Diur-07 2018 Região-Sul Sudeste DF140

Nº 157, sexta-feira, 17 de agosto de 2018 Diário Oficial do Distrito Federal PÁGINA 7
INSTRUÇÃO Nº 685, DE 15 DE AGOSTO DE 2018

O DIRETOR-GERAL DO DEPARTAMENTO DE TRÂNSITO DO DISTRITO FEDERAL, SECRETARIA DE ESTADO DE GESTÃO DO
Interino, no uso das atribuições que lhe confere o art. 9º, incisos XI e XX, do Regimento
Interno, aprovado pelo Decreto nº 27.784, de 16 de março de 2007, RESOLVE:
TERRITÓRIO E HABITAÇÃO
Art. 1º Atualizar o credenciamento, conforme dispõe a Resolução CONTRAN nº 168/2004,
358/2010, 493/2014, bem como na forma das Instruções deste Detran nº 124/2016 e PORTARIA Nº 105, DE 14 DE AGOSTO DE 2018
473/2016, da empresa privada, com a finalidade de formação de condutores CENTRO DE Aprova as Diretrizes Urbanísticas a serem aplicadas à Região Sul/Sudeste, nas Regiões
FORMACAO DE CONDUTORES B SANTA MARIA LTDA ME, nome fantasia: CFC B Administrativas de São Sebastião - RA XIV e de Santa Maria - RA XIII, e dá outras
SANTA MARIA, inscrito no CNPJ sob nº 03.495.431/0001-64, situada no QUADRA CL providências.
210, LT D-05, SANTA MARIA/DF, CEP 72510-220, Processo SEI nº 00055- O SECRETÁRIO DE ESTADO DE GESTÃO DO TERRITÓRIO E HABITAÇÃO DO
00119248/2018-63 DISTRITO FEDERAL, no uso das atribuições que lhe conferem o art. 105, parágrafo único,
Art. 2º A atualização é válida até a próxima convocação em janeiro de 2019. da Lei Orgânica, combinadas com os arts. 29 e 47 do Decreto nº 36.236, de 1º de janeiro de
Art. 3º Esta Instrução entra em vigor na data da publicação. 2015, o Decreto n° 37.224, de 31 de março de 2016, o §2º do art. 43 da Lei Complementar
SILVAIN BARBOSA FONSECA FILHO nº 803, de 25 de abril de 2009, o Decreto nº 38.824, de 25 de janeiro de 2018, e o que consta
INSTRUÇÃO Nº 686, DE 15 DE AGOSTO DE 2018 do Processo SEI n° 00390-00003456/2018-02, RESOLVE:
O DIRETOR-GERAL DO DEPARTAMENTO DE TRÂNSITO DO DISTRITO FEDERAL, Art. 1º Aprovar as Diretrizes Urbanísticas aplicáveis à Região Sul/Sudeste, nas Regiões
Interino, no uso das atribuições que lhe confere o art. 9º, incisos XI e XX, do Regimento Administrativas de São Sebastião - RA XIV e de Santa Maria - RA XIII, na forma do
Interno, aprovado pelo Decreto nº 27.784, de 16 de março de 2007, RESOLVE: documento DIUR 07/2018 e seu Apêndice.
Art. 1º Atualizar o credenciamento, conforme dispõe a Resolução CONTRAN nº 168/2004, Art. 2º As Diretrizes Urbanísticas DIUR 07/2018 e seu Apêndice, encontram-se disponíveis
358/2010, 493/2014, bem como na forma das Instruções deste Detran nº 124/2016 e no endereço eletrônico http://www.sisduc.segeth.df.gov.br/, consoante dispõe a Portaria nº 06,
473/2016, da empresa privada, com a finalidade de formação de condutores CFCAB PARK de 08 de fevereiro de 2017.
WAY, inscrito no CNPJ sob nº 08.893.180/0001-90, situado na Avenida Central Área Es- Art. 3º Esta Portaria entra em vigor na data de sua publicação.
pecial 19 , lote JK, Loja 01, Núcleo Bandeirante, CEP: 71.710-585. Processo SEI nº 00055-
Art. 4° Revogam-se as disposições em contrário, em especial as Diretrizes Urbanísticas
00102377/2018-12.
DIUR 07/2013, que perdeu o seu prazo de validade em face dos regramentos constantes no
Art. 2º A atualização é válida até a próxima convocação em janeiro de 2019.
parágrafo único do art. 7º da Lei Federal 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
Art. 3º Esta Instrução entra em vigor na data de sua publicação.
SILVAIN BARBOSA FONSECA FILHO THIAGO TEIXEIRA DE ANDRADE
PORTARIA N° 107, DE 14 DE AGOSTO DE 2018

INSTRUÇÃO Nº 687, DE 15 DE AGOSTO DE 2018 O SECRETÁRIO DE ESTADO DE GESTÃO DO TERRITÓRIO E HABITAÇÃO DO
O DIRETOR-GERAL DO DEPARTAMENTO DE TRÂNSITO DO DISTRITO FEDERAL, DISTRITO FEDERAL, no uso das atribuições que lhe foram conferidas pelo artigo 105,
Interino, no uso das atribuições que lhe confere o art. 9º, incisos XI e XX, do Regimento parágrafo único, incisos III e V da Lei Orgânica do Distrito Federal, e com fundamento na
Interno, aprovado pelo Decreto nº 27.784, de 16 de março de 2007, RESOLVE: Lei Complementar n° 840, de 23 de dezembro de 2011, RESOLVE:
Art. 1º Atualizar o credenciamento, conforme dispõe a Resolução CONTRAN nº 168/2004, Art. 1º Reconduzir a Comissão de Investigação de Acidente em Serviço - CIAS, constituída
358/2010, 493/2014, bem como na forma das Instruções deste Detran nº 124/2016 e
pela Portaria n° 22, de 05 de março de 2018, publicada no DODF N° 46, de 08 de março de
473/2016,da empresa privada, com a finalidade de formação de condutores CENTRO DE
2018, combinada com a Portaria n° 42, de 13 de abril de 2018, publicada no DODF n° 22,
FORMAÇÃO DE CONDUTORES B VOLARES EIRELI ME, nome fantasia CFC B VO-
LARES, inscrição no CNPJ nº 19.257.936/0001-20, situada na Q QND 47 LOTE 13 SALA de 13 de abril de 2018, reconduzida por meio da Portaria n° 77, de 14 de junho de 2018,
203, TAGUATINGA, BRASÍLIA, DF- CEP 72.120-470, PROCESSO Nº SEI 00055- publicada no DODF n° 114, de 18 de junho de 2018, para no prazo de 30 (trinta) dias,
00106744/2018-57. concluir os fatos constantes no Processo SEI-GDF: 07000010347/2017-66.
Art. 2º A atualização é válida até a próxima convocação em janeiro de 2019. Art. 2º Esta Portaria entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 3º Esta Instrução entra em vigor na data da publicação. THIAGO TEIXEIRA DE ANDRADE
SILVAIN BARBOSA FONSECA FILHO
INSTRUÇÃO Nº 690, DE 15 DE AGOSTO DE 2018 SECRETARIA DE ESTADO DO MEIO AMBIENTE

O DIRETOR-GERAL DO DEPARTAMENTO DE TRÂNSITO DO DISTRITO FEDERAL,
Interino, no uso das atribuições que lhe confere o art. 9º, incisos XI e XX, do Regimento CONSELHO DE MEIO AMBIENTE DO DISTRITO FEDERAL
Interno, aprovado pelo Decreto nº 27.784, de 16 de março de 2007, RESOLVE:
EXTRATO DE ATA DA 63ª REUNIÃO EXTRAORDINÁRIA
Art. 1º Atualizar o credenciamento, conforme dispõe a Resolução CONTRAN nº 168/2004, Aos vinte e três dias do mês de agosto do ano de dois mil e dezessete, com
358/2010, 493/2014, bem como na forma das Instruções deste Detran nº 124/2016 e primeira convocação para as oito horas e trinta minutos e segunda convocação para
473/2016,da empresa privada, com a finalidade de formação de condutores CENTRO DE as nove horas, na sede da SEMA/DF, Brasília-DF, ocorreu a 63ª Reunião Ex-
traordinária do Conselho de Meio Ambiente do Distrito Federal CONAM/DF,
FORMAÇÃO DE CONDUTORES B PATRÍCIA LTDA, nome fantasia CFC B PATRÍCIA, atendendo à convocação do seu presidente, o Secretário de Estado de Meio
inscrição no CNPJ nº 01.135.582/0001-86, situada na CNB 01 LTS 06 07 SALA 209, Ambiente do Distrito Federal SEMA/DF. Fizeram-se presentes o Secretário de
TAGUATINGA, BRASÍLIA, DF- CEP 72.115-015, PROCESSO Nº SEI 00055- Estado de Meio Ambiente do Distrito Federal, Presidente do Conselho, ANDRÉ
00109618/2018-54. RODOLFO DE LIMA (SEMA), que presidiu a reunião e os Conselheiros: PEDRO
DE ALMEIDA SALLES (CREA/DF); ALBATÊNIO RESENDE GRANJA JÚNIOR
Art. 2º A atualização é válida até a próxima convocação em janeiro de 2019. (TERRACAP); MÔNICA VERÍSSIMO DOS SANTOS (FÓRUM de ONGs); JANE
Art. 3º Esta Instrução entra em vigor na data da publicação. MARIA VILAS BÔAS (IBRAM/DF); MARCUS VINICIUS BATISTA DE SOUZA
SILVAIN BARBOSA FONSECA FILHO (CREA/DF); DIEGO BERGAMASCHI (SINESP); FREDERICO AUGUSTO CAR-
DOSO MARTINS (ADEMI/DF); CARLOS ALBERTO DE OLIVEIRA QUARES-
MA (FAPE); GEÓRGENIS TRIGUEIRO FERNANDES (CAESB); GUTEMBERG
INSTRUÇÃO Nº 691, DE 16 DE AGOSTO DE 2018 UCHÔA DE ARAÚJO JUNIOR (FECOMERCIO); LUCIANO DANTAS DE ALEN-
CAR (SINDUSCON); MARCONTONI BITES MONTEZUMA (FIBRA); ANA PAU-
O DIRETOR-GERAL DO DEPARTAMENTO DE TRÂNSITO DO DISTRITO FEDERAL, LA DIAS MACHADO DE CASTRO PESSOA (FIBRA); FERNANDO LUIZ CAR-
Interino, no uso das atribuições que lhe confere o art. 9º, incisos XI e XX, do Regimento VALHO DANTAS (OAB/DF); PHILIPPE POMIER LAYRARGUES (UNB); RO-
Interno, aprovado pelo Decreto nº 27.784, de 16 de março de 2007, RESOLVE: SALTIDE S. CARVALHO DE LIMA (CASA CIVIL); SILVIA BORGES DE
LAZARI (SEGETH); CEL. WILLIAM DELANO MARQUES DE ARAÚJO
Art. 1º Atualizar o credenciamento, conforme dispõe a Resolução CONTRAN nº 168/2004, (PMDF). A Conselheira Alba/ADASA justificou a ausência. Os demais Con-
358/2010, 493/2014, bem como na forma das Instruções deste Detran nº 124/2016 e selheiros (as) não justificaram ausência. O Presidente cumprimentou a todos e deu
473/2016,da empresa privada, com a finalidade de formação de condutores SPID CENTRO por aberta a reunião. PAUTA e DELIBERAÇÕES: Item 1a) Apreciação do Art. 15,
DE FORMACAO DE CONDUTORES A/B LTDA EPP, nome fantasia: CFC AB SPEED, da Resolução nº 05/2017 do CONAM/DF, que dispõe sobre o processo eletivo de
organizações da sociedade civil. Foi procedida a leitura do referido artigo com o
inscrito no CNPJ sob nº 18.726.577/0001-40, seguinte texto "para a candidatura de entidades no primeiro processo eletivo o
Art. 2º Realizar a MUDANÇA DO REGISTRO em virtude ALTERAÇÃO DE ENDEREÇO Plenário do CONAM deliberará as disposições específicas quanto o disposto no §
de C08, LOTE 18, LOJA 02, TAGUANTIGA/DF, CEP: 72010-080 para CNM 01, BL. H, 3º do Art. 3º e art. 4º desta Resolução". Foi proposto que, para o previsto no Art.
3º, § 3º da Resolução CONAM 05/2017, "a Comissão Permanente do Cadastro
SALA 306 - CEP: 72.215-508, CEILÂNDIA/DF e ALTERAÇÃO SOCIETÁRIA retira-se Distrital de Entidades Ambientalistas, de Moradores e de Entidades Privadas de
RAICIA LIRA REIS, CPF: 010.700.383-00 , permanecendo a sócia QUEZIA HENRIQUE Ensino Superior (CP-CEAMPES)", que a composição da CP-CEAMPES seja subs-
DIAS, CPF: 019.383.131-78 , de acordo com a 4ª alteração contratual, registrado sob o nº tituída, somente para este primeiro processe eletivo, por Grupo de Trabalho GT. A
proposta foi aprovada por unanimidade. Foi criado o GT com a seguinte com-
1079613 em 28/06/2018, na Junta comercial do DF, Processo SEI nº 00055-00131541/2018- posição: Fórum de ONGs (Mônica Veríssimo), OAB/DF (Fernando Luiz C. Dantas)
07. e UnB (Philippe Pomier Layrargues). Quanto ao Art. 4ª da Resolução foi proposto
Art. 3º A atualização é válida até a próxima convocação em janeiro de 2019. que seja dispensado o cadastro prévio no CONAM, de seis meses, e que seja feita
divulgação junto às instituições interessadas concedendo prazo de um mês para o
Art. 4º Esta Instrução entra em vigor na data da publicação. cadastramento. Foi aprovado por unanimidade. item 1b) Continuidade da discussão
SILVAIN BARBOSA FONSECA FILHO acerca do estado da arte do Programa Recupera Cerrado. Foi processada a
Este documento pode ser verificado no endereço eletrônico http://www.in.gov.br/autenticidade.html, Documento assinado digitalmente conforme MP n 2.200-2 de 24/08/2001, que institui a
pelo código 50012018081700007 Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira - ICP-Brasil.
GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL
SECRETARIA DE ESTADO DE GESTÃO DO TERRITÓRIO E HABITAÇÃO – SEGETH
COORDENAÇÃO DE INSTRUMENTOS DE APOIO A GESTÃO, AUDITORIA E
CONTROLE - COINST
SUBSECRETARIA DE GESTÃO URBANA – SUGEST
DIRETRIZES URBANÍSTICAS DA REGIÃO SUL/SUDESTE –

DIUR 07/2018– SEGETH/SUGEST/COINST/DIRUR
Brasília
Junho de 2018
Diretrizes Urbanísticas
REGIÃO SUL/SUDESTE
SUMÁRIO
EQUIPE TÉCNICA – Dezembro/2013 ...................................................................................... v
EQUIPE TÉCNICA – Junho/2018 ........................................................................................... vii
APRESENTAÇÃO .................................................................................................................... 1
1. INTRODUÇÃO ..................................................................................................................... 3
2. DIRETRIZES PARA OS SISTEMAS ESTRUTURANTES DO ESPAÇO URBANO ....... 8
2. 1. SISTEMA VIÁRIO E DE CIRCULAÇÃO ....................................................................... 9
2. 2. SISTEMA DE CENTRALIDADES ................................................................................ 14
2. 3. SISTEMA DE ESPAÇOS VERDES ............................................................................... 19
3. DIRETRIZES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ........................................................... 22
3.1. USO DO SOLO ................................................................................................................. 23
3.1.1. Centralidades ............................................................................................................. 24
3.1.2. Zona de ocupação na Via de Atividades ................................................................... 27
3.1.3. Zona de ocupação na Via de Circulação Nível 1 e DF-140 ...................................... 28
3.1.4. Zona A ....................................................................................................................... 29
3.1.5. Zona B ....................................................................................................................... 31
3.1.6. Zona C ....................................................................................................................... 32
3.1.7. Parque Tororó e APP ................................................................................................. 33
3.2. OCUPAÇÃO DO SOLO ............................................................................................... 33
3.2.1. Áreas Públicas ........................................................................................................... 33
3.2.2. Unidades imobiliárias (lotes) ..................................................................................... 39
3.2.3. Subsolo ...................................................................................................................... 45
3.2.4. Tratamento de divisas das unidades imobiliárias ...................................................... 45
3.2.5. População e Densidade Demográfica ........................................................................ 46
4. DIRETRIZES PARA O SISTEMA DE TRANSPORTE URBANO ............................... 52
5. DIRETRIZES DE DRENAGEM URBANA SUSTENTÁVEL....................................... 56
6. APLICAÇÃO DE INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS ............................................... 58
7. RECOMENDAÇÕES RELATIVAS AO SANEAMENTO AMBIENTAL E ENERGIA
ELÉTRICA............................................................................................................................... 59
7.1. Abastecimento de Água e Esgotamento Sanitário ........................................................ 59
7.2. Drenagem Pluvial .......................................................................................................... 60
7.3. Tratamento dos Resíduos Sólidos ................................................................................. 60
7.4. Distribuição de Energia Elétrica ................................................................................... 60
8. DISPOSIÇÕES GERAIS .................................................................................................. 60
Diretrizes Urbanísticas nº 07/2018 – Região Sul/Sudeste (DF 140) - SEGETH/SUGEST/COINST/DIRUR

ii
Lista de Figuras
Figura 1– Zoneamento dos PDOT 1992, 1997 e 2009 ............................................................... 2

Figura 2 - Localização da área de estudo – região Sul/Sudeste ................................................. 3
Figura 3 –Relação geográfica da Região Sul/Sudeste com o DF e Entorno do DF ................... 4
Figura 4 - Mapa de sensibilidade ambiental ao parcelamento do solo urbano - Região
Sul/Sudeste ................................................................................................................................. 5
Figura 5 - Zoneamento PDOT, Áreas de Regularização e Parcelamentos Registrados ............. 6
Figura 6 – Modelo esquemático do sistema viário estruturante ............................................... 10
Figura 7 - Sistema Viário Estruturante ..................................................................................... 13
Figura 8 –Vias Parque .............................................................................................................. 14
Figura 9 - Modelo esquemático de sistema de centralidades ................................................... 16
Figura 10 - Sistema de Espaços Verdes ................................................................................... 22
Figura 11- Zoneamento de Usos .............................................................................................. 24
Figura 12 – Ilustração de remembramento de lotes de EPC .................................................... 37
Figura 13– EPU Saneamento Básico ....................................................................................... 38
Figura 14– EPU Subestações de Distribuição de Energia........................................................ 39
Figura 15– Densidades demográfica do PDOT........................................................................ 47
Figura 16- Variação de Densidade Demográfica na Região Sul/Sudeste. ............................... 52
Figura 17- Modelo esquemático de transporte coletivo ........................................................... 54
Figura 18- Rede Estrutural de Transporte Coletivo ................................................................. 55

iii
Lista de Tabelas
Tabela 1 - Referência de lotes para EPC na Região Sul/Sudeste ............................................. 36

Tabela 2 - Parâmetros de Ocupação do Solo das Unidades Imobiliárias nas ARINE Tororó –
PDOT ....................................................................................................................................... 42
Tabela 3: Parâmetros de Ocupação do Solo das Unidades Imobiliárias. ................................. 43
Tabela 4 – Densidade Demográfica por Zona Urbana do PDOT ............................................ 47
Lista de Quadros
Quadro 1 – Variação de densidade demográfica – 1º Procedimento ....................................... 49

Quadro 2 - Variação de densidade demográfica – 2º Procedimento ........................................ 50
Quadro 3 – Cálculo de densidade demográfica por gleba. ....................................................... 51
Quadro 4 - Planilha de controle de variação de densidade demográfica da ZUEQ ................. 51

iv
EQUIPE TÉCNICA – Dezembro/2013
Elaboração:
Chefe de Núcleo de Estudos e
GETER/DIPLU/SUPL
Paula Anderson Métodos para Diretrizes (até abril de
AN
Urbanísticas - 2013)
Bey Ayres da Silva Auditor de Atividades Urbanas GETER/DIPLU/SUPL (até setembro

AN de 2013)
Chefe de Núcleo de Estudos e
Yamila Khrisna O. do GETER/DIPLU/SUPL
Métodos de Análise da
Nascimento AN
Paisagem Natural
Coordenação Técnica:
Cláudia Varizo Cavalcante Gerente de Estudos Territoriais GETER/DIPLU/SUPLAN
Coordenação Geral:
Diretora de Planejamento
Moema Pereira Rocha de Sá
Urbano DIPLU/SUPLAN
Supervisão:
Subsecretário de Planejamento
Rômulo Andrade de Oliveira
Urbano SUPLAN/SEDHAB
Colaboração:
Chefe de Núcleo de
Angélica dos Santos Sales Estudos e Métodos para GETER/DIPLU/SUPLAN
Reestruturação Territorial
Analista de Planejamento e
Giovanna de O. Cardoso GETER/DIPLU/SUPLAN
Gestão Urbana
Especialista em Políticas
Hermínio Medeiros de
Pública e Gestão GETER/DIPLU/SUPLAN
Oliveira
Governamental
Michel Silva de Oliveira DIPLU/SUPLAN
Gestão Urbana
Gerente de Monitoramento
Heloísa Pereira Azevedo GEMOT/DIPLU/SUPLAN
Territorial
Chefe do Núcleo de Estratégias
Camila de Carvalho P. de Estruturação Viária
GEMOT/DIPLU/SUPLAN
Lammers Transporte e Mobilidade
Urbana –
Chefe do Núcleo de Estratégias
Glauco Cezar de Souza
de Dinamização e GEMOT/DIPLU/SUPLAN
Ferreira
Requalificação Urbana
Mônica Lobo Burle GEESP/DIPLU/SUPLAN
Gestão Urbana
Yara Lucia Belo P. Barbosa GEESP/DIPLU/SUPLAN
Gestão Urbana

v
Tereza da Costa Ferreira Diretoria de Análise de
DIPAR/SUPLAN
Lodder Parcelamento Urbano do Solo
Cristina Maria Correia de Gerência de Análise do
DIPAR/SUPLAN
Mello Parcelamento do Território II
Diretoria de Análise de
Dione Pinto da Silveira Fico DIPAR/SUPLAN
Parcelamento Urbano do Solo
Alessandra Leite Marques DIPAR/SUPLAN
Parcelamento Urbano do Solo
Maria das Graças Medeiros de Diretoria de Desenvolvimento
DIDUL II/SUPLAN
Oliveira Urbano Local II
Diretoria de Desenvolvimento
Eni Wilson de Barros Gabriel DIDUL I/SUPLAN
Urbano Local I
Gerência de Unidade de
Marcio Brito Silva Ferreira GESUL/DIDUL II/SUPLAN
Planejamento Territorial Sul

vi
EQUIPE TÉCNICA – Junho/2018
Revisão:
Yamila Khrisna O. do N. Cunha – Assessora de Diretrizes Urbanísticas

(SEGETH/SUGEST/COINST/DIRUR)
Bruno Rodrigues de Oliveira – Assessor de Auditoria e Controle
(SEGETH/SUGEST/COINST/DICON)
Estagiária
Mariana Mariano da Silva – Estagiária de Diretrizes Urbanísticas

(DIRUR/COINST/SUGEST/SEGETH)
Denise Mara Guarieiro e Carvalho – Diretora de Diretrizes Urbanísticas

Moema Pereira Rocha de Sá – Coordenadora de Instrumentos de Apoio a Gestão, Auditoria e
Controle (SEGETH/SUGEST/COINST)
Supervisão
Claudia Varizo - Subsecretária de Gestão Urbana (SUGEST/SEGETH)

vii
REGIÃO SUL/SUDESTE
APRESENTAÇÃO
A Secretaria de Estado de Gestão do Território e Habitação – SEGETH, Órgão de

Gestão de Desenvolvimento Urbano e Territorial do Distrito Federal, tem a competência de
definir Diretrizes Urbanísticas para novos parcelamentos urbanos, nos termos da Lei Federal nº
6.766, de 19 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, e do
Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal, Lei Complementar nº 803, de 25
de abril de 2009, e sua atualização por meio da Lei Complementar nº 854, de 15 de outubro de
2012.
As Diretrizes Urbanísticas se caracterizam como uma das ferramentas de planejamento

urbano e territorial, sendo elaboradas à luz das Estratégias de Ocupação do território do Distrito
Federal. O presente documento, elaborado pelo Órgão Gestor do Desenvolvimento Territorial
e Urbano do Distrito Federal estabelece as Diretrizes Urbanísticas para a área denominada
Região Sul/Sudeste (DF-140), a serem observadas na elaboração de Planos de Ocupação e
Projetos Urbanísticos de parcelamentos inseridos na região.
A Região Sul/Sudeste abrange extensa área destinada à expansão urbana no Distrito

Federal, cuja dimensão é de aproximadamente 17.054,74 hectares. Essa porção do território é
caracterizada por sua posição geográfica limítrofe ao Estado de Goiás, vizinha aos distritos do
ABC e Mesquita do município de Cidade Ocidental. A área compreende terras,
predominantemente, de propriedade particular, cerca de 80%.
O potencial de uso urbano da região foi inicialmente estabelecido no PDOT de 1992, na

porção a oeste da DF-140, identificada como Zona Urbana de Expansão. O caráter urbano da
área foi confirmado no PDOT de 1997, como Zona Urbana de Dinamização. No PDOT de 2009,
o zoneamento inclui na macrozona urbana porção a leste da DF-140, reconhecendo o papel
desse eixo como indutor da ocupação, e retorna a macrozona rural área de vegetação de cerrado
preservada, no extremo oeste (Figura 1).
Nessa perspectiva, as Diretrizes visam ordenar o Uso e Ocupação dessa região, de forma
a constituir uma área urbana completa, com oferta habitacional, comércio, serviços, indústrias,
lazer, e qualidade de vida para a população. Visam, também, orientar a formação de um espaço
urbano integrado, composto por parcelamentos articulados e que se completam na oferta de

1|61
serviços urbanos para a população local e para o Distrito Federal. Com isso, evita-se a
configuração de um mosaico de parcelamentos isolados, desarticulados, alheios ao ambiente
urbano em que se inserem.
Figura 1– Zoneamento dos PDOT 1992, 1997 e 2009
ZEU - Zona de Expansão Urbana (PDOT/1992) Zona Urbana de Dinamização (PDOT/1997)
Macronzona Urbana (PDOT)
Estas Diretrizes têm prazo de validade de 4 (quatro) anos, conforme estabelece o

parágrafo único do art. 7º da Lei Federal 6.766/79, podendo ser reavaliadas em prazo inferior,
de acordo com o interesse público ou salvo mudanças de legislação que impliquem alteração
de uso e ocupação do solo.

2|61
1. INTRODUÇÃO
As Diretrizes Urbanísticas aqui apresentadas visam orientar a ação do Poder Público e

dos empreendedores privados no uso e ocupação urbana da área denominada Região
Sul/Sudeste (DF-140), complementando o Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito
Federal - PDOT.
Estas Diretrizes Urbanísticas referem-se à porção do território destinada à expansão

urbana no Distrito Federal de aproximadamente 17.054,74 hectares. O acesso à região se faz
pelas rodovias: DF-140, seu principal eixo viário; DF-001 (Estrada Parque do Contorno -
EPCT); e BR-251 (Figura 2). A área se caracteriza por sua posição geográfica entre áreas
urbanas do Entorno do DF (Figura 3) que inclui distritos do ABC e Mesquita, e os municípios
de Cidade Ocidental, Valparaíso e Luziânia e o Plano Piloto de Brasília, conferindo-lhe
dimensão regional.
Figura 2 - Localização da área de estudo – Região Sul/Sudeste

3|61
Figura 3 –Relação geográfica da Região Sul/Sudeste com o DF e Entorno do DF
A Região Sul/Sudeste apresenta diversidade com relação aos aspectos físico-territoriais

e quanto à sensibilidade ambiental ao parcelamento do solo urbano (Figura 4), de acordo com
dados provenientes do diagnóstico do Zoneamento Ecológico-Econômico do Distrito Federal -
ZEE/DF. Próximo à DF-001 a área é de plano elevado, com latossolos profundos, em cujos
limites estão as nascentes dos ribeirões Santana, Cachoeirinha e Maria Pereira, e do córrego
Pau de Cacheta. As áreas de menor altitude correspondem ao vale dissecado e modelado pela
drenagem, formada de afluentes do rio São Bartolomeu, onde predominam solos mais rasos.
Entre o vale dissecado e o plano elevado, ocorre encosta com declives acentuados.

4|61
Figura 4 - Mapa de sensibilidade ambiental ao parcelamento do solo urbano - Região Sul/Sudeste
Segundo o PDOT, a Região Sul/Sudeste insere-se na Macrozona Urbana, parte em Zona

Urbana de Uso Controlado II e parte em Zona de Expansão e Qualificação (Figura 5). Na região
ocorrem poucas ocupações de natureza urbana, prevalecendo usos rurais de pastagem e alguns
plantios, além de chácaras de lazer. Em parte da região, que corresponde ao Setor Habitacional
Tororó, sucedem parcelamentos urbanos do solo que se implantaram de forma irregular e
integram a Estratégia de Regularização Fundiária do PDOT, como Áreas de Regularização de
Interesse Específico - ARINE, onde predominam população de média e alta renda. Nota-se,
também, a existência de alguns poucos parcelamentos do solo urbanos regulares, devidamente
registrados em Ofício de Registro de Imóveis, em fase de ocupação.

5|61
Figura 5 - Zoneamento PDOT, Áreas de Regularização e Parcelamentos Registrados
Nesse contexto, destaca-se a importância das Diretrizes Urbanísticas como instrumento

de planejamento urbano na promoção da ocupação ordenada da região e do bem estar coletivo.
As intenções com relação ao desenvolvimento urbano para a região, que estão refletidas nestas
Diretrizes Urbanísticas, incluem previsão de áreas habitacionais para todas as faixas de renda;
diversificação de usos e geração de emprego e renda na região; inserção dos atributos básicos
que caracterizam a qualidade da cidade sob a ótica da urbanidade; promoção da sustentabilidade
ambiental, conciliando a ocupação urbana com a sensibilidade ambiental do território;
recuperação da valorização imobiliária obtida no processo de urbanização, mediante a aplicação
de instrumentos urbanísticos; articulação da ocupação urbana da região com as localidades do
Entorno do Distrito Federal; promoção da mobilidade urbana; e implantação de Sistema de
Transporte urbano.
As Diretrizes Urbanísticas para a Região Sul/Sudeste, considerando as disposições da

Lei Federal 6.766/791 e do PDOT, visam:
1
Art. 7º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o
requerimento, de acordo com as Diretrizes de planejamento estadual e municipal:

6|61
 Ordenar o uso e ocupação da região, tendo em vista sua inserção e articulação com as
demais áreas urbanas do Distrito Federal e Entorno, de modo a orientar a ação do Poder
Público e do particular;
 Indicar parâmetros de uso e ocupação do solo para novos parcelamentos urbanos;
 Indicar traçado viário principal;
 Indicar parâmetros para definição de áreas destinadas a equipamentos públicos e
espaços livres de uso público;
 Apontar Diretrizes para implantação de sistema de transporte;
 Associar a ocupação urbana a mecanismos de proteção ao meio ambiente; e
 Prever a aplicação de instrumentos urbanísticos e de mecanismos para garantir a justa
distribuição dos ônus e benefícios decorrentes do processo de urbanização do território
e recuperação para a coletividade da valorização imobiliária proveniente da ação do
poder público.
A elaboração das Diretrizes Urbanísticas fundamenta-se na análise integrada dos

aspectos ambientais e da dinâmica urbana relacionadas à região. Com esse enfoque entre os
procedimentos metodológicos adotados estão: a identificação das áreas de maior sensibilidade
ambiental; a caracterização da situação atual de ocupação da região; o enquadramento da área
de acordo com as Macrodiretrizes do PDOT; elaboração de propostas relativas aos sistemas
estruturantes do espaço urbano; e a definição propriamente dita de Diretrizes e parâmetros
específicos de uso e ocupação do solo, Diretrizes para saneamento, energia elétrica e transporte
coletivo.
Salienta-se, ainda, que para a elaboração destas Diretrizes foram realizadas consultas à
órgãos do Governo do Distrito Federal e diversas reuniões - com órgãos do GDF, demais
Diretorias e Gerências da Subsecretaria de Planejamento Urbano SUPLAN/SEDHAB,
interessados (proprietários de gleba e empreendedores), Universidades e Faculdades –
conforme documentação constante do processo.
Integra este documento o Apêndice A, que reúne informações acerca de aspectos

ambientais, situação de ocupação atual, situação fundiária e macrodiretrizes do PDOT, e
I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compõem o sistema viário da cidade e do Município relacionadas com o loteamento
pretendido e a serem respeitadas;
II - o traçado básico do sistema viário principal;
III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público;
IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;
V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis. Em conformidade com o PDOT, compete às Diretrizes
Urbanísticas definir. (Lei Federal nº 6766/79)

7|61
estudos específicos realizados no âmbito das Diretrizes com finalidade de subsidiar suas
proposições. Ressalta-se que, além destas Diretrizes, os projetos urbanísticos a serem
elaborados devem considerar a legislação em vigor no que concerne aos temas afetos ao
parcelamento do solo urbano.
Nos próximos tópicos são apresentadas: Diretrizes para os Sistemas Estruturantes do

Espaço Urbano, Diretrizes de Uso e Ocupação do Solo, Diretrizes para o Transporte Urbano,
Diretrizes para Drenagem Sustentável, Diretrizes para a aplicação de instrumentos urbanísticos
e Recomendações para Saneamento Ambiental e Energia Elétrica.
Os aspectos e parâmetros expostos estão relacionados ao potencial urbano da Região

Sul/Sudeste, conforme conferido pelo PDOT, abordado de maneira preliminar nestas Diretrizes,
uma vez que parâmetros relacionados à conservação ou à preservação ambiental podem ser
adequados em decorrência de estudos ambientais.
2. DIRETRIZES PARA OS SISTEMAS ESTRUTURANTES DO ESPAÇO URBANO
A concepção urbana para a Região Sul/Sudeste parte do princípio de que esta grande
área virá a conformar um espaço urbano completo com: malha viária permeável e articulada;
modais de transporte conferindo mobilidade à população; áreas de polarização e concentração
de atividades diversificadas de comércio, serviços e habitação que contribuam para a ordenação
da ocupação; distribuição equilibrada de usos e atividades ao longo do tecido urbano;
valorização e integração de espaços ambientalmente sensíveis no contexto urbano; e espaços
públicos qualificados. Nessa perspectiva, foram definidas relativamente à região Diretrizes para
os elementos considerados estruturantes da cidade.
Segundo Villaça (2001, p. 21), a estrutura urbana pode ser caracterizada a partir dos
seguintes elementos: o centro principal (a maior aglomeração diversificada de empregos, ou de
comércio e serviços), os subcentros de comércio e serviços (réplicas menores do centro
principal), os bairros residenciais e as áreas industriais. Esta classificação relaciona-se com os
usos urbanos, que, segundo o PDOT (art. 44) são: residencial, comercial de bens e prestação de
serviços, institucional ou comunitário, industrial e misto (combinação dos anteriores).
A esses elementos que compõem a estrutura urbana se relacionam outras estruturas

territoriais2 como sistema viário, que se refere à articulação e fluxos de pessoas e mercadorias
2
O próprio Villaça (2001, p. 12) acrescenta que aquela estrutura inicial (vinculada aos usos urbanos) está imbricada a outras estruturas
territoriais.

8|61
na cidade; e os espaços ambientalmente sensíveis, cuja proteção é otimizada se forem tratados
como componentes de um sistema integrado e, sempre que possível, conectados entre si (por
exemplo, por intermédio das faixas de APP de cursos d’água).
Dessa forma, no âmbito deste trabalho, os sistemas estruturantes da cidade,

considerados essenciais à adequada formação desses espaços, são: Sistema Viário e de
Mobilidade Urbana; Sistema de Centralidades; e Sistema de Espaços Verdes. Esses Sistemas
são os elementos-chave para funcionamento do conjunto urbano, valorização do espaço público
e qualidade de vida. O foco, nessa abordagem, volta-se para a dimensão global da cidade.
Com o intuito de estruturar a ocupação na região e conferir identidade ao espaço urbano,

foram elaboradas proposições e definidas Diretrizes para esses Sistemas a serem adotadas e
seguidas pelos planos de ocupação e projetos urbanísticos de parcelamentos do solo, conforme
apresentado nos itens a seguir.
2. 1. SISTEMA VIÁRIO E DE CIRCULAÇÃO
O Sistema Viário e de Circulação deve proporcionar permeabilidade, fluidez e

integração ao conjunto do espaço urbano da região. O traçado viário estruturante consiste no
conjunto de vias principais propostas, com papel central de estruturação da malha urbana,
responsáveis pela articulação das diferentes áreas do tecido urbano e por conferir mobilidade
satisfatória à população.
Esse sistema é norteador da ocupação, na medida em que possibilita a integração

espacial entre os diversos parcelamentos e outros núcleos urbanos do DF. Mas, também, deve
proporcionar acessibilidade, garantindo mobilidade com a integração dos diferentes modais de
transporte, especialmente dos modais não motorizados (pedestre e ciclista) ao modal de
transporte coletivo, a ser planejado e implantado.
A proposta das Diretrizes para o sistema viário da região reconhece o papel da DF-140
como principal eixo viário condutor da ocupação. Considerando a dimensão da área urbana, são
então traçadas alternativas à DF-140, de ligação entre essa área urbana e outras áreas do DF e
Entorno, bem como vias transversais de atividades, com intuito de propiciar integração e coesão
do tecido urbano interno à região. O objetivo é criar uma malha urbana permeável, tanto em
suas ligações externas como internas, capaz de dar suporte à ocupação (Figura 6).

9|61
Figura 6 – Modelo esquemático do sistema viário estruturante
Com base nessa concepção, a proposta de traçado viário estruturante buscou atender aos
seguintes critérios:
 Promoção de permeabilidade viária;

 Adaptação do traçado viário ao relevo (topografia);
 Conservação/preservação de áreas com maior sensibilidade ambiental;
 Adaptação ao sistema rodoviário existente;
 Adaptação às divisas das ocupações existentes (glebas e chácaras);
 Criação de alternativas de circulação viária que evitem sobrecarga de tráfego na
DF-140; e
 Promoção de adequada articulação no espaço urbano: acessibilidade às
atividades lindeiras à via, circulação e mobilidade (permitir implantação de sistema de
transporte coletivo).
De acordo com o Plano Diretor de Transporte Urbano do DF - PDTU, o Sistema de

Mobilidade Urbana deve ir além do objetivo de fluidez de veículos, devendo considerar o
contexto circundante e os usos do solo adjacentes e, principalmente, os modais de transporte

10|61
não poluentes, e acessibilidade às pessoas de todas as idades e habilidades físicas. A
acessibilidade universal nas calçadas, logradouros e vias públicas deve ser garantida,
obrigatoriamente. Ao se fazer o dimensionamento das vias, as opções e facilidades para os
pedestres e ciclistas devem ser tão ou mais atrativas do que as facilidades para o automóvel
individual. As vias devem ser seguras e, sempre que possível, os modos não motorizados devem
ter prioridade sobre os demais modos em pontos de conflito – interseções.
Com relação ao transporte rodoviário de carga na DF-140, de acordo com estudos de

tráfego elaborados a pedido do DER-DF, esse tipo de tráfego é hoje de pequeno volume nessa
rodovia. No entanto, diante da hipótese de aumento do trânsito de caminhões, considera-se a
possibilidade futura de utilização da DF-135 para o transporte rodoviário de carga. Esse tipo de
transporte é previsto para a DF-001 e BR-251, que integram o anel viário planejado para o DF
em trechos que atravessam a região.
DIRETRIZES QUANTO AO SISTEMA VIÁRIO E DE MOBILIDADE URBANA
Para a Região Sul/Sudeste é proposto traçado viário estruturador, constituído das

principais vias de conexão às quais os parcelamentos do solo urbanos deverão estar
articulados, conforme apresentado na Figura 7- Sistema Viário Estruturante. As Vias
principais propostas são classificadas, de acordo com o contexto urbano, em Via de
Circulação Expressa, Vias de Circulação (nível 1 e 2) e Vias de Atividades, cujas definições
constam da Nota Técnica nº 572.000.002/2013 – GETER/DIPLU/SUPLAN, substituída
pela Nota Técnica nº 02/2015 - DAURB/SUAT/SEGETH. O traçado e suas dimensões, no
entanto, poderão adequar-se às necessidades técnicas, tais como implantação de um sistema
de transporte coletivo ou exigências do processo de licenciamento ambiental.
A DF-140, Via de Circulação Expressa, por integrar o sistema rodoviário do Distrito

Federal, está sujeita a Diretrizes específicas com relação à sua dimensão. No entanto,
considerando sua inserção no contexto urbano, essa rodovia deverá dar suporte à implantação
de um Sistema De Transporte Coletivo de alto desempenho, como o BRT, integrado a
circuitos internos de transporte. Devido às suas dimensões e características tão peculiares,
deverão ser planejados cruzamentos/transposições, especialmente com as vias de atividades,
que atendam a critérios da integração urbana e segregação de fluxos, da continuidade das
vias e do transporte público e privado local, de forma a garantir maior fluidez do tráfego

11|61
motorizado e rodoviário, conferindo segurança aos pedestres e ciclistas. Esses
cruzamentos/transposições têm a finalidade de evitar que a DF-140 se torne barreira física,
dissociando algumas porções internas da região.
Com a função de circulação e ligação da região com áreas urbanas consolidadas como
a área Central de Brasília, São Sebastião e Jardim Botânico, Santa Maria e Gama, assim como
com a região do Entorno do DF, são previstas Vias de Circulação paralelas à DF-140. As
Vias de Circulação também atendem ao objetivo de integração dos diversos parcelamentos
na própria região, responsáveis por criar articulação interna do tecido urbano e acesso às
diversas áreas, em especial às centralidades e Vias de Atividades. As Vias de Circulação
foram classificadas conforme ocupação lindeira e fluidez, sendo Nível 1 a de maior fluidez
com ocupação mais diversificada, e Nível 2 a de menor fluidez e ocupação menos
concentrada e diversificada, conforme Item 3 destas Diretrizes.
As Vias de Atividades se caracterizam como eixos de comércio, serviços e

instituições que perpassam o tecido urbano no sentido perpendicular à DF-140. O objetivo é
incentivar as atividades a se direcionarem para o interior da região, de forma a atender a toda
a população residente.
As Vias de Circulação Nível 1 e Vias de Atividades na Região Sul/Sudeste deverão

ter no mínimo 3 (três) faixas de rolamento por sentido.
Os projetos deverão prever ligações do sistema viário estruturante proposto nestas

Diretrizes com as vias do parcelamento, criando Sistema Viário Complementar de acordo
com categorias previstas Nota Técnica nº 02/2015 - DAURB/SUAT/SEGETH. As vias
planejadas deverão contribuir para conferir permeabilidade viária ao tecido urbano,
garantindo circulação e mobilidade para a população. Documento de Diretrizes Urbanísticas
ao Parcelamento do Solo Específicas – DIUPE, a ser emitido para cada solicitação de
parcelamento do solo protocolada no Órgão Gestor do Desenvolvimento Territorial e Urbano
do Distrito Federal, elaborado com base nestas Diretrizes Urbanísticas, poderá indicar
Sistema Viário Complementar que deverá ser incorporado ao projeto de urbanismo.

12|61
Figura 7 - Sistema Viário Estruturante
Considerando as características físico-territoriais da região, com a ocorrência de encosta

íngreme e drenagem densa em algumas partes, sugere-se a implantação de Vias Parque no
contorno de Espaços Livres de Uso Público - ELUP, Parques Urbanos e áreas protegidas. Essas
vias têm o objetivo de garantir acesso da população às áreas com sensibilidade ambiental e
valorizá-las como elemento da paisagem urbana, configurando limite visível entre o ambiente
público e o privado. As vias Parque são de tráfego lento e devem propiciar em suas margens
atividades de lazer ativo e contemplativo, podendo ter pavimentação diferenciada, ou constituir
vias exclusivas para pedestres ou mesmo ciclovias.
Na Figura 8- Vias Parque encontra-se apresentado, de forma esquemática, traçados de

Vias Parque, que ilustra como essas vias podem configurar um sistema articulado de mobilidade
na região.

13|61
Figura 8 –Vias Parque
2. 2. SISTEMA DE CENTRALIDADES
A centralidade urbana é formada pela concentração e a diversidade de atividades,

associadas à atração e à irradiação de fluxos. As centralidades são espaços que reúnem
atividades, que promovem o convívio social, constituindo lugares de referência urbana. Esses
espaços gregários, por sua arquitetura e urbanismo, sua escala e diversidade de usos,
caracterizam-se pelo elevado grau de urbanidade. Para Lefebvre (1999, p. 110) não existe
realidade urbana sem um centro comercial, simbólico, de informação e de decisão. Na sua
concepção, o centro deveria ser a expressão mais característica da variedade da vida social na
cidade, o lugar por excelência do encontro.
No espaço das grandes cidades brasileiras, a centralidade tem se transformado. O centro

tradicional já não consegue continuar comandando, ele só, o complexo processo de construção
metropolitano, novas centralidades surgem distribuídas no tecido urbano (TOURINHO, 2007,
p. 23). Nessa perspectiva, na Região Sul/Sudeste, por sua dimensão e articulação a outras áreas
urbanas no DF e Entorno, a formação de um sistema de centralidades visa organizar a

14|61
ocupação urbana, distribuir fluxos e deslocamentos, criando referências espaciais e
lugares de convívio.
A formação de novas centralidades é enfatizada no PDOT, que tem como um dos seus
objetivos gerais a “promoção do desenvolvimento de novas centralidades no território do
Distrito Federal” (PDOT, art. 8º, inciso XII). A consolidação de novas centralidades são
propostas como forma de “reduzir a segregação sócio espacial e a estabelecer relações com
os municípios limítrofes” (PDOT, art. 104, inciso II). As novas centralidades podem constituir
em alternativa para uma melhor distribuição de atividades, serviços e de empregos no tecido
urbano, diminuindo inclusive as necessidades de deslocamentos diários, os custos e o tempo
despendidos com eles.
Observa-se, também, que existe relação entre formação de centralidades com a

implantação de atividades de porte regional, cujas atividades por sua própria natureza atraem
fluxos e geram polaridade. O PDOT (art. 52) apresenta uma lista indicativa de equipamentos
regionais, dos quais se cita a seguir aqueles que podem ser associados às áreas de centralidade:
 Educação: faculdades, escolas públicas e privadas, bibliotecas, conforme o porte;

 Saúde: hospitais regionais e unidades de vigilância sanitária;
 Transporte: estações de transferências; e
 Cultura: teatros, centros culturais, casas de cultura, bibliotecas, museus e cinemas.
Villaça (2001, p. 239) define o centro urbano como o ponto que otimiza os
deslocamentos socialmente condicionados da comunidade como um todo, que são os
deslocamentos da população como força de trabalho (mão-de-obra) e como consumidores de
produtos e serviços. Com base nesse conceito, buscou-se identificar as áreas com vocação para
a formação de um equivalente a centro urbano para a região, por meio de metodologia
explicitada no Apêndice A. A localização desse centro de comércio e serviços se aproxima do
centro geográfico da região, local que é acessível igualmente a todas as demais áreas da grande
mancha urbana, e está conectado à DF-140, principal eixo indutor da ocupação nessa porção
territorial e principal corredor de transporte urbano previsto.
Além do centro principal, as proposições quanto ao sistema de centralidade para a

Região Sul/Sudeste envolvem, também, a criação de um centro especializado com atividades
econômicas de abrangência regional em área da Terracap 3 próxima à DF-001; e outras
3 Processo nº 111.001.979/2012 (TERRACAP)

15|61
centralidades de abrangências localizadas conforme apresentado no modelo esquemático de
centralidade (Figura 9).
Considerando que a centralidade está associada diretamente a maior acessibilidade

urbana, as localizações das áreas de centralidades são propostas nas conexões entre Vias de
Atividades e Vias de Circulação (nível 1 e nível 2).
A concepção urbanística adotada tem o objetivo de prover a região de espaços

necessários ao pleno atendimento das demandas da sua futura população, tanto na criação de
emprego e renda (mercado de trabalho), como na oferta de bens e serviços (necessidades de
consumo). A intenção é possibilitar maior autonomia urbana e, consequentemente, reduzir os
deslocamentos dos seus moradores para a área central de Brasília.
Figura 9 - Modelo esquemático de sistema de centralidades

16|61
DIRETRIZES QUANTO AO SISTEMA DE CENTRALIDADES
Os planos de ocupação e projetos de parcelamentos do solo na Região Sul/Sudeste

deverão atender às indicações propostas nestas Diretrizes com o intuito de constituir um
sistema de centralidades. O centro de comércio e serviços e o centro especializado têm
localização indicada no Zoneamento de Usos. As demais áreas de centralidade deverão ser
localizadas em conexões entre Vias do Sistema Viário Estruturante (Vias de Atividades, Vias
de Circulação – Nível 1 e 2), sendo sua proposição facultada aos planos de ocupação e/ou
projetos de parcelamento, com a decorrente aprovação pelo Órgão Gestor do
Desenvolvimento Territorial e Urbano do Distrito Federal.
O planejamento das centralidades nos projetos de urbanismo deve considerar o

conjunto da ocupação, buscando possibilitar articulação com os demais parcelamentos,
obrigatoriamente.
Na elaboração dos projetos de urbanismo dos parcelamentos, as áreas de centralidades

devem atender às seguintes Diretrizes:
ELEMENTOS DIRETRIZES
Criar diversidade urbanística, arquitetônica e paisagística, tipologia

verticalizada, com edifícios mais elevados e arquitetura de destaque,
visando diferenciar as áreas de centralidade do conjunto da área
urbana.
Escala Urbana
Tornar as centralidades referências urbanas, pontos de orientação no
conjunto do espaço urbano com valor simbólico, proporcionando
qualidade visual da paisagem urbana e assim evitar uma escala
homogênea e monótona.
Admitir a diversidade de usos e sua concentração, com áreas para a
implantação de comércio, serviços - de grande e médio porte -
residencial misto, instituições públicas e privadas, e EPC.
Possibilitar flexibilidade aos parâmetros de uso e ocupação no
sentido de permitir a criação arquitetônica e urbanística para a
localização de equipamentos públicos e privados (escolas de ensino
Uso e Ocupação do Solo superior, hospitais, clínicas e outros) que, por suas características,
devam localizar-se em áreas centrais.
Evitar tipologias que demandam grandes lotes sem abertura para o
espaço público e amplos estacionamentos em solo, geralmente
fechados, que dificultam a circulação de pessoas, pedestres, e
diminuem a conexão das calçadas com os usos lindeiros e portanto
da vitalidade urbana.

17|61
Privilegiar o espaço público como espaço de convivência, atrativos
ao encontro, por meio da implantação de Espaços Livres de Uso
Público (ELUP) compatíveis com a área central.
Prover a centralidade de espaços de lazer ativo e contemplativo e
interação social; com funções de drenagem natural e conforto
ambiental urbano.
Promover articulação viária local do centro com as vias de atividades
e vias de circulação, devidamente dimensionadas para a demanda de
mobilidade local. Por abrigar polos geradores de tráfego, o centro e
subcentros devem estar bem integrados dentro da hierarquia viária
do bairro.
Garantir um fluxo contínuo de ônibus e automóveis, ciclovias e
amplas calçadas para pedestres, todos com solução adequada de
acessibilidade, conforme a legislação em vigor.
Circulação e Mobilidade Prever estacionamentos públicos arborizados e, sempre que possível,
garagens privadas em subsolo ou em pavimentos superiores, de
modo a propiciar a livre circulação de pedestres nas áreas centrais.
Criação de percursos sinalizados de Ciclovias - contínuos e seguros
- integrando a centralidade com as vias de atividades, com as áreas
habitacionais, as áreas verdes e as vias parque.
Panejar rede pedonal, rotas acessíveis, para circulação de pedestres,
com espaços adequados, interligados, com passeios largos,
nivelados, sombreados e seguros.
Admitir maiores densidades residencial, associando estes espaços a
maior urbanidade, com maior concentração de pessoas e atividades,
que sustente um eficiente sistema de mobilidade urbana.
Densidade residencial e Criar uma densidade de ocupação que destaque as centralidades do
de ocupação conjunto urbanístico, de modo a se obter áreas compactas no espaço
urbano, com seus benefícios: proximidade, sociabilidade, segurança
pública, mobilidade urbana, com redução dos custos de urbanização,
paisagismo e infraestrutura.
Valorizar a paisagem urbana gerando diversidade de ocupação e
arquitetônica, de forma a criar referências visuais e espaciais,
particularmente com relação às centralidades e vias de atividades.
Garantir livres os visuais de paisagem natural e a linha do horizonte,
Aspectos da paisagem onde a conformação do relevo permitir, com a criação de mirantes e
belvederes.
Preservar - por meio da arquitetura, do urbanismo e do paisagismo –
elementos da paisagem natural do sítio e de belezas cênicas: morros,
vales, veredas, rios, córregos, cachoeiras.

18|61
2. 3. SISTEMA DE ESPAÇOS VERDES
Os espaços verdes caracterizam-se pela predominância de espécies vegetais, sendo

elementos de integração entre o meio natural e o meio urbano. Esses espaços visam, além da
proteção de áreas ambientalmente sensíveis4, aliar a oferta de áreas para uso público, destinadas
a atividades lúdicas, esportivas, culturais e de integração social, a promoção do conforto
ambiental urbano, ou seja: regulação térmica, ventilação natural, iluminação natural e níveis de
umidade adequados.
A manutenção e criação de espaços verdes na Região Sul/Sudeste visam: o

fortalecimento da estratégia de conectores ambientais do PDOT; manutenção de
permeabilidade do solo para recarga dos aquíferos; proteção de encostas; e a conciliação do
desenvolvimento urbano com a conservação dos recursos naturais e a qualidade de vida.
Os espaços que compõem este sistema estruturante dividem-se em duas categorias, com
características e objetivos diferenciados:
OBJETIVO TIPOS DE ESPAÇOS

Espaços Ambientalmente
Unidades de Conservação5 (Unidades de Proteção Integral ou

Unidades de Uso Sustentável, conforme o disposto no Sistema
Conservação Nacional de Unidades de Conservação da Natureza – SNUC, Lei
Protegidos
e/ou Federal n° 9.985/2000) de âmbito federal ou distrital (Sistema

preservação da Distrital de Unidades de Conservação da Natureza – SDUC, Lei
natureza e Distrital n° 827/2010);
recursos Áreas de Preservação Permanente - APP;
ambientais.
Áreas de Proteção de Mananciais6 - APM;
Outras áreas instituídas por normas específicas.
4
São consideradas áreas de sensibilidade ambiental ao parcelamento do solo nessa região as bordas de chapada, encostas íngremes, áreas com
solos hidromórficos, mananciais destinados ao abastecimento público (APM), e áreas de risco à erosão, conforme levantamentos preliminares
elaborados no âmbito destas Diretrizes com base nos mapas do ZEE/DF e SITURB – Apêndice A.
5
Unidade de conservação é o espaço territorial e seus recursos ambientais, incluindo as águas jurisdicionais, com características naturais
relevantes, legalmente instituído pelo Poder Público, com objetivos de conservação e limites definidos, sob regime especial de administração,
ao qual se aplicam garantias adequadas de proteção.
6
As Áreas de Proteção de Mananciais (APM) pertencem à categoria dos espaços especialmente protegidos, afetadas à proteção e ao manejo
adequado das áreas de captação de água do Distrito Federal.

19|61
Áreas Verdes: são espaços “com predomínio de vegetação,
preferencialmente nativa, natural ou recuperada, previstos no
Plano Diretor, nas Leis de Zoneamento Urbano e Uso do Solo do
Município, indisponíveis para construção de moradias, destinados
aos propósitos de recreação, lazer, melhoria da qualidade
ambiental urbana, proteção dos recursos hídricos, manutenção ou
melhoria paisagística, proteção de bens e manifestações
culturais”7. É elemento urbanístico vital que alia função recreativa
a promoção do equilíbrio do meio ambiente urbano, de forma a
contribuir com qualidade de vida da população. “O que
caracteriza as áreas verdes é a existência de vegetação contínua,
Propiciar áreas amplamente livre de edificações, ainda que recortada de
Espaços Públicos
de lazer e caminhos, vielas, brinquedos infantis e outros meios de passeios e

recreação para a divertimentos leves....”8, admitindo-se certos tipos de construção,
população mas em proporção reduzida. A vegetação nessas áreas é, portanto,
associado à destinada, em regra, à recreação e ao lazer, configurando em
presença de elemento essencial ao conceito.
vegetação,
nativa ou não. Parques Urbanos: espaços delimitados que conjugam funções
vivenciais à qualidade do ambiente urbano. A constituição de um
sistema de parques urbanos deve estar associada à manutenção de
áreas de vegetação natural ou não. Os parques urbanos buscam
criar um atrativo paisagístico para a cidade, qualificando-a
ambientalmente, e provendo os parcelamentos de áreas adequadas
para a prática de esporte, cultura, recreação e lazer contemplativo.
Isto proporcionará uma maior qualidade de vida para os seus
usuários. Os parques urbanos podem ser classificados em dois
grupos: parque de âmbito local, de uso dos moradores do setor ou
bairro; e parque de âmbito regional, de uso dos moradores da
cidade, independente de sua proximidade.
DIRETRIZES QUANTO AO SISTEMA DE ESPAÇOS VERDES
Na categoria de Espaços Ambientalmente Protegidos, relativamente a Região

Sul/Sudeste, se enquadram hoje as Áreas de Preservação Permanente – APP e o Parque Tororó,
conforme identificadas no Figura 10– Sistema de Espaços Verdes. Outras unidades de
conservação e espaços especialmente protegidos poderão ser constituídos, com o objetivo de
proteger áreas ambientalmente sensíveis e manter coberturas vegetais remanescentes, conforme
apontar estudos específicos.
Por meio da categoria de Espaços Públicos, busca-se a configuração na região de um
sistema de áreas verdes e parques urbanos que favoreçam a implementação dos conectores
ambientais identificados no PDOT – o Cachoeirinha e o Santana. As áreas identificadas com
7
Definição da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, art. 1º, inciso XX.
8
SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. São Paulo, Ed. Maleiros, 2ª edição, 1995. p. 247

20|61
alta sensibilidade à erosão e rampa íngreme são espaços preferenciais para implantação de áreas
verdes e Parques Urbanos, que compõem o Sistema de Espaços Verdes, nas franjas das APP e
das unidades de conservação. A intenção é constituir um “cinturão verde”, com uso público, de
amortecimento entre as áreas de uso urbano e as áreas ambientalmente sensíveis.
No caso da criação de parques urbanos, esses podem incluir em sua poligonal porção de
espaços ambientalmente protegidos (APP) ou mesmo áreas com remanescentes de flora nativas,
que devem ser destinadas à conservação ou preservação9.
A localização e implantação de parques urbanos e áreas verdes devem valorar os
seguintes potenciais inerentes às áreas:
 Vegetação nativa conservada ou preservada;
 Recursos hídricos conservados ou preservados;
 Remanescentes de flora nativa conservada ou preservada;
 Locais de exuberante beleza cênica: mirantes, belvederes e outros; e
 Áreas de rampa íngremes ou com alta sensibilidade à erosão.
Os parques e outras áreas verdes devem ser integrados ao tecido urbano por meio de
vias Parque, ciclovias e transporte coletivo, de forma a favorecer o acesso da população a essas
áreas.
9
Nas áreas destinadas a Parques Urbanos, ao se proceder o método do planejamento ambiental (que envolve levantamentos das características
do espaço geográfico), são definidas inicialmente duas grandes zonas:
 Zona intangível- destinada a conservação e preservação, tais como: Áreas de Preservação Permanente (APP), Áreas de Proteção de
Mananciais (APM), Áreas com solos hidromórficos, áreas com remanescentes de flora ou fauna nativas conservadas ou preservadas;
 Zona de uso intensivo - áreas já antropizadas, destinada ao uso público, equipadas para atividades tais como: recreação, cultura,
esporte, lazer ativo e contemplativo ao ar livre.

21|61
Figura 10 - Sistema de Espaços Verdes
3. DIRETRIZES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
As Diretrizes de uso e ocupação do solo para a Região Sul/Sudeste seguem as

proposições dos sistemas estruturantes do espaço urbano (Item 2) que refletem a concepção
urbana para essa porção territorial, cujos principais pilares são: mobilidade da população no
interior da região e com relação às demais áreas urbanas do DF e Entorno; a constituição de
centralidades que se articulem num sistema capaz de ofertar à população tanto empregos como
comércio e serviços; e a valorização e proteção de áreas ambientalmente sensíveis, tornando-as
integradas ao contexto urbano.
A definição de Diretrizes de uso e ocupação tem como base as macrodiretrizes do

PDOT, os aspectos ambientais da região, a situação de ocupação atual, conforme informações
apresentadas no Apêndice A. Complementarmente, foram realizadas vistorias que auxiliaram
na compreensão do território ajudando a identificar algumas das suas características.
Os parâmetros de uso e ocupação tratados consideram as disposições do PDOT, que

delega às Diretrizes Urbanísticas definir:

22|61
 Variação de densidade demográfica para cada porção territorial, quando couber (art.
39);
 Valores dos coeficientes de aproveitamento máximo, podendo este ficar abaixo do
limite máximo para a zona em que se insere (art. 42); e
 Demais índices urbanísticos (além do percentual mínimo de 15% da gleba de área para
equipamentos urbanos e comunitários e espaços livres de uso público; e tamanho
mínimo e máximo de lotes, já estabelecidos no art. 43).
3.1. USO DO SOLO

Os usos admitidos na Região Sul/Sudeste estão apresentados por zona conforme
indicadas na Figura 11– Zoneamento de Usos. A delimitação das zonas propostas não é
precisa, podendo ser ajustada na elaboração do projeto de urbanismo. Os usos admitidos são
compatíveis com os sistemas estruturantes da cidade, também apontados nestas Diretrizes. A
nomenclatura de usos e atividades utilizada está baseada no PDOT, art. 44, e Decreto n° 37.966,
de 20 de janeiro de 2017, que aprova a Tabela de Classificação de Usos e Atividades Urbanas
e Rurais do Distrito Federal
O planejamento da ocupação nas áreas que são limítrofes à APP deve considerar a
proximidade com essas áreas sensíveis do território e a necessidade de medidas que visem a
sua proteção, tais como clara delimitação entre a área a ser ocupada e aquelas a serem protegidas
e conservadas em seus atributos naturais.

23|61
DIRETRIZES DE USO DO SOLO
Figura 11- Zoneamento de Usos
3.1.1. Centralidades
As centralidades definidas por estas Diretrizes para a Região Sul/Sudeste correspondem

ao Centro Urbano, principal área de comércio e serviços, e a outras centralidades, integrantes
de um sistema articulado. As centralidades devem configurar áreas urbanas mais compactas,
com maior densidade de ocupação e diversidade de usos, constituindo elemento de referência
na paisagem urbana.
Deve-se, portanto, ser reforçada sua destinação para atividades que promovam a
atratividade de pessoas e o encontro social. Essas atividades são, em geral, relacionadas aos
usos comerciais (lojas, centros comerciais, restaurantes, lanchonetes), prestação de serviços, e
institucionais ou comunitários (público ou privados, especialmente atividades culturais e de
entretenimento tais como: centros culturais, casas de cultura, cinemas, teatros, museus e
bibliotecas).

24|61
O uso misto (comercial/serviços e/ou institucional associado ao uso residencial) é
permitido, uma vez que promove a vitalidade desses espaços em todas as horas do dia. Nesses
casos, o uso residencial multifamiliar deve ocorrer, preferencialmente, nos pavimentos
superiores da edificação, para garantir atividades comerciais/serviços e institucionais no
pavimento térreo, em contato com o espaço público aberto.
A localização do Centro Urbano, representada na Figura 11– Zoneamento de Usos, parte
do entroncamento da DF-140 com Via de Atividades proposta, e se estende tanto ao longo da
DF-140, nos sentidos norte e sul, como em direção ao eixo transversal da Via de Atividades,
até os entroncamentos com vias de circulação previstas. A convergência desses eixos viários
em questão, potencial de polarização e irradiação de fluxos, fatores fundamentais na formação
de centralidades e também corrobora para o fortalecimento da acessibilidade da área em relação
à região como um todo. Contudo, essa localização do Centro Urbano deve ser compreendida
como ponto de partida para o seu planejamento, uma vez que os limites apresentados não são
precisos, sendo que o seu dimensionamento varia em torno de 300 ha (trezentos hectares)10,
para que não seja extrapolada a média de densidade para a região, de 50hab/ha. Salienta-se,
ainda, que a localização e dimensionamento desse centro devem respeitar restrições e
condicionantes ambientais, como Áreas de Preservação Permanente - APP.
As outras centralidades deverão se localizar nas conexões entre Vias de Atividades e de
Vias de Circulação (níveis 1 e 2), sendo que a proposição e o planejamento dessas centralidades
ocorrerão quando da elaboração dos projetos de parcelamento, desde a etapa de estudos
preliminares.
10
Estudo da Centralidade – Apêndice A

25|61
USOS/ATIVIDADES DIRETRIZES ESPECÍFICAS
ADMITIDOS
• Delimitar, de acordo com os critérios acima referidos, a área
destinada à centralidade nos parcelamentos, definindo
articulação do sistema viário principal e os parâmetros de
uso e ocupação do solo, em conformidade com parâmetros
estabelecidos nas Diretrizes;
• Destinar na zona proporção da área para uso
comercial/serviços/institucional/industrial de baixa
incomodidade em torno de 40%;
• Associar os usos previstos para a zona a uma ocupação mais
Comércio de bens e densa e verticalizada, compatível com a maior densidade
prestação de serviços demográfica conferida para o centro principal;
(ver exceções11); • Incentivar fachadas integradas ao ambiente urbano
mediante usos comerciais no térreo com acessos direto pela
Institucional ou calçada;
CENTRALIDADE
Comunitário; • Garantir a constituição das vias por meio da abertura das

fachadas das edificações para esses espaços;
Residencial – habitação • Restringir as fachadas cegas (muros, cercas ou paredes sem
coletiva; janelas) bem como acessos de garagens, que desqualifiquem
ou depreciem os espaços públicos;
Misto 11; • Qualificar os espaços públicos e os espaços abertos voltados
para via;
Industrial de baixa • Garantir mobilidade com permeabilidade viária e
incomodidade; articulação viária com o seu entorno;
• Garantir permeabilidade na malha urbana, tendo como
EPC, ELUP. referência uma dimensão de quarteirão(*) em torno de
40.000m². Não será exigida essa permeabilidade para os
casos que houver impedimento decorrente das
características físicas do terreno, e para atividades de grande
porte, conforme dispuser Diretrizes Urbanísticas
Específicas ao Parcelamento do Solo - DIUPE.
• Aplicar instrumentos urbanísticos para recuperação da
valorização imobiliária; e
• Proibir o parcelamento no formato de condomínios
urbanísticos (casas).
(*) porção do parcelamento circundada por elementos que propiciem a circulação por meios motorizados ou não.
11
Tendo como base Decreto do Licenciamento de Atividades (Decreto N° 36.948, de 04 de dezembro de 2015, em especial o Anexo XIII.), as
exceções ou usos e atividades não admitidos deverão ser avaliadas pelo Órgão competente.

26|61
3.1.2. Zona de ocupação na Via de Atividades
A Zona corresponde aos usos e ocupação de lotes lindeiros e voltados para a Via de
Atividades. As Vias de Atividades, eixos de comércio e serviços, visam propiciar a distribuição
de atividades na Região Sul/Sudeste, possibilitando a integração e coesão do tecido urbano.
Esses espaços, também, se caracterizam pela escala gregária, onde deve ser promovida maior
diversidade de usos, densidade populacional e de ocupação, e verticalização. No caso de uso
misto, é admitido acessos distintos para uso residencial e os demais usos (comércio, serviços,
institucional), podendo, o acesso ao uso residencial ser efetuado por vias laterais ou paralelas à
Via de Atividades.
O uso misto (comercial/serviços e/ou institucional associado ao uso residencial) é

desejável, uma vez que promove a vitalidade da área nas diversas horas do dia. O uso misto
visa criar maior urbanidade e segurança nos espaços públicos. Nesses casos, o uso residencial
deve ser permitido apenas nos pavimentos superiores da edificação, garantindo comércio,
serviços e usos institucionais no mínimo nos dois primeiros pavimentos térreo e sobreloja, em
contato com o espaço público aberto da via.

27|61
ADMITIDOS
Destinar • proporção da área para uso
comercial/serviços/institucional/industrial de baixa
incomodidade em torno de 30%.
• Proibir uso residencial exclusivo;
• Associar os usos previstos para a zona a uma ocupação
mais densa e verticalizada, compatível com a maior
densidade demográfica conferida para a área;
Comércio de bens e • Incentivar fachadas integradas ao ambiente urbano
prestação de serviços (ver mediante usos comerciais no térreo com acessos direto
exceções11); pela calçada;
• Garantir a constituição das vias por meio da abertura das
VIA DE ATIVIDADES
Institucional ou fachadas das edificações para esses espaços;

Comunitário; • Restringir as fachadas cegas (muros, cercas ou paredes
sem janelas) bem como acessos de garagens, que
Misto (não é admitido desqualifiquem ou depreciem os espaços públicos;
habitação no pavimento • Admitir uso misto com comércio e serviços no mínimo
térreo e sobreloja). (ver nos dois primeiros pavimentos;
exceções11); • Qualificar os espaços públicos e os espaços abertos
voltados para via;
Industrial de baixa • Aplicar instrumentos urbanísticos para recuperação da
incomodidade; valorização imobiliária.
EPC,ELUP, EPU. urbanísticos (casas); e
referência uma dimensão de quarteirão (*) em torno de
casos em que houver impedimento decorrente das
características físicas do terreno, e para atividades de
grande porte, conforme dispuser Diretrizes Urbanísticas
Específicas ao Parcelamento do Solo - DIUPE.
(*) porção do parcelamento circundada por elementos que propiciem a circulação por meios motorizados
ou não.
3.1.3. Zona de ocupação na Via de Circulação Nível 1 e DF-140
A DF-140 tem caráter regional, como principal ligação do Entorno do DF e da Região

Sul/Sudeste com o Plano Piloto de Brasília e demais áreas urbanas do DF. As áreas ao longo
da DF-140 devem ser destinadas a grandes comércios, serviços e instituições de abrangência
regional, geradoras de emprego. Devem ser previstas, também, áreas para a instalação de
atividades de comércio e serviços para atendimento de demanda própria do tráfego regional e
rodoviário, tais como postos de combustíveis, oficinas, pequenos comércios e serviços.
As Vias de Circulação Nível 1 são caracterizadas por permitir maior fluidez ao trânsito,
de maneira que as atividades lindeiras devem ser compatíveis com sua capacidade, evitando-se
o comércio e serviços de pequeno porte, de abrangência local. Os acessos a lotes residenciais,
também, devem ser evitados ao longo dessas vias.

28|61
ADMITIDOS
• Destinar preferencialmente ao
comércio/serviços/instituições de porte regional
às áreas ao longo da DF-140;
• Admitir áreas de serviços e comércio de apoio ao
VIA DE CIRCULAÇÃO NÍVEL 1 E DF-140
tráfego rodoviário regional ao longo da DF-140;

Comércio de bens e
• Proibir o uso residencial – habitação unifamiliar
prestação de serviços;
ao longo da DF-140;
• Proibir acesso direto dos lotes à DF-140;
Institucional ou
• Permitir área econômica para implantação de
Comunitário;
comércio, serviços de médio e grande porte, e
indústrias de médio porte;
Residencial – habitação
• Admitir o parcelamento no formato de
coletiva;
condomínio urbanístico ao longo das Vias de
Circulação Nível 1 e DF-140;
• Garantir permeabilidade na malha urbana, tendo
unifamiliar;
como referência uma dimensão de quarteirão(*)
de até 60.000m². Não será exigida essa
Industrial;
permeabilidade para os casos em que houver
impedimento decorrente das características físicas
EPC,ELUP, EPU.
do terreno, e para atividades de grande porte,
conforme dispuser Diretrizes Urbanísticas
Específicas ao Parcelamento do Solo - DIUPE; e
• Aplicar instrumentos urbanísticos para
recuperação da valorização imobiliária.
3.1.4. Zona A
A Zona situa-se, em sua grande parte, entre a DF-001 e a DF-251, sendo limítrofe na
porção norte à Estação Ecológica do Jardim Botânico e Reserva Ecológica do IBGE, unidades
de conservação de proteção integral, e na porção sul ao Parque Tororó. Porção nordeste da Zona
situa-se na Área de Proteção Ambiental do Rio São Bartolomeu, para a qual está sujeito ao
zoneamento ambiental, estabelecido pela Lei Distrital nº 5.344 de 19 de maio de 2014. A
ocupação da zona deverá ser compatibilizada com a proteção dessas Unidades de Conservação.
O PDOT, em sua atualização por meio da Lei Complementar nº 854, de 15 de outubro

de 2012, conferiu para a área média densidade demográfica (na faixa de 50 a 150 hab/ha).
Considerando tratar-se de propriedade da TERRACAP, aquela companhia elaborou estudos
para a implantação na área de um centro financeiro internacional, assunto objeto do processo
nº111.001.979/2012.
Tendo em vista sua localização, de fácil acesso, a zona tem potencial para a implantação
de equipamentos regionais de grande porte, como campus universitário, hospital, centro cultural

29|61
e outros. Admitem-se, também, atividades econômicas não poluentes, que podem ser associadas
ao uso residencial, possibilitando a formação de uma centralidade especializada, a exemplo do
centro financeiro.
USOS/ATIVIDADES
DIRETRIZES ESPECÍFICAS
ADMITIDOS
• Prever área de transição, cinturão verde, ao longo da DF-
001, limítrofe à Reserva Ecológica do IBGE e Estação
Ecológica do Jardim Botânico- mínimo de 300m
(trezentos metros);
• Associar os usos previstos para a zona a uma ocupação
mais densa e verticalizada, compatível com a maior
Comércio de bens e densidade demográfica conferida para a área;
prestação de serviços; • Incentivar fachadas integradas ao ambiente urbano
mediante usos comerciais no térreo com acessos direto
Institucional ou pela calçada;
Comunitário; • Garantir a constituição das vias por meio da abertura das
fachadas das edificações para esses espaços;
Residencial – habitação • Restringir as fachadas cegas (muros, cercas ou paredes
coletiva; sem janelas) bem como acessos de garagens, que
ZONA A
desqualifiquem ou depreciem os espaços públicos;

Residencial - habitação • Qualificar os espaços públicos e os espaços abertos
unifamiliar; voltados para via;
• Garantir acessibilidade com permeabilidade viária e
Misto; articulação viária com o seu entorno;
Industrial não poluentes; urbanísticos (casas);
EPC, ELUP. referência uma dimensão de quarteirão(*) em torno de
casos em que houver impedimento decorrente das
características físicas do terreno, e para atividades de
Específicas ao Parcelamento do Solo – DIUPE; e
• Atender as recomendações dos planos de manejo das
UC, quando for o caso.

30|61
3.1.5. Zona B
Corresponde às maiores extensões de área na região, onde ocorre baixa ou média

sensibilidade ambiental ao parcelamento do solo. Na Zona estão previstos uso residencial
(unifamiliar e multifamiliar), institucional, bem como de comércio, serviços e industrial.
Admite-se também a oferta de áreas para abrigar a implantação de atividades
econômicas de médio e grande porte, com o intuito de garantir a geração de emprego na região,
e assim possibilitar sua maior autonomia em relação ao Plano Piloto, evitando-se a produção
de uma cidade dormitório. Contudo, o planejamento dessas áreas deve ser efetuado de forma a
não suscitar conflitos com uso residencial.
Ressalta-se a importância de se mesclar oferta de áreas residenciais para diferentes
faixas de renda na Zona, bem como propiciar a diversidade de tipologias de habitação que
componham a paisagem urbana.

ADMITIDOS
Residencial – habitação • Permitir o comércio local compatível com a escala
coletiva; residencial;
• Permitir área econômica para implantação de comércio,
serviços de médio e grande porte, e indústrias de médio
unifamiliar;
porte;
comércio de bens; • Mesclar oferta de áreas residenciais para diferentes
faixas de renda;
ZONA B
prestação de serviços;
• Admitir o parcelamento no formato de condomínio
Institucional ou urbanístico; e
Comunitário; • Garantir permeabilidade na malha urbana, tendo como
Industrial; referência uma dimensão de quarteirão(*) de até
Misto; casos em que houver impedimento decorrente das
EPC, EPU, ELUP. características físicas do terreno, e para atividades de
Específicas ao Parcelamento do Solo – DIUPE.

31|61
3.1.6. Zona C
A Zona é constituída das áreas que contornam ou estão nas proximidades dos espaços
ambientalmente protegidos – encostas e APP – e inclui áreas de sensibilidade ambiental ao
parcelamento do solo12, com risco de erosão, onde o uso e ocupação deverão ser compatíveis
com a proteção do meio ambiente e em especial do solo e dos recursos hídricos, observadas as
recomendações e restrições provenientes do procedimento do licenciamento ambiental.
Aplicam-se a essa Zona as Diretrizes definidas para o Sistema de Espaços Verdes no

que tange aos espaços públicos.

ADMITIDOS
unifamiliar;
coletiva;
Comércio de bens,
compatível com o uso
residencial;  Baixa densidade demográfica associada a menor
intensidade de ocupação do solo;
Prestação de serviços,
 Admitir o parcelamento no formato de condomínio
compatível com o uso
urbanístico;
residencial;
ZONA C
 Fortalecer Estratégia de Conectores Ambientais (PDOT)

Industrial de baixa com a criação de áreas verdes e outras ELUP, parques
incomodidade compatível lineares ao longo dos conectores Santana e
com o uso residencial; Cachoeirinha; e
Institucional ou  Delimitar, sempre que possível, as áreas de maior
Comunitário; sensibilidade ambiental com vias parques.
Misto, com atividades de

comércio, serviços e
industrial de pequeno
porte compatíveis com a
escala residencial;
EPC, ELUP, EPU.
12
Análise efetuada no âmbito destas Diretrizes Urbanísticas a partir de informações do diagnóstico do ZEE/DF.

32|61
3.1.7. Parque Tororó e APP
As Áreas Ambientalmente Protegidas têm como objetivo principal a conservação ou

preservação de recursos ambientais, como solo e água. Na região ocorrem grandes extensões
de APP, com grande número de nascentes que necessitam ser preservadas.
Nas APP e no Parque Tororó não é admitido o uso direto dos recursos naturais, estando
sujeitas à legislação específica. Portanto, essas áreas não são passíveis de parcelamento.

ADMITIDOS
TORORÓ*
PARQUE
Não admitido o uso

APP
direto dos recursos Sujeitas a legislação específica (ambiental)

ambientais.
3.2. OCUPAÇÃO DO SOLO
Os parâmetros de ocupação do solo indicados nestas Diretrizes para a Região

Sul/Sudeste correspondem a: população e densidade demográfica; percentual de área pública a
ser destinada nos parcelamentos; conjunto de parâmetros a que estão sujeitas as edificações nas
unidades imobiliárias; Subsolo; e tratamento de divisas.
3.2.1. Áreas Públicas
As áreas públicas do parcelamento correspondem às áreas destinadas ao sistema de

circulação, à implantação de Equipamento Público Urbano (EPU) e Comunitário (EPC), bem
como aos Espaços Livres de Uso Público (ELUP).
Consideram-se Equipamentos Comunitários os equipamentos públicos de lazer, cultura,

educação, saúde, segurança e similares. Consideram-se Equipamentos Urbanos (também
conhecidos como serviços públicos) os equipamentos públicos de abastecimento de água,
serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
Os parâmetros para destinação de áreas públicas para a implantação de Equipamentos

Urbanos e Comunitários e para Espaços Livres de Uso Público atendem ao disposto no art. 43
do PDOT quanto ao mínimo de 15% (quinze por cento) para os novos parcelamentos:
Art. 43. Para novos parcelamentos urbanos, fica estabelecido:

33|61
I – percentual mínimo de 15% (quinze por cento) da área da gleba para
equipamentos urbanos e comunitários e espaços livres de uso público, à
exceção da Zona de Contenção Urbana, das Zonas Especiais de Interesse
Social – ZEIS e de parcelamentos de características industriais, que terão
parâmetros próprios estabelecidos pelo Órgão Gestor do Desenvolvimento
Territorial e Urbano do Distrito Federal; (...)
Para o Setor Habitacional Tororó, incluído na Estratégia de Regularização Fundiária

Urbana, o PDOT definiu o percentual mínimo de 10% (dez por cento) para a implantação de
Equipamentos Urbanos e Comunitários e para Espaços Livres de Uso Público.
No PDOT não foram definidos percentuais mínimos de área do parcelamento para a

implantação de sistema de circulação, o que deve ser estabelecido no projeto urbanístico.
DIRETRIZES PARA ÁREAS PÚBLICAS
Para o planejamento e implantação do sistema viário e de circulação, os projetos de

parcelamento do solo na região devem atender às Diretrizes contidas na Nota Técnica nº
02/2015 - DAURB/SUAT/SEGETH.
Para o cálculo das áreas públicas destinadas a Equipamentos Públicos Urbanos e

Comunitários e a Espaços Livres de Uso Público devem ser considerados os seguintes
critérios:
 O cálculo do percentual mínimo destinado ao uso público deve ser previsto

dentro da área passível de parcelamento da gleba: área total da gleba,
excluídas as Áreas de Preservação Permanente – APP e as faixas de domínio
de rodovias, redes de infraestrutura, dentre outros;
 Não serão computadas como Espaços Livres de Uso Público (praças, jardins
públicos, áreas de lazer, recreação e áreas verdes) as nesgas de terra onde não
se possa inscrever um círculo com raio mínimo de 10 (dez) metros.
Para os novos parcelamentos deverão ser elaborados projeto de paisagismo com a

finalidade de padronizar calçadas, garantir percursos seguros e sombreados e inibir
ocupações irregulares de áreas públicas.
Deve-se buscar, no planejamento e na implantação das áreas públicas (sistema de

viário e de circulação e equipamentos públicos), padronização de seus elementos, como
mobiliário urbano, revestimentos em calçadas, iluminação, e outros, com a finalidade de

34|61
garantir qualificação desses espaços e a continuidade de tratamento das áreas públicas nos
diversos parcelamentos.
DIRETRIZES PARA ESPAÇOS LIVRES DE USO PÚBLICO - ELUP
O desenho urbano deve considerar e promover o papel das áreas públicas na

valorização da paisagem urbana e propiciar o seu uso pela comunidade. Nessa perspectiva,
os ELUP devem permear o tecido urbano, tendo em vista a qualificação da paisagem e o
conforto ambiental (diminuindo efeitos da insolação, favorecendo a ventilação, minimizando
a propagação de ruídos e contribuindo para a melhor qualidade do ar). Ressalta-se que o
dimensionamento desses espaços deve levar em consideração as atividades previstas,
evitando-se dimensões exageradas, para que não se tornem ociosos.
Deve-se considerar o papel das ELUP na conformação do Sistema de Espaços Verdes

(Item 2.3), especialmente na formação de um “cinturão verde”, com uso público, de
amortecimento entre as áreas de uso urbano e as áreas ambientalmente protegidas, franjas
das APP e das Unidades de Conservação, especialmente, na Zona C (Figura 11– Zoneamento
de Usos).
Recomenda-se a realização de levantamento in loco das áreas com vegetação natural

remanescente, visando incorporá-las como parte de ELUP (como praças, bosques).
Nos Espaços Livres de Uso Público - como praças, jardins públicos, áreas de lazer e
de recreação - deverão ser garantidos o mínimo de 50% (cinquenta por cento) de áreas
permeáveis.
DIRETRIZES PARA EQUIPAMENTOS PÚBLICOS COMUNITÁRIOS - EPC
Os lotes indicados no projeto de urbanismo para EPC terão sua destinação específica
para educação, saúde, cultura, lazer, esportes, segurança, assistência social e administração
pública, efetivada na medida da demanda dos órgãos públicos.
Na Tabela 1 é apresentado, como referência, quantitativo de lotes para EPC na Região

Sul/Sudeste, identificados por abrangência (regional, intermediária ou local) e dimensão,
conforme estudo realizado no âmbito destas Diretrizes, Apêndice A. Esses dados visam tão
somente orientar a elaboração dos projetos de urbanismo dos parcelamentos inseridos na

35|61
Região Sul/Sudeste, considerando a ausência de norma que disponha sobre o tema. Quando
da abertura de processo de parcelamento, poderão ser efetuadas consultas aos órgãos do
Governo do Distrito Federal para levantamento de necessidades específicas quanto a EPC.
Tabela 1 - Referência de lotes para EPC na Região Sul/Sudeste

METRAGEM
RAIO DE
DO LOTE QUANTIDADE
HIERARQUIA INFLUÊNCIA
ESTIMADA ESTIMADA
(m)
(m²)
REGIONAL 600,00 Região (*) 2
REGIONAL 1.000,00 Região (*) 1
INTERMEDIÁRIO 450,00 3.000 21
INTERMEDIÁRIO 1.000,00 3.000 21
LOCAL 700,00 800,00 76
LOCAL 2.600,00 800 106
LOCAL 4.800,00 3.000 63
LOCAL 6.200,00 3.000 45
LOCAL 7.000,00 800 89
LOCAL 8.000,00 800 59
LOCAL 8.480,00 800 74
(*) corresponde a área de abrangência destas Diretrizes

36|61
O percentual mínimo de EPC sugerido nestas Diretrizes é de 3,5% (três e meio por
cento), com base em estudo apresentado no Apêndice A. Esse percentual poderá variar de
acordo com Diretrizes Urbanísticas Específicas para o Parcelamento do Solo - DIUPE.
As áreas destinadas a EPC devem ser situadas preferencialmente em local de franco

acesso, articuladas aos eixos mais integrados no conjunto do sistema viário e não poderão
estar no interior de condomínio urbanístico, levando em consideração princípios de
mobilidade e acessibilidade de todos.
As unidades imobiliárias destinadas a Equipamentos Públicos que tenham limites

confrontantes, localizadas nas divisas de glebas, poderão ser remembradas com o objetivo de
obter área de dimensão maior, necessária para atender à demanda por Equipamentos Públicos
(Figura 12). Os projetos de urbanismo deverão prever essa possibilidade de remembramento.
Figura 12 – Ilustração de remembramento de lotes de EPC
DIRETRIZES PARA EQUIPAMENTOS PÚBLICOS URBANOS - EPU
Deverão ser destinadas áreas nos novos parcelamentos para a EPU de saneamento
(abastecimento de água, esgotamento sanitário e drenagem) e de energia elétrica. Nessas
Diretrizes são apresentadas indicações gerais, de planejamento, dos EPU de abastecimento
de água e esgotamento sanitário encaminhados pela CAESB; e de distribuição de energia
elétrica conforme apresentado pela CEB. O dimensionamento e a localização precisa desses
equipamentos devem ser confirmados em consulta às Concessionárias de Serviços Públicos
correspondentes.
A localização preliminar de Estações de Tratamento de Esgotos, Estação Elevatória

de Esgotos e Reservatório de Águas estão apresentadas no Figura 13.

37|61
Figura 13– EPU Saneamento Básico13
As áreas de bacias de contenção/retenção exigidas no estudo ambiental poderão ser

computadas no percentual de áreas permeáveis desde que constituam espaços com cobertura
vegetal.
Para o fornecimento de energia elétrica na região, faz-se necessária a destinação de,

no mínimo, quatro áreas para subestações de distribuição, com tamanho mínimo de 70 m por
70 m, ou 80 m por 60 m, nas localizações indicadas na Figura 1414, a seguir. Essas áreas
devem estar situadas em esquinas de grandes vias, para possibilitar a saída dos circuitos
alimentadores por mais de uma rua, contribuindo assim para que não ocorra acúmulo de
circuitos nas mesmas posteações. Ressalta-se que a destinação da área deve ser precedida de
análise técnica da CEB.
13
Coordenadas geográficas de localização aproximada para implantação de equipamentos de saneamento constam da Carta nº 086/2013-DE
da CAESB (777.000.029/2013) anexada ao processo destas Diretrizes.
14
De acordo com informações contidas na Carta nº 040/2013-DE, da CEB (777.000.068/2013).

38|61
Figura 14– EPU Subestações de Distribuição de Energia
3.2.2. Unidades imobiliárias (lotes)
Os parâmetros urbanísticos a serem aplicados às unidades imobiliárias (lotes) situadas

na Região Sul/Sudeste englobam Coeficiente de Aproveitamento Básico, Coeficiente de
Aproveitamento Máximo, Número de Pavimentos admitido, Altura Máxima, Taxa de
Permeabilidade Mínima, e tamanho mínimo e máximo de lote.
O Coeficiente de Aproveitamento corresponde à relação entre a área edificável e a área

do terreno. O coeficiente de aproveitamento básico corresponde ao potencial construtivo
definido para o lote, outorgado gratuitamente. O coeficiente de aproveitamento máximo
representa o limite máximo edificável do lote, sendo previsto que a diferença entre o coeficiente
máximo e básico pode ser outorgada onerosamente (PDOT, art. 40).
O PDOT definiu coeficiente de aproveitamento máximo para a Zona Urbana de

Expansão e Qualificação de 6 (seis) e para a Zona Urbana de Uso Controlado II de 4 (quatro).
No entanto, de acordo com o §5º do Art. 42 do PDOT, os valores dos coeficientes de
aproveitamento para novos projetos urbanísticos serão definidos nas Diretrizes Urbanísticas,

39|61
estabelecidas pelo Órgão Gestor do Desenvolvimento Territorial e Urbano do Distrito Federal,
podendo ficar abaixo do limite máximo para a zona em que se inserem.
A Taxa de Permeabilidade Mínima corresponde ao mínimo percentual da área que

não pode ser edificado ou pavimentado, permitindo a absorção das águas pluviais diretamente
pelo solo e a recarga dos aquíferos subterrâneos. No parcelamento deverá ser atendida Taxa de
Permeabilidade no mínimo de 10%. Esse valor poderá variar de acordo com Diretrizes
Urbanísticas Específicas - DIUPE, a serem emitidas pelo Órgão Gestor de Planejamento
Urbano e Territorial para os projetos de parcelamento do solo, desde que preservado o valor
mínimo de 10% dentro um mesmo trecho da Região, definido em conjunto com a ADASA.
Para as unidades imobiliárias (lotes), a Taxa de Permeabilidade Mínima será definida nos
projetos de urbanismo compatível com a Taxa de Ocupação, devendo ser igual ou superior a
20% para lotes residenciais e 10% nos demais usos. Estudo ambiental poderá definir percentual
diferente que o indicado nestas Diretrizes.
A Altura Máxima admitida para as edificações é a medida vertical máxima permitida

para uma edificação, contada a partir do ponto definido como cota de soleira. A cota de soleira
é a cota altimétrica do lote que determina o pavimento térreo, medida no perfil natural do
terreno, de acordo com o levantamento planialtimétrico devidamente ajustado aos marcos do
IBGE.
A Cota de Soleira é a cota ou nível altimétrico do lote ou projeção que determina o

pavimento térreo, medida no perfil natural do terreno, de acordo com o levantamento
planialtimétrico devidamente ajustado aos marcos do IBGE, a partir da qual se define a altura
máxima e o número de pavimentos. A cota de soleira é estabelecida de acordo com um dos
seguintes métodos definidos em conformidade com os aspectos físicos do terreno:
I – ponto médio da edificação: cota altimétrica correspondente ao ponto médio da

projeção da área da edificação no lote ou projeção;
II – cota altimétrica média do lote: resultante do somatório das cotas altimétricas
dos vértices do lote ou projeção, dividido pelo número de vértices, sendo que nos
casos em que não existam vértices utiliza-se a média das cotas altimétricas mais
alta e mais baixa do lote ou projeção;
III – ponto médio da testada frontal: corresponde à cota altimétrica medida no
meio da testada frontal do lote ou projeção;
IV – ponto mais alto do terreno: corresponde a mais alta cota altimétrica do lote
ou projeção.

40|61
O Número de Pavimentos Máximo corresponde a parâmetro associado à altura
máxima. O objetivo desses parâmetros é o controle da altura das edificações, as quais devem
observar as diversas perspectivas do ambiente urbano.
Relativamente ao tamanho mínimo e máximo de lote, o PDOT estabelece para os

novos parcelamentos do solo:
Art. 43. Para novos parcelamentos urbanos, fica estabelecido:
[...]
II – área mínima de lote igual a 125 m² (cento e vinte e cinco metros quadrados)
e frente mínima de 5 m (cinco metros) na macrozona urbana, à exceção das ZEIS
e da Zona de Contenção Urbana; (Inciso com a redação da Lei Complementar nº
854, de 2012.)
[...]
V – área máxima do lote igual a 10.000 m² (dez mil metros quadrados) para
habitação unifamiliar e a 60.000 m² (sessenta mil metros quadrados) para
habitação coletiva ou condomínio urbanístico, exceto nas áreas integrantes da
Estratégia de Regularização Fundiária. (Inciso acrescido pela Lei Complementar
nº 854, de 2012.)
Os projetos urbanísticos devem considerar o papel das edificações na constituição da

paisagem, na valorização do espaço construído e na inserção do parcelamento no conjunto do
espaço urbano, prevendo tratamento adequado a aspectos como iluminação, ventilação,
insolação e percepção visual e acústica. Nessa perspectiva, deverão definir parâmetros
complementares de ocupação do solo, tais como: taxa de ocupação máxima e afastamentos
mínimos laterais, frontais e de fundos dos lotes, quando couber. Em função desses parâmetros
complementares adotados nos projetos, o coeficiente de aproveitamento máximo admitido
nestas Diretrizes pode não ser alcançado.
A Taxa de Ocupação é o percentual que determina a superfície do lote ocupada pela

projeção horizontal da edificação ao nível do solo. O Afastamento é a distância exigida para a
localização da edificação dentro do lote, em relação à sua frente, às divisas laterais e/ou de
fundo, medida perpendicularmente.
Na Estratégia de Regularização Fundiária Urbana, o PDOT estabelece, no Anexo VI, os

parâmetros de ocupação do solo que se aplicam às Áreas de Regularização de Interesse
Específico do Tororó. Esses parâmetros englobam tamanho máximo e mínimo dos lotes
residenciais, coeficientes de aproveitamento básico e máximo discriminados para os diferentes
usos, conforme constam da Tabela 2.

41|61
Tabela 2 - Parâmetros de Ocupação do Solo das Unidades Imobiliárias nas ARINE Tororó –PDOT
PONTE DE TERRA, ARNIQUEIRA, REGIÃO DOS LAGOS, GRANDE COLORADO, ALTO DA BOA VISTA,
NOVA COLINA, ALTIPLANO LESTE, SÃO BARTOLOMEU, BERNARDO SAYÃO, TORORÓ, JARDIM
BOTÂNICO, DOM BOSCO E TAQUARI
Tamanho dos USOS
lotes residenciais Coeficiente de
(m²) Coeficiente de aproveitamento básico
Área de Regularização aproveitamento máximo
Máxi
Mínimo R≤400m² R>400m² C I Ind M C M R
mo
Área de Reg. Interesse
Específico – ARINE
(2.E-1 ;4.E-1; 7.E-1;9.E-
1;13.E-1;14.E-1;14.E-2;
19.E-1; 19.E-2;20.E-1;
2.500 125 1 0,8 1 1 1 1 2 4 2
22.E-1;25.E-1; 25.E-2;
25.E-3; 25.E-4; 25.E-5;
25.E-6; 26.E-1;28.E-
1;28.E-2; 29.E-1;29.E-
2;29.E-3)
Legenda: R – Residencial; C – Comercial; I – Institucional; M – Mista; CH – Chácara; Ind – Industrial; EU –
Equipamento Urbano; EC – Equipamento Comunitário; ELUP – Espaço Livre de Uso Público
OBS: 01 – Lotes destinados à produção agrícola poderão ter área superior a 2.500m², com coeficiente de
aproveitamento básico de 0,3.
Observa-se, no entanto, que de acordo com as disposições do PDOT, relativamente à

fixação dos índices urbanísticos das Áreas de Regularização, deve-se considerar a situação
fática da ocupação, assim como suas especificidades urbanísticas, ambiental e social (art. 131).
Os parâmetros urbanísticos a serem aplicados às unidades imobiliárias (lotes) de novos

parcelamentos situados na Região Sul/Sudeste estão apresentados na Tabela 3 para as diferentes
zonas constantes do zoneamento de uso.

42|61
Tabela 3: Parâmetros de Ocupação do Solo das Unidades Imobiliárias.
PARÂMETROS DE OCUPAÇÃO DO SOLO DAS UNIDADES

IMOBILIÁRIAS
Altura máxima (m)

Coeficiente básico
Nº de pavimentos
aproveitamento
Uso/Atividade
Coeficiente de
ZONA
máximo
máximo
Comércio Bens/Prestação de Serviços
(CENTRO URBANO)
Institucional ou Comunitário (CENTRO
URBANO)
Indústria de baixa incomodidade 1 4 15 55,5
(CENTRO URBANO)
Residencial – habitação coletiva
(CENTRO URBANO)
Misto (CENTRO URBANO)
Centralidades Comércio Bens/Serviços (OUTRAS
CENTRALIDADES)
Institucional ou Comunitário (OUTRAS
CENTRALIDADES)
Indústria de baixa incom.
1 3,5 12 45
(OUTRAS CENTRALIDADES)
Misto
Institucional ou Comunitário
Vias de Atividades 1 3 8 30,5
Indústria de baixa incomodidade
Misto
Residencial – habitação unifamiliar 1 1 -- 10

Vias de Circulação Nível Comércio Bens/Prestação de Serviços
1 e DF-140
Institucional ou Comunitário (lote) 1 2,5 8 30,5
Industrial
Misto

43|61
PARÂMETROS DE OCUPAÇÃO DO SOLO DAS UNIDADES
IMOBILIÁRIAS
aproveitamento máximo
Altura máxima (m)

Coeficiente básico
Nº de pavimentos
ZONA
Coeficiente de
Uso/Atividade
máximo
Residencial – habitação Unifamiliar 1 1,5 -- 10

ZONA A 1 2 6 23,5
Misto
Indústria 1 2 -- 23,5
Residencial – habitação Unifamiliar 1 1 -- 10
Residencial – habitação coletiva 1 1,5 8 30,5
ZONA B Comércio Bens/Prestação de Serviços
Institucional ou Comunitário 1 2 8 30,5
Misto
Indústria 1 2 -- 30,5
Residencial – habitação Unifamiliar 1 1 -- 10

ZONA C 1 1 4 16
Misto
Indústria 1 1 -- 16
Observações:
 A altura máxima das edificações deve ser considerada a partir da cota de soleira, sendo excluídos
do cômputo da altura os seguintes elementos: caixas d’água, casas de máquinas, antenas,
chaminés, campanários e para-raios.
 No caso da unidade imobiliária (lote) apresentar área igual ou superior a 10.000m², o coeficiente
de aproveitamento básico será de 0,7;
 No caso de condomínio urbanístico em tipologia de casas, constituído nos termos da Lei n.°
4.591, de 16 de dezembro de 1964, o Coeficiente de Aproveitamento Básico igual a 1 se aplica

44|61
à área de utilização exclusiva do condômino; e as áreas específicas destinadas as edificações
comuns, como guaritas, administração, lazer e esportes.
 Os projetos urbanísticos poderão estabelecer coeficientes máximos inferiores ao definido na
Tabela; e
 Os limites máximos de altura indicados nestas Diretrizes podem ser ultrapassados para os
equipamentos públicos comunitários, cujas atividades assim o exigirem.
O desdobro de unidades imobiliárias constituídas por meio do projeto de regularização

fundiária não deve ser admitido. O remembramento somente deve ser permitido para unidades
imobiliárias inseridas em Áreas de Regularização de Interesse Específico e entre unidades de
mesmo uso.
O desdobro e o remembramento de unidades imobiliárias constituídas nos novos

parcelamentos serão admitidos nos termos de legislação específica do Distrito Federal que
dispuser sobre o parcelamento do solo urbano.
3.2.3. Subsolo
É permitida a construção de subsolo nos lotes dos parcelamentos da Região desde que
Estudo Ambiental não apresente objeção.
Considera–se subsolo qualquer pavimento da edificação situado abaixo da cota de

soleira, inferior ao pavimento térreo, que apresenta 60% (sessenta por cento) ou mais de seu
volume enterrado em relação ao perfil natural do terreno. O subsolo aflorado é o pavimento da
edificação, aflorado do solo e situado abaixo da cota de soleira, imediatamente inferior ao
pavimento térreo, que apresenta menos de 60% (sessenta por cento) de seu volume enterrado
em relação ao perfil natural do terreno.
Os projetos urbanísticos devem definir quanto à utilização do subsolo nas unidades

imobiliárias especificando as situações nas quais o subsolo: não é permitido; é permitido,
respeitados todos os parâmetros definidos para o lote; e é permitido, respeitados todos os
parâmetros definidos para o lote, exceto os afastamentos mínimos obrigatórios e a taxa de
ocupação.
3.2.4. Tratamento de divisas das unidades imobiliárias
Nas divisas de unidades imobiliárias (lotes) voltadas para vias e outros logradouros
públicos, deve ser garantida a permeabilidade visual mínima de 70% (setenta por cento), de
forma a promover a integração, a visibilidade, a qualidade estética e a segurança do espaço

45|61
público. O cercamento murado (sem permeabilidade visual) será admitido apenas nas divisas
entre lotes, devendo respeitar altura máxima de 2,40 m (dois metros e quarenta centímetros).
Não deve ser admitido cercamento de lotes com 100% (cem por cento) de ocupação.
Os acessos para pedestres às unidades imobiliárias lindeiras a espaços abertos – como

ruas, praças e outros espaços livres de uso público – devem ser dispostos nas divisas voltadas
para esses espaços, tendo em vista sua animação e a maior segurança dos usuários.
Ao longo das divisas dos lotes com as vias principais (vias de circulação, de atividades
e coletoras) e praças e outros espaços livres de uso público devem ser evitadas fachadas cegas,
de forma a garantir a integração, a visibilidade, a qualidade estética do parcelamento e a
segurança dos usuários.
Os projetos de parcelamento devem promover uma disposição de lotes e quadras que

evitem a constituição de becos e vazios intersticiais entre si, uma vez que constituem espaços
sem vitalidade e inseguros, que não se articulam com o tecido urbano.
3.2.5. População e Densidade Demográfica
A Região Sul/Sudeste enquadra-se em sua maior extensão na categoria de baixa

densidade populacional, conforme estabelecido pelo PDOT, variando entre 15 e 50 habitantes
por hectare (ha), na Zona Urbana de Uso Controlado II do Setor Habitacional Tororó e na Zona
Urbana de Expansão e Qualificação. Apenas na porção ao longo da DF-001 é prevista média
densidade demográfica, de 50 a 150 habitantes por hectare, em Zona Urbana de Uso Controlado
II (Figura 15).

46|61
Figura 15– Densidades demográfica do PDOT
Para a área total abrangida por estas Diretrizes, de 17.054,6ha, a população máxima
admitida, considerando as densidades máximas das faixas de baixa e média densidade, é de
956.677 habitantes. Tendo em vista a média de 3,3 moradores por domicílio, calculada para o
Distrito Federal (IBGE, censo de 2010), a área comportaria no máximo 289.902 unidades
habitacionais, conforme Tabela 4, a seguir.
Tabela 4 – Densidade Demográfica por Zona Urbana do PDOT

Faixas de Unidades
População
Zona Urbana Áreas (ha) densidade Habitacionais
máxima
PDOT (hab/ha) máxima
Uso Controlado II (ZUUC II) 988,5821 50 a 150 148.287 44.936
Uso Controlado II/ Setor
1.269,7877 15 a 50 63.351 19.197
Habitacional Tororó (ZUUC II)
Expansão e Qualificação (ZUEQ) 14.796,2392 15 a 50 745.039 225.769

TOTAL 17.054,6090 ----- 956.677 289.902
De acordo com o PDOT, a densidade demográfica pode variar dentro de uma mesma
porção territorial de acordo com as Diretrizes Urbanísticas estabelecidas pelo Órgão Gestor do

47|61
Desenvolvimento Territorial e Urbano do Distrito Federal, desde que preservado, como média,
o valor de referência estipulado pelo Plano Diretor e que sejam observadas as condicionantes
ambientais (Parágrafo único do art. 39).
Estas Diretrizes, tendo em vista o pleno desenvolvimento do potencial urbano da Região

Sul/Sudeste, estabelecem variação de densidade demográfica para as seguintes porções
territoriais: do Setor Habitacional Tororó (Zona Urbana de Uso Controlado II); e da Zona
Urbana de Expansão e Qualificação.
O procedimento de variação de densidade previsto no PDOT, na sua aplicação na região,
visa: a distribuição equitativa da densidade, observando densidade bruta igual para a área
parcelável; e sustentação da proposta de ocupação urbana para a região, conferindo maior
densidade demográfica onde está prevista maior concentração de usos e maior potencial
construtivo.
Nessa perspectiva, para variação de densidade na região, foram observados os seguintes
pressupostos:
 Garantia, para a área parcelável da gleba, da densidade máxima definida pelo PDOT de
50 habitantes por hectare;
 Criação de categorias de densidade correspondentes ao potencial construtivo e
diversidade de usos, conforme previsto no zoneamento de usos, particularmente com
relação às vias de atividades, vias de circulação nível 1 e centralidade;
 Observância da situação específica de cada gleba – a densidade bruta da área parcelável
da gleba varia caso a caso, de acordo com a maior ou menor presença de APP e devido
à previsão na sua poligonal de vias de atividades, circulação de nível 1 e mesmo de
centralidade; e
 Garantia, para a área total da gleba, da densidade correspondente ao limite mínimo
definido pelo PDOT de 15 habitantes por hectare.
Para a Zona Urbana de Uso Controlado II, no limite norte da região, o PDOT definiu
densidade demográfica média, entre 50 a 150 habitantes por hectare. Nessa porção territorial
não foi estabelecido, nestas Diretrizes, processo de variação de densidade, que poderá ocorrer
no âmbito do respectivo projeto de parcelamento.

48|61
VARIAÇÃO DE DENSIDADE DEMOGRÁFICA ADMITIDA PARA A REGIÃO
A variação de densidade, conforme admitida no PDOT, para a Região Sul/Sudeste deverá atender
aos limites estabelecidos pelo Plano e às disposições destas Diretrizes, conforme discriminado nos Quadro
1 e Quadro 2 e na Figura 16, para as seguintes porções territoriais: da Zona Urbana de Uso Controlado II
– ZUUC II (Setor Habitacional Tororó) e da Zona Urbana de Expansão e Qualificação - ZUEQ.
O cálculo de densidade demográfica das glebas é efetuado em dois procedimentos. O primeiro se

aplica a todas as glebas, e o segundo apenas àquelas onde está previsto o Centro, Via de Atividades e
Via de Circulação nível 1.
1º Procedimento – cálculo da densidade demográfica para a área parcelável
Esse procedimento se aplica igualmente a todas as glebas situadas nas porções territoriais ZUUC II
(Setor Habitacional Tororó) e ZUEQ na Região Sul/Sudeste. O cálculo da densidade demográfica da gleba
é efetuado aplicando-se o limite superior da faixa de densidade, de 50 hab/ha, à área parcelável da gleba
(área parcelável = área total da gleba – APP legal e ambiental). Obtém-se, desse cálculo, o limite máximo
de população admitido na gleba a ser considerado nos projetos de urbanismo.
Quadro 1 – Variação de densidade demográfica – 1º Procedimento
DENSIDADE MÁXIMA DENSIDADE MÁXIMA

PORÇÃO TERRITORIAL
ZUUC – II (Tororó) ZUEQ
Área Parcelável da gleba 50 hab/ha 50 hab/ha
APP + Parque Tororó 0 0
2º Procedimento – cálculo da densidade acrescida à gleba
Esse procedimento se aplica apenas às glebas que apresentam em sua poligonal Via de Atividades
e/ou Via de Circulação Nível 1 e/ou Centralidade. A Densidade demográfica nesses casos está associada a
um maior potencial de ocupação dessas áreas admitido nas Diretrizes, onde se pretende maior diversidade
e concentração de usos. Os usos residencial e misto (com residência nos pavimentos superiores) visam
conferir maior vitalidade a esses espaços, além de estar vinculado ao planejamento do transporte urbano. A
densidade populacional acrescida está diretamente associada ao maior potencial construtivo (coeficiente de

49|61
aproveitamento), sujeito à recuperação da valorização imobiliária mediante a Outorga Onerosa do Direito
de Construir.
Nas Zonas de Centralidade e ao longo das Vias de Atividades e Vias de Circulação nível 1 é admitido
o acréscimo de densidade demográfica. A densidade acrescida se aplica exclusivamente às áreas
correspondentes a essas categorias de uso e ocupação, não sendo admitida sua distribuição no restante da
gleba. Ressalta-se que não há obrigação quanto à utilização dessa densidade, o projeto de urbanismo poderá
prever nessas áreas usos exclusivamente de atividades econômicas sem residência.
A densidade a ser acrescida, nesse processo de variação de densidade, provém do saldo referente às
áreas de APP na região, conforme mapeadas a partir de dados do Sistema de Informações Territoriais e
Urbanas do Distrito Federal – SITURB. A distribuição do saldo de densidade foi efetuada em planilha,
preservando, como média para as porções territoriais, o valor de referência estipulado pelo Plano Diretor,
de 50 habitantes por hectare, conforme Tabela VII constante do Apêndice A.
O cálculo da densidade acrescida deverá ser efetuado utilizando os valores discriminados no Quadro
2 a seguir por porção territorial e Zoneamento de Uso das Diretrizes.
Quadro 2 - Variação de densidade demográfica – 2º Procedimento
PORÇÕES TERRITORIAISPOR ZONA ÁREA DENSIDADE

DE USO E OCUPAÇÃO (ha) MÁXIMA
Centro Urbano (dimensionamento varia em

300 ha 200
torno de 300 ha (trezentos hectares)
Via de Atividades em ZUUC II/Setor

100 m de cada lado
Habitacional Tororó (faixa de 200m ao longo 135
da via
da via)
Via de Atividades em ZUEQ (faixa de 200m 100 m de cada lado
120
ao longo da via) da via
Via de Circulação Nível 1 ZUEQ (faixa de 100 m de cada lado
90
200m ao longo da via) da via
O Quadro 3 a seguir deverá ser utilizado para cálculo de densidade demográfica por gleba,
acompanhado de mapa, onde deverão estar assinaladas as áreas onde a densidade acrescida será aplicada no
projeto.

50|61
Quadro 3 – Cálculo de densidade demográfica por gleba.
UH máximo
População
CÁLCULO DE Zonas de uso Densidade admitido
Área máxima
DENSIDADE e ocupação admitida (3,3
admitida
hab/domic.)
Densidade da área Área
50hab/ha
parcelável da gleba parcelável
Via de
atividades
Via de
Densidade acrescida
circulação
nível 1
Centralidade
TOTAL
O controle de densidade demográfica por porção territorial será efetuado pelo Órgão Gestor do
Desenvolvimento Territorial e Urbano do Distrito Federal, que fará registro da densidade conferida para
cada gleba, de acordo com Diretrizes Urbanísticas Específicas do Parcelamento do Solo – DIUPE, em
planilha de monitoramento do processo de variação de densidade, específica para cada porção territorial,
conforme exemplo a seguir.
Quadro 4 - Planilha de controle de variação de densidade demográfica da ZUEQ

Densidade acrescida
Área Parcelável
População total
Populaç. máx.
Área variação
Parcelamento
Populaç.máx
Data DIUPE
(A’ x D’=P’)
Densidade
Nº DIUPE
(P+P’=Pt)
Área total
(A x D=P)
densidade
acrescida
Nome do
(A’)
(D’)
(A)
(D)
50
hab/ha
Subtotal dos
parcelamentos
Total porção
14.792 745.039
territorial
A’ – área do projeto destinada a centro urbano ou faixas lindeiras de 100 m das Vias de Atividades ou Vias de
Circulação nível 1.

51|61
Este cálculo de população e de unidades habitacionais considera apenas as densidades máximas
previstas no PDOT. O valor estabelecido pode ser reduzido em função da capacidade de suporte do
território, no que concerne ao abastecimento de água, esgotamento sanitário e drenagem de águas
pluviais, como também outros aspectos urbanísticos e ambientais que vierem a ser identificados nos
respectivos processos de licenciamento.
Figura 16- Variação de Densidade Demográfica na Região Sul/Sudeste.
4. DIRETRIZES PARA O SISTEMA DE TRANSPORTE URBANO
A integração do planejamento do transporte ao planejamento urbano é apresentada como

uma das Diretrizes do PDOT para o transporte do Distrito Federal (art. 18). Nesse sentido,
foram incorporadas a essas Diretrizes Urbanísticas, Diretrizes específicas para o Sistema de
Transporte Urbano na região, com a finalidade de criar as condições necessárias a implantação
de um transporte de qualidade, que favoreça a mobilidade da população.
A promoção da mobilidade urbana, um dos objetivos gerais do PDOT, consiste em
proporcionar o acesso amplo e democrático ao espaço urbano, de forma segura, socialmente
inclusiva e ambientalmente sustentável, e isto por meio da priorização dos modos não
motorizados e coletivos de transporte.

52|61
Na região Sul/Sudeste deverá ser planejado Sistema De Transporte Coletivo, associado
a implementação de integração multimodal dos seus serviços. Em sua concepção, o sistema a
ser proposto deve calcado nos modos coletivos de transporte, composto de um eixo troncal
(eixo leste), ao longo da DF-140, de caráter regional, e de linhas circulares (alimentadoras e
distribuidoras), vinculadas ao transporte coletivo local.
O eixo troncal de transporte coletivo (DF-140), tem abrangência regional, estabelecendo
ligação entre a região, o entorno do DF e a área do Plano Piloto. Nesse eixo, sugere-se a
implantação de modal de alta capacidade, a exemplo de um Veículo Leve sobre Trilho – VLT,
ou similar, proposta inversa à visão automobilística, que torna a mobilidade cada vez mais um
desafio a ser vencido no dia a dia da população, além dos prejuízos que causa ao meio ambiente.
Ancorado no transporte regional, da DF-‐140, o sistema de transporte coletivo local
proposto é formado por uma linha circular central, e outras duas linhas circulares de maior
alcance, nos sentidos transversal e longitudinal, conforme modelo esquemático da Figura 17.
De forma que toda a região venha a ser atendida por linhas distribuidoras e coletoras de
transporte coletivo. É preciso considerar que, no contexto de elevado potencial de demanda por
habitação, e de melhoria de qualidade de urbanização, poderá haver a necessidade da
implantação de novas linhas de transporte, constituindo forte elemento de indução da ocupação
do solo.

53|61
Figura 17- Modelo esquemático de transporte coletivo
Para fins de planejamento integrado do sistema de transporte, o PDOT estabelece Rede

Estrutural de Transporte Coletivo em todo o território do Distrito Federal (Anexo II, Mapa 3 e
Tabela 3A). A função dessa rede é a de propiciar os deslocamentos da população entre as
principais localidades do território, considerando diferentes modalidades e capacidades (PDOT,
art. 19). Essa rede é classificada em:
 Rede primária: vias utilizadas para o transporte coletivo de alta capacidade, destinadas
à articulação de grandes núcleos urbanos e do entorno imediato, incluindo-se nesta
classificação o sistema metroviário;
 Rede secundária: vias utilizadas para o transporte coletivo de alta e média capacidade,
destinadas à integração dos núcleos urbanos no território, interligando-se à rede viária
primária;
 Rede terciária: vias utilizadas para o transporte coletivo de média capacidade,
destinadas à integração de localidades internas aos núcleos urbanos, interligando-se à
rede secundária.

54|61
Para a região, o PDOT não define vias integrantes da Rede Estrutural de Transporte
Coletivo. Com relação ao Sistema Viário Estruturante proposto nestas Diretrizes, indica-se a
DF 140 como rede primária, e o trecho composto pela DF 465 e Via de Atividades que liga essa
rodovia à DF-140 como rede secundária (Figura 18). A rede terciária e demais vias que poderão
compor a rede secundária serão apontadas na medida da aprovação dos projetos urbanísticos e
implantação dos parcelamentos, de acordo com o planejamento do sistema de transporte
urbano.
Figura 18- Rede Estrutural de Transporte Coletivo
Com o intuito de favorecer modos não motorizados de transporte, propõe-se a

elaboração de uma ampla rede de ciclovias, com capilaridade na malha urbana e que seja
conectada aos outros modos de transporte, sendo que a sua integração com o modo de transporte
coletivo é fundamental para torná-la uma alternativa efetiva de deslocamento neste setor. Além
da implantação de ciclofaixas e ciclovias, precisam ser previstos paraciclos e bicicletários ao
longo do percurso e, principalmente, próximo às estações e terminais dos diferentes modos de
transporte. Os usuários devem ser recebidos com estrutura e segurança nas estações
multimodais, e se deslocar com segurança no interior bairro.

55|61
Os projetos de parcelamento devem incorporar, no que couber, estas Diretrizes com
relação a implantação de um sistema de transporte urbano, observadas as orientações constantes
da Nota Técnica nº 02/2015 - DAURB/SUAT/SEGETH
5. DIRETRIZES DE DRENAGEM URBANA SUSTENTÁVEL
Na elaboração das Diretrizes, em razão das características ambientais da região, com

diversas nascentes e áreas de relevo sinuoso, buscou-se explicitar Diretrizes de drenagem
urbana sustentável, a serem observadas nos projetos urbanísticos. O objetivo primordial é
diminuir os impactos da urbanização no meio ambiente, seja diminuindo o nível das
inundações, seja não comprometendo a qualidade da água, especialmente no tocante ao
escoamento pluvial.
Na concepção tradicional, a urbanização causa destruição da drenagem natural. O

sistema modificado passa a ser formado por ruas, bueiros, condutos e canais que aceleram o
escoamento e aumentam as vazões máximas em várias vezes, além de lavar as superfícies,
transportando o poluente gerado pelas emissões atmosféricas de descartes, lançamentos
irregulares, entre outros. Visando mudança desse quadro, almeja-se a implantação de um
projeto de drenagem urbana sustentável, que tenha como filosofia diminuir a magnitude da
vazão de escoamento superficial e a sua velocidade, e principalmente, não transferir para
jusante os impactos decorrentes do parcelamento.
Os princípios de desenvolvimento sustentável, aplicáveis ao manejo de águas pluviais,

abrangem várias iniciativas: recuperação ou manutenção das funções naturais do escoamento
pluvial como a infiltração, redução das fontes de poluição difusas, como contaminação dos
postos de gasolina, estacionamento de áreas industriais, superfícies poluentes em geral.
Para buscar uma solução ambientalmente sustentável, é necessário o gerenciamento

integrado da infraestrutura urbana, que inicia no planejamento da ocupação, na fase do projeto
preliminar. Ao contrário do que se projeta atualmente, baseando-se apenas na maximização da
exploração do espaço independente da rede de drenagem natural, o projeto sustentável preserva
o sistema natural, mantém uma maior área verde comum, retira o meio-fio das ruas de menor
movimento, integrando o asfalto a gramados ou a outros sistemas naturais vegetais, para que
toda a água se infiltre.
Além do apelo ambiental, é importante que as áreas utilizadas para a locação dos
dispositivos de controle de escoamento e as tecnologias aplicadas tenham, na medida do

56|61
possível, uma segunda função. É imprescindível que a sociedade se aproprie destes espaços e
do uso de novas tecnologias, e assim se sinta motivada a implantá-las em suas residências, ao
mesmo tempo que exija do empreendedor soluções inovadoras no desenho urbano do bairro.
Com destaque para a questão econômica, no âmbito das medidas de retenção na fonte,
o reuso da água pluvial é o procedimento mais recomendável a ser adotado. O procedimento é
baseado num processo pelo qual a água possa ser utilizada novamente, podendo haver ou não
um tratamento da água dependendo da finalidade para a qual vai ser reutilizada. Um exemplo
prático de reuso da água numa residência é utilizar a água captada para lavagem de quintal,
descarga em vasos sanitários, rega de jardins e lavagem de automóveis. Já existem sistemas
simplificados no mercado que fazem a captação, armazenamento e filtragem deste tipo de água.
Os dispositivos de percolação dentro de lotes permitem, também, aumentar a recarga e reduzir
o escoamento superficial. O armazenamento depende da porosidade e da percolação.
No âmbito da microdrenagem, as bacias de percolação ou trincheira de infiltração

devem ser utilizadas em prol da valorização e integração social dos espaços públicos. Dentre
os possíveis aproveitamentos das áreas destinadas ao dispositivo de controle de escoamento
estão: quadras esportivas, quadras de skate, estacionamentos para veículos leves, jardins, áreas
verdes e espelhos d’água. O seu uso integrado, junto a parques, pode permitir um bom ambiente
recreacional, uma vantagem de utilização do dispositivo seco que pode ser utilizado para estas
finalidades.
No quesito da valorização da paisagem urbana, dentre as medidas de microdrenagem

destacam-se os reservatórios. Os reservatórios podem ser dimensionados para manterem uma
lâmina permanente de água (retenção), ou secarem após o seu uso, durante uma chuva intensa
para serem utilizados em outras finalidades (detenção ou retenção). O partido do projeto
arquitetônico, principalmente dos relacionados aos grandes lotes, deve incorporar estes
dispositivos criando formas e soluções lúdicas que integrem, de forma harmônica, as medidas
de controle à paisagem urbana.
Outra medida de controle que deve ser implantada é aumento da infiltração e diminuição
da capacidade de escoamento através de dispositivos como pavimentos permeáveis, valas e
planos de infiltração, rugosidade da seção de escoamento, declividades, entre outros. Estas
medidas contribuem para a melhoria ambiental, reduzindo o escoamento superficial das áreas
impermeabilizadas.

57|61
Os empreendedores devem pensar na integração entre o projeto de implantação no
espaço, o projeto arquitetônico e as funções da infraestrutura de água em um ambiente
urbanizado, e não apenas a busca de espaço de infiltração dentro do design de um projeto. As
dificuldades das soluções com infiltração ocorrem quando o lençol freático é muito alto, o solo
tem baixa capacidade de infiltração, ou as áreas drenadas são poluídas, o que poderia
contaminar o aquífero.
A Resolução da ADASA nº 009, de 08 de abril de 2011, que trata de sistema de

drenagem de águas pluviais apresenta entre suas Diretrizes:
 Planejar as redes de drenagem de águas pluviais considerando a declividade
natural do terreno, a proteção e recuperação dos fundos de vale e dos corpos
d’água, proporcionando menor impacto ao meio ambiente;
 Observar a obrigatoriedade de previsão de áreas para execução das estruturas de
infiltração, detenção ou retenção das águas pluviais no parcelamento;
 Dar prioridade ao uso de pavimentos permeáveis e outras medidas de controle
visando à redução dos impactos ambientais da urbanização;
 Propor medidas que visem à eliminação de eventuais lançamentos clandestinos de
efluentes líquidos e resíduos sólidos de qualquer natureza nos sistemas de
drenagem pluvial;
 A vazão máxima de saída de um loteamento deve ser mantida igual ou inferior
àquela na situação natural em todos os desenvolvimentos urbanos como novas
edificações ou parcelamentos. Para isto deve-se apresentar estudo que comprove
a situação; e
 Recomenda-se que o volume de detenção ou a medida compensatória necessária
à manutenção da vazão máxima citada no item anterior sejam fornecidos pelo
empreendedor.
Por fim, salienta-se que os Estudos de Impacto Ambiental dos empreendimentos

deverão aprofundar estas Diretrizes que, somadas às soluções de macrodrenagem, atenderão de
forma sustentável à gestão da drenagem urbana da bacia do rio São Bartolomeu.
6. APLICAÇÃO DE INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
Poderão ser adotados, nos parcelamentos urbanos inseridos na Região, os instrumentos

de política urbana previstos no PDOT e outros que venham a ser criados por legislação
pertinente.
Os instrumentos de Outorgas Onerosas do Direito de Construir (ODIR) e de Alteração
de Uso (ONALT) visam justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de
urbanização e de recuperação da valorização imobiliária que advém com o potencial urbano
conferido às diferentes áreas.

58|61
Incide o instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir (ODIR) nas unidades
imobiliárias (lotes) onde for definido Coeficiente de Aproveitamento Básico diferente do
Coeficiente de Aproveitamento Máximo. Nos casos de oferta de unidades habitacionais que
visam atender à Política de Habitação de Interesse Social do Distrito Federal a cobrança de
ODIR não deve ocorrer sobre as unidades imobiliárias destinadas a habitação unifamiliar.
Incide a Outorga Onerosa de Alteração de Uso (ONALT) nos casos dos novos
parcelamentos, onde ocorre a transformação de uso rural em urbano, a ser efetivada no
momento da aprovação do projeto de parcelamento do solo, nos termos do inciso.
7. RECOMENDAÇÕES RELATIVAS AO SANEAMENTO AMBIENTAL E

ENERGIA ELÉTRICA
As concessionárias de serviços públicos devem ser consultadas quanto à:

 Existência de interferências com redes e serviços existentes e/ou projetados para a
área do parcelamento;
 Capacidade de atendimento à demanda prevista pelo projeto; e
 Necessidades de áreas para uso da respectiva concessionária, se for o caso.
Serão consultadas as seguintes concessionárias: Companhia Urbanizadora da Nova

Capital – NOVACAP (sistema viário e drenagem pluvial); Companhia Energética de Brasília
– CEB (abastecimento de energia elétrica); Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito
Federal – CAESB (abastecimento de água e esgotamento sanitário) e de Serviço de Limpeza
Urbana – SLU (resíduos sólidos) e as empresas de telefonia.
São indicados, a seguir, princípios básicos relativos ao saneamento ambiental e energia

elétrica:
7.1. Abastecimento de Água e Esgotamento Sanitário
Os parcelamentos urbanos na região ficam condicionados à viabilidade de

abastecimento de água por sistema ou autorizados pela ADASA, ou operado pela Companhia
de Saneamento Ambiental do Distrito Federal – CAESB.
A solução de esgotamento sanitário deverá ser definida igualmente pela CAESB e
autorizado pela ADASA, que avaliará as condições específicas de atendimento à população de
projeto, considerando os limites dos corpos d’água receptores e a proteção da bacia
hidrográfica.

59|61
7.2. Drenagem Pluvial
O manejo das águas pluviais para a área compreende a captação, a coleta, o transporte,
a reserva ou contenção para amortecimento de vazões de cheias, o tratamento e o lançamento
final das águas pluviais. O projeto urbanístico deve considerar os princípios do Plano Diretor
de Drenagem Urbana do Distrito Federal - PDDU, em especial o Manual de Drenagem Urbana
(Distrito Federal, 2009) e a Resolução da ADASA nº 009, de 08 de abril de 2011, devendo ser
aprovado pela NOVACAP ou pela ADASA.
7.3. Tratamento dos Resíduos Sólidos
Devem ser respeitados os princípios, procedimentos, normas e critérios referentes à

geração, acondicionamento, armazenamento, coleta, transporte, tratamento e destinação final
dos resíduos sólidos do Distrito Federal, dispostos pela Política Nacional de Resíduos Sólidos
(Lei nº 12.305, de 2 de agosto de 2010), pelo Plano Diretor de Resíduos Sólidos do Distrito
Federal (Lei Distrital nº 2.232 de 3 de dezembro de 2003) e legislação pertinente.
7.4. Distribuição de Energia Elétrica
Devem ser respeitadas as normas e regulamentações vigentes quanto à distribuição de

energia elétrica. Dentre elas destaca-se a Resolução Normativa nº 414/2010 – ANEEL, que
disciplina as obras de infraestrutura básica das redes de distribuição de energia elétrica.
Os projetos de infraestrutura básica de fornecimento de energia e os projetos de

instalações internas deverão ser previamente apresentados à distribuidora, e deverão ser
aprovados para a conexão ao sistema de distribuição. Estudo avaliará a capacidade de
atendimento da rede existente e poderá indicar a necessidade de melhorias e expansão do
sistema de distribuição, cuja responsabilidade pela implantação também está definida na REN
nº 414/2010- ANEEL.
8. DISPOSIÇÕES GERAIS
O Setor Habitacional Tororó foi tratado nestas Diretrizes em conjunto com a área de
estudo, contudo, para ele, continua vigente Decreto nº 30.067, de 18 de fevereiro de 2009, que
aprova Projeto de Urbanismo de Regularização de Parcelamento – URB-RP 047/08 e respectivo
Memorial Descritivo – MDE-RP 047/08. As Diretrizes ora elaboradas poderão se aplicar ao
Setor Habitacional Tororó mediante revogação do referido Decreto.

60|61
Os Projetos Urbanísticos deverão ser submetidos à avaliação e aprovação da Central de
Aprovação de Projetos - CAP. Os Projetos Urbanísticos deverão ser submetidos à apreciação
do CONPLAN (Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal). Projetos
de infraestrutura deverão ser submetidos à avaliação e aprovação dos Órgãos Setoriais.
Os casos omissos nestas Diretrizes deverão ser analisados pela Secretaria de Estado de
Gestão do Território e Habitação - SEGETH.

61|61
GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL
SECRETARIA DE ESTADO DE GESTÃO DO TERRITÓRIO E HABITAÇÃO – SEGETH
COORDENAÇÃO DE INSTRUMENTOS DE APOIO A GESTÃO, AUDITORIA E
CONTROLE - COINST
SUBSECRETARIA DE GESTÃO URBANA – SUGEST
APÊNDICE DAS DIRETRIZES URBANÍSTICAS DA REGIÃO SUL/SUDESTE –
DIUR 07/2018– SEGETH/SUGEST/COINST/DIRUR
Brasília
Junho de 2018
REGIÃO SUL/SUDESTE
SUMÁRIO
EQUIPE TÉCNICA – Dezembro/2013 .......................................................................................... vi
EQUIPE TÉCNICA – Junho/2018 ...............................................................................................viii
DIRETRIZES URBANÍSTICAS – REGIÃO SUL/SUDESTE...................................................... 1
APÊNDICE A: ................................................................................................................................ 2
1. MACRODIRETRIZES DO PLANO DIRETOR DE ORDENAMENTO TERRITORIAL ... 2
1.1. Macrozoneamento- PDOT ................................................................................................... 2
1.2. Densidade demográfica do PDOT/2009 .............................................................................. 5
1.3. Estratégias de Ordenamento Territorial ............................................................................... 6
2. DIRETRIZES DE PLANOS SETORIAIS .............................................................................. 8
2.1. Plano Diretor de Transporte Urbano – PDTU ...................................................................... 8
2.2. Plano Diretor de Drenagem Urbana – PDDU .................................................................... 10
2.3. Plano de Gerenciamento Integrado de Recursos Hídricos – PGIRH ................................. 11
3. ASPECTOS AMBIENTAIS .................................................................................................. 13
a) Áreas de Proteção Ambiental................................................................................................. 14
b) Parque Tororó ........................................................................................................................ 19
c) Unidades de Conservação limítrofes ..................................................................................... 20
4. Caracterização da Situação Atual .......................................................................................... 31

5. ESTUDOS URBANÍSTICOS ............................................................................................................................ 37
Diretrizes Urbanísticas nº 07/2018 – Região Sul/Sudeste (DF-140)– SEGETH/SUGEST/COINST/DIUR
ii
LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Macrozoneamento do PDOT (Lei Complementar nº 803, de 25 de abril de 2009,

alterado pela Lei Complementar nº 854, de 15 de outubro de 2012). ............................................. 3
Figura 2: Área de Proteção de Manancial – PDOT. ........................................................................ 5
Figura 3: Estratégia de Regularização Fundiária Urbana do PDOT. .............................................. 7
Figura 4: PDTU – Eixo Leste. ......................................................................................................... 9
Figura 5: APA do São Bartolomeu. .............................................................................................. 14
Figura 6: Zoneamento ambiental da APA do São Bartolomeu. .................................................... 15
Figura 7: APA do Planalto Central. .............................................................................................. 16
Figura 8: Zoneamento ambiental da APA do Planalto Central. .................................................... 19
Figura 9: Parque Tororó. ............................................................................................................... 20
Figura 10: Zoneamento Ambiental proposto pelo Plano de Manejo para a ESEC Jardim
Botânico. ....................................................................................................................................... 21
Figura 11: Representação da Zona de Amortecimento da ESEC Jardim Botânico. ..................... 21
Figura 12: Declividade superior a 30%. ........................................................................................ 24
Figura 13: APP, Declividade superior a 30%, solos hidromórficos e veredas.............................. 24
Figura 14: Sensibilidade dos solos à erosão ZEE/DF. .................................................................. 25
Figura 15: Mapa de Unidades Geomorfológicas ZEE/DF. ........................................................... 25
Figura 16: Mapa de sensibilidade ambiental ao parcelamento do solo. ........................................ 26
Figura 17: Mapa de sensibilidade à recarga dos aquíferos (ZEE-DF). ......................................... 27
Figura 18: Mapa de “Conectores ambientais” e cobertura vegetal remanescente. ....................... 28
Figura 19: Imagem de satélite 2015. ............................................................................................. 31
Figura 20: Situação Fundiária (Fonte: TERRACAP/SIURB)....................................................... 32
Figura 21: Sistema viário existente. .............................................................................................. 33
Figura 22: Mapa dos processos com pedido de parcelamento do solo. ........................................ 34
Figura 23: Ocupações do entorno (GO). ....................................................................................... 37
Figura 24: Formação de um centro urbano (P1, P2, P3, P4...Pn).................................................. 39
Figura 25: Diagrama da formação do Centro. ............................................................................... 40
Figura 26: Localização e dimensionamento indicativo do Centro Urbano. .................................. 41
Figura 27: Simulação de diferentes formas de ocupação de uma quadra em Porto alegre
utilizando a mesma densidade líquida – Fonte: VARGAS (2003) ............................................... 43
Figura 28: Densidade da área parcelável....................................................................................... 47
Figura 29: Densidade com via de Atividades................................................................................ 47
iii
Figura 30: Simulação da ocupação das diferentes zonas previstas. .............................................. 52
Figura 31: Simulação dos parâmetros de ocupação no perfil do terreno. ..................................... 52
Figura 32: Simulação dos parâmetros de ocupação na Via de Atividades e Centro Urbano
perspectiva do terreno. .................................................................................................................. 52
iv
LISTA DE TABELAS
Tabela II: Dados demográficos do DF (PDAD 2011/CODEPLAN). ........................................... 35

Tabela III: Crescimento populacional do Distrito Federal 1960 a 2010 e .................................... 36
Tabela IV: Crescimento populacional de Municípios do Entorno do DF/limite sul ..................... 36
Tabela V: Distâncias entre Pontos do Diagrama da Formação do Centro. ................................... 40
Tabela VI: Densidade Demográfica do PDOT. ............................................................................ 45
Tabela VII: Variação de Densidade Demográfica na Região Sul-Sudeste. .................................. 46
Tabela VIII: Estudo de dimensionamento de equipamentos públicos comunitários para a região
Sul/Sudeste. ................................................................................................................................... 49
Tabela IX: Simulação de Parâmetros de Ocupação. ..................................................................... 51
v
EQUIPE TÉCNICA – Dezembro/2013
Elaboração:
Chefe de Núcleo de Estudos
GETER/DIPLU/SUP
Paula Anderson e Métodos para Diretrizes (até abril de
LAN
Urbanísticas - 2013)
(até
Auditor de Atividades
Bey Ayres da Silva GETER/DIPLU/SUP setembro de
Urbanas
LAN 2013)
Chefe de Núcleo de Estudos
Yamila Khrisna O. do GETER/DIPLU/SUP
e Métodos de Análise da
Nascimento LAN
Paisagem Natural
Gerente de Estudos
Cláudia Varizo Cavalcante
Territoriais GETER/DIPLU/SUPLAN
Coordenação Geral:
Moema Pereira Rocha de Diretora de Planejamento
Sá Urbano DIPLU/SUPLAN
Supervisão:
Rômulo Andrade de Subsecretário de
Oliveira Planejamento Urbano SUPLAN/SEDHAB
Colaboração:
Chefe de Núcleo de
Estudos e Métodos para
Angélica dos Santos Sales GETER/DIPLU/SUPLAN
Reestruturação
Territorial
Giovanna de O. Cardoso GETER/DIPLU/SUPLAN
Gestão Urbana
Especialista em Políticas
Hermínio Medeiros de
Pública e Gestão GETER/DIPLU/SUPLAN
Oliveira
Governamental
Michel Silva de Oliveira DIPLU/SUPLAN
Gestão Urbana
Gerente de Monitoramento
Heloísa Pereira Azevedo GEMOT/DIPLU/SUPLAN
Territorial
Chefe do Núcleo de
Camila de Carvalho P. Estratégias de Estruturação
GEMOT/DIPLU/SUPLAN
Lammers Viária Transporte e
Mobilidade Urbana –
Chefe do Núcleo de
Glauco Cezar de Souza
Estratégias de Dinamização e GEMOT/DIPLU/SUPLAN
Ferreira
Requalificação Urbana
vi
Mônica Lobo Burle GEESP/DIPLU/SUPLAN
Gestão Urbana
Yara Lucia Belo P. Barbosa GEESP/DIPLU/SUPLAN
Gestão Urbana
Tereza da Costa Ferreira
Parcelamento Urbano do DIPAR/SUPLAN
Lodder
Solo
Cristina Maria Correia de Gerência de Análise do
DIPAR/SUPLAN
Mello Parcelamento do Território II
Dione Pinto da Silveira
Parcelamento Urbano do DIPAR/SUPLAN
Fico
Solo
Alessandra Leite Marques Parcelamento Urbano do DIPAR/SUPLAN
Solo
Diretoria de
Maria das Graças Medeiros
Desenvolvimento Urbano DIDUL II/SUPLAN
de Oliveira
Local II
Diretoria de
Eni Wilson de Barros
Desenvolvimento Urbano DIDUL I/SUPLAN
Gabriel
Local I
Gerência de Unidade de GESUL/DIDUL
Marcio Brito Silva Ferreira
Planejamento Territorial Sul II/SUPLAN
vii
EQUIPE TÉCNICA – Junho/2018
Revisão:
Yamila Khrisna O. do N. Cunha – Assessora de Diretrizes Urbanísticas
Bruno Rodrigues de Oliveira – Assessor de Auditoria e Controle
(SEGETH/SUGEST/COINST/DICON)
Estagiária
Mariana Mariano da Silva – Estagiária de Diretrizes Urbanísticas
(DIRUR/COINST/SUGEST/SEGETH)
Denise Mara Guarieiro e Carvalho – Diretora de Diretrizes Urbanísticas
Moema Pereira Rocha de Sá – Coordenadora de Instrumentos de Apoio a Gestão, Auditoria e
Controle (SEGETH/SUGEST/COINST)
Supervisão
Claudia Varizo - Subsecretária de Gestão Urbana (SUGEST/SEGETH)
viii
INTRODUÇÃO
As alterações que devem constar no Apêndice remetem a atualizações na legislação

relativa ao sistema viário e ambiental, como se segue:
 Nota Técnica n.º 02/2015-DAUrb/SUAT (http://www.segeth.df.gov.br/wp-

conteudo/uploads/2017/11/Nota-Tecnica-02-2015-Diretrizes-para-o-sistema-viário-
de-novos-parcelamentos.pdf);
 Decreto n.º 38.047, de 09 de março de 2017 (http://www.segeth.df.gov.br/wp-
conteudo/uploads/2017/11/Decreto-38047-2017-Regula-art-20-LC803-normas-
viárias.pdf);
 Decreto do Licenciamento de Atividades (Decreto N° 36.948, de 04 de dezembro de
2015, em especial o Anexo XIII.);
 Zoneamento da APA do São Bartolomeu (Decreto Federal nº 88.940, de 07 de
novembro de 1983); e
 Plano de Manejo e Zoneamento da APA do Planalto Central (Portaria n° 28 de 17 de
abril de 2015).
Ressalta-se que houve também mudança nas representações cartográficas (mapas) e

figuras constantes no documento e na nomenclatura dos Órgãos Públicos devido a mudança na
estrutura do Governo do Distrito Federal. Desta forma a DIUR 07/2018 não teve o seu conteúdo
alterado, mantendo-se igual a DIUR 07/2013.
1/58
DIRETRIZES URBANÍSTICAS – REGIÃO SUL/SUDESTE
APÊNDICE A:
1. MACRODIRETRIZES DO PLANO DIRETOR DE ORDENAMENTO

TERRITORIAL
1.1. Macrozoneamento- PDOT
De acordo com o macrozoneamento estabelecido pelo Plano Diretor de Ordenamento

Territorial do Distrito Federal (PDOT-DF), Lei Complementar nº 803, de 25 de abril de 2009,
alterado pela Lei Complementar nº 854, de 15 de outubro de 2012, a área em estudo está inserida
em duas zonas: Zona Urbana de Expansão e Qualificação (ZUEQ) e Zona Urbana de Uso
Controlado II (ZUUC-II) (Figura 1).
A Zona Urbana de Expansão e Qualificação (Art. 74) abrange áreas vocacionadas

para ocupação urbana por possuírem relação direta com núcleos já implantados ou por estarem
situadas ao longo de corredores de transporte ou de eixos conexão entre núcleos urbanos. São
diretrizes para essa zona:
– estruturar e articular a malha urbana de forma a integrar e conectar as localidades

existentes;
– aplicar o conjunto de instrumentos de política urbana adequado para qualificação,
ocupação e regularização do solo;
– qualificar as áreas ocupadas para reversão dos danos ambientais e recuperação das áreas
degradadas;
– constituir áreas para atender às demandas habitacionais; e
– planejar previamente a infraestrutura de saneamento ambiental para a ocupação,
considerando-se a capacidade de suporte socioambiental da bacia hidrográfica de
contribuição do lago Paranoá.
A Zona Urbana de Uso Controlado II (Art. 70) “é composta por áreas

predominantemente habitacionais de baixa e média densidade demográfica, com enclaves de
alta densidade, conforme Anexo III, Mapa 5, desta Lei Complementar, sujeitas a restrições
impostas pela sua sensibilidade ambiental e pela proteção dos mananciais destinados ao
abastecimento de água”. São diretrizes para essa zona:
Art. 71. A Zona Urbana de Uso Controlado II deverá compatibilizar o uso urbano com a
conservação dos recursos naturais, por meio da recuperação ambiental e da proteção dos
recursos hídricos, de acordo com as seguintes diretrizes:
I – permitir o uso predominantemente habitacional de baixa e média densidade demográfica,
com comércio, prestação de serviços, atividades institucionais e equipamentos públicos e
comunitários inerentes à ocupação urbana, respeitadas as restrições de uso determinadas
para o Setor Militar Complementar e o Setor de Múltiplas Atividades Norte;
II – respeitar o plano de manejo ou zoneamento referente às Unidades de Conservação
englobadas por essa zona e demais legislação pertinente;
III – regularizar o uso e a ocupação do solo dos assentamentos informais inseridos nessa
zona, conforme estabelecido na Estratégia de Regularização Fundiária, no Título III,
2/58
Capítulo IV, Seção IV, considerando-se a questão urbanística, ambiental, de salubridade
ambiental, edilícia e fundiária;
IV – qualificar e recuperar áreas degradadas ocupadas por assentamentos informais de
modo a minimizar danos ambientais;
V – adotar medidas de controle ambiental voltadas para o entorno imediato das Unidades
de Conservação de Proteção Integral e as Áreas de Relevante Interesse Ecológico inseridas
nessa zona, visando à manutenção de sua integridade ecológica;
VI – adotar medidas de controle da propagação de doenças de veiculação por fatores
ambientais.
O PDOT também define para essas zonas:
Art. 42 (...)
III – na Zona Urbana de Uso Controlado II, o limite máximo a ser atingido pelos coeficientes
de aproveitamento é 4 (quatro);
[...]
V – na Zona Urbana de Expansão e Qualificação, o limite máximo a ser atingido pelos
coeficientes de aproveitamento é 6 (seis);
Figura 1: Macrozoneamento do PDOT.
Parte da área, também, está inserida na Área de Proteção de Manancial - APM Cabeça
de Veado (Figura 2), para a qual o Plano define:
Art. 95. Ficam definidas as Áreas de Proteção de Manancial – APM como porções do
território que apresentam situações diversas de proteção em função da captação de água
destinada ao abastecimento público.
Pará grafo único. A APM é aquela destinada à recuperação ambiental e à promoção do uso
sustentável nas bacias hidrográficas a montante dos pontos de captação de água destinada
ao abastecimento público, sem prejuízo das atividades e ações inerentes à competência da
3/58
concessionária de serviço público autorizada a captar e distribuir água de boa qualidade e
em quantidade suficiente para o atendimento da população.
Art. 96. São as seguintes as APMs definidas na presente Lei Complementar: do Alagado, do
Bananal, do Barrocão (Brazlândia), do Brejinho, do Cabeça de Veado, do Cachoeirinha, do
Capão da Onça, do ribeirão do Gama (Catetinho), do Contagem, do Corguinho, do Crispim,
do Currais, do Engenho das Lages, do Fumal, do Mestre d’Armas, do Olho d’Água, do
Paranoazinho, do Pedras, do Pipiripau, do Ponte de Terra, do Quinze, do Santa Maria, do
São Bartolomeu (partes Norte e Sul), do Taquari e do Torto.
§ 1º As APMs encontram-se conFiguradas no Anexo I, Mapa 1A, desta Lei Complementar.
§ 2º Poderão ser definidas novas APMs mediante lei complementar específica, para proteção
de novas captações implantadas por concessionária autorizada, devendo o sistema de
abastecimento ser aprovado previamente pelos órgãos outorgantes e licenciadores.
§ 3º As APMs definidas por poligonal nesta Lei Complementar poderão ser extintas após a
desativação da captação por parte da concessionária de serviço público autorizada,
mediante lei específica.
§ 4º Nas APMs extintas, serão aplicadas as diretrizes de uso definidas para as respectivas
zonas em que se inserem, podendo ser estabelecidas diretrizes mais restritivas para sua
ocupação mediante estudos ambientais específicos.
Art. 97. São diretrizes para as APMs definidas nesta Lei Complementar:
I – manter preservadas as áreas com remanescentes de vegetação nativa, admitida a
supressão mediante estudo prévio a ser avaliado pelo órgão gestor;
II – recuperar, prioritariamente, as áreas degradadas localizadas em Áreas de Preservação
Permanente e em áreas destinadas à reserva legal;
III – incentivar a implantação de sistemas agroflorestais e a ampliação da área de vegetação
nativa, cujo manejo favoreça a conservação do solo e a proteção dos corpos hídricos;
IV – proibir o parcelamento do solo urbano e rural, exceto os parcelamentos com projetos
já registrados em cartório, aqueles incluídos na Estratégia de Regularização Fundiária de
que trata o Título III, Capítulo IV, Seção IV, aqueles em que haja necessidade de adequação
em parcelamentos regulares já existentes e parcelamentos ou assentamentos rurais
consolidados pendentes de regularização até a data de publicação desta Lei Complementar;
V – implantar obras de saneamento básico e drenagem de águas pluviais, de coleta e
varrição de lixo e atividades mitigadoras dos impactos causados pelo processo de
urbanização;
VI – proibir o lançamento de sistemas de drenagem de águas pluviais a montante do ponto
de captação de água do manancial, à exceção das APMs do São Bartolomeu e do Engenho
das Lages;
VII – exigir, nas áreas com atividades agropecuárias, a utilização de tecnologias de controle
ambiental para a conservação do solo e para a construção de estradas;
VIII – proibir a instalação de indústrias poluentes e postos de combustíveis, sendo que os
postos de combustíveis já instalados e devidamente licenciados devem adotar tecnologias
para controle de poluição;
IX – proibir as atividades de forte impacto sobre os recursos hídricos, tais como suinocultura
em escala comercial, matadouros e abatedouros, à exceção das APMs do Pipiripau e do
Engenho das Lages, onde tais empreendimentos podem ser aprovados mediante processo de
licenciamento ambiental;
X – proibir a exploração de minerais;
XI – proibir, nos corpos hídricos, práticas potencialmente poluidoras ou geradoras de risco
à captação;
XII – promover programas específicos de educação ambiental.
Art. 98. As Áreas de Regularização e os Parcelamentos Urbanos Isolados, conforme definido

no Título III, Capítulo IV, Seção IV, relacionadas no parágrafo único deste artigo, situadas
nas APMs nele indicadas, terão os critérios específicos de regularização definidos por grupo
de trabalho coordenado pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do
Distrito Federal, com participação do órgão gestor da política rural do Distrito Federal e
da concessionária de serviço público autorizada e responsável pela captação, o qual será
instalado em prazo máximo de noventa dias a contar da data de publicação desta Lei
Complementar.
4/58
Parágrafo único. As Áreas de Regularização e Parcelamentos Urbanos Isolados sujeitas aos
critérios a serem definidos conforme este artigo são:
I – na APM Mestre d’Armas: ARIS Mestre d’Armas I;
II – na APM Cachoeirinha: ARINE La Font, ARIS Itapoã e ARINE Itapoã;
III – na APM Brazlândia: ARIS Expansão da Vila São José;
IV – nas APMs Olho d’Água e Ponte de Terra: ARINE Ponte de Terra;
V – na APM São Bartolomeu: ARIS Aprodarmas III e ARIS Vale do Amanhecer.
Art. 99. A gestão e o monitoramento das APMs competem ao órgão gestor do

desenvolvimento territorial e urbano e ao órgão gestor da política ambiental do Distrito
Federal.
§ 1º Deverão cooperar com os órgãos gestores os órgãos responsáveis pela política rural do
Distrito Federal e o órgão gestor da fiscalização, bem como a Agência Reguladora de Águas
e Saneamento do Distrito Federal – ADASA/DF e a concessionária de serviço público
autorizada e responsável pela captação.
§ 2º Os órgãos gestores estabelecerão o programa anual de gestão das APMs, incluindo
ações de monitoramento e de educação ambiental, com a participação dos órgãos citados
no § 1º deste artigo e de entidades representativas das comunidades nelas residentes.
§ 3º A gestão das APMs deverá estar integrada com o processo de gestão de bacias
hidrográficas.
Figura 2: Área de Proteção de Manancial – PDOT.
1.2. Densidade demográfica do PDOT/2009
Conforme estabelecido pelo Plano Diretor de Ordenamento Territorial – PDOT/2009, a

área enquadra-se nas categorias de baixa e média densidade populacional, devendo, portanto,
ser adotada a densidade entre 15 e 50 habitantes por hectare (ha), aplicadas à Zona Urbana de
Uso Controlado II do Setor Habitacional Tororó e à Zona Urbana de Expansão e Qualificação.
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Apenas na porção ao longo da DF-001 é prevista média densidade demográfica, de 50 a 150
habitantes por hectare, em Zona de Uso Controlado II.
Sendo a área total de aproximadamente 17.054ha, a população máxima admitida é de
956.677 habitantes. Tendo em vista a média de 3,3 moradores por domicílio apurada para o
Distrito Federal (IBGE, censo de 2010), a área comporta o máximo de 289.902 unidades
habitacionais.
Vale ressaltar que este cálculo de população e de unidades habitacionais considera
apenas a densidade prevista no PDOT, podendo este valor ser alterado devido à capacidade de
suporte do território, no que se refere ao abastecimento de água, esgotamento sanitário e
drenagem de águas pluviais, como também outros aspectos urbanísticos e ambientais que
vierem a ser identificados.
1.3. Estratégias de Ordenamento Territorial
1.3.1. Estratégia de Regularização Fundiária Urbana
Conforme estabelecido no art. 117 do PDOT/2009, a Estratégia de Regularização

Fundiária visa à adequação de assentamentos informais preexistentes às conformações legais,
de modo a garantir o direito à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da
propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. Duas categorias
de assentamento compõem essa estratégia: Área de Regularização e Setor Habitacional de
Regularização.
As Áreas de Regularização “correspondem às unidades territoriais que reúnem
assentamentos informais a partir de critérios como proximidade, faixa de renda dos moradores
e similaridade das características urbanas e ambientais, com o objetivo de promover o
tratamento integrado do processo de regularização dos assentamentos informais”
(PDOT/2009, art. 118, inciso I). As Áreas de Regularização são classificadas em: (i) Áreas de
Regularização de Interesse Social, voltadas à regularização de assentamentos de baixa renda; e
(ii) Áreas de Regularização de Interesse Específico, voltadas à regularização de assentamentos
de média e alta renda.
Os Setores Habitacionais de Regularização “correspondem à agregação de Áreas de
Regularização e áreas não parceladas, com o objetivo de auxiliar a promoção do ordenamento
territorial e o processo de regularização a partir da definição de diretrizes mais abrangentes
e parâmetros urbanísticos, de estruturação viária e de endereçamento” (PDOT, art. 118, inciso
II).
6/58
Na Região Sul/Sudeste está situado o Setor Habitacional Tororó que integra a Estratégia
de Regularização Fundiária Urbana do PDOT como Setor de Regularização, para o qual o
PDOT/2009 definiu baixa densidade populacional (de 15 a 50 habitantes por hectare) e o
percentual mínimo de 10% de áreas destinadas à implantação de equipamentos urbanos e
comunitários e de espaços livres de uso público (PDOT, Anexo II, Tabela 2A). Para fins de
regularização, as áreas ocupadas por parcelamentos informais no Setor foram definidas como
Áreas de Regularização de Interesse Específico/ARINE Tororó I, II, III, IV, V e VI. (Figura 3).
Por meio do Decreto nº 30.067, de 18 de fevereiro de 2009, foi aprovado o Projeto de
Urbanismo de Regularização – URB-RP Nº 047/08 e respectivo Memorial Descritivo MDE-
RP Nº 047/08 do Setor Habitacional Tororó. O Órgão Gestor do Desenvolvimento Territorial e
Urbano do Distrito Federal também emitiu Diretrizes Urbanísticas Complementares para o
Setor Habitacional Tororó – DIUR 03/2012, que define parâmetros complementares de
ocupação para o parcelamento do solo. Alguns parcelamentos inseridos em ARINE tiveram sua
aprovação junto ao Grupo de Análise e Aprovação de Parcelamento do Solo e Projetos
Habitacionais – GRUPAR. Ocorre, ainda, na Região a Área de Regularização de Interesse
Específico – ARINE Mônaco, fora de Setor de Regularização, também com aprovação do
projeto de regularização junto ao GRUPAR.
Figura 3: Estratégia de Regularização Fundiária Urbana do PDOT.
7/58
1.3.2. Estratégias de Integração Ambiental.
Dentre as definições do PDOT 2009 para a área em estudo destacam-se dois conectores
ambientais, do PDOT (ver Figura 8 no documento das Diretrizes Urbanísticas), que “consistem
em um conjunto de espaços lineares que, por seus atributos naturais, tais como vales fluviais e
fragmentos de vegetação nativa, favorecem a interligação de sistemas naturais”. Os dois
conectores ambientais existentes na gleba possuem como eixo os ribeirões Santana e
Cachoeirinha, englobando as respectivas de Áreas de Preservação Permanente – APP. Esta
estratégia de integração ambiental do território comporta, dentre outras, as seguintes ações.
– criação de parques lineares com a finalidade de interligar unidades e áreas protegidas já

constituídas e de estabelecer espaços contínuos que reforcem a vocação de conexão;
– recuperação e manutenção das Áreas de Preservação Permanente ao longo dos cursos d’água
compreendidos em conectores localizados em ambiência rural ou urbana;
– demarcação das reservas legais de propriedades rurais em áreas que estabeleçam, sempre
que possível, espaços contínuos e compatíveis com a função de conexão entre ecossistemas;
– incentivo ao desenvolvimento de atividades compatíveis com a proteção do meio ambiente,
tais como ecoturismo e agroecologia;
– integração e articulação de equipamentos e parques urbanos e ecológicos com os demais
espaços naturais protegidos, por meio da valorização e ampliação da arborização urbana de
áreas públicas e particulares;
– conscientização da população, com vistas à criação e à manutenção de áreas verdes e espaços
arborizados em lotes urbanos residenciais, comerciais, industriais e de prestação de serviços,
bem como à manutenção de vegetação nativa em sítios e chácaras situadas em áreas urbanas;
e
– incentivo à arborização urbana por meio da ampliação da arborização de vias e espaços
públicos e da venda orientada e apoio técnico para o plantio de mudas de espécies nativas.
2. DIRETRIZES DE PLANOS SETORIAIS
2.1. Plano Diretor de Transporte Urbano – PDTU
O Relatório Técnico do Plano Diretor de Transporte Urbano- PDTU (outubro de 2010),

da Secretaria de Estado de Transporte do DF, indica as Estratégias para o Eixo Leste composta
pelas Regiões Administrativas do Jardim Botânico, São Sebastião, Paranoá, Lago Sul e Itapoã.
Devido a sua configuração geográfica, dispersa ao longo da DF-001 e tendo como uma
barreira natural o Lago Paranoá, a demanda se distribui por vários acessos, como a ligação com
Plano Piloto através das Pontes Presidente Médici, Costa e Silva e Juscelino Kubitschek,
Estrada Parque Dom Bosco (EPDB) e pela Estrada Parque Paranoá (EPPR). Para as demais
regiões do Distrito Federal, utiliza-se a DF-001, que interliga, de maneira perimetral, a todos
os eixos, conforme ilustrado na Figura 4.
8/58
Figura 4: PDTU – Eixo Leste.
Analisaram-se três alternativas de sistemas de transporte – 1A, 1B e 2. A alternativa 1A

considerou a implantação de tratamento prioritário para o transporte coletivo nos principais
corredores de transporte, a implantação do metrô leve (VLT) ligando o Aeroporto JK aos
terminas Asa Sul (TAS) e Asa Norte (TAN), via W3, o aumento da capacidade operacional do
metrô (aquisição de 12 novos trens e a abertura de seis novas estações, inclusive a estação do
Setor Comercial Norte, e a implementação da integração operacional e tarifária no DF. A
alternativa 1B difere da 1A ao considerar uma faixa exclusiva para ônibus na W3, permitindo
a operação de linhas provenientes de outras regiões administrativas. As linhas semiurbanas, do
Entorno imediato, são racionalizadas. A alternativa 2 considera a expansão do metrô na Asa
Norte, em Ceilândia e em Samambaia, a implantação da segunda linha do metrô leve (VLT),
ligando o Eixo Monumental ao Sudoeste e ao SIA, além dos investimentos previstos na
alternativa 1A. As linhas semiurbanas estão integradas à rede do DF na alternativa 2, em termos
operacionais e tarifários. Esta última, embora não tenha sido à escolhida pelo plano, contempla
maior investimento no sistema de transporte público coletivo. Tem as mesmas características
da Alternativa 1A, acrescidas de investimentos no setor ferroviário e na integração plena dos
sistemas de transporte coletivo.
9/58
O plano recomenda adotar, no Distrito Federal, a solução de melhor resultado
econômico, ou seja, a Alternativa 1, e no Entorno a solução que promova a melhoria da
acessibilidade e da mobilidade daquela população. Isto é, implantar a Alternativa 1 no DF,
conforme especificado, e solução operacional e tarifária para as linhas do Entorno imediato,
conforme considerado na alternativa 2.
Esta proposição prevê ações de caráter institucional, operacional e física, conforme

indicado a seguir:
 Implantação de integração operacional e tarifária do STPC/DF e,

posteriormente, deste com as linhas do serviço semiurbano dos municípios do
Entorno imediato;
 Implantação de corredores rodoviários de transporte nos Eixos Oeste, Sul,
Sudoeste, Norte, com possibilidade de expansão até as cidades do Entorno
imediato;
 Implantação de sistema de média capacidade de transporte na W3 (metrô leve /
ônibus);
 Aumento da capacidade operacional do metrô – aquisição de 12 novos trens,
redução do intervalo no tronco para 3 min.; abertura de cinco novas estações;
início da construção da expansão à Asa Norte (estação SCN);
 Fortalecimento da capacidade de gestão do transporte público coletivo;
 Fortalecimento da capacidade gestão e operação do trânsito e do sistema viário;
 Formulação jurídico-institucional para unificar a gestão do transporte público
coletivo que serve à região do Entorno com o a do STPC/DF;
 Regularização dos contratos de delegação dos serviços do STPC/DF;
 Renovação e adequação da frota do STPC/DF;
 Implantação da Câmara de Compensação de Receitas e Créditos;
 Consolidação de rede de vias arteriais do Distrito Federal.
2.2. Plano Diretor de Drenagem Urbana – PDDU
As Diretrizes do Plano Diretor de Drenagem Urbana do Distrito Federal – PDDU a

serem consideradas para o parcelamento do solo urbano são:

àquela na situação natural em todos os empreendimentos urbanos, como novas
10/58
a situação;
empreendedor. Sugere-se que todo novo loteamento reserve 1 a 2% da sua área,
que pode ser computada dentro da área verde do empreendimento, para retenção
ou detenção de acréscimos de vazão pluvial;
 Estabelecer faixa de domínio e condicionantes para novos parcelamentos em torno
de cursos d’água naturais.
A Resolução da ADASA nº 009, de 08 de abril de 2011, que trata de sistema de

drenagem de águas pluviais possui como diretrizes:
 Planejar as redes de drenagem de águas pluviais considerando a declividade
natural do terreno, a proteção e recuperação dos fundos de vale e dos corpos
d’água, proporcionando menor impacto ao meio ambiente;
 Observar a obrigatoriedade de previsão de áreas para execução das estruturas de
infiltração, detenção ou retenção das águas pluviais no parcelamento;
 Dar prioridade ao uso de pavimentos permeáveis e outras medidas de controle
visando à redução dos impactos ambientais da urbanização;
 Propor medidas que visem à eliminação de eventuais lançamentos clandestinos
de efluentes líquidos e resíduos sólidos de qualquer natureza nos sistemas de
drenagem pluvial;
àquela na situação natural em todos os desenvolvimentos urbanos como novas
a situação; e
empreendedor.
Convém ressaltar que o projeto do sistema viário deve ser planejado visando minimizar
os efeitos da drenagem pluvial; ruas de grande extensão, em declive, deverão ter desvios
projetados para retardamento do escoamento, dentre outras soluções possíveis.
Além disso, o percentual de impermeabilização de lotes deverá ser estudado em função

de identificação de áreas de recarga de aquíferos, recuperação e manutenção de nascentes e
córregos, bem como da qualidade ambiental da área.
2.3. Plano de Gerenciamento Integrado de Recursos Hídricos – PGIRH
O Plano de Gerenciamento Integrado de Recursos Hídricos, desenvolvido pela Agência

Reguladora de Águas, Energia e Saneamento Básico do Distrito Federal – ADASA,
compreende: prognóstico das demandas hídricas com cenários tendenciais e alternativos;
11/58
comparação da disponibilidade versus demanda hídrica; análise da geração de cargas
poluidoras; modelagem da qualidade da água para as bacias hidrográficas e o lago Paranoá; e
medidas mitigadoras para controle quantitativo e qualitativo dos recursos hídricos. O Plano
também propõe enquadramento dos corpos hídricos, com base na Resolução CONAMA
357/2005, alterada pelas Resoluções 410/2009 e 430/2011.
Na proposta de enquadramento dos corpos hídricos das sub-bacias, o PGIRH apresenta
as seguintes informações:
• Ribeirão Santana: Para o parâmetro fósforo, em metade das estações os valores
médios atendem os padrões estabelecidos pela Resolução CONAMA 357/2005 para corpos
d’água Classe 11, ou seja, abaixo de 0,1 mg P.L-1. Nas estações 60471185 (Mestre D’Armas),
60480550 (Papuda), 60492000 (Santana) e 60492200 (Bartolomeu - Faz. Recreio) os valores
médios atendem a Classe 32.
• Ribeirão Cachoeirinha: De um total de oito estações, somente as estações
60480550 (Papuda) e 6049100 (Cachoeirinha) tiveram valores médios de coliformes
termotolerantes ora dos padrões estabelecidos pelas Resoluções CONAMA 357/2005 e
CONAMA 274/2000 para corpos d’água classe 4 ou seja, acima de 4.000 NMP/100mL. Quanto
à análise deste parâmetro, a Resolução CONAMA 357/2005 determina que sejam avaliadas um
mínimo de 6 amostras, coletadas no período de um ano com frequência bimestral, no entanto
avaliaram aqui apenas os dados disponíveis. Nas demais estações, observaram-se em 4 das 8
estações valores médios abaixo de 1.000 NMP/100mL, ou seja, dentro dos limites estabelecidos
pela Resolução CONAMA 274/2000 para corpos d’água Classe 23 para uso de recreação de
contato primário e nas estações 60471185 (Mestre D’Armas) e 60480310 (Taboca) os valores
médios atendem a Classe 1.
1
Resolução CONAMA 357/2005 - Art. 4º
II - classe 1: águas que podem ser destinadas:
a) ao abastecimento para consumo humano, apos tratamento simplificado;
b) a proteção das comunidades aquáticas;
c) a recreação de contato primário, tais como natação, esqui aquático e mergulho, conforme Resolução CONAMA nº 274, de 2000;
d) a irrigação de hortaliças que são consumidas cruas e de frutas que se desenvolvam rentes ao solo e que sejam ingeridas cruas sem remoção
de película; e
e) a proteção das comunidades aquáticas em Terras Indígenas.
2
IV - classe 3: águas que podem ser destinadas:
a) ao abastecimento para consumo humano, apos tratamento convencional ou avançado;
b) a irrigação de culturas arbóreas, cerealíferas e forrageiras;
c) a pesca amadora;
d) a recreação de contato secundário; e
e) a dessedentação de animais.
3
III - classe 2: águas que podem ser destinadas:
a) ao abastecimento para consumo humano, apos tratamento convencional;
b) a proteção das comunidades aquáticas;
c) a recreação de contato primário, tais como natação, esqui aquático e mergulho, conforme Resolução CONAMA nº 274, de 2000;
d) a irrigação de hortaliças, plantas frutíferas e de parques, jardins, campos de esporte e lazer, com os quais o publico possa vir a ter
contato direto; e
e) a aquicultura e a atividade de pesca.
12/58
Sobre as Áreas de Proteção de Mananciais, o plano mostra que há certa sobreposição
com as Unidades de Conservação, principalmente com APAs. Como se supõe um maior
controle da ocupação dessas áreas, em função de sua importância para o abastecimento público
de água, devem, em tese, receber uma proteção equiparável às unidades de conservação de uso
sustentável, embora já haja, atualmente, grandes pressões demográficas sobre algumas das
APM, com algumas delas coincidindo com Áreas de Regularização, segundo o PDOT.
O fato de a área de estudo caracterizar-se como uma região de nascentes faz com que as
áreas verdes em geral apresentem extrema importância, principalmente quando se consideram
os efeitos da presença dessas áreas sobre a capacidade de infiltração da água da chuva, o que se
torna ainda mais significativo ao ter-se em conta a marcada sazonalidade que caracteriza o
regime pluviométrico da região. A própria ADASA adota como um dos critérios para a outorga
para a captação de água subterrânea, nos condomínios, a taxa de impermeabilização desses
empreendimentos, o que revela a relevância das áreas verdes para a gestão dos recursos hídricos
da área aqui considerada.
Com relação à captação de água e sistema de esgotamento sanitário do Distrito Federal,
o Plano informa que a bacia do rio São Bartolomeu possui 08 captações de água (Fumal,
Brejinho, Mestre D’Armas, Corguinho, Pipiripau, Quinze, Paranoazinho e Cachoeirinha) e 05
estações de tratamento de esgotos em operação (ETE Planaltina, Vale do Amanhecer, Paranoá,
São Sebastião e Sobradinho 1). E diz ainda, que existe a previsão de serem implantadas as ETEs
Tororó, na bacia do rio Santana, e Taboca na bacia do rio Paranoá.
3. ASPECTOS AMBIENTAIS
Para a elaboração destas Diretrizes urbanísticas foram levantadas informações acerca de

unidades de conservação e dos aspectos físico-territoriais do diagnóstico do Zoneamento
Ecológico-Econômico do DF relativamente à poligonal de abrangência das Diretrizes. Essa
abordagem busca fundamentar a definição de parâmetros de uso e ocupação do solo.
A Região Sul/Sudeste está situada na bacia do rio São Bartolomeu, sub-bacias do
ribeirão Santana e Cachoeirinha, ambos afluentes do rio São Bartolomeu. Apenas uma pequena
parte, a noroeste, encontra-se na bacia do córrego Saia Velha.
Ao longo dos cursos d’água e das nascentes delimitam-se as Áreas de Preservação
Permanente - APPs, definidas no art. 4º da Lei Federal nº 12.651, de 25 de maio de 2012, que
dispõe sobre o Código Florestal Brasileiro. Ocorrem ainda áreas com declividade superior a
30% (trinta por cento) e outras áreas com restrições físico-ambientais identificadas como APP,
conforme apresentado no Figura 10 - Sistema de Espaços Verdes.
13/58
3.1. Unidades de Conservação
Apresentam-se a seguir as interfaces da área objeto destas Diretrizes com unidades de

conservação instituídas no território do Distrito Federal, particularmente com relação à Área de
Proteção Ambiental – APA do Planalto Central, à APA do São Bartolomeu, ao Parque Tororó
e outras Unidades de Conservação limítrofes.
a) Áreas de Proteção Ambiental
A Área de Proteção Ambiental (APA) corresponde à categoria de unidade de

conservação de uso sustentável, de acordo com o Sistema Nacional de Unidades de
Conservação (SNUC), Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000. A região encontra-se integralmente
inserida em APA, uma pequena porção ao norte na APA do São Bartolomeu e a maior extensão
na APA do Planalto Central.
A APA do São Bartolomeu (Figura 5) está localizada na porção central do DF e é

caracterizada por compreender importantes áreas de recarga de mananciais subterrâneos ali
existentes e áreas de relevo acidentado associadas às formações dos principais afluentes do Rio
São Bartolomeu.
Figura 5: APA do São Bartolomeu.
14/58
Essa APA foi criada por meio de Decreto Federal nº 88.940, de 07 de novembro de
1983, com o objetivo principal de proteção de mananciais para futuro abastecimento do Distrito
Federal. Destaca-se que esta represa foi pensada em 1981 quando o Decreto nº 13.869 definiu
as cotas de represamento com vistas à utilização de suas águas para abastecimento público. A
Lei nº 5.344, de 19 de maio de 2014 aprova o Rezoneamento e o Plano de Manejo da Área de
Proteção Ambiental da Bacia do Rio São Bartolomeu – APA da BRSB, criada pelo Decreto
Federal nº 88.940, de 7 de novembro de 1983, nos termos da Lei Federal nº 9.262, de 12 de
janeiro de 1996.
A seguir encontra-se descrita a caracterização do zoneamento ambiental proposto para
a APA do rio São Bartolomeu naquelas zonas que ocorrem na área de estudo, conforme Figura
6.
Figura 6: Zoneamento ambiental da APA do São Bartolomeu.
IV – Zona de Ocupação Especial de Qualificação – ZOEQ, que tem o objetivo de qualificar

as ocupações residenciais irregulares existentes, ofertar novas áreas habitacionais e
compatibilizar o uso urbano com a conservação dos recursos naturais, por meio da
recuperação ambiental e da proteção dos recursos hídricos.
Art. 15: São normas para a ZOEQ:

I. é permitido o uso predominantemente habitacional de baixa e média densidade
demográfica, com comércio, prestação de serviços, atividades institucionais e
equipamentos públicos e comunitários inerentes à ocupação urbana;
15/58
II. as áreas degradadas ocupadas por assentamentos informais devem ser qualificadas
e recuperadas de modo a minimizar danos ambientais;
III. devem ser adotadas medidas de:
a) controle ambiental voltado para o entorno imediato das unidades de
conservação, visando à manutenção de sua integridade ecológica;
b) controle da propagação de doenças de veiculação por fatores ambientais;
IV. para o licenciamento ambiental de empreendimentos, deve ser avaliada a
solicitação de exigências adicionais de mitigação e monitoramento de impactos
compatíveis com as fragilidades específicas da área de interesse;
V. os parcelamentos urbanos devem adotar medidas de proteção do solo, de modo a
impedir processos erosivos e assoreamento de nascentes e cursos d’água.
A Área de Proteção Ambiental (APA) do Planalto Central (Figura 7) constitui unidade

de conservação federal (administração de competência do Instituto Chico Mendes), instituída
por meio do Decreto Federal s/n de 10 de janeiro de 2002, com a finalidade de proteger os
mananciais, regular o uso dos recursos hídricos e o parcelamento do solo, garantindo o uso
racional dos recursos naturais e protegendo o patrimônio ambiental e cultural da região.
Figura 7: APA do Planalto Central.
O Plano de Manejo da APA do Planalto Central e respectivo zoneamento ambiental,

que definiu sete tipos de zonas, foi aprovado pela Portaria n° 28 de 17 de abril de 2015. A seguir
encontra-se descrita a caracterização do zoneamento ambiental proposto para a APA do
Planalto Central naquelas zonas que ocorrem na área de estudo, conforme a Figura 8.
16/58
.
I. ZUS – Zona de Uso Sustentável

 A impermeabilização máxima do solo fica restrita a 50% da área total da
gleba do parcelamento.
 Os parcelamentos urbanos deverão adotar medidas de proteção do solo,
de modo a impedir processos erosivos e assoreamento de nascentes e
cursos d'água.
 As atividades e empreendimentos urbanos devem favorecer a recarga
natural e artificial de aquíferos.
 Fica proibido o corte de espécies arbóreas nativas existentes nas áreas
verdes delimitadas pelos projetos de urbanismo de novos
empreendimentos imobiliários.
II. Zona Urbana – ZU, Para as áreas urbanas inseridas nesta zona:
 A Zona Urbana será regida pelas normas definidas pelo Plano Diretor de
Ordenamento Territorial do Distrito Federal, Plano Diretor de
Planaltina (GO), Padre Bernardo e demais documentos legais de ordem
urbanística, ambiental e fundiária, naquilo que couber.
III. ZPACT – Zona de Proteção da Arie Capetinga-Taquara.
 Gerais
o Na publicidade de produtos e serviços realizados na ZPACT, os
proprietários poderão mencionar nos rótulos dos seus produtos
a procedência dos mesmos, caso a produção se adeque aos
critérios estabelecidos. O ICMBio editará uma instrução
normativa para regulamentar a certificação de produtos;
o Quaisquer incidentes ou acidentes ambientais, a coordenação da
UC deverá ser informada imediatamente.
 Uso de Agrotóxico
o A diluição de agrotóxicos não poderá ser realizada diretamente
nos corpos d‟água e Áreas de Preservação Permanente.
 Licenciamento de Empreendimentos
o Toda atividade passível de licenciamento ambiental, na forma
da Lei nº 6938, de 31 de agosto de 1981 e das Resoluções
CONAMA nº 001, de 23 de janeiro de 1986 e nº 237, de 19 de
dezembro de 1997, apresentadas nos Anexos 8a 10, deverá ser
licenciada pelo órgão ambiental competente, mediante
autorização do órgão responsável pela administração da Arie,
conforme disposições da Resolução Conama 428/ 2010, ou
conforme a legislação vigente.
o No processo de licenciamento de empreendimentos novos deverá
ser avaliado o grau de comprometimento da conectividade dos
fragmentos de vegetação nativa e existência de corredores
ecológicos.
o Não são permitidas atividades de mineração de qualquer
natureza, em uma faixa de 1km no entorno da Arie Capetinga-
Taquara.
o Empreendimentos já implantados que não estejam de acordo
com as normas desta zona terão um prazo de dois anos após a
notificação do ICMBio para efetuar os procedimentos de
adequação determinados.
o As indústrias potencialmente poluidoras ou degradadoras já
licenciadas e instaladas deverão dispor de sistemas de
tratamento e disposição de efluentes e resíduos sólidos, bem
como tratamento de poluentes atmosféricos adequados para
renovar suas licenças.
o No licenciamento ambiental de rodovias inseridas na ZPACT
deverá ser apresentado um Plano de Ação Emergencial para
17/58
acidentes ambientais e medidas de contenção de poluentes de
veiculação hídrica;
o A ampliação e implantação de rodovias deverão prever
mecanismos e alternativas de redução de impactos ambientais
em remanescentes de vegetação nativa;
o A roçagem das faixas de domínio das rodovias é de
responsabilidade do gestor da rodovia. A roçagem não deverá
utilizar produtos químicos ou fogo, exceto nos casos de aceiros.
o Fica proibida a instalação de aterros sanitários, lixões e
qualquer outro tipo de depósito de resíduos sólidos.
 Uso Rural da Terra
o O cultivo da terra deverá ser feito de acordo com as práticas de
conservação do solo.
o Fica proibido o armazenamento de produtos e resíduos químicos
em quantidade que traga risco significativo de contaminação dos
recursos naturais, sem autorização do ICMBio.
 Turismo e Cultura
o Todo empreendimento turístico implantado ou a ser implantado
deverá ser licenciado pelos órgãos competentes, quando for
exigível o licenciamento ambiental, e atender às normas
sanitárias, bem como as de proteção dos recursos naturais e
considerar os corredores ecológicos em seu projeto. Todos os
bens de valor artístico, histórico e pré-histórico, bem como as
manifestações culturais ou etnológicas deverão ser valorizados.
o As atividades de turismo não poderão comprometer a
integridade dos recursos naturais da região.
 Apicultura
o Deverá ser estimulada a instalação de apiários que utilizem
abelhas nativas (meliponicultura).
 Indústrias
o Não será permitida a instalação de novas indústrias
potencialmente poluidoras ou degradadoras;
o As indústrias que não se enquadram no item acima deverão
possuir sistemas de tratamento, disposição de efluentes e de
resíduos sólidos adequados.
 Reserva Legal
o As reservas legais das propriedades inseridas deverão ser
homologadas buscando a conectividade entre áreas
conservadas.
 Uso Urbano
o O uso urbano será permitido exclusivamente na Macrozona
Urbana, assim definida pelo Plano Diretor de Ordenamento
Territorial do Distrito Federal Lei Complementar nº 803 de 25
de abril de 2009.
o As normas e diretrizes estabelecidas no PDOT (2009) para as
Macrozonas urbanas serão respeitadas.
o Não serão permitidas alterações de densidades de ocupação,
nem tampouco mudanças de gabarito de construções, daquelas
diretrizes definidas na Lei Complementar nº 803 de 25 de abril
de 2009.
o Não será permitida a implantação de prédios espelhados. Não
serão permitidas edificações com mais de 4 pavimentos.
o Os novos projetos urbanísticos deverão respeitar o limite
máximo de 50% de impermeabilização do solo.
18/58
Figura 8: Zoneamento ambiental da APA do Planalto Central.
b) Parque Tororó
O Parque Ecológico do Tororó, criado em 2005, teve sua origem no processo de
licenciamento ambiental do Setor Habitacional de mesmo nome no qual está inserido (Figura
7A). Sua poligonal foi posteriormente definida e publicada pelo Decreto nº 27.557-A, de 22 de
dezembro de 2006 (DODF de 29.12.2006 – republicação DODF de 09.05.2007) com uma área
de 370,01 hectares. A poligonal do Parque Ecológico do Tororó, na Região Administrativa de
Santa Maria - RA XIII foi redefinida pelo Decreto nº 38.900, de 02 de março de 2018 (Figura
9).
Os objetivos do Parque Tororó, como de outros parques ecológicos, são: conservar
amostras dos ecossistemas naturais; proteger paisagens naturais de beleza cênica notável, bem
como atributos excepcionais de natureza geológica, geomorfológica, espeleológica e histórica;
proteger e recuperar recursos hídricos, edáficos e genéticos; promover a recuperação de áreas
degradadas e a sua revegetação com espécies nativas; incentivar atividades de pesquisa, estudos
e monitoramento ambiental; e estimular o desenvolvimento da educação ambiental e das
atividades de recreação e lazer em contato harmônico com a natureza.
19/58
Figura 9: Parque Tororó.
c) Unidades de Conservação limítrofes
No limite norte da Região Sul/Sudeste encontram-se importantes unidades de

conservação classificadas, de acordo com o Sistema Nacional de Unidades de Conservação,
como de proteção integral, onde não é admitido o uso direto dos recursos naturais. São essas
unidades: a Estação Ecológica do Jardim Botânico e a Reserva Ecológica do IBGE.
A Estação Ecológica do Jardim Botânico é uma unidade de conservação criada pelo
Decreto nº 14.422/92 e ampliada pelo Decreto nº 17.277/96, englobando uma área total de
aproximadamente 4500 hectares, administrada pelo Jardim Botânico de Brasília. A área
também abriga um dos principais remanescentes de vegetação nativa de cerrado e, juntamente
com a Reserva Ecológica do IBGE e a Estação Ecológica da UnB, compõe uma das Zonas
Núcleo da Reserva da Biosfera do Cerrado Fase I.
Esta unidade de conservação teve seu zoneamento ambiental estabelecido quando da
elaboração do respectivo Plano de Manejo em 2009. Os resultados obtidos em todo o processo
de estabelecimento do Zoneamento Interno permitiram a definição de seis Zonas de Manejo,
conforme demonstra a Figura 10. Também foi estabelecida a zona de amortecimento onde se
deve ter um rigor acentuado no controle das atividades ali existentes (Figura 11). Todavia, o
20/58
ato legal para o reconhecimento de ambos os zoneamentos propostos para o manejo da UC
ainda não foram oficialmente publicados.
Figura 10: Zoneamento Ambiental proposto pelo Plano de Manejo para a ESEC Jardim Botânico.
Figura 11: Representação da Zona de Amortecimento da ESEC Jardim Botânico.
21/58
A Reserva Ecológica do IBGE - RECOR possui uma área de 1.400 hectares e apresenta
os principais tipos de vegetação do Planalto Central. A área foi doada pelo governo do Distrito
Federal em 1961 e transformada em Reserva em 22 de dezembro de 1975. Essa Unidade de
Conservação firma-se como referência em pesquisas ecológicas de longa duração e possui
importante experiência acumulada na produção de conhecimento científico e na conservação
da biodiversidade do bioma Cerrado.
A área da Reserva possui cinco nascentes que formam a sub-bacia do Córrego Taquara,
tributário da Bacia do Ribeirão do Gama, e faz limites a noroeste com a Estação Ecológica do
Jardim Botânico de Brasília, a sudeste com a Fazenda Água Limpa - área de pesquisa e
experimentação da Universidade de Brasília - e a sul com a DF-001.
3.2. Sensibilidade Ambiental – Zoneamento Ecológico-Econômico do DF
Para análise dos aspectos ambientais da Região Sul/Sudeste foram levantadas

informações do diagnóstico do Zoneamento Ecológico-Econômico – ZEE/DF referentes ao meio
físico e biótico, particularmente acerca da sensibilidade dos solos à erosão, da sensibilidade dos
aquíferos à redução de recarga e produção hídrica e da cobertura vegetal remanescente.
Os mapas do ZEE/DF são passíveis de utilização para a definição de Diretrizes
Urbanísticas e não substituem os estudos de avaliação de impacto ambiental, a serem
solicitados pelo órgão competente, na etapa de licenciamento ambiental. Nesse sentido, os mapas
de sensibilidade têm caráter preliminar, compatível ao planejamento territorial e urbano, não
contemplando o detalhamento necessário ao projeto urbanístico. A delimitação mais precisa ou
a identificação de áreas ambientalmente sensíveis deve ser objeto de estudos próprios.
O mapa de sensibilidade dos solos à erosão do ZEE/DF analisa os diferentes tipos de
solos quanto aos fatores de erodibilidade (facilidade do solo em ser erodido pelas intempéries),
tolerância à perda de solo (perda máxima que o solo pode suportar sem que ocorra a sua
degradação permanente) e declividade.
Com relação à sensibilidade à redução da recarga e produção hídrica foram consideradas
as variáveis de condutividade hidráulica do sistema aquífero poroso (solos mais permeáveis e de
produção hídrica mais significativa), de compartimentações geomorfológicas existentes no
território (áreas de plano elevado, plano intermediário, rebordo e vales dissecados), e de
características de vazão registradas para os sistemas e subsistemas que compõem os aquíferos
do domínio fraturado e fissuro-cárstico. O mapa de cobertura vegetal remanescente foi elaborado
a partir de imagem de satélite de alta resolução de 2009.
22/58
A análise integrada dos mapas de sensibilidade à erosão, geomorfológico, de declividade
e de restrições legais à ocupação resultou na elaboração de mapa síntese de sensibilidade
ambiental ao parcelamento do solo urbano e a análise particularizada dos mapas de sensibilidade
à recarga de aquíferos e de cobertura vegetal remanescente resultou em elementos norteadores
de parâmetros urbanos de ocupação do solo.
a) Sensibilidade ambiental ao parcelamento do solo urbano
A classificação da sensibilidade ambiental ao parcelamento do solo para fins urbanos

considerou as seguintes categorias a partir dos critérios discriminados a seguir:
Muito alta sensibilidade ao parcelamento – áreas com restrições legais à ocupação, inclui as
APP, declividade igual ou superior a 30% e solos hidromórficos, veredas.
Alta sensibilidade ao parcelamento – áreas com muito alta ou alta sensibilidade do solo à
erosão e situadas em rampa íngreme;
Média sensibilidade ao parcelamento – áreas com média sensibilidade do solo à erosão e
situadas no vale dissecado do São Bartolomeu;
Baixa sensibilidade ao parcelamento – áreas com baixa sensibilidade do solo à erosão e
situadas no plano elevado.
Os critérios utilizados estão representados nos mapas a seguir (Figura 12 a 15), e a análise
integrada obtida do cruzamento desses mapas consta do mapa síntese de sensibilidade ambiental
ao parcelamento do solo, Figura 16.
23/58
Figura 12: Declividade superior a 30%.
Figura 13: APP, Declividade superior a 30%, solos hidromórficos e veredas.
24/58
Figura 14: Sensibilidade dos solos à erosão ZEE/DF.
Figura 15: Mapa de Unidades Geomorfológicas ZEE/DF.
25/58
Figura 16: Mapa de sensibilidade ambiental ao parcelamento do solo.
b) Sensibilidade à recarga de aquíferos
Quanto aos aquíferos, observa-se que nas áreas mais elevadas de chapada da Região,
porção norte ao longo da DF-001 (Figura 17), onde há predomínio de latossolos (solos
permeáveis de maior condutividade hidráulica), ocorre maior fluxo vertical e infiltração das
águas e consequentemente maior sensibilidade à redução de recarga e produção hídrica.
Em áreas planas do vale dissecado, com declividade inferior a 8%, apesar da
presença de solos rasos, cambissolos, a infiltração das águas torna média a sensibilidade à
recarga e produção hídrica.
Entre a chapada e o vale dissecado, ocorre faixa de rampa íngreme onde, em
decorrência da maior declividade, predomina o escoamento superficial sobre a infiltração de
águas pluviais, resultando em baixa sensibilidade à recarga de aquíferos. Da mesma forma, na
porção leste da região, de relevo mais sinuoso, também o escoamento superficial prepondera.
26/58
Figura 17: Mapa de sensibilidade à recarga dos aquíferos (ZEE-DF).
c) Cobertura de vegetação nativa
Segundo mapa de cobertura de vegetação do ZEE/DF (Figura 18), elaborado com

base em imagem de satélite de alta resolução de 2009, a Região possui remanescentes de
vegetação nativa, principalmente em áreas de maior declividade ou de relevo sinuoso. Grande
parte do Parque Ecológico Tororó tem cobertura vegetal nativa. Há também remanescentes de
vegetação natural ao longo dos corpos hídricos, especialmente do ribeirão Santana e do Córrego
Pau de Cacheta que favorecem a implantação de conector ecológico.
27/58
Figura 18: Mapa de “Conectores ambientais” e cobertura vegetal remanescente.
d) Soluções para o sistema de drenagem urbana - planejamento urbano com técnicas de

desenvolvimento de baixo impacto - LID
O desenvolvimento urbano tem ocorrido com forte densificação, resultando em

grande cobertura de áreas impermeáveis, grande demanda de água e de esgoto em pequenas
áreas. O conflito transmite-se para as águas urbanas com a canalização do escoamento pluvial e
inundações, sistemas de esgoto inadequados, com baixo nível de tratamento, resultando em risco
para o abastecimento de água.
Para evitar estes problemas as áreas não podem ocorrer sem a busca da
sustentabilidade do espaço após a ocupação da população. Para isso, devem ser definidas regras
de uso e ocupação que preservem condicionantes da natureza. Além disto, a ocupação deve
contemplar o abastecimento de água, o esgotamento sanitário, o tratamento, a drenagem urbana
e a coleta, o processamento e a reciclagem dos resíduos.
O abastecimento de água deve ser realizado de fontes confiáveis que não são
contaminadas a partir de outras fontes de montante. O esgoto sanitário deve ser coletado e tratado
para que a água utilizada não esteja contaminada e o sistema hídrico tenha condições de se
28/58
recuperar. A drenagem urbana deve preservar as condições naturais de infiltração, evitar
transferência para jusante de aumento de vazão, volume e carga de contaminação no escoamento
pluvial e erosão do solo. Os resíduos sólidos devem ser reciclados na busca da sustentabilidade
e da renda econômica dessa riqueza, e a disposição do restante deve ser minimizada.
A ocupação tradicional não procura compreender como solo, água e plantas estão
integradas à natureza para buscar mitigar os efeitos adversos da introdução de superfícies
impermeáveis de telhados, passeios, ruas, entre outros. Na natureza, a precipitação que não se
infiltra tende a formar canais naturais, de acordo com a intensidade e a frequência da
precipitação, da cobertura e da resistência do solo. Assim, a água que percola em subsuperfície
e pelo aquífero até chegar aos rios. Com a destruição da drenagem natural, o novo sistema passa
a ser formado por ruas, bueiros, condutos e canais que aceleram o escoamento e aumentam as
vazões máximas, em várias vezes, além de lavar as superfícies, transportando o poluente gerado
pelas emissões de carros, caminhões, ônibus, indústrias e hospitais.
A visão integrada inicia no planejamento do desmembramento e da ocupação do
espaço na fase do loteamento, quando o projeto deve procurar preservar o canal natural existente.
Ao contrário do que se projeta atualmente, baseando-se apenas na maximização da exploração
do espaço independente da rede de drenagem natural, o projeto sustentável preserva o sistema
natural e distribui a ocupação em lotes menores, mantém uma maior área verde comum, retira o
meio-fio das ruas de menor movimento, integrando o asfalto a gramados ou a outros sistemas
naturais vegetais, para que toda a água se infiltre.
Um projeto dessa natureza retira a divisa das propriedades (como nas propriedades
rurais, no projeto de pequenas bacias e na conservação do solo). Dessa forma, é reduzido o
escoamento às condições preexistentes para as chuvas frequentes, e a água se infiltra, não
transferindo quantidade e qualidade para jusante. Essa é a característica de um projeto
residencial, enquanto áreas industriais e comerciais exigem projetos específicos de controle, mas
ainda conformes a uma integração conceitual dos projetistas.
Para buscar uma solução ambientalmente sustentável, é necessário o gerenciamento
integrado da infraestrutura urbana, iniciando-se pela definição da ocupação do espaço, com
preservação das funções naturais, como a infiltração e a rede natural de escoamento. Esse tipo
de desenvolvimento tem recebido a denominação de LID (Low Impact Development) nos
Estados Unidos.
Os princípios dos desenvolvimentos sustentáveis nas águas pluviais abrangem várias
iniciativas: recuperação ou manutenção das funções naturais do escoamento pluvial como a
infiltração, ravinamento natural desenvolvido pelo escoamento, redução das fontes de poluição
29/58
difusas, como contaminação dos postos de gasolina, estacionamento de áreas industriais,
superfícies poluentes em geral.
Os empreendedores devem pensar na integração entre o projeto de implantação no
espaço, o projeto arquitetônico e as funções da infraestrutura de água em um ambiente
urbanizado, e não apenas a busca de espaço de infiltração dentro do design de um projeto.
Apesar de representar um projeto mais sofisticado e exigir maior qualificação
interdisciplinar, o custo final é inferior ao das medidas anteriores. A canalização tende a
representar custos de 6 a 10 vezes maiores que o amortecimento do escoamento quanto às
soluções corretivas. As medidas de infiltração tendem a ser ainda 25% inferiores ao
amortecimento. As dificuldades das soluções com infiltração ocorrem quando o lençol freático
é muito alto, o solo tem baixa capacidade de infiltração, ou as áreas drenadas são poluídas, o que
poderia contaminar o aquífero
É importante caracterizar que o desenvolvimento sustentável urbano envolve a
minimização do impacto da alteração natural do meio ambiente formado por clima, solo, ar,
água, biota, entre outros. Para atingir esse objetivo, é necessário compreender primeiro os
impactos que produzem cada uma das intervenções e buscar soluções em que tal impacto se
restrinja a um universo mínimo local, por meio da formulação de um projeto de intervenção
sustentável ao longo do tempo.
No âmbito do esgotamento sanitário, deve-se desenvolver a ligação de redes de
esgoto com padrão adequado, tarefa a ser executada por empresa de serviços de água e
saneamento. Dessa forma, evitam-se ligações inadequadas, mantém-se o tratamento de esgoto
segundo os padrões indicados e procede-se, regularmente, à avaliação desse tratamento e dos
sistemas hídricos que recebem efluentes.
Quanto aos resíduos sólidos, devem-se buscar aprimorar a coleta domiciliar e a
limpeza das ruas, a disposição automática de retenção de lixo e a educação da população com
sistemas de reciclagem economicamente eficientes.
No escoamento pluvial, o custo de uma infraestrutura sustentável tende a ser menor
que o custo de um sistema corretivo, e este ainda menor que o da infraestrutura tradicional, graças
à retirada de vários sistemas, como a eliminação de redes de condutos de drenagem, sarjetas,
entre outros, que seriam substituídos por gramados que infiltram, valos gramados e sistemas
naturais protegidos.
A atuação preventiva no desenvolvimento urbano reduz o custo da solução dos
problemas relacionados com a água. Planejando a cidade com áreas de ocupação e controle da
fonte da drenagem, a distribuição do espaço de risco e o desenvolvimento dos sistemas de
30/58
abastecimento e esgotamento, os custos serão muito menores do que durante as crises, com
custos inviáveis para o DF.
4. Caracterização da Situação Atual
Na ocupação atual da região, verifica-se grande extensão de áreas de uso rural,

parcelamentos urbanos parcialmente implantados - como a Área de Regularização de Interesse
Específico ARINE Mônaco, ARINE Tororó I, II, III, IV, V e VI e Condomínio Santa Mônica -
e áreas sem ocupação (Figura 19). Quanto aos equipamentos públicos dentro da poligonal de
estudo, existe apenas uma escola pública rural e um posto policial situados no Núcleo Rural
Barreiros, na DF-140, abaixo do cruzamento da rodovia com o Ribeirão Santana. Ao longo da
DF-140 existem algumas poucas atividades comerciais e de serviços.
Figura 19: Imagem de satélite 2015.
4.1. Situação Fundiária
A área é formada em sua maioria por terras particulares, no entanto existem glebas de
terras desapropriadas da TERRACAP (Figura 20).
31/58
Figura 20: Situação Fundiária (Fonte: TERRACAP/SIURB).
4.2. Sistema viário existente
As vias existentes na Região correspondem àquelas que integram o Sistema Rodoviário

do Distrito Federal – DF 001 (Estrada Parque Contorno); DF 140; DF 346; e VC 467 – e
rodovias federais – BR 251 e BR 495 (Figura 21). Existe, ainda, vias de acesso de propriedades
rurais e de parcelamentos rurais e urbanos (regulares e irregulares). Está prevista a implantação
de anel viário do Distrito Federal ao longo da DF 001 e BR 251.
32/58
Figura 21: Sistema viário existente.
4.3. Processos com pedido de parcelamento do solo, na DIPAR/SUCON
Tramitam no setor responsável pelo parcelamento do solo no Órgão Gestor do

Desenvolvimento Territorial e Urbano do Distrito Federal, processos de parcelamento para fins
urbanos situados na região Sul/Sudeste, que estão aguardando a emissão das Diretrizes
urbanísticas para aprovação de projeto preliminar de urbanismo.
Outros interessados foram identificados durante o processo de elaboração das Diretrizes

Urbanísticas, cujas poligonais das glebas encontram-se mapeadas como subsídios aos estudos
realizados (Figura 22).
33/58
Figura 22: Mapa dos processos com pedido de parcelamento do solo.
4.4. População
A população residente na Região Sul/Sudeste é de 5.517 habitantes, em 1.663

domicílios, de acordo com levantamento dos microdados4 do Censo Demográfico de 2010
(IBGE) e corresponde em grande parte aos habitantes residentes em parcelamentos irregulares.
O perfil dessa população é de média renda, diferente do perfil da população de Santa Maria e
de São Sebastião, Regiões Administrativas onde estão situadas as porções a oeste e a leste da
DF 140, respectivamente, e mais próximo ao da Região Administrativa do Jardim Botânico
(Tabela I – Dados Demográficos do DF).
4
Levantamento realizado pela Gerência de Monitoramento Territorial / DIPLU em 10.12.2013
34/58
Tabela I: Dados demográficos do DF (PDAD 2011/CODEPLAN).
Indicadores Socioeconômicos – População – Distrito Federal – 2010/2011
Caracterização da População
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com
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Administrativas
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60 ou
Abs. Taxa (% ) 0 a 9 10 a 14 15 a 24 25 a 59
mais
IV Brazlândia 53.874 2,9 3,8 56,2 3,2 38,8 4,7 34,5 14,2 10,1 18,1 47,7 9,9
IX Ceilândia 398.374 3,1 3,8 50,1 3,0 36,4 4,5 34,2 15,8 8,7 16,3 48,0 11,2
XII Samambaia 193.485 3,9 3,8 52,8 3,2 38,2 3,9 31,1 15,3 9,7 19,1 46,5 9,4
XV Recanto das Emas 125.206 2,9 4,0 52,9 2,0 39,3 2,1 32,2 17,5 10,1 20,9 45,6 5,9
XVII Riacho Fundo 30.809 2,4 3,9 50,9 2,4 28,1 9,1 36,4 12,9 7,0 18,9 50,0 11,2
XX Águas Claras 135.685 20,8 3,2 41,5 0,5 17,6 30,4 19,0 13,7 5,8 16,7 53,3 10,5
XXI Riacho Fundo II 38.936 12,2 3,9 49,9 2,5 35,7 3,9 28,2 13,6 9,7 21,2 48,0 7,5
XXX Vicente Pires 75.162 - 3,8 50,0 1,1 24,2 18,8 17,7 14,1 7,7 15,4 52,1 10,7
III Taguatinga 221.909 - 3,4 48,2 1,4 23,3 17,1 34,2 10,3 6,1 15,6 49,7 18,3
II Gama 127.121 1,8 3,6 55,2 2,9 28,8 10,3 32,0 12,5 7,9 16,1 45,0 18,5
XIII Santa Maria 115.607 3,7 3,8 53,2 2,4 35,7 6,2 29,5 13,9 9,3 20,5 48,3 8,0
XIX Candangolândia 16.196 2,5 3,8 51,3 2,6 29,3 9,1 28,8 11,8 7,7 18,4 48,0 14,1
Núcleo
11,1 7,1 15,8 49,6 16,4
VIII Bandeirante 26.086 2,2 3,3 45,8 1,2 22,1 19,0 36,4
XXV SCIA - Estrutural 25.732 8,5 4,1 47,6 2,2 52,6 0,5 28,6 20,9 14,3 20,7 40,9 3,2
XXVIII Itapoã 50.339 1,2 3,9 44,3 3,1 49,9 0,4 25,0 21,6 12,2 18,9 42,9 4,4
VII Paranoá 46.527 2,3 4,0 52,6 2,6 42,6 3,2 33,2 16,4 8,9 21,1 45,0 8,4
X Guará 125.703 1,5 3,3 48,1 0,9 18,6 23,7 35,7 10,0 5,7 15,8 50,9 17,6
XXIII Varjão 5.371 -1,4 3,7 49,5 2,9 46,0 1,8 33,4 17,7 11,9 20,5 44,9 5,0
XIV São Sebastião 71.779 - 3,8 42,3 2,4 42,7 2,4 26,1 16,1 10,3 21,7 46,5 5,2
V Sobradinho 85.491 4,9 3,4 51,2 1,1 23,5 18,4 33,9 10,8 6,5 15,7 49,8 17,2
XVI Sobradinho II 105.363 5,6 3,7 48,5 2,2 26,4 15,3 26,0 14,4 7,5 19,4 48,1 10,6
XXVII Jardim Botânico 22.726 - 3,6 44,5 0,6 12,3 47,3 19,9 11,6 5,9 13,2 55,4 13,9
VI Planaltina 164.939 2,3 3,7 52,4 3,2 40,6 4,5 29,7 14,1 9,8 20,0 45,2 10,9
Fonte: Codeplan – Pesquisa Distrital por Amostra de Domicílios - PDAD
2010/2011
( 1 ) Estão incluídos curso de especialização, mestrado e doutorado.
35/58
Com relação às perspectivas de ocupação da Região Sul/Sudeste, essas se conFiguram de
longo prazo, haja vista a previsão de crescimento populacional do Distrito Federal que tende a
crescer num ritmo mais lento nas próximas décadas, com estimativa de alcançar um acréscimo de
680.694 habitantes no período de 2010 a 2030, conforme dados de crescimento populacional
apresentados na Tabela II.
Tabela II: Crescimento populacional do Distrito Federal 1960 a 2010 e Projeções para 2020 e 2030.
Taxa Cresc. Taxa Cresc.
Ano População DF Cresc. Abs. Cresc. %
Anual % DF Anual % BR
1960 141.742 -- -- -- 3,06
1970 537.492 395.750 279 14,39 2,91
1980 1.176.908 639.416 119 8,22 2,50
1991 1.601.094 424.186 36 2,66 1,94
2000 2.051.146 450.052 28 2,82 1,64
2010 2.570.160 519.014 25 2,28 1,17
2020 3.016.507 446.347 17 1,59 --
2030 3.250.854 234.347 8 0,95 --
Fonte: Censo Demográfico IBGE - 1960 a 2010.
2020 - Projeções do Documento Técnico do PDOT - SEDHAB 2009.
2030 - Projeções dos Cenários Territoriais do DF - SEDHAB 2006.
4.5. Ocupações do Entorno do DF
Os municípios do Entorno do Distrito Federal que são diretamente conectados à Região

Sul/Sudeste pela DF-140 são: Cidade Ocidental, cujo distrito Jardim ABC é limítrofe à região, e
Luziânia. No limite sul do DF, ainda na área de influência da região, estão também Val Paraíso e
Novo Gama (Figura 23).
O crescimento populacional dessas cidades tem ocorrido num ritmo bem mais acelerado
do que do Distrito Federal (Tabela III). Essa é uma tendência que deve se confirmar nos próximos
anos.
Tabela III: Crescimento populacional de Municípios do Entorno do DF/limite sul - Período 2000-2010.
Municípios População População Cresc. Taxa Cresc.
Cresc. %
RIDE – limite Sul Censo 2000 Censo 2010 Absoluto Anual %
Cidade Ocidental 40.377 55.915 15.538 38 3,31
Luziânia 141.082 174.531 33.449 24 2,15
Novo Gama 74.380 95.018 20.638 28 2,48
Valparaíso de Goiás 94.856 132.982 38.126 40 3,44
TOTAL 350.695 458.446 107.751 30 3,07
Fonte: Censo Demográfico IBGE - 2010.
36/58
Figura 23: Ocupações do entorno (GO).
5. ESTUDOS URBANÍSTICOS
Estudos desenvolvidos como subsídio à elaboração das Diretrizes Urbanísticas para a

Região Sul/Sudeste.
5.1. Estudo do Sistema de Centralidades
A concepção de um sistema de centralidades na Região Sul/Sudeste, considerando a

dimensão dessa área de expansão urbana e o seu contexto regional, visa organizar a sua ocupação,
distribuir fluxos e deslocamentos, criando referências espaciais e lugares de convívio. As áreas
urbanas são espaços que reúnem atividades, que promovem a atratividade e o convívio social,
constituindo lugares de referência urbana, e de atração e distribuição de fluxos (pessoas e
mercadorias).
A formação de novas centralidades no DF foi reforçada no PDOT, que tem como um dos
seus objetivos gerais a “promoção do desenvolvimento de novas centralidades no território do
Distrito Federal” (PDOT/2009, art. 8º, inciso XII).
Nessa perspectiva, foi realizado estudo com o objetivo de identificar as áreas com vocação
para a formação de um equivalente a centro principal da região. A metodologia aplicada foi
baseada em conceitos de Flávio Villaça (2001) acerca do centro urbano e sua formação. Ele define
37/58
o centro como o ponto que otimiza os deslocamentos socialmente condicionados da comunidade
como um todo, que são os deslocamentos da população como força de trabalho (mão-de-obra) e
como consumidores de produtos e serviços. A partir dessa concepção, ilustra o processo de
formação do centro no texto reproduzido a seguir:
O desenvolvimento da vida social faz com que surjam atividades que exigem o
deslocamento de muitos, para o mesmo ponto, às vezes ao mesmo tempo (governo,
religião, comércio). Para o atendimento ótimo da maioria dos membros da comunidade
(da totalidade, no caso do nosso exemplo hipotético), tais atividades devem localizar-se
no ponto que minimiza o somatório de todos os deslocamentos. O(s) terreno(s)
localizado(s) nesse ponto passa(m) a ter excepcional valor de uso. Ao mesmo tempo e
pelo mesmo processo dialético, a acessibilidade a esse ponto passa a ser disputada pelos
membros da comunidade, o que reforça o valor de uso do centro e, concomitantemente,
dos pontos que lhe são mais acessíveis.
A Figura 24 mostra simplificadamente uma aglomeração de n famílias. Vejamos
inicialmente todos os deslocamentos a partir do ponto P1, para todos os demais pontos,
até Pn. Suponhamos que nesse pequeno aglomerado não haja, ainda, custos de
deslocamentos.
 t-1/2 é ônus (gasto de tempo e energia) associado ao deslocamento, pelos
meios usuais de transporte (a pé no nosso exemplo), do ponto P1 ao ponto
P2;
 t-1/3 é ônus associado ao deslocamento do ponto P1 ao ponto P3;
 t-1/4 idem entre os pontos P1 e P4;
 t-1/n idem entre os pontos P1 e Pn.
Vejamos agora todos os deslocamentos a partir de P2:

 t-2/1 idem entre os pontos P2 e P1;
 t-2/3 idem entre P2 e P3;
 t-2/4 idem entre P2 e P4;
 t-2/n idem entre P2 e Pn;
... e assim por diante para P3, P4...Pn.
Chamemos agora de T1 ao somatório dos ônus de todos os deslocamentos para

P1.
 T2 = idem para P2;
 T3 = idem para P3;
 Até Tn = idem para Pn.
Se T1<T2<T3<T4...<Tn então P1 – o ponto que minimiza T – será o centro da

nossa aglomeração hipotética.
Note-se que esse centro social nada tem a ver com o centro geométrico, com o
centro de gravidade ou qualquer outro. É possível perceber, portanto, a falta de sentido
nas confusões entre eles, tais como aparecem em ideias como centro do Rio de Janeiro,
ou de Salvador é “excêntrico”, ou “periférico” (IBGE-CNG, 1967, 78).
38/58
O(s) terreno(s) em todos os “pontos” ou localizações da aglomeração têm
diferentes valores de uso, pois oferecem diferentes possibilidades de contato com todos
os demais pontos. Em P1 esse valor é máximo. Assim existe um ponto – e só um – que
minimiza o somatório dos ônus de deslocamento de todas as famílias da aglomeração
(Figura 24).
Figura 24: Formação de um centro urbano (P1, P2, P3, P4...Pn).
Para a Região Sul/Sudeste, com poucas ocupações urbanas, buscou-se uma adaptação do
modelo hipotético acima descrito. Diante da impossibilidade de se aferir o ônus dos deslocamentos
por meio de custos, utilizou-se de uma relação entre tempo e distância percorrida.
Os passos descritos foram seguidos para a construção do diagrama (Figura 25 e Tabela IV)
1. Distribuir pontos (P, P1, P2, P3, ...P7) como possíveis centros. O traçado viário, ainda
que insipiente, existente na região e seus entroncamentos foi base para a escolha da
localização desses pontos;
2. Traçar todos os deslocamentos de cada ponto para os demais;
3. Calcular distância entre os pontos – obtém ônus associado ao deslocamento (relativo
ao gasto de tempo e energia, supondo que ainda não há custo de deslocamento);
4. Calcular o somatório dos ônus de deslocamento relativo a cada ponto; e
5. Identificar o ponto que minimiza os ônus de todos os deslocamentos – o centro da
aglomeração.
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Figura 25: Diagrama da formação do Centro.
Tabela IV: Distâncias entre Pontos do Diagrama da Formação do Centro.
ESTUDO DE LOCALIZAÇÃO DO CENTRO PRINCIPAL

Metodologia de Villaça (Espaços intra-urbanos)
Centro = P P-P1 P-P2 P-P3 P-P4 P-P5 P-P6 P-P7 Total

Distâncias (Km) 7,59 3,636 6,589 3,997 6,826 3,407 5,768 37,813
Centro = P1 P1-P P1-P2 P1-P3 P1-P4 P1-P5 P1-P6 P1-P7 Total
Distâncias (Km) 7,59 7,251 4,899 8,651 10,6 10,7 13,333 63,024
Distâncias (Km) 3,636 7,251 8,604 7,52 10,4 6,595 7,404 51,41
Distâncias (Km) 6,589 4,899 8,604 5,154 6,18 8,44 11,82 51,686
Distâncias (Km) 3,997 8,651 7,52 5,154 2,85 3,69 7,35 39,212
Distâncias (Km) 6,826 10,6 10,4 6,18 2,85 5,67 9,16 51,686
Distâncias (Km) 3,407 10,7 6,595 8,44 3,69 5,67 3,63 42,132
Distâncias (Km) 5,768 13,333 7,404 11,82 7,35 9,16 3,63 58,465
40/58
Observa-se que o somatório das distâncias é menor em P, ponto que otimiza os ônus totais
com o deslocamento na região, e, portanto, acessível igualmente a todas as demais áreas dessa
grande mancha urbana. A localização de P está nas proximidades da DF 140, principal eixo indutor
da ocupação e corredor de transporte urbano.
A aplicação de metodologia acima referenciada permitiu a identificação do ponto de partida

para a localização de um Centro Urbano na região. Este ponto corresponde ao entroncamento da
DF-140 com a via de Atividades proposta, conforme ilustrado na Figura 26. Buscou-se apontar a
área de abrangência do centro, vinculada a maior acessibilidade e convergência de fluxos,
propiciadas pelo sistema viário estruturante. Nesse sentido, o centro se estende ao longo da DF-
140 e da Via de Atividades, buscando as confluências com vias de circulação (nível 1 e 2). Para
uma indicação, ainda que esquemática (sem limites precisos), do centro, foram mapeadas
informações físico-territoriais, especificamente a drenagem, Áreas de Preservação Permanente, e
curvas de nível, que permitiram circunscrever a área de centro às porções de menor declividade,
onde a ocupação urbana encontraria menores restrições ambientais, de acordo com as informações
levantadas para a elaboração das Diretrizes.
Figura 26: Localização e dimensionamento indicativo do Centro Urbano.
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Diante da dimensão da Região Sul/Sudeste, além do equivalente a centro urbano, outras
centralidades poderão se desenvolver. Considerando que a centralidade está associada diretamente
a maior acessibilidade urbana, a localização dessas centralidades deve ser proposta nas conexões
viárias, especialmente entre vias de atividades e vias de circulação.
5.2. Estudo de Densidade Demográfica
O estudo de variação de densidade demográfica, realizado no âmbito destas Diretrizes, tem

fundamento no Parágrafo único do art. 39 do PDOT:
Parágrafo único. A densidade demográfica definida para cada porção territorial
poderá variar dentro de uma mesma porção, de acordo com as Diretrizes
urbanísticas estabelecidas pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e
urbano do Distrito Federal, desde que seja preservado, como média, o valor de
referência estipulado neste artigo e que sejam observadas as condicionantes
ambientais. (grifo nosso)
Para início deste estudo de densidade demográfica para a Região Sul/Sudeste é prudente
lembrar que a busca de uma densidade ideal está associada à construção de uma realidade urbana
específica, como bem coloca Jane Jacobs (2009):
“Quais são as densidades apropriadas à áreas residenciais em cidades? A
resposta para isso é algo como a resposta que Abraham Lincoln deu à questão.
‘Qual deve ser o comprimento das pernas de um homem? Longas o suficiente
para alcançarem o chão, disse Lincoln’. Assim é, densidades apropriadas às áreas
residências em cidades são uma questão de performance. Elas não podem estar
baseadas em abstrações sobre as quantidades de solo urbano que
idealisticamente devem ser alocadas para tal-e-tal número de pessoas (vivendo
em alguma sociedade dócil e imaginária). Densidades são muito baixas, ou muito
altas, quando frustram a diversidade da cidade ao invés de estimulá-la. Nós
temos que olhar para densidades muito da mesma maneira como olhamos para
calorias e vitaminas. Quantidades certas são quantidades certas por causa de
como se comportam. E o que é correto difere em instâncias específicas”. Janes
Jacobs, em “Morte e Vida das Grandes Cidades” (1961).
Acioly (1998, p. 16) considera que “quanto maior a densidade, melhor será a utilização e
maximização da infraestrutura e do solo urbano”. No entanto, reconhece que os “assentamentos
humanos de alta densidade”’ poderão aumentar a pressão sobre o solo urbano, contribuindo para
a “saturação das redes de infraestrutura e serviços urbanos”. Essa sobrecarga “consequentemente
42/58
produzirá um meio ambiente superpopuloso e inadequado ao desenvolvimento urbano”. De forma
que sempre há que se considerar no planejamento urbano as vantagens e desvantagens relacionadas
à alta e baixa densidade demográfica nas ocupações urbanas.
Por outro lado, a densidade por si só não revela a conFiguração urbana de um bairro ou
setor. É necessária a análise em paralelo de outros aspectos que incidem na área. Como os índices
urbanísticos (coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, recuos, altura máxima, número de
pavimentos, taxa de permeabilidade), para entender as possíveis formas que um parcelamento
urbano pode apresentar. Uma densidade populacional específica pode ser distribuída de várias
maneiras no espaço urbano, através de densidades prediais diferentes, conforme ilustra a Figura
27.
Figura 27: Simulação de diferentes formas de ocupação de uma quadra em Porto alegre utilizando a mesma
densidade líquida – Fonte: VARGAS (2003)
O estudo de variação de densidade para a Região Sul/Sudeste considera esses aspectos

relacionadas a densidade demográfica na conFiguração do espaço urbano. Busca relacionar
vantagens da alta e baixa densidade com a formação tanto de áreas de concentração e
diversificação de usos e atividades, como de áreas preferencialmente residenciais. E também
estabelece a necessária correlação entre índices e parâmetros urbanísticos e a densidade
populacional.
A justificativa para o estudo é a necessidade de, por um lado, distribuir de forma equitativa
a densidade na região, respeitada a sensibilidade ambiental (sem a variação de densidade,
justamente nas áreas de maior sensibilidade ambiental, a densidade residencial seria maior em
comparação às áreas menos sensíveis); e por outro lado buscar adequada correspondência entre
potencial construtivo (coeficiente de aproveitamento) e concentração e diversidade de usos com a
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densidade demográfica, evitando paradoxo de se admitir grandes quantitativos de área construída
incompatíveis com o número de unidades imobiliárias admitida.
Para o desenvolvimento do estudo foram considerados os seguintes conceitos:
 Densidade demográfica: o número de habitantes e a área do território, geralmente
expressa em quilômetros quadrados ou habitantes por hectare;
 Densidade habitacional (ou residencial): trata-se do número de unidades residenciais
de determinada área, dividida pela área em hectare;
 Densidade residencial bruta: relação entre o número total de habitantes e o total da área
onde a população mora, trabalha, circula e descansa. Por área bruta entenda-se a área
total ocupada pelos lotes residenciais, pelas vias, áreas de estacionamento, áreas verdes
de uso diário, escolas e as áreas comerciais. Geralmente, excluem-se áreas verdes de
uso esporádico (jardim botânico, zoológico, etc.), lagos, rios e usos industriais.
 Densidade residencial líquida: trata-se da mesma relação entre o número total de
habitantes e a área líquida na qual reside. Geralmente, entende-se por área líquida a
área realmente ocupada pelos lotes residenciais e, geralmente expressa em hab/ha,
considerando-se no cálculo da área apenas as porções territoriais destinadas a unidades
residenciais, podendo incluir lotes residenciais não edificados, bem como a área da vias
de acesso aos lotes. Quando os lotes residenciais não edificados são descontados no
cálculo, dá-se o nome de densidade imobiliária.
 Faixa de densidade: intervalo de densidade bruta (mínima e máxima) definida pelo
PDOT/2009. Entende-se que a norma garante o limite mínimo, o limite máximo pode
ser facultado com base na variação de densidade prevista no Plano;
 Porção territorial: refere-se à zona urbana para a qual o PDOT define faixa de densidade
bruta. Os Setores Habitacionais estabelecidos no PDOT também podem ser
considerados porção territorial para efeitos de cálculo de variação de densidade
demográfica;
 Densidade demográfica bruta da gleba: refere-se à densidade calculada com base na
área total da gleba, incluídas as áreas de APP;
 Área parcelável: refere-se à área total da gleba subtraídas as áreas de APP (legal e
ambiental). Corresponde à área passível de parcelamento do solo para fins urbanos; e
 Densidade demográfica bruta da área parcelável: refere-se à densidade calculada com
base na área parcelável. Corresponde ao conceito de densidade residencial bruta, que
tem como base de cálculo a área do parcelamento, incluído os Espaços Livres de Uso
Público.
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Para o estudo de variação de densidade da região Sul/Sudeste foram consideradas as
porções territoriais indicadas na Tabela III.
Tabela V: Densidade Demográfica do PDOT.

FAIXA DE
PORÇÃO TERRITORIAL ÁREA POPULAÇÃO
DENSIDADE PDOT
Zona Urbana de Uso Controlado II 50 a 150 hab/ha 988,5821 148.287
Zona Urbana de Uso Controlado II

– Setor Habitacional Tororó 15 a 50 hab/ha 1.269,7877 63.351
(polígono ZUUC 17)
Zona Urbana de Expansão e
15 a 50 hab/ha 14.796,2392 745.039
Qualificação (polígono ZUEQ 14)
TOTAL 17.054,6090 956.677
A variação de densidade proposta nesse estudo foi calculada separadamente para a Zona
Urbana de Uso Controlado II – Setor Habitacional Tororó e a Zona Urbana de Expansão e
Qualificação, e preserva, para cada uma dessas porções territoriais, como média, o valor de
referência estipulado pelo PDOT. No entanto, deverão também ser observadas as condicionantes
ambientais que forem constatadas a partir de estudos que vierem a ser realizados para a região ou
no âmbito do licenciamento ambiental dos parcelamentos do solo.
Na Tabela VI, consta, para cada uma das porções territoriais, o cálculo de variação de
densidade. Foram dimensionadas as áreas (em hectare) das APP, do Parque Tororó, da área
parcelável, do buffer ao longo das vias de atividades (100m) e de vias de circulação nível 1 (100m);
e dimensionada a centralidade em uma área de 200 ha.
As densidades conferidas para cada área seguem a gradação do potencial construtivo do
zoneamento de usos para a região em ordem crescente: zonas C e B; via de circulação nível 1; via
de atividades; e centralidade. A densidade obtida para essas áreas é diferente em cada porção
territorial, uma vez que o balanço de densidade foi efetuado separadamente.
Para a definição da variação de densidade na área de centralidade, considerou-se estudo
realizado pela Secretaria de Planejamento de Porto Alegre (1995), que relaciona níveis
econômicos com densidades demográficas e aponta efeitos deles resultantes, apresentando como
limite economicamente aceitável 200 habitantes por hectare, que entre seus efeitos estão: serviços
públicos econômicos, transporte público eficiente e redução da circulação de carros particulares.
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Tabela VI: Variação de Densidade Demográfica na Região Sul-Sudeste.
DF-140 - Estudo de compensação de densidades, com base no zoneamento x sistema viário (variando a
densidade estimada por zona) 19/06/2013*
Habitações
máximas:
Densidade População
DF-140: Zonas de Zoneamento (média
Densidade (hab./ha) Área (ha) máxima
densidades PDOT DF=3,3
variável* estimada
hab. por
domicílio)
Via de Atividades (buffer) Alta 130 65,0290 8.454 ZUUC 17 2562
1292
Rodovia DF-140 (buffer) Média 50 47,3739 4.737 ZUUC 17
Áreas de Preservação
Nenhuma 0 63,1157 0 ZUUC 17 0
Permanente - APP
Áreas residenciais ZUUC17 Baixa 50 1012,6621 50.633 ZUUC 17 15343
Parque Tororó no Setor
Nenhuma 0,00 194,1024 0 ZUUC 17 0
(exceto TERRACAP)
Somatório ZUUC-II
49 1269,8802 63.824 ZUUC 17 19197
(Tororó)
Habitações
Densidade Área máximas
DF-140: Zonas de População Zoneamento
Densidades (hab./ha) modificada (3,3 hab.
densidades estimada PDOT
variável* (ha) por
domicílio)
Vias de Atividades (buffer) Alta 120 430,2852 51.634 ZUEQ 14 15647
Vias Circulação Nível 1
Média 90 477,4834 60.224 ZUEQ 14 18250
(buffer)
Áreas de Preservação
Nenhuma 0 2929,1018 0 ZUEQ 14 0
Permanente - APP
Áreas residenciaisZUEQ14 11194,4514
Baixa 50 593.181 ZUEQ 14 179752
(bruta)
Centralidade Alta 200 290,0000 40.000 ZUEQ 14 12121
14123,5532
Somatório ZUEQ 50 745.039 ZUEQ 14 225769
Subtotal (ZUEQ + ZUUC) 50 16.062,5938 808.864 ZUUC+ZUEQ 244.967
A Figura 28, a seguir, exemplifica como se aplica a densidade bruta da área parcelável, ou
densidade residencial e na Figura 29 está ilustrada a densidade acrescida, no caso de interferência
com Via de Atividades.
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Figura 28: Densidade da área parcelável.
Área Parcelável = Área Total Área Parcelável = Área Total - APP

Ex.: 5 ha x 50 hab/ha = 250 hab Ex.: 5 ha – 1ha = 4 ha
4 ha x 50 hab/ha = 200 hab
Figura 29: Densidade com via de Atividades.

REGRA GERAL:
Área parcelável = total da gleba – APP
Área parcelável = 5ha – 1ha = 4ha
Densidade = 4ha X 50 = 200 habitantes
VIA DE ATIVIDADES
REGRA ESPECÍFICA:
Avenida de Atividades = 1ha X 120
Densidade acrescida = 120 habitantes
TOTAL: 200+120 = 320 habitantes
5.3. Estudo de Equipamentos Públicos Comunitários
O presente estudo buscou referencias para a quantificação, o dimensionamento e a

distribuição de lotes destinados a Equipamentos Públicos Comunitários (EPC) na região de
abrangência destas Diretrizes. Os dados obtidos tão somente visam orientar a elaboração dos
projetos de urbanismo dos parcelamentos, no que toca a destinação de áreas para EPC, tendo em
vista a ausência de norma vigente acerca do tema. Certamente que esses dados necessitam de
aferição constante diante da ocupação da região, quando as demandas efetivas puderem ser
aferidas.
O estudo realizado foi fundamentado em recentes consultas realizadas pelo Órgão Gestor
do Desenvolvimento Territorial e Urbano do Distrito Federal, em decorrência da implementação
do Programa Morar Bem de Habitação de Interesse Social, aos órgãos públicos do Governo do
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Distrito Federal de saúde, educação, assistência social, segurança, esportes, cultura e
administrações regionais. A relação de EPC e das metragens de lotes estimada foi atualizada, bem
como alguns dados de saturação, como os de equipamentos de saúde, que estão vinculados à
política nacional de saúde (saúde da família que equivale às unidades básicas de saúde – UBS e às
UPA).
A Norma Técnica nº 03, que define indicadores e índice de equipamentos comunitários,

apesar de não estar vigente, foi consultada acerca de parâmetros de ponto de saturação de
equipamentos de segurança pública e de educação.
Com o intuito de orientar a localização desses equipamentos comunitários, foram definidas

três esferas de abrangência associadas ao raio de influência: regional, intermediária e local. Em
cada caso foi analisada, por comparação com outras áreas urbanas (no caso se utilizou a
mencionada relação de demandas para o Programa Habitacional do DF), a abrangência do
equipamento, ou utilizada informação da Norma Técnica nº 03.
Para a esfera intermediária foi adotado o raio de influência de 3.000m (aplicado ao Centro
de Ensino Médio de acordo com a Norma Técnica nº 03), que resultou em uma cobertura de
aproximadamente 21 círculos na região. Na esfera local adotou-se o raio de influência de 800m,
cuja cobertura da região é alcançada com 71 círculos. Esses parâmetros foram aplicados aos casos
em que não há saturação de população indicada nas fontes consultadas para o equipamento. Na
Tabela VII estão discriminados os dados relacionados ao estudo.
48/58
Tabela VII: Estudo de dimensionamento de equipamentos públicos comunitários para a região Sul/Sudeste.
ÁREA TOTAL
Metragem do SATURAÇÃO RAIO DE QUANTIDADE
SECRETARIA EPC HIERARQUIA ESTIMADA
Lote (m2) (habitantes) INFLUÊNCIA (m) ESTIMADA
(m²)
TRANSPORTES Terminal 20.800,00 REGIONAL Região 1 20.800,00
CREAS (Proteção Especial) 2.000,00 REGIONAL Região 1 2.000,00
CRAS(Proteção Básica) 2.000,00 INTERMEDIÁRIO 3.000 21 42.000,00
COSE (Proteção Básica) 2.500,00 INTERMEDIÁRIO 3.000 21 42.500,00

SEDEST
Casa-Lar (Proteção Especial) 1.200,00 REGIONAL Região 1 1.200,00
Centro-Dia (Proteção Especial) 1.000,00 REGIONAL Região 1 1.000,00
Cozinha Comunitária 1.500,00 REGIONAL Região 1 1.500,00
DETRAN 12.000,00 REGIONAL Região 1 12.000,00
CBMDF -Batalhão de Incêndio 10.000,00 INTERMEDIÁRIO 120.000 3.000 8 79.166,67
CBMDF - Companhia Regional de Incêndio 4.000,00 INTERMEDIÁRIO 75.000 3.000 13 50.720,00

SEGURANÇA
PCDF (Delegacias) 10.000,00 INTERMEDIÁRIO 50.000 a 100.000 3.000 19 190.200,00
PÚBLICA
PMDF - Destacamento 900,00 INTERMEDIÁRIO 20.000 3.000 48 42.795,00
PMDF - Companhia 10.000,00 INTERMEDIÁRIO 200.000 3.000 5 47.550,00

Unidade de Segurança Integrada - USI (DETRAN,
15.000,00 REGIONAL Região 1 15.000,00
CBMDF, PCDF, PMDF)
Centro de Educação Infantil - CEI 7.000,00 LOCAL 300/escola 800 89 623.000,00
Escola Classe 8.000,00 LOCAL 800 59 472.000,00
EDUCAÇÃO Centro de Ensino Fundamental 8.480,00 LOCAL 1.050/escola 800 74 627.520,00
Centro Educacional 9.500,00 LOCAL 1.050/escola 3.000 73 693.500,00
Centro de Ensino Médio 9.500,00 INTERMEDIÁRIO 1.440/escola 3.000 40 380.000,00
49/58
Clínica da Família para 3 Equipes (SAPS) 2.600,00 LOCAL 9.000 800 106 274.733,33
Clínica da Família para 5 Equipes (SAPS) 4.800,00 LOCAL 15.000 3.000 63 304.320,00
Clínica da Família para 7 Equipes (SAPS) 6.200,00 LOCAL 21.000 3.000 45 280.771,43
Academia da Saúde 450,00 INTERMEDIÁRIO 3.000 21 9.450,00
SAÚDE CAPS 2.500,00 INTERMEDIÁRIO 3.000 21 52.500,00
Unidade de Acolhimento 1.500,00 INTERMEDIÁRIO 3.000 21 31.500,00
CEO INTERMEDIÁRIO 3.000 21 52.500,00

2.500,00
UPA INTERMEDIÁRIO 200.000 3.000 5 21.375,00
4.500,00
Complexo da Saúde INTERMEDIÁRIO 200.000 3.000 5 76.712,50
16.150,00
Unidade de Atendimento Meio-Aberto - UAMA 600,00 INTERMEDIÁRIO 3.000 21 12.600,00
CRIANÇA Conselho Tutelar 600,00 REGIONAL Região 1 600,00
Espaço dos Direitos 600,00 REGIONAL Região 1 600,00
IDOSO Centro de Convivência do Idoso - CCI 1.000 INTERMEDIÁRIO 3.000 21 21.000,00
700,00 LOCAL 800,00 76 53.200,00
CULTURA Praça dos Esportes e da Cultura 3.000,00 INTERMEDIÁRIO 3.000 21 63.000,00
7.000,00 REGIONAL Região 1 7.000,00
Geral 15.000 INTERMEDIÁRIO 3.000 21 315.000,00

Ginásio Multiuso
Campo de Grama
ESPORTES 2.000 INTERMEDIÁRIO 3.000 21 42.000,00
Sintética
Centro Olímpico 30.500,00 REGIONAL Região 1 30.500,00
Administração Regional 3.000,00 REGIONAL Região 1 3.000,00

ADMINISTRAÇ
ÃO PÚBLICA
outros 3.000,00 REGIONAL Região 2 6.000,00
4.996.813,93
50/58
5.4. Estudo de Parâmetros Urbanísticos
Para definição dos parâmetros urbanísticos de coeficiente de aproveitamento e número de

pavimentos foram efetuadas simulações por meio de planilha (Tabela VIII) e de esquemas de
ocupação (Figuras 30 a 32), conforme apresentadas a seguir.
Tabela VIII: Simulação de Parâmetros de Ocupação.
ZUUC 17
Zonas do PDOT 2009 ZUEQ 14
(Setor Habitacional Tororó)
Avenidas de atividades/Subcentros
Avenidas de atividades/Subcentros
Vias Circulação Nível 1 (buffer)
Parque Tororó no Setor (exceto

Área residencial 1 e 2 (líquida)
Área residencial 1 e 2 (líquida)

Zonas de densidades (DIUR)
TERRACAP)
Centralidade
(buffer)
(buffer)
Densidade da área parcelável (sem
A 50,00 90,00 120,00 200,00 0,00 50,00 130,00
APP e Parques)
Área (ha) por Zona de Uso da
B DIUR 10.764,17 669,16 430,29 300,00 194,1024 1141,73 65,03
População máxima estimada por
C Zona-DIUR (Densidade PDOT x 538.208 60.224 51.634 60000 0 57087 8454
Área)
Nº de unidades habitacionais
D (População máxima estimada/3,3 163093 18250 15647 18182 0 17299 2562
habitantes por domicílio)
Área p/ Edificações (ha) = excluída
área pública -circulação, EPC,
E 5382,08 388,11 249,57 174,00 570,87 32,52
ELUP, EPU (50% da área por
Zona)
Área de comércio e serviços (30%
F da área para edificação) 1614,62 116,43 74,87 52,20 171,26 9,75
Área de habitação (70% da área
G para edificação) 3767,46 271,68 174,70 121,80 399,61 22,76
COEFICIENTE APROV.
H MÁXIMO DEFINIDO NAS 1,2(*) 2,5 3 4 1,5 3
DIRETRIZES - CA
I Nº MÁX. DE PAVIMENTOS 8 8 8 15 8 8
Potencial construtivo p/
J comércio/serviços = F*H*10000 19.375.498,80 2.910.846,00 2.246.088,74 2088000,00 2568892,50 292635,00
(m²)
Potencial construtivo p/ habitação:
L G*H*10000 (m²) 45209497,20 6791974,00 5240873,74 4872000,00 5994082,50 682815,00
ALTURA MÁXIMA = I*3,6 + 1,5

M 26,70 26,70 26,70 51,90 26,70 26,70
metros
EXEMPLO DE UNID.
N IMOBILIÁRIA: U.H, com áreas 250,00(**) 150,00 150,00 120,00 150,00 120,00
comuns (m²)
Nº de unidades habitacionais
O multifamiliares construídas: 180837,99 19405,64 14973,92 17400,00 17125,95 2438,63
A13/A15
RELAÇÃO ENTRE Nº DE UH A
PARTIR DE CA E Nº DE UH A
P 1,11 1,06 0,96 0,96 0,99 0,95
PARTIR DA DENSIDADE
PDOT
(*) valor entre CA = 1,5 da área residencial 1 e CA = 1 da área residencial 2
(**) Obtida unidade habitacional média entre habitação coletiva (150m²) e habitação unifamiliar (350m²)
51/58
Figura 30: Simulação da ocupação das diferentes zonas previstas.
Figura 31: Simulação dos parâmetros de ocupação no perfil do terreno.
Figura 32: Simulação dos parâmetros de ocupação na Via de Atividades e Centro Urbano perspectiva do terreno.
52/58
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ACIOLY Jr, Cláudio e DAVIDSON, Forbes. Densidade Urbana e Gestão Urbana. Mauad
Editora, Rio de Janeiro, 1998.
BRASÍLIA. Lei Complementar Nº 803, de 25 de abril de 2009. Plano Diretor de Ordenamento

Territorial do Distrito Federal – PDOT/DF. 2009
BRASÍLIA. Lei Distrital Nº 4.566, de 04 de maio de 2011. Plano Diretor de Transporte Urbano
e Mobilidade do Distrito Federal – PDTU/DF. 2011
DISTRITO FEDERAL. Plano Diretor de Drenagem Urbana do Distrito Federal, Concremat

Engenharia, Brasília, 2009.
DISTRITO FEDERAL. Plano de Gerenciamento Integrado de Recursos Hídricos do Distrito

Federal. Brasília,
DISTRITO FEDERAL. Zoneamento Ecológico Econômico do Distrito Federal: Subproduto

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JACOBS, Jane. Morte e vida das grandes cidades. São Paulo: Martins Fontes, 2009.
LEFEBVRE, Henri. A revolução urbana. Belo Horizonte: Editora UFMG, 1999.
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VARGAS, Júlio Celso. Densidade, Paisagem Urbana e Vida da Cidade: jogando um pouco de
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www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp195.asp
VILLAÇA, Flávio. Espaço intra-urbano no Brasil. São Paulo: Studio Nobel: FAPESP:
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Nº 157, sexta-feira, 17 de agosto de 2018 Diário Oficial do Distrito Federal PÁGINA 7

INSTRUÇÃO Nº 685, DE 15 DE AGOSTO DE 2018

PORTARIA N° 107, DE 14 DE AGOSTO DE 2018

INSTRUÇÃO Nº 690, DE 15 DE AGOSTO DE 2018 SECRETARIA DE ESTADO DO MEIO AMBIENTE

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Quadro 1 – Variação de densidade demográfica – 1º Procedimento ....................................... 49

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Mariana Mariano da Silva – Estagiária de Diretrizes Urbanísticas

Denise Mara Guarieiro e Carvalho – Diretora de Diretrizes Urbanísticas

Claudia Varizo - Subsecretária de Gestão Urbana (SUGEST/SEGETH)

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