UNIVERSIDADE VEIGA DEALMEIDA

DISCIPLINA: Da Superfície à laje

Docente: Rosemary Lopes Faria
Discente: Leonardo Soares da Costa
Matrícula: 1210200307

ATIVIDADE A1: SUPERFÍCIE À LAJE

 Questão 1

Antes de discorrer acerca da questão, é sabido que o Art. 228 do Código Civil de
2002, não traz a definição do que vem a ser propriedade, apenas faz menção aos poderes
do proprietário que são assegurados pela legislação: “O proprietário tem a faculdade de
usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la de quem quer injustamente a possua
ou detenha”. De trivial interpretação, observa-se que, o texto basicamente faz uma
reprodução do já dito no art. 524 do Código Beviláqua. O direito de propriedade, é
compreendido como o mais completo dos direitos subjetivos, logo, direito absoluto que
apresenta efeitos erga omnes, oponível a qualquer pessoa. O dominus, possui amplos
poderes sobre a coisa devendo a coletividade respeitar a propriedade e seu exercício.

O direito de usar, via de regra compreende-se como a liberdade do proprietário

da coisa tirar proveito das utilidades que esta oferece, sem destruí-la, os romanos
entendiam como us utendi. O jus fruendi, por outro, tem relação com o direito de gozar,
em outras palavras, o proprietário poderá exercer este a perceber os frutos que a coisa
produz, devendo estar na posse da coisa, também implicando o direito de uso. Quanto a
disposição da coisa, que corresponde ao jus abutendi dos romanos, traduz-se na
liberdade do proprietário se desfazer da coisa conforme for a sua intenção a saber
consumindo-a, alienando-a ou lhe dando qualquer outra destinação, por exemplo doar a
coisa se assim desejar ou alugar, desde que use o seu direito sobre a coisa sendo
observados os dispostos na legislação.

No tocante ao direito de reaver a propriedade de quem quer que injustamente a

possua ou detenha, destaca Carlos Roberto Gonçalves que “O direito de propriedade é
dotado, assim, de uma tutela específica, fundada no direito de sequela, esse poder de
perseguir a coisa onde quer que ela se encontre” ¹. Nesse sentido, aquele que deseja
recuperar a coisa de que a detenha de forma injusta ou ilegal, deve promover a
1. O direito de propriedade é dotado, assim, de uma tutela específica, fundada no direito de sequela,
esse poder de perseguir a coisa onde quer que ela se encontre. Gonçalves, Carlos Roberto, Direito
Civil 5, Direito das Coisas, São Paulo: Editora Saraiva 2022. (Ebook.p.81).
correspondente ação (ação reivindicatória) para exercer por meio desta o direito de
sequela.

A propriedade tem seus caracteres básicos, este indicado de uma maneira geral
pela doutrina, sendo os seguintes: a) exclusividade; b) perpetuidade; c) generalidade; d)
caráter absoluto; elasticidade.

Quanto as formas de aquisição da propriedade imóvel após as inovações trazidas

pele entrada em vigor da Lei n° 14.382/2022, que visa a desburocratização da compra e
venda de imóveis, podendo tornar o processo de aquisição e venda de imóveis mais
eficiente e mais barato e proporcionar maior segurança jurídica ao comprador. A lei
alterou a Lei n° 6.015/1973, trazendo de modo simplificado uma proteção ao adquirente
de boa-fé, faz-se mister, portanto, analisar as alterações que a respectiva norma passa a
ter seus legais efeitos no ordenamento jurídico brasileiro. De início percebe-se as
seguintes mudanças: a) digitalização dos serviços; b) contagem de prazos; c)
emolumentos; d) assinatura eletrônica e certidões. No registro de imóveis, as mudanças
estão a partir do artigo 167 da lei nova.

A nova redação trouxe uma nova roupagem para o art. 167, I, nos respectivos
itens: Art. 167, I, 18, 30 e 46.

“Art. 167, I, 18:

dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de

unidades autônomas condominiais e de promessa de permuta, a que se
refere a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação
ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei”.

Fonte:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm

De modo diverso da redação antiga, trouxe a previsão do registro da “promessa

de permuta”. Assim também mudou a redação do item 30, do inciso I, do artigo em
comento que incluiu a promessa de permuta: item 30, art. 167, I “da permuta e da
promessa de permuta”.
 UNIVERSIDADE VEIGA DEALMEIDA

DISCIPLINA: Da Superfície à laje

Docente: Rosemary Lopes Faria
Discente: Leonardo Soares da Costa
Matrícula: 1210200307

No item 46, traz uma nova forma de tombamento definitivo sem a possibilidade
de conteúdo financeiro: “ar.167, I, 46: do ato de tombamento definitivo, sem conteúdo
financeiro”.

Quanto aos atos de averbação, art. 167, II da Lei n° 14. 382/2002. Fazendo um
paralelo entre os dispositivos da redação anterior com o da lei vigente é possível
verificar que há algumas mudanças nos termos, assim como nos procedimentos.

Art. 167. II, 8: “8. Da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a
imóveis”. No texto da redação anterior dizia-se “direitos relativos a imóveis”,
alterando a nomenclatura, deste modo somente direitos reais entrarão na matrícula do
imóvel através da averbação. Adiante, no item “21” relativo à cessão de crédito
imobiliário foi alterado " Item 21, 8. da caução e da cessão fiduciária de direitos reais
relativos a imóveis, ressalvando o disposto no item 35 deste artigo”.

O item 30, do inciso II do artigo 167, traz a questão da sub-rogação de dívidas,

com apenas alteração referente aos documentos comprobatórios firmados entre credor
originário e mutuário, apresentando uma ressalva na parte final referente ao inciso 35 do
mesmo artigo. Ademias, havendo a inclusão de alguns itens como o item 34, 35 e 36,
referente ao penhor especial, sendo eles agrícolas, industrial, previsto no art.178 da
mesma lei.

Dentre as principais alterações da Lei n° 14.382 de 2022, é indubitável a

introdução do sistema eletrônico de registros públicos (SERP). O Sistema Eletrônico de
Registro Públicos, tal inovação é disruptiva com os processos rudimentares realizados
nos cartórios, viabilizando, grosso modo, a interconexão entre de todos os sistemas de
registros públicos, de diversas especialidades, bem como a constituição de garantias
reais. Facilitando a consulta unificada via extrato a saber a indisponibilidade de bens
móveis e imóveis.

1. O direito de propriedade é dotado, assim, de uma tutela específica, fundada no direito de sequela,
esse poder de perseguir a coisa onde quer que ela se encontre. Gonçalves, Carlos Roberto, Direito
Civil 5, Direito das Coisas, São Paulo: Editora Saraiva 2022. (Ebook.p.81).
 Em observância ao § 10, III do art. 213, que foi alterado, novo texto dispensando
a anuência de credores dos imóveis confrontantes ao diligenciar os procedimentos de
retificação da descrição do imóvel. Assim, se o imóvel possuir direito real de garantia
pode-se dispensar a anuência do credor no procedimento de retificação, prosseguindo
sem que seja necessário este anuir ou ser promovida notificação ao credor hipotecário.
Ainda há, uma questão referente ao afastamento de impugnação a usucapião
extrajudicial, permitindo ao registrador que as identifique, porém, não as admita (art.
216, § 10). O art. 237-A, também trouxe uma alteração acerca de cobrar emolumentos
único, durante o período da fase de obra de modo a ser aplicado a qualquer
empreendimento na modalidade de parcelamento do solo, loteamento ou
desmembramento, também no ato de averbação da construção.

No parágrafo 4°, traz a possibilidade de matrícula ainda durante a fase de

incorporação imobiliária: “art. 237-A, § 4º É facultada a abertura de matrícula para cada
lote ou fração ideal que corresponderá a determinada unidade autônoma, após o registro
do loteamento ou da incorporação imobiliária”. A nova redação encerra uma discussão
acerca da possibilidade da abertura de matrícula ainda na fase de incorporação
imobiliária, de forma a contribuir para a padronização no procedimento registral.

Ademais, uma questão relevante consiste na desjudicialização da adjucação

extrajudicial compulsória, no art. 216-B, que se dá por meio de o adquirente,
cessionário (comprador) e o vendedor poderão obter título necessário para transferência
do imóvel, perante o RGI, quando a manifesta recusa por parte da parte adversa de
formalizar o título definitivo. Vale salientar, que o procedimento exige assistência de
advogado; elementos essenciais para a realização do negócio jurídico (partes, objeto e
preço); caráter de irrevogabilidade do negócio; quitação das obrigações comprovadas e
ausência de negativa da outra parte a realização do negócio jurídico. Assim dispões o
Art. 216-B: “Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória
de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada
extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos
deste artigo”. Sendo, portanto, possível promover adjucação compulsória de forma
extrajudicial.
 UNIVERSIDADE VEIGA DEALMEIDA

DISCIPLINA: Da Superfície à laje

Docente: Rosemary Lopes Faria
Discente: Leonardo Soares da Costa
Matrícula: 1210200307

Importante destacar também as mudanças trazidas pelo art. 251 que promoveu
novas regras específicas a questão do cancelamento do registro de promessa de compra
e venda no RGI.

Art. 251

“Art. 251 - O cancelamento de hipoteca só pode ser feito:

(Renumerado do art. 254 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)

I - à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor

ou seu sucessor, em instrumento público ou particular;

II - em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o

credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil);

III - na conformidade da legislação referente às cédulas hipotecárias.”

Fonte: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm

 Questão 2

Discorra sobre a natureza jurídica do direito real de laje, estabelecendo as

distinções com o direito real de superfície. (Não ultrapasse 40 linhas).

Enquanto o primeiro tem sua natureza jurídica fundado no entendimento de que

se trata de direito real sobre a coisa alheia, por outro lado, o direito de superfície
consiste em ser direito real sobre coisa alheia à medida que o superficiário possui todos
os poderes inerentes a propriedade em solo alheio, mediante prévio negócio jurídico
realizado entre concedente e superficiário, podendo este ser oneroso ou gratuito, por
tempo determinado ou indeterminado.

1. O direito de propriedade é dotado, assim, de uma tutela específica, fundada no direito de sequela,
esse poder de perseguir a coisa onde quer que ela se encontre. Gonçalves, Carlos Roberto, Direito
Civil 5, Direito das Coisas, São Paulo: Editora Saraiva 2022. (Ebook.p.81).
 Quantos as particularidades do direito de laje, este pode edificar tanto sobre
quanto abaixo da construção já edificada, formando uma nova unidade autônoma. No
direito de superfície, o superficiário pode: plantar, construir sobre o tereno que a este foi
cedido pela concedente, em outras palavras, o direito da concedente está delimitado,
situando-se abaixo da linha de cobertura do solo, por outro lado o do superficiário tudo
que está localizado acima.

Consoante o entendimento de Pablo Stolze, a partir da implementação do direito

real de laje a partir dar Lei n° 13.465/2017, o direito de laje surgiu por fato meramente
comum em nossa sociedade, a partir da observação da função social de que se observar
no momento em que se cede a moradia pelo morador originário da unidade base, dando
ou negociando direito de uso e moradia para outrem.

“trata-se de situação muito comum, especialmente nos grandes centros

urbanos, em que o proprietário do ‘andar térreo’ cede o direito de uso e
moradia para que um terceiro construa ‘a sua casa’ no andar de cima. É o
popular ‘puxadinho’. Assim, passam a coexistir unidades imobiliárias
autônomas, de titularidades distintas, situadas em uma mesma área. O
reconhecimento desse direito — embora, claro, exija a nossa cuidadosa
interpretação no caso concreto — reverencia a função social”

Manual de Direito Civil, 6ª ed. Vol. Único. Stolze, Pablo, 2022, E-book
(p.1.678).

Assim também, uma das melhores definições do direito real de laje é o

entendimento do doutrinador, Carlos Roberto Gonçalves, o mesmo o define da seguinte
forma:

“consiste na possibilidade de coexistência de unidades

imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma
mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a
superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique a
unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo”.
 UNIVERSIDADE VEIGA DEALMEIDA

DISCIPLINA: Da Superfície à laje

Docente: Rosemary Lopes Faria
Discente: Leonardo Soares da Costa
Matrícula: 1210200307

Direito Civil 5: Direito das Coisas, Ed. Saraiva, Gonçalves,

Carlos Roberto, E-book (p.195).

O direito real de laje está regulado no Código Civil entre os Arts.1.510-A a

1.510-E. Assim, tendo peculiaridades da mesma forma que o direito de superfície teve
seu retorto, outrora previsto no Estatuto da Cidade (Lei nº10.257/2001) e no CC que o
disciplina dos artigos 1.369 a 1.377. Há no direito de laje em caso de alienação do bem
construído a parte dá ciência ao dono da construção base para lhe dar oportunidade de
se assim quiser exercer o seu direito de preferência.

No tocante a escritura pública, é possível verificar que a nova redação com a

desburocratização dá a possibilidade de se registrar o imóvel de até 30 salários mínimos
apenas com o instrumento de negócio jurídico, no caso, o contrato de compra e venda
do imóvel. Neste sentido, o art. 108 do Código Civil, prevê em seu texto legal a
dispensa em casos em que a lei autorize.

Código Civil de 2002

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à

validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário
mínimo vigente no País”.

Nesse sentido, a lei autoriza, contudo, não significa que não possa levar o
instrumento particular a registro de modo a se estabelecer maior segurança jurídica nas
relações contratuais, o contrato particular ser levado a registro o mesmo deve ser legalmente
perfeito, visto que nem todos sabem como elaborar o contrato recomenda-se levar a registro.

1. O direito de propriedade é dotado, assim, de uma tutela específica, fundada no direito de sequela,
esse poder de perseguir a coisa onde quer que ela se encontre. Gonçalves, Carlos Roberto, Direito
Civil 5, Direito das Coisas, São Paulo: Editora Saraiva 2022. (Ebook.p.81).
Quadro de prazos da nova Legislação para o registro de imóveis, Lei 14. 382/2022:

Quadro 1.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/depeso/369278/a-nova-legislacao-de-registros-
publicos-pela-lei-federal-14-382

Referências

1. O direito de propriedade é dotado, assim, de uma tutela específica, fundada no direito de sequela,
esse poder de perseguir a coisa onde quer que ela se encontre. Gonçalves, Carlos Roberto, Direito
Civil 5, Direito das Coisas, São Paulo: Editora Saraiva 2022. (Ebook.p.81).
2. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm
3. Manual de Direito Civil, 6ª ed. Vol. Único. Saraiva. Stolze, Pablo, 2022, E-book
(p.1.678).
 UNIVERSIDADE VEIGA DEALMEIDA

DISCIPLINA: Da Superfície à laje

Docente: Rosemary Lopes Faria
Discente: Leonardo Soares da Costa
Matrícula: 1210200307

4. Direito Civil 5: Direito das Coisas, Ed. Saraiva, Gonçalves, Carlos Roberto, E-book
(p.195).

5. Quadro 1: https://www.migalhas.com.br/depeso/369278/a-nova-legislacao-de-
registros-publicos-pela-lei-federal-14-382

1. O direito de propriedade é dotado, assim, de uma tutela específica, fundada no direito de sequela,
esse poder de perseguir a coisa onde quer que ela se encontre. Gonçalves, Carlos Roberto, Direito
Civil 5, Direito das Coisas, São Paulo: Editora Saraiva 2022. (Ebook.p.81).