DIREITO CONDOMINIAL

Sumário

NOSSA HISTÓRIA ....................................................................................

INTRODUÇÃO..........................................................................................3

CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO.......................4

CRIAÇÃO DO CONDOMÍNIO...................................................................7

CONVENÇÃO.........................................................................................12

REGIMENTO INTERNO.........................................................................13

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO....................................................13

ESPÉCIES DE CONDOMÍNIOS.............................................................22

LEGISLAÇÃO.........................................................................................25

REFERÊNCIAS....................................................................................39

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NOSSA HISTÓRIA

A nossa história inicia com a realização do sonho de um grupo de

empresários, em atender à crescente demanda de alunos para cursos de
Graduação e Pós-Graduação. Com isso foi criado a nossa instituição, como
entidade oferecendo serviços educacionais em nível superior.

A instituição tem por objetivo formar diplomados nas diferentes áreas de

conhecimento, aptos para a inserção em setores profissionais e para a
participação no desenvolvimento da sociedade brasileira, e colaborar na sua
formação contínua. Além de promover a divulgação de conhecimentos culturais,
científicos e técnicos que constituem patrimônio da humanidade e comunicar o
saber através do ensino, de publicação ou outras normas de comunicação.

A nossa missão é oferecer qualidade em conhecimento e cultura de forma

confiável e eficiente para que o aluno tenha oportunidade de construir uma base
profissional e ética. Dessa forma, conquistando o espaço de uma das instituições
modelo no país na oferta de cursos, primando sempre pela inovação tecnológica,
excelência no atendimento e valor do serviço oferecido.

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INTRODUÇÃO

O objetivo deste curso é socializar junto a profissionais e estudantes

interessados em trabalhar com gestão contábil para condomínios, as diversas
nuances que envolvem este tipo de entidade, principalmente no que diz respeito
à escrituração contábil de condomínios, repassando informações acerca da
administração e da legislação específica. Este trabalho está dividido
basicamente em três grandes grupos.

O primeiro, falaremos da natureza jurídica do condomínio, sua formação,

conceito do Condomínio. Discorreremos também da Convenção, do Regimento
Interno e da Administração do Condomínio, terminando com a figura do síndico
e suas responsabilidades. Num segundo momento iremos expor a figura de
Contador, falando sobre a Ética Profissional do Contabilista.

No mesmo tópico, abordaremos Contabilidade, onde serão

apresentadas as demonstrações contábeis, balancete/prestação de contas
mensal e da documentação para contabilidade. Iremos também falar acerca da
administração financeira do condomínio, falando sobre taxa fixa/rateio, taxas
extras, controle do recebimento de taxas condominiais, boleto bancário/recibo,
protesto das taxas de condomínio, SPC/SERASA de inadimplentes e fundo de
reserva e, finalmente, o juizado especial. Serão discutidos métodos de
racionalização de gastos, incremento de receitas e minimização de
inadimplência.

O terceiro e último ponto será a discussão acerca do Setor Pessoal do

Condomínio, onde falaremos acerca do contrato de trabalho, da terceirização de
mão de obra, dos honorários do síndico.

Buscaremos expor, outrossim, a real carga tributária que incide na

contratação de mão de obra, e finalmente, a escala de trabalho de portaria e
outras obrigações sociais.

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CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO

É importante termos a compreensão do tipo de entidade em que estamos

trabalhamos. Para tal, neste tópico serão apresentados conceitos, bem como a
natureza jurídica e outras especificidades de Condomínios Residenciais ou
Comerciais.

Conceito

O primeiro conceito exposto é o do dicionário Aurélio, 1999:

CONDOMÍNIO: Domínio exercido juntamente com outrem; copropriedade. Condomínio

fechado: conjunto residencial compost o de edifí ci os e/ ou casas, geralmente cercado, com
acesso controlado, e cujos moradores di videm equipamentos comunitários. (AURÉLIO, 1999)

Podemos afirmar pela definição acima exposta que o Condomínio vem

a ser o domínio exercido por duas ou mais pessoas em relação a uma coisa
comum. Assim, temos que há uma repartição do domínio de uma coisa para
duas ou mais pessoas.

A doutrina mais aceita para o condomínio entende que o mesmo vem a

ser uma comunidade de direito, de que são titulares várias pessoas, incidindo
sobre o mesmo objeto. Podemos afirmar, outrossim, como nos reporta Planiol et
Ripert, que nos edifícios de andares ou apartamentos pertencentes a
proprietários diversos existe superposição de propriedades distintas e
separadas, complicada pela existência de comunhão relativa a determinadas
dependências de uso comum dos diversos proprietários.

Temos assim, que em um condomínio existe uma propriedade comum,

ou seja, de todos os condôminos e uma propriedade particular.

Temos como partes pertencentes à propriedade comum o solo em que

se constrói o edifício, suas fundações, pilastras, teto, vestíbulos, pórtico,
escadas, elevadores, assoalho, corredores, pátios, aquecimento central, ar

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condicionado central, depósito, morada do zelador, em suma, todos os efeitos e

utilidades destinados ao uso comum.

Assim, todos os proprietários podem dispor e usar livremente de todas

as partes comuns, desde que respeitando sua destinação, de modo a não
prejudicar a coletividade. Por sua vez, a propriedade particular constitui-se pelas
unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias.
Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes ou
dependências.

Temos o disposto no Código Civil Brasileiro, que trata sobre o tema.

Vejamos:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade

exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais com o

apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com
as respectivas frações ideais no sol o e nas outras partes comuns, sujeitam-se
a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus
proprietários.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição

de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, sã o utilizados
em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou
divididos.”

Outro dispositivo legal que conceitua Condomínios é a Lei Federal nº.

4.591/64, conforme artigos transcritos abaixo:

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais

pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas
a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em
parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade
autônoma sujeita às limitações desta Lei.

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Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por
processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua
destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições
que se lhe imponham.

§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso

destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto
de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam
impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade
habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal
específica de terreno. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Neste último vemos que a garagem é vinculada à unidade habitacional

e não de uso comum, mesmo estando no terreno do prédio, no mesmo ambiente
das partes comuns.

Natureza Jurídica

O Condomínio é uma espécie de entidade bem típica, considerando sua

natureza jurídica. Não possuem personalidade jurídica, não exerçam atividade
econômica, com ou sem fins lucrativos, os Condomínios são equiparados a
empresa no que tange a obrigatoriedade de inscrição no Cadastro Nacional de
Pessoa Jurídica – CNPJ.

Tal obrigatoriedade se mostra necessária, visto que o condomínio,

apesar de ter uma natureza jurídica própria, não pode se confundir com seus
proprietários, no caso, os condôminos.

Assim, claro que seria necessário a individualização do condomínio junto

a Receita Federal. Outro ponto de suma importância é o fato de que o
Condomínio vai contratar funcionários, motivo pelo qual é necessário seu
registro no CNPJ.

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CRIAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Os Condomínios são criados a partir de uma convenção, pautada no

Código Civil Brasileiro, Lei Federal nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 e pela
Lei dos Condomínios, Lei Federal nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Segundo esta última lei, temos:

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre

vi vos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele
constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e
discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns,
atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade. [...]

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou

promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades
autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já
construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão,
também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento
Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como

a averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de

unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários,
atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as
assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações
ideais que compõem o condomínio.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pel os interessados, a

Convenção deverão conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de

condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

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c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para

as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos

condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando

não incluídos na própria Convenção.

§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a

convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre
os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se
possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.” Por
sua vez, o Código Civil Brasileiro prevê:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vi vos ou

testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar
daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade

exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,

relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

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Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser

subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se,
desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para
quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do

condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Art. 1.334.
Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem
por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o m odo de pagamento das contribuições dos

condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e

quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por

instrumento particular.

§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo

disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de
direitos relativos às unidades autônomas.

Vimos assim, que o condomínio deve ser composto através de um

documento público ou privado, denominado CONVENÇÃO.

Outrossim, vimos que ele pode ser criado por ato de vontade intervivos
ou por testamento. O estudo da convenção se dará no próximo tópico.

Cadastro no CNPJ

Apesar de não ter a mesma natureza jurídica de outras entidades, que

exploram atividade econômica, com ou sem fins lucrativos, como as empresas

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em geral, o Condomínio é obrigado a fazer sua inscrição no Cadastro Nacional

da Pessoa Jurídica do Ministério da Fazenda (CNPJ/MF), tendo em vista
algumas obrigações que o mesmo tem que cumprir.

A Obrigatoriedade de inscrição do Condomínio do CNPJ/MF está

regulamentada pela Instrução Normativa SRF nº. 200/2002, art. 12, assim como
pelo Decreto 3000/99.

Tal obrigatoriedade se mostra necessária, visto que o condomínio,

apesar de ter uma natureza jurídica própria, não pode se confundir com seus
proprietários, no caso, os condôminos.

Assim, claro que seria necessário a individualização do condomínio junto

a Receita Federal. Outro ponto de suma importância é o fato de que o
Condomínio vai contratar funcionários, motivo pelo qual é necessário seu
registro no CNPJ/MF.

Cadastro no INSS

Pelo mesmo motivo acima exposto, ou seja, a contratação de

funcionários, o Condomínio deve cadastrar-se no INSS, desde o momento de
sua criação. No caso do INSS, o Condomínio se iguala às empresas em geral,
vez que tem obrigação de contribuir, da mesma forma para o INSS como estas
últimas.

Cadastro no FGTS/PIS

Do mesmo modo, o Condomínio deverá se cadastrar na Caixa

Econômica Federal, com o intuito de regularizar a situação de seus funcionários
no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e no Programa de
Integração Social (PIS).

Para a inscrição junto ao FGTS, o Condomínio deverá fazer seu

certificado eletrônico, que será sua identidade perante à Conectividade Social,
devendo ser assinado pela Autoridade Certificadora, a Caixa Econômica Federal
(CEF).

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A certificação é feita, privativamente, pelo representante legal da

entidade, munido de documentação legal comprobatória da constituição do
empreendimento, bem como de seu ato de nomeação. Na CEF este deverá
assinar, na presença de empregado responsável pelo cadastro, o termo de
adesão à Conectividade Social.

CONVENÇÃO

A convenção é a bíblia de qualquer condomínio, é o legal constitutivo,

que em consonância com a legislação vigente, disporá sobre todos os assuntos
de interesse do Condomínio.

CONVENÇÃO: Acordo, ajuste, combinação, convênio. Pacto entre

partidos polít icos beligerantes. Reunião nacional para modificar as instituições
polít icas. O que está geralmente admitido e praticado, ou tacitament e
convencionado nas relações sociais. (MICHAELIS, 1998)

Segundo Gabriel Karpat, na sua obra Condomínios Manual Prático do

Síndico, tem-se: A convenção do condomínio é que determina e regulamenta a
vida condominial, evidentemente sem infringir a legislação vigente. A própria lei
do condomínio determina que a convenção regule alguns itens importantes, tais
como:

a) o mandato do síndico, conselho e subsíndico, se houver:

b) o prazo e as formas de convocar as assembléias ordinárias e

extraordinárias;

c) o quorum das assembléias, em primeira e segunda convocação;

d) o quorum necessário para votação de matérias específicas, como:

alteração da convenção; destituição do síndico; outros;

e) o modo de usar as coisas e os serviços comuns.

Como dito acima, o condomínio é criado pela elaboração de um

documento, denominado de CONVENÇÃO, que deve ser devidamente

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registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Neste momento, deverá ser eleita

a primeira administração, através de uma Assembléia Geral Ordinária (AGO), de
acordo com o disposto nos itens abaixo, momento em que vamos estudar a
administração do condomínio.

A Convenção poderá ser alterada de acordo com a previsão contida na

mesma. No caso de omissão, necessária a aplicação do previsto no art. 9º da
Lei dos Condomínios, de acordo com o explicitado acima.

No caso, será decidida pela Assembléia, por no mínimo dois terços dos
votos dos condôminos, devendo, ainda ser registrada tal alteração no Cartório
de Registro de Imóveis.

REGIMENTO INTERNO.

O Regimento interno, mais chamado nos dias atuais de regulamento

interno, como o próprio nome diz, vem a ser as regras que devem ser seguidas
pelos condôminos e pelas pessoas que utilizam o condomínio.

Assim como a convenção, o Regimento interno deve ser elaborado por

escrito e aprovado em Assembléia Geral pelos proprietários das unidades
autônomas do Condomínio. Outrossim, deve ser registrado no Cartório de
Registro de Imóveis, tal qual a Convenção do Condomínio. Valer ressaltar que
este pode ser parte integrante da Convenção.

Para a votação de criação ou alteração de Regulamento Interno, far-se-

á necessário o quorum mínimo de dois terços dos proprietários. Suas alterações
somente poderão ser feitas através de Assembléia Geral.

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO.

O Código Civil de 2002 nos fala acerca da administração do condomínio,

conforme abaixo disposto nos artigos abaixo:

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Art. 1.347. A assembl éia escolherá um síndico, que poderá não ser
condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos,
o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em

juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de

procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as

determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela

prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem com o impor e

cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX -

realizar o seguro da edificaçã o.

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em

poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os

poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação
da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim

estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria
absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não
prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

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Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos

condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das
despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos

condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de

qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou
da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos
condôminos.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da

assembléia serão tomadas, em primeira convocaçã o, por maioria de vot os dos
condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais n o sol

o e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição
diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por

maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos

não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo

síndico ou por um quarto dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto

de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, a
o qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Vimos acima que a Administração do condomínio é exercida por três

figuras, a Assembléia, o Síndico e o Conselho Fiscal. Para melhor entendimento,

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dividimos o Estudo da Administração do Condomínio no estudo dessas três

figuras.

Assembléia Geral

Podemos afirmar que a Assembléia Geral é o Órgão Máximo na

Administração de um condomínio. Todos devem obedecer às decisões tomadas
pela Assembléia, desde que esta decisão não contrarie a lei.

ASSEMBLÉIA: Reunião de numerosas pessoas para determinado fim,

especialmente deliberativo. (AURÉLIO, 1999) Nós temos três tipos de
Assembléia, que são:

Assembléia Geral Ordinária

É realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade é aprovar as

verbas destinadas a cobrir as despesas normais necessárias ao funcionamento
do condomínio para o próximo exercício.

Exemplo: Despesas com salários, água, luz, elevadores, material de

limpeza, etc. Nessas assembléias os inquilinos poderão participar, inclusive com
o voto, sem haver necessidade de procuração e desde que o proprietário esteja
ausente.

Outra finalidade seria apresentar a prestação de contas do exercício que

se encerrou e ainda eleger o síndico, subsíndico e conselho, além de tratar de
outros assuntos de interesse geral dos condôminos. Para essas assembléias, os
inquilinos poderão votar sem precisarem apresentar procuração, caso o
proprietário não compareça (Lei nº 9.267, de 25 de março de 1996).

Assembléia Geral Extraordinária

Será realizada sempre que houver necessidade, convocada pelo síndico

ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos que deverão assinar o edital de
convocação da assembléia. Deve-se sempre adotar o que está estipulado na
Convenção.

Geralmente, as deliberações deverão ter a maioria dos presentes com

direito ao voto, salvo as matérias que exijam quorum específico, como:

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modificação da Convenção, destituição do síndico, vazamentos, entupimentos,

compra de interfone, automação dos portões, compra de móveis para o salão de
festas, alteração de fachada, pintura do prédio, etc. Nas obras que beneficiarão,
exclusivamente, aos proprietários do imóvel, os inquilinos poderão participar das
assembléias, desde que possuam procuração legalmente constituída. O rateio
dessas despesas será pago pelos proprietários.

Assembléia Geral Especial

Será realizada em casos especiais definidos em Lei, como estes: A

ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação; Para que
seja tomada decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou a
alienação do imóvel, por motivos urbanísticos, arquitetônicos ou em virtude da
condenação da edificação em razão de insegurança ou insalubridade.

Síndico

A figura do síndico está muito bem determinada no Código Civil

Brasileiro conforme abaixo se demonstra.

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser

condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos,
o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em

juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de

procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as

determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela

prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

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VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem com o impor e

cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em

poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os

poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação
da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. [...]

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia

dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento
das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos

condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de

qualquer condômino. Vimos que o síndico é escolhido pela Assembléia e que o
mesmo não obrigatoriamente será um dos condôminos, com mandato de no
máximo dois anos, com direito à reeleição. Suas obrigações são muito bem
definidas no Código Civil Brasileiro em seu art. 1348, conforme acima exposto.

O Síndico tem a representação ativa e passiva do condomínio, judicial e

extrajudicial. Entretanto, devemos relatar que no caso de uma demanda judicial
em que envolva interesses privados dos condôminos, como por exemplo,
desapropriação de unidades autônomas ou de partes comuns, será obrigatória
a citação de todos os co-proprietários interessados.

Algumas observações devem ser levadas em consideração a respeito

da figura do síndico. A assembléia poderá investir outra pessoa no lugar do
síndico, dando a ela os poderes de representação. As funções administrativas

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podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira

responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos,
salvo se a convenção dispor de maneira contrária (Administrador).

Pode o Síndico receber remuneração pelo seu trabalho. Neste

particular, no tópico que trataremos acerca dos Recursos Humanos do
Condomínio, iremos discutir acerca das incidências existentes pela
remuneração, como a cobrança do INSS, IR e do ISS.

O Síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não

administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído, pela forma
e sob as condições previstas na convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto da
maioria absoluta dos condôminos, presentes, em assembléia geral
especialmente convocada (CC, art. 1349).

Temos que é obrigatório ao síndico, conforme disposto no artigo 1350

do Código Civil Brasileiro, convocar, anualmente, uma assembléia ordinária com
o fim de aprovar orçamento, as contribuições dos condôminos e as contas. Não
sendo convocada esta assembléia, um quarto dos condomínios poderá convocá-
la e, se a assembléia não se reunir, caberá a decisão ao juiz, a requerimento de
qualquer condômino.

Conselho Fiscal/Conselho Consultivo

Temos que o Código Civil Pátrio prevê, em seu artigo 1356 que o
Condomínio poderá criar um conselho fiscal, que terá como função dar parecer
sobre as contas do síndico, que será eleito pelo prazo de dois anos, sendo
formado por três condôminos.

Devemos ter em mente que, a partir do momento que o conselho fiscal

aprova as contas do síndico, aquele passa a ser responsável juntamente com o
síndico pelas contas apresentadas por este último.

No caso do Conselho Consultivo, este é composto de três membros

efetivos e de três suplentes. O mandato não é irrevogável, podendo ser
destituídos a qualquer tempo pelas assembléias gerais. Atualmente várias

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Convenções dividem o conselho em dois grupos, o consultivo e fiscal.

Resumidamente, poderão ter as seguintes tarefas:

 Conferir periodicamente as contas do condomínio, comparando-

as com os comprovantes originais;
 Analisar as contas apresentadas pelo síndico;
 Emitir parecer sobre as contas e apresentá-lo em assembléia
geral;
 Autorizar o síndico a efetuar despesas extraordinárias não
previstas no orçamento;
 Elaborar um regulamento e as alterações que forem necessárias
para o uso das partes recreativas do condomínio, sem que haja
disposições contrárias ao estabelecido na Convenção;
 Auxiliar o síndico em suas atividades.

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ESPÉCIES DE CONDOMÍNIOS

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O condomínio é uma situação jurídica em que dois ou mais proprietários

exercem os poderes dominiais sobre o mesmo bem. Ou seja: os chamados
condôminos praticam ao mesmo tempo as faculdades de uso, fruição e
disposição sobre a coisa, podendo, ainda, se for o caso, reivindicá-la de
terceiros.

Aliás, o exercício dessas faculdades, perante terceiros, é feito com

exclusividade. Haverá, no entanto, restrição ao exercício desse direito nas
relações internas entre os “co-proprietários”.

Neste sentido, o artigo 1.314 dispõe que “Cada condômino pode usar da
coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis
com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a
respectiva parte ideal, ou gravá-la.”

Espécies de Condomínio

O condomínio pode ser classificado a partir de certos critérios, conforme

se segue abaixo:

Em relação ao “estado de indivisão bem”

a) Condomínio Pro Indiviso

Nesta modalidade o bem se encontra no chamado “estado de indivisão”

perante os condôminos, pois não foi definido o espaço de atuação fática de cada
um deles sobre a coisa.

b) Condomínio Pro Diviso

Já no condomínio pro diviso há um ajuste para o exercício dos poderes

dominiais sobre um espaço delimitado sobre o bem. Neste caso, há apenas
indivisão jurídica da coisa, pois, não obstante cada um dos condomínios
exercerem os direitos sobre um espaço delimitado da coisa, o direito de
propriedade é compartilhado por mais de duas pessoas.

Concessão de posse, uso ou gozo do bem a terceiros

21
 2
2

Outra limitação às faculdades de uso e fruição é a de que a concessão

de posse, uso ou gozo do bem a terceiros também depende de consenso dos
demais titulares. Assim, o condômino não pode, sem autorização dos demais
titulares, celebrar contrato de locação, comodato, ou instituir direitos reais de
fruição como o usufruto e a superfície sobre o bem.

Cumpre advertir que tal restrição não se aplica ao condomínio pro diviso,
uma vez que nesta modalidade, como visto, o espaço de atuação do condômino
está devidamente delimitado, não havendo razões para se exigir autorização dos
demais.

c) Exercício de todos os direitos compatíveis com a indivisão

Essa restrição reforça a anterior, no sentido de condicionar o exercício

dos direitos à realização do objetivo comum dos condôminos.

d) Restrições em relação aos frutos

O exercício do poder de fruição permite que o proprietário possa extrair

as utilidades renováveis do bem principal, isto é, os frutos, assim como permite
a extração dos produtos – utilidades não renováveis.

No entanto, existem regras específicas no condomínio que regulam o

aproveitamento e a divisão desses frutos e produtos entre os condôminos.

A primeira regra é a de que o condômino responde aos outros pelos

frutos que recebeu da coisa.

A título de ilustração, imaginemos a hipótese de um ex-casal que

aguarda o julgamento de uma ação divórcio litigioso, na qual está pendente a
partilha definitiva de bens.

Obrigações Propter Rem

Na rubrica das despesas podem ser incluídos quaisquer custos, como

tributos, cotas condominiais, valores gastos com reforma do bem etc. Aliás,
algumas dessas despesas são obrigações propter rem e vinculam o condômino
mesmo sem ter ele se obrigado pessoalmente.

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 2
3

LEGISLAÇÃO

A lei 4.591/64 (conhecida como Lei dos Condomínios) continua válida,

porém onde houver conflitos, prevalece o Novo Código. Por exemplo, a multa
por atraso no pagamento do condomínio, que na lei 4.591/64 era de até 20%,
diminuiu para 2% segundo o Novo Código Civil.

O texto abaixo já está atualizado de acordo com a Lei 10.931 de 2004,

que trouxe algumas mudanças ao Novo código Civil.

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4

O Novo código Civil é bastante extenso. A parte que trata do condomínio

está nos capítulos VI e VII, reproduzidos abaixo, na sua íntegra.

CAPÍTULO VI - Do Condomínio Geral

SEÇÃO I

Do Condomínio Voluntário

SUBSEÇÃO I

Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua

destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão,
reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal,
ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da

coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso
dos outros.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a

concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os
ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e

dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1 o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a

renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na
proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2 o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum

será dividida.

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5

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os

condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se
estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente
ao seu quinhão na coisa comum.

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito

da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação
regressiva contra os demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que
percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da

coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas
da divisão.

§ 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum

por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo

doador ou pelo testador.

§ 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o

aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as

regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem

adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado,
preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao
estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais
valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa

comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á

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6

licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu

maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa
seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições
iguais, o condômino ao estranho.

SUBSEÇÃO II

Da Administração do Condomínio

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa

comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio;
resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não
o é.

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros

presume-se representante comum.

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§ 1 o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria

absoluta.

§ 2 o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a

requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

§ 3 o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado

judicialmente.

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário

estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos
quinhões.

SEÇÃO II

Do Condomínio Necessário

Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas

regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).

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7

Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com

paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação
na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que
atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).

Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado
por peritos, a expensas de ambos os confinantes.

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que
pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na
parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

CAPÍTULO VII -Do Condomínio Edilício

SEÇÃO I

Disposições Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade

exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como

apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com
as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus
proprietários.

§ 2 o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição

de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados
em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou
divididos.

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma

fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma

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8

decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (nova redação

dada pela Lei º 10.931/2004)

Texto original que foi alterado:

§ 3 o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional

ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da
edificação.

§ 4 o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao

logradouro público.

§ 5 o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da

escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou

testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar
daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade

exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,

relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser

subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se,
desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para
quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do

condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

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9

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos

condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum

exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por

instrumento particular.

§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo

disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de
direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que

não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando

quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas

frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (nova redação dada
pela Lei º 10.931/2004)

Texto original que foi alterado:

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0

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas

frações ideais;

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias

externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não

as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1 o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês
e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2 o condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos

nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção,
não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições
mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não
havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente

com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três
quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado

comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os
demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

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 3
1

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para

veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a
estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são

inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das
frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes
acessórias.

§ 1 o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em

separado.

§ 2 o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade

imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade
constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva
assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de

um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas,

independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou
impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem

em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino
que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser
convocada imediatamente.

§ 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que

importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após

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 3
2

autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso

de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4 o condômino que realizar obras ou reparos necessários será

reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que
fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às

já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da
aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas
construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por
qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de

outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da
aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as

despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades
imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do

alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de

incêndio ou destruição, total ou parcial.

SEÇÃO II

Da Administração do Condomínio

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser

condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos,
o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

32
 3
3

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em

juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de

procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as

determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela

prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e

cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico,

em poderes de representação.

§ 2 o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes

de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da
assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim

estabelecido no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria
absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não
prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos

condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das

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 3
4

despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e

eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos

condôminos poderá fazê-lo.

§ 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de

qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou
da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos
condôminos. (nova redação dada pela Lei º 10.931/2004)

Texto original que foi alterado:

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos

condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da
destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela
unanimidade dos condôminos.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da

assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos
condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo

e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição
diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por

maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos

não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo

síndico ou por um quarto dos condôminos.

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5

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto

de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos,
ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

SEÇÃO III

Da Extinção do Condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou

ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução,
ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

§ 1 o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do

pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros
condôminos, mediante avaliação judicial.

§ 2 o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de

oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos,
proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na

proporção a que se refere o § 2 o do artigo antecedente.

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6

REFERÊNCIAS

BRASIL. Código Civil: Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Brasília:

Câmara dos Deputados, 2002.

BRASIL, Lei 13.777, de 20 de dezembro de 2018.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, volume 4: direitos

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GAGLIANO, Pablo Stolze. PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de

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GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito das

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BERNARDO, Fabricio. Condomínio e condômino no novo código civil -

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BORGES, Antonio Miguel. Administração e contabilidade dos

condomínios residenciais: legislação e modelos práticos. 1. ed. São Paulo:
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CARVALHO, Antônio José Ferreira. O condomínio na prática. Rio de

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CARVALHO, Roberto Jorge Feitosa de. (Org.). Judiciária do Estado do

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CENTRO DE ORIENTAÇÃO, ATUALIZAÇÃO E DESENVOLVIMENTO

PROFISSIONAL. Condomínio residencial: normas gerais. Rio de Janeiro:
COAD, Informativo Semanal 16/2002.

36