Direito Imobiliario Condominio Edilicio

Sumário
CONDOMÍNIO EDILÍCIO ...................................................................................................................... 4
1. Conceito ................................................................................................................................................. 4 1
2. Denominação....................................................................................................................................... 5
3. Espécies .................................................................................................................................................. 5
4. Natureza Jurídica ............................................................................................................................... 6
5. Constituição do Condomínio........................................................................................................ 7
6. Estrutura Material .............................................................................................................................. 9
7. Obrigações Societárias .................................................................................................................. 13
8. Obrigações Complexas .................................................................................................................. 15
9. Direitos e Deveres dos Condôminos ...................................................................................... 17
9.1. Direitos dos condôminos ............................................................................................................... 17
9.2. Dever do condômino quanto às despesas condominiais ................................................ 18
9.3. Dever do condômino por obrigações típicas ........................................................................ 20
9.4. Dever do condômino por obrigações atípicas ..................................................................... 21
9.5. Dever do condômino quanto às benfeitorias e acessões ................................................ 22
10. DA MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA ................................................................................ 23
10.1. Conceito............................................................................................................................................... 23
10.2. Natureza Jurídica ............................................................................................................................. 23

10.2.1. Direito Pessoal ............................................................................................................................... 24
10.2.2. Direito Real ..................................................................................................................................... 24
10.2.3. Direito sui generis........................................................................................................................ 24 2
10.2.4. Direito de propriedade quatridimensional ....................................................................... 25
10.3. Características.................................................................................................................................... 26
10.4. Espécies................................................................................................................................................ 27
10.5. A Multipropriedade no Brasil ..................................................................................................... 28
11. MINUTA DE INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO ............................ 30
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................................................... 51

Olá, amigo (a)!
Como o estudo do CONDOMÍNIO EDILÍCIO dentro da área

imobiliária, vem sendo contribuindo para o aumento da participação dos advogado,
preparamos esse material de apoio para sua Advocacia Premium, para termos uma
visão ampla desse novo nicho de mercado.
Por esse motivo, eu, Professor Marcus Kikunaga, preparei esse material objetivo
e direcionado para auxiliá-lo nessa jornada de aprendizado.
LEMBRE-SE:
“Mude seus pensamentos e você mudará

seu mundo”
(Norman Vincent Peale)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO
1. Conceito
Podemos conceituar condomínio edilício como uma espécie de propriedade sui
generis, em que duas ou mais pessoas são titulares em comum de um bem imóvel,
atribuindo-se a cada qual a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma, envolvida
em um condomínio pro indiviso, por meio de estrutura jurídica complexa, societária e
propter rem.
A matéria vinha sendo regida pela Lei nº 4.591/64, com as modificações da Lei nº
4.864/65, estando a Lei Condominial de 1964 atualmente derrogada pelo Código Civil,
artigos 1.331 a 1.358, mantendo-se, porém, em vigor o que dizia respeito às
incorporações imobiliárias. Atualmente, vigora também a Lei nº 10.931, de agosto de
2004, que introduziu modificações tanto nas incorporações imobiliárias quanto no
próprio condomínio, entre outros temas.
Além do instituto (condomínio edilício) ter aplicação própria e direta, os artigos
1.331 a 1.358 do C.C. têm aplicação subsidiária nos loteamentos fechados de casa e
terrenos, em matéria de propriedade imobiliária, clubes de campo e até, em certa
medida, em shoppings centers, conforme também se posicionou a I Jornada de Direito

Civil no seu Enunciado 89.
2. Denominação
O condomínio edilício também é denominado condomínio por unidades autônomas,
a qual, aliás, é a nomenclatura mais pertinente, propriedade horizontal, condomínio sui
generis, propriedade em planos horizontais, condomínio por andares, condomínio de
apartamentos, propriedade de apartamentos, entre outros nomes.
3. Espécies
Os condomínios por unidades autônomas, também denominados impuros, são
constituídos não só pelo condomínio edilício – regulado pelo Código Civil – mas também
pelo condomínio de casas e terrenos, que, além de toda a legislação acima elencada, é
disciplinado pela Lei nº 6.766/79 e por outras leis de direito público, tratando-se do
condomínio privé do Direito Administrativo e que, subsidiariamente, se vale das regras
de Direito privado. Essas figuras se diferenciam na medida em que o condomínio edilício
é instituto do Direito privado, em que cada condômino é proprietário de uma cota
proporcional à sua unidade no solo (art. 1.331, § 3º, do C.C.) e no condomínio de casas
e terrenos, além da estrutura publicística, o proprietário possui apenas a sua unidade,

sendo o restante do condomínio de titularidade do Poder Público.
4. Natureza Jurídica
O condomínio edilício assegura o direito de propriedade a cada titular sobre a sua
unidade autônoma, resguardando, ainda, as relações condominiais sobre as partes
insuscetíveis de utilização independente. (art. 1.331, §§ 1º e 2º, do C.C.) Temos
propriedade exclusiva individual, relação condominial e todas as relações de vizinhança
em uma mesma estrutura.
Não quis o Código Civil dar-lhe personalidade jurídica, muito embora o condomínio
edilício pratique atos e negócios jurídicos, entre os quais compra e venda, dentre muitos
outros contratos e até, segundo recente orientação, possibilidade de registrar a
propriedade em seu nome, não sendo necessário o registro em nome de todos os
condôminos.
Não é possível equiparar condomínio edilício a uma universalidade de fato ou de
direito, assim como afirmar apenas que há um empréstimo de personalidade para a
prática de atos processuais. (art. 12 do CPC)
A melhor orientação é, sem sombra de dúvida, a que considera o condomínio por
unidades autônomas como personificação anômala, que pode praticar atos materiais e
jurídicos de caráter permanente. Nesse mesmo sentido, observe o Enunciado 246 da III
Jornada do CJF:
"Art. 1.331 - Fica alterado o Enunciado 90, com supressão da parte final: 'nas 7
relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse'. Prevalece o
texto: 'Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício'."
5. Constituição do Condomínio
O legislador, no artigo 1.332 do C.C., de maneira genérica, estabeleceu que o
condomínio horizontal pode ser instituído por ato inter vivos ou por testamento.
Sem sombra de dúvida, a forma mais comum é por meio de contrato plurilateral de
incorporação imobiliária, disciplinando, este, a edificação e a alienação das unidades
autônomas.
A Lei nº 4.591/64, com as mudanças introduzidas pela Lei nº 10.931/2004, prevê três
tipos de contrato de incorporação:
1º) construção por conta e risco do incorporador, que se compromete a vender as
unidades autônomas em prestações periódicas por preço certo;
2º) construção por empreitada, por preço fixo ou reajustável pelos índices
previamente determinados;
3º) construção por administração, hipótese de inteira responsabilidade dos
condôminos.
O objetivo da constituição do condomínio é regular as relações jurídicas entre os 8
diversos proprietários, não só considerando uns em relação aos outros, porém, todos
em relação à edificação. Por esse motivo, o artigo 1.332 do C.C. determina que devam
constar do ato de instituição a discriminação e a individualização das unidades, a
determinação da fração ideal atribuída a cada unidade em relação ao terreno e às partes
comuns e a finalidade das unidades.
Uma vez especificado o condomínio pela discriminação e individualização das
unidades e das partes comuns, compete elaborar a convenção de condomínio, ou seja,
a norma que disciplina as relações condominiais, verdadeiro estatuto dos direitos e
obrigações dos proprietários.
Uma vez estabelecido o instrumento de instituição, o ato de especificação (art. 1.332
do C.C.) e a elaboração da convenção (art. 1.333 do C.C.), passa-se para a quarta e última
etapa, o ato de registro, porém, antes de qualquer coisa, procede-se à averbação do
registro da construção.
A averbação é ato que segue o registro da incorporação e envolve a discriminação
e a numeração dos apartamentos. Após a averbação, leva-se a efeito o registro da
convenção. Depois do registro, quaisquer modificações visando o desmembramento ou

unificação das unidades, mudança na destinação das áreas comuns ou privadas,
dependem da anuência unânime dos titulares.
6. Estrutura Material
O condomínio é constituído pela seguinte estrutura material:
1º) propriedade exclusiva ou unidades autônomas; (art. 1.331, § 1º, do C.C.)
2º) propriedade comum ou condomínio pro indiviso; (art. 1.331, § 2º, do C.C.)
3º) condomínio pro diviso ou de partes específicas. (art. 5º da Lei nº 4.591/64)
A propriedade exclusiva constituída por apartamentos, escritórios, lojas, entre outros,
tem como característica a individualização e a independência, podendo cada proprietário
praticar negócios jurídicos que, na maioria dos casos, independem do consentimento
dos demais condôminos.
A garagem, por regra geral, é propriedade exclusiva de cada condômino, podendo
ser considerada unidade autônoma se corresponder a uma fração ideal do terreno.
Ademais, precisa estar demarcada, identificada em planta detalhada, presente no
memorial e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, com descrição da
especificação de condomínio. Caso não preencha esses requisitos, é parte comum do
edifício.
A vaga de garagem só poderá ser alienada a uma pessoa não pertencente ao
condomínio se houver expressa autorização na convenção de condomínio, ou seja, não
poderá ser alienada a qualquer pessoa que não seja proprietária de unidade autônoma, 10
visto que a responsabilidade civil está intimamente ligada à unidade autônoma.
SAIBA MAIS: O Enunciado 91 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça
Federal aponta: "A convenção de condomínio, ou a assembleia geral, podem vedar a
locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio”.
Ainda que a convenção de condomínio expressamente autorize a alienação ou a
locação da garagem para um estranho ao corpo condominial, terá de prever
mecanismos de responsabilização, já que o artigo 1.338 do C.C. apenas estabeleceu o
direito de preferência na locação do abrigo para veículos.
A convenção de condomínio pode proibir também que a vaga de garagem constitua
unidade própria, com o intuito de evitar a desvalorização do imóvel, pois se
individualizada for, sua alienação restará desvinculada à unidade condominial.
Perfeita a orientação estabelecida pelo Enunciado 320 da IV Jornada do CJF, ao

admitir:
"Art. 1.338 e 1.331. O direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser
assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda 11
da garagem."
A propriedade comum ou o condomínio pro indiviso é composta, conforme
determina o § 2º do artigo 1.331 do C.C., substancialmente pelo solo, incluindo toda a
estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de esgoto, gás e eletricidade,
a calefação e refrigeração centrais e todas as demais áreas comuns. Inclusive, salvo
disposição contrária, o próprio terraço de cobertura também é considerado parte comum
(art. 1.331, § 5º, do C.C.).
ATENÇÃO: Muito se discute a respeito da manutenção do terraço de cobertura,
competindo ao titular da última unidade a manutenção da referida área quando a
convenção de condomínio o considere dono ou quando tenha o uso privativo dela,
ainda que pertencente a todas as unidades. (art. 1.344 do C.C.)
A área comum apresenta as seguintes características:
1ª) despesas nas partes comuns - em princípio, são rateadas entre todos os
condôminos, a não ser que o uso seja extremamente próprio e que exista previsão para
cobrança especial; (art. 1.344 do C.C.)
12
Saiba Mais
Muito embora o Enunciado 247 da III Jornada do CJF tenha entendido que
"características da edificação" possam implicar em utilização exclusiva de áreas comuns,
não parece razoável tal posição, pois, conforme já mencionado, se a Convenção do
Condomínio não for expressa, toda a área comum é de uso comum e implica a
possibilidade de uso por todos os condôminos, bem como no rateio de despesas.
2ª) inalienabilidade - as partes comuns não podem ser alienadas, nem a condôminos,
nem a estranhos;
3ª) impenhorabilidade - as partes comuns não podem ir a hasta pública, sendo um
corolário da impenhorabilidade. Por dívidas condominiais, respondem as unidades e
nunca as áreas comuns;
4ª) indivisibilidade - as partes comuns não podem ser divididas;
5ª) acessoriedade (art. 1.339, caput, do C.C.) - as partes comuns são acessórias das
unidades autônomas, que são as principais.
O Código Civil não previu o condomínio pro diviso, ou seja, o condomínio por
meação de paredes, soalhos e tetos das unidades autônomas (art. 5º da Lei nº 4.591/64).
Devido a tal omissão, continua a viger a lei especial nessa disposição, por ausência de
revogação expressa, de forma que o condomínio de partes específicas ainda é regido 13
pelas relações de vizinhança, conforme já preceituava a Lei nº 4.591/64. Dessa forma,
caso ocorra qualquer problema envolvendo parede divisória entre duas unidades, teto
ou soalho, e que não tenha por causa a estrutura condominial, será problema exclusivo
dos moradores vizinhos, regulando a solução as normas relativas às relações de
vizinhança.
7. Obrigações Societárias
Não existe qualquer affectio societatis nas relações condominiais, porque as pessoas
não estão unidas por vínculo de confiança para atingir um objetivo em comum, mas
apenas para morar e cada qual na sua unidade, mantendo somente certa convivência
social.
Para que haja harmonização na convivência entre os moradores, foram criados os
seguintes instrumentos:
1º) convenção de condomínio;
2º) regimento interno;

3º) decisões das assembleias gerais.
A convenção de condomínio é o conjunto de normas fundamentais que regula os
direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do conjunto de edifícios. É, 14
hierarquicamente, a norma mais importante na estrutura condominial, só se
subordinando à Constituição Federal e às leis que regulam a convivência condominial.
Tanto a sua instituição quanto alteração exigem a subscrição de, no mínimo, 2/3 das
frações ideais. (arts. 1.333 e 1.351 do C.C.)
Conforme o artigo 1.334 do C.C., a convenção de condomínio disporá a respeito:
1º) das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
2º) da forma de administração;
3º) das assembleias ordinárias e extraordinárias e do quorum exigido para as
votações;
4º) das sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores;
5º) do regimento interno.
A convenção de condomínio poderá ser elaborada por escritura pública ou particular,
mas só gerará eficácia erga omnes se registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Não
possui natureza contratual, mas institucional, o que implica dizer que obriga o
condômino ou o possuidor, ainda que não tenha ciência do seu conteúdo.
O regimento interno é o conjunto de normas de caráter não essencial e mutável,

disciplinando situações particulares do condomínio. Hierarquicamente inferior à
convenção de condomínio e sem eficácia em caso de colisão. O regimento interno deverá
ser aprovado em assembleia geral especialmente convocada para esse fim, devendo ser 15
apresentada minuta com a antecedência necessária para proposta de emenda e
retificação. As questões atinentes ao corpo funcional, à zeladoria e aos horários de uso
da parte comum são pertinentes ao regimento interno, que deve ser feito por escrito e
ser de livre acesso a todos os condôminos ou possuidores das unidades.
A Lei nº 10.931/04, com extrema felicidade, modificou o artigo 1.351 do C.C., que
originariamente exigia o quorum de 2/3 para mudança do regimento interno, posto que
para um instrumento flexível, sua constituição ou alteração condiz com quorum fixado
pela convenção de condomínio ou por maioria simples, caso não haja qualquer outra
determinação (no mesmo sentido: Enunciado 248 da III Jornada do CJF).
As decisões das assembleias, além de gozar de força vinculante e de ter o poder de
modificar tanto a convenção de condomínio quanto o regimento interno, existem para
preencher as lacunas nas relações condominiais.
8. Obrigações Complexas
O condomínio é constituído por órgãos que visam dar operacionalidade às relações
entre os proprietários ou possuidores, além de garantir a relação do condomínio com
todas as pessoas que com ele interagem. Temos os seguintes órgãos:
1º) assembleia geral; 16
2º) síndico;
3º) conselho fiscal.
A assembleia geral é o órgão soberano do condomínio e tem por atribuição decidir
todas as questões internas ou externas que o envolvam, além de constituir ou modificar
a convenção de condomínio e o regimento interno e eleger o síndico.
Todo condomínio realizará uma assembleia geral anual, para pelo menos aprovar as
contas e eleger o síndico. (art. 1.350 do C.C.)
O síndico é o órgão operacional do condomínio que exerce função administrativa,
podendo ser pessoa física ou jurídica, remunerado ou não, eleito pela assembleia geral
por, pelo menos, um biênio, com a possibilidade de ser reconduzido. (art. 1.347 do C.C.)
Entre as principais obrigações do síndico, estabelecidas no artigo 1.348 do C.C.,
podemos destacar:
a) representar sempre o condomínio;
b) cumprir e fazer cumprir todas as normas condominiais;
c) manter as partes comuns;
d) elaborar o orçamento;
e) prestar contas;
f) cobrar as despesas condominiais dos condôminos;
g) fazer e manter em dia o seguro da edificação. 17
O conselho fiscal é um órgão colegiado facultativo do condomínio, composto por
três membros, eleitos pela assembleia para um prazo não superior a dois anos e que
tem por incumbência controlar a parte orçamentária e financeira, sob encargo do síndico.
(art. 1.356 do C.C.)
9. Direitos e Deveres dos Condôminos

9.1. Direitos dos condôminos
Os condôminos possuem os seguintes direitos:
1º) usar com exclusividade a sua unidade, observadas as limitações fixadas na
convenção de condomínio ou nas assembleias;
2º) fruir da sua unidade autônoma, podendo locá-la, dar em comodato, gravá-la,
respeitadas as limitações fixadas pela convenção de condomínio e pelas assembleias;
3º) dispor livremente de sua unidade, sem qualquer restrição;
4º) usar as partes comuns, observadas as restrições impostas pelos instrumentos
condominiais;
5º) votar e participar das assembléias, desde que esteja quite com o pagamento das
prestações condominiais; caso contrário, poderá ter restrita a sua participação nas
deliberações. 18
9.2. Dever do condômino quanto às despesas condominiais

O artigo 1.336, I, do C.C., com a redação dada pela Lei nº. 10.931/04, passou a
estabelecer a obrigação da contribuição referente às despesas do condomínio na
proporção das frações ideais dos condôminos, salvo disposição em contrário
estabelecida na convenção.
Essa mudança tornou mais flexível e deu maior liberdade para que a despesa
condominial não fique atrelada apenas à proporção das frações ideais, podendo ser
estabelecida na convenção de condomínio qualquer outra forma de indexação, sendo
possível sua majoração, na medida em que a unidade esteja em andar mais elevado,
mesmo que sejam iguais as frações de cada unidade, o que passaria a fomentar maior
interesse na aquisição de unidades em andares inferiores.
O não pagamento das despesas condominiais permitirá a aplicação de apenas duas
sanções. A primeira é a proibição de participar das deliberações das assembleias (art.
1.355, III, do C.C.). A segunda é a incidência de multa de mora de até 2% sobre o débito
e mais os juros de mora de 1% ao mês (art. 1.336, § 1º, do C.C.).

A Lei nº 4.591/64 previa a cobrança de multa de mora de até 20% sobre a prestação
condominial (art. 12, § 3º), porém, com a entrada em vigor do Código Civil, passou-se a
aplicar multa de mora a todas as dívidas vencidas a partir de 12 de janeiro de 2004 em 19
2%, podendo apenas nas anteriores a essa data incidir o antigo percentual de 20%.
Nenhuma outra sanção pode ser aplicada em caso de inadimplência do pagamento de
despesa condominial, porque a execução é extremamente gravosa, podendo ensejar a
perda do imóvel que não disponha de proteção legal, como no caso de alegação de
bem de família (art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90).
Saiba Mais
A propósito do tema acima, por ocasião do Projeto de Lei que deu origem à Lei nº
10.931/04 e que pequenas alterações trouxe ao Código Civil atual, havia dispositivo que
elevava a multa de 2% em caso de inadimplemento das despesas condominiais para
10%, mas que foi vetado pelo Presidente da República. Inconformado, o Centro de
Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal propõe a seguinte alteração
legislativa:
"Alteração do § 1º do art. 1.336 do C.C., relativo a multas por inadimplemento no
pagamento da contribuição condominial, para o qual se sugere a seguinte redação:
'art. 1.336 - (...)
§ 1º - O condômino que não pagar sua contribuição ficará sujeito aos juros
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, de um por cento ao mês, e multa
de até 10% sobre o eventual risco de emendas sucessivas que venham a desnaturá-lo
ou mesmo inibir a sua entrada em vigor'." 20
Muito embora seja sábia tal proposta, não parece que terá guarida, na medida em que
o veto, naquela ocasião, não perdeu a sua mesma origem social dos dias de hoje.
Atenção
Há quem defenda a possibilidade de suspensão do uso das áreas de lazer do
condomínio para os inadimplentes. Para se proteger de futuras ações, é preciso
autorização desse tipo de sanção em assembleia.
O mesmo ocorre com o corte de água quando existem hidrômetros individuais. O
condomínio poderá ser acionado judicialmente uma vez que a água é considerada
elemento fundamental à habitação.
9.3. Dever do condômino por obrigações típicas

O artigo 1.336 do C.C. ainda estabeleceu alguns deveres já previstos em lei e que,
portanto, não precisam constar da assembleia ou da convenção:
1º) não modificar a fachada quanto à cor ou forma e não alterar esquadrias externas;
2º) não praticar ato que descumpra as relações de vizinhança do Código Civil;
3º) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
Caso o condômino desobedeça a qualquer das regras acima poderá pagar multa de 21
até cinco vezes a despesa condominial mensal, independentemente das perdas e danos.
A multa será exigível se houver assembleia geral com deliberação de no mínimo 2/3
dos condôminos restantes. (art. 1.336, § 2º, do C.C.)
9.4. Dever do condômino por obrigações atípicas

Inovou o Código Civil no artigo 1.337, parágrafo único, ao estabelecer que o
reiterado comportamento antissocial que venha a gerar incompatibilidade de convivência
com os demais condôminos será punido. Para que a sanção seja aplicada são
necessários, porém, os seguintes requisitos:
1º) tipicidade da conduta antissocial estabelecida na convenção de condomínio ou
em assembleia geral;
2º) notificação formal e prévia do faltoso, informando-o da conduta e das possíveis
sanções;
3º) assembleia superveniente à conduta para fixar a sanção;
4º) a reiteração por, pelo menos, duas vezes de comportamento antissocial;
5º) a oportunidade de defesa ao condômino na assembleia que fixa sanção. Nesse

sentido, o Enunciado 92 da I Jornada do CJF:
"As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se
garanta direito de defesa ao condômino nocivo". 22
Observe que o contraditório e a ampla defesa são garantias fundamentais, mesmo
sob o ponto de vista administrativo.
A observação dos requisitos acima é fundamental ante a inexorável revisão por parte
do juiz da multa a ser aplicada, que pode corresponder a dez vezes o valor da prestação
condominial. Observe que o legislador não previu a expulsão do condômino.
9.5. Dever do condômino quanto às benfeitorias e acessões

O condômino é obrigado a arcar com benfeitorias necessárias, se forem urgentes e
de pequeno valor, sem qualquer deliberação.
Caso a benfeitoria seja necessária urgente ou não e de valor elevado, será
imediatamente convocada uma assembleia que deliberará por maioria simples (art. 1.341,
§§ 2º, 3º e 4º, do C.C.). Em caso de benfeitorias úteis, deverá haver assembleia, que
deliberará por maioria dos condôminos. Se as benfeitorias forem voluptuárias, apenas o
voto de 2/3 dos condôminos determinará a sua realização (art. 1.341, I e II, do C.C.).
As acessões, ou seja, construções que impliquem ampliação, dependerão da
aprovação de 2/3 dos condôminos para sua realização. Para construção de parte nova:
aprovação da unanimidade. (arts. 1.342 e 1.343 do C.C.)
23
10. DA MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

Segundo o Ilustre Professor Gustavo Tepedino, este fenômeno teve origem na
França, conhecido como multipropriété, posteriormente chamado depluripropriété,
propriétéspatio-temporelle, compropriétésaisonnièreedroit de jouissance à tempspartagé.
10.1. Conceito
Multipropriedade é a relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa
móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares
possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira
perpétua. (Gustavo Tepedino – Multipropriedade Imobiliária – Ed. Saraiva, SP, 1993).
SAIBA MAIS: “Se entende por multipropriedade o direito que adquire o comprador
para usar o apartamento, vivenda, casa ou local de que se trate, por um período
determinado de tempo ao ano”(art. 45, Ley Federal de Turismo de Espanha)
10.2. Natureza Jurídica

A natureza jurídica deste instituto é bastante discutida entre os estudiosos do
Direito.
10.2.1. Direito Pessoal
A primeira natureza jurídica seria de direito pessoal, no qual teríamos um pacto
entre os titulares de quotas indivisas sobre um imóvel, de forma organizada para que 24
cada um goze, em determinado período, a coisa comum;
Na mesma linha de direito pessoal, também se vislumbra a possibilidade de um

modelo societário, cujo objetivo social seja exclusivamente civil, sem finalidade lucrativa
nem empresária, para adquirir bem ou bens imóveis composto de vários apartamentos,
chalés ou conjuntos comerciais, com toda infraestrutura necessária para o uso adequado,
permitindo que cada sócio desfrute do bem ou dos bens adquiridos em sua plenitude
por determinado tempo pré-estabelecido.
10.2.2. Direito Real

Para os juristas clássicos, o direito real goza de diversos direitos como o de usar,
gozar, fruir e dispor.
Dessa forma, a multipropriedade transmitiria o direito de domínio restrito a

determinado espaço de tempo, tendo fora desse período, o exercício por outro titular.
10.2.3. Direito sui generis

Alguns doutrinadores se sentem mais confortáveis em tratar a multipropriedade
como direito próprio, sem se encaixar em nenhum modelo existente.

A novidade desse novo direito seria justamente o domínio temporal de
determinado bem de forma perpétua, conhecido como “turnos de utilização”.
25
10.2.4. Direito de propriedade quatridimensional

Essa teoria decorre dos estudiosos italianos, porém com simpatizantes espanhóis,
consideram que o tempo de uso da unidade caracteriza a quarta dimensão da
propriedade imobiliária. O direito de cada um dos multiproprietários fica perfeitamente
definido espácio-temporalmente, pela especificação de uma peculiar unidade e de um
particular e repetitivo tempo de uso, gozo e fruição, sendo o tempo o elemento
individualizador e definidor dos contornos de cada direito de propriedade, não
produzindo uma co-titularidade sobre a coisa.1
Multipropriedade no Mundomundo:
País Natureza jurídica
França - A noção de multipropriedade se afasta completamente da noção de

propriedade, configurando em um esquema societário e obrigacional.
Itália - Acionária e co-propriedade
Áustria - Direito real de uso de bens imóveis a tempo parcial
1
Dario da Silva Oliveira Júnior e Victor Emanuel Christofari – MultipropriedadeTimesharing – Aspectos
Cíveis e Tributários. Ed. Lume Juris, RJ, 2000, p. 18
Inglaterra - Direito de uso de natureza contratual
Portugal - Direito real de habitação periódica

26
Espanha - Direito de natureza jurídico-real, embora com um fato diferenciado que é
tempo de uso.
Estados Unidos - Sem distinção sobre a natureza jurídica, mas com ampla proteção
dos adquirentes, prevalecendo a forma condominial.
10.3. Características
1ª) Direito perpétuo quanto à sua duração;
2ª) Direito temporário quanto ao seu exercício;
3ª) Possibilidade de alienação do direito de uso; SERIA SEMELHANTE À LOCAÇÃO POR

TEMPORADA? Não, pois na locação você não tem o animus domini, enquanto que na
multipropriedade, o titular tem o domínio da coisa porém seu exercício é limitado.
4ª) Habitação concreta, determinada no espaço;
5ª) Finalidade habitacional-turística;
6ª) Sujeito determinado;
7ª) Tempo previamente determinado, geralmente uma ou duas semanas por ano;
8ª) Segurança de utilização do bem de forma perpétua, transmissível aos herdeiros.

10.4. Espécies
a) Multipropriedade acionária
Nessa espécie de multipropriedade, a princípio utilizada na Itália, é constituída uma 27
S.A. que será proprietária do imóvel no qual será repartida a utilização, sendo que a chave
dessa espécie é a criação de ações específicas representativas da fração de tempo que o
detentor poderá desfrutar no imóvel. É UTILIZADA NO BRASIL? Não, aqui no Brasil é a
multipropriedade imobiliária.
Observa-se que não existe direito real algum e a natureza jurídica resulta na
dependência do multiproprietário à condução social da empresa e a seu estatuto. A
relação acaba por se tornar complexa e sempre atrelada ao destino da empresa.
b) Multipropriedade imobiliária
A multipropriedade imobiliária, se baseia se baseia na possibilidade de outorga de
direito real pleno ou limitado ao titular ou co-proprietário.
Basicamente, destacamos duas espécies:
1ª) consiste em outorgar um direito real limitado a título de habitação, usufruto ou a

criação própria de um instituto que permita o compartilhamento da propriedade.
2ª) figura na possibilidade de outorgar direito real de propriedade, mas condicionando-
se à utilização ou, ainda, prevendo a representatividade dos direitos como condomínio
civil ou ordinário de fração de tempo.
c) Multipropriedade hoteleira
Gustavo Tepedino nos ensina que a modalidade conhecida como hoteleira não
constitui por si só uma espécie de multipropriedade.
28
A rigor, trata-se da conjugação do sistema multiproprietário, concebido ora
mediante a modalidade imobiliária, ora através da fórmula societária, com os serviços de
hotelaria desenvolvidos por empresa do ramo hoteleiro (op. cit., p. 19).
d) Multipropriedade obrigacional
Embora a doutrina acabe por não enunciar essa espécie de multipropriedade, parte
da jurisprudência nacional mais conservadora acaba por classificar contratos de
aproveitamento por tempo como mero direito obrigacional, alguns classificando o
instituto como arrendamento.
10.5. A Multipropriedade no Brasil
I)A Multipropriedade como Direito de Uso
Neste modelo adotado no Brasil, o empreendedor, sob a forma de pessoa jurídica

de direito privado, adquire um terreno para a construção de um edifício, composto de
unidades autônomas e com toda a estrutura de lazer, circulação e de serviços.
Contrata-se direito de uso sobre as unidades autônomas, em período fixo ou
flutuante, por prazo determinado ou indeterminado, reservando-se o empreendedor
como proprietário do imóvel.
II) A multipropriedade como direito societário
29
Como a multipropriedade é um instituto novo no Brasil, vemos que o modelo acima
pode sofrer uma mutação para ser administrada por um sindicato de categoria
profissional ou cooperativa, dessa forma, assumindo a posição de empreendedor,
construindo um prédio com as características de lazer e serviços com finalidade para o
desfrute de seus associados.
Assim, os associados contribuiriam para receber o benefício de desfrutar de uma
unidade autônoma por determinado período pré-estabelecido.
Um exemplo claro desse modelo seria as colônias de férias.
III) A multipropriedade como direito real
Neste modelo, muito utilizado no Brasil, a sociedade empreendedora adquiriria um
terreno em determinado ponto turístico de nosso país, promovendo toda publicidade
possível para instigar o desejo dos consumidores, vendendo-lhes uma cota parte de 1/52
avos do empreendimento inteiro, composto por unidades autônomas e áreas comuns,

mobiliados, decorados e guarnecidos de todo material indispensável para sua completa
utilização.
30
Pronto. Nosso estudo se encerrou, porém, no intuito de auxiliar ainda mais, trazemos
a vocês uma minuta de instituição e especificação de condomínio edilício.
11. MINUTA DE INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DE
CONDOMÍNIO
Apresentamos de forma detalhada e sucinta, um modelo de instrumento particular
de instituição e especificação de condomínio.
a) Denominação do instrumento - título do instrumento, bem como sua forma e
endereço.
Exemplo:
"INSTRUMENTO PARTICULAR DE INSTITUIÇÃO E
ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO "______________"
Rua ___________, nº ____, no __º Subdistrito - ___________"
b) Qualificação da instituidora do condomínio - nesse modelo, consta como
instituidora a própria incorporadora imobiliária.
Exemplo:
"Pelo presente instrumento particular e na melhor forma de direito, como
outorgante e reciprocamente outorgada, a seguir denominada apenas, OUTORGANTE,
___________, com sede nesta Capital, na ___________, inscrita no CNPJ/MF sob nº

31
___________, NIRE nº ___________, e 4ª alteração e consolidação do contrato social
registrada na JUCESP sob nº ___________, em ___________, por seu administrador,
___________, brasileiro, casado, economista, portador da cédula de identidade RG nº
___________, do CPF nº ___________, INCORPORADORA do CONDOMÍNIO "___________",
objeto da incorporação registrada sob nº 2, na matrícula nº ___________, do __º Cartório
de Registro de Imóveis desta Capital, construído sobre terreno situado nesta Capital,
na ___________."
c) Da instituição em condomínio edilício - a constituição do condomínio edilício
ou como antigamente era chamado "especial", pode ser feita por instrumento particular
ou público, conforme reza o artigo 1.334, § 1º do Código Civil.
Exemplo:
"Nos melhores termos de direito, em razão de ter sido concluída a construção do
citado empreendimento, conforme demonstra o CERTIFICADO DE CONCLUSÃO
expedido pela Prefeitura Municipal de São Paulo sob nº ___________, no Processo nº
___________, em __/__/____, INSTITUÍ-LO EM CONDOMÍNIO, com a especificação,
discriminação e individualização de suas unidades autônomas e suas partes de uso
comum, nos expressos termos dos art. 1.332 do Código Civil Brasileiro e da Lei Federal
nº 4.591/64 e, ainda, estabelecer, na forma dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil
Brasileiro, a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO DO "_________________", que

define as relações entre os condôminos e deles com terceiros, enunciando para tanto
o que segue."
32
d) Da origem do imóvel (Princípio da Continuidade Registral)
Exemplo:
"I - DO TERRENO E SUA ORIGEM
O imóvel, sobre o qual foi edificado é assim descrito e caracterizado:
I-1 -"Prédio nº ______ da _________________, no __º subdistrito (_______) desta
Capital, e respectivo terreno, com a seguinte descrição: inicia no marco "0", situado
na esquina da Rua _______ com a _________________; deste ponto, segue pela
_________________, sentido Praça _________________, passando pelo marco 01, situado à
beira da (...) - Contribuinte nº _________________.
I-2 - O imóvel descrito e caracterizado no item I-1 retro provém da unificação
de 2 (dois) outros confrontantes entre si, objetivados nas matrículas nºs _________ e
________, nas quais, sob nºs 5 e 4, respectivamente, encontram-se registradas as
aquisições da INCORPORADORA, tendo referida unificação, pela fusão das mesmas
matrículas, dado origem à citada matrícula nº ________, todas do __º Cartório de
Registro de Imóveis desta Capital."
e) Da inexistência de ônus - neste ponto, o instituidor declara eventuais ônus reais
ou pessoais.
Exemplo:
"I-3 - Referido imóvel não sofre restrições de qualquer natureza, encontrando-
se totalmente livre e desembaraçado de qualquer ônus, real ou pessoal, judicial ou
extrajudicial, hipoteca legal ou convencional, arresto ou seqüestro, foro, pensões e

33
servidões, tributos fiscais e taxas, devidos ou cobrados até a presente data."
f) Da Construção do empreendimento - em razão do princípio da especialidade
objetiva registral, caracteriza-se a construção ou acessão no terreno.
Exemplo:
"II - DA EDIFICAÇÃO
II-1 - Sobre o terreno descrito e caracterizado no item I-1 retro, a OUTORGANTE
promoveu a incorporação e construção, então nos moldes da Lei Federal nº 4.591,
de 16 de dezembro de 1964, de empreendimento imobiliário que recebeu a
denominação de CONDOMÍNIO "___________", tendo como endereço oficial na Rua
___________, __º Subdistrito -Jardim América, de acordo com o ALVARÁ DE
APROVAÇÃO E EXECUÇÃO DE EDIFICAÇÃO NOVA expedido pela Prefeitura Municipal
de ___________, sob nº ___________, no processo nº ___________, em ___________."
g) Da especialização do empreendimento - em continuação ao item anterior,
detalha-se as acessões.
Exemplo:
"II-2 - O CONDOMÍNIO "___________", de destinação estrita e exclusivamente

residencial, é composto de 4 (quatro) blocos de casas, designados BLOCO "A", com 4
CASAS, BLOCO "B", BLOCO "C" e BLOCO "D", cada um deles com 3 (três) CASAS,
interligados pelo subsolo e pelo pavimento térreo, no nível da rua, comum aos 4
34
(quatro) BLOCOS, assim descritos e caracterizados:
a) - SUBSOLO - contém, conforme planta baixa nº 3/8 do projeto aprovado pela
Prefeitura Municipal de São Paulo, como coisas comuns do condomínio, de divisão
proporcional, área de circulação de veículos ou pátio de manobras, rampa de acesso
ao térreo, compartimentos para gerador e centro de medição, reservatório inferior, copa
para funcionários, depósito para material de limpeza, vestiário masculino e vestiário
feminino, 7 (sete) VAGAS para MOTOS, em locais indeterminados, numeradas de 1VM
a 7VM tão somente para efeito de controle de capacidade, ou seja, uma moto em cada
vaga, e, ainda, na projeção de cada CASA, como parte integrante desta, áreas privativas
de cada uma delas, devidamente descritas na composição de cada uma, conforme
planta baixa nº 4/8 do projeto aprovado pela Prefeitura Municipal de ___________;
b) - PAVIMENTO TÉRREO - contém, conforme planta baixa nº 4/8 do projeto
aprovado pela Prefeitura Municipal de São Paulo, como coisas comuns do condomínio,
de divisão proporcional, entrada e saída de pedestres, guarita de controle com WC,
rampa de acesso ao subsolo, guarita de controle de entrada e saída de veículos, lixeira,
compartimentos para exaustão do gerador, área jardinada, área verde, árvores em geral,
via de acesso ao condomínio e via de circulação interna, e, ainda, 13 (treze) CASAS,
cada uma delas com 3 (três) pavimentos (subsolo, pavimento térreo e pavimento
superior), com escada interna de acesso, constituídas como unidades autônomas,
integrantes dos 4 (quatro) BLOCOS, a saber:

BLOCO "A", com 4 (quatro) CASAS, de nºs. 1, 2, 3 e 4;
BLOCO "B", com 3 (três) CASAS, de nºs. 5, 6 e 7;
BLOCO "C", com 3 (três) CASAS, de nºs. 8, 9 e 10;

35
BLOCO "D", com 3 (três) CASAS, de nºs. 11, 12 e 13."
h) Das partes comuns e privativas do condomínio edilício
Exemplo:
"III - AS DIFERENTES PARTES DO CONDOMÍNIO "___________"
III-1 - O CONDOMÍNIO "____________" abrange partes distintas, a saber:
a) - PARTES DE PROPRIEDADE COMUM ou PARTES DE CONDOMÍNIO, que são
aquelas assim definidas nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil Brasileiro e da Lei Federal
nº 4.591, de 16 de dezembro de l964, no que couber, e, ainda, aquelas mencionadas
neste instrumento e na CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO;
b) - PARTES DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA, que são aquelas representadas pelas
CASAS residenciais, assim descritas e caracterizadas:
a) - BLOCO "A":
a.1) - CASA nº 1, contendo: no subsolo, adega, WC, depósito, área de circulação,
escada de acesso ao pavimento térreo e, ainda, garagem com 4 (quatro) VAGAS, cada
uma delas com capacidade para um veículo em cada vaga, sendo 2 (duas) VAGAS
MÉDIAS de nºs 26M e 28M, para veículos de porte médio, e 2 (duas) VAGAS GRANDES
de nºs 25G e 27G, para veículos de porte grande; no pavimento térreo, "hall" de entrada,
sala de estar, sala de jantar, cozinha, lavabo, depósito, área de serviço, WC, despensa e
escada de acesso ao pavimento superior e ao subsolo e quintal; no pavimento superior,
suite master com closet e banho, 2 (duas) suites com banho e escada de acesso ao
pavimento térreo e à laje de cobertura;

36
sala de estar, sala de jantar, cozinha, lavabo, despensa, área de serviço, depósito, WC,
escada de acesso ao pavimento superior e ao subsolo, varanda e quintal; no pavimento
superior, suite master com closet e banho, 2 (duas) suites com banho e escada de
acesso ao pavimento térreo e à laje de cobertura;
sala de estar com lareira, sala de jantar, cozinha, lavabo, despensa, área de serviço,
depósito, WC, escada de acesso ao pavimento superior e ao subsolo e quintal; no
pavimento superior, suite master com closet e banho, suite com banho e escada de
37
pavimento superior, suite master com closet e banho, 2 (duas) suites com banho e
escada de acesso ao pavimento térreo e à laje de cobertura;
b) - BLOCO "B":
b.1) - CASA nº 5, contendo: no subsolo, adega, WC, depósito, área de circulação,
superior, suite master com closet e banho, suite com banho, suite master com banho
e escada de acesso ao pavimento térreo e à laje de cobertura;
de nºs. 6G e 7G, para veículos de porte grande; no pavimento térreo, "hall" de entrada,
suite master com closet e banho, suite com banho, suite com closet e banho e escada
de acesso ao pavimento térreo e à laje de cobertura;

38
pavimento superior, suite master com closet e banho, 2 (duas) suites com banho e caixa
de escada de acesso ao pavimento térreo e à laje de cobertura;
c) - BLOCO "C":
c.1) - CASA nº 8, contendo: no subsolo, adega, WC, depósito, área de circulação,
de nºs. 54G e 57G, para veículos de porte grande; no pavimento térreo, "hall" de
entrada, sala de estar, sala de jantar, cozinha, lavabo, despensa, área de serviço,
depósito, WC, caixa de acesso ao pavimento superior e ao subsolo e quintal; no
pavimento superior, 2 (duas) suites master com closet e banho e escada de acesso ao
pavimento térreo e à laje de cobertura;

escada de acesso ao pavimento térreo e, ainda, garagem com 5 (cinco) VAGAS, cada
MÉDIAS de nºs 49M e 52M, para veículos de porte médio, e 3 (três) VAGAS GRANDES
39
de nºs. 50G, 51G e 53G, para veículos de porte grande; no pavimento térreo, "hall" de
entrada, sala de estar, sala de jantar, cozinha, lavabo, despensa, área de serviço,
depósito, WC, escada de acesso ao pavimento superior e ao subsolo, varanda e quintal;
no pavimento superior, suite master com banho, sala íntima e 3 (três) suites com banho
e escada de acesso ao pavimento térreo e à laje de cobertura;
escada de acesso ao pavimento térreo e, ainda, garagem com 8 (oito) VAGAS, cada
uma delas com capacidade para um veículo em cada vaga, sendo 4 (quatro) VAGAS
MÉDIAS de nºs 42M, 43M, 46M e 47M, para veículos de porte médio, e 4 (quatro)
VAGAS GRANDES de nºs 41G, 44G, 45G e 48G, para veículos de porte grande; no
pavimento térreo, "hall" de entrada, sala de estar, sala de jantar, "home theater", "hall",
gazebo, cozinha, lavabo, despensa, área de serviço, depósito, WC, escada de acesso ao
pavimento superior e ao subsolo e quintal; no pavimento superior, suite master com
closet, banho e sala íntima, 3 (três) suites com closet e banho, sala íntima e escada de
d) - BLOCO "D":
d.1) - CASA nº 11, contendo: no subsolo, adega, WC, depósito, área de circulação,

40
superior, suite master com closet e banho, 2 (duas) suites com banho, "hall" de
distribuição e escada de acesso ao pavimento térreo e à laje de cobertura;
suite master com closet e banho, suite com banho, suite com closet e banho e escada
de acesso ao pavimento térreo e à laje de cobertura;
pavimento superior, suite master com closet e banho, 2 (duas) suites com banho e
escada de acesso ao pavimento térreo e à laje de cobertura;"

i) Da especialização de cada unidade autônoma
Exemplo:
41
"IV - DAS ÁREAS E FRAÇÕES IDEAIS DE TERRENO ATRIBUÍDAS ÀS UNIDADES
AUTÔNOMAS - CASAS - DO CONDOMÍNIO "____________"
IV-1 As unidades autônomas-casas do CONDOMÍNIO "___________" possuem as
seguintes descrições:
1 - a CASA de nº 1 possui a área privativa coberta de 372,740 m 2 , da qual 50,416
m2 correspondem à garagem com 2 (duas) VAGAS MÉDIAS de nºs 26M e 28M, para
veículos de porte médio, e 2 (duas) VAGAS GRANDES de nºs 25G e 27G, para veículos
de porte grande, um veículo em cada vaga, área privativa descoberta de quintal de
84,820 m2 , ou seja, a área privativa total de 457,560 m2 ; a área comum coberta de
56,783 m2 , e a área comum descoberta de 55,132 m2 , ou seja, a área comum total de
111,915 m2, totalizando a área de 569,475 m2 , cabendo-lhe a fração ideal de 6,5033%,
que corresponde a sua participação sobre o terreno condominial;
125,133 m2 , totalizando a área de 667,553 m2 , cabendo-lhe a fração ideal de 7,2713%,

42

6 - a CASA de nº 6 possui a área privativa coberta de 475,650 m2 , da qual 63,436

43
veículos de porte médio, e 2 (duas) VAGAS GRANDES de nºs 6G e 7G, para veículos de
porte grande, um veículo em cada vaga, área privativa descoberta de quintal de 75,080
m2 , ou seja, a área privativa total de 550,730 m2 ; a área comum coberta de 71,447 m2,
e a área comum descoberta de 69,370 m2 , ou seja, a área comum total de 140,817 m2 ,
totalizando a área de 691,547 m2 , cabendo-lhe a fração ideal de 8,1827%, que
corresponde a sua participação sobre o terreno condominial;
veículos de porte médio, e 2 (duas) VAGAS GRANDES de nºs 1G e 4G, para veículos de
porte grande, um veículo em cada vaga, área privativa descoberta de quintal de 120,190
m2 , ou seja, a área privativa total de 496,990 m2 ; a área comum coberta de 60,068 m2 ,
e a área comum descoberta de 58,321 m2 , ou seja, a área comum total de 118,389 m2 ,
totalizando a área de 615,379 m2 , cabendo-lhe a fração ideal de 6,8794%, que
corresponde a sua participação sobre o terreno condominial;


44
veículos de porte médio, e 3 (três) VAGAS GRANDES de nºs 50G, 51G e 53G, para
veículos de porte grande, um veículo em cada vaga, área privativa descoberta de quintal
de 164,520 m2 , ou seja, a área privativa total de 683,280 m2 ; a área comum coberta de
m2 correspondem à garagem com 4 (quatro) VAGAS MÉDIAS de nºs 42M, 43M, 46M e
47M, para veículos de porte médio, e 4 (quatro) VAGAS GRANDES de nºs 41G, 44G,
45G e 48G, para veículos de porte grande, um veículo em cada vaga, área privativa
descoberta de quintal de 160,210 m2 , ou seja, a área privativa total de 876,360 m2 ; a
área comum coberta de 107,640 m2 , e a área comum descoberta de 104,510 m2 , ou
seja, a área comum total de 212,150 m2 , totalizando a área de 1.088,510 m2 , cabendo-
lhe a fração ideal de 12,3278%, que corresponde a sua participação sobre o terreno
condominial;


45
IV-2 - As áreas e respectivas frações ideais de terreno foram calculadas de acordo
com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT."

j) Das confrontações das unidades autônomas
Exemplo:
"V - DAS CONFRONTAÇÕES DAS UNIDADES AUTÔNOMAS - CASAS - DO

46
CONDOMÍNIO "______________":
V-1 As unidades autônomas - CASAS - de nºs 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 e
13, do CONDOMÍNIO "__________", confrontam-se, de quem da via de circulação do
condomínio olha de frente para a casa:
1 - CASA nº 1: pela frente com a via de circulação interna do condomínio, pela
direita com recuo lateral limitado com a Rua __________, pela esquerda com via de
circulação interna do condomínio e casa nº 2 e pelos fundos a casa nº 2;
2 - CASA nº 2: pela frente a casa nº 1, pela direita com recuo lateral limitado com
a Rua __________, pela esquerda com a via de circulação interna e casa nº 3 e pelos
fundos com a Rua __________;
direita com a casa nº 2, pela esquerda com a casa nº 4 e pelos fundos com a Rua
__________;
direita com a casa nº 3, pela esquerda com a via de acesso ao condomínio e pelos
direita com a via de acesso ao condomínio, pela esquerda com a casa nº 6 e pelos

direita com a casa nº 5, pela esquerda com a casa nº 7 e pelos fundos com a Rua
__________;

47
direita com a casa nº 6, pela esquerda com recuo lateral limitado com o prédio nº 181
da Rua __________ e pelos fundos com a Rua __________;
direita com recuo lateral limitado com prédio nº __________ da Al. __________, pela
esquerda com a via de circulação interna e casa nº 9 e pelos fundos com a Al. __________;
9 - CASA nº 9: pela frente com a via de circulação interna do condomínio e casa
nº 8, pela direita com a casa nº 8 e recuo lateral limitado com o prédio nº __________
da Al. __________, pela esquerda com a casa nº 10 e pelos fundos com Al. __________;
direita com a via de circulação interna do condomínio e casa nº 9, pela esquerda com
área jardinada do condomínio e pelos fundos com Al. __________;
direita com via de acesso ao condomínio, pela esquerda com a casa nº 12 e pelos
fundos com Al. __________;
direita com a casa nº 11, pela esquerda com a casa nº 13 e pelos fundos com
Al.__________;
direita com a casa nº 12, pela esquerda com recuo lateral limitado pela Rua __________
e pelos fundos com Al. __________;"

k) Do regime jurídico do empreendimento
Exemplo:
48
"VI - DO REGIME DE CONDOMÍNIO
VI-1 - Desta forma, fica o CONDOMÍNIO "__________", localizado na Rua __________,
no __º Subdistrito -__________, nesta Capital, submetido ao regime de condomínio
estatuído pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil Brasileiro e pelas disposições
residuais da Lei nº 4.591/64, em razão da conclusão de suas obras, conforme
CERTIFICADO DE CONCLUSÃO (HABITE-SE) expedido pela Prefeitura Municipal de
__________ sob nº __________, no processo nº __________, em 27/08/2004."
l) Do valor da construção
Exemplo:
"IX - DA ATRIBUIÇÃO DE VALOR À CONSTRUÇÃO DO CONDOMÍNIO "__________"
IX-1 - A OUTORGANTE, para fins e efeitos fiscais e de registro, atribui ao custo total
da construção do CONDOMÍNIO "__________" o valor de R$ __________ (por extenso)."
m) Do registro imobiliário (Princípio da Instância)
Exemplo:
"IX - DO REGISTRO
IX-1 A OUTORGANTE autoriza o Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis

competente a proceder as averbações e registros necessários à legalização deste
instrumento relativamente à instituição e especificação de condomínio do
CONDOMÍNIO "__________", assim como de sua CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO,

49
anexando para tanto o CERTIFICADO DE CONCLUSÃO retro referido expedido pela
Prefeitura Municipal de São Paulo e a Certidão Negativa de Débitos (CND) expedida
pelo INSS sob nº __________, em __/__/____."
n) Do encerramento
Exemplo:
"_________, __ de _____________ de 20__.
OUTORGANTE:
_____________________________"
Boa sorte e bons estudos!

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Tribunais, São Paulo, 1993
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PAULA, Alexandre Sturion de – Estatuto da Cidade e o Plano Diretor Municipal – São Paulo:
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PEREIRA, Caio Mario da Silva – Condomínio e Incorporações – Rio de Janeiro: Forense, 2013
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VIANA, Marco Aurélio da Silva. Comentários à lei sobre parcelamento do solo urbano – São
Paulo: Saraiva, 1980

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Sumário

CONDOMÍNIO EDILÍCIO ...................................................................................................................... 4

4. Natureza Jurídica ............................................................................................................................... 6

6. Estrutura Material .............................................................................................................................. 9

7. Obrigações Societárias .................................................................................................................. 13

8. Obrigações Complexas .................................................................................................................. 15

9. Direitos e Deveres dos Condôminos ...................................................................................... 17

9.1. Direitos dos condôminos ............................................................................................................... 17

9.2. Dever do condômino quanto às despesas condominiais ................................................ 18

9.3. Dever do condômino por obrigações típicas ........................................................................ 20

9.4. Dever do condômino por obrigações atípicas ..................................................................... 21

9.5. Dever do condômino quanto às benfeitorias e acessões ................................................ 22

10. DA MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA ................................................................................ 23

10.2. Natureza Jurídica ............................................................................................................................. 23

10.2.2. Direito Real ..................................................................................................................................... 24

10.2.3. Direito sui generis........................................................................................................................ 24 2

10.2.4. Direito de propriedade quatridimensional ....................................................................... 25

10.5. A Multipropriedade no Brasil ..................................................................................................... 28

11. MINUTA DE INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO ............................ 30

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................................................... 51

Como o estudo do CONDOMÍNIO EDILÍCIO dentro da área

visão ampla desse novo nicho de mercado.

e direcionado para auxiliá-lo nessa jornada de aprendizado.

“Mude seus pensamentos e você mudará

(Norman Vincent Peale)

atribuindo-se a cada qual a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma, envolvida

em um condomínio pro indiviso, por meio de estrutura jurídica complexa, societária e

artigos 1.331 a 1.358, mantendo-se, porém, em vigor o que dizia respeito às

incorporações imobiliárias. Atualmente, vigora também a Lei nº 10.931, de agosto de

2004, que introduziu modificações tanto nas incorporações imobiliárias quanto no

próprio condomínio, entre outros temas.

Além do instituto (condomínio edilício) ter aplicação própria e direta, os artigos

terrenos, em matéria de propriedade imobiliária, clubes de campo e até, em certa

medida, em shoppings centers, conforme também se posicionou a I Jornada de Direito

a qual, aliás, é a nomenclatura mais pertinente, propriedade horizontal, condomínio sui

generis, propriedade em planos horizontais, condomínio por andares, condomínio de

apartamentos, propriedade de apartamentos, entre outros nomes.

condomínio privé do Direito Administrativo e que, subsidiariamente, se vale das regras

de Direito privado. Essas figuras se diferenciam na medida em que o condomínio edilício

é instituto do Direito privado, em que cada condômino é proprietário de uma cota

e terrenos, além da estrutura publicística, o proprietário possui apenas a sua unidade,

unidade autônoma, resguardando, ainda, as relações condominiais sobre as partes

insuscetíveis de utilização independente. (art. 1.331, §§ 1º e 2º, do C.C.) Temos

propriedade exclusiva individual, relação condominial e todas as relações de vizinhança

em uma mesma estrutura.

outros contratos e até, segundo recente orientação, possibilidade de registrar a

propriedade em seu nome, não sendo necessário o registro em nome de todos os

Não é possível equiparar condomínio edilício a uma universalidade de fato ou de

direito, assim como afirmar apenas que há um empréstimo de personalidade para a

prática de atos processuais. (art. 12 do CPC)

A melhor orientação é, sem sombra de dúvida, a que considera o condomínio por

relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse'. Prevalece o

texto: 'Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício'."

incorporação imobiliária, disciplinando, este, a edificação e a alienação das unidades

tipos de contrato de incorporação:

1º) construção por conta e risco do incorporador, que se compromete a vender as

unidades autônomas em prestações periódicas por preço certo;

O objetivo da constituição do condomínio é regular as relações jurídicas entre os 8

constar do ato de instituição a discriminação e a individualização das unidades, a