COT - Avaliações v044

#EXTERNO.
CONFIDENCIAL
COT – Avaliações 044
AS INFORMAÇÕES CONTIDAS NESTE DOCUMENTO TÊM SIGILO PREVISTO NO ART. 1º DA LC Nº 105/2001 E
OS TERMOS DISPOSTOS NO ART. 6.º, I, DO DECRETO 7.724/2012, QUE REGULAMENTA O ART. 22 DA LEI
12.527/2011. SÃO DE USO EXCLUSIVO DAS EMPRESAS CREDENCIADAS DE ENGENHARIA HABILITADAS NO
EDITAL CAIXA 2019
O DESCARTE DESSE DOCUMENTO DEVE SER EFETUADO POR FRAGMENTAÇÃO OU DEVOLUÇÃO AO

REMETENTE SEGUINDO REGRAS DO DECRETO Nº 7.845/2012
Caderno de
Orientações
COT-Avaliações – v044
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
E OUTROS BENS
AS INFORMAÇÕES CONTIDAS NESTE DOCUMENTO TÊM SIGILO PREVISTO NO Art. 1º da LC nº 105/2001 E SÃO DE USO EXCLUSIVO DAS EMPRESAS
CREDENCIADAS DE ENGENHARIA HABILITADAS NO EDITAL CAIXA 2019
O DESCARTE DESSE DOCUMENTO DEVE SER EFETUADO POR FRAGMENTAÇÃO OU DEVOLUÇÃO AO REMETENTE SEGUINDO REGRAS DO DECRETO Nº
7.845/2012
Vigência: 04/04/2022 1 / 37
#EXTERNO.CONFIDENCIAL
EDITAL CAIXA 2019

ENGENHARIA - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E OUTROS BENS
SUMÁRIO DA NORMA
1 OBJETIVO,6
2 DEFINIÇÕES,6
2.1 SIGLAS,6
2.2 CONCEITOS,7
3 NORMAS,11
3.1 ASPECTOS GERAIS,11
3.2 USO INTERNO,13
3.3 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS,13
3.3.1 ASPECTOS GERAIS,13
3.3.2 DOCUMENTAÇÃO PARA AVALIAÇÃO DE BENS,13
3.3.3 MODELOS DE PEÇAS TÉCNICAS,15
3.3.3.1 LAUDO DE AVALIAÇÃO, MODELO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO,15
3.3.3.2 LAUDO DE AVALIAÇÃO, MODELO COMPLETO,16
3.3.3.3 RELATÓRIO DE VALORAÇÃO,16
3.3.4 VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO,17
3.3.5 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES,17
3.3.6 METODOLOGIAS AVALIATÓRIAS,18
3.3.7 AVALIAÇÃO INTERVALAR,18
3.3.8 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA,19
3.3.9 VISTORIA,19
3.3.10 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES PERICIAIS,19
3.3.10.2 ESTABILIDADE E SOLIDEZ,20
3.3.10.3 VÍCIOS CONSTRUTIVOS GRAVES,20
3.3.10.4 HABITABILIDADE,20
3.3.11 OPERAÇÕES CAIXA QUE ENVOLVAM GARANTIA OU RECEBIMENTO EM DAÇÃO DE
PAGAMENTO,20
3.3.12 EXISTÊNCIA DE ÁREAS DE CONSTRUÇÃO NÃO-AVERBADAS OU PARCIALMENTE NÃO-
AVERBADAS,22
3.3.13 IMÓVEIS COM INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO NO SOLO OU ÁGUAS SUBTERRÂNEAS ,22
3.3.14 SISTEMAS CONSTRUTIVOS INOVADORES,23
3.3.15 UNIDADES ISOLADAS, DE USO MISTO RESIDENCIAL E NÃO -RESIDENCIAL,23
3.3.16 UNIDADES COM CARACTERÍSTICAS CONDOMINIAIS,24
3.3.17 VAGAS DE GARAGEM AUTÔNOMAS, AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES
CONDOMINIAIS, TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITÓRIOS,24
3.3.18 IMÓVEIS ADJUDICADOS, EM EXECUÇÃO JUDICIAL, EXTRAJUDICIAL OU CONTRATO SUB -
JÚDICE,24
3.3.19 AVALIAÇÕES NAS ANÁLISES DOS PEDIDOS DE ANUÊNCIA PARA REFORMAS E AMPLIAÇÕES EM
IMÓVEIS HIPOTECADOS OU ALIENADOS EM FAVOR DA CAIXA,26
3.3.20 AVALIAÇÕES DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS, NO ÂMBITO DAS ANÁLISES DO
CRÉDITO IMOBILIÁRIO E ALOCAÇÃO DE RECURSOS,26
3.3.21 AVALIAÇÃO DAS TIPOLOGIAS-PADRÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS,
USADOS PARA RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDAS DOS MUTUÁRIOS OU RECUPERAÇÃO DE
ATIVOS,28
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Vigência: 04/04/2022 2 / 37
EDITAL CAIXA 2019

3.3.22 DETERMINAÇÃO DO VALOR LOCATIVO DE MERCADO DE IMÓVEIS URBANOS, A SEREM

LOCADOS PELA CAIXA OU PELOS TRIBUNAIS, E EM OUTRAS SITUAÇÕES, ENQUADRÁVEIS
ONDE AS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL-OBJETO EXTRAPOLEM AS CARACTERÍSTICAS DA
AMOSTRA DE MERCADO POSSÍVEL,28
3.3.23 AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS PATRIMONIAIS DE USO, PARA ATUALIZAÇÃO DE
BALANÇO,29
3.3.24 AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS, PARA SEGURO,29
3.3.25 IMÓVEL A SER CONSIDERADO, PARA AVALIAÇÃO, COM CARACTERÍSTICAS INTRÍNSECAS
HIPOTÉTICAS, NÃO-CORRESPONDENTES À SUA REALIDADE (SITUAÇÃO PARADIGMA),29
3.3.26 PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES PARA TERCEIROS,30
3.3.27 AVALIAÇÕES EM MASSA E PLANTAS DE VALORES GENÉRICOS – PVG,30
3.4 ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS ,31
3.4.1 ASPECTOS GERAIS DOS ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS,31
3.4.2 DADOS REFERENCIAIS,31
3.4.3 CLASSIFICAÇÃO DOS TIPOS DE FUNDAMENTAÇÃO E METODOLOGIAS ,32
3.4.3.1 FUNDAMENTAÇÃO TIPO I – ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS, COM BASE EM ANÁLISE
COMPARATIVA SIMPLIFICADA,32
3.4.3.2 FUNDAMENTAÇÃO TIPO II – ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS, COM BASE NAS VARIAÇÕES
DOS NÍVEIS DE ESTOQUE DAS UNIDADES, EM DETERMINADA REGIÃO DE INFLUÊNCIA OU DE
UM GRUPO DE EMPREENDIMENTOS REFERENCIAIS,32
3.4.3.3 FUNDAMENTAÇÃO TIPO III – ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS, COM A REALIZAÇÃO DE
MODELO DE REGRESSÃO LINEAR CLÁSSICO OU ESPACIAL,32
3.4.3.4 AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO,33
3.4.4 RESULTADOS,33
3.4.5 PARECER – VELOCIDADE DE VENDAS,33
3.5 PADRÃO DE ASSINATURA NAS PEÇAS TÉCNICAS,34
4 PROCEDIMENTOS,34
4.1 SISTEMAS,34
4.1.1 SIOPI,34
4.1.1.6 PEDIDOS DE REVISÃO DAS PEÇAS TÉCNICAS/DEMANDAS COMPLEMENTARES ,35
4.1.2 SIGDU-4.48 E SIGDU-4.48-QP,35
4.1.3 APLICATIVO SIMIL E BANCO DE DADOS, PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ,36
4.2 USO INTERNO,37
4.2.1 USO INTERNO,37
4.2.2 ENCAMINHAMENTO DE PEÇAS TÉCNICAS, ELABORADAS POR EMPRESAS CREDENCIADAS ,37
4.3 ART – ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA E RRT – REGISTRO DE
RESPONSABILIDADE TÉCNICA,37
4.4 USO INTERNO,37
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PREFÁCIO
TÍTULO
ENGENHARIA – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E OUTROS BENS
UNIDADE GESTORA
GEHPA – GN PADROES EMPREENDIMENTOS CRITICOS
UNIDADE(S) CORRESPONSÁVEL(IS)
Não se aplica
CLASSIFICAÇÃO
Normativo Geral
PÚBLICO ALVO
Agências, CEHAN, CERIS, CESAV, CIGAD, CIHAR, GEGAD, CEPAT, GESEC, GIHAB, CEMAB, CEINF, REHAB,
CEVEN e SR.
ALTERAÇÕES EM RELAÇÃO À VERSÃO ANTERIOR

INCLUSÕES
Item 3.3.2.2.1;
No caso da avaliação ser realizada em regiões com baixa densidade de ocupação de lotes, devem ser solicitados
documentos, plantas ou croquis que caracterizem de forma inequívoca o imóvel.
RELAÇÃO COM OUTROS NORMATIVOS

AD197 Assinatura Digital em Documentos Eletrô nicos
AE044 Engenharia - Cobrança e Prestação de Serviços Realizados pelas GIHAB/REHAB
AE054 Distribuição de Serviços de Engenharia, Arquitetura e Trabalho Social no Segmento de Desenvolvimento
Urbano e Rural - Utilização do SIGDU - 4.48
AE062 Gestão da Qualidade dos Serviços Prestados pelas Empresas Credenciadas de Arquitetura, Engenharia,
Agronomia e Trabalho Social no Segmento de Desenvolvimento Urbano e Rural
AE091 Sistemas Construtivos Inovadores em Edificações - Verificação de Desempenho da Garantia
AE098 Engenharia - Análise e Acompanhamento Crédito Imobiliário - Empreendimentos
AE130 Engenharia - Análise e Acompanhamento de Crédito Imobiliário - Pessoa Física
HH200 Concessão de Crédito Imobiliário - Pessoa Física
REGULAMENTAÇÃO UTILIZADA
Carta Circular BACEN nº 3.730, de 08/10/2015;
Circular BACEN nº 3.747, de 27/02/2015;
Circular BACEN nº 3.767, de 07/10/2015;
Lei nº 5.194, de 24/12/1966;
7.845/2012
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EDITAL CAIXA 2019

Lei nº 11.483, de 31/05/2007;

Lei nº 12.378, de 31/12/2010;
NBR – ABNT nº 12.721, de 01/02/2007;
NBR – ABNT nº 13.532, de 29/12/1995, cancelada e substituída por NBR – ABNT nº 16.636-1, de 15/12/2017;
NBR – ABNT nº 14.653-1, de 30/05/2001;
NBR – ABNT nº 14.653-2, de 03/03/2011;
NBR – ABNT nº 14.653-3, de 30/06/2004;
NBR – ABNT nº 14.653-4, de 30/01/2003;
NBR – ABNT nº 14.653-5, de 05/07/2006;
NBR – ABNT nº 14.653-6, de 30/07/2008;
NBR – ABNT nº 14.653-7, de 26/03/2009;
Resolução BACEN nº 4.754, de 26/09/2019.
DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA
Não se aplica
ROTEIRO PADRÃO
Não se aplica
NORMATIVOS REVOGADOS
Não se aplica
ATENDIMENTO DE DÚVIDAS
GEHPA – GN PADROES EMPREENDIMENTOS CRITICOS
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ENGENHARIA – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E OUTROS BENS
1 OBJETIVO
1.1 Definir valores de Avaliação para imóveis e outros bens, visando subsidiar as unidades da CAIXA e/ou terceiros
em suas operações.
1.1.1 Não fazem parte do objetivo as Avaliações de joias e objetos de penhor.
1.2 Definir parâmetros de velocidade de vendas de unidades de empreendimentos imobiliários visando subsidiar as
unidades da CAIXA em suas operações.
2 DEFINIÇÕES
2.1 SIGLAS
▪ ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas;
▪ ADEMI – Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário;
▪ ART – Anotação de Responsabilidade Técnica [Engenharia];
▪ AS – Autorização de Serviço;
▪ ATTE – Atividade(s) Técnica(s) Especializada(s) [atividade terceirizável];
▪ CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo;
▪ CCA – Correspondente CAIXA AQUI;
▪ CE – Comunicação Eletrônica [documento] ou Centralizadora Nacional [estrutura CAIXA];
▪ CI – Comunicação Interna [documento] ou Centralizadora Regional [estrutura CAIXA];
▪ CONFEA – Conselho Federal de Engenharia e Agronomia;
▪ CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia;
▪ EIVV – Estimativa de Índice Velocidade de Vendas;
▪ EVV – Estudo de Velocidade de Vendas;
▪ FEBRABAN – Federação Brasileira de Bancos;
▪ FRE – Ficha Resumo do Empreendimento;
▪ INMETRO – Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial;
▪ IVV – Índice de Velocidade de Vendas;
▪ MN – Manual Normativo interno CAIXA;
▪ MO – Modelo;
▪ NBR – Norma Técnica Brasileira Revisada;
▪ NT – Nota Técnica;
▪ OF – Ofício;
▪ PDF – Portable Document Format [formato de documento portátil];
▪ PEPT – Pendência para Elaboração de Peça Técnica;
▪ PF – Pessoa Física;
▪ PFUI – Proposta de Financiamento de Unidade Isolada;
▪ PJ – Pessoa Jurídica;
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▪ PVG – Plantas de Valores Genéricos;

▪ QP – Quadro Próprio;
▪ RFFSA – Rede Ferroviária Federal Sociedade Anônima;
▪ RGI – Registro Geral de Imóveis (no Cartório de Registro de Imóveis);
▪ RRT – Registro de Responsabilidade Técnica [Arquitetura];
▪ RT – Relatório Técnico [documento] ou Responsável Técnico [profissional];
▪ SARB – Sistema de Auto Regulação Bancária;
▪ SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo;
▪ SECOVI – Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis;
▪ SIEGH/SIGDU – Sistema de Desenvolvimento Urbano e Rural;
▪ SIMIL – Sistema de Informações do Mercado Imobiliário;
▪ SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil;
▪ SINDUSCON – Sindicato das Indústrias da Construção Civil;
▪ SIOPI – Sistema de Operações Imobiliárias;
▪ SR – Superintendência de Rede;
▪ Susep – Superintendência de Seguros Privados;
▪ TRT – Termo de Responsabilidade Técnica;
▪ VV – Velocidade de Vendas;
▪ XLS – Excel Spreadsheet File [arquivo de planilha do Excel].
2.2 CONCEITOS
▪ Apensado: arquivo secundário, vinculado (anexado) a outro principal, sendo este último no padrão PDF; o arquivo
apensado pode ser de qualquer padrão, PDF ou não, e em qualquer número (um ou mais).
▪ Assinatura digital: código, anexado ou logicamente associado a um arquivo, que permite, de forma única e exclusiva,
a comprovação de sua autoria e a manutenção de sua integridade, após a certificação;
▪ Assinatura digital com referência básica: cria um arquivo eletrônico, c ontendo um documento e a assinatura
digital, anexada ou separada;
▪ Assinatura digital com referência de tempo: cria um arquivo eletrônico, contendo um documento, a assinatura
digital, anexada ou separada, e um carimbo de tempo, contendo a data e a hora em q ue este foi autenticado.
▪ Autoridade certificadora — AC: entidade que emite, renova ou revoga certificados digitais de outras AC ou de
titulares finais.
▪ Avaliação: cálculo do valor de um ou mais bens;
▪ Avaliação de bens: análise técnica, realizada por profis sional habilitado, para identificar o valor de um bem,
seus custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica
para determinada finalidade, situação e data;
▪ Avaliação de imóveis: o mesmo que Avaliação de bens;
▪ Avaliação patrimonial ou de interesse patrimonial: Avaliação de imóveis em aquisição ou locação para uso da
CAIXA, atendimento de demandas legais ou para alienação/permuta de imóveis de uso.
▪ Averbação: registro da edificação existente ou realizada sob re um terreno na matrícula deste no RGI, normalmente
com descrição da tipologia da edificação e suas áreas. em se tratando de empreendimentos, a descrição é mais
detalhada e pode abranger, adicionalmente, nos casos condominiais, as frações ideais das unida des autônomas.
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▪ Características do imóvel: peculiaridades ligadas ao próprio imóvel;

▪ Características intrínsecas: aspectos inerentes ao próprio imóvel, ao seu terreno, a exemplo da área,
dimensões, posição, confrontações, assim como às benfeitorias nele exi stentes, a exemplo do partido
arquitetônico, padrão de acabamento, conservação, área, divisão interna;
▪ Características extrínsecas: aspectos não-intrínsecos ao imóvel, ligados ao logradouro, bairro, cidade, enfim,
à região, assim como ao contexto em que se insere, em termos, por exemplo, de mercado, economia,
legislação.
▪ CCA — Correspondente CAIXA AQUI: empresa contratada pela CAIXA para prestar serviços à comunidade em seu
nome, com critérios estabelecidos pelo Banco.
▪ Categoria: casa (e correlatos, ex.: village), apartamento (e correlatos, ex.: aparthotel, flat, kit, loft), loja, sala
comercial (e correlatos, ex.: pavimentos comerciais), lote, gleba, vaga de garagem, prédio, galpão etc.
▪ Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel no RGI: documento (livr o ou ficha) emitido pelo Cartório de Registro
de Imóveis, contendo o histórico do imóvel desde o seu registro inicial, abrangendo, por exemplo, descrição (em
termos, principalmente, de endereço e metragem, seus proprietários...), averbações e/ou alterações de edificações,
ações reais e pessoais reipersecutórias, hipotecas, alienações fiduciárias, cadeia dominial, ônus e alterações físicas
ou de endereço do bem.
▪ Dano(s) físico(s) de imóvel: dano constatado no imóvel, decorrente de vícios construtivos, da açã o ou omissão
humana, por exemplo, em relação à manutenção preventiva ou corretiva, de agentes da natureza, entre outros, que
afete o imóvel todo ou parte dele.
▪ Especificação da Avaliação: classificação da Avaliação quanto à fundamentação e precisão;
▪ Grau de fundamentação: é função do aprofundamento do trabalho avaliatório, da metodologia empregada e da
confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais utilizados;
▪ Grau de Fundamentação I: menor grau de aprofundamento;
▪ Grau de Fundamentação II: grau médio de aprofundamento, padrão para Avaliação de imóveis urbanos;
▪ Grau de Fundamentação III: grau de aprofundamento máximo.
▪ Grau de precisão: é estabelecido quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro numa Avaliaç ão.
▪ Estabilidade e solidez: integridade estrutural, com ausência de risco de colapso.
▪ Habitabilidade: condições mínimas de segurança quanto à solidez, salubridade, funcionalidade e conforto da
construção.
▪ Habite-se: documento, expedido pela Prefeitura local ou órgão competente, que atesta a condição de regularidade
do imóvel, liberando a edificação recém construída ou reformada para uso, inclusive não -habitacional, se for o caso.
▪ ICP-Brasil — Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileiras: instituída para ga rantir a autenticidade, a integridade e
a validade jurídica de documentos em forma eletrônica, das aplicações de suporte e das aplicações habilitadas que
utilizem assinaturas digitais, bem como a realização de transações eletrônicas seguras.
▪ Imóvel/casa geminada: tipo de construção simétrica, que une duas ou mais habitações, compartilhando, entre elas,
o telhado e parte da estrutura.
▪ Imóvel multifamiliar: unidade habitacional em um mesmo lote, com única matrícula, entradas distintas e medidores
d’água e energia elétrica separados.
▪ Imóveis rurais: vide Unidade > Unidades Rurais.
▪ Imóveis urbanos e bens correlatos urbanos: são aqueles localizados em zona urbana definida por Lei Municipal e
que são destinados e com vocação para uso urbano.
▪ Inovação tecnológica: material, componente ou sistema construtivo, aplicado ao processo de produção do edifício,
que incorpora diferencial tecnológico, resultante de atividades de pesquisa, em relação aos correspondentes pré -
existentes no mercado.
▪ Intervalo: subconjunto dos números reais (no caso da CAIXA, valores monetários);
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▪ Intervalo de confiança: intervalo de valores, derivado da estatística inferencial, dentro do qual está contido o
parâmetro populacional, com determinada confiança;
▪ Intervalo de valores admissíveis: faixa de valores aceitáveis em torno do valor de Avaliação, definível pelo
avaliador, conforme preconiza a NBR – ABNT nº 14.653, partes 1 e 2, e MN AE023.
▪ Laudo: relatório, contendo parecer técnico resultante de exame ou Avaliação objetiva, sobre determinado assu nto;
▪ Laudo de Avaliação: relatório técnico, elaborado por profissional habilitado, em conformidade com as normas
vigentes, para avaliar determinado bem;
▪ Laudo modelo Completo: contém, de forma descritiva, consubstanciada, os requisitos previstos pela NBR
nº 14.653 em suas partes 1 e 2, com as informações suficientes para o seu entendimento e a definição do
valor do bem; incluídos todos os anexos previstos na referida Norma: documentação dominial, relatório
fotográfico, plantas, identificação dos dados de mercado, memória de cálculo ou relatórios com a memória
de cálculo emitidos pelos programas computacionais utilizados;
▪ Laudo modelo Simplificado de Uso Restrito: contém, de forma resumida, os requisitos necessários para
seu entendimento e definição do valor do bem, e não tem validade para outras finalidades, além daquela
nele especificada ou exibição para terceiros.
▪ Luvas: importância que o locador ou sublocador antecipadamente exige ou recebe de inquilinos, em geral,
reservadamente, para assinatura ou transferência do contrato de locação, além do aluguel nominal periódico, a
título de remuneração do ponto comercial.
▪ Macromodelo: modelo de regressão com a maior abrangência possível e que possa ser utilizado para realização de
Avaliações.
▪ Matrícula no RGI — Registro Geral de Imóveis: é resultante da ação de documentar a descrição do imóvel em um
livro ou ficha do Cartório de Registro de Imóveis, em termos, principalmente, de endereço e metragem, seus
proprietários e os sucessivos registros e averbações, que informam transações, hipotecas, ônus e alterações físicas
ou de endereço do bem.
▪ Memorial de incorporação: acervo documental do registro da incorporação em condomínio no RGI.
▪ Monitoramento de trabalhos de Avaliação: conforme definido no MN AE062;
▪ Monitor: profissional responsável pelo monitoramento, conforme definido no MN AE062.
▪ Parecer técnico — PA: documento, fornecido sob forma de relatório, contendo esclarecimento técnico, emitido por
profissional do quadro ou credenciado, sobre assunto de sua especialidade, eventualmente, em complemento a
trabalho anterior.
▪ Pavimentação definitiva: tratamento permanente da superfície, para regularização do piso e conservação da base,
feito com asfalto, concreto, paralelepípedo, peças intertravadas de concreto e /ou outros elementos, que configurem
uma solução adequada para tráfego e sejam as práticas adotadas pelo Município em suas vias públicas.
▪ Profissional: arquiteto ou engenheiro, responsável pela análise técnica de engenharia e/ou acompanhamento de
obra, podendo ser pertencente ao quadro próprio da carreira profissional da CAIXA ou Responsável Técnico de
Empresa Credenciada;
▪ Profissional do quadro [próprio]: engenheiros e arquitetos do quadro de empregados da CAIXA, chamadas de
“carreiras profissionais”;
▪ Profissional habilitado: pessoa física e/ou jurídica, prestadora de serviço de engenharia, arquitetura ou trabalho
social, legalmente habilitada, com registro válido em órgãos legais competentes, quando for o caso (não há
exigência para sociólogos e pedagogos), para exercício da profissão.
▪ Relatório [técnico]: descrição escrita e objetiva de fatos, acontecimentos ou atividades, mediante pesquisas ou
experiências quanto à questão em pauta, seguida de análise rigorosa, com o objetivo de tirar conclusões ou tomar
decisões;
▪ Relatório de Valoração: relatório emitido por profissionais do quadro próprio, com o objetivo de atribuir valor
aos imóveis pelo processo de Valoração;
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▪ Relatório de Vistoria: peça técnica, abrangendo o conteúdo do Laudo de Avaliação, exceto os tó picos afetos à
definição do valor do imóvel, como metodologia, grau de fundamentação, grau de precisão, diagnóstico ou
percepção de mercado, valor de Avaliação;
▪ Relatório do modelo de regressão: anexo do Laudo modelo Simplificado de Uso Restrito, gerado no formato
PDF, contendo, ao menos, os resultados estatísticos, tabela de dados e projeções de valores;
▪ Relatório Fotográfico: registro documental gráfico, que ilustra o estágio da obra, com fotografias internas e
externas referentes ao imóvel avaliando, bem como uma selfie do avaliador (inserida exclusivamente nos
arquivos do SIMIL), em tamanho e definição suficientes para sua boa visualização;
▪ Relatório LIC: documentação sobre Levantamento de Indícios de Contaminação, orientada pelo
SARB14/Febraban.
▪ Revisionamento: processo realizado por engenheiro, arquiteto, agrônomo ou assistente de projetos sociais/técnico
social do quadro próprio da CAIXA, conforme definido no MN AE062;
▪ Revisor: profissional responsável pelo revisionamento.
▪ SIMIL — Sistema de Informações do Mercado Imobiliário: software desenvolvido pela CAIXA, para
geração/preenchimento de Laudo de Avaliação, Relatório de Vistoria, Ficha de Pesquisa e Banco de Dados para
fins de Avaliação de imóveis, Laudo de Análise do PFUI.
▪ Sistema construtivo: conjunto de materiais, técnicas, componentes e elementos empregados em determinada obra
da Construção Civil;
▪ Sistema construtivo convencional: emprega material, componente e/ou processo convencional ou consagrado
já normalizado ou regulado em uma instância pública, seja federal, estadual ou municipal, restrito à sua
jurisdição ou por órgão normativo oficial;
▪ Sistema construtivo inovador: apresenta intervenção ou construção de edificação com utilização, total ou
parcial, de material, componente ou processo construtivo não-convencional ou inovador, que incorpora uma
nova concepção e representa uma alternativa à tecnologia convencional, que não seja objeto de Norma
Brasileira prescritiva e não tenha tradição de uso no território nacional, e deve ser previamente autorizado,
conforme procedimentos definidos no MN AE091;
▪ Sistema construtivo tradicional: executado com tecnologia não -normalizada e de uso consagrado.
▪ Triagem: conforme definido no MN AE054;
▪ Unidade: propriedade pela qual um objeto não pode se dividir em outro menor sem perder parte de sua essência,
identidade ou destruir-se;
▪ Unidade autônoma: imóvel pertencente a um empreendimento, condomínio ou prédio e que possui matrícula
individualizada;
▪ Unidade em prédio: unidade imobiliária autônoma, pertencente a empreendimento vertical;
▪ Unidade isolada: edificação de uso comercial ou residencial unifamiliar, não integrante de
conjunto/agrupamento de edificações, seja em loteamento ou condomínio;
▪ Unidades assemelhadas: unidades de mesma tipologia (a exemplo de casas, apartamentos, salas e lotes),
localizadas no mesmo prédio, condomínio ou conjunto habitacional (ou contíguos);
▪ Unidades rurais: UH isoladas, produzidas em lotes e/ou glebas rurais ou um complexo de unidades
habitacionais sob a forma de “vilas rurais” e/ou “aglomerados rurais”, a exemplo dos assentamentos rurais ou
vilas agrícolas.
▪ Validação: rotina definida conforme MN AE062.
▪ Valoração: rotina que consiste na realização da vistoria do imóvel pelo profissional credenciado e na determinaçã o
de seu valor (valoração) pelo profissional arquiteto ou engenheiro do quadro da CAIXA.
▪ Valor: é o preço, o custo, o montante, a estimativa em dinheiro de um objeto, um bem ou um serviço, em função de
sua capacidade de ser negociado (comprado ou vendido) no mercado;
▪ Valor arbitrado: valor pontual, adotado como resultado da Avaliação, dentro dos limites do campo de arbítrio
estabelecido;
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▪ Valor de Avaliação: valor que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da Avaliação,
correspondendo ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita;
▪ Valor central ou Valor final: o mesmo que Valor de Avaliação;
▪ Intervalo de Valores Admissíveis ou Faixa de valores aceitáveis: trecho de variação percentual, em torno
do valor central de Avaliação, cujo valor numérico pode variar, mas é, usualmente, estipulado em 80%.
▪ Valor de liquidação forçada: quantia auferível pela comercialização de um bem, na hipótese de uma venda
compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo merca do;
▪ Valor de mercado: corresponde à quantia mais provável pela qual se compra ou vende voluntaria e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente;
▪ Valor venal de mercado: valor de mercado para compra/venda, que co rresponde à quantia mais provável
pela qual se compra/vende um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente;
▪ Valor locativo de mercado: valor de mercado para locação, que corresponde à quantia mais provável pela
qual se aluga um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
▪ Vícios construtivos: anomalias, defeitos ou danos oriundos da concepção e elaboração dos projetos e seus
elementos técnicos, de falhas na execução da construção e, ainda, da qualidade e e scolha dos materiais, tornando-
a, no todo ou em parte, imprópria para o fim a que se destina ou reduzindo o seu valor patrimonial;
▪ Vícios construtivos graves: são aqueles que afetam o imóvel todo ou parte dele, prejudicando sua estabilidade
e/ou solidez.
3 NORMAS
3.1 ASPECTOS GERAIS

3.1.1 Conforme Lei nº 5.194, de 24/12/1966 e Lei nº 12.378, de 31/12/2010, a realização dos trabalhos de Avaliação
de imóveis e outros bens constitui atribuição dos profissionais habilitados e capacitados de nível superior, com
registro no CREA ou no CAU, que podem ser do quadro próprio de empregados ou de Empresas Credenciadas.
3.1.2 Os trabalhos são realizados para subsidiar produtos, programas, operações e processos da CAIXA, bem como
prestar serviços a terceiros.
3.1.3 Os trabalhos de Avaliação, Estudos de Velocidade de Vendas, Bancos de Dados e informações referentes são
protegidos por sigilo comercial, conforme os termos dispostos no art. 6º, inciso I, do Decreto nº 7.724, de 16/05/2012,
que regulamenta o art. 22, da Lei nº 12.527, de 18/11/2011.
3.1.4 Os trabalhos de Avaliação e Estudos de Velocidade de Vendas, quando realizados por Empresas Credenciadas,
são controlados pelos profissionais do quadro próprio de empregados, por processos de Validação, Monitoramento,
Revisionamento ou Triagem no SIOPI.
3.1.5 Todos os trabalhos, demandados pelas GIHAB/CIHAR/CEHAN ou GEHPA às Empresas Credenciadas, são
monitorados pelos profissionais do quadro próprio, conforme previsto no MN AE062.
3.1.5.1 Mesmo os trabalhos que, pelo seu conjunto, não sejam afetos à arquitetura ou engen haria civil, são
monitorados pelos profissionais do quadro de empregados na gestão das atividades das credenciadas, na condição
de representantes técnicos da CAIXA, como o são.
3.1.5.1.1 Nestes casos, são analisados, ao menos, os aspectos identificados também nas Avaliações afetas à
arquitetura e engenharia civil, bem como outros, para os quais os profissionais do quadro próprio possuam
capacitação para monitorar.
3.1.5.1.2 Por exemplo, nas Avaliações de imóveis rurais, arquitetos e engenheiros monitoram, dentre outros aspec tos,
o atendimento do objeto, o tratamento estatístico empregado, a forma de apresentação do Laudo e o atendimento
aos requisitos formais, exigidos pela CAIXA.
3.1.6 CCA e unidades CAIXA, em geral, podem demandar Avaliações para definição do Valor de Compra e Ve nda de
imóveis urbanos, que se enquadrem no grupo da Atividade A-401, diretamente às Empresas Credenciadas, conforme
MN AE044, no universo das seguintes operações:
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▪ Financiamento de unidades imobiliárias;

▪ Empréstimo com garantia imobiliária;
▪ Renegociação de dívida;
▪ Recuperação de ativos próprios ou de terceiros, execução extrajudicial, imóvel adjudicado, execução judicial ou
contrato sub-júdice.
3.1.6.1 Estas Avaliações são revisionadas/validadas, conforme previsto no MN AE062, ou ainda valoradas, exceto
quando não demandas pelas GIHAB/CIHAR/CEHAN ou GEHPA.
3.1.6.2 As Avaliações que, embora sejam demandáveis diretamente às Empresas Credenciadas, possuírem
destacada complexidade, atipicidade ou importância, inclusive em termos de risco da operação a que se destinam,
podem ser demandadas às GIHAB/CIHAR/CEHAN, por decisão das unidades responsáveis.
3.1.7 Os Estudos de Velocidade de Vendas de empreendimentos imobiliários são providenciados pelas CIHAR ou
CEHAN exclusivamente.
3.1.8 As GIHAB providenciam as Avaliações de imóveis que não se enquadrem no grupo da Atividade A-401, conforme
MN AE044, e as Avaliações em geral, nos seguintes casos:
▪ Avaliações patrimoniais ou de interesse patrimonial;
▪ Análises de empreendimentos;
▪ Análises dos pedidos de autorização para reformas de imóveis hipotecado s ou alienados;
▪ Avaliações em geral, que visem a definição de valores que não sejam de compra e venda, como é o caso daquelas
para fins de seguro ou locativas;
▪ Avaliações diretamente para entidades externas, no âmbito da prestação serviços de Avaliação, qu e não inclui
aquelas dos processos da EMGEA de imóveis do grupo da Atividade A-401, conforme MN AE044;
▪ Controle das Avaliações realizadas pelas Empresas Credenciadas;
▪ Avaliações para Instituições de Crédito (Circular CAIXA nº 147, de 17/08/1998);
▪ Avaliações das tipologias (unidades-padrão tipo) de empreendimentos usados, por solicitação das CEMAB, CEVEN,
CESAV/RJ e CESAV/BU, GESEC ou CEPAT.
3.1.8.1 Os Estudos de Velocidade de Vendas são demandados às CIHAR ou CEHAN pelas CERIS ou SR.
3.1.8.2 As Avaliações são iniciadas pelas GIHAB após atendidos os requisitos obrigatórios referentes à
documentação necessária, recolhimento de tarifas, quando for o caso, ou autorização para realizar as Avaliações nas
condições estabelecidas pela GIHAB e facilitação do acesso às dependências d o imóvel, quando este for
imprescindível.
3.1.8.3 As GIHAB providenciam, em suas regiões de abrangência, quaisquer trabalhos de Avaliação e, as CIHAR ou
CEHAN, os Estudos de Velocidade de Vendas, seja por iniciativa própria ou, obrigatoriamente, nos casos previsto s
no item 3.1.6.
3.1.9 A GEHPA possui a prerrogativa de providenciar quaisquer trabalhos de Avaliação e Estudos de Velocidade de
Vendas em caráter extraordinário, ou demandar às GIHAB/CIHAR/CEHAN que os façam.
3.1.9.1 A GEHPA não se responsabiliza pelos trabalhos providenciados pelas GIHAB/CIHAR/CEHAN, ainda que a ela
os tenha demandado ou a eles venha a ter acesso.
3.1.10 Não podem ser fornecidas cópias dos Laudos de Avaliação ou Pareceres de Velocidade de Vendas a clientes
ou agentes externos à CAIXA, exceto nos seguintes casos:
▪ Quando autorizado pela GEHPA, respaldada neste Normativo ou em Parecer do Jurídico;
▪ Avaliações para entidades ou clientes externos, contratantes do serviço de Avaliação de Imóveis, prestado pela
CAIXA, conforme previsto no MN AE044.
3.1.10.1 Nos casos de pedidos via Lei de Acesso à Informação, os laudos são disponibilizados conforme termos
dispostos no art. 6º, I, do Decreto 7.724/2012, que regulamenta o art. 22 da Lei 12.527/2011, e devem ser entregues
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com as devidas tarjas em quaisquer dados pessoais, seja dos clientes, do(s) emitentes(s) do laudo, de pessoas por
ventura citados nas “Informações Complementares”, bem como no modelo estatístico (equação de regressão).
3.1.11 Não havendo concordância quanto ao conteúdo do Laudo, com ênfase para o resul tado da Avaliação, seja por
parte do Cliente ou da Unidade Demandante, pode-se solicitar a revisão da Avaliação, nos moldes previstos no item
4.3.
3.2 USO INTERNO

3.2.1 Uso interno da CAIXA
3.3 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
3.3.1 ASPECTOS GERAIS

3.3.1.1 Para que o imóvel-objeto possa ser avaliado, são necessárias condições e subsídios q ue permitam o avaliador
o localize/identifique e o caracterize suficientemente.
3.3.1.2 Todos os trabalhos de Avaliação CAIXA são elaborados em conformidade com o grupo de normas NBR –
ABNT nº 14.653, partes 1 a 7, de 30/05/2001 e subsequentes, e com as prescriçõe s deste Normativo.
3.3.1.3 Caso haja a necessidade de emissão de um Parecer Técnico sobre Avaliação, o avaliador faz uma adaptação
da estrutura tipo Completo, com alteração do título, eliminação dos tópicos não -aplicáveis e/ou dispensáveis e outras
adaptações, que sejam necessárias.
3.3.1.4 Sempre que o estado de conservação do imóvel for enquadrado como ruim, o Laudo é justificado.
3.3.1.5 Todas as benfeitorias acessórias relevantes são descritas no Laudo, tais como muros divisórios, de
fechamento ou contenção, com as características dos materiais de que são constituídos.
3.3.1.6 As Unidades CAIXA Demandantes, assim como as entidades externas solicitantes, definem o objeto,
finalidade e objetivo das Avaliações em suas demandas.
3.3.1.7 As prescrições a seguir se aplicam para Avaliações de imóveis urbanos e, naquilo que couber, às de imóveis
rurais e outros bens.
3.3.2 DOCUMENTAÇÃO PARA AVALIAÇÃO DE BENS

3.3.2.1 As unidades CAIXA, CCA e contratantes externos demandantes fornecem a documentação para a Avaliação
dos imóveis, bem como permitem o acesso do avaliador às dependências dos imóveis.
3.3.2.1.1 A documentação básica para realização das Avaliações de imóveis é a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula
dos imóveis no RGI.
3.3.2.1.2 O demandante da Avaliação, sob sua responsabilidade, providencia para que a Certidão de Inteiro Teor da
Matrícula no RGI seja tão recente quanto possível.
3.3.2.1.3 Para Avaliações nas operações de crédito imobiliário individual pessoa física (MN HH200), modalidade
aquisição de terreno e construção, observa-se também as prescrições a este respeito, constantes no M N AE130.
3.3.2.1.4 O avaliador não se responsabilizará por possíveis implicações das averbações no registro do imóvel, que
tenham sido realizadas posteriormente à emissão da certidão fornecida.
3.3.2.1.5 Para Avaliações nas operações de crédito imobiliário individual pessoa f ísica, modalidade aquisição de
imóvel novo, o demandante providencia:
▪ Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do imóvel-objeto do financiamento, individualizada e atual, ou Certidão de
Inteiro Teor da Matrícula-Mãe, com identificação de todas as unidades do condomínio;
▪ ART/RRT/TRT do projeto legal, aprovado pelos órgãos competentes (projeto legal, conforme NBR – ABNT nº 13.532,
de 29/12/1995, cancelada e substituída por NBR – ABNT nº 16.636-1, de 15/12/2017);
▪ ART/RRT/TRT de execução de obra;
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▪ Declaração de Execução de Elementos Construtivos e Qualificação ou Certificação do Mate rial de Construção –

exclusivamente quando a tipologia do imóvel for casa nova – Apensado
AE023_(IX)_DeclExecElemConstrutivosEQualCertMaterial.
3.3.2.1.5.1 Os técnicos de edificações, emitentes do TRT, podem projetar e dirigir edificações de até 80 m² de área
construída, que não constituam conjuntos residenciais.
3.3.2.1.6 Para Avaliações nas operações de alocação de recursos, o demandante providencia:
▪ FRE – Ficha Resumo do Empreendimento;
▪ Matrícula do imóvel, com averbação do Habite -se ou documento equivalente, ou protocolo junto ao RI (matrícula-
mãe ou das unidades);
▪ Quadros I e II da NBR – ABNT nº 12.721, de 01/02/2007;
▪ ART/RRT de acessibilidade, em caso de utilização de recurso FGTS/Programa Casa Verde e Amarela;
▪ Declaração de Execução de Elementos Construtivos e Qualificação ou Certificação do Material de Construção -
exclusivamente quando a tipologia do imóvel for casa nova – Apensado
AE023_(IX)_DeclExecElemConstrutivosEQualCertMaterial.
3.3.2.2 Quando a documentação básica não contiver informações suficientes à realização do trabal ho de Avaliação,
são solicitados, aos demandantes, projetos, memoriais descritivos, carnês de IPTU, quadros da NBR – ABNT nº
12.721, de 01/02/2007, e outros documentos complementares necessários.
3.3.2.2.1 Nas situações de regiões com baixa densidade de ocupação de lotes, devem ser solicitados documentos,
plantas ou croquis que caracterizem de forma inequívoca os lotes e UH que serão objeto do trabalho de avaliação.
3.3.2.3 Na Avaliação de unidades residenciais ou comerciais em prédios condominiais, quando constatada a
existência física de vagas de garagem não -autônomas associadas às unidades avaliadas, sem que haja vinculação
das vagas às unidades principais explicitamente nas Certidões de matrícula, são necessário s outros documentos
comprobatórios da vinculação, como Convenção de Condomínio, Memorial de Incorporação ou Certidão de Inteiro
Teor da Matrícula do Terreno, contendo a averbação do Memorial de Incorporação.
3.3.2.4 Para as Avaliações realizadas no âmbito do Fundo Contingente da antiga RFFSA, tal como previsto na Lei nº
11.483, de 31/05/2007, quando não for possível comprovar a dominialidade de imóvel oriundo da extinta rede
ferroviária, a União pode transferir a posse do imóvel ao adquirente para posterior regular ização, perante o Cartório
de Registro de Imóveis.
3.3.2.4.1 Nesse sentido, em algumas situações, nos casos em que a Certidão de matrícula do imóvel -objeto não está
disponível, a Avaliação pode ser realizada com base em outros documentos e subsídios, que permitam o avaliador
identificar, localizar e suficientemente caracterizar os imóveis.
3.3.2.5 Tratando-se de imóveis adjudicados, em contrato sub-júdice ou execução judicial ou extrajudicial, as Unidades
Demandantes fornecem, além da Certidão de Matrícula, cópias do Laudo da última Avaliação realizada e da última
Avaliação feita com vistoria interna, que podem ser coincidentes, além de outros documentos disponíveis, tais como
projetos e croquis, que possam servir como subsídio na caracterização interna do imóvel, na hipótese da não -
viabilidade de vistoria interna do mesmo.
3.3.2.5.1 Para a Avaliação de unidades adjudicadas, em contrato sub -júdice ou execução judicial ou extrajudicial em
empreendimentos prontos, ainda sem matrícula individualizada, admite -se o uso da Matrícula-Mãe do
empreendimento acrescido do Memorial de Incorporação, que descreva a unidade -objeto suficientemente.
3.3.2.6 As Empresas Credenciadas podem solicitar documentação complementar ou esc larecimentos pela PEPT do
SIOPI diretamente às unidades CAIXA ou CCA demandantes.
3.3.2.6.1 As orientações para utilização desta ferramenta se encontram no informativo GEHPA 1001/2019 – PEPT –
Pendência Elaboração de Peça Técnica, no SIOPI, ou em Manual do Usuário, Tutorial PEPT.PDF, no SIMIL.
3.3.2.6.2 Para as demandas realizadas fora do SIOPI, as Empresas Credenciadas utilizam o Apensado
AE023_(V)_PEPT, e encaminham à Unidade Demandante por e-mail.
3.3.2.7 Verificada divergência entre o endereço constante na documentação do imóvel e o apurado pelo avaliador por
ocasião da vistoria, a Avaliação somente será concluída e o imóvel aceito como garantia se o avaliador estiver
convicto que a documentação se refere ao imóvel avaliando, e justificar essa percepção no Laudo.
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3.3.2.7.1 O imóvel é identificado no Laudo invariavelmente por seu endereço verificado no local.
3.3.2.7.2 Quando aplicado o modelo de Laudo Simplificado de Uso Restrito, utiliza -se o campo Registro de
Divergências Entre a Realidade do Imóvel e a Documentação para consignar tal discrepância de endereços.
3.3.3 MODELOS DE PEÇAS TÉCNICAS
3.3.3.1 LAUDO DE AVALIAÇÃO, MODELO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO

3.3.3.1.1 Laudo Simplificado de Uso Restrito é aquele que contém as informações suficientes para o seu
entendimento de forma resumida.
3.3.3.1.2 Os Laudos de Avaliação Simplificados de Uso Restrito são gerados pelo sistema SIMIL – Apensado
AE023_(VI)_SIMIL-EstruturacaoLaudoSimplificado.
3.3.3.1.3 O modelo de Laudo Simplificado de Uso Restrito é utilizado nas seguintes Avaliações, para os imóveis do
grupo desta atividade, conforme o MN AE044:
▪ Operações de aquisição de unidades imobiliárias;
▪ Renegociação de dívida de financiamentos habitacionais;
▪ Recuperação de ativos próprios ou de terceiros, execução extrajudicial, imóveis adjudicados, execução judicial ou
contrato sub-júdice;
▪ Operações da área comercial;
▪ Análises dos pedidos de autorização para reformas em imóveis hipotecados ou alienados;
▪ Opcionalmente, em Avaliações das análises de empreendimentos;
▪ Opcionalmente, em Avaliações patrimoniais para atualização de balanço, conforme de scrito no item 3.3.23;
▪ Avaliação de imóveis funcionais;
▪ Avaliação para seguro, cujo objetivo seja a definição do valor venal de mercado;
▪ Avaliações para Instituições de Crédito (cf. Circular CAIXA nº 147, de 17/08/1998).
3.3.3.1.4 As Avaliações de imóveis na Atividade A-401, conforme MN AE044, apresentáveis por Laudos modelo
Simplificado de Uso Restrito, que sejam de destacada complexidade ou atipicidade, podem ser enquadradas na
Atividade A-402 por decisão das GIHAB, com todas as suas implicações, seja de prazo, custo, monitoramento e
apresentação por Laudo de Avaliação Modelo Completo.
3.3.3.1.5 Quando for utilizado tratamento de dados de mercado por regressão linear múltipla, a equação de regressão
e os atributos do imóvel avaliando utilizados para a simulação do valor constam no Laudo Simplificado de Uso
Restrito.
3.3.3.1.6 Os anexos ao formulário eletrônico no SIMIL abrangem, no mínimo:
▪ Documentação do imóvel;
▪ Relatórios do modelo de regressão em formato PDF, contendo, pelo menos, os resultados estatísticos, tabela de
dados e projeções de valores;
▪ Podem também ser anexados os arquivos dos modelos de regressão, a critério das GIHAB;
▪ Outros documentos circunstanciais, conforme item 3.3.2.
3.3.3.1.7 Os Laudos Simplificados de Uso Restritos para fornecimento em papel são gerados em 2 (duas) vias ou
uma única, quando se destinarem ao sistema SIOPI ou fornecimento em m eio digital.
3.3.3.1.8 O Relatório Fotográfico que compõe o laudo de avaliação abrange, pelo menos 6 (seis) fotografias, internas
e externas, referentes ao imóvel avaliando, em tamanho e definição suficientes para a sua boa visualização.
3.3.3.1.8.1 As 6 (seis) fotografias mínimas contemplam, pelo menos, o logradouro, fachada principal e aspectos
internos do imóvel.
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3.3.3.1.8.2 Em se tratando de imóvel em condomínio, são necessárias, pelo menos, 2 (duas) fotografias referentes
às instalações condominiais.
3.3.3.1.8.3 É obrigatório o registro de uma selfie do avaliador em frente ao imóvel avaliando, que deve ser incluída
nos arquivos fotográficos do Simil, não sendo necessário compor o relatório fotográfico do Laudo de Avaliação.
3.3.3.2 LAUDO DE AVALIAÇÃO, MODELO COMPLETO

3.3.3.2.1 Laudo de Avaliação Modelo Completo é o que contém todas as informações necessárias de forma descritiva,
consubstanciada, detalhada, com todos os anexos exigidos ou necessários.
3.3.3.2.2 Os Laudos de Avaliação Modelo Completo são gerados pelo sistema SIMIL.
3.3.3.2.3 Para as Avaliações de imóveis urbanos pelo método comparativo direto de dados de mercado com a
utilização de regressão linear múltipla, adota-se como padrão de capa de Laudo e padrão de Laudo modelo completo
os constantes no Apensado AE023_(I)_CapaLaudoCompleto-QuadroCAIXA, Apensado
AE023_(II)_CapaLaudoCompleto-Credenciados e Apensado AE023_(III)_EstruturacaoLaudoCompleto.
3.3.3.2.3.1 Para as demais situações, são feitas adaptações aos referidos padrões que sejam indispensáveis em
função, por exemplo, de outra metodologia empregada, da natureza e quantitativo dos bens abrangidos, assim como
de prescrições constantes nas partes específicas da NBR – ABNT nº 14.653, de 30/05/2001 e subsequentes.
3.3.3.2.4 O Modelo de Laudo Completo é utilizado nas seguintes Avaliações:
▪ Ordinariamente, nas Avaliações de imóveis não enquadráveis no grupo da Atividade A-401, conforme MN AE044;
▪ Avaliações patrimoniais ou de interesse patrimonial, sendo que, nas Avaliações para fins de balanço, admite -se o
uso do Laudo Simplificado de Uso Restrito, quando comportar, conforme descrito no item 3.3.23;
▪ Opcionalmente, em Avaliações de análises de empreendimentos imobiliários;
▪ Avaliações das tipologias-padrão de empreendimentos usados;
▪ Avaliações na prestação de serviços para terceiros demandados pelas GIHAB, exceto nas Avaliações para
Instituições de Crédito (cf. Circular CAIXA nº 147, de 17/08/1998);
▪ Demandas judiciais de um modo geral, exceto as relacionadas a operações de empréstimos ou financiamento nas
quais sua originação tenha sido realizada por Avaliações com emissão de Laudo Simplificado de Uso Re strito.
▪ Para fins de seguro, exceto os casos em que o objetivo for a definição do Valor Venal para imóvel pertencente ao
grupo da Atividade A-401, conforme MN AE044;
▪ Avaliações técnico-econômicas, assim identificadas aquelas utilizando o método da capitali zação da renda;
▪ Imóveis rurais;
▪ Máquinas e equipamentos;
▪ Instalações industriais;
▪ Áreas florestais;
▪ Sítios históricos;
▪ Jazidas;
▪ Outras situações não previstas, sob a responsabilidade das GIHAB.
3.3.3.2.4.1 Nas situações acima citadas, mesmo quando utilizado, opcionalm ente, o modelo de Laudo Simplificado
de Uso Restrito, nos casos admitidos, serão inseridos todos os anexos exigidos ou necessários, tais como os
Relatórios do Modelo de Regressão, documentação do imóvel, documento pelo qual foi solicitada a Avaliação,
relatório da AS, tabela de dados de mercado, tabela demonstrativa dos enquadramentos quanto à precisão e
fundamentação, croquis de localização, memória de cálculo, dentre outros não citados, porém exigidos, pela NBR –
ABNT nº 14.653-2, de 03/03/2011.
3.3.3.3 RELATÓRIO DE VALORAÇÃO
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3.3.3.3.1 A Valoração de imóveis consiste na realização da vistoria do imóvel pelo profissional credenciado, e na
determinação de seu valor (valoração) pelo profissional arquiteto ou engenheiro do quadro próprio da CAIXA.
3.3.3.3.2 A rotina se aplica aos serviços de Avaliação de imóveis provenientes do grupo de atividades terceirizáveis
A-401 (código de sistema A-412 ou A-418).
3.3.3.3.3 São elaboradas duas peças técnicas no SIMIL: o Relatório de Vistoria, emitido pelo credenciado, e o
Relatório de Valoração, emitido pelo profissional da CAIXA, conforme modelos disponíveis no Apensado
AE023_(VI)_SIMIL-EstruturacaoLaudoSimplificado.
3.3.3.3.4 Não há corresponsabilidade entre os profissionais de cada peça técnica.
3.3.3.3.5 As demandas de Relatório de Vistoria são feitas via SIOPI (atividade A-412), de acordo com os parâmetros
estabelecidos pela GIHAB.
3.3.3.3.6 As GIHAB determinam as regiões de abrangência do processo de valoração por faixa de CEP, de acordo
com a disponibilidade de modelos estatísticos e quantidade de demandas.
3.3.3.3.7 Para cada faixa de CEP, são definidos os atributos de parametrização no sistema SIOPI, referentes a:
▪ Tipo e Categoria do Imóvel;
▪ Tipo de construção;
▪ Data Início e Data Fim de Vigência.
3.3.3.3.8 O Relatório de Valoração é realizado com base das informações obtidas no documento denom inado
Características Físicas, em formato XLS (Excel), conforme Apensado AE023_(VIII)_CaracteristicasFisicas, incluído
no SIOPI, e que contém a classificação dos atributos referentes às variáveis utilizadas no modelo estatístico de
regressão linear da região.
3.3.3.3.9 O gestor da unidade de Avaliação da GIHAB consulta as Autorizações de Serviço de Engenharia
diariamente, cujas situações de demanda encontram-se com status Vistoria Concluída.
3.3.3.3.10 Após Monitoramento do Relatório de Vistoria, ou seja, após solicitar as retificações pertinentes, caso
necessário, a GIHAB elabora o Relatório de Valoração e conclui a demanda no SIOPI, buscando coerência entre o
parecer do aceite de garantia entre peça técnica e sistema.
3.3.3.3.11 O processo de Valoração ocorre no SIOPI e seus procedimentos operacionais estão disponíveis no arquivo
Tutorial_SIOPI_Valoracao_imoveis.zip, no endereço: http://www.gehpa.mz.caixa/Creden/TSP.php, ou na tela inicial
do SIOPI, em “ACESSO RÁPIDO”, “Informativos”, “Consultar”, Gestor: GEHPA, “Itens Vigentes na Data”, inserir a
data atual.
3.3.4 VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO

3.3.4.1 Do ponto de vista técnico, o Laudo de Avaliação tem validade para a data de referência nele constante.
3.3.4.2 Administrativamente, pelos gestores de cada produto, programa ou operação, a CAIXA define o prazo de
validade dos Laudos de Avaliação.
3.3.5 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES

3.3.5.1 As Avaliações são especificadas quanto a sua fundamentação e a sua precisão.
3.3.5.2 Os trabalhos de Avaliação de imóveis urbanos são elaborados com o objetivo de atingir o Grau de
Fundamentação II, admitido, no entanto, o Grau I, sendo desnecessário que se busque, em princípio, o Grau III.
3.3.5.3 Quando for requisitado que se busque o Grau III, a Avaliação é tratada de maneira diferenciada, inclusive no
que tange ao cálculo do valor de remuneração às Empre sas Credenciadas e de seu custo e valor de cobrança junto
a terceiros, quando for o caso.
3.3.5.4 Nas situações em que se comprove impossibilidade de atingir, ao menos, o Grau I de fundamentação, por
motivos alheios à vontade do avaliador, desde que com anuência da GIHAB, o trabalho não é classificado quanto à
fundamentação, consignada tal situação no Laudo de Avaliação.
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3.3.6 METODOLOGIAS AVALIATÓRIAS

3.3.6.1 A metodologia avaliatória adotada é função basicamente da natureza do bem avaliando, da finalidade da
Avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações subsidiárias obtidas.
3.3.6.2 Como regra, utiliza-se o método comparativo direto de dados de mercado para Avaliação.
3.3.6.3 A adoção de outra metodologia é sempre justificada nos Laudos de Avaliação e somente admitida com a
anuência da GIHAB.
3.3.6.4 Nas Avaliações onde a metodologia adotada envolva a determinação do custo de reedição ou reprodução de
benfeitorias, são utilizadas as informações do SINAPI prioritariamente, quando aplicáveis.
3.3.7 AVALIAÇÃO INTERVALAR

3.3.7.1 Indica-se a Faixa de Valores Admissíveis em torno do Valor Final nas seguintes situações:
▪ Avaliações patrimoniais ou de interesse patrimonial, demandadas pelas CEINF;
▪ Avaliações nas análises de empreendimentos do crédito imobiliário (MN AE098);
▪ Avaliações solicitadas pela GESEC, CEPAT, CIGAD, CESAV/RJ e CEAV/BU, CEMAB, CESEC, CEVEN;
▪ Quando solicitado formalmente pelas Unidades Demandantes.
3.3.7.1.1 A Faixa de Valores Admissíveis em torno do Valor Final é chamada de Intervalo de Valores Admissíveis.
3.3.7.1.2 Entre as Avaliações patrimoniais não são apresentados Intervalo de Valores Admissíveis quando a
finalidade for balanço ou atualização de balanço patrimonial.
3.3.7.1.3 Nas avaliações patrimoniais utilizando método Evolutivo de avaliação aplica -se o intervalo de valores do
terreno ao intervalor de valor do Laudo de avaliação.
3.3.7.2 Não são fornecidos Intervalo de Valores Admissíveis nas Avaliações para entidades externas demandadas
pela GIHAB, no âmbito da prestação de serviços para terceiros.
3.3.7.3 Quando for adotada a Estimativa de Tendência Central c omo Valor de Avaliação, o Intervalo de Valores
Admissíveis fica limitado ao Intervalo de Confiança de 80% para a Estimativa de Tendência Central e ao Campo de
Arbítrio, simultaneamente.
3.3.7.4 Quando for fixado Valor de Avaliação dentro do Campo de Arbítrio, não coincidente com a Estimativa de
Tendência Central, o Intervalo de Valores Admissíveis fica limitado ao Campo de Arbítrio e ao intervalo em torno do
Valor Arbitrado, simultaneamente, com amplitude percentual igual à do Intervalo de Confiança de 80% para a
Estimativa de Tendência Central.
3.3.7.5 Algumas possibilidades, na definição do Intervalo de Valores Admissíveis, estão ilustradas no Apensado
AE023_(IV)_IntervaloValoresAdmissiveis.
3.3.7.6 A adoção de valores de referência diferentes do Valor de Avaliação, mesmo que den tro do Intervalo de Valores
Admissíveis, é de responsabilidade das áreas destinatárias/usuárias das Avaliações.
3.3.7.7 Para propostas de aquisição de imóveis novos de quaisquer fontes de recursos, inclusive aqueles vinculados
a empreendimentos avaliados como Alocação de Recursos e também para imóveis usados exclusivamente com fonte
de recursos SBPE, o Valor de Avaliação a ser registrado nos Laudos independentemente do código de atividade de
engenharia, observa a ordem de prioridade abaixo estabelecida:
▪ O Valor de Compra e Venda no SIOPI ou Valor de Venda proposto na FRE, sempre que este estiver inserido no
Intervalo de Confiança, limitado a 5% (o que for menor);
▪ Os limites superiores do Intervalo de Confiança ou 5%, o que for menor, sempre que o Valor de Compra e Venda
no SIOPI ou Valor de Venda proposto na FRE estiver acima do Intervalo de Confiança;
▪ Os limites inferiores do Intervalo de Confiança ou 5%, sempre que o Valor de Compra e Venda no SIOPI ou Valor
de Venda proposto na FRE estiver abaixo do Intervalo de Confiança.
3.3.7.7.1 Para propostas de concessão de crédito – pessoa física, considera-se proposta passível de financiamento
com origem de recurso SBPE quando as situações a seguir ocorrerem simultaneamente:
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▪ Quando o Valor de Compra e Venda declarado no cadastro do imóvel no SIOPI for superior ao valor limite para
enquadramento da operação no Programa Casa Verde e Amarela;
▪ Declarado no campo Motivo da Solicitação do SIOPI que a proposta tem o SBPE como origem de recurso prevista.
3.3.7.7.2 Para propostas enquadradas como Alocação de Recursos, considera-se proposta passível de financiamento
com origem de recurso SBPE, quando:
▪ O Valor de Venda proposto na FRE for superior ao v alor limite para enquadramento da operação no Programa Casa
Verde e Amarela.
3.3.8 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

3.3.8.1 O Valor de Liquidação Forçada é identificado como valor presente de um fluxo de caixa, descontado ao custo
de oportunidade do proprietário do bem.
3.3.8.2 O horizonte do fluxo de caixa corresponde ao prazo esperado de absorção do bem pelo mercado em condições
normais, inclusive de preço.
3.3.8.3 A receita com a venda do bem é alocada no último período do fluxo de caixa e corresponde ao Valor de
Mercado do bem em condições normais, identificado pelo avaliador.
3.3.8.4 As despesas correspondentes aos custos de manutenção (vigilância, água, energia elétrica, cotas
condominiais), vendas frustradas (licitações e gerenciamento), impostos e outras despesas, o prazo esperado de
comercialização e o custo de oportunidade são, em princípio, de responsabilidade das Unidades CAIXA Demandantes
ou dos contratantes externos, quando for o caso.
3.3.9 VISTORIA
3.3.9.1 Como regra geral, o imóvel avaliando é vistoriado externa e internamente, porém deve -se considerar as
seguintes situações.
3.3.9.1.1 Para imóveis adjudicados, item 3.3.18, em renegociação de dívidas, item 3.3.21, e eventualmente nas
situações de avaliação paradigma, item 3.3.25, em que a vistoria interna não seja possível, a vistoria externa deverá
ser de acordo as possibilidades:
3.3.9.1.1.1 Fotos externas do próprio imóvel, e com da selfie do avaliador em frente ao imóvel.
3.3.9.1.1.2 Em situações de imóveis localizados em regiões dominadas por organizações criminosas, ou outras que
impeçam o acesso pacífico ao avaliando, recomendamos inserir fotos para identificação do bem, utilizando
ferramentas alternativas (foto de satélite, mapas etc. ) constando a seguinte informação no campo Observações:
“Avaliação realizada em situação paradigma, com base no Laudo anterior ou outros subsídios, em decorrência de
impedimento de vistoria por domínio de organizações criminosas ou acesso impossibilitado”.
3.3.9.1.2 Não tendo sido possível a vistoria interna do imóvel, por falha ou culpa do interessado, e esta for
imprescindível, caracteriza-se Vistoria Infrutífera, sendo o Laudo, nestes casos, concluído sem atribuição de valor
(valor zerado); porém, com a caracterização possível do imóvel, além de fotos externas.
3.3.9.1.2.1 Consigna-se, no Laudo, os horários de chegada e saída do avaliador no local do imóvel e, se possível,
também nome e telefone de pessoa que possa atestar o fato.
3.3.9.2 Para vistoria com hora marcada, o avaliador espera, no mínimo, 30 (trinta) minutos, para, então, configurar o
não-comparecimento do interessado ao local do imóvel.
3.3.9.3 Nas demandas enquadradas no código de sistema A-412, os avaliadores credenciados realizam as vistorias,
emitem os Relatórios de Vistoria, e os avaliadores do quadro atribuem valor aos imóveis emitindo os Relatórios de
Valoração, ambos elaborados no SIMIL.
3.3.10 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES PERICIAIS

3.3.10.1 Os atestes da existência de estabilidade, solidez, condições de habitabilidade, ausência de vícios
construtivos graves e outros danos somente são consignados nas Avaliações de interesse da CAIXA, ou seja, não
são consignados nas Avaliações para terceiros, demandadas pel as GIHAB ou GEHPA.
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3.3.10.2 ESTABILIDADE E SOLIDEZ

3.3.10.2.1 A existência de estabilidade e solidez está atrelada à integridade estrutural dos imóveis, assim como a
falta de estabilidade e solidez decorre da existência de comprometimento de elementos tais como fundações,
estruturas, alvenarias estruturais e muros de arrimo, que possam ensejar riscos de desabamento das edificações.
3.3.10.3 VÍCIOS CONSTRUTIVOS GRAVES

3.3.10.3.1 Uma vez identificada a existência de vícios construtivos graves, estes são descritos no Laudo de Avaliação
e contemplados em termos de Relatório Fotográfico.
3.3.10.3.2 Vícios construtivos considerados graves motivam a não aceitação do imóvel como garantia, quando for o
caso.
3.3.10.4 HABITABILIDADE
3.3.10.4.1 Habitabilidade pressupõe a existência de condições de conforto, salubridade, segurança, de imed iata
ocupação e utilização do imóvel para o fim a que se destina, seja residencial, comercial ou outros.
3.3.10.4.2 Não havendo outras restrições, a falta de habitabilidade não enseja, necessariamente, a não -aceitação do
imóvel como garantia, conforme descrito no item 3.3.11.7.
3.3.11 OPERAÇÕES CAIXA QUE ENVOLVAM GARANTIA OU RECEBIMENTO EM DAÇÃO DE PAGAMENTO

3.3.11.1 Nas Avaliações em operações da CAIXA que envolvam garantia imobiliária ou recebimento de imóveis em
dação de pagamento, o avaliador manifesta-se conclusivamente sobre a possibilidade de aceitação do imóvel como
garantia, sob aspectos físicos e de mercado.
3.3.11.2 Sempre que a manifestação for contrária à aceitação do imóvel como garantia , o avaliador consigna
justificativa no Laudo de Avaliação.
3.3.11.3 Os Laudos não podem conter condicionantes para que o imóvel possa ser aceito como garantia e o avaliador
manifesta-se conclusivamente sobre esta questão.
3.3.11.4 A manifestação técnica, quanto à aceitação do imóvel como garantia, não tem a finalidade, por si só, de
definir o enquadramento ou aprovação do imóvel em um determinado programa ou op eração; neste contexto, a
decisão final fica a cargo do operador do programa, à luz dos respectivos normativos.
3.3.11.5 Emite-se manifestação contrária à aceitação como garantia de imóveis:
▪ Em situação restritiva grave quanto a sua comercialização;
▪ Com comprometimento de suas condições físicas, falta de estabilidade e solidez, com risco de colapso/desabamento
total ou parcial, com vícios de construção graves, que estejam sujeitos a risco de deslizamento ou desmoronamento;
▪ Sujeitos a enchentes ou alagamentos;
▪ Com perspectiva de desapropriação;
▪ Com contaminação ou indícios de contaminação;
▪ Que sejam postos de combustíveis;
▪ Que possuam edificações totalmente não-averbadas e sejam considerados como um todo, para efeito de Avaliação;
▪ Que não atendam aos requisitos mínimos estabelecidos pela CAIXA, conforme Apensado
AE023_(VII)_RequisitosMinimosCreditoPF;
▪ Com divergências entre as características do terreno, constatadas na vistoria, e as constantes na matrícula do RGI
correspondente;
▪ Que não possuam infraestrutura mínima estabelecida;
▪ Que não constituam unidades autônomas, por serem fração de terreno, ou que estejam edificados e façam parte de
um todo, sem que tenham sido desmembrados ou individualizados;
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▪ Produzidos por sistema construtivo tradicional ou inovador sem a anuência da GIHAB, que procede conforme MN
AE091;
▪ Com outras restrições graves constatadas.
3.3.11.5.1 Mesmo havendo a manifestação contrária à aceitação do imóvel como garantia, em princípio, o mesmo é
avaliado, exceto imóveis com indícios de contaminação, como previsto no item 3.3.13, nos casos de fração de terreno
ou imóvel não desmembrados ou individualizados, que não constituam unidades autônomas, conforme item 3.3.16, e
havendo divergência entre as características do terreno constatadas na vistoria e as constantes na matrícula do RGI
correspondente, também segundo item 3.3.16.
3.3.11.5.2 Considera-se infraestrutura mínima, para aceitação de um imóvel como garantia, a existência de via de
acesso ao imóvel, solução para abastecimento de água, solução para esgotamento sanitário e pluvial, redes de
energia elétrica e iluminação pública.
3.3.11.5.2.1 Além da infraestrutura mínima, no Crédito Imobiliário Pessoa Física são exigidas as prescrições
constantes no Apensado AE023_(VII)_RequisitosMinimosCreditoPF.
3.3.11.5.3 O imóvel que contenha frações ou edificações não desmembradas ou individualizadas pode ser aceito
como garantia, desde que seja considerado como um todo, para efeito de Avaliação.
3.3.11.6 Em se tratando de Avaliação de unidade imobiliária, nos processos de financiamento à construção individual,
demandados pelas Agências ou CCA, o avaliador verifica, para fins de garantia, o atendimento às Condições Mínimas,
constantes no Apensado AE023_(VII)_RequisitosMinimosCreditoPF, além das orientações contidas no MN AE130.
3.3.11.6.1 O não-atendimento das prescrições ou Condições Mínimas enseja manifestação contrária à aceitação do
imóvel como garantia, com citação dos itens que não foram atendidos no Laudo.
3.3.11.7 Em se tratando de imóvel novo que esteja sendo entregue sem acabamento interno, no todo ou em parte,
ou de imóvel em reforma interna sem seus acabamentos internos ou de parte deles, mesmo não havendo condi ções
de habitabilidade e inexistindo outras restrições à aceitação do imóvel como garantia, é atestada a possibilidade de
aceitação do imóvel como garantia.
3.3.11.8 Tendo sido constatadas divergências entre as reais características do terreno e a descrição de terr eno
constante na matrícula do RGI, é desaconselhada a aceitação do imóvel como garantia.
3.3.11.8.1 Não são restritivas à aceitação do imóvel como garantia e são desconsideradas, para efeito de Avaliação,
as alterações sofridas, em termos de abrangência do terreno, q ue possam ser revertidas sem comprometimento do
imóvel, a exemplo de avanços em áreas públicas ou terrenos adjacentes.
3.3.11.9 Em se tratando de Avaliações de instalações industriais , assim como de máquinas e equipamentos,
determina-se, para fins de garantia, o valor de desmonte dos bens, que corresponde à soma do valor do imóvel como
um todo, envolvendo terreno e benfeitorias, com o valor apurável com a venda das máquinas, equipamentos e
instalações, no estado em que se encontram.
3.3.11.10 Não há manifestação sobre a possibilidade de aceitação do imóvel como garantia nas Avaliações para
terceiros demandadas pela GIHAB, Avaliações de cunho ou de interesse patrimonial, Avaliações para seguro e outras
Avaliações, que não envolvam ou possam envolver operações com garantia imobi liária.
3.3.11.11 Constituem requisitos para que, especificamente, as propriedades rurais possam ser aceitas como garantia,
dentre outros:
▪ Possuir georreferenciamento dos limites e confrontações, aprovado pelo INCRA e averbado em Matrícula ;
▪ Possuir Reserva Legal averbada na Matrícula, conforme o novo Código Florestal Brasileiro, ou o CAR – Cadastro
Ambiental Rural, com a situação de cadastro Ativo;
▪ Manter exploração para fins rurais (agricultura, pecuária, silvicultura, agroindústria, lazer e turismo, dentre outras
atividades) ou possuir vocação urbana;
▪ Não possuir ocupações irregulares ou invasões;
▪ Não se localizar em sítios arqueológicos ou áreas de proteção permanente;
▪ Não estar ocupada por comunidades de etnias com proteção legal.
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3.3.11.12 Quando o imóvel for rural por destinação e urbano por vocação, a Avaliação deve ser realizada,
preferencialmente, por um engenheiro civil ou arquiteto, com a participação de um engenheiro agrônomo, para
verificação dos aspectos inerentes à condição de imóvel rural (ambiental, fundiária , florestal, legal, dentre outras).
3.3.12 EXISTÊNCIA DE ÁREAS DE CONSTRUÇÃO NÃO-AVERBADAS OU PARCIALMENTE NÃO-

AVERBADAS
3.3.12.1 Em se tratando de edificação com a área parcialmente não -averbada, para efeito de Avaliação, considera -
se, em princípio, as áreas efetivamente existentes, isto é, terreno e construção total (áreas averbadas e não -
averbadas) e o imóvel, se não houver outras restrições, é passível de aceitação como garantia.
3.3.12.1.1 A Avaliação contempla, se for o caso, o efeito desvalorizante da existência de áreas de co nstrução não-
averbadas.
3.3.12.2 O imóvel não pode ser aceito como garantia se possuir área construída não -averbada que, pelas suas
especificidades, o sujeite a uma intervenção, autuação ou embargo, principalmente pela administração condominial
ou pelo poder público, de acordo com legislação local ou federal.
3.3.12.3 Se a Matrícula no RGI contiver a averbação da existência de construção, porém, sem a caracterização do
imóvel, inclusive em termos de área construída averbada, pelo menos, em princípio, o imóvel é descrito e av aliado,
como se toda a área construída estivesse averbada.
3.3.12.4 Quando o demandante necessitar, eventualmente, em função do programa, além da Avaliação do imóvel
como um todo, de atribuir valor para a parte averbada, esta Avaliação é demandada junto à GIHAB, co m a devida
orientação.
3.3.12.4.1 O atendimento do pleito fica condicionado à possibilidade de identificação e suficiente caracterização da
parte de construção averbada.
3.3.12.5 Para imóveis com área construída totalmente não-averbada, a Avaliação determina o valor para o im óvel
como um todo e outro para o terreno como se vazio estivesse, e o aceite da garantia fica condicionado a que a
diferença entre os valores total e do terreno seja menor que 50% do valor do terreno.
3.3.12.5.1 Para imóveis com área construída totalmente não-averbadas, o valor de referência para a garantia é o do
terreno; porém, a construção é descrita no Laudo de Avaliação.
3.3.13 IMÓVEIS COM INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO NO SOLO OU ÁGUAS SUBTERRÂNEAS

3.3.13.1 Se forem constatados indícios de contaminação no solo ou águas subterrâneas, tal fato é relatado no Laudo
de Avaliação ou no Relatório de Vistoria, é apontada a impossibilidade de aceitação do imóvel como garantia e
apontado valor nulo, quando tratar-se de Laudo de Avaliação.
3.3.13.2 Constituem indícios de contaminação do solo ou águas subterrâneas, definido conforme
SARB14/FEBRABAN (principalmente a montante), no presente ou passado, a ocorrência de fatores no imóvel,
condomínio ou entorno, como:
▪ Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto;
▪ Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento;
▪ Produtos químicos armazenados em recipientes como bombonas, tambores ou sacos;
▪ Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação ou ocorrência de animais mortos, gosto
ou cheiro estranho na água;
▪ Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível;
▪ Indústria potencialmente poluidora de qualquer natureza;
▪ Mineradora, infraestrutura ferroviária ou portuária;
▪ Posto de gasolina, de lavagem ou de lubrificação de veículos;
▪ Tanque de combustível;
▪ Oficina mecânica, troca de óleo, garagens de ônibus ou caminhões, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria;
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▪ Bota-fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério;

▪ Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas,
herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes e outras substâncias tóxicas;
▪ Endereço constante de lista pública de áreas contaminadas, publicadas por órgão ambiental responsável pelo
controle de poluição a exemplo da CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, PMSP/SP.
3.3.13.2.1 A SARB14/FEBRABAN está no link http://www.autorregulacaobancaria.com.br/pagina/17/16/pt-
br/normativos.
3.3.13.2.2 A análise do entorno do imóvel fica dispensada nas Avaliações de unidades em prédio (apartamentos,
salas comerciais, lojas em prédio, vagas de garagem etc.), bem como de casas e lotes residenciais unifamiliare s.
3.3.13.3 A apresentação de licenciamento ambiental válido ou a apresentação de declaração por órgão ambiental de
que o imóvel não consta ou constou em lista pública de áreas contaminadas não implica, necessariamente, na
inexistência de contaminação do solo ou águas subterrâneas; porém, constitui importante elemento subsidiário à
análise conclusiva pela GIHAB.
3.3.13.4 O avaliador emite o LIC – Levantamento de Indícios de Contaminação para as Avaliações providenciadas ou
demandadas pela GIHAB, exceto as Avaliações de unidades em prédio de um modo geral (apartamentos, salas
comerciais, lojas em prédio, vagas de garagem etc.), bem como de casas e lotes residenciais unifamiliares.
3.3.13.4.1 O modelo e procedimentos para elaboração do Relatório LIC – Levantamento de Indícios de Contaminação
são os constantes da SARB14/FEBRABAN.
3.3.13.4.2 O LIC é remunerado conforme Atividade G-417.
3.3.13.5 Uma vez apontada a existência de indícios de contaminação e a impossibilidade de aceitação do imóvel
como garantia, havendo a contestação formal por parte do Cliente, Ag ência ou CCA, tal contestação é encaminhada
à GIHAB para análise e providências a serem realizadas pela CAIXA, com custo, sempre que possível, para o Cliente,
se este concordar, ou mesmo providenciadas pelo próprio Cliente, se assim o desejar, como estudos técnicos
complementares de Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória, conforme NBR – ABNT nº 15.515, partes 1 e
2, de 18/07/2007 e subsequentes.
3.3.13.5.1 A Caixa fornece o Guia Caixa de Sustentabilidade Ambiental – Avaliação Ambiental de Terrenos com
Potencial de Contaminação, contendo alguns subsídios para a realização e apresentação do Levantamento Básico e
da Investigação Confirmatória, no link a seguir:
▪ http://www.caixa.gov.br/Downloads/desenvolvimento-urbano-gestao-ambiental/GuiaCAIXA_web.pdf
3.3.13.5.2 Caso fique comprovada a existência de contaminação do solo ou águas subterrâneas, o imóvel somente é
aceito como garantia após passar por remediação e monitoramento, e for declarado Imóvel Reabilitado para o Uso,
pelo órgão ambiental competente.
3.3.13.5.3 Caso a GIHAB conclua pela inexistência de passivo ambiental, o imóvel pode ser aceito como garantia.
3.3.14 SISTEMAS CONSTRUTIVOS INOVADORES

3.3.14.1 Para que o imóvel edificado por sistema construtivo inovador possa ser aceito como garantia, é necessário
consultar a GIHAB de vinculação, que procede conforme o MN AE091.
3.3.14.2 Imóveis edificados por sistema construtivo tradicional, cuja tecnologia não é normalizada, não são aceitos
como garantia; porém, seu uso é consagrado, exceto os casos previstos no MN AE091.
3.3.14.3 Em qualquer hipótese, o imóvel é avaliado normalmente, sempre que possível, pelo método comparativo
direto de dados de mercado, ou outro método previsto na NBR – ABNT nº 14.653-1, de 30/05/2001, e NBR – ABNT
nº 14.653-2, de 03/03/2011, desde que com anuência da GIHAB.
3.3.15 UNIDADES ISOLADAS, DE USO MISTO RESIDENCIAL E NÃO-RESIDENCIAL

3.3.15.1 Para as unidades isoladas de uso misto, ou seja, aquelas nas quais coexistem partes de uso residencial e
não-residencial, as Avaliações, em princípio, contemplam as áreas efetivamente existentes, isto é, o terreno e
construção total (partes residencial e não-residencial).
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3.3.15.2 O Laudo contempla a descrição, em separado, das partes residencial e não -residencial, inclusive em termos
de área.
3.3.15.3 Quando a unidade demandante CAIXA necessitar, eventualmente, em função do Programa, que a Avaliação
do imóvel considere apenas a parcela de uso residencial, a solicitação é feita nos moldes previstos no item 3.3.25,
por caracterizar situação paradigma cujo objeto de Avaliação não corresponde à realidade do imóvel como um todo.
3.3.15.3.1 O atendimento do pleito fica condicionado à possibilidade de identificação e suficiente caracterização da
parte de uso residencial.
3.3.16 UNIDADES COM CARACTERÍSTICAS CONDOMINIAIS

3.3.16.1 Havendo multiplicidade de unidades em um mesmo terreno, sem que haja a instituição de condomínio, o
Laudo aponta esta situação, descreve detalhadamente as unidades e a Avaliação abrange o imóvel como um todo.
3.3.16.2 Não havendo restrições graves, com ênfase para as previstas no item 3.3.11.6, o imóvel, como um todo,
pode ser aceito como garantia.
3.3.16.3 As unidades edificadas sobre o terreno, por não constituírem unidades autônomas, não podem ser avaliadas
e nem tão pouco aceitas como garantia individualmente.
3.3.17 VAGAS DE GARAGEM AUTÔNOMAS, AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES

CONDOMINIAIS, TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITÓRIOS
3.3.17.1 Para as Avaliações de unidades condominiais, como apartamentos, escritórios e, eventualmente, lojas,
conjuntamente com vagas de garagem autônomas, no âmbito de uma mesma operação, são fornecidas as Certidões
de Matrícula para todas as unidades abrangidas, ou seja, para a unidade principal e vagas de garagem autônomas.
3.3.17.2 A Avaliação é materializada em um único Laudo, contendo a identificação de todas as unidades abrangidas;
por exemplo: apartamento 403 e vagas de garagem 15 e 17.
3.3.17.3 No quadro de áreas do SIMIL, as áreas privativas das vagas são lançadas como Privativas Descontínuas e
as áreas comuns das vagas são somadas à área comum da unidade principal.
3.3.17.4 Nas operações de aquisição de unidades residenciais condomini ais, normalmente apartamentos, onde as
vagas de garagem sejam autônomas e todos os proprietários de apartamentos assemelhados possuam vaga(s) de
garagem em determinadas proporções, a Avaliação abrange, em princípio, além do apartamento, as vagas(s) de
garagem em número compatível com os demais apartamentos.
3.3.17.4.1 Quando esse requisito não for atendido, o avaliador solicita à Unidade Demandante que inclua a(s) vaga(s)
de garagem na operação, para que o imóvel possa ser avaliado.
3.3.17.4.1.1 Caso a GIHAB entenda que a ausência ou insuficiência de vagas não compromete a liquidez do imóvel
principal e que existem, no segmento de mercado em questão, elementos comparativos que possibilitem a Avaliação
sem utilização do Campo de Arbítrio para tal, a GIHAB pode autorizar a realização da Avaliação nestas condições.
3.3.17.5 As vagas de garagem e box/depósitos não-autônomas vinculadas são abrangidas nas Avaliações de
unidades condominiais como apartamentos, escritórios e, eventualmente, lojas, desde que identificadas fisicamente
por ocasião da vistoria e apareçam registradas documentalmente de forma explícita, seja nas Certidões de Matrícula
ou em outros documentos complementares, como Convenção de Condomínio ou Memorial de Incorporação.
3.3.17.5.1 Quando identificada, por ocasião da vistoria, a existência de vagas de garagem vinculadas ao apartamento
ou escritório, e estas vagas não apareçam explicitamente na Certidão de Matrícula, solicita -se documentação
complementar comprobatória à Unidade Demandante, para que o imóvel possa ser avaliado.
3.3.18 IMÓVEIS ADJUDICADOS, EM EXECUÇÃO JUDICIAL, EXTRAJUDICIAL OU CONTRATO SUB -JÚDICE

3.3.18.1 Nessas situações, as Unidades Demandantes fornecem, sempre que possível, além da Certidão de
Matrícula, cópia do último Laudo de Avaliação com definição de valor e do Laudo da última Avaliaçã o realizada com
vistoria interna, que podem ser coincidentes, além de outros documentos disponíveis, tais como projetos e croquis,
que possam servir como subsídio na caracterização interna do imóvel, na hipótese de não se conseguir vistoriá -lo
internamente.
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3.3.18.1.1 As Unidades Demandantes fornecem, sempre que possível, as chaves para acesso aos imóveis e
comunicam o local para sua retirada às Empresas Credenciadas.
3.3.18.2 As Avaliações em questão, quando pertencentes aos grupos da Atividades A-401 ou A-402, são demandadas
pelas unidades detentoras das operações, com ênfase para as CEMAB, CEPAT, CEVEN, CESAV/RJ e CESAV/BU ou
CIGAD, pelo SIOPI ou SIEGH, conforme procedimentos descritos nos itens 4.1.1 e 4.1.2.
3.3.18.3 As Avaliações de imóveis, neste contexto, contemplam as influências inerentes, normalmente
desvalorizantes, seja em função da situação legal ou dominial diferenciadas do estado de ocupação, além de outros
aspectos.
3.3.18.3.1 Não sendo possível traduzir esta influência pelo Modelo de Regressão, o avaliador utiliza -se do Campo de
Arbítrio, tal como previsto na NBR – ABNT nº 14.653-2, de 03/03/2011.
3.3.18.4 Quando as Avaliações forem demandadas pelas CEMAB, CEPAT ou CEVEN, além do Valor Final, ou seja,
do Valor de Avaliação, indica-se a Faixa de Valores Admissíveis também.
3.3.18.5 As Avaliações de empreendimentos, representados pelas suas unidades -padrão tipo, são providenciadas
apenas pelas GIHAB, e apresentadas por Laudo modelo Completo.
3.3.18.6 O avaliador informa no Laudo, sempre que possível, se o imóvel está ocupado ou não, sua forma de
ocupação (cliente, inquilino, ex-mutuário, invasor, entre outros), nome e telefone de contato do ocupa nte.
3.3.18.7 Não sendo possível a vistoria interna, o avaliador caracteriza o imóvel -objeto por situação paradigma, com
base na vistoria externa, em Laudos de Avaliação anteriores, em aspectos internos de imóveis assemelhados e outros
subsídios disponíveis.
3.3.18.7.1 Consigna-se no campo Informações Complementares:
▪ Data e horário da visita e o motivo da não-realização de vistoria interna;
▪ Tratar-se de Avaliação com base em situação paradigma e quais foram os subsídios adotados para caracterização
do objeto avaliado, nos aspectos que dependiam da vistoria interna.
3.3.18.7.1.1 Para imóveis inseridos em condomínios, preenche-se, obrigatoriamente a taxa de condomínio, na aba
Empreendimentos, além de registrar-se, em Informações Complementares, o nome da administradora/síndico do
condomínio, com respectivo telefone de contato.
3.3.18.7.2 Aspectos como o estado de conservação interno, existência de vícios construtivos, estabilidade e solidez
e condições de habitabilidade também são inferidos, com base nos subsídios disponíveis.
3.3.18.7.2.1 Quando não se dispuser de subsídios suficientes para a formação de convicção a este respeito, e não
havendo indícios em contrário, os imóveis são considerados com estado regular de conservação, sem vícios
construtivos graves, com estabilidade, solidez e condições de habitabilida de.
3.3.18.7.3 Não se adotam aspectos documentais que aparentemente não correspondam à realidade verificada do
imóvel como subsídios.
3.3.18.7.4 A manifestação quanto à garantia, nessas situações, segue as mesmas orientações descritas a respeito,
e é baseada nas condições gerais da situação paradigma.
3.3.18.7.5 Mesmo não sendo possível a vistoria interna, os registros fotográficos externos do imóvel -objeto compõem
o Laudo de Avaliação invariavelmente, atendendo ao item item 3.3.9.1.
3.3.18.7.6 Para a definição da Avaliação do Imóvel, deve-se considerar as seguintes situações:
3.3.18.7.6.1 Sendo possível uma mínima caracterização do imóvel por situação paradigma, com informações que
possibilitem a execução do serviço, deve-se informar o valor avaliado no Laudo de Avaliação;
3.3.18.7.6.2 Caso ocorra insuficiência ou deficiência de subsídios, deve ser descrita a informação que impossibilitou
a avaliação do imóvel ou negação de garantia, assim o Laudo de Avaliação é gerado e entregue sem Valor de
Avaliação, com a devida justificativa
3.3.18.8 Caso se trate de renegociação de dívidas ou em outras situações em que há o interesse do mutuário
envolvido, vale a regra geral, que prevê a obrigatoriedade da vistoria interna do imóvel, para que a Avaliação possa
ser realizada.
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3.3.18.9 Caso se trate de renegociação de dívidas e execução do imóvel e se constate indícios de contaminação, a
Avaliação é ser realizada em situação paradigma (considerando o imóvel como não contaminado), constando a
seguinte informação no campo Observações: “Avaliação realizada em situação paradigma, considerando o imóvel
livre de contaminação e sem mensurar a influência de possíveis custos de remediação do imóvel e/ou seu entorno”.
3.3.18.9.1 O documento LIC é entregue junto com o Laudo de Avaliação e há negativa na manifestação da garantia,
exceto para as operações de renegociação, casos nos quais o imóvel já se constitua garantia da CAIXA.
3.3.18.10 Caso se trate de renegociação de dívidas e execução do imóvel, nas situações de impedimento de vistoria,
conforme item 3.3.9.1.1, a Avaliação é feita em situação paradigma.
3.3.18.11 Registra-se o número do contrato a ser renegociado no Laudo de Avaliação, o qual deve ser enviado pelas
Unidades Demandantes, de modo que o Laudo é restrito à renegociação deste contrato.
3.3.19 AVALIAÇÕES NAS ANÁLISES DOS PEDIDOS DE ANUÊNCIA PARA REFORMAS E AMPLIAÇÕES EM
IMÓVEIS HIPOTECADOS OU ALIENADOS EM FAVOR DA CAIXA
3.3.19.1 Nas análises dos pedidos de anuência, feitos por mutuários junto à CAIXA, para que eles possam
empreender reformas em imóveis hipotecados ou alienados, são providenciadas as seguintes Avaliações pelas
GIHAB, a partir de demandas de outras unidades CAIXA:
▪ Avaliação do imóvel considerado hipoteticamente reformado, de acordo com o projeto arquitetônico e memorial
descritivo apresentados;
▪ Acessoriamente, no mesmo Laudo de Avaliação, é descrito e avaliado o imóvel na pior condição de valor que venha
a assumir durante a intervenção, eventualmente, com demolição ou comprometimento de parte ou de toda a
edificação e outras benfeitorias.
3.3.19.2 O Laudo de Avaliação faz parte integrante da análise como um todo, que pode abranger outros aspectos
técnicos que afetem ou possam afetar a garantia, e pode ser materializada em forma de Laudo de Análise ou Parecer
Técnico, a ser encaminhado à Unidade Demandante.
3.3.19.3 As referidas Avaliações são realizadas ou monitoradas por profissionais do quadro das GIHAB e os Laudos
de Avaliação são gerados pelo sistema SIMIL.
3.3.20 AVALIAÇÕES DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS, NO ÂMBITO DAS ANÁLISES DO

CRÉDITO IMOBILIÁRIO E ALOCAÇÃO DE RECURSOS
3.3.20.1 Os trabalhos de Avaliação são providenciados pelas GIHAB, CIHAR e CEHAN e elaborados ou monitorados
pelos profissionais do quadro, para determinar os parâmetros de mercado.
3.3.20.2 No âmbito das análises de crédito imobiliário, apresentam -se os Valores de Avaliação e correspondentes
Intervalos de Valores Admissíveis, como a seguir discriminados:
▪ De compra/venda dos terrenos (glebas ou lotes) vazios ou considerados como se vazios estivessem;
▪ De compra/venda das tipologias (unidades-padrão tipo) dos empreendimentos prontos ou considerados prontos,
quando estiverem em construção ou na planta.
3.3.20.3 As Avaliações para análise de empreendimento são apresentadas em forma de Laudo modelo Completo ,
conforme o Apensado AE023_(III)_EstruturacaoLaudoCompleto.
3.3.20.3.1 A critério da GIHAB, pode-se utilizar o formulário de Laudo Simplificado de Uso Restrito com os relatórios
do modelo de regressão anexos, abrangendo, pelo menos, os relatórios de resultados estatísticos, tabela de dados
e projeções de valores.
3.3.20.3.2 Independentemente da forma de apresentação, as Avaliações das tipologias (unidades -padrão tipo) são
cadastradas no SIMIL.
3.3.20.4 As Avaliações para Alocação de Recursos são apresentadas em Laudo Simplificado de Uso Restrito do
SIMIL, cadastrando-se a unidade mais recorrente, com a descrição de todas as tipologias, no campo Observações,
bem como preenche-se a planilha constante no Apensado AE023_(X)_PlanilhaUnidadesAlocacao, a qual é anexada
ao formulário do Laudo, no SIMIL.
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3.3.20.4.1 A planilha pode ser adaptada, de acordo com especificidades das tipologias locais, desde que constem
todos os dados necessários ao preenchimento das informações d o empreendimento no SIOPI.
3.3.20.4.2 Apresentam-se os Valores de Avaliação adotados para as unidades-padrão do empreendimento, aplicando
o que determina o item 3.3.7.7, sempre que possível.
3.3.20.4.3 Na modalidade Alocação de Recursos, a vistoria do empreendimento deve ser um destes casos:
▪ Por amostragem das unidades (20%);
▪ Total das áreas comuns (lazer, garagem, cobertura etc.).
3.3.20.5 Em situações que venham a ser apontadas pela GEHPA, pode ser fornecida cópia dos Laudos de Avaliação
aos agentes incorporadores/construtores; porém, com a exclusão das referências de mercado utiliz adas, para evitar
que sejam divulgadas.
3.3.20.6 Para avaliação das unidades de empreendimentos, adotar valor 5% maior (valorização), deslocando também
o Intervalo de Confiança e permitindo o uso do seu limite máximo (dentro do Campo de Arbítrio), no caso de imóvei s
onde sejam verificadas quaisquer das situações a seguir, caso estas não forem utilizadas no modelo:
3.3.20.6.1 Nível de Desempenho Técnico – NDT 1 e 2, considerando que as empresas certificadas possuem marca
reconhecida localmente pela qualidade na execução das obr as, diferenciais de acabamento, atendimento pós-obra,
etc;
3.3.20.6.2 Empreendimento Selo Casa Azul +CAIXA ou certificados pelo Aqua HQE, PBE,Edifica/Procel ou GBC
Brasil Casa&Condomínio Leed – em função das características de sustentabilidade dos empreendimentos, a treladas
à economia de consumos, bem como diferenciais de projetos;
3.3.20.6.3 Característica de padrão/equipamento não contempladas no modelo. Exemplo: Espaço comuns equipados,
projetos com paisagismo ou urbanismo diferenciado, etc.
3.3.20.6.4 No caso de as condições acima apresentarem-se somadas, poderá ser adotado percentual de valorização
acima de 5%, limitado ao Campo de Arbítrio.
3.3.20.7 Caso o modelo estatístico não possua variável temporal, ou a variável não permita a extrapolação de acordo
com os requisitos previstos pela NBR 14653-2.
3.3.20.7.1 Fica prevista a utilização índice de correção, de acesso público, como índice de ajuste para atualizar o
valor calculado no modelo de regressão para o mês atual, sempre limitado ao Campo de Arbítrio.
3.3.20.7.2 Fica a critério da GIHAB/CIHAR/CEHAN, a escolha índice de variação habitacional mais aderente à
realidade regional, sendo esse justificado o seu uso.
3.3.20.7.3 Para todos os casos, a utilização de índices de correção, está limitada ao máximo 6 (seis) meses posterior
à data de elaboração do modelo de regressão. Nos locais onde o macromodelo seja de data superior a 6 (seis) meses,
deverá ser atualizado ou outro modelo deverá ser elaborado.
3.3.20.8 Realizados os procedimentos previstos no item 3.3.20.6 e item 3.3.20.7, podendo ser cumulativos, e
persistindo a divergência entre o valor proposto e valor de avaliação calculado, deve se utilizar o Intervalo de Valores
Admissíveis definido com base no Intervalo de Predição de acordo com os critérios abaixo:
3.3.20.8.1 A construtora deverá apresentar dados de transações de vendas recentes, ou de promessas de compra e
venda, em que se efetivou o preço proposto do próprio empreendimento.
3.3.20.8.1.1 Caso não existam vendas no próprio empreendimento, poderão ser apresentados dados de vendas de
outros empreendimentos, desde que verificado pela área técnica da CAIXA que se trata de empreendimentos
semelhantes.
3.3.20.8.2 A apresentação de dados de vendas deverá seguir o abaixo especificado:
3.3.20.8.2.1 Para empreendimento com recurso SBPE:
▪ Empreendimento até 50 imóveis: 8 dados;
▪ Empreendimento de 51 até 100 imóveis: 15% de dados;
▪ Empreendimento de 101 a 300 imóveis: 15 dados + 2% do total de imóveis, limitado a 30 dados.
▪ Empreendimento acima de 300 imóveis: 30 dados + 2% do total de imóveis, limitado a 50 dados.
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3.3.20.8.2.2 Para empreendimento com outras fontes de recursos, a GIHAB/CIHAR poderá, mediante emissão de
Nota Técnica local, definir também pela utilização do intervalo de Predição, dentro do Intervalo de Valores
Admissíveis.
3.3.20.8.3 Para enquadramento na regra supracitada referente à fonte de recursos, a média ponderada do valor
proposto deve ser comparada em relação aos limites do PCVA definidos no MN HH200. Caso o valor referente à
média ponderada dos valores propostos seja superior ao limite do PCVA para o município, o empreendimento dev e
seguir a regra para empreendimento SBPE, caso contrário deve -se utilizar a regra de empreendimento FGTS.
3.3.21 AVALIAÇÃO DAS TIPOLOGIAS-PADRÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS,

USADOS PARA RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDAS DOS MUTUÁRIOS OU RECUPERAÇÃO DE ATIVOS
3.3.21.1 As tipologias-padrão (ou unidades-padrão tipo) de empreendimentos imobiliários usados, representam um
grupo de unidades que, se consideradas na sua arquitetura original, sejam assemelhadas e às mesmas se possa
atribuir um mesmo Valor de Avaliação.
3.3.21.2 Para efeito de Avaliação, as tipologias-padrão são consideradas, hipoteticamente, na sua arquitetura original
e com estado de conservação compatível com o estado de conservação predominante entre as unidades que
representam.
3.3.21.3 Na definição das tipologias-padrão, considera-se não somente aspectos intrínsecos originais, como área e
divisão interna, mas também aspectos que imponham diferenças de Valores de Avaliação, como , por exemplo,
posição de frente ou de fundos, virados para o mar ou para uma comunidade, com variaçã o de área de terreno ou
número de vagas de garagem.
3.3.21.4 As unidades que, exceto pequenas diferenças de área, sejam assemelhadas nos demais aspectos
considerados para efeito de Avaliação, podem ser representadas por uma mesma tipologia -padrão, desde que possa
ser atribuído um mesmo Valor de Avaliação às mesmas, projetado pela média das áreas, e que este valor esteja
inserido nos respectivos Intervalos de Valores Admissíveis projetados individualmente.
3.3.21.5 Para Avaliação das tipologias-padrão, não é obrigatório vistoriar todas as unidades por elas representadas,
mas sim unidades em proporção suficiente para a caracterização da tipologia -padrão.
3.3.21.6 Nas Avaliações das tipologias-padrão de empreendimentos da EMGEA, demandadas normalmente pela
CESEC junto às GIHAB, além da estimativa pontual, também são fornecidos os Intervalos de Valores Admissíveis.
3.3.22 DETERMINAÇÃO DO VALOR LOCATIVO DE MERCADO DE IMÓVEIS URBANOS, A SEREM

LOCADOS PELA CAIXA OU PELOS TRIBUNAIS, E EM OUTRAS SITUAÇÕES, ENQUADRÁVEIS
ONDE AS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL-OBJETO EXTRAPOLEM AS CARACTERÍSTICAS DA
AMOSTRA DE MERCADO POSSÍVEL
3.3.22.1 Como regra geral, consideram-se os objetos das Avaliações, os imóveis a serem locados, como se adaptados
estivessem à necessidade dos locatários.
3.3.22.2 O método comparativo direto de dados de mercado é utilizado sempre que possível e com a maior
abrangência possível, na contemplação do objeto da Avaliação (Parte A).
3.3.22.3 Nas Avaliações, consideram-se os efeitos valorizantes das benfeitorias que serão custeadas pelos
locadores.
3.3.22.4 Quando existirem aspectos do objeto da Avaliação que não possam ser abrangidos pela Avaliação
comparativa por insuficiência de informações referenciais de mercado, face à atipicidade do bem a avaliar no
segmento de mercado em que se insere, calcula-se parcela complementar em separado (Parte B), para compor o
valor locativo mensal global do imóvel-objeto (Partes A + B).
3.3.22.4.1 O método a ser utilizado para a definição da parcela de aluguel complementar (Parte B) é, tecnicamente,
definido pelos autores das Avaliações, obedecendo-se os preceitos da NBR – ABNT nº 14.653, partes 1 a 7, de
30/05/2001 e subsequentes.
3.3.22.4.2 Caso se trate da CAIXA e dos Tribunais, os custos das adaptações ou customizações previstas para os
imóveis, quando necessários, são fornecidos pelas CEINF ou suas áreas gestoras da Matriz, de forma descritiva,
analítica, contendo assinatura de Profissional Responsável Técnico e ART.
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3.3.22.4.2.1 A apresentação de ART/RRT é dispensável sempre que a peça técnica contendo os custos for de autoria
de profissionais do quadro, lotados nas CEINF ou em suas áreas gestoras da Matriz.
3.3.22.4.3 Caso se trate de custos de autoria de profissionais contratados, eles são monitorados pelos profissionais
do quadro, lotados nas CEINF ou em suas áreas gestoras da Matriz.
3.3.22.4.4 Na informação dos custos, segregam-se os itens ou parcelas que serão custeados pelos locatários e
locadores.
3.3.22.4.5 Quando o aluguel ou sua parcela complementar forem avaliados com a utilização de fatores de
comercialização e taxas de rentabilidade, estes parâmetros são fundamentados no bojo do trabalho de Avali ação.
3.3.22.4.6 Caso se trate de Avaliações para renovações de contratos de aluguel, os custos utilizados para a
Avaliação, na contratação, podem ser recalculados ou atualizados por índices e, sobre estes, aplica -se um fator de
depreciação das benfeitorias, em função do tempo transcorrido desde sua execução e das condições de conservação
destas.
3.3.22.4.7 A solução de Avaliação do valor locativo descrita é aplicável, também, a certos casos de determinação do
Valor de Compra e Venda quando existirem aspectos do objeto da Avalia ção que tampouco podem ser abrangidos
pela Avaliação comparativa.
3.3.22.5 A Avaliação de luvas pelas GIHAB fica condicionada ao fornecimento pela Demandante, sob sua
responsabilidade, de informações referenciais suficientes de cobranças de luvas, que tenham sido p raticadas no
mercado onde se insere o imóvel a ser locado, com citação das fontes das informações e caracterização dos imóveis
respectivos.
3.3.23 AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS PATRIMONIAIS DE USO, PARA ATUALIZAÇÃO DE BALANÇO

3.3.23.1 As Avaliações de imóveis patrimoniais de uso para atualização de balanço objetivam o Valor Venal de
Mercado do imóvel como um todo, o valor do terreno considerado como se vazio estivesse e o valor agregado pelas
benfeitorias.
3.3.23.2 O valor agregado pelas benfeitorias corresponde à diferença entre o Valor de Mercado do imóvel como um
todo e o valor do terreno considerado como se vazio estivesse.
3.3.23.3 Em se tratando de imóveis abrangendo duas ou mais unidades autônoma s (matrículas individualizadas)
integradas fisicamente, avalia-se o imóvel como um todo e atribui-se valor às unidades autônomas, de tal sorte que
a soma dos valores das unidades corresponda ao valor obtido do imóvel como um todo invariavelmente.
3.3.23.3.1 A critério do avaliador, os valores das unidades podem ser obtidos pelas respectivas frações ideais ou
coeficientes de proporcionalidade que venham a ser estabelecidos; por exemplo, a partir da relação entre o valor de
cada unidade, considerada em condições normais, e a soma dos valores destas unidades.
3.3.23.4 Estas Avaliações são apresentadas por Laudo modelo Completo ou Laudo modelo Simplificado de Uso
Restrito, desde que este seja aplicável.
3.3.23.4.1 Sempre que utilizado o modelo de Laudo Simplificado de Uso Restrito, gera -se, também, a capa-resumo
do Laudo modelo Completo e juntam-se todos os itens previstos para os anexos deste último.
3.3.24 AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS, PARA SEGURO

3.3.24.1 Nas Avaliações para seguro, definem-se os custos de reprodução e reedição das benfeitorias do imóvel a
serem seguradas, indicadas pelo Demandante da Avaliação.
3.3.24.2 Há situações em que o seguro é realizado pelo Valor de Mercado do imóvel-objeto, o que enseja a Avaliação
de Mercado, com este objetivo.
3.3.25 IMÓVEL A SER CONSIDERADO, PARA AVALIAÇÃO, COM CARACTERÍSTICAS INTRÍNSECAS

HIPOTÉTICAS, NÃO-CORRESPONDENTES À SUA REALIDADE (SITUAÇÃO PARADIGMA)
3.3.25.1 Este recurso não pode ser empregado nos programas e operações da CAIXA.
3.3.25.2 Extraordinariamente, este recurso pode ser utilizado:
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▪ Para atender a determinações legais ou necessidades processuais;

▪ Nas situações previstas nos itens 3.3.12.5, 3.3.15, 3.3.18.9, 3.3.19, 3.3.20, 3.3.21 e 3.3.22;
▪ Nas renegociações de dívida em que o imóvel já se encontra hipotecado à CAIXA, não havendo renovação de
crédito com liberação de novo limite ou valor financeiro ao Cliente.
3.3.25.2.1 Para quaisquer outras finalidades, somente com autorização da GEHPA.
3.3.25.3 Para Avaliação do imóvel com características intrínsecas não correspondentes à sua realidade, a Unidade
CAIXA Demandante certifica-se das implicações jurídicas e dos desdobramentos possíveis.
3.3.25.4 A demanda deste tipo de Avaliação é encaminhada à GIHAB formalmente, por CI ou CE, com a justificativa
de sua necessidade.
3.3.25.5 A realização da Avaliação fica condicionada à disponibilidade de subsídios para uma suficiente
caracterização do objeto da Avaliação.
3.3.25.6 Nos Laudos de Avaliação são descritos os imóveis tais como considerados para efeito de Avaliação e,
acessoriamente, os imóveis tais como se encontram atualmente.
3.3.25.7 São exemplos: a Avaliação de imóvel considerado como se original estivesse ou tal como à época do
financiamento ou ainda tal como se encontrava em determinada data.
3.3.26 PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES PARA TERCEIROS

3.3.26.1 A prestação de serviços de Avaliação para terceiros é realizada por contratos de prestação de serviço,
firmados entre a CAIXA e órgãos e empresas da administração pública dire ta e indireta, autarquias ou fundações, e
os objetos das Avaliações são imóveis urbanos ou bens correlatos urbanos, conforme disposto no MN AE044.
3.3.26.2 Nas demais situações, os pedidos somente são atendidos quando houver a obrigatoriedade legal ou
contratual ou, ainda, com autorização da GEHPA.
3.3.26.3 O atendimento dos pedidos de Avaliação para terceiros fica a cargo da GIHAB responsável, em função da
sua disponibilidade e dos interesses da CAIXA envolvidos, ou, ainda, a cargo da GEHPA.
3.3.26.4 Sempre que previsto no contrato ou solicitado pela entidade contratante, fornecem -se cópias das ART/RRT
dos trabalhos de Avaliação, o que pode ocorrer junto com o Laudo de Avaliação, ou a posteriori, seja em forma de
ART/RRT individual ou múltipla.
3.3.26.4.1 Quando as Avaliações forem realizadas por profissionais do quadro de empregados da CAIXA, são
fornecidas cópias das ART/RRT de Cargo e Função.
3.3.26.5 Os trabalhos de Avaliação para terceiros são providenciados pelas GIHAB ordinariamente e apresentados
por Laudos em modelo previsto em contrato e de acordo com o tipo de imóvel, conforme MN AE044.
3.3.26.5.1 É previsto o Laudo em modelo simplificado nos casos a seguir listados e cujos imóveis se enquadrem na
Atividade A401:
▪ Avaliações para seguradoras, previstas nas Circulares Susep nº 284, de 15/02/2005, e nº 300, de 29/08/2005,
ambas revogadas pela Circular Susep nº 509, de 15/01/2015;
▪ Avaliações para as Instituições de Crédito, previstas na Circular CAIXA nº 147, de 17/08/1998;
▪ Avaliações de imóveis funcionais, que são demandadas exclusivamente pelas GIHAB.
3.3.27 AVALIAÇÕES EM MASSA E PLANTAS DE VALORES GENÉRICOS – PVG

3.3.27.1 Trata-se da Avaliação de grupo de imóveis distribuídos espacialmente, referenciada a uma determinada data,
usando-se procedimentos padronizados e normalizados, sem, necessariamente, vistoriar os imóveis in dividualmente,
com caracterização destes, por exemplo, a partir de informações cadastrais ou levantamentos por imagem de satélite
ou aerofotos.
3.3.27.2 O método recomendado é o comparativo direto de dados de mercado, onde são buscados Modelos de
Regressão Linear ou Espacial, representativos do comportamento de mercado para as diversas tipologias e situações
de mercado existentes.
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3.3.27.3 A abrangência dos modelos está atrelada à precisão de resultados, requerida conforme a finalidade do
trabalho, a estrutura de mercado e às zonas homogêneas de Avaliação específicas.
3.3.27.4 Modelos de Regressão Linear ou Espacial são utilizados, também, para a obtenção de fatores como os de
transposição e comercialização, a serem empregados nas Avaliações em massa por fatores ou pelo método evoluti vo.
3.4 ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS
3.4.1 ASPECTOS GERAIS DOS ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS

3.4.1.1 O Estudo de Velocidade de Vendas – EVV de determinado empreendimento imobiliário abrange o estudo do
seu comportamento no contexto do mercado no qual se insere, sob a ótica do ritmo de vendas de suas unidades, que
pode ser expresso em Velocidade de Vendas – VV ou Índice de Velocidade de Vendas – IVV.
3.4.1.2 A Velocidade de Vendas – VV traduz o quantitativo de unidades imobiliárias comercializadas e o Índice de
Velocidade de Vendas – IVV mostra o percentual de unidades imobiliárias comercializadas referenciados no tempo.
3.4.1.3 Não havendo indicação contrária, a VV e o IVV são considerados mensais.
3.4.1.4 Os resultados dos EVV são designados por Estimativas de Índices de Velocidade de Vendas – EIVV.
3.4.1.5 Nos empreendimentos compostos por mais de uma tipologia de unidade, para os quais tiverem sido obtidos
EIVV específicos por tipologia, são gerados a partir das mesmas, conforme o caso, o EIVV global do empreendimento
e o EIVV individuais, para cada tipologia.
3.4.1.6 Somente são realizados, obrigatoriamente, pelas CIHAR/CEHAN, estudos de velocidade de vendas de
empreendimentos imobiliários residenciais ou da fração residencial de empreendimentos mistos.
3.4.1.6.1 A realização de EVV de empreendimentos imobiliários comerciais ou a abrangência, nos EVV, da fração
comercial de empreendimentos mistos fica condicionada à possibilidade de obtenção de informações subsidiárias,
pelas CIHAR/CEHAN.
3.4.1.7 Por premissa, influenciam a VV os aspectos mercadológicos, socioeconômicos, populacionais, as
características intrínsecas e extrínsecas dos empreendimentos, como um todo, e de suas unidades, em particular.
3.4.1.7.1 São exemplos de aspectos ou variáveis influenciantes: a localização, aspectos das tipologias (como área,
quantidade de dormitórios, garagem, preço, padrão construtivo), condições de financiamento, qualidade, inovação e
adequação do projeto do empreendimento, esforços de marketing empreendidos nas vendas, relação preço/valor de
mercado, níveis de estoque e de demanda da região de influência, estágio da obra e porte do empreendimento.
3.4.2 DADOS REFERENCIAIS

3.4.2.1 São referenciais para os EVV as informações apresentadas pelas empresas proponentes do Crédito
Imobiliário, pelas FRE – Ficha Resumo do Empreendimento e seus anexos, assim como as informações de
comprovação de vendas, constantes nos processos do Crédito Imobiliário.
3.4.2.2 São utilizadas, também, informações obtidas diretamente no mercado imobiliário por pesquisa, a qual, se
comparada à pesquisa para fins de Avaliação, é mais complexa, na medida em que, por exemplo, não se pode obter
dados de mercado de velocidade de vendas nos anúncios de classificados de jornal ou anúncios pela internet.
3.4.2.2.1 Feita essa constatação, torna-se recomendável que sejam estabelecidos canais de relacionamento para a
obtenção das informações com as empresas construtoras e/ou incorporadoras, com as imobiliárias que as
representam nas vendas e com outras fontes de dados de referência, que são as entidades setoriais, como SECOVI,
ADEMI e SINDUSCON, cartórios de registros de imóveis, prefeituras, balanços publicados pelas empresas
construtoras de capital aberto.
3.4.2.2.1.1 As entidades setoriais citadas podem dispor das informações referenciais ou, até mesmo, de estudos e
pesquisas sobre o tema, tornando-se plenamente justificável a execução, pelas GIHAB/CIHAR/CEHAN, de convênios,
acordos de cooperação, outras formas de parcerias ou, ainda, a associação regional da CAIXA às referidas entidades,
com representação pelas SR.
3.4.2.2.1.2 Para a associação da CAIXA às entidades, é preciso que não haja qualquer implicação restritiva em termos
de responsabilidades ou riscos a serem assumidos pela CAIXA, na condição de associada, ou de incompatibilidade
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de interesses entre as duas entidades, aspectos que são verificados pelas GIHAB/CIHAR/CEHAN e, principalmente,
pelos JURIR.
3.4.2.2.1.3 Algumas entidades fornecem suas informações para livre acesso; outras, dispõem -se a fazê-lo mediante
contrapartida, que pode ser, por exemplo:
▪ O fornecimento de informações de mercado pela CAIXA;
▪ A associação da CAIXA à entidade, com ou sem ônus;
▪ O pagamento para acesso aos dados.
3.4.3 CLASSIFICAÇÃO DOS TIPOS DE FUNDAMENTAÇÃO E METODOLOGIAS
3.4.3.1 FUNDAMENTAÇÃO TIPO I – ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS, COM BASE EM ANÁLISE

COMPARATIVA SIMPLIFICADA
3.4.3.1.1 EVV realizado por análise comparativa simplificada das informações de mercado disponíveis, com
priorização dos empreendimentos que sejam os mais comparáveis com o empreendimento em análise, sob a ótica
dos diversos aspectos influenciantes.
3.4.3.1.2 Sempre que possível, realizam-se homogeneizações.
3.4.3.1.3 O período de abrangência dos dados referenciais é definido em função do dinamismo do mercado e do nível
de uniformidade das vendas mensais.
3.4.3.2 FUNDAMENTAÇÃO TIPO II – ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS, COM BASE NAS VARIAÇÕES
DOS NÍVEIS DE ESTOQUE DAS UNIDADES, EM DETERMINADA REGIÃO DE INFLUÊNCIA OU DE
UM GRUPO DE EMPREENDIMENTOS REFERENCIAIS
3.4.3.2.1 Outra forma de realização do EVV consiste na análise da variação do nível de estoque de unidades numa
determinada região de influência ou do nível de estoque de um grupo de empreendimentos de referência.
3.4.3.2.2 A variação de estoque é obtida a partir da razão entre o quantitativo de unidades vendidas em determinado
período e o resultado do somatório do estoque de unidades inicialmente ex istentes com o número de unidades
lançadas durante o período de abrangência.
▪ IVV = U V / ((E 0 + U L ) x t)
▪ Sendo:
▪ U V : Unidades vendidas no período de abrangência;
▪ E 0 : Estoque no início do período;
▪ U L : Número de unidades lançadas no período;
▪ t: Período de abrangência, em meses.
3.4.3.2.3 A análise de estoques pode ser segmentada por tipologias das unidades, considerando -se os aspectos
intrínsecos e extrínsecos mais relevantes dos empreendimentos, como um todo, e de suas unidades, em particular.
3.4.3.2.4 As EIVV obtidas por análise de variação de estoque, ao longo do tempo, podem ser tratadas estatisticamente
para estudos de influências temporais, regionais e de outros aspectos.
3.4.3.3 FUNDAMENTAÇÃO TIPO III – ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS, COM A REALIZAÇÃO DE

MODELO DE REGRESSÃO LINEAR CLÁSSICO OU ESPACIAL
3.4.3.3.1 Os EVV por regressão clássica ou espacial são providenciados a partir de informações de mercado, com
variáveis independentes ou explicativas representando os principais aspectos influenciantes das velocidades de
vendas e com variável dependente ou explicada representando as VV ou os IVV.
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3.4.3.3.2 Em função da inexistência ou insuficiência de informações de mercado locais, pode ser feita a transposição
ou abrangência de informações de outros setores ou bairros, eventualmente de outros Municípios, desde que
atendidos requisitos mínimos exigíveis para a aplicação das metodologias.
3.4.3.3.3 Caso se trate de estudos, o que sugere a dificuldade ou, até mesmo, a impossibilidade da obtenção de
elevados níveis de precisão, o conceito de macromodelo de regressão ou modelo de regressão genérico é aplicável
aos Estudos de Velocidade de Vendas e sua utilização gera perspectivas de economia de escala e racionalização
dos trabalhos.
3.4.3.4 AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO

3.4.3.4.1 Diante da absoluta e justificada impossibilidade de realização dos Estudos de Velocidade de Vendas nos
moldes previstos acima, por insuficiência de informações de mercado subsidiárias, é tolerada a adoção de resultados
de estudos publicados para a região por entidades setoriais reconhecidas, como SINDUSCON, ADEMI ou SECOVI,
desde que não haja indícios de que tais resultados não sejam representativos para o empreendimento em análise.
3.4.3.4.2 Adotados os resultados publicados nas condições acima, no Parecer – Velocidade de Vendas não é indicado
o tipo de fundamentação e justificada a decisão, no campo Informações Complementares
3.4.4 RESULTADOS
3.4.4.1 Tal como consta ressalvado no MO27398 – Parecer Técnico – Velocidade de Vendas, os resultados dos EVV
são alcançados com base nas informações de mercado subsidiárias obtidas, e refle tem, portanto, a realidade de
mercado que as mesmas representam, inclusive temporal, com graus de incertezas atrelados às informações
referidas, assim como à metodologia a ser empregada.
3.4.4.2 Consta, também, que os parâmetros definidos podem ainda tornar -se menos representativos ou até não
representativos em cenários de mercado futuros, em função das oscilações possíveis, inclusive no que se refere à
possibilidade de saturação ou retração de mercado.
3.4.5 PARECER – VELOCIDADE DE VENDAS

3.4.5.1 Os trabalhos de EVV são apresentados em forma de Parecer – Velocidade de Vendas, pelo modelo MO27398
– Parecer Técnico – Velocidade de Vendas.
3.4.5.2 No referido MO consta, ainda, modelo de cabeçalho de anexo do Parecer – VV, modelo de Ficha de Pesquisa
e matriz de Velocidade de Vendas, que contempla, de forma tabulada, as informações da ficha de pesquisa.
3.4.5.2.1 Os modelos de ficha de pesquisa e matriz de velocidade de vendas são sugeridos , podendo as
CIHAR/CEHAN utilizá-los, no todo, em parte ou mesmo não os utilizar; porém, o Parecer – VV, com o respectivo
modelo de cabeçalho de anexo, caracteriza padrão obrigatório.
3.4.5.3 Ao Parecer – Velocidade de Vendas são anexados a memória de pesquisa e cálculos do Estudo de Velocidade
de Vendas obrigatoriamente, que, no caso da utilização de modelo de regressão, poderão ser representados pelos
relatórios do próprio modelo.
3.4.5.4 Em se tratando de empreendimentos ainda não concluídos, uma das fotos obrigatóri as, a de fachada, é
extraída de sites, folders, maquetes e outros materiais de divulgação; outra foto obrigatória re trata o empreendimento,
no estágio em que se encontra.
3.4.5.5 O Parecer – VV é gerado em 2 (duas) vias: uma delas é encaminhada à Unidade Demandante e outra,
arquivada na CIHAR/CEHAN.
3.4.5.6 Toda a parte textual do EVV é lançada no campo Informações Complementares do Parecer – VV e, desde que
mantido o modelo de cabeçalho de anexo padronizado, podem ser gerados anexos de continuação do campo
Informações Complementares ou anexos contendo as tabelas de informações de mercado, tabelas de
homogeneização e saneamento amostrais (Fundamentação I), tabelas demonstrativas das variações dos níveis de
estoque (Fundamentação II), e outras informações e tabelas, que componham os memoriais de pesquisa e cálculo.
3.4.5.7 Quando da utilização de Modelos de Regressão Linear Cl ássicos ou Espaciais (Fundamentação III), são
fornecidos seus relatórios como anexos do Parecer – VV, inclusive tabelas de informações de mercado.
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3.5 PADRÃO DE ASSINATURA NAS PEÇAS TÉCNICAS

3.5.1 Todas as peças técnicas são assinadas pelo seu responsável técnico.
3.5.1.1 No caso de peça técnica de Empresa Credenciada, pode ser exigida, a critério da CAIXA, também a assinatura
de um de seus representantes legais.
3.5.2 As Assinaturas podem ser:
▪ Em meio físico: Assinatura feita de forma manual na peça técnica, quando entregue em via impressa ou digitalizada;
▪ Em meio digital: É utilizada assinatura digital no padrão ICP -Brasil, com carimbo de tempo emitido por uma ACT
vinculada ao ICP-Brasil, utilizando programas assinadores que possibilitem sua verificação pelo portal
http://certificadodigital.caixa (MN AD197) ou no verificador do ITI – Instituto Nacional de Tecnologia da Informação,
https://verificador.iti.gov.br/, caso o gestor do produto exija sua conferência.
4 PROCEDIMENTOS
4.1 SISTEMAS
4.1.1 SIOPI
4.1.1.1 As Avaliações de imóveis para operações individuais são demandadas na opção Incluir Ordens de Serviço de
Engenharia, nas atividades de Avaliação A-401 (códigos do sistema: A-412, A-413, A-414 e A-417), A-402, A-403 e
nas atividades de análise B-401 (códigos do sistema B-437 e B-438), para as seguintes “Finalidades”:
▪ Avaliação Financiamento Habitacional;
▪ Avaliação Garantia Empréstimos.
4.1.1.2 As Avaliações de imóveis habitacionais adjudicados, em execução extrajudicial, execução judicial ou contrato
sub-júdice são demandadas nas opções:
4.1.1.2.1 As Avaliações de imóveis habitacionais em execução extrajudicial, execução judicial ou contrato sub -júdice
são demandadas na opção Incluir Ordens de Serviço de Engenharia, nas atividades de Avaliação A-401 (códigos do
sistema: A-412, A-413 e A-414), haja vista obrigatoriedade de informação do número do contrato original (SIACI) no
momento da abertura da Ordem de serviço, nas seguintes “Finalidades”:
▪ Avaliação Execução CAIXA;
▪ Avaliação Execução EMGEA.
4.1.1.2.2 As Avaliações de imóveis habitacionais adjudicados são demanda das na opção Incluir Ordens de Serviço
de Engenharia, nas atividades de Avaliação A-401 (códigos do sistema: A-412, A-413 e A-414), haja vista
obrigatoriedade de informação do número do contrato original (SIACI) no momento da abertura da Ordem de serviço,
nas seguintes “Finalidades”:
▪ Avaliação Alienação CAIXA (BNDU);
▪ Avaliação Alienação EMGEA (BNDU).
4.1.1.3 As Avaliações de imóveis adjudicados, em execução extrajudicial, execução judicial ou contrato sub -júdice
oriundas do crédito comercial são demandadas nas opções:
4.1.1.3.1 As Avaliações de imóveis em execução extrajudicial, execução judicial ou contrato sub -júdice oriundas do
crédito comercial são demandadas na opção Incluir Ordens de Serviço de Engenharia, nas atividades de Avaliação
A-401 (códigos do sistema: A-412, A-413, A-414 e A-417) ou A-402, na “Finalidade” Avaliação Alienação CAIXA
(BNDU/SIGCP), haja vista obrigatoriedade de informação do número do contrato da operação de crédito no momento
da abertura da Ordem de serviço (agência, operação e o número do contrato sem os zeros à esquerda).
4.1.1.3.1.1 Se a Avaliação é destinada à execução contratual, cabe à unidade demandante a alteração do prazo da
ordem de serviço, uma vez que o SIOPI calcula para esta finalidade um prazo de 540 dias.
4.1.1.3.2 As Avaliações de imóveis adjudicados oriundos do crédito comercial são demandadas na opção Incluir
Ordens de Serviço de Engenharia, nas atividades de Avaliação A-401 (códigos do sistema: A-412, A-413, A-414 e A-
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417) ou A-402, na “Finalidade” Avaliação Alienação CAIXA (BNDU/SIGCP), haja vista obrigatoriedade de informação
do número SAP no momento da abertura da Ordem de serviço.
4.1.1.4 A isenção do boleto é de responsabilidade da área demandante da Avaliação, cabendo o repasse dos valores
à GEHPA, por assinatura de ANS.
4.1.1.5 As cartilhas/tutoriais relativos às demandas de Avaliação estão localizadas na tela inicial do SIOPI, em
“ACESSO RÁPIDO”, “Informativos”, “Consultar”, Gestor: GEHPA.
4.1.1.6 PEDIDOS DE REVISÃO DAS PEÇAS TÉCNICAS/DEMANDAS COMPLEMENTARES

4.1.1.6.1 Os pedidos de revisão, devido ao valor avaliado, são admitidos não com o objetivo de atender a interesses
das partes envolvidas, mas tão somente de corrigir distorções de qualquer natureza, porventura existentes nos
trabalhos, por falha de seus autores, podendo, especificamente em termos de resultado da Avaliação, resultar na
diminuição, manutenção ou aumento de valor.
4.1.1.6.1.1 Caso a demanda da Avaliação tenha sido feita diretamente às Empresas Credenciadas, a Unidade
Demandante ou CCA solicita a revisão às próprias Empresas Cr edenciadas, em primeira instância, e às GIHAB, em
última instância, com apresentação de argumentação fundamentada, contendo os subsídios que levaram à sua
convicção de valor.
4.1.1.6.1.2 Não se admite opiniões de valor pessoais ou por imobiliárias/corretores de imóvei s como argumentos.
4.1.1.6.1.3 Em relação a subsídios comparativos (anúncios, negócios realizados), o reclamante fornece as
respectivas fontes, para que possam ser confirmados pela CAIXA eventualmente.
4.1.1.6.1.4 Havendo concordância, parcial ou total, com a argumentação apresen tada, a Empresa
Credenciada/GIHAB providencia a reedição e substituição do Laudo.
4.1.1.6.2 As revisões das peças, que impliquem demandas complementares de Avaliação do imóvel, são aquelas em
que a garantia do imóvel foi negada pelo engenheiro de Avaliações e há pos sibilidade de reversão dessa negativa.
4.1.1.6.2.1 Os motivos de solicitação dessas demandas são:
▪ Pendências que não demandem vistoria (Atividade G-402);
▪ Vistoria Infrutífera (Atividade G-415);
▪ Pendências que demandem vistoria (Atividade G-416).
4.1.1.6.3 Utiliza-se funcionalidade específica, na tela da autorização de serviço, para os pedidos de revisão do valor
de Avaliação e demandas complementares, com orientação localizada na tela inicial do SIOPI, em “ACESSO
RÁPIDO”, “Informativos”, “Consultar”, Gestor: GEHPA, Informativo: 0005/2020 - REVISÃO DO LAUDO DE
AVALIAÇÃO.
4.1.1.7 As Avaliações para Alocação de Recursos são incluídas no SIOPI, módulo “Empreendimentos”.
4.1.1.7.1 Incluir os documentos constantes no item 3.3.2.1.6, bem como o Laudo Simplificado de Uso Restrito, por
unidade mais recorrente e o Apensado AE023_(X)_PlanilhaUnidadesAlocacao.
4.1.2 SIGDU-4.48 E SIGDU-4.48-QP

4.1.2.1 Cadastram-se todas as Avaliações, cuja realização seja de responsabilidade das GIHAB, e os Estudos de
Velocidade de Vendas, conforme o caso, no SIGDU-4.48-QP ou SIGDU-4.48, onde a GIHAB consigna as seguintes
informações:
▪ Caso se trate de Avaliações para entidade externa (Avaliação para terceiros), cadastra (se ainda não tiver sido
cadastrado anteriormente) ou seleciona (se já estiver cadast rado) nome e CNPJ da mesma e ATTE específica;
▪ No campo RIP, informa o número do documento expedido, quando for o caso, pelo qual foi solicitada a Avaliação,
no formato XXXXXAAAA, onde AAAA é o ano, com 4 (quatro) dígitos;
▪ Nas Avaliações demandadas por Unidades CAIXA, consigna o código da Unidade Demandante no campo Unidade
de débito;
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▪ Caracteriza, resumidamente, o bem no campo Observações, com ênfase para a sua tipologia ou categoria, como,
por exemplo, apartamento, casa, terreno, gleba, loja, sala, prédio ou shopping;
▪ Cadastra, no campo próprio com este nome, a data da conclusão do serviço, que não corresponde à data da
conclusão da AS necessariamente;
▪ Valor de remuneração e deslocamento, pelas tabelas do edital vigente de c redenciamento de empresas de
engenharia, mesmo em se tratando de Avaliação realizada pelo quadro próprio.
4.1.2.2 A GIHAB demanda na modalidade Grupo de Bens, cadastrando o quantitativo de unidades assemelhadas no
campo específico, quando envolver mais de uma unidade numa mesma AS e a demanda não envolva o sistema SIOPI.
4.1.2.2.1 A GIHAB gera mais de uma AS sequencialmente quando houver, num mesmo momento, mais de uma
unidade ou mais de um grupo de unidades assemelhadas a serem avaliadas numa mesma localidade.
4.1.2.3 Inexistindo Empresas Credenciadas para realizar determinada Avaliação em determinada região, a GIHAB
contata e, via SIGDU-4.48, contrata empresas em outras regiões, que se disponham a realizar o trabalho, buscando -
se, sempre, entre as opções disponíveis, uma melhor rel ação custo/benefício.
4.1.2.4 Os pedidos de revisão das Avaliações seguem as orientações dos itens 4.1.1.6.1 e 4.1.1.6.2, com utilização
do formulário MO27402 – Solicitação de Revisão da Avaliação.
4.1.3 APLICATIVO SIMIL E BANCO DE DADOS, PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

4.1.3.1 As Empresas Credenciadas e as GIHAB geram os Laudos de Avaliação, Relatórios de Vistoria e Relatórios
de Valoração Simplificados de Uso Restrito pelo sistema SIMIL, em formato PDF.
4.1.3.1.1 As orientações relativas à utilização do SIMIL encontram-se na opção “Manual do Usuário”, na página inicial
daquele sistema.
4.1.3.1.2 Para as Avaliações de imóveis adjudicados, em execução extrajudicial, execução judicial ou contrato sub-
júdice, demandadas pelas CEMAB, CEPAT, CEVEN ou CESAVRJ e CESAVBU, deve -se selecionar como “Finalidade”
do Relatório de Vistoria ou Laudo de Avaliação as opções "Adjudicado", "Alienação" ou "Renegociação de Dívidas"
e, sendo o imóvel integrante de Condomínio, é obrigatório o preenchimento dos seguintes campos na aba
“Empreendimento/Patologia”:
▪ “Tx. Condom. R$”;
▪ “Administrador do Condomínio”;
▪ “Telefone do Condomínio”.
4.1.3.2 Os responsáveis técnicos e legais pelos Laudos de Avaliação, Relatórios de Vistoria e Relatórios de Valoração
em meio digital os assinam digitalmente ou os imprimem, assinam fisicamente e digitalizam, para serem fornecidos
às Unidades Demandantes.
4.1.3.3 As Empresas Credenciadas e/ou GIHAB/REHAB inserem os Laudos e relatórios no SIOPI, quando
demandados via este sistema.
4.1.3.3.1 Nos demais casos, ou seja, quando não demandados via SIOPI, as Empresas Credenciadas e/ou
GIHAB/REHAB enviam os Laudos e Relatórios em meio digital ou digitalizados previamente à s Unidades
Demandantes por e-mail e, posteriormente, a critério desta, entregam em papel assinados em original.
4.1.3.4 Por ocasião da prestação de contas, as Empresas Credenciadas encaminham os Laudos também a suas
GIHAB de vinculação.
4.1.3.5 As Empresas Credenciadas e/ou GIHAB/REHAB também geram as Fichas de Pesquisa para imóveis
compatíveis com as tipologias A-401, pelo SIMIL.
4.1.3.6 As GIHAB definem, além dos campos obrigatórios, as informações mínimas, adicionalmente constantes nas
Fichas de Pesquisa.
4.1.3.7 Alternativa e preferencialmente, a Empresa Credenciada fornece a informação de compra e venda do próprio
imóvel avaliando, desde que obtida de forma apropriada, para que seja suficientemente confiável, com registro dos
dados da fonte (nome, telefone e/ou e-mail/site).
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4.1.3.8 Caso sejam necessárias pesquisas adicionais, direcionadas para determinada tipologia ou região, a fim de
suprir as carências específicas de dados de mercado em sua base de informações, as GIHAB demandam pesquisas
pelo SIGDU 4.48 e monitoram o processo.
4.1.3.9 O banco de dados do SIMIL, ou seja, as informações sobre Peças Técnicas e Fichas de Pesquisa nele
inseridas, estão sob gestão da GEHPA.
4.1.3.9.1 As GIHAB/REHAB utilizam os relatórios da base de dados do SIMIL, correspondente à sua região de
vinculação, para atividades internas, como gestão de Empresas Credenciadas, elaboração de modelos de regressão,
atividade de revisão de peças técnicas, dentre outros.
4.1.3.9.2 O acesso a relatórios/base de dados do SIMIL por outras unidades da CAIXA deve ser formalizado
previamente por Acordo de Nível de Serviço entre as partes.
4.1.3.9.3 Não é permitido o fornecimento da base de dados do SIMIL a entidades/usuário externos à CAIXA, com
exceção de demandas autorizadas pela GEHPA, respaldada neste Normativo ou em Parecer do Jurídico.
4.2 USO INTERNO
4.2.1 USO INTERNO

4.2.1.1 Uso Interno
4.2.2 ENCAMINHAMENTO DE PEÇAS TÉCNICAS, ELABORADAS POR EMPRESAS CREDENCIADAS

4.2.2.1 A GIHAB elabora os documentos de encaminhamento de peças técnicas elaboradas por empresas
credenciadas, seja internamente, por CI (Laudo em papel) ou CE (Laudo em meio eletrônico), ou externamente, por
OF, contendo, pelo menos, os seguintes dizeres:
▪ Atendendo à solicitação desse (a) (citar a designação do(a) Demandante), pelo(a) (citar a correspondência pela
qual foi solicitado o trabalho), encaminhamos, em anex o, o (citar o tipo de peça técnica, ex: Laudo de Avaliação)
número (citar o número da AS), referente ao (identificar o objeto, se for imóvel citar a tipologia e o endereço
completo), elaborado pela Empresa Credenciada (citar a denominação), CNPJ (citar) so b a responsabilidade técnica
do engenheiro civil (ou arquiteto) (citar o nome), CREA, tendo sido o trabalho monitorado pelos profissionais do
quadro de empregados lotados nesta unidade CAIXA.
4.3 ART – ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA E RRT – REGISTRO DE

RESPONSABILIDADE TÉCNICA
4.3.1 Para todos os trabalhos de Avaliação, realizados pelos profissionais do quadro ou por Empresas Credenciadas,
estes providenciam as ART junto aos CREA ou os RRT junto aos CAU, respeitados os prazos regulamentares
estabelecidos pelos mesmos, seja individualmente ou conjuntamente, por ART múltipla ou RRT múltiplo.
4.3.1.1 Os profissionais do quadro podem realizar na modalidade ART ou RRT de Cargo e Função.
4.3.2 A GIHAB/Empresa Credenciada fornece cópia da guia de ART ou RRT sempre que houver solicit ação por parte
do Demandante ou esteja previsto contratualmente, em se tratando de Avaliações para terceiros conveniados.
4.4 USO INTERNO

4.4.1 Uso interno da CAIXA.
4.4.2 Uso interno da CAIXA.
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#EXTERNO.

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ENGENHARIA - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E OUTROS BENS

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3.3.22 DETERMINAÇÃO DO VALOR LOCATIVO DE MERCADO DE IMÓVEIS URBANOS, A SEREM

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ALTERAÇÕES EM RELAÇÃO À VERSÃO ANTERIOR

RELAÇÃO COM OUTROS NORMATIVOS

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Lei nº 11.483, de 31/05/2007;

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ENGENHARIA – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E OUTROS BENS

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▪ PVG – Plantas de Valores Genéricos;

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▪ Características do imóvel: peculiaridades ligadas ao próprio imóvel;

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3.1 ASPECTOS GERAIS

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▪ Financiamento de unidades imobiliárias;

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3.2 USO INTERNO

3.3 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

3.3.1 ASPECTOS GERAIS

3.3.2 DOCUMENTAÇÃO PARA AVALIAÇÃO DE BENS

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▪ Declaração de Execução de Elementos Construtivos e Qualificação ou Certificação do Mate rial de Construção –

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3.3.3 MODELOS DE PEÇAS TÉCNICAS

3.3.3.1 LAUDO DE AVALIAÇÃO, MODELO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO

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3.3.3.2 LAUDO DE AVALIAÇÃO, MODELO COMPLETO

3.3.3.3 RELATÓRIO DE VALORAÇÃO

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3.3.4 VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO

3.3.5 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES

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3.3.6 METODOLOGIAS AVALIATÓRIAS

3.3.7 AVALIAÇÃO INTERVALAR

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3.3.8 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

3.3.10 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES PERICIAIS

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3.3.10.2 ESTABILIDADE E SOLIDEZ

3.3.10.3 VÍCIOS CONSTRUTIVOS GRAVES

3.3.11 OPERAÇÕES CAIXA QUE ENVOLVAM GARANTIA OU RECEBIMENTO EM DAÇÃO DE PAGAMENTO

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3.3.12 EXISTÊNCIA DE ÁREAS DE CONSTRUÇÃO NÃO-AVERBADAS OU PARCIALMENTE NÃO-

3.3.13 IMÓVEIS COM INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO NO SOLO OU ÁGUAS SUBTERRÂNEAS

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▪ Bota-fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério;

3.3.14 SISTEMAS CONSTRUTIVOS INOVADORES

3.3.15 UNIDADES ISOLADAS, DE USO MISTO RESIDENCIAL E NÃO-RESIDENCIAL

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3.3.16 UNIDADES COM CARACTERÍSTICAS CONDOMINIAIS

3.3.17 VAGAS DE GARAGEM AUTÔNOMAS, AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES