Laudo Avaliacao Imovel Osvaldo Calbo

LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Processo nº 1517871-15.2019.8.26.0224
Exequente: Município Guarulhos
Executada: Osvaldo Calbo Garcia

RESUMO DO IMÓVEL:
DATA DA AVALIAÇÃO 3 de agosto de 2022
DATA DA VISTORIA 27 de julho de 2022
RESPONSÁVEL Evandro M. Siqueira – Creci/SP 203.255
OBJETO Constatação e Avaliação de Imóvel
FINALIDADE Determinar o Valor de Mercado para Venda através de

Alienação Forçada
METODOLOGIA Avaliação de Imóvel através de Dados Comparativos de

Mercado da Região
LOCALIZAÇÃO Estrada João Pannocchia Molina,

(antiga estrada do Olaria), s/nº, Fazenda Bananal,
Guarulhos/SP
ÁREA Total Terreno: 367.490 m² (conforme Matrícula).
DOCUMENTAÇÃO Matrícula nº 671 do 2º Registro de Imóvel
da Comarca de Guarulhos.
AVALIAÇÃO Valor para Venda do Bem Imóvel:
IMÓVEL R$ 54.148.000,00
(cinquenta e quatro milhões cento e quarenta e oito mil
reais)
Laudo de avaliação imobiliária

OBJETO
A unidade objeto deste relatório Vista do final da rua p/ imóvel
é o imóvel situado na Estrada

João Pannocchia Molina, s/nº,
Fazenda Banana, Guarulhos/SP
Fonte: Avaliador Judicial
FINALIDADE
A finalidade é apurar o Valor de Mercado para Venda do imóvel objeto deste

relatório.
DATA
A localização e vistoria ao imóvel foi realizada no dia 27 de julho de 2022, com

base na indicação da localidade através da planta de referência cadastral da
Prefeitura Municipal.
DA AVALIAÇÃO
Para fundamentação e suporte desse estudo, o Avaliador valeu-se de vistoria in

loco realizada no endereço, pesquisa de mercado e informações obtidas em
consultas realizadas na vistoria.
Este relatório foi elaborado com base em práticas, conceitos e premissas que são
amplamente utilizadas no mercado.
Destacamos que o Avaliador é completamente isento e não mantém nenhum tipo

de relação de trabalho ou subordinação com as partes envolvidas no processo e
não tem nenhum tipo de interesse financeiro nas operações que envolvem o
objeto desta avaliação.

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
A área em estudo refere-se a uma Área de Terreno localizado na Estrada João
Pannocchia Molina, s/nº, Fazenda Bananal, Guarulhos/SP, com área total de
terreno de 367.490 m2, com inscrição cadastral no Incra nº 638.153.000.167,
conforme Matrícula nº 671 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos.
Trata-se de área de terreno com topografia irregular com parte de vegetação nativa,
sem acesso aberto a propriedade, próximo da área existe uma obra inacabada da
via de acesso do Rodoanel Mário Covas e em consulta realizada junto ao Site da
Prefeitura Municipal, a área em estudo foi lançada pela Divisão de Tributos
Imobiliários e está inscrita no cadastro municipal, conforme abaixo:
Inscrição Municipal: 063.20.92.0761.00.000
Da localização: A área está inserida de acordo com o zoneamento municipal em

Zona de Preservação Ambiental – Uso Sustentável 1 (Sigla APA-ZUS1), conforme
Plano Diretor do Município - lei nº 7.888/2021. O imóvel esta localizado a poucos
metros do Aeroporto Internacional de Guarulhos, a 11 quilometros da Prefeitura
Municipal , esta a aproximadamente 10 quilometros da Rodovia Presidente Dutra,
com fácil acesso as Rodovias Ayrton Senna e ao lado da futura via de acesso ao
Rodoanel Mário Covas, que ligam a Capital as cidades do Interior.

PLANTA DA ÁREA:
Fonte: Prefeitura de Prefeitura – Planta de Referência Cadastral

IMAGEM APROXIMADA DA ÁREA:
Fonte: Imagem Aérea do Google Maps
MAPA ZONEAMENTO:
Fonte: Site Prefeitura de Guarulhos

CONSULTA DE VALOR VENAL
Fonte: Site da Prefeitura de Guarulhos

IMAGENS DO IMÓVEL
Placa com identificação nome da Estrada Vista do final Estrada João P. Molina
Vista final Estrada sem saída (sem acesso ao imóvel) Vista interna do Imóvel p/ Estrada
Vista interna do Imóvel Vista interna do Imóvel

IMAGENS DO IMÓVEL
Vista parcial da área do Futuro acesso Rodoanel Vista parcial da área do Futuro acesso Rodoanel

PESQUISA DE VALORES DE IMÓVEIS NA REGIÃO
Para seleção de dados procurou-se obter elementos referenciais na mesma região

geoeconômica, junto ao mercado imobiliário e concentrou-se em imóveis da região
da área avalianda, onde foram coletadas 3 (três) ofertas comparativas junto a
profissionais do mercado imobiliário:
Elemento comparativo 1

Resumo dos Comparativos:
Elemento 1: Área de Terreno – Imobiliária Steiner Tel.: (11) 2463-2626

Jardim São Domingos, Guarulhos – Código AR0007
Valor do Imóvel: R$ 70.000.000,00 / Área Total 242.000 m2: R$ 290,00 m2.
Elemento 2: Área de Terreno – Imobiliária Monte Sião Tel.: (11) 3380-8186

Jardim São Domingos, Guarulhos – Código AR0018
Valor do Terreno: R$ 54.000.000,00 / Área Total 250.000 m2 / Valor Metro
Quadrado: R$ 216,00 m2.
Elemento 3: Área de Terreno – Conquistha Imóveis Tel.: (11) 3593-6177

Jardim São João, Guarulhos – Código 4106
Valor do Imóvel: R$ 10.000.000,00 / Área Construída 157.000 m2 / Valor Metro
Quadrado: R$ 65,00 m2.
Valor Médio do m2 : R$ 190,00 (cento e noventa reais)

Adicionalmente, foi coletada avaliação de profissional do mercado imobiliário local:
Consulta Corretor

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
A área em comento consiste em terreno com área total de 367.490 m2, de acordo
com a matrícula. Contudo, existe uma diferença de 6.503,69 m2 em relação a
inscrição cadastral municipal que considera a área total de 360.986,31 m2.
O terreno possui topografia irregular com parte de vegetação nativa, sem rua de
acesso aberto para a propriedade, no seu entorno é repleto de imóveis residenciais
térreos e condomínios de apartamentos, o bairro conta com toda a infraestrutura e
melhorias públicas de pavimentação asfaltica, energia elétrica, rede de água e
esgoto, coleta de lixo, conta ainda com estabelecimentos comercias na região.
Diante das pesquisas realizadas no mercado imobiliário, procurou-se elementos na

região geoeconômica da área avaliada e diante da constatação do imóvel,
apresentamos a seguir a avaliação para venda atráves de alienação forçada,
conforme abaixo:
AVALIAÇÃO DO METRO QUADRADO:

ÁREA TOTAL TERRENO
Valor da Avaliação (VA) = R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) o m².
ÁREA TERRENO (AT) : 360.986,31 m²
VA X AT = R$ 54.148.000,00 (cinquenta e quatro milhões cento e quarenta e oito mil

reais)
VALOR TOTAL DA AVALIAÇÃO:
Valor Total = R$ 54.148.000,00

(cinquenta e quatro milhões cento e quarenta e oito
mil reais).

MATRÍCULA DO IMÓVEL

ENCERRAMENTO:
Ressaltamos que este trabalho foi elaborado de maneira imparcial e independente,

completamente livre de quaisquer envolvimentos dos profissionais responsáveis e
com isenção de ânimos.
Nada mais a ser considerado, dá-se por encerrado o presente laudo que é
composto de 20 (vinte) páginas e 12 (doze) anexos fotográficos.
Barueri, 3 de agosto de 2022.
EVANDRO MOURA DE SIQUEIRA

CRECI/SP Nº 203.255

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Exequente: Município Guarulhos

Executada: Osvaldo Calbo Garcia

DATA DA AVALIAÇÃO 3 de agosto de 2022

DATA DA VISTORIA 27 de julho de 2022

RESPONSÁVEL Evandro M. Siqueira – Creci/SP 203.255

OBJETO Constatação e Avaliação de Imóvel

FINALIDADE Determinar o Valor de Mercado para Venda através de

METODOLOGIA Avaliação de Imóvel através de Dados Comparativos de

LOCALIZAÇÃO Estrada João Pannocchia Molina,

ÁREA Total Terreno: 367.490 m² (conforme Matrícula).

DOCUMENTAÇÃO Matrícula nº 671 do 2º Registro de Imóvel

AVALIAÇÃO Valor para Venda do Bem Imóvel:

Laudo de avaliação imobiliária

A unidade objeto deste relatório Vista do final da rua p/ imóvel

é o imóvel situado na Estrada

Fonte: Avaliador Judicial

A finalidade é apurar o Valor de Mercado para Venda do imóvel objeto deste

A localização e vistoria ao imóvel foi realizada no dia 27 de julho de 2022, com

Para fundamentação e suporte desse estudo, o Avaliador valeu-se de vistoria in

Destacamos que o Avaliador é completamente isento e não mantém nenhum tipo

Laudo de avaliação imobiliária

Inscrição Municipal: 063.20.92.0761.00.000

Da localização: A área está inserida de acordo com o zoneamento municipal em

Laudo de avaliação imobiliária

Fonte: Prefeitura de Prefeitura – Planta de Referência Cadastral

Laudo de avaliação imobiliária

Fonte: Imagem Aérea do Google Maps

Fonte: Site Prefeitura de Guarulhos

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Fonte: Site da Prefeitura de Guarulhos

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Vista interna do Imóvel Vista interna do Imóvel

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Vista interna do Imóvel Vista interna do Imóvel

Vista interna do Imóvel Vista interna do Imóvel

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Para seleção de dados procurou-se obter elementos referenciais na mesma região

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Resumo dos Comparativos:

Elemento 1: Área de Terreno – Imobiliária Steiner Tel.: (11) 2463-2626

Elemento 2: Área de Terreno – Imobiliária Monte Sião Tel.: (11) 3380-8186

Elemento 3: Área de Terreno – Conquistha Imóveis Tel.: (11) 3593-6177

Valor Médio do m2 : R$ 190,00 (cento e noventa reais)

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Diante das pesquisas realizadas no mercado imobiliário, procurou-se elementos na

AVALIAÇÃO DO METRO QUADRADO:

Valor da Avaliação (VA) = R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) o m².

ÁREA TERRENO (AT) : 360.986,31 m²

VA X AT = R$ 54.148.000,00 (cinquenta e quatro milhões cento e quarenta e oito mil

VALOR TOTAL DA AVALIAÇÃO:

Valor Total = R$ 54.148.000,00

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Ressaltamos que este trabalho foi elaborado de maneira imparcial e independente,

Barueri, 3 de agosto de 2022.

EVANDRO MOURA DE SIQUEIRA

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