Ebook Aprenda A Investir em FIIs-1

r e s e a r c h
FIIs
Aprenda a investir em
research
Sumário
Introdução 4
PARTE I – O que são fundos imobiliários e quais os tipos?
7

Vantagens dos fundos imobiliários 9

Tipos de fundos imobiliários
12
PARTE II – Comparativo entre fundos imobiliários e imóveis
20
Vantagens
20
Desvantagens
28

PARTE III – Indicadores e métricas
31
Vacância
31
Dividend yield (DY)
33
Valor patrimonial e valor de mercado 36
Preço/valor patrimonial da cota
37
Cap rate
38
Valor por m² do aluguel
40
Valor por m² aluguel vs. Cotação 40
2
research
Área bruta locável (ABL)

  41
Taxas
42
PARTE IV – Escolhendo um fundo imobiliário para investir    45
Qualidade do ativo
45
Avaliando o preço de um ativo
53
PARTE V – Riscos envolvidos em FIIs e como evitá-los
58
Oscilações dos preços das cotas em bolsa   58
Risco de vacância
60
Risco de gestão
62
Renda mínima garantida (RMG)
63
PARTE VI – Começando a investir e considerações finais
66
Escolha uma corretora
  66
Abrindo uma conta na corretora
67
Enviando dinheiro para a corretora
67
Comprando um fundo imobiliário
68
Considerações finais
69
3
aprenda a investir em fiis
Introdução
Para nós da Suno, existem dois tipos de investidores: os que
não conhecem os fundos imobiliários, também conhecidos
como FIIs, e aqueles que amam fundos imobiliários.
Os FIIs são investimentos de renda variável, assim como as

ações. Por isso, você pode esperar características similares
como a distribuição de rendimentos, oscilações nos preços e
valorização do patrimônio.
Porém, eles também contam com características de imóveis,

principalmente a de proporcionar aluguéis mensais, já que o
investimento que fazem é diretamente neles, como você
entenderá melhor durante a leitura desse e-book.
Mas, para quem os fundos imobiliários são interessantes?
Para quem gosta de imóveis: os FIIs também são um

investimento em imóveis, mas por meio de um veículo mais
eficiente e prático.
Para quem busca renda passiva: Da forma como os FIIs

foram constituídos, eles distribuem praticamente todo o
lucro que recebem para seus cotistas mensalmente.
4
Para quem busca valorização: assim como o investimento

direto em imóveis, os FIIs com bons imóveis valorizam com o
tempo, o que é outra fonte de crescimento patrimonial para
seus cotistas, além da renda mensal.
Esse é um investimento que cabe na carteira de
qualquer investidor.
Isso porque ele junta características de renda variável e o

lastro em um ativo real, os imóveis.
Além disso, é uma forma de capturar ganhos com renda

passiva e valorizações.
Este e-book tem a intenção ensinar os conceitos básicos dos

fundos imobiliários.
Acreditamos que, ao terminá-lo, você deixará de ser
um investidor iniciante e se tornará um de nível
intermediário alto.
Consideramos o investimento em fundos Imobiliários muito

mais atrativo do que investir diretamente em imóveis físicos.
E acreditamos que ainda temos poucos investidores em FIIs

(atualmente 1 milhão e meio¹) devido à falta de
conhecimento da existência e funcionamento desse produto.
¹Boletim Mensal da B3 de Janeiro de 2022
5
Nesse sentido, trazemos esse e-book justamente para acabar

com esse desconhecimento.
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6
PARTE I – O que são fundos

imobiliários e quais os tipos?
Os fundos imobiliários são fundos de investimentos geridos e

administrados por profissionais com o objetivo de investir em
ativos imobiliários como imóveis físicos (escritórios, galpões,
shoppings, etc.) e ativos de dívida imobiliária, como CRIs, LCIs,
debêntures, etc.
Eles são constituídos em forma de condomínio fechado, o

que não permite que o investidor resgate suas cotas ou
aplique mais dinheiro dentro do fundo quando quiser, como
ocorre em fundos de renda fixa.
Por meio da negociação de cotas com outros investidores na

bolsa de valores brasileira, a B3, você consegue investir seu
dinheiro ou “resgatá-lo”.
Portanto, sempre que você vender ou comprar uma cota,

você fará uma transação com outro investidor e não
diretamente com o fundo. Ou seja, essas transações não
influenciam o patrimônio do fundo imobiliário.
Os cotistas do FII são remunerados de acordo com a

quantidade de cotas que eles têm.
7
Portanto, quanto mais cotas você tiver, maior será a sua

participação nos resultados do fundo. Assim, se o fundo
imobiliário anunciar um rendimento de R$ 2,00 por cota e
você tiver 100 cotas dele, você então receberá R$ 200,00
de rendimentos.
Dessa forma, podemos entender que os fundos Imobiliários

são comunhões de recursos de milhares de investidores
destinados à aplicação em ativos imobiliários.
Os fundos contam com um gestor, que é o responsável pelas

decisões estratégicas, como decidir quais imóveis comprar, e um
administrador, que é o responsável financeiro e legal do FII.
Enquanto isso, você, como cotista, tem apenas o trabalho de

escolher bons fundos imobiliários e usufruir da renda que
eles te proporcionarem.
Mas, se as negociações são feitas apenas entre investidores,

como essa modalidade de investimento consegue captar o
dinheiro inicial ou receber novos aportes?
Isso acontece por meio das ofertas públicas, também

conhecidas como emissões de cotas. Da mesma forma que
uma ação precisa realizar um IPO (Oferta Pública Inicial) para
ser listada na bolsa, um FII precisa passar por um IPO para
receber o seu aporte inicial.
8
Após essa etapa, ele poderá realizar mais ofertas para captar
mais dinheiro e crescer, chamadas de follow-on.
Você pode acompanhar todas as emissões de cotas,

passadas, presentes e futuras de todos os fundos imobiliários
em nossa plataforma Suno Emissões.
Abordaremos esse assunto mais detalhadamente em um

outro material.
Vantagens dos fundos imobiliários

O fundo imobiliário é um dos melhores instrumentos
financeiros para geração de renda passiva.
Dificilmente são encontrados outros ativos que paguem

rendimentos com tanta frequência e que tenham uma
rentabilidade tão interessante.
Por essa razão, ele é uma ferramenta fantástica para quem

procura obter um complemento de renda, uma renda para a
aposentadoria ou mesmo para a sua independência financeira.
Uma das maiores vantagens dos FIIs, ao contrário do

investimento direto em imóveis, é que eles possibilitam ao
investidor se tornar sócio de grandes empreendimentos por
valores irrisórios.
9
Enquanto para comprar um prédio comercial inteiro bem

localizado e de alta qualidade seriam necessários milhões de
reais ou até bilhões, por meio dos fundos imobiliários o
investidor consegue aportar nesse mesmo tipo de
empreendimento até menos de R$ 100,00.
O prédio que pode ser observado a seguir, localizado em São

Paulo, foi comprado em 2019 pelo fundo imobiliário JSRE11
por mais de R$ 1 bilhão.
Fonte: Safra Asset
A possibilidade de reinvestimento imediato dos rendimentos

também é outro ponto interessante do investimento em FIIs,
já que isso potencializa o efeito dos juros compostos.
10
Ao contrário do investimento direto em imóveis, em que o

investidor recebe seu aluguel mensalmente, mas não pode
reaplicá-lo comprando novos imóveis por conta do baixo
valor, nos fundos imobiliários, mesmo que o investidor receba
rendimentos de R$ 10,00 mensais, já será possível reinvestir
em mais cotas de outros fundos.
Veja no gráfico seguinte como o reinvestimento dos

rendimentos impacta o retorno do seu investimento.
A linha verde mostra qual seria seu resultado se tivesse

investido no MXRF11 em seu início, mas nunca tivesse
reinvestido os rendimentos. A linha azul mostra o retorno
com o reinvestimento.
MXRF11 com proventos 350

MXRF11 sem proventos
300
250
200
150
100
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
2010’s 2020’s
Fonte: Economatica
11
a p r e n d a a i n v e s t i r e m f i i s
Incrível a diferença, não?
Esse efeito potencializa de forma expressiva o retorno no
longo prazo e pode transformar pequenos investimentos
constantes em verdadeiras fortunas no longo prazo.
Tipos de fundos imobiliários
Agora que já explicamos o que são os fundos imobiliários,
vamos entender quais são os tipos disponíveis.
Afinal, nem todo FII investe no mesmo tipo de ativo. Alguns
podem ser proprietários de hospitais, escritórios de
shoppings ou até mesmo de imóveis residenciais e, portanto,
cada um apresenta um perfil diferente. Vejamos quais são os
setores mais populares.
Fundos imobiliários de escritórios
Fonte: CSHG
12
Os fundos de escritórios e lajes corporativas são aqueles que
investem preponderantemente em ativos comerciais como
escritórios, salas comerciais e lajes corporativas em geral.
Esses fundos podem deter um ou vários prédios, poucas ou
muitas salas e lajes corporativas. Assim, o fundo pode ser
concentrado em apenas um ativo ou ser diversificado.
Evidentemente, os fundos que contam com vários imóveis no
portfólio, são mais diversificados, correm menor risco de
sof rerem um grande impacto com vacâncias, inadimplências
ou outros riscos imobiliários.
Isso porque um andar de um prédio devolvido diante de um
portfólio com centenas deles impacta muito menos do que
se o fundo só contasse com aquele andar.
Portanto, é interessante que o investidor iniciante comece
seus estudos, preferencialmente por fundos imobiliários
diversificados com vários imóveis, inquilinos e até em
diferentes regiões. Isso é o que chamamos de um FIIs multi-
multi-multi.
Porém, isso não quer dizer que você deve ignorar os outros
fundos imobiliários menores. Em uma carteira diversificada é
possível incluir FIIs de diferentes perfis, mas é importante
entender os riscos deles.
13
Ainda assim, essa possibilidade de o investidor de fundos
imobiliários diversificar seu portfólio com poucos recursos
é fantástica.
Fundos imobiliários logísticos e industriais
Fonte: CSHG
Os fundos imobiliários logísticos e industriais investem
principalmente em galpões desses setores. Esses ativos
costumam ser usados mais como armazéns para a
transportação de bens ou como fábricas. Existem também
algumas variações desses imóveis, mas esses são os dois
maiores perfis.
Uma grande qualidade desse setor é que muitos desses imóveis
têm contratos atípicos e de longo prazo, acima de 10 anos.
14
Isso permite uma previsibilidade maior dos aluguéis durante
seu período de vigência e uma multa grande em caso de
rescisão antecipada.
Fundos imobiliários de shoppings
Fonte: Vinci Partners
Os fundos de shoppings investem em participações de
shoppings, seja de apenas um ou de vários. Fundos como
XPML11 e VISC11 têm participação em dezenas de centros
comerciais, enquanto o PQDP11 e ABCP11 contam com apenas
um em seus portfólios.
A indústria de shopping centers no Brasil está em pleno
crescimento e, embora esteja também vulnerável a crises
econômicas e sanitárias (como vimos durante a pandemia de
Covid-19) é um setor bastante resiliente.
15
Por meio dos fundos imobiliários você pode se tornar sócio de

shoppings consolidados e de alto padrão como o Shopping
Pátio Higienópolis, Shopping Cidade Jardim e o Catarina
Fashion Outlet.
Uma curiosidade desse setor é que, além dos aluguéis fixos,

os FIIs também recebem uma parte do resultado das vendas
dos lojistas de seus shoppings, o que pode potencializar a
renda do fundo em momentos de melhores resultados, como
no Natal e no Dia das Mães.
Fundos imobiliários de renda urbana
Fonte: CSHG
16
O termo “renda urbana” é mais recente nos fundos

imobiliários e inclui os que investem em imóveis localizados
em centros urbanos como lojas, restaurantes, agências
bancárias, faculdades, entre outros.
Como você pode notar, esse é um setor mais amplo e híbrido.

Cada um desses setores poderia ser considerado um setor
independente, mas temos visto um movimento dos fundos
imobiliários para consolidá-los em FIIs híbridos.
Fundos de papel
Os fundos de papel, popularmente conhecidos com esse
nome, são aqueles que não investem em imóveis físicos, mas
sim em dívidas imobiliárias, como CRIs e LCIs. Eles também
são conhecidos como fundos de recebíveis ou fundos de
CRIs, já que esse é o principal ativo deles.
Apesar de não ser um investimento direto em imóveis, as

dívidas são lastreadas em algum ativo imobiliário. Nesse
formato, há um devedor que paga parcelas ao dono do CRI, o
fundo imobiliário.
Fundos de fundos
Os fundos imobiliários de fundos imobiliários, como o nome
já diz, investem em cotas de outros fundos imobiliários.
17
Eles costumam ser uma boa opção para o investidor

diversificar de forma expressiva sua carteira e para
investidores iniciantes que ainda não sabem muito bem

escolher ativos individuais.
As grandes qualidades dos fundos de fundos são a

terceirização das decisões de investimento para um gestor
profissional, diversificação instantânea da carteira e o acesso
a investimentos que a pessoa física não consegue ter.
Fundos imobiliários de desenvolvimento

Esses fundos são aqueles que investem na construção de
imóveis para vender posteriormente. A maioria das opções
puramente de desenvolvimento desse setor funcionam um
pouco diferente do padrão, pois não distribuem lucros até
concluírem seus projetos e depois vendê-los.
Existem algumas opções que distribuem rendimentos

recorrentes, porém costumam ser FIIs mais híbridos com
outros tipos de investimento na carteira.
Outros setores
Citamos os principais setores dos fundos imobiliários, mas
existem diversos outros FIIs que investem em ativos de outras
áreas como fazendas, residências, hospitais, agências
bancárias, Silos, entre outros.
18
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Carteira recomendada: dividendos, valorização
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Carteira recomendada: Fundos de Investimentos
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19
PARTE II – Comparativo entre

fundos imobiliários e imóveis
Como vimos na publicação anterior, os fundos imobiliários
(FIIs) são veículos que permitem ao investidor se expor a
empreendimentos imobiliários por meio de ativos listados
em bolsa. Portanto, é inevitável a comparação entre fundos
imobiliários e imóveis físicos.
Apesar de terem raízes em comum, existem diferenças

relevantes entre eles. Vejamos, então, quais são as vantagens
e desvantagens do investimento em fundos imobiliários.
Vantagens
Rendimentos superiores
O valor que os FIIs pagam em rendimentos, em geral, é
superior ao de imóveis físicos. Isso ocorre, principalmente, por
conta da isenção fiscal (a renda dos fundos imobiliários é
isenta de imposto de renda) e da inexistência das despesas de
um proprietário de imóvel como impostos, IPTU, reformas etc.
É importante destacar que essas despesas ainda existem, mas

quem cuida delas é o fundo com seus próprios recursos.
Portanto, isso não recai sobre o investidor.
20
Além disso, com a variedade de opções, o acesso a
empreendimentos de primeira linha e oscilações dos preços
na bolsa, é possível extrair um retorno mais interessante dos
FIIs do que dos imóveis.
Quando o mercado de fundos imobiliários passa por um
momento de baixa, é possível aproveitar descontos nas
cotações de bons FIIs e potencializar ainda mais esse retorno.
Vale também mencionar que os rendimentos mensais não
são a única fonte de retorno do investidor de fundos
imobiliários. As suas cotas também podem valorizar e, caso
você deseje realizar esse lucro, você pode vendê-las em
algum momento.
Vamos exemplificar com um dos FIIs mais antigos da bolsa e
que é um caso de sucesso em termos de valorização
patrimonial e de valor de mercado, o SHPH11:
Fonte: FIIs.com.br
21
Observe que ele saiu de uma cotação na casa dos R$ 300,00
e hoje é negociado a R$ 800,00.
Retorno potencializado com juros compostos
Com imóveis f ísicos não é possível reinvestir os aluguéis em
novos imóveis de forma imediata e prática, já que o valor é
muito pequeno em relação ao preço de um imóvel.
Porém, nos fundos imobiliários, você pode reinvestir os
rendimentos todos os meses e potencializar os seus retornos.
Isso é o que chamamos de juros compostos, é a forma de ter
juros sobre juros. Assim, quanto mais você praticar essa
estratégia, mais expressivos serão os seus resultados.
Novamente, vamos olhar a diferença de retorno que você
pode ter com um fundo imobiliário reinvestindo e não
reinvestindo os seus rendimentos. Dessa vez vamos observar
o HGLG11:
HGLG11 com proventos

500
HGLG11 sem proventos
400
300
200
100
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
2010’s 2020’s
Fonte: Economatica
22
Acessibilidade
O preço para adquirir um imóvel é alto. Mesmo um pequeno
imóvel pode custar algumas dezenas de milhares de reais.
Portanto, o investidor que deseja entrar nesse mercado
precisa investir um grande capital logo no início ou contrair
dívidas, como um financiamento.
Para a maioria das pessoas, esses não são caminhos viáveis e

nem recomendáveis. Porém, com os FIIs é possível se expor
ao mercado imobiliário com um valor muito menor, como
comentamos, até mesmo a partir de R$ 10,00 por cota.
Ou seja, começar a investir em FIIs é muito mais fácil e ainda

permite que você comece com pouco até se acostumar e
entender mais o produto.
Diversificação
Da mesma forma que é possível começar a investir com
pouco dinheiro, você também consegue diversificar mais a
sua carteira de investimentos pelo mesmo motivo.
Como cada cota de um fundo imobiliário costuma estar entre

R$ 10,00 e R$ 100,00, você pode comprar um pouco de cada
FII para ter uma carteira com centenas de imóveis de
diferentes tipos e estratégias. Isso é especialmente
importante para aumentar a segurança do seu patrimônio.
23
Se algum FII específico ou setor em geral for impactado

negativamente, você não sofrerá tanto, já que sua carteira
conta com vários outros ativos.
Por exemplo, com R$ 500,00 você consegue ter dezenas de

imóveis no seu portfólio, mas com o mesmo valor você não
consegue ter sequer um imóvel físico.
Liquidez
Nos investimentos, a liquidez é a capacidade de transformar
o seu dinheiro em cotas, por exemplo, e em seguida as cotas
em dinheiro.
Ou seja, quando falamos que um fundo imobiliário é líquido,

isso significa que você consegue negociar (comprar e vender)
suas cotas com facilidade, sem correr o risco de não haver
cotas disponíveis no momento.
Os FIIs não só negociam centenas de milhares de reais todos

os dias, permitindo a você comprar e vender suas cotas com
tranquilidade, mas também contam com um prazo de
apenas dois dias úteis para que o valor caia na sua conta.
Quando que essa mesma velocidade seria possível ao tentar

negociar um imóvel?
24
Um outro ponto interessante dessa liquidez é o

fracionamento dela. Se você tivesse um apartamento de
R$ 100 mil e precisasse apenas de R$ 5 mil, como você

conseguiria resgatar esse dinheiro? Não seria possível, o
imóvel todo teria que ser vendido.
Nos fundos imobiliários, como a negociação é feita via cotas e

cada uma tem um valor baixo, você consegue vender apenas
o necessário para retirar o valor desejado.
Custos e despesas
Por conta do valor, vender ou comprar um imóvel já não é
barato. Além disso, incluindo os custos e despesas se torna
ainda mais custoso.
Dentro desses gastos podemos exemplificar o Imposto sobre

Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que pode chegar em até
4% do valor do imóvel em algumas regiões, o custo de
registro do imóvel que pode tomar mais 1% ou 2% do valor do
imóvel, além do custo de escritura.
Já em relação aos fundos imobiliários esses custos podem ser

menores ou inexistentes para o investidor.
Existem corretoras, por exemplo, que não cobram taxa para a

negociação de cotas de FIIs, ou seja, você pode comprar e
vender à vontade sem pagar corretagem.
25
Contudo, existe uma taxa operacional cobrada pela B3 que é

inferior a 0,05%.
Em casos mais distintos, quando há a necessidade de pagar

qualquer tipo de imposto, reforma, ação na justiça ou
qualquer despesa, o próprio fundo é responsável por isso e o
investidor não é obrigado a aportar mais dinheiro.
Gestão profissional
A maioria dos brasileiros que compra um imóvel para alugar
não é especialista no assunto e não trabalha profissionalmente
nesse mercado.
Já os fundos imobiliários são administrados e geridos por

profissionais da área imobiliária e financeira, especialistas no
que fazem e com um trabalho dedicado a essa atividade.
Por esse motivo, os imóveis geridos por esses profissionais

por meio dos fundos imobiliários tendem a ser mais bem
aproveitados do que na mão de um investidor comum.
Além disso, esse trabalho livra o investidor das dores de

cabeça de administrar um imóvel.
Como já mencionamos, o administrador fica responsável pela

parte financeira e jurídica de um FII, enquanto o gestor cuida
da parte estratégica dos investimentos.
26
Hoje, a maior parte dos FIIs oferece uma plataforma de RI

(Relação com Investidores) para que você possa entrar em
contato e tirar suas dúvidas.
Inclusive, fica uma dica importante: a gestão é um dos

pontos mais importantes para se estudar em um fundo
imobiliário. Abordaremos melhor esse tema mais adiante.
Vantagem tributária
Os FIIs são isentos na distribuição de rendimentos para as
pessoas físicas. Isso significa que você não precisa pagar
nenhum imposto sobre eles.
O dinheiro que cai na sua conta já é líquido de todas as

despesas e taxas, podendo ser usado da forma que preferir.
Ao contrário de imóveis tradicionais em que o governo pode
ficar com até 27,5% da renda, dependendo da faixa de renda
do investidor.
É importante mencionar que essa isenção de tributação
para os investidores só existe caso os três requisitos a seguir

sejam cumpridos:
O fundo precisa ter 50 ou mais cotistas.
O cotista não pode ter mais de 10% das cotas do fundo.
O fundo deve ter as cotas negociadas exclusivamente em

bolsa ou em mercado de balcão organizado.
27
Qualidade dos inquilinos

Com os fundos imobiliários é possível ter inquilinos como
Magazine Luiza, Mercado Livre, Samsung, Banco do Brasil,
Petlove, entre outras grandes empresas.
Isso implica em ter um risco menor de inadimplências e

atrasos nos aluguéis, algo relativamente comum ao alugar
um imóvel para pessoas físicas.
Desvantagens
Volatilidade
A volatilidade é a oscilação diária de preços.
Como os FIIs são negociados em um ambiente de bolsa de

valores, os investidores negociam suas cotas todos os dias, o
que pode elevar ou reduzir o preço das cotas.
Apesar de um imóvel físico também ter o seu valor oscilando

com o tempo, não é possível notar essas variações já que não
há a informação imediata e diária.
Essa oscilação de preços, que pode ser mais agressiva em

momentos de estresse do mercado, pode trazer desconforto
para algumas pessoas.
28
Porém, é importante que ao investir em FIIs você entenda que

está investindo em um imóvel real. Apesar de estar fazendo
isso por meio da bolsa, por trás daquele fundo existem
imóveis reais, com inquilinos reais pagando aluguéis reais.
Ou seja, antes de se desesperar com a queda das cotações,

avalie se os seus imóveis realmente estão valendo menos do
que antes. Você venderia sua casa se outras pessoas
oferecessem metade do que ela vale?
Risco regulatório
Em 2015 e 2020, foram feitas tentativas no Congresso e
Senado de eliminar a isenção de imposto de renda sobre os
rendimentos dos fundos imobiliários.
Felizmente, essa medida não se concretizou no Congresso,

mas mostra que o Estado e seu apetite arrecadatório já se
mostraram interessados em acabar com os incentivos fiscais
dos FIIs. Caso um dia cheguem a perder sua isenção fiscal, os
fundos imobiliários podem perder, inevitavelmente, parte de
sua atratividade e rentabilidade diferenciada.
Controle restrito da propriedade

Como aprendemos, os FIIs reúnem recursos de milhares de
investidores, que ficam sob responsabilidade dos
administradores e gestores dos fundos.
29
Portanto, o cotista não consegue tomar decisões

isoladamente sobre o quanto cobrar de aluguel, quando fazer
reformas, quando vender um imóvel, entre outras iniciativas.
É o gestor quem toma essas decisões. Em alguns casos,

dependendo do regulamento do fundo, o cotista poderá votar
se aprova ou não alguma matéria, mas todos os outros
cotistas também terão o direito de voto.
Como podemos observar com essa parte do e-book, os fundos

Imobiliários são uma alternativa altamente rentável e
acessível de investir em imóveis, além de ser uma opção que
deveria ser considerada por todos os investidores individuais
interessados no mercado imobiliário e em ter uma renda
passiva mensal.
Nós enxergamos que os FIIs são essenciais dentro de uma

carteira previdenciária e que, junto dos investimentos em
ações, eles podem trazer um grande retorno aos investidores,
levando à independência financeira.
Nesse sentido, confiar em uma casa de análises como a Suno

Research pode ser de grande contribuição para o investidor
conhecer cada vez mais sobre essa modalidade de
investimento e todas as possibilidades existentes dentro dela.
Na assinatura Suno Premium, por exemplo, você tem acesso
a nossas carteiras recomendadas de FIIs, entre outras. Além
de contar com uma série de materiais didáticos como vídeos,
podcasts, plantões de dúvidas etc. Confira aqui
30
PARTE III – Indicadores
e métricas
Após entender o que são os fundos imobiliários, como
funcionam, quais os principais tipos e classes, além das maiores
vantagens e desvantagens, é hora de saber como avaliá-los.
Para concluir se um fundo está barato ou caro, se está

atrativo ou não, inevitavelmente o investidor deverá checar
seus indicadores e principais métricas como múltiplos,
dividend yield, etc.
Para ajudá-lo no reconhecimento e entendimento dessas

métricas e indicadores, enumeramos os principais dados
que você deverá verificar e estudar antes de investir em
um fundo.
Vacância
A vacância é um dos dados mais importantes em um fundo
imobiliário, já que está ligada diretamente à capacidade do
fundo em pagar rendimentos maiores ou menores e à
qualidade do ativo.
Imóveis bons, bem geridos, que contam com diferenciais
e são bem localizados dificilmente sofrem com
vacâncias elevadas.
31
Além disso, quando acabam sof rendo com vacância, esse
indicador normalmente é bem menor que o do mercado
em geral.
É fundamental avaliar a vacância atual, mas a histórica pode
ser até mais importante. Recomendamos que você avalie a
vacância do imóvel por longos períodos, justamente para
verificar a resiliência dele em períodos em que o mercado
está favorável e em momentos mais adversos.
Esses dados de vacância costumam ser disponibilizados nos
relatórios gerenciais mensais dos fundos imobiliários, mas
também em plataformas como o Funds Explorer, veja a
seguir o exemplo do HGLG11:
Vacância do HGLG11
Avaliação Física Mecânica Física Avaliação Financeira Mecânica Financeira
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Janeiro/2021 Fevereiro/2021 Março/2021 Abril/2021 Maio/2021 Junho/2021 Julho/2021 Agosto/2021 Setembro/2021 Outubro/2021 Novembro/2021 Dezembro/2021
Fonte: Funds Explorer
I nclusive, a vacância pode ser informada como fís ica e
fi nanc eri a. A v acância fís ica considera o espa ço f ísico vazio
do imóvel. S e ele conta com 30 mil metros quadrados e 6 mil
est ã o vazios, isso quer dizer que ele tem 20% de vacância f ísica.
32
O conceito de vacância financeira é muito parecido,
mas trata-se do quanto de renda potencial o imóvel não
está gerando.
Vejamos mais um exemplo, agora direto do relatório
gerencial do HGPO11, um FII de escritórios de gestão passiva:
Fonte: Fundos.NET
Dividend yield (DY)
Os fundos imobiliários são ativos geradores de renda passiva
e uma de suas maiores vantagens é essa capacidade de gerar
fluxo mensal aos investidores.
Por esse motivo, é muito importante você saber avaliar e
verificar o dividend yield do fundo, ou seja, seu retorno de
dividendos em relação ao preço do ativo. Com essa
informação você pode entender se o fundo está pagando um
retorno adequado e condizente com a sua expectativa.
33
De nada adiantará o investidor adquirir um ativo bem

consolidado e de alta qualidade se ele apresenta um
dividend yield muito baixo e não tem muito potencial de
crescimento, por exemplo.
Além disso, se você espera um dividendo de pelo menos 8%

anual, pode ser bastante decepcionante verificar que na
verdade o fundo está pagando menos de 4%.
No entanto, o dividend yield nunca deve ser avaliado

isoladamente e não deve ser a única métrica a ser avaliada
pelo investidor.
Isso porque muitos fundos imobiliários apresentam DY
altos, porém não têm consistência, estão distribuindo lucros

não recorrentes ou ainda contam com o mecanismo de
renda mínima garantida, que é um rendimento com prazo
de validade.
Para calcular o dividend yield é muito fácil, basta o investidor

somar todos os rendimentos mensais pagos pelo fundo nos
últimos 12 meses e dividi-lo pela cotação atual do fundo.
O resultado obtido multiplica-se por 100 e, então, o investidor

obtém o dividend yield dos últimos 12 meses.
Para exemplificar, usaremos o BCFF11 como exemplo.
34
As informações dos últimos rendimentos podem ser

encontradas diretamente nos relatórios gerenciais do fundo ou
em sites como o FIIs.com.br e o Funds Explorer.
Observe que, nos últimos 12 meses, ele distribuiu R$ 6,12.

Usando uma cotação recente de R$ 70,00, basta dividir os
rendimentos pela cotação e, depois, multiplicar por 100 para
chegarmos em 8,74% de dividend yield.
É importante notar que esse cálculo é feito com dados do

passado e não há garantias que o fundo continuará pagando
esse mesmo nível de rendimento.
Portanto, nunca analise o dividend yield isoladamente. É

necessário estudar todo o contexto do fundo e entender o quão
saudável é esse rendimento.
Além dos documentos oficiais, existem vários sites para você

acompanhar esses números como o Fiis.com.br, Funds
Explorer, Status Invest e Suno Analítica.
35
Valor patrimonial e valor de mercado

O valor patrimonial é o indicador que representa o valor do
laudo de avaliação dos ativos de um determinado fundo. Ou
seja, é um valor diferente do valor de mercado, que indica o
valor do fundo com base na cotação dele.
Em tese, o valor patrimonial do fundo demonstra por quanto

aqueles imóveis que estão dentro dos fundos seriam
negociados no mercado tradicional, no "mundo real".
Na imagem seguinte, retirada do Funds Explorer, podemos

comparar o valor de mercado por cota do fundo KNRI11, que
está em R$ 134,50, e o valor patrimonial por cota de R$ 157,80.
Observe que o fundo está sendo negociado abaixo do seu

valor patrimonial e podemos ver isso a partir do P/VP, que
vamos falar mais a seguir.
36
É importante acompanhar a evolução do valor patrimonial de

um FII, pois ele é o equivalente à valorização do imóvel físico
quando investimos diretamente.
Portanto, desejamos que os FIIs tenham um crescimento

nesse número com o tempo, o que implica em o patrimônio
se tornar mais valioso.
No Status Invest, é possível ver a evolução do valor

patrimonial por cota, entre outras informações.
Veja, a seguir, o caso do HGPO11 que saiu de R$ 149,72 para R$

268,00. Lembrando que isso não é o valor de mercado, mas
sim o valor de avaliação dos imóveis.
Fonte: Status Invest
Preço/valor patrimonial da cota

Ainda sobre o valor patrimonial, temos a métrica P/VP, que é
o cálculo da divisão do preço do ativo (P) pelo valor
patrimonial por cota (VP) dele.
37
O resultado dessa matemática representa o ágio ou deságio

em que o ativo está sendo negociado, ágio sendo acima do
valor patrimonial e deságio sendo abaixo.
Vamos a um exemplo. Digamos que o ativo tenha um valor

patrimonial por cota de R$ 100,00 e está sendo negociado
a R$ 114,00. Basta dividir 114 por 100 para chegar em um
P/VP de 1,14.
O ideal é encontrar oportunidades com desconto, ou seja,

abaixo do valor patrimonial. Contudo, ativos que estejam
muito abaixo do seu VP podem estar nessa condição devido
a problemas estruturais. Então, tenha muita atenção
nesse indicador.
Novamente, lembre-se que não devemos avaliar uma métrica

isoladamente. Um bom investidor de fundos imobiliários
considerará todas as métricas possíveis: a gestão, a qualidade
do ativo e, então, tomará sua decisão.
Cap rate
O cap rate, abreviação de capitalization rate, é uma métrica
que representa a taxa de retorno implícita de um ativo
imobiliário proporcionada pela sua renda. É fundamental avaliar
o cap rate de um fundo para o investidor verificar o retorno
proporcionado por aqueles ativos que estão no portfólio.
38
É fácil e simples calculá-lo. Vamos supor que um imóvel

tenha o valor de R$ 50 milhões. Esse imóvel hoje produz uma
renda de R$ 380 mil por mês, ou R$ 4,56 milhões ao ano.
Utilizando o mesmo cálculo que já utilizamos para estimar o
dividend yield, chegaremos ao cap rate do imóvel.
Portanto, dividimos R$ 4,56 milhões por R$ 50 milhões e

multiplicamos por 100 para chegarmos à porcentagem.
Assim, este imóvel do nosso exemplo teria um cap rate
de 9,12%.
É bom lembrarmos que, diferentemente do dividend yield,

que é a renda final paga ao cotista por um fundo, o cap rate
avalia individualmente cada imóvel e a renda por ele
proporcionada, sem considerar as despesas do fundo como
taxas de gestão e administração.
Dessa forma, é normal que um fundo que tenha imóveis com

cap rate de 10% acabe entregando um retorno em
rendimentos um pouco menor devido a essas despesas.
Em teoria, quanto maior o cap rate, melhor. Porém, na

prática, as propriedades com maior cap rate podem
apresentar um risco mais elevado e, geralmente, essas
propriedades estão em localizações menos demandadas,
com maior vacância e menor liquidez.
39
Valor por m² do aluguel

Esse indicador mostra ao cotista se o aluguel atual praticado
por um imóvel está de acordo com os valores praticados na
mesma região, se está caro ou barato.
É comum que os imóveis muito bem localizados, com

vacâncias pequenas, tenham um valor por metro quadrado
mais elevado. Por outro lado, imóveis em regiões com muito
oferta e menos procuradas, apresentam aluguéis menores.
Caso você verifique um valor de metro quadrado muito

aquém da realidade daquela região, desconfie. Caso este
locatário resolva sair do imóvel, dificilmente o gestor
conseguirá um novo locatário com as mesmas condições
Valor por m² aluguel vs. Cotação

O valor por metro quadrado do imóvel considerado pela
cotação na bolsa normalmente pode mostrar ao investidor
oportunidades sensacionais ou alertá-lo sobre imóveis
muito caros.
Um fundo que conta com um imóvel com laudo de avaliação

de R$ 100 milhões, mas que, pelo preço da cota em bolsa,
sairá com um valor de R$ 60 milhões, está sendo negociado
de forma barata.
40
Se considerarmos que esse imóvel tenha 8.000 m² de ABL
(área bruta locável), então seu valor por metro quadrado,
com base no valor patrimonial será de R$ 12.500,00.
Porém, com base na cotação em bolsa (que é o que
investidor está pagando), estará em R$ 7.500,00,
representando um bom desconto.
Assim, poderíamos dizer que, a cada R$ 7.500,00 reais
aplicados no fundo, o investidor estaria se tornando
proprietário de 1 metro quadrado do imóvel.
Inclusive, essa é uma matemática que até os gestores de
fundos imobiliários fazem. Isso porque, às vezes, pode ser
mais barato comprar um imóvel indiretamente por meio de
cotas do FII que o detém do que tentar comprar o imóvel
diretamente, já que na bolsa de valores pode haver essas
distorções de preço em relação à economia real.
Área bruta locável (ABL)
A ABL é todo o espaço disponível para locação de um imóvel.
Portanto, analisar o tamanho da área bruta locável é de
extrema importância.
Afinal, por meio da dela poderemos calcular o valor por
metro quadrado (conforme item anterior) e então teremos
uma noção da dimensão do imóvel.
41
No Funds Explorer, por exemplo, podemos ver a ABL dos

imóveis de um fundo imobiliários como o BRCR11:
Essas informações também podem ser encontradas

diretamente nos relatórios gerenciais de cada FII. Por
exemplo, a seguir temos um imóvel educacional do HGRU11:
Fonte: Fundos.NET
Taxas
Fazer a gestão e administração de um fundo imobiliário é um
trabalho e, como todo trabalho, precisa haver uma
remuneração por isso.
42
Por esse motivo, todos os fundos imobiliários têm taxas de

serviço, que costumam ser resumidas em duas: taxa de
administração (já inclui taxa de gestão, escrituração, entre
outras) e taxa de performance.
Essas taxas são cobradas automaticamente e você não

precisa se preocupar em ter que pagá-las manualmente,
porém você deve analisar quais são os custos totais.
Apesar desse custo ser pequeno em relação ao tamanho do

fundo, ele pode afetar o resultado do fundo e,
consequentemente, os seus rendimentos.
A taxa de administração é uma taxa recorrente cobrada pelos

serviços de administração do FII, enquanto a taxa de
performance só é cobrada caso o FII bata a meta
determinada no regulamento.
Os fundos contam com um regulamento em que você pode

encontrar as informações sobre as taxas. Lá você também
pode encontrar as fórmulas de cálculos que, em alguns casos,
podem ser mais complicadas.
Para facilitar essa visualização, no Funds Explorer, por

exemplo, há uma tabela que traz esses detalhes, como é o
caso na imagem a seguir com as taxas do XPLG11:
43

Para encontrar esses custos, basta novamente acessar
os relatórios.
Veja que no fundo BMLC11B as taxas de administração e

gestão são de 0,50% o valor total do patrimônio líquido.
Esse fundo também conta com uma taxa de gerenciamento

dos ativos que é de 0,95% sobre a receita mensal do fundo.
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44
PARTE IV – Escolhendo um
fundo imobiliário para investir
Nesta seção, traremos alguns aspectos que você deve

observar para escolher um bom fundo imobiliário para
investir. Talvez esse seja o momento mais complexo e
importante para quem estiver entrando no mercado.
Saber analisar e entender em que se está investindo é

essencial. Além de ser fundamental identificar qual FII faz
sentido para o seu perfil. Muitos, infelizmente, sem fazer uma
análise criteriosa e entender como avaliar um bom FII,
acabam adquirindo ativos de baixa qualidade e que acabarão
não entregando bons retornos.
Vamos aprender a analisar as principais características de um

bom fundo imobiliário, visando um investimento sustentável
de longo prazo com foco em uma renda constante.
Qualidade do ativo
Padrão construtivo
Obviamente, um bom imóvel caracteriza-se por ter uma boa

estrutura e qualidade construtiva.
45
Nesse sentido, mesmo imóveis mais antigos e de

classificação inferiores também têm sua atratividade e
público. A tendência, no geral, é que imóveis de alta
qualidade tenham uma melhor performance.
Você pode notar que, principalmente nos setores de logística

e escritórios, há uma grande demanda por imóveis de
classificação AAA, ou seja, os de mais alta qualidade.
Identificar se o imóvel foi construído recentemente,
se passou por um retrofit (reforma) recente, se conta com

certificações de sustentabilidade e estrutura para atender
os padrões de mercado atuais são características
importantes para aumentar a atratividade e competitividade

do empreendimento.
Pense que quanto maior o valor que o imóvel consegue
gerar para seus inquilinos, mais ele poderá ser buscado
pelo mercado.
Atualmente, temos prédios comerciais que incluem também

restaurantes, centro de eventos, centro de compras, entre
outros atrativos.
Tudo isso estará a favor do fundo para manter uma
vacância baixa e, potencialmente, cobrar um bom aluguel

dos inquilinos.
46
Localização, localização e localização

Em qualquer fundo imobiliário de tijolo, a localização será um
dos pontos mais críticos da análise, pois ter um prédio de
primeiríssima qualidade em uma região deserta não será
uma boa ideia. Porém, um imóvel mediano com uma
localização inigualável pode ter muito mais sucesso.
A localização precisa ser estratégica para que faça sentido as

empresas se instalarem lá. Por exemplo, o setor de escritórios
gosta de imóveis com bastante acesso e transporte público,
além de ter proximidade com regiões empresariais.
O setor de logística precisa estar estrategicamente localizado

em regiões onde conseguirão fazer suas entregas mais
rápidas e eficientes.
Já o setor de shoppings tende a preferir regiões com um

grande adensamento populacional, ou seja, regiões com
mais habitantes.
A localização busca otimizar as operações, capturar

oportunidades ao mesmo tempo em que ela é fundamental
para viabilizar estratégias. Caso você não conheça ou não
tenha acesso facilitado às regiões dos empreendimentos,
existem diversas ferramentas para que você possa conhecer a
região sem precisar estar lá fisicamente, como o Google
Maps e o próprio FIIs.com.br:
47
Fonte: FIIs.com.br
Nessa imagem, observamos onde estão localizados diversos

dos imóveis do BRCR11. Note que só nessa região de São
Paulo há 10 imóveis.
Aprender quais são os melhores bairros de cada região é um

exercício que demora um pouco mais. Porém, com o tempo e
estudo, você vai aprendendo mais sobre a geografia do Brasil.
Gestão
Um dos pilares mais importantes da análise de um fundo
imobiliário é a gestão dele. Entenda que quem cuidará do
portfólio será o gestor, então ele tem a capacidade de fazer
escolhas boas e ruins para o fundo.
48
Portanto, busque gestoras com um histórico de bons

resultados e que sejam alinhadas com seus cotistas. Mas,
como eu diferencio uma boa gestão? Você deve estar
se perguntando.
Esse é um trabalho um pouco subjetivo e abstrato, pois não é

um número que podemos analisar e concluir algo sobre ele
só de observá-lo. A análise de uma gestora exige um
acompanhamento do histórico dela.
As formas mais interessantes de avaliar uma gestora é ler os

relatórios gerenciais passados do fundo e tentar identificar as
ações tomadas pela gestora nesses períodos.
Busque gestoras que passem transparência, uma boa

comunicação, preocupação em gerar valor ao seu cotista por
dos rendimentos, mitigação de risco ou que garanta que o
cotista está bem ciente do rumo do fundo.
Em resumo, você deseja uma gestora confiável que

realmente mostre que está trabalhando para entregar um
resultado cada vez melhor.
Duas maneiras excelentes para conhecer mais sobre a

mentalidade do gestor são por meio dos relatórios gerenciais,
em especial a parte de comentários do gestor, e a partir
de entrevistas no YouTube ou outros canais. Vamos para

alguns exemplos.
49
A seguir, temos uma parte do relatório gerencial do HGLG11,

FII gerido pela Credit Suisse. Note como há uma riqueza de
detalhes e uma preocupação em passar para o cotista muitos
detalhes sobre o estado atual do fundo.
Fonte: Fundos.NET
O Prof. Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno

Research, em seu canal do YouTube, costuma fazer lives
recorrentes com os gestores de vários FIIs.
50
Isso acaba sendo um dos materiais mais ricos para conhecer
os fundos e seus gestores, além de ter a chance de fazer
perguntas diretamente a eles.
Fonte: YouTube
Qualidade de crédito
Já para os FIIs de Papel, que, relembrando, são aqueles que
investem em dívidas imobiliárias e não em imóveis
diretamente, o foco está em analisar a qualidade de crédito
dos CRIs no portfólio.
51
É preciso que você dê uma grande atenção para a quantidade

de ativos na carteira, quem são os devedores, qual sua
capacidade de arcar com a dívida, quais são as garantias por
trás do CRI, as taxas cobradas e, em caso de CRIs pulverizados
(vários devedores), como estão os níveis de inadimplência.
Essas informações também costumam estar nos relatórios

gerenciais. Por exemplo, podemos ver a seguir parte do
portfólio de CRIs do URPR11:
Fonte: Urca Capital Partners
Essas informações não são padronizadas entre os FIIs de

Papel, então a quantidade de detalhes dependerá muito da
gestora (lembra o quanto é importante avaliar a gestora?).
O ideal é o investidor procurar informações sobre a

companhia devedora.
Assim, ele deve pesquisar e se informar sobre a saúde

financeira dela, além de estar a par sobre os ativos cedidos
como lastro.
52
Caso não seja possível encontrar essas informações, faça uma

ligação ou envie um e-mail para a equipe de relações com
investidores do fundo. Em geral, eles sempre estarão aptos a
esclarecer suas dúvidas.
Por conta de os FIIs de Papel serem um setor mais complexo

que outros, fizemos um material específico ensinando sobre
eles, confira aqui.
Somados todos esses fatores mencionados anteriormente,

eles permitem que o investidor identifique se o ativo em
questão conta com um bom portfólio. Dessa forma, sendo
um ativo diferenciado, ele terá maiores chances de entregar
um bom retorno ao investidor.
Avaliando o preço de um ativo

Até aqui trouxemos um conteúdo bastante focado na
qualidade do ativo e em seus fundamentos, mas também
devemos considerar o quanto custa investir nele.
O preço importa. É fundamental não pagarmos valores

exagerados a fim de não termos uma perda de margem
de segurança.
Nós desejamos otimizar o dinheiro disponível a cada mês

para sempre investir nas melhores opções.
53
Existe uma famosa frase que diz que ganhamos dinheiro na

hora da compra e não na hora da venda. Isso porque, se você
fizer uma compra por um excelente preço, você terá uma
margem de segurança para aguentar futuras oscilações sem
ter prejuízo.
Assim, seus rendimentos serão proporcionalmente maiores e

o lucro será potencializado no longo prazo. Pagar muito caro
nos ativos faz você perder todas essas coisas.
Como já aprendemos, o dividend yield é o indicador que

mostra o retorno do FII com base no preço dele.
Você compraria um fundo imobiliário que paga 4% ao ano,

sabendo que existem várias outras opções de qualidade que
podem pagar 8% ou mais ao ano? Imagino que não.
Mas, como avaliamos o preço de um fundo imobiliário?
Pensando no investidor iniciante e, portanto, para tornar

esses primeiros passos mais fáceis, vamos começar pelos
fundos de papel e os FOFs (fundos de fundos).
A métrica P/VP que ensinamos anteriormente pode ser

usada com mais conforto nesses dois setores. Ela traz um
dado mais próximo da realidade, já que os ativos são
marcados a mercado.
54
Portanto, tente não pagar em um FII desse setor muito acima

do P/VP igual a 1. Claro, existem exceções, mas isso você
aprenderá conforme adquirir prática e experiência.
Já para os FIIs de tijolo, o P/VP não nos ajudará tanto. O valor

patrimonial de um FII de tijolo é atualizado apenas uma vez
ao ano com a reavaliação anual do portfólio, portanto pode
haver várias distorções nesse dado.
Nesse caso, você pode olhar mais para a capacidade de

geração de renda do ativo. Analise o dividend yield, mas
busque identificar a saúde desse indicador.
A saúde do DY é mensurada de acordo com a capacidade do

fundo em continuar pagando os mesmos rendimentos ou
até mais.
De nada adianta comprar cotas de um FII que está pagando

mais de 1% ao mês, mas que só se manterá por um mês,
caindo drasticamente após esse período, assim como
provavelmente suas cotas também cairão.
Nesse e-book, usamos o HGLG11, que mostrava a gestão

explicando a renda recorrente do fundo. Esse é um dado vital.
Principalmente, porque ele mostra quanto um FII consegue
gerar de renda recorrente, sem precisar de intervenção
da gestora para gerar ganhos adicionais, o que nem
sempre ocorre.
55
Além disso, é muito importante usar os outros pontos que

trouxemos nesse material, como a qualidade da localização,
do imóvel e dos inquilinos.
Afinal, se o fundo não for capaz de manter seus inquilinos,

não haverá aluguéis para o cotista.
A comparação do preço e retorno de um FII com seus

similares também é uma forma de avaliar se ele está acima
ou abaixo da média.
Nesse sentido, deve-se considerar FIIs realmente similares,

pois a precificação muda muito quando temos riscos e
oportunidades diferentes.
Por exemplo, caso haja dois fundos que investem em

shoppings do mesmo padrão, ambos com vacâncias
reduzidas, receita de vendas similares e em regiões
equivalentes, opte pelo que apresenta múltiplos e
indicadores mais baratos.
Obviamente, esse é um exemplo simples e serve apenas

quando os ativos são de perfis similares.
Nunca é recomendado ao investidor utilizar apenas os

indicadores de forma isolada.
56
De qualquer forma, aprendendo a avaliar a qualidade do
ativo e o seu preço a partir de de métricas e múltiplos

(valuation), o investidor já estará preparado para tomar boas
decisões em seus investimentos e estruturar uma boa
carteira de fundos imobiliários.
A avaliação de um ativo pode ser ainda mais simples se você

tem em mãos relatórios sobre ele. Contar com especialistas
que possam tirar suas dúvidas enquanto desenvolve a sua
maneira de investir em FIIs também pode fazer toda a
diferença. A assinatura Suno Premium reúne essas e muito
mais facilidades para quem está começando a investir e para
quem já tem os FIIs em carteira. Veja aqui tudo o que a Suno
Research preparou para você.
57
PARTE V – Riscos envolvidos

em FIIs e como evitá-los
Ainda que os fundos imobiliários sejam investimentos em
imóveis, considerados investimentos seguros, eles não estão
livres de riscos.
Nessa seção, ensinaremos de que forma você pode
identificá-los, como lidar com eles e, quando for
possível, evitá-los.
Oscilações dos preços das cotas em bolsa

Antes de investir em fundos imobiliários é essencial que
o investidor saiba que entrará no mercado de renda
variável, que, como o próprio nome demonstra, sofre

variações (de preços).
Por esse motivo, se o investidor não está disposto e nem tem

condições emocionais de ver seu patrimônio desvalorizando
em algum momento ou em várias ocasiões que podem ser
duradouras, é melhor evitar esse mercado ou primeiro
trabalhar seu psicológico para assimilar essas questões.
Como as cotas dos FIIs são negociadas diariamente por seus

cotistas na bolsa de valores, os seus preços sofrem oscilações.
58
No investimento em imóveis físicos no mercado tradicional

você não fica sabendo imediatamente por quanto um
proprietário de um imóvel está vendendo e, de fato, vendeu
seu imóvel.
Porém, nos fundos imobiliários você notará essas

movimentações e elas refletirão nos valores das suas cotas.
No entanto, isso não significa que você precisa vender suas
cotas naquele preço. Não participe da ignorância dos outros,
ao invés disso aproveite-se dela.
Nessas horas o investidor deverá exercitar sua paciência e

tranquilidade. Será preciso entender que, por mais que as
cotas estejam em queda e seu patrimônio pareça estar
reduzindo, os imóveis estão intactos ou talvez até valorizando
no "mundo real". Portanto, não faz sentido vender suas cotas
e sim comprar mais.
Além disso, os momentos em que os mercados estão em

queda são os que costumam gerar maiores oportunidades ao
poupador que deseja comprar mais cotas e obter maiores
retornos no longo prazo.
Isso porque uma cota que custava R$ 100,00 e hoje está

cotada a R$ 70,00 permite ao investidor adquirir mais cotas
com menos dinheiro, aumentando sua renda passiva e sua
participação nos empreendimentos.
59
Lembrando que é preciso sempre conferir se os fundamentos
e a qualidade do fundo estão mantidos. Se estiverem,
então realmente é uma oportunidade de comprar cotas
mais baratas.
Risco de vacância
A vacância faz parte do mercado imobiliário e é totalmente
natural. Já explicamos nas partes anteriores como você irá
identificar a vacância de um imóvel. Nesse momento,
mostraremos como essas situações devem ser administradas
e esses riscos mitigados.
Normalmente, os imóveis bem localizados, em regiões
consolidadas e que tenham uma taxa de ocupação média e
histórica alta, indicam uma maior resiliência diante de
períodos de crise e maior vacância.
Essa é a importância de investir em fundos imobiliários bem
localizados. As vacâncias destes tendem a ser pontuais,
enquanto regiões mais dif íceis podem apresentar uma
vacância persistente.
Vamos usar como exemplo a região de Alphaville (SP), que
tem uma vacância média de 30% ou o Rio de Janeiro com
uma vacância de 40%. Observe que nessas regiões o
problema não é específico, mas sim generalizado, o que torna
o cenário muito mais complicado para os FIIs expostos a elas.
60
Trazemos exemplo prático das consequências de se investir
em um FII com imóveis mal localizados. Veja o que aconteceu
com a renda do FII XTED11, depois que seu único inquilino de
seu único imóvel em Macaé (RJ) anunciou sua saída:
Fonte: Fundos.NET
Observe que, desde 2016 esse FII não distribui mais renda e,
após anos tentando arranjar um novo inquilino, em 2021, ele
conseguiu alugar o espaço, porém com quase três anos de
carência e descontos nos aluguéis.
61
Outro FII que vive um momento similar é o XPCM11, também
de Macaé (RJ). O único inquilino de seu único imóvel
anunciou sua saída.
Fonte: Suno Analítica
Veja que sua cotação saiu de R$ 100,00 para menos de R$
20,00. Isso reforça a importância de escolher FIIs com as
características buscadas para não acabarmos tendo prejuízos.
Risco de gestão
Como nos fundos imobiliários a gestão está nas mãos de
terceiros, é importante que o gestor do fundo tenha
comprometimento, um bom histórico de resultados e tome
medidas que protejam os cotistas.
Um gestor comprometido é fundamental para que o fundo
entregue bons resultados no longo prazo. É importante
acompanhar a atuação do gestor, se está fazendo um bom
trabalho, prospectando novos inquilinos, adquirindo ativos
bons para a carteira (no caso dos fundos de papel), etc.
62
Para evitar esse risco, estude bem a gestão, como
mencionamos no capítulo anterior, e mantenha um
acompanhamento constante no trabalho dela.
Renda mínima garantida (RMG)
A renda mínima garantida é um mecanismo do FII entregar
uma renda temporária, porém ela não é f ruto das operações
dos imóveis. Trata-se de uma renda artificial.
Muitos investidores sof rem prejuízos ou se f rustram quando
veem que seus FIIs não estão entregando o resultado
esperado por não notarem que havia uma RMG por trás dele.
O problema da RMG é que, como ela é uma renda artificial, se
o imóvel não gerar uma renda igual ou superior quando a
RMG acabar, o rendimento do fundo, inevitavelmente, cairá.
Antigamente, houve um período em que vários fundos eram
lançados em bolsa, e, como uma forma de atrair os
investidores, eles ofereciam uma renda mínima garantida
durante alguns meses ou anos, normalmente com uma
taxa atrativa.
Porém, esse "brinde" não vinha de graça e esses fundos
imobiliários eram lançados a valores muito elevados e fora da
realidade do mercado.
63
Além disso, como essa renda não era fruto das operações do
empreendimento, de seus resultados, e sim paga pelo
incorporador ou vendedor, ela normalmente estava
mascarando o real lucro líquido do fundo.
Quando a renda garantida chegava ao seu fim, o fundo

passava a pagar apenas o seu resultado real.
Na maioria dos casos, esse resultado era bem menor do que a

renda garantida que vinha sendo paga, levando vários
cotistas que não sabiam dessa situação a venderem suas
cotas de forma assustada e realizando prejuízos.
Hoje, não enxergamos a RMG dessa forma, mas ainda

podemos encontrá-la em FIIs que têm algum imóvel em
construção. Assim, para não ficar sem renda enquanto o
imóvel é construído, o vendedor do imóvel paga uma RMG
para o fundo.
Contudo, é vital acompanhar o desenvolvimento dessa

operação para que o imóvel seja alugado posteriormente por
um valor igual ou superior à RMG.
Desejamos que nossos leitores estejam sempre
bem-informados, que conheçam e estejam cientes de todos

esses riscos acima citados. Dessa forma, aprendem a como
evitá-los, além de obterem bons retornos nos investimentos.
64
É importante ressaltar que a análise de riscos em fundos

imobiliários deve ser refeita periodicamente, visto que todos
os fatores aqui abordados podem mudar.
Um FII com uma boa taxa de vacância pode ter um disparo

devido a algum problema em sua região, a gestão pode ser
alterada e perder qualidade ou mesmo seu preço sofrer uma
queda brusca por diversos fatores.
Da mesma forma, os riscos elevados que tornavam um fundo

pouco atraente no passado, podem ser reduzidos ou
eliminados depois de algum tempo.
Isso pode acontecer a partir de mudanças na gestão,

diversificação do portfólio, crescimento do patrimônio ou no
cenário econômico como um todo, tornando o que antes era
um risco em uma boa oportunidade.
ASSINATURA SUNO PREMIUM

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Carteira recomendada: Fundos Imobiliários (FIIs)
Carteira recomendada: Fundos de Investimento
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65
PARTE VI – Começando a
investir e considerações finais
Agora que você já sabe como analisar um fundo imobiliário e
aprendeu sobre indicadores, métricas, riscos, vantagens e
desvantagens, chegou a hora de aprender a fazer o seu
primeiro investimento, ou seja, comprar cotas de um FII.
Começar a investir em fundos imobiliários é simples e fácil,

vamos ver como funciona nessa seção.
Escolha uma corretora

Para adquirir fundos imobiliários ou mesmo ações, ETFs,
entre outros ativos, o investidor precisa de uma conta em
uma corretora de valores.
As corretoras são instituições financeiras credenciadas e

aptas a negociar os valores mobiliários para os investidores,
intermediando a compra.
Um banco também pode ser utilizado com essa intenção, só

que costumam ser mais caros. Confira aqui um artigo
interessante que preparamos sobre a escolha das corretoras.
Ao escolher uma corretora, é bom levar em consideração os

custos operacionais dela.
66
Hoje, temos diversas opções com taxa zero para o

investimento em fundos imobiliários. Portanto, não há
necessidade de pagar esse custo para investir em FIIs.
Abrindo uma conta na corretora

Para abrir uma conta na corretora é simples e hoje em dia as
corretoras possibilitam que o investidor realize esse processo
virtualmente no site delas.
Normalmente, o investidor terá de se cadastrar no site da

corretora, criando um login e senha e depois envia seus
dados cadastrais e alguns documentos de identificação.
Caso tenha dúvidas no processo de abertura de conta,

lembre-se sempre de entrar em contato com o SAC da
corretora escolhida, para esclarecer todas elas e ter uma
orientação melhor nesse processo
Enviando dinheiro para a corretora

Após a abertura da conta, é o momento de enviar os recursos
para a corretora.
A maior parte das corretoras exige que os recursos sejam

enviados por meio de transferências bancárias, ou seja, não
permitem depósito em dinheiro.
67
Porém, existem algumas corretoras já vinculadas à conta
corrente do próprio banco, o que pode facilitar a vida
do investidor.
Para enviar dinheiro, entre em contato com o atendimento
de sua corretora escolhida, eles lhe darão todos os passos e
você verá que é bem fácil.
Além disso, é recomendável verificar se a instituição
financeira escolhida por você está devidamente credenciada
e autorizada na CVM (Comissão de Valores Mobiliários).
Comprando um fundo imobiliário
Após abrir sua conta e enviar os recursos, é hora de comprar
um fundo. Já lhe ensinamos a escolher o fundo e analisá-lo,
agora você decidirá em qual irá investir.
As corretoras costumam trabalhar com plataformas
chamadas de home broker. Trata-se de plataformas de
negociação de ativos da bolsa de valores. Para entender
corretamente como realizar a compra, será necessário
entender o sistema da sua corretora.
Em geral, basta abrir o home broker no site da sua corretora,
escolher o ativo em que pretende investir, selecionar a opção
“comprar”, definir um preço e enviar a ordem.
68
Caso você decida vender um fundo futuramente, só substitua

a ordem de compra para ordem de venda. Realizados esses
passos, parabéns, você terá se tornado um sócio (cotista) de
um fundo imobiliário, fazendo jus à sua participação nos
lucros mensalmente e agora terá dado seus primeiros passos
rumo à independência financeira.
Considerações finais
Este e-book teve como foco principal ensinar de forma
simples, direta e com uma linguagem facilitada os principais
pontos a serem considerados para que você consiga investir
em FIIs. Acreditamos que, após você ter concluído a leitura
atentamente, estará pronto para se tornar um investidor
de sucesso no longo prazo e estruturar uma boa
carteira previdenciária.
Lembre-se de sempre acompanhar nossos artigos e

continuar estudando. Estudar e adquirir conhecimento, além
da disciplina e persistência, são os fatores que farão um
investidor vencer no longo prazo.
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pode acelerar seu conhecimento em fundos imobiliários.
Com ela, você tem acesso às carteiras recomendadas com
rentabilidade superior à média do mercado, relatórios
diversos, plantões de dúvidas e muito mais.
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r e s e a r c h

Vantagens dos fundos imobiliários 9

PARTE III – Indicadores e métricas

Área bruta locável (ABL)

Os FIIs são investimentos de renda variável, assim como as

Porém, eles também contam com características de imóveis,

Mas, para quem os fundos imobiliários são interessantes?

Para quem gosta de imóveis: os FIIs também são um

Para quem busca renda passiva: Da forma como os FIIs

Para quem busca valorização: assim como o investimento

Esse é um investimento que cabe na carteira de

Isso porque ele junta características de renda variável e o

Além disso, é uma forma de capturar ganhos com renda

Este e-book tem a intenção ensinar os conceitos básicos dos

Acreditamos que, ao terminá-lo, você deixará de ser

um investidor iniciante e se tornará um de nível

Consideramos o investimento em fundos Imobiliários muito

E acreditamos que ainda temos poucos investidores em FIIs

¹Boletim Mensal da B3 de Janeiro de 2022

Nesse sentido, trazemos esse e-book justamente para acabar

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Basta clicar nos ícones abaixo.

PARTE I – O que são fundos

Os fundos imobiliários são fundos de investimentos geridos e

Eles são constituídos em forma de condomínio fechado, o

Por meio da negociação de cotas com outros investidores na

Portanto, sempre que você vender ou comprar uma cota,

Os cotistas do FII são remunerados de acordo com a

Portanto, quanto mais cotas você tiver, maior será a sua

Dessa forma, podemos entender que os fundos Imobiliários

Os fundos contam com um gestor, que é o responsável pelas

Enquanto isso, você, como cotista, tem apenas o trabalho de

Mas, se as negociações são feitas apenas entre investidores,

Isso acontece por meio das ofertas públicas, também

Você pode acompanhar todas as emissões de cotas,

Abordaremos esse assunto mais detalhadamente em um

Vantagens dos fundos imobiliários

Dificilmente são encontrados outros ativos que paguem

Por essa razão, ele é uma ferramenta fantástica para quem

Uma das maiores vantagens dos FIIs, ao contrário do

Enquanto para comprar um prédio comercial inteiro bem

O prédio que pode ser observado a seguir, localizado em São

Fonte: Safra Asset

A possibilidade de reinvestimento imediato dos rendimentos

Ao contrário do investimento direto em imóveis, em que o

Veja no gráfico seguinte como o reinvestimento dos

A linha verde mostra qual seria seu resultado se tivesse

MXRF11 com proventos 350

Incrível a diferença, não?

Esse efeito potencializa de forma expressiva o retorno no

longo prazo e pode transformar pequenos investimentos

constantes em verdadeiras fortunas no longo prazo.

Tipos de fundos imobiliários

Agora que já explicamos o que são os fundos imobiliários,

vamos entender quais são os tipos disponíveis.

Afinal, nem todo FII investe no mesmo tipo de ativo. Alguns

podem ser proprietários de hospitais, escritórios de

shoppings ou até mesmo de imóveis residenciais e, portanto,

cada um apresenta um perfil diferente. Vejamos quais são os