Roberta Giacomelli Fernandes

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CIVEL DA COMARCA DE

FULANO DE TAL vem perante a V. exa promover a ação de indenização por

danos materiais em face de IMOBILIARIA TAL, nos termos a seguir:

DOS FATOS

Esta ação visa o ressarcimento dos danos materiais sofridos pelo autor, devido a falha
na prestação de serviços efetuadas pela imobiliária ré, que deixou de tomar devidos os
cuidados necessários na locação do apartamento de propriedade do autor, conforme se
demonstrará a seguir:

O autor é proprietário do imóvel sito a rua Rua

Em janeiro de 2019 o autor contratou a imobiliária, ( REQUERIDA) para que efetuasse

os serviços de locação e administração do imóvel acima-referido.

Em fevereiro de 2019 a requerida intermediou a locação do referido imóvel com a

Sra. Hellen Cristina Neves pelo valor inicial de R$ 1.340,00 ( hum mil trezentos e quarenta
reais) e prazo de 30 meses, com início em 25 de fevereiro de 2019 e vencimento do primeiro
aluguel para 25 de março de 2019.

O instrumento de contrato de locação foi elaborado pela Ré que assegurou ao autor

que o aluguel estaria garantido pois no contrato havia uma fiadora, no caso a
XXXXXXXXXXXXXXXXconforme consta na primeira pagina do contrato :

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Em pagamento ao contrato de intermediação a requerida recebeu o primeiro aluguel

em março de 2019 e como pagamento mensal pela administração do imóvel a imobiliária
requerida retinha 10% do valor do aluguel que corresponde a R$ 134,00 ( cento e trinta e
quatro reais), repassando ao autor o valor restante de R$ 1206,00 ( hum mil duzentos e seis
reais ) mediante deposito em conta bancaria.

Assim, do contrato celebrado foram pagos alugueis em 29/04/2019 - R$ 1.206,00,

30/05/2019 - R$ 1.206,00, 11/07/2019 - R$ 1.332,54 (aluguel vencido em 25/06 pago em
atraso) e 30/09 - R$ 1206,00.

O autor não recebeu os alugueis vencidos em julho, agosto, outubro, novembro e

dezembro, que foi quando a locatária abandonou o imóvel e deixou a chave na portaria,
sem sequer fazer a rescisão do contrato, vindo o autor a saber através do porteiro do
condomínio, sendo portanto, devido o aluguel com vencimento em janeiro, referente ao mês
de dezembro de 2019.

Sendo assim a inquilina deixou de pagar seis meses de alugueis que corresponde ao
valor original de R$ 8040,00 (oito mil e quarenta reais) , mais a multa de 10% que
corresponde a R$ 804,00 (oitocentos e quatro reais) que atualizados somam o valor de R$
9400,00 ( nove mil e quatrocentos reais) , tudo conforme as clausulas contratuais.

A inquilina também não pagou os condomínios referentes a novembro e dezembro de

2019, cujo valor soma total atualizado de R$ 1288,13 ( hum mil duzentos e oitenta e oito reais
e treze centavos) , conforme boletos e comprovantes de pagamentos efetuados pelo autor.

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Feita a vistoria de saída detectou-se a necessidade de pintar o imóvel sendo que no

total o autor gastou R$ 1184,37 ( hum mil cento e oitenta e quatro reais e trinta e sete
centavos ) atualizados até o ajuizamento , estando o recibo do pintor e a nota fiscal das tintas
em anexo.

Existe ainda a multa de três alugueis pela quebra de contrato , conforme clausula
14ª. , a saber:

Sendo assim, a titulo de multa o autor tem direito a ser ressarcido no montante de R$
3916,14 ( três mil novecentos e dezesseis reais e quatorze centavos) atualizadas desde a
época da rescisão contratual até o ajuizamento.

Ocorre que, ao saber que o imóvel foi desocupado o autor procurou a

imobiliária, porém a mesma se eximiu de qualquer culpa e deixou de cumprir sua parte que
seria perseguir judicialmente o débito.

Sendo assim o autor procurou esta causídica para o recebimento dos valores,
que em pesquisa preliminar á ação descobriu que o contrato se trata de fraude, e com isso a
imobiliária ré é quem deve arcar com os prejuízos pela negligencia cometida na elaboração do
contrato, a saber :

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1) Quando da consulta pelo nome da locatária que se deu em 20/02/2019 , a imobiliária

ré teve plena ciência de que a locatária possuía restrições em seu nome, estando comprovada
sua incapacidade econômica, sendo motivo suficiente para não efetivar a contratação.

2) Na época da assinatura do contrato ( 25/02/219) já existia ação de execução ajuizada

contra a locatária ( processo 1003227-03.2018.8.26.0114) por dividas de locação. ( em anexo)
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E mesmo com tais informações desabonadoras a imobiliária preferiu correr o risco e

efetuar a locação, conforme documentos em anexo com a consulta efetuada pela requerida.

3- Não obstante todas essas questões desabonadoras a respeito da inquilina, a imobiliária

requerida não constou no contrato de locação qualquer imóvel que garantisse a fiança, mas
tão somente o nome da fiadora com sua firma reconhecida por um cartório de uma comarca
diversa ( Nova Veneza- Sumaré) estando claro que tal contrato não foi firmado
presencialmente, mas sim á distância. E em consulta pelo ESAJ o autor veio a saber que se
tratava de fraude, conforme se explica a seguir:

Existem várias ações envolvendo a suposta fiadora, Sra LOURDES LOPES DOS
SANTOS, CPF 10143735810 sendo os objetos principais das ações a execução de contrato de
locação e pedido de danos morais ajuizadas pela suposta fiadora alegando seu nome ter sido
usado fraudulentamente, a saber:

1107863-28.2019.8.26.0100
Procedimento Comum Cível / Indenização por Dano Material
Reqte: Lourdes Lopes dos Santos CPF 101.437.358-10
Recebido em: 28/10/2019 - 42ª Vara Cível

1009684-02.2019.8.26.0604
Procedimento Comum Cível / Indenização por Dano Moral
Reqte: Lourdes Lopes dos Santos CPF 101.437.358-10
Recebido em: 21/11/2019 - 3ª Vara Cível

1005418-50.2020.8.26.0114
Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança / Locação de Imóvel
Reqda: Lourdes Lopes dos Santos CPF 101.437.358-10
Recebido em: 16/02/2020 - 10ª Vara Cível

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1042278-84.2019.8.26.0114
Procedimento Comum Cível / Indenização por Dano Moral
Reqte: Lourdes Lopes dos Santos CPF 101.437.358-10
Recebido em: 25/10/2019 - 5ª Vara Cível

1025342-81.2019.8.26.0114
Procedimento Comum Cível / Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Reqda: Lourdes Lopes dos Santos CPF 101.437.358-10
Recebido em: 04/07/2019 - 1ª Vara Cível

1020608-87.2019.8.26.0114
Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança / Inadimplemento
Reqda: Lourdes Lopes dos Santos CPF 101.437.358-10
Recebido em: 31/05/2019 - 9ª Vara Cível

1013349-41.2019.8.26.0114
Execução de Título Extrajudicial / Locação de Imóvel
Exectda: Lourdes Lopes dos Santos CPF 101.437.358-10
Recebido em: 11/04/2019 - 10ª Vara Cível

1011277-57.2019.8.26.0510
Execução de Título Extrajudicial / Locação de Imóvel
Exectda: Lourdes Lopes dos Santos CPF 101.437.358-10
Recebido em: 04/12/2019 - 1ª Vara Cível

Inclusive extrai-se dos autos de numero 1025342-81.2019.8.26.0114 as pags 125 um

email enviado pelo cartório de Nova Veneza afirmando que o reconhecimento de firma
daquele contrato tratar-se de fraude:

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Também dentre mais documentos fornecidos pela suposta fiadora encontram dois
boletins de ocorrência de numero 1489/2019 e 1606/2019 denunciando a fraude

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Sendo assim Excelência não há como cobrar os valores devidos da

inquilina ou da fiadora, além do tempo e dinheiro que seriam perdidos,
ainda correria o risco de ser acionado judicialmente por danos morais
pela suposta fiadora, devido a fraude perpetrada no contrato, que por
NEGLIGÊNCIA da requerida não foi detectado.
Ao que tudo indica a requerida sequer se atentou para a consulta do nome inquilina,
uma vez que só por ali já era o suficiente para não concretizar a locação , uma vez
comprovada sua incapacidade econômica, haja vista os diversos débitos e protestos
existentes ali.

Ora, no caso sob exame resulta evidente a responsabilidade civil da Ré com relação à
negligência ocorrida no contrato de locação celebrado.

Com efeito, a Autora contratou os serviços da Ré justamente para alugar e administrar

seu imóvel.

E de fato, a Ré trabalhou desde a captação de locatário, elaboração do contrato de

locação, obtenção de garantia, termo de vistoria sobre as condições do imóvel, cadastro de
dados informativos das partes, evidenciando na realidade, além de uma prestação de serviços,
um contrato de mandato convencional.

Contudo, o serviço foi prestado de forma deficiente em vista da absoluta negligência

da Ré com relação a locatária e fiadora que efetivamente garantiria o recebimento dos valores
locatícios devidos, razão pela qual resta configurada a responsabilidade da Ré pelos prejuízos
sofridos pelo Autor e evidencia-se seu dever de indenizar.

DO DIREITO

O caso sob exame se encontra disciplinado pelos artigos 653 e 667 e 927 do Código
Civil pátrio.

Isso porque a Ré atuava como mandatária do autor para, em nome deste, realizar e
administrar a locação do imóvel de sua propriedade.

Dessa forma, os prejuízos causados por sua conduta culposa devem ser indenizados a
teor do disposto no artigo 667 do Código Civil que assim preceitua:

Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome,
praticar atos ou administrar interesses.

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Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do
mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem
substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito ( arts. 186 e 187 ), causar dano a outrem, fica obrigado a
repará-lo

Nesse sentido os venerandos acórdãos proferidos por nossos Tribunais:

RECURSO ESPECIAL Nº 1.103.658 - RN (2008/0245977-7) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO RECORRENTE : ABREU
IMÓVEIS LTDA ADVOGADO : GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA RECORRIDO : LUIZ LOPES VARELLA NETO ADVOGADO :
WEBERTON PESSOA DA SILVA COSTA E OUTRO(S) EMENTA :

PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS.
INOCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. APROVAÇÃO CADASTRAL DE LOCATÁRIO SEM
CAPACIDADE ECONÔMICA. DÉBITOS RELATIVOS A ALUGUERES, COTAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR.
ART. 667 C/C 186 DO CC. 1. A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste,
realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer
prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado não cabe à imobiliária que agiu
diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário -
ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido - porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de
responsabilidade civil subjetiva. 2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos
pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual. 3. A recorrente é parte legítima para figurar
no polo passivo da presente demanda, uma vez que a pretensão veiculada na petição inicial não diz respeito à mera cobrança de
alugueres atrasados, mas à responsabilização civil da imobiliária pelo descumprimento do contrato. No caso concreto, o Tribunal a
quo consignou a efetiva existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, uma vez que a renda auferida por
eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente, resultando na frustração da execução que visava à cobrança dos
alugueres e débitos relativos às cotas condominiais e tributos inadimplidos. 4. A pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a
ciência do defeito na prestação do serviço consubstanciado na desídia relacionada à aprovação cadastral do locatário e do fiador,
o que se deu por ocasião da frustração do processo executivo ajuizado em junho de 2003. Documento: 1221620 - Inteiro Teor do
Acórdão - Site certificado – Dje 23/04/2013 Página 1 de 11 Superior Tribunal de Justiça de 2005, antes de transcorrido o prazo
trienal previsto no art. 206, § 3º, V, do CC, ressoa manifesta a não ocorrência da prescrição. 5. Recurso especial a que se nega
provimento ( grifo nosso)

9149972-13.2008.8.26.0000
Classe/Assunto: Apelação Cível / Prestação de Serviços
Relator(a): Kioitsi Chicuta
Comarca: Guarulhos
Órgão julgador: 3ª Câmara Extraordinária de Direito Privado
Data do julgamento: 03/04/2014
Data de publicação: 05/04/2014
Outros números: 1194995700
Ementa: Prestação de serviços. Indenização por danos materiais. Contrato de administração imobiliária. Ação julgada
parcialmente procedente. Prescrição. Inocorrência. Demonstração da má prestação de serviços pela imobiliária. Não aferição da
idoneidade financeira dos locatários e inadequada administração da locação, omitindo informações ao locador-mandante.
Relação de consumo caracterizada. Responsabilidade objetiva. Artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor. Honorários
advocatícios. Redução. Inadmissibilidade. Recurso improvido. Fica obrigada a administradora do imóvel a ressarcir os danos
causados ao mandante, quando restar evidenciada a má prestação de serviços, tanto no momento da elaboração do contrato,
deixando de aferir a idoneidade dos locatários, quanto na administração da locação em si, por não informar adequadamente a
locadora acerca dos andamentos do negócio, omitindo informes sobre possíveis débitos dos locatários. Os honorários advocatícios

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foram aplicados com razoabilidade e com observância das regras do artigo 20, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil. Embora
fixados em 15% sobre o valor atualizado do débito, o montante indenizatório é razoável e remunera, com dignidade, o profissional
que presta serviços à autora

Por outro lado trata-se de relação nitidamente de natureza consumerista, conforme

adiante se passa a discorrer, dessa forma, demonstrados a ocorrência do ato ilícito, o dano e o
respectivo nexo de causalidade, exsurge cristalino o dever de indenizar.

DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA NO ÂMBITO DO DIREITO CONSUMERISTA

A relação entre administradora de imóveis e proprietário / locador deve ser qualificada

como sendo de consumo.

De fato, como reconhecido pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, a

administradora posiciona-se como fornecedora dos mais diversos serviços (que por vezes
misturam mais de uma tipificação contratual) e locador como destinatário final econômico
dotado de vulnerabilidade, e tendo em vista que os danos causados decorreram da má
prestação dos serviços contratados, a responsabilidade contratual da administradora também
deve ser analisada sob a ótica dos artigos 6º, 14 e 34 do Código de Defesa do Consumidor in
verbis:

“Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu
favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele
hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela

reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos
serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
§ 1º O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode
esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:
I - o modo de seu fornecimento;
II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;
III - a época em que foi fornecido.

Art. 34. O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus
prepostos ou representantes autônomos.

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A conduta da Ré caracteriza evidente desrespeito ao consumidor, por meio de

prestação de serviço deficiente consubstanciada na desídia com relação à contratação. Por
outro lado, a prova documental atesta a verossimilhança das alegações deduzidas pela Autora.

Dessa forma, preenchidos os requisitos do artigo 6º acima transcrito, resulta evidente

o direito básico à inversão do ônus probante no curso do processo, razão pela qual requer seja
a mesma decretada de plano.

DO PEDIDO

Diante do exposto, requer à Vossa Excelência:

a) a citação da Ré por a.r, querendo, contestar a ação promovida no prazo legal, sob pena de
presumirem-se verdadeiros os fatos alegados;

b) a inversão do ônus da prova nos termos do disposto no artigo 6º, VIII, da Lei Federal n.º
8.078, de 11 de setembro de 1.990;

c) a condenação da Ré, a título de indenização por danos materiais, no pagamento do valor

correspondente à quantia de R$ 15.788,64 ( quinze mil setecentos e oitenta e oito reais e
sessenta e quatro centavos) atualizados até o devido pagamento;

d) a condenação da Réu no pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária no

montante de 20% sobre o valor da causa;

Provará o alegado por todos os meios de prova em Direito admitidos, especialmente a oitiva
de testemunhas, realização de perícia, juntada de documentos, além do depoimento pessoal
da representante legal da Ré, sob pena de confissão.

Dá-se à causa o valor de R$ 15.788,64 ( quinze mil setecentos e oitenta e oito reais e sessenta
e quatro centavos)

Termos em que

pede deferimento

pp Roberta Giacomelli Fernandes

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OAB/SP 256600

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