Operação Urbana Parque Bitaru-SV - PDF (Luiza Padoan)

UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SANTOS
ARQUITETURA E URBANISMO
LUIZA RODRIGUES DE PADOAN
OPERAÇÃO URBANA
PARQUE BITARU/ SV
OPERAÇÃO URBANA:
PARQUE BITARU
SÃO VICENTE/ SP
Trabalho de Conclusão apresentado à Universidade

Católica de Santos, como parte das exigências para a
obtenção do título de Bacharel em Arquitetura e
Urbanismo, sob orientação da Professora Doutora
Mônica Antonia Viana.
SANTOS - SP
2016
OPERAÇÃO URBANA:
PARQUE BITARU
SÃO VICENTE/ SP
Banca Examinadora:
Santos, _____________________________________.
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A todos aqueles que amam e que almejam a melhoria do nosso

país. As novas gerações, nós somos o futuro.
Sempre me perguntei o que eu seria quando crescesse.
Agradeço as pessoas que participaram ativamente da construção

do meu trabalho de conclusão: familiares, amigos, professores,
colegas de curso e colegas de trabalho que fizeram parte dessa
jornada. Gratidão especial aos meus pais, pela confiança, a
minha orientadora, Prof.ª Dr.ª Mônica Antonia Viana pelos
ensinamentos, a Kity Achilles por todo o acolhimento e
compreensão ao longo dos anos, a toda Secretaria da Habitação
de São Vicente pela prontidão e a Roberta Castro pelas dicas.
Amigos! Vocês são gratas surpresas em minha vida. Muito feliz
de compartilhar esses anos com vocês.
Talvez a impaciência tenha regido esse trabalho. Talvez eu tenha
me ausentado de ocasiões importantes durante os meus (muitos)
momentos de angústia e de reclusão social. Mas saibam que esse
trabalho nunca teria ido para o papel sem vocês.
Após esses cinco anos de imensas transformações e conquistas,

talvez eu tenha começado a entender quem eu quero ser quando
crescer.
[...] Pela cachaça de graça que a gente tem que engolir

Pela fumaça e a desgraça que a gente tem que tossir
E pelos andaimes pingentes que a gente tem que cair
Deus lhe pague.
(Chico Buarque de Hollanda, Construção, 1971)
Resumo
O objetivo deste trabalho é apresentar uma intervenção urbana
no Parque Bitaru, São Vicente/SP, caracterizada como
Operação Urbana Parque Bitaru. Por meio do estudo das
relações do Urbanismo e do Planejamento Urbano no contexto
mundial e no Brasil, a autora analisa e identifica as principais
potencialidades e problemáticas contidas no local de
intervenção, propondo um conjunto de diretrizes, ações e
metas para a melhoria da região.
Palavras-chave: Planejamento Urbano, Operação Urbana,

Urbanismo, intervenções, poder público, poder privado,
sociedade.
VI
LISTA DE FIGURAS
Figura 1.1 – Revolução Industrial...........................................................................................................................................................4

Figura 1.2 – Masterplan de Barcelona – Plano.....................................................................................................................................6
Figura 1.3 – Marsterplan de Barcelona – Quadras................................................................................................................................6
Figura 1.4 – Masterplan de Barcelona – Atual.......................................................................................................................................6
Figura 1.5 – Reforma Urbana de Paris – Plano.....................................................................................................................................7
Figura 1.6 – Reforma Urbana de Paris – Antes e depois.......................................................................................................................7
Figura 1.7 – Reforma Urbana de Paris – Antes e depois.......................................................................................................................7
Figura 1.8 – Urbanismo Moderno – Plano Voison para Paris, Le Corbusier.........................................................................................9
Figura 1.9 – Plano Prestes Maia..........................................................................................................................................................12
Figura 1.10 – Canais de Santos...........................................................................................................................................................12
Figura 1.11 – Milagre Brasileiro...........................................................................................................................................................13
Figura 1.12 – Brasília............................................................................................................................................................................14
Figura 2.1 – Localização do município..................................................................................................................................................20

Figura 2.2 – Mapa do município............................................................................................................................................................21
Figura 2.3 – Colonização da cidade e mapas. .....................................................................................................................................23
Figura 2.6 – Relevo...............................................................................................................................................................................24
VII
Figura 2.7 – Hidrografia........................................................................................................................................................................25
Figura 2.8 – Evolução Urbana...............................................................................................................................................................30
Figura 2.9 – Bonde e Ferrovia...............................................................................................................................................................30
Figura 2.10 – Assentamentos Precários...............................................................................................................................................31
Figura 2.11 – Densidade demográfica na RMBS.................................................................................................................................33
Figura 2.12 – Densidade demográfica em São Vicente.........................................................................................................................33
Figura 2.13 – Uso do solo por predominância na RMBS......................................................................................................................34
Figura 2.14 – Uso do solo por predominância em São Vicente..............................................................................................................34
Figura 3.1 – Localização do bairro........................................................................................................................................................38

Figura 3.2 – Configuração físico-territorial. .........................................................................................................................................42
Figura 3.3 – Mobilidade urbana. ..........................................................................................................................................................43
Figura 3.4 – Uso do Solo por Predominância......................................................................................................................................44
Figura 3.5 – Zoneamento.....................................................................................................................................................................46
Figura 3.6 – Zonemanto Ecológico Econômico....................................................................................................................................48
Figura 3.7 – Habitações Precárias no México 70 – Áreas de intervenção. .........................................................................................52
Figura 3.8 – Atrativos e Potenciais Turísticos......................................................................................................................................61
Figura 3.9 – Problemáticas..................................................................................................................................................................63
Figura 3.10 – Potencialidades..............................................................................................................................................................64
VIII
Figura 4.1 – Mapa da Operação Urbana Consorciada Faria Lima..................................................................................................... 75
Figura 4.2 – Mapa da Operação Urbana Consorciada Água Branca...................................................................................................77
Figura 5.1 – Referências de projeto.....................................................................................................................................................85

Figura 5.2 – Padrões............................................................................................................................................................................87
Figura 5.3 – Setorização......................................................................................................................................................................89
Figura 5.4 – Setor 1 – Implantação......................................................................................................................................................92
Figura 5.5 – Setor 1 – Cortes...............................................................................................................................................................93
Figura 5.6 – Setor 2 – Implantação......................................................................................................................................................96
Figura 5.7 – Setor 2 – Cortes...............................................................................................................................................................97
Figura 5.8 – Setor 3 – Esquemático.....................................................................................................................................................99
Figura 5.9 – Setor 4 – Implantação....................................................................................................................................................101
Figura 5.10 – Setor 4 – Cortes...........................................................................................................................................................102
Figura 5.11 – Setor 5 – Esquemático.................................................................................................................................................103
Figura 5.12 – Implantaçao.................................................................................................................................................................105
Figura 5.13 – Comparativo – Uso e Ocupação do Solo.....................................................................................................................106
Figura 5.14 – Comparativo – Espaços...............................................................................................................................................107
Figura 5.15 – Comparativo – Antes e depois.....................................................................................................................................108
IX
LISTA DE TABELAS E GRÁFICOS
Tabela 1.1– Escalas geográficas, planos e escalas............................................................................................................................16
Tabela 3.1 – População por idades de estudo.....................................................................................................................................38

Tabela 3.2 – Zoneamento.....................................................................................................................................................................47
Tabela 3.3 – Zoneamento Ecológico Econômico..................................................................................................................................49
Tabelas 3.4 – Habitações Precárias no México 70 – Áreas de intervenção........................................................................................56
Tabelas 3.5 – Habitações Precárias no México 70 – Produção de moradia.......................................................................................56
Tabela 5.1. – Setor 1 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas............................................................................................91

Tabela 5.4. – Setor 4 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas..........................................................................................100
Tabela 5.5. – Setor 5 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas..........................................................................................103
Gráfico 2.1 – Distribuição do território da RMBS.................................................................................................................................20

Gráfico 2.2 – Crescimento da população urbana no município.............................................................................................................32
X
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABAV Associação Brasileira de Agências de Viagens
ABC Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Diadema
AGEM Agência Metropolitana da Baixada Santista
APA Área De Proteção Ambiental
APP Área de Preservação Permanente
CEPAC Certificado de Potencial Adicional de Construção
CIAM Congresso Internacional de Arquitetura Moderna
Codesavi Companhia de Desenvolvimento de São Vicente
CPFL Companhia Piratininga de Força e Luz
CTLU Câmara Técnica de Legislação Urbanística
DNOS Departamento Nacional de Obras Sanitárias
EMTU Empresa Metropolitana de Transportes Públicos de São Paulo
FNHIS Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social

XI
HIS Habitação de Interesse Social
PAC Programa de Aceleração do Crescimento
PAEG Programa de Ação Econômica do Governo
PESM Parque Estadual da Serra do Mar
PEXJ Parque Estadual Xixová-Japuí
PLHIS Plano Local de Habitação de Interesse Social
PMSP Prefeitura Municipal de São Paulo
PMSV Prefeitura Municipal de São Vicente
PPP Parceria Público Privada
RMBS Região Metropolitana da Baixada Santista
Sabesp Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo
SEHAB Secretaria de Habitação
SEURB Secretaria de Assentamentos Urbanos, Desenvolvimento Habitacional e Inclusão Social
TCRA Termo de Compromisso de Recuperação Ambiental
VLT Veículo Leve Sobre Trilhos

XII
ZEE Zoneamento Ecológico Econômico
ZAC Zones D'ampenagement Cocerte
XIII
SUMÁRIO
Introdução.............................................................................................................................................................................................1
Capítulo 1
As Teorias Urbanas e o Planejamento Urbano no Brasil.........................................................................................................................3
1.1. As Teorias Urbanas: do Pré-Modernismo à sociedade Pós-Moderna.............................................................................................4
1.2. O Urbanismo no Brasil e o papel do Planejamento Urbano............................................................................................................11
Capítulo 2
São Vicente..........................................................................................................................................................................................18
2.1. O município de São Vicente e sua articulação regional..................................................................................................................19
2.2. O município de São Vicente no espaço físico territorial, sua infraestrutura e seus serviços urbanos..............................................22
2.3. O município de São Vicente quanto à sua demografia e seus dados socioeconômicos e aspectos relativos à particularidade do
município e à articulação regional.........................................................................................................................................................32
Capítulo 3
Parque Bitaru.......................................................................................................................................................................................37
3.1. O local da intervenção e sua articulação com a cidade................................................................................................................38
3.2. O local da intervenção no espaço físico-territorial, sua infraestrutura e seus serviços urbanos...................................................39
3.3. Aspectos da legislação urbana e formas de gestão........................................................................................................................46
3.4. Aprofundado o olhar: os referenciais urbanos, suas formas de gestão, suas problemáticas e suas potencialidades.................50
XIV
3.4.1. Área antropizada..............................................................................................................................................................50
3.4.2. Conjuntos Habitacionais...................................................................................................................................................51
3.4.3. Centro de Convenções e Teatro Municipal.......................................................................................................................57
3.4.4. Garagens náuticas...........................................................................................................................................................58
3.4.5. Rua Japão........................................................................................................................................................................60
3.4.6. O entorno.........................................................................................................................................................................62
Capítulo 4
O Estatuto da Cidade e as Operações Urbanas....................................................................................................................................66
4.1. O Estatuto da Cidade.....................................................................................................................................................................67
4.2. Operações Urbanas.......................................................................................................................................................................71
4.2.1 Operação Urbana Consorciada Faria Lima............................................................................................................75
4.2.2 Operação Urbana Consorciada Água Branca........................................................................................................77
Capítulo 5
Operação Urbana Parque Bitaru...........................................................................................................................................................82
5.1. Caracterização Geral.....................................................................................................................................................................83
5.1.1. Das Diretrizes Gerais.............................................................................................................................................84
5.1.2. Dos parâmetros urbanísticos gerais......................................................................................................................84
XV
5.2. Dos Setores...................................................................................................................................................................................88
5.2.1. Setor 1 - Desenvolvimento de Equipamentos Públicos, Mobilidade e Turismo de
Negócios.........................................................................................................................................................................90
5.2.2. Setor 2 - Desenvolvimento de Zona Especial de Interesse
Social..............................................................................................................................................................................94
5.2.3. Setor 3 – Recuperação e Proteção de Áreas de Preservação
Permanente.....................................................................................................................................................................98
5.2.4. Setor 4 - Desenvolvimento do Turismo
Náutico............................................................................................................................................................................99
5.2.5. Setor 5 – Qualificação do Entorno
Imediato........................................................................................................................................................................103
5.3. Da consolidação da Operação.....................................................................................................................................................104
Considerações Finais......................................................................................................................................................................109
Referências Bibliográficas..............................................................................................................................................................110
XVI
potencialidades, seguido da elaboração de objetivos, ações e
Introdução metas para a intervenção urbana.
Em um cenário urbano regido pela produção e acumulação do
O capítulo 1, referente às Teorias Urbanas e o Planejamento
capital, encontram-se relações sociais desiguais e
Urbano no Brasil tem como intuito entender como se deu o
excludentes.
processo de exclusão social, bem como questionar para onde
Essas relações são grandes desafios a serem estudados e iremos.
tratados pelos mais variados profissionais. Nesse âmbito, o
O capítulo 2, referente à cidade de São Vicente, tem como
estudo das dinâmicas socioeconômicas e sócioespaciais não
intuito entender a inserção do local de intervenção na região e
poderia ser menos desafiador para o Arquiteto e Urbanista.
na cidade, bem como os processos à ela ligados.
Tendo o desafio em questão, propõe-se para o local de estudo,
localizado na Região Metropolitana da Baixada Santista, na O capítulo 3, referente ao bairro Parque Bitaru, o objeto de
cidade de São Vicente, mais precisamente no bairro Parque estudo, tem como intuito diagnosticar as problemáticas e
Bitaru, uma Operação Urbana – um conjunto de intervenções potencialidades a serem explorados durante o planejamento
gerais e específicas contidas no Estatuto da Cidade. da Operação Urbana.
O trabalho, dividido em 5 capítulos possui como metodologia O capítulo 4, referente ao Estatuto da Cidade e às Operações
estudos conceituais referentes às teorias do urbanismo e do Urbanas, tem como objetivo entender e respaldar nos mais
planejamento urbano, aos estudos do local, aos estudos das diversos âmbitos as diretrizes e ações envolvidas neste
legislações e de projetos análogos, juntamente com processo, bem como analisar os pontos positivos e negativos
percepções empíricas e de pesquisa, sistematiza-se o de Operações já realizadas.
diagnóstico da área, bem como suas problemáticas e
1
O capítulo 5, referente à Operação Urbana Parque Bitaru, tem
como intuito consolidar os setores de intervenção, bem como
os suas diretrizes, ações e metas.
Por fim, nas considerações finais, visa-se encerrar as questões

levantadas, destacando seus aspectos positivos e desafios de
consolidação para o Arquiteto e Urbanista.
2
Capítulo 1: As Teorias Urbanas e o Planejamento
Urbano no Brasil
Onde e como surgiu o Urbanismo? Qual era a necessidade

primordial ao aplicá-lo no espaço físico? Qual sua atuação nos
planos físicos-territoriais e no plano social? Qual a realidade
vivenciada no Brasil? Qual o papel do Planejamento Urbano na
luta contra a exclusão social?
Neste capítulo serão analisadas as possíveis respostas para
tais questionamentos, baseando-se em autores conceituados
na área, buscando o entendimento das raízes dos problemas
sociais e urbanos, com o objetivo de justificar a realidade
vivenciada no Brasil em tempos atuais e projetar diretrizes
adequadas à resolução da problemática existente.
"De onde viemos e para onde iremos?"
3
1.1. As Teorias Urbanas: do Pré-Modernismo à sociedade Pós- migrantes. A cidade de Londres, por exemplo, em um período
Moderna de 90 anos, cresceu aproximadamente 5 vezes seu tamanho
original (VILAÇA, 1993).
Conceito estudado no âmbito social desde o século XIX por
grandes pensadores historicistas, economistas e da política, o
urbanismo passa a colocar-se em prática em um contexto
histórico-social europeu envolvido em planos políticos,
econômicos e na emancipação das ciências, devido aos
processos decorrentes da Revolução Francesa, do período de
1789 a 1799, que tinha como principal objetivo a derrubada da
monarque francesa sob os ideais de Liberté, Égalité,
Fraternité (liberdade, igualdade e fraternidade) e Industrial,
num período aproximado a partir de 1760, com a influência da
corrente Racionalista1.
Com o ápice da Revolução Industrial Europeia, ao final do séc.

XVII, a migração do campo para os centros urbanos devido às Figura 1.1 – Revolução Industrial.
FONTE: <http://www.industrialrevolutionresearch.com/index.php>.
demandas de emprego acaba por gerar uma problemática Acessado em 30 abr. 2016, 21h05min.
urbana relacionada ao inchamento das cidades, que não
possuíam a infraestrutura necessária que aferir aos seus
1
Foi uma corrente filosófica baseada na razão como o caminho da
verdade, priorizando assim ao raciocínio.
4
Se desde as civilizações antigas as cidades se desenvolviam cidades atrelado à falta de planejamento urbanístico culminou
em traçados - regulares ou não - e sua produção contrastava em uma série de epidemias relacionadas à falta de salubridade
entre o grupo dos dominantes e subalternos (BENVOLO, do espaço urbano. Ademais, sem leis que estabelecessem
1983), para esse momento histórico não seria diferente: direitos ao cidadão e ao trabalhador, a classe operária era
estabelece-se uma nova - antiga - realidade social, complexa praticamente escravizada em condições de vivência e trabalho
e contraditória, predominantemente capitalista, denominada extremas. Os centros urbanos encontravam-se em crise.
"Sociedade Moderna2". Sendo assim, são colocadas em prática uma série de
intervenções urbanísticas experimentais, de caráter
Nessa realidade forma-se uma organização diferenciada entre
imediatista, posteriormente, estudos de intervenções (Pré-
a sociedade, o Estado e a cidade. Logo, estabelece-se no topo
Urbanismo) e em seguida, se dá a consolidação do Urbanismo
da pirâmide social um grupo burguês3, que dita o modo de viver
como área de estudo e atuação propriamente dito.
da população, priorizando as questões de interesse do seu
grupo, em relação ao espaço físico-territorial, à infraestrutura, Nas intervenções de caráter imediatista, se destacam o
aos serviços urbanos, à manutenção de seus costumes e ao Masterplan de Barcelona (1854), realizado pelo engenheiro,
culto aos valores estéticos. O interesse do capital acaba por urbanista e político catalão Ildefonso Cerdá e a Reforma
tornar as cidades centros de consumo, criando processos Urbana de Paris (1853-1869), promovida pelo barão
sociais desiguais, como a marginalização sócioespacial do parisiense, prefeito da cidade Georges-Eugène Haussmann.
proletariado e a consequente desvalorização de seu trabalho Ambas são exemplos claros de as situações são subvertidas
(LEFEBVRE, 1968). No âmbito físico-territorial, o inchaço das aos interesses econômicos dos grandes detentores do capital.
2 3
Muito confunde-se a temporalidade do "tempo/sociedade moderno(a)" em Classe social dominante, surgida ainda na Idade Média, que detém na
História, Arquitetura e Urbanismo. Nesse caso, refere-se à modernidade no formação social da cidade os meios de produção de riqueza.
Urbanismo.
5
O Masterplan de Barcelona previa a expansão da cidade além O interesse imobiliário nas terras acabou por
do traçado da cidade medieval, caracterizando uma malha descaracterizar essas quadras, ocorrendo a
quadricular com quadras onde estabeleciam-se prédios em 2 a ocupação privada de seus centros. Essa
quatro lâminas perpendiculares e paralelas, e seu interior livre atitude têm sido alvo de intervenções para a
para espaços públicos de equipamentos. reversão dos espaços e a devolução dos
mesmos para toda a população local.
Figura 1.3 – Masterplan de Barcelona - Quadras.

Essa figura mostra o processo de subversão citado
nas quadras projetadas por Cerdá. Em cronologia,
em preto, o processo construtivo adotado.
FONTE: <http://planocerda.blogspot.com.br/2007/
05/o-plano-cerd-nova-barcelonaproposta_29.
html>. Acessado em 30 abr. 2016, 21h22min.
Figura 1.2 – Masterplan de Barcelona – Plano.

FONTE: <http://planocerda.blogspot.com.br/2007/05/o-plano-cerd-
nova-barcelona-proposta_29.html>. Acessado em 30 abr. 2016, Figura 1.4 – Masterplan de Barcelona - Atual.
21h22min. FONTE: GOOGLE EARTH, 2016.
6
Já a Reforma Urbana de Paris possuiu um caráter muito mais
agressivo, pois o plano que previa o progresso, a facilitação
das intervenções militares, e o embelezamento da cidade
resultou na abertura de vias e outros tipos de intervenções
possuía a intenção de acabar com os bairros insalubres e
consequentemente expulsar – e expulsou – a classe operária
do centro da cidade. Vê-se assim, que mais uma vez os
interesses das classes economicamente dominantes
sobrepõem-se aos das outras, e que desde o princípio do
estruturamento da cidade capitalista, a população operária é
oprimida e marginalizada. Figura 1.5 – Reforma Urbana de Paris - Plano. FONTE:
<https://arquitetandoblog.wordpress.com/2009/04/08/haussmann-e-a-
reforma-de-paris/> . Acessado em 30 abr. 2016, 21h26min.
Figuras 1.6 e 1.7 – Reforma Urbana de Paris – Antes e depois. FONTE: <https://br.portalprofes.com/nataliar/blog/a-reforma-de-paris>. Acessado em 30
abr. 2016, 21h32min.
7
O que define uma intervenção no traçado urbano e o que as Com o avanço do período pós Revolução Industrial, consolida-
justifica? Esse questionamento culmina na necessidade do se o Urbanismo em si, que ao contrário do Pré-Urbanismo,
estudo da cidade. Essa formação científica, é definida como transforma-se em uma prática. Estabelece-se o Progressismo,
Pré-Urbanismo (CHOAY, 1965). As propostas do Pré- aplicado primeiramente na Cidade Industrial de Tony Garnier
Urbanismo não saíram do papel, porém se faz importante o (1901), e posteriormente se populariza após a I Guerra Mundial
entendimento sobre esse período. (1914-1918), com as intenções de utilização de formas puras e
exploração das técnicas industriais. Nesse período destacam-
O Pré-Urbanismo se vincula em duas principais vertentes, que
se os principais arquitetos da história da Arquitetura e do
a priori visavam uma "definição/justificativa" para o traçado
Urbanismo, sendo eles: Gropius, Le Corbusier, Mies Van der
urbano e a consequente melhoria da qualidade de vida,
Rohe, Oud e Mendelsohn. A intenção da industrialização fica
levando-se em conta a habitação e a infraestrutura sanitária: a
mais eminente com o fundamento da escola Bauhaus de
vertente Progressista e a Culturalista. Até então – como vimos
Weimar por Gropius em 1919.
– as intervenções urbanas eram atreladas à área de atuação
da engenharia, e as diretrizes definidas pouco se identificavam Segue-se assim para o Urbanismo Moderno. A história do
com a realidade existente nos locais. Esse pensamento não é urbanismo moderno teve sua origem no final do século XIX, até
diferente para o Pré-Urbanismo Progressista, que visava o as duas primeiras décadas do século XX, tendo surgido na
progresso, possuindo ideais estéticos de embelezamento da Alemanha (1870) (VIANA, 2003). Seus principais manuais
cidade com a abertura de grandes vias que priorizassem o
rápido trânsito na cidade. Em contrapartida a esse pensamento
intervém-se o Culturalista, que visa preservar a identidade
cultural do local, admitindo que cada habitante agrega algo
único àquela cidade.
8
foram escritos durante os CIAMs4 (Congresso Internacional de
Arquitetura Moderna). Em relação ao urbanismo, a vertente era
funcionalista, idealizada por Le Corbusier, que possuía suas
setorizações bem definidas em seus quatro pontos - habitação,
circulação, trabalho e lazer e privilegiava o uso do automóvel.
Esse tema foi imensamente discutido e em 1933 na Grécia,
durante o V CIAM, culminou em seu principal documento de
manifesto urbanístico: a Carta de Atenas, que também previa
e tratava das questões dos patrimônios culturais.
Figura 1.8 – Urbanismo Moderno – Plano Voison para Paris, Le

Corbusier.
FONTE: <https://fundamentosarqeurb.files.wordpress.com/2011/06/aula-
03-fund-do-urb.pdf>. Acessado em 30 abr. 2016, 21h35min.
4
Fundado em 1928 na Suíça, composto pelos principais arquitetos da racionalista. A primeira fase contribuiu para a resolução dos problemas
época, o Congresso Internacional de Arquitetura Moderna foi responsável urbanos, com a produção habitacional, a segunda, se aplicou ao urbanismo
por repercutir o chamado International Style, uma arquitetura funcional e (MARICATO, 2000).
9
Com a II Guerra Mundial (1939-1945) e a destruição em massa Urbanismo Moderno: grandes teóricos7 problematizaram e
das cidades europeias, a reconstrução das cidades históricas abriram discussões sobre as problemáticas consequentes ao
é colocada em foco, seguindo principalmente as diretrizes progressismo, bem como seus significados, suas conexões e
definidas pela Carta de Atenas e as teorias de restauro que sua questão social. Em 1959, no X CIAM realizado na
indicavam a retomada das memórias sociais "perdidas" Iugoslávia, se dá por esgotado o Urbanismo Moderno, e a
durante a guerra. Essas teorias de certo modo "humanizaram" sociedade passa a viver em uma situação denominada Pós-
a relação social com o espaço urbano5, e com a abordagem Moderna (ou contemporânea): o aqui e o agora, na
antropológica6 dos fatos, os grandes teóricos/arquitetos globalização, segundo David Harvey, 1993, onde se
passam a defender a utilização de diferentes soluções para confundem tempo e espaço, em uma realidade massificada8,
diferentes casos e culturas, ao contrário da universalização de acumulação flexível, e em uma condição onde tudo possui
progressista. Consequentemente as propostas e projetos um capital simbólico.
modernistas pararam de sensibilizar as novas gerações de
Atualmente o Urbanismo, se caracteriza como disciplina, se
teóricos e arquitetos, pois sendo um método tão linear baseado
organizando como corpo teórico, e se inserindo na divisão
em uma cidade basicamente capitalista, não solucionava assim
técnica do trabalho, produzindo uma visão “científica” e
todos os complexos e contraditórios problemas urbanos. Assim
pragmática quanto aos instrumentos de intervenção (legislação
surgem fortes críticas ao movimento, causando a crise do
urbana). (VIANA, 2003). O Planejamento Urbano é uma área
5
Vale ressaltar que, essa teorização possui certo distanciamento para as
7
políticas de produção habitacional, que, devido ao déficit habitacional, se Destacam-se as produções de David Harvey, Robert Venturi, Aldo Rossi
fez necessário a criação de modelos para a reconstrução em massa. e Jane Jacobs.
8
Destacando-se o fordismo e keynesianismo.
6
"Antropologia: [...] Conjunto de estudos sobre o homem, como ser animal,
social e moral. A. social: estudo da estrutura social de sociedades iletradas."
(MICHAELIS, 2009).
10
do Urbanismo, que surgiu como resposta aos problemas do 1.2. O Urbanismo no Brasil e o papel do Planejamento Urbano
sistema e do Estado capitalista e suas crises constantes
Assim, cabe aproximar a reflexão para o Brasil.
“(...) A ideia do planejamento usualmente é adotada quando
se quer garantir e defender os interesses do mercado, constituindo- Historicamente, a cultura do país é reflexo de uma política
se, na maioria, em ideias descoladas da realidade, impregnadas hierárquica patrimonialista adotada desde os primórdios de sua
pela ideologia hegemônica. E este parece ainda ser a função do colonização por Portugal. Essa situação teve como reflexo uma
planejamento urbano na atualidade. ” (VIANA, 2003, p.96).
política desigual e excludente, que assombra à sociedade até
Sendo assim, como pode-se notar, todos os períodos que os tempos atuais.
transcorrem pela sociedade possuem o vivenciamento de

A aplicação do Urbanismo no país inicia-se primeiramente em
problemáticas e a teorização de soluções para as mesmas. O
meados do fim do século XIX, início do século XX, onde no país
que ocorre é que, na maioria das vezes as teorias não saem
adotaram-se modelos urbanísticos culturalistas e progressistas
do papel por possuírem descolamentos com a realidade
inspirados nos europeus.
prática, onde devem serem levadas em conta uma série de
fatores ou, são apropriadas de maneira errada e revertidas em Os principais modelos adotados foram aqueles ligados ao
benefícios para àqueles que não precisam. Em um contexto em progressismo, com a aplicação dos planos de saneamento e
que muitos países europeus souberam lidar com a situação de embelezamento das cidades. Esses planos, nascidos desde
desigualdade social e regular as funções do solo urbano, 1870 foram as primeiras ideias sobre Planos Diretores no
infelizmente, por uma série de fatores, o Brasil – e outros Brasil, estabelecendo Códigos de Posturas, que basicamente
países subdesenvolvidos – ainda enfrentam desafios muito eram zoneamentos com leis objetivas.
claros quanto às condições de melhorias sociais.
11
Além dos casos de arrasa-quarteirões para o saneamento e Nota-se então um modelo de intervenção muito parecido com
progresso, com a abertura de vias, como no caso da Reforma o de Haussmann, que demoliu parte do centro histórico da
da Av. Pereira Passos, ocorrida no centro do Rio de Janeiro cidade para dar lugar ao progresso. Assim como ocorrido na
entre 1902 e 1906 e a abertura dos canais de Santos em França, no Brasil, o expulsamento da população das áreas
meados de 1907, pelo Eng. Saturnino de Brito. Uma das centrais para as áreas periféricas, sem infraestrutura, onde no
diretrizes adotadas para a aplicação das políticas sanitaristas Brasil, surgem as favelas. Se faz importante observar como a
era a expulsão – limpeza - dos cortiços do centro da cidade. tentativa do saneamento urbano causou uma problemática
ainda maior relacionada à habitação.
Figura 1.9 – Plano de Reforma da Av. Pereira Passos, no Rio de Janeiro. Figura 1.10 – Plano de Saneamento de Saturnino de Brito. Canais de Santos.
FONTE: <http://pre.univesp.br/as-reformas-do-rio-de-janeiro-no-inicio-do- FONTE:<http://www.novomilenio.inf.br/
seculo-xx#.VyVVrzArKhc
santos/fotos023.htm>. Acessado em 30 abr. 2016, 22h03min.
>. Acessado em 30 abr. 2016, 21h59min.
12
A partir dos anos de 1920, as políticas sanitaristas começam a
entrar em declínio, dando lugar aos ideais ligados à
praticidade. Inicia-se assim uma fase de planos de conjunto,
destacando-se o Plano Agache no Rio de Janeiro (1920) e o
Plano de Prestes Maia em São Paulo (1930), inaugurando o
conceito do Plano, em um discurso do planejamento urbano
integrado por meio de um Plano Diretor, “com objetivo de
“administrar os problemas crônicos da cidade”, através do seu
“equacionamento com precisão” (Villaça,1999;230). O termo
Urbanismo, segundo Villaça, caiu em desuso no Brasil neste Figura 1.11 – Milagre Brasileiro.
FONTE: <http://atarde.uol.com.br/brasil/noticias/crescimento-da-
período, sendo substituído pelo termo Planejamento Urbano, economia-foi-retrocesso-para-a-maioria-1580123>. Acessado em 30 abr.
2016, 21h39min.
como conceito de modernidade.” (VIANA, 2003, p.110-11).
Desse modo, o modelo do Urbanismo Moderno foi
Até a década de 1950 o Brasil era um país predominantemente
principalmente utilizado no planejamento do Plano Piloto de
rural, mas as tomadas de medidas políticas relacionadas ao
Brasília, de Lúcio Costa, em 1957. Vejamos bem: mesmo após
Plano de Metas - conhecido como 50 anos em 5 - do presidente
a condenação desse método em relação à realidade social, é
da época Juscelino Kubitschek e a posterior implantação do
tomado o partido de sua utilização justamente sob um discurso
PAEG (Programa de Ação Econômica do Governo) durante o
progressista racionalista, necessário para validar e consolidar
período da Ditadura Militar, levaram à uma elevada
a promessa do progresso brasileiro. A adoção de modelos
industrialização – tardia -, onde, a população urbana brasileira
como esse, para Ermínia Maricato, implica em "ideias fora do
cresceu na metade do tempo o equivalente ao que Londres
lugar", por se tratarem da resolução de uma realidade
cresceu em quase 100 anos.
13
burguesa desconexa com a realidade da maioria do povo É nessa época também - quando a população urbana do país
brasileiro, sendo assim: representava quase metade da população total-, que são
colocados em enfoque questões primordiais como a reforma
"O modelo racionalista então, cumpre o papel de ocultar
urbana e os superplanos, que não saíram do papel. A
problemas reais existentes na sociedade brasileira, criando um
mercado especulativo e restritivo ao povo de baixa renda." necessidade da integração entre os vários objetivos do
(MARICATO, 2000). Planejamento Urbano evoluiu a terminologia do conceito para
Planejamento Urbano (ou local) Integrado, que de certa forma
não atendem à política urbana como um todo, priorizando as
questões habitacionais e aos poucos integrando os demais
fatores. Durante o período da Ditadura Miliar, sob a gestão do
Plano Decenal, que aborda os pontos principais da política
urbana, se dá a criação de órgãos que institucionalizam o
Planejamento Urbano no Brasil, e que se valiam de
contribuições de outros órgãos ligados à geografia,
planejamento econômico e social e viabilizam a implantação de
empreendimentos por meio da distribuição de investimentos
provenientes da poupança e de linha de crédito.
Figura 1.12 – Brasília.

FONTE:<hhttp://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/cidades/20
14/12/12/interna_cidadesdf,461704/fotos-compare-imagens-da-
esplanada-dos-ministerios-em-1960-e-2014.shtml
>. Acessado em 30 abr. 2016, 22h11min.
14
Para Monte-Mór, a má qualidade da gestão das políticas instituição das Regiões Metropolitanas em 1974, sendo
públicas foram responsáveis ainda mais pelo processo de implantado o Sistema Metropolitano de Planejamento. A partir
marginalização nos programas sociais devido às suas de 1990, institui-se o Planejamento Estratégico de Cidades,
diferenciações e restrições para as linhas de crédito, elevando com as diretrizes que desenvolvimento sustentável,
o poder aquisitivo das classes altas, conduzindo o englobando posições estratégicas para o meio ambiente.
adensamento dos núcleos das cidades e consequentemente
Em um cenário onde as políticas públicas vão se expandindo
tornando a terra "vazia" mais rara, favorecendo o processo de
cada vez mais, os antigos Planos Diretores passaram a dar
especulação imobiliária. Logo, para implantação das
lugar à planos mais politizados, que contavam com a
habitações de interesse social, procuram-se terras mais em
participação popular no processo de discussão sobre a cidade.
conta devido ao seu baixo poder aquisitivo, levando-os cada
vez mais longe dos centros urbanos, ampliando cada vez mais Finalmente, em 2001 é criada a Lei Federal nº 10.257/01, que
a malha da cidade, reafirmando-se assim o conceito de "as institui o Estatuto da Cidade, um dos instrumentos mais
ideias fora do lugar e o lugar fora das ideias" de Maricato. importantes para a gestão urbana, com a finalidade de
promover diretrizes gerais para a gestão democrática da
Esse processo estende-se até hoje, porém, com a constante
cidade. Em 2003, é criado o Ministério das Cidades, ministra
discussão sobre o assunto, protagonizada principalmente
programas de acessibilidade e urbanos, de habitação,
pelos urbanistas que vem ocorrendo ao longo dos anos, a
mobilidade e saneamento, com a missão de “melhorar as
implantação de novas políticas urbanas vem gerando boas
cidades, tornando-as mais humanas, social e economicamente
conquistas para o cenário urbanístico do Brasil.
justas e ambientalmente sustentáveis, por meio de gestão
Ainda na década de 1960, o país passa ainda pelo Plano de democrática e integração das políticas públicas de
Desenvolvimento Local, deixado de lado em 1980 devido à planejamento urbano, habitação, saneamento, mobilidade
15
urbana, acessibilidade e trânsito de forma articulada com os gestão das cidades, se faz imprescindível a criterização e a
entes federados e a sociedade. ” (MINISTÉRIO DAS identificação das terminologias de planejamento, seus âmbitos
CIDADES. Disponível em: < e escalas, interferindo assim diretamente no recorte e no
http://www.cidades.gov.br/index.php/institucional/oministerio>. detalhamento das questões urbanas a serem abordadas.
Acessado em 01 jun. 2016, 13h24min. PLANO/ ATIVIDADE DE ESCALA(S) CARTOGRÁFICA(S)
ESCALA GEOGRÁFICA
PLANEJAMENTO OU GESTÃO MAIS USUAIS
Planejamento econômico (menos
ou mais especializado) realizado
O fato é que, o papel do planejamento urbano em suas por grandes empresas
Escalas muito e muitíssimo
INTERNACIONAL (GLOBAL, transnacionais e entidades
pequenas (de 1:5.000.000 a
diferentes escalas, é essencial para a correta percepção e GRUPOS DE PAÍSES) supranacionais como a União
Europeia; a vinculação com o
escalas de planisfério
planejamento urbano costuma ser
tratamento das necessidades sociais, pois elas que interferem muito tênue ou existente
O Brasil, em parte devido às suas
dimensões e complexidade, em
diretamente na qualidade de vida populacional. parte devido à pouca “cultura de
Escalas pequenas e muito
planejamento”, não possui
pequenas (no caso do Brasil,
tradição de planejamento nessa
menores que 1:5.000.000, para
escala, onde se trata de estimular
NACIONAL fins de representação sinótica, e,
As corretas decisões acarretarão na prosperidade do país, com e orientar o desenvolvimento do
país considerando as diversas
para fins de trabalho, 1:1.000.000
e 1:500.000, ou mesmo bem
regiões em conjunto; em contraste
maiores, para detalhamentos)
a interdisciplinaridade do planejamento refletindo nas com isso, a Alemanha apresenta
grande tradição de planejamento
espacial nessa escala
transformações sociais, ecológicas, econômicas, culturais e Escalas pequenas, médias e
grandes, dependendo do tamanho
Planos de desenvolvimento
do recorte considerado (variará,
espaciais, portanto, aprender com as decisões passadas que REGIONAL regional realizados por agências
via de regra, de 1:100.000 até a
de desenvolvimento
escala usual de carta topográfica,
geraram mais problemáticas urbanas é essencial para 1:50.000)
Escalas grandes (1:20.000 para
Planos de desenvolvimento e
representação geral, e 1:50.000,
MACROLOCAL macrozoneamentos de regiões
decisões futuras. Assim sendo, para Souza, 2003, um dos metropolitanas
para trabalho e representação de
detalhes)
Escalas grandes e muito grandes
principais desafios em se planejar se dá justamente na Planos diretores municipais;
planos específicos (transportes,
(dependendo do tamanho da
cidade ou município, de 1:200.000
etc.) referentes a uma única
MESOLOCAL a 1:20.000 para representação
tentativa de prever o futuro, fato que não deve ser feito no cidade; divisões municipais para
fins de gestão orçamentária
geral, e de 1:50.000 a 1:10.000
para trabalho e representação de
participativa
sentido literal – no engessamento da questão -, mas sim como detalhes)
Escalas muito e muitíssimo
Projetos de Estruturação Urbana
grandes (dependendo do tamanho
(PEUs), como aqueles
simulações para os desdobramentos dessas questões. Mais MICROLOCAL
implementados no Rio de Janeiro;
da cidade ou do município, de
1:50.000 a 1:5.000 para
esses projetos (melhor seria dizer:
representação geral, e de 1:10.000
além, para o autor, para a concepção do planejamento e planos) detalham o plano diretor
para cada setor geográfico
a 1:2.500 para trabalho e
representação de detalhes
Tabela 1.1– Escalas geográficas, planos e escalas. 16

FONTE: extraído de SOUZA, 2003.
Logo, cada escala geográfica de diagnóstico necessita de
diretrizes adequadas para ações pontuais, e para que o
diagnóstico ocorra, é necessário entender a cadeia de
dinâmicas (globais, nacional, regional, macrolocal, mesolocal
e/ ou microlocal), para analisar os problemas e potencialidades
do local e definir em um planejamento estratégico, setores de
ações e seus objetivos, diretrizes, ações e metas para a
consolidação e gestão do projeto.
Sendo assim, tendo sido estudados os âmbitos globais e

nacional das questões urbanas vivenciadas desde o Pré-
Modernisto e a Pós-Modernidade, parte-se para as realidades
regionais do local a ser estudado.
17
Capítulo 2: São Vicente
Primeira vila do Brasil, célula mãe brasileira, a Estância
Balneária de São Vicente passou por inúmeros períodos de
transformações em seu território.
18
2.1. O município de São Vicente e sua articulação regional Anchieta – Imigrantes, que interliga o planalto de São Paulo
com o litoral, onde ainda, a rodovia imigrantes faz a interligação
A primeira Vila do país, fundada em
também com outras cidades, como Praia Grande e entre as
22 de janeiro de 1532, e Estância Balneária desde 07 de julho
áreas continentais e insular da cidade. E a Rodovia Padre
de 1977, o município de São Vicente tem como limites ao Norte
Manoel da Nóbrega, (IBGE, 2010; INSTITUITO PÓLIS, 2013)
as cidades de São Paulo, São Bernardo do Campo e Cubatão,
ao Leste a cidade de Santos e à Sudoeste os municípios de Incluída no contexto de “Polo Central”, juntamente com os
Itanhaém, Praia Grande e Mongaguá. Faz parte de RMBS municípios de Santos e Cubatão, o município faz parte de uma
(Região Metropolitana da Baixada Santista), criada em 30 de região que articula-se fortemente com outras regiões –
julho de 1996, que engloba os municípios integrantes do litoral estadual, federal, da América Latina e mundial - devido à sua
do Estado de São Paulo: Peruíbe, Itanhaém, Mongaguá, Praia importância econômica, relacionada às atividades do Porto de
Grande, São Vicente, Santos, Cubatão, Guarujá e Bertioga. Santos, o maior da América Latina e às atividades do Polo
Industrial de Cubatão. E sua importância turística, sendo o
Com uma população de 332.445 habitantes distribuída em um
maior polo de turismo do Estado de São Paulo.
território de 14 mil hectares entre área insular e continental,
possui o terceiro maior grau de urbanização9 da RMBS, ficando A cidade serve de apoio principalmente para a cidade de
atrás somente de Guarujá e Santos e uma densidade Santos, devido aos processos decorrentes do desordenamento
demográfica na área urbanizada que chega até 135 hab/ha, das funções sociais do espaço urbano, decorrendo na
sendo considerada a maior densidade média encontrada nos valorização e consequente especulação imobiliária, gerando
municípios da Baixada Santista. Suas principais vias de conurbação para cidades vizinhas, como veremos em seu
interligação com outras regiões e cidades são o Sistema processo de evolução urbana.
9
Percentual da população urbana em relação à população total.
19
LOCALIZAÇÃO
Gráfico 2.1 – Distribuição do território da RMBS.
20
Figura 2.1 – Localização do município. FONTE: PMSV,1999. FONTES: IBGE, 2010 e FUNDAÇÃO SEADE, 2016.
‘
MUNICÍPIO Área continental área insular
Rod. Dos imigrantes (sp-160)
LEGENDA
Rod. Padra Manoel da nóbrega (sp-055)
ZONA URBANA
ZONA RURAL
21
Figura 2.2 – Mapa do município. FONTE: PMSV, 1999.
2.2. O município de São Vicente no espaço físico territorial, sua ombrófilas Montana, Submontana e de Terras Baixas,além de
infraestrutura e seus serviços urbanos ecossistemas de restinga e vastas extensões de manguezais
na área continental. Esses conjuntos refletiram na criação de
Conhecido como Célula Mater do país, o município de São
quatro áreas protegidas no município: o Parque Ecológico
Vicente localiza-se na parte central do litoral do Estado de São
Voturuá (item 2, figura 2.2), o Parque Estadual da Serra do Mar
Paulo, mais precisamente na ilha de São Vicente, entre a Ilha
(PESM) – o maior parque do Estado de São Paulo- (itens 8, 9,
de Santo Amaro e a área continental da região.
10, figura 2.2), o Parque Estadual Xixová-Japuí (PEXJ) (item 6
Sabe-se que a região conta com processos geomorfológicos
e 7, figura 2.2), e a APA (Área de Proteção Ambiental) Marinha
diferenciados e complexos, onde a formação de seu relevo se
Litoral Centro (APAMLC), sendo os três últimos, unidades de
dá em dois domínios distintos que impelem à região duas
conservação.
principais características: uma referente ao Planalto Atlântico,
Importante observar que os dois parques, PESM e PEXJ,
predominando as peculiaridades da Serra do Mar, com suas
compreendem 68,75% do município de São Vicente
grandes diferenças de níveis, vales, redes fluviais e o bioma da
(INSTITUTO PÓLIS, 2013).
Mata Atlântica, e a outra aludindo à Planície costeira,
propriamente dita "plana", com influência flúvio-marinha,
Quando sua hidrografia, destacam-se no município: a Baía de
consequentemente predominando os ecossistemas de
São Vicente; a Baía de Santos; o Mar Pequeno; os rios:
manguezais e de restinga. (AMORIM; OLIVEIRA, 2009).
Bugres, Piassubuçú, Branco, Cacheta, Emídio, Cruz, Cobras,
Atualmente apresentam-se no território remanescentes Cubatão, Cubatão de Baixo, Cubatão de Cima, Pilões, Branco
bastante reduzidos de Mata Atlântica, manguezais e floresta de Cima, Acarau de Baixo, Acarau de Cima, Tapuá, Santana,
ombrófila densa na área insular e remanescentes de florestas Guaramar e Pompeba; os córregos: Divisa e Mãe Maria, o
Ribeirão Cagecas, a Cachoeira de Itu e o Canal Barreiros. Seu
22
clima é altamente úmido (acima de 80%), com temperaturas
médias de 24ºC no verão e 17ºC no inverno.
Sua altitude configura-se em cotas acima de 1000m na Serra
do Mar e em média 10m na área urbana da região, fator que
aliado à atratividade de sua orla favoreceu seu povoamento,
que iniciou-se em aproximadamente 1502 com um núcleo
europeu, e posteriormente com a colonização portuguesa a
partir de 1532, com a fundação da Vila de São Vicente.
23
Figuras 2.3, 2.4 e 2.5 – Colonização da Cidade e mapas. FONTES: <http://www.novomilenio.inf.br/sv/svf004.htm>, acessado em 16 set. 2016,
14h23min.; GOOGLE EARTH, 2016.
relevo
RELEVO
1 MORRO ITARARÉ 4 MORRO ILHA PORCHAT 8 MÃE MARIA PLANÍCIE LITORÂNEA

2 MORRO VOTURUÁ 5 MORRO DOS BARBOSAS 9 PAI MATIAS
3 MORRO COTUPÉ 6 MORRO DA PRAINA PLANÍCIE FLUVIAL
7 MORRO JAPUÍ 10 SERRA DE CUBATÃO
MORROS/ ESPORÕES
E ESCARPAS DA
SERRA DO MAR
24
Figura 2.6 – Relevo. FONTE: PMSV,1999.
hidrografia
1 RIO BRANCO DA CONCEIÇÃO 7 RIO BRANCO 13 LAGOA DO MARIANA 19 BAÍA DE SÃO VICENTE
2 RIO CUBATÃO DE CIMA 8 RIO BOTUROCA 14 RIO CASQUEIRO 20 OCEANO ATLÂNTICO
3 RIO CUBATÃO 9 RIO PIAÇABUÇU 15 RIO CAXETA
4 RIO PILÕES 10 RIO MARIANA 16 RIO DO BUGRE
5 CÓRREGO DA MÃE MARIA 11 RIO TUQUIMBOQUE 17 CANAL DOS BARREIROS
6 RIO SANTANA 12 RIO GRAGAÚ 18 MAR PEQUENO
25
Figura 2.7 – Hidrografia. FONTE: PMSV,1999.
Desde o início da colonização portuguesa na região, a cidade (1545), que possuía um estuário capaz de aportar navios de
passou por aproximadamente quatro períodos que definem de grande porte.
modo geral o seu processo de evolução urbana, que serão
 2º Período
resgatados a seguir, com base nas informações colhidas do
Fim do séc. XIX ao séc. XX: fronteira expansão e
PLHIS (Plano Local de Habitação de Interesse Social) de 2009:
desenvolvimento turístico
 1º Período A realização de fortes investimentos do capital estrangeiro em

1500 – 1800: letargia infraestrutura nas redes de circulação10, consequente do
Em seus 300 anos iniciais de existência, a Capitania de São impulsionamento da política cafeeira, reflete diretamente em
Vicente manteve baixos índices de crescimento devido às transformações políticas, econômicas e de produção, sociais e
tentativas e ao insucesso das lavouras comerciais e à culturais, alterando principalmente o modo de vida nas cidades,
dificuldade de povoação devido aos seus terrenos alagadiços, influenciadas pelos costumes da mão de obra estrangeira,
chuvas, altas temperaturas, etc. baseados em valores burgueses de higienização e

embelezamento das cidades (Viana, 2010). Em Santos, o forte
Sendo assim, São Vicente acabou por possuir apenas a processo de urbanização e a implementação da Política
posição estratégica de ligar o planalto com o exterior, função Sanitarista induziu a migração da classe trabalhadora da
essa que foi gradativamente sendo deixada de lado devido ao cidade de Santos para São Vicente, adensando assim sua área
estabelecimento do porto na recém-fundada Vila de Santos central que já era ocupada desde sua colonização, e ocupando
ao redor da linha 1A do bonde, que ligava o centro de São
10
Como por exemplo a implantação da ferrovia São Paulo Railway, em E a posterior implantação da linha Sorocabana, em 1915 que ligava o litoral
1867, a primeira ferrovia do estado, que ligava o planalto paulista ao litoral. central ao litoral Sul paulista.
26
Vicente ao centro de Santos. Sendo assim, em São Vicente Durante todo esse período foram estabelecidos clubes
iniciou-se a ocupação da área de orla e a de manguezais na voltados à esse tipo de turismo, tais eles, o Clube de Regatas
divisa com Santos (tambores - Zona Noroeste), consolidando- Tumiaru, Golfe Clube, Jóquei Clube, Clube Beira Mar, Edifício
se assim uma das principais áreas de expansão da cidade. Gáudio e Ilha Porchat.
Até então com o perfil de ocupação de classe baixa A introdução do Polo Industrial de Cubatão traz para a cidade
predominantemente operária, o cenário da cidade passa a ser o estabelecimento da moradia da classe operária da indústria,
alterado em meados de 1940, quando se inicia de fato seu e uma dinâmica que intensifica ainda mais as atividades do
processo de segregação sócioespacial. A cidade de Santos setor terciário – que já era voltado para o apoio ao porto de
dessa vez passa a conurbar de seu território sua classe média Santos. Sendo assim, a cidade se consolida no
emergente, que se estabelece no Itararé, em terrenos estabelecimento de comércio e serviços para os moradores da
alugados, pertencentes à Irmandade Santa Casa de Santos. região (operários do porto de Santos e do polo de Cubatão) e
para as atividades turísticas.
Esse processo então culmina em um movimento pendular por
todo o território, gerando o adensamento da área de mangues  3° Período
na divisa dos tambores com Zona Noroeste, e a ocupação da 1950 – 1980: crescimento, segregação e precarização
área de morros, onde a infraestrutura urbana era inexistente.
Na década de 1950, em meio ao intenso adensamento e
No fim da década de 1940, a cidade passa a apresentar crescimento da ocupação de seu território, a ocupação em
características de estância balneária, principalmente com a torno da linha Sorocabana tornou-se uma fronteira
inauguração da rodovia Anchieta, em 1947, que favoreceu a socioespacial na cidade, separando os bairros praianos e o
ligação da população do planalto paulista para o litoral, centro do restante dos bairros.
recebendo assim visitas dos paulistanos à turismo de veraneio.
27
Em 1960, a quase completa ocupação da faixa litorânea de Até a década de 1980 a cidade continuou crescendo
São Vicente motiva o aterramento para a expansão da consideravelmente, e mesmo com os problemas
ocupação da Ilha Porchat. Nesse mesmo período, continuam socioambientais recorrentes, São Vicente continua com um
seguindo os processos migratórios e o estabelecimento de intenso fluxo turístico, onde incrementam-se cada vez mais na
outros bairros operários no entorno na Linha 1 do bonde, orla da praia prédios de apartamentos destinados à segunda
constituindo-se os demais bairros vicentinos insulares: Vila residência. E, em 1977, sobre a Lei nº 1.358 do Estado de São
Melo, Vila São Jorge, Jardim Guassu, Jardim Paraíso, Vila Paulo, é concedida à ela o título de Estância Balneária, com a
Valença, Voturuá, Jardim Independência, Vila Cascatinha, intenção da promoção das estruturas voltadas ao turismo e à
Catiapoã e Parque Bitaru, e mais perifericamente, o Jóquei promoção do turismo regional.
Clube. A ocupação desses bairros se dá através da venda de
Paralelamente, a cidade passa mais uma vez pelo processo de
loteamentos em locais sem infraestrutura – padrão recorrente
adensamento e crescimento populacional, e com a alteração
no processo de especulação do uso e ocupação do solo -. Em
do perfil socioeconômico dos bairros operários no entorno da
sua maioria, as edificações constituíam-se de chalés com
Linha1 do bonde de operários de classe baixa para
esgoto à céu aberto.
trabalhadores do porto e polo industrial de classe média, são
Ainda em 1960, o DNOS (Departamento Nacional de Obras possibilitados investimentos privados de urbanização nos
Sanitárias) inicia a construção dos diques na área limítrofe com bairros, que por meio de linhas de financiamento imobiliárias
a Zona Noroeste de Santos, visando a recuperação ambiental incentivadas pelo poder público. Passam assim a serem
dos mangues e terrenos alagadiços, favorecendo assim a executados Planos Comunitários de Drenagem e
ocupação das áreas ambientalmente fragilizadas do extremo Pavimentação, bem como ocorrer a alteração das tipologias
oeste ao norte de cidade, agravando assim ainda mais os residenciais de chalés para casas térreas e assobradadas.
problemas socioambientais da região.
28
Quanto às favelas e assentamentos precários, além das depósito clandestino de produtos químicos da empresa
favelas dos diques, entre 1950 e 1980 se consolidam as Rhodia, causando assim problemas ambientais e a exposição
favelas do México 70, Saquaré, México 70, Saquaré, Dique da população aos produtos tóxicos.
Sambaiatuba, Pompeba, Piçarro, Caixetas, Sá Catarina de
 4º Período:
Moraes, Argentina 78, Rio D’Avó e Miau. Quanto aos
Fim do séc. XX – atual: crise econômica e precarização
assentamentos precários, foram identificados três no período
de 1930 – 1950, porém estabeleceram-se principalmente nos A década de 1980 a 1990 é marcada principalmente pelo
anos de 1960, identificando-se 13 novas ocupações na área declínio no crescimento econômico da Baixada Santista devido
continental, e em 1970, onde estabeleceram-se 8 novos, sendo às diversas crises, privatizações na indústria de Cubatão e
6 na área insular. modernização dos portos.
Nesse período também inicia-se a ocupação da área

Esse declínio vem ao encontro à uma série de outros fatores
continental da cidade, com os bairros Japuí e Samaritá. Esse
que estão atrelados ao processo desconforme de urbanização
último, devido principalmente à acessibilidade rodoviária pela
e à ausência de controle da poluição do ar em Cubatão e a falta
Rodovia Padre Manuel da Nóbrega, construída em 1970, se
de balneabilidade com a poluição do mar (em relação à
tornando uma alternativa de compra da casa própria para os
quantidade de coliformes fecais encontrados na região),
trabalhadores da região por um valor mais acessível que os
refletindo diretamente nas condições de vida do morador do
praticados na área insular, já totalmente ocupada. A ocupação
município, que possuía – e possui – vínculo empregatício com
do bairro se deu de forma desordenada, sendo ocupado sem
o Porto de Santos, Polo de Cubatão e com o mercado da
uma diretriz geral de uso e ocupação do solo, acarretando em
construção civil, culminando no crescimento de áreas
um local com precariedade de infraestrutura e carência de
precárias, principalmente no Samaritá, criando-se ocupações
serviços. A área continental foi inclusive utilizada como
do Mangue Seco,Quarentenário/Vila Ponte Nova, Rio Branco,
29
Bonde linha 1a
Rio Negro, entre outras, fato também decorrente da abertura
da ponte rodoviária sobre o canal dos barreiros, ligando São
Vicente à parte Sudoeste continental do município, até então
ligada apenas à parte Sul do continente.
Evolução urbana FERROVIA SÃO PAULO

RAILWAY 1867-1846
EVOLUÇÃO URBANA
FUNDAÇÃO 1532 DÉC. 1930 DÉC. 1940 DÉC. 1950
DÉC. 1960 DÉC. 1970 DÉC. 1980-ATUAL

30
Figuras 2.8 – Evolução Urbana. FONTE: PMSV – PLHIS 2009. Re-elaborado pela autora.
2.9 – Bonde e Ferrovia. FONTE: PMSV – PLHIS 2009, GOOGLE EARTH, 2016. Re-elaborado pela autora.
Sendo assim, desde o fim da década de 1990 a área insular se bairros Japuí, Humaitá, Jardim Irmã Dolores, Jardim Rio
encontra quase que totalmente ocupada, sendo dividida pelos Branco, Nova São Vicente, Parque Continental, Parque das
bairros Beira Mar, Boa Vista, Catiapoã, Centro, Cidade Bandeiras, Samaritá, Vila Ema e Vila Nova Mariana ainda é
Náutica, Esplanada dos Barreiros, Gonzaguinha, Itararé, passível de expansão urbana. A situação dos assentamentos
Jardim Guassu, Jardim Independência, Jóckey Club, Parque precários não se atenuou, e até 2009, foram identificados pela
Bitaru, Parque São Vicente, Vila Margarida, Vila Melo, Vila SEHAB (Secretaria de Habitação) 23 assentamentos precários
Nossa Senhora de Fátima, Vila São Jorge, Vila Valença, e Vila na área insular e 15 na área continental.
Voturuá. Já a área continental, onde estabelecem-se os
Assentamentos precários
Área Insular
23 Assentamentos precários
16.031 famílias
Área Continental
15 Assentamentos precários
11.084 famílias
Figura 2.10 – Assentamentos Precários. FONTE: PMSV – PLHIS, 2009. Re- 31
elaborado pela autora.
Ainda no período do fim da década de 1990, a característica 2.3. O município de São Vicente quanto à sua demografia e
turística da cidade de São Vicente vai cada vez mais sendo seus dados socioeconômicos e aspectos relativos à
deixada de lado, principalmente pela predominância das particularidade do município e à articulação regional
atividades econômicas não-ligadas ao turismo, como sugerem
Seus 332.445 habitantes11 são maioria jovem, com renda
os dados socioeconômicos a seguir.
domiciliar predominante média de 2 salários mínimos12, onde
16,5% dos domicílios não ultrapassam meio salário mínimo per
capita13. Segunda a análise feita em 2013 pelo Instituto Pólis,
o percentual da população parda e negra sobre a população
total está acima do percentual verificado para o Estado de São
Paulo e quanto à socioespacialização, nota-se maior presença
de brancos nas áreas próximas à orla da praia e pardos e
negros em locais mais periféricos à orla.
Gráfico 2.2 – Crescimento da população urbana no município.
FONTES: IBGE, 2010; FUNDAÇÃO SEADE, 2016.
11
Fonte: IBGE – Censo 2010. 13
Fonte: IPVS – 2010.
12
Segundo a pesquisa do IPVS (Índice Paulista de Vulnerabilidade) em
2010, a renda domiciliar média é de R$2.159,00.
32
Quanto às densidades, observa-se a quase total ocupação da
porção insular da Ilha de São Vicente, onde a maior
Densidades
concentração de renda per capta se situa nas áreas
consideradas nobres, ou seja, as próximas à orla da praia.
Com a constante valorização desse território, observa-se a

tendência de uma especulação imobiliária cada vez maior
sobre essa porção, e o consequente expulsamento da
população com menos condições de se manter na região.
Desse modo, essa leitura faz-se importante com o intuito de
barrar esse tipo de relação excludente.
Menor densidade Maior densidade
Figura 2.11 – Densidade demográfica na RMBS. FONTE: AGEM – Pesquisa OD,-BS, 2008.
Figura 2.12 – Densidade demográfica em São Vicente, FONTE: IBGE, 2010.
33
Em leitura ao uso do solo, observa-se uma utilização bastante
mista na porção geral. Mais uma vez, a qualidade dos
USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
empreendimentos está ligada às áreas nobres das cidades,
possuindo assim uma maior verticalização próxima à orla da
praia.
Possuindo valores expressivos de economia ligada aos

serviços e ao setor público - considerados satisfatórios-, e
baixos níveis de industrialização e de agropecuária, se
comparada à RMBS em geral, a cidade encontra-se em uma
situação de pobreza relativa, com remunerações mais baixas,
consequentes do baixo nível de especialização local, e taxa do
analfabetismo acima da taxa estadual, em um ambiente onde
34% da população total habita assentamentos precários
(INSTITUTO PÓLIS, 2013).
34
Figura 2.13 – Uso do solo por predominância na RMBS. FONTE: INSTITUTO PÓLIS, 2013.
Figura 2.14 – Uso do solo por predominância em São Vicente, FONTE: INSTITUTO PÓLIS, 2013.
Ainda quanto as relações entre densidade e uso do solo, faz- necessidade de capacitação para os serviços
se importante destacar mais uma vez as tendências especializados em petróleo e gás e infraestrutura
imobiliárias e processos de especulação. São Vicente passou (portos, rodovias, etc.) (INSTITUTO PÓLIS, 2013).
pelo processo de verticalização juntamente com a cidade de
Influenciadas pela necessidade do resgate da questão
Santos, porém em menor escala, por se tratar de uma “cidade
balneária e dos diversos tipos de turismos e potenciais
dormitório”. Sendo assim, em um cenário em que o uso do solo
turísticos que podem ser explorados, com o
e a consequente especulação imobiliária chega à níveis
desenvolvimento turístico previsto no Plano Diretor da
altíssimos na cidade de Santos, São Vicente está sendo a
cidade, de 1999, no Zoneamento Ecológico Econômico
próxima cidade a se destacar no processo do mercado
da Baixada Santista, de 2013, e em uma série de outras
imobiliário na região, com o adensamento não somente dos
pesquisas realizadas.
bairros próximos a orla, mas também nos bairros mais
periféricos.  A tendência do mercado imobiliário à valorização do
Essas condicionantes acabam por gerar desafios ligados à: uso do solo urbano da cidade de São Vicente.
 A melhoria da qualidade de vida dos trabalhadores –

Desse modo, havendo o entendimento da dinâmica e das
produção habitacional;
dificuldades gerais encontradas na cidade independente da
 A necessidade da especialização da mão-de-obra, de
escala de intervenção urbanística, cabe aprofundar para os
acordo com as demandas dos empregadores formais,
aspectos específicos do local escolhido para a intervenção.
levando-se em conta as tendências de mercado:
Se tratará então de um jogo de afastamento e aproximação do
Influenciadas pelo Porto de Santos, pelo Polo Industrial olhar, que resultará em importantes condicionantes que podem
de Cubatão e pelo Pré-Sal-, que apontam para a
35
refletir na (des)valorização da cidade em seus diferentes
aspectos.
36
Capítulo 3: O local da intervenção urbana - Parque
Bitaru
Suas características, problemáticas e potencialidades.
37
Tabela 3.1 – População por idades de estudo
3.1. O local da intervenção e sua articulação com a cidade

TOTAL H M
Ed. Infantil 0-5 1176 614 562
Localizado na área insular do município, o local de estudo Ensino Fundamental 6-14 2166 1125 1041
Parque Bitaru possui 15.879 habitantes, sendo o sexto local de Ensino Médio 15-17 774 379 395
Idade adulta 18-64 10433 4905 5528
estudo com maior número populacional do município. Esse
Idade idosa a partir de 65 1330 532 798
valor é destaca-se principalmente por dentre os seis maiores TOTAL 15879 7555 8324
bairros, este ser o único próximo ao centro da cidade e à orla FONTE: IBGE – Censo 2010. Elaborado pela autora.
da praia. Apesar de sua característica de bairro
horizontalizado, no local são encontrados diversificados usos
do solo, com moradias unifamiliares e plurifamiliares de
tipologias casas, assobradados e sobrepostas, intercalados
com diversos tipos de outros usos.
Em 2010, seu perfil populacional era de uma população

predominantemente adulta, entre 18 e 64 anos (tabela 3.1),
com um rendimento nominal médio dos responsáveis
domiciliares na faixa de 1 a 2 salários mínimos R$ 510,00 a R$
1530,00, atualmente correspondente em 2016 a R$ 880,00 a
R$ 1760,00.
Figura 3.1 – Local da intervenção. FONTE: GOOGLE EARTH, 2016. Elaborado pela autora.
38
3.2. O local da intervenção no espaço físico-territorial, sua Drenagem e Pavimentação, passam as tipologias de chalés
infraestrutura e seus serviços urbanos passam a dar vez às casas térreas e assobradadas.
Em sua configuração territorial, o local de estudo está inserido Atualmente, no uso do solo predominante do local
na baía de São Vicente, em uma planície costeira banhada encontramos as já citadas áreas ecológicas, com uma
pelo Oceano Atlântico, destacando-se as áreas antropizadas fragilização decorrente da ocupação do homem na costa da
de manguezal e restinga, e de hidrografia, com a formação de praia, além de ocupações residenciais uni e plurifamiliares,
canais. horizontalizadas e verticalizadas respectivamente, comércios e
serviços destinados à população do entorno, equipamentos
É uma área predominantemente urbana, onde seu processo de
sociais e urbanos de uso para a educação, para o lazer e para
ocupação iniciou-se antes mesmo da inauguração da Ponte
a cultura, e usos discrepantes com a predominância
Pênsil, onde, desde o fim do século 19 estava estabelecida Vila
residencial, como indústria (predominantemente cimentícia) e
de Pescadores, no local conhecido como Guamiun, região
utilização de garagens náuticas.
atualmente conhecida como a Rua Japão. Ali, realizava-se a
travessia de pessoas, de alimentos, de animais e outros Quanto à sua infraestrutura viária e seu transporte público, o
produtos destinados ao continente. local está situado próximo à uma das principais rodovias de
interligação da cidade de São Paulo com a Baixada Santista: a
Posteriormente, na década de 60, estabeleceram-se no bairro
Rodovia dos Imigrantes (SP 160). Tendo a Rodovia como sua
a mão-de-obra operária do Porto de Santos e do Polo Industrial
principal via arterial, interligando a cidade de São Vicente com
de Cubatão, com tipologias de chalés com esgoto à céu aberto.
a de Praia Grande, nela se ramificam-se a Av. Luís Antônio
Mais tarde, na década de 1980, com os loteamentos privados,
Pimenta, que se interliga à Av. das Nações Unidas – uma das
e o incentivo público para os citados Planos Comunitários de
principais vias de acesso à Ponte dos Barreiros, caminho para
39
a área continental da cidade-, à Av. Capitão Mor Aguiar, que se na Av. Martins Fontes (Linha Amarela), à uma distância
também possui uma posição estratégica, conduzindo ao centro aproximada de 1,1km, impactando em uma caminhada
da cidade e à Linha Amarela, ramificando-se em interligações aproximada de 20 min. até a estação mais próxima.
para outros bairros da cidade e à Av. Newton Prado, que Considerando a etapa (quase) concluída de interligação com o
interliga-se posteriormente com a orla da praia. Porto de Santos e as fases posteriores de interligação com
toda a RMBS e sua proximidade com as estações
Para as vias locais, além de algumas vias não-pavimentadas,
Mascarenhas de Moraes e de transferência Antônio Emmerich,
pode-se destacar principalmente a R. Japão, que faz um
pode-se prever uma integração bastante benéfica para não
grande beira-mar com a orla e possui uma grandiosa tradição
somente para a população da região, mas também para seus
pesqueira.
visitantes, posteriormente impactando em uma alternativa mais
A infraestrutura modal do local é constituinte por ônibus barata e sustentável, resultando em um transporte público
intermunicipais, lotações e proximidade com o VLT (Veículo eficiente, que alivia as vias – sobrecarregadas- da região.
Leve Sobre Trilhos). Os ônibus são de 23 linhas diferenciadas,
Também pode-se destacar a possibilidade da utilização dos
que fazem interligação desde Santos, Cubatão à Peruíbe,
modais aquaviários para a interligação com o continente e
geridas pela EMTU (Empresa Metropolitana de Transportes
demais cidades. Entretanto, no local há a ausência de
Públicos de São Paulo), com tarifas variando entre R$04,15 e
ciclovias, o terceiro modal mais utilizado na origem-destino do
R$24,75. As lotações também contam com diversas linhas, que
trabalhador da região14.
interligam desde a área continental até as divisas de Santos
com São Vicente, com tarifa única de R$3,00. Já o VLT situa-
14
Fonte: AGEM – Pesquisa OD RMBS. Nesse caso, o transporte em
bicicleta fica atrás somente do transporte a pé e de ônibus municipal.
40
Faz-se assim um local de posição estratégica, bem gerido em
relação aos seus modais de transporte coletivo, que se utilizam
da facilidade de interligação com as outras cidades via Rodovia
dos Imigrantes - Ponte Esmeraldo Soares Tarquínio de
Campos Filho (Ponte do Mar Pequeno), Ponte Pênsil, orla da
Praia e de interligação com a área continental e com as divisas
tanto da orla quanto dos tambores de Santos com São Vicente.
41
Em seus equipamentos públicos, pode-se considerar que há Quanto à questão do saneamento básico, tanto a coleta e
uma abundância no bairro, do qual, a área escolhida para a tratamento do esgoto quanto o abastecimento de água é gerido
intervenção comporta sua maioria. São equipamentos de pela Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de
ensino básico e superior, de recreação, lazer e cultura. Se São Paulo). Pode-se observar resultantes variáveis no
esses são referenciais urbanos, patrimônios culturais e a recolhimento do esgotamento sanitário entre 50 e 100%, onde,
experiência de sua boa ou má gestão serão pontos a serem a menor área de esgotamento corresponde principalmente à
observados em explanações futuras, onde a estes serão dados área beira-mar das garagens náuticas existentes no local. O
o devido aprofundamento das questões envolvidas. fato se deve, principalmente, pela ausência das políticas de
gestão ambientais nessas garagens. Quanto ao abastecimento
com água potável, encontra-se percentuais de 90 e 100%.
A drenagem do local é responsabilidade da prefeitura, e possui

certa ineficiência de escoamento quando ocorrem chuvas
muito fortes. Primeiramente devido ao entupimento de bocas
de lobo com lixo jogado pela população e, em segundo lugar,
destaca-se a influência das marés altas, o que não permite o
escoamento das águas pluviais para o mar. Devido esses
fatos, os cursos d’água existentes no local geralmente estão
quase transbordando e poluídos, havendo assim a
necessidade de um projeto de limpeza a manutenção desses
cursos. Segundo a SEHAB (Secretaria de Habitação) de São
Vicente, existe um TCRA (Termo de Compromisso de
Figura 3.4 – Uso do Solo por Predominância. FONTE: GOOGLE EARTH, 2016. 44
Elaborado pela autora.
Recuperação Ambiental) para a área. Essa infraestrutura é O sistema de iluminação e de energia é gerido pela CPFL
gerida pela Codesavi (Companhia de Desenvolvimento de São (Companhia Piratininga de Força e Luz), onde encontram-se
Vicente), que também é responsável por realizar a coleta de bons parâmetros de abastecimento. Porém, é importante
lixo sólido e seletiva, com disposição final de caráter ressaltar que o principal modelo de geração de energia elétrica
esporádico no aterro Sítio das Neves, na área continental de adotado no país - o de usinas hidrelétricas -, se faz um pouco
Santos, no caso do lixo sólido, e com destino às cooperativas, custoso, sendo uma energia renovável questionável, pois
no caso do reciclável. implica em custos ambientais, sociais e econômicos. É
importante e necessária a utilização de parâmetros
A Companhia também gere o recolhimento de entulhos,
sustentáveis, diversificando o abastecimento com a utilização
varrição de praias, passeios, ruas, avenidas, praças, limpeza
de energias limpas, tais como a solar, eólica, das marés, de
dos canais, galerias pluviais, tapamento de buracos e reparo
biogás e biocombustíveis, que não liberam – ou quase não
os equipamentos municipais. O fato é que, devido à má gestão
liberam – gases e resíduos que contribuem para o aquecimento
dos recursos do município e a ausência dos pagamentos dos
global. (PASSOS; MONTERO; DUTRA).
benefícios dos funcionários, a Companhia vem entrando em
constantes greves, e a limpeza urbana, bem como seus
reparos vêm sido deixados de lado. A não-cooperação dos
moradores do local, vem influenciando negativamente ainda
mais esses aspectos, acarretando em um local sujo e
desagradável. A não-proteção correta do curso d’água
existente, bem como o não-tratamento do canal à céu aberto
também impactam na precariedade da condição da região.
45
3.3. Aspectos da legislação urbana e formas de gestão momento em que as diretrizes são pouco profundas e não
existem muitas ações definidas para os locais.
A cidade está sob influência do Plano Diretor de São Vicente,
Lei Complementar N.º 271, que disciplina o Uso e Ocupação
do Solo do Município, elaborado em dezembro de 1999.
São zonas referentes ao local de estudo: UP1 – Zonas

Imediatas, UP4 – Zonas de Desenvolvimento Turístico, ZHIS –
Zonas Habitacionais de Interesse Social e PPDS – Zonas de
Preservação para o Desenvolvimento Sustentado.
O fato de um zoneamento que é bastante realista com as

condições que podem – e devem – serem exploradas é um
ponto positivo, como por exemplo faixa de UP4 que percorre
toda a orla é um exponencial para a exploração turística. Nesse
ponto, pode-se observar a importante relação da orla do bairro
com o restante da ilha e seu waterfront15, o bairro Japu Apesar
do conhecimento de legislações específicas para Áreas de
Preservação Permanente, a área antropizada não possui
demarcação específica no Plano Vigente. O estabelecimento
das zonas também começa a deixar a desejar a partir do
Curso d’água UP1 UP4
v ZHIS v PPDS
15
Figura 3.5 – Zoneamento. FONTE: PMSV, 1999. Re-elaborado pela autora.
A expressão em inglês refere-se à linha de visão relacionada ao
horizonte do mar.
46
Tabela 3.2 – Zoneamento
Características Usos Coeficiente de Taxa de Lote mínimo Gabarito
Zona permitidos aproveitamento ocupação máximo
(Anexo II) (Anexo III) (Anexo III)
São áreas urbanizadas, loteadas ou parceladas que apresentam Residencial,
Imediata – UP 1 (Art.
diferentes níveis de infra-estrutura urbana e de equipamentos urbanos e comercial e 6 60% 250m2 -
7.º, I, "a", "1")
comunitários (Art. 7.º, I, "a", "1") serviços.
São áreas lindeiras a praias, rios e recursos naturais e paisagísticos que
apresentam grande potencial para o turismo tradicional ou ecoturismo,
Desenvolvimento Residencial,
integrados inclusive pelos lotes com uma das faces para os logradouros
Turístico – UP 4 (Art. comercial e 1,2 a 6 20% a 60% 250m2 -
pertencentes a essa Zona, que se subdivide na sub-zona UP 4-A, no
7.º, I, "a", "4") serviços.
bairro Itararé, cujo uso e ocupação do solo estão previstos no Título IV
desta Lei Complementar (Art. 7.º, I, "a", "4")
São áreas ocupadas irregularmente com habitações de população de
baixa renda, em condições precárias e/ou insalubres, ou que serão
destinadas para assentamentos de novas habitações, também para a
Zona habitacional de Residencial,
população de baixa renda, que devem ser objeto de legalização da
interesse social – ZHIS comercial e 5 80% 60m2 -
ocupação do solo e regularização específica da urbanização existente,
(Art. 7.º, I, "c") serviços.
bem como para implantação prioritária de infra-estrutura, equipamentos
urbanos e comunitários, visando à melhoria das condições de vida (Art.
7.º, I, "c")
São áreas preservadas pela legislação federal e estadual, nas quais se
mantêm predominantes os ecossistemas primitivos em pleno equilíbrio
ambiental, ocorrendo composição diversificada de espécies e
organização funcional capazes de manter, de forma sustentada, uma
Preservação
comunidade de organismos balanceada, integrada e adaptada, podendo
Permanente para o
ocorrer atividades humanas de baixos efeitos impactantes, onde será Comercial e
Desenvolvimento - 5% - -
permitida a ocupação de até 5% da área total, dentro da qual caberá a institucional
Sustentado - PPDS
estrutura viária de transposição, sendo que para todas as atividades
(Art. 7.º, II, "a")
compatíveis será exigida a avaliação dos impactos ambientais e controle
permanente, subdividindo-se em: 1) Parque Estadual da Serra do Mar; 2)
Parque Estadual Xixová-Japuí; 3) Parque Municipal do Voturuá; 4)
Cursos d’água, áreas de mangues e restingas. (Art. 7.º, II, "a")
FONTES: PMSV, 1999; INSTITUTO PÓLIS, 2012. Re-elaborado pela autora.
47
Ainda no âmbito das análises de legislações, cabe ressaltar
grandes influências do ZEE (Zoneamento Ecológico
Econômico) para o desenvolvimento da região costeira. Esse
documento possui como objetivo:
“(...) orientar o processo de ordenamento territorial, sendo

necessário para a obtenção das condições de
sustentabilidade do desenvolvimento da zona costeira, em
consonância com as diretrizes do Zoneamento Ecológico-
Econômico do território nacional, como mecanismo de
apoio às ações de monitoramento, licenciamento,
fiscalização e gestão. ” (ZEE, 2013).
Nesse Zoneamento, estabelecem-se as zonas Z5T –

Zoneamento Terrestre e Z5EM – Zoneamento de Ecossistema
Primitivo. Mais uma vez, pode-se notar a forte influência a
diretrização para o waterfront citado, destacando-se as ações
relacionadas ao desenvolvimento ambiental, de manutenção,
de conscientização e estudo de ecossistemas, do turismo e de
comércios e serviços relacionados e de baixo impacto, como
pode-se comparar na figura 3.6 (ao lado) e tabela 3.3 (página
Hidrografia
49). Zoneamento Terrestre Z1TAEP Z1T Z5T
Zoneamento Marinho – Entre Marés Z1EM Z5EM
Figura 3.6 – Zoneamento Ecológico Econômico. FONTES: GOOGLE EARTH,
Z
2016; ZEE, 2013. Re-elaborado pela autora.
48
Tabela 3.3 – Zoneamento Ecológico Econômico
Zonas Características Diretrizes Usos e atividades permitidos Metas
I pesquisa científica;
II educação ambiental;
III manejo autossustentado dos recursos naturais, condicionado à elaboração
de plano específico;
I promoção da arborização urbana; IV empreendimentos de ecoturismo que mantenham as características
II otimização da ocupação dos ambientais da zona;
empreendimentos já aprovados; V pesca artesanal;
I degradação ou
III estímulo à ocupação dos vazios VI ocupação humana de baixo efeito impactante.
supressão da maior parte I atendimento de 100% (cem por cento) da área
urbanos garantindo a qualidade VII aquicultura;
dos componentes dos ocupada com:
ambiental; VIII mineração, com base nas diretrizes estabelecidas pelo Plano
ecossistemas primitivos; a) abastecimento de água tratada;
IV promoção da implantação de Diretor Regional de Mineração, quando existente;
II assentamentos urbanos b) coleta e tratamento dos esgotos sanitários;
empreendimentos habitacionais de IX beneficiamento, processamento artesanal e comercialização de produtos
consolidados ou em fase c) disposição adequada de resíduos sólidos;
Z5T interesse social; decorrentes das atividades de subsistência das populações residentes na
de consolidação e II implementação de programas de coleta
V otimização da infraestrutura zona.
adensamento; seletiva dos resíduos sólidos em 100% (cem por
urbana existente; X agropecuária, compreendendo unidades integradas de beneficiamento,
III existência de cento) da zona;
VI incentivo à utilização de processamento, armazenagem e comercialização dos produtos;
infraestrutura urbana e de III manejo adequado das águas pluviais em
instalações ociosas; XI silvicultura;
instalações industriais, 100% (cem por cento) das áreas urbanizadas.
VII conservação e recuperação das XII comércio e serviços de suporte às atividades permitidas na zona;
comerciais e de serviços.
áreas verdes, incluídas as áreas de XIII turismo rural;
preservação permanente e as XIV educacionais, esportivas, assistenciais, religiosas e culturais;
áreas verdes de uso público. XV ocupação humana com características rurais.
XVI ocupação para fins urbanos;
XVII comércio e prestação de serviços de suporte aos usos permitidos;
XVIII beneficiamento e processamento de produtos para atendimento dos
moradores locais.
I monitoramento das condições de
balneabilidade de 100% (cem por cento) das
I estruturas abióticas praias e da qualidade ambiental da zona costeira
I atividades de subsistência;
naturais extremamente marinha;
II pesquisa científica e educação ambiental relacionadas à conservação da
alteradas por atividades I promoção da funcionalidade dos II delimitação dos bancos naturais de
biodiversidade;
antrópicas; ecossistemas, buscando a organismos marinhos sésseis e móveis, cujas
III ecoturismo;
II comunidade biológica recuperação da diversidade populações estejam restritas à zona costeira,
IV manejo autossustentado dos recursos marinhos, condicionado à
com perturbação extrema biológica e do patrimônio histórico, bem como avaliação dos seus estoques e
elaboração de plano específico;
Z5EM do equilíbrio, paisagístico, cultural e monitoramento dos respectivos níveis de
V pesca artesanal, exceto arrasto motorizado.
desestruturação das arqueológico; contaminação;
VI aquicultura;
populações e II promoção da gestão sustentável III busca das condições de balneabilidade das
VII pesca artesanal;
empobrecimento da dos recursos naturais; praias, na categoria “própria” definida pela
VIII estruturas náuticas Classe 1, 2 e 31
biodiversidade; III controle das fontes poluidoras. legislação em vigor, em pelo menos 50%
IX náuticas e aeroportuárias;
III existência de atividades (cinquenta por cento) das amostras;
X estruturas portuárias.
portuárias. IV atendimento dos padrões estabelecidos pela
legislação para as classes de enquadramento
das águas salobras e salinas.
FONTE: ZEE, 2013.Re-elaborado pela autora.
1
A classificação das marinas é referente ao tipo de embarcação, sendo 1 para embarcações de grande porte, 2 para embarcações de médio e 1 para
miúdas.
49
3.4. Aprofundado o olhar: os referenciais urbanos, suas para a subsistência das comunidades tradicionais das zonas
formas de gestão, suas problemáticas e suas potencialidades costeiras.
3.4.1. Área antropizada A restinga é basicamente uma formação sedimentar costeira,

ocorrida devido às alterações das marés, interligando as
No local encontra-se uma área antropizada, ou seja, cujas
formações da encosta com o mar e possui um papel muito
características originais de manguezal e restinga foram
importante na manutenção dos manguezais, interagindo no
alteradas em consequência da atividade humana.
fluxo de seus nutrientes, impedindo com sua vegetação que a
Manguezal é uma zona úmida, definida como “ecossistema areia invada o manguezal, estabilizando-o. Devido à sua
costeiro, de transição entre os ambientes terrestre e marinho, vegetação com mosaicos distintos, com folhas rijas e
característico de regiões tropicais e subtropicais, sujeito ao resistentes, caules duros e retorcidos, raízes fortes, e
regime das marés” (SCHAEFFER-NOVELLI, Y.Manguezal arbustivos, equilibra o sistema, retendo a água e os nutrientes
ecossistema entre a terra e o mar. São Paulo: Caribbean no solo, tornando-o fértil.
Ecological Research, 1995, p. 7).
O fato é que, devido à ação desordenada do ser humano com
aterro e desmatamento, queimadas, deposição de lixo,
Encontrado desde Santa Catarina até o Amapá, é uma zona
lançamento de esgoto, lançamentos de efluentes líquidos,
alagadiça, salubre, formada por vegetações resistentes à essa
dragagens, construções de marinas e à pesca predatória,
salubridade, de solo geralmente arenoso, podendo haver
ambos os ecossistemas encontram-se extremamente
árvores e espécies arbustivas, com ou sem cobertura vegetal,
degradados, havendo uma desproporcionalidade entre as
predominantemente herbácea, onde encontram-se peixes,
áreas onde predominam os sistemas naturais e os antrópicos
moluscos e crustáceos, recursos pesqueiros muito importantes
(AMORIM; OLIVEIRA, 2009).
50
Desse modo, em âmbito federal e estadual, essas áreas  Desenvolvimento de atividades turísticas, recreativas,
fragilizadas, incluindo as de cursos d’água – outra educacionais e pesquisa cientifica. (Fonte: Portal de
característica encontrada no local - são consideradas APP’s Ecologia Aquática da USP).
(Áreas de Preservação Permanente), gerida principalmente
pela Lei Federal nº 12.651, de 25 de maio de 2012, impondo- Assim sendo, cabe destacar a possibilidade da influência da
se assim uma série de ordenações de usos e ações para essas UNESP (Universidade do Estado de São Paulo),
áreas, que tem como intenção a recuperação desses principalmente no auxílio do desenvolvimento deste último item
ecossistemas e sua utilização sustentável. Felizmente, citado, pois a mesma possui em uma distância de 200m do
conforme citado, também há a existência de um TCRA (Termo local da intervenção um campus dedicado aos estudos
de Compromisso de Recuperação Ambiental), apesar de não costeiros e biologia marinha.
serem especificadas as diretrizes e os prazos para a
recuperação ambiental. 3.4.2. Conjuntos Habitacionais
O local conta com dois conjuntos habitacionais, um já

Dentre os usos sustentáveis, destacam-se: consolidado, em sobrepostas, chamado Conjunto Parque
 Pesca esportiva e de subsistência, evitando a Bitaru, e o segundo não terminado, em prédios, chamado
sobrepesca, a pesca de pós - larva, juvenis e de fêmeas Parque Bitaru II, ambos destinados à famílias com renda de 0-
ovadas; 5 salários mínimos, em ocupações irregulares localizadas no

México 70. Essas famílias fazem parte de uma série de núcleos
 Cultivo de ostras;
de remoção para conjuntos habitacionais, conforme
 Cultivo de plantas ornamentais (orquídeas e bromélias);
identificado na figura 3.7 e tabelas 3.4 e 3.5 a seguir.
 Criação de abelhas para a produção de mel;
51
HABITAÇÃO PRECÁRIA
NÚCLEOS 1 - Núcleo Canal do Meio - Av. Brasil 01 | 2 - Núcleo CDHU - Av. Brasil 02 | 3 - Núcleo Saquaré - Canal de drenagem |
4 - Núcleo Saquaré - Área de Consolidação | 5 - Rio D'avó
CONJUNTOS A – Conjunto Habitacional Parque Bitaru I | B - Conjuntos Habitacionais Penedo/ Primavera | C - Conjunto Habitacional Par
D'Ampezzo | D - Conjunto Habitacional Parque Bitaru II | E - Conjunto Habitacional Rio Branco | F - Conjunto Habitacional Saquaré
Figura 3.7 – Habitações Precárias no México 70 – Áreas de intervenção. FONTE: PMSV – PLHIS, 2009. Re-elaborado pela autora.
52
Para a utilização do terreno no Parque Bitaru para a construção · a requalificação habitacional de 103 residências que, de
dos Conjuntos Habitacionais, foi pedido o aforamento do alguma forma, serão afetadas pelas obras de urbanização,
patrimônio da união para a regularização fundiária do local cujas famílias receberão cesta de material de construção com
junto à GRSPU-SP (Gerência Regional do Serviço de kit hidráulico para promover os reparos;
Patrimônio da União por solicitação da SEHAB (Secretaria da
· uma série de procedimentos para efetivar a regularização
Habitação), antiga SEURB (Secretaria de Assentamentos
fundiária.” (SEHAB – PHLIS 2009, p.62)
Urbanos, Desenvolvimento Habitacional e Inclusão Social). O
pedido foi concedido e atualmente a área é regularizada, Como se nota, algumas das previsões não foram realizadas.
pertencente à prefeitura. As matrículas dos imóveis encontram-se em nome da
prefeitura e posteriormente serão transferidas para os
O Conjunto Parque Bitaru, financiado pelo FNHIS (Fundo
proprietários.
Nacional de Habitação de Interesse Social) recebeu 170
famílias, vindas das palafitas ou faixas não edificáveis do A falta de experiência dos envolvidos no projeto e construção
México 70. São lotes de edificações sobrepostas com 47m². desse conjunto, atrelada com o ineficaz acompanhamento e
conscientização da população deu margem para os habitantes
“O projeto prevê, também:
do local fazerem “puxadinhos”. Atualmente muitas sobrepostas
· a recuperação ambiental dos trechos ou faixas desocupadas, ocuparam 40cm a mais na calçada, e a área interna entre os
onde serão implantadas áreas verdes, e a re-vegetação do blocos foram fechadas e nelas também foram feitas alterações.
mangue; Sendo assim, seria necessário entrar mais uma vez com o
processo de regularização das edificações e intervir nas
· a requalificação paisagística dos logradouros públicos;
modificações desenfreadas. Esse fenômeno também faz com
que seja destacada a importância do acompanhamento das
53
famílias, e da realização de projetos que gerem identificação custo de R$ 27.600,00 por apartamento, atualmente custa
social e supra as necessidades e anseios populacionais. aproximadamente R$48.000,00.
Já o segundo conjunto, licitado em 2009 com recursos do PAC Devido aos fatos, no ano de 2016 – mais precisamente em
(Programa de Aceleração do Crescimento) ainda não foi maio, na semana em que a entrevista foi realizada -, a SEHAB
concluído, encontrando-se abandonado. O conjunto Parque conseguiu uma complementação das verbas do PAC
Bitaru II receberá 416 famílias vindas do Núcleo Saquaré, (Programa de Aceleração do Crescimento) para o término da
também no México 70. obra, que não engloba somente esse conjunto, mas uma série
de outros. Até o momento, estavam sendo executadas
Segundo relatado em entrevista realizada com o Secretário da
planilhas de equalização de custos para que a obra seja
Habitação de São Vicente, Julio Quiroga e outros membros da
realizada. Quando indagados sobre a possibilidade da não-
SEHAB, as razões pela não-conclusão do conjunto são
conclusão do conjunto, a hipótese foi descartada, pois como é
relacionadas à uma série de fatores principalmente ligados à
uma verba referente à vários outros conjuntos, a ideia é que se
não-prestação de contas e comprimento dos prazos da
equalize da melhor forma para reduzir os custos de modo geral
gerenciadora que ganhou a licitação para a realização da obra,
e que se concluam todas as obras, mesmo que seja apenas de
a Termaq. A demora para a conclusão, em termos de reajustes
uma parte, e na outra se faça uma praça.
tornou-a inconcebível, desde os furtos realizados na obra
(aproximadamente 700 mil). Por se tratar de responsabilidades Ou seja, o conjunto será finalizado, o que representa uma
ligadas à fiscalização da prefeitura, a mesma deveria arcar com grande conquista para os programas de habitação e para as
todos os prejuízos e custos de reajustes, que chegam a 3 famílias que serão remanejadas. A conclusão da obra
milhões. Para se ter o exemplo, a obra que foi licitada com um representa também um alívio grande para os moradores do
entorno, que estão cansados de viver no perigo que o
54
abandono do local representa para os mesmos, pois a
população atualmente é refém das invasões ocorridas no
conjunto abandonado.
55
Tabelas 3.4 e 3.5 – Habitações Precárias no México 70 – Áreas de intervenção. Habitações Precárias no México 70 – Produção de moradia
QT
ID ÁREA DE INTERVENÇÃO AÇÕES PREVISTAS
DE FAMÍLIAS
Remoção das palafitas e das moradias sobre a faixa não edificável e remanejamento das famílias para
novas unidades habitacionais (produção).
Parcelamento do solo especial.
Abertura, alargamento de viário e pavimentação.
01 Núcleo Canal do Meio - Av. Brasil 01 607
Execução de infraestrutura básica.
Melhoria das condições de habitabilidade nas edificações. Cesta material de construção/ kit hidráulico.
Projeto de revegetação do mangue.
Regularização Fundiária.
Reestruturação do sistema viário e pavimentação. 2722, sendo
02 Núcleo CDHU - Av. Brasil 02 Execução de infraestrutura básica. 1016 em
Implantação de praças e equipamentos comunitários. palafitas
Projeto de revegetação do mangue.
Reestruturação do sistema viário e pavimentação.
03 Núcleo Saquaré - Canal de drenagem Execução de infraestrutura básica. S/I
Implantação de praças e equipamentos comunitários.
Recuperação ambiental e saneamento do canal de drenagem.
Adequação dos sistemas de esgotamento, sanitário, abastecimento de água, drenagem, energização e
iluminação pública.
04 Núcleo Saquaré - Área de Consolidação S/I
Melhoria das condições de habitabilidade nas edificações. Cesta material de construção/ kit hidráulico.
05 Rio D'avó Regularização Fundiária Sustentável. 1500
ÁREA DE QT FONTE DE STATUS DA

ID PRODUÇÃO DE MORADIA (REMOVIDOS PARA) BAIRRO
INTERVENÇÃO DE FAMÍLIAS RECURSOS IMPLANTAÇÃO
A 01 Conjunto Habitacional Parque Bitaru I Pq. Bitaru 176 FNHIS/ PMSV Concluído
B 03 Conjuntos Habitacionais Penedo/ Primavera Tancredo A ser retomado
648 PAC/ PMSV
C 03 Conjunto Habitacional Par D'Ampezzo Samaritá Concluída
D 02 - 03 Conjunto Habitacional Parque Bitaru II Pq. Bitaru 416 PAC/ PMSV A ser retomado
Entregue 200
habitações
E 02 Conjunto Habitacional Rio Branco Rio Branco 600 PAC/ PMSV
400 A serem
retomadas
F 02 Conjunto Habitacional Saquaré México 70 144 PAC/ PMSV Desconhecido
FONTE: PMSV – PLHIS, 2009. Re-elaborado pela autora.

56
3.4.3. Centro de Convenções e Teatro Municipal baixa atividade? O que ocorre é que o local não estava sendo
propício para a utilização do público local.
O Centro de Convenções é um espaço de eventos gerido pela
prefeitura, de responsabilidade da Secretaria da Cultura e da Os equipamentos de cultura necessitam de grandes incentivos
Secretaria do Turismo. A edificação foi inaugurada em meados e identificação da população para sua utilização. Nesse âmbito,
de 2004, servindo como espaço para eventos diversos, por exemplo, a Secretaria Cultura realiza inúmeros eventos
relacionados à feiras, encontros, congressos, formaturas, etc. semanais – e com público – no Parque Cultural Vila de São
Após o incêndio ocorrido em 2015, o local encontra-se Vicente, localizado no Centro da cidade, nas Oficinas Culturais,
abandonado, e sem previsões para o solucionamento da localizada no bairro Catiapoã e nas aulas realizadas no Centro
questão. Náutico, na Vila Margarida. Esses eventos são relacionados às
ações de capacitação, oficinas de música, dança, artes visuais
O Teatro Municipal se trata de uma obra iniciada em 2009,
e uma infinidade de outros aspectos culturais, que por muita
sendo a Codesavi responsável pelas obras civis.
das vezes chega apenas à um núcleo de conhecedores,
Posteriormente, as obras foram repassadas para a empresa
apesar das ações serem amplamente divulgadas nas redes
Termaq, tendo a Codesavi como responsável pela fiscalização
sociais. Por exemplo, a cidade possui um grande vínculo com
dos serviços prestados. Porém com uma série de interrupções
artesanato local, com grupos de dança, com artistas e atores.
e retomadas de obra – que atualmente se encontra 80%
Vínculos esses que foram explorados durante a realização das
concluída -, o local encontra-se abandonado.
encenações nas areias da praia, nas quadrilhas juninas, e em
Por que esses equipamentos estão abandonados? Como a uma série de outros eventos, que atualmente se encontram em
“Feira do Rolo”, realizada na lateral do Centro de Convenções perigo devido à ausência de verbas destinadas à cultura.
todos os domingos no período da manhã possui público, e o
Centro de Convenções se encontrava até o seu abandono em
57
Sem dúvidas, os problemas na gestão municipal são grandes 3.4.4. Garagens náuticas
fatores para a degradação dos equipamentos. Não há o
As garagens náuticas são condicionantes importantes para a
entendimento que, um equipamento ligado ao turismo de
veia turística na região. No local, existem 6 garagens náuticas,
negócios precisa estar inserido em um local propício para o
algumas auto-intituladas Marinas, apesar de não se
turismo de negócios. Nesse contexto, o Centro de Convenções
enquadrarem na categoria16.
não é atraente devido à região degradada. Por que um
investidor faria uma reunião naquele local, se existem outros Essa garagem, de modo geral, tem vagas para motos
melhores? Como por exemplo, os equipamentos da cidade de aquáticas e embarcações de pequeno porte, principalmente
Santos? devido ao espaço diminuto dos lotes das empresas e à barreira
espacial causada pela Ponte Pênsil, que não permite a
A questão fundamental se trata consolidar ainda mais as ações
passagem de grandes embarcações pelo canal. A maior
culturais que ocorrem na cidade, com o intuito de abranger todo
concentração de marinas com embarcações de grande porte
o território vicentino, pois uma população ativa significa ter
localiza-se no Japuí e nas outras cidades.
forças para exigir mudanças, se organizar e transformar a
região, mas também investir na área turística e capacitar o A principal garagem náutica da região, Marina Capri, é a que
morador da região para manter os segmentos atrativos. possui uma maior e melhor infraestrutura do local, contando
além dos requisitos obrigatórios (recepção, estacionamento,
garagem das embarcações e vestiário), com píeres, área de
16
As garagens náuticas possuem infraestrutura bastante inferior às
marinas, que contam com uma série de equipamentos de infraestrutura,
comércios, serviços e lazer.
58
lazer com piscina e espaço para churrasqueiras e um posto de Tribuna em janeiro de 2016. Segundo a reportagem, a
abastecimento de combustível. proximidade da região com São Paulo e a diversidade de locais
que se pode ir a partir de São Vicente, são grandes atrativos
Existem duas grandes problemáticas que cabem serem
ao público.
ressaltadas. A primeira, relacionada à falta de integração das
garagens com seu entorno e com sua população, “A expectativa é grande para o verão. Afinal, a disparada do
estabelecendo uma grande barreira visual e social no local. dólar reduziu sensivelmente as viagens internacionais -
segundo projeções da Associação Brasileira de Agências de
A segunda, relacionada à ausência das Políticas Ambientais,
Viagens (Abav), o tombo nacional foi de 20% no segundo
onde, não existem planos de gestão dos resíduos. É dever das
semestre de 2015, na comparação com o mesmo período de
marinas obedecer e integrar as legislações relacionadas ao
2014. Com isso, o Litoral Paulista volta a ser atraente para
meio ambiente, identificar causas de problemas ambientais,
muita gente, especialmente para paulistanos e moradores da
desenvolver, elaborar, disseminar e promover a melhoria dos
Grande São Paulo e do ABC.
serviços e atividades com qualidade e segurança. Para isso,
existe um selo chamado Bandeira Azul, que atesta o É justamente esse perfil de público que mantém embarcações
comprometimento a manter a qualidade ambiental e guardadas nas marinas vicentinas. A localização geográfica de
sustentabilidade de suas ações. Essa falta de gerenciamento São Vicente é fundamental. A apenas 60 quilômetros de São
culminou no quase fechamento dessas garagens, porém – Paulo e com uma baía de águas calmas, torna-se boa opção
acredita-se que devido às influências econômicas -, nada para quem quer sair para viagem até o Litoral Norte.” ( Miranda
ocorreu. Mesmo no período de recessão, as garagens náuticas - Jornal A Tribuna, digital, 2016)
são um potencial enorme para o crescimento econômico da
cidade, como mostra a reportagem realizada pelo jornal A
59
Assim sendo, cabe analisar as possibilidades que integrem a Atualmente conta com equipamentos de esporte, com pistas
melhoria das condições sociais ao potencial turístico que pode de skate e academia da melhor idade. Porém, está em caráter
acarretar em uma grande virada econômica para a região. de abandono em relação à gestão pública: o local está sujo e
sem manutenção. Mesmo com esse fator, durante os fins de
3.4.5. Rua Japão
semana é possível notar o fluxo da população do local na rua.
Área ocupada desde o fim do século 19, conhecida como
Apesar dessa vitalidade de uso, o local não é mais atrativo para
Guamiun, onde se estabeleceu a Vila de Pescadores. Ali,
pessoas de fora, que não possuem interesse de visitar um local
realizava-se a travessia de pessoas, de alimentos, de animais
“abandonado” e perigoso, por não conhecerem bem a região.
e outros produtos destinados ao continente.
De fato, possui problemáticas, mas a vertente turística – com a
Posteriormente, em 1998 foi inaugurada no local a Praça
orla da praia - e as culturas nordestina, caiçara e japonesa
Kotoku Iha, marco da Rua Japão, uma homenagem ao
existentes nos locais são ótimos fatores a serem explorados.
estabelecimento da cidade de Naha como cidade-irmã de São
Essa vertente inclusive é legitimada não apenas para a Rua
Vicente17. A urbanização do local contou com a liberação da
Japão, mas para toda a região quando feita a leitura de todos
faixa de areia do local e sua urbanização, com a implantação
os atrativos turísticos já existentes na cidade e os inúmeros
de jardins japoneses e uma série de equipamentos públicos. O
potenciais que podem ser explorados, muitos inclusive
local foi bem recebido pela população e utilizado para receber
localizados na região de intervenção (figura 3.8). Sendo assim,
festas tradicionais, como a da tainha.
cabe ao local uma reabilitação, com o intuito de preservar e
restaurar, a cultura do local e incentivar o turismo.
17
Localiza-se no Japão, na província de Okinawa. Por se tratar de cidades samba no Japão e um mestre da tradicional dança dos tambores -
irmãs, anualmente ocorre o intercâmbio cultural entre os países. No ano de conhecida como Eisa-, realizaram workshops e participaram de atividades
2016, por exemplo, vieram para o Brasil duas irmãs japonesas que ensinam na região, dentre elas o Carnaval de Santos.
60
3.4.6. O entorno 3.5. Síntese de problemáticas e potencialidades
O entorno é utilizado predominantemente por habitações Nas figuras 3.9 e 3.10 a seguir, são sintetizadas e
horizontais, em determinados momentos mistos com pequenos especializadas as principais questões desenvolvidas ao
serviços e comércios locais. Atualmente, os terrenos contíguos longo do capítulo:
à Rodovia dos Imigrantes encontram-se congelados para o
posterior processo de regularização fundiária do local, ou seja,
não se pode promover nenhuma ação de compra e venda ou
processos similares no local.
A principal questão é relacionada é que o entorno faz parte da

percepção do local. Ou seja, apenas uma intervenção pontual
não é o bastante para uma transformação coletiva, ou seja, não
pode se dar as costas para o entorno. Sendo assim, a maior
necessidade encontrada é a de reforma das fachadas para
uma revitalização do local, atrelada à conscientização dos
moradores para a utilização, o mantenimento e a manutenção
de suas casas e dos espaços públicos.
62
Agora já que se há o conhecimento do local, todos os seus
eixos, problemáticas e potencialidades envolvidas, bem como
os órgãos que atuam sobre os processos, um dos fatores
imprescindíveis para a correta intervenção é entender que
outras instâncias podem intervir no local, como podem intervir
e estudar projetos de cunho similar para o auxílio da formação
das diretrizes, ações e metas para a realização da Operação.
65
Capítulo 4: O Estatuto da Cidade e as Operações
Urbanas
O Brasil é um país urbano. O mundo hoje é urbano.
Como o poder público lida com um dos maiores desafios

vividos atualmente, os problemas urbanos? Como atuar no uso
da propriedade urbana em prol do interesse público, do
interesse privado dos cidadãos e do meio ambiente?
66
4.1. O Estatuto da Cidade São os principais instrumentos do Estatuto:
Instituído em julho de 2001 por meio da Lei Federal nº 10.257, Plano Diretor: é o instrumento básico da política de
o Estatuto da Cidade vem de encontro ao tratamento das desenvolvimento e expansão urbana. Passa por um processo
Políticas Urbanas, com o intuito de ordenar o desenvolvimento de elaboração, implementação e eventuais revisões – pelo
das cidades de modo “saudável”, com diretrizes gerais que menos, a cada dez anos.
promovam uma gestão democrática por meio de um
Deve ser construído a partir da participação de diferentes
instrumento básico, chamado Plano Diretor.
setores sociais, devendo gerir o futuro socioeconômico de
Mas afinal, o que são os instrumentos do Estatuto da Cidade? determinado local, visando a gestão democrática da cidade.
São uma série de normas relativas à ação do poder público O Estatuto determina conteúdos mínimos que devem constar
sobre o privado, que estabelecem regras e para a utilização do no Plano, como a “delimitação das áreas urbanas onde se
solo urbano, visando o prol do interesse público. Essas normas poderá aplicar o parcelamento, edificação ou utilização
possuem princípios básicos, os chamados instrumentos. compulsórios, e, em sequência, o imposto predial e territorial
urbano progressivo no tempo e a desapropriação. Também
“(...) assegura que, daqui para frente, a atuação do poder
será necessário o atendimento do que se encontra previsto, na
público se dirigirá para o atendimento das necessidades de
própria lei, com relação ao direito de preempção (de
todos os cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social
preferência), direito de construir, operações consorciadas e
e ao desenvolvimento das atividades econômicas, sempre
transferência do direito de construir. ” (OLIVEIRA, 2001, p.22)
observando as exigências fundamentais de ordenação da
cidade contidas no Plano Diretor. ” (OLIVEIRA, 2001, p.8) Para que o Plano Diretor seja eficaz, deve coincidir com a
realidade vivenciada, com usos adequados, coeficientes de
67
utilização mínimos e máximos, bem como a definição dos notificações para o parcelamento, edificação ou utilização
“locais e as finalidades para os quais é autorizada a compulsórios da terra. A aplicação do IPTU progressivo
transferência ou a cessão onerosa do direito de construir, ocorrerá por até 5 anos.
identificar a parcela da área urbana onde os imóveis não
Desapropriação com pagamentos de dívida pública: processo
edificados, subutilizados ou não utilizados poderão ser objeto
de desapropriação da terra urbana, em consequência do
de parcelamento e edificação compulsórios. ” (OLIVEIRA,
proprietário que não atendeu ao parcelamento, edificação ou
2001, p.22)
utilização compulsórios da terra e após os 5 anos. O uso será
Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios: parcela, destinado a programas benéficos para a população.
dá o direito da construção ou dá um uso para imóveis
Usucapião de imóvel urbano: aquisição da terra ou imóvel
considerados subutilizados, ou seja, cujo o aproveitamento não
urbano com até 205m² por mais de cinco anos, sem oposições,
corresponda aos coeficientes mínimos definidos pelo Plano
adquiririam seu domínio, regularizando assim muitos dos
Diretor. Importante para diminuir o abandono dos locais,
assentamentos irregulares.
principalmente em locais subutilizados para a valorização
imobiliária, como nos centros urbanos, por exemplo. Direito de superfície: é uma convenção entre particulares, onde
o dono de um imóvel urbano não edificado, subutilizado ou não
Imposto predial e territorial progressivos no tempo: o IPTU é
utilizado poderá atender às exigências de edificação
uma arrecadação sobre o valor da propriedade urbana, com o
compulsória estabelecida pelo poder público, vendendo uma
objetivo de arrecadar verbas para o município. O IPTU
parte de sua ocupação para quem esteja interessado em
progressivo tem como objetivo punir o proprietário de imóveis
utilizar o local.
cuja a ociosidade ou mal aproveitamento estejam prejudicando
à população. É a punição para àqueles que não atenderam às
68
Direito de preempção: confere ao poder público a preferência Operações urbanas consorciadas: conjunto de intervenções e
da compra da terra urbana privada. As áreas onde devem medidas coordenadas pelo poder público municipal, que visa a
incidir o direito devem estar definidas pelo Plano Diretor e transformação das áreas urbanas por meio de Parceria Público
legislação específica. Pode ser aplicado em imóveis de Privada (PPP), dando assim ao poder público maior amplitude
interesse coletivo, como histórico-culturais, por exemplo. para a realização de intervenções urbanas que promovam
melhorias não tão somente para a população, mas para o
Outorga onerosa do direito de construir: estabelece a relação
município de maneira geral.
entre o terreno e sua área edificável, em coeficientes mínimos
e máximos. Onde, o proprietário que tenha o desejo de exceder Além desses, outros instrumentos jurídicos podem ser
os coeficientes máximos será cobrado de diferentes formas, aplicados, sendo eles:
como por exemplo pagamento em dinheiro ou implantação de
Contribuição de melhoria: tributação em taxas e impostos
equipamentos de interesse coletivo (áreas verdes, de lazer,
destinadas à recuperação dos cofres públicos. A tributação
etc.)
ocorre para imóveis beneficiados, de acordo com sua
Transferência do direito de construir: dá ao proprietário de um valorização.
imóvel urbano o direito de construir em outro local definido pelo
Plano Diretor, visando assim a preservação de patrimônios de Incentivos e benefícios fiscais e financeiros: são isenções
interesse coletivo. concedidas ao poder privado como modo de incentivo para a

implantação de empreendimentos benéficos para determinado
Estudo de impacto de vizinhança: estudo prévio para a local.
implantação de empreendimentos públicos e/ ou privados, que
analisa os efeitos positivos e negativos em determinado local.
Devendo-se assim, prevalecer os positivos.
69
Desapropriação: perda do direito à propriedade, por utilidade diminuição da desigualdade social e da inserção no tecido
ou necessidade pública, com o intuito de promover o urbano de preferência com infraestrutura.
desenvolvimento urbano.
Concessão de direito real de uso: contrato em que o
Servidão administrativa: ônus instituído pelo poder público para proprietário transfere a outra pessoa o direito de construir em
assegurar a realização do poder público ou preservar um bem seu terreno. Utilizado para fins de urbanização, como a
afetado à utilidade pública. implantação de indústrias, edificações, cultivo de terra ou
utilizações de interesse social.
Limitações administrativas: conjunto de restrições impostas à
propriedade, como por exemplo os índices urbanísticos, que Regularização fundiária: torna amparada pelo direito a
limitam com taxas o índice de ocupação de um terreno e seu ocupação de determinada terra urbana, conferindo título de
coeficiente de aproveitamento. propriedade ou outro direito real.
Tombamento: restrição da propriedade –geralmente de

interesse histórico-cultural -, quanto à modificações, buscando
assim preservar suas características em diferentes níveis.
Unidades de conservação: espaços de importância ambiental,

protegidos em diversas instâncias, que devem ser preservados
e recuperados.
Zonas especiais de interesse social: locais destinados ao

atendimento das necessidades de camadas da população
mais empobrecidas e necessitadas, com o intuito da
70
4.2. Operações Urbanas de índices de ocupação, alterações nos usos predominantes,
incentivos, restrições, penalidades e outros tantos instrumentos
A utilização das O.U's (Operações Urbanas) vem se que, de de maneira concertada e pactuada, devem gerar
popularizando no território brasileiro, sendo principalmente valorizações que, reinvestidas, "recosturem" o tecido urbano"
(BRASIL; SEMINÁRIO BRASIL-FRANÇA DE OPERAÇÕES
pelo fato de tratarem de parcerias entre o Poder Público,
URBANAS, 2009)
proprietários, sociedade civil e o investimento privado, que
garantem as intervenções sem necessariamente o Esse tipo de instrumento foi influenciado principalmente pelas
investimento financeiro do Poder Público, teoricamente assim intervenções ocorridas na década de 1970, na França,
alcançando-se transformações urbanas sem que os cofres denominadas ZAC's (Zones D'Ampenagement Cocerte, em
públicos - em tempos de recessões - sofram ainda mais tradução, Zonas de Ocupações Concertadas). Enquanto na
desfalques. Baseando-se na livro Operações Urbanas - Anais França, as ZAC's possuíam o âmbito do desenvolvimento e
do Seminário Brasil - França elaborado pelo Ministério das recuperação urbana por meio da interferência do Estado, no
Cidades sob a influência de diversos autores e em reflexões de Brasil, as Operações surgiram para a negociação de exceções
Ermínia Maricato e João Sette extraídas do livro Estatuto da nas legislações para o investimento privado. Anterior às
Cidade e Reforma Urbana: novas perspectivas para as cidades Operações e paralelamente às ZAC's, a obtenção desses
brasileiras, a autora pretende nesse capítulo analisar o recursos públicos para as intervenções era obtida por um
contexto das Operações Urbanas em território brasileiro, bem mecanismo denominado Solo Criado, que prezava ao controle
como os aspectos necessários para a sua viabilização. do uso do solo e a valorização imobiliária, por meio do princípio
da função social da cidade1 e da separação do direito de
"Operações urbanas são instrumentos importantes de
construir do direito de propriedade, ou seja, a relação da
transformação e reabilitação urbana, capazes de promover
alterações profundas no desenho da cidade e também em sua aplicação de coeficientes de construção básicos e mínimos em
dinâmica quer seja por meio de grandes intervenções, mudanças um terreno e a aquisição do direito de construir de forma
71
onerosa pelo empreendedor. Essa prática consolidou a  Gestão da Operação: esse ponto aborda todos os
instrumento de Outorga Onerosa, e foi utilizada no Brasil a aspectos citados, referindo-se à gestão de todas as
partir da segunda metade da década de 1890 por meio de fases da Operação, desde sua elaboração,
Operações Interligadas e de 1990, por meio das então implementação e monitoramento.]
Operações Urbanas. Desse modo, a PPP e o investimento
financeiro do poder privado é uma alternativa plausível para as Além de diretrizes gerais, esses pontos devem interferir
intervenções. diretamente no sucesso da Operação, uma vez que a ineficácia
de quaisquer um desses aspectos pode contribuir para o
O fato é que, as Operações, tratando-se de um projeto
fracasso da Operação. Ainda nesses aspectos, Maricato e
integrado, é de grande complexidade, possuindo assim pontos
Sette, amparados pelo Estatuto da Cidade, fazem reflexões
fundamentais para a sua realização. São eles:
sobre esses pontos. São exigências:
 aspectos urbanísticos: aqueles atrelados não somente  Programa básico de ocupação;

ao desenho urbano, mas também às políticas de  Programa de atendimento econômico e social para a
inclusão sócio espacial, levada de infraestrutura, etc. população diretamente afetada pela operação - estudo
 aspectos jurídicos: aqueles ligados ao marco legal da prévio de impacto de vizinhança;
Operação, ou seja, leis que definem o escopo, delimitam  Contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários
(in)possibilidades, etc. permanentes e investidores privados em função da
 aspectos financeiros e econômicos: referentes não utilização das melhorias decorrentes das modificações
apenas ao financiamento das intervenções, mas das normas edilícias e urbanísticas ou da regularização
também à regulação da valorização imobiliária, por de imóveis;
exemplo.
72
 Representação da sociedade civil no controle Apesar da definição do caráter do ordenamento das funções
compartilhado da operação. sociais, a vinculação das Operações com as PPP's (Parceirias
Público-Privadas), podem subvergir as boas intenções ao
Para Maricato e Sette, a representação da sociedade civil não legitimar certas flexibilizações e exceções urbanísticas. Para
garante uma utilização democrática do instrumento, que pode Fabrício Leal de Oliveira, em Operações Urbanas - Anais do
ser revertida para única e exclusivamente o interesse do poder Seminário Brasil - França, as Operações ainda, na maioria das
privado. vezes pouco se relacionam às mudaças na qualidade de vida
ou urbanística dos locais. O fato é que, a viabilização da
São medidas em comum, porém que podem possuir exceções:
Operação parte principalmente no interesse privado em investir
 A modificação de índices e características de em determinada área, e para isso, na maioria das vezes é
parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem necessário que se façam incentivos que mais uma vez, podem
como alterações das normas edilícias, considerando o ser subvertidos. Ainda para Fabrício, com base nos artigos 32
impacto ambiental delas decorrentes; a 34 do Estatuto da Cidade e nas literaturas decorrentes do
 A regularização de construções, reformas ou seminário, seriam pontos críticos para as Operações
ampliações executadas em desacordo com a legislação brasileiras:
vigente.
 A definição do programa de acordo com os interesses
Esses benefícios têm caráter de exceção, e sua autorização do capital privado;
deve ser feita mediante a cobrança de “contrapartida a ser  O gasto público nas áreas de interesse do capital
exigida dos proprietários, usuários e investidores privados”. privado;
Esses recursos somente poderão ser aplicados na própria  A falta dos agentes comunitários na construção do
operação urbana consorciada (parágrafo 1, art. 33). programa;
73
 A ausência da distribuição de renda democrática; exemplo se dá ao estudar-se o instrumento da outorga onerosa
 A financeirização do desenvolvimento urbano, ou seja, especial por meio da emissão de CEPAC's (Certificados de
a venda do solo urbano como produto para o interesse Potencial Adicional de Construção) concebido pelas prefeituras
privado; como modo de antecipar as arrecadações para a viabilização
 A ausência de compatibilidade entre a Operação e o da OU. Esse método acaba por ser excludente, pois passa por
Planejamento da cidade, tornando a O.U apenas um cima dos coeficientes mínimos estabelecidos, potencializando
"recorte" na cidade; a utilização dos terrenos e aumentando suas margens de lucro
 A descompensação entre os prejuízos e lucros quanto do poder privado.

ao financiamento da O.U, ou seja, caso haja o insucesso
Exatamente por isso, mais uma vez, as principais críticas às
da aplicação do instrumento, o Poder Público arca com
Operações Urbanas estão relacionadas à sua associação
as dívidas, caso haja sucesso, os lucros geralmente são
como instrumento do capital imobiliário, ou seja, sua aplicação
apropriados pela iniciativa privada (geralmente ligada ao
não devida à necessidade das demandas da sociedade civil,
capital imobiliário);
mas sim como uma resposta às necessidades do interesse
 Financeiramente, o ineficiente custeamento da privado.
Operação, com a não-inclusão de custos indiretos no
total dos custos; Quanto aos (in)sucessos das Operações, a Região
 O processo de gentrificação que pode ocorrer - e a Metropolitana de São Paulo (RMSP) possui duas
ausência da aplicação de instrumentos que possam implementações que exemplificam muito bem os extremos
evitar o caso. entre sua correta utilização e sua distorção. Aqui, serão
analisados os casos da Operação Urbana Consorciada Faria
Ainda mais especificamente no caso da financeirização do Lima e a Operação Urbana Consorciada Água Branca.
desenvolvimento urbano, pode-se citar nas PPP's, um forte
74
Posteriormente, no capítulo da Operação Urbana Parque concedidas aos proprietários de terrenos contidos no perímetro
Bitaru, serão abordados outros projetos análogos, com da Operação Urbana, interessados em participar da Operação
intervenções pontuais que podem contribuir para a melhoria da Urbana.
qualidade urbanística da Operação. Os interessados apresentaram propostas de participação na
Operação Urbana Faria Lima, que foram analisadas caso a
4.2.1 Operação Urbana Consorciada Faria Lima
caso por um Grupo de Trabalho Intersecretarial, coordenado
A Operação Urbana Consorciada Faria Lima foi criada pela Lei pela Secretaria de Planejamento, Orçamento e Gestão e
nº 11.732/95, com os seguintes objetivos: encaminhadas à CTLU (Câmara Técnica de Legislação

Urbanística) para deliberação quanto aos aspectos
urbanísticos e de contrapartida financeira de cada proposta.
• Implantar melhoramentos viários, obras, equipamentos e
áreas públicas no perímetro da Operação Urbana
• Melhorar, no perímetro da Operação Urbana, a qualidade de
vida dos moradores, promovendo a valorização da paisagem
urbana e a melhoria da infraestrutura e da qualidade ambiental
• Incentivar o melhor aproveitamento dos imóveis, estimular o
adensamento, otimizando a utilização da infraestrutura a ser
implantada.
Os recursos para as melhorias foram provenientes da outorga

onerosa de potencial adicional de construção e outras
modificações à legislação de uso e ocupação do solo,
Figura 4.1 – Mapa da Operação Urbana Consorciada Faria Lima. 75
FONTE: PINI. Disponível em:
<http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacao-
construcao/137/artigo282705-1.aspx>. Acessado em 05 jun. 2016, 20h30min.
Os recursos assim obtidos foram depositados em conta Sette atribuem dois principais fatores para o fracasso dessa
específica da Operação Urbana, para aplicação nos Operação: o primeiro, à justificativa técnica pouco profunda,
investimentos previstos na Lei da Operação Urbana Faria onde a “(...) “construção de avenida” e “geração de
Lima. oportunidades imobiliárias” supera em muito qualquer suposta
Desse total, 10% foram destinados para HIS (Habitação de demanda por melhorias urbanas mais diversas. ” (MARICATO,
Interesse Social). SETTE, 2002, p.10), a segunda, relacionada exclusivamente à
O perímetro da Operação Urbana Faria Lima foi dividido em uma troca de benefícios, ou seja, a utilização de um local de
áreas diretamente beneficiadas, lindeiras à nova avenida e especulação imobiliária como moeda de troca para financiar
áreas indiretamente beneficiadas, correspondendo às áreas obras de infraestrutura.
restantes. O fracasso da Operação Urbana Consorciada Faria Lima é
O limite total de estoque adicional de construção definido pela ainda mais afirmado quando, em uma realidade onde previu-
lei foi de 2.250.000 m2, sendo 1.000.000 m2 nas áreas diretas se – conforme citado – que 10% dos recursos seriam para HIS,
e 1.250.000m2 nas áreas indiretamente beneficiadas. seis anos depois da implantação da Operação, “não há sombra
Desse modo, o elemento motivador dessa operação não foi o de qualquer edifício de habitação destinado à população de
caráter urbanístico de regulação e inclusão social, mas sim o baixa renda na região diretamente influenciada pela operação
interesse privado em se utilizar das CEPAC’s para e certamente será difícil localizar ali qualquer moradia social. ”
implantarem-se em uma região completamente valorizada. (MARICATO, SETTE, 2002, p.12). Ou seja, além de favorecer
Em uma análise profunda sobre essa operação, Maricato e apenas o poder privado, a Operação criou um forte processo
de gentrificação18 no local.
18
Gentrificação é um processo de expulsão social de determinado local para o morador de classes mais baixas se manter no local, dando-se assim
dado pela valorização do solo urbano. Sendo assim, se torna insustentável a substituição de um grupo social por outro de renda mais elevada.
76
4.2.2 Operação Urbana Consorciada Água Branca
A Operação Urbana Consorciada Água Branca foi criada pela
Lei nº 11.774 / 94, sob um cenário de degradação pertencente
à uma região que, apesar de seus enormes obstáculos
urbanísticos, possuía uma localização privilegiada.
Sendo as problemáticas relacionadas ao/à:
 “O zoneamento restritivo em algumas áreas desestimula a

ocupação - áreas exclusivamente industriais.
 Problemas de drenagem fazem com que a região sofra
constantes inundações.
 As ferrovias que cortam a região são barreiras de difícil
transposição para veículos e pedestres.
 O tipo de uso e o estado de conservação dos imóveis ao longo
da faixa da ferrovia induzem à deterioração do entorno.
 O sistema viário interno apresenta descontinuidades que
prejudicam a circulação e integração dos bairros vizinhos. “ Figura 4.2 – Mapa da Operação Urbana Consorciada Água Branca.
FONTE: PMSP. Disponível em:
(JÚNIOR M., 2005). <http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/infraestrutura/sp_o
bras/noticias/?p=145309>. Acessado em 05 jun. 2016, 20h36min.
77
E suas potencialidades:  Alteração de índices e usos previstos na Lei de Zoneamento e
no Código de Obras e Edificações.
 “Proximidade com vias de circulação de alta capacidade como
a Marginal Tietê, Avenida Pacaembu, Avenida Francisco  Cessão do espaço público aéreo e subterrâneo.
Matarazzo e Avenida Sumaré, possibilitando fácil acesso de
 Transferência do potencial construtivo não utilizado dos
automóveis vindos de diversas regiões da cidade.
imóveis tombados pelo Patrimônio Histórico em troca do
 Oferta de transporte de alta capacidade (trem metropolitano e compromisso da manutenção e preservação destes bens
metrô) facilitando o acesso do público de praticamente culturais.
qualquer ponto da cidade e região metropolitana.
 Regularização de construções, reformas e ampliações
 O tramo oeste do metrô comporta aumento de demanda, executadas em desacordo com a legislação.
favorecendo o adensamento da região.
 Utilização de usos não permitidos na Lei de Zoneamento.
 Proximidade com bairros de bom padrão de ocupação que “(JÚNIOR M., 2005).
podem induzir a mudanças nos padrões atuais.
A principal questão dessa Operação relaciona-se com a
 Existência de grandes áreas vazias ou sub-utilizadas. reversão dos recursos captados para os empreendedores e
comunidade da região, e apesar da sua heterogeneidade de
 Oferta de equipamentos de lazer e cultura de médio e grande
desenvolvimento representada pelas barreiras físicas criadas
porte (Sesc Pompéia, Memorial da América Latina, Parque
pela ferrovia, destaca-se para essa Operação a relação social
Fernando Costa, PlayCenter) “(JÚNIOR M., 2005).
e as unidades habitacionais incentivadas que são unidades
Assim sendo, foram mecanismos para a operação: entre 45 e 50m², com no máximo um sanitário e uma vaga de
estacionamento. As diretrizes principais eram:
78
Artigo 6, inciso II – promover o incremento de atividades Infelizmente, a aprovação da Operação influiu resistências no
econômicas e o adensamento populacional, com diferentes mercado e no poder Legislativo, tendo algumas alterações
faixas de renda e composições familiares; (SÃO PAULO, 2013. benéficas e outras nem tanto, segundo Nabil Bonduki:
Retirado de SILVEIRA, 2014)
“Diretrizes e ações sem alterações:
Artigo 7, inciso II – promover a diversificação da produção
 Estímulo ao uso misto.
imobiliária, visando à oferta de unidades habitacionais para
 Obrigatoriedade de fachada ativa ou fruição pública no
diferentes faixas de renda e composições familiares; (SÃO
térreo.
PAULO, 2013. Retirado de SILVEIRA, 2014)
 Incentivo a unidades habitacionais de pequena área (até
Artigo 7, inciso IV – estimular a utilização dos estoques de 50m²) destinadas à baixa classe média.
potencial adicional de construção para unidades habitacionais
 Quota parte de terreno mínima de 30m² por unidade (que
incentivadas; (SÃO PAULO, 2013. Retirado de SILVEIRA,
garante uma área média de 120m² por unidade), evitando
2014).
a elitização da região.
Enfim, a Operação possui aspectos fundamentais para a  Vias que privilegiam o transporte coletivo, ciclovias e
gestão democrática do uso do solo, que estimula os usos calçadas.
mistos, habitações de pequenas áreas – uma perspectiva  Valorização do espaço público e de áreas verdes.
bastante condizente com a realidade da RMSP, a valorização  Parque em parte da área municipal atualmente cedida
dos modais de transporte, dos espaços públicos e das áreas para a CET e nas áreas ocupadas por clubes de futebol
verdes e a destinação para HIS. até o final da concessão.
79
 Destinação de terrenos no próprio perímetro da operação  Destinação de recursos para a construção de, no mínimo,
para a construção de habitação de interesse social. 20 equipamentos sociais destinados à população de baixa
renda.
Diretrizes e ações com alterações, mas consideradas
 Execução das obras de drenagem dos córregos Água
benéficas:
Preta e Sumaré.
 Duplicação do valor de referência dos Cepac’s  Ampliação da participação da comunidade local no
(Certificados de Potencial Adicional Construtivo), gerando Conselho Gestor, com maior controle social na utilização
maior contrapartida do setor imobiliário para alcançar uma dos recursos, segregados em três contas de destinação
arrecadação mínima de R$ 3,1 bilhões, o dobro do específica, cujo plano de aplicação deverá ser submetido
previsto, para aplicação em intervenções urbanas. anualmente a audiências públicas.
 Ampliação para 22% dos recursos arrecadados com a
 Alterações nas obras viárias, retirando intervenções
venda dos Cepac’s (cerca de 700 milhões, quase três
desnecessárias e introduzindo outros importantes, com a
vezes o previsto originalmente) para a construção de 5 mil
inclusão de transporte coletivo nas transposições do Rio
unidades de habitação social e urbanização de 15 favelas
Tietê.
situadas no perímetro expandido (Zona Norte e Noroeste).
 Inclusão, no plano de intervenção da operação, da ponte
Além disso, construção de mais 630 unidades
Raimundo Pereira de Magalhães, com corredor de
habitacionais para famílias removidas das favelas de
transporte coletivo.
Aldeinha e do Sapo; e a reforma do conjunto Água Branca.
 Ampliação do perímetro expandido contribuindo para Diretrizes e ações com alterações, consideradas negativas:
romper a exclusão socioterritorial que tem caracterizado
 Elevação do gabarito para 80m no miolo da área. A
as operações urbanas.
proposta original previa gabaritos ilimitados em quatro
80
eixos e limite de 42m no miolo. Apesar dessa mudança, o
adensamento construtivo total não foi alterado.
 Possibilidade de construir três garagens por unidade
(originalmente, seriam duas).
 Autorização para a implantação de dois subsolos em parte
da área (entre a Avenida Marques de São Vicente e a
ferrovia). A proposta original limitava, em todo o perímetro,
a implantação a apenas um subsolo. ” (BONDUKI, 2013)
Ainda assim, essa é uma Operação que privilegia a inclusão

sócioespacial, com caráter social e que ao contrário da
Operação Faria Lima, privilegia ao menos favorecido,
beneficiando à população do local e evitando o processo de
gentrificação.
Assim sendo, conhecendo os principais instrumentos de
intervenção a serem utilizados com as Operações Urbanas,
como foram aplicados na realidade, seus lados positivos e
negativos, faz-se necessária a legitimação da Operação
Urbana Parque Bitaru, bem como conhecer suas diretrizes,
ações e metas.
81
Capítulo 5: Operação Urbana Parque Bitaru
Um instrumento de transformação regional.
82
5.1. Caracterização geral Para o caso dessa Operação, além da legitimação do
investimento do capital público no local, o viés do
A aplicação do instrumento Operação Urbana no bairro Parque
desenvolvimento do turismo de negócios e náutico também é
Bitaru/ SV, possui o intuito de promover por meio do poder
um grande atrativo para a promoção de PPP’s e a consequente
público a transformação da área, sanando as principais
captação de verbas para a consolidação da Operação. De fato,
fragilidades da região em diferentes aspectos, impulsionando
a utilização do investimento do capital privado possui algumas
o desenvolvimento sustentável19 da região, contando
críticas relacionadas à subversão dos valores da gestão
ativamente com a participação dos agentes sociais
democrática, e exatamente por esse fato se deu a intenção de
(proprietários, moradores, usuários permanentes e
não utilizar CEPAC’s, apenas PPP’s. Para essa consolidação,
investidores privados), para a construção dessas melhorias,
foi de suma importância barrar ao máximo a implantação de
promovendo assim a gestão democrática da cidade, em uma
empreendimentos totalmente privados, buscando assim
área de aproximadamente 30.000,00m² onde estão
sempre mesclar os usos e partir para concessões de usos dos
implantados os mais diversos usos.
empreendimentos públicos para a iniciativa privada, além de
Para isso, o projeto tem como premissas, a partir da buscar a integração desses empreendimentos com a
identificação das problemáticas e potencialidades do local, população residente e os aspectos ambientais.
propor primeiramente a setorização da área em parcelas de
características similares, e posteriormente, diretrizes de
atuação que levem à ações e metas de atuação para a
consolidação da melhoria do local.
19
O desenvolvimento sustentável não é aquele que engloba apenas as refere-se ao desenvolvimento que integra e todos os aspectos sociais,
questões de meio ambiente. Atualmente, a utilização dessa terminologia ecológicos, econômicos, culturais e espaciais.
83
5.1.1 Das Diretrizes Gerais As metas que se intitulam de “curto a médio ou curto a longo
prazo” referem-se às ações que devem começar de imediato,
Para a definição de diretrizes gerais de implantação do projeto,
porém tomam tempo em sua total execução.
são levadas em contas questões que possuem como objetivos
principais: 5.1.2 Dos parâmetros urbanísticos gerais
 A transformação urbanística;  Integração entre espaços públicos, semi-públicos e
 As melhorias econômicas e sociais; privados, onde:
 A valorização ambiental local. Público: área de uso comum da população com acesso
permitido durante todo o tempo;
Buscando privilegiar os aspectos positivos das configurações
físico-territoriais, de infraestrutura, serviços urbanos, Semi-público: área de uso da população com acesso
demografia, socioeconomia, legislações etc. e inferir nos permitido durante tempos determinados ou espaço de
negativos, criando ações e metas coerentes de implantação ao transição entre público e privado;
longo de um período de gestão de 4 anos. Considera-se assim,
Privado: área de acesso apenas mediante permissão.
metas:
 Utilização de elementos e referências de projeto que
 Emergenciais: 0 a 3 meses;
valorizem o local, bem como caminhos com pisos
 De curto prazo: 3 meses a 2 anos;
interessantes, marquises, etc.
 De médio prazo: 2 a 3 anos;
 De longo prazo: 3 a 4 anos.
84
 Padronização dos passeios e arruamentos, com a  Definição do local de implantação de todos os
implantação de acessibilidade em todo o perímetro e a empreendimentos a serem implantados e/ou qualificados,
definição de dimensões mínimas para: bem como seus índices urbanísticos e programas de
Faixas de serviço: 0,60m para a implantação de necessidades.
equipamentos públicos como postes, bancos, lixeiras,
etc.;
Passeio de pedestre: mínimo 2,4 para vias principais e
1,2 para secundárias, utilizando no mínimo 0,60m por
pessoa;
Ciclovias: 1,0m por faixa;
 Padronização dos pisos e mobiliários, buscando materiais
e métodos sustentáveis que permitam a otimização das
questões ambientais como o auxílio na permeabilidade,
geração de resíduos, manutenção, etc.;
 Utilização das espécies de vegetação adequadas para
cada tipo de uso e sombreamento. As áreas de
estacionamento não deverão receber espécies frutíferas;
 Utilização de cercamentos para a definição dos espaços
públicos, semi-públicos e privados de visão permeável e
não-agressivos, dando prioridade para cercas vivas ou
elemento em alturas que não criem barreiras de visão;
86
5.2. Dos setores náuticas privadas e ações de capacitação para a população
local, bem como a garantir a melhoria gestão dos resíduos,
Ao setorizar as áreas da Operação, busca-se otimizar as
diretrizes para a implantação do projeto. além de prover um novo píer público no local que se conecta
diretamente com o Setor 5, de Entorno Imediato.
No Setor 1, referente ao Desenvolvimento de Equipamentos
O Setor 5, de Qualificação do Entorno Imediato apoia à todos
Públicos, Mobilidade e Turismo de Negócios, estão
os outros Setores, com o intuito de integrar e garantir o sucesso
concentrados os principais empreendimentos ligados a esses
da Operação.
aspectos, buscando criar além dos espaços privados,
espaçosas áreas públicas de integração e passeio.
O Setor 2, de Desenvolvimento de Zona Especial de Interesse
Social legitima a área de ZEIS existente, bem como consolida
os seus Conjuntos Habitacionais e busca proporcionar à essa
população uma melhor qualidade urbanística, de comércio e
serviços, e de equipamentos institucionais, de cultura, esporte
e lazer.
O Setor 3, denominado de Recuperação e Proteção de Áreas
de Preservação Permanente possui o intuito propriamente dito,
visando prover também atividades de pesquisa e
conscientização, e turismo ecológico por meio de programas
específicos.
No Setor 4, referente ao Desenvolvimento do Turismo Náutico
possui como intuito promover a parceria entre as garagens
88
5.2.1 Setor 1 - Desenvolvimento de Equipamentos Públicos,
Mobilidade e Turismo de Negócios
Esse setor, localizado na faixa horizontal ao Norte da área,

possui caraterísticas urbanísticas muito marcantes, com a
utilização de pisos e marquises orgânicas que criam percursos
interligando os principais usos e enriquecem a paisagem
urbana do local. Foram grandes áreas para o uso público,
convidando à ocupação de movimentos sociais, atividades
culturais, etc.
90
Tabela 5.1 – Setor 1 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas.
Objetivos específicos Diretrizes Ações Metas

Captação de recursos públicos e privados;
Promover a reforma do local
Revitalização do local Adequação das vias, passeios e pisos do entorno;
em 3 usos: Centro de
Incentivo aos serviços Construção da grande praça com fonte e marquise pública, onde ocorrerá Curto a
Centro de Convenções Privado,
públicos e privados encontros, feiras populares de artesanato, etc. médio
Convenções Gabinete da e Prefeitura
Incentivo ao Turismo de Implantação de uma nova área estacionamento junto ao Teatro Municipal, prazo
Poupatempo;
Negócios juntamente com a readequação dos acessos e seu controle;
Abertura ao público.
Captação de recursos públicos e privados;
Revitalização do local
Adequação das vias, passeios e pisos do entorno;
Incentivo à cultura e ao Curto a
Promover o término da Construção da marquise de interligação com o Centro de Convenções;
Teatro Municipal lazer médio
construção Implantação de uma nova área estacionamento junto ao Centro de
Incentivo ao Turismo prazo
Convenções, juntamente com a readequação dos acessos e seu controle;
Cultural
Captação de recursos públicos e privados das empresas de transporte EMTU
e Coperlotação;
Direito de preempção no terreno da Indústria cimentícia ou realocação para a
áreas do Plano Diretor que confiram uma maior abertura para a implantação e
desenvolvimento industrial, como por exemplo na continental, dando ao
proprietário do terreno a transferência do direito de construir e incentivos fiscais
Promover a integração
Revitalização do local e financeiros;
Terminal intermodal na região, Médio a
Incentivo ao Direito de preempção no terreno do Society ou realocação para uma área de
Integrador de melhorando as questões de longo
desenvolvimento de interesse do proprietário, dando ao proprietário do terreno a transferência do
Passageiros mobilidade e infraestrutura prazo
infraestrutura urbana direito de construir e incentivos fiscais e financeiros;
urbana
Construção das ciclovias junto às principais vias da Operação;
Implantação do Bike São Vicente pela cidade, inclusive nas estações do VLT
e no no local;
Construção do prédio de apoio ao Terminal;
Incentivar e promover a Concessão do direito de preempção do poder público quanto à aquisição dos
Revitalização do local economia local imóveis;
Longo
Demais usos Incentivo ao Incentivar e promover a Impedimento de remembramento de lotes, com a finalidade de barrar usos que
prazo
desenvolvimento da local vitalidade e segurança causem especulações imobiliárias e posterior gentrificação;
pública do local Utilização desses imóveis para a ampliação dos usos propostos nesse Setor.
FONTE: Elaborado pela autora.
91
5.2.2 Setor 2 - Desenvolvimento de Zona Especial de Interesse
Social
Esse setor, localizado abaixo do Setor 1, acaba por

desmistificar o pensamento popular que Conjuntos
Habitacionais não tem qualidade. Com ênfase na consolidação
e qualificação do local, o setor é um prato cheio de usos mistos
não apenas para a população residente, mas também para
visitantes, contando com diversos equipamentos que
garantirão a vitalidade do local.
94

Regularização fundiária nos “puxadinhos” feitos;
Conjunto Incentivar e promover atividades Curto a
Revitalização do local Fornecimento de kits reformas para a pintura e revitalização do Conjunto;
Habitacional Parque de melhorias no local médio
Construção de praças com equipamentos públicos de cultura, esporte e lazer;
Bitaru I prazo
Implantação de programas sociais e acompanhamento e capacitação profissional das
famílias.
Término do Conjunto Habitacional com verba do PAC;
Conjunto Incentivar e promover atividades Adequação das vias, passeios e pisos do entorno; Médio a
Consolidação do Conjunto
Habitacional Parque de melhorias no local Construção de praças com equipamentos públicos de cultura, esporte e lazer; longo
Bitaru II Implantação de programas sociais e acompanhamento e capacitação profissional das prazo
famílias.
Captação de recursos públicos e privados para a construção do Centro Comercial;
Cadastramento das famílias interessadas nos boxes do Centro;
Programa de necessidades do Centro: térreo com 210,00m², 4 boxes de comércio e
Incentivar e promover a serviços e sanitários públicos masculino e feminino;
Revitalização do local economia local Construção do Centro Comercial; Médio a
Centro Comercial Incentivo ao Incentivar e promover a Sorteio de famílias e escalas de trabalho; longo
desenvolvimento da local vitalidade e segurança pública do Capacitação das famílias em empreendedorismo; prazo
local Contratação de locais para o mantenimento e manutenção das áreas externas e de
sanitários;
Entrega dos boxes e funcionamento.
Captação de recursos públicos estaduais e privados para a construção do novo Campus;
Programa de necessidades do Campus: térreo com controle de acesso, cantina e
sanitários e 2 pavimentos superiores com salas de aula e laboratórios classe 2, contendo
Revitalização do local sala principal com capela, refrigerador, estufa e almoxarifado.
UNESP – Campus de Incentivar e promover as Médio a
Incentivo ao apoio ao Setor 3 Cadastramento das pessoas interessadas em trabalharem nas atividades de apoio do
Pesquisa de relações entre meio ambiente, longo
Incentivo à capacitação da local (cantina, limpeza, apoio técnico, etc.);
Diversidades pesquisa e atividades sociais prazo
mão-de-obra local Sorteio, contratação e capacitação dos interessados;
Construção do Campus;
Entrega do campus para o início das turmas e atividades de pesquisa.
Incentivar e promover a Concessão do direito de preempção do poder público quanto à aquisição dos imóveis;
Revitalização do local economia local Impedimento de remembramento de lotes, com a finalidade de barrar usos que causem
Longo
Demais usos Incentivo ao Incentivar e promover a especulações imobiliárias e posterior gentrificação;
prazo
desenvolvimento da local vitalidade e segurança pública do Utilização desses imóveis para a implantação de equipamentos voltados à cultura,
local esporte e lazer ou funções cooperativas.
95
5.2.3 Setor 3 - Recuperação e Proteção de Áreas de
Preservação Permanente
Esse setor possui como objetivos a melhoria e a
conscientização das questões ambientais. Principalmente
prevendo a recuperação do córrego utilizado pelos pescadores
da Rua Japão. É um grande marco para a área de Operação,
pois na Ilha de São Vicente são poucas as áreas de margem
que ainda possuem ecossistemas que podem ser recuperados.

Inserção da área como APP no Plano Diretor;
Mantenimento e
Criação de um plano de gestão específico;
manutenção dos
Captação de recursos privados advindos da compensação de uso das
ecossistemas
Garagens Náuticas, principal fonte poluidora do local;
Incentivar as atividades Recuperação e manutenção
Recuperação do braço e despoluição dos cursos d’água; Curto a
Áreas dos ecossistemas;
turísticas, recreativas, Legitimação do projeto existente para a canalização do córrego de drenagem longo
antropizadas Implantação de programas
na Rua Japão, juntamente com uma passarela; prazo
educacionais e pesquisa que incentivem às atividades.
Revegetação de espécies nativas;
cientifica. Implantação juntamente à UNESP dos programas de pesquisa,
conscientização e turismo ecológico;
Monitoramento e manutenção do local.
98
5.2.4 Setor 4 - Desenvolvimento do Turismo Náutico
Esse setor possui um grande diferencial dos demais, que é,
além do desenvolvimento de um dos principais apelos
turísticos da região e em crescente ascensão (o Turismo
ZEISCULT
Náutico), o seu entremeamento com o Projeto de Reabilitação
Urbana e Cultural da Rua Japão (FERNANDES, 2016),
resultando na integração de projetos que visam a qualificação
urbana e o enriquecimento social, de esportes, cultura e lazer.
Com o intuito de promover a adequação da gestão ambiental
nas garagens existentes e criar um novo espaço público
vinculado a esse uso, abre-se o waterfront, com a remoção de Figura 5.8 – Setor 3 - Esquemático. FONTE: GOOGLE EARTH,
2016. Elaborado pela autora.
45 famílias hoje situadas no terreno de área de União para área
de Zona Especial de Interesse Social e Cultural (ZEISCULT)
localizada no Setor 5. Essa remoção, além da abertura da
visão, também tem como intuito sanar as problemáticas
ambientais relacionadas à dispersão do esgotamento sanitário
no local.
99
Tabela 5.4 - Setor 4 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas.

Adequar-se aos Incentivar, promover e Paralização temporária das operações para a criação e implantação de
programas de gestão de fiscalizar a implantação de Programas de Gestão Resíduos;
resíduos; Programas de Gestão de Fiscalização dos órgãos competentes;
Incentivar o crescimento Resíduos; Criação de programas de capacitação da mão-de-obra local para trabalhos de Curto a
Garagens náuticas econômico por meio do Incentivar e promover a recepção e apoio nas operações das garagens; médio
turismo; integração com a Inscrição dos moradores; prazo
Especialização de mão- população local, bem como Capacitação;
de-obra para atendimento a capacitação da mão-de- Contratação da mão-de-obra especializada.
das demandas. obra local. Retomada das operações
Captação de recursos públicos e privados, principalmente das garagens
náuticas;
Criação e implantação de Programas de Gestão Resíduos;
Fiscalização dos órgãos competentes;
Criação de programas de capacitação da mão-de-obra local para trabalhos de
Incentivar o crescimento do
Criar soluções para recepção e apoio nas operações do píer público;
turismo náutico e a
crescimento do turismo Inscrição dos moradores;
integração da população
náutico includente; Capacitação;
aos usos; Médio a
Integração da população Construção do píer público;
Píer público Incentivar a mão-de-obra longo
aos usos náuticos; Programa de necessidades do Apoio ao píer: Térreo + 1 pavimento, sendo o
especializada local; prazo
Integrar a área com térreo destinado à sanitários e vestiários públicos, e guarita de segurança.
Incentivar a integração com
outros programas de Superior possuindo área de apoio para funcionários com sala de capacitação,
outros programas de
intervenção (R. Japão) vestiários, copa e área de descanso;
intervenção (R. Japão)
Construção de deck em madeira ecológica com percurso de ciclovia, pergolado
e bancos, favorecendo à área de contemplação de waterfront;
Contratação da mão-de-obra especializada para verificações e controle dos
barcos, lanchas e motos aquáticas, manutenção e segurança da área;
Funcionamento.
100
ÁREA CONGELADA PELA ECOVIAS
PARA A REGULARIZAÇÃO
FUNDIÁRIA
5.2.5 Setor 5 – Qualificação do Entorno Imediato
Esse Setor possui como objetivo qualificar o entorno e criar
medidas de precaução que impeçam a gentrificação do local.
Nele está inserido o Projeto de Reabilitação Urbana e Cultural ZEISCULT
da Rua Japão (FERNANDES, 2016), e a ZEISCULT para qual

as famílias da Vila dos Pescadores irão. Atualmente as áreas REABILITAÇÃO URBANA E
CULTURAL RUA JAPÃO
contíguas à Rodovia dos Imigrantes já se encontram
congeladas pela Ecovias para a promoção da regularização
fundiária do local.
Figura 5.11 – Setor 5 - Esquemático. FONTE: GOOGLE

EARTH, 2016. Elaborado pela autora.

Fornecimento de Kit com materiais de construção para a reforma das
fachadas e para pequenos reparos nas edificações do entorno;
Consolidação da regularização fundiária dos terrenos contíguos à
Rodovia;
Revitalização do local Incentivar e promover de
Concessão do direito de preempção do poder público quanto à
Incentivo ao maneira geral os usos Longo
Demais usos aquisição dos imóveis;
desenvolvimento da promovidos nos demais prazo
Impedimento de remembramento de lotes, com a finalidade de barrar
local Setores
usos que causem especulações imobiliárias e posterior gentrificação;
Utilização desses imóveis para a implantação de equipamentos
voltados aos públicos usos coerentes
103
5.3 Da consolidação da Operação
Com a consolidação da Operação, poderá observar-se a

notória melhoria no local. Em visões gerais, há significativas
mudanças na distribuição dos usos e dos espaços locais,
causando grandes atrativos e melhorias para o meio ambiente
e para a população local. Ainda com essa intervenção, o local
passa a receber significância regional por seu posicionamento
e usos estratégicos.
104
Considerações Finais reais locais e regionais. Fica o desafio para o Arquiteto e
Urbanista tornar real essas possibilidades.
São inúmeros os desafios ao Planejamento Urbano e Regional.
Como pode-se notar, as problemáticas e potencialidades
resultam em eixos que possuem inúmeras ramificações de
tratamentos de interpretação tanto nos âmbitos legislativo
quanto no de projeto.
É imprescindível notar e analisar como até mesmo as melhores
intenções podem ser subvertidas quando se deixa que
interesses não democráticos tomarem frente às questões
urbanos sociais.
Assim sendo, com o conhecimento da área da Operação como
um local com vivacidade, porém com problemas referentes à
gestão pública, deixa grandes desafios para sua resolução.
De fato, a integração entre as iniciativas pública e privada e

população e a relação financeira é um desafio para que esse
tipo de intervenção saia do papel. Porém, com embasamentos
teóricos e práticos plausíveis, a respeito por exemplo das
Operações estudadas, há a real possibilidade da consolidação
de uma intervenção deste tipo, trazendo impactos positivos
109
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Billings. 2003. 309 p.: Dissertação (Mestrado) - Universidade
de São Paulo, 2003.
112

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UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SANTOS

Trabalho de Conclusão apresentado à Universidade

A todos aqueles que amam e que almejam a melhoria do nosso

Sempre me perguntei o que eu seria quando crescesse.

Agradeço as pessoas que participaram ativamente da construção

Após esses cinco anos de imensas transformações e conquistas,

[...] Pela cachaça de graça que a gente tem que engolir

Palavras-chave: Planejamento Urbano, Operação Urbana,

Figura 1.1 – Revolução Industrial...........................................................................................................................................................4

Figura 2.1 – Localização do município..................................................................................................................................................20

Figura 3.1 – Localização do bairro........................................................................................................................................................38

Figura 5.1 – Referências de projeto.....................................................................................................................................................85

Tabela 1.1– Escalas geográficas, planos e escalas............................................................................................................................16

Tabela 3.1 – População por idades de estudo.....................................................................................................................................38

Tabela 5.1. – Setor 1 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas............................................................................................91

Gráfico 2.1 – Distribuição do território da RMBS.................................................................................................................................20

ABAV Associação Brasileira de Agências de Viagens

AGEM Agência Metropolitana da Baixada Santista

APA Área De Proteção Ambiental

APP Área de Preservação Permanente

CEPAC Certificado de Potencial Adicional de Construção

CIAM Congresso Internacional de Arquitetura Moderna

Codesavi Companhia de Desenvolvimento de São Vicente

CPFL Companhia Piratininga de Força e Luz

CTLU Câmara Técnica de Legislação Urbanística

DNOS Departamento Nacional de Obras Sanitárias

EMTU Empresa Metropolitana de Transportes Públicos de São Paulo

FNHIS Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social

PAC Programa de Aceleração do Crescimento

PAEG Programa de Ação Econômica do Governo

PESM Parque Estadual da Serra do Mar

PEXJ Parque Estadual Xixová-Japuí

PLHIS Plano Local de Habitação de Interesse Social

PMSP Prefeitura Municipal de São Paulo

PMSV Prefeitura Municipal de São Vicente

PPP Parceria Público Privada

RMBS Região Metropolitana da Baixada Santista

Sabesp Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo

SEHAB Secretaria de Habitação

SEURB Secretaria de Assentamentos Urbanos, Desenvolvimento Habitacional e Inclusão Social

TCRA Termo de Compromisso de Recuperação Ambiental

VLT Veículo Leve Sobre Trilhos

ZAC Zones D'ampenagement Cocerte

Por fim, nas considerações finais, visa-se encerrar as questões

Onde e como surgiu o Urbanismo? Qual era a necessidade

Com o ápice da Revolução Industrial Europeia, ao final do séc.

Figura 1.3 – Masterplan de Barcelona - Quadras.

Figura 1.2 – Masterplan de Barcelona – Plano.

Figura 1.8 – Urbanismo Moderno – Plano Voison para Paris, Le

transcorrem pela sociedade possuem o vivenciamento de

Figura 1.12 – Brasília.

Tabela 1.1– Escalas geográficas, planos e escalas. 16

Sendo assim, tendo sido estudados os âmbitos globais e

Gráfico 2.1 – Distribuição do território da RMBS.

Rod. Dos imigrantes (sp-160)

1 MORRO ITARARÉ 4 MORRO ILHA PORCHAT 8 MÃE MARIA PLANÍCIE LITORÂNEA

 1º Período A realização de fortes investimentos do capital estrangeiro em

chuvas, altas temperaturas, etc. baseados em valores burgueses de higienização e