LOCAO

tratado de forma diferente conforme o tipo de bem objeto da locao. Em todos, a funo a mesma: transferncia temporria do uso de determinado bem a ttulo oneroso com uma retribuio que o aluguel. Cesso temporria da posse, uso e gozo, de um bem em troca de um pagamento, de uma renda, de um aluguel. Sempre que eu tiver isso, seja o bem mvel ou imvel, o contrato que eu tenho de locao. Esse contrato tem regramentos distintos de acordo com o tipo de bem. Nos contratos de compra e venda, o que varia a forma, mas o regramento , em suma, o mesmo. Locao de Bens Mveis (carro, pratos, talheres, copos, dvd, roupa): regncia pelo Cdigo Civil (art. 565 a 578) Locao de Bens Imveis: regncia por lei extravagante. Estatuto da Terra para imvel rural (Lei 4504/64): no chama de locao embora seja locao. Chama-se de arrendamento rural e de parceria rural. A diferena de parceria e arrendamento a forma de remunerao do dono da terra. No arrendamento, o dono recebe uma renda pela explorao rural. Na parceria, o parceiro se associa aos riscos do negcio: como deste bem tu vais tirar algum tipo de atividade lucrativa, quero ser remunerado por um pedao do teu lucro. Quero ser parceiro na lucratividade que o imvel vender (parte da colheita, da extrao ou do abate). Possuidor produz, proprietrio explora a terra. Lei de Locaes (Lei do Inquilinato) (Lei 8245/91) para imvel urbano: dois tipos de regramento. Um bsico e outro especfico conforme o imvel urbano. O imvel urbano pode ter a finalidade residencial ou no residencial (alguns chamam locao comercial).

Excees: Essa Lei De Locaes no se aplica a alguns imveis urbanos residenciais ou no que estariam sendo locados mas a lei diz que a regra no se aplica: 1) Imveis Pblicos - Leis de Cesso ou Concesso de Uso de Bem Pblico. 2) Garagens ou Espaos de Estacionamento. Em que pese sejam cesso temporria de bem imvel para utilizao no seguem as regras da locao, porque a regra bsica aqui o contrato de depsito. 3) Apart Hoteis. Parece locao de imvel mas o regramento feito pelo contrato de hospedagem (contrato atpico, mas que se vale de um pedao de locao, pedao de contrato de depsito e pedao de prestao de servios). 4) Shopping Center (art. 54 da Lei de locaes) - s se aplica a lei de locaes nas questes procedimentais. Contrato Misto. 5) Built to Suit: contrato pelo qual eu construo sob medida. Contrato em que determinada pessoa para comprar um terreno, construir um prdio como eu quero e me alugar. Contrato de locao consequncia. Quero uma empreitada sob medida, mas no porque eu estou

comprando, mas porque eu prometo alugar no futuro por um perodo x (art. 54-A da lei de locaes). A lei de locaes s se aplica aos aspectos procedimentais. Bom livro de Locaes: Slvio Capanema. Desembargador do Tribunal do RJ. Elementos e Requisitos. A locao de bens imveis apresenta dois requisitos bsicos com relao ao consentimento: vimos que o consentimento na locao querer ceder a posse de um bem em troca de remunerao e fazer o pagamento em troca da posse de um bem. Essa a declarao de vontade das partes. Qualquer pessoa pode fazer essa declarao sem nenhum tipo de restrio. Requisito. Outorga conjugal. Locao com prazo maior do que 10 anos. Se o prazo da locao for maior do que dez anos se exige a Outorga Conjugal (marido e mulher tem que concordar). Prazo de locao de dez anos ou mais implica necessidade de concordncia da mulher, se for o marido que estiver locando mesmo que o bem seja de sua titularidade exclusiva. Logo, independe do regime de bens. Esse tipo de locao por longo prazo costuma ocorrer com mais frequncia quando se trata de bem imvel no residencial. Requisito. Imvel Condominial. Bem indivisvel. Aprovao da Maioria. A outra regra que existe em relao ao consentimento diz respeito aos imveis condominiais. Condomnio a propriedade conjunta de vrias pessoas. Se a propriedade cai sobre bens imveis indivisveis, os condminos podem escolher loc-lo mesmo que uma minoria no queira. Esse tipo de discusso em matria condominial se resolve por maioria. Essa maioria se mede pelo quinho que cada um tem. No pelo nmero de condminos e nem pela quantidade de benfeitorias feitas, mas pelo quinho. Se eu tiver 51% da propriedade, eu decido sozinho. Se for impossvel chegar a uma definio, o caminho a ao de dissoluo de condomnio. No existe preferncia para locao entre condminos, s em caso de venda. Objeto. Imvel infungvel por natureza. Quais bens mveis podem ser locados? Aqueles infungveis e no consumveis.
Existem bens consumveis e bens no consumveis. No se deve confundir o bem de consumo do CDC com os bens consumveis do CC que so aqueles que tendem a se desgastar ou a desaparecer de acordo com o uso. Bens de consumo (CDC) so quaisquer tipos de bens objeto de fornecimento por um fornecedor e de destinao final por um usurio. Um imvel pode ser bem de consumo, da mesma forma como o iogurte. Existem bens, contudo, que so chamados no consumveis, pois no perdem sua natureza, sua essncia, ainda que desgastem pelo uso. Existem bens consumveis que no so de consumo (a relao de consumo pressupe uma relao determinada entre as partes). Se eu sou dono de um restaurante e compro alface, compro bem consumvel, agora, a aquisio que o dono faz com o verdureiro de 5kg de alface por semana no relao de consumo. Nenhum bem fungvel passvel de locao, pois no se pode restituir um bem que possa ser trocado por um igual. Ningum aluga dinheiro. Se eu preciso de dinheiro e pego emprestado, contrato de mtuo. Se o bem for consumvel, no poderei locar porque ele pode desaparecer com o tempo e no terei o que restituir. Logo, o contrato em que eu tenho um bem consumvel ou fungvel que cedo por um tempo e quero de volta o mtuo.

Locao de Bem Alheio. O objeto da locao , em termos de poderes decorrentes da propriedade que eu, locador, cedo ao locatrio no inclui o poder de disposio. Nunca cedo o

poder de vender e de se desfazer do bem, mas o de usar ou o de usufruir(gozar). Bem por isso possvel locar bem alheio. No necessrio que o bem locado seja da minha propriedade. Posso alugar um bem e o locatrio alugar para outrem. Se algum me der em comodato um bem tambm posso alug-lo. Vale lembrar que no posso transferir mais do que eu tenho porque tenho apenas a integralidade da posse. Nada impede que o objeto da locao seja bem alheio. Forma. O contrato de locao tem forma livre. Qualquer forma de locao vlida, inexiste requisito formal especfico. Entretanto, o contrato de locao tem forma AD PROBATIONEM (plano da eficcia).
Quando a forma elemento do negcio fazendo parte da sua essncia, diz-se que AD SUBSTANCIAM. Para que a escritura pblica valha, existem regras para que a forma valha (isto validade).

Como a forma livre, no h necessidade de se preocupar, no plano da validade do contrato, com o fato de o Tabelio no assinar a escritura pblica, por exemplo. Como a forma no da essncia do ato, mesmo que eu eleja forma especfica para contratar como a escritura pblica, no preciso atender a todos os seus requisitos. Contudo, para que eu consiga tirar do contrato de locao todos seus efeitos, preciso de forma especfica. Isso se chama forma ad probationem. A forma ad probationem do contrato de locao a forma escrita. Alguns efeitos s se produzem se o contrato for escrito. Todos os demais estaro presentes independente da forma.Logo, para provar que o contrato existe e conseguir obter dele todos efeitos que pode gerar, preciso que seja feito por escrito. Ex.: o locatrio de imvel comercial s ter direito a exigir a renovao do aluguel se tiver firmado com o locador contrato escrito (estudaremos adiante). Obrigaes. Se eu tenho um contrato com todos os itens atendidos (consentimento, objeto e forma) ele vai produzir efeitos. Quando estamos no plano da eficcia, estamos no plano das obrigaes. Locao contrato bilateral, ou seja, com obrigaes para ambas as partes. Diferente da compra e venda, aqui o legislador foi muito especfico nas obrigaes principais e acessrias. Isso natural porque h uma disparidade de interesses muito grande no contrato de locao: explorao econmica da propriedade vs. exerccio pessoal do direito individual de moradia (locatrio). Ao sopesar os dois valores, princpio econmico e dignidade da vida, a legislao protege mais este ltimo. 1) Obrigaes do Locador
Art. 22 da Lei de Locaes. O locador obrigado a: I - entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado; III - manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel; IV - responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao; V - fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a quitao genrica; VII - pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato; IX - exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio. Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:

a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel; b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio; d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao incio da locao; e) instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e de lazer; f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituio de fundo de reserva. Art. 566 do CC. O locador obrigado: I - a entregar ao locatrio a coisa alugada, com suas pertenas, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mant-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo clusula expressa em contrrio II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacfico da coisa.

Obrigaes Principais: Cesso da posse (art. 22, I) do imvel alugado; Posse tem que ser cedida de forma til e pacfica para permitir o uso a que ela se destina. Como o locador assegura a posse til e pacfica? Mediante a garantia dos vcios redibitrios e da evico . Se o imvel no tiver a utilidade a que se destina, o locatrio pode aforar ao quanti minoris ou ao redibitria. A pacificidade est relacionada ao fato de que, se algum vier disputar o bem, haver a figura da evico. No caso da locao, diferente da compra e venda em que a evico e os vcios redibitrios so garantias contratuais, na locao (contrato de execuo de trato sucessivo, duradouro), durante todo o contrato o locador tem que garantir a evico e os vcios redibitrios. O locador no pode alterar a destinao do imvel durante a locao. Isso significa que se fizer uma locao comercial, no poder ir Prefeitura e trocar o alvar para que o imvel se torne residencial. Se existe alguma destinao previamente estabelecida, no pode o locador alter-la sob pena de no estar garantindo a utilidade do contrato. No vicio redibitrio, porque no oculto, mas uma inviabilidade da utilidade do negcio. Obrigaes Acessrias: Locador obrigado a fazer um relatrio de vistoria. Por qu? Porque, como o locatrio ter que devolver o bem nas mesmas condies em que recebeu, tem que saber exatamente que condies so essas. Este um tpico dever acessrio preparatrio, pois prepara o cumprimento da obrigao do locatrio (devolver o bem nas condies em que fora entregue). Taxas de administrao so devidas pelo locador. Este um item que a Lei De Locaes no permite que seja estipulado em contrrio. Ex.: Imobiliria cobra do locador uma taxa pela administrao do imvel. Essa taxa, de forma alguma, pode ser explicitamente cobrada do locatrio. O que pode ser repassado ao locatrio? Tributos. Quem deve os tributos? O locador. Entretanto, o locador pode muito bem estabelecer uma clusula dispondo que os tributos como o IPTU sero pagos pelos locatrio. No silncio do contrato, a obrigao de pagar tributos do locador. Despesas de condomnio extraordinrias no podem ser repassadas ao locatrio. Toda a despesa de manuteno do imvel pode ser dividida em duas categorias: manutenes cotidianas (algum que limpa o prdio diariamente, o zelador que cuida da entrada e da sada das pessoas, o jardineiro) que fazem parte da ordem normal de se ter uma propriedade e despesas para modificaes que quando prontas se incorporam ao imvel (troca de elevadores do prdio, troca de encanamento de

gs, da fachada, reforma de telhado). Tudo que for duradouro e no for manuteno cotidiana despesa do locador e no suscetvel de ser transposta ao locatrio diferente dos tributos que podem ser repassados. Locador deve dar recibo de quitao mensal dos alugueres , deve alcanar ao locatrio os comprovantes de pagamento que ele faa eventualmente (digamos que o locador pague uma tributao especfica, ele tem o dever de entregar documento comprobatrio ao locatrio). O pagamento de seguro obrigao do locatrio. 1) Obrigaes do Locatrio
Art. 23 da Lei de Locaes. O locatrio obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato; II - servir - se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros; V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto; IX - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hiptese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos; XI - pagar o prmio do seguro de fiana; XII - pagar as despesas ordinrias de condomnio. 1 Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao respectiva, especialmente: a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do condomnio; b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum; c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum; d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum; e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados prtica de esportes e lazer; f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao; i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao. 2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior, desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovao das mesmas. 3 No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no 1 deste artigo, desde que comprovadas. Art. 569 do CC. O locatrio obrigado: I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstncias, bem como trat-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; III - a levar ao conhecimento do locador as turbaes de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; IV - a restituir a coisa, finda a locao, no estado em que a recebeu, salvas as deterioraes naturais ao uso regular.

Obrigaes Principais. Pagar o aluguel pontualmente. Aluguel pago em atraso gera mora e encargos (indenizao, juros, correo, multa). O conceito de mora no gera o desfazimento do contrato a menos que eu

tenha clusula especfica. O fato de o locatrio atrasar no significa que o locador possa desfazer o contrato. Agora, existe a possibilidade de desfazimento do contrato caso o pagamento com mora seja intil ao credor. Ento, pagar pontualmente no significa que 01 atraso possa causar o desfazimento do contrato, agora, sucessivos atrasos podem gerar inutilidade do contrato , caso em que o credor tem direito de resoluo do contrato por inadimplemento. Locatrio no pode alterar o uso do imvel . Se eu alugo imvel para residncia prpria, no posso deixar outra pessoa que no seja eu ou minha famlia morar no local; se eu alugo imvel para locao comercial, no posso passar a residir nele. Observao: o locatrio no pode alterar o uso genrico (comrcio) nem o especfico (comrcio para determinada coisa). Obrigao de restituir (obrigao final e principal do locatrio). O locatrio deve manter as condies iniciais no bem. Obrigao Acessrias: Conservar o imvel. Essa obrigao importa em ter todas as despesas ordinrias de manuteno. Sujou a parede, tem que pintar. Sujou o carpete, tem que trocar. Na ideia de conservar o imvel, o locatrio pode usar da proteo possessria (defender a posse, contratar advogado e entrar com ao) ou, no mnimo, e aqui se trata de uma obrigao, tem o dever de comunicar imediatamente o proprietrio. Na sublocao, o locatrio vira o locador em relao ao sublocatrio. Pagar as despesas de uso (energia eltrica, telefonia, gs). Os servios podem estar sendo prestados ao condomnio, mas como est sendo utilizado tambm pelo locatrio ele tem que custear. Pagar as despesas ordinrias de condomnio. Eventuais turbaes ou esbulhos. Quando eu tenho a posse de um bem, tenho o direito de no ser perturbado na posse ou propriedade deste. O possuidor tem o direito de mover aes possessrias contra quem ameace invadir, invada (ao de manuteno) ou o expulse da posse do bem (ao de reintegrao de posse). A legitimidade para aes possessrias do possuidor. O proprietrio conserva a posse indireta, ento tambm pode ajuizar ao possessria, mas quem tem prioridade o locatrio. Suportar os eventuais consertos e reparos necessrios ao imvel (correes de erros). Caso de danos inimputveis: enxurrada que alaga a casa que estou alugando. IMPORTANTE!! Se estes reparos demorarem mais de 10 dias, o locatrio tem direito a um abatimento no aluguel, isto porque ele no consegue utilizar direito o imvel. Se os reparos superarem 30 dias, o locatrio tem direito de resilio do contrato (desfazer o contrato de locao sem pagar nenhum tipo de indenizao porque houve perda da utilidade do bem).

Outras obrigaes acessrias: Respeitar a correo de condomnio, permitir eventuais vistorias por parte do locador (digamos que ele oua dizer que no estou utilizando o bem para a finalidade com a qual me comprometi usar).

 Prestar garantia. Esta uma obrigao acessria preparatria. Locatrio tem que oferecer alguma garantia de que os valores que vo ser dados de aluguel sero efetivamente pagos. Portanto, inerente locao, o pagamento de garantia. A lei estabeleceu quais as garantias que o locador pode exigir do locatrio: 1) Cauo: garantia real. Entrego uma coisa para que a outra pessoa fique com ela em garantia de que determinado valor ser pago. Se o valor no for pago, o locador vendo a coisa e se quita. O bem dado em garantia se transfere para a posse do garantido. A cauo pode ser de qualquer bem mvel ou imvel, nos mveis pode at ser dinheiro. Se for dinheiro, a lei estabelece limite de 3 valores locativos (trs meses de locao depositados em conta vinculada ao locador). Penhor: bem mvel; Hipoteca: bem imvel. 2) Fiana: "pego um trouxa e vinculo ao pagamento". Locatrio escolhe um fiador que assina o contrato em conjunto. Fiana contrato acessrio, no simples clusula. Se o devedor no paga, quem paga o fiador que utilizar seu patrimnio, inclusive o bem de famlia. Todas as pessoas tm, desde 1989, a Lei de Impenhorabilidade do bem de famlia dizendo que ningum perde sua casa por dvida de dinheiro. Esta lei impede que o bem de famlia responda pelas dvidas. Agora, existem excees vinculadas prpria origem do bem e em relao dvida de alimentos. Fiana de locao ruim, porque o fiador pode perder a casa onde reside. Normalmente, as imobilirias pedem fiador com no mnimo dois imveis porque pode ser que o juiz sinta pena da famlia do fiador. 3) Seguro-Fiana: taxa mensal. um contrato oneroso de fiana. A fiana contrato gratuito, mas o contrato de seguro-fiana oneroso. O risco sai do locador e vai para o segurador. Depois, caso o locatrio no pague o aluguel e o seguro pague, tenho que reembolsar o seguro. 4) Cesso Fiduciria de quotas de fundo de investimento modalidade de cauo : ceder quotas que tenho em um fundo de investimento. Operao para locaes de grande porte, industriais. Na ausncia de garantia lcito ao locador antecipar um ms do aluguel! Se o locatrio no tiver nenhuma dessas 4 garantias, o locador est autorizado a cobrar o aluguel antecipadamente. Como se paga o aluguel? Pontualmente. Quando pontualmente? Na data do vencimento que est no contrato. Subsidiariamente, no silncio do contrato, o aluguel vence sempre no sexto dia til subsequente ao uso.
Pagamento do Aluguel nunca pode ser antecipado. Exceo: a) locao de temporada (at 90 dias) - imvel de praia; b) caso em que o locatrio no tem nenhuma garantia.

Clusulas Especiais a) Benfeitorias: melhoramentos, modificaes e adaptaes no imvel visando o melhor uso.

Locatrio possui a posse do bem ento, as benfeitorias repercutem na forma como o bem ser restitudo. Se ao longo do contrato o locatrio faz benfeitorias, acabando por devolver bem um pouco diferente daquele que locou. Benfeitorias Necessrias Essenciais para o uso do locatrio. Deveriam ser feitas pelo locador; Locatrio que as fizer ter direito de indenizao independente de concordncia do proprietrio. Enquanto o locador no indenizar, o locatrio pode reter o imvel (direito de reteno). Obrigao bilateral imperfeita, nasce o dever depois que eu fiz, no posso alegar exceo de contrato no cumprido. Benfeitorias teis No so imprescindveis. Consigo dizer o quanto a benfeitoria agrega ao valor da coisa. Para haver direito de indenizao por parte do locatrio, o locador precisa ter autorizado. Havendo autorizao do locador, o locatrio tem direito indenizao. Enquanto o locador no indenizar, o locatrio pode reter o imvel (direito de reteno). Benfeitorias Volupturias So feitas para a volpia do usurio. No existe elemento objetivo. Eventualmente essa benfeitoria pode at desvalorizar o imvel. S pode ser feita pelo locatrio com autorizao do locador. Sem autorizao, o locatrio est fazendo por conta e risco. Se houver autorizao, no h direito de indenizao, mas o que se chama de jus tollendi (direito de retirar as benfeitorias). Ex.: ar-condicionado no apartamento. Se houver autorizao do locador, o locatrio pode tirar o ar- condicionado e fechar o buraco. Se no houver autorizao, o locatrio tem a obrigao de retirar o ar condicionado e tapar o buraco. Ex. 2: piscina feita sem autorizao do locador precisa ser retirada.

Se houver disposio em contrrio, a regra se altera. No incomum haver uma clusula dizendo que nenhuma benfeitoria ser indenizada, por exemplo. Qual a discusso que se cria aqui? Quanto ao tipo de clusula. Quando examinamos a interpretao dos contratos vimos que, nos contratos de adeso, aquelas que importem em renncia a direito inerente ou que afetem a natureza do contrato so nulas (art. 24 da Parte Geral). Logo, se essa clusula de renncia da indenizao das benfeitorias for colocada num contrato de adeso, preciso assegurar que ela no abusiva de modo que no poder conter as benfeitorias necessrias seno ser nula. Se for contrato paritrio a clusula passa a ser vlida, ainda que inclua na renncia as benfeitorias necessrias. b) Preferncia: na compra e venda, vimos a regra de preferncia dos condminos e a de preferncia voluntria por clusula de preempo. O contrato de locao tem clusula de preferncia obrigatria disposta em lei, sendo, portanto, preferncia legal. Como o locatrio tem a posse do bem, a venda que o proprietrio queira fazer no deveria, em princpio, alterar a situao de posse j existente por parte do inquilino. Assim, d-se preferncia ao locatrio na aquisio do imvel quando se tratar de alienao que no envolva aspectos personalssimos. Quando a alienao envolver aspecto daquela pessoa s estou alienando porque para aquela exata pessoa especfica o locatrio perde o direito de preferncia. A preferncia dada ao locatrio tanto por tanto. Quando o locador descreve que tem uma proposta, a ento o locatrio deve exercer seu direito de preferncia. Logo, este direito de preferncia pressupe uma proposta. S valida como oferta aquela que decline todas as condies da compra. Simplesmente perguntar ao locatrio se ele tem interesse em comprar o imvel no exercer a preferncia. O prazo de preferncia de 30 dias, contudo, as partes podem dispor de forma diferente no contrato.

Quem faz a proposta no o vendedor, ele apenas diz: eu tenho esta proposta, tu quer propor algo semelhante?. Ento, quem o proponente aqui? O locatrio. o locatrio que se obriga caso diga: aceito cumprir a proposta tal como foi feita, vou comprar nessas condies e exercer meu direito de preferncia. Caso o locatrio no cumpra o que disse, dever indenizar inclusive a perda de uma chance do locador que poderia ter feito a venda ao primeiro proponente. Na preferncia legal, preciso existir: alienao voluntria (sem aspecto pessoal); proposta tanto por tanto (firme em todos os seus termos) prazo de 30 dias para manifestar preferncia.

Exercida a preferncia, o locatrio tem dever de cumprir sua proposta. Caso no a cumpra, deve indenizar o locador, pois se trata de rompimento de proposta (perdas e danos inclusive perda de uma chance). Se for imvel condominial com locatrio, quem vai preferir? Se um condmino resolve vender a parte dele num imvel alugado, deve dar sua preferncia primeiro ao condmino. Regra do quieta non movere (quanto mais estiver estvel a situao de fato melhor para o direito real). Os condminos preferem na compra e venda de imvel condominial alugado. Se, por ventura, houver sublocatrio, como a regra a permanncia do estado de fato, quem est na posse mesmo o sublocatrio, logo, o locador deve dar preferncia ao sublocatrio. Mesmo que haja sublocao parcial, em que o sublocatrio e o locatrio dividem o imvel e a sua posse, continua o sublocatrio a ter preferncia. Se tiver dois locatrios, ambos tem direito de preferncia sob a proporo do que dividem no contrato de locao.
Ordem de preferncia: 1. Condminos 2. Sublocatrio 3. Locatrio

Quando a locao abrange 3 imveis e o locador quer vender os 3 imveis, o locatrio com preferncia deve comprar a totalidade dos 3 imveis para exercer seu direito. Violao da preferncia. O que acontece quando a preferncia violada? Viola-se o direito de preferncia de duas formas: a) no o dando; b) dando, mas vendendo de forma diferente (com menor preo) ao outro proponente. O contrato de locao tem forma ad probationem, um dos efeitos para preferncia. Preterio Em Contrato Escrito e Registrado. O contrato de locao escrito e registrado no Registro de imveis at 30 dias antes de ocorrer o processo de tentativa de venda d ao locatrio preterido o direito real de ajuizar ao adjudicatria. Por qu? Porque o terceiro comprador do imvel pode tirar a matrcula do bem no Registro de Imveis e ver que existe uma locao. Existe, em relao a este terceiro um dever de cuidado, ele deve perguntar ao vendedor Tu deste preferncia ao locatrio?. O locador pode at dizer que houve preferncia, mas preciso ter alguma comprovao de que houve recusa do locatrio em face da preferncia. No basta a mera palavra do locador. A ao adjudicatria deve ser aforada em 180 dias contados do Registro do contrato de compra e venda em favor do terceiro sob pena de decadncia. O procedimento : o locatrio deposita o valor da proposta feita a terceiro em juzo e fica com a propriedade do imvel. Assim, h desfazimento do contrato de compra e venda feito entre locador e terceiro por

preterio (o terceiro sabia ou deveria saber que o locatrio tinha que ter recebido preferncia). Preterio Em Contrato No Escrito/No Registrado. Se o contrato no for escrito e registrado, o locatrio continua tendo direito de preferncia, mas no tem direito de aforar ao adjudicatria. Nesse caso, resta ao preterido ingressar com ao indenizatria contra o locador. No existe, a, um direito real que d ensejo ao adjudicatria, apenas um direito pessoal indenizao.
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca. Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente. Art. 28. O direito de preferncia do locatrio caducar se no manifestada, de maneira inequvoca, sua aceitao integral proposta, no prazo de trinta dias. Art. 29. Ocorrendo aceitao da proposta, pelo locatrio, a posterior desistncia do negcio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuzos ocasionados, inclusive lucros cessantes. Art. 30. Estando o imvel sublocado em sua totalidade, caber a preferncia ao sublocatrio e, em seguida, ao locatrio. Se forem vrios os sublocatrios, a preferncia caber a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um s for o interessado. Pargrafo nico. Havendo pluralidade de pretendentes, caber a preferncia ao locatrio mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. Art. 31. Em se tratando de alienao de mais de uma unidade imobiliria, o direito de preferncia incidir sobre a totalidade dos bens objeto da alienao. Art. 32. O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade ou venda por deciso judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao. Pargrafo nico. Nos contratos firmados a partir de 1 o de outubro de 2001, o direito de preferncia de que trata este artigo no alcanar tambm os casos de constituio da propriedade fiduciria e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realizao de garantia, inclusive mediante leilo extrajudicial, devendo essa condio constar expressamente em clusula contratual especfica, destacando-se das demais por sua apresentao grfica. (Includo

pela Lei n 10.931, de 2004)

Art. 33. O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia, haver para si o imvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartrio de imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienao junto matrcula do imvel. Pargrafo nico. A averbao far - se - vista de qualquer das vias do contrato de locao desde que subscrito tambm por duas testemunhas. Art. 34. Havendo condomnio no imvel, a preferncia do condmino ter prioridade sobre a do locatrio.

c) Sublocao e Cesso de Contrato : para haver sublocao vlida o locador deve dar autorizao por escrito. Mesmo que o locatrio esteja alugando o imvel h 5 anos e, h 3 anos tenha sublocatrio, se esta sublocao no foi autorizada pelo locador, este pode, a qualquer tempo, desfazer o contrato de locao por alterao do uso pessoal (finalidade). O locatrio deve notificar o locador dizendo que pretende sublocar e perguntar se ele se ope a isso. Se o locatrio notificar o locador, este tem 30 dias para apresentar resposta. Se o locador restar silente face notificao, presume-se que ele aceitou. Autorizao Expressa: quando o locador autoriza por escrito; Autorizao Tcita: silncio qualificado aps notificao do locatrio.

Valor do Subaluguel. O valor do subaluguel no pode ser superior ao valor do aluguel. O limite o valor do aluguel. Se o sublocatrio descobre que est pagando valor superior ao do aluguel, tem direito de reduzir esse pagamento. Embora a relao que se estabelea seja Locador Locatrio Sublocatrio, no h relao jurdica entre sublocatrio e locador. O que existe uma interveno anuncia do locador no contrato firmado entre locatrio e sublocatrio. Por que ele

anui? Para impedir desfazimento de contrato de locao sob o pretexto de que o locatrio estava desviando o uso (uma das obrigaes do locatrio manter a destinao que o imvel tinha). Responsabilidade solidria do sublocatrio pela parte que deve. O sublocatrio tem um contrato acessrio que necessariamente se rompe quando o contrato de locao entre locatrio e locador se desfizer. Se o locatrio no pagar ao locador, este entra com ao de despejo contra locatrio e o sublocatrio atingido por isso. Por essa razo, o sublocatrio responde perante o locador, pela sua parcela no aluguel . Se o sublocatrio quiser evitar o despejo, pode pagar diretamente ao locador o valor do aluguel devido pelo locatrio, ainda que inexista relao jurdica entre ele e o locador. Depois de pagar integralmente o aluguel, ele pode exigir que o locatrio o reembolse (retirando a parcela que lhe deve por sublocao). Quem tem legitimidade para pagar? O terceiro desinteressado no pode pagar. Apenas o devedor e o 3 juridicamente interessado. Mais do que isso o sublocatrio responsvel solidrio pela parcela do aluguel que deve. Manuteno Do Contrato De Locao Com A Cesso Da Posse Para Terceiro. um subcontrato. Isso diferente da cesso de contrato que a sua circulao. Contrato sai da posse de um e vai para a de outro. Sai da titularidade de um e vai para o de outro. Hiptese de vender o consrcio. A cesso de posio contratual pressupe a substituio do locador pelo locatrio. A cesso do contato de locao depende da anuncia do cedido (cara que fica no contrato). O cedente o que sai fora. O cessionrio o que entra e o cedido o que fica. A cesso pode ser voluntria ou legal. Cesso determinada por lei: 1) Se morre o locatrio e dele dependessem economicamente seus herdeiros que moravam com ele, estes podem assumir a posio contratual do falecido e continuar o contrato de locao vigente. 2) Divrcio ou rompimento de Unio Estvel. Cnjuge que quiser permanecer no imvel tem direito de continuar no bem. Sou solteiro, loco um imvel, caso, sou expulso de casa, me separo. A minha ex mulher tem direito de continuar o contrato de locao ainda que o locador nem saiba do casamento.
Art. 10. Morrendo o locador, a locao transmite - se aos herdeiros. Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro sub - rogados nos seus direitos e obrigaes: I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus , desde que residentes no imvel; II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio.

d) Extino do Contrato de Locao: o contrato de locao, como qualquer outro, se extingue pelo distrato ou pelo inadimplemento (hiptese de resoluo). As formas genricas de extino (distrato e resoluo) afetam o contato de locao normalmente. Qual a diferena da resoluo? Como o contrato de locao de trato sucessivo, a resoluo opera efeitos apenas a partir do momento em que for feita, no tem efeitos retroativos. A resoluo, que a extino dos contratos por incumprimento, opera efeitos ex nunc no caso de locao. Nos outros contratos diferente, ex tunc. Como o contrato de locao de trato sucessivo (aqueles em que a sucesso das parcelas prolonga o contrato podendo ser teoricamente por tempo indefinido) ele tem um forma de extino prpria: RESILIO UNILATERAL ou como mais comumente se chama, DENNCIA. A resilio o direito que qualquer contratante tem de desfazer o contrato de forma imotivada, portanto a natureza da resilio de Direito Formativo Extintivo (potestativo). O outro tem que se submeter, no pode recusar. 1. Distrato Acordo de vontades feito entre os contraentes para extinguir o contrato.

2. Resoluo Ao de Despejo: ainda que haja falta de pagamento, a ao prpria para extinguir o contrato de locao no a ao de resoluo, mas a de despejo por falta de pagamento. Se esse inadimplemento for do aluguel a ao que se tem no a de resoluo, mas a de despejo por falta de pagamento. Qual a caracterstica que essa ao de despejo por falta de pagamento tem em relao ao de resoluo comum? 2 motivos. Possibilidade de purgar a mora trs vezes. O primeiro motivo de ordem de direito material: essa ao permite que o devedor purgue a mora. Se eu tenho um contrato bilateral normal e uma das partes o descumpre, o credor tem duas opes, se no for inadimplemento absoluto, pode exigir o cumprimento do contrato ou, caso a mora seja fundamental, a extino do contrato com restituio do status quo ante. Se o devedor quer cumprir o contrato, deve purgar a mora. E como faz isso? Caso o credor no aceite receber, o devedor deve ajuizar ao de consignao em pagamento, depositando o dinheiro em juzo. Se, por ventura, o credor toma a dianteira entrando com ao de resoluo, o credor fica impossibilitado de purgar a mora, porque o credor tem direito potestativo de escolher o que fazer ante o inadimplemento escolheu extinguir o contrato, rescindir. A lei de locaes permite que ao haver falta de pagamento uma vez citado para ao de despejo o devedor pode purgar a mora no prazo da contestao. O devedor reconhece que devia e no pagou, da vai a juzo e paga. Paga o principal mais juros e acrscimos decorrentes da mora. Isso ele pode fazer em juzo. Essa purga da mora pelo inquilino pode acontecer at 3 vezes, ou seja, 3 vezes que o devedor inadimpla, 3x que o credor cobre, 3x o devedor pode purgar a mora. Depois da 3 vez, o locador tem direito de desfazer o contrato por inadimplemento. Sentena Executiva. A segunda caracterstica, de cunho processual, que a ao de despejo no apenas constitutiva-negativa, pois, no momento em que a sentena prolatada, tem fora para modificar o mundo dos fatos. A parte que dela se beneficia no precisa fazer nada, pois a sentena que faz por si. Logo, a ao de despejo executiva. A determinao do juiz que resolve o contrato tem a fora de restituir o bem objeto do contrato. Por essa razo, a ao de despejo (de resoluo por inadimplemento) executiva. Todas as sentenas resolutrias constitutivas-negativas no importam a restituio, a no ser em caso de locao. Ao de despejo desfazer o contrato + reaver o bem objeto do contrato. 3. Resilio Unilateral Contratos de locao (de trato sucessivo) por prazo determinado: de regra o contrato de trato sucessivo por prazo determinado no pode ser desfeito. Na locao, se o bem for imvel, o locador no pode de jeito algum desfazer o contrato, s o locatrio pode, pagando multa. O locatrio pode denunciar o contrato antes do prazo, mas tem que indenizar pelo valor fixado no contrato (multa/clusula penal de indenizao) ou fixado pelo juiz. A jurisprudncia tem fixado a multa em 10% do prazo. Se a multa for contratual (clusula penal), o juiz deve reduzir o valor da multa na proporo do que foi efetivamente cumprido do contrato. S tem um jeito de evitar isso: estabelecer no contrato multa proporcional. O locatrio fica isento da indenizao se o motivo da desocupao e da denncia, portanto, for transferncia de emprego. Questo da utilidade. Passado o prazo determinado (maior ou igual a 30 meses) o locador pode dispensar o inquilino at

mesmo imotivadamente. Se for mvel, ambos podem denunciar desde que paguem multa. Contrato de Locao por prazo indeterminado: o regime de extino ser diferente dependendo do bem objeto do contrato ser imvel residencial ou no residencial. IMVEL RESIDENCIAL Se o contrato de prazo indeterminado comea com prazo determinado de 30 meses (ou mais), findos os 30 meses, posso fazer denncia vazia. Condio: aviso-prvio de no mnimo 30 dias. Se o contrato de prazo indeterminado comea com prazo determinado menor do que 30 meses ou se j comea com prazo indeterminado, no h possibilidade de denncia vazia. Locador s pode dar denncia cheia (motivada). Justa causa para Denncia Cheia: Determinao de obras pelo Poder Pblico que importem em alterao de 20% do bem locado. O Locador pode, para realizar tais obras, despejar o locatrio. O locador tem a faculdade de permitir que o locatrio more no local, mas no pague aluguel durante as obras. Denncia cheia. Uso prprio de descendente, ascendente ou cnjuge. Esta possibilidade s cabe se o Locador tem um nico imvel na cidade. Se o locador tiver mais de um imvel vai precisar entrar com um pedido judicial (ao declaratria de utilidade do imvel com consequncia de determinao de prazo para o locatrio desocupar o bem). Imveis locados por relao de emprego: se a razo pela qual o empregador (locador) aluga o imvel a relao de emprego com seu empregado, se esta relao se rompe, ainda que o contrato seja inicialmente por prazo determinado menor de 30 meses ou indeterminado desde seu incio, o locador pode despejar o locatrio. O locador precisa dar denncia cheia durante os 5 primeiros anos . Durante os primeiros 05 anos, o locatrio no pode ser despejado sem denncia cheia. Findo este perodo, o locador passa a poder dispensar o inquilino imotivadamente. Ex.: Firmo contrato por 12 meses. Eu, locador, s posso retirar o locatrio aps o fim dos 12 meses e somente por denncia cheia. Passado 05 anos de cumprimento do contrato, poderei despejar o inquilino por denncia vazia.
PRAZO DETERMINADO MAIOR QUE 30 MESES FIM DO PRAZO DENNCIA VAZIA PRAZO DETERMINADO MENOR QUE 30 MESES FIM DO PRAZO DENNCIA CHEIA

IMVEL NO RESIDENCIAL Se o contrato for por prazo determinado: enquanto estiver vigorando o prazo o locador no pode fazer nada. Findo o prazo, o locatrio pode ser dispensado por DENNCIA VAZIA.Nesse caso, no interessa o tempo do prazo fixo, de modo que, uma vez findo o prazo inicial determinado, o contrato de locao no residencial pode ter denncia vazia. Exceo: proteo do locatrio denncia vazia. Preenchendo determinados requisitos, o

locatrio tem proteo ao seu fundo de comrcio, consequentemente, pode exigir a renovao da locao o que impede que o locador faa denncia vazia . Para isto, tem o inquilino que entrar com a Ao Renovatria no penltimo semestre da vigncia da locao. No basta o inquilino notificar o locador, deve ajuizar tal ao. Condies para Ao Renovatria: Contrato Escrito; Prazo determinado de no mnimo 05 anos ou tantos quantos forem os contratos somados que juntos deem 05 anos se forem feitos ininterruptamente. Ex.: locador faz um contrato de dois anos depois renova por mais 2 depois renova por mais dois. Nos 03 ltimos anos o locatrio deve estar no mesmo ramo. Prazo decadencial: ao deve ser proposta no penltimo semestre antes do fim do contrato. No o ltimo, o penltimo semestre. Antes disso, no tem direito. Depois, muito menos. Motivos pelos quais o locador pode no aceitar a Ao Renovatria: 1. Obras determinadas pelo Poder Pblico que causem radical transformao no imvel. Estas no necessariamente precisam de um percentual de modificao. O fato de aumentar a rea somente beneficia o locatrio. Se o poder pblico manda tomar medidas, a menos que seja medida radical que altere a estrutura de modo que o locatrio no possa mais seguir com sua atividade profissional, no h porque no renovar a locao. Obras determinadas pelo poder publico geram o direito de desfazimento do contrato desde que o locatrio no concorde com elas. Na locao comercial, tais obras precisam alterar radicalmente o local. 2. Obras que o locador pretenda fazer por sua conta para valorizar o imvel. Ou seja, tenho o contrato de loao e o locatrio quer renovar dentro das mesmas condies porque o imvel tem a mesma estrutura, mas o locador quer fazer obras para aumentar o valor do aluguel. Se o contrato for renovado, ele ficar impedido de valorizar seu imvel. Essa exceo no existia no CC antigo. 3. Uso prprio, de ascendente, descendente ou cnjuge. Prevalncia do direito de propriedade sobre o de posse. O locador pode pedir o imvel para uso prprio. Ainda, como se trata de imvel comercial, pode o locador pedir o imvel para instalar um fundo de comrcio existente h mais de um ano . H mais uma restrio, no pode ser o mesmo fundo de comrcio da explorao do locatrio . Se o locador for pessoa jurdica ser para uso prprio do scio controlador ou de seus herdeiros necessrios, qualquer uso prprio. Se for para uso prprio do locador, pode iniciar um novo comrcio. Agora, se o uso for para ascendente, descendente ou cnjuge necessrio que eles j tenham um fundo de comrcio h mais de um ano e que seja de ramo diferente daquele do locatrio. 4. Proposta melhor de um terceiro. Como o imvel alugado para obteno de renda. Se o locador tiver proposta melhor de terceiro, o que o inquilino tem a preferncia para cobrir a proposta, se conseguir, renova. Se no cobrir, pode o locador despejlo e alugar o imvel no residencial para o terceiro que ofereceu melhor proposts. Insinceridade do Pedido. As obras e o uso prprio precisam comear nos primeiros trs meses depois da desocupao. Eu tenho 3 meses para comear as obras e fazer a mudana para uso prprio. Se eu no fizer isso, presume-se a insinceridade do pedido, e a,

se o pedido for insincero, o locador que impediu o locatrio de continuar no imvel deve indeniz-lo. O que indeniza? As despesas de mudana, a perda do ponto e a desvalorizao do fundo de comrcio. Pedido Insincero Indenizao (locador ao locatrio)
Fundo de comrcio item do estabelecimento. Ponto item do estabelecimento. Aviamento: aquilo que possvel ganhar com o negcio. Se a retomada for insincera necessrio indenizar a desvalorizao do estabelecimento.

Melhor Proposta de Terceiro e Indenizao. Sendo o pedido sincero ou no, neste caso, o locador deve sempre indenizar o locatrio. Se o locatrio no cobre a proposta do terceiro, recebe indenizao. Portanto, a proposta desse 3 deve ser muito melhor para ter capacidade de cobrir a indenizao tambm. O terceiro tem que saber que est desalojando o locatrio. Se a proposta de terceiro for no mesmo ramo do negcio do locatrio, a indenizao ser maior. A renovao pressupe que se mantenham as bases do contrato. Art. 52 da Lei de Locaes. (direito material). O direito processual comea no art. 60. Na ao renovatria, quando hiptese de melhor proposta, preciso delimitar todas as bases do contrato inclusive justificar que o ltimo aluguel est dentro do valor de comrcio. Garantia feita ao Locador. Deve ser mantido o aluguel no valor de mercado, e mais, o locatrio tem que oferecer garantia. Se o locatrio tinha fiana, deve oferecer fiana e no outra garantia. Caso queira dar outra garantia, precisa de aceitao do locador. O locador pode sempre aumentar o valor do aluguel, mas em relao a isso tem o locatrio a possibilidade de contestar. 4. Venda Do Imvel O novo adquirente tem o direito de romper o contrato de locao que existia entre o antigo dono e o inquilino, mesmo que tenha sido firmado por prazo determinado. Por essa razo que se d a preferncia da compra ao locatrio. Clusula de Vigncia Perante Terceiros. O modo de evitar que a venda do imvel resulte no despejo do locatrio pressupe a existncia de clusula de vigncia contra terceiros. O que exige esta clusula? A clusula deve estar inserida num contrato de prazo determinado. Se pudesse estar em contrato de prazo indeterminado, seria intil, pois j existe, para estes caso a possibilidade de denncia vazia. preciso que a clusula esteja escrita no contrato dispondo que tem vigncia perante terceiros. Contrato precisa estar registrado. necessrio, portanto, que esteja averbado na matrcula do imvel que o bem est alugado por contrato de locao que tem clusula de vigncia perante terceiros. Questo da Publicidade. Locao por Temporada: aluguel de imvel na praia, na serra. Essa locao sempre temporria. uma terceira modalidade de locao. O prazo mximo de 90 dias. Se exceder este prazo deixa de ser temporada. Diferente das demais hipteses de locao, no caso da locao por temporada, o locador pode cobrar o aluguel antecipadamente. Direito de antecipao de aluguel. E se eu alugar por 90 dias, terminar o prazo e o locatrio gostar do imvel e quiser continuar nele?

Nesse caso o contrato deixa de ser por temporada, passando a ser imvel residencial para moradia ou no residencial para desenvolvimento de atividade empresarial conforme o caso, e automaticamente renovado por prazo indeterminado. Reviso do Contrato. Se eu tenho um contrato qualquer, a reviso s se opera se houver alguma estrutura econmica nele que se desfaa. O contrato de locao um dos raros contratos, como o de empreitada, em que h regra legal (art. 19 da Lei de locaes) que assegura a qualquer das partes o direito de revisar o valor do aluguel. Essa reviso do valor do aluguel pode ser feita de trs em trs anos, no necessrio que ocorra fato extraordinria. Esta ao se d tanto ao locador que quer aumentar, quanto ao locatrio que quer diminuir. normal que os contratos de locao prevejam o reajuste do aluguel pela variao da inflao. H contratos prevendo este reajuste em menos de um ano. Contudo, isso ilegal, porque ainda est em vigor a lei que diz que reajuste inflacionrio s pode ser oposto a contratos com mais de 12 meses (recomposio do valor monetrio do aluguel). Essa correo monetria no reviso. Reviso pressupe adequao do aluguel ao valor de mercado. O reajuste no interrompe a contagem dos 3 anos para reviso. O prazo deflagrado com a ltima negociao para aumentar/reduzir o aluguel (ainda que seja espontnea). Reajuste espontneo ao valor de mercado interrompe a contagem. Ao de Reviso. Afora-se a ao de reviso e, normalmente, com trs laudos, se mostra qual o valor de mercado e o quo dspare est o aluguel cobrado pelo locador em relao ao preo de mercado. O juiz est autorizado a dar liminar para aumentar o valor do aluguel vigente para at 80% do valor de mercado. Quando for fixado o valor do aluguel verdadeiro ao fim do processo, isto retroage data de citao do locatrio que a data de constituio do devedor em mora. Assim, se a demanda durou 5 meses, o locatrio ter que pagar a diferena destes 5 meses em que pagou valor de aluguel menor do que o devido.

COMODATO Art. 579 1 parte. nico contrato que sempre ser gratuito. Comodato o emprstimo gratuito de bem infungvel (no pode ser substitudo por outro de igual natureza). A gratuidade no mera caracterstica, sendo a prpria essncia do negcio. Se o comodato no for gratuito locao. A locao justamento o emprstimo remunerado. A caracterstica do comodato a restituio. Comodato Interessado. Quando a razo que leva criao do negcio jurdico no uma mera liberalidade. O comodato interessado gratuito, mas no um fim em si mesmo, sendo um meio para atingir um fim que normalmente um outro contrato que, por sua vez, oneroso. Ex.: algum transfere a posse de determinado bem seu a outrem porque tem interesse que este firme com ele outro contrato. A forma de extino do comodato interessado diferente. Comodato interessado contrato conexo. Tutores e Curadores. Na regra de consentimento, a nica especfica diz respeito aos tutores e curadores. Estes s podem dar em comodato com autorizao judicial, porque, do contrrio, estariam privando o curatelado/tutelado de usar e gozar de determinado bem sem contrapartidas, pois se trata de contrato gratuito. Ex.: menor herda casa na praia, no h razo para alugar no inverno, ento, para o menor no ter que pagar IPTU, luz, gua... o tutor cede o imvel em comodato a fim de que o comodatrio arque com tais custos. Objeto. O contrato de comodato s se aplica a bens infungveis. A infungibilidade pode ser natural (caso do imvel) ou jurdica (dvd infungvel porque tem um nmero nele gravado).

Forma. O comodato tem forma livre, no sendo complexo em sua estrutura. Art. 579, 2 parte. O contrato de comodato real porque s se perfaz com a entrega do bem e por essa razo um contrato unilateral. No comodato, s o comodatrio tem obrigaes, porque a entrega do bem no obrigao do comodante, mas elemento constitutivo do negcio. Comodante quem cede o bem a entrega no obrigao. Comodatrio quem recebe o bem obrigao unilateral de restituir.