Locação

- Definição, partes e legislação: contrato de locação é aquele contrato

pelo qual alguém cede o uso de uma determinada coisa (móveis ou
imóveis) para outra pessoa mediante remuneração; Partes: locador (é o
contratante que cede o uso remunerado de um determinado bem para
outra pessoa); locatário (também conhecido por inquilino → se utiliza
de um determinado bem em forma de locação, portanto, mediante
pagamento acordado;
- Lei do inquilinato (Lei 8.245/91): cuida da locação de imóveis,
localizados em zona urbana (residencial ou comercial)
- Estatuto da terra (Lei 4.504/64): cuida de locação de imóveis
mas que se encontram em zona rural, de acordo com o
zoneamento de cada município
- Locação é sinônimo de arrendamento, mas no nosso sistema
legal, reservamos a expressão arrendamento, mais
especificamente, para locação de imóveis rurais
- Quando a locação se der sobre bens móveis, devemos usar o
que está escrito no CC, artigo 565
- Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a
ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo
de coisa não fungível, mediante certa retribuição
- Objeto de estudo: tratar da locação em geral
- Natureza Jurídica:
- Bilateral: As obrigações são recíprocas, tanto para o locador
quanto para o locatário;
- Oneroso: as partes experimentam lucros e sacrifícios
- Consensual: o contrato de locação tem início com a
convergência de vontades, e não com a entrega do bem, a
entrega posterior da posse direta é apenas consequência de um
contrato já firmado
- Comutativo: é comutativo na medida em que essas vantagens e
sacrifícios que são experimentadas pelas partes, podem ser
previstas por ambos
- Não solene: o contrato pode ser feito de forma livre pelas partes,
ou seja, não tem forma específica. Exceção: contratos superiores
a 30 meses, obrigatoriamente devem ser feitos por escrito, além
disso, a sublocação também deve ser feita por escrito
 - De trato sucessivo e de execução continuada: é em relação
ao locatício (aluguel) que deve ser pago, porque na medida em
que o aluguel é pago no mês vencido, a obrigação relacionada a
ele se extingue e ao mesmo tempo, nasce a obrigação de
pagamento para o próximo mês, portanto, não há amortização da
dívida, ou seja, as obrigações de pagamento, vão se sucedendo
ao longo do contrato; algumas obrigações relacionadas tanto ao
locador como ao locatário, estão presentes de forma contínua, ou
seja, sem solução/sem pausa. Ex. a obrigação do locatário de
manter o estado da coisa locada
- Elementos do contrato
- Objeto: o contrato de locação pode recair sobre bens móveis
(infungíveis [o bem dado em locação é exatamente o bem que
deve ser devolvido] e inconsumíveis) e sobre bens imóveis
- Preço: o valor é da locação e não do bem, o valor diz respeito ao
locatício (Àquela prestação mensal acordada pelas partes); as
partes vão acordar na fixação do valor e na fixação de possíveis
reajustes; se não houver o pagamento, abre-se a possibilidade
do locador de cobrar o valor devido e extinguir o contrato
- Consentimento: convergência de vontades no sentido de
celebrar o contrato de locação, ou seja, só é possível ter uma
declaração expressa nesse caso, mas tem exceção da pessoa
dar uma declaração tácita (uma pessoa se apossar de um bem
sem avisar ao dono, e depois oferece ao dono o valor do aluguel
e ele recebe
- Obrigações do Locador
- Art. 566 O locador é obrigado: I - a entregar ao locatário a coisa
alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que
se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato,
salvo cláusula expressa em contrário; II - a garantir-lhe, durante o
tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
- Entregar a coisa locada: entregar a posse direta do bem
ao locatário, sob pena de não fruir o contrato de locação
- Manter o estado da coisa: aquilo que é necessário para
conservar o bem em razão da estrutura, diz respeito ao
locador
- Garantir o uso pacífico da coisa: o locador tem que
permitir que o locatário possa usar o bem na conformidade
do contrato firmado, ou seja, o locador não pode perturbar
a posse direta do locatário e além disso, deve afastar
 eventual turbação por parte de terceiros, que
eventualmente venha impedir o uso da coisa
- Obrigações do locatário:
- Art. 569. O locatário é obrigado: I - a servir-se da coisa
alugada para os usos convencionados ou presumidos,
conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como
tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II - a
pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em
falta de ajuste, segundo o costume do lugar; III - a levar ao
conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se
pretendam fundadas em direito; IV - a restituir a coisa,
finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as
deteriorações naturais ao uso regular.
- Servir-se para o uso convencionado: o uso da coisa está
previsto no contrato
- Pagar devidamente o aluguel: o aluguel é a obrigação
que tem a parte contrária; deve-se pagar na maneira
convencionada (forma de pagamento e o local de
pagamento)
- Levar ao conhecimento do locador eventuais
turbações: o locatário tem a obrigação de avisar o
locatário de eventuais turbações, pq o locador tem a
obrigação de manter o uso pacífico da coisa locada
- Restituir a coisa: a posse é temporária, há a obrigação de
restituir o bem, o locatário tem que devolver a posse direta
do bem após o vencimento do bem após o vencimento do
prazo ou quando for notificado para tal, tem que devolver
no estado em que, pegou, salvo o desgaste natural do bem
- Retomada e devolução da coisa locada:
- Locação por tempo determinado: os contratantes
estipularam o termo inicial e o termo final da locação,
portanto, vencido o termo final, o locatário deve restituir o
bem de imediato; mora ex-re: acontece no exato momento
fixado
- Locação por tempo indeterminado: as partes assim
convencionaram, ou então, naqueles casos onde o
contrato de prazo certo foi prorrogado pelo uso, passando
a ser prazo incerto, nesses casos, a devolução do bem
depende de notificação da parte contrária, portanto,
 eventual mora é ex-personae: termo incerto, é necessário
notificar a parte contrária para ela entrar e mora
- Locação de prédios (edificação sobre o solo):
- Legislação aplicável: nesse caso a legislação aplicável é
a lei do inquilinato;
- Retomada e devolução do imóvel urbano:
- Na locação por tempo determinado: quando as
partes por conveniência própria estabeleceram
termo inicial e termo final; +30 meses: esse imóvel
poderá ser restituído, com a simples notificação da
parte depois do vencimento do prazo
- Se antes dos 30 meses serem cumpridos:
se o locatário for transferido de cidade, antes
dos 30 meses acabarem, ele não precisa
pagar a multa, e tem que avisar o locador 30
dias antes
- Denúncia cheia: só pode pedir o imóvel
nas hipóteses previstas pelo legislador
- se cumpridos os 30 meses: o próprio
vencimento do termo tira a necessidade de
notificar o locatário para sair; mas se
passados os 30 meses e ele não sair ai tem
que notificar; contudo, se passados 30 dias do
vencimento do prazo e você não notificou, é
como se você concordasse com a prorrogação
do contrato, aí o contrato vira incerto
- Denúncia vazia: não há necessidade
de apontar a razão pelo qual você quer
o imóvel de volta
- Na locação por tempo indeterminado: quando
houve prorrogação de um contrato que antes era de
prazo determinado, ou, quando as partes já
decidiram desde o início que o prazo seria incerto;
para retomar o imóvel precisa de uma notificação
com 30 dias de antecedência; o prazo da multa
nesse caso é de 1 ano (se pedir o imóvel antes de 1
ano tem que pagar multa)
- Sublocação: é um contrato, que deriva do contrato de
locação, portanto, se houver sublocação então dali em
diante é possível se falar em 2 contrato (1 contrato de
 locação e 1 contrato de sublocação) ele aproveita de todos
os direitos e obrigações do contrato de locação (contrato
base) → se utiliza de todos os direitos e obrigações
constantes no contrato de locação
- Contrato derivado: contrato de sublocação
- Contrato base: contrato de locação
- só é possível se houver concordância expressa e por
escrito do locador

- Se o locador não receber ele entra com uma ação

contra o locatário, pedindo o valor
- As responsabilidades do locador e do locatário:
- Quanto ao locador:
- Reparos urgentes sem perturbação:
naqueles casos onde a manutenção é de
responsabilidade do locador, ele deve fazê-lo
sem perturbar a posse do locatário; mas se as
obras ultrapassam os 10 dias, o locatário tem
direito de pedir desconto do valor do aluguél;
se passar de 30 dias o locatário pode extinguir
o contrato e pedir o pagamento da multa

- Reparos comuns: ex. defeito de fios internos

na parede, defeitos provocados por instalação
de fiação, rachadura na parede → são
problemas relacionados à estrutura do imóvel
- Pagamento dos encargos: o locador é
responsável pelo eventual pagamento de
encargos, que não dizem respeito ao uso do
 bem ex. IPTU → os encargos podem ser
transferidos para o locatário, de forma
contratual, mas há princípio é do locador
- Fornecimento de recibo dos aluguéis: a
obrigação do locador é de fornecer a quitação
(recibo); se o locador não deu a quitação ou
deu de forma irregular dá na mesma, faz o
pagamento em juízo
- Quanto ao locatário:
- Responsabilidade pelo incêndio do prédio:
se o prédio objeto da locação for destruído por
incêndio a princípio, a responsabilidade é do
locatário, pois é ele que está na posse do
bem; o locatário pode demonstrar que o
incêndio se deu sem culpa dele, caso fortuito
ou força maior….
- Pagamento mensal (aluguel e encargo): o
locatário pode se obrigar somente ao
pagamento do aluguel mas ele pode se
obrigar a pagar outros encargos, ex IPTU,
seguro de incêndio → ele vai pagar no prazo
estabelecido no contrato; se não tiver a data
do contrato, o locatário vai pagar até o 6º dia
útil do mês
- Maneira de se servir do imóvel: o locatário
tem que observar o uso estabelecido no
contrato, ex. é residencial ou empresarial? →
não pode mudar a natureza da locação,
porque se não viola o contrato
- Restituição: o locatário pode devolver o
imóvel locado, devendo-se observar se ele vai
ficar sujeito ao pagamento de multa ou não, se
ele não pagar a multa (não findou o contrato),
se não fez a vistoria final (não findou o
contrato) - o fato de entregar as chaves não
significa que vc não ta mais com o imóvel, só
vai findar o contrato quando o locador fizer a
vistoria fiscar
- Ciência ou reparos comuns: o locatário tem
a obrigação de avisar o locador da
 necessidade do reparo, se ele não avisar e
gerar um dano maior aí o locatário tem que
pagar. Os reparos que devem ser feitos pelo
locatário são: troca de telha quebrada por
instalação ou remoção de antena;
desobstrução de calha entupida; limpeza de
caixa de gordura; limpeza de ralo entupido →
anomalias que são resultantes do uso do bem
locado
- Se o locatário não fizer o reparo e gerar
um dano estrutural, não é o locador que
tem que pagar e sim o locatário
- O LOCADOR DEFENDE O QUE É RELACIONADO
A ESTRUTURA DO IMÓVEL; O LOCATÁRIO
DEFENDE O QUE É RELACIONADO AO USO DO
IMÓVEL
- Morte do locador: quando a pessoa morre ela não é
mais sujeito de direitos e obrigações; se o locador
vier a falecer, os seus herdeiros tomam o lugar do
morto no contrato, e assumem o contrato no estado
em que se encontra; se o locador for PJ tem que
analisar o contrato social pq lá fala sobre a morte de
um dos dirigentes
- Morte do locatário: se o sujeito tiver herdeiros, eles
entram na condição de locatário; os herdeiros são
contratantes solidários; o cônjuge entra
preferencialmente, se não tiver cônjuge aí os
herdeiros entram
- Divórcio ou Dissolução da União Estável: o
contrato de locação não se afeta pelo divórcio; o
divorciado precisa comunicar o locador e o fiador,
para que o fiador se quiser, ele pode se liberar da
obrigação da fiança → o fiador tem 30 dias para
fazer a notificação de que não é mais fiador porque
houve o divórcio.
- Alienação do imóvel locado: eu comprei o imóvel e
ele ta alugado, eu posso pedir para o locatário sair,
ele tem 90 dias para sair e eu tenho 90 dias para
notificar; através do registro público, tem se a
eficácia real no qual o locatário não poderá se opor
 ao adquirente; a exceção fica onde os contratos de
locação é de prazo determinado, possui cláusula de
vigência em alienação e foi registrado junto à
matrícula do imóvel → essas exceções são
cumulativas; o contrato tem que registrar no cartório
de registro de imóveis, esse registro tem que se dar
pelo menos 30 dias antes da alienação pq se eu não
registrar 30 dias antes
- Liberdade de convenção do aluguel e ação
revisional: as partes em regra é que decidem o
valor do locatício, o valor do locatício é compatível
com a natureza do bem embora haja liberdade entre
as partes para decidirem. Correção do valor do
locatício: tem que adotar um índice X para fazer a
correção (essa correção só pode ser feita de ano em
ano). Ação revisional: é uma ação judicial que pode
ser utilizada pelas partes naqueles casos onde o
valor do locatício estiver desatualizado, o objetivo
dessa ação é rever o valor do aluguel
- Modalidades de garantia e pagamento
antecipado de aluguel: garantia é sinônimo de
caução; se o locatário não pagar o locador vai se
valer da garantia (caução); as garantias possível são
as reais e as pessoas, há uma vasta possibilidade
de adotar qualquer tipo de garantia → seguro fiança
(se o locatário não pagar o aluguel, a seguradora
que vai fazer o pagamento do locatício) ou fiança
bancária (se o locatário não pagar, o banco paga no
lugar dele); pagamento antecipado de aluguel: em
regra o locador não pode pedir o aluguel antecipado,
exceção: aluguel de temporada (casa de praia) o
locador pode pedir para você pagar antes; nos casos
onde não foi estabelecido nenhuma garantia → se o
locador pedir aluguel antecipado fora dessas duas
exceções é uma contravenção penal; o locatário
pode dar dinheiro em garantia, sendo o teto de o
valor de 3 alugueis
- Ação de despejo por falta de pagamento
(violação do contrato): prevista especificamente na
lei de locação; é utilizada quando o locador pretende
 ter a posse direta do imóvel, mediante resolução
contratual; ação de despejo cumulada com
resolução do contrato e pagamento dos locatícios
atrasados; quando você for distribuir a ação, tem que
distribuir com uma memória de cálculo (cálculo dos
aluguéis atrasados). após isso, o locatário é citado (é
o ato judicial que dá conhecimento a alguém que
contra ele há uma ação judicial contra ele para que
ele se defenda dessa ação se quiser) e ele tem 15
dias para oferecer a sua defesa, nestes 15 dias ele
pode purgar a mora (afastar a mora, pagar o que ele
deve); se ele purgar para o processo e o contrato
continua, se ele não purgar segue o processo → se
ele for condenado a sair do imóvel, ele tem 15 dias
para sair
- Ação Renovatória: é uma ação utilizada nos casos
de locação comercial, está prevista para incidir nos
casos onde o legislador apontou certos requisitos a
serem utilizados em benefício do locatário. O
Objetivo é se manter no contrato de locação desde
que cumpridos os requisitos;
- requisitos: o contrato tem que ser por prazo
certo, o locatário tem que exercer a sua
atividade comercial por pelo menos 4 anos,
essa atividade comercial tem que ser da
mesma natureza do início do contrato