IL MODELLO INGLESE DI PROPRIETA

1. I rilievi iniziali
I maggiori disagi che il giurista continentale incontra alle prese con lo studio della materia dipendono
dal fatto che provenendo da un mondo di civil law) semplice ed ordinato, si vede proiettato in un
mondo di tecnicismi ed arcaismi frutto di un ostinato conservatorismo. La dottrina inglese pur non
mancando di sottolineare carenze e anomalie del sistema di common law, parsa preoccupata di
accreditare il primato culturale come diritto chiamato a svolgere un ruolo di punta sulla scena
mondiale, di pari passo con lespansione dellimpero britannico. Se da un lato la dottrina, ha
denunciato tali carenze e anomalie, dallaltro se n accentuata la natura di caratteristiche
originali e peculiari. Il tutto risolvendosi in un sentimento di orgoglioso compiacimento per un
sistema tradizionalmente concepito come antagonista rispetto a quello romanistico-continentale o
di civil law.
Disagi per il giurista continentale alle prese con il tema della property nel mondo di commom law
sono ravvisabili sul piano terminologico, dove si ritiene che sarebbe vano cercare di far combaciare
la property con la propriet, ma ancora pi sul piano concettuale, dove un certo disorientamento
deriva dalla pretesa irrilevanza e, anzi latitanza in quel mondo della nozione stessa di propriet
come esclusiva appartenenza a taluno di una cosa, in se fisicamente considerata.
Sembra quasi profilarsi uno scontro di mentalit giuridiche, il cui motivo della chiusura nei
confronti del continente europeo del diritto inglese fa il paio con quello della permanenza e, anzi
della sopravvivenza in tale materia di un assetto tradizionale, con le sue forme e strutture partecipi
dun mondo di altri tempi, rispetto al quale il modero giurista di civil law.
Tale divario non pu che essere il prodotto della loro storia. In entrambi i mondi di civil law e di
common law, il contrasto tra la moderna cultura dellappartenenza dimpronta giusnaturalista, da
un lato, la quale ravvisa nello schema della propriet il paradigma della unicit (indivisibilit) e
assolutezza del dominio su una cosa in senso materiale, e dallaltro lato, la cultura dimpronta
feudale , protrattasi ben oltre lepoca medievale , dove il connotato della esclusivit si stempera in
ragione del moltiplicarsi di singoli rapporti di utilizzazioni di una medesima res da parte di pi
soggetti, con il conseguente sbiadire della distinzione tra propriet (dominium) e altri diritti reali
(iura in re aliena).
In epoca medievale questa effettivit delluso e godimento delle cose, da parte di pi soggetti
rappresentava una realt diffusa tanto sul continente europeo, quanto sul suolo inglese.
Il modello di propriet medievale (feudale) e r o s o sul piano economico -sociale dallavanzata
delle forze capitalistiche e borghesi, venne sul continente europeo travolto dallopposto modello a
forti tinte ideologiche di propriet assoluta e indivisibile, nato dalla rivoluzione francese e
consolidatesi nella pandettistica tedesca dell800, in Inghilterra invece, attraverso adattamenti e
riforme, esso fu mantenuto sul piano giuridico, ivi sostenuto da una cultura saldamente ancorata a
valori tradizionalisti e dimpronta feudale.
Lesperienza di common law costituisce il tassello pi importante per una ricostruzione del
quadro europeo dei modelli di propriet. In Inghilterra nel 1925 una serie di riforme legislative
sono intervenute in Inghilterra allo scopo di semplificare, razionalizzare e ammodernare
limpianto tradizionale della materia, che in altri paesi di common law - come Usa, Canada e
Australia resta tuttora vigente, con il suo carico di figure e strutture, residuate nel mondo
medievale. A questi paesi pu essere aggiunto, tra quelli dellera di common law rimasti fedeli al
modello tradizionale di property, la Repubblica dIrlanda, in cui il regime dei diritti sugli immobili
pure si caratterizza per la presenza di alcune specificit locali. Si parlato di un grande scisma
prodottosi attraverso lintroduzione nellordinamento inglese delle riforme del 1925 che ne
avrebbero appunto determinato la separazione rispetto al resto degli altri ordinamenti di common
law, proprio perch queste riforme hanno causato una rottura delluniformit giuridica tra gli stessi
ordinamenti.

2. PROPERTY E LAW OF PROPERTY

Il problema del confronto tra modello romanistico-continentale e modello inglese in tema di
Propriet riguarda principalmente la tessitura lessicale e concettuale.
Nel modello di civil law, che risale allesperienza del diritto romano tramandata attraverso la
compilazione giustinianea e forgiato poi dalla dottrina giusnaturalistica e giusrazionalista
(illuminata) del 600-700, la nozione di propriet viene intesa nel significato di diritto assoluto
ed esclusivo (dominium), unico e indivisibile, del soggetto su una cosa (fisica) mobile o
immobile che sia. Cos intesa la propriet posta al centro dei diritti reali: come sistema
articolato, al suo interno, nellopposizione tra la propriet stessa e gli altri diritti reali, limitati o
minori, detti anche diritti su cose altrui, nonch contraddistinto al suo esterno, dalla netta
separazione rispetto ai diritti di credito o diritti sulle persone o personali.
Nel modello inglese viceversa, si osserva subito una pi marcata connotazione in senso
patrimoniale del termine property, che ne rende la nozione ambigua, riferita sia alla cosa
materiale in s, come oggetto di appartenenza a qualcuno (PROPRIETA-DIRITTO), sia al
complesso dei diritti ( come beni immateriali) appartenenti a taluno (PROPRIETAPATRIMONIO).
Al livello legislativo una conferma di questo modo dintendere la nozione di property offerta dal
Theft Act (legge sul futuro), dove stabilito che il termine property include, insieme con le cose
corporali, anche i diritti patrimoniali.
Ne risulta cos una nozione complessa del termine property, che pu significare:
- Una cosa fisicamente considerata,
- I diritti concernenti luso e il godimento di tale cosa
- I diritti che prescindono da una relazione diretta con una cosa fisica, ad esempio un credito.
Non dunque tanto a livello terminologico che bisogna guardare per cogliere le peculiarit del
modello inglese di property, quanto e soprattutto a livello concettuale e dellassetto sistematico
della materia (law of property), intesa come complesso di regole, categorie classificazioni che
costituiscono la disciplina. Ed a questo livello che si riferisce losservazione circa la non
corrispondenza tra la property e la propriet.
PROPERTY non ha il senso giuridico, in cui in Italia inteso il termine propriet bens un
senso pi ampio e sfumato. Esso si riferisce al limite, al dominio esclusivo di un soggetto su una
cosa, ma per lo pi indica diritti meno intensi e non tali da escludere di necessit altri dalla cosa.
A differenza dei paesi dellarea continentale, nelle cui codificazioni prevale laccezione di propriet
come diritto su una cosa, che finisce nel linguaggio comune ad identificarsi con la cosa stessa, in
Inghilterra si ritiene corretto parlare di property come appartenenza di diritti per cui tanto nel caso
dei beni immobili, quanto nel caso dei beni mobili sbagliato dire questa cosa mia propriet, ed
giusto dire invece, io ho un diritto di propriet su questa cosa. La differenza sembrerebbe minima,
ma in realt il modello inglese di property parte dal presupposto che pi di un diritto di propriet
esiste sopra una medesima cosa, senza conferire allappartenenza della cosa stessa alcun carattere
assoluto ed esclusivo.
2.1 Real Property e Personal Property
Nei paesi di civil law la principale articolazione della materia costituita dalla distinzione tra cose
(beni) mobili e immobili, sul presupposto di una medesima nozione, in senso sostanziale del diritto
di propriet, nellesperienza inglese, invece, la principale articolazione dei beni e dei diritti su di
essi rappresentata dalla REALPROPERTY E PERSONAL PROPERTY, originariamente costruite
in relazione alla real e personal actions, quali categorie di azioni a loro volta intese con riguardo al
loro tipo di tutela (restitutoria o risarcitoria) perseguita.
La prima di queste categorie attiene alle situazioni interne al mondo delle concessioni feudali
riguardanti il libero possesso (freehold) di fondi, le quali venivano tutelate mediante real
actions, cosiddette non tanto perch perseguissero la cosa o la res presso qualsiasi soggetto ne
avesse il possesso, quanto perch permettevano di recuperare effettivamente tale cosa o res.
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La seconda categoria, formatesi in maniera alluvionale e in negativo rispetto alla prima, si estende
ad unampia e assai eterogenea gamma di beni mobili o di diritti, nellinsieme noti come goods o
chattels (beni principali mobili).
La distinzione tra la terra e i diritti feudali (freehold estate) ad essi relativi, da un lato, e, dallaltro
lato, tutto il resto dei beni ricompreso nella categoria dei goods o chattels si ritrova presente anche
in opere classiche del diritto inglese. Il termine chattels, introdotto dai normanni, com pre nde non
solo le cose mobili, ma tutto ci che non fosse un feudo.
Ancora fino al XIX secolo la tutela dei property right relativi a tali beni goods o chattels, avveniva
a mezzo di personal actions, che contemplavano la facolt del convenuto, anzich di restituire la
cosa, di pagare al legittimo proprietario il valore in denaro. Tali azioni personali non conducevano
quindi al recupero della cosa o res, bens soltanto alla condanna della persona convenuta al
pagamento di una somma di denaro.
La scomparsa del regime feudale, con labolizione delle antiche real actions e delle regole del
diritto successorio, nonch la possibilit per i beni mobili, al pari degli immobili di essere oggetto
di rapporti di attribuzione fiduciaria (trust), ovvero di altri rapporti dove la titolarit formale (legale
title) dei beni viene scissa dallutilit effettiva, hanno determinato una progressiva attenuazione
delle ragioni storiche e tecniche- a base della originaria contrapposizione tra realty e personalty.
Questo fenomeno di riconversione della principale articolazione della materia ha visto poi un
progresso nel fatto che una tutela recuperato ria stata pure estesa ai beni mobili, con lattribuzione
al giudice del potere di ordinare la restituzione in luogo del risarcimento del danno. Si tratta di un
potere discrezionale.
Con le riforme del 1925, il legislatore inglese intervenuto allo scopo di avvicinare quanto pi
le due categorie di property: provvedendo a uniformare i modi di trasferimento in caso di
successione ereditaria (intestate succession), mentre distinzioni permangono nel caso di successine
testamentaria.
V chi ritiene che lunica vera distinzione in materia di law of property sia nellordinamento
inglese, quella tra (diritti sui) beni immobili (land) e mobili (goods e chattels).
Un regime tendenzialmente unitario di property law si ha oggi ne l l a m bi t o del diritto
successorio, del diritto fallimentare. Mentre sono molti gli ambiti in cui si registrano differenze tra
real property e altre forme di property.
2.2 la property come patrimonio e i diritti come oggetto di propriet (la new property)
Per completare il quadro dei rilievi terminologici- concettuali finora svolti, c da osservare che di
property (law) si parla con riferimento non solo al regime dei beni, ma in un eccezione assai p i
ampia che investe anche settori da noi intesi autonomamente, quali ad esempio il diritto di famiglia
e successorio, nonch il diritto fallimentare.
Per quanto riguarda la ricchezza mobiliare essa viene determinata invia residuale, la definizione di
personalty che essa tutto ci che non realty.
Questa categoria comprende un ampio numero di oggetti eterogenei, suddivisi in due maggiori
sottocategorie: da un lato, quelle delle cose corporali, dallaltro lato, quelle delle cose incorporali.
Questultime sono: patenti, brevetti, creazioni intellettuali e beni inerenti le attivit d i impresa
(come lavviamento) ormai considerati anche negli ordinamenti continentali oggetto d i propriet,
sebbene di una propriet a carattere speciale. Tale accezione tale da comprendere anche i diritti di
propriet che possono essere soltanto esercitati proponendo azione in giudizio, e non prendendo
possesso. Di recente stata estesa fino ad abbracciare anche i diritti di assistenza sociale, ossia quei
diritti che costituiscono quella che viene denominata NEW PROPERTY. Con essa si assistito ad
una ridefinizione del concetto stesso di propriet: non pi intesa come diritto individuale di
escludere chiunque altro dalluso o godimento di qualcosa, ma come diritto sociale di non essere
escluso dalluso o godimento di qualcosa.
Nei sistemi di common law il termine property non solo non significa propriet, ma non si riferisce
nemmeno a quelli che per i civilisti sono i diritti reali, in antitesi ai diritti di credito, bens ha un
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valore molto pi ampio, in quanto indica in modo ambi o poli-valente sia i diritti patrimoniali sia i
beni che ne sono oggetto.
2.3 cose (res) e diritti (iura): gli incorporeal hereditaments come oggetto di real property.
La classificazione nei sistemi di civil law in diritti patrimoniali reali (nei confronti di tutti i terzi o
erga omnes) e personali (efficaci nei confronti della sola persona obbligata) corrisponde nei sistemi
di common law alla distinzione tra rights in rem o property rights, e rights in personam.
I giuristi inglesi ignoravano tale distinzione, sostenendo invece lidea medievale di propriet
come categoria prevalente e assorbente, comprensiva appunto, sia delle cose corporali ma anche di
quelle incorporali e dei diritti (iura), determinando cosi uno svuotamento della distinzione tra right
in rem e rights in personam.
Con il diffondersi delle consuetudini germaniche e con il progressivo affermarsi sul continente,
durante lalto medioevo, di una diversa cultura proprietaria modellata sul possesso dei beni, nel
senso ampio di godimento effettivo delle utilit corrispondenti, il concetto di dominio, non pi
inteso come appartenenza piena ed esclusiva della res, venne di conseguenza modificandosi per
essere calato entro lo schema del rapporto di concessione feudale, avente ad oggetto non gi la
terra, ma i diritti relativi al suo possesso. Diritti non solo di godimento di un fondo , ma
concernenti in genere posizioni sociali o/e funzioni politiche amministrative o di governo
collegate allassetto delle tenute feudali, ovvero privilegi, titoli, uffici e altre attribuzioni.
Su questa diversa base, la real property prese ad essere articolata in due classi di beni e relativi diritti
oggetto di property, rispettivamente denominati : CORPOREAL e INCORPOREAL
HEREDITAMENTS. Ove il sostantivo hereditament allude alla comune modalit di devoluzione di
tali beni e diritti per causa di morte direttamente allerede.
Nella prima di tale categoria sono ancora oggi inclusi, come in passato tutti i diritti maggiori sulla
terra (ESTATE IN LAND): quelli implicanti un godimento effettivo del fondo o bene immobile
che sia.
Quanto alla seconda categoria riferita a diritti inseriti nel sistema dei rapporti di concessione
feudale, dal lato soprattutto delle funzioni, cariche od altre posizioni e situazioni attributive di
vantaggi patrimoniali collegate o meno ad un possesso fondiario, ma ritenuti insuscettibili di
consegna reale, a meno che non trovano la loro fonte in un Grant: cio in un atto unilaterale di
concessione. In questa categoria vengono anche annoverati i diritti di padronato, decime, franchigie,
dignit e uffici. Oggi oltre ai primi e secondi appena citati permangono anche altri tre diritti :
rendite gravanti su un fondo, servit prediali, diritto di appropriazione dei frutti o di
utilizzazione delle risorse naturali del fondo spettanti a individui o a comunit.
La categoria della propriet si estesa nellordinamento inglese in misura maggiore rispetto agli
altri ordinamenti del continente europeo, sviluppando dal regime feudale dei possedimenti fondiari
e dai diritti annessi un modello che non poneva limiti allinclusione tra gli oggetti della property le
cose incorporali, fino alle pi recenti estensioni verso la new property.

2.4. right in rem e right in personam

Al pari degli ordinamenti di civil law, anche nellordinamento inglese si distingue tra diritti reali
(property rights) e personali (personal right). La distinzione rileva sotto il profilo della
qualificazione rispettiva di tali diritti: essendo i property right, in quanto riferite alle cose,
caratterizzati dallalienabilit-trasferibilit e relative formalit oltre che dalla opponibilit nei
confronti dei terzi. Essa assunse rilievo sotto il profilo della responsabilit patrimoniale, per quanto
concerne le tutele e garanzie di beni e diritti facenti parti appunto del patrimonio del titolare, nel
caso delle procedure fallimentari e di concorso tra creditori e i suoi aventi diritto.
Ma un altro profilo di notevole interesse sia teorico che pratico della distinzione stessa quello che,
sul presupposto del c.d. numero chiuso delle figure previste dalla legge di property rights, come
principio seguito dallordinamento inglese, riguarda la capacit dei privati di dar vita
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autonomamente (per via contrattuale) alla formazione di nuove figure, e , comunque la possibilit
che nuove figure siano ammesse dai giudici in base alle circostanze di specie.
Con ci si deduce che il modello di property consiste nellessere questo un modello sostenuto e
rafforzato dallequity sistem.

3. OWNERSHIP e sopravvivenza del sistema feudale di propriet.

Il termine OWNERSHIP
(derivante da TO OWEN: POSSEDERE) non di facile traduzione
nel lessico romanistico-continentale. Significa diritto massimo su una cosa. Si tratta di un
significato ritenuto oggi come in passato, non pienamente compatibile con il modello di property
nel campo dei beni immobili, per via delle ascendenze feudali, che ancora stenta a riconoscere,
diversamente dal modello di civil law, lidea di propriet come diritto assoluto avente ad oggetto la
cosa in se considerata, preferendo piuttosto, se non disfarsi dellidea stessa di absolute ownership,
accoglierla nei termini relativi del diritto di grado pi elevato al possesso della cosa.
Tale termine viene impiegato in diversi casi.
Owner il proprietario di una res in senso fisico, anche colui che ha uno o pi interessi di tipo
proprietario.
ESTATE OWNER significa il titolare di un legal estate.
Nellesperienza del common law il termine ownership, lungi dal trovare esatta corrispondenza sul
piano concettuale con la propriet dei paesi di civil law, tende invece ad assumere valore
descrittivo di una situazione di appartenenza genericamente intesa come mera Titolarit (diritto al
possesso) di beni. Tale termine non ha cosi nel mondo inglese una valenza tecnico-giuridico.
3.1 Ultimate ownership e tenure
Il sistema giurisprudenziale inglese ha come data di nascita il 1066 anno in cui Guglielmo il
Conquistatore, proveniente dalla Normandia, occup e conquist la Britannia. Guglielmo port
sullisola le tradizioni normanne e soprattutto il rapporto di vassallaggio tra il Re (proprietario di
tutte le terre) e i suoi sudditi (ai quali in cambio della loro fedelt erano concessi i feudi e la loro
tutela e sicurezza).
A differenza del feudalismo continentale, quello inglese fortemente accentrato verso il Re, si
struttura in tre livelli:
- Il Re proprietario originario di tutte le terre del regno,
- I diretti vassalli del Re, detti Lords
- I vassalli dei lords, detti TANANTS.
Sin dai tempi della conquista normanna in Inghilterra, si affer ma il principio secondo cui tutto il
suolo TERRA REGIS, cio propriet c.d. ultimate ownership- della Corona. Ogni
Landowner (proprietario terriero)- oggi come in passato- continua ad avere la posizione di chi
tiene- cio possiede o meglio ha diritto di possedere- direttamente o indirettamente dal sovrano,
sulla base di un rapporto di concessione, noto con il nome di tenure.
La prassi delle sub infeudazioni (concedere ad un vassallo inferiore un territorio avuto in feudo),
diffusasi negli anni immediatamente successivi alla conquista normanna, aveva prodotto un
groviglio complesso di rapporti tra loro concatenati di concessioni e sotto-concessioni, cos da
rendere difficile lindividuazione dei soggetti tenuti agli obblighi feudali nei confronti dei signori
concedenti (overlords): onde la decisione di abolire tale prassi, con uno statuto (QUIA
EMPTORES) del 1920 che tuttora vigente, essendo sopravvissuto a un tentativo di abrogazione
nel 1967, e viene spesso riguardato come un pilastro del regime di propriet fondiaria.
In Inghilterra, cosi come negli altri paesi di common law, l dove il dominio eminente della Corona
stato sostituito da quello dello Stato, vero ancor oggi in teoria, che : Nessuno ,giuridicamente
parlando, lassoluto proprietario di una terra: pu soltanto averne il possesso.
Inoltre si tratta di una situazione di appartenenza che eguaglia la propriet, nella misura in cui
lultimate ownership costituisce un residuo di rilevanza quasi nulla nella realt odierna degli
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ordinamenti di common law. Nonostante la persistenza di questo simbolico retaggio feudale si parla
comunemente di propriet fondiaria (o immobiliare) (OWNERSHIP OF THE LAND) per
designare la situazione di TITOLARITA (DEL DIRITTO DI POSSESSO) DI UN FONDO O
IMMOBILE.
Gi nel mondo medievale (feudale) si riteneva, secondo le testimonianze dei giuristi del tempo, che
la posizione di TENANT (tenutario)- altres denominato libero possidente (FREEHOLDER)- fosse
omologabile a quella di un dominus rei. Veniva riconosciuto a costui pienezza di poteri riguardo al
fondo e a tutto quanto vi accedesse, stante lincidenza solo esterna di servizi e prestazioni a cui il
vassallo era tenuto nei confronti del signore concedente.
Si pu comprendere per venire ai nostri giorni, come lidea di Ownership possa associarsi al bene
fisico di cui si tratta (land), dato che il principio medievale di attribuzione alla Corona della
propriet eminente costituisce poco pi che una reminiscenza nel contesto del generale processo
di decadenza dei rapporti di concessione feudale gi dallepoca medievale. Di fatti le prestazioni di
natura (inizialmente) personale dovute dai titolari di tenute nei confronti dei signori concedenti, una
volta convertiti nel pagamento di una somma di denaro, vennero a perder valore per cause
inflazionistiche, fino a cadere praticamente in disuso.
Da un punto di vista storico importa sottolineare, la coincidenza tra la fase di precoce decadimento
del sistema feudale delle tenute fondiarie e la fase dellaffermarsi del sistema borghese delle
libert economiche e civili diretto ad affrancare la propriet terriera dai vincoli feudali.
Il processo di eliminazione delle sopravvivenze dellantico regime fu completato, in Inghilterra,
solo nel secolo scorso, grazie alle riforme del 1925 cui si deve, oltre alla definitiva abolizione degli
obblighi feudali che ancora residuavano, lintroduzione di un nuovo sistema di land ownership,
basato su una figura di property right denominato fee simple absolute in possession.
Il principio feudale del dominio eminente della Corona e connesso sistema delle tenute fondiarie
valso tuttavia a mantenere il modello inglese di property in campo immobiliare immune dalle
conseguenze logico-sistematiche implicate dallidea di propriet assoluta.
Le spinte innovatrici liberal-borghesi di met del 600 che hanno determinato sul continente europeo
la rottura del modello feudale soppiantato dallidea romanistica di propriet, hanno avuto
nellordinamento inglese leffetto di alleggerire e di svuotare dei suoi contenuti quel modello,
conservandone per limpalcatura concettuale. Da ci si preferito sopprimere una dopo altra le
conseguenze pratiche della concessione feudale piuttosto che eliminare dalla radice la teoria della
concessione stessa. A differenza dei beni mobili corporali (goods) suscettibili di essere oggetto di
propriet, i beni immobili (land) continuano ad essere considerati formalmente oggetto di tenure.
Con questo lespressione tenutario in feudo semplice (tenant in fee simple) quella corretta per
indicare tecnicamente colui che nel linguaggio comune indicato come il proprietario di un
immobile (owner of land). Quindi, sebbene si tratti di pure reminiscenze di epoche passate, senza
pi alcuna effettivit sul piano pratico, rimane limportanza dellidea di tenure ossia del rapporto di
concessione feudale, come schema base del modello proprietario di common law.
3.2 Estate Ownership
La maggiore invenzione del sistema feudale inglese in tema di propriet immobiliare,
costituita
dallidea che oggetto della titolarit (ownership) del diritto al possesso di un fondo non la
terra, come bene fisico, ma unentit riferita alla quantit di tempo del relativo uso e godimento,
percepita come valore socio economico del possedimento e della posizione del titolare. Tale entit
viene denominata ESTATE, dal termine latino status.
Un Estate il diritto di possedere una tenuta per un periodo di tempo, e molteplici estate
possono sussistere su un medesimo fondo.
Ci che rappresenta la continuit del modello di property nellordinamento inglese rispetto alle sue
origini medievali, non il principio del dominio eminente (Ultimate ownership), addirittura
scomparso in alcuni paesi, ma lidea di ESTATE OWNERSHIP. In questo caso la propriet
viene intesa in termini non tanto di appartenenza dello cosa, quanto di effettivit delluso e del
godimento di essa. Si assiste ad un depotenziamento della nozione di propriet-diritto, a favore di
quella di propriet-patrimonio, con uno spostamento di enfasi dalle cose ai diritti.
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Il concetto di propriet (ownership) appare alluomo comune un concetto semplice legato alla
questione del mio e del tuo. Se una cosa mia, ne sono proprietario, se non lo non lo sono. Per
assolutezza si intende sia lopponibilit a chiunque del titolo di proprietario, sia lindivisibilit della
propriet come sinonimo di elusivit della situazione di appartenenza. Si deduce, che dal lato della
titolarit della cosa nessun , oltre al proprietario pu considerarla come propria, allo stesso modo,
dal lato dei poteri su di essa, nessuno oltre al proprietario pu essere legittimato alluso o al
godimento totale della stessa. Da tale idea partono gli ordinamenti che affermano come principio di
base in materia quello secondo ogni cosa deve avere un proprietario assoluto.
Nel mondo di common law non solo la disciplina dei diritti sui beni immobili (LAND LAW), ma
tutta la materia in generale della law of property, continua ad essere caratterizzata dallassenza
dellidea in senso assoluto ed esclusivo di propriet come rapporto appropriativo che lega un
oggetto al soggetto, fino ad identificare la res con il diritto stesso di propriet.
I giuristi romanistici rimangono invece incentrati su unidea unitaria di propriet, posta al centro di
un sistema di diritti sulle cose in cui essa risulta distinta e diversa dal resto dei diritti reali.
Da ci si deduce, che essendo ammessa nel common law lOwnership dei diritti, irrilevante nel
mondo inglese la presenza di una teoria della propriet.
3.3 Ownership e possession
Uno dei tratti caratterizzanti il modello inglese di property dato dalla stretta co nnessione tra
ownership e possession.
Negli ordinamenti di civil law, si tratta di termini che esprimono una dicotomia di ordine
concettuale: distinguono tra azioni petitorie e azioni possessorie.
Nellordinamento inglese viceversa, Ownership e possession sono termini che formano una nozione
pi complessa, quella di POSSESSORY OWNERSHIP. Questa si basa sul principio del possesso
come presunzione di propriet.
Il rapporto tra queste due entit viene visto dai giuristi inglesi come un rapporto di connessione
che ha implicazioni che delineano uno scenario diverso dal rapporto continentale di opposizione
tra propriet-possesso.
Tale diversit assume rilievo sia sul piano processuale, dove spicca la mancanza nella tradizione di
common law dellazione di rivendica intesa quale specifica azione a tutela del titolo di propriet,
sia sostanziale, dove vengono in considerazione il principio del possesso come fondamento
del titolo, n e l ca so a nc he di be ni im m obi li , nonch il principio della relativit molteplicit
dei titoli, ovvero della coesistenza in capo a pi soggetti di titoli al possesso aventi ad oggetto un
medesimo bene.
3.4 Possession e title: le azioni a tutela del diritto di propriet e la propriet come better title
al possesso.
La qualifica di ownership non assume rilievo di propriet assoluta ed esclusiva sul bene
materialmente inteso, ma solo di titolo (TITLE) al diritto al suo possesso. La tradizione di common
law non ha accolto lidea di ownership to land ,, ossia lidea di propriet come diritto avente ad
oggetto direttamente il bene fisico terra, ripiegando su quella di title to land , ossia sulla titolarit
(del diritto) al possesso (uso e godimento) di un fondo. Da qui limpiego del termine ownership
come sinonimo di Title (titolarit).
Occorre osservare che tutti i TITLE TO LAND sono in definitiva fondati sul possesso, nel senso
che il titolo della persona che attualmente possiede un bene immobile, o che effettivamente esercita
un diritto relativo al suo godimento, prevale nei confronti di chiunque altro, tranne che di colui il
quale dimostri di avere un titolo basato su un possesso anteriore. Il possesso conferisce un
titolo valido erga omnes, ad eccezione di chi pu vantare 1 diritto migliore al possesso
dellimmobile.
Questa concezione di carattere possessorio del title to land si sviluppa storicamente nel mondo
feudale inglese in collegamento con la nozione dei SEISIN. A tutela della seisin (investitura o
possesso feudale) erano date anticamente una serie di azioni tipiche, denominate in complesso Real
actions, allinizio distinte in due specie. Da un lato le azioni di competenza delle corti feudali,
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avente natura di proprietary acitons, tra cui vi era il writ of right,a mezzo del quale taluno (vassallo)
faceva valere il suo miglior diritto (title) ad avere e tenere un fondo.
Dallaltro lato la possessory assizes di competenza invece delle corti regie, aventi dapprima natura
di azioni concesse per reagire contro i casi di spoglio, per scopi di pacificazione, ma ben presto,
con lestensione della giurisdizione regia, ampliatesi fino a sostituirsi alle altre e pi antiche azioni,
in funzione anchesse di affermazione da parte del vassallo di un diritto al possesso migliore di
quello del rivale, in quanto basato su una seisin di pi antica data.
Lidea di possessione-seisin come principio di effettivit racchiudeva tutte le situazioni di
appartenenza, riguardava non solo la terra e i diritti ad essa relativi , ma anche i beni mobili (goods e
chattels) e tutto il campionario delle situazioni soggettive con carattere di permanenza (uffici,
cariche, privilegi) che potessero essere riguardati come cose (incorporal things) con la
conseguenza rappresentata dallassenza, insieme alla concezione dei diritto di propriet
astrattamente concepito, di una corrispondente azione a difesa di esso, sotto forma di vindicatio.
La tradizione di common law non ha mai avuto un procedimento adeguato, nel caso degli immobili
e, nel caso dei mobili, addirittura nessun procedimento per la rivendicazione della propriet pura
e semplice talmente debole e precaria appariva la propriet senza il possesso agli occhi dei giuristi
medievali.
Nel XIII secolo emerge una nuova figura di azione denominata ACTION OF EJECTMENT. Essa
aveva allorigine natura delittuale e funzione risarcitoria, ed era concessa a favore del fittavolo,
titolare di un diritto di leasehold estraneo allambito dei diritti feudali sulla terra e come
tale insuscettibile di seisin-vestitura, ovverosia di un possesso feudale t ut e l a bi l e mediante real
actions, per reagire contro lillecito consistente nellestromissione ( EJECTMENT) di costui dal
possesso del fondo da parte del concedente e suoi successori. Lefficacia di questo rimedio, esteso
ai casi di illecita estromissione da chiunque perpetrata ai danni del tenant, fece s che esso nel
corso del XVII sec si affermasse come mezzo di tutela generale, cio utilizzabile anche dai
freeholders ( o tenants) investiti sulla base di un rapporto di concessione feudale, per far valere la
titolarit (ownership) del proprio diritto nei confronti di qualunque possessore abusivo del fondo.
Il punto su cui interessa richiamare lattenzione quello della persistenza del principio medievale,
secondo cui il possesso anche se ottenuto illecitamente, viene considerato, nellordinamento inglese
di per se idoneo a fondare un titolo giuridicamente valido e come tale opponibile nei confronti di
tutti i terzi, tranne che di colui, c.d. TRUE OWNER, il quale dimostri di avere dalla sua un
diritto migliore a possedere la cosa. Principio che trova espressione nella regola tradizionale
che il possesso fondamento del titolo; il possesso presunzione di propriet.
Nel common law non esiste il concetto di titolo assoluto. Quando sorgono questioni riguardanti il
titolo (di propriet) di un immobile, la Corte ha a che fare solo con la forza relativa dei titoli vantati
dalle parti in causa. Se A ha un titolo migliore (better title) di B sar vittorioso, nonostante a sua
volta C possa vantare un titolo migliore, qualora C non sia parte in causa.
Nellordinamento inglese un soggetto pu bens essere qualificato proprietario di un determinato
bene, stante per la possibilit che qualcun altro abbia, rispetto allo stesso bene, un titolo migliore.
Ne risulta che per il modello inglese, il concetto di propriet superfluo, trattandosi di un modello
che si basa tutto sul possesso.
3.5 Possesso come fondamento del titolo e pubblicit immobiliare: ladverse possession.
Lequazione ownership-possession-title assume particolare rilievo in campo immobiliare, dove
essa da come risultato finale quello di una nozione di propriet concepita, a differenza del
modello romanistico, quale diritto provvisto di un titolo migliore (better title) al possesso
corrispondente. Questa nozione possessoria di propriet ha inciso sulla prassi concernente
modalit e tecniche del trasferimento dei beni immobili: per cui il principio del possesso come
fondamento del titolo stato per secoli e continua ad essere il principale criterio di validazione del
titolo del venditore, alluopo essendo richiesta la prova del possesso da parte di costui e dei suoi
predecessori durante il tempo sufficiente ad escludere ogni possibilit di esistenza di un titolo
superiore o rivale.
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Nellordinamento inglese, il possesso rivale mantenuto per il periodo previsto dalla legge (12
anni) anzich produrre come in genere avviene negli ordinamenti continentali, leffetto
dellusucapione o prescrizione acquisitiva , opera invece come limite allesercizio dellazione di
restituzione del possesso del bene e , quindi come causa di estinzione del diritto dellattuale titolare
(true owner).
A seguito dellintroduzione nellordinamento inglese di un sistema di pubblicit immobiliare,
basato sulla registrazione dei titoli e organizzato allo scopo di assicurarne la massima certezza e
affidabilit, sistema reso obbligatorio per tutto il territorio nazionale, lantico e tradizionale
principio del possesso come fondamento del titolo risulta grandemente ridimensionato e circoscritto
ai soli diritti non scritti.
In questo sistema, il fondamento del titolo rappresentato principalmente dalla registrazione
piuttosto che dal possesso, per cui la propriet- titolarit (legal estate) del diritto al possesso di un
immobile quella che appare dalle risultanze del registro.
3.6 Relativit-molteplicit dei titoli
Diversamente dal modello romanistico, incentrato sul principio di unicit del titolo di propriet, il
modello inglese, dunque, in forza della regola di origine medievale secondo cui anche lautore di
uno spoglio acquista per ci stesso un diritto al possesso del bene, ancorch di valore
imperfetto (tortious estate), risulta caratterizzato dallopposto principio di molteplicit dei titoli
concorrenti su un medesimo bene.
Principio che si riflette nellidea che qualunque titolo valido agli effetti del possesso, tranne che
nei confronti di chi possa vantarne uno migliore.
Logicamente soltanto un soggetto pu essere il proprietario di una cosa. Ma il diritto al possesso
non necessario che sia esclusivamente di un unico soggetto. Duo o pi persone possono avere
diritti concorrenti al possesso di una stessa cosa.
4. La teoria degli estates a base del regime dei diritti sui beni immobili: peculiarit del
feudalismo inglese
Oltre allidea di seisin-possession , laltra idea guida in materia di land law (real property) lidea
di estate, a cui si riconnette lulteriore fondamentale caratteristica di tale modello, nota sotto il nome
di fragmentation of ownership. Essa consiste nella frazionabilit dei property rights secondo un
modo corrente.
Risale ad un mondo medioevale dove latteggiamento prevalente prevedeva che la materialit del
bene oggetto del rapporto fosse sostituta con leffettivit del godimento delle utilit corrispondenti.
Ci porta ad una moltiplicazione delle situazioni proprietarie intese in senso RELATIVO ed
APERTO ad una pluralit di soggetti, anzich in senso ASSOUTO e perci CHIUSO.
Con riguardo alle origini storiche del regime fondiario inglese occorre ribadire che esso nasceva
nel contesto politico-istituzionale del feudalesimo: ma di un feudalesimo di guerra che, per effetto
della sconfitta sul campo di battaglia dalla nobilt anglosassone nel 1066, assunse una forte
caratterizzazione iniziale in chiave di occupazione militare dellisola.
Linvasione dellInghilterra da parte di un manipolo di avventurieri in armi rese necessario
acquartierare questa aristocrazia militare sul territorio conquistato, Guglielmo doveva ricompensare
i suoi seguaci e preservare il suo potere militare per il futuro.
La peculiarit del feudalesimo inglese dopo il 1066 fu dovuta al fatto che i principali possidenti
terrieri opposero una forte resistenza al tentativo di Guglielmo I di imporre una supremazia su
di essi. Guglielmo confisc pertanto tutte le terre allindomani della conquista, in seguito
concedendo che esse fossero tenute soltanto dalla Corona in cambio di denaro o servizi. Cos
tutta la terra divenne oggetto di possesso alle dipendenze della Corona.
Diversamente sul continente europeo, non solo quello stesso regime non arriv mai ad inglobare
tutti i rapporti di appartenenza concernenti i suoli, lasciandone sussistere alcuni in forma di
possedimenti liberi dai vincoli feudali (allodia), ma esso nemmeno ebbe mai dalla sua una
monarchia capace di legare a s tutti i possedimenti fondiari.
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Con lulteriore differenza che nel regno inglese il diritto feudale non divenne il diritto di una
classe aristocratica, n di alcune zone soltanto del paese, esso divenne il diritto comune allintero
paese (common law of the England).
Il principio di valore strategico per la sopravvivenza della monarchia normanna, che faceva del
sovrano lunico vero dominus di tutti i suoli, si traduceva nel corrispondente principio per cui
lallocazione dei suoli non poteva che avvenire sotto forma di concessione, ossia sulla base di un
rapporto di Tenuta (Tenure), in forza del quale il sovrano stesso, o a sua volta un lo rd,
investiva taluno (TENANT) del potere di godimento e sfruttamento di un feudo ( fee o
feudum) , cio di un fondo dipendente secondo le regole feudali, conferendogli il relativo
possesso, a fronte e in cambio di servigi e prestazioni da rendere al signore concedente
4.1 tipi di estate
Dobbiamo distinguere lee figure del TENANT IN FEE e del TENANT FOR LIFE.
Il primo di tali soggetti colui che ha e tiene il fondo feudale per s e per i suoi eredi, sulla base
di una concessione ad infinitum del godimento, potendo egli in realt definirsi come Owner of the
land, ossia come chi, essendo effettivamente in possesso dellimmobile, ha il diritto pieno di usarne
e abusarne, nonch di escludere ogni altrui ingerenza.
Il secondo colui il quale ha titolo a tenere il fondo for his life, fino al termine della sua vita, ossia
per un periodo di tempo indeterminato ma non infinito.
Difatti, si tratta di una differenza pi di grado che di natura. Il tenant in fee (proprietario assoluto)
una volta che ha concesso il godimento del fondo mediante trasmissione del possesso (seisin) ad
altri, non solo continua a mantenersi ben visibile ed effettivo, ma tende a proiettarsi verso una
dimensione temporale futura, avendo sempre il diritto al possesso e godimento futuro del fondo
dopo la morte del tenant for life.
Il fenomeno della coesistenza dei diritti sopra una medesima land, facenti capo a soggetti diversi,
poneva il problema della qualificazione giuridica delle rispettive posizioni dei titolari dei diritti
stessi. Chi avesse avuto conoscenza dei testi romani, sarebbe stato tentato di riconoscere nel tenant
for life un semplice usufruttuario: titolare cio di un diritto su cosa altrui, estraneo al dominium.
I giuristi inglesi medievali ritenevano che costui fosse non gi titolare di un mero ius in re aliena,
ma un vero proprietario, sebbene a carattere temporaneo.
Gli stessi giuristi, elaborarono la nozione di estate, intesa come STATUS o BENE giuridico.
Si trattava quindi, di un sistema per cui la serie di status giuridici connesse ai possedimenti fondiari
tenuti in via di concessione rifletteva la gerarchia delle posizioni sociali o pubbliche dei soggetti
componenti lordine feudale. Quello che importa osservare che le varie situazioni soggettive
riguardanti il godimento della terra venivano ad essere tra loro diversificate non gi sotto laspetto
qualitativo , ma sotto un profilo quantitativo, ovvero dal lato della loro durata o meglio, della loro
dislocazione nel tempo. Ecco allora profilarsi la TEORIA DEGLI ESTATE che storicamente alla
base della real property.
4.3. frazionabilit in senso temporale dei property rights
Lelemento tempo la chiave di volta che sta alla base delle teoria degli estates. Lessenza
concettuale di questa teoria si trova espressa nelle parole di un avvocato ing lese del XVI secolo
nelle quali emerge la distinzione netta tra la terra (LAND), come oggetto fisico, e quelle altre
cose, oggetti di property che sono invece gli estates.
Concepiti come porzioni temporali del godimento di un fondo, gli estates sono pert anto distinti a
seconda della loro durata e collocazione nel tempo, si da formare altrettanti gradi o livelli o modi di
propriet tra loro sovrapposti e disposti in successione cronologica. Cosi che , da un estate massimo
(fee simple) sono ricavabili, a favore di altri soggetti, varie specie di estates, tra loro differenziabili
appunto sotto il profilo cronologico, ossia secondo un ordine quantitativo di misurazione, ma
qualitativamente omogenei, trattandosi, cio, dello stesso genere di diritti concernenti il godimento
di un fondo.
Con ci si deduce che, la divisibilit dellelemento tempo in cui si sostanzia quellentit astratta o
10

quel bene giuridico che va sotto il nome di estate, che va ad interporsi tra il soggetto e il bene fisico
del suo diritto, rende possibile la scomposizione o frammentazione del dominio (fragmentation of
ownership) in una pluralit di situazioni aventi tutte la medesima natura di diritti di propriet e tra
loro differenziate per dislocazione nel tempo.
Molteplici erano i tipi di estates elaborati dal diritto inglese medievale e riconfermati dal diritto
inglese modero.
Storicamente, questi estate venivano tutelati dalle corti di Westminster o di common law, perci
detti LEGAL ESTATES, ed erano come tali oggetto di una TITOLARITA LEGALE.
Nonostante la loro molteplicit gli estates erano in numero chiuso. Ad essi si aggiungono gli
interest in land protetti in equit (equitable interests).
5. LEGAL ESTATES ed EQUITABLE INTERESTS: il moderno assetto dei diritti reali
immobiliari
La distinzione dei property rights nelle due categorie dei legal estates ed equitable intersest oltre
a rappresentare una delle maggiori caratteristiche dl modello inglese di property, costituisce lo
strumento che consente di accedere allodierna disciplina della materia , per quanto riguarda il
campo dei diritti sui beni immobili.
Si tratta di una caratteristica che riflette un dualismo, nato storicamente sul piano giurisdizionale,
tra corti di common law e di equit.
Con le leggi di riforma del sistema di giustizia inglese del 1873-75 (JUDICATURE ACTS) e la
cosiddetta fusione in un unico apparato giudiziario delle corti di common law e di equit, venuta
meno la matrice giurisdizionale della distinzione tra law ed equit, circa la scelta del giudice
competete ad amministrare luno e laltro corpo di regole e principi giurisprudenziali. E invece
rimasta la diversa natura dei mezzi di tutela : 1) i legal rimedies (come la liquidazione dei danni)
attribuibili automaticamente, 2) gli equitable remedies (come i vari tipi di inibitoria e lesecuzione
in forma specifica) concessi discrezionalmente.
Come abbiamo visto , una delle caratteristiche pi importati della real property era la possibilit che
essa venisse frammentata in una molteplicit di estates in capo ad una pluralit di soggetti i.
Ci comportava delle complicazioni nel caso di trasferimenti immobiliari, rendendone
estremamente difficoltose le relative attivit negoziali e insicuri gli esiti per lacquirente. Costui
doveva infatti, effettuare lunghe indagini riguardanti una pluralit di contitolari e rivolte a scoprire
le vicende traslative e costitutive di diritti sullimmobile, andando indietro nel tempo fino a 60 anni,
ridotto ora a 15, stante il termine prescrizionale di 12 anni al cui decorso vi , in presenza di un
possesso rivale, lestinzione del diritto del vero proprietario (effetto oggi abolito nei casi di
registered land). Indagini che servono a ricostruire la storia del TITOLO DI Propriet relativo
allimmobile, cosi da raggiungere la garanzia dellacquisto di un titolo valido nei confronti di tutti i
possibili titolari di diritti sullimmobile.
Tutto ci limitava la prassi dei trasferimenti immobiliari, proprio su questo campo vi furono molti
interventi legislativi di riforma gi sul finire dellOttocento. Il primo del 1881. Solo pi tardi questi
interventi si tradussero in un organico disegno riformatore nel 1925.
5.1 La riforma del 1925 (LAW OF PROPERTY ACTS)
Si tratta dellunica legge organica in materia di trasferimento immobiliare.
Lobiettivo della riforma stato quello di favorire la circolazione dei diritti di propriet
immobiliare, sia mantenendo la possibilit di frammentare luso e il godimento del bene tra pi
soggetti , sia garantendo la sicurezza delle rispettive situazioni proprietarie. Essa allora ha
elaborato una classificazione dei diritti reali immobiliari , prevedendo una loro drastica
riduzione di numero e la loro distinzione in due categorie: quella dei legal estates e quella del legal
interest.

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5.2 LEGAL ESTATES: FREEHOLD, LEASHOLD, COMMONHOLD

Di tutti gli estates un tempo riconosciuti at law, oggi permangono solo due tipi: il fee simple
(absolute in possession) o freehold estate ed il leasehold estate (o LEASE) .
Il primo ha natura di propriet perpetua (di durata infinita). Il secondo ha natura di propriet
temporanea/determinata.
Alla riduzione del numero dei legal estates si accompagna una riduzione pure del numero dei
possibili titolari. Difatti, prima della legislazione del 1925 era possibile che un legal estates fosse
tenuto da un numero di persone illimitato , ciascuno titolare di una specifica porzione temporale
del diritto stesso, ci che, comportava in caso di alienazione la necessit per lacquirente di
gravose indagini e dellassenso di tutti i co-titolari interessati. La riforma ha stabilito che solo
quattro soggetti possono essere titolari di un legal estates.
Il fee simple il pi ampio diritto che possa esistere su un immobile. Si tratta di una propriet
assoluta, simile a quella di natura romanistica.
Esso si presenta come diritto indivisibile. Se vero che il fee simple insuscettibile di essere
suddiviso in una molteciplit di diritti dello stesso genere da esso ricavati, anche vero che una sua
frammentazione, sia dal lato dei soggetti, sia delle loro successioni nel tempo, pu e continua a
sussistere in equit: e ci a mezzo di rapporti fiduciari (trusts) tra titolare del legal estates, detto
legal owner, e titolare di un equitable interest, detto equitable owner (beneficial owner).
Il leasehold viene invece, definito come diritto al possesso (esclusivo ) di un fondo limitato
nel tempo, ancorch soggetto alle altre condizioni stabilite dalla legge o dal contratto (detto lease).
La durata del lease per un periodo di tempo determinato: sia che si tratti di pi anni, o anche di un
tempo pi breve, un anno o frazione di esso (yearly tenancy) compreso anche il weekly
tenancy. Non sono ammesse le life tenancy perch vi incertezza di durata. Un legal estate pu
sussistere in concorso o subordinatamente ad ogni altro legale estate sullo stesso immobile. Innanzitutto
secondo la distinzione di FREEHOLD ( in capo ad un LANDLORD) e LEASEHOLD (in capo ad un
TENANT). Inoltre, per via di articolazione dei termini di durata del LEASHOED ESTATE. Se il leasehold
viene trasferito dal tenant ad altri soggetti per un periodo inferiore si avr la figura del sublease.
Al quadro dei legal estates del 1925 si deve aggiungere un nuovo tipo riguardante il condominio
negli edifici e pi in genere nelle situazioni in cui singole unit immobiliari (non solo ad uso
abitativo) condividano strutture e parti in comune (per laccesso o la gestione dei servizi). In breve
solo il leasehold risalutava compatibile con le situazioni riguardanti la manutenzione e la gestione
delle parti in comune. Per ovviare a questo stato di cose il legislatore del 2002 intervenuto
prevedendo la possibilit di costituire un commonhold, ossia una figura consiste in una
articolazione del diritto (freehold estate) che vede il titolare di ogni singola unit partecipare, in
comune con tutti gli altri titolari alla gestione manutenzione delle parti comuni, attraverso un
organismo associativo (commonhold association).
5.3 legal Interest (o charges)
Ai legal estates vanno aggiunti una seri di altri diritti, tassativamente enumerati, noti in dottrina
con l a p p e ll a ti vo l a s s e r right (diritti minori), che rientrano per nella categoria dei
LEGAL INTEREST. Si tratta di interessi od oneri (charges) su o relativi ad un immobile che sono
capaci di sussistere o di essere trasferiti o costituiti secondo lo stretto diritto (at law).
Vi si annoverano i diritti su fondo altrui quali: le servit prediali e i diritti di pascolo, pesca, raccolta
di prodotti della terra od asportazioni di minerali, ovvero consistenti nel potere di appropriarsi dei
frutti o delle risorse naturali di un fondo, nonch le rendite e(ogni pagamento annuale o altrimenti
periodico di una somma di denaro gravante su o derivante da un fondo, eccetto il canone relativo ad
un rapporto di affitto, o ogni somma pagabile a titolo di un interesse) con carattere perpetuo o per u
periodo determinato, gravanti su un fondo ovvero stabilite a carico del proprietario di un fondo e a
favore del soggetto che ha alienato a tal fine il fondo stesso.
Inoltre, gli oneri (charges) costituiti in forma di garanzia reale (legal mortgage simile allipoteca)
ed ogni altro simile onere, consistente in una prestazione pecuniaria connessa al fondo, imposta
direttamente dalla legge.
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Infine i rights of entry: esercitabili con riguardo ad un rapporto di affitto o annessi ad una rendita
fondiaria. La particolarit del rights of entry consiste nel riprendere, in modo pacifico, il possesso
dellimmobile, facendo cos cessare lestate su di esso costituito in cambio della prestazione
pecuniaria, nel caso di inadempimento della relativa obbligazione. Cos nellipotesi di affitto di un
immobile (lease) il proprietario pu riservarsi- in forza del contratto con cui viene concesso
allaffittuario luso e il godimento dellimmobile stesso- il diritto di rientrare in possesso del bene:
ossia di riappropriarsene , facendo venir meno il rapporto di affitto, quando il tenant non adempie le
proprie obbligazioni. Il diritto accordato opponibile nei confronti di chiunque (erga omnes) anche
di soggetti terzi estranei al rapporto cui si riferisce.
Il suo esercizio prescinde da un intervento giudiziale: che pu essere viceversa invocato dallaltra
parte interessata e che si traduce nella possibilit di ottenere in via discrezionale una tutela al
riguardo, in particolare tenendo conto delle limitazioni di legge allesercizio del right of entry nel
caso delle locazioni ad uso abitativo, per le quali necessario il ricorso allintervento giudiziale, al
fine di far valere il diritto a rientrare in possesso dellimmobile, per quanto grave sia la condotta
inadempiente del tenant.
Vi per chi distingue tra lipotesi di right of entry (quella che si verifica con limmissione
temporanea in possesso fino a soddisfazione dellarretrato) e lipotesi di right of re-entry (quella
incidente sulla stessa esistenza dellestate a base della rendita, nel senso di determinarne la
cessazione).
Le differenze tra legal estate e legal interest vengono individuate dalla dottrina inglese che afferma,
che i legal interest differiscono dagli estate, in ci che essi non hanno (non possessory rights in
land), come invece questultimi (possessory- carattere possessorio), essi non si estrinsecano in un
potere di uso e godimento diretto sullimmobile, ossia non contemplano come loro oggetto il
possesso dellimmobile, ma un rapporto- a fini bens di godimento e di garanzia e per trarne utilit
- con un immobile da altri posseduto.
Sembrerebbe avvicinarsi alla distinzion tra diritti su cosa propria e diritti su cosa altrui.
5.4 Equitable interest
La legge del 1925 stabilisce che tutti gli altri diritti (estate), interessi e oneri (charges) su o relativi
ad un immobile valgono come EQUITABLE INTEREST. Si tratta di una definizione in negativo
ovvero residuale rispetto ai legal rights in land.
La denominazione generica di equitable interest include sia equitable estates in land (simile ad una
propriet piena), sia diritti di contenuto minore (della propriet), ai quali pi esattamente si addice
la qualificazione di equitable interest.
Alla riduzione del numero e alla determinazione dei tipi di legal rights per agevolarne la
circolazione- saccompagna, dunque, la previsione che tutti gli altri diritti relativi alluso e
godimento di un immobile possono sussistere solo in EQUITY. In tal senso si ritiene che la
legislazione del 1925 ha accresciuto lapporto dellequity al regime immobiliare.
5.4.1 Registration e overraching
La scelta operata dal legislatore del 1925 di semplificazione dellassetto dei property rights in
campo immobiliare rispondeva e risponde allesigenza di tenere distinti, ai fini di maggiore
sicurezza e facilit dei trasferimenti di tali diritti, la categoria dei c.d. COMMERCIAL INTERESTS
IN LAND, relativa a diritti che pi comunemente circolano sul mercato dei beni immobili, da
quella dei FAMILY INTERESTS IN LAND, relativa a diritti che trovano la loro ragion dessere in
funzione di una loro utilizzazione vincolata a determinati bisogni tipici della vita e della
conservazione di nuclei e patrimoni familiari.
Su tale base stata quindi operata la distinzione tra legal estates e l e ga l interest, da un lato, in
quanto diritti aventi rilievo commerciale, appunto previsti in numero ridotto e tipizzato, e dallaltro
lato, equitable interest quali sono, i diritti vitalizi, i diritti futuri e i diritti costituiti dalle
disposizioni testamentarie o dai settlement.
Ci soffermiamo ora , sulla tutela dei diritti equitativi.
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Tradizionalmente, questa tutela stata offerta dalla c.d. Doctrine of notice (teoria della notizia),
elaborata in sede di giurisdizione di equit, che pu essere esposta nei seguenti termini. Mentre i
property rights riconosciuti at law sono considerati efficaci verso tutti i terzi, gli equitable rights
esplicano la natura reale, nel senso di essere considerati efficaci verso tutti i terzi, eccetto
lacquirente di un legal estates a titolo oneroso in buona fede e senza notizia del fatto che il legal
estates fosse gravato dai diritti del genere.
Tale tutela anche offerta dal sistema di pubblicit immobiliare mediante REGISTRATION,
che oltre a riguardare obbligatoriamente liscrizione dei titles to land in corrispondenza dei legal
estate relativi, consente liscrizione degli equitable interest come forma di protezione di questi
diritti, in alternativa alla regola dianzi esposta .
Un altro metodo il c.d. OVERREACHING, che opera in caso di alienazione dei beni oggetto di
trust, configurandosi come una sorta di surrogazione dellequitable right sui proventi che derivano
da tale alienazione. La legge del 1925 recita questo: Lalienazione fatta allacquirente di u n legal
estate in land ha leffetto di surrogare ogni equitable interest gravante su quellestate, sia che
lacquirente abbia o no notizia di esso.

5.4.2. Ruolo dellequity nella formazione di property rights, equitable interests ed equities.
Rilevante nel modello inglese di property il ruolo svolto dallequity, con riguardo alla formazione,
in campo immobiliare, di figure di diritti cui viene attribuita lefficacia reale di property rights.
Diritti del genere sono riconosciuti e tutelati in numero maggiore dallequity rispetto a quelli
considerati tali at law. Ne deriva pertanto un ridimensionamento del principio del numero chiuso. Si
afferma per che devono essere rispettati criteri rigorosi perch siano ammessi nuovi tipi di diritti
reali:
- la definitezza
- la identificabilit da parte di terzi
- la capacit di essere acquisiti da terzi
- la durevolezza e stabilit
Come si legge nei testi dottrinali inglesi, un property right pu sussistere senza la presenza di tutti
gli elementi che, in linea di principio ne caratterizzano la natura, quali:
a) La possibilit per il titolare, in caso di sottrazione della disponibilit del bene, di ottenere la
restituzione, invece del semplice risarcimento;
b) La possibilit di trasferirlo a terzi,
c) La possibilit di opporre il suo diritto nei confronti almeno di alcuni terzi.
Per quanto concerne gli equitable interest, il loro numero pu ritenersi chiuso, nel senso di
considerare consolidato il loro assetto e un elenco che comprende oltre ai diritti costituiti in
trust a favore dei beneficiari, alcuni tipi di garanzie reale, quali il mortgage (assimilabile
allipoteca), la garanzia del venditore sul prezzo dacquisto dellimmobile, i diritti di servit e di
prelievo su un fondo, i diritti allesecuzione in forma specifica di un contratto traslativo di
diritti di propriet immobiliare.
Il ruolo creativo dellequity stato e continua ad essere un importante fattore di rafforzamento e
ampliamento, in campo immobiliare, di diritti che, assistiti dai particolari rimedi concessi in via
equitativa, cio discrezionale, assumono rilievo di diritti efficaci erga omnes, sebbene entro i limiti
della buona fede del terzo acquirente a titolo oneroso (Doctrine of notice).
Questa tendenza sviluppatasi in sede di giurisdizione di equit ha portato al riconoscimento di tutele
proprietarie in situazioni che altrimenti non ne avrebbero avuto secondo lo stretto diritto (at law). Al
riguardo viene ad esempio in considerazione la cd Doctrine of proprietary estoppel. Il diritto inglese
conosce ed applica da tempo in sede di giurisdizione di equit la regola per cui si ritiene meritevole di
tutela laffidamento incolpevole di un parte che essa abbia fatto a proprio svantaggio sulla base di una
rappresentazione prospettatagli dallaltra parte in firma scritta, orale o ricavabile dalla sua condotta e
in seguito contraddetta: estoppel by representation. Dunque laffidamento pregiudizievole da ci
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derivante, legittima la pretesa della parte stessa allattribuzione di un diritto in via equitativa con
efficacia nei confronti di terzi: PRORPIETARY ESTOPPEL.
Oltre al principio dellaffidamento pregiudizievole, in situazioni del genere viene invocato anche
quello di contrariet a coscienza della condotta di una parte a danno di unaltra.
Infine per completezza di discorso merita cenno un altro tipo di situazioni riconosciute dallequity
come meritevoli di tutela (sebbene non alla stregua di veri e propri equitables interests) noti infatti
come mere equities o equities solamente. S tratta di situazioni di vario genere non facilmente
inquadrabili per natura ed efficacia: sono quelle situazioni in cui SI AMMETTE CHE TALUNO
POSSA AGIRE PER OTTENERE IN VIA EQUITATIVA DI MITIGARE IL RIGORE DELLO
STRETTO DIRITTO. Ad es. si includono i casi si dolo (e pi in generale quelli di ingiustizia
contrattale) o di errore materiale in cui viene riconosciuto un diritto di annullamento o di rettifica
dellatto a valere nei confronti di terzi.
6. TRUST concezione proprietaria degli equitable interests
Il contributo di gran lunga maggiore offerto dallequity alla costruzione del modello di property
nellordinamento inglese listituto del TRUST, attraverso cui prende corpo la distinzione tra
LEGALE RIGHTS (L. estate e L. Interests) ed EQUITABLES INTERESTS. Si tratta di un istituto
molto complesso sia riguardo i modi di costituzione (abbiamo i trust costituiti in forma negoziale,
o per determinazione di legge, o ancora su base presuntiva quando viene accertato dal giudice o
fatto derivare dalla legge) sia per quanto riguarda gli scopi perseguiti, (si distingue in trust
pubblici e privati, tra cui quelli aventi scopi di beneficenza).
Il trust uno strumento giuridico che, nell'interesse di uno o pi beneficiari o per uno specifico
scopo, permette di strutturare in vario modo "posizioni giuridiche" basate su legami fiduciari.
Secondo la dottrina mette in rilievo una DUPLICAZIONE delle SITUAZIONI di TITOLARITA
(ownership) riguardanti un certo bene o un insieme di beni (FUND).
I soggetti del trust o, pi correttamente, le "posizioni giuridiche", sono generalmente tre: una
quella del disponente (o settlor o grantor), cio colui che promuove/istituisce il trust. La seconda
rappresentata dall'amministratore/gestore (trustee). Il disponente intesta beni mobili/immobili
all'amministratore, il quale ha il potere-dovere di gestirli secondo le "regole" del trust fissate dal
disponente. La terza quella del beneficiario (beneficiary), espressa o implicita.
Analizzando quindi lo schema, si ha il trust quando: il titolare di un estate in the land (di regola un
FEE SIMPLE) aliena formalmente il suo estate a taluno sulla base di un rapporto di fiducia,
che obbligava in coscienza costui, quale FIDUCIATIO o TRUSTEE a tenere la
titolarit legale del bene per leffettivo vantaggio e godimento o nellinteresse di un altro
soggetto (detto beneficiario) di solito indicato dallo stesso alienante o disponente (SETTLOR).E
nellambito della tutela accordata alle aspettative del beneficiario dallequity che nasce la
categoria di EQUITABLE INTEREST. In tale situazione infatti le corti di common law
riconoscevano come titolare dellestate (legale owner) di specie unicamente il fiduciario. Dal
canto suo il Cancelliere, (a capo della Chancery court) chiamato ad intervenire in sede di equity
jurisdition nei confronti del trustee inadempiente e con provvedimenti diretti personalmente
contro di lui per tutelare la posizione del beneficiario, riconosceva a questultimo la posizione di
equitable owner. Tale tutela aveva inizialmente carattere relativo, cio circoscritto alla sola persona
del trustee al quale si ingiungeva di adempiere lobbligo connesso al rapporto fiduciario. Il carattere
relativo di questa tutela non dipendeva dalla natura personale del diritto, ma dallovvia esigenza di
rispettare formalmente i diritti legali del trustee (e dei suoi aventi causa). Il Cancelliere non
avrebbe potuto negare lesistenza at law dei diritti stessi prendendo di mira direttamente il bene che
ne era oggetto anzich la persona.
Col passare del tempo, grazie allopera della giurisprudenza di equit, la tutela del diritto
di godimento esistente sullimmobile a favore del beneficiary stata ampliata nei confronti di
chiunque avesse acquistato il legal estate, avendo notizia dellesistenza di tale beneficio, come pure
indipendentemente da questa conoscenza, nei confronti dellerede del trustee e ancora, nei
confronti di chi avesse ricevuto limmobile (o meglio il legal estate su di esso) a titolo
15

gratuito: cd volunteer fino ad arrivare in epoca moderna alla regola che riassume la distinzione tra le
due categorie di diritti:
- i LEGALE RIGHTS sono validi nei confronti di chiunque;
- gli EQUITABLES RIGHTS sono validi nei confronti di chiunque, eccetto un compratore a titolo
oneroso e di buona fede del legale estate e suoi aventi causa.
Questa regola tuttora vigente in forza della quale la tutela dellequity si arresta di fronte
allincolpevole ignoranza, da parte dellacquirente di un immobile, circa lesistenza di un trust e
dei relativi diritti e doveri, fa s che un equitable owner non possa mai dirsi senzaltro sicuro del
proprio diritto. Da semplici rights in personam suscettibili di essere fatti valere solo nei confronti dei
trustee, i diritti del beneficiario sono arrivati ad assumere la consistenza di veri e propri rights in
rem. Gli equitables interest divennero molto di pi che semplici diritti personali nei confronti dei
fiduciari (trustees). Essi erano una nuova specie di property rights, veri diritti in rem, ma eccezionali
a causa della loro peculiare debolezza. Esso sono pertanto chiamati comunemente equitable
poich lequity ha dato loro forma e qualit di diritti reali. Da qui la possibilit di unire le due
distinte categorie, rispettivamente dei legal estates e degli equitables interests in ragione della loro
natura proprietaria (proprietary character).
6.1 Critiche alla concezione proprietaria degli equitables interests.
Meno scontata e pi controversa nella dottrina inglese la natura dei beneficial rights (od
interest) osservata alla luce della divisione tra diritti reali e diritti personali secondo lo schema
classificatorio di origine romanistica, schema di difficile adattabilit allesperienza di common law
caratterizzato dallassenza di una teoria della propriet assoluta. Tra gli autori inglesi sostenitori
della natura personale degli equitables rights desumibile nella prospettiva delle origini di tali diritti
ricordiamo Sir Francis William Maitland. Secondo egli, poche la piena propriet della cosa risulta
legalmente ed effettivamente attribuita al fiduciario (trustee), fermo restando che al beneficiario
non spetterebbe alcun diritto sulla stessa, ma solo un diritto nei confronti dellaltro soggetto, ne
consegue la difficolt di identificare questo diritto come right in rem e viceversa la propensione a
qualificarlo alla stregua di un right in personam.
La risposta migliore pu essere che, da un punto di vista storico, si tratta di IUS IN PERSONAM,
ma esso trattato in maniera tale da risultare molto simile ad un IUS IN REM.
C poi da segnalare il disagio di chi lamenta linadeguatezza della distinzione tra diritti reali e
diritti personali applicata agli equitable interests sostenendo chi, che hanno un carattere indefinito e
ambiguo e chi, una natura sostanzialmente sui generis.
6.2. caratteri del trust: il tracing
La parola chiave per comprendere listituto del trust quella che lega lobbligo del trustee
(riguardante la gestione in un certo modo dei beni) agli stessi beni, anzich alla persona del
beneficiario, ove pure esista; dal momento che il trust pu essere costituito anche per uno
scopo determinato e, pertanto, senza un beneficiario precostituito. Con una duplice conseguenza.
Da un lato, quella di rendere il complesso dei beni oggetto di trust completamente separato dal resto
della propriet del trustee, il quale non ha , n potrebbe avere, in quanto fiduciario, alcun personale
interesse verso i beni medesimi, interesse che potrebbe spettargli nella qualit anche di beneficiary.
Dallaltro lato, quella di ravvisare, a fronte dellobbligo del trustee direttamente incidente sui
beni, un diritto del beneficiary altrettanto incidente su di essi al fine di assicurarne
lappartenenza al trust mediante una tutela capace di perseguire i beni oggetto del trust nelle mani
di chiunque li abbia indebitamente ricevuti, incluso il c.d. volunteer, ossia lacquirente di buona
fede a titolo gratuito. In particolare il mezzo a tale scopo elaborato dalla giurisprudenza di equity
conosciuto TRACING (nome allusivo al fatto di seguire e rintracciare i beni (originai) oppure ci
(denaro, azioni, valori) in cui essi siano stati convertiti. Questo tipo di rimedio viene tenuto
distinto da quello esistente in common law che ha natura di azione per ingiustificato
arricchimento, con cui viene fatta valere una pretesa di carattere personale nei confronti del
convenuto che ha ricevuto indebitamente beni di propriet dellattore; fermo restando la
responsabilit del convenuto stesso, anche quando costui abbia alienato ad altri i beni in questione.
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Secondo la dottrina, questo rimedio avrebbe sempre carattere personale e natura risarcitoria.
Diversamente, secondo la giurisprudenza, sia il tracing at law che in equit hanno in comune la
natura e la funzione restitutoria di ci che appartiene allattore e viene da costui rivendicata.
pacifica lopinione che afferma la natura e la funzione di azione reipersecutoria del tracing
in equit, con cui viene fatto valere un diritto reale.
C da precisare che il tracing equitativo, oltre ai casi di illegittimo trasferimento dei beni oggetto di
trust, avvenuto- cio in violazione dei doveri fiduciari connessi ai beni medesimi, si estende ai casi
in cui sia avvenuta confusione di tali beni con quelli di trustee.
In sostanza con il tracing possibile seguire le tracce dei beni di cui si tratta, siano essi beni
individuati oppure fungibili, allorch passano di mano, venendo indebitamente alienati a soggetti
terzi, oppure quando vengono dal trustee trasformati in altri beni o ancora confusi con beni propri
dello stesso trustee.
Occorre menzionare poi le ipotesi nelle quali i diritti del beneficiario verso terzi vengono protetti,
dallequity, mediante il ricorso alla finzione per cui un soggetto estraneo, rispetto alloriginario
rapporto di trust, pu essere reso bens responsabile in veste di fiduciario
presunto(CONSTRUCTIVE TRUSTEE): ad esempio quando il terzo abbia collaborato con il
trustee nella violazione degli obblighi fiduciari ( knowing assistance) , oppure quando egli abbia
ricevuto a qualunque titolo i beni oggetto del trust, sapendo della violazione in tal modo commessa
degli obblighi stessi ( Knowing receipt).
E quindi importante segnalare lequivalenza agli effetti della tutela offerta al beneficiario, nel
senso di garantirgli cmq il possesso e il godimento dei beni: o mediante la loro rintracciabilit, sia
pure per via di surrogazione; o mediante la sostituzione di un trustee allaltro (infedele).
Secondo alcuni autori, la nozione di trust deve essere intesa come rimedio consistente in una
delle seguenti forme di tutela: a) sostituire un trustee a un altro, riguardo agli specifici beni
originariamente oggetto di trust, B) perseguire i beni specificamente identificabili nella mani dei
terz i ai quali siano stati in successione alienati, c) perseguire un fondo composto di una pluralit
di beni di volta in volta costituenti il medesimo fondo, sia che esso rimanga nella mani
delloriginario trustee, sia che finisca nelle mani di terzi in qualit di fiduciari presunti.
allora chiaro che grazie al mezzo del tracing, l a posizione del beneficiario tende ad essere
salvaguardata in chiave non gi di tutela (solo) personale, ma di tutela (soprattutto) reale.
6.3 Trust come ipotesi di propriet senza proprietario:
la dissociazione tra poteri di
amministrazione e diritti di godimento
Il trust pu essere visto come propriet senza proprietario ovvero propriet senza
appartenenza. Invero lesistenza di obblighi incidenti sulla propriet legale impedisce logicamente e
praticamente al legal owner di essere considerato alla stregua di un proprietario assoluto della
cosa.
Lattenzione in questo caso, deve ricadere sul collegamento dei doveri fiduciari con i beni o
oggetto del trust, si d orientare il rapporto formale di appartenenza di tali beni in direzione dello
scopo per cui sono stati affidati, anzich della persona a cui sono attribuiti. Questi beni non sono
considerati come propri del trustee: essi sono propriet del trust e sono beni che egli si trova solo ad
avere (amministrare).
Si ha quindi una duplicazione delle situazioni di titolarit (ownership) dei diritti sui beni: legal
ownership ed equitable ownership, relative rispettivamente allamministrazione (management) e
alleffettivo godimento dei beni stessi. La costituzione di un trust comporta una divisione della
propriet su una cosa o su un insieme di beni tra poteri di amministrazione, attribuiti al fiduciario,
e diritti di godimento attribuiti al beneficiario.
Con la riforma del 1925 tutto il tradizionale apparato di figure concernenti la frazionabilit dei
property rights in land pu trovare oggi piena applicazione solo come equitable interest. Il che vale
soprattutto per i beni mobili (corporali e non) oggetto di personalty rispetto ai quali la possibilit di
trarre tutte le utilit da essi esclusa at law si realizza mediante il ricorso al trust.

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6.4 Trust e concezione patrimoniale della propriet

Per quanto concerne la ricostruzione del modello di property il problema della distinzione tra legal
estates ed equitable interest, richiama un altro fondamentale aspetto di matrice storico culturale,
caratteristico della mentalit prevalente nei sistemi di common law, colto nel fat to che questi
ordinamenti non prendono sul serio, come fanno quelli di civil law, la distinzione tra diritti reali e
personali.. questo aspetto si riferisce alla concezione patrimoniale caratteristica del modello di
property.
Nellesperienza di common law, il diritto del titolare di un leasehold estate, anche di breve durata,
da noi assimilato come un locatario, viene considerato oggetto di ownership, ovvero ricondotto
allinterno del sistema dei diritti di propriet, in quanto avente natura di propriet t temporanea.
Cosi, come anche, i diritti contrattuali (contractual rights) capaci di essere ceduti vengono
inclusi con il nome di choeses in action tra i beni oggetto di property al pari dei diritti di
sfruttamento delle opere dellingegno, nonch dei diritti di partecipazione azionaria a societ
commerciali.
Anche i diritti di credito, al pari dei diritti reali possono formare oggetto di trust. Tuttavia si produce
un effetto di tipo reale, nel senso che con la su assegnazione in trust, il diritto di credito viene
separato dal patrimonio delloriginale titolare (e quindi sottratto ai suoi creditori) entrando nel
patrimonio come oggetto di property del beneficiario.
Si evidenzia quindi il rilevo proprietario degli equitable interest nella misura stessa del loro rilievo
patrimoniale. Torna utile la definizione ufficiale di property data dal legislatore inglese ( Il termine
di property include qualunque diritto, qualunque interesse su beni immobili o mobili).
6.5 Alle origini del trust: family settlements
Il meccanismo del trust rappresenta quindi un espediente mirato a scindere la titolarit dei beni da
un lato, e dallaltro il loro valore duso. Sorto o meglio risorto dopo circa un secolo dalla sua
abolizione con una legge del 1535, listituto del trust ereditava di quella antica prassi medievale una
vocazione essenzialmente elusiva, di occultamento delleffettiva titolarit dei diritti di propriet
fondiaria che aveva fatto per secoli di quella stessa prassi un espediente per eludere obbligazioni e
restrizioni feudali.
Nellet moderna, grazie allopera della Chancery Court, listituto del trust ha trovato il suo ambito
di crescita e consolidamento nel contesto di relazioni e interessi di carattere familiare ( di un
mondo aristocratico a fianco ad un ceto borghese medio-alto), con le relative esigenze di
conservazione e perpetuazioni di patrimoni costituiti da possedimenti fondiari e annessi beni
immobili al riparo da eccessi oneri fiscali e al fine di regolarne la distribuzione presso le
generazioni di discendenti. Ci mediante la tecnica dei FAMILY SETTLEMENTS: vale a dire
sulla base di disposizioni dettate dal SETTLOR mediante un apposito strumento negoziale (by
deed), oppure per testamento (by will), in entrambi i casi ponendo in essere un atto unilaterale,
in cui lapporto degli estates e il meccanismo dei trust venivano a combinarsi e potenziarsi
reciprocamente, cosi da formare una catena di assegnazioni di interest in land, presenti e
futuri, ovvero di istituzioni beneficiarie successive volte ad assicurare attraverso le
generazioni il trasferimento e quindi, il mantenimento delle propriet immobiliari allinterno del
nucleo familiare.
Si trattava di ST R IC T Settlements (rigoroso accordo) che davano vita a fixed trust: cio trust
vincolati allo scopo predetto e caratterizzati dalla indisponibilit dei beni fiduciariamente
t r a sf er it i e la cui titolarit veniva cosi suddivisa tra pi beneficiari in successione tra loro.
possibile rilevare una certa analogia tra family settlements del diritto inglese e la prassi dei
FEDECOMMESSI diffusa sul continente europeo, ancora in epoca moderna, osservando che, se
anche deve negarsi una diretta influenza dellistituto romano sulla nascita di quello inglese,
tuttavia le somiglianze sono davvero notevoli, e nondimeno collegati nella funzione.
Non mancano del resto testimonianze depoca di autorevoli giuristi (come Bacon nel 1600 o
Blackstone della seconda met del XVIII sec) favorevoli a riconoscere linfluenza sullistituto
inglese esercitata dalla tradizione romanistica. Del resto si noti il fatto che la Corte di Cancellaria
titolare dellequity jurisdition si ispirava a regole di diritto canonico e romano-comune, essendovi
addetti avvocati e giudici spesso addottorati in diritto canonico e civile presso universit del
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continente, tale da far ritenere probabile altamente una graduale penetrazione di tali nozioni negli
ambienti dellequity.
Il fedecommesso (dal lat ino fideicommissum, derivato a sua volta da fides, 'fiducia', e committere,'affidare') una
disposizione testamentaria attraverso la quale il testatore istituisce erede (nel qual caso si parla di fedecommesso
universale o eredit fedecommissaria) o legatario un soggetto determinato (detto istituito) con l'obbligo di
conservare i beni ricevuti, che alla sua morte andranno automaticamente ad un soggetto diverso (detto sostituito)
indicato dal testatore stesso. Ad esempio, si ha fedecommesso qualora Tizio, testatore, nomini Caio suo erede, con
l'obbligo di conservare il proprio patrimonio che al momento della morte di Caio andr a Sempronio, in modo che la
seconda successione operi automaticamente, indipendentemente da una manifestazione di volont del primo chiamato
all'eredit.

6.6 Sviluppi moderni: Trust fund

Con landare del tempo, la ricchezza mobiliare, una volta cresciuta la sua importanza e utilizzazione
come fonte di reddito, divenne anchessa oggetto di trust. Ci mediate lattribuzione al trustee di
unampia serie di poteri di gestione e sfruttamento della redditivit dei beni ad essi affidati, o
meglio, alienati in trust: ad esempio, comprando, vendendo e reinvestendo i proventi delle vendite.
In tal senso, da un tipo di trust nato in epoca medievale, per corrispondere a esigenze di
trasmissione e conservazione della propriet immobiliare fuori delle rigidit imposte dal regime
feudale, si passava ad un tipo di trust moderno, in cui assumeva rilievo prevalente laspetto
gestionale della ricchezza oggetto di alienazione fiduciaria. Il Trust cessava di essere espediente
traslativo per il mantenimento di un patrimonio immobiliare e diveniva invece un espediente
gestionale per il mantenimento di un patrimonio finanziario. La persistenza dellistituto data dalla
sua capacit di adattarsi da uneconomia rurale e a sfondo aristocratico a uneconomia industriale e
commerciale a sfondo borghese.
Con il risultato di spostare laccento dai beni individualmente considerati allinsieme scaturente
dalle operazioni economiche effettuate dai trustee e costituenti in ogni singolo momento unentit a
s stante: il trust fund avente natura e funzione di patrimonio separato dalle altre propriet del
trustee per via dellobbligo di questi di gestire i beni in favore del beneficiary, nonch
caratterizzato e garantito da un principio di surrogazione reale, come possibilit cio di
modificazione dei singoli beni oggetto del rapporto del trust, fermo restando per lidentit
complessiva del relativo fund e rispetto a questo la sicurezza del beneficiario stesso di ottenerne un
godimento (reddito).
Da qui lidea di un diritto sganciato dalla fisicit, dalla individualit del suo oggetto cos inteso, per
essere riferito ad un entit astratta (trust fund) e concepito semplicemente come diritto ad un
reddito da essa ricavabile. Tale diritto assistito da una tutela mirante a seguire i beni del trust
nelle mani di chiunque non sia un acquirenti e in buona fede e a titolo oneroso. Una tutela, che si
esplica in via di sequela (tracing) cio a dire di integrale recupero al patrimonio del trust dei beni
facenti parte del fund stesso, oppure di quelli successivamente derivati a seguito delle
operazioni compiute dal trustee. Tutela destinata a risolversi nella preferenza accordata al
beneficiario, rispetto ai titolari di semplici diritti di credito sui beni medesimi (come nel caso di
fallimento del trustee).
Tale novit era conseguenza di un sempre pi diffuso ricorso da parte del mondo economicofinanziario inglese allistituto del trust come alternativa alla normativa restrittiva in materia di s.p.a.
La novit cosi rappresentata, nel campo dei valori mobiliari, del riconoscimento al trustee di ampi
poteri discrezionali di disposizione riguardo allamministrazione dei capitali ad essi affidati, si
poneva in cont rasto con i pi tradizionali trusts immobiliari di tipo familiare (strict settlements), e
costituiva altres motivo di differenziazione rispetto ai cosiddetti trust for sale facenti obbligo al
trustee di vendere limmobile. Essa tuttavia non tard a farsi apprezzare e ad essere quindi accolta
anche nel campo immobiliare, dove una maggiore consapevolezza dellindole commerciale
determin lapprovazione

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Importantissima fu la legge del 1996 ,che ha abolito la possibilit di costituire settlements in forma
sia di strict settlement sia di trust for sale, prevedendo in loro luogo un unico tipo di settlements,,
IL TRUST OF LAND, essenzialmente caratterizzato dal conferimento al trustee di poteri in
funzione anche della vendita dei beni. In questo caso gli equitable interest dei beneficiari vengono
tutelati, nel caso di vendita dellimmobile mediante il principio di surrogazione reale, ossia con una

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modificazione delloggetto del trust, in quanto non pi costituito dallimmobile stesso, ma dai
proventi della sua vendita.
Ogni volta che una settled land (terra gravata da vincoli di destinazione a beneficio di soggetti in
rapporto di successione) viene alienata, i diritti dei beneficiari sono considerti OVERREACHED
vale a dire: staccati dalla terra e attaccati ai proventi della vendita.
Lluso del termine ovrreaching, indica la vicenda o la tecnica traslativa dei beneficit interests
dallimmobile al denaro derivante dalla sua vendita, con lobiettivo di sostituire il denaro in luogo
della terra. Ci nel senso che: qualunque diritto che taluno avesse su un immobile, gli viene
preservato in forma di proventi derivanti dalla vendita dellimmobile stesso.
6.7 frazionabilit dei property rights
E possibile distinguere:
- I Property right che hanno valore, in quanto restano collegati al bene immobile cui si
riferiscono, nel senso di ampliare un possesso o godimento del bene,
- Property rights capaci invece, di tollerare modificazioni del proprio oggetto, mediante la
conversione dellimmobile cui si riferiscono in una somma di denaro o in altre forme di
capitale idonee a costituire e garantire per il titolare dei diritti stessi una fonte di
reddito,ossia i diritti reali solo genericamenti intesi.
Tra i primi si annoverano , oltre al fee simple absolute in possession, le varie specie di lease, i diritti
di servit e le altre garanzie. Essi formano la categoria dei legal estate o interest in land.
Mentre gli altri diritti reali, quali life interest e future interest, in quanto caratterizzati dalla
surrogabilit delloggetto, cio dalla possibilit di essere overcched, sussistono solo come equitable
interests.
7. I rilievi finali
Analizzando il modello inglese di property, rispetto a quello romanistico-continentale, osserviamo
che il primo caratterizzato da una sorta di abdicazione al concettos tesso di propriet delle cose
in senso materiale, e dallaccettazione invece, di unidea di titolarit dei diritti (st ates e interest),
qualificabili come diritti relativi alle cose, comprendendovi anche quelle incorporali.
Ci che interessa al giurista inglese, sia che si tratti di diritti al possesso e godimento di beni, o di
semplici diritti a ricevere un credito, la loro tutela giudiziale in forma specifica,che consenta al
titolare del diritto di preservare e recuperare la cosa o il suo valore, oppure che gli garantisca la
continuit e congruit del reddito da essa ricavabile,mediante la surrogabilit con altri beni idonei a
produrlo.
In una tale prospettiva gli equitable interest finiscono per essere assomigliare ai diritti di credito,
alcuni ordinamenti li considerano tali, quale quello scozzese. Dove si afferma che il diritto del
beneficiario non ha nulla a che fare con la teoria della propriet divisa, e non si configura nemmeno
come una propriet equitativa, ma che il suo invece un diritto personale. Ferma resta la tutela con
il tracing, consistente nel perseguire i beni usciti illegittimamente dal patrimonio de l trust e ottenere
la reintegrazione nel patrimonio medesimo.
Importante stata la Convenzione dellAja del 1985, relativa alla legge applicabile ai trust e al loro
riconoscimento.
Tale Convenzione, a fronte di una definizione di trust come patrimonio separato, imperniata sui
poteri doveri del trustee, senza alcuna menzione della figura del beneficiario, prevede che il
riconoscimento come trust di un rapporto cosi istituito, debba implicare in particolare, la possibilit
di agire per il recupero del trust asset(beni) che, in violazione degli obblighi nascenti dal rapporto
medesimo, siano stati dal trustee confusi con i beni propri oppure alienati a terzi.
Tra gli autori inglesi, vi chi non manca di sottolineare una certa analogia del rimedio del tracin g
con il rimedio costituito dallazione revocatoria a difesa della garanzia patrimoniale del credito:
osservando in tal senso che il beenficiary un creditore del trustee, per cui nel caso di atti di
alienazione avvenuti in violazione della fiducia, come se egli agisse con il mezzo dellactio
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pauliana, facendo insomma valere il proprio interesse anche nei confronti dei terzi, salvo che si
tratti di acquirenti di buona fede.
Viene anche affermata una analogia del tracing con lazione di annullamento, concessa al
beneficiario contro gli atti del fiduciario eccedenti i poteri di questultimo come responsabile
dellamministrazione dei beni.
Nel tentativo di eguagliare il tracing con lazione di annullamento o lazione di ingiustificato
arricchimento, emersa la loro inadeguatezza a rispecchiare lessenza proprietaria del diritto del
beneficiario, quale invece si ricava dalla valenza di proprietari remedy della tutela a lui accordata e
che induce ad assimilare il tracing a una sorta di rivendica.
La dottrina ha inoltre precisato che il tracing si differenzia dallagreements, ossia dal rapporto
contrattuale avente a base laccordo tra le parti e consistente nellobbligazione personale che lega
una parte allaltra, tenuto conto che un rapporto di trust pu nascere in assenza di qualunque
accordo.
Trust e contratto sono due concetti differenti.
Un contratto un obbligazione personale risultante dallaccordo tra le parti.
Un trust una relazione proprietaria che pu sorgere indipendentemente da un accordo.

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