Le document détaille les différents coûts à prendre en compte pour calculer le prix de revient complet d'un projet immobilier, appelé CAPEX (dépenses d'investissement). Il liste sept catégories de coûts: 1) charges liées au terrain, 2) coûts techniques de réalisation, 3) frais de conduite et divers, 4) autres coûts techniques, 5) passage en valeur finale, 6) financement court terme, 7) frais de pré-exploitation et marge du promoteur.
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Le document détaille les différents coûts à prendre en compte pour calculer le prix de revient complet d'un projet immobilier, appelé CAPEX (dépenses d'investissement). Il liste sept catégories de coûts: 1) charges liées au terrain, 2) coûts techniques de réalisation, 3) frais de conduite et divers, 4) autres coûts techniques, 5) passage en valeur finale, 6) financement court terme, 7) frais de pré-exploitation et marge du promoteur.
Le document détaille les différents coûts à prendre en compte pour calculer le prix de revient complet d'un projet immobilier, appelé CAPEX (dépenses d'investissement). Il liste sept catégories de coûts: 1) charges liées au terrain, 2) coûts techniques de réalisation, 3) frais de conduite et divers, 4) autres coûts techniques, 5) passage en valeur finale, 6) financement court terme, 7) frais de pré-exploitation et marge du promoteur.
Le document détaille les différents coûts à prendre en compte pour calculer le prix de revient complet d'un projet immobilier, appelé CAPEX (dépenses d'investissement). Il liste sept catégories de coûts: 1) charges liées au terrain, 2) coûts techniques de réalisation, 3) frais de conduite et divers, 4) autres coûts techniques, 5) passage en valeur finale, 6) financement court terme, 7) frais de pré-exploitation et marge du promoteur.
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13 MOTS-CLES
Prix de revient / Prix de vente
Coûts d’investissement / Financement Coûts d’investissement / Coûts d’exploitation Valorisation financière des externalités attachées à l’ouvrage Comptabilité : amortissement 16 Le principe
Pour calculer le vrai prix de revient d’une opération, il faut intégrer tous les coûts qui contribuent à la production de l’immeuble sans en omettre aucun. Le prix de revient de l’opération c’est la valeur de tous ces coûts cumulés au jour de la mise en service, c’est-à-dire au moment où l’immeuble va commencer à produire son usage/son service. Exemple : je lance aujourd’hui le projet d’un hôpital qui commencera à accueillir des patients en 2027. La photo sur la ligne d’arrivée : combien aurai-je dépensé à ce moment-là, en 2017, pour pouvoir accueillir les patients. C’est cela mon coût d’investissement. On l’appelle souvent « CAPEX » pour capital expenditure ; en français : dépenses d’investissement. 17 C’est essentiel pour prendre les bonnes décisions d’investissement ! SI l’on a une vision incomplète du coût d’investissement on peut : Ni prendre la bonne décision d’investissement (bilan coût/avantage) Ni manager correctement le développement du projet (arbitrages en conception) 18 Mais ce n’est pas si évident !
On confond facilement le coût de construction et le CAPEX
On n’impute pas toujours tous les coûts On n’a pas toujours l’information à temps : on constate alors le coût à l’arrivée (à la consultation des entreprises voire à la livraison voire… 10 ou 15 ans plus tard, en exploitation). 19 Liste des coûts : (1) Charges liées au terrain et à la décision de construire : Prix d’achat terrain + frais d’acquisition ou loyer foncier ou équivalent, jusqu’à ouverture Taxe foncière jusqu’à ouverture Etudes foncières : géomètre, sondages, recherche pollution, diagnostics plomb/amiante, audits d’existants divers, etc. Etudes d’environnement : relevé acoustique initial, étude de trafic et comptages, études loi sur l’eau, etc. Déconstructions, désamiantage, dépollution. Taxes et travaux de viabilisation : renforcement de réseaux, branchements etc. Taxes d’urbanisme dont le PC est le fait générateur : taxes d’aménagement (part départementale, locale), redevance archéologie, parfois : redevance bureau (IdF), participations pour voies et réseaux (PVR) Frais de division en co-propriété éventuels Référé préventif 20 (2) Coûts techniques de réalisation
Coût travaux tous corps d’état, y compris VRD
Honoraires de programmation Honoraires de maîtrise d’œuvre : architecte, bureaux d’études, économiste, OPC (si pas d’entreprise générale), architecture d’intérieur, design mobilier, etc. Autres honoraires techniques : bureau de contrôle, coordonnateur SPS, coordonnateur SSI, AMO HQE, frais de certification Dans un prévisionnel : provision pour risques techniques (souvent 5 % du coût technique de réalisation) (3) Frais de conduite d’opération et frais divers 21 Honoraires de gestion du projet par les équipes du MOA AMO ou APP Conseils juridique, financier, assurances (courtier), autres conseils Taxe C3S (ex-organic) pour un promoteur (taxe sur le CA) Assurances de maîtrise d’ouvrage (Responsabilité Civile, Dommage ouvrage- décennale, tous risques chantiers, éventuellement constructeur non réalisateur) Frais de garanties (exemple : GFA, GAPD, cautions) Frais « d’acte en main » éventuellement pour une VEFA Frais de commercialisation (vente et/ou location), garantie locative éventuelle Budget communication Reprographie Aléas généraux
Total = prix de production de l’immeuble
valeur actuelle. (4) Autres coûts techniques 22 Agencement et équipements mobiliers : études d’aménagement intérieur, honoraires de conception éventuels, achat, frais d’achat, pose et mise en service. Matériel actif des SIC (systèmes d’information et de communication)
(5) Passage en valeur finale = livraison
Provision pour actualisation-révision des prix = « inflation » jusqu’à mise en service : ce qu’on appelle passer d’une « valeur actuelle » à une « valeur finale » entre la date d’établissement du budget prévisionnel et la date d’achat : actualisation. En général formules contractuelles d’indexation sans partie fixe. Chaque échéance de paiement pendant l’exécution de la prestation : révision. En général formules contractuelles d’indexation avec partie fixe. Se calcule différemment par postes : certain sont fixes, les autres selon leur modalité d’indexation et leur calendrier de paiement.
Total = prix de production technique valeur finale
(6) Financement court terme (phase 23 construction) Le financement d’un projet est souvent composé d’un financement court terme = phase de construction, suivi d’un financement long terme = phase d’exploitation. Souvent ce ne sont pas les mêmes acteurs. Ne pas oublier le coût de finacement court terme dans le CAPEX. Exemple : vous achetez un appartement neuf sur plans. L’immeuble est déjà hors d’eau. Vous montez un financement long terme (fonds propres + prêt de 15 ans) ? Pas dans le CAPEX. Votre promoteur a porté la construction jusque là (il a acheté le terrain, payé les architectes, les travaux…). Il a monté un financement court-terme, qui lui coûte des commissions et des intérêts... Qui sont dans le CAPEX (et donc qu’il prend en compte dans son prix de vente). En PPP, la personne publique ne commence à payer les redevances qu’à la mise à disposition. La construction est financée par un crédit court terme. Le crédit long terme mis en place à la mise à disposition rembourse le CAPEX. L’annuité de crédit long terme est facturée à la personne publique via une redevance. (7) Frais de pré-exploitation et marge du 24 promoteur éventuel Frais de pré-exploitation (si payés en investissement) : Frais de mise en service : Tests et essais, mise en service, constitution des stocks de pièces de rechange, etc. « Marche à blanc » (exemple : hôpital) : on fait fonctionner l’hôpital un certain sans charge, puis à charge réduite, et on augmente peu à peu jusqu’à fonctionnement normal. Eventuellement : rémunération du mainteneur pour suivre la conception, frais de gestion du SPV période de construction… Si on passe par un promoteur : marge et ses frais généraux du promoteur.
Total = CAPEX 25 Récapitulatif des masses financières RECONSTITUTION DU CAPEX D'UN DANS LE COUT DE QUI ? IMMEUBLE TERTIAIRE A PARIS PROMOTION PPP €/ m² utile % IMMOBILIERE Charges liées au terrain PROMOTEUR SPV 5 650 49% Dont achat terrain SANS OBJET 5 000 Coût technique de réalisation compris aléas PROMOTEUR SPV 2 650 23% Dont travaux 2 350 Frais de conduite et divers PROMOTEUR SPV 750 7% Coût de production de l'immeuble 9 050 79% Agencement, mobilier, matériels actifs (informatique) ACQUEREUR SPV 1 000 9% Coût de production de l'immeuble équipé 10 050 88% Passage en valeur finale PROMOTEUR SPV 224 2% Coût de production valeur finale 10 274 90% Financement court terme PROMOTEUR SPV 400 3% Frais de pré-exploitation ACQUEREUR SPV 100 1% Marge du promoteur PROMOTEUR SPV 700 6% CAPEX 11 474 100% 26
