LICENCE PROFESSIONNELLE :

METIERS DE LA BANQUE

MODULE :

Préparé et présenté par :

M. Abderrahmane OUACHAM

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Le conseil en gestion de patrimoine
1. Définition de la gestion de patrimoine
« Elle consiste à promouvoir un ou plusieurs produits patrimoniaux en s’appuyant sur une
prescription justifiée par la situation patrimoniale de la personne conseillée ».
Cette définition fixe deux domaines d’intervention : la gestion des actifs (financiers, immobiliers ou
professionnels) et le conseil patrimonial. Le conseil patrimonial s’attache à déterminer les structures
juridiques d’accueil des biens du patrimoine, adaptées aux besoins du client. Le gestionnaire d’actifs,
quant à lui, propose des produits correspondants aux attentes du client, qu’il s’agisse, à titre
d’exemple, de la valorisation d’un capital ou de la recherche de revenus. Autrement présenté, le
conseil patrimonial serait le contenant de la gestion de patrimoine et la gestion d’actifs son contenu.
Ses deux activités sont-elles complémentaires ou en opposition ? Compte tenu du mode de
rémunération des conseils en gestion de patrimoine, les commissions versées provenant quasi
exclusivement de la commercialisation des produits financiers, deux écoles semblent aujourd’hui se
distinguer. Il y a ceux qui considèrent que l’activité de conseil patrimonial est exclusive de toute
vente de produits financiers afin de garantir au client l’objectivité de la préconisation. Il se rémunère
par des honoraires sur le conseil donné. D’autres, au contraire, estiment que ces deux domaines,
conseil et vente d’un produit, sont complémentaires. À l’appui de leur argumentation, ils font valoir
que :
• Se limiter à préconiser les axes d’une stratégie sans accompagner le client dans sa mise en œuvre
revient à le laisser au milieu du gué.
• Vouloir distinguer la vente du conseil comme garant de l’objectivité n’est qu’un paravent dans un
marché inondé par l’offre de produits immobiliers ou financiers.
Uniquement dans le secteur financier, ce sont plus de 400 OPCVM qui sont proposés au Maroc.
Comment être assuré de l’objectivité de celui qui préconise dans un choix aussi vaste ? Aura-t-il
véritablement la faculté de comparer efficacement toutes les offres ? Par ailleurs, les conditions de
gestion comme des prélèvements des frais sont aujourd’hui largement standardisés, et les marchés
évoluent de la même manière pour tous les acteurs. La différence ne tient-elle pas finalement à la
qualité de l’individu, et au delà, du suivi de son client ?

2. La gestion d’actifs

Si l’on met de côté le marché particulier de l’art, le choix des investisseurs se retrouve toujours face à
trois secteurs : le marché financier, le marché monétaire, et le marché de l’immobilier. Il est curieux
que l’assurance-vie soit systématiquement présentée comme un secteur d’investissement. Ce réflexe
conduit d’ailleurs à la confusion des clients. Un conseil qui préconise l’assurance-vie peut être
rapidement considéré comme un « vendeur d’assurance ». En outre, les fluctuations de la valeur de
rachat peuvent être inacceptables venant d’un produit dit d’« assurance ». Il convient de rappeler
avec force que l’assurance-vie n’est qu’un mode de détention particulier d’actifs qui peuvent être
financiers, monétaires ou immobiliers ; un cadre juridique qui, par ses caractéristiques propres, recèle
des atouts certains.
Quoi qu’en disent les représentants des plus belles sociétés de gestion, les prévisions économiques
n’engagent que ceux qui les annoncent. Force est de constater qu’un analyste sur deux se trompe.
C’est la raison pour laquelle les principes qui gouvernent la gestion d’actifs restent profondément
ancrés sur des préceptes simples.

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Seule une diversification permet d’obtenir une relative sécurité dans la fluctuation d’un patrimoine en
vue d’obtenir une rentabilité acceptable. Quant aux meilleurs moments pour arbitrer, nul ne sachant
le niveau le plus haut pour céder un actif, ni le plus bas pour l’acheter, ici encore il est régulièrement
fait référence aux adages classiques : « Pierre qui roule n’amasse pas mousse », « un tient vaut mieux
que deux tu l’auras », etc. Comme tout est question de mesure, ce seront le tempérament
d’investisseur du client et les conditions de marchés qui viendront tempérer ou amplifier les
comportements.

3. Le conseil patrimonial

L’activité de conseil patrimonial structurée comme elle l’est aujourd’hui, est récente. On peut la dater
de la fi n des années 80. Jusqu’à alors, beaucoup de professions liées au conseil revendiquaient la
pratique du conseil patrimonial. Mais bien peu avait un regard sur toutes les dimensions juridique,
fiscale et économique du patrimoine privé comme du patrimoine professionnel. Le conseiller
patrimonial moderne, véritable point géodésique du patrimoine global, doit développer des
compétences générales et spécifiques dans des matières aussi riches que diversifiées. On attend de lui
qu’il affiche des compétences dans les domaines du droit civil (droit de la famille, droit des
libéralités, droits des successions, droit des biens, droit des personnes), du droit social (droit de la
protection sociale et droit du travail), du droit commercial (droit des sociétés), du droit fiscal
(fiscalité de la personne physique et fiscalité d’entreprise), et encore de la comptabilité et de la
gestion. Cette réalité se retrouve dans le contenu des enseignements universitaires dédiés récemment
à la gestion de patrimoine. Il convient de noter que les champs du droit liés à la gestion de patrimoine
offrent un large espace de liberté. Contrairement aux idées reçues, les Français disposent d’outils
efficaces, simples d’utilisation, pourvu que l’on en face un emploi raisonné. Charge aux conseillers
de le leur faire découvrir.

4. L’exercice du conseil en gestion de patrimoine

La difficulté liée à ce métier est double :

• Elle tient, d’abord, à l’intimité nécessaire de la relation entre le client et son conseiller.
En Angleterre, on appelle les conseillers en gestion de patrimoine les Money Doctors. La qualité de la relation
humaine est déterminante dans la réussite de la mission. C’est ce que l’on a désigné par relation commerciale.
À la différence d’un médecin qui n’a que des patients, le CGP a une activité marchande, qu’il propose un
conseil juridique ou un produit financier. Cet aspect commercial du métier de gestion de patrimoine est encore
trop souvent entaché d’une connotation péjorative, liée à une réalité historique non contestable, qui ne tient pas
compte de la difficulté et des qualités requises pour offrir à son interlocuteur une écoute efficace ;
• Elle tient, ensuite, à la matière qu’elle touche : l’argent. Il est inutile de rappeler que la culture
musulmane nourrie un rapport particulier à l’argent que l’on ne rencontre pas, par exemple, dans le
judéo-christianisme ou le protestantisme.
Le domaine d’intervention du conseiller en gestion de patrimoine ainsi défini, reste à fixer les
modalités selon lesquelles il va réaliser sa mission.

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Partie 1 : Le patrimoine
I. Définition du patrimoine
L'ensemble de vos biens est votre patrimoine.
Il est fortement recommandé de connaître la globalité de son patrimoine afin d'assurer une meilleure
gestion de celui-ci, selon ses propres motivations, ses besoins et ses contraintes.

1) Définition du patrimoine : qu'est-ce que le patrimoine ?

Le patrimoine représente l'ensemble des biens qui appartient à une personne physique (individu) ou
morale (entreprise). Cette personne a donc la possibilité de faire valoir un titre de propriété ou un
droit qui peuvent être vendus.
Le patrimoine peut venir d'un héritage, mais aussi être constitué par des biens que la personne
acquiert elle-même.
Le patrimoine est constitué de biens, mais aussi de dettes et d'obligations :
• Les dettes sont souvent utilisées pour l'achat d'un bien afin d'augmenter son patrimoine (achat
de la résidence principale).
• Les obligations peuvent par exemple concerner le versement d'une pension alimentaire en cas
de divorce.
On va donc avoir :
• un patrimoine brut qui est égal aux biens possédés ;
• et un patrimoine net, sachant que le patrimoine net déduit les revenus liés à l'endettement, du
fait que ces derniers n'appartiennent pas vraiment à celui qui les possède (dettes dues et
engagements financiers contractés par la personne).

Le patrimoine net représente donc la véritable richesse de la personne à un moment donné, c'est-à-
dire :
• patrimoine brut = actifs + droits ;
• patrimoine net = (actifs + droits) – (dettes + devoirs).

2) De quoi est constitué le patrimoine ?

L'ensemble des biens appelé des « actifs » peut donc se composer de :
• Patrimoine immobilier : propriétés foncières ou immobilières :
 résidence principale et/ou secondaire ;
 investissement locatif ;
 terrains ;
 immeubles, etc. ;
• Patrimoine financier : placements bancaires et boursiers qui représentent le « portefeuille » :
 contrats épargne, assurance-vie ;
 actions, obligations, devises ;
• Patrimoine professionnel : propriétés professionnelles, parts d'entreprise, fonds de commerce,
charge de profession libérale ;
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 • autres : d'autres éléments constituent aussi votre patrimoine comme :
 les meubles, le mobilier, les véhicules ;
 les objets d'art ou de collection ;
 les propriétés intellectuelles : les droits d'auteurs, les brevets ;
 les droits d'usufruit ;
 les droits à percevoir une pension retraite ou autres rentes.
Cependant, il faut considérer les biens durables qui composent le patrimoine, qui sont ceux qui se
répartissent sur une durée supérieure à l'année.

3) Pourquoi constituer un patrimoine ?

De nos jours, l'avenir est très incertain (perte d'emploi, baisse du pouvoir d'achat, financement des
études des enfants, retraite). Celui-ci nous oblige donc à nous constituer un patrimoine pour assurer
nos arrières, financer nos retraites et transmettre un certain capital aux générations futures.
L'individu peut aussi avoir un objectif plus professionnel comme créer sa propre entreprise ou encore
la développer.
De ce fait, la personne concernée va donc constituer son patrimoine de façon différente :
• l'épargne qui est un flux, elle n'est pas dépensée pour consommer ;
• l'endettement qui permet d'acheter un bien ou réaliser un investissement professionnel ;
• la transmission du patrimoine qui fait l'objet d'un héritage ou masse successorale lors du décès
de l'individu.
Il sera donc intéressant de maîtriser ces trois facteurs en fonction du profil et de la situation de
chacun pour réaliser ses objectifs en constituant au mieux son patrimoine.

4) Comment définir son patrimoine ?

Il est donc vivement recommandé de savoir gérer son patrimoine en prenant les bonnes décisions
d'investissement et/ou de gestion.
Les éléments constituant les biens patrimoniaux sont le patrimoine immobilier, le patrimoine
financier et aussi le patrimoine professionnel. On pourrait également ajouter que chacun possède
également un patrimoine culturel.
L'analyse du patrimoine est généralement présentée sous la forme d'un bilan. Le bilan reprendra : les
actifs, le passif et les éléments hors bilan de la situation familiale (madame et monsieur).
Les actifs comprennent :
• les biens d'usage : résidence principale et/ou secondaire, meubles ;
• les biens professionnels : parts sociales, sociétés, fonds de commerce ;
• l'immobilier de rapport : immobilier en direct, parts de SCI, OPCI ;
• les placements financiers :
 assurance capitalisation : contrat d’assurance, contrat de capitalisation ;
 actifs financiers : bons de caisse, bons de trésor, actions, obligations ;
 épargne : PEL, livrets ;
 disponibilités : argent liquide, DAT, comptes courants, OPCVM monétaires.
Ce qui découlera sur le total général des actifs qui génèrent des revenus du patrimoine.
Le passif comprend :
• les emprunts professionnels : financement de fonds de commerce, parts sociales, etc. ;

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 • les emprunts privés : financement immobilier, consommation, découvert.
Cela permettra de connaître le total général du passif.

Les éléments hors bilan :

• droit : plan de stock-option, retraire, assurance-décès ;
• obligations : cautionnement, crédit-bail.
Le bilan patrimonial est généralement accompagné d'un budget prévisionnel (dépenses et recettes).
Ces divers éléments font l'objet d'une simulation. Cette dernière permettra de mesurer l'impact des
différentes solutions à envisager sur votre patrimoine et comment le faire évoluer de manière
satisfaisante.

5) Quelle est la fiscalité du patrimoine ?

Il ne faut pas confondre :
• l'impôt annuel sur le revenu ;
• les impôts sur le patrimoine proprement dit.

Ce qui veut dire que, chaque année, les impôts taxent différemment la détention du patrimoine, à
savoir :
• la taxe foncière ;
• les droits de mutation (vente de biens immobiliers) ;
• les droits de succession lors de donation ou de transmission d'héritage ;
• les revenus fonciers ;
• la plus-value immobilière ;
• les prélèvements sociaux.

II. Le bilan patrimonial

Tout individu possède un patrimoine. Afin d'établir un bilan de celui-ci, il est essentiel de faire appel
à un conseiller en gestion de patrimoine.
Les éléments constituant vos biens patrimoniaux sont le patrimoine immobilier, le patrimoine
financier et aussi le patrimoine professionnel. On pourrait également ajouter que chacun possède
également un patrimoine culturel.

1) Définition du bilan patrimonial

Vous souhaitez connaître de manière plus approfondie la situation financière et patrimoniale de votre
client, dans ce cas, le bilan patrimonial vous aidera à effectuer l'évaluation du patrimoine.
En effet, le bilan patrimonial a aussi d'autres objectifs, à savoir :
• analyser votre situation ;
• étudier vos placements financiers ;
• redresser « la barre » en cas de besoin ;
• anticiper les revenus de la retraite.

Selon les objectifs du client, ses besoins seront analysés de la façon suivante :
• à court terme (1 an environ) ;
• à moyen terme (2 à 5 ans) ;
• à long terme (5 ans et plus).

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 2) Établir un diagnostic de la situation patrimoniale
A. La phase de découverte
Cette phase consiste à découvrir le plus complètement possible la situation du client.
Une idée pourrait consister à établir un questionnaire très exhaustif et demander à l’intéressé de
répondre seul par écrit à ce questionnaire. Un programme informatique enregistrerait les réponses, les
analyserait et éditerait automatiquement des préconisations.
Quand bien même les progrès de l’informatique permettent de se diriger dans cette voie, il n’est pas
souhaitable d’utiliser cette facilité.
Dans la phase de découverte, c’est l’échange en vis-à-vis des questions et des réponses qui va
permettre au praticien de cerner le profil psychologique de son interlocuteur, de comprendre son
mode de fonctionnement patrimonial (par exemple son degré de générosité en faveur de ses enfants,
ses rejets de certaines classes d’actifs, ou de certains schémas...), de bien valider certains chiffres ou
certaines configurations d’ordre patrimonial. Une réponse de sa part va permettre de rebondir et de
poser une nouvelle question pour enrichir la connaissance de la situation et capter toutes les nuances
et tous les indices qui vont concourir à l’élaboration d’un diagnostic de qualité.
En effet, il y a des éléments objectifs à recueillir et il y a des informations subjectives à percevoir. La
combinaison de plusieurs informations va permettre une analyse pertinente. Apporter une réelle
valeur ajoutée à l’entretien patrimonial dépend donc du savoir-faire du professionnel et non d’un
quelconque questionnaire automatisé.

B. Préparation de l’entretien
 Bien structurer l’entretien :
Il faut structurer de façon logique et claire la phase de découverte, ceci pour deux raisons :
• Le fait d’adopter un ordre logique (et non passer du « coq à l’âne » dans les questionnements) donnera
l’impression au client qu’il se trouve en face d’un bon professionnel qui sait où il va. Devant cette
conduite claire et logique il sera rassuré et mieux disposé à collaborer ;
• l’ordre de découverte proposé ci-dessous permet de capter au fur et à mesure les éléments nécessaires
pour poser les bonnes questions suivantes et interpréter les réponses correctement.
Par exemple : si on ignore l’âge de l’épouse et le fait qu’elle soit sans profession, on ne pourra pas
aborder de façon pertinente le domaine de la sécurité familiale.
Parfois les circonstances de l’entretien amèneront à ne pas strictement respecter cet ordre rationnel.
Le client fera une digression, ou bien un sujet entraînera un autre sujet s’éloignant du chemin
logique. Il n’en demeure pas moins qu’il sera préférable de revenir dès que possible au schéma
initial.

 Les questions indiscrètes ou déplacées :

Certains conseillers s’autocensurent et s’interdisent de poser certaines questions ou d’aborder certains
sujets.
D’autres commencent des phrases de questionnement par des formules du style :
• Je vais peut-être vous poser une question indiscrète...
• Pardonnez-moi d’être indiscret...
Le sujet est d’importance et il faut y répondre pour évacuer tout trouble ou réticence.
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Le repère sur lequel on doit caler son esprit est le suivant : si on reste strictement dans son rôle de
conseiller patrimonial, jamais on ne commettra d’indiscrétion dans ses relations avec un client.
Chaque « interrogateur professionnel » qui pratique le consulting (médecin, avocat...) doit demeurer
dans les limites strictes du cadre de sa sphère professionnelle.
Pour rester dans ce rôle, et ne pas franchir la ligne par inadvertance, il est nécessaire de faire porter
son attention sur la nature de sa mission et de ses responsabilités en tant que conseiller.
Toutes les questions à poser, tous les sujets à aborder avec le client doivent rester dans le périmètre
du conseil patrimonial.
Tant qu’on reste dans la bonne sphère, il n’y a pas de question taboue. Le conseiller est lié par un
devoir de réserve et par le secret professionnel.
Rien, en principe, n’empêche un client de se confier pleinement sur les sujets d’ordre patrimonial.
L’interlocuteur le comprendra d’autant mieux qu’on aura pris la précaution, en amont de la phase de
découverte, d’expliquer ce qu’est le métier, la méthode de travail et les bénéfices qui pourront être
retirés de l’entretien.
Une fois réglé le problème des questions sensées être indiscrètes, il faut parler d’une autre attitude
qui pourrait être vraiment indiscrète. Il s’agit de l’attitude intrusive. Certains problèmes abordés dans
la phase de découverte peuvent toucher à l’intime, par exemple : « Êtes-vous marié(e) ? » ; «
Connaissez-vous une personne que vous souhaitez protéger particulièrement ? » ; « Vivez-vous avec
la mère (le père) de votre enfant ? ».
Ces questions ne sont ni indiscrètes ni intrusives quand les réponses sont indispensables à l’analyse,
aux calculs et représentent un fondement important du diagnostic.
Être intrusif, c’est poser inutilement des questions qui touchent à l’intimité. Ce danger existe
particulièrement quand on aborde le budget familial. C’est un des domaines d’analyse les plus
importants parce que le plus riche d’enseignements. Il est donc nécessaire d’être le plus précis
possible. Mais certaines lignes du budget ne doivent pas être inventoriées dans le détail. Cela serait
intrusif, et s’éloignerait du cadre de la mission.

C. Les champs de la découverte

 La situation personnelle et familiale :
• Nom, prénom, date de naissance, adresse personnelle ;
• Situation familiale ;
• Date de naissance de l’épouse, des enfants ;
• Nationalité des membres de la famille ;
• Dispositions matrimoniales (régime matrimonial, donation entre époux, testament, donation déjà
effectuée) ;
• Informations sur les ascendants, la fratrie ;
• Informations sur « l’ambiance relationnelle » au sein de la famille.

 La situation professionnelle :
Profession/occupation de Monsieur, de Madame, des enfants et des membres du groupe familial élargi.
• Niveau d’étude et de diplôme ;
• Ancienneté dans le poste ;
• Évolution professionnel prévisible ;
• Information sur l’entreprise ;
• Autres responsabilités (association, syndicat professionnel).

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  La situation budgétaire et fiscale :
• Ressources du foyer fiscal par nature de revenus ;
• Imposition des revenus ;
• Situation fiscale latente (moins-values, déficits, contentieux) ;
• Imposition du patrimoine ;
• Charges de remboursement des prêts ;
• Pension(s) à payer ;
• Autres charges ;
• Train de vie (nourriture, loyer(s), habillement, loisir, culture, transport).

 La situation patrimoniale :
 Les actifs :
• Le patrimoine immobilier d’usage ;
• Le patrimoine immobilier de rapport ;
• Le patrimoine professionnel ;
• Les dépôts bancaires ;
• Les actifs financiers ;
• L’épargne salariale ;
• Les créances sur des tierces personnes ;
• Les assurances-vie et les bons de capitalisation ;
• Les créances latentes.
 Les passifs :
• Les crédits de trésorerie ;
• Les dettes envers des tierces personnes ;
• Les prêts d’investissement ;
• Les dettes privées ;
• Les dettes latentes.

 Le hors bilan :
• Les droits à retraite ou à rentes viagères (ou certaines) ;
• Les cautions données aux tiers ;
• Les litiges en cours ;
• Les contrats comportant des clauses suspensives ou résolutoires ;
• La prévoyance (maladie, décès, invalidité) ;
• Les stocks-options et bons de souscription.

 Les objectifs et préoccupations :

• Un projet professionnel ;
• Un investissement privé ou professionnel précis ;
• La protection financière de la famille ;
• La construction et le développement du patrimoine ;
• La restructuration du patrimoine ;
• L’optimisation des revenus et/ou du patrimoine ;
• La transmission du patrimoine ;
• La délocalisation vers l’étranger.

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  Les appétences / les réticences
• Sécurité/risque/volatilité ;
• La volonté de transmettre ;
• L’immobilier de rapport ou d’usage ;
• Les placements boursiers ;
• L’endettement ;
• La fiscalité.

D. Bilan patrimonial : en conclusion

Le bilan patrimonial détermine les points forts et les points faibles de votre situation patrimoniale
(trop d'immobilier, pas assez de liquidités, etc.).
Il détermine également les axes stratégiques à mettre en œuvre pour améliorer la situation
patrimoniale, c'est-à-dire :
• la transmission du patrimoine ;
• protéger ses revenus professionnels au moment de la cessation d'activité ;
• protéger son conjoint et/ou ses proches ;
• préparer sa retraite.

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Partie 2 : Les composantes d’un bilan patrimonial :
I. Le patrimoine immobilier
Constituer son patrimoine, c'est se protéger soi-même ainsi que ses enfants contre le besoin.
L’objectif est de faire évoluer et de faire fructifier le patrimoine au fil des années. Celui-ci est
constitué d'un ensemble de biens, mais aussi de dettes.

1) Qu'est-ce que le patrimoine immobilier ?

Le patrimoine immobilier représente l'ensemble des biens immobiliers d'une personne au détriment
du patrimoine financier ou du patrimoine professionnel.
Le patrimoine immobilier fait partie des actifs non financiers.
Dans un premier temps, il est généralement constitué de la résidence principale, il s'étoffe par la suite
par des résidences locatives et/ou des résidences secondaires.
Les biens immobiliers qui sont pris en compte sont :
• les constructions ;
• les appartements en copropriété ;
• les terrains à bâtir ;
• les forêts, champs et plantations agricoles.

2) Quel type de patrimoine immobilier ?

Dans tous les cas, il sera judicieux d'étudier avec précaution l'emplacement, la qualité de la
construction, la demande locative si besoin, pour faire fructifier au mieux son bien immobilier.
Même si l'immobilier est considéré par un certain nombre de personnes comme un investissement
refuge, son marché est cyclique, car il est dû à des périodes de hausse et de baisse des prix.
Le patrimoine immobilier va donc se choisir en fonction du profil de l'individu concerné et de ses
propres besoins.
Il va donc y avoir plusieurs possibilités pour valoriser son patrimoine immobilier, à savoir :
• L'immobilier d'habitation qui concerne l'achat de la résidence principale et/ou de la résidence
secondaire ;
• L'immobilier de rapport utilisé dans le cadre d'un investissement locatif, permettra d'obtenir des loyers
issus de la location de son bien. Celui-ci dégagera un complément de revenus ou servira à rembourser
un emprunt financier d'acquisition d'un autre bien ;
À savoir : il faut néanmoins faire attention à la fiscalité des revenus fonciers.
• L'immobilier commercial concerne plus particulièrement l'immobilier professionnel (bureaux,
commerces, locaux d'activité) ;
• Les terrains à bâtir seront privilégiés par certains investisseurs pour construire :
 leur résidence principale ou secondaire ;
 des immeubles autres que l'habitation ou achetés par des professionnels dans le but d'en faire des
immeubles d'habitation.
• Les forêts, les champs et plantations agricoles, bien qu'on ne soit pas sur de l'immobilier comme on
peut l'entendre, ceux ci font partie du patrimoine immobilier d'un individu. Ce patrimoine peut avoir
été légué ou acquis et dans certains cas, dégager une belle rentabilité.
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 3) Patrimoine immobilier : qu'est-ce qu'une SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) a pour objectif de gérer à plusieurs un même bien. La plus
utilisée est la SCI de gestion nommée aussi SCI familiale.
Cette SCI aura pour principale mission de gérer un patrimoine immobilier en commun. Son
patrimoine lui est propre.
Elle pourra être propriétaire d'un ou plusieurs immeubles qu'elle aura achetés ou qui auront été
apportés par les associés.
La SCI aura aussi la possibilité de louer ses biens ou de les mettre à disposition gratuite des associés.

A. Les avantages
Le fait de créer une SCI permet de :
• réaliser un investissement plus important à plusieurs et/ou en famille ;
• facilite la transmission d'un patrimoine immobilier ;
• optimiser la fiscalité ;
• diviser les coûts.

B. Les inconvénients
Il y a aussi quelques inconvénients à créer une SCI :
• Sa constitution est onéreuse si vous passer par un notaire (ce n'est pas obligatoire) ;
• Sa gestion peut être contraignante, il faut définir les règles au départ ;
• Les associés sont responsables des dettes des autres.
Au titre de la fiscalité, l'apport d'un bien immobilier à une SCI constitue une vente. Celui-ci est donc
imposable au titre des plus-values.

4) Patrimoine immobilier : qu'est-ce que le viager ?

Le viager est un dispositif particulier de vente de biens immobiliers qui a pour objectif de transformer
qu'une partie ou la totalité du prix en rente annuelle viagère au profit du vendeur.
Le but du viager est aussi de rentabiliser un ou plusieurs biens dont le vendeur est propriétaire en se
créant un complément de retraite. Quant à l'acquéreur, il se constitue sereinement son patrimoine
immobilier.
La rente est définie et constituée lors de la signature de l'acte notarié et s'éteint au décès du vendeur.
Il existe plusieurs types de viager :
• Le viager occupé qui est le plus courant. Le propriétaire vend son bien, mais il conserve le droit
d'usage et d'habitation.
• Le viager libre : le bien est de ce fait vendu libre et l'acheteur peut l'habiter immédiatement.
• La vente à terme : c'est une sorte de crédit vendeur. Le vendeur occupe le bien pendant une durée
déterminée à l'avance ou le libère le jour de la signature de l'acte de vente.
Bon à savoir : les rentes viagères bénéficient d'un abattement fiscal intéressant.

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 5) Patrimoine et gestion locative ?
La gestion locative immobilière concerne plus particulièrement les appartements, les maisons, les
locaux commerciaux et/ou professionnels, les immeubles et les parkings.
Pour ce faire, un mandataire (organisme ou individu) sera désigné pour gérer les biens immobiliers
du propriétaire. De ce fait, ce dernier déléguera la totalité des tâches liées à la location d'un ou
plusieurs biens immobiliers, comme :
• le choix du locataire ;
• la rédaction du contrat de location ;
• vérifier l'assurance annuel du locataire ;
• l'envoi des avis d'échéance ;
• veuillez au paiement des loyers ;
• prendre les assurances nécessaires.
À savoir : son rôle est de se substituer au propriétaire afin de garantir l'encaissement mensuel des loyers.

II. Le patrimoine financier

Votre sécurité financière dépend de la bonne gestion de votre patrimoine.
Ce patrimoine sera constitué de vos biens, mais aussi de dettes et d'obligations, le patrimoine
financier à l'inverse du patrimoine immobilier, contient vos biens mobiliers, il est composé de votre
épargne, vos placements financiers boursiers ou non.

1) Qu'est-ce que le patrimoine financier ?

Selon le type d'individus (personne physique ou morale), les éléments constituant le patrimoine
financier sont extrêmement variables.
Cependant, le but de chacun est de se constituer un capital, le faire fructifier et le faire grandir en le
valorisant.
A. Définition
De ce fait, certaines personnes souhaiteront compléter leur patrimoine immobilier par des avoirs
bancaires afin de rééquilibrer la globalité de leur patrimoine, c'est souvent sur du long terme.
D'autres préféreront épargner un capital suffisant pour acheter leur résidence principale (apport
personnel et prêt immobilier), dans ce cas, c'est sur du court terme.
Il existe également le moyen terme en effet c'est lorsqu'on décide d'investir sur des placements qui
ont pour durée de 1 à 5 ans.
Court, moyen et long terme :
Ce qui veut dire que le patrimoine financier peut se gérer sur du court, moyen et long terme.
Dans le cas, d'une gestion à court terme, il est judicieux de limiter les risques de fluctuation du capital
et d'éviter les spéculations boursières qui vous feraient prendre un maximum de risques pour dégager
des plus-values immédiates, vous pourriez perdre votre mise de départ.
Le patrimoine personnel peut dépendre aussi d'objectifs professionnels pour ceux qui exercent une
profession libérale, la profession d'artisan voire de commerçant.

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 2) Patrimoine financier : les différents types d'actifs
Il existe plusieurs types de placements financiers. Ceux-ci se composent en plusieurs groupes d'actifs.
Le patrimoine financier est composé de différents types d'actifs comme :
• les comptes d'épargne (les livrets d'épargne, assurance vie, épargne retraite qui correspondent à la
réserve d'argent qui ne se dépense pas) ;
• les placements financiers tels que les valeurs mobilières (actions cotées, obligations, titres, OPCVM,
SICAV, FCP, etc.) ;
• le compte de dépôt bancaire ou compte à vue pour gérer vos disponibilités.

3) Les différents axes de gestion

Vous pouvez opter pour différents axes de gestion de votre patrimoine financier, à savoir : la
sécurité, le rendement, la disponibilité et la fiscalité.
A. La sécurité
Elle est axée sur des placements sans risque :
• supports des comptes bancaires (le fonds de garantie se substitue à la banque en cas de défaillance de
celle-ci) ;
• les placements OPCVM, Sicav ou Fonds commun de placement (la gestion collective atténue le risque
de variation du capital placé) ;
• les obligations classiques (la seule défaillance de la société ayant émis des obligations est un risque).

B. Le rendement
Vous aurez le choix entre une croissance de votre capital (les revenus peuvent être réinvestis et ne
pas être distribués) et décider d'obtenir des revenus les plus importants possible.
Toutefois, restez vigilant en termes de rendement et attention au gain trop rapide.
Sachez que pour certains placements, le rendement n'est pas connu à l'avance tandis que d'autres vous
proposeront une formule « capital garanti ». Cependant, cette formule jouera sur l'impact du
rendement.

C. La disponibilité
Vous aurez la possibilité de :
• bloquer vos capitaux pendant plusieurs années si vous n'en avez pas besoin dans l'immédiat. Cela vous
permettra d'obtenir des avantages fiscaux intéressants ;
• d'avoir des placements disponibles à tout moment comme un portefeuille d'actions. Cependant,
attention de ne pas être obligé de revendre au plus bas en cas de besoin imminent de disponibilités.

D. La fiscalité
Si vous avez décidé d'acheter des actions et que vous faites une plus-value, vous serez imposable.
Exemple : l'action est achetée 120 DH et elle est revendue 170 DH. Vous avez fait une plus-value de
50 DH sur laquelle vous serez imposé.
Vous pouvez aussi revendre des titres en effectuant une moins-value.
Exemple : le titre est acheté 100 DH et il est revendu 70 DH. Vous avez fait une moins-value de 30.
Dans ce cas, vous serez imposé sur la différence entre la plus-value et la moins-value.

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La fiscalité peut aussi vous permettre de bénéficier d'exonération d'impôt comme sur le PEA ou de
bénéficier aussi d'un prélèvement forfaitaire.

III. Le patrimoine professionnel

Vous avez choisi de créer votre entreprise, vous êtes un professionnel. Se posent aujourd'hui les
questions du type de structures à créer, quels statuts choisir, de la composition de votre patrimoine
professionnel.
La richesse de votre patrimoine passe par les prix du marché à un instant donné.
1) Qu'est-ce que le patrimoine professionnel ?
La définition du patrimoine professionnel reprend tous les biens et activités définis par le Code du
commerce.
Cependant, selon l'administration fiscale, le patrimoine professionnel se définit comme suit : « Les
biens nécessaires à l'exercice sous forme individuelle d'une profession industrielle, commerciale,
artisanale, agricole ou libérale et les droits sociaux : parts ou actions de sociétés ».
L'activité professionnelle peut être exercée à titre principal ou correspondre à la détention d'un
pourcentage du capital directement ou indirectement dans une société.
La définition fiscale doit être retenue notamment pour savoir si la plus-value dégagée dépend du
régime des plus-values des particuliers ou des plus-values des professionnels.

2) Patrimoine professionnel : quel type de structure professionnelle ?

Le choix de la structure professionnelle est primordial, car il déterminera l'étendue de la
responsabilité de la personne exerçant son activité, mais également les régimes fiscaux et sociaux des
rémunérations dont il va bénéficier.
Le choix pourra se porter sur l'entreprise personnelle ou sur les sociétés.
A. Entreprise personnelle
L'entrepreneur dirige seul son activité. Il n'aura donc aucun compte à rendre à des associés. Il n'aura
pas non plus de formalisme à tenir comme : la publication des comptes ou la rédaction de statuts.
Cependant, le grand inconvénient de cette structure, c'est que le patrimoine professionnel et le
patrimoine personnel forment un tout et répondent ensemble aux dettes contractées lors de l'exercice
de l'activité.
De ce fait, il est vivement recommandé d'établir une déclaration d'insaisissabilité de ses biens à usage
non professionnel devant notaire.
Sur le plan fiscal, l'entrepreneur sera imposé sur les bénéfices. Ces derniers seront intégrés au revenu
global du contribuable avant d'être soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

B. Sociétés
La société est autonome et possède son propre patrimoine. Elle possède aussi sa personnalité
juridique qui est bien distincte de ses associés.
Il existe plusieurs formes de sociétés à savoir :
• SARL, SARL AU, SA : les associés ont une responsabilité limitée ;
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 • SNC et société civile : les associés sont responsables du passif.
En termes d'activité, les SNC, SARL et SAS ont une activité commerciale contrairement aux sociétés
civiles.
En terme de fiscalité, les SARL, SARL AU et SA sont soumises à l'impôt sur les sociétés. En
revanche les sociétés civiles et les SNC sont soumises au régime des sociétés de personne.
Lors de la création de l'entreprise, il est pertinent de prendre en compte le régime matrimonial de
l'entrepreneur, car celui-ci déterminera le financement que la banque souhaite lui octroyer pour la
bonne marche de l'entreprise notamment sur le plan des garanties.
La trésorerie et les investissements peuvent être aussi affectés.

3) Patrimoine professionnel : la rémunération du dirigeant

La rémunération du dirigeant dépend de la forme de la société choisie et des fonctions exercées par
ce dernier.

A. Sur le plan social

La rémunération peut être soumise au régime des travailleurs non salariés ou au régime des salariés.

B. Sur le plan fiscal

Si la société est soumise à l'impôt sur les sociétés, la rémunération du dirigeant est déductible du
bénéfice fiscal imposable.
Une distribution au profit des actionnaires ou un complément de revenus sous la forme de dividendes
imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie « revenus de capitaux mobiliers » pour le chef
d'entreprise peuvent être envisagés si le résultat net après IS le permet.
En revanche, pour les autres sociétés qui ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés, le bénéfice
est calculé au niveau de la société selon les règles applicables à l'activité exercée.
Le bénéfice est ensuite imposé à l'impôt sur le revenu entre les différents associés de la société au
prorata de la part détenue par chaque associé.

4) Qu'en est-il de la transmission du patrimoine professionnel ?

Les dirigeants d'une entreprise ont des préoccupations communes, ils souhaitent pérenniser leur
entreprise en réussissant la transmission de cette dernière afin d'en récupérer un investissement.
Les choix juridiques de départ effectués sont donc primordiaux.
Quelle que soit la taille de l'entreprise (petit commerce, société, usine ou cabinet libéral), le secteur
d'activité et/ou les aspects familiaux, il est indispensable de prendre des précautions pour éviter la
disparition de l'entreprise au décès accidentel ou prématuré du chef d'entreprise. Il en est de même
lors d'un divorce.
Il est donc judicieux de prévoir des clauses d'agréments spécifiques pour des cessions de part lors de
la rédaction des statuts de la société. N'hésitez pas à en discuter avec votre notaire.
Il faudra également prévoir un bilan patrimonial reprenant la situation familiale personnelle de
l'entrepreneur pour :
• effectuer une évaluation de votre patrimoine ;
• mieux appréhender le projet de transmission de l'entreprise.

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Partie 2 : Gestion du patrimoine :
I. Evaluation du patrimoine

Pour se constituer son patrimoine, qu'il soit un patrimoine immobilier, un patrimoine financier ou un
patrimoine professionnel, chacun a ses propres motivations, ses propres besoins et ses propres
contraintes.
Dans tous les cas et selon le profil de l'individu, un état des lieux sera à envisager pour connaître les
biens possédés, les différentes dettes et les perspectives à prévoir dans chacun des domaines
concernés.
Votre patrimoine est composé de vos actifs et passifs, soit votre richesse et vos dettes.
1) Pourquoi évaluer son patrimoine ?
Chaque individu a ses propres objectifs pour constituer son patrimoine, c'est-à-dire :
• l'achat de sa résidence principale et/ou secondaire ;
• la recherche de revenus à plus ou moins long terme ;
• une sécurité financière pour sa retraite et/ou pour ses proches ;
• un objectif plus professionnel comme la création ou la reprise d'une entreprise.
Dans tous les cas, la valeur du patrimoine fluctue en fonction du prix du marché à un instant donné.
Exemple : les hausses des prix de l'immobilier ou du cours des actions, qui permettent d'augmenter
votre patrimoine si vous possédez ce type de biens. Il en est de même si les prix baissent, votre
patrimoine diminue.

2) Comment évaluer son patrimoine ?

Les méthodes d'évaluation sont différentes selon le bien concerné.

A. Les biens immobiliers

Tous les biens immobiliers rentrent dans le calcul du patrimoine soumis à l’impôt que ce soit :
• en pleine propriété ;
• en usufruit ;
• en indivision ;
• au travers d'une société civile.

Le ou les biens immobiliers seront donc déclarés pour leur valeur vénale réelle (estimation au prix du
marché) au 1er janvier de l'année d'imposition.
Pour ce faire, il existe plusieurs méthodes d’évaluation du patrimoine immobilier à savoir :
 METHODE PAR COMPARAISON DIRECTE ou METHODE PAR LE MARCHE :
qui connaît un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens, consiste en des
références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des
caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé à une date la plus proche
possible de la date d'Expertise. On l’appelle également parfois des méthodes "par le marché" ou
encore " par comparaison directe ". Selon les cas, cette méthode permet d'évaluer un bien ou un droit
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immobilier en attribuant un prix pour chaque composante à partir des ventes réalisées sur des biens
similaires ou approchants. 
 Selon le
surface habitable, la surface utile, la surface pondérée, l'unité.

 LA METHODE PAR LE REVENU :

Consiste à partir, soit d'un revenu constaté ou existant, soit d'un revenu théorique ou potentiel (loyer
de marché ou valeur locative de marché), et à lui appliquer un taux de rendement, donc à le
capitaliser. 
La méthode par le revenu est également appelée méthode " par capitalisation du revenu "
ou " par le rendement ".
 Elle peut être déclinée de différentes façons selon l'assiette des revenus
considérés ( loyer effectif, loyer de marché, revenu net), auxquels correspondent des taux de
rendement distincts.
 En France, l'assiette est généralement constituée soit par le loyer annuel hors
taxes et hors charges locatives, soit par la valeur locative de marché annuelle hors taxes et hors
charges locatives.
Les méthodes par le revenu peuvent connaître des applications très diverses.
Certaines méthodes se fondent sur des revenus nets ou projetés que l'on actualise sur une période
future.

 LA METHODE DITE DE VENTE FORCÉE OU JUDICIAIRE :

Correspond au prix de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans un contexte de contrainte,
quelle que soit la nature du contexte (judiciaire, psychologique, médical, financier ou autre).
Le concept de valeur de “ vente forcée “ est identique à celui de la valeur vénale à la différence que le
délai de commercialisation imparti est particulièrement court, les conditions de mise en vente et de
publicité insuffisantes, comparés à un délai normal et des actions commerciales adéquates visant à
obtenir le meilleur prix sur le marché.la valeur de “ vente forcée “ traduit la différence plus ou moins
importante en fonction de la nature du bien, du moins dans la majorité des cas, avec la valeur vénale
moyenne.

 LA METHODE DITE “ PROFESSIONNELLE“ :

S’applique à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques,
hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres ...) lorsque leur affectation est maintenue. Elle est également
utilisée fréquemment en immobilier de loisirs et pour certaines surfaces commerciales. Elle est en fait
dérivée de la méthode par le revenu ou par comparaison.

Elle privilégie généralement toutefois, la considération du chiffre d'affaires et de la marge brute

réellement effectués ou potentiels de l'activité exercée dans les locaux, et d'un pourcentage de chiffre
d'affaires admissible en loyer.

 La METHODE dite “ BILAN PROMOTEUR “ :

Parfois appelée également méthode de "récupération foncière" ou de "compte à rebours opérateur".

Elle consiste à partir d'un prix de vente d'une opération projetée sur un terrain, à reconstituer les
différents coûts grevant l'opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour
parvenir par déduction en final à la valeur du terrain ou de l'immeuble en question.
Cette méthode est couramment utilisée pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu
urbanisé.
Elle peut être également appliquée pour déterminer la valeur d'un immeuble bâti existant
mais destiné à faire l'objet d'une opération de restructuration lourde ou de reconstruction.
 Elle doit
s'appuyer, pour définir le prix de sortie du programme, non seulement sur les références de
transactions pour des biens comparables à celui devant être édifié, mais encore sur une analyse de
l'offre et de la demande normalement prévisibles d'ici la date de livraison du bien.
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  La METHODE dite par SOL & CONSTRUCTION :
Consiste à apprécier séparément les deux composantes de l'immeuble : le terrain, d'une part, les
bâtiments, d'autre part. Selon la façon dont elles sont déclinées cette méthode s'apparente soit à une
méthode par comparaison, soit à une méthode par le coût de remplacement.

B. Le contrat d'assurance-vie
La valeur de rachat des contrats d'assurance-vie exprimés en unité de compte est soumise à l'impôt à
hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers au 1er janvier de l'année d'imposition.

C. Les valeurs mobilières : parts ou actions

La valeur imposable à l'impôt est égale à la fraction de la valeur des parts ou actions représentative de
biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme.

II. Revenus du patrimoine

1) Revenu du patrimoine : qu'est-ce que le patrimoine ?
Tout d'abord, le patrimoine représente l'ensemble des biens possédés par un individu ou par un
ménage. Celui-ci est composé d'actifs comme :
• les immeubles (terres, maisons, appartements, bâtiments de production) ;
• les valeurs mobilières et autres placements financiers ;
• les liquidités ;
• les objets d'art, bijoux, etc.

Les revenus dégagés par ces différents actifs sont des flux, contrairement au patrimoine qui est un
stock. Le patrimoine augmentera grâce à son revenu, mais aussi lors d'un héritage. Le patrimoine est
transmissible.
Toutefois, on peut penser que des revenus faibles engendreront un patrimoine faible. Cependant, un
agriculteur ou un pêcheur peut dégager des revenus faibles, mais posséder une grosse exploitation qui
fera partie de son patrimoine.

Votre patrimoine est également composé de votre passif, c'est-à-dire des dettes que vous possédez,
comme les emprunts auprès des banques.

2) Qu'est-ce que le revenu du patrimoine ?

Le patrimoine va donc dégager des revenus. Ces derniers vont inclure tous les revenus perçus par un
individu ou un ménage via :
• des loyers ;
• des dividendes ;
• des intérêts et placements ;
• des plus-values mobilières ou des plus-values immobilières.
Les revenus du capital, quant à eux, regroupent toutes les rémunérations liées à la détention d'un
patrimoine financier.
Les revenus du patrimoine ont tendance à croître avec l'âge et avec le revenu total.
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III. Fiscalité du patrimoine
Les expériences à l’international montrent que l’impôt sur le patrimoine ne représente pas une
pratique généralisée à travers le monde et font ainsi l’objet de débats controversés.
Par ailleurs, le périmètre de calcul de cet impôt est difficilement cernable, le patrimoine n’étant que
la somme de revenus ayant déjà supporté l’impôt. De même, le patrimoine est générateur d’impôts
qui appréhendent les revenus des différents biens qui le composent (dividendes, intérêts, revenus
fonciers, plus-values mobilières et immobilières, etc.).
Les impositions du patrimoine, en plus de celles de ses revenus, ne doivent donc être envisagées
qu’avec beaucoup de précautions et après de larges débats nationaux.
Cette imposition paraît par contre légitime pour lutter contre la spéculation et favoriser la
mobilisation des actifs nécessaires aux circuits productifs. Il parait donc opportun d’envisager la mise
en place d’un impôt qui cible le patrimoine non générateur de richesse, comme le foncier non bâti ou
non exploité, les habitations non occupés ou encore les valorisations de patrimoine qui ne sont pas
liées à des investissements comme c’est le cas pour les terrains qui rentrent en périmètre urbain ou
qui bénéficient d’un changement de zonage.

1) Liste des principaux impôts et taxes au Maroc

Les impôts et taxes au Maroc sont principalement contenus dans le Code Général des Impôts (CGI)
et la Loi sur la Fiscalité Locale (LFL), de même d’autres taxes parafiscales sont prévues par des
textes spéciaux.
Il en ressort que le nombre des impôts et taxes n’est pas aberrent en soi (environ 79 recensés). A titre
de comparaison, le système fiscal Français compte plus de 214 prélèvements obligatoires en 2008.
Toutefois, l’efficience et l’efficacité de cette multitude de prélèvements devraient être validées.
En effet, la quasi majorité des recettes fiscales au Maroc proviennent des impôts et taxes prévus par
le CGI (6), des droits de douanes et de la TIC et enfin de la Taxe Professionnelle, Taxe d’Habitation
et Taxe de Services Communaux.
Il y a lieu également de relever une pléthore de natures de recettes, au nombre de 473, prévues au
niveau de plusieurs supports budgétaires, couvrant les recettes fiscales au titre des impôts et taxes les
plus connues ainsi que des taxes locales, des redevances, des dividendes, des amendes, des loyers,
etc.
Ces impôts et taxes sont déclaratifs pour la majorité (déclaration spontanée du contribuable).
Egalement, le paiement des impôts est spontané, hormis certains cas où l’imposition se fait par voie
de rôle ou par prélèvement à la source.
L’architecture des principaux impôts et taxes au Maroc ainsi que leur mode de déclaration et de
recouvrement se rapproche de la structure de ces mêmes impôts et taxes dans certains pays (Tunisie,
Espagne, France).
Le système généralement observé étant déclaratif avec paiement spontané assorti d’un droit de
contrôle de l’administration à postériori avec des mécanismes de retenue à la source notamment pour
l’imposition des salaires à l’exception de la France où l’IR sur salaire est déclaré et payé par le salarié
lui-même.

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Enfin, le cadre fiscal actuellement en vigueur au Maroc ne prévoit pas certaines catégories d’impôts
et taxes appliqués dans d’autres pays tels que :
• L’impôt sur la succession (France et Espagne) ;
• L’impôt sur le patrimoine ou la fortune (France et Espagne) ;
• La contribution sociale généralisée (France) ;
• La taxe sur les logements vacants (France) ;
• Les taxes relatives à l’environnement (ex la taxe générale sur les activités polluantes en
France) ;
• Impôt sur l’accroissement de la valeur des terrains de nature urbaine (Espagne) ;
• Taxe sur les transactions bancaires et d’assurances (Turquie)…
Il n’en demeure pas moins que les recettes fiscales constituent la principale source de financement du
budget général de l’Etat.

2) Fiscalité du patrimoine : que faut-il déclarer ?

Bien que la législation fiscale ne comporte pas un texte spécifique regroupant la fiscalité applicable
au patrimoine, les CGI et la fiscalité locale contiennent des mesures appréhendant l’acquisition, la
détention et la transmission des actifs composant le patrimoine.
Le patrimoine économique d’un ménage est le résultat d’un processus d’accumulation qui peut porter
sur une ou plusieurs générations, suivant des objectifs variés : protection contre des fluctuations non
anticipées des revenus, de santé ou de longévité, constitution d’une épargne préalable à un
investissement professionnel ou immobilier, épargne en vue de la retraite, amélioration du niveau de
vie, etc.
Ainsi, du point de vue fiscal, le patrimoine est généralement la résultante de revenus accumulés ayant
déjà subi l’impôt.
Du point de vue macroéconomique, le service que rend l’épargne financière des ménages est de
participer au financement de l’économie. Toute tentative de fiscalisation du patrimoine en tant que «
stock » devra prendre en compte cette réalité.
A contrario, la fiscalité du patrimoine se justifie par le fait que ce dernier crée de la richesse, réelle ou
latente, qui offre une base identifiable pour asseoir des prélèvements. Cette création de richesse est
appréhendée à différents moments :
• La détention d’un patrimoine procure un « revenu » en nature, qui peut être taxé par le biais
des taxes foncières ;
• l’épargne mobilière et immobilière produit des revenus réels qui constituent une base taxable ;
• la transmission d’un patrimoine, par cession ou à titre gratuit, procure un revenu réel au
cédant ou en nature à celui qui l’acquiert ou le reçoit. Elle est également l’occasion de révéler
l’augmentation de valeur d’un patrimoine. Ce qui offre ainsi une base appréhendable pour
l’imposition.
Les différentes assiettes utilisées pour les prélèvements sur le patrimoine visent à cerner une même
réalité : la création réelle ou potentielle de revenus par le patrimoine.
Mais, il est important de distinguer clairement la fiscalisation des revenus réels générés par le
patrimoine et se traduisant par des flux perçus et celle du patrimoine en tant que stock accumulé avec
ou sans plus-value latente.
D’emblée, il convient de noter l’absence d’une imposition du patrimoine global. La fiscalité du
patrimoine au Maroc est constituée par divers prélèvements sur les différents actifs mobiliers et
immobiliers qui le composent.
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 A. Présentation de la fiscalité sur les actifs immobiliers et mobiliers au Maroc
La fiscalité sur les actifs mobiliers et immobiliers peut être appréhendée en trois phases :
• Au moment de l’acquisition des actifs ;
• Durant la détention des actifs ;
• Au moment de la cession des actifs.
Deux types de fiscalités grèvent les actifs immobiliers et mobiliers :
• La fiscalité locale : qui s’applique durant la détention des actifs, il s’agit principalement de la
Taxe Professionnelle (TP), de la Taxe des Services Communaux (TSC), de la Taxe
d’Habitation (TH) et de la Taxe sur les Terrains Urbains non Bâtis (TNB) ;
• La fiscalité régie par le Code Général des Impôts (CGI) : il s’agit principalement des impôts
et taxes suivants :
 Au moment de l’acquisition : les droits d’enregistrement ;
 Au moment de la détention : IR sur les revenus fonciers et l’IR sur les revenus des capitaux
mobiliers ;
 Au moment de la cession : IR sur les profits fonciers et l’IR sur les profits des capitaux
mobiliers.

B. Analyse de la fiscalité sur le patrimoine

L’analyse des prélèvements existants peut être opérée aussi bien au niveau de la fiscalité locale qu’au
niveau de la fiscalité d’Etat.

 Fiscalité locale
L’analyse portera à ce niveau sur les 4 taxes assises sur les actifs immobiliers, à savoir :
• La Taxe Professionnelle (Patente)
Il s’agit d’une taxe « absurde » assise sur les actifs productifs et s’inscrit donc à contre-courant des
objectifs généralement assignés à la fiscalité du patrimoine et consistant à le mobiliser dans les
circuits productifs et lutter contre la spéculation.
Aussi, étant assise sur les actifs productifs, elle fait double emploi avec les impôts et taxes
applicables aux revenus générés par ces actifs, surtout avec la mise en place d’une cotisation
minimale sur ces revenus.
• La taxe des services communaux et la taxe d’habitation
Ces deux taxes ont à l’origine pour objectif de collecter les ressources nécessaires au financement des
services collectifs (ramassage des déchets solides, éclairage des voies publiques, etc.). Elles ne
constituent pas de véritables prélèvements sur le patrimoine.
• La Taxe sur les Terrains Urbains Non Bâtis
Cette taxe peut être rangée parmi les prélèvements sur le patrimoine au profit des collectivités
locales. Comme son nom l’indique, elle porte sur les terrains non bâtis situés dans le périmètre
urbain.
Son mode de perception basé sur un tarif au mètre carré des terrains concernés indépendamment de la
valeur de ces terrains et de son évolution ainsi que de leur ancienneté, limite son efficacité en tant
qu’outil visant la rapidité dans leur mobilisation et leur valorisation.

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  Fiscalité d’Etat
• Plus-value mobilière et plus-value immobilière
De prime abord, le taux d’imposition nominal est identique pour ces deux plus-values (20%), avec
une légère incitation en faveur des plus-values sur les actions cotées soumises à 15%.
Toutefois, pour les plus-values immobilières, il convient de noter la prise en compte de
l’actualisation du montant investi par application des coefficients réglementaires. Une telle
actualisation n’est pas permise pour le calcul des plus-values mobilières.
Inversement, alors que les plus-values immobilières sont appréhendées opération par opération, les
plus-values mobilières peuvent être affectées par l’imputation des moins-values accusées au titre
d’opérations antérieures portant sur des titres de même nature.
• Donation et héritage
La transmission du patrimoine présente des effets fiscaux différents selon qu’il s’agisse d’une
transmission par voie de donation entre vifs ou par voie de succession par héritage. Cette dernière
voie étant plus avantageuse :
 D’abord, niveau des droits d’enregistrements, puisque la donation est imposée au taux de
1,5%, alors que l’inventaire après décès est soumis au taux de 1% ;
 Ensuite, au niveau du calcul de la plus-value en cas de cession par le nouveau possesseur,
puisque l’héritage permet d’actualiser le prix de revient à la valeur au moment du décès, alors
que la donation exige que ce prix de revient soit maintenu à celui supporté par le donateur.

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IV. Transmission du patrimoine

1) Les principes fondateurs du régime successoral marocain

Le premier principe : « Les richesses nous viennent de Dieu, l’homme en est le légataire »

En Islam, l’homme ne possède rien, tout lui vient de Dieu, il doit agir en conséquence et ne pas
dilapider sa richesse ou l’utiliser à des fins qui peuvent nuire à la société et à l’individu. S’il persiste
dans sa conduite, il sera dépossédé de sa fortune et frappé d’un interdit d’usage. A cet effet, il faut
observer les règles suivantes dans l’héritage et dans les testaments :
• L’héritage n’est accordé à qui de droit qu’après avoir régularisé la situation financière du
défunt et la purge de ses biens. « Sont compris et déduits de la succession cinq droits, dans
l’ordre ci-après : 1- les droits grevant les biens réels faisant partie de la succession. / 2- les
frais funéraires réglés dans les limites des convenances. / 3- les dettes du de cujus. / 4- le
testament valable et exécutoire. / 5- Les droits de succession selon l’ordre établi. »
• Le législateur est le seul qui a l’autorité de définir les règles de la successibilité, les
empêchements et les parts qui reviennent aux ayants -droits. Le testateur ne peut en revanche
faire don que du tiers de sa fortune, en tenant compte de certaines conditions définies au
préalable :
 Il faut qu’il y’ait un intérêt pour l’individu et pour la société ;
 Le testament ne doit pas nuire aux héritiers, même en leur consacrant des legs minimums ;
 Les legs ne doivent pas dépasser le tiers de la totalité de l’héritage ;
 Le testament doit être accepté par le légataire ;
 L’exécution du testament ne se fait qu’après la mort du testateur. Ce dernier peut modifier
ou annuler son testament avant sa mort.

Le deuxième principe : On doit tenir compte de l’intérêt général

En droit musulman, on doit prendre le parti de l’intérêt général sur le particulier, ce qui se caractérise
par ce qui suit :

• L’Etat hérite de celui qui n’a pas d’héritier. Dans ce cas, l’autorité chargée des domaines de
l’Etat recueille l’héritage. Toutefois, s’il existe un seul héritier le reste de la succession lui
revient ; en cas de pluralité d’héritiers et que leurs parts n’épuisent pas l’ensemble de la
succession, le reste leur revient selon la part de chacun dans la succession ;
• Les richesses en islam doivent être partagées et non monopolisées ;
• Pour sauvegarder l’intérêt des héritiers et l’héritage, la législation musulmane préconise al
moukharaja et l’échange ;
• Le droit des héritiers pour la préemption. Le législateur a mis en œuvre le droit à la
préemption et ce pour éviter que l’étranger s’introduise parmi les bénéficiaires car cela
pourrait engendrer du tort aux héritiers.
• La vente «safqa» : Dans l’intérêt de la succession, et pour éviter sa division et sa dispersion,
les héritiers peuvent se mettre d’accord pour vendre en bloc et à l’unanimité les biens hérités,
c’est ce qui s’appelle en droit musulman la vente « safqa » ou « tasfiq ». Pour la sauvegarde
du bien hérité, les ayants droits sont tenus d’accepter les termes d’une vente à une tierce
personne.

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Le troisième principe : La successibilité tient compte du degré de parenté avec le défunt

Le défunt ne peut en aucun cas régler son héritage à sa guise. Les héritiers légaux sont déterminés en
Islam. L’héritier doit avoir un lien de parenté ou un lien matrimonial avec le défunt. « Les causes de
la successibilité et les liens de parenté, sont des causes légales et non pas conventionnelles ou
testamentaires. Ni l’héritier, ni son auteur ne peuvent renoncer à leur qualité d’héritier ou d’auteur.
Ils ne peuvent s’en désister en faveur d’autrui ».
• La parenté : Le degré de parenté détermine les ayants droits à l’héritage dans l’ordre qui suit :
les enfants, le père, la mère, le grand-père, la grand-mère, les frères, les oncles…
• Le lien conjugal : L’épouse a droit à une part d’héritage, comme elle a aussi d’autres droits car
l’époux doit couvrir ses besoins en habillement, en alimentation, en soins et tout le nécessaire
dans la mesure du possible.

Le quatrième principe : Le système successoral tient compte des particularités de la femme.

Le droit successoral marocain a réservé à la femme un statut particulier et il a tenu à protéger son
droit à l’héritage. La part de la femme dépend de son lien avec le défunt, s’il s’agit de son père, de
son frère, de son oncle, de son mari, de son ex ou de ses fils etc.
• Le législateur a tenu à ce que la femme reçoive sa part d’héritage qu’elle soit épouse, fille,
mère, fille d’un fils, grand-mère, sœur paternelle ou maternelle…
• Le législateur marocain n’a pas tenu compte des droits des épouses et des enfants qui ont
contribué à la richesse du défunt. Ils méritent une double part, en tant qu’associés et en tant
qu’héritiers.
• L’héritage de la divorcée : La rupture du lien du mariage n’empêche pas la divorcée de
prétendre à sa part d’héritage. La législation musulmane a tenu à protéger la femme de tout
divorce abusif qui la priverait de ses droits ;
• La divorcée hérite amplement à la suite d’une séparation injuste, décidée par le mari
précipitamment, ou sur son lit de mort par exemple ;
• La divorcée hérite tant que le délai de viduité n’a pas atteint son terme.

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 2) Le régime matrimonial :
La transmission du patrimoine est complexe et dépend aussi de votre régime matrimonial, c'est-à-
dire :
• vous êtes marié ;
• vous êtes célibataire, divorcé ou séparé.

Le droit musulman reconnaît le régime de la séparation des biens. Que les époux marocains
musulmans aient ou non établi un contrat de mariage stipulant un autre régime que celui de la
séparation des biens, ils restent soumis, en ce qui concerne leurs rapports matrimoniaux au Maroc, à
la lex fori, c’est-à-dire au Code de statut personnel (la Moudawana), lui-même repris du droit
musulman classique. Dès lors, tout couple de Marocains musulmans ou dont un des époux est
Marocain musulman est de plein droit soumis au principe de séparation de biens pure et simple et les
droits et devoirs réciproques des époux sont fixés par la Moudawana.

L’article 49 du CFM dispose que chacun des deux époux dispose d’un patrimoine distinct du
patrimoine de l’autre, mais ils peuvent, dans un document séparé de l’acte de mariage, se mettre
d’accord sur la mode de la fructification et répartition des biens acquis pendant le mariage. A défaut
d’accord, il est fait recours aux règles générales de preuve, tout en prenant en considération le travail
de chacun des conjoints, les efforts qu’il a fournis et les charges qu’il a assumées pour le
développement des biens de la famille.

Signalons ici que si la mère ne travaille pas et reste à la maison pour s’occuper de ses enfants, elle n’a
pas droit à la rémunération pour la garde de ses enfants durant la relation conjugale (article 167 al. 2
CMF).

3) Transmission du patrimoine : qu'est-ce qu'un testament ?

Un testament est un document qui permet de répartir selon vos choix votre patrimoine aux personnes
que vous souhaitez. Il est donc utilisé pour faire valoir vos volontés après votre mort et il n'est pas
seulement réservé aux personnes âgées.
Le testament a aussi pour objectif d'organiser au mieux une succession et de protéger vos proches.
Cependant, il sera pris en compte la part nécessairement réservée aux descendants, qui peut varier en
fonction de la composition de la famille.
 Les différentes sortes de testament
Il existe différentes sortes de testament, néanmoins, le testament authentique est le plus fiable, car il
est incontestable.
Le testateur dicte ses volontés au notaire qui en fait la lecture devant deux témoins. Il sera conservé
par le notaire et déposé au fichier des dispositions des dernières volontés.
Les autres testaments sont les testaments olographes, mystique, international et le testament partage.

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 4) Transmission du patrimoine : qu'est-ce que la donation ?
La donation permet d'effectuer la transmission d'une partie de son patrimoine lors de son vivant sans
payer de droits donc des impôts.
Il existe différentes sortes de donation :
• la donation-partage fige la valeur des biens au jour de la donation, aucune réévaluation des
biens n'aura lieu contrairement à la donation simple.
• la donation simple,
• le don manuel
Les principales différences dépendent du caractère officiel ou non (acte devant notaire), ce qui fait
qu'il peut y avoir des répercussions lors de l'ouverture de la succession (réévaluation des biens,
partage remis en cause).

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