Introduction

Secteur immobilier la gestion

Chapitre1 : cahier de charge

I. Objectif du projet

II. Etapes de projet

III. Equipe de projet

Chapitre 2 : planification du projet

I. Calendrier et tâches du projet

II. Constitution de l’équipe de projet

III. Le budget de projet  

Chapitre réalisation :

I. Outils de gestion de projet

II. Les applications MS projet

 Introduction
La population du Maroc évolue à un rythme avoisinant les 2% par an. Ainsi, les
projections estiment la population marocaine à plus de 30 millions d'habitants en l’an 2004,
en conséquence, la demande en logements est croissance continue d’autant plus que le
Maroc, l’accroissement démographique s’est réalisé en même temps que l’urbanisation de la
population.
Par ailleurs, le secteur de l'immobilier constitue un vrai moteur de l’économie. Il fait
appel à plusieurs corps de métiers, ce qui en fait un excellent secteur créateur d'emplois et de
valeur ajoutée, d’après une étude réalisée pour le compte du Ministère de l’habitat, le secteur
des entreprises de bâtiment est composé d’un groupe organisé représenté par 1.400 unités et
d'un groupe non organisé qui compte quelques 9200 intervenants.
La réalisation de programmes de logements sociaux est une des priorités actuelles au
Maroc. Dans ce cadre, les promoteurs immobiliers qui s'engagent dans cette voie sont
désormais exemptés de tous impôts et taxes.
Le secteur de l'immobilier reste, en conséquence, un des piliers de l'économie
marocaine où d'importantes opportunités sont offertes à ceux qui savent s'y prendre de
manière méthodique et professionnelle.
En parlant de ce secteur, on ne doit pas ignorer les limites de l’activité immobilière.
On doit aussi mettre en évidence trois inconvénients, lourdeur de gestion, liquidité du
placement, rentabilité faible. Mais ils en existent d’autres, comme celle de gérer des rapports
conflictuels avec des locataires, ou suivre les travaux de réhabilitation et aussi de veiller à la
conformité des logements.

La gestion d’un projet immobilier implique une connaissance de ce secteur d’activité,

et d’être épaulé par des professionnels compétents. De plus, ce secteur de l’immobilier
locatif impose au propriétaire des normes et une obligation de fournir des logements décents,
ce qui  a un coût qui vient réduire la rentabilité.

Sur les marchés financiers la vente d’un titres quel qu’il soit intervient immédiatement
ou  presque. En matière immobilière, l’horizon de placement est à plus long terme, la vente
d’un actif peut prendre du temps et doit être planifiée. Le marché peut rendre cette opération
de cession plus ou moins longue.

La rentabilité du patrimoine est calculée par référence à la valeur de l’actif. En matière

immobilière le marché est libre ce qui se traduit par une hausse assez constante sur une
grande période, de la valeur de l’immeuble. A contrario, l’augmentation des loyers est
encadrée. Ainsi, chaque année, un indice plafonne l’augmentation des loyers.

La valeur globale des loyers peut paraître, proportionnellement, de plus en plus faible.
A loyers constants, si la valeur de l’immeuble augmente, la rentabilité baisse.

En fonction du type d’investissement, la rentabilité attendue, la volatilité ainsi que le

risque lié à la détention du patrimoine immobilier (défaut de paiement du locataire, perte de
valeur de l’actif, coûts de gestion et de maintenance de l’immeuble) peut varier
considérablement.

Le rendement attendu sera par exemple moins important sur des locaux commerciaux
que sur du bâtiment industriel.

Vu l’importance d’un logement pour toute personne, l’évolution démographique et

l’urbanisation ainsi que grâce à une étude de marché bien approfondie on a décidé
d’introduire notre entreprise dans le secteur immobilier.

Notre entreprise se nomme «  Votre logement », créée en Mars 2002, spécialisée dans
la construction, la restructuration et la rénovation des immobiliers. Ainsi qu’elle une autre
fonction qui est l’assistance des montages technique, juridique, administratif des projets
d’immobiliers.
Après le lancement de notre entreprise, on a pu réaliser des projets avec succès ce qui
nous a aidé a gagné une grande part du marché et à être en concurrence avec d’autre
entreprise déjà existence dans le secteur.
Et vu cette concurrence féroce, on a décidé de se lancer dans un nouveau projet qui
être bien détaillé sur ce rapport.
Une étude de marché bien approfondie nous a démontré la nécessiter d’entamer un
projet qui consiste sur la construction d’un projet de logement social à Marrakech qui va
permettre de présenter des logements qui vont répondre aux besoins spécifiques des clients à
un prix convenable et une bonne qualité sur la route de Marrakech à 6 km du centre ville.
Ce projet sera pour notre entreprise un projet de gain, de succès et un moyen de se distinguer
encore une fois de la concurrence.
Un projet réussi n’est jamais vide d’obstacles, alors ont doit bien étudier nos besoins
pour garantir son succès en répondant à plusieurs questions :
Que seront les besoins humains pour réaliser le projet ?
Qu’il est le calendrier idéal pour être les premiers à présenter le projet ?
 Que sont les couts nécessaires pour commencer le travail ?
Le projet va-t-il réussir ?
Pour répondre à toute ces questions, on va traiter plusieurs points de ce rapport en
commençant dans une première partie par cahier de charge, pour la deuxième partie par
planification du projet et la troisième partie par réalisation  et enfin la dernière partie va
porté sur le suivi et le pilotage du projet .
Premiere partie
 Les Objectifs du projet
La politique de fidélisation de notre clients n’est pas daté d’hier mais dés que notre société a
vu naissance. Les actions de fidélisation clients reposent sur une bonne connaissance client.
La gestion des données propres à l’entreprise et l’information client sont au cœur nos
stratégies.
Cet enrichissement des données permet de proposer des offres ciblées par segment de client
de façon à maintenir la qualité de relation au fil du temps. Nos actions de fidélisation visent
également à prédire le risque de perte d’un client et à palier ce risque par des actions et des
offres ciblées. Les informations recueillies permettent également de développer le potentiel
de chaque client par différents leviers personnalisés
C'est pourquoi « votre logement » essaye de se développer ou d'optimiser des outils et
processus relationnel pour fidéliser leurs clients et conquérir de nouveaux clients à potentiel
surtout dans une concurrence déloyale d’autre entreprise immobilière
Le projet de société, de lancer un chaine immobilière qui répondes aux besoins de nos
clientèles ciblés
Pour passer de l’intention à l’action, il convient d’adopter une suite pragmatique, qui
permette, à partir d’une idée, de conduire la chaîne opérationnelle jusqu’à la réalisation
concrète, tout en mesurant le chemin parcouru, les impacts, les difficultés, et les travaux
restants à accomplir, pour aboutir à la constatation soit du résultat final, soit des nouvelles
actions à entreprendre.
Le processus d’élaboration notre projet doit répondre à quatre grands objectifs et permettre
le développement des outils essentiels à son succès :
1. LA SATISFACTION DES ATTENTES DU CLIENT
Notre projet vise à répondre à des attentes et à des besoins qui lui sont spécifiques
Il est important aussi de considérer les clients comme des partenaires, de les consulter au
besoin et de les impliquer dans l'amélioration des produits, des services et des processus de
l’organisation.
Pour répondre aux attentes de nos clients nous :

1. Classons les besoins et les attentes des clients en trois catégories :

o la valeur de l'utilisation des produits par les clients

 o les contacts critiques des clients avec l’entreprise
o la qualité des relations de l’entreprise avec les clients.
2. Encourageons les idées, les commentaires et les suggestions des clients.

3. Analysons les habitudes d’achat des clients.

4. Analysons les caractéristiques culturelles, styles de vie, langues des régions et des
pays des clients.

FIDELISATION DES CLIENTS

Notre fidélisation consiste à enrichir constamment les données clients sur la base des
informations recueillies dans le cadre de la relation client (montant des achats, centres
d’intérêts, appétence aux offres…). Cet enrichissement des données permet de proposer des
offres ciblées par segment de client de façon à maintenir la qualité de relation au fil du
temps.

2. LE RESPECT DU BUDGET
Considérant que les ressources sont généralement limitées, le budget constitue la contrainte
majeure dans l’atteinte nos objectifs. Bien que tous les intervenants s’entendent sur,
l’importance de respecter les limites budgétaires du projet, il est très fréquent que celles-ci
deviennent difficilement contrôlables en cours de réalisation. Il s’avère donc très important
d’identifier et de faire état de toutes les données ayant une influence sur le budget, et ce
préalablement à la phase de réalisation. Il nous faut de plus mettre en place les méthodes et
les outils permettant de respecter les engagements financiers du projet.
3. LE RESPECT DE L’ÉCHÉANCIER
Le temps constitue la seconde contrainte en importance dans le processus de réalisation du
notre projet. L’ouvrage doit être livré à une date déterminée à l’avance qui correspond
généralement au calendrier des opérations du client. Cette situation force le gestionnaire de
projet à établir son échéancier en fonction de la disponibilité des lieux et des ressources,
ainsi que de nombreuses contraintes telles que l’accès au financement, la complexité des
interventions projetées, l’ordonnancement des travaux, les saisons et les conditions du
marché de la construction.

4. LA CREATION D’UN AVANTAGE CONCURRENTIEL

Le diagnostic stratégique nous permet de mettre en évidence les éléments qui lui
permettront de se différencier dans la réalisation de son projet face aux concurrents afin
d’accroître des profits et se donner les moyens d’atteindre ses objectifs. Ces éléments
sont appelés avantages concurrentiels. Ils doivent permettre au projet d’être leader sur
son marché et de réaliser des bénéfices supérieurs à ceux de ses concurrents.

o Les avantages concurrentiels peuvent provenir :

 Des technologies utilisées, qui permettent la réalisation du projet au moindre coût.
 Des produits, qui offrent une valeur ajoutée supplémentaire par rapport à ceux des
concurrents en termes de notoriété, en termes d’attente des consommateurs …
 II-Etape de réalisation d’un projet immobilier
L'objectif de l'étape de réalisation de projet consiste à convertir les critères techniques
afin de permettre de concevoir dans les détails et de mettre en œuvre intégralement le
produit final. Dans la présence des documents, nous ne ferons qu’en aborder les principales
facettes

Le processus de gestion d’un projet de construction compte trois grandes phases et neuf
étapes :

1. Phase de planification
Dans tout processus de réalisation d’un projet, les premières étapes sont généralement
les plus importantes. Quant aux résultats de cette phase de planification, ils ont un impact
direct sur les orientations du projet. Cela est d’autant plus significatif qu’un projet de
construction des dépenses considérables. Il doit de plus se réaliser à l’intérieur d’ordres
temporel et financier, bien définies et établies en fonction des contraintes identifiées ainsi
que des ressources disponibles.
La phase de planification est subdivisée en trois étapes distinctes :
A. Avant-propos
Il s’agit de l’étape au cours de laquelle la demande du client est déposée puis analysée
pour juger de sa recevabilité ainsi que de l’opportunité du projet soumis. L’objectif de cette
première étape est de juger de l’admissibilité de la demande du client ainsi que de
l’opportunité offerte.
 La demande du client
 L’étude d’opportunité

B. Etude de faisabilité
Cette étape permet de cerner la teneur et la portée du projet par l’énoncé des besoins et
la tenue des études préparatoires. Le gestionnaire doit superviser et coordonner l’ensemble
des activités liées à la réalisation du projet jusqu’à la livraison de l’ouvrage. Cette deuxième
étape consiste essentiellement à produire de façon précise et détaillée, le programme des
besoins ainsi qu’à identifier les contraintes liées à la réalisation du projet.
Afin de faciliter la compréhension de la présente étape, il faut divisée en deux sous-
étapes : l’énoncé des besoins et les études préparatoires.
a. La programmation des besoins
 Il faut rédiger un document qui doit faire état des besoins et des liens relatifs à
chacune des fonctions et des constituantes du projet.
b. Les études techniques
Ces études préparatoires visent à identifier toutes les données et les contraintes ayant
un impact direct sur le choix de la solution immobilière, le budget, les délais, le scénario de
réalisation et le design ainsi que sur la qualité et les performances recherchées.
c. Le rapport de faisabilité
Le gestionnaire de projet doit procéder à l’analyse du résultat des différentes études et
expertises au fur et à mesure de la disponibilité de l’information. Il en informe le promoteur
régulièrement et lui fait part sans tarder de tout imprévu et de toute constatation pouvant
avoir un impact sur le scénario initial.
À la lumière des conclusions et recommandations issues des études de faisabilité, le
promoteur informera le ministère de sa programmation définitive, de ses besoins, du résultat
des études effectuées ainsi que de ses choix et décisions.
C. Définition du projet
Cette troisième étape consiste à définir le projet planifié en fonction des besoins, des
contraintes, des solutions préconisées, des décisions prises et des paramètres de réalisation
établis ainsi que de la description du projet planifié. Ces informations ainsi que les directives
du donneur d’ouvrage seront consignées dans le programme de construction.
a. La modélisation
Afin de faciliter la tâche, l’architecte produira un plan sommaire illustrant un scénario
d’organisation des espaces sur chacun des niveaux du modèle retenu.
b. Le budget
Le budget du projet doit être établi sur des bases solides, à partir de données fiables et
complètes.
Pour ce faire, les études préliminaires sont donc essentielles. Elles permettent de
déterminer les prémisses, les estimations doivent de plus tenir compte de la qualité et des
performances, de la conjoncture des marchés, des données inflationnistes qui pouvant en
influencer le coût de réalisation.
c. Le plan de financement
Avant de passer en mode réalisation, le promoteur se doit d’obtenir la confirmation de
son montage financier. Il doit de plus s’assurer l’accessibilité des sources de financement
prévues à l’échéancier de réalisation.
d. Le scénario et l’échéancier de réalisation
 L’échéancier des travaux doit être établi en fonction des objectifs du client, des
contraintes d’ordre financier et organisationnel du projet ainsi que le gestionnaire du projet
doit prévoir l’ordonnancement des activités et les délais requis pour leur exécution.
e. Le programme de construction
Le programme de construction constitue le résultat concret de tous les efforts déployés
durant la phase de planification d’un projet.
f. L’analyse de la valeur
L’analyse de la valeur constitue une procédure structurée de travail dont l’objectif est
de trouver un compromis optimal entre le coût et la solution, tout en assurant le niveau de
qualité recherché. .
2. Phase de réalisation
Au moment d’entreprendre cette phase, qu’une validation et une mise à jour des
données techniques et financières s’imposent si le projet a subi une longue période de
stagnation depuis la phase de planification.
Les étapes de la phase de réalisation :
A. Étape 1 : concours d’architecture :
À cette première étape de la phase de réalisation, le gestionnaire du projet doit
constituer une nouvelle équipe de professionnels, mais avant il doit lancer un concours pour
l’élection des élites et des architectes de qualité.
B. Étape 2 : plans et devis
Cette étape permettra de développer les concepts en ingénierie ainsi que dans les
spécialités du projet élaborent les plans et devis définitifs pour soumission : architecture,
mécanique, électricité, structure, génie civil et autres. L’architecte à la responsabilité
d’assurer la coordination des plans entre les différentes spécialités.
a. La formation de l’équipe des professionnels
Le gestionnaire du projet doit d’abord compléter son équipe de réalisation. Celle-ci
aura pour un mandat d’élaboration des plans et des devis, préliminaires et définitifs, et
d’assurer les services durant la construction. Pour ce faire, le gestionnaire de projet doit
procéder à :
 L’octroi du contrat à l’architecte
 L’embauche des ingénieurs et autres spécialistes
b. Les étapes de conception
Cette étape résume les grandes activités liées à la conception et à l’élaboration des
plans et devis d’un projet de construction :
  Concept
 Plans et devis préliminaires
 Plans et devis définitifs
C. Étape : Travaux
Les activités qui caractérisent l’étape de réalisation des travaux sont les suivantes :
 Avis d’exécution
 Réunion d’ouverture de chantier : cette réunion est présidée par le
gestionnaire du projet
 Surveillance des travaux
 Suivi budgétaire
 Suivi de l’échéancier
 Mises en service des installations et de l’équipement
D. Étape 4 : Livraison de l’ouvrage
Cette étape a été séparée de la précédente afin d’insister sur l’importance de bien
encadrer les activités de fin de chantier. L’étape de livraison de l’ouvrage concerne
principalement le suivi de la correction des déficiences et des travaux à parachever.
Le donneur d’ouvrage a procédé à la réception provisoire des travaux effectués dans le
cadre du contrat. Durant la période allant de la délivrance du certificat de réception
provisoire des travaux jusqu’à la réception définitive, les activités suivantes ont cours :
 Parachèvement des travaux;
 Correction des déficiences;
 Les travaux sont entièrement terminés et les déficiences sont corrigées
à 100 %;
 Délivrance du « certificat de réception définitive des travaux » dûment
signé par le donneur d’ouvrage.
 Libération des retenues contractuelles effectuées sur des paiements à
l’entrepreneur.
 III-Définition de l’équipe de projet :
Un projet d’investissement est par nature un projet qui fait appel à des compétences
très diverses au sein de l'entreprise, l’équipe de projet représente un outil de communication
interne d’information pertinente relative a la réalisation de ce projet.

La mission et la responsabilité de chaque membre de l’équipe sont déterminées par le

chef de projet et varient selon l’importance et le type de projet immobilier. . Il serait
dangereux de le laisser traiter par un seul service de l'entreprise ; on trouvera dans le groupe
de projet :

1. Chef de projet :

Le chef de projet représente les intérêts de la Direction générale des biens

immobiliers (DGBI) ou du principal parrain au sein de l'équipe de projet le chef de projet est
responsable de tous les aspects du projet et de la direction de celui-ci durant le cycle de vie
du système de gestion de projet, de l'étape de début jusqu'à la clôture de l'étape de réalisation
de projet. Il doit aussi obtenir le financement nécessaire à la réalisation du projet. Pour ce
faire, il effectue une surveillance continue du projet afin de s'assurer, avec l'aide d'un
analyste financier, que le niveau de financement approuvé est respecté. Il peut avoir, entre
autres, comme responsabilité :

 agir comme la principale personne-ressource tout au long de la durée du

projet;
 gérer les activités des étapes de début et d'identification de projet, et assurer la
production de l'énoncé des exigences, du plan préliminaire de projet, du rapport de
faisabilité, du rapport d'analyse des investissements, de l'évaluation de la complexité et
des risques des projets, de l'arrêté de projet et du document de clôture de l'identification;
 recevoir les exigences du client et de déterminer, de planifier et d'élaborer les
modalités de la portée, de la date de mise en service et du ainsi que de préparer et de
soumettre des rapports d'étape à l'autorité compétente;
 présenter des demandes à chaque secteur d'activité en vue de l'affectation des
membres de l'équipe et d'organiser la première réunion de l'équipe de projet après
l'établissement de l'énoncé des exigences;
 organiser et présider les réunions de l'équipe lors des étapes de début et
d'identification de projet, et rédiger le compte rendu de ces réunions;
  s'assurer que les approbations et le financement du client sont obtenus dans le
respect de l'échéancier du projet;
 examiner dans les détails les propositions visant à modifier des objectifs de
projet en raison de changements apportés aux facteurs externes ou internes, et de
présenter ces modifications et des rapports sur l'état d'avancement aux fondés de
pouvoir d'approbation de projet;
 faire appel à un agent de location pour la recherche des espaces à louer;
 s'assurer que les fonds alloués au projet sont disponibles et que des prévisions
précises sont établies durant les diverses phases du projet;
 interpréter les besoins opérationnels du client et les objectifs plus larges du
gouvernement, et de valider le produit final prévu du projet dans ce contexte;
 d'assurer une surveillance de tous les aspects internes du projet, y compris la
supervision générale du cadre de gestion du projet, afin de veiller à l'atteinte de tous les
objectifs approuvés du projet;
 participer aux réunions du comité consultatif sur l'examen de projets
2. Gestionnaire des locaux / Conseiller, Services aux clients

Le gestionnaire des locaux doit posséder une connaissance approfondie des activités,
de la culture et des besoins du ministère occupant. Il joue un rôle de premier plan pour ce
qui est de communiquer à l'équipe de projet les exigences du client en matière d'opérations
et de locaux et de contribuer à leur atteinte. Il peut avoir, entre autres, comme
responsabilité :

 recevoir les exigences du client, de fournir des données historiques et de

participer à l'élaboration de la portée des travaux, du calendrier, de l'estimation des
coûts …
 s'assurer que les approbations et le financement du client sont obtenus dans le
respect de l'échéancier du projet;
 assurer la liaison avec l'équipe de projet et avec le client tout au long du cycle
de vie du projet;
 obtenir les signatures d'approbation du ministère client;
 d'interpréter les besoins opérationnels du et de valider le produit final prévu
du projet
 contribuer au processus des leçons apprises.
 3. Gestionnaire de projet

Le gestionnaire de projet est chargé de gérer quotidiennement et de façon plus

détaillée les activités liées au projet. Il peut avoir, entre autres, comme responsabilité :

 agir à titre d'agent de liaison unique durant la réalisation du projet;

 gérer les activités de l'étape de réalisation de projet conformément au Système
national de gestion de projet.
 tirer profit de l'expertise et des conseils techniques des services d'architecture
et de génie, des Approvisionnements et des Services environnementaux, ainsi que
d'obtenir une orientation en matière d'architecture, de génie, d'information spatiale, de
développement durable, de spécifications relatives au mobilier et d'approvisionnement;
 obtenir des estimations de coûts de construction et des calendriers de
construction pour les projets relatifs aux locaux loués, le calendrier et les coûts du projet
sont fournis aux gestionnaires des locaux pour l'aider à rédiger l'analyse des
investissements et sont mis à jour à mesure que le projet progresse;
 s'assurer que les inspections techniques, les études, les évaluations ou les
examens requis sont effectués;
 élaborer un plan de coûts du projet, ce qui implique d'obtenir des estimations
durant les diverses phases du projet.
 assurer la liaison avec la Division des services de protection contre les
incendies de Ressources humaines et Développement des compétences
 prendre les dispositions nécessaires pour publier un appel d'offres à l'intention
des locateurs relativement à des améliorations locatives, examiner les soumissions,
obtenir une répartition des coûts, s'il y a lieu, négocier les prix, confirmer le calendrier
de construction, informer le gestionnaire des locaux ou le chef de projet de tout
problème budgétaire et fournir des recommandations au gestionnaire des locaux ou à
l'agent de location en ce qui concerne la préparation d'ententes auxiliaires;
 organiser, au besoin, des réunions portant sur la construction lors de
l'aménagement des locaux des locataires, y participer et rédiger un compte rendu de ces
réunions;
 coordonner le déménagement, et d'assurer la liaison avec le client, le
gestionnaire immobilier et le gestionnaire des locaux;
 prendre les dispositions nécessaires pour assurer la mise en service des locaux
après l'emménagement du client;
  prendre les dispositions nécessaires pour faire installer, entre autres, les
panneaux relatifs aux nouveaux locaux ;
4. Gestionnaire de la conception des services d'architecture et de génie
 Le gestionnaire de la conception est principalement responsable de fournir
des conseils stratégiques et techniques relatifs au développement et à la réalisation de
projets et de s'assurer que les exigences en matière de services de conception de projet
sont d'une qualité qui satisfait aux attentes des intervenants. Il peut avoir, entre autres,
comme responsabilité :
 consulter le client et le gestionnaire de projet pour établir la portée des
services et la composition de l'équipe de gestion de la conception;
 fournir des commentaires ou préparer le cadre de référence pour les contrats
des consultants;
 coordonner les activités de l'équipe technique au sein des services
d'architecture et de génie;
 Fournir de l'aide et des conseils en préparation des processus
d'approvisionnement en services de conception ou en mobilier.
5. Expert technique des services d'architecture et de génie

L'expert technique est chargé de s'assurer que les aspects techniques et conceptuels du
projet sont bien définis et bien communiqués. Il protège les intérêts supérieurs de l'État et
veille à ce que les exigences soient conformes aux normes du client et du Ministère, aux
exigences réglementaires techniques, aux codes et aux normes connexes. Il s'assure, par
l'intermédiaire du processus d'assurance et de contrôle de la qualité, que les fournisseurs de
services et les experts-conseils comprennent et appliquent ces règlements à toutes les étapes
du projet.

6. Agent de location

L'agent de location est responsable du processus d'acquisition de locaux loués. Il peut

avoir, entre autres, comme responsabilité :

 fournir au client et au gestionnaire des locaux des conseils et de l'expertise en

matière de biens immobiliers durant la phase de définition des exigences;
 faire partie d'équipes de projet responsables de la planification, de la mise en
œuvre et de la réalisation de projets relatifs à des locaux loués et à des services
connexes;
  effectuer, au besoin, des analyses financières préliminaires en vue de projets
de location dans le cadre du processus d'élaboration de projets;
 préparer le cadre de référence d'une évaluation d'un contrat pour l'élaboration
d'un rapport d'étude du marché ou d'un rapport d'analyse du marché, ou de préparer
l'attestation de bail;
 maintenir l'intégrité des processus de location et d'appel d'offres;
 publier une demande de renseignements pour recueillir de l'information sur le
marché et les locaux disponibles sur celui-ci;
 organiser et diriger des visites d'immeubles, d'examiner ceux-ci avec l'équipe
de projet et de confirmer la liste d'admissibilité avec le chef de projet et le gestionnaire
de projet;
 achever les ententes auxiliaires durant la phase de conception et
d'aménagement du projet, en collaboration avec l'agent ou le gestionnaire de projet et le
chef de projet, et de veiller à l'application de ces ententes et des autorisations de
modification connexes; cette responsabilité ne s'applique que dans certaines régions.
7. Approvisionnements – Agent ou spécialiste des approvisionnements

L'agent ou le spécialiste des approvisionnements fournit des conseils et des directives

au sujet des outils d'approvisionnement disponibles par rapport aux diverses catégories de
services, de mobilier et d'ameublement de bureau. Il peut avoir, entre autres, comme
responsabilité :

 fournir à l'équipe de projet de l'expertise et des conseils relatifs aux outils et

aux processus d'approvisionnement en mobilier disponibles durant la phase de
définition des exigences;
 fournir des calendriers estimatifs pour tout le processus d'approvisionnement
en mobilier durant la phase de définition des exigences;
 aider le gestionnaire de projet à élaborer un plan d'approvisionnement en
mobilier et en services d'installation qui ne sont pas fournis dans le cadre du bail
 aider le gestionnaire de projet et le gestionnaire de la conception à élaborer
l'énoncé des travaux relatif au mobilier requis;
8. Gestionnaire des biens et gestionnaire des immeubles et des
installations

Le gestionnaire des biens et le gestionnaire des immeubles et des installations sont

chargés de gérer le fonctionnement et l'entretien des immeubles et des installations
appartenant à l'État, loués ou sous la garde d'un ministère. Ils peuvent avoir, entre autres,
comme responsabilité :

 réaliser les projets relatifs aux services aux locataires et aux biens;
 gérer tous les aspects liés à l'exécution des ententes de location auxiliaires, y
compris l'Annexe C de la Trousse de documentation pour location à bail;
 participer en tant que membre à part entière de l'équipe de projet aux réunions
de celle-ci pour veiller à l'intégrité des biens, et de fournir des conseils au sujet de la
fonctionnalité opérationnelle dans le cadre du projet;
 administrer les nouveaux baux, y compris s'assurer que le preneur à bail
répond aux modalités du bail tout au long de la durée du contrat;
 autoriser les paiements de loyer, et d'examiner et d'approuver les demandes
d'indexation des loyers;
 fournir au Centre national d'appels de service des coordonnées relatives au
bail, et de contribuer à la résolution des problèmes quotidiens qui pourraient survenir;
 offrir des conseils au gestionnaire de projet concernant la portée des travaux
proposée;
 participer aux évaluations de nouvelles acquisitions proposées dans le cadre
du projet;
 donner des conseils et des renseignements sur l'immeuble de base, au besoin,
et de contribuer à la coordination des mises à niveau de l'immeuble de base et des
exigences du client en matière de sécurité pour les immeubles appartenant à l'État;
 aider à coordonner les travaux d'aménagement afin de réduire le plus possible
les répercussions sur les occupants de l'immeuble;
 veiller notamment à la continuité des activités quotidiennes de l'immeuble et à
la prestation de services de soutien pour des travaux de nettoyage additionnels et de
services de chauffage, de ventilation et de conditionnement d'air après les heures
normales de travail;
 veiller à ce que les fonds nécessaires au fonctionnement, à l'entretien, aux
projets et aux immobilisations prévus pendant l'exercice soient engagés;
 informer le locataire de ses responsabilités à l'égard de l'élaboration d'un plan
d'évacuation et d'intervention d'urgence en collaboration avec le service d'incendie
municipal;
 examiner les plans des entrepreneurs en matière de santé et de sécurité afin de
s'assurer qu'ils cadrent avec le plan d'évacuation d'urgence de l'immeuble de base;
  servir d'agent de liaison entre le gestionnaire de projet et le fournisseur de
services;
 fournir des connaissances et des renseignements sur les conditions locales des
locaux actuels durant la phase de définition de projet ;
 participer aux visites et aux inspections des immeubles, le cas échéant.
9. Évaluateur

L'évaluateur offre une expertise en matière d'évaluation à TPSGC et aux autres

ministères lorsqu'ils exécutent des opérations immobilières, comme l'achat et la vente de
biens, la location de locaux et l'évaluation d'une construction, d'un achat ou d'une location
pour déterminer si cela est dans l'intérêt supérieur de l'État. Il fournit également aux
intervenants internes de précieux services d'évaluation qui sont requis pour préparer des
documents comme le Plan de gestion des biens immobiliers (PGBI) et le RAI. Il peut avoir,
entre autres, comme responsabilité :

 informer le gestionnaire des locaux et la Location de retards dans l'obtention

des rapports d'analyse du marché, et de connaître les répercussions de ces retards sur le
calendrier;
 fournir au gestionnaire des locaux des prévisions du financement nécessaire
pour obtenir les rapports d'analyse du marché ;
10. Propriétaire-investisseur / Analyste financier

Le groupe de propriétaire-investisseur est le « banquier » interne de la DGBI qui

assure les transferts de fonds entre l'administration centrale et les régions et qui travaille
avec les intervenants régionaux afin de transférer le financement alloué qui est nécessaire à
la réalisation du programme de la DGBI. Il peut avoir, entre autres, comme responsabilité :

 s'assurer qu'il existe une piste de vérification pour valider les données
utilisées dans l'analyse des investissements*;
 examiner et de valider les Outils d'investissement financier en immobilier*;
 s'assurer que toutes les options appropriées ont été analysées*;
 fournir des analyses financières;
 veiller à ce qu'une structure de gouvernance appropriée soit mise en œuvre
relativement aux approbations régionales;
 assurer la liaison avec l'administration centrale quant à l'approbation de
projets nécessitant l'autorisation du Conseil de gestion des investissements, du Comité
 de gestion des Biens immobiliers, du sous-ministre adjoint ou du sous-ministre, ou
l'élaboration d'une présentation au CT ou à la ministre;
 demander un financement par l'intermédiaire du processus de mise à jour
annuelle des niveaux de référence, du cadre de contrôle de l'expansion ou d'une séance
d'affectation de fonds dans le cas de baux, ou par l'intermédiaire du système des notes
d'information sur les projets d'immobilisations dans le cas de petits ou de grands projets
d'immobilisations.
11. Agent de déménagement (si nécessaire)

L'agent de déménagement de TPSGC offre une aide technique particulière à l'équipe

de projet et aux intervenants pour préparer et mener à bien la réinstallation de tous les
employés, du mobilier et des équipements.

12. Client

Le gestionnaire des locaux de représente habituellement le client durant les étapes de

début et d'identification de projet. On doit demander au client d'autoriser le plan de gestion
des locaux préliminaire et de fournir des exigences détaillées en ce qui concerne le câblage,
la sécurité et le mobilier tout au long de l'examen de la conception et de l'étape de réalisation
de projet.

13. Gestionnaire de la mise en service

Le gestionnaire de la mise en service peut avoir, entre autres, comme rôle et

responsabilité :

 offrir des conseils techniques et de planification relativement aux questions

de fonctionnement et d'entretien;
 coordonner les activités de mise en service à toutes les étapes du projet;
 s'assurer qu'on donne suite aux préoccupations liées au fonctionnement et à
l'entretien;
 fournir une assurance de la qualité;
 examiner tous les documents relatifs à la mise en service à toutes les étapes
de la réalisation du projet;
 vérifier l'exactitude des formulaires d'information sur les produits et de
vérification du rendement;
Deuxième partie
 I. Calendrier et tâches de projet

Calendrier de réalisation du projet 

Nos travaux s'échelonnent sur une période divisée en deux grandes phases. La
première correspond aux étapes de planification du projet qui se débute le 07/02/2014. La
seconde quant à elle concerne la réalisation du projet qui commence le 27/07/2014. Le
planning des tâches est présenté dans le tableau ci-dessous :

Durée Relations
(jours Prédécesseur entre
le planning des taches ) s taches Ressources
Phase de planification
Avant-propos
A recherche du sujet 30 -- DD Chef de projet
B définition de l'objectif principal 30 -- DD Chef de projet
C Sélection d’un terrain 30 B FD Conseiller
Etudier les possibilités de réalisation sur le
D terrain 30 C FD Manager1,manager2
E Etudier la situation du terrain 20 D FF Manager1,manager2
F Réalisation du cahier des charges de groupe 20 D,A FD gestionnaire
Préparation de la soutenance sur le cahier des
G charges 20 F FF secrétaire
Etude de faisabilité
H La programmation des besoins 20 G DF marketeur 1,marketeur 2
I Les études techniques : 30 G DF marketeur 3
J Le rapport de faisabilité 10 H,I FD marketeur 1,marketeur 2, marketeur 3
Définition du projet
responsable de l'organisation des
K La modélisation 20 G FD espaces
L Obtenir une estimation du budget 20 K FD directeur financier,comptable
M Le plan de financement 30 L DD directeur financier,comptable
responsable de l'organisation des
N Le scénario et l’échéancier de réalisation 20 M FD espaces
O Le programme de construction 20 K,L,M FD gestionnaire
P L’analyse de la valeur 20 O FD night audit , audit de qualité
Phase de réalisation
Etape 1 :Acquérir le terrain
Q Signature de la promesse unilatérale de vente 1 J FD chef de projet
R Demander le permis de construire 4 P FD judiciaire
Etape 2 : La structuration de l'organisme
S Concours et selection des architectes 10 R FD chef de projet,direction de RH
T La formation de l’organisme 20 R,S FD Direction de RH
U La réalisation du projet 10 T FD chef de projet
Etape 3: Plans et devis
V Realisation l'ensemble des plans et des devis 15 S,T,U FD Architecte, comptable
Etape 4 : Travaux
W Avis d'execution 4 V FD judiciaire
X Acceptation des plans 6 W FD chef de projet
Y Préparation du terrain 4 W,X FD architecte ,terrassiers
Z Commande de matériaux 3 Y FD service achat
A
A Creusage des fondations 20 Y FD terrassiers
AB Commande des portes et fenêtres 3 AA FD service achat
AC Livraison des matériaux 3 Z FD service receving
A
D Coulage des fondations 40 AC FD Maçons
AE Livraison des portes et fenêtres 3 AD FD service receving
AF Pose des murs, de la charpente, du toit 20 AD, AE FD Maçons, charpentier
A
G Fin des travaux 0 AF FD
Etape 5 : Livraison d'ouvrage
A
H Préparation de la livraison d'ouvrage 10 AG FD Service commercial

Tables des ressources

taux/
Ressources Groupe taux/heure standard supplémentaire
Chef de projet interne 1000 1200
Conseiller interne 900 1080
Manager1 interne 800 960
Manager2 interne 800 960
Gestionnaire interne 800 960
Secrétaire interne 200 240
marketeur 1 interne 700 840
marketeur 2 interne 700 840
marketeur 3 interne 700 840
responsable de l'organisation des espaces interne 800 960
directeur financier interne 900 1080
Comptable interne 400 480
audit de qualité interne 850 1020
night audit interne 800 960
Judiciaire externe 500 600
Direction de RH interne 700 840
Architecte externe 800 960
Terrassiers externe 100 120
service achat interne 400 480
service receving interne 300 360
Maçons externe 100 120
Charpentiers externe 100 120
Service commercial interne 400 480

Le calendrier de travail :
Les jours de travail : du lundi au vendredi  le matin du 8h00 à 12h00 et l’après midi 14h00 à 18h00

La date prévue de début du projet 07/02/2014 et la date présuppose de fin de projet 30/06/2015

Intitulée de la Fête Le jour des vacances

Fête nationale 11/01/2015

Fête nationale 06/11/2014

Fête Aid ALADHA Du 26/10/2014 Au 28/10/2014

Fin d'année Du 30/12/2014 Au 01/01/2015

I. Constitution de l’équipe de projet
 II. Budget du projet

Budget de notre projet ne doit pas dépassé 6 000 000 dhs budget des ressources, la
contrainte qui présente notre valise de faiblesse
Le budget est déterminé après une étude financière réaliser par de professionnel
notamment après avoir calculé en premier le chiffre d’affaire prévisionnel, la vente :
Surface habitable : 3 665 m²
Prix de vente logement :
- 3 700 dhs /m²habitable TTC pour les appartements haut standing
- 2 700 dhs /m² habitable TTC pour les appartements normaux design exclusive chez
« votre logement »
- 2 100 dhs /m² habitable TTC pour les appartements pour logement social
- les appartements haut standing est de 200 m² compté à 8 appartements
- les appartements normaux design exclusifs chez « votre logement » est de 130 m²
compté à 10 appartements
- les appartements pour logement social 80 m² compté à 20 appartements
Vente prévisionnelle Hors taxe = (3 700 *200)*10 + (2 700 *130)*15 + (2 100
*80)*30
= 17705000 DHS TTC

Alors que le bénéfice que notre entreprise doit générer est toujours élevé de 50%  à
vrai dire :

Le chiffre d’affaire *50% qui sera dans notre cas de 8 852 500 dhs donc les
ressources et les matériaux utilisés ne doivent pas dépassés le reste
Troixieme partie
 I. Outils de gestion de projet

La difficulté dans la conduite du projet réside en grande partie dans la multiplicité des
acteurs qu'il mobilise. En effet, contrairement aux projets personnels ou aux projets internes
à faible envergure pour lesquels le besoin et la réponse à ce besoin peuvent être réalisés par
la même personne ou par un nombre limité d'intervenants, dans un projet au sens
professionnel du terme, l'expression du besoin et la satisfaction de ce besoin sont portés par
des acteurs généralement distincts. 

Il est généralement difficile de faire abstraction des solutions existantes et de se

concentrer uniquement sur les besoins en termes fonctionnels. Toute difficulté consiste à
identifier correctement les besoins, indépendamment de toute solution technique et de
choisir un prestataire ou une équipe de développement interne à l'entreprise pour le réaliser. 

Liste non exhaustive de logiciels de gestion de projet :

Gestion de Gesti Gestion

Logiciel Système
Planific portefeuill on de électronique
Logiciel collabora de suivi de
ation e de Resso des
tif problèmes
projets urces documents

Dolibarr ERP/CRM Oui Non Non Oui Oui Oui

dotProject Oui Oui Non Non Non Oui

ProjeLead Oui Oui Non Non Oui Oui

Efficient360 Oui Oui Oui Oui Oui Oui

Endeavour Software
Oui Oui Oui Oui Oui Oui
Project Management

Easy Projects .NET Oui Oui Oui Oui Oui Oui

GanttProject Non Non Oui Non Oui Non

 II. Les applications MS projet

Microsoft Project (ou MS Project ou MSP) est un logiciel de gestion de projets édité par
Microsoft. Il permet aux chefs de projet et aux planificateurs de planifier et piloter les
projets, de gérer les ressources et le budget, ainsi que d'analyser et communiquer les données
des projets la chose qui nous a poussé à l’utilisé

a) Diagramme de Gantt

Le calendrier de réalisation du notre projet est présenté ci-dessous sous la forme d'un
diagramme de Gantt à l'aide du logiciel Microsoft Project. Ce système nous permet de fixer
des jalons au projet et d'affecter les ressources aux diverses tâches à effectuer. On veille
ainsi à la bonne répartition de la charge de travail, mais également à ce que le projet ne
prenne pas de retard.

Voici le résumé des différentes étapes, définies pour le projet. Les délais alloués à

chaque tâche et les ressources assignées sont observables dans le diagramme de Gantt.

Annexe 1 : saisie des tâches et l’obtention du diagramme de Gantt

b) Le tableau de ressource

Annexe 2 : la saisie des ressources et les affecter à chaque tâche

c) Suivi de projet

Annexe 3, annexe 4 : pour un suivi il faut absolument préciser la date de fin pour voir le
pourcentage d’utilisation des ressources afin d’attendre notre objectif avec efficacité et
efficience
Annexe 5 : organigramme de taches

d) Pilotage

Annexe 6 : après avoir piloté notre projet on n’a constaté que la tâche travaux feigne et
ralentie le projet

e) Rapport

Annexe 7 : Budget des ressources

Annexe 8 : les cash-flows du projet

Annexe 9 : audit des coûts

Annexe 10 : qui fait quoi affectation pour chaque ressource es tâches qui las appartient

Annexe 11 : les tâches achevées

CONCLUSION

Comme on a pu le constater, la réalisation d’un projet de construction constitue un

long et laborieux processus nécessitant le recours à un très grand nombre de ressources
humaines et matérielles. La coordination de cette multitude d’activités commande
l’intervention d’un gestionnaire avisé et chevronné.
La planification et l’ordonnancement de l’ensemble des activités d’un projet majeur
exigent, de la part du gestionnaire, la rigueur et l’assurance que seule une vaste expérience
dans l’industrie de la construction peut garantir. Ce professionnel doit par ailleurs bénéficier
d’une indépendance totale de liens d’affaires à l’intérieur même de cette industrie.
Bien que la complexité de la phase de réalisation ne soit plus à démontrer, il est
pertinent d’insister une dernière fois sur l’importance à accorder à la phase de planification
dans tout le processus.
C’est en effet au cours de cette phase que vont se définir les besoins et les paramètres
qui détermineront l’ampleur et la justesse du projet à réaliser. La détermination du
gestionnaire de projet et les prouesses techniques des concepteurs ne pourront jamais
compenser les coûts supplémentaires engendrés par une expression de besoins démesurée ou
par des exigences excessives.
En effet, après avoir terminé la définition du calendrier, des tâches et des ressources
utilisées ainsi le budget le MS projet nous a permis de déterminer le diagramme de Gantt
,assurer le suivi et le pilotage et plus encore un rapport qui résolue les différents ratios dans
notre entreprise à besoin (cash-flows, les tâches non achevées, dépenses provisionnel…)cela
nous a autorisé de pendre la décision si le projet va avoir un succès ou non et
avantageusement le résultat positif nous a encouragé de lancer ce projet mais la seul
contrainte pour nous c’est était le temps puisque la concurrence progresse d’une façon
remarquable , pousse notre entreprise de minimiser de phase planification pour avancés et
bien sur pour conserver une grand part du marché et de fidélisé la client qui le principale but
de notre entreprise.
Table de matiere
Biographie et webographie
 Annexes

Annexe 1

Annexe 2
Annexe 3

Annexe 4
Annexe 5

Annexe 6
Annexe 7
Annexe 8
Annexe 9
Annexe10
Annexe11