CUARTA UNIDAD: DERECHOS REALES DE GARANTÍA

 LA HIPOTECA
 Caracteres
 Requisitos
 Extensión
 Rango
 Extinción.
 Las hipotecas legales
 La Hipoteca Inversa (Ley 30741)

LA HIPOTECA
ARTÍCULO 1097.- DEFINICIÓN

1. LA HIPOTECA ES UN DERECHO REAL DE GARANTÍA

POR LA HIPOTECA SE AFECTA
UN INMUEBLE EN GARANTÍA
DEL CUMPLIMIENTO DE 2. LA HIPOTECA PARA QUE TENGA LUGAR TIENE QUE TENER UNA CONSTITUCIÓN
CUALQUIER OBLIGACIÓN, REGISTRAL.
PROPIA O DE UN TERCERO. LA
GARANTÍA NO DETERMINA LA CARACTERES
DESPOSESIÓN Y OTORGA AL 3. LA HIPOTECA ES UN DERECHO REAL INDIVISIBLE,
ACREEDOR LOS DERECHOS
DE PERSECUCIÓN,
PREFERENCIA Y VENTA 4. LA HIPOTECA, COMO SABEMOS, ES UN DERECHO ACCESORIO. ES UN DERECHO
JUDICIAL DEL BIEN REAL ACCESORIO DERIVADO DE UN DERECHO DE CRÉDITO. ,
HIPOTECADO.
5. LA HIPOTECA GRAVA BIENES INMUEBLES O DERECHOS REALES SOBRE BIENES
INMUEBLES ENAJENABLES Y NO PERSONALÍSIMOS (V EL USO Y LA HABITACIÓN).,
 CARACTERES

A) UNA PRIMERA ETAPA

6. EL ACREEDOR HIPOTECARIO TIENE DERECHO DE PERSECUCIÓN, ESTO ES, QUE SE DENOMINA PLAZO DE
EL PODER DE DIRIGIRSE CONTRA CUALQUIERA QUE TENGA EL BIEN. SEGURIDAD, QUE COMPRENDE DESDE
LA FECHA DE CONSTITUCIÓN DE LA
HIPOTECA HASTA EL CUMPLIMIENTO DE
7. LA NECESIDAD DE DETERMINACIÓN DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA Y DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA.
LA GARANTÍA, ESTABLECIÉNDOSE EL GRADO DE RESPONSABILIDAD QUE SE
ASUME EN LA ESCRITURA PÚBLICA INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA EN ESTE PERIODO EL PROPIETARIO DE
PROPIEDAD. LA FINCA PUEDE HACER CON ELLA LO
QUE TENGA POR CONVENIENTE
SIEMPRE QUE SU ACTIVIDAD NO
SUPONGA UN MENOSCABO DEL VALOR
8. LA HIPOTECA ES TRANSMISIBLE TANTO EN EL LADO ACTIVO COMO EN EL
DEL BIEN HIPOTECADO.
PASIVO. EN ESTE CASO,
 EL ACREEDOR PUEDE VENDER EL DERECHO DE CRÉDITO A UN TERCERO Y
ESE TERCERO ADQUIERE EL CRÉDITO CON TODAS LAS GARANTÍAS B) EL SEGUNDO PLAZO
INCLUIDA, LÓGICAMENTE,
ES EL LLAMADO PLAZO DE EJECUCIÓN.
LA HIPOTECA. POR OTRA PARTE, IGUALMENTE, EL DEUDOR PUEDE TAMBIÉN
ENAJENAR EL BIEN Y TRANSMITIR LA HIPOTECA A UN TERCERO QUE TENDRÁ EN EL PLAZO DE EJECUCIÓN LO QUE SE
QUE RESPONDER QUE SE SUBROGA EN LA DEUDA DEL DEUDOR. ESTABLECE ES QUE EL HIPOTECADO
PUEDE ESTAR SOMETIDO A LA
VOLUNTAD DEL ACREEDOR QUE EN
9. LA HIPOTECA NO IMPLICA DESPOSESIÓN. EN MATERIA DE POSESIÓN CIERTOS SUPUESTOS PUEDE SOLICITAR
PODEMOS DISTINGUIR EN LA HIPOTECA DOS ETAPAS: INCLUSO LA ADMINISTRACIÓN DE LA
FINCA SOBRE LA HIPOTECA QUE SE HA
CONSTITUIDO.
 REQUISITOS
Los requisitos específicos para pedir
un préstamo de compra o
remodelación de vivienda dependen
de cada entidad financiera o de las
propias empresas inmobiliarias, los DOCUMENTO DE IDENTIDAD
cuales suelen darse a conocer al VIGENTE Y EDAD
momento de solicitar una no de los principales requisitos para
asesoría para comprar un inmueble. solicitar cualquier crédito hipotecario es
el Documento Nacional de Identidad si, HISTORIAL DE CRÉDITO
eres ciudadano peruano. Para los EL HISTORIAL CREDITICIO ES UN FACTOR
extranjeros que están de manera legal CRÍTICO AL MOMENTO DE SOLICITAR UN
en el país, solo deben presentar el PRÉSTAMO HIPOTECARIO
documento de extranjería vigente para
solicitar el préstamo hipotecario.
Por otra parte, el Banco Central de
Reserva del Perú indicó en sus
últimas estadísticas que las Ahora bien, con respecto a la edad, el
solicitudes de este producto crediticio rango usual es ser mayor de 18 años y
ha crecido en más de un 3 % y estos menor de 65 años de edad.
datos siguen en ascenso.

CUOTA INICIAL Y CERTIFICACIÓN DE

NO POSEER PROPIEDADES A SU
NOMBRE
CERTIFICACIÓN DE INGRESOS Y LO USUAL ES QUE LAS ENTIDADES
ANTIGÜEDAD LABORAL SOLICITEN QUE EL CLIENTE TENGA LA
APARTE DEL HISTORIAL DE CRÉDITO, DISPONIBILIDAD DE PAGAR LA CUOTA
No obstante, existen una serie de LAS ENTIDADES SUELEN PEDIR COMO INICIAL DEL INMUEBLE, LA CUAL PUEDE
requisitos esenciales que REQUISITO PARA SOLICITAR UN VARIAR ENTRE EL 5 % AL 10 % DE LA
determinarán si cuentas con lo PRÉSTAMO HIPOTECARIO LOS
necesario para la candidatura de TASACIÓN TOTAL DE LA VIVIENDA.
DOCUMENTOS QUE CERTIFIQUEN TUS AUNQUE MUCHOS BANCOS PUEDEN
préstamos hipotecarios . INGRESOS MENSUALES. OBVIAR ESTA CONDICIÓN.
 EXTENSIÓN

DE ACUERDO CON EL ARTÍCULO 1101 DEL CÓDIGO CIVIL TENEMOS QUE:

LA HIPOTECA SE EXTIENDE A TODAS LAS PARTES

INTEGRANTES DEL BIEN HIPOTECADO, A SUS
ARTÍCULO 1101.- EXTENSIÓN DE LA ACCESORIOS, Y AL IMPORTE DE LAS INDEMNIZACIONES
HIPOTECA DE LOS SEGUROS Y DE LA EXPROPIACIÓN, SALVO PACTO
DISTINTO.

EL IMPORTE DE LAS
DE LA NORMA DESCRITA SE INDEMNIZACIONES DE
EL IMPORTE DE LAS LA EXPROPIACIÓN
DESPRENDE LA EXTENSIÓN DE LA INDEMNIZACIONES DE
HIPOTECA, SALVO PACTO DISTINTO, LOS SEGUROS
A:

LOS ACCESORIOS DEL CUANDO SE EXPROPIA UN

BIEN HIPOTECADO LA HIPOTECA SE EXTIENDE AL INMUEBLE SE EXTINGUE LA
IMPORTE DE LAS PROPIEDAD (ARTÍCULO 96, INCISO
INDEMNIZACIONES DE LOS 3 DEL C. C.). EN ESTOS CASOS, SIN
SEGUROS DEL INMUEBLE, LO CUAL EMBARGO, LA. HIPOTECA SE
SIGNIFICA QUE SI EL INMUEBLE EXTIENDE AL IMPORTE DE LA
TODAS LAS PARTES ESTÁ ASEGURADO Y SE PRODUCE INDEMNIZACIÓN. AL IGUAL QUE
INTEGRANTES DEL ARTÍCULO 888.- UN SINIESTRO, EL MONTO DE LA CON LOS SEGUROS, EN CASO DE
BIEN HIPOTECADO NOCIÓN DE BIENES INDEMNIZACIÓN REEMPLAZA AL DESTRUCCIÓN TOTAL DEL
ACCESORIOS INMUEBLE. SE PRODUCE ASÍ LO INMUEBLE, SE EXTINGUE LA
QUE EN DOCTRINA SE CONOCE HIPOTECA Y SE CREA UN
ARTÍCULO 887.- DERECHO REAL DE PRENDA
COMO SUBROGACIÓN REAL[
NOCIÓN DE PARTE
INTEGRANTE
 RANGO
ARTÍCULO 1114° CC ESTABLECE LO SIGUIENTE : EN ESTE CASO NO SE PUEDA APLICAR EL 1114° CC, EN
TANTO ELLO LE PRODUCIRÍA A “X” UN GRAVE PERJUICIO.
ME EXPLICO: SI EN APLICACIÓN DEL 1114° CC PERMITIMOS
QUE – SIN EL ASENTIMIENTO Y/O PARTICIPACIÓN DE “X” –
EL ACREEDOR PREFERENTE PUEDE CEDER SU RANGO A OTRO LA HIPOTECA DE “A1” PASE A RESPALDAR EL CRÉDITO DE
ACREEDOR HIPOTECARIO. PARA QUE LA CESIÓN PRODUZCA “A2”, ENTONCES EN EL FUTURO “X” DEBERÁ PAGAR 200
EFECTO CONTRA EL DEUDOR SE REQUIERE QUE ÉSTE LA ACEPTE (CRÉDITO DE “A2”) PARA EVITAR LA EJECUCIÓN DE LA
O QUE LE SEA COMUNICADA FEHACIENTEMENTE. HIPOTECA (CUANDO, ORIGINALMENTE, PAGANDO 100
EVITABA LA CONTINGENCIA). POR EL CONTRARIO, SI LOS 2
ACREEDORES FUESEN HIPOTECARIOS (ES DECIR, SI
TANTO EL CRÉDITO DE “A1” COMO EL DE “A2” ESTUVIESEN
ES FUNDAMENTAL ESTABLECER SI ESTA NORMA APLICA O NO RESPALDADOS CON HIPOTECAS SOBRE EL INMUEBLE DE
AL CASO PLANTEADO, PUES SI CONCLUIMOS QUE SÍ, “X”), LA CESIÓN DEL RANGO NO PERJUDICARÍA AL
ENTONCES BASTARÁ CON UN ACUERDO DE CESIÓN EN EL PROPIETARIO, YA QUE ANTES DE DICHA CESIÓN “X”
QUE INTERVENGAN “A1” Y “A2” PARA QUE ESTE ÚLTIMO ADEUDABA 300 (100 A “A1” Y 200 A “A2”) Y SOLO PAGANDO
QUEDE INSCRITO COMO ACREEDOR HIPOTECARIO. LA 300 EVITABA EL REMATE JUDICIAL, SITUACIÓN QUE SE
INTERVENCIÓN DE “X” NO SERÍA NECESARIA, BASTANDO QUE MANTENDRÍA LUEGO DE LA CESIÓN: “X” SEGUIRÁ
LA CESIÓN LE SEA “COMUNICADA” (NOTARIALMENTE, POR ESTANDO OBLIGADO A PAGAR 300 Y SOLO CANCELANDO
EJEMPLO). LA TOTALIDAD EVITARÁ LA EJECUCIÓN JUDICIAL.

EL 1114° CC NO NOS ES ÚTIL, EN TANTO ESTA NORMA “EL RANGO HIPOTECARIO ES EL LUGAR QUE
PRESUPONE LA PRESENCIA DE DOS ACREEDORES OCUPA CADA HIPOTECA, A LOS EFECTOS DE
HIPOTECARIOS, QUIENES DECIDEN INTERCAMBIAR SUS DETERMINAR SU PREFERENCIA Y PRIORIDAD DE
POSICIONES EN EL REGISTRO COMO ACREEDORES UNOS CRÉDITOS FRENTE A OTROS EN EL
GARANTIZADOS. EXPRESAMENTE ASÍ LO EXIGE EL 1114° CC, REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
PUES SEÑALA QUE LA CESIÓN DEL RANGO SE PRODUCE A
FAVOR DE “OTRO ACREEDOR HIPOTECARIO”.
 EXTINCIÓN.

EL ARTÍCULO 1122 DEL CÓDIGO CIVIL

ESTABLECE QUE LA HIPOTECA SE
¿QUÉ ES LA EXTINCIÓN DE LA
EXTINGUE POR:
HIPOTECA?

LA HIPOTECA SE EXTINGUE CUANDO

SE DESTRUYE EL INMUEBLE
EXTINCIÓN DE LA OBLIGACIÓN
(ARTÍCULO 1122, INCISO 4 DEL C. C.).
SE TRATA DE LA DESTRUCCIÓN TOTAL QUE GARANTIZA .
DEL BIEN (UN AVIÓN QUE
EXPLOSIONA). SI LA DESTRUCCIÓN ES
PARCIAL, SUBSISTE LA HIPOTECA
SOBRE LA PARTE DEL INMUEBLE NO
DESTRUIDO.
DESTRUCCIÓN ANULACIÓN, RESCISIÓN O
TOTAL DEL CONSOLIDACIÓN . RESOLUCIÓN DE DICHA
OBLIGACIÓN.
INMUEBLE.
“LAS INSCRIPCIONES DE
LAS HIPOTECAS (…) SE
EXTINGUEN A LOS 10
AÑOS DE LA FECHA DE
LAS INSCRIPCIONES, SI
RENUNCIA ESCRITA
NO FUERAN RENOVADA
DEL ACREEDOR.
 LAS HIPOTECAS LEGALES CUANDO APLICA LA HIPOTECA LEGAL
EL CÓDIGO CIVIL, OTORGA UN CAPÍTULO DE ACUERDO AL CÓDIGO CIVIL
(“QUINTO”), DENTRO DEL TÍTULO III – SECCIÓN ​
CUARTA DEL LIBRO DE DERECHOS REALES A
LAS HIPOTECAS LEGALES, INDICANDO LO EN LA ENAJENACIÓN A TÍTULO
SIGUIENTE 1. LA DEL INMUEBLE ENAJENADO SIN QUE ONEROSO CUANDO EL PRECIO NO SE
SU PRECIO HAYA SIDO PAGADO HAYA PAGADO TOTALMENTE, HAY LA
ADEMÁS DE LAS HIPOTECAS LEGALES TOTALMENTE O LO HAYA SIDO CON EL HIPOTECA LEGAL. NOTA: VER MÁS
ESTABLECIDAS EN OTRAS LEYES, SE DINERO DE UN TERCERO. ABAJO QUE NO SOLO SE CONTEMPLA
RECONOCEN LAS SIGUIENTES LA COMPRA VENTA.

LA HIPOTECA LEGAL EN EL PERÚ HAY HIPOTECA LEGAL, EN LA

LA HIPOTECA LEGAL EN EL PERÚ, ES UNA ENAJENACIÓN O COMPRA VENTA A
CARGA REGISTRAL QUE INSCRIBE DE OFICIO TÍTULO ONEROSO CUANDO EL PRECIO
EL REGISTRADOR DE LA SUNARP. SE HAYA PAGADO CON EL DINERO DE
UN TERCERO -SIEMPRE QUE ESO
SE ACTIVA SIMULTÁNEAMENTE EN CIERTOS 2. LA DEL INMUEBLE PARA CUYA CONSTE EN LA MINUTA-.
CASOS NORMADOS EN EL REGLAMENTO DEL FABRICACIÓN O REPARACIÓN SE HAYA
REGISTRO DE PREDIOS EN EL CONTEXTO DE PROPORCIONADO TRABAJO O MATERIALES TAMBIÉN HAY HIPOTECA LEGAL, EN EL
LAS TRANSFERENCIAS DE PROPIEDAD (O POR EL CONTRATISTA Y POR EL MONTO QUE CONTRATO DE
TRANSFERENCIA DE DOMINIO). EL COMITENTE SE HAYA OBLIGADO A CONSTRUCCIÓN/REMODELACIÓN/REPA
PAGARLE. RACIÓN CUANDO LA
LA HIPOTECA LEGAL SE DESARROLLA EN EL CONTRAPRESTACIÓN ES AL CRÉDITO
CÓDIGO CIVIL Y EN EL REGLAMENTO DEL EN DINERO Y/O MATERIALES Y/O MANO
REGISTRO DE PREDIOS A CARGO DE LA DE OBRA -SIEMPRE QUE DICHO
SUNARP. CONTRATO SE INSCRIBA EN LOS RRPP-.
​ CUANDO EN UNA PARTICIÓN HAY LA
POR LA NATURALEZA DE LA HIPOTECA LEGAL, OBLIGACIÓN DE HACER
OTRAS LEYES PUEDEN DESARROLLAR LA AMORTIZACIONES EN DINERO A OTROS
CONSTITUCIÓN DE HIPOTECAS LEGALES A 3. La De Los Inmuebles Adquiridos En Una
DE LOS COPROPIETARIOS, OPERA LA
FAVOR DEL ESTADO, AUNQUE AL MENOS A LA Partición Con La Obligación De Hacer
HIPOTECA LEGAL.
FECHA NO CONOCEMOS ALGUNA. Amortizaciones En Dinero A Otros De Los
Copropietarios.
 LA HIPOTECA INVERSA (LEY 30741)

RAZONES QUE LA JUSTIFICAN:

SEGÚN LA LEY QUE CREA Y REGULA
LA HIPOTECA INVERSA (LEY N° 30741),

 PROMULGADA EN MARZO DE 2018, A. LA POBLACIÓN MUNDIAL ESTÁ

ENVEJECIENDO: PRÁCTICAMENTE TODOS LOS
SE TRATA DE UN PRODUCTO PAÍSES DEL MUNDO ESTÁN EXPERIMENTANDO
FINANCIERO QUE PERMITE QUE ES UNA ALTERNATIVA
UN CRECIMIENTO EN EL NÚMERO Y LA
LAS PERSONAS COMPLEMENTEN PROPORCIÓN DE PERSONAS MAYORES EN SU
SUS INGRESOS ECONÓMICOS, POBLACIÓN*.
MEDIANTE EL ACCESO A UN
CRÉDITO CON GARANTÍA B. IMPOSIBILIDAD DE ACCESO A PENSIÓN.
HIPOTECARIA, CUYO PAGO SERÁ C. ALTERNATIVA PARA MEJORAR EL BIENESTAR /
EXIGIBLE RECIÉN AL COMPLEMENTAR LOS INGRESOS (“HOUSE-
FALLECIMIENTO DEL TITULAR O RICH, CASH POOR“).
TITULARES DEL CRÉDITO, SALVO
QUE SE HAYAN DESIGNADO D. EVITAR LA EXCLUSIÓN FINANCIERA DE
BENEFICIARIOS, EN CUYO CASO EL PENSIONADOS QUE NO PUEDEN CUMPLIR
PAGO SERÁ EXIGIBLE AL CON LOS REQUISITOS DE UNA HIPOTECA
COMÚN.
FALLECIMIENTO DEL TITULAR O
TITULARES DEL CRÉDITO. POR
ESTAS CARACTERÍSTICAS,

 EL PÚBLICO OBJETIVO DE ESTE

PRODUCTO APUNTA A LAS PARA ADULTOS MAYORES
PERSONAS JUBILADAS O
CERCANAS A LA EDAD DE
JUBILACIÓN.
 ¿CÓMO FUNCIONA?

* En EEUU, la mayoría de los clientes (87%) optan por una suma global o línea de crédito, mientras que el 13% opta por los desembolsos
mensuales (Shan, 2011).
La hipoteca inversa, alcances
normativos bajo la luz del
DL.30741 (BA - Litigio Civil)