El Predio

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO I
ELPREDIO
DR. JORGE LUIS GONZALES LOLI
1
1. CONCEPTO Y NOCION DEL PREDIO
2. CLASES DE FINCAS POR SU NATURALEZA
3. DERECHOS Y LIMITACIONES
4. EXTENSION
5. EL PREDIO PROFUNDIZADO, LA IDENTIFICACION DEL
PREDIO
2
Predio:
Diccionario de la Real academia Española:
Del lat. praedium. , que se encuentra conformada por las siguientes
partes:
•El prefijo “prae”, que puede traducirse como “antes”.

• El sustantivo “aedes”, que es sinónimo de “casa o templo”
1. m. Heredad, hacienda, tierra o posesión inmueble
Un predio es una pertenencia inmueble de una cierta extensión

superficial. Puede decirse, por lo tanto, que los predios son tierras o
terrenos delimitados.
3
Noción de Predio
Es la base objetiva sobre el cual recaen los derechos reales (finca)
En Sentido Material
Roca Sastre: Un trozo de terreno (concepto físico) atribuido
a un titular. (concepto jurídico)
En Sentido Funcional
García y García: Unidad del destino económico que
representa. (rural o urbano)
En Sentido Catastral
Representación gráfica e individualizada. Art. 11 y 20 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
aprobado por Resolución N° 097-2013-sunarp/SN, en
adelante RIRP.
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En Sentido Registral
Un concepto más amplio
La Cruz Berdejo: No es necesariamente una superficie
delimitada o individualizada por signos físicos.
“Todo lo que abre folio registral”.

Supera las nociones material, funcional o catastral. Incluye lote de
terreno, departamentos, “aires”, derecho de superficie, etc.
Noción de predio en el derecho sustantivo:
Unidad inmobiliaria independiente. Pueden ser lotes, terrenos,

parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas o
cualquier tipo de unidad inmobiliaria identificable.
REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES
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Referente objetivo
(Art. 2 R.I.R.P.):
Los bienes inmuebles a los que se conoce como predios, bienes
raíces o inmuebles por naturaleza.
Comprende:
• Las porciones de la superficie terrestre que son objeto de titularidad

dominical.
• Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva resultantes de los
regímenes de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y
propiedad común
6
.
Distinción entre predio material y predio registral:

el caso de la unidad funcional (art. 63)
“Las unidades inmobiliarias a que se

refiere este artículo se inscribirán en
partida especial donde se señale el
régimen al que están sujetas,
relacionándolas con la partida matriz.
Excepcionalmente y a solicitud del

interesado, se podrá independizar en una
misma partida más de una sección de
dominio exclusivo, aun cuando no exista
continuidad entre ellas, siempre que
constituyan una unidad funcional.”
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2. CLASES DE PREDIOS O FINCAS POR SU NATURALEZA/HABILITACION
2. CLASES DE PREDIOS O FINCAS POR SU

NATURALEZA/HABILITACION
Como objeto de estudio, observemos la siguiente

clasificación de las fincas:
2.1. Urbanas.
2.2. Rústicas (rural y eriazos, de expansión urbana)
2.3. Matrices.
2.4. Derivadas.
2.5. Normales
2.6. Especiales (superficie, etc.)
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2.1 Urbanas
Terreno habilitado para uso urbano y

que cuenta con accesibilidad , sistema
de abastecimiento de agua, sistema de Accesibilidad a los Procedimiento de
desagüe, abastecimiento de energía Servicios Públicos Habilitación Urbana
eléctrica y redes de iluminación pública
y que ha sido sometido a un
procedimiento administrativo para que Predios en proceso
adquiera esa condición. Predios ubicados
de habilitación
en Zonas Urbanas
urbana:
Área destinada a usos urbanos, consolidadas.
naturaleza?.
comprendida dentro de los límites
urbanos establecidos en los
documentos de planificación territorial .
Reglamento Nacional de Edificaciones.
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FINCAS URBANAS EN EL RIRP:

IDENTIFICACIÓN
Se indicará: el área, linderos, medidas Resolución N° 223-2012-SUNARP-
perimétricas y colindancias (por el
frente, por la derecha entrando, por la TR-A
izquierda entrando y por el fondo); su NATURALEZA DEL PREDIO
ubicación georeferenciada a la Red
Geodésica Nacional referida al datum
y proyección en coordenadas oficiales,
siempre que se cuente con dicho dato; “Si del antecedente registral se
calle y numeración o lote, manzana, tiene que no obra inscrito ningún
etapa, urbanización, sector, zona o cambio de uso del predio que
grupo; así como cualquier otra
circunstancia que sirva para
haga presumir que se trata de un
distinguirlo de otro. El área y las predio urbano, procede la
medidas perimétricas deberán estar inscripción de la habilitación
expresadas conforme al Sistema urbana solicitada”
Métrico Decimal.
Art. 19 del RIRP.
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Predios que por exceso o ausencia de agua no son cultivables y

tampoco se les puede asignar un uso urbano, excepto:
a. Las lomas y praderas con pastos naturales dedicados a la ganadería,

aun cuando su uso fuese de carácter temporal;
b. Las tierras de protección, entendiéndose por tales, las que no
reúnan las condiciones ecológicas mínimas, requeridas para cultivo,
pastoreo o producción forestal; y
c. Las que constituyan patrimonio arqueológico de la Nación.
Las tierras eriazas ubicadas dentro del área urbana o de expansión
urbana están sujetas a la legislación sobre la materia.
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2.2 Rústicas
 Todo aquello que no es urbano. PREDIOS RÚSTICOS EN EL RIRP:
Son aquellos de uso agrario, ubicados en zona IDENTIFICACIÓN
rural y destinados a la actividad agropecuaria. Se indicará: el código de referencia
Comprende también a aquellos predios catastral, área expresada en
ubicados en área de expansión urbana hectáreas (hás.) y con 04
destinados a alguna actividad agropecuaria y decimales, perímetro expresado en
que no cuentan con habilitación urbana. metros (m); centroide y ubicación
(Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089). georeferenciada a la Red Goedésica
Nacional referida al datum y
proyección en coordenadas
Terreno NO habilitado para uso urbano y que oficiales, en caso de contarse con
este último dato. Asimismo se
por lo tanto NO cuenta con accesibilidad ,
consignará el nombre del predio,
sistema de abastecimiento de agua, sistema sector, valle de ser el caso, linderos
de desagüe, abastecimiento de energía y medidas perimétricas en el
eléctrica y redes de iluminación pública, supuesto del tercer párrafo del
pistas ni veredas. (Reglamento Nacional de artículo 20 y cualquier otra
Edificaciones). información que permita identificar
plenamente el predio que se
inscribe.
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Subcategorías de predio rustico:
• Predio rural: Aquel que hace viable la actividad agrícola o

agropecuaria
• Predios eriazos: conocido como desierto, es aquel predio

que no tiene agua u otro elemento que posibilite
actividad agrícola o agropecuaria.
• Predios en zonas de expansión urbana: predios que

pueden ser rurales o eriazos donde la ciudad tiene
planes de crecimiento. (áreas a incorporarse al área
urbana) mediante el proceso de habilitación urbana. Las
habilitaciones urbanas también pueden desarrollarse en
zonas urbanas, ejemplo si se ha desarrollado una
habilitación en lotes muy extensos para industria y ahora
se quieren para vivienda.
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Predios eriazos: En principio son propiedad del estado (presunción de la Ley) Estos predios pueden
ser adjudicados por el estado y pueden convertirse tanto en urbanos como rurales, La autoridad
competente es la superintendencia de bienes nacionales. (autorizar fraccionamiento).
Que pasa si un poblador tiene un predio rural o eriazo y quiere convertirlo a urbano? ¿Quien seria
el funcionario competente? Municipalidad o ministerio de agricultura a través de gobiernos
regionales?
En los Predios rurales y eriazos cuando ya hay un proceso de habilitación urbana, el competente
son las municipalidades. Se debe presentar un planeamiento integral (resolución donde se ven las
vías principales). Si no hay proceso de habilitación no lo podría hacer.
Primera disposición complementaria de la Ley 27333:

Los terrenos eriazos de la República que conforme a las Leyes Especiales N.º.
11061, 14197, 17716, 18460, 19462, 19955, 19959 y demás disposiciones
conexas y complementarias revirtieron al dominio del Estado, serán inscritos
a nombre de éste en el Registro de la Propiedad Inmueble o, en su caso, en
el Registro Predial Urbano, por el solo mérito de lo dispuesto en esta
disposición complementaria.
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JURISPRUDENCIA
Resolución : 508-2011-SUNARP-TR-A Resolución : 119-2013-SUNARP-TR-T
Tema : TIERRAS ERIAZAS y RANGO DE

Tema: INMATRICULACIÓN O TOLERANCIA EN LAS
PRIMERA DE DOMINIO DE TIERRAS INMATRICULACIONES
ERIAZAS
La inmatriculación o primera de De conformidad con el artículo 23 del

dominio de tierras erizas en el Decreto Legislativo 653, para reconocer
supuesto previsto en el art. 17 del la condición de eriazas a las tierras y la
Decreto Supremo N° 011-97-AG, propiedad del Estado sobre las mismas
corresponde exclusivamente al deberá seguirse el procedimiento
Estado, sea por medio del Gobierno señalado por el Reglamento de la Ley
Regional respectivo o por la 26505, aprobado por Decreto Supremo
Superintendencia Nacional de Bienes Nº 011-97-AG.
Estatales (SBN)
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Funcionarios que van a intervenir en la Transferencia, propiedad y

fraccionamientos de predios:
Respecto de los predios urbanos, los órganos competentes a intervenir son la

municipalidad para autorizar proyectos (divisiones,
fraccionamientos sobre predios urbanos
Predios Rurales la autoridad competente para llevar el catastro y por lo tanto

autorizar el fraccionamiento es el ministerio de agricultura, esta
facultad en una época pasó aun proyecto que se denominaba
proyecto de titulación de tierras PET, luego pasó al FOCOPRI
rural quien no funcionó bien y pasaron estas funciones
nuevamente al ministerio de agricultura, pero como estaba
descentralizado pasaron a los gobiernos regionales, quienes
son los actuales competentes para el fraccionamiento de
predios rurales.
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PRECEDENTE Y ACUERDO
CANCELACIÓN DE DERECHOS DE TERCEROS POR REVERSIÓN
“Las causales de caducidad del derecho de propiedad no inscritas, pero que se
encuentran recogidas en una norma legal, son oponibles a los terceros adquirientes, y
por tanto, procede la inscripción de la reversión a favor del Estado”. Criterio adoptado
en la Resolución Nº 1099-2008-SUNARP-TR-L del 10/10/2008. Pleno LXII.
Precedente de Observancia Obligatoria interpretado por el Acuerdo Plenario

adoptado en el LXIII Pleno, realizado el 17 de agosto de 2010:
“INTERPRETACIÓN DEL PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA SOBRE La
cancelación de derechos de terceros por reversión La aplicación del precedente de
observancia obligatoria aprobado en el LXII Pleno del Tribunal Registral, referido a la
cancelación de derechos de terceros por reversión, implica que las instancias
registrales no requerirán que se acredite el emplazamiento de los titulares registrales
en el procedimiento administrativo seguido por la autoridad competente.
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2.3. Matrices
Aquella finca registral que ha sufrido desmembraciones, dando origen a
nuevas partidas.
2.4. Derivadas
Aquellas que se han desmembrado de una partida matriz.

Tienen origen en:
1. Proceso de Habilitación Urbana.
2. Subdivisión de predios urbanos.
3. Independización de predios rústicos sin cambio de uso.
4. Independizaciones de unidades inmobiliarias sujetas a régimen de
propiedad exclusiva y común o independización y copropiedad.
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PREDIOS DERIVADOS
Conexión:
1. Histórica: al independizarse tienen vida independiente de

la matriz, existiendo una conexión histórica: antecedente.
2. Permanente: A pesar de haberse independizado
mantiene un vínculo con la partida matriz. Por ejemplo:
Independizaciones de unidades inmobiliarias sujetas a
régimen de propiedad exclusiva y común o
independización y copropiedad.
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MATRIZ Y DERIVADAS
DERIVADAS:
DERIVADAS:
INDEPENDIZACIÓN BAJO EL
INDEPENDIZACIÓN
RÉGIMEN DE PROPIEDAD
DERIVADAS:
DE PREDIOS
EXCLUSIVA Y COMÚN E
DERIVADAS:
INDEPENDIZACIÓN Y
SUBDIVISÓNRÚSTICOS
DE COPROPIEDADPROCESO DE
PREDIOS HABILITACIÓN
URBANOS URBANA
MATRIZ
20
JURISPRUDENCIA
Resolución : 291-2013-SUNARP-TR-L
de 18/02/2013 Resolución : 091-2013-SUNARP-TR-L
Tema : TRASLADO DE CARGAS Y

Tema : TRASLADO DE CANCELACIONES DE GRAVAMENES A LAS PARTIDAS
GRAVÁMENES INDEPENDIZADAS
"De producirse el levantamiento de cargas y
gravámenes de la partida matriz con
posterioridad a las independizaciones, no
corresponde trasladar automáticamente dicho "En aplicación del artículo 5 del Reglamento de
levantamiento, sino que estará sujeto a
calificación, salvo que se trate de un mandato Inscripciones del Registro de Predios, las cargas
judicial, siendo que en este caso debe estarse a lo y gravámenes que afectan un inmueble matriz
dispuesto de manera expresa en la resolución son trasladadas a todas las partidas registrales
respectiva, no pudiendo extenderse su alcance a que se hubieran desprendido de ella, salvo que
partidas no indicadas en ella. Distinta sería la del acto causal pueda determinarse que sólo se
situación si el Poder Judicial declarara la nulidad afecta un área o porción específica del inmueble
del embargo, supuesto en el que debe levantarse registrado en la partida matriz"
el embargo extendido en las partidas
independizadas"
21
2.5. Fincas normales

Espacios físicos delimitados que son objeto de un aprovechamiento
independiente.
2.6. Fincas especiales

Supuestos en los que el objeto del aprovechamiento jurídico que si bien no
encajan en el concepto de predio, la ley le ha atribuido la condición de
inmuebles que dan origen a la apertura de una partida registral.
Embargo sobre predio no inscrito (art. 650 del C.P.C. y 31 del RIRP: predio
inmatriculado sin titular registral).
Superficie ( La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de
una partida especial, Art. 141 del NRIRP).
Concesiones (Mineras, para la explotación de servicios Públicos).
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Embargo sobre predio no inscrito

Art. 650 del CPC.-
“Cuando se trata de inmueble no inscrito, la afectación puede limitarse al bien mismo, con
exclusión de sus frutos, debiendo nombrarse necesariamente como depositario al propio
obligado. Esta afectación no lo obliga al pago de renta, pero deberá conservar la posesión
inmediata”.
Artículo 31 RIRP.- Inmatriculación para anotación de embargo
“La inmatriculación dispuesta por el Juez de conformidad con el artículo 650 del Código Procesal
Civil se realizará en mérito al parte judicial respectivo y al plano a que se refiere el artículo 20,
según corresponda. Tratándose de predios urbanos no será necesario que el plano esté
georeferenciado a la Red Geodésica Nacional.
En este caso, el Registrador consignará los datos correspondientes en los rubros A, B y D de la

partida, de conformidad con lo establecido en los artículos 5 y 19, en lo que resulte pertinente”
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Superficie
Artículo 141 del RIRP.- Inscripción del derecho de superficie
La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una partida especial, la que
contendrá:
1. La mención expresa de que se trata de una partida especial generada como
consecuencia de la constitución de un derecho de superficie, precisando la partida
registral del predio sobre el que recae el mismo;
2. La indicación de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la superficie
del suelo o sobre ambos;
3. El plazo de duración;
4. Si se constituye a título gratuito u oneroso, señalándose en este último caso la
contraprestación a cargo del superficiario;
5. El nombre del titular del derecho de superficie; y,
6. El traslado de las cargas y gravámenes registrados antes de la inscripción del
derecho de superficie, cuando corresponda.
Si el derecho de superficie se ha constituido sobre y bajo la superficie del suelo a favor de un mismo
titular, éste puede solicitar la inscripción de la superficie en partidas especiales distintas, de lo
contrario, se inscribirá en una sola partida especial.
24
JURISPRUDENCIA
Tema : DOS SUPERFICIES DISCONTINUAS DENTRO DE UN PREDIO
MATRIZ NECESARIAMENTE DEBEN DESMEMBRARSE.
Si la partida registral matriz contiene dos porciones físicas discontinuas

entre sí, luego de una primera desmembración, entonces corresponde
rectificar el área a efecto que la partida refleje con exactitud dicha
situación jurídica, previo aporte de título que así lo constate, y
simultáneamente debe producirse la independización de la segunda
área pues el principio de folio real exige que la solución de continuidad
de dos porciones resultantes de un predio deban desmembrarse.
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Principio De Especialidad
Resolución : 039-2009-
SUNARP-TR-L
Tema de Sumilla : PRINCIPIO DE Resolución : 643-2007-

ESPECIALIDAD. SUNARP-TR-L
La inscripción de los actos relativos a
un predio se deberá realizar en partida
registral independientemente, en Tema de Sumilla: PRINCIPIO DE
donde se extenderá la primera ESPECIALIDAD
inscripción de éste, así como los demás
actos posteriores relativos al predio. Cuando un predio se encuentra
atravesado por una vía pública,
presenta solución de continuidad, por
lo que ya no se trata de un solo predio,
sino de dos, debiéndose inmatricular
en partidas distintas.
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Principio de Legitimación e Independización De Predio.
Resolución : 007-2007-SUNARP-TR-T
Tema de Sumilla :
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN E INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO
Está legitimada la inscripción de la independización que se haya

extendido en la partida matriz sin abrirse folios autónomos para los
predios resultantes, aunque vulnere el principio de especialidad.
Por la misma razón, corresponde abrir partidas independientes, si
de aquélla o de un nuevo título constan los datos que las
individualizan.
27
IDENTIFICACIÓN DE PREDIO IMPOSIBILIDAD DE DETERMINAR EL AREA

REMANENTE
Resolución: 204-2010- Resolución:705-2009-SUNARP-

SUNARP-TR-L TR-L
Tema de Tema de Sumilla : IMPOSIBILIDAD

Sumilla : IDENTIFICACIÓN DE DE DETERMINAR EL AREA REMANENTE
PREDIO
Corresponde al área de catastro
La identificación del predio objeto de pronunciarse sobre la imposibilidad de
transferencia, debe realizarse determinar el área, los linderos o
efectuando un análisis conjunto de los medidas perimétricas del predio
datos señalados en las cláusulas remanente, pero la evaluación debe
puestas en el contrato de compraventa efectuarse en base a los títulos
y de los antecedentes registrales. archivados que constituyen los
antecedentes registrales
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CARACTERÍSTICAS DE LA FINCA REGISTRAL
◦ Susceptible de abrir una partida registral.

◦ Representa un bien inmueble.
◦ Suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente.
◦ Tiene una titularidad jurídica.
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Identificación del Predio
SISTEMAS DE IDENTIFICACION DE PREDIOS

• Es un sistema de asignación de nombres para identificar un predio de otro.
• Hay dos sistemas de identificación de predios:
a) Sistema georeferenciado: coordenadas a través de los cuales se identifica el predio.
Coordenadas UTM Red
Geodésica Nacional.
◦ Predios Rurales.
◦ Predios Urbanos.
◦ Predios Rurales catastrados: Código catastral.
◦ DS N° 002-89-JUS y Ley
28294.
b) Sistema perimetral: es el sistema común o tradicional. Consiste en identificar el

predio a partir de sus colindantes, medidas perimétricas y en ocasiones por la
intersección de dos calles. Este sistema no tiene problema en los predios urbanos.
En los predios rurales o eriazos al estos tener demasiados accidentes geográficos,
se acoge el sistema georeferenciado.
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La naturaleza del predio: Urbano o rústico, en este último caso si es rural o eriazo
• El departamento, provincia y distrito donde se encuentra.
Art. 19 del RIRP

Para el caso de predios urbanos: Para el caso de predios rurales se indicará:
el área, linderos, medidas perimétricas y el código de referencia catastral, área

colindancias (por el frente, por la derecha expresada en hectáreas (hás.) y con 04
entrando, por la izquierda entrando y por el decimales, perímetro expresado en metros
fondo); su ubicación georeferenciada a la Red (m); centroide y ubicación georeferenciada a la
Geodésica Nacional referida al datum y Red Goedésica Nacional referida al datum y
proyección en coordenadas oficiales, siempre que
proyección en coordenadas oficiales, en caso
se cuente con dicho dato; calle y numeración o
lote, manzana, etapa, urbanización, sector, zona o de contarse con este último dato. Asimismo se
grupo; así como cualquier otra circunstancia que consignará el nombre del predio, sector, valle
sirva para distinguirlo de otro. El área y las de ser el caso, linderos y medidas perimétricas
medidas perimétricas deberán estar expresadas en el supuesto del tercer párrafo del artículo
conforme al Sistema Métrico Decimal 20 y cualquier otra información que permita
identificar plenamente el predio que se
inscribe. • Plano - Artículo 20 del RIRP
31
Identificación del Predio
Conversión de identificar de un sistema georeferenciado a medidas perimétricas se ejecuta

por medio del área de catastro para que dichas medidas sean las correctas.
El sistema de inmatriculación tiene que ver con estos sistemas. Muchas veces en el
registro se observa que no se puede inmatricular dicho predio porque no se han
señalado las medidas perimétricas (requisito solo para los predios urbanos).
Tema de Sumilla : DETERMINACIÓN DE LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS EN

MÉRITO A LAS COORDENADAS UTM
Procede la inscripción de la determinación de linderos y medidas perimétricas de un predio rural

cuya descripción se basa en coordenadas UTM y centroide_E y centroide N, siempre que el plano
y la memoria descriptiva que se presenten para dicho efecto estén visados por el verificador
inscrito de la SUNARP y cuente con informe favorable del área de Catastro
32
Excepción para la delimitación física
Cuarta Disposición Complementaria y Final Resolución : 112-2007-

del RIRP SUNARP-TR-T
Independización de Predios
•Imposibilidad de determinar el área Tema:
INDEPENDIZACIÓN DE
linderos y medida perimétricas del área CUOTAS IDEALES
remanente.
No es posible independizar
•El área de catastro es competente para cuotas ideales sobre bienes
determinar la imposibilidad porque se vulnera el principio
de especialidad toda vez que se
•Sólo se presentará el plano del área materia abrirían tantas partidas
de independización visado por la autoridad registrales como titulares de
competente, previa suscripción por el alícuotas existan, tomando
cada una de ellas como
verificador cuando corresponda. referencia el mismo bien.
33
FOLIO REAL 3. DERECHOS Y LIMITACIONES
• Principio de Especialidad (Art. IV del TP del TUO del RGRP)

Artículo 4 RIRP .Folio real
“El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales provenientes de los
registros que le dan origen así como por los asientos que en él se extiendan, organizados
mediante un sistema automático de procesamiento de datos.
Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones
que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un
asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de
otros, consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra
que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de
títulos compatibles.
No procede la apertura de una partida registral para la anotación preventiva de un acto o

derecho que no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposición
expresa.”
34
Artículo 5.- Organización interna de la partida registral
La partida registral tendrá seis rubros identificados conforme a las letras y contenidos siguientes:
a) Antecedente dominial, en el que se indicará el número de la partida de la cual proviene o la circunstancia

de constituir la primera inscripción
b) Descripción del predio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a su ubicación geográfica,
área, linderos y demás datos físico materiales del predio, sus modificaciones, así como otras circunstancias
conforme a la normativa vigente;
c) Títulos de dominio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a traslaciones del derecho de
propiedad y demás actos que constituyan, modifiquen o extingan la titularidad dominial;
d) Cargas y gravámenes, en el que se registrarán, según los casos, los bloqueos, las hipotecas, medidas
cautelares y demás cargas y gravámenes; así como los otros actos que por disposición expresa deban
inscribirse en este rubro
e) Cancelaciones, en el que se extenderán los asientos que contengan las extinciones de las inscripciones a
que se refiere el rubro D) ;
f) Otros, en el que se extenderán los asientos relativos a los actos inscribibles en el Registro de Predios, que
por su naturaleza no corresponda extenderse en los demás rubros.
35
Las anotaciones preventivas se

extienden en el rubro de cargas y
gravámenes, salvo aquellas a que se
refieren los literales c) y d) del artículo
65 del Reglamento General de los
Registros Públicos, las que se
extenderán en el rubro que corresponde
a la inscripción definitiva.
Cuando por error se hubiese extendido un

asiento en un rubro distinto de aquél en el
que debió practicarse, prevalecerá la
naturaleza del acto, sin perjuicio de
proceder a su rectificación de conformidad
con lo dispuesto en el Reglamento General
de los Registros Públicos.
36
4. EXTENSION
La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial
y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los

yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.
Art. 954 del C.C.
• En cuanto a lo que se edifique, la adquisición de titularidad opera por la simple

accesión: Artículo 938 del Código Civil
• Otra forma de tener titularidades en las que el predio registral en la elevación sea
diferente al dueño del terreno es la propiedad horizontal (régimen de unidades
inmobiliarias de dominio exclusivo y de dominio común). Terreno y bienes comunes
con una “copropiedad” eminentemente funcional vs. Bienes privativos
(Departamento, Depósito, Estacionamiento, etc.)
37
4. EXTENSION
En la propiedad horizontal,
En la matriz quedan los bienes comunes, generando un folio plural, con
conexión permanente con los folios registrales independizados, de modo tal
que los dueños de los bienes de la matriz son los propietarios de las partidas
independizadas. Posibilidad de reacumulación en la partida matriz como
consecuencia de la extinción del régimen.
En técnica registral el Artículo 63° del RIRP prescribe que las partidas
registrales derivadas del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Dominio
Exclusivo y de Dominio Común son “partidas especiales”, en las que, como se
ha indicado, por razones de unidad funcional, puede ser que en una sola
partida registral, se independice más de una sección de dominio exclusivo si
tiene unidad funciona (caso, p. ej. Departamentos, estacionamientos,
depósitos y similares).
38
4. EXTENSION
El derecho de sobreelevación
En nuestro RIRP si bien no se ha regulado expresamente este derecho, en el

penúltimo párrafo del Artículo 63 del RIRP se ha normado :
• “Reserva de Aires”, con independización,

asignación de porcentaje y acceso proyectado.
Ello, concordaría con la posibilidad de una
modificación unilateral del Reglamento Interno en
la forma prevista en el Artículo 89 literal b) del
mismo RIRP.
• “Reserva de Aires” sin independización
constando ello sólo en la partida del predio
matriz.
39
4. EXTENSION
• La superficie puede combinarse con la propiedad horizontal,

generando partidas que se independicen de la propiedad superficiaria, e
inclusive “reservas de aires”. Todo ello, en el marco de la duración del
derecho de superficie.
• El Tribunal Registral de la SUNARP, ha admitido la existencia del
derecho real de “subsuperficie” o superficie de segundo grado, en la
cual se “constituyen derechos de superficie de mayor elevación sobre un
edificio que pertenece a una persona en propiedad superficiaria
(Resolución 1180-2010-SUNARP-TR-L de 13-08-2010)
• En nuestro derecho nacional no se encuentran regulados las técnicas
del complejo inmobiliario privado, para tener una propiedad del
subsuelo disociada del suelo(Artículo 24 de la Ley 49/1960 modificada
por la Ley 8/1999)
40
4. EXTENSION
Jurisprudencia
Resolución : 010-2007-SUNARP-TR-T
Tema: INDEPENDIZACIÓN EN MÉRITO A LA SEXTA

DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA Y FINAL DEL REGLAMENTO DE
INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS.
Cuando resulte imposible determinar el área, los linderos y las

medidas perimétricas del predio remanente, cabe independizar una
sección de éste acogiéndose a la Sexta Disposición Complementaria
y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, sin
necesidad de acreditar la resolución municipal de subdivisión.
41
5. EL PREDIO PROFUNDIZANDO, LA
IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO
LINDEROS ¿ Qué prevalece en la descripción de un predio, los linderos o
VS la superficie declarada?
SUPERFICIE
Ejemplo: Predio registralmente tiene 300 m2. Sin modificar sus
linderos tiene 320 m2.
¿Debe esto dar lugar a la “Rectificación de la Superficie? O más
bien deben los linderos modificarse para tener 300 m2.
Respuesta no unívoca.
En el caso del Derecho Español, según Álvarez Caperochipi, lo
prevalente son los linderos. Sin embargo, ello implica que los linderos
sean claros y precisos, siendo que en este caso se procede a una
rectificación o también “exceso de cabida”. Ello conforme a los
Artículos 350 y 1471 del CC Español. En nuestro país serian los
Artículos 954 y 1577 CC.
LINDEROS 5. EL PREDIO PROFUNDIZANDO, LA IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO
VS
SUPERFICIE
Artículo 954 CC.- La propiedad del Artículo 1577.- Si el bien se vende

predio se extiende al subsuelo y al fijando precio por el todo y no con
sobresuelo, comprendidos dentro de los arreglo a su extensión o cabida, aun
planos verticales del perímetro cuando ésta se indique en el contrato, el
superficial y hasta donde sea útil al comprador debe pagar la totalidad del
propietario el ejercicio de su derecho. precio a pesar de que se compruebe
que la extensión o cabida real es
La propiedad del subsuelo no comprende diferente.
los recursos naturales, los yacimientos y Sin embargo, si se indicó en el contrato
restos arqueológicos, ni otros bienes la extensión o cabida, y la real difiere de
regidos por leyes especiales la señalada en más de una décima
parte, el precio sufrirá la reducción o el
aumento proporcional.
43
VS
SUPERFICIE
JURISPRUDENCIA ESPAÑOLA:
RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL SUPREMO 2587-2008 DEL 02 DE JUNIO
DEL 2,008:
“En definitiva, la posición de esta Sala es que el principio de

legitimación registral no alcanza a los datos de hecho, como si es
secano o regadío o está edificada o en construcción (sentencia de 7
de febrero de 2008), pero sí alcanza a la situación y linderos en
cuanto una persona ajena al Registro de la Propiedad tan sólo los
puede rechazar o impugnar si acredita cumplidamente su derecho
sobre finca que contradiga el asiento registral y destruya la
presunción iuris tantum que proclama el contenido de la inscripción”
44
VS
SUPERFICIE
JURISPRUDENCIA ESPAÑOLA:
RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL SUPREMO 6304/2009 DE 30 DE OCTUBRE DEL 2,009:
“El segundo de los motivos se formula por infracción de los artículos 1,3,34 y 38 de la
Ley Hipotecaria y en su desarrollo se centra en los principios de legitimación y de fe
pública registral, que integran la llamada presunción de exactitud registral y contienen
la eficacia defensiva y ofensiva de la inscripción registral. El motivo se rechaza, en
primer lugar, porque estos principios no alcanzan a las situaciones de hecho
(sentencias de 13 de marzo de 1989, 1 de octubre de 1991, 2 de junio de 2008 ) y, en
segundo lugar, porque los bienes de dominio público, regidos por los principios de
inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad, no se ven afectados por la
realidad registral, de tal forma que la no constancia en el Registro de la Propiedad no le
priva de su carácter demanial.”
45
VS
SUPERFICIE
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA DEL

TRIBUNAL REGISTRAL DE LA SUNARP – Pleno XIX publicado el 05-
09-2006
“ Es inscribible la rectificación del área de un predio

urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la
autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los
mecanismos rectificatorios previstos por el Artículo 13° de la Ley
N° 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de
su área, siempre que el Área de Catastro determine que los
linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no
han sufrido variación alguna”
46
5. EL PREDIO PROFUNDIZANDO, LA IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO
FALTA DE SEGURIDAD EN LA PRIMERA INSCRIPCIÓN

Se inscribe un derecho (“propiedad”), anteriormente no se hacía con base
gráfica, ni en coordinación con la realidad física, ni el catastro. Esto ha generado:
• Predios no existentes en la realidad
• Predios con extensiones muy superiores o inferiores a la realidad.
• Predios sin indicación de superficie o linderos precisos.
• Predios con áreas y medidas expresadas en medidas antiguas, algunas ni
siquiera claramente determinadas.
• Independizaciones, Segregaciones y Agregaciones imperfectas o imprecisas o
sobre área mayor a la inscrita o situadas en otros predios.
• Inscripciones posteriores, como p. ej., fábrica, con una descripción del predio
distinta a la de la inmatriculación
Todos estos son defectos propios de una titulación predial y un registro que no
podía poner demasiados requisitos para el acceso de los predios a la inscripción
47
LA IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA EN EL SISTEMA TRADICIONAL ESPAÑOL
Morales Moreno, nos describe este • Cuando el registro es exacto la finca

tema con bastante precisión: registral y material coinciden. La
inexactitud puede ser en el titular del
derecho o en la configuración de la
• No existe asiento previo descriptivo de finca
la finca ni libro (índice) de fincas.
• Problema en los títulos. Los
• La descripción de la finca se puede documentos no siempre recogen una
modificar en asientos posteriores descripción precisa de las fincas.
dentro de ciertos límites. Resumen: La dificultad del concepto
• La finca registral es algo más que una de finca en sentido material radica en
entidad puramente tabular, debe asegurar que alguien es verdadero
corresponder a una finca homóloga en propietario de un determinado
la realidad. espacio.
48
La identificación de la finca en el Sistema Tradicional Español
Sistema de Identificación de Acuerdo con la Autonomía de la

Finca Registral:
• Finca delimitada fuera del Registro y el Registro sólo

contiene un clave de referencia de ella: Alemán.
Descripción la aporta el Catastro.
• Finca delimitada por el Registro en forma autónoma:
Aunque exista coordinación con el Catastro. Caso Español
y Peruano.
• Finca delimitada en forma unitaria pues el Registro
fusiona el Catastro: Sistema Australiano.
49
Sistemas por el método de descripción de la finca registral
• Delimitación Perimetral (Art. 51,4 RH): Que a su vez puede ser con
“georeferenciacion” o sin “georeferenciación”. Georeferenciación
gráfica o Alfanumérica. Normalmente Catastral, pero NO
NECESARIAMENTE. Sin Georeferenciación: A través de elementos
topográficos (camino, río, acequia, árbol). Poco preciso.
• Delimitación no perimetral: Descripción literaria. Usa datos como

nombre, extensión, descripción de sus elementos, zona en que se
ubica, linderos por relación ( con la finca C, perteneciente a X) Es
sumamente imperfecto, pero muy usual
50

Evolución Sistema Español :
• Art. 9 LH (1861): Se consignará Rasgos del Sistema Tradicional:

medida superficial, linderos, nombre • Autonomía de la Finca Registral en
y numero, si constaren, de los Relación al Catastro.
inmuebles objeto de inscripción. Su • Flexibilidad del Sistema Descriptivo.
Reglamento indicaba que no era
• Libertad en la descripción de fincas.
necesaria la superficie si no constaba
en el título. • Falta de Homogeneidad del Sistema
• 1869, LH permite prescindir de la • Falta de Autonomía de la Finca
medida superficial, nombre y Registral frente a la Finca Extra
número, si no consta en el título. registral.
Redacción intacta del Art. 9.1 en • Aislamiento de cada finca registral
1909 y 1946.
51

Artículo 9 Ley Hipotecaria Española
Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:
1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el
derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título.
Añadido por Ley 24/2001.

Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o
mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referido a las redes
nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.
La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en
ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes
informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación
practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente.
Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada
a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica.
Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su
coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o
administrativa correspondiente.
52

Artículo 51 Reglamento Hipotecario Español
Las inscripciones extensas a que se refiere el artículo 9 de la Ley contendrán los requisitos especiales que para cada una de ellas
determina este Reglamento, y se practicarán con sujeción a las reglas siguientes:
Primera. La naturaleza de la finca se determinará expresando si es rústica o urbana, el nombre con las que las de su clase sean
conocidas en la localidad, y en aquéllas, si se dedican a cultivo de secano o de regadío y, en su caso, la superficie aproximada
destinada a uno y a otro. Si se aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite se hará constar, además, la
calificación urbanística de la finca.
Segunda. La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal, pago o partido o cualquier otro
nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren; sus linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las
fincas colindantes; y cualquier circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio si lo
tuviere. En los supuestos legalmente exigibles se hará constar la referencia catastral del inmueble.
Tercera. La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término municipal y pueblo en que se hallaren; el
nombre de la calle o sitio; el número si lo tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere conocido por
alguno propio; sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo; la referencia catastral en los supuestos legalmente
exigibles; y cualquier otra circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita. Lo dispuesto en este número no se
opone a que las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada se designen por los cuatro
puntos cardinales.
Cuarta. La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que también
se haga constar la equivalencia a las medidas del país. La descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente
perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano
oficial. 53

Reglamento de las Inscripciones de 1936
De la forma y efecto de las inscripciones
Artículo 44º.- Toda inscripción además de los requisitos especiales que para cada clase determina este Reglamento, contendrá:
1. La naturaleza de la finca, indicándose si es rústica o urbana y el nombre con que las de su clase sean conocidas en la localidad
2. La situación de la finca si es rústica, indicando el valle, pago o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar donde se
hallare, el nombre con que fuere conocida o si antes tuvo otro se hará mención de ambos, sus linderos por los cuatro puntos
cardinales, prefiriendo los que estuviesen señalados por límites naturales o artificiales a la simple designación de los nombres de los
dueños de las fincas colindantes, la naturaleza de éstas, los caminos que conduzcan a las heredades que se describan, y en fin
cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscribe
3. La situación de la finca si es urbana, indicándose la provincia, distrito, pueblo o calle, plaza o sitio en que estuviese, el número si lo
tuviere y los que haya tenido antes, y si no estuviese numerada se hará mención de esta circunstancia, el nombre del edificio si
fuere conocido por alguno propio sus linderos por izquierda (entrando), derecha y fondo, y cualquier otra circunstancia que sirviese
para distinguir de otra la finca inscrita.
4. La medida superficial que se expresará con arreglo al sistema métrico decimal, debiendo reducirse a este sistema la medida del
lugar que contengan los títulos, sin perjuicio de hacerse constar ésta con la equivalencia correspondiente. Cuando no conste el área
en los títulos de fundos rústicos, se observará el procedimiento establecido por la Ley Nº 6648 y cuando se trate de bienes urbanos
deberá practicarse judicialmente la mensura.
54
La presunción de exactitud y los datos de hecho o descriptivos del Predio
GARCIA GARCIA:
Después de verificar la existencia de criterios diversos en las Resoluciones
del Tribunal Supremo, comparte lo establecido en la Sentencia de 07 de
Abril de 1981, cuando dice que: “el llamado principio registral, formulado
por nuestro legislador diciendo a todos los efectos legales se presumirá que
los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular
en la forma determinada por el asiento respectivo, presunción iuris tantum
que cubre no solo la titularidad propiamente dicha, sino igualmente a la
extensión del derecho real inscrito que comprende también los linderos de
la correspondiente finca.” Consecuentemente, si piensa que la presunción
de exactitud, que admite prueba en contrario, puede aplicarse, cuando
menos a los datos de hecho de cabida y linderos. Ello, sin perjuicio que en
algunos casos la descripción sea tan imprecisa que no permita su plena
aplicación.
55
ROCA SASTRE
Con alguna evolución desde una mayor negativa al valor de los datos de
hecho, afirma que: “Debe estimarse plausible la Jurisprudencia sentada
en las sentencias que presumen iuris tantum exactos los datos físicos,
materiales o de hecho en las fincas inmatriculadas, en particular los de
cabida y linderos, siempre que sea a efectos de legitimación registral y
no en cuanto a la fe pública registral. (…) El artículo 38 párrafo 1° LH
hubiera podido ser más explícito en este importante aspecto del valor
del contenido del Registro, obligando a entresacar con esfuerzo de su
texto lo que pudo decir y no dice”
56
ALBALADEJO
“La presunción de exactitud registral del artículo 38 LH se extienda a la
propiedad de la finca correspondiente a quien aparece como dueño o a
que el predio está gravado a favor del vecino con cierta servidumbre.
Pero, no alcanza, por ejemplo a que la extensión o cabida de la finca sea
la que conste en el asiento, ni a que, aunque este lo diga sea rústica o
urbana o que siendo rústica su cultivo sea uno u otro”
PEÑA.
“La eficacia legitimadora sólo comprenderá los datos sobre
circunstancias de hecho de la finca en cuanto sean determinantes del
contenido o alcance que por ellas tengan los derechos reales inscritos”
(linderos, cabida, etc.)
57

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DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO I

DR. JORGE LUIS GONZALES LOLI

•El prefijo “prae”, que puede traducirse como “antes”.

1. m. Heredad, hacienda, tierra o posesión inmueble

Un predio es una pertenencia inmueble de una cierta extensión

“Todo lo que abre folio registral”.

Noción de predio en el derecho sustantivo:

Unidad inmobiliaria independiente. Pueden ser lotes, terrenos,

• Las porciones de la superficie terrestre que son objeto de titularidad

Distinción entre predio material y predio registral:

“Las unidades inmobiliarias a que se

Excepcionalmente y a solicitud del

2. CLASES DE PREDIOS O FINCAS POR SU

Como objeto de estudio, observemos la siguiente

Terreno habilitado para uso urbano y

Reglamento Nacional de Edificaciones.

FINCAS URBANAS EN EL RIRP:

Predios que por exceso o ausencia de agua no son cultivables y

a. Las lomas y praderas con pastos naturales dedicados a la ganadería,

• Predio rural: Aquel que hace viable la actividad agrícola o

• Predios eriazos: conocido como desierto, es aquel predio

• Predios en zonas de expansión urbana: predios que

Primera disposición complementaria de la Ley 27333:

Tema : TIERRAS ERIAZAS y RANGO DE

La inmatriculación o primera de De conformidad con el artículo 23 del

Funcionarios que van a intervenir en la Transferencia, propiedad y

Respecto de los predios urbanos, los órganos competentes a intervenir son la

Predios Rurales la autoridad competente para llevar el catastro y por lo tanto

Precedente de Observancia Obligatoria interpretado por el Acuerdo Plenario

Aquellas que se han desmembrado de una partida matriz.

1. Histórica: al independizarse tienen vida independiente de

Tema : TRASLADO DE CARGAS Y

2.5. Fincas normales

2.6. Fincas especiales

Embargo sobre predio no inscrito

Artículo 31 RIRP.- Inmatriculación para anotación de embargo

En este caso, el Registrador consignará los datos correspondientes en los rubros A, B y D de la

Artículo 141 del RIRP.- Inscripción del derecho de superficie

Si la partida registral matriz contiene dos porciones físicas discontinuas

Tema de Sumilla : PRINCIPIO DE Resolución : 643-2007-

Principio de Legitimación e Independización De Predio.

Está legitimada la inscripción de la independización que se haya

IDENTIFICACIÓN DE PREDIO IMPOSIBILIDAD DE DETERMINAR EL AREA

Resolución: 204-2010- Resolución:705-2009-SUNARP-

Tema de Tema de Sumilla : IMPOSIBILIDAD

CARACTERÍSTICAS DE LA FINCA REGISTRAL

◦ Susceptible de abrir una partida registral.

Identificación del Predio

SISTEMAS DE IDENTIFICACION DE PREDIOS

b) Sistema perimetral: es el sistema común o tradicional. Consiste en identificar el

Art. 19 del RIRP

el área, linderos, medidas perimétricas y el código de referencia catastral, área

Identificación del Predio

Conversión de identificar de un sistema georeferenciado a medidas perimétricas se ejecuta

Tema de Sumilla : DETERMINACIÓN DE LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS EN

Procede la inscripción de la determinación de linderos y medidas perimétricas de un predio rural

Excepción para la delimitación física

Cuarta Disposición Complementaria y Final Resolución : 112-2007-

• Principio de Especialidad (Art. IV del TP del TUO del RGRP)