ACM Ejecución REMAX ACCIÓN

ACM
INTRODUCCIÓN
- En RE/MAX no tasamos propiedades, sino que hacemos Análisis
Comparativos o Competitivo de Mercado – ACM
- Realizar un ACM es arribar mediante una metodología al valor de
mercado al momento de realizar el estudio de la propiedad en
cuestión.
- Se utiliza la metodología de las propiedades comparables o
competitivos.
- Actuar con el fin en mente: La realización del estudio y la posterior
presentación al propietario es siempre desde el punto de vista del
comprador ya que éste será el que termine definiendo el precio que
está dispuesto a pagar.
¿PARA QUÉ?
- Buscamos encontrar la relación oferta-demanda ideal para realizar
la venta en el menor tiempo posible, al mayor precio y con las
mejores condiciones.
- Un buen ACM es una poderosa herramienta de marketing que
agrega valor a nuestro servicio.
- Permite fundamentar con hechos comprobables nuestra opinión
respecto del precio óptimo de publicación, mostrando que no es un
valor caprichoso.
- Da profesionalismo y es diferenciador de la competencia.
- Nos da una fotografía del mercado en un momento determinado y
en condiciones específicas.
PROCEDIMIENTO
Lo primero es determinar qué variables analizará el posible
comprador, dependiendo de qué tipo de propiedad estamos analizando,
como por ejemplo:
PROCEDIMIENTO
Casa Departamento
Ubicación Ubicación
Accesos Accesos
M2 cubiertos Piso
M 2 semicubiertos Frente/contrafrente/lateral/interno
M 2 descubiertos Expensas
Pileta Ascensor
Ambientes totales
Dormitorios Terreno
Baños Ubicación
Estado de mantenimiento M2 construibles
Impuestos/expensas Forma
Cercanías a colegios, medios de transporte,
centros comerciales
Antigüedad
PROCEDIMIENTO
Una vez determinadas las variables que usaremos, buscamos en los
buscadores o portales y lo volcamos en la solapa “computos brutos” o
“comparables en bruto “ de la planilla Excel “ACM Acción.xlsx”
De la lista de los comparables brutos seleccionaremos 3 a 5

propiedades que sean comparables. Por lo menos 1 debe ser superior y
1 inferior como para marcar piso y techo de la propiedad a analizar.
PROCEDIMIENTO
PROCEDIMIENTO
La superficie homogeneizada es una puesta en común de metros
cubiertos, descubiertos y semicubiertos. En general se toma que un
metro cuadrado descubierto (terrazas, patios, etc) equivale a 1/3 de
cubierto y un metro cuadrado semicubierto (galerías, balcones
cubiertos, etc) equivale a 1 / 2 cubierto.
Para los casos en que el terreno libre es significativo como en quintas o

casas con terrenos amplios esta proporción puede cambiar.
PROCEDIMIENTO
PROCEDIMIENTO
En la planilla de propiedades comparables se ponen las valoraciones
con signos:
++ : muy bueno
+ : bueno
= : regular
- : malo
-- : muy malo
Los valores son comparativos de la zona analizada.

PROCEDIMIENTO
PROCEDIMIENTO
Estos signos sirven para analizar la propiedad que estamos analizando
mas los comparables y así tener un mapa visual en el cual rápidamente
vemos fortalezas y debilidades de las propiedades y nos ayuda a sacar
una conclusión respecto de la propiedad a analizar.
PLANILLA PROPIEDAD
PLANILLA PROPIEDAD
Estudio Comparativo de Mercado
Fecha de visita Hora de visita
Datos del solicitante

Nombre Telefono
Direccion de contacto Piso Depto
Localidad Provincia Buenos Aires
Informe sobre el inmueble
Direccion de la prop Piso Depto
Localidad Provincia Buenos Aires
Circunscripcion Manzana Parcela
Tipo de propiedad Barrio
Unidad funcional Zonificacion R4
Descripcion de la propiedad
Tipo de construccion Casa Año de construccion
Superficie cubierta Sup. Descubierta
Sup homogeneizada Tipo de techo
=
Llevar esta planilla a la entrevista PRE-LISTING
=
PLANILLA COMPARABLES
COMPARABLE I
Direccion de la prop Piso/depto
Localidad Malvinas Argentinas Provincia Buenos Aires
Tipo de propiedad Barrio
Descripcion de la propiedad
Ubicacion Tipo de construccion
Calidad de construccion Superficie cubierta 70
Luminosidad Sup homogeneizada 77,5
Detalles de terminacion Sup. Descubierta 30
Valor Comercial Impuestos inmobiliarios
Antiguedad Cantidad de habitaciones
Estado de mantenimiento Cantidad de ambientes
Estacionamiento/Garage Precio 68000
Comodidades
Observaciones sobre la propiedad comparada
FUENTE http://www.zonaprop.com.ar/propiedades/en-venta-casa-de-3-ambientes.-malvinas-argentians-33597856
Foto Localización en maps

Valor Comercial Impuestos inmobiliarios
Antiguedad Cantidad de habitaciones
Estado de mantenimiento Cantidad de ambientes
Estacionamiento/Garage 65000
FUENTE http://www.zonaprop.com.ar/propiedades/atahualpa-3100-tortuguitas-malvinas-argentinas-33498828.html
HERMOSO CHALET A NUEVO , GRAN LIVING COMEDOR DE 6 X 4 , COCINA COMEDOR CON

DESAYUNADOR ,LAVA/VAJILLAS Y MUEBLES ALTOS Y BAJOS, DORMITORIO PRINCIPAL CON
PLACARES DOBLES, 2 DORMITORIOS DE 5 X 4, BAÑO NUEVO, QUINCHO , PARRILLA , PISCINA,
PARQUE DE 550 M2 , CERCO PERIMETRAL, ALARMA, LA PROPIEDAD SE ENCUENTRA UBICADA EN
RINCON DE TORTUGUITAS , A 10 CUADRAS DE RUTA 8 Y 15 MINUTOS DE PANAMERICANA
PLANILLA RESUMEN
PLANILLA RESUMEN
RESUMEN DEL ESTUDIO COMPARATIVO DE MERCADO
Propiedad estudiada COMP I COMP II COMP III COMP IV COMP V
Metros Cubiertos 0 70 100 80 100
Metros descubiertos 0 30 200 272 550
Superficie Homogeneizada 0 77,5 150 148 237,5
Ubicacion
Calidad de construccion
Luminosidad
Detalles de terminacion
Valor Comercial
Antiguedad
Estado de mantenimiento
Estacionamiento/Garage
Comodidades =
Ambientes totales
Valor de Mercado $ 45.000 $ 68.000 $ 75.000 $ 65.000 $ 65.000
Precio por M2 cubiertos - $ 971 $ 750 $ 813 $ 650 -
Precio por M2 homogeneizado - $ 877 $ 500 $ 439 $ 274 -
Valor de mercado propuesto 45000

Precio de realizacion estimado 43000
Negociacion estimada 5%
Variacion respecto al promedio comparable -
COMENTARIOS ADICIONALES
PLANILLA RESUMEN
PLANILLA RESUMEN
Este es el momento de analizar si los comparables son los indicados.
Analizar el valor del m2 cubierto y homogeneizado.
Si hay una diferencia muy grande, probablemente los extremos (mas
elevados o menos elevados) no hayan sido buena elección de los
comparables o que estén sobrevaluados.
Es el momento de cambiar algún comparable en caso de ser necesario.
PRECIO
PRECIO
Una vez resuelto esto, me pongo en los zapatos del comprador.
Si yo fuera un interesado en comprar esta propiedad y realicé el
análisis anterior.
¿A qué valor tendría que estar para que la compre?
Estado de la propiedad es el que tiene, el tamaño no se puede variar, la
localización mucho menos, lo único que puedo hacer para que mi
oferta seala elegida es seleccionar bien el PRECIO.
Me pregunto, ¿cuáles de los comparables son de mayor calidad que la
propiedad analizada? Eso dará un tope. Es decir, no puede salir mas
que el comparable XX porque éste es de mayor calidad, tiene mas
metros, mejor ubicación, etc.
También el piso esta marcado por los de peor calidad que el analizado
CASAS
CASAS
Los lotes intermedios se aprovechan mejor si son en el interior de la
cuadra. Por el contrario, si son para uso comercial, los de la esquina
son mas valiosos.
Evaluar la zona, los vecinos, los linderos. Afectan el valor. Estaciones
de servicio, baldíos, comercios, depósitos. No afectan a modo de un
coeficiente fijo, pero si afectan en un todo. Es decir: una casa que tiene
un baldío lindero vale menos que la misma casa si no lo tiene.
La distancia ideal de una casa a una arteria principal/zona comercial
es en el orden de los 300/400 m
Cuando la casa es pequeña en un terreno grande (ejemplo: 80 m2
cubiertos en un terreno de 1200 m2) no se aplica la superficie
homogeneizada como lo vimos. Se analiza como terreno por valor
tierra y luego se agrega un estimado del valor de la construcción.
CASAS
CASAS
El número de ambientes es el número de dormitorios + 1. Si tiene
escritorio, play room, family, etc se aclara en la descripción, pero no es
“ambiente”
Todos los baños (servicio, toilette, suite, etc) se consideran baños a la
hora de poner el número de baños.
La relación ideal del lote es 1:3 es decir, por ejemplo 10m x 30 m. o
múltiplos de esta relación. Si tiene una medida marcadamente
diferente, se penaliza el valor. Lo mismo que si es irregular.
Si en el terreno de la casa se pudiera construir edificios/PH es
fundamental contar con la zonificación municipal para poder evaluar
qué es lo que se puede construir.
Un terreno vale por lo que se puede construir arriba.
La superficie semi cubierta es una galería o cochera techada. Debe
tener piso e instalación eléctrica.
DEPARTAMENTOS
DEPARTAMENTOS
El factor que mas influye es el valor de la zona por m2
Influye si es torre o edificio entre medianeras.
La distancia ideal a la arteria principal o zona comercial es entre 0 y
200 m. El usuario de departamento quiere tener el transporte y los
comercios mucho mas cerca que los usuarios de casas y está dispuesto
a soportar el ruido.
Es importante saber el valor de las expensas, sobre todo si se está
analizando alquiler ya que el potencial inquilino calculará sobre el
monto total. A mas expensas menos valor de alquiler.
COMENTARIOS FINALES
COMENTARIOS FINALES
Los ACM se presentan 48/72 hs después del Pre-Listing.
Se presentan en PERSONA.
Fijar la cita de presentación al hacer la primer entrevista
Siempre hacerlo en la oficina y debe concluir con la autorización de
venta firmada. De esta manera el cliente puede tangibilizar la
dimensión de REMAX.
Si para comprar un auto se va a PILAR, para reservar su casa, que
venga a BELLA VISTA.
Que el cliente firme o no firme la autorización no debería depender del
precio que resulte del ACM. El foco tiene que estar puesto en generar
confianza y en el método.
Enfocarse en el objetivo del ACM, no por excederse en la excelencia de
la valoración de los comparables, presentar un ACM luego de las 72 hs
de realizada la entrevista prelisting

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De la lista de los comparables brutos seleccionaremos 3 a 5

Para los casos en que el terreno libre es significativo como en quintas o

Los valores son comparativos de la zona analizada.

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Valor de mercado propuesto 45000

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