HOJA RESUMEN - DE VALUACION BIEN FUTURO SECCION 401

INMUEBLES
Código

CLIENTE: 0
PROPIETARIO: 0
PARTIDA: N° 0
Dir. Registral : , distrito de Pimentel, provincia de Chiclayo, departamento de Lambayeque.

Fecha Informe: 20/07/2020

CUADRO RESUMEN DE VALORES

VT VE + VOC V Comercial VRM VSNuevo

Descripción
US$ US$ US$ US$ US$
Inmueble 6,353.90 77,102.62 $83,456.52 $66,765.22 $44,776.90
-
TOTAL (DOLARES AMERICANOS) $83,456.52 $66,765.22 $44,776.90

TOTAL (SOLES) T.C = 3.49 S/. 291,263.25 S/. 233,010.62 S/. 156,271.38

Tipo Edificac. en Zona Urbana Area Terreno 21.91 m2 Area Proporc.Art. 39 RNT
Uso Viv. % 100 Com. % - Area Construída 95.27 m2 aligerado + 95.27 m2 liviano
Año de Construcción 2020 / / / Piso Ocupado 4°
Material Predominante Ladrillo/Concreto Gravámenes
Estado Actual Muy Bueno/-/-/- Declar./Fábrica No a la vista
Zonificación D/R RDM Perito Respons.

Nota : .Para extraer información , usar cuadro resumen. Consolidado Interior Item (f).
1 TIPO DE BIEN
Se trata de un Inmueble Tipo Edificac. en Zona Urbana

2 PROPIETARIO
0

3 LOCALIZACION
El Inmueble se ubica según información registral en , distrito de Pimentel, provincia de Chiclayo, departamento de
Lambayeque.

Coordenadas Google Earth Latitud = Longitud =

El predio inspeccionado se ubica físicamente en , distrito de Pimentel, provincia de Chiclayo, departamento de Lambayeque.

4 USO ACTUAL Y ZONIFICACION DEL PREDIO

- USO ACTUAL: Departamento

- ZONIFICACION: RDM

5 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

El inmueble Matríz tiene como linderos:

Por el Frente: Calle 9, 8.00 ml

Por la Derecha: Lote 142, 16.50 ml
Por la Izquierda: Lote 146, 16.50 ml
Por el Fondo: Propiedad de terceros, 8.00 ml

6 AREA DEL TERRENO

El área de terreno correspondiente es (alícuota): 21.91 m2 Perímetro: 49 ml Predio Matríz

Se aplica el Art. 39 inciso 3 sobre áreas comunes por tratarse de Propiedad Horizontal.

7 DESCRIPCION

En el terreno se ha construído una edificación de 5 pisos. El predio considerado se halla ubicado en el 4° piso.

Características del ENTORNO Características del PREDIO

Tipo de Zona Edificac. en Zona Urbana Forma Terreno Regular

Uso Predominante Residencial Topografía Plana
Pistas Asfalto/ Regular estado Conexión a Servicios Agua/Desagüe/Elect.
Veredas Concreto Obras Complementarias SI
Agua Potable Red Pública/Regular Mantenimiento Constante
Alcantarillado Red Pública/Regular Riesgos Ninguno
Electricidad Red Pública/Regular

Vías cercanas al inmueble: Carretera Chiclayo - Pimentel

8 DISTRIBUCION

Se trata de un inmueble que cuenta con la siguiente distribución:

4° Piso/ Sección 401: sala - comedor, cocina, baño, dormitorio principal + baño, 02 dormitorios, baño, hall.
9 AREAS CONSTRUIDAS

Las edificaciones constan mayoritariamente de las siguientes áreas construídas:

A B C D AO 95.27 m2
TIPO
(m2) (m2) (m2) (m2) AT 95.27 m2
4° Piso 95.27 AL 0.00 m2
Totales 95.27 0.00 0.00 0.00

Cada Tipo de Area construída observada tiene las siguientes características:

Tipo A : Piso porcelanato/ cerámico/ muros de ladrillo/ tarrajeo/ pintura/ techo aligerado.
Nota: Las áreas techadas se han determinado según visita ocular - documentación a la vista.

10 EDIFICACIONES

El inmueble se ha construído mayoritariamente con las siguientes características técnicas:

Cimentación: Zapatas de C°A° Revestimiento: Tarrajeo/Pintura Tarrajeo/Pintura

Estructuras: Columnas y Vigas C°A° Pisos: Porcelanato/Cerámica Cerámica
Techos: Losa Aligerada de C°A° Puertas: Maciza/Contraplacada Madera/MDF
Muros: Albañilería/Ladrillo Ventanas: Aluminio/Sist. Directo Vidrio Crudo
Inst. Sanitar.: Tub. PVC de agua/desagüe Cocina: Bajos/Albañilería
Inst. Eléctricas: Monofásica PVC empotrada Aparat/Sanitar: Top Piece/Rapid Jet/Blanco

11 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION

De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y teniendo en cuenta los materiales de
construcción predominantes, antigüedad, estado de conservación y uso (tabla N° 01 del Art. II.D.37)les corresponde
las depreciaciones siguientes:

TIPO Antigüedad Estado

A 0 Muy Bueno * Se ha considerado como Bien Futuro

12 DOCUMENTACION

Se contó con la siguiente documentación del Inmueble: Referido al Predio Matríz, y Memoria Descriptiva de
Independización - Planos.
* Partida N°

13 GRAVAMENES - CARGAS

No tiene gravámenes a la fecha.

14 REGLAMENTACION EMPLEADA

La presente valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú R.M. N° 172 - 2016 - VIVIENDA que consiste en la determinación del valor de todos sus
componentes , en términos de terreno , edificaciones , obras complementarias y valores intangibles , aplicándosele
a los valores físicos según el caso , los factores de depreciación (FD) por antigüedad y estado de conservación
correspondientes.
15 DEDUCCIONES PARA EL VALOR DE REALIZACION

VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM )

El Valor de Realización en el Mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría recuperar como consecuencia
de la eventual venta del bien, en la situación como está, descontando los castigos y cargos por los conceptos que son
indicados a continuación:

Gastos por pérdida y deterioro 2.00%

Gastos de Valuac. para realización 0.20%
Depreciación durante la ejecución 4.00%
Mantenimiento 2.00%
SUB – TOTAL 8.20%

Para realizar el inmueble en un plazo de 180 días

y estableciendo que a la fecha en el mercado la
oferta es mayor que la demanda para este tipo de
inmueble, consideramos un ajuste de :
11.80%

TOTAL DEDUCCIONES 20%

NOTA: La Entidad considerará las deducciones de su conocimiento, para así obtener un Valor de Realización Final.

II VALUACION

a) VALOR DEL TERRENO (VT)

El análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra - venta de terrenos similares en
cuanto a ubicación, forma, servicios y entorno urbano, nos permite determinar el Valor Comercial Unitario del
Terreno

Comparación
Ubicación de Terrenos Comparables Teléfono Zonificación Fecha
General
Mz. L Lote 41 - Urb. Los Sauces RDM Similar 24/11/18

Mz. H Lote 21 - Urb. Los Sauces RDM Similar 24/11/18

Urb. Los Sauces II cerca U. Sipán RDM Similar 23/11/18

Precio Inmueble Area VUT Factores x Homologar Factor VUT Homol.

Oferta/Transacción m2 US$/m2 Ub. Ent. Sup Ser. Zon. Dist. F.N Resultante US$/m2
40,000.00 127.00 314.96 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.90 283.46
30,000.00 101.00 297.03 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 297.03
36,000.00 120.00 300.00 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 300.00
Valor Unitario de Terreno Homologado (US$/m2) 290.00

Considerando los valores homologados para el Terreno, tenemos:

A. Terreno
Descripción US$/m2 VT US$
m2
Inmueble 21.91 290.00 6,353.90

VALOR TOTAL DE TERRENO VT = US $ 6,353.90 (1)

b) VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VE)

El Valor de la Edificaciones, se obtiene de los valores de construcción de mercado para cada tipo a considerar,
según el material de construcción, los acabados e instalaciones de este análisis podemos señalar como valores
unitarios para cada tipo de edificación:

Región Costa Tipo A Tipo B Tipo C Tipo D

VUE1 VUE2 VUE3 VUE4
Código Partidas Base
Cla. S/m2 Cla. S/m2 Cla. S/m2 Cla. S/m2
1 Muros, Columnas, Vigas B 565.29 - - -
2 Techos C 287.04 - - -
3 Pisos D 163.66 - - -
4 Puertas y Ventanas F 91.21 - - -
5 Revestimientos F 107.28 - - -
6 Baños E 28.63 - - -
7 Inst. Eléctricas y Sanitarias E 103.70 - - -
Costo Directo Edificación 1,346.81 0.00 0.00 0.00
Gastos Generales + Utilidad 293.49 0.00 0.00 0.00
Valor Edificación S/m2 1,640.30 0.00 0.00 0.00
Valor de Edificación US$/m2 470.00 0.00 0.00 0.00

Atech. VE(1) Acomún VE(2) Edad VE

Descrip. US$/m2 Material Estado FD
m2 US$ 15% US$ (años) US$
4° A 95.27 470 44,776.90 6,716.53 51,493.43 Concreto 0 Muy Bueno 1.00 51,493.43
Totales 95.27 44,776.90 51,493.43 51,493.43

VALOR DE LAS EDIFICACIONES VE = US $ 51,493.43 (2)

c) VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (OC) + INSTALACIONES FIJAS (IF)

Und VOC/IF (1) VOC

Descripción Metrado US$/und FD
US$ US$
Total 0.00 0.00

VALOR OBRAS COMPLEM. E INST. FIJAS VOC/IF = US $ 0.00 (3)

d) VALOR SIMILAR A NUEVO ( VSN )

Se refiere al valor del inmueble, sin considerar el terreno y sin tener en consideración su depreciación.

VALOR SIMILAR NUEVO VSN = US $ 44,776.90

e) VALOR COMERCIAL DE PREDIO (VC)

El valor comercial del predio (VC) será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT), más el Valor de las
Edificaciones (VE) y el de las Obras Complementarias (VOC + IF). Se considera los valores ya afectados por el Factor
de Mejoramiento (Fm).

VC = VT + VE + (VOC + IF)

f) FACTOR DE MEJORAMIENTO / DESMEJORAMIENTO

Este factor se usa para reflejar de una mejor manera las condiciones actuales del bien, sea por ubicación, entorno de
desarrollo, actividad vinculante actual y proyectada, según el caso puede ser mayor o menor que la unidad. Este
coeficiente se aplica solo para las edificaciones y obras complementarias.
 SUSTENTO FACTOR MEJORA/COMERCIAL

Comparación
Ubicación de Predios Comparables Teléfono Zonificación Fecha
General
Dpto. Urb. Los Sauces frente a parque - 2° - 6 años 917 561 848 RDM Similar 05/07/20
Dpto. Mz L Urb. Los Sauces - 1° - 5 años - cochera 975 441 290 RDM Similar 07/07/20
Dpto. Mz. A - Urb. Los Sauces - 3° - 2 años 932 669 969 RDM Superior 10/07/20

Precio Inmueble Area VUV Factores x Homologar Factor VUV Homol.

Oferta/Transacción m2 US$/m2 Ub. Ent. Sup Ant. Niv. Asc. F.N Resultante US$/m2
80,000.00 94.00 851.06 1.02 1.03 1.00 1.10 0.96 0.95 0.95 1.00 851.06
90,500.00 114.00 793.86 1.05 1.00 1.03 1.10 0.95 1.00 0.95 1.07 849.43
99,000.00 92.00 1,076.09 1.02 0.95 1.00 1.02 0.97 0.95 0.95 0.86 925.43
Valor Unitario de Venta Homologado (US$/m2) 876.00

Considerando los valores homologados para el Departamento, tenemos:

A. Depto.
Descripción US$/m2 US$
m2
Inmueble 95.27 876.00 83,456.52 (4)

En el caso de análisis presente tendremos:

VT VE VOC + IF Coef. Mejora (Fm) VC

Descripción
US$ US$ US$ (4) / ((1)+(2)+(3)) US$
Inmueble 6,353.90 51,493.43 0.00 1.4427 83,456.52

Descripción
VT US$ VEt US$ VC US$
(1) (4) - (1)
Inmueble 6,353.90 77,102.62 83,456.52

VC = US $ 83,456.52

SON OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS CON 52/100 DÓLARES AMERICANOS

g) VALOR DE REALIZACION EN EL MERCADO (VRM)

VC VRM VRM
Descripción
US$ % US$
Inmueble 83,456.52 0.80 66,765.22
-

VRM = US $ 66,765.22

SON SESENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO CON 22/100 DÓLARES AMERICANOS

h) CONCLUSIONES.

* La presente valuación se ha efectuado siguiendo las normas establecidas y con libertad de criterio.
* Los datos consignados se obtienen de la información a la vista proveniente de fuentes realistas y formales. Los
informes se elaboran con los documentos alcanzados por el asesor/sectorista/cliente. No se asume responsabilidad por
la presentación de documentación posterior a la evaluación.
* Los valores consignados surgen del análisis de inmuebles de la base de datos con similares características a las del
bien considerado, con una data (oferta/transacción) de hasta 180 días respecto a la fecha de elaboración del informe.
Podría de ser el caso considerarse casos excepcionales. Se aplica de ser necesario la discriminación de valores de
terreno y edificación según RNT.

RNT - RM N° 124-2020-VIVIENDA 25/06/20 Primera.- Inspección virtual.El Ministerio de Vivienda,...

durante la vigencia del Estado de Emergencia .. que limite el desplazamiento de los peritos tasadores ... o su
acceso a la zona donde se ubique el predio materia de tasación, procede a realizar la inspección virtual del
mismo...