UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZÁN

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y

ARQUITECTURA
ESCUELA ACADÉMICA PROFESIONAL DE
INGENIERIA CIVIL

TEMA:

RANGOS, FÓRMULAS Y FACTORES DE AJUSTE AL

MOMENTO DE EJECUTAR LA HOMOLOGACIÓN

DOCENTE : Ing. CARLOS ANTONIO TORRES PONCE

INTEGRANTES :
 CHAVEZ TINEO, BRANDON BRAYER
 COZ TUCTO, GUSTAVO FRANKLYN
 FERNÁNDEZ LEÓN, HENRRY YERSON
 GARCÍA OSTOS, GAMALIEL BENJAMIN
 PULIDO CORNELIO, EFRAIN MARCO
 SABRERA ESPINOZA, JAIRO ALEXIS
 TALENAS MINAYA, MILER

ASIGNATURA: INGENIERÍA DE VALUACIONES

FECHA : noviembre del 2021
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RANGOS, FÓRMULAS Y FACTORES DE AJUSTE AL MOMENTO DE

EJECUTAR LA HOMOLOGACIÓN.

1. INTRODUCCIÓN:
En la época moderna, los seres humanos requerimos de técnicas y procedimientos cada
vez más ágiles, precisos y confiables no sólo para servirnos a nosotros, sino
primordialmente, para servir a los demás. 2
En el ámbito de la valuación de los bienes inmuebles producto del crecimiento acelerado
de las áreas urbanas y de los cambios económicos acentuados en la época presente, se ha
convertido en un mecanismo relevante que permite delimitar y estimar tanto las
incidencias como los cambios de valor de terrenos y sus edificaciones.
En un principio, las personas, entidades bancarias, entre otras entidades relacionadas a
este rubro tuvieron que depender de valuadores empíricos o improvisados, lo que
provocó un clima de inconformidad y discrepancia de criterios, la mayoría de las veces
desorientando y creando confusión, debido a que el valuador profesional no puede
aceptar criterios sin un sustento científico fundamentado en el análisis en sus variables a
través de la investigación, que en su momento pueden establecer la inobjetabilidad de un
avalúo.

1.1. MARCO REFERENCIAL

1.2. Definiciones:
Sujeto: Predio del que se pretende obtener el Valor Comercial.
Comparable: Se aplica a los diversos predios, que se parecen o semejan al predio sujeto
y, que pueden ser comparados con él. En el acontecer diario de todo valuador, cuando
elabora un avalúo (estimación de valor), nos sujetamos a la tendencia actual que rige el
proceso valuatorio. Teniendo para ello tres enfoques clásicos que nos ayudan a
determinar el valor correcto del bien que se valúa. A saber:
 Enfoque de Costos o Físico
 Enfoque de Ingresos o de Capitalización
 Enfoque de Mercado
Homologar: Es la acción de equiparar o poner en relación de igualdad o semejanza dos
cosas.
Homologación: Efecto de homologar. Es el proceso con el cual se ponen cada uno de
los comparables en igualdad de circunstancias al sujeto.
Precio De Venta: Cantidad de dinero que un vendedor solicita por un predio, por la cual
está dispuesto a ceder el dominio pleno del bi en, pasándolo a un comprador

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debidamente informado de todos los aspectos del predio, suponiendo una operación de
contado.
Factor: Cantidad que se usa para premiar, establecer igualdad o castigar la comparación
entre un predio sujeto y un predio comparable.
Sujeto = Comparable 1 3
Sujeto < Comparable - 1
Sujeto > Comparable +1

1.3. TERRENOS URBANOS

1.3.1. Rangos
1.3.1.1. Factor de Negociación

Corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que existe entre el valor de
oferta de una operación y el precio de cierre de la misma, sobre la base únicamente de
una negociación a precio de contado (en efectivo), en condiciones normales en donde el
vendedor y comprador actúan libremente y sin presiones.

1.3.1.2. Factor de Ubicación (Fub):

Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio dentro de la manzana en que
se ubica, considerando el número de frentes y su relación con el mercado inmobiliario
respectivo.

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1.3.1.3. Factor de Frente (FFr):

Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de un terreno con
relación a los lotes tipo de la manzana.

1.3.1.4. Factor de Calle (Cll):

Es el factor que afecta el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de
valor específica. Para la aplicación de este factor se entenderá por calle tipo o
predominante a la calle cuyas características de tránsito vehicular, anchura y calidad de
carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su caso, se presentan con mayor
frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble.

AJUS
CARACTERÍSTICAS TE
Único frente a la calle tipo o predominante. 1.00
Al menos un frente a calle superior a la calle tipo o
predominante o a
1.05 a
un parque o plaza . 1.20
Único frente o todos los frentes a calle inferior a la
calle tipo o
0.95 a
predominante. 0.80

1.3.1.5. Factor de Zona (Zn):

Está relacionado con el uso de suelo predominante en la zona donde se ubica el inmueble que
se está valuando y los comparables a analizar, determinando las calificaciones siguientes:

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Para sacar el factor se divide calificación del sujeto entre la calificación del comparable,
por ejemplo si mi sujeto está en una zona Turística comercial y el comparable está en 5
una zona Comercial de primera el factor a aplicar es 1.00/0.95 = 1.0526; si mi sujeto está
en una zona comercial de primera y el comparab le en una zona turística comercial,
entonces el factor sería 0.95/1.00 = 0.95 en estos casos siempre es sujeto entre
comparable.

1.3.2. Fórmulas.
1.3.2.1. Factor por Topografía:

Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una topografía accidentada o con

pendientes ascendentes o descendentes, no contempla la composición del suelo.
El Valuador Profesional deberá analizar, si se debe aplicar o no el factor por topografía,
ya que habrá casos que en lugar de demérito se deberá premiar, como por ejemplo,
cuando se tiene una vista panorámica, o en donde el factor de topografía será igual a 1.00
en los casos en que tanto el sujeto como los comparables se ubiquen en un
fraccionamiento en lomerío.

Para terrenos escarpados hacia arriba con respecto a su frente.

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Para terrenos escarpados hacia abajo con respecto a su frente.

1.3.2.2. Factor de fondo: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factorde ajuste
entre los lotes con diferentes fondos.

1.3.2.3. Factor de área:

Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes con diferentes
áreas. Dependiendo del comportamiento de mercado en la zona, podrá utilizarse RAÍZ
TERCERA a RAÍZ DECIMA.

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1.3.2.4. Factor de forma: Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto
al lote tipo o predominante y se aplica según sea el caso:

a) Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el frente y cuya poligonal
conforme ocho o menos ángulos:

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El factor se aplica directo si mi sujeto tiene irregularidad y mis comparables son

regulares; si mis comparables tiene también irregularidad es importante aplicar la
fórmula y entonces el factor a aplicar sería el que resulte de dividir el resultado de la
fórmula del sujeto entre el resultado de la fórmula del comparable

b) Para terrenos cuyo fondo sea mayor que tres veces el frente o cuya poligonal conforme
nueve o más ángulos.

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F fo = EPa + EPp + EAc + EAi

1.3.2.5. Factor por inundación:

Pretende calificar la susceptibilidad de posibles daños al bien inmueble por la presencia
de agua en exceso por lluvia, granizo, insuficiencia de drenaje, desbordamiento de
fuentes naturales o artificiales.
Un terreno susceptible de inundarse tendrá la carac terística de encontrarse debajo del
nivel del suelo, esto reflejará un gasto adicional para rellenarlo y así evitar dicho
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problema, por lo que deberá cuantificarse y restar al valor de terreno homologado.
Dentro de la práctica valuatoria sugerimos aplicar la siguiente operación. El cociente del
costo por metro cuadrado de relleno entre el valor por metro cuadrado de terreno
homologado, obteniendo con esto el Coeficiente de Demérito.

Hay otra forma de calificar los inmuebles por este concepto, por ejemplo: cuando una o
varias colonias completas se encuentran en la zona baja de la ciudad o a nivel de alguna
fuente natural o artificial de agua, con antecedentes y probabilidad de inundación, por lo
general los valores serán inferiores con respecto a los inmuebles de las zonas altas. Esta
diferencia nos dará un rango de valor de castigo.
Sin embargo será necesario llevar a cabo el análisis de mercado inmobiliario de la zona
para justificar un rango real.

2. Construcciones Urbanas

2.1. Superficie de Construcción:

Se puede usar la fórmula de la potencia, igual a la de terrenos solo tomando en cuenta el

área construida. La mayoría de las unidades de valuación utilizan una raíz sexta o
décima, ya que cuidad mucho la superficie entre un comparable y otro, algunas
recomiendan una diferencia de más menos 20 %, es decir para una casa con 100 m2
construidos mis comparables deben de tener de 80 a 120 m2 ya que en el mercado de
casas habitación hay bastante información.

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En el caso de la superficie es factor inverso es decir el comparable se divide entre el

sujeto, ya que a mayor característica no es mayor valor, es decir más superficie, menos 10

valor.

En este caso la raíz puede también ser de 3 a 10, esto depende del tipo de inmueble por
ejemplo en los inmuebles industriales una superficie de 2,500 se vende casi igual que una
de 5,000 por lo tanto podríamos aplicar potencia 10 y en los locales comerciales si hay
mucha diferencia de un local pequeño a uno mediano aquí se podría aplicar potencia 3

2.2. Tipo de Construcción:

Este punto está relacionado con la estructura en si del edificio, tomando en cuenta la
calidad de los materiales y la construcción

Para poder determinar que calificación se debe de aplicar se tiene que analizar tanto las
características del inmueble objeto, como las de los comparables. La determinación del
puntaje se realiza de acuerdo a la observación, lo importante es que siempre se realice
con el mismo criterio.

Tipo Moderna Residencial Plus 1.10

Tipo Moderna Residencial 1.05

Tipo Moderna Semilujo 1.00

Tipo Moderna Media 0.95

Tipo Moderna Media Común 0.90

Tipo Moderna Interés Social Alta 0.85

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Tipo Moderna Interés Social Media 0.80

Tipo Moderna Interés Social Baja 0.75

Tipo Moderna Económica 0.70

Tipo Moderna Mínima 0.65

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Siempre hay que dividir el sujeto entre el comparable; en esta tabla se clasifico
de acuerdo al tipo de vivienda que maneja la SHF

2.3. Áreas Comunes:

Esto se refiere a todas las áreas útiles a todos los condóminos como son:
Estacionamientos, vialidades, pasillos, andadores, plazas, casas club, etc. la calificación
se determino de la siguiente manera:

De igual manera se divide el sujeto entre el comparable.

2.4. Factor de Edad:

Este se calcula de acuerdo a la fórmula de Roos-Heidecke que dice:

F = Factor que corresponde a se Estado de Conservación de acuerdo a la
siguiente tabla:

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Calificación Factor Estado

10 1.00 Nuevo

9 0.99
12
8 0.975 Regular

7 0.920

6 0.820 Reparaciones Sencillas

5 0.660

Reparaciones
4 0.470 Importantes

3 0.250

2 0.135 En Desecho

En este caso como se está considerando la edad y el estado de conservación el factor

engloba a las dos características teniendo cuidado en no duplicar los factores.

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VUR = Vida útil remanente.

En este caso si se puede utilizar otro factor de estado de conservación; porque

la formula no lo considera

2.5. Factor de depreciación total: Se considera depreciación total cuando los

inmuebles se califican con base a su estado de conservación, su edad y obsolescencias:

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Cuando se presenten obsolescencias funcionales (que son curables, ya que

dependen del bien) y/o económicas (son incurables, pues se da por causas externas),
el Valuador Profesional las identificará, cuantificándolas e incluyéndolas en la
depreciación total cuando lo considere pertinente. Siempre haciendo la justificación
en el trabajo valuatorio.

2.6. Tablas.

2.6.1. Factor de conservación (Fco): (2) (5) (15)

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2.6.2. Tabla de vidas útiles totales de diferentes tipos de construcción.

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2.7. Proyecto:

Esté está relacionado con la funcionalidad, tamaño de los espacios, iluminación,

ventilación, estética y confort del edificio en sí,también la calificación es con base a la
observación y con las siguientes calificaciones:

2.8. Tipo de Zona:

Está relacionado al uso de suelo predominante en la zona donde se ubica el inmueble

que se está valuando y los comparables a analizar, determinando las calificaciones
siguientes:

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Esta tabla únicamente sirve para inmuebles habitacionales o comerciales, en el caso
de otros usos se debe de adecuar la misma, al uso correspondiente.

2.9. Vialidades: Como su nombre lo dice está relacionada al tipo de vialidades

que hay en el lugar donde se ubica el inmueble objeto. Calificándolas de la siguiente
forma:

2.10. Ubicación:

Este se refiere a como está ubicado dentro de la ma nzana el inmueble valuado y los
que se están utilizando como comparables.

Ubicación Comercial Habitacional Industrial

Manzanero 1.05 a 1.5 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20

1.05 a
Cabecero 1.35 1.05 a 1.20 1.05 a 1.10

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Esquina 1.05 a 1.30 1.05 a 1.15 1.05

Medianero 1.00 1.00 1.00

Interior 1.00 a 0.50 1.10 a 0.70 1.00 a 0.80

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Esta tabla se refiere a terrenos para construcciones es importante analizar en el

enfoque de costos cuanto nos está impactando la ubi cación de la esquina,
relacionando el valor físico como si el terreno fuera medianero con el valor físico
considerando el terreno en esquina, el factor debe de ser menor al aplicado en el
terreno.

2.11. Factor de Coeficiente de uso de Suelo (Intensidad de Construcción):

Se puede aplicar la siguiente formula

O esta otra Formula

((TS*(TC/CC)-CS)*(VUTH/VMC)*(-1))+1

Donde:

TC = Superficie del Terreno del Comparable

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CC = Superficie de Construcción del Comparable

TS = Superficie del Terreno del Sujeto

CS = Superficie de Construcción del Sujeto

VUTH = Valor Unitario del Terreno Homologado

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VMC = Valor de Mercado del Comparable

La fórmula que aplica la Sociedad Hipotecaria Nacional es:

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