UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL SISTEMAS Y ARQUITECTURA

Escuela Profesional De Ingeniería Civil

TEMA: INFORME DE TASACION

DOCENTE: Ing. Blas Rebaza Rocio Del Pilar

CURSO: Ingeniería Económoca II

ALUMNA: Rodriguez Guevara, Jimena Irene

CÓDIGO: 190083K

CICLO: VIII

15 enero, 2024
 INFORME DE TASACIÓN DE UN INMUEBLE A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO

SOLICITANTE: Blanca Gladis Guevara Cubas

PROPIETARIO: Blanca Gladis Guevara Cubas

UBICACIÓN: Mz R3 Lote 17B, Calle Mitimaes 315, La Victoria-Chiclayo-

Lambayeque

FECHA DE TASACION: 14/01/2024

CUADRO RESUMEN:

CUADRO RESUMEN
VALORES DE TASACIÓN NUEVOS SOLES S/. DOLARES AMER. US$
VALOR COMERCIAL S/350,232.13 94657.33
VALOR DE LA EDIFICACIÓN S/208,889.50 56456.62
VALOR DEL TERRENO S/141,342.63 38200.71
TIPO DE CAMBIO: S/. 3.7 TC: AL 14 ENERO 2024 (15:46)

PERITO: Est. Ing. Rodriguez Guevara Jimena Irene

 CONTENIDO
1 MEMORIA DESCRIPTIVA ............................................................................................ 5

1.1 Propietario(a):.................................................................................................... 5

1.2 Solicitante: ......................................................................................................... 5

1.3 Situación Registral del Predio ............................................................................ 5

1.4 Objeto de Tasación ............................................................................................ 5

1.5 Método de la Tasación ...................................................................................... 5

1.6 Fecha de la Inspección Ocular ........................................................................... 5

1.7 Ubicación ........................................................................................................... 5

1.8 Zonificación y Uso Actual ................................................................................... 5

1.9 Características del Entorno ................................................................................ 6

1.10 Infraestructura de Servicios Urbanos ................................................................ 6

1.11 Linderos ............................................................................................................. 6

1.12 Perímetro........................................................................................................... 6

1.13 Área del Terreno ................................................................................................ 6

1.14 Área Techada ..................................................................................................... 6

1.15 Descripción Y Distribución ................................................................................. 6

1.15.1 Descripción General.................................................................................... 6

1.15.2 Distribución en planta ................................................................................. 7

1.15.3 Características Técnicas de la Edificación ................................................... 7

1.16 Antigüedad, Estado de Conservación y Depreciación ........................................ 8

1.17 Servidumbres ..................................................................................................... 8

1.18 Gravámenes y Cargas ........................................................................................ 8

1.19 Observaciones ................................................................................................... 8

2 VALUACIÓN COMERCIAL............................................................................................ 8

2.1 Valuación Reglamentaria ................................................................................... 8

2.2 Valuación Comercial .......................................................................................... 9

2.2.1 Valor del Terreno .......................................................................................... 9

2.2.2 Valor de Edificación ...................................................................................... 9

 3 ANEXOS.................................................................................................................... 11

3.1 Anexo 1: Ubicación del predio en el plano de Zonificación- La Victoria .......... 11

3.2 Anexo 2: Plano predial de valores arancelarios de terrenos urbanos de Chiclayo

12

3.3 Anexo 3: Estudio de mercado .......................................................................... 13

3.4 Anexo 4: Cuadro de valores unitarios oficiales de edificación. ........................ 13

3.5 Anexo 5: Cuadro de valores unitarios a costo directo de algunas obras

complementarias e instalaciones fijas y permanentes. ........................................................... 14

.................................................................................................................................... 14

4 PANEL FOTOGRÁFICO .............................................................................................. 15

1 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1 Propietario(a):

Blanca Gladis Guevara Cubas

1.2 Solicitante:

Blanca Gladis Guevara Cubas

1.3 Situación Registral del Predio

El inmueble se encuentra inscrito en la Partida Nº P10097677, Zona Registral Nro.

II Sede Chiclayo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos “SUNARP”.

1.4 Objeto de Tasación

Obtener el valor comercial del inmueble ubicado en Mz R3 Lote 17B, Calle

Mitimaes 315, Lambayeque- Chiclayo- La Victoria, con el fin de COMPRA-VENTA.

1.5 Método de la Tasación

De acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú R.M. Nº 172-2016 –

VIVIENDA, publicado el 23 de Julio de 2016 y su modificatoria aprobada por R.M. Nº 424
– 2017 - VIVIENDA del 02 de noviembre del 2017 y su modificatoria RM 124-.2020-
VIVIENDA y aplicando el método de tasación directa, previa inspección ocular y toma de
vistas fotográficas.

1.6 Fecha de la Inspección Ocular

10/01/2024

1.7 Ubicación

Según Copia Certificado Literal P10097677, el inmueble se localiza en:

 Departamento: Lambayeque
 Provincia: Chiclayo
 Distrito: La Victoria
 Mz R3 Lote 17B, Calle Mitimaes 315

1.8 Zonificación y Uso Actual

 Zonificación: Según los planos de Zonificación de la municipalidad de La Victoria

se encuentra en el SECTOR XVII, zona Residencial R4 densidad media. (Ver
Anexo1).
 Uso actual: Su uso actual es de vivienda unifamiliar.
 1.9 Características del Entorno

La zona se caracteriza por ser una zona urbana residencial con predios de
material noble y edificaciones de 100-150 m2 (2-5 pisos).

1.10 Infraestructura de Servicios Urbanos

 Pistas: De pavimento flexible

 Veredas: De concreto frotachado.
 Servicios: Cuenta con servicios de alumbrado, agua, desagüe.
1.11 Linderos

Según Copia Certificado Literal (partida), los linderos y medidas perimétricas tal
como se muestra son:

LINDEROS MEDIDAS COLINDANCIA

Frente 4.90 Calle Mitimaes
Derecha 22.10 Lote 18
Izquierda 22.07 Lote 17A
Fondo 4.87 Lotes 14,20
1.12 Perímetro

La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno afectado es:

4.90 + 22.10 + 22.07 + 4.87 = 53.94 𝑚.

1.13 Área del Terreno

Según Copia Certificado Literal P19071345:

- Área total: 108.22 𝑚2 .

1.14 Área Techada

De acuerdo a la inspección ocular de la documentación alcanzada se tiene:

EDIFICACIÓN
TERRENO( m2)
PISO ÁREA TECHADA(m2)
1° 75.00
2° 77.25
108.22
3° 77.25
ÁREA TECH. TOTAL 229.50
1.15 Descripción Y Distribución

1.15.1 Descripción General

Se trata de un inmueble urbano, de forma regular de topografía plana

denominado Mz R3 Lote 17B, Calle Mitimaes 315.
 El predio, materia de la presente tasación es de 3 niveles de material noble,
construido con muros de ladrillo de arcilla, el techo es una losa aligerada sobre viguetas
de concreto armado, los pisos de cerámica y porcelanato, las puertas son de carpintería
de madera y las ventanas de carpintería metálica.

1.15.2 Distribución en planta

Se trata de una edificación de 3 plantas, levantada para funcionar como vivienda,

La distribución detallada es como sigue:

 Primera planta:
- Garaje
- Sala-comedor
- Cocina
- 1 Baño Completo
- 1 Escalera metal-madera
- 2 Dormitorios
 Segunda planta:
- 3 habitaciones
- 3 Baños completos
- Hall
- 1 Escalera metal-madera
 Tercera planta:
- 3 habitaciones
- 3 Baños completos
- Hall
- 1 Escalera metal

1.15.3 Características Técnicas de la Edificación

El inmueble tiene las siguientes características técnicas:

 Cimentación: cimientos corridos de concreto ciclópeo.
 Estructuras: columnas y vigas de amarre de concreto armado.
 Muros: Ladrillo King Kong 18 huecos
 Techos: Aligerado de concreto armado y Techo metálico
 Pisos: Pisos de porcelanato y cerámica
 Puertas: Interiores y exteriores de madera
 Ventanas: Ventanas de vidrio tratado – aluminio.
 Revestimiento: Tartajeo frotachado en los muros con mezcla 1:5 cemento –
arena fina
 Baños: Sanitarios nacionales con enchape de cerámico blanco.
 Instalaciones Sanitarias: Empotradas, sistema electrobomba, cisterna y tanque
elevado.
 Instalaciones Electricas: Empotradas, corriente monofásica.
 1.16 Antigüedad, Estado de Conservación y Depreciación

De acuerdo a la inspección ocular, la edificación tiene aproximadamente 3 años

de antigüedad y su estado de conservación es muy buena, por lo que se le considerará
una depreciación del 5%.

1.17 Servidumbres

No existen servidumbres de paso.

1.18 Gravámenes y Cargas

De acuerdo al Certificado literal según partida registral P10097677, no

cuenta con carga ni gravámenes.

1.19 Observaciones

Sí se contó con el permiso para realizar la inspección al inmueble.

De no variar las condiciones del mercado, de mantenerse las condiciones del

inmueble, así como de no presentar imponderables, la variación podría tener una
vigencia de 365 días.

2 VALUACIÓN COMERCIAL

2.1 Valuación Reglamentaria

Conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y al Arancel Vigente,

se tiene que el predio es un inmueble de vivienda unifamiliar, de un frente único a la Av.
Principal siendo una vía de dominio privado.

 Área total del terreno: 108.22 m2.

 Valor arancelario: S/87.00/m2 (Ver Anexo 2)
Al tener el predio un frente único, tomamos ese lado de 4.90 m de ancho. Para
ello, y como dice el reglamento, consideraremos el criterio:

Si 𝑆 < 3𝑎2  𝑉𝑡 = 𝑉𝑎 𝑥 𝑆

Si 𝑆 > 3𝑎2  𝑉𝑡 = 0.5𝑉𝑎 (𝑆 + 3𝑎2 )

Donde:

- 𝑉𝑡: es el valor del terreno.

- 𝑉𝑎: es el valor arancelario.
- 𝑎: es el ancho del terreno.
- 𝑆: es el área del terreno.
Realizando el cálculo:

FRENTE 1 AREA TERRENO 3a2 Condición:

4.9 108.22 72.03 AT ≥ 3a2
 𝑉𝑡 = 0.5𝑉𝑎 (𝑆 + 3𝑎2 )
𝑉𝑡 = 0.5 ∗ 87(108.22 + 72.03)

𝑽𝒕 = 𝑺⁄𝟕𝟖𝟒𝟎. 𝟖𝟕𝟓

2.2 Valuación Comercial

2.2.1 Valor del Terreno

De acuerdo a la información encontrada del inmueble según su ubicación,

características, oferta y demanda de la zona, se asigna una Valor Unitario del Terreno de:
𝑆/1,568.30 /𝑚2 (Ver Anexo 3).

𝑉𝑡 = 0.5𝑉𝑎 (𝑆 + 3𝑎2 )
𝑉𝑡 = 0.5 ∗ 1568.30(108.22 + 72.03)

𝑽𝒕 = 𝑺⁄𝟏𝟒𝟏𝟑𝟒𝟐. 𝟔𝟑

2.2.2 Valor de Edificación

𝑉𝐸 = 𝑉𝐴𝑇 + 𝑉𝑂𝐶 + 𝑉𝐼𝐹𝑃

Cada uno de estos valores ya tiene considerado el Factor de depreciación

- Factor de depreciación

ANTIGÜEDAD CONSERVACIÓN DEPRECIACIÓN FACT.DEPREC.

3 MUY BUENO 5% 0.95

2.2.2.1 Valor Del Área Techada:

Para determinar el valor de área techada, para el análisis de valor comercial, se

han tomado en cuenta los valores proporcionados por el Cuadro de Valores Unitarios
Oficiales de Edificación (Ver Anexo 4).

1° Piso

ÁREA TECHADA 75 m2
PRIMER PISO
TIPO ELEMENTO CATEGORIA VAL. UNT. EDIF.
Estructurales Muros y columnas B 538.88
Techos C 273.63
Acabados Puertas y ventanas D 135.36
Valor unitario de área techada 947.87
VAT 67535.74
 2° Piso

ÁREA TECHADA 77.25 m2

SEGUNDO PISO
TIPO ELEMENTO CATEGORIA VAL. UNT. EDIF.
Estructurales Muros y columnas B 538.88
Techos C 273.63
Acabados Puertas y ventanas D 135.36
Valor unitario de área techada 947.87
VAT 69561.81
3°Piso

ÁREA TECHADA 77.25 m2

TERCER PISO
TIPO ELEMENTO CATEGORIA VAL. UNT. EDIF.
Estructurales Muros y columnas B 538.88
Techos C 273.63
Acabados Puertas y ventanas D 135.36
Valor unitario de área techada 947.87
VAT 69561.81
2.2.2.2 Valor de las Obras Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes

Para determinar el valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y

permanentes se han tomado en cuenta los valores unitarios proporcionados por el
Cuadro de Valores Unitarios a Costo Directo de Algunas Obras Complementarias e
Instalaciones Fijas y Permanentes (Ver anexo 5).

OBRAS COMPLEMENTARIAS VOC y VIFP

VALOR UNIDAD DE
ITEM DESCRIPCION COMPONENTE Metrado Valor (S/)
UNITARIO MEDIDA
Tanque elevado de plástico
21 1354.54 und 1 1,005.71
capacidad hasta 1m3
Cisterna de concreto armado de
22 1,341.81 und 1 1,341.81
capacidad de hasta 5m3
VOC + VIFP 2,230.14
2.2.2.3 Valor de la Edificación

VAT S/. VOC S/. VIFP S/. VE S/.

206659.36 2230.14 S/208,889.50
2.2.2.4 Valor total de reposición

VT S/. VE S/. VR S/.

141342.63 208889.50 S/350,232.13
2.2.2.5 Valor Comercial del Inmueble:

S/. 𝟑𝟓𝟎 𝟐𝟑𝟐. 𝟏𝟑

3 ANEXOS

3.1 Anexo 1: Ubicación del predio en el plano de Zonificación- La Victoria

PREDIO

Fuente: Sub Gerencia de Planificación Urbana y Catastro.

3.2 Anexo 2: Plano predial de valores arancelarios de terrenos urbanos de Chiclayo

PLANO PREDIAL PARA FINES TRIBUTARIOS DE

VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS URBANOS
3.3 Anexo 3: Estudio de mercado

UBICACCIÓN DISTANCIA A INMUEBLE (m) VALOR DEL ÁREA FECHA

1 Lote 17A - S/.1,723.86 Dic-23
2 Lote 16 5 S/.1,412.73 Oct-23
Promedio : 𝑉𝐴𝑇𝑈 = S/.1,568.30
3.4 Anexo 4: Cuadro de valores unitarios oficiales de edificación.
3.5 Anexo 5: Cuadro de valores unitarios a costo directo de algunas obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes.
4 PANEL FOTOGRÁFICO
 Fachada

 Sala-comedor, cocina y escalera metal-madera

 Habitaciones
 Baño

 Bomba para cisterna

 Techo metálico