Artículo Sobre El Derecho Del Retracto

Es un buen tema; sin embargo, no encuentro la
problemática concreta que deseas dejar ver, la

problemática siempre se formula en pregunta y su
respuesta viene a ser el análisis. La propuesta
también me parece que es un muy general, algo más
concreto, qué deseas modificar.
NOTA: 14
El Derecho de Retracto
Resumen: El presente artículo analiza el derecho de retracto en el contexto de la compraventa

de inmuebles en el Perú, explorando su naturaleza jurídica, los sujetos legitimados, los plazos
para ejercerlo y las excepciones. Se realiza un análisis exhaustivo de la normativa legal, la
doctrina y la jurisprudencia peruanas, identificando las principales tendencias y desafíos en su
aplicación. Finalmente, se presentan propuestas concretas para mejorar la regulación y
efectividad del derecho de retracto en nuestro país.
Palabras clave: derecho de retracto, compraventa de inmuebles, código civil peruano,
normativa legal, doctrina, jurisprudencia, análisis jurídico.
Abstract:
This article provides an in-depth analysis of the right of retraction in the context of real estate
transactions in Peru. It explores its legal nature, the entitled subjects, the deadlines for its
exercise, and the exceptions. The article also examines Peruvian legal regulations, doctrine, and
jurisprudence, identifying key trends and challenges in its application. Finally, it offers concrete
proposals to enhance the regulation and effectiveness of the right of retraction in Peru.
Keywords: right of retraction, sale of real estate, Peruvian civil law, legal regulations, doctrine,
jurisprudence, legal analysis.
Introducción:
El derecho de retracto, como institución jurídica, ha sido objeto de diversos estudios y debates a
lo largo de la historia. En el contexto peruano, este derecho adquiere especial relevancia en la
compraventa de inmuebles, ya que permite a determinadas personas subrogarse en el lugar del
comprador, bajo ciertas condiciones. Este trabajo tiene como objetivo analizar de manera
actualizada el derecho de retracto en nuestro ordenamiento jurídico, considerando tanto la
normativa legal vigente como la doctrina y la jurisprudencia más reciente. Además, se examina
la evolución histórica de este derecho y su impacto en la protección de los consumidores y la
estabilidad del mercado inmobiliario.
Desarrollo del problema:
El derecho de retracto, como institución jurídica, ha sido concebido para proteger ciertos
intereses legítimos de las personas, especialmente en el ámbito de la propiedad inmobiliaria. Su
relevancia radica en los siguientes aspectos:
 Protección del interés familiar: Permite a los miembros de una familia, como los
cónyuges o los hijos, recuperar bienes inmuebles que han sido enajenados, con el fin de
preservar la unidad familiar y evitar la dispersión del patrimonio.
 Protección del interés social: Contribuye a mantener un orden social estable, al evitar la
concentración excesiva de la propiedad en pocas manos y al fomentar la pequeña
propiedad.
 Protección del interés económico: Permite a los propietarios recuperar bienes que han
sido enajenados por necesidad o por un precio inferior al valor de mercado,
garantizando así una cierta equidad en las transacciones.
ANÁLISIS NORMATIVO:
Artículo 1592.- El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para
subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y,
en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate
público.
La definición contenida en este artículo es bastante completa pues destaca las siguientes
características del derecho de retracto:
1. Es un derecho otorgado por la ley; no puede crearse convencionalmente.
2. Sólo gozan del derecho determinadas personas, señaladas taxativamente por la ley.
3. El derecho consiste en la subrogación de estas personas en el lugar del comprador y en
todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
El artículo 1593 del Código Civil: “El derecho de retracto también procede en la dación en
pago”, expresa que el derecho de retracto también se aplica en la dación en pago. Es decir, qué
previo acuerdo de las partes involucradas pueden establecer el pago de una deuda con un bien.
Por otro lado, el derecho de retracto procede tanto para bienes muebles como inmuebles, según
el artículo 1594 del Código Civil. Donde este derecho se caracteriza por ser irrenunciable e
intransmisible bajo los criterios del artículo 1595 del Código Civil peruano.
Artículo 1594 del Código Civil: El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles
inscritos y de inmuebles.
Artículo 1595 del Código Civil: Es irrenunciable e intrasmisible por acto entre vivos el derecho
de retracto.
El artículo 1596 del Código Civil, establece que el derecho de retracto debe activarse dentro del
plazo de 30 días. En la práctica, estos días se cuentan desde la fecha cuando fue notificado el
retrayente.
Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la comunicación mediante
publicaciones en el diario encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor circulación de
la localidad, por tres veces con intervalo de cinco días entre cada aviso. En este caso, el plazo se
cuenta desde el día siguiente al de la última publicación.
Para aquellos casos donde el domicilio de la persona no sea conocido, se puede hacer la
comunicación a través de diarios de circulación local. En estas acciones se consideran tres
intentos con intervalo de 5 días entre cada aviso, y el plazo se cuenta a partir del día siguiente de
la última publicación realizada.
Además, si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio diferente del indicado por
la ley, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Esto en función de los criterios
definidos en el artículo 1597 del Código Civil.
ARTÍCULO 1597 CÓDIGO CIVIL PERUANO: Nos dice que, si el retrayente conoce la
transferencia por cualquier medio distinto del indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a
partir de la fecha de tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el artículo
2012 sólo es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia.
Personas que aplican el derecho de retracto:
Según las disposiciones del artículo 1599 del Código Civil peruano, las personas que
tienen derecho de retracto son:
 Copropietario, en la venta a terceros de las porciones indivisibles.

 El litigante, en casos de venta de un bien por el contrario que esté discutiendo
en un proceso judicial.
 El propietario, por ejemplo, en la venta de una casa arrendada y el arrendatario.
 El propietario del suelo y el superficiario en la venta de sus respectivos
derechos.
 Los propietarios de predios urbanos divididos de manera material en partes.
 El propietario de la tierra colindante, en los casos de ventas de fincas rústicas.
Donde la capacidad no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima
respectiva.
ANÁLISIS DOCTRINARIO
Bigio (1990) nos redacta y con mucha razón, que el retracto no limita el derecho de disposición
del enajenante sino el derecho de propiedad de quien lo adquiere por compraventa. Fundamenta
su opinión en que el propietario del bien ejercita libremente su legítimo derecho de transferir su
propiedad a un tercero que adquiere la calidad de comprador. Sólo después de adquirido el
derecho a la propiedad por el comprador, este derecho se ve afectado por el ejercicio del
derecho de retracto por parte del retrayente, cuyo efecto es la subrogación del comprador por el
retrayente. (De la Puente y Lavalle, 1998, p. 126)
ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL
En la Casación 502- 2014, Junín, segundo párrafo, nos deja en claro que el retracto es el
derecho que la ley otorga a ciertas personas, quienes no han intervenido en el contrato de
compraventa para adquirir el bien vendido, con la finalidad de subrogarse en el lugar y derecho
del comprador. Asimismo, también resulta pertinente traer a colación la definición que este
Supremo Tribunal ha otorgado a este derecho al señalar que: “(…) el retracto es una acción de
excepción que va contra la voluntad de los contratantes, importa la sustitución del demandante
en todos los derechos y obligaciones del comprador del inmueble materia de Litis.
PROPUESTA:
Para mejorar la efectividad del derecho de retracto, se propone una mayor difusión de
información a los consumidores, la simplificación de los procedimientos para ejercerlo y
sanciones más estrictas para las empresas que no cumplan con sus obligaciones.
Para mejorar la efectividad del derecho de retracto, se propone:
 Mayor difusión de información: Implementar campañas educativas a través
de medios de comunicación y plataformas digitales para informar a los
consumidores sobre sus derechos y cómo ejercerlos.
 Simplificación de procedimientos: Desarrollar formularios estandarizados y
guías paso a paso para facilitar el proceso de retracto, disponibles en línea y en
oficinas de atención al consumidor.
 Sanciones más estrictas: Establecer multas significativas y otras sanciones
para las empresas que no cumplan con sus obligaciones informativas y
procedimentales, asegurando así el cumplimiento de la normativa.
CONCLUSIÓN
El derecho de retracto es una institución fundamental para proteger ciertos intereses, pero
presenta desafíos en su aplicación práctica que requieren una revisión y actualización de la
normativa vigente. Este estudio ha evidenciado la necesidad de clarificar la redacción legal,
establecer procedimientos más ágiles y brindar mayor seguridad jurídica a los sujetos
involucrados. Las propuestas presentadas buscan contribuir a mejorar la regulación del derecho
de retracto en el Perú y garantizar su efectiva aplicación. Además, se sugiere profundizar en el
estudio del impacto económico de esta institución y explorar la posibilidad de extender su
ámbito de aplicación a otros bienes. Con estas mejoras, se espera fortalecer la protección del
consumidor y promover un mercado inmobiliario más justo y equilibrado.
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS:
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984.
Contratos–Nominados. Tomo II, Lima: Normas Legales.
BIGIO CHREM, Jack. Exposición de Motivos Oficial del Código civil- Derecho de retracto.
Separata Especial del diario oficial «El Peruano» de 26 de noviembre de 1990, pág. 6.
Derecho de retracto. (2023, diciembre 12). Conceptos Jurídicos.
https://www.conceptosjuridicos.com/pe/derecho-de-retracto/
Puente y Lavalle, M. de la. (1998). Derecho de Retracto. THEMIS Revista De Derecho, (38),
125-140. Recuperado a partir de
https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/themis/article/view/10315
SOLÍS CORDOVA, Mario (2019). “El derecho de retracto y sus titulares exclusivos”.
Disponible en: https://lpderecho.pe/derecho-retracto-titulares-exclusivos-mario-solis-cordova/

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