El derecho de retracto

El derecho de retracto permite a ciertas personas ejercer la opción de ocupar el

lugar del comprador en un contrato de compraventa. Además de, asumir todas
las condiciones y términos establecidos en dicho contrato. Por lo tanto,
aquellos individuos que cuenten con este derecho pueden retractarse o tomar
el lugar del comprador original en la transacción de compra.

Historia:

El derecho de retracto tiene sus raíces en el derecho romano y ha

evolucionado a lo largo de la historia del derecho civil. En el caso específico del
Perú, su reconocimiento legal se remonta a disposiciones de la legislación
española que influyeron en el desarrollo del derecho peruano durante la época
colonial. A lo largo del tiempo, se han incorporado y modificado disposiciones
relacionadas con el retracto en el marco legal peruano.

Concepto:

El derecho de retracto es el derecho que tiene una persona, en determinadas

circunstancias y condiciones establecidas por la ley, de igualar la oferta de
compra de un tercero y adquirir un bien que está siendo vendido por otro. Este
derecho busca proteger ciertos intereses, como el de mantener la estabilidad
en la propiedad de ciertos bienes o proteger a determinados grupos de
personas en situaciones específicas.

Proceso:

El proceso de ejercicio del derecho de retracto en el Perú suele variar

dependiendo del tipo de bien y la situación particular. Sin embargo, de manera
general, el proceso puede involucrar los siguientes pasos:

Notificación de la venta: La persona que está vendiendo, el vendedor, el bien

debe notificar al potencial comprador sobre la existencia del derecho de
retracto y las condiciones para ejercerlo. Esta notificación puede realizarse en
el contrato de compraventa o de otra manera establecida por la ley.

Plazo para ejercer el retracto: El retracto suele estar sujeto a un plazo

específico dentro del cual la persona que tiene derecho a ejercerlo debe
notificar su intención de hacerlo. Este plazo puede variar dependiendo del tipo
de bien y otras circunstancias.
Notificación de ejercicio del retracto: La persona que desea ejercer el derecho
de retracto debe notificar su decisión al vendedor dentro del plazo establecido
por la ley. Esta notificación debe cumplir con ciertos requisitos formales para
ser válida.

Pago del precio: En caso de que se ejerza el derecho de retracto, la persona

que lo ejerce está obligada a pagar el precio acordado por el bien. Esta
obli_*gación de pago suele ser una condición necesaria para que el retracto
sea válido.

Según las disposiciones del artículo 1599 del Código Civil peruano, las
personas que tienen derecho de retracto son:

-Copropietario, en la venta a terceros de las porciones indivisibles.

-El litigante, en casos de venta de un bien por el contrario que esté discutiendo
en un proceso judicial.
-El propietario, por ejemplo, en la venta de una casa arrendada y el
arrendatario.
-El propietario del suelo y el superficiario en la venta de sus respectivos
derechos.
-Los propietarios de predios urbanos divididos de manera material en partes.
-El propietario de la tierra colindante, en los casos de ventas de fincas rústicas.
Donde la capacidad no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima
respectiva.

Bienes objeto de retracto:

Etimológicamente, “retracto” deriva de las voces latinas re, que significa

repetición o retorno, y tractus, esto es tracción o movimiento, y consiste en la
facultad que la ley otorga a determinadas personas para evitar la transferencia
de un bien y permitirles la subrogación, bajo las mismas condiciones pactadas
entre el vendedor y el comprador.

De otro lado, jurisprudencialmente, lo entienden como un derecho de

subrogación, en virtud del cual el comprador es sustituido por un tercero, ajeno
al contrato de compraventa que le da origen, quedando subsistente dicho
contrato, subrogación que tiene su origen en la ley, aun cuando opere por
impulso personal (del retrayente), y cuya naturaleza es real en cuanto incide
sobre un bien y corresponde a su titular frente a cualquiera; en consecuencia,
al quedar intacto el contrato de compraventa que dio origen al retracto, este no
lo anula ni lo rescinde, por lo tanto el derecho adquirido en virtud de la buena fe
registral no puede oponerse al derecho nacido vía retracto, lo que se explica en
tanto detrás de este existe un interés público, en la medida que este opera por
mandato de la ley y no por la voluntad privada.

Por ejemplo, si el banco le ha vendido la casa de la persona a un tercero, el

retracto le otorga preferencia al primer titular para adquirirla con iguales
condiciones de la segunda venta.

Los retrayentes o los terceros calificados para ejercitar el retracto son, de

acuerdo con el 1599 del CC, los siguientes:

1.- Derogado
2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
3.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté
discutiendo judicialmente.
4.- El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
5.- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus
respectivos derechos.
6.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en
partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin
someter las demás partes del bien a servidumbres o a servicios que
disminuyan su valor.
7.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de
una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o
ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no
excedan de dicha unidad.

Normativa:

El derecho de retracto en el Perú se encuentra regulado en función de las

disposiciones del Código Civil, en él se establecen los criterios para otorgar a
ciertas personas la facultad de intervenir en un contrato de compraventa; es
decir, el derecho de retracto concede la facultad de sustituir al comprador en un
contrato de compraventa, la cual está tipificado en el artículo 1592 del Código
Civil:

El derecho de retracto es que la ley otorga a determinadas

personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas
las estipulaciones del contrato de compraventa. El retrayente
debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos
 pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados. Es
improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.

Como se indica, les permite adquirir los mismos derechos y obligaciones que el
comprador original; asimismo el retrayente tiene por ley el deber reembolsar el
precio o gastos realizados al comprador sustituido.

En el artículo 1593 del Código Civil, se manifiesta que el derecho de retracto

también se debe aplicar en la dación en pago; en otras palabras, que con
previo acuerdo de las partes involucradas puedan establecer el pago de una
deuda con un bien.

Artículo 1593.- Retracto en dación en pago

El derecho de retracto también procede en la dación en pago.

Por otro lado, según el Código Civil en el artículo 1594, el derecho de retracto
procede tanto para bienes muebles como inmuebles; justamente este artículo
se caracteriza por ser irrenunciable e intransmisible bajo los criterios del
artículo 1595 del CC.

Artículo 1594.- Procedencia del derecho de retracto

El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y
de inmuebles.

Artículo 1595.- Irrenunciabilidad e intransmisibilidad

Es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos el derecho de
retracto.

Mientras que, los intervalos de tiempo para ejercer el derecho de retracto se

establecen en el artículo 1596, donde menciona que debe activarse dentro del
plazo de 30 días, estos días se cuentan desde la fecha cuando fue notificado el
retrayente.

Artículo 1596.- Plazo para ejercer derecho de retracto

El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días
contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que
goza de este derecho. Cuando su domicilio no sea conocido ni
conocible, puede hacerse la comunicación mediante publicaciones en el
diario encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor circulación
de la localidad, por tres veces con intervalo de cinco días entre cada
aviso. En este caso, el plazo se cuenta desde el día siguiente al de la
última publicación.
Asimismo, si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio diferente
del indicado por la ley, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal
conocimiento, estos criterios se encuentran en el artículo 1597 del Código Civil
Peruano.

Artículo 1597.- Plazo especial para ejercer derecho de retracto

Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del
indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal
conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el artículo
2012 sólo es oponible después de un año de la inscripción de la
transferencia.
Artículo 1598.- Garantía en retracto
Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el
otorgamiento de una garantía para el pago del precio pendiente, aunque
en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera convenido.

Titulares del derecho de retracto:

Ahora bien, en la normativa se especifican las personas que aplican el derecho

de retracto, según el artículo 1599 del CC, las personas que tienen derecho de
retracto son:

Artículo 1599.- Tienen derecho de retracto:

1. El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas:

En primer lugar, el Código Civil dice en su artículo 969 que hay copropiedad
cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.

Para el profesor Arata Solis “la copropiedad es un derecho real

autónomo sobre bien propio que pertenece a dos o más personas
de manera indivisa (sin partes materiales) y mediante la
asignación de cuotas ideales que representan la participación de
cada quien en la titularidad del mismo, en el que coexisten dos
tipos de esferas de actuación, unas atribuidas de manera
individual a cada propietario, y otras de manera colectiva (...)”

La norma contempla la venta de las alícuotas, cuotas ideales o porciones

indivisas que un copropietario tenga sobre un inmueble a un tercero, es decir, a
una persona diferente a la comunidad de condóminos. En esta situación
cualquier copropietario puede subrogarse en el lugar del comprador dentro del
negocio jurídico de disposición. La finalidad de la norma consiste en la
posibilidad de consolidar la propiedad en una sola persona, porque la
copropiedad es una situación subjetiva no deseada por el sistema.
Por otro lado, los requisitos para que proceda el retracto de copropietario son
los siguientes:
a. Que se celebre un contrato de compraventa (o de permuta de
bienes fungibles o una dación en pago).
b. Que el bien materia de la compraventa esté en copropiedad, o sea
que, según el artículo 969 del Código civil, pertenece por cuotas
ideales a dos o más personas.
c. Que una o más de estas cuotas ideales pertenezca al retrayente.
d. Que el vendedor sea un copropietario.
e. Que el comprador sea un tercero extraño a la copropiedad.

2. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté

discutiendo judicialmente:

Castillo Freyre menciona que: “tendría pleno sentido que si dos

partes se creen cada una de ellas propietaria exclusiva de un
bien, si una de ellas desea vender ese bien a un tercero, y logra
que un tercero compre el bien, no se habrá solucionado problema
alguno (...) si un tercero es el que compra, el juicio seguirá; en
tanto que si compra la contraparte, el juicio habrá terminado,
pues nadie puede litigar consigo mismo”

Por lo tanto, permite que el retracto funcione ante cualquier litis en la que esté
de por medio un bien y éste se transfiera a un tercero, constituirá una evidente
transgresión al carácter restrictivo de esta figura, que el legislador ha
establecido claramente en el primer párrafo del artículo 1592, el que fue citado
anteriormente. Es importante mencionar, que esta misma interpretación
restrictiva, el litigante del retracto sólo puede serlo en un proceso judicial más
no en uno arbitral; sin embargo, la lógica de la norma podría extenderse sin
problemas a este tipo de jurisdicción reconocida por nuestro sistema.

3. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa:

El retracto en este supuesto, tiene como finalidad fortalecer todas las

facultades que corresponden a la propiedad en una sola persona, sea la del
nudo propietario o la del usufructuario. Cuando el usufructuario decide transferir
mediante contrato de compraventa su derecho de usufructo a un tercero. En
este caso el propietario del bien es quien ejerce el retracto.

4. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos

derechos:
El retracto que se sujeta al derecho de superficie se sustenta en una visión
negativa de la separación de las facultades del propietario en distintas
personas y de la pérdida de la adquisición por accesoriedad de lo construido
que favorece al propietario, lo que resultaría económicamente inapropiado.

“Al respecto, la Comisión Revisora del Código Civil sostuvo que si bien
es propósito del legislador impulsar a la superficie como instrumento
destinado a estimular el aprovechamiento de terrenos no edificados y la
industria de la construcción, es igualmente de su interés que si el
superficiario o el dueño del suelo enajenaron, respectivamente, su
derecho a terceros se establezca el derecho a retraer a favor de ambos
con la finalidad de unificar dos dominios en uno solo sobre lo que en
realidad es físicamente una unidad inmobiliaria” (Castillo, 2015, p. 315)

5. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes,

que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las
demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su
valor:

El fundamento del retracto en este supuesto, según la Comisión Revisora del

Código Civil, es el saneamiento de predios urbanos, que tiene como fin
desaparecer las servidumbres discontinuas que generan un enorme perjuicio al
predio sirviente. Para que inicie el proceso de este retracto se exige la
presencia de tres requisitos, son los siguientes:

a) Que se trate de dos predios pertenecientes a distintos dueños.

b) Que exista una servidumbre real entre ellos que disminuya su valor
económico.
c) Que se efectué la venta de los inmuebles a un tercero ajeno al predio
dividido.

De lo que se trata aquí es centralizar una propiedad plena, en vista de las

carencias materiales que pesan sobre el inmueble en donde las personas viven
en una precariedad material indigna del derecho. (Castillo, 2015, p. 358)

6. El propietario de la tierra colindante, cuando se trata de la venta de una

finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera
mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha
unidad.

Este derecho de retracto busca evitar la fragmentación y división excesiva de la

tierra agrícola, lo que lleva a una disminución en su productividad. En realidad,
las unidades agrícolas muy pequeñas se vuelven económicamente ineficientes
debido a los altos costos de producción. Por lo que se busca eliminar los
minifundios y concentrar más la tierra agrícola, lo que genera efectos positivos
en la economía nacional. Sin embargo, este derecho no pretende fomentar la
creación de latifundios, ya que se enfoca en establecer límites mínimos y no
máximos para las unidades agrícolas.

Para la procedencia se deben cumplir con ciertos requisitos:

a) Ambas fincas, la del objeto de la venta y la del retrayente, son de

naturaleza rústica.
b) Las fincas deben ser colindantes.
c) La dimensión de la finca que se vende no excede de la unidad agrícola o
ganadera mínima.

Gonzalez Barrón explica que la vigencia de este retracto pese a

opiniones contrarias, se fundamenta en el Decreto Legislativo
653, establece que el dominio se ejerce sin más limitaciones que
las establecidas en esta Ley y en la Constitución, también señala
en su artículo 2 inciso a) que los derechos reales sobre la tierra
“se rigen por el Código Civil y las disposiciones contenidas en la
presente ley”. (Gonzalez, 2017, pp. 91-93)

Casuística:

Respecto a la visualización de un caso practico de demanda de retracto, el

siguiente escrito de demanda servirá como un apoyo en la compresión sobre el
tema en cuestión.

Es preciso aclara que, para el caso en cuestión, el derecho de retracto se ve

ejercido por el copropietario de un inmueble, del cual se ha procedido con la
venta de la mitad del mismo sin consentimiento ni aviso; en razón de ello, es
que el copropietario ve factible ejercer su derecho respecto a quienes son los
titulares del derecho de retracto, estipulado en el art. 1599° del Código Civil,
que dicta que el copropietario es factible de ser titular en la medida que la venta
de un inmueble de partes indivisas haya sido efectuada a un tercero.
 EXPEDIENTE:
ESPECIALISTA:
ESCRITO : 01
CUADERNO : PRINCIPAL
SUMILLA : INTERPONGO
DEMANDA DE RETRACTO

SEÑOR JUEZ DE PAZ LETRADO DE LA CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA

DE LIMA NORTE:

SANDRO FARID SALINAS DE CORDOVA,

identificada con DNI N° 45674352, con
dirección domiciliaria en Urb. Panamericana
Industrial, Mz. D, Lt. 43, distrito de
Independencia, provincia y departamento de
Lima, señalando domicilio procesal en Av.
Andrés Belaunde 468, Oficina N° 107, distrito
de Comas, con casilla electrónica 65114 del
SINOE, correo electrónico
[email protected] y número de celular
988455632; ante su buena venia me presento
y respetuosamente digo:

I. NOMBRE Y DIRECCIÓN DE LOS CODEMANDADOS:

Que, la pretensión interpuesta la entablo contra las siguientes

personas:

- FERNANDO PASCUAL BOLUARTE ZEGARRA, en su condición

de vendedor del predio que se detallará en párrafos próximos,
con domicilio real en el Jr. Bolognesi 234, distrito de
Independencia, dirección en la cual se le deberá de notificar con
la demanda, anexos y auto admisorio; así como toda secuela del
proceso.

- MARÍA ALEXANDRA CASTILLO TERRONES, en su condición

de compradora del predio que se detallará en párrafos próximos,
con domicilio real ubicado en Av. San Nicolas 350, distrito de
Carabayllo, dirección en la cual se le deberá de notificar con la
 demanda, anexos y auto admisorio; así como toda secuela del
proceso.

II. PETITORIO:

Que, solicitando tutela jurisdiccional efectiva e invocando interés y

legitimidad para obrar y, en mi calidad de copropietario, interpongo
DEMANDA DE RETRACTO, solicitando que se disponga mi
subrogación en el lugar de la compradora María Alexandra Castillo
Terrones del contrato de compraventa de la porción indivisa, respecto
del inmueble de 260 metros cuadrados ubicado en Calle Las Azaleas
246, Urb. Los Viñedos de Carabayllo, distrito de Comas, provincia y
departamento de Lima.

III. FUNDAMENTOS DE HECHO:

PRIMERO.- Que, de manera conjunto con la parte codemandada,

Fernando Pascual Boluarte Zegarra, adquirimos el bien materia
de litis referenciado en el párrafo previo, bajo la inscripción de la
Partida Registral N° 40411851. Con lo cual, ambos nos
acreditamos como copropietarios del inmueble.

SEGUNDO.- Que, la parte codemandada, Fernando Pascual

Boluarte Zegarra, procedió a vender la parte indivisa del
inmueble, con un total de 130 metros cuadrados a María
Alexandra Castillo Terrones, contrato de compraventa celebrado
entre ambas partes codemandadas, el cual nunca se me fue
notificado como tampoco se me consultó si yo deseaba
enajenarme del bien del cual soy copropietario.

TERCERO.- Que, la enajenación se realizó a través de un

contrato de compraventa celebrado entre las partes
codemandadas, de fecha 1 de febrero del año en curso, en favor
de María Alexandra Castillo Terrones, quien pagó la suma de S/.
70,000.00 soles (SETENTA MIL CON 00/100 SOLES).

CUARTO.- Resulta imperativo señor Magistrado que, me

encuentro dentro del plazo para ejercer mi derecho de acción de
retracto, puesto que me enteré del referido contrato de
compraventa el 4 de febrero del año en curso, ya que la parte
codemandada Fernando Pascual Boluarte Zegarra optó por
 mostrarme el contrato celebrado entre su persona y la otra parte
codemandada.

IV. FUNDAMENTOS DE DERECHO:

Código Civil

- Art. 1592°.- Definición.

o El derecho de retracto es el que la ley otorga a
determinadas personas para subrogarse en el lugar del
comprador y en todas las estipulaciones del contrato de
compraventa.

- Art. 1594°.- Procedencia del derecho de retracto.

o El derecho de retracto procede respecto de bienes
muebles inscritos y de inmuebles.

- Art. 1596°.- Plazo para ejercer derecho de retracto.

o El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de
treinta días contados a partir de la comunicación de fecha
cierta a la persona que goza de este derecho.

- Art. 1599°.- Titulares del derecho de retracto.

o Tienen derecho de retracto:
 2. El copropietario, en la venta a tercero de las
porciones indivisas.

Código Procesal Civil:

- Art. 486°.- Procedencia.

o Se tramitan en proceso abreviado los siguientes asuntos
contenciosos:
 1.- Retracto;

- Art. 488°.- Competencia.

o Son competentes para conocer los procesos abreviados
los Jueces Civiles, los de Paz Letrados, salvo en aquellos
casos en que la ley atribuye su conocimiento a otros
 órganos jurisdiccionales. Los Juzgados de Paz Letrados
son competentes cuando la cuantía de la pretensión es
mayor de cien y hasta quinientas Unidades de Referencia
Procesal; cuando supere este monto, los Jueces Civiles.

V. MEDIOS PROBATORIOS:

En mérito del Título de propiedad sobre el inmueble que me

acredita como copropietario en conjunto con el señor Fernando
Pascual Boluarte Zegarra, de fecha 20 de junio del 2003.

En mérito de la Partida Registral N° 40411851, con lo cual acredito

lo relatado en párrafos previos respecto a el historial de propietarios
sobre el inmueble materia de litis.

En mérito del documento privado de compraventa sobre el

inmueble ubicado en Calle Las Azaleas 246, Urb. Los Viñedos de
Carabayllo, distrito de Comas, provincia y departamento de Lima, con
un área de extensión de 260 metros cuadrados, celebrado entre las
partes codemandadas.

VI. ANEXOS:

1-A. Copia simple de DNI de la parte demandante.

1-B. Tasa judicial por ofrecimiento de pruebas y suficientes derechos

de notificación.

1-C. Título de propiedad que me acredita como copropietario del

inmueble ubicado en Calle Las Azaleas 246, Urb. Los Viñedos de
Carabayllo, distrito de Comas, provincia y departamento de Lima.

1-D. Partida Registral N° 40411851 del inmueble materia de litis.

1-E. Copia del documento privado de compraventa celebrado entre

las partes codemandadas sobre la libre disposición indivisa del
inmueble sub litis.

POR LO EXPUESTO,
Al juzgado, solicito tener por interpuesta la presente demanda, admitirla a
trámite, realizar la actividad procesal correspondiente y en su oportunidad
declararla FUNDADA, por estar de acuerdo a mi derecho y conforme a ley.

PRIMER OTROSÍ DIGO: De conformidad con el artículo 74°, 75° y 80° del
Código Procesal Civil, nombro como mi abogado a CRISTIAN ZAPATA
QUISPE SANCHEZ identificado con Registro CAL 95124, así como también las
conferidas en el artículo 290° de la Ley Orgánica del Poder Judicial, señalando
que me encuentro asesora de la representación que otorgo.

Comas, 15 de febrero del 2024

CRISTIAN ZAPATA QUISPE SANCHEZ SANDRO FARID SALINAS DE CORDOVA

REG. CAL 95124 45674352
ABOGADO
Conclusión:

Teniendo en cuenta de todos los aspectos analizados acerca del derecho de

retracto, podemos entender que es un derecho que tiene una persona para
adquirir un bien que otra persona está vendiendo; se aplica a los contratos de
compraventa y las daciones en pago, es decir, requieren un esquema
contractual específico para su producción de efectos, limitando la ley los
contratos en los cuales procede.
En consecuencia, el retracto no aplica para otro tipo de contrato traslativo de la
propiedad, como la permuta o la donación, ya que esto es, a contratos diversos
a la compraventa que no admiten el pago de un predio o son a título gratuito.
El retracto puede aplicarse en diversas situaciones, como la venta de
inmuebles, acciones o participaciones sociales, entre otros. La finalidad
principal del retracto es proteger los intereses del retractante, dándole la
oportunidad de adquirir el bien en las mismas condiciones en que se ofreció a
un tercero.
Según Manuel de la Puente y Lavalle alega que la compraventa es un contrato
consensual que sólo crea obligaciones (la del vendedor de transferir la
propiedad de un bien y la del comprador de pagar su precio en dinero) y no
tiene efectos reales. En estas condiciones, como en virtud del derecho de
retracto la persona que goza de este derecho ocupa, por subrogación, el lugar
del comprador, asume los derechos y obligaciones propios del comprador, o
sea el derecho a que se le transfiera la propiedad del bien y la obligación de
pagar su precio en dinero. Para que dicha persona adquiera la propiedad del
bien se requerirá la tradición del mismo, tratándose de bienes muebles.

SI HAN CITADO, ADJUNTEN BIBLIOGRAFIA EN

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