REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

INSTITUTO UNIVERSITARIO POLITÉCNICO

“SANTIAGO MARIÑO”
SEDE BARCELONA
INGENIERIA CIVIL

IDENTIFICAR LOS PRINCIPALES ELEMENTOS EN EDIFICACIONES QUE

REQUIERAN DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO, Y CLASIFICARLOS
SEGÚN LA TIPOLOGÍA DE SERVICIO.

Realizado por:
Marcano Guevara Vanessa Carolina
C.I. N° V-23.546.040
Tutor: Sandra S. Sifontes Suárez

Barcelona, Agosto 2020

 INDICE

Pág.

Mantenimiento………………………………………………………………..……1

Acciones de mantenimiento para Instalaciones Sanitarias, Eléctricas de

Gas………………………………………………………………….………………5

Ley de los cinco de sitter …...……………………………………………………6

Importancia de planificar. …...……………………………………………………8

Estructura de un plan de mantenimiento…………………………….…….……8

Principales elementos que requieren de mantenimiento preventivo…...........9

Mantenimiento preventivo a distintos elementos……………………….….…...9

Conclusión…………………………………………………………………….....…20
 INTRODUCCIÓN

En el presente informe se estarán presentando los elementos en

edificaciones que requieran de mantenimiento preventivo y se estarán
clasificando según su tipología.

El objetivo principal de este informe será documentar el mantenimiento

preventivo e integrarlo a un sistema en donde se emplea con más frecuencia
el mantenimiento de forma correctiva.

Es fundamental la planificación del mantenimiento en cualquier

estructura, edificacion u obra civil, ya que la aplicación del mismo nos puede
evitar gastos en una cantidad excesiva o innecesaria, al igual que nos evitara
perder tiempo. Ya que la falta de esta implementación conduce a edificios
degradados prematuramente, limitando así su vida útil y deteriorando la
calidad de vida de quienes los habitan.

Es de vital importancia reconocer los elementos estructurales y no

estructurales para así poder saber qué tipos de daños pueden presentar y
sus posibles causas, también poder identificar los tipos de mantenimientos a
los que pueden ser sometidos para su rehabilitación según su tipología.

También debemos mencionar la importancia de aplicar las normas de

construcción al momento de planificar y ejecutar una obra ya que esto nos va
a garantizar una mejor calidad, seguridad y prologar su tiempo de vida útil.

1
 MANTENIMIENTO

El concepto de mantenimiento ha sido ampliamente desarrollado por

diversos autores, existen muchas definiciones y todas explican definiciones
similares, debido a que existe la necesidad de conservar y mantener no sólo
las edificaciones sino todo aquello que pueda deteriorarse dentro de su vida
útil.

El mantenimiento no es más que los trabajos que deben realizarse de forma

cíclica para la atención de equipos y de los elementos componentes de las
construcciones con el fin de subsanar sus deficiencias y mantener de manera
eficaz los servicios que brinden con énfasis especial de aquellas partes que
por su uso continuado o por su ubicación se encuentran más expuestos al
deterioro.

La efectiva y eficiente utilización de los recursos materiales,

económicos, humanos y de tiempo para alcanzar los objetivos de
mantenimiento es lo que define la gestión de mantenimiento.

El mantenimiento de un edificio es un conjunto de trabajos periódicos

programados y no programados que se realizan para conservarlo durante el
período de vida útil en adecuadas condiciones para cubrir las necesidades
previstas. Mantener, en general, significa conservar y también mejorar las
condiciones originales de un elemento, máquina, instalación o edificio a lo
largo del tiempo.

También podemos decir que el mantenimiento es la tarea que garantiza

la prolongación de la vida útil de las edificaciones, al evitar que con el
deterioro queden inutilizables. Las características del mantenimiento y las
reparaciones están en función de la tipología de la edificación en sí y se
relaciona estrechamente con la época de construcción y los materiales que
se emplearon en su ejecución.

El proceso de deterioro de una edificación se debe a la interacción de

ésta con el medio, ya que éstas se ven degradadas por elementos
ambientales como cambios de temperatura, luz solar, humedad ambiental,
lluvia, además del uso mismo a través del tiempo.

Un plan de mantenimiento es necesario debido a que es una actividad

constante durante la vida útil del edificio, pues estos se deterioran con el
paso del tiempo, con el maltrato y la falta de conservación. Para ello se

2
requiere una metodología con fundamento técnico que permita establecer un
uso sostenible de los edificios y se pueda ejercer un control real sobre su
comportamiento.

Con el objeto de facilitar la comprensión, el uso, entendimiento y

aplicación del presente informe para el mantenimiento, es preciso aclarar en
forma previa una serie de conceptos técnicos en el contexto del tema del
mantenimiento.

Mantenimiento Rutinario Es el que comprende actividades tales

como: lubricación, protección, ajustes, calibración u otras; su frecuencia de
ejecución es hasta períodos semanales, generalmente es ejecutado por los
mismos operarios de los Sistemas Productivos (S.P.) y su objetivo es
mantener y alargar la vida útil de dichos Sistemas Productivos evitando su
desgaste.

Los Sistemas Productivos (S.P.) son aquellos sistemas dentro de los

cuales se pueden encontrar dispositivos, equipos, instalaciones y/o
edificaciones sujetas a acciones de mantenimiento.

Mantenimiento Programado Es aquel que toma como basamento las

instrucciones técnicas recomendadas por los fabricantes, constructores,
diseñadores, usuarios y experiencias conocidas, para obtener ciclos de
revisión y/o sustituciones para los elementos más importantes de un S.P. a
objeto de determinar la carga de trabajo que es necesario programar. Su
frecuencia de ejecución cubre desde quincenal hasta generalmente períodos
de un año. Es ejecutado por las cuadrillas de la organización de
mantenimiento que se dirigen al sitio para realizar las labores incorporadas
en un calendario anual.

Mantenimiento por Avería o Reparación se define como la atención a

un S.P. cuando aparece una falla. Su objetivo es mantener en servicio
adecuadamente dichos sistemas, minimizando sus tiempos de parada. Es
ejecutado por el personal de la organización de mantenimiento. La atención a
las fallas debe ser inmediata y por tanto no da tiempo a ser “programada”
pues implica el aumento en costos y de paradas innecesarias de personal y
equipos.

Mantenimiento Circunstancial es una mezcla entre rutinario,

programado, avería y correctivo ya que por su intermedio se ejecutan
acciones de rutina pero no tienen un punto fijo en el tiempo para iniciar su

3
ejecución, porque los sistemas atendidos funcionan de manera alterna, se
ejecutan acciones que están programadas en un calendario anual pero que
tampoco tienen un punto fijo de inicio por la razón anterior; se atienden
averías cuando el sistema se detiene, existiendo por supuesto otro sistema
que cumpla su función; y el estudio de la falla permite la programación de su
corrección eliminando dicha avería a mediano plazo. La atención de los S.P.
bajo este tipo de mantenimiento depende no de la organización de
mantenimiento que tiene a dichos S.P. dentro de sus planes y programas,
sino de otros entes de la organización del S.P., los cuales sugieren aumento
en capacidad de producción, cambios de procesos, disminución en ventas,
reducción de personal y/o turnos de trabajo.

Mantenimiento Preventivo Es una actividad destinada a evitar gastos

mayores en los edificios, especialmente en aquellos casos donde se han
realizado grandes inversiones. Busca prevenir que se den fallas y deterioros
en las estructuras, cuyo costo de reparación es más elevado una vez que se
presenten. También el mantenimiento preventivo busca alargar la vida útil de
las obras civiles, y mejorar aspectos como la estética y salubridad de las
edificaciones

El mantenimiento preventivo utiliza todos los medios disponibles,

incluso los estadísticos, para determinar la frecuencia de las inspecciones,
revisiones, sustitución de piezas claves, probabilidad de aparición de averías,
vida útil u otras. Su objetivo es adelantarse a la aparición o predecir la
presencia de las fallas.

.Es además el más recomendable, dado que trata de llevar una

planificación integral que pueda hacer una asignación de recursos (mano de
obra, materiales, etc.) adecuada para conservarlo en buen funcionamiento.
En este sistema se trata de llevar un proceso de inspecciones rutinarias y
sistemáticas, además realizar algunas correcciones menores que prevengan
un acelerado deterioro del inmueble.

Mantenimiento Correctivo Se define a las actividades de todo tipo

encaminadas a tratar de eliminar la necesidad de mantenimiento, corrigiendo
las fallas de una manera integral a mediano plazo. Las acciones más
comunes que se realizan son: modificación de elementos de máquinas,
modificación de alternativas de proceso, cambios de especificaciones,
ampliaciones, revisión de elementos básicos de mantenimiento y
conservación. Este tipo de actividades es ejecutado por el personal de la

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organización de mantenimiento y/o por entes foráneos, dependiendo de la
magnitud, costos, especialización necesaria u otros; su intervención tiene
que ser planificada y programada en el tiempo para que su ataque evite
paradas injustificadas.

Estas definiciones las establece la Norma Venezolana COVENIN 3049-

93, Mantenimiento. Definiciones. Elaboradas por el Comité Técnico de
Normalización CT-3: Construcción, aprobada por la COVENIN en su reunión
N° 124 de fecha 93-12-01.

El mantenimiento correctivo se clasifica en:

No planificado: El correctivo de emergencia deberá actuar lo más

rápidamente posible con el objetivo de evitar costos y daños materiales y/o
humanos mayores. Debe efectuarse con urgencia ya sea por una avería
imprevista a reparar lo más pronto posible o por una condición imperativa.

Planificado: Se sabe con anticipación qué es lo que debe hacerse, de modo

que cuando se presente el daño se efectué la reparación, se disponga del
personal etc. Al igual que el anterior, corrige la falla y actúa ante un hecho
cierto.

Acciones de mantenimiento para Instalaciones Sanitarias, Eléctricas de

Gas.

Entre las acciones de mantenimiento dirigidas a la conservación y buen

funcionamiento de otros elementos importante de una edificación tenemos
las instalaciones eléctricas, sanitarias y de gas. Instalación eléctrica: los
tableros, lámparas, luminarias, cables etc. dentro de las instalaciones y su
buen funcionamiento dependerá de un buen uso y mantenimiento general de
todo el sistema.

Es importante la revisión del estado y funcionalidad de los interruptores

y tomacorrientes, en caso de rotura o deterioro sustitución inmediata.

Revisión de luminarias fluorescentes, detección de iluminación

oscilante o fundida, roturas y sujeción, en caso de presentarse sustitución
inmediata.

Revisión de lámparas incandescentes (interiores y exteriores)

5
 Verificación del estado de las conexiones de las líneas de distribución
principal y secundaria, verificación de la continuidad eléctrica de la línea. En
caso de deterioro reparación o sustitución inmediata.

Revisión del estado y funcionamiento del tablero de distribución

eléctrica.

Revisión del estado de las conexiones que se encuentran a la

intemperie, en caso de deterioro o mal funcionamiento reparaciones
inmediatas.

Revisión general de la instalación de salidas de voz y datos, además de

la canaleta y el ducto de cableado, etc.

LEY DE LOS CINCO DE SITTER

La ley Sitter señala que el mantenimiento correctivo puede llegar a ser

cinco veces más costoso que el mantenimiento preventivo. El administrador
de edificios debe sopesar la cantidad de mantenimiento preventivo y
correctivo brindada, porque, si bien es cierto, el costo de reparar
anticipadamente una falla es menor, el gasto incurrido en la inversión de
trabajar preventivamente puede llegar a ser mayor a operar correctivamente.

Una demostración del grado de relevancia que tienen los costos puede
ser explicada con la “Ley de los cinco de Sitter”. Ésta afirma que si se dividen
las etapas de construcción y de uso de un edificio en cuatro períodos, que
corresponden a las de etapas de diseño, la ejecución, mantenimiento
preventivo efectuado antes de los tres primeros años y al mantenimiento
correctivo efectuado posteriormente al surgimiento de problemas, a cada uno
le corresponderá un costo que sigue una progresión geométrica de razón
cinco, como lo muestra la Figura 1.

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 Figura 1. Ley de evolución de los costos de Sitter. (Do Lago, 1997).

Fase de proyecto (diseño): Ésta se refiere a toda medida tomada a nivel de

diseño con el objetivo de aumentar la protección y la durabilidad de la
estructura, como por ejemplo: aumentar el espesor del recubrimiento de la
armadura de refuerzo, reducir la relación agua/cemento del concreto,
especificar tratamientos protectores superficiales, escoger detalles
constructivos adecuados, entre otros., esto implica un costo que puede ser
asociado a una unidad (1).

Fase de ejecución (construcción): Incluye toda medida fuera del proyecto,

tomada durante la fase de construcción propiamente, se incluye la obra
recién construida, implica un costo cinco veces superior al costo que
representaría tomar una medida equivalente en la fase de proyecto, para
poder obtener el mismo nivel final de protección, durabilidad o vida útil de la
estructura. (Do Lago, 1997).

Fase de mantenimiento preventivo: Se refiere a toda medida tomada con

antelación y previsión, durante el período de uso y mantenimiento de la
estructura. Se le asocia un costo cinco veces menor que aquel necesario
para la corrección de los problemas generados a partir de una intervención
no preventiva. A su vez, está asociada a un costo 25 veces superior a aquel
que habría ocasionado una decisión de proyecto para la obtención de mismo
“grado” de protección y durabilidad de la estructura (Do Lago, 1997).

Fase de mantenimiento correctivo: En este periodo se encuentran los

trabajos de reparación, refuerzo y protección de las estructuras que ya
perdieron su vida útil de proyecto y presentan manifestaciones patológicas, o
sea, corrección de problemas evidentes. A estas actividades se puede
asociar un costo 125 veces superior al costo de las medidas que podrían y
deberían haber sido contempladas en la fase de diseño que resultarían en el
mismo nivel de durabilidad y protección (Do Lago, 1997).

La ley de Sitter como lo expresa Do Lago (1997) explica que el hecho

de aplazar una intervención significa aumentar los costos directos en
progresión geométrica de razón 5. Si bien es cierto, las fases de diseño y
construcción no están directamente relacionadas con el uso y mantenimiento
de una edificación, sí destaca la importancia que tiene el hecho de realizar
acciones planificadas a tiempo. Pues generan una disminución de gastos de
operación y evitan que se desperdicie tiempo.

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IMPORTANCIA DE PLANIFICAR.

Un edificio sin mantenimiento es inseguro, por tanto, un plan de

mantenimiento busca atacar las fallas y deterioros que comprometen la
seguridad del edificio y sus ocupantes.

Una de las razones fundamentales por las cuales se debe realizar

mantenimiento planificado a los elementos que componen una obra civil, son
los gastos que genera, los cuales repercuten en el presupuesto de operación
del inmueble. Arencibia (2008) señala que los costos de mantenimiento y uso
de un edificio durante su vida útil pueden llegar a ser más importantes que
los de construcción o instalación, de hecho son más difíciles de prever pues
en gran medida, el mantenimiento se hará de forma correctiva. La falta de
mantenimiento de un inmueble ocasionará que a corto plazo deje de cumplir
sus funciones. Los costos de mantenimiento pueden disminuir conforme
aumenta la planificación del mantenimiento. Estos costos pueden ser útiles
en dos sentidos: evalúan los resultados internos de mantenimiento y
comparan la inversión con los resultados obtenidos.

ESTRUCTURA DE UN PLAN DE MANTENIMIENTO

El primer paso para plantear adecuadamente un plan de mantenimiento

de un edificio es conocer su uso y los elementos con que está compuesto.
Durante esta etapa es importante obtener, los planos actualizados, así como
los registros de las reparaciones realizadas si se tuviera registro de ello o si
se han realizado. Esto debido a que permite al desarrollador del plan darse
una idea del comportamiento de la estructura durante su periodo de uso.

Este estudio preliminar puede indicar qué elementos de la estructura

están deteriorándose y con qué frecuencia. Además puede revelar cómo se
han venido tratando las fallas conforme éstas han aparecido. Una buena
aproximación para empezar un plan de mantenimiento es rectificar los
problemas (si los hubiera) causados por defectos de diseño y construcción.
Lo más deseable sería realizar una inspección final del proyecto una vez
terminado, en busca de identificar aquellos elementos que tienen una
degradación potencial arriba de la normal y realizar las modificaciones
necesarias.

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 Por lo general, esta inspección no se realiza cuando la obra es
terminada; sin embargo, si se desea establecer un plan de mantenimiento
adecuado a la edificación, debe realizarse una inspección general (un
diagnóstico) del edificio donde se desea implementar, el propósito de hacer
esto es realizar las reparaciones que permitan corregir las f allas y el deterioro
avanzado de los sistemas que lo componen.

PRINCIPALES ELEMENTOS QUE REQUIEREN DE

MANTENIMIENTO PREVENTIVO

 Paredes y acabados
 Pisos
 Techo y red pluvial
 Cielos
 Estructuras de concreto reforzado
 Puertas y ventanas
 Red de agua potable
 Grifería y loza sanitaria
 Red sanitaria
 Instalación eléctrica y de cableado estructurado
 Barandillas, rejas y persiana

MANTENIMIENTO PREVENTIVO A DISTINTOS ELEMENTOS

Los procedimientos de un plan de mantenimiento son aplicables a todos

los elementos componentes de la estructura del edificio, a los sistemas de
ventilación y aire acondicionado, eléctrico, mecánico, paredes, puertas y
ventanas, red sanitaria, entre otros. Si se monitorea el funcionamiento de
estos sistemas y se detiene su degradación antes que la falla esperada
ocurra, se puede obtener un ahorro considerable de costos.

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 Ciclos de mantenimiento preventivo recomendados.

Mantenimiento para paredes y acabados

Actividad Frecuencia Descripción

Revisión general del estado de conservación
de las paredes (interiores y exteriores) del
edificio incluyendo las paredes livianas, se
revisa la aparición de grietas, fisuras, huecos,
6 meses deformaciones, desgaste, humedad, manchas,
Inspección suciedad, etc.; así como la condición del
acabado de estas como el repello,
revestimientos, enchapes y pintura (según sea
el caso).
Inspección del estado de remates, cornisas,
1 año
balcones y salientes de la fachada.
Limpieza de las paredes y divisiones interiores.
6 meses Limpieza de banquinas, cornisas y demás
Limpiar
acabados.
2 años Limpieza general de las paredes exteriores.
Sustitución de las láminas y/o paneles que
presenten deterioro avanzado.
Repintado de la protección de los elementos
Renovar 5 años
metálicos accesibles de la fachada
Repintado de las paredes (según deterioro que
presente).

Deterioros y fallas frecuentes

 Grietas/Fisuras en los bloques.

 Bloques quebrados o con huecos.
 Suciedad.
 Manchas (Degradación química del concreto o del acero de refuerzo).
 Focos de Humedad/Hongos.

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 Deformaciones (alineamiento de pared o desplome).
 Repello: grietas y fisuras, manchas, despegue
 Revestimientos y enchapes: grietas y fisuras, suciedad, manchas,
despegue.
 Pintura: abombamientos, despegues, manchas, desconchados.

Mantenimiento para pisos

Actividad Frecuencia Descripción

Revisión general del estado de conservación de los
diferentes tipos de piso del edificio, se revisa la aparición
Inspección 6 meses de grietas, fisuras, huecos, despegues, desgaste,
humedad, manchas, ralladuras, suciedad, etc. (según sea
el caso). Así como el deterioro del rodapié y otros
acabados de piso.
Limpieza y cepillado con productos antimanchas del piso
vinílico.
1 semana
Limpieza y cepillado con aspirador del piso alfombrado.
Limpiar Limpieza del rodapié.
Encerado de los pisos cerámicos
6 meses Limpieza con agua a presión del piso lujado.
Abrillantado del piso de terrazo.

Deterioros y fallas frecuentes

 Reventaduras
 Grietas/Fisuras
 Despegue
 Suciedad/Manchas
 Humedad/Hongos
 Rayaduras/Desgaste

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Mantenimiento para techo y red pluvial

Actividad Frecuenci Descripción

a
Revisión de aparición de goteras y de detectarse
alguna su reparación debe ser inmediata
(Especialmente en estación lluviosa).
Revisión de deformaciones o pérdida de agua en
3 meses las canoas y bajantes, de detectarse alguna falla
se debe reparar de inmediato (Especialmente en
estación lluviosa)
Revisión de estancamiento en las limahoyas y
canoas debido acumulación de hojas u otros, de
Inspección presentarse se debe limpiar de inmediato.
Revisión general del estado de conservación del
techo y red pluvial, revisar la cubierta, limahoyas,
botaguas, cumbreras, canoas, bajantes pluviales y
las cajas de registro, se debe realizar una
6 meses inspección antes de que comience la época
lluviosa para realizar las intervenciones que se
requieren para preparar la estructura y otra
finalizando con el propósito de observar el
desempeño de este.
Limpieza externa e interna de las láminas
3 meses transparentes de la cubierta.
Limpiar
Limpieza de las canoas
1 año Limpieza de la cubierta de techo.
Revisión de los anclajes de láminas de cubierta y
1 año
canoas.
Sustitución de canoas deterioradas
Renovar
Sustitución de los bajantes deformados o rotos.
5 años
Repintado de la cubierta de techo

Deterioros y fallas frecuentes

 Roturas u orificios.

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  Corrosión.
 Láminas mal traslapadas.
 Láminas sueltas debido a una mala sujeción a los clavadores y
tornillos desocados.
 Deformación/hundimiento de la cubierta.
 Pintura: suciedad, manchas, hongos, humedad, desconchados
 Mal anclaje (en cuanto a las canoas y bajantes se puede dar el
desacople de uniones).
 Deformaciones.
 Pintura: suciedad, manchas, hongos, humedad, desconchados.
 Estancamientos producidos por acumulación de hojas u otros (en el
caso de las limahoyas y canoas).
 Cajas de registro pluvial: Mal funcionamiento, Filtraciones,
Resquebrajamiento.

Mantenimiento para cielos

Actividad Frecuencia Descripción

Revisión general del estado de conservación de
los diferentes tipos de cielos del edificio, se
revisa la aparición de fisuras, huecos, láminas
Inspección 6 meses desacomodadas, pandeo, goteras, humedad,
manchas, etc. (según sea el caso) Así como el
deterioro de las cornisas y otros acabados de
cielo, de presentar algunos de estos síntomas se
debe proceder a su reparación inmediata.
Sustitución de las láminas de cielo que
muestren deterioro avanzado.
Renovar 5 años
Repintado de los cielos (según deterioro que
presenten).

Deterioros y fallas frecuentes

 Grietas/Fisuras.
 Flechas (deformación).
 Suciedad.
 Manchas.
 Focos de Humedad/Hongos.
 Repello: grietas y fisuras, manchas, despegue u otros.

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Mantenimiento para estructuras de concreto reforzado.

Actividad Frecuencia Descripción

Revisión general del estado de conservación de
los diferentes elementos estructurales de
concreto reforzado del edificio (columnas y
vigas), se revisa la aparición de fisuras, grietas,
1 año huecos, flechas, humedad, manchas,
degradación química, suciedad, etc. (según sea
Inspección el caso). En la mayoría de los casos se debe
consultar a un experto sobre las causas de estos
síntomas y las intervenciones por realizar.
Revisar la resistencia del concreto. (Consultar a
5 año
un experto)
Inspección del recubrimiento del concreto de las
10 años
barras de acero. (Consultar a un experto)
Renovación de las juntas estructurales en las
Renovar 5 años zonas de sellado que se encuentren
deterioradas.

Deterioros y fallas frecuentes

 Grietas/Fisuras
 Flechas (deformación)
 Suciedad
 Manchas
 Focos de Humedad/Hongos.
 Repello: grietas y fisuras, manchas, despegue u otros)
 Acabados como revestimientos y enchapes: grietas y fisuras,
suciedad, manchas, etc.
 Pintura: abombamientos, despegues, manchas, desconchados.

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Mantenimiento para red sanitaria

Actividad Frecuencia Descripción

Revisión general del estado de conservación y
funcionamiento de los colectores, bajantes,
Inspección 6 meses cajas de registro, arquetas, con el propósito de
detectar fugas y roturas, revisar los anclajes y
deterioro general.
Limpieza de arquetas, trampa de grasa y cajas
6 meses
Limpiar de registro.
1 año Limpieza del tanque séptico y drenajes
Sustitución de los sumideros, bajantes y
Renovar 5 años
tuberías degradados

Deterioros y fallas frecuentes

 Rotura de tubos.
 Fugas.
 Deterioro de los anclajes de la tubería expuesta.
 Mal funcionamiento y deterioro de la trampa de grasa.
 Mal funcionamiento y deterioro de las cajas de registro.
 Mal funcionamiento y deterioro de las arquetas.
 Mal del funcionamiento del tanque séptico y drenajes (Fugas, malos olores).

Actividad Frecuencia Descripción

Revisar tapas de inodoro y sentaderos, ante rotura
1 mes sustitución inmediata.
Comprobar el funcionamiento de todas las piezas
de los inodoros, inspección del tanque de agua.
Inspección Revisión general del estado de conservación y
funcionamiento de la grifería y la loza sanitaria, se
3 meses revisan las inodoros, mingitorios, lavatorios,
fregaderos, pilas y todos sus componentes con el
propósito de detectar fugas, roturas, manchas,
suciedad, revisar los anclajes y deterioro general
Limpieza y desinfección de los lavatorios, orinales,
Limpiar 1 día inodoros, portarrollos y toalleros. Renovar 5 años
Sustitución
Renovar 5 años Sustitución general de llaves de control, tubos de
abasto, cacheras, sifones, sentadero y tapas de

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 inodoro por degradación de uso.
Sustitución general de los espejos por deterioro.

Deterioros y fallas frecuentes

 Apariencia general, presencia de manchas, suciedad, rayadura del

vitrificado u otros.
 Rotura/fisuras.
 Mal funcionamiento del sifón (Deterioro, fugas)
 Mal funcionamiento de la llave de control (Deterioro, fugas)
 Mal funcionamiento del tubo de abasto (Deterioro, fugas)
 Mal funcionamiento del desagüe (Deterioro, fugas)
 Deterioro de los anclajes de los lavatorios.
 Apariencia general de urinarios, presencia de manchas, suciedad,
rayadura del vitrificado u otros.
 Rotura/fisuras
 Deterioro de los anclajes de los lavatorios.
 Fugas
 Fluxómetro: deterioro y mal funcionamiento.
 Deterioro de los anclajes (elementos de fijación inodoro-piso y
inodoro-tanque)
 Mal funcionamiento de la válvula de entrada
 Asiento y tapadera: suciedad, rotura, despegue u otros.
 Mal funcionamiento y deterioro del set de tanque del inodoro

Mantenimiento para puertas y ventanas

Actividad Frecuencia Descripción

Inspección 3 meses Revisión general del estado de conservación de los
distintos tipos de puertas y cerraduras del edificio, se
revisa la aparición de golpes, hundimientos grietas,
huecos, desplomes, humedad, hongos, manchas,
suciedad, efectividad de cierre, etc (según sea el
caso).
Revisión general del estado de conservación de los
distintos tipos de ventanas (incluye vidrios, celosías y
marcos), se revisa la aparición de golpes,
hundimientos, rayaduras grietas, huecos, desplomes,
humedad, hongos, manchas, suciedad, mecanismos

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 de cierre, etc. (según sea el caso)
Limpieza integral de superficies expuestas de puertas
1 mes
y ventanas.
Limpieza de los canales y las perforaciones de
Limpiar desagüe de las ventanas y de las guías de los
6 meses cerramientos tipo corredizo.
Limpieza con producto abrillantador de los acabados
de acero inoxidable y galvanizados
Lubricación de bisagras, pivotes y los brazos
hidráulicos
Lubricación de los elementos móviles de las ventanas
3 meses
y herrajes de celosía.
Lubricación de las cerraduras de las puertas con polvo
grafitado (no usar aceite o grasa).
Renovación del sellado de los vidrios con los marcos
de las puertas
Renovar Sustitución de las cerraduras fatigadas
Pulido de las rayaduras y los golpes de las ventanas y
del aluminio lacado.
5 años Renovación de los acabados (pintura, lacados y
barnizados) de las puertas (según sea el caso).
Renovación del tratamiento contra los insectos y los
hongos de las puertas y marcos de madera (según
sea el caso).
Renovación del sellado de los marcos con la fachada.

Deterioros y fallas frecuentes

 Deformación (Golpes, Hundimiento, etc).

 Humedad/Hongos
 Suciedad/Manchas
 Rayaduras/Desgaste
 Mal anclaje del marco de madera, aluminio o metal.
 Mal funcionamiento del cierre y de tope de las puertas.
 Corrosión, y mal alineamiento de las bisagras).
 Cerraduras fatigadas
 Mal funcionamiento del brazo hidráulico
 Vidrios quebrados o faltantes
 Paletas quebradas o faltantes (celosías)

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  Deterioro del herraje de las celosías y comprobación del mecanismo
de cierre.

Mantenimiento para la red de agua potable.

Actividad Frecuencia Descripción

Revisión de la condición de las llaves de paso y
chorro y demás válvulas y accesorios
componentes de la red, comprobación de
apertura y cierre y detección de fugas, ante
desperfectos reparación o sustitución inmediata
Revisión del estado del depósito de agua (si hay)
se realiza detección de fugas, además el vaciado
3 meses y limpieza de éste, medición de la capacidad
efectiva del depósito de agua
Revisión de las válvulas reductoras de presión, se
debe comprobar el funcionamiento de regulación
Comprobar el funcionamiento de la red de
suministro contra incendios
Inspección
Comprobar el funcionamiento del sistema
hidroneumático (bombas, tanque hidroneumático,
etc).
Revisión general del estado de conservación y
funcionamiento de la red de suministro de agua
potable, se revisan las tuberías, válvulas y
accesorios expuestos (visibles) con el propósito
6 meses de detectar fugas y roturas, revisar los anclajes y
deterioro general.
Revisión de las tapas de concreto de las cajas de
registro, posible sustitución si se encuentran en
mal estado.
Realizar prueba de funcionamiento de las llaves
1 año
de corte.
Limpiar 1 año Limpiar las llaves de paso y lubricación del
vástago. Si hay fugas en el vástago cambiar la
empaquetadura.
Limpieza de las cajas de registro.
Limpieza de la red de agua potable debido a
sedimentos producidos por el agua e

18
 incrustaciones internas (Consultar a un experto)
Sustitución de llaves de paso, llaves de corte,
Renovar 5 años
válvulas de reductoras de presión degradadas.

Deterioros y fallas frecuentes

 Rotura de tubos.
 Fugas.
 Deterioro de los anclajes de las tubería expuesta.
 Mal funcionamiento de las llaves de paso, llaves de chorro y demás
válvulas y accesorios.
 Condición de otras válvulas y accesorios.
 Suciedad en el tanque de almacenamiento de agua potable.
 Presión de suministro insuficiente.
 Mal funcionamiento de la bomba(s) y el sistema hidroneumático.

CONCLUSIÓN

El mantenimiento preventivo ayuda a reducir los costos de realizar

reparaciones a mayor escala, mientras el costo de inversión de éste no
supere el de la acción correctiva, también debemos saber que un plan de
mantenimiento se debe trabajar combinando acciones preventivas y

19
correctivas, éstas van a depender del costo de oportunidad que generen
cada una de ellas.

Las guías de ciclos de mantenimiento para edificios prueban ser una

herramienta útil para programar actividades y establecer las frecuencias de
mantenimiento, conforme al comportamiento de las fallas y deterioro de un
edificio.

Debemos comprender que un plan de mantenimiento de edificios debe

estar sustentando tanto en información técnica como en datos estadísticos
sobre el comportamiento de cada estructura

Para finalizar hay que tener en cuenta que un plan de mantenimiento de

edificios no debe basarse únicamente en trabajar de forma preventiva, si no
que ha de involucrar elementos de ambos lados, es decir, mantenimiento
preventivo y correctivo, si se quiere atender de forma eficiente la
infraestructura. Esto por cuanto el costo de inversión de trabajar
preventivamente puede llegar a superar el costo de operar correctivamente.

Y Lo más recomendable es no fijar los conceptos de mantenimiento

preventivo y correctivo por separado sino hacer que uno trabaje para el otro y
viceversa, ya que el mantenimiento preventivo se refiere a planificar
actividades de inspección e intervención con el objetivo de adelantarse a la
falla o deterioro de una estructura o evitar que si éstas aparecen, no logren
un grado de desarrollo donde generan mayor costo de reparación. Esta parte
del mantenimiento preventivo es muy funcional y su propósito es controlar el
comportamiento de la infraestructura, está basada en la obtención de
información del edificio y tomar decisiones con respecto del grado de
deterioro presente.

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