Resumen Reales

Resumen Reales IV Martinez, Zoe Mirella.
BOLILLA 1. DERECHOS REALES. TEORIA GENERAL. PRINCIPIOS COMUNES:

1) Derechos reales. Concepto. Elementos. Su ubicación en las clasificaciones de los derechos subjetivos, en
especial por su oponibilidad y la patrimonialidad de su contenido.
Los derechos reales es algo completamente distinto a lo que veníamos viendo (contratos, derechos personales,
obligaciones), La autonomía de la voluntad pierde relevancia y las normas de orden público se convierten en la regla.
ARTICULO 1882.- CONCEPTO CCYC. “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en este Código”.
 De la definición podemos extraer que son COSAS, tangibles.
 El concepto es un concepto moderno, no es propio de roma.
 PODER JURIDICO: Porque tiene muchas facultades jurídicas. Ej: disponer: vender, donar, permutar,
constituir otros derechos reales. Porque hay un señorío de la voluntad para con la cosa, es una relación
directa con la cosa que lo diferencia de los derechos personales (en los personales el fin mediato puede ser
un objeto, pero la relación siempre es entre personas) y en los d reales es una relación entre el sujeto y el
objeto.
 ESTRUCTURA LEGAL: Porque tiene elementos-contenidos propios (transmisión, duración, extinción). Porque
las leyes que rigen a los derechos reales son de naturaleza inminentemente de orden público.
 DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO: Con esto se refiere a que hay 2 sujetos: el activo (persona humana,
jurídica o el estado nacional, provincial o municipal) y el objeto.
 EN FORMA AUTONOMA: No hay intermediarios.
 PERSECUCION Y PREFERENCIA: ARTICULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su
titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con
respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
Este DERECHO DE PREFERENCIA, que nos asegura el derecho real, tiene dos puntos de vista distintos:
1) COBRO: EJ: hipoteca donde más se ve. Va a cobrar primero el primero en el tiempo.
2) OPONIBILIDAD DE MANERA POSTERIOR: cuando de mala fe se le entrega a dos personas distintas, una
de ellas va a tener prioridad.
PERSECUCION: Si alguien me despoja del objeto sobre el cual tengo un objeto real, tengo la acción de
perseguir el objeto y recuperarlo. Hay algunas excepciones, pero la ley consagra esta acción como beneficio
para el titular del derecho real.
PREFERENCIA: se ve reflejada en “primero en el tiempo, primero en el derecho”. Si tengo un derecho real y
lo inscribí primero, se constituyó a mi favor y todos los demás vienen atrás mío.
DEFINCION DE DERECHO REAL DE “ALLENDE” ( es una definición de la doctrina):

“ Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen
entre una persona y una cosa determinada una relación inmediata que previa publicidad obliga a la sociedad a
abstenerse de realizar cualquier acto contrario a el mismo naciendo para el caso de infracción una acción real y que
otorga a sus titulares las ventajas inherentes al IUSPREFERENDI y al IUSPERSEQUENDI.”
 DERECHO ABSOLUTO: Porque debe ser respetado por todos, “Erga Omnes”.
 CONTENIDO PATRIMONIAL: Hace referencia a que tiene contenido económico, se regula el provecho
económico que se le saca a la propiedad privada.
 NORMAS DE ORDEN PUBLICO: Sustancialmente quiere decir que NO son todas, pero la mayoría. Que sean
de orden público quiere decir que no pueden ser modificadas por las partes. Aunque existe una libertad de
formas tiene sus límites en el orden público. (1884 art). numero cerrado (2505 del código Vélez, 1884,1886
del CCYC). Pierde valor la autonomía de la voluntad acá.
 ELEMENTOS: persona y cosa.
 RELACION INMEDIATA: no necesita de un tercero.
 PREVIA PUBLICIDAD: Es fundamental, se hace a través de la registración y sirve para dar publicidad a
terceros con interés legítimo (por ejemplo alguien a quien le debes algo).
 ACCIONES REAL: No es por mano propia, tiene distintos tipos de acciones: POSESORIAS (defienden la
posesión y tenencia); REALES (defienden la existencia, libertad y plenitud de los derechos reales) o
REIVINDICATORIAS, CONFESORIAS, NEGATORIAS.
 IUS PREFERENDI: Es el derecho de hacer valer su preferencia ante un derecho personal o real al cual
pospondrá en su derecho subjetivo. “antes en el tiempo, mejor en el derecho” ya sea para cobrar o para
oponibilidad. (NO TIENE NADA QUE VER CON LOS PRIVILEGIOS: los privilegios son calidades y el ius
preferendi es un derecho)
 PODER JURIDICO REAL: Es aquel que recae sobre cosas determinadas, de carácter patrimonial y esta
regulado por normas de orden publico. Este poder juridico puede ser disponible, transmisible, renunciable,
prescriptible o no. Pueden ser perpetuos o temporarios.
¿Coincide esta definición con el 1882?
Es bastante acertado el 1882, abarca las notas características de los derechos reales
DERECHOS REALES en el CCYC,
El Estado organiza la regulación jurídica de la propiedad privada..
Se encuentran ubicados en el libro 4to de los 6 libros del código, a partir de 1882 hasta el 1907.
En el 2015 se modificó el CCyC y se incorporaron nuevos derechos reales en argentina:
 “DERECHO DE SUPERFICIE FORESTAL” que fue incorporado para reactivar la economía y cubrir necesidades.
Es una herramienta legal más para el campo y la deforestación y para inversores. Está regulado por la ley
25.509.
 “CEMENTERIOS PRIVADOS”
 “TIEMPO COMPARTIDO”
 “CONJUNTOS INMOBILIARIOS”
 “PROPIEDAD HORTIZONTAL”: Están regulados en la ley 13.512/48.
SU UBICACIÓN EN LAS CLASIFICACIONES DE LOS DERECHOS SUBJETIVOS

No es un derecho objetivo porque los objetivos se refieren a la norma emanadas por el estado y que el estado
impone de forma coactiva y esas cuestiones son exclusivas del derecho público y no del privado.
Los derechos subjetivos son las facultades y atribuciones otorgadas por el ordenamiento jurídico a un sujeto
determinado para obrar en su defensa y protección de sus intereses. Dentro de los derechos subjetivos están los
derechos personales y reales.
Los derechos reales son derechos subjetivos de las personas.
Hay que ver las pautas que permiten ubicar los derechos reales dentro del ámbito de los subjetivos y diferenciarlos
de los derechos personales.
¿Cómo se diferencian los distintos derechos subjetivos entre sí? Para saberlo tenemos que analizar su
OPONIBILIDAD, SU CONTENIDO Y SU OBJETO.
 En cuanto a la oponibilidad: los derechos subjetivos se dividen en absolutos (se hacen valer frente a toda la
comunidad “Erga omnes” (al poder o facultad del titular del derecho corresponde un deber de abstención de
los demás) o relativos (otorgan la facultad a su titular de exigir un determinado comportamiento de
personas determinadas ya sea que estas sean acciones o abstenciones.
Los derechos reales se configuran entonces como derechos absolutos, porque al ser dueño de un inmueble
se reconoce esta situación para todas las personas de la sociedad, y es oponible a todos.
En cambio si hablamos del derecho que le exige el acreedor su cumplimiento de la obligación, entonces allí
se ve que es solo oponible a ese deudor y no a toda la sociedad.
 En cuanto al contenido: si nos encontramos ante un derecho cuyo objeto puede ser susceptible de tener
valor económico, el mismo es un derecho patrimonial, en contraposición son los derechos extra
patrimoniales (carecen de apreciación pecunaria) art 51 y ss del CCYC (derecho a la vida), tambien hay
mixtos aquellos vinculados a familia por ejemplo.
El patrimonio se lo entiende como atributo de la personalidad (con nombre-estado-capacidad-domicilio) y se
lo define como “universalidad jurídica que comprende todos los bienes materiales e inmateriales que pueda
poseer una persona y que a la vez resulta ser la prenda común de los acreedores.
Los derechos reales son derechos patrimoniales, al igual que los derechos personales pero con muchas
diferencias.
PATRIMONIO: Es un atributo de la persona y es una universalidad de derechos, que representa una unidad
de masa y de gestión a cargo del titular, quien puede administrar y disponer a voluntad.
El ccyc define en el art. 15 al patrimonio: es el conjunto de bienes con valor económico y tambien los que
tienen un valor afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social que solo pueden ser disponibles por el
titular siempre que responda a esos valores y según lo establezcan las leyes especiales.
 En cuanto al objeto: Los derechos subjetivos pueden generarse de distintas maneras, pueden tener distintos
objetos. Existen aquellos derechos cuyo objeto exclusivo son las cosas ciertas, individualmente determinadas
y eventualmente existentes. Y otros derechos cuyo objeto es una prestación adeudada pudiendo ser de dar,
de hacer o de no hacer.
El objeto de los derechos reales SIEMPRE serán las COSAS CIERTAS Y DETERMINADAS y nunca una
prestación en términos generales.
DISTINCION ENTRE COSAS INMUEBLES Y MUEBLES:

Es relevante la distinción para determinar cuál es la ley aplicable, el régimen de transmisión y adquisicion de los
derechos reales, los recaudos que la ley exige para la prescripción adquisitiva, los gravámenes que pueden
constituirse y la competencia de los jueces. Es una distinción que apareció en el derecho romano (Justiniano)
 INMUEBLES: tienen posición fija. Dentro de estos están: 1)por naturaleza, 2) por accesión física (estos
últimos son porque están adheridos al suelo y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad
del propietario.).
En el caso que el inmueble se divida en planos (derecho real de propiedad horizontal y de superficie SE
QUIEBRA EL PRINCIPIO DE ACCESION.
 MUEBLES: son susceptibles de desplazamiento. Ya sea por si mismas o por una fuerza externa.
DISTINCION ENTRE COSAS REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES
En principio, las cosas muebles no son registrables, pero su registro es exigido para algunos como buques,
aeronaves, automotores, caballos.
Los inmuebles siempre son cosas registrables.
DISTINCION ENTRE COSAS DIVISIBLES Y NO DIVISIBLES
Es importante esta división en materia de particiones de herencia, condominio, régimen matrimonial de
comunidad.
Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y aprovechamiento.
 COSAS DIVISIBLES: Son aquellas que pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas y esas
porciones forman un todo homogéneo.
DISTINTINCION ENTRE COSAS ACCESORIAS Y PRINCIPALES
Es importante esta distinción porque el propietario de la cosa principal habrá adquirido el dominio de la cosa
accesoria. La accesoria siempre corre la suerte de la principal y va a depender de la principal.
DISTINCION ENTRE COSAS CONSUMIBLES Y NO CONSUMIBLES
 CONSUMIBLES: Aquellas que cuya existencia termina con el primer uso. Es importante porque en este caso
la cosa deja de existir no solo para quien la posee sino para cualquier otro sujeto.
 NO CONSUMIBLES: Es importante porque quien la use con un fin distinto puede alterar su sustancia,
deteriorarla o consumirla total o parcialmente. Ej: la alteración de la sustancia por parte del usufructuario
importa el incumplimiento de unas de sus obligaciones y se extinguirá el derecho real de usufructo. O el
comodatario del mismo modo debe responder por la pérdida o deterioro dela cosa dada en comodato.
DISTINCION ENTRE COSAS FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES:
Es importante esta distinción para la adquisición de derechos reales y personales ( derechos reales de usufructo,
uso y habitación)
 FUNGIBLES: implica la perdida de individualización en el conjunto, por eso se puede sustituir
 NO FUNGIBLES: son aquellas en las que no equivale a otro de la misma especie, no se puede sustituir por
otra de la misma calidad ni en igual cantidad.
DISTINCION ENTRE FRUTOS Y PRODUCTOS:
Es importante esta distinción porque las tres especies de frutos y los productos estan alcanzados por la extensión
del derecho real de dominio. El art. 1945 establece que “el dominio de una cosa comprende todos los objetos que
forman un todo con ella o con sus accesorios” y de este modo todos pertenecen al propietario de la cosa que los
ha producido.
 FRUTOS: son aquellos que un bien produce, renovables, sin alteración o disminución de la sustancia. Hay
frutos naturales (actividad espontanea de la naturaleza), industriales (los hechos por el hombre) y civiles
(son las rentas que producen las cosas). Los naturales y los industriales no son accesorios de la cosa, forman
un todo con ella mientras no estén separados y los civiles son accesorios, no están unidos materialmente.
 PRODUCTOS: son objetos no renovables que si son separados de la cosa, alteran o disminuyen su sustancia.
En principio solo puede ser percibido por el propietario porque es el único que tiene amplias facultades
sobre la cosa para disminuirla o alterarla.
BIENES FUERA DEL COMERCIO: Son aquellos cuya transmisión está prohibida por la ley o por actos jurídicos. Por ej:
BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO DEL ESTADO 235: son inajenables, inembargables e imprescriptibles (no pueden ser
adquiridos por usucapión porque es imposible que sean objeto de una posesion). Las personas tienen su uso y goce
pero está sujeto a las disposiciones locales y generales. No pueden ser objeto de actos jurídicos, reales, derechos
personales, ni relaciones de poder. (Mar territorial, aguas interiores y playas, ríos y lagos, islas, calles, plazas,
caminos, canales, puentes, documentos oficiales del estados, ruinas, yacimientos). NO PUEDE CAER SOBRE ELLOS
NINGUN DERECHO REAL.
Es importante porque por ejemplo en el caso de yacimientos y la extensión del derecho real de dominio no va a
poder el titular dominal hacer suyas ruinas o yacimientos que se extenderían sobre el espacio aéreo y por debajo
del suelo porque pertenecen al dominio público del estado
SIN PERJUICIO DE ELLO, puede que esté la posibilidad de transferir el uso mediante contratos administrativos
(CONCESION O PERMISO DE USO) a favor de ciertos particulares en determinadas circunstancias.
Por otro lado con respecto al agua, puede ser que sea agua de los particulares o agua como bien del dominio
publico del Estado, que van a ser de este ultimo cuando se forme un cauce natural aun cuando este cause nazca y
muera en el mismo terreno de los particulares. Cuando las aguas pertenecen a particulares su uso no debe
ejercerse en mayor medida que la debida ni comprometer intereses de terceros.
BIENES DE DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO 236: En estos el Estado tiene un derecho real de dominio y actúa como
cualquier particular. Son bienes dentro del comercio que pueden ser objeto de derechos reales y relaciones de
poder. Son enajenables, embargables y prescriptibles. (Inmuebles que no pertenecen a particulares, minas, piedras
preciosas y sustancias fósiles, lagos no navegables- en tanto estos carezcan de dueño y tengan aptitud para
satisfacer usos de interés general-. Cosas muebles de dueño desconocido. Bienes adquiridos por estado nacional,
provincial o municipios-fueron adquiridos por “cualquier titulo” y no afecta a fines útiles o comodidad común de los
habitantes de la republica argentina-
BIENES CON RELACION A LOS DERECHOS DE INCIDENCIA COLECTIVA:
Los derechos de incidencia colectiva sobre bienes colectivos son indivisibles y de uso común. Los derechos de
incidencia colectiva no pertenecen a la esfera individual sino social, pertenecen a toda la comunidad y su defensa la
tiene el defensor del pueblo o las asociaciones que concentren el interés colectivo o el afectado.
BIENES EN FUNCION DE GARANTIA:
El principio legal es que el patrimonio del deudor es garantía común de los acreedores. Se reconoce la relación
deuda-responsabilidad-garantía. Con el termino garantía no aludimos a los derechos reales o personales de
garantías, sino a la posibilidad de agresión que asiste al acreedor sobre los bienes del deudor a fin de hacer efectivos
sus créditos.
Los acreedores pueden exigir la venta judicial de los bienes de su deudor en la medida necesaria para satisfacer su
crédito ante el incumplimiento de una determinada prestación.
TODOS LOS DERECHOS SUBJETIVOS ESTÁN INTEGRADOS POR 3 ELEMENTOS: el sujeto, el objeto y la causa.
 SUJETO: es el titular, persona humana o jurídica, cuya voluntad el ordenamiento le otorga poder o facultad
 OBJETO: es la persona o cosa sobre la que el sujeto ejerce su poder o el comportamiento que esta facultado
a exigir a una determinada persona.
 CAUSA: es el hecho o acto jurídico que le dio nacimiento.
 CONTENIDO: todo derecho tiene contenido y es la naturaleza y la extensión de la prerrogativa que da
nombre y tipicidad al derecho subjetivo.
2) Origen histórico del derecho real y de su terminología.
ANALISIS HISTORICO DE CUANDO SURGE POR PRIMERA VEZ LOS DERECHOS REALES:
-El término de derecho real como acción aparece en el derecho romano como primera vez, es el puntúa pie inicial
de la teoría clásica o dualista que reconoce la diferencia entre los derechos reales y los derechos personales,
entendiendo a los reales como poder jurídico de estructura legal que genera una relación inmediata entre el sujeto y
la cosa (objeto de los derechos reales). El derecho romano advierte esta primer diferencia entre las acciones reales y
personales.
-A diferencia de hoy en día, que vemos la diferencia desde el punto de vista del derecho de fondo, del derecho
sustancial. Los romanos lo veían en el campo del derecho procesal, en el campo del derecho formal y diferenciaban
las acciones de un individuo frente a la lesión de un derecho: decían que frente a la turbación de un derecho la
persona podía tener acciones reales (cuando el derecho turbado estaba vinculado a un objeto que se encontraba en
el patrimonio de una persona) y acciones personales (cuando lo que se quería reclamar era un objeto determinado
en el marco de una obligación).
-Esta visión se recepta en Francia. Sabini advierte que las ramas del derecho se dividen en derecho de familia,
derecho de las cosas y derechos de las obligaciones. Desde lo sustancial sabini reconoce que no es lo mismo hablar
del derecho de las obligaciones o familia con el derecho de las cosas.
-El gran exponente en latinoamerica de la doctrina clásica que después lo toma velez sarfield y el 724 del ccyc y el
1882, FREITAS en su libro de la consolidación de las leyes civiles hace una clara referencia a que los derechos civiles
se clasifican en derechos reales y personales y que los personales se dividen en derechos personales en las
relaciones de familias y los derechos personales en las relaciones civiles.
Esta es la gran fuente del código civil de Vélez sarfield.
3) Dualismo clásico entre los derechos reales y los derechos personales. Teoría unitaria personalista. Otras
concepciones. El problema de la existencia del sujeto pasivo en los derechos reales.
TEORIA DUALISTA: Es la que reconoce nuestro CCYC y el de Velez, viene desde Roma (punto 2 bolilla 1), establece
que los derechos personales es la relación entre dos personas y los derechos reales es la relación entre una persona
y una cosa.
TEORIA UNITARIA: La teoría unitaria pone en crisis la doctrina clásica dualista. Afirman que TODA RELACION DE
DERECHO SE ESTABLECE SIEMPRE ENTRE PERSONAS y no se puede pensar en una relación entre la persona y la
cosa. No creen que a todo derecho se le puede atribuir una relación jurídica con la cosa, sino que siempre hablamos
de un deber y es absurdo suponer la obligación de una persona a una cosa.
Ellos creen que hay que impugnar la concepción clásica.
No existen diferencias fundamentales entre el derecho real y el derecho personal en la medida en que en ambos
siempre existe una obligación. Lo que sucede es que en los personales la obligación está determinada en un sujeto
determinado (sabemos quiénes son los obligados a cumplir la prestación) y en los derechos reales si bien dicen que
siempre hay un sujeto obligado, consideran que es TODA LA SOCIEDAD y por eso entienden que la sociedad es el
sujeto pasivo universal de la relación.
Esta teoría no es la que sigue nuestro ordenamiento jurídico.
4) Recepción en el Código Civil y en el Código Civil y Comercial en la tesis dualista. Comparación de la

metodología legislativa del Código Civil y del nuevo ordenamiento.
En el ccyc (art 1884) al igual que en el código de Vélez (art 2502) el orden público gravita en la determinación de
cuáles son los derechos reales, da un nombre y configuración de su esencia y contenido.
El titular tiene relación directa e inmediata con la cosa, oponibilidad erga omnes y en caso de violación la ley otorga
las acciones reales y las ventajas inherentes del ius preferendi y el ius persequendi.
Nuestro regimen impide al individuo crear derechos reales con arreglo a su voluntad.
En cuanto a la CONVERSION, el ccyc no contiene una norma similar a la ultima parte del art 2502 de velez, que
establece que la constitución por contrato o disposición de ultima voluntad de otro derecho real no tipificado valdra
solo como constitución de derechos personales si como tal pudiese valer. Por eso, en conformidad con el 384 del ccc
estas cuestiones se someten a decisión judicial quien resuelve si es un derecho personal o un derecho real próximo.
El código dispone que los derechos subjetivos deban ser ejercidos de buena fe. Está prohibida la renuncia general de
las leyes.
En cuanto a la transmisibilidad, el 398 establece que todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición
legal en contrario.
Y en cuanto a la extinción: se extinguen por los medios de extinción, por la destrucción total de la cosa si la ley no
autoriza su reconstrucción, por abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
5) Comparación entre los derechos reales y los personales. Relaciones.

DIFERENCIA CON LOS DERECHOS PERSONALES:
 SEMEJANZAS: El contenido económico, la categoría de derechos patrimoniales.
 DIFERENCIAS: La esencia, el objeto inmediato, el número de elementos, el régimen legal, el nacimiento, el
número, la oponibilidad, la publicidad, la posesión, la prescripción, la duraciones ius preferendi y el ius
persequendi, la muerte del titular, la perdida de la cosa, la renuncia, la función económica, la competencia,
la existencia de la cosa, la determinación de la cosa y la ley aplicable.
 VINCULO: Los derechos reales pueden tener su origen en un contrato, y algunos de ellos solo pueden nacer
por convención, como los derechos reales de garantía.
a. En los derechos personales se requiere de un intermediario y en los reales no.
b. En los derechos personales hay libertad de formas y en los reales es una forma de orden público que no
puede modificarse por las partes.
c. Los derechos personales no tienen el derecho de preferencia (1ero en el tiempo, 1ero en el derecho).
REGIMEN LEGAL:
DERECHOS PERSONALES DERECHOS REALES
Autonomía de la voluntad con sus limitaciones en el El régimen legal está dominado por el principio del
orden público, la moral y las buenas costumbres. orden público y deja muy poco para la autonomía de
la voluntad.
NACEN por la libre voluntad de las partes, estan Rige por el principio de numero cerrado y los
ILIMITADOS en numero. particulares no dan nacimientos a otros distintos
establecidos en la ley.
OBJETO
El objeto inmediato consiste en un hecho positivo El objeto inmediato son las cosas, partes materiales
(dar o hacer) o negativo (no hacer) de la cosa, parte indivisa y un bien cuando la ley
expresamente lo determina
NUMERO DE ELEMENTOS:
3 ELEMENTOS: sujeto activo, sujeto pasivo y objeto 2 ELEMENTOS: sujeto o titular y objeto
SUJETO
En él, el sujeto pasivo es determinado e En el derecho real el sujeto pasivo es indeterminado
individualizado. y general.
MEDIATEZ O INMEDIATEZ
Existe una relación directa entre los sujetos y el Existe una relación directa e inmediata con el objeto
beneficio o utilidad que ese derecho implica para el y el beneficio o utilidad es obtenido por su titular
sujeto activo directamente del objeto del derecho.
PRESCRIPCION:
La prescripción liberatoria o extintiva La prescripción es la usucapión o prescripción
adquisitva.
OPONONBILIDAD
Oponibilidad relativa, entre las partes salvo los Oponibilidad absoluta, erga omnes.
herederos
ADQUISICION
Nacen por causas enunciadas en la ley Requieren del título y modo suficiente y en algunos
casos tambien la registración.
DERECHO DE PREFERENCIA Y PERSECUSION
No Si
6) Casos de institutos de dudosa naturaleza jurídica. Pretendidas situaciones intermedias entre los derechos
reales y los derechos personales, con particular referencia a las obligaciones “propter rem”.
7) Constitucionalizacion del derecho privado. Armonización entre la Constitución, el derecho público y el

derecho privado. Alcances en los derechos reales. Derechos individuales y de incidencia colectiva. Ejercicio
de los derechos. Protección de la vivienda. Propiedad comunitaria indígena. (remisión parcial a las unidad
2, punto 12 y 8, puntos 1, 2 y 6)
Gracias al art 75inc.22 de la CN se reconoce expresamente a determinados tratados internacionales de DDHH
jerarquía superior a las leyes, en pie de igualdad con la CN. Este precepto impacta directamente y altera el orden
jerárquico de las normas que conforman el sistema legal argentino.
El ccyc recepta la denominada constitucionalizacion del derecho privado y establece una comunidad de principios
entre este, la CN y el derecho público.
En materia de derechos reales, se determinan los límites al ejercicio del derecho propietario con mayor definición
que la que le correspondía al concepto de función social del derecho de propiedad. Se reconoce la protección
recursos naturales, arqueológicos, artísticos y documentales.
8) Incidencia del orden público en los derechos reales. Estructura de los derechos reales. Normas estatutarias
y y reglamentarias. Creación y modificación de los derechos reales. “Numerus clausus”. Tipicidad.
Consecuencias de la pretendida creación de otros derechos reales o modificación de los permitidos.
¿Qué SIGNIFICA QUE IMPERAN LAS NORMAS DE ORDEN PUBLICO?
Significa que todas las normas del articulado libro 4to son OBLIGATORIAS, no pueden dejarse de lado, las partes no
pueden dejarlo, porque si no es NULO (de interpretación restrictiva) porque deja de lado el interés individual e
impera el interés social y colectivo.
Esto se relaciona con el significado mismo de los derechos reales porque regula la propiedad privada, distribuye
bienes de un país y esto se regula a través de las normas que establecen cuales son los derechos que van a poder
tener los particulares sobre las cosas y esos derechos como tienen consecuencia económica está regulado por el
estado que tiene incidencia política, algunos protegen mas esta relación privada y otros la llevan al campo estatal
(cuba por ejemplo donde la propiedad es comunitaria, salvo en las cooperativas que permiten que estas tengan
propiedad privada) esa decisión es política.
En nuestro país la decisión fue que existan 14 derechos reales y solos esos es porque estos tienen consecuencia
social y económica.
ESTRUCTURA DE LOS DERECHOS REALES:

La estructura legal ya se ve en el primer renglón de la definición del ccyc de derechos reales. Cuando hablamos de la
estructura hablamos de los elementos, contenido, adquisición de los derechos reales. Los requisitos de la teoría del
título y modo.
La consecuencia de no hacer la tradición, es decir, el “modo suficiente” es la nulidad del acto, perjudica a las partes.
ARTICULO 1884.- ESTRUCTURA. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
 ELEMENTOS: sujeto (con facultades) y objeto.
 CONTENIDO: el contenido trata de ¿cuáles son las facultades que otorga ese derecho real? Ej.: derecho de
superficie: facultad de construcción. O en el usufructo: la facultad más importante es el uso y goce de la cosa
o transmisión del derecho real
 ADQUISICION: es el título más el modo suficiente. Y el 1893 habla de un nuevo requisito: publicidad
suficiente.
 DURACION: todos los derechos reales son temporales, menos los que hacen al dominio (es el único perpetuo
que no se extingue con el tiempo) el derecho de superficie para edificios tiene un límite de 70 años por
ejemplo
 EXTINCION: está prevista por la ley.
¿CUÁNDO NACE EL DERECHO REAL?

Nacen por una ley emanada del Congreso Nacional. Solo pueden ser creados por la ley y los particulares no pueden
crear otros distintos ni modificarlos, es decir que son un número cerrado. Es nula la configuración de un derecho real
no previsto por ley o la modificación de su estructura.
-Hay que diferenciar la creación de la fuente.
NACIMIENTO: nacen de ley emanada por el Congreso Nacional.
FUENTE: Son distintas:
a) Contractual: Cuando se celebra un contrato que da nacimiento al derecho real.
b) Ley: Como es el caso de condominio con división forzosa (la medianera) ambos sin titulares.
c) Sucesiones o causa de muerte: van a heredar el derecho real descendiente, ascendiente y colateral.
d) Prescripción adquisitiva: En reales es para adquirir derechos reales.
Para que nazca el derecho real hay 2 REQUISITOS (impuestos por la ley de manera imperativa):
 TITULO SUFICIENTE: Es el acto jurídico (con las formalidades que exige la ley de fondo y de forma) que tiene
por finalidad transmitir o constituir derechos reales, tiene formalidades establecidas por la ley (escritura
pública si es un inmueble - art. 1017: el escribano tiene la obligación de registrar para darle publicidad y
oponibilidad a terceros interesados) y es otorgado por un disponente capaz y legitimado.
El sujeto debe ser dueño de la cosa, aunque puede ser apoderado (una persona que se presenta ante una
escribanía y tiene un poder que específicamente le fa la facultad para poder vender un inmueble,
perfectamente está legitimado para poder hacerlo
 MODO SUFICIENTE: Es la tradición, la transmisión y adquisición voluntaria de la cosa. Es el hecho o acto
jurídico que da nacimiento al derecho real. Es un acto jurídico voluntario. La gran mayoría de los derechos
reales prima la tradición. A través de ella se hace el traspaso de la posesión como elemento o contenido de
los derechos reales.
-Hay excepciones: derecho real de hipoteca o derecho real de superficie. NO en propiedad superficiaria.
PUBLICIDAD:
La adquisición de un derecho real es inoponible a terceros interesados de buena fe si no tienen publicidad suficiente
La publicidad se hace por medio de la inscripción registral o posesión. Si la cosa es registrable se necesita de la
registración y si no es registrable estamos en el campo de la posesión (de los hechos con consecuencia jurídica) con
la tradición/posesión de la cosa se adquiere un derecho real (por ej: pagar cosas en un supermercado y llevártelas).
Tenemos 2 REGISTROS
1) Registro de automotores: dan nacimiento al derecho real por la facilidad de los robos, este no suplanta al
modo y título pero se le agrega. Se hace en el registro y es a fines de oponibilidad y publicidad.
2) Registro de inmuebles: No hace nacer un derecho real, la escrituración es solo declarativa de un D. Real.
CONSECUENCIA DE LA PRETENDIDA CREACION DE DERECHOS REALES O LA MODIFICACION DE LA ESTRUCTURA, el

1884 nos dice que es NULA. Porque es negativo para los estados, abría mas litigios, mas desorden, mayor trabajo de
los tribunales que ya tienen muchas tareas y porque como se trata de la economía de un país no puede dejarse en
manos de los particulares más que nada los de PODER (como sucedió en el 2015) porque siempre crearían derechos
reales para sus ventajas dejando a los demás vulnerables y eso es lo que el estado debe tutelar.
NORMAS ESTATUTARIAS Y REGLAMENTARIAS:

 ESTATUTARIAS: Son aquellas que las partes no pueden dejar de lado, son obligatoria, son las mayoría de los
art del libro 4to
 REGLAMENTARIAS: Son aquellas que si pueden dejarse de lado, son muy pocas. Ej: art. 2000: en los
condóminos pueden extender la indivisión por el máximo de 10 años. CAMBIA la estructura del derecho real
pero está permitido.
NUMEROS CLAUSUS:
Son los números cerrados, la política legislativa es que los derechos reales se crean por ley nacional emanada del
congreso nacional (los legisladores son los que proponen con distintos proyectos de ley) pudiendo crear o prohibir
derechos reales (se prohibieron solo en el cod. de Vélez: “derechos reales prohibidos”)
TIPICIDAD: En el 1887 están los 14 derechos reales y de qué manera existen estos derechos reales.
El numero cerrado se refiere a que en el derecho argentino los derechos reales solo pueden ser creados por ley.
9) Derechos reales permitidos. Reseña histórica, desde los derechos reales existentes con anterioridad al
Código Civil, los permitidos en este último y los permitidos en el código civil y comercial.
DERECHOS REALES PROHIBIDOS:
1) ENFITEUSIS: es la entrega del dominio útil a cambio de un canon, perduran más de 100 años.
2) VINCULACIONES: MAYORAZGOS y CAPELLANIAS: Se produjeron durante la edad media y desaparecieron en
la revolución liberal y el sistema capitalista. Son bienes inmovilizados en determinadas familias, que impiden
la transmisión por causa de muerte o voluntaria.
-Mayorazgo: El fundador por concesión real, limita el modo de transmisión del dominio de ciertos bienes
sujetándolos a un orden sucesorio. Por eso es indivisible e inalienable
-Capellanía: Instituyente -patrono quien administraba. Este se suprimió.
3) RENTAS Y CENSOS
4) DERECHO DE SUPERFICIE: este estuvo prohibido pero actualmente está vigente en el art. 1887 inc g.
La característica común es que son perpetuos o plazos extensos de más de 100 años.
10) Clasificación de los derechos reales. Clasificación legal.
¿CUALES SON LOS DERECHOS REALES? CLASIFICACION: Son 14 los derechos reales
ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a. a) el dominio; (1941 dominio perfecto-1946 dominio imperfecto)
b. b) el condominio (1983): El derecho de propiedad recae sobre dos o más personas por partes indivisas. Se
utiliza por la totalidad, pero el derecho es en proporción a la cantidad de porcentaje que dio cada uno.
c. c) la propiedad horizontal (2037): Por ejemplo los edificios, que tienen partes comunes y partes privativas.
d. d) los conjuntos inmobiliarios (2073): se regularon en el 2015, pero en Prov. De BS.AS ya existían 90 años
antes. Ej.: barrios privados. Estos tienen su propia ley.
e. e) el tiempo compartido(2087): el derecho real recae sobre el tiempo.
f. f) el cementerio privado (2103): brinda un servicio. Es antieconómico que sea un d. real, nadie lo hizo
registro todavía. Es la denominada “propiedad horizontal especial”, es autónomo pero responde a la
propiedad horizontal por la estructura.
g. g) la superficie (2114): Vélez lo prohibía por conflictos. En el 2001 se incorporó “superficie forestal” y
estaban los dueños de la tierra y los dueños del bosque. En 2015 se incorporó superficie plantación y
edificación, el de plantación todavía no se utilizó, el de edificación si y su límite es de 70 años (podes realizar
un edificio en un terreno ajeno y hacer tuya la edificación por 70 años; así el dueño de la superficie nunca
sufre los riesgos de la construcción y lo que invirtió en construir el edificio se lo lleva el dueño del edificio)
h. h) el usufructo(2129): Es el derecho real de usarlo, gozarlo, venderlo como si fueras el dueño pero no le
podes cambiar el destino.
i. i) el uso (2154): es el usufructo LIMITADO, está pensado para el usuario y su familia.
j. j) la habitación;(2158)
k. k) la servidumbre (2162)
l. l) la hipoteca; (2205)
m. m) la anticresis;(2212)
n. n) la prenda.(2220)
Estos se pueden clasificar en:
 DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA O AJENA:
-SOBRE COSA PROPIA: Son el dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo
compartido, cementerio privado y la superficie.
-SOBRE COSA AJENA: Los restantes.
 DERECHOS REALES PRINCIPALES Y ACCESORIOS: (1889):
Los derechos reales son principales. Excepto la hipoteca, la anticresis y la prenda.
 DERECHOS REALES SOBRE COSAS REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES (1890):
-SOBRE COSAS REGISTRABLES: Cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los
efectos que correspondan
-SOBRE COSAS NO REGISTRABLES: Cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un
registro a los fines de su inscripción.
 EJERCICIO POR LA POSESION O POR ACTOS POSESORIOS (1891)
Todos los derechos reales se ejercen por la posesión, excepto la servidumbre y la hipoteca que se ejercen por actos
posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.
11) Sujeto de los derechos reales. Personas físicas y jurídicas. Capacidad y legitimación. Comunidades de
derechos reales.
Son titulares de derechos reales: personas humanas y personas jurídicas. Deben ser dueños y tener capacidad para
poder adquirir derechos reales.
 HUMANAS: el ccyc establece que la capacidad se presume adquirida al momento de cumplir los 18 años.
 PERSONAS JURIDICAS: Hay que ver si ese gerente o presidente es mayor de edad y si está legitimado para
tal acto (a través del estatuto de cada sociedad).
 Hay dos excepciones a la regla general de que ambos están legitimados para TODOS los derechos reales: El
derecho real de uso y habitación únicamente son titulares de derechos las personas humanas.
Estar LEGITIMADO PARA TRANSMITIR significa que esa persona es dueña de ese derecho real y además es dueña en
la extensión en que lo transmite, es decir, si la persona tiene un tercio de un inmueble mal podría transmitir la mitad
porque excedería la porción disponible porque no es dueño.
Tambien podes estar LEGITIMADO a través de los PODERES: es una representación voluntaria con formalidad
especifica: poder hecho frente a escribano público. Este poder para el derecho real debe ser ESPECIAL para poder
vender, transmitir determinado inmueble o cosa mueble
 ESTADOS: El estado tambien es dueño, es titular de dominio y lo hace distinguiéndose en titular de bienes o
cosas públicas o bienes y cosas privadas. Si estamos en cosas públicas son ajenos a los derechos reales
porque los reales son derechos privados.
COMUNIDAD DE DERECHOS:
Dos o más personas son titulares de dominio o titular de derecho real en CONJUNTO.
Si dos personas son titulares de dominio existiría una INCOMPATIBILDIAD porque el dominio se destaca por ser un
derecho exclusivo, recae sobre una sola persona.
Si dos personas quieren llegar a algo parecido a ser titular de un dominio hablamos de un CONDOMINIO, en este son
dos o más sujetos, un solo objeto y se ejerce por el total pero la proporción del derecho no es el total sino que es
una parte indivisa o alícuotas. Estas proporciones de derechos se ven reflejadas luego en las obligaciones que tengan
sobre la cosa: “obligación de conservación por ejemplo”.
De esta manera vemos que los derechos reales se pueden compartir, el usufructo tambien y hablaríamos de
cosufuctarios.
Si no se dice nada en el título, se presume que es por partes iguales. Se debe declarar en la escritura publica.
¿Qué PASA SI SE ADQUIERE POR UN HECHO CON CONSECUENCIAS JURIDICAS EL DERECHO REAL?
Por ej: fallece y queda un hijo de 15 años. Las normas del derecho sucesorios dicen que los herederos continúan la
persona del causante. Entonces no importa la edad del sucesor para poder adquirir esos derechos. El limite esta en
cuanto a la administrador de la misma por ahí no tiene capacidad para realizar actos de administración y dispocicion
12) Objeto de los derechos reales. Concepto de cosa, derecho y patrimonio. Cosas y bienes. Metodología del
código civil y del código civil y comercial. Requisitos de las cosas para ser objeto de los derechos reales.
Derechos reales sobre partes materiales de la cosa. Clasificación legal de las cosas.
¿CUAL ES EL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES?
ARTICULO 1883.- OBJETO. “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”.
 El objeto son las COSAS, pero tambien puede ser un bien (derecho) taxativamente señalado por la ley.
 Son siempre valores económicos que valen la pena defender, no vamos a discutir sobre una lapicera.
 COSA: El concepto de cosa se puede ver de distintos puntos de vistas: desde el físico( es todo objeto material
ya sea propiedad del hombre o no: sol) desde el jurídico (se limita la extensión a todo lo que tiene un valor
entre los bienes de los particulares)
A) TOTALIDAD: ej: el dueño del lote de un terreno delimitado, lo dice la escritura pública. Es sobre todo el
dominio.
B) PARTE INDIVISA: Cuando está en cabeza de dos o más personas una misma cosa. Por ej: dos personas
compran un inmueble, ambos son titulares de condominio y pueden ejercer sus derechos. Las
consecuencias son que cada uno va a poder ejercer esos derechos en proporción de los que gastos que
aporto.
C) PARTE MATERIAL: ej: Derecho de usufructo de una parte delimitada. No es el todo, solo lo que está
delimitado, puede ser por un croquis que lo realiza un agrimensor.
 BIEN:
A) INMATERIAL: por ejemplo un derecho.
ARTÍCULO 16.- BIENES Y COSAS. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre
bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las
cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
 BIENES MATERIALES (presentes, actuales, tangibles)
 BIENES INMATERIALES (derechos).
PROPIEDAD INTELECTUAL: Esta constituye una categoría distinta a los derechos reales y personales, comprende un
aspecto extrapatrimonial que es perpetuo y uno patrimonial que está limitado en el tiempo. No podría ser derecho
real porque no recae sobre cosas y aunque recayera como cosas la ley no lo establece.
13) Definición legal de derecho real. Análisis crítico.
14) Jurisprudencia. Análisis de casos.
BOLILLA 2:
1) La causa de los Derechos Reales. Concepto de causa. Modos de adquisición de los derechos reales.
Concepto, enumeración y clasificación.
LA CAUSA DE LOS DERECHOS REALES:
No existen derechos reales sin causa, la causa hay que distinguirla de la creación de los derechos reales.
Las causas pueden ser:
 CONTRATO: es la voluntad de partes con contenido económico. Se celebra un contrato que da nacimiento al
derecho real
 MORTIS CAUSA: Sucesiones. Van a herederar descendientes, ascendientes y colaterales
 PRESCRIPCION ADQISITIVA
 LEY
MODOS DE ADQUISICION DE LOS DERECHOS REALES:
La adquisición de los derechos reales puede ocurrir por causa de muerte o por actos entre vivos.
 ADQUISICION LEGAL: Se adquieren por la ley.
 ADQUISICION POR ACTOS ENTRE VIVOS: Puede ser originaria o derivada.
-ORIGINARIA: Es la prescripción adquisitiva o en la apropiación.
-DERIVADA: Es la que requiere de la concurrencia de título y modo suficiente. Para la adquisicion derivada
de derechos reales por actos entre vivos deben concurrir el titulo suficiente mas el modo suficiente
(tradición). Y para que la tradición posesoria sea modo suficiente de adquirir un derecho real en forma
derivada debe estar acompañada de titulo suficiente y viceversa.
2) Tradición traslativa o constitutiva de derechos reales. Concepto. Requisitos. La “traditio brevi manu” y el
“constituto posesorio”. El primer uso en las servidumbres positivas. Título y modos suficientes: conceptos
y requisitos, modos a los que se aplica la doble exigencia. Relación temporal entre el título y modo.
Efectos de la declaración de las partes en el titulo respecto del cumplimiento del modo. Importancia de la
tradición. Funciones.
TRADITIO BREVI MANU: En estos casos, el tenedor SUBE de categoría en la relación de hecho (tenencia y posesión).
Requiere de un acto jurídico, en este caso comienza a poseer la cosa en nombre propio. Por ej.: el locador ahora
pasa a ser propietario.
CONSTITUTO POSESORIO: En este caso, el tenedor BAJA de categoría. Es decir, el poseedor es el dueño de la cosa y
la tenencia es menor. Ej.: poseedor pasa a ser tenedor (donación con reserva de usufructo).
“TEORIA DE ADQUISICION DE LOS DERECHOS REALES ENTRE VIVOS DE MANERA DERIVADA”: Es la teoría del título
suficiente más el modo suficiente
Art. 1892: TITULO Y MODO SUFICIENTES: La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere
la concurrencia de TITULO y MODO SUFICIENTES. Es indistinto en el tiempo cual va primero si el título o el modo,
pueden ser antes o después. Para que el título y modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
¿Qué ES EL TITULO?: Hay 3 tipos de títulos:
a) TITULO SUFICIENTE:
ART 1892: Es el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o
constituir el derecho real. Es un acto jurídico porque requiere de capacidad y legitimación
- Es importante porque el título suficiente es el acto jurídico que sirve de causa a la tradición.
- Debe tener las formalidades que la ley exige según el caso. Por ej: compraventa de aeronave por
instrumento Publio o privado y la compraventa de un chocolatín no.
- Los otorgantes deben tener capacidad y legitimación. “requisitos de FONDO” , si no cumple con estos
requisitos de fondo es TITULO JUSTO y no título suficiente: no adquirís el derecho real pero te habilita a la
usucapión breve que conduce a adquirir el derecho real.
- El “titulo” es el instrumento que formaliza el titulo suficiente.
b) JUSTO TITULO: Tiene la intención de transmitir o adquirir derechos reales PERO hay un problema en la
legitimación o capacidad. El boleto de compraventa se torna como justo título y cuando pasan 10 años se
adquiere por prescripción más acotada, tenes que escriturar igual.
c) TITULO PUTATIVO: En este caso no hay problema con el sujeto sino con el objeto, se da cuando no coincide
el objeto comprado con el objeto poseído.
¿Qué ES EL MODO? Hay 3 modos suficientes cuya finalidad es transmitir o constituir el derecho real.
a) TRADICION POSESRIA:
Es la relación de hecho que tiene la persona con la cosa, tambien es acto jurídico por lo que requiere capacidad y
legitimidad. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe (art.1924). No es necesaria la
tradición en las excepciones del 1892. Para que la tradición supla frente a terceros debe estar registrado si o si, en
cambio entre las partes con la declaración si se suple.
-La tradición y el titulo suficiente son las causas mediatas de la adquisición del derecho real por acto entre vivos.
La tradición es la causa inmediata.
- La tradición tiene función constitutiva del derecho real, ya que el acreedor no adquiere ningún derecho real
sobre la cosa antes de la tradición, salvo disposición legal en contrario “(art. 750).
- Tambien tiene una función publicitaria.
-La “declaración” de las partes de haberse hecho la tradición vale para ellas como si fuera una confesión, pero
carece de efectos frente a terceros, que están habilitados para controvertir la existencia de la tradición.
3 CONDICIONES PARA QUE LA TRADICION DE LUGAR A TRANSMITIR EL DERECHO REAL:
1) Ser hecha por el propietario de la cosa
2) Las partes deben tener capacidad legal necesaria
3) La tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio.
b) INSCRIPCION REGISTRAL:
-En el caso de muebles: tiene efecto constitutivo, es decir, da nacimiento al derecho real, sin ella no nace
pero NO SUPLE AL TITULO Y MODO SUFICIENTE, lo complementa.
-En el caso de inmuebles: tienen efectos declarativos para lograr la oponibilidad. Es decir, requiere del título
más el modo (tradición) y para oponerlo frente a otros requiere la inscripción.
c) PRIMER USO PARA LA SERVIDUMBRE: El primer uso trata de que “el día que pasa por primera vez nace el
título y modo”. Otorga una mera utilidad. Puede que exista una servidumbre forzosa: que se trata del
encajado, es decir, el que está en el medio de un terreno y necesita de un pasillo para pasar.
-“el primer uso es modo suficiente de adquisicion”.
La publicidad suficiente es una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesaria y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse (sacar ventaja) de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real. Esto es igual al art 20 de la ley 17480.
OPONIBILIDAD DEL DERECHO REAL:

El derecho real es absoluto “erga omnes”. Pero se va a activar la oponibilidad cuando colisione con otros derechos o
intereses de terceros que invocan sobre la misma cosa, en la cual el titular del derecho real constituido y publicitado
PRIMERO EN EL TIEMPO, TIENE EL PODER DE SEGUIR A LA COSA (ius persequendi y ius preferendi) respecto de esos
terceros en el conflicto.
El “tercero” es toda persona distinta de dos o más que intervienen en un negocio. Son aquellos que no pueden ser
perjudicados por los efectos de las relaciones jurídicas enhebradas por otros.
ART 1893: La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones en este
código NO son oponibles a terceros interesados (acreedor con interés sobre la cosa con el nexo) y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente .
3) Inscripción registral. Funciones de la inscripción: como modo (inscripción constitutiva) y como
presupuesto de oponibilidad (inscripción no constitutiva o declarativa). Distintos casos según el objeto del
derecho real.
HISTORIA DE LOS REGISTROS:
Los registros de hecho nacen en el 1882 hasta el 1904. Luego nacen en el resto de las provincias.
En 1968 con la ley 17.711 modifica y se incorpora la registración inmobiliaria en el código civil y comercial.
En 1871 Vélez quiso modificar y proponían registración constitutiva. El 2505 de Vélez no decía si era declarativo y
constitutivo. Luego la ley 17.801 en el art 2 se sabía que era declarativa la inscripción.
TIPOS DE REGISTRACION:
 REGISTRACION DECLARATIVA: Cuando la inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho
a terceros interesados, para hacerles conocer a estos un derecho real que ya existe. Ej.: registro de
propiedad del inmueble
 REGISTRACION CONSTITUVIA: Cuando la inscripción es condición para dar nacimiento al derecho real que
no existe ni para terceros ni para las partes. Ej.: Registro de propiedad automotor.
 REGISTRO DE TRANSCIRPCION: En estos se exige la transcripción íntegra y literal de los respectivos actos.
 REGISTRO DE INSCRIPCION: Los títulos se inscriben haciendo una síntesis de ellos.
 REGISTRO PERSONALES: Los títulos se asientan por orden cronológico en índices alfabéticos con el nombre
de los titulares.
 REGISTRO REALES: El registro se lleva tomando como base la cosa sobre la cual recaen los derechos reales.
Cada inmueble está matriculado con su número de orden asignándole una hoja llamada “FOLIO REAL”
donde se asientan todas las multaciones de la situación jurídico-real del inmueble.
 REGISTROS CONVALIDANTES: La inscripción purifica a los títulos de los vicios que los pudiera afectar.
 REGISTROS NO CONVALIDANTES: El registro no sanea al título de los defectos que pudiera adolecer: el
registro se limita a hacer publico los actos, tal como ellos se le llevan a inscribir. Este es el sistema de nuestro
registro de la propiedad inmueble (art.4 ley 17.801) Artículo 4º - La inscripción no convalida el título nulo ni
subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.
4) Adquisición por causa de muerte

TRANSMISION DE LOS DERECHOS REALES POR CAUSA DE MUERTE:
Tanto en el Derecho Romano como en el español se exigía para la adquisición de los derechos reales sea por actos
entre vivos como por causa de muerte, UN ACTO DE APREHENSION por parte del adquiriente o del heredero y el
derecho real se consolidaba en el momento en que este entraba en posesión con la cosa.
EL ccyc y Vélez siguen este principio para actos entre vivos, no así respecto de mortis causa.
ART. 2227: La muerte real o presunta de una persona causa la apertura de su sucesión y la transmisión de su
herencia a la persona llamada a sucederle por testamento o por ley. La herencia comprende todos los derechos y
obligaciones del causante que no se extinguen por su fallecimiento
ART 2280: Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y acciones de aquel de manera
indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por sucesión y continúan la posesión de lo que el causante
era poseedor.
5) Adquisición legal. Casos

ARTÍCULO 1894. ADQUISICIÓN LEGAL
Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios
indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el
que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y
los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
ARTÍCULO 1895. ADQUISICIÓN LEGAL DE DERECHOS REALES SOBRE MUEBLES POR SUBADQUIRENTE
La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es
suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé
la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
6) Prescripción adquisitiva. Concepto. Derechos reales a los que se aplica.

ART. 1897: PRESCRIPCION ADQUISITIVA: La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una
cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
ARTÍCULO 1898. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA BREVE
La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión
durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
ARTÍCULO 1899. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA
Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni
perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los
elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.
7) Convalidación. Análisis comparativo entre el Código Civil y el Código Civil y Comercial

ART 1885: CONVALIDACION: Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
- Es decir, ratifica el acto.
- La norma regula la convalidación, permite que se adquiera un derecho que no se obtuvo por falta de
legitimación, porque se convalida la transmisión o constitución del derecho real si con posterioridad se
adquiere el derecho real sobre el objeto.
- A diferencia del código de Velez Sarfield y de acuerdo al proyecto de 1998 no hace excepción la hipoteca
pues la excepción seria injustificada.
8) Publicidad. Concepto. Funciones: anoticiamiento, oponibilidad, constitución de los derechos reales. Clases:
registral y extrarregistral, en especial posesoria.
PUBLICIDAD: La publicidad suficiente es la inscripción registral o la posesión según el caso (1893). Se requiere de la
publicidad para la oponibilidad hacia terceros, porque nadie está obligado a respetar un derecho que no conoce. La
publicidad se da por medio de la registración que es una herramienta tecnica ideada por el hombre.
CLASES:
 REALIDAD REGISTRAL: es aquella que surge del registro
 REALIDAD EXTRARREGISTRALES: Transcurren fuera del Registro
ANTECEDENTES:
Durante el código de velez y desde la época de la colonia, existían registros de hipotecas pero eran defectuosos por
lo que el principal medio de publicidad era la TRADICION.
Vélez adopta como medio de publicidad la tradición pero empezó a ser insuficiente y se fueron adoptando el
SISTEMA DE REGISTRO.
La ley 17711 incorporo la PUBLICIDAD REGISTRAL para los derechos reales inmobiliarios. La comisión de la redacción
del anteproyecto quería sustituir la tradición posesoria por la inscripción registral, como modo suficiente, para todos
los bienes registrables. Esto no pudo ser así y se admitió la inscripción constitutiva solamente como excepción para
la adquisicion, transmisión, modificación y extinción de ciertos objetos (por ej. Automotores) y para los demás
bienes registrables se mantiene la tradición posesoria como modo suficiente.
En resumen: para la adquisicion derivada de derechos reales por actos entre vivos deben concurrir el titulo
suficiente mas el modo suficiente (tradición). Y para que la tradición posesoria sea modo suficiente de adquirir un
derecho real en forma derivada debe estar acompañada de titulo suficiente y viceversa.
9) La publicidad inmobiliaria. En el código civil. Leyes registrales locales. La publicidad en el código civil y
comercial. Efectos de la inscripción. Inscripción declarativa. Concepto de terceros (desinteresado,
interesado y registral). Necesidad de que el tercero sea de buena fe. Configuración de la buena fe.
Gds
10) Seguridad estática y seguridad dinámica. El Nemo Plus Iuris. El subadquiriente de buena fe y a título
oneroso de inmuebles y muebles registrales. Actos realizados sin la intervención del titular del derecho.
Cosas muebles no registrables (análisis de los artículos 399,392,1895,2260 CCyC). (Remisión parcial a la
Unidad XIX, punto).
Fsdf
11) Ejercicios de los derechos reales. Abuso del derecho.
Hjh
12) Transmisibilidad y extinción de los derechos reales.
ART 1906 TRANSMISIBILIDAD: Todos los derechos reales son transmisible, excepto disposición legal en contrario.
- No tiene límites, siempre se puede transmitir.
ART. 1907 EXTINCION: Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales
de los derechos reales, estos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción,
por su abandono, por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena y por sentencia judicial que así lo
disponga en un proceso de extinción de dominio.
- Se extingue entonces:
a) Por destrucción de la cosa
b) Por abandono: debe hacerse por escritura publica.
13) Jurisprudencia. Análisis de los casos.
Dfd
BOLILLA 3: RELACIONES REALES. ESTRUCTURA
1) Distintas relaciones que pueden existir entre una persona y una cosa: relaciones de hecho (relaciones
reales) y relaciones de derecho. Terminología. Importancia del tema.
ARTÍCULO 1908. ENUMERACIÓN: Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.
Las relaciones de poder son 2:
 POSESION (1909):Se ejerce poder físico o material sobre una cosa desconociendo en los hechos todo otro
señorío superior sobre ella.
 TENENCIA (1910):Se ejerce poder físico o material sobre una cosa, pero reconociendo en otra persona u
señorío superior (inquilino de un inmueble)
Estas con las que están legalmente legisladas. Pero pueden existir otras más:
 “YUXTA POSICION LOCAL” que no tienen consecuencias jurídicas, en ellas no opera la voluntad, es una
relación involuntaria. Es el mero contacto físico con la cosa sin voluntad jurídicamente relevante de tener
ese contacto.
 SERVIDORES DE LA POSESION: Es una construcción que nace de la jurisprudencia. Tienen relación con la
cosa por distintos motivos como puede ser hospedaje, dependencia. Son aquellas que responden a vínculos
de dependencia o servicio, si bien son voluntarias no son autónomas porque reposan sobre otras.
RELACION DE DERECHO: Son todos los derechos reales (dominio)

RELACION DE HECHO: Cuando no consta ese derecho real (posesión)
DIFERENCIA ENTRE DERECHO REAL Y RELACIONES DE PODER:
Las relaciones de poder son hechos jurídicos que se ven en la realidad (el dominis mas el corpus).
Los derechos reales en su mayoría se ejercen por la posesión. El ser titular de un derecho real te da acción
reivindicatoria y si sos poseedor de un derecho real tenes acciones posesorias. Ahora bien, el titular del derecho real
podría elegir entre las acciones propias de la posesión o las acciones reales para defenderse.
2) Posesión y tenencia. Definiciones legales y elementos. Análisis crítico. Las llamadas doctrinas subjetiva y
objetiva. Aproximación de sus conclusiones.
La posesión y la tenencia son “RELACIONES DE PODER”
ARTÍCULO 1909. POSESIÓN: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
- Es una relación de hecho entre una persona y una cosa donde la persona se comporta como dueña. El
poseedor puede ejercer por sí mismo o por medio de representantes. Y el “lo sea o no” hace a referencia a
que puede hacerlo siendo titular del derecho real o no.
- PODER: el poder es el señorío de la voluntad.
- La posesión podría quedarse siempre en posesión si le falta el titulo suficiente para adquirir el derecho real.
- La persona desconoce un señorío superior al de él. No importa si es propietario o no, se comporta como tal.
- Puede que sea propietario y se comporte como propietario. O puede que no sea propietario y lo sepa pero
se comporta como si lo fuera: sin consultarle ni pedirle autorización a nadie.
ELEMENTOS DE LA POSESION:
 SAVIGNY dice que es toda relación de hecho que existe entre una persona y una cosa donde tiene que existir
la intención: ANIMUS (comportarse como dueño) y el CORPUS (cuando ejerce la relación de hecho).
 YHERING dice que esta teoría carece y que debe ser a través del derecho porque es muy difícil de probar la
intención porque esta no tiene valor
 VELEZ Toma la de SAVINGY y establece que si no podemos conocerlo establecemos presunciones (que
admiten prueba en contrario), de esta manera el ANIMUS se puede reemplazar por presunciones
OTROS ELEMENTOS:
1) La persona (sujeto)
2) La cosa (objeto)
3) El ejercicio de un poder de hecho (contacto físico con la cosa o posibilidad de hacerlo)
ARTÍCULO 1910. TENENCIA: Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
- El tenedor ejerce un poder físico voluntario sobre la cosa “CORPUS” PERO, reconoce en otro un señorio
superior.
- Por ejemplo: en la locación, el locatario ejerce un poder material sobre la cosa alquilada, pero, reconoce en
el locador un señorio superior.
- El poder físico lo puede ejercer el tenedor por si mismo o por otro. Por ej: sublocatario o mandatario.
ART 1940: EFECTOS DE LA TENENCIA El tenedor debe:
a) Conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos
b) Individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa y de no
hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía de evicción, si esta
corresponde.
c) Restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la pretenden.
-El tenedor tiene los deberes de respetar la carga real, las medidas judiciales inherentes a la cosa y los límites al
dominio.
-El tenedor puede defender su relación de poder mediante las defensas.
3) Naturaleza jurídica de la posesión
NATURALEZA JURIDICA DE LA POSESION: La posesión es un hecho con consecuencias jurídicas porque tiene
diferentes funciones. Es un hecho porque se asienta en circunstancias fácticas (en el ejercicio de un poder de hecho
sobre la cosa). Sus consecuencias jurídicas más relevantes son: posibilidad de defenderla a través de acciones
posesorias y extrajudicialmente y la posibilidad de adquirir por el transcurso del tiempo requerido por ley el derecho
real ejercido de hecho (prescripción adquisitiva o usucapión).
4) Funciones de la posesión
EFECTOS DE LA POSESION: Están previstos en el art 1895 y 1897 del CCYC. El poseedor debe satisfacer el pago total
de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir con la obligación de cerramiento.
FUNCION DE LA POSESION:
 Tener acceso a un derecho real: la ley reconoce el derecho real, pero debe declararlo ante el juez
quien decide desde cuándo.
 Es contenido de los derechos reales, excepto la servidumbre y la hipoteca.
 es legítima porque está respaldada por un derecho.
 Da lugar al nacimiento del derecho real, es requisito, sin tradición posesoria no se consuma la
adquisición de un derecho real. Además si se ejerce con los requisitos y durante el tiempo que laley
exige tambien da nacimiento al derecho real a través de la prescripción adquisitiva o usucapión.
 Es fundamento de un derecho ya que puede ser defendida en caso de ataque tanto judicial como
extrajudicialmente a través de las acciones posesorias.
 Es publicidad posesoria.
 La posesión de buena fue sobre una cosa mueble no robada ni perdida es suficiente para adquirir los
derechos principales sobre cosas muebles no registrables.
 El poseedor tiene el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla.
 El poseedor debe satisfacer el pago total de impuestos, tasas y contribuciones y obligación de
cerramiento.
5) Sujeto de la posesión. Exclusividad de la posesión. Coposesión.
ART. 1912:La relación de poder puede ser ejercida por UNA O VARIAS PERSONAS (humanas o jurídicas) sobre la
totalidad o una parte material de la cosa.
Si en la relación de poder se involucra a mas de una persona el sujeto va a ser: COPOSESION o COTENENCIA.
6) Objeto de la posesión. requisitos
ARTÍCULO 1912. OBJETO Y SUJETO PLURAL El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se
ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.
 El objeto es la COSA DETERMINADA, tiene que ser corpóreo.
 Puede ser una o más personas sobre la totalidad de la cosa o sobre una parte material
 Puede recaer sobre una universalidad de hecho (1927): que es el conjunto de cosas tratadas comunidad,
tiene muchos cuerpos distintos y separados pero están unidos bajo un mismo nombre.
 No puede existir dos poseedores que pretender serlo con exclusividad, solo pueden ser pcoposeedores.
Ej: yo poseo un automovil el objeto de mi posesión (relación de poder) es el automovil.
Yo soy locatario de un inmueble,el objeto de mi tenencia (relación de poder) es el inmueble.
7) Clasificación, cualidades y vicios de la posesión. Posesion legitima. Posesión ilegitima; de buena fe, de
mala fe, viciosa y no viciosa. Carácter de los vicios. Purga de los vicios.
La posesión o la tenencia pueden ser:
 LEGITIMA: Es legitima cuando constituye el ejercicio de un derecho real o personal constituido de
conformidad con las previsiones de la ley, esta se presume salvo prueba en contrario.
 ILEGITIMA: Cuando no comporte el ejercicio de un derecho real o personal legalmente constituido.
 DE BUENA FE: Cuando no existe derecho real o personal que lo respalde, quien lo ejerce está
convencido de que lo tiene porque no lo conoció y no podía conocerlo. Es un error de hecho esencial
y excusable, el cree que quien le transmitió la cosa era titular del derecho transmitido y tenía
capacidad para hacerlo.
La buena fe requiere: examen de documentación “Estudio de títulos” y de las constancias registrales
si son cosas registrables. Además de los actos de verificación si son exigidos por ley.
 DE MALA FE:
 SIMPLE: Cuando no concurren los requisitos para configurar la buena fe o cuando se presume
la mala fe.
 VICIOSA: Respecto de las cosas:
o INMUEBLES: cuando fueron adquiridas con VIOLENCIA, CLANDESTINIDAD O ABUSO DE
CONFIANZA
o MUEBLES: Cuando fueron adquiridas por HURTO O ABUSO DE CONFIANZA.
En cuanto a los vicios, estos son RELATIVOS, solo quien sufrió el vicio (víctima de violencia, clandestinas, hurto..)
puede acusar al poseedor o tenedor de vicioso, no cualquier otra persona.
PURGA DE LOS VICIOS:
¿Una posesión que comenzó siendo viciosa, permanecerá así siempre o en algún momento se produce la purga de
los vicios de la posesión y esta dejara de ser viciosa?
El código nuevo no dice nada al respecto, Velez establecia que:
a) La posesión deja de ser viciosa cuando cesa de hecho el vicio (ej: cesa la violencia)
b) La posesión deja de ser vicio con la “purga” que sucede transcurrido UN AÑO DE CESADO DE HECHO EL
VICIO, porque después del año prescribieron las acciones de DESPOJO o TURBADO para defenderla.
8) Presunciones en torno de la posesión y la tenencia. Actos posesorios. Prueba.

 SAVIGNY dice que es toda relación de hecho que existe entre una persona y una cosa donde tiene que existir
la intención: ANIMUS (comportarse como dueño) y el CORPUS (cuando ejerce la relación de hecho).
 YHERING dice que esta teoría carece y que debe ser a través del derecho porque es muy difícil de probar la
intención porque esta no tiene valor
 VELEZ Toma la de SAVINGY y establece que si no podemos conocerlo establecemos presunciones (que
admiten prueba en contrario), de esta manera el ANIMUS se puede reemplazar por PRESUNCIONES
PRESUNCIONES
 Artículo 1903. Comienzo de la posesión
Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta
es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin
perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.
 Artículo 1911. Presunción de poseedor o servidor de la posesión
Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una
cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en
este Código, servidor de la posesión.
 Artículo 1914. Presunción de fecha y extensión
Si medio título se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se
indica.
 Artículo 1915: Inmutabilidad de la causa DE LAS RELACIONES DE PODER
Como principio nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso de tiempo la especie de su relación de poder,
con lo que, tal como ella se adquirió, continúa: si alguien inicio su relación de poder como poseedor continúa en ese
carácter mientras no se pruebe que se convirtió en tenedor o poseedor de otra especie. Quien comenzó su relación
como tenedor persiste en esa calidad hasta que se acredite que se transformo en poseedor
 Artículo 1916. Presunción de legitimidad
Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no
importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.
-Este articulo clasifica entre posesiones ilegitimas y legítimas, estas últimas cumplen con todos los requisitos
que la ley impone.
 Artículo 1917:
El sujeto de la relación de poder no tiene la obligación de producir un título que sustente su relación “posee porque
posee y tiene porque tiene”, salvo que deba exhibirlo como obligación inherente a su posesión.
 Artículo 1919. Presunción de buena fe
La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para
adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
 Artículo 1928: Actos posesorios:
Se presume iuris tantum que los actos enumerados en la norma exteriorizan una posesión y no una tenencia.
 Artículo 1930. Presunción de continuidad
Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba
haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.
9) Unión de las posesiones. Sucesión universal y sucesión particular

ACCESION DE POSESIONES:
Es la unión o suma de dos posesiones. El interés radica en que permite acumular tiempo de posesión para alcanzar el
numero de años necesarios para la usucapión.
ARTÍCULO 1901. UNIÓN DE POSESIONES
El heredero continúa la posesión de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras.
En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.
2 SUPUESTOS:
 SUCESIÓN A TITULO UNIVERSAL: Aquí no puede hablarse de uniones de posesiones, porque desde la
muerte del causante los herederos continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor. El heredero
no puede separar su posesión de la de causante.
 SUCESIÓN A TITULO SINGULAR: Aquí las posesiones son distintas e independientes entre si, pero pueden
unirse, sumarse o accederse si se dan los requisitos. Esta unión puedes ser conveniente para computar el
tiempo para la prescripción adquisitiva. Por ej: mi antecesor ocupo un inmueble por 15 años, uno mi
posesión a la suya y me quedan cumplir 5 años para convertirme en propietario por usucapión larga
USUCAPION LARGA: que no requiere de buena fe ni título alguno.
USUCAPION CORTA: Si fuera en la prescripción breve de 10 años, las posesiones unidas deben ser de buena
fe y estar unidas por un vínculo jurídico. Requiere: 1) derivar la una de otra, 2) ambas posesiones han de ser
de buena fe, 3) las posesiones deben estar unidas por un vínculo jurídico. Por ej: contrato de compraventa,
permuta, donación que configuran el justo título necesario para la usucapión breve.
10) Intervención del título de la relación real.
ARTÍCULO 1915. INTERVERSIÓN: Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o
por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta
por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.
 Este principio cede o hay una excepción al principio cuando ocurre una “intervención de título
(cambio de la causa) que puede ser bilateral (acuerdo entre los interesados) o unilateral
(cuando quien ejerce una relación de tenencia realiza actos materiales positivos por sí mismo
que excluyan al poseedor)
BOLILLA 4: DOMINIO ESTRUCTURA

1) Adquisicion de la posesion y de la tenencia. Conceptos. Requisitos. Capacidad.
ADQUISICION:
Consiste en asumir voluntariamente el poder de disponer físicamente de la cosa. Es necesario que la persona sea
CAPAZ (menores de edad son a los 10 años para adquisición unilateral)
TIPOS DE ADQUISICION:
 POR CAUSA DE MUERTE: Según el art 2277 la muerte de una persona causa la apertura de su sucesión y la
transmisión de la herencia a los herederos (legales o testamentarios) y el 2280 establece que desde la
muerte del causante los herederos sucesores universales tienen todos los derechos y acciones de aquel y
continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor, sin necesidad de realizar ningún acto material
por el sucesor.
 POR ACTOS ENTRE VIVOS: Se produce cuando la persona entra en contacto físico con la cosa, o tiene la
posibilidad física de establecerlo o cuando cosa ingresa en el ámbito de custodia de quien la adquiere.
Dentro de esta categoría esta:
o LA ADQUISICIÓN UNILATERAL
o LA ADQUISICIÓN BILATERAL.
ACTOS POSESORIOS:
La relación de poder DEBE manifestarse a través de actos físicos o materiales exteriores sobre la cosa, que relevan la
voluntad de comportarse como titular de un derecho real o personal. Estos actos hacen publica la relación de poder,
COMPRUEBAN EL PODER DE HECHO SOBRE LA COSA.
Los actos posesorios son actos materiales realizados sobre la cosa que revelan la relación de poder, se pueden
acreditar por cualquier medio y viendo las circunstancias de cada caso.
Quien niegue la calidad de poseedor de quien ejecuta actos posesorios tendrá a su cargo rendir la prueba en
contraria con un contrato de comodato, con facturas de haber pagado el alambrado por ejemplo.
2) Adquisición unilateral.
ADQUISICION UNILATERAL: Es aquella que se concreta a través del APODERAMIENTO por cualquier modo que se
obtenga. Ej.: ocupar un inmueble un usurpador, hurtar una cosa mueble.
3) Adquisicion bilateral. La tradición. Concepto. Requisitos. La “traditio brevi manu” y el “constituto

posesorio” (Remision a la unidad 2 punto, 2). Otros casos de tradición en materia de muebles.
ADQUISICION BILATERAL O DERIVADA: Es aquella en la cual el modo es LA TRADICION, que se cumple a través de
actos materiales.
Hay tradición cuando una persona entrega voluntariamente una cosa a otra que la recibe, siendo necesaria la
realización de actos materiales que otorguen el poder físico sobre la cosa y emanados de las dos partes o por lo
menos de unas de ellas.
El art. 1925 admite otras formas de tener por operada la tradición: entregar cartas de porte, facturas u documentos
por ejemplo.
TRADITIO BREVI MANU:
El art. 1923 establece que no se va a necesitar de la tradición ni de la realización de actos materiales cuando la cosa
es tenida al nombre del propietario y este pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, por ej: propietario que le
vende al inquilino. Si va a cambiar la causa o título de su relación con la cosa: inquilino es poseedor ahora.
CONSTITUTO POSESORIO:
Tampoco se va a necesitar la tradición cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y
constituyéndose en representante del nuevo poseedor. Ej: juan es propietario de un inmueble, selo vende a Lucas,
pero lo sigue ocupando juan hasta que se consiga una nueva vivienda. Acá baja de nivel. El poseedor pasa a ser
tenedor.
4) Conservacion y extinción de las relaciones reales.
ARTÍCULO 1929. CONSERVACIÓN: La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté
impedido por alguna causa transitoria. Por ej: inundación.
ARTÍCULO 1931. EXTINCIÓNLa posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa.
En particular, hay extinción cuando:
a) se extingue la cosa; (la computadora se destruye en incendio)
b) otro priva al sujeto de la cosa; (un ladrón roba la computadora)
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia; (ladron roba
cuadro valioso y se va a otro país)
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa. (tirar la computadora al tacho de basura)
5) Deberes y derechos inherentes a la posesion y la tenencia.
ARTÍCULO 1932. DERECHOS INHERENTES A LA POSESIÓN: El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las
servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir el respeto
de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.
ARTÍCULO 1933. DEBERES INHERENTES A LA POSESIÓN
El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se
haya contraído obligación al efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos en el Capítulo 4,
Título III de este Libro.
6) Deberes y derechos del poseedor de buena y de mala fe (vicioso o no): frutos, mejoras, destrucción,
indemnizacion.
Fs
7) Efectos propios de la posesion y la tenencia.
EFECTOS DE LAS RELACIONES DE PODER:
Dentro de estas el código agrupa el régimen de frutos y mejoras y la destrucción de la cosa.
ARTÍCULO 1935. ADQUISICIÓN DE FRUTOS O PRODUCTOS SEGÚN LA BUENA O MALA FE
La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en
la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la
sucesión universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe
restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que
haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.
ARTÍCULO 1936. RESPONSABILIDAD POR DESTRUCCIÓN SEGÚN LA BUENA O MALA FE
El poseedor de buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del
provecho subsistente. El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera
producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido
igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
ARTÍCULO 1934. FRUTOS Y MEJORAS
En este Código se entiende por:
a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se considera
percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.
ARTÍCULO 1938. INDEMNIZACIÓN Y PAGO DE MEJORAS
Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las
suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder
puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe.
Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los
acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.
8) Transmisión de obligaciones inherentes a la posesion al sucesor particular.

FSA
9) Jurisprudencia.
BOLILLA 11: PROPIEDAD HORIZONTAL. ESTRUCTURA.

1) Antecedentes legislativos. Definición legal. Análisis crítico.
ANTECEDENTES:
En 1948 la ley 13.512 reglamenta por primera vez “la propiedad horizontal”, antes no estaba permitido comprar una
parte de un inmueble, existía un solo dueño; pero se podía alquilar partes de inmuebles para vivir (habitaciones).
Entonces, se incorpora esta ley que permite realizar una división jurídica (porque m vaterial ya existía) de la
propiedad incorporándola como un derecho real.
Es en el 2015 cuando se incorpora finalmente la propiedad horizontal.
UBICACIÓN EN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL:

Se encuentran en el libro 4to, titulo 5to a partir del art. 2037.
MARCO LEGAL: Este derecho real tiene dos marcos legales:
1) Título V del código civil y comercial
2) El reglamento de la propiedad horizontal.
ART 2037 CONCEPTO: “Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades
de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y partes comunes de un edificio,
de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad y administración. Las
diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un
todo no escindible.
 INMUEBLE PROPIO: Porque el subsuelo es de los consorcistas.
 FACULTADES: Son las que tienen los propietarios y no hay otras más que estas;
a) USO: ingresar, poner mesas. Es la facultad de utilizarlo, de servirse.
b) GOCE: dar en alquiler y percibir los frutos.
c) DISPOSICION MATERIAL: Alterar la sustancia, modificar el destino de la cosa, con sus límites (dentro de la
parte interna se puede modificar, no así la fachada o parte de afuera), es decir, está restringida.
Pareciera el dominio pero NO porque no altera la forma, solo la sustancia.
d) DISPOSICION JURIDICA: Es la facultad de enajenar y trasmitir derechos reales.
DIFERENCIA CON LA PROPIEDAD VERTICAL

La vertical es llamada así porque dispone del suelo, subsuelo y espacio aéreo, es dueño de todo lo adherido al
inmueble. En la vertical rige “PRINCIPIO DE ACCESION” que quiere decir que todo lo adherido al suelo pertenece a su
titular.
En la propiedad horizontal se rompe con este principio, las propiedades tienen sus límites cuando comienza el
derecho del otro titular, entonces NO es todo lo adherido al suelo y por eso es horizontal, el subsuelo y el espacio
aéreo forman parte del conjunto pero no de un único dueño.
NATURALEZA JURIDICA:
La propiedad horizontal es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio. El titular del derecho real de
propiedad horizontal ejerce el derecho de uso, goce y disposición material y jurídica sobre las partes privativas y
sobre partes comunes del edificio. ES UN DERECHO REAL AUTONOMO ENUMERADO EN EL ART 1887 INC C.
2) Objeto del derecho. Partes privativas y comunes. Unidad funcional. Unidad complementaria.
Tiene un OBJETO COMPLEJO:
 PARTES PRIVATIVAS:
 PARTES COMUNES
ARTÍCULO 2040. COSAS Y PARTES COMUNES
Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o
indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las
cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva
a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios.
- Las cosas y partes comunes pueden ser de uso común o de uso exclusivo de alguno o algunos de los
propietarios.
- Se distinguen las cosas y partes necesariamente comunes de las que no son:
Artículo 2041. Cosas y partes necesariamente comunes
Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de
balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso
en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Artículo 2042. Cosas y partes comunes no indispensables
Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
No se puede ENAJENAR las partes privativas sin las partes comunes. Ambas son interdependientes y tienen un
contenido: uso, goce, disposición material y jurídica.
 UNIDAD FUNCIONAL:
2039. UNIDAD FUNCIONAL
El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos,
locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del
inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias
destinadas a servirla.
 En este caso hay una extensión de la ley, antes eran solo departamentos hoy pueden ser departamentos,
locales, pisos y otros espacios. Las características son que pueden ser susceptibles de aprovechamiento
individual y que tienen comunicación con la vía publica
 Las dos notas características para la unidad funcional es: independencia funcional (cada unidad es autónoma
y se basta por si misma) y salida a la via publica directamente o por un pasaje común
 UNIDAD COMPLEMENTARIA:
En los edificios sometidos a propiedad horizontal pueden existir las UNIDADES COMPLEMENTARIAS (cochera o
baulera por ejemplo), estas no constituyen en si misma unidades funcionales independientes sino que son
superficies de dominio exclusivo, accesorias de las respectivas unidades funcionales, reflejadas en el plano del
edificio y en el reglamento.
Son ambientes que no constituyen intrínsecamente unidades funcionales, pero están vinculadas a estas.
-Las unidades complementarias no pueden ser objeto de hipoteca en forma independiente.
-No se pueden enajenar las unidades complementarias a un tercero que no sea titular de ninguna unidad funcional
del edificio. Si se puede dar para derechos reales de disfrute: uso y goce, pero no la propiedad. O tambien en
locación o comodato. SIEMPRE QUE EL REGLAMENTO NO LO PROHIBA.
ARTÍCULO 2045. FACULTADES
Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le
pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho
real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad
complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.
 Es decir, hay una inseparabilidad entre la unidad funcional y la unidad complementaria. Si la cochera es
unidad funcional, se puede vender, si es complementaria no.
3) Relación partes privativas y comunes Inseparabilidad. Proporciones (fiscal de dominio, para el pago de las
expensas comunes).
RELACION ENTRE PARTES PRIVATIVAS Y COMUNES:
 INSEPARABILIDAD: No Se puede vender la parte privativa sin la parte común
 PROPORCIONES: Pueden Ser:
a) DE DOMINIO: Es el derecho de cada propietario sobre las partes comunes
b) FISCAL:
c) DE EXPENSAS: normalmente es el mismo que el de dominio pero puede servir uno distinto.
4) Derechos de los consortes:

a) Respecto de las partes privativas. Disposición jurídica. Actos materiales: mejoras, aunamiento de
unidades
b) Respecto de las partes comunes. Partes comunes a todas las unidades o solo a algunas. Partes
necesariamente comunes. Distintos derechos. Uso exclusivo de partes comunes. Disposición jurídica.
Mejoras. Concepto. Casos. Mejoras en interés del consorcio y en interés particular. Sobreelevación y
excavación. Mayorías necesarias para decidir mejoras. Recursos judiciales.
DERECHOS:
Según el art. 3 de la ley 13.512 los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento y /o piso.
Cada propietario puede sin necesidad de consentimiento de los demás enajenar su unidad funcional, o constituir
sobre ella derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real sobre la unidad
funcional comprende las cosas y partes comunes y la unidad complementaria y no puede hacerse separadamente de
estas.
MEJORAS U OBRAS DE P. COMUNES EN INTERES DE LOS PROPIETARIOS EN GENERAL, QUE REQUIREN MAYORIA:
Para realizar mejoras u obras sobre cosas y partes comunes los propietarios o el consorcio requieren consentimiento
de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. El juez evalúa si la mejora es
de costo excesivo, contrario a la ley, si afecta a la seguridad
MEJORAS U OBRAS QUE REQUIEREN UNANIMIDAD:
Se trata de mejoras que graviten o modifiquen la estructura del inmueble de manera sustancial y por eso requieren
del acuerdo unánime de los propietarios y aquellas mejoras u obras de partes comunes que beneficien solo a un
propietario tambien.
MEJORAS U OBRAS NUEVA EN INTERES PARTICULAR:
Requiere de unanimidad y el particular que se beneficia debe soportar los gastos de modificación del reglamento de
propiedad horizontal y de la inscripción, plano del edificio.
SOBREEDIFICACION (sobre la línea del suelo) Y SUBEDIFICACION (bajo la línea del suelo):
El derecho a sobreedificar le corresponde en principio al dueño del inmueble (1941), pero en la propiedad horizontal
como el terreno es cosa común el derecho a sobreedificar corresponde a todos los propietarios, a todos les
pertenece el espacio aéreo, terreno y subsuelo (1945).
Este derecho a sobreedificar consta en el reglamento y puede ser: a) reserva del propietario original del inmueble, b)
facultad de alguno de los propietarios o consorcio, c) facultad del propietario del último piso o planta baja, d)
facultad concedida a un tercero.
La nueva construcción, cuando concluye, pertenece a todos los propietarios como accesorio al suelo (1945)de modo
que debe ser adjudicada o transmitida al edificante.
REPARACIONES URGENTES:
Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar
reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, “gestor de negocios”. Si el gasto es injustificado, el consorcio
puede negarse al reintegro total o parcial y exigir la restitución de los bienes a su estado anterior a costa del
propietario (2054)
GRAVE DETRIORO O DESTRUCCION DEL EDIFICIO:
En estos casos la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la
venta del terreno y de los materiales, la reparación o reconstrucción.
Si resuelve reconstruir la minoría no es obligada a contribuir en ella y pueden liberarse transmitiendo sus derechos a
terceros dispuestos a emprender la obra. Si no hay interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los
disconformes con evaluación judicial.
5) Prohibiciones. Respecto de las partes privativas y comunes. Prohibiciones en el Código y en el reglamento
de propiedad horizontal. Legitimados para accionar. Procedimientos. Efectos.
PROHIBICIONES:
Les está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horizontal
b) Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia
c) Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble
d) Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
6) Obligaciones:
a) Respecto de las partes privativas. Gastos de conservación y reparación de la unidad. Acceso a la
unidad. Impuestos, tasas y contribuciones.
b) Respecto de las partes comunes. Expensas comunes. Obligados al pago. Medida de la obligación.
Exenciones. Desigualdad en la contribución. Intereses. Otras sanciones por el incumplimiento de la
obligación de pagar expensas. Procedimiento para su cobro efectos del abandono y de la enajenación
de la unidad. Privilegio del crédito por expensas. Derecho de retención
OBLIGACIONES:
El propietario está obligado a:
a) Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal y del reglamento interno si lo
hay.
b) Conservar en buen estado su unidad funcional
c) Pagar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa
d) Contribuir a la integración del fondo de reserva si lo hay
e) Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de
bienes del consorcio, como asimismo verificar funcionamiento de cocina, calefón, estufa…
f) Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente
del de la unidad funcional
EXPENSAS COMUNES: EL JUICIO LO INICIA EL ADMINISTADOR, SI NO PAGO.
Las expensas comunes generan gastos de diversa índole (uso, conservación, reparación, administración, seguros,
etc), estos gastos se solventan por los propietarios a través del pago de “expensas comunes”. Las expensas tambien
sirven para la jubilaciones del administrador, limpieza. No hay excepciones al pago de las expensas total, puede ser
de manera parcial. No puede RENUNCIARSE a las partes comunes, SINO no es propiedad horizontal.
OBLIGADOS AL PAGO DE LAS EXPENSAS:
Poseedor paga impuestos y expensas.
Tenedor solo extraordinarias y no ordinarias. Por acuerdo privado y no por orden publico.
 ARTÍCULO 2048. GASTOS Y CONTRIBUCIONES ( QUE DEBE ENTENDERSE POR EXPENSAS COMUNES)
Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y
partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o
circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es
título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
 ARTÍCULO 2049. DEFENSAS: ( DEFENSAS DEL CREDITO POR EXPENSAS)
Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación
voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en
derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía
correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades
funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
 ARTÍCULO 2050. OBLIGADOS AL PAGO DE EXPENSAS
Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la
propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.
 Resultan deudores junto al propietarios los titulares de otros derechos reales sobre la unidad, siempre que
ejerzan la posesión; excepto servidumbre e hipoteca. Al hablar de titulares puede ser un boleto de
compraventa, no estaría obligado un locatario ni comodatario porque son tenedores y no poseedores.
IMPOSIBILIDAD DE ABANDONAR PARA LIBERARSE DE LA DEUDA:

Cualquier abdicación que hiciere el propietario de su derecho voluntaria o forzosamente ya sea renunciar,
abandonar, enajenar o trasmitir no va a liberarlo de responder por la deuda con todo su patrimonio como cualquier
deudor cuando existía deuda por expensas devengada antes de la abdicación. Los propietarios no pueden liberarse
del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición,
por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono
de su unidad funcional (2049)
OBLIGACIONES POTRE REM:
No termina la relación, no es más titular de dominio si lo dona, pero queda obligado al pago de las expensas. Al
anterior con el patrimonio completo y al actual con límites.
PRIVILEGIO DEL CREDITO POR EXPENSAS: la calidad de un crédito de ser pagado con preferencia de otro, es legal. Se
computa desde la acción judicial. Se relaciona con los 3 días, el administrador debe dar el certificado de 3 días que
constituye un título ejecutivo (medio eficiente para cobrar) ese título da fe de mismo, no hay testigos, peritos. Es un
juicio sumarísimo, más rápido.
Artículo 2582. Enumeración
Tienen privilegio especial sobre los bienes que en cada caso se indica:
a) los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre ésta. Se incluye el crédito por
expensas comunes en la propiedad horizontal;
EXPENSAS Y PROTECCION A LA VIVIENDA:

El ccyc contempla la protección de la vivienda familiar. No puede ser ejecutada por deudas posteriores a su
inscripción, pero exceptúan las obligaciones por expensas comunes por lo que queda habilitada la ejecución aun
cuando se tratara de periodos posteriores a la afectación de la propiedad horizontal.
Es una excepción a la protección de la vivienda, se ejecuta la vivienda familiar si no pagas las expensas, tambien se
puede afectar por alimentos o falta de impuestos. Porque si no se tiene ese dinero no puede funcionar la propiedad
horizontal, el administrador con el dinero de las expensas realiza limpiezas, reparaciones, recolecta basura.
CERTIFICADO DE DEUDA COMO TITULO EJECUTIVO. EJECUCION DE EXPENSAS: PROCEDIMIENTO:

La ley 13.512 no determinaba el procedimiento a través del cual puede reclamarse el cobro del crédito por expensas,
por ello la doctrina y la jurisprudencia propiciaba la admisión por via ejecutiva.
El art 2048 establece que el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás
contribuciones.
7) Requisitos para división en propiedad horizontal. Plano de mensura y subdivisión. Reglamento de
propiedad horizontal. Naturaleza jurídica. Redacción. Forma. Efectos de la inscripción (nacimiento del
estado de propiedad horizontal). Estado de propiedad horizontal. Clausulas obligatorias y facultativas;
estatutarias y reglamentarias. Reforma voluntaria. nulidad y reforma judicial. Reglamento interno.
CONSTITUCION DEL SISTEMA DE PROPIEDAD HORTIZONTAL. REQUISITOS:
El propietario del inmueble que resuelvan afectarlo a propiedad horizontal debe encargar a un agrimensor la
confección del plano de división que debe completarse con el otorgamiento de la escritura pública de Reglamento de
Propiedad Horizontal.
 LEGITIMADOS PARA AFECTAR EL INMUEBLE: titular de dominio y condóminos y el superficiario.
Para que nazcan los distintos derechos de propiedad horizontal que han de concurrir sobre el edificio hay diferentes
pasos:
ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: La escritura de reglamento de propiedad horizontal y su inscripción en el
registro de propiedad inmueble para oponibilidad a terceros interesados de buena fe, dan origen al “estado de
propiedad horizontal” y las personas que tienen la posesión de las distintas unidades configuraran un agrupamiento
de “futuros propietarios” que luego formaran un “consorcio” que es una persona jurídica pero primero debe nacer el
derecho de propiedad horizontal.
Artículo 2038. Constitución
A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura
pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Solo operara el nacimiento del derecho de propiedad horizontal con la
enajenación de las unidades funcionales cumplimiento con requisitos comunes (titulo y modo suficiente) o por la
adjudicación de las unidades funcionales entre propietarios. Puede ser tambien por sucesión o por prescripción
adquisitiva.
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
Este reglamento regula el funcionamiento del edificio, las partes comunes y las partes privativas, tambien regula los
órganos del consorcio. Este reglamento EL CCYC aclara que integra el título de propiedad.
Es el contrato otorgado por escritura pública por el o los titulares del dominio del inmueble, a través del cual
manifiestan la voluntad de afectar el inmueble al régimen de propiedad horizontal. Es necesario inscribirlo para que
sea oponible a terceros.
Desempeña un rol fundamental en la propiedad horizontal, porque permite un régimen solido con características
propias del sistema.
ARTÍCULO 2057. MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO
El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la
totalidad de los propietarios.
CLAUSULAS DEL REGLAMENTO:
 CLAUSULAS ESTATUTARIAS: Son aquellas que hacen a la situación patrimonial de cada uno de los
copropietarios en el régimen. Son aquellas que otorgan derechos subjetivos patrimoniales a cada uno de los
consorcistas. Ej: clausulas q determinan partes exclusivas y comunes, pagos de expensas.
Estas clausulas requieren la unanimidad para modificarse porque nadie puede ver alterado su patrimonio sin
prestar consentimiento.
 CLAUSULAS REGLAMENTARIAS: son todas las demás clausulas para cuya forma se requiere los dos tercios
de votos de los propietarios.
ARTÍCULO 2056. EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEBE CONTENER:
a) Determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional
para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia
terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
8) Adquisición del derecho de propiedad horizontal. Títulos suficientes y modos suficientes. Partición en el
condominio, en la comunidad hereditaria y en la comunidad ganancial.
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lhj
BOLILLA 12:
PROPIEDAD HORIZONTAL. REGIMEN. CONJNTOS INMOBILIARIOS. TIEMPO COMPARTIDO. CEMENTERIOS
PRIVADOS.
1) Consorcio. Principio y fin de la personalidad. Domicilio. Capacidad. Patrimonio. Responsabilidad de los
consorcistas por deudas del consorcio. Organos.
ARTÍCULO 2044. CONSORCIO
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio
en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea
por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el
registro inmobiliario.
 Es una persona jurídica porque tiene aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones para el
cumplimiento de su objeto y los fines de su creación. Es una persona jurídica privada (art 148 inc. H lo dice
textualmente).
LIBRO DEL CONSORCIO:
El consorcio debe llevar los siguientes libros: estos libros deben ser llevados por el administrador
1) Libros de actas de asambleas
2) Libros de registro de firmas de propietarios
3) Libro de registro de propietarios
4) Libro de administración
5) OTROS que exija la reglamentación local.
RESPONSABILIDAD DE LOS CONSORCISTAS POR DEUDAS DEL CONSORCIO
El consorcio como persona jurídica debe responder por las obligaciones que le incumban y puede ser demandado y
condenado en caso de incumplimiento.
-Personalidad diferenciada: La persona jurídica tiene una personalidad distinta a la de sus miembros por lo cual estos
no responden por las obligaciones de las personas jurídicas.
CONCURSO O QUIEBRA DEL CONSORCIO:
Hay dos teorías:
1) El consorcio puede caer en quiebra pero no arrastraría la quiebra de los propietarios
2) El consorcio no puede caer en quiebra porque es una persona jurídica que debe necesariamente tener
continuidad, no puede disolverse con la desaparición del consorcio de la vida jurídica porque la creación de
este no es optativa. Esto en base al art2 de la ley de concursos “no susceptibles de ser declarados en
concurso las personas...excluidas por leyes especiales” y la propiedad horizontal es regulada por ley especial.
EXTINCION DE LA PERSONALIDAD DEL CONSORCIO:
Art 2044 último párrafo: La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por
resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
ORGANOS:
 ADMINSITRADOR:
Es un representante del consorcio, la persona del administrador se acredita en el REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL. Las decisiones se van a tomar por mayoría absoluta.
 CONSEJO DE PROPIETARIOS
Este nació en la práctica, es para edificios grandes. Lo menciona el art 2044 y lo regula el 2064.
ARTÍCULO 2064. ATRIBUCIONES DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS:
La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea
si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir
sus obligaciones.
 ARTÍCULO 2063. ASAMBLEA JUDICIAL

Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que
representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe
fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede
resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y
si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
2) Asambleas. Tipos. Funciones. Naturaleza jurídica de sus decisiones.

a) Presupuestos de la decisión: convocatoria, orden del dia, lugar, dia y hora, notificación, capacidad,
representación y unificación de la personaría, quórum;
b) Formación de la decisión: computo de los votos, reglas para deliberar, titularidad del voto, forma de
votar, mayoría requeridas (carácter de las normas que establecen determinadas mayorías);
c) Exteriorización de la decisión: actas y copias, notificación a los ausentes. Asambleas judiciales.
ASAMBLEA: Es la reunión de propietarios que deliberan y resuelven asuntos que le atañen. Es un órgano deliberativo
de la persona jurídica: CONSORCIO. Solo participan los propietarios, no entran aquellos adquirientes de unidad por
ser titular de otro derecho real (usucupacion, uso, habitación) o personal (locación, comodato), estos no participan
ni tienen derecho a votar.
ASAMBLE FACULTADA PARA RESOLVER SOBRE:
A) Cuestiones que le son atribuidas por ley o por reglamento de propiedad horizontal.
B) Cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera
de estos o por quien representa el 5% de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto
C) Cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio
D) Cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios si lo
hubiere.
TIPOS DE ASAMBLEA:
 ASAMBLEAS ORDINARIA
 ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS: Mejoras útiles.
 ASAMBLEA JUDICIAL
 ASAMBLE AUTOCONVOCATORIA
 DELIBERACION ESPONTANEA: NO HAY ASAMBLEA.
 CUANDO NO SE LOGRA EL QUROUM.
ARTÍCULO 2059. CONVOCATORIA Y QUÓRUM

Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal,
con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de
otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
2059: AUTOCONVOCATORIA: La asamblea puede auto convocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son
válidas si la auto convocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.
-No van a la vía judicial
-no son llamados por el administrador ni por el consejo.
2059: DECISION POR UNANIMIDAD DE MANERA ESPONTANEA: Son igualmente válidas las decisiones tomadas por
voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
-Es un encuentro espontaneo. No hay asamblea pero hay decisión valida.
- La convocatoria es presupuesto esencial para que funcione la asamblea.
- Se citan a los propietarios para que concurran a un lugar y hora determinada a fin de tratar los asuntos que
figuran en el “orden del día” (se determinan los asuntos que se tratan en la asamblea), no se tratan temas
que no figuren allí.
QUORUM:
Es la cantidad de miembros del consorcio que debe estar en la asamblea para que pueda deliberar válidamente.
Puede estar en el reglamento. Depende la cantidad de personas según lo que se quiera deliberar.
PARTICIPANTES: La asamblea por definición es la reunión de los propietarios, estos pueden actuar por si mismo o
por medio de un representante, siempre con poder suficiente.
MAYORIAS: CLASES:
1) MAYORIA ABSOLUTA: Es una mayoría residual, cuando no se pacta nada. para los casos que se involucren el
interés común de los propietarios, obras del artículo 2051 y deterioro o destrucción del edificio.
2) POR VALOR:
3) MAYORIA DE DOS TERCIOS DE LOS PROPIETARIOS: Es La que se requiere para reformar el reglamento o
para la auto convocatoria
4) UNANIMIDAD: Son para las obras nuevas del art 2052 y 2053. Porque repercuta en la proporción de
derechos, tiene impacto económico. Donde se modifican partes comunes.
5) MAYORIA SIMPLE DE PRESENTES: Es un caso especial, el de asamblea judicial. ES A LOS PRESENTES (y no a la
totalidad de los propietarios), se da celeridad a las resoluciones. Si no se aponen de acuerdo decide un juez,
pero es previo a eso.
Las mayorías se calculan sobre la totalidad de los propietarios y no sobre los presentes en la asamblea, salvo
asamblea judicial.
FORMAS DE TOMAR DECISIONES:
EL ART 2060 establece una novedad para solucionar el problema que se presenta cuando la asamblea fracasa porque
no reunió ni la mayoría requerida ni el quórum:
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente (CARTA DE
DOCUMENTO, ACTA NOTARIAL, TELEGRAMA) a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días
de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
- Si no hay una respuesta, se toma como válida, para ausentes, presentes y disidentes.
- La forma de oponerse es lograr la mayoría necesaria entre los ausentes.
- Se evita la vía judicial, que resuelvan entre las personas que concurren.
NULIDAD DE LA ASAMBLEA ART 2060
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de
la asamblea.
- El plazo es de caducidad, transcurrido, se extingue el derecho no ejercido.
- Es un plazo corto, esfimero.
ACTAS:
Las decisiones que se tomen en asamblea deben constar en el Libro de actas de asamblea.
ARTÍCULO 2062. ACTAS
Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas
de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de
su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas
originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el
resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de
los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el
administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de
las eventuales conformidades expresas.
CONSEJO DE PROPIETARIOS: CONFORMACION Y FUNCIONES:

Es facultativo, surge del reglamento o por creación de la asamblea.
ARTÍCULO 2064. ATRIBUCIONES
La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea
si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir
sus obligaciones.
3) Administrador. Representación. Quienes pueden ser designados. Consejos de administración. Naturaleza

jurídica de sus funciones. Designación originaria: mayorías, formalidades. Designaciones posteriores:
mayorías, formalidades. Duración. Remoción. Derechos y obligaciones. Alcance de sus decisiones.
Remuneración.
ADMINISTRADOR:
Su función es representante legal del consorcio. Puede ser persona humana, jurídica pero siempre esta designado
desde el momento que se redacta el reglamento.
Propiedad horizontal: se afecta por condóminos y adjudica en el mismo momento. 2 o más personas titulares de
una cosa por partes indivisas. Hay partes comunes y privadas.
Estado de propiedad horizontal: se afecta una persona, no hay partes comunes.
ARTÍCULO 2065. REPRESENTACIÓN LEGAL
El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un
tercero, persona humana o jurídica.
- El administrador es representante del consorcio y en tal carácter, su actuación, facultades y deberes,estarán
sometidos al Reglamento y a las disposiciones de la ley.
ART. 2066 DESIGNACION Y REMOCION ¿CUANTO TIEMPO DURA EN ESA FUNCION?
Pasado los 2 años de otorgado el reglamento, dentro de los 90 días se hace la asamblea y se ratifica al
administrador o puede reemplazarse:
El administrador designado en el reglamento de propiedad originario cesa en oportunidad de la primera asamblea si
no se lo ratifica.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea y no importa la reforma del
reglamento de propiedad horizonta, pueden hacerlo sin expresar causa y debe haber mayoría absoluta
ARTÍCULO 2067. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR:
El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios.
En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea ( si se decidió tal cosa, contrata a personas responsables)
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar
cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o
parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe
requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el
reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil
y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y
cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de
expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los
activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles
de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
l) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos
del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e
información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas
las facultades propias de su carácter de representante legal.
4) Subconsorcios.
SUBCONSORCIO: El ccyc contempla la existencia de subconsoricos en edificios cuya estructura o naturaleza lo tornen
conveniente. Por ej: complejos compuestos por dos o mas torres, club de campos, barrios cerrados sujetos a
propiedad horizontal.
ARTÍCULO 2068. SECTORES CON INDEPENDENCIA
En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la
existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio
en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y
puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea
resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran
5) Extinción del sistema. Casos. Destrucción deterioro. Mayorías. Computo. Situación de las minorías.
EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. DESAFECTACION DEL REGIMEN
Este derecho real tiene causas propias de extinción y otras comunes a los demás derechos reales.
Son: PRESCRIPCION, ABANDONO, ENAJENACION, TRANSMISION JUDICIAL EN SUS VARIANTES. Además de sus causas
propias de extincion: GRAVE DETORIORO, DESTRUCCION DEL EDIFICIO, CONSOLIDACION, CONFUSION
CONFUSION:
Puede presentarse el caso de que una sola persona es dueña de la totalidad de las unidades, entonces allí se
extingue por confusión el derecho de propiedad horizontal. Debe volcar su voluntad en escritura publica que debe
inscribirse en el registro de propiedad horizontal. Este podría enajenarlas.
DESAFECTACION VOLUNTARIA:
La desafectación del derecho de propiedad horizontal opera como consecuencia de la extincion del derecho por las
causas mencionadas. O por acuerdo de los propietarios titulares de las unidades funcionales del edificio.
Debe instrumentarse por escritura pública de desafectación o puede ocurrir por resolución judicial. La inscripción en
el registro de la propiedad es necesaria para ser oponible a terceros.
Por la desafectación del régimen de propiedad horizontal se extingue la persona jurídica: consorcio.
6) Prehorizontalidad. Concepto. Antecedentes. Seguro obligatorio. Exclusiones.
PREHORIZONTALIDAD:
Es un sistema que se utilizaba antes del 2015, tiene que ver con la forma de disponer unidades funcionales que no
están construidas. Si se vende por boleto de compraventa se hace un seguro, difícil de contratar porque se hace muy
oneroso. A partir del 2015 se puede en todo el país vender sin construcción.
El ccyc dispone que para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de
propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquiriente, para el
riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el
reintegro de las cuotas abandonadas con mas un interes.
7) Conjuntos inmobiliarios. Situación de las Provincias y distintas posturas sobre el régimen legal aplicable
antes de la sanción del CCYC. Terminología. Definición. Análisis crítico. Caracteres. Marco legal. Suerte de
los organizados con anterioridad a la vigencia del ccyc. Partes privativas y comunes, la cuestión del
terreno. Facultades y obligaciones. Límites y limitaciones. Particularidades del reglamento de propiedad
horizontal. Expensas y otros gastos. Derechos de admisión y preferencia en la adquisición.
CONJUNTOS INMOBILIARIOS:
Los conjuntos inmobiliarios son formas de ordenar el suelo llevada a cabo por particulares que asumen la
responsabilidad de desarrollar un plan en determinada área. El desarrollador urbano tiene un papel fundamental:
con su licencia administrativa correspondiente ejecuta obras de infraestructura y se compromete a prestar servicios
en cumplimiento de las normas municipales y provinciales.
Es necesario su regulamiento por el derecho urbanístico, ambiental, defensa del consumidor, obligaciones, contratos
y derechos reales.
ARTÍCULO 2073. CONCEPTO
Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o
náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
DENTRO DE ESTOS ESTAN:
- Clubes de campo
- Barrios cerrados o privados
- Centros de compras
- Parques industriales
- Tiempo compartido
- Cementerios privados.
En clubes de campo y barrios privados hay un área territorial de extensión limitada que tiene un plan de
ordenamiento territorial, con unidades funcionales o parcelas privativas independientes y áreas comunes de uso. Las
primeras son destinadas a vivienda transitoria o permanente y la segunda a actividades deportivas, culturales,
sociales.
Los parques industriales y centros de compras tienen elementos comunes a los anteriores pero se distinguen por el
destino de estos, industrial y comercial y por la diferencia en la infraestructura y equipamiento de áreas comunes.
REGULACION:
La falta de respuesta del legislador nacional derivo en que las provincias legislan a fin de brindar un marco legal por
intereses públicos y de particulares.
El emprendedor está obligado y debe obtener licencia correspondiente para el desarrollo inmobiliario y es el quien
debe asumir y garantizar la prestación de servicios esenciales (agua, energía, cloacas) el tratamiento de vías de
circulación interna, accesos y forestación que le sea requerida.
Antes del código nuevo la subdivisión del suelo se hacía por parcela miento o loteo por la via de la propiedad
horizontal.
ARTÍCULO 2074. CARACTERÍSTICAS
Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas,
estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen
órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación
de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las
unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre
ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
ARTÍCULO 2079. LOCALIZACIÓN Y LÍMITES PERIMETRALES
La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales
aplicables.
Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante
cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de
aspectos urbanísticos y de seguridad.
FACULTADES DEL CONJUNTO INMOBILIARIO
A través de su órgano respectivo tiene facultar para custodiar y controlar el ingreso a su ámbito y eventualmente
impedirlo salvo autorización del propietario, determina horarios y días de accesos de proveedores y de quienes
trabajen dentro del complejo, controla ingreso y egreso.
COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES:
Las áreas comunes recreativas y sociales, en los conjuntos inmobiliarios, se destinan para el uso y goce de los
propietarios de las unidades privativas, quienes deben respetar su destino y ajustarse a la reglamentación particular
de cada conjunto, apareciendo comúnmente restringido el acceso a sus invitados y a no propietarios usurarios.
Las via de circulación interna pueden ser usadas por propietarios, invitados y autorizados
El aérea comun de esparcimiento no puede ser modificada ni subdividirse ni enajenarse en forma independiente de
las unidades que constituyan el área privada por el vinculo juridico y en todo indivisible.
Artículo 2076. Cosas y partes necesariamente comunes
Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso
y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales,
instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo
reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes
. ARTÍCULO 2082. CESIÓN DE LA UNIDAD: ejercicio de uso y goce de partes comunes por terceros cesionarios,
invitados o usuarios no propietarios:
El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y
goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las
unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o
personal, el uso y goce de su unidad funcional.
ARTÍCULO 2083. RÉGIMEN DE INVITADOS Y ADMISIÓN DE USUARIOS NO PROPIETARIOS
El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas
personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y
admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto,
dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o
permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria,
por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles
que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.
COSAS Y PARTES PRIVATIVAS:

ARTÍCULO 2077. COSAS Y PARTES PRIVATIVAS
La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe
reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
ARTÍCULO 2078. FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO

Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y
restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en
miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y
ecológicos.
ARTÍCULO 2080. LIMITACIONES Y RESTRICCIONES REGLAMENTARIAS
De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer
limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así
también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o
restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de
propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se
otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo
propietario sin admitir prueba en contrario.
- Es fundamental que los participantes acepten sus reglas con el fin de que funcione efecticavente porque el
hombre es libre de elegir ingresar o no a una organización, pero cuando ingresa debe respetar las normas
que la rigen.
ARTÍCULO 2086. SANCIONES
Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de
propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.
- Este articulo legitima el poder disciplinario de los conjuntos inmobiliarios, que es el deber de imponer
armonía y paz al grupo.
ARTÍCULO 2081. GASTOS Y CONTRIBUCIONES
Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto
mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento
de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas
legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados
de los titulares.
ARTÍCULO 2085. TRANSMISIÓN DE UNIDADES
El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente
adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia
en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
- Este artículo controla el ingreso de nuevos adquirientes, fijando criterios acerca de la admisión de nuevos
consorcistas.
8) Tiempo compartido. Doctrina, distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del
código. Antecedente legislativo. Definición legal. Análisis crítico. Objeto del derecho. afectación. Efectos
de las inscripciones. Deberes del emprendedor, del administrador y de los usuarios. Extinción.
9) Cementerios privados. Doctrina, distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del
ccyc. Definición. Análisis crítico. Derecho real de sepultura. Inembargabilidad. Facultades y obligaciones
del titular. Afectación. Efectos de las inscripciones. Facultades y obligaciones del administrador. Poder de
policía mortuoria.
10) Jurisprudencia. Análisis de casos..
BOLILLA 18: DEFENSA DE LAS RELACIONES REALES

1) Fundamento de la protección. El estado de derecho
Fas
2) Defensa extrajudicial: requisitos.
Dz
3) Defensa judicial. Acciones posesorias. Objeto. Desapoderamiento y turbación. Lesiones que habilitan
su ejercicio.
Fsd
4) Acción de despojo. Casos. Legitimación. Efectos.
Fas
5) Acción de mantener. Casos. Legitimación. Efectos.
Gds
6) Prueba, conversión y proceso de las acciones posesorias. Los interdictos procesales: su aplicación
Gds
7) Petitorio y posesorio: relaciones. Derechos de la posesión. Derecho a poseer.
Fzs
ACCION: Es el medio con el que cuenta el titular de un derecho subjetivo o relación de hecho para reclamar la
intervención de órgano jurisdiccional del estado para obtener reconocimiento y protección cuando lo considere
lesionado.
ACCIONES POSESORIAS:
Las acciones posesorias no son exclusivas de quienes tienen posesión, los titulares de derechos reales tambien son
legitimados activos. Entonces, son defensas del poseedor y del tenedor.
Se incluyen acciones para ataques graves (despojo o desposesión) y para leves (turbación).
ARTÍCULO 2238. FINALIDAD DE LAS ACCIONES POSESORIAS Y LESIONES QUE LAS HABILITAN
Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el
objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente
producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay TURBACIÓN cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Se turba el
ejercicio
Hay DESAPODERAMIENTO cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
Se priva de forma completa mediante actos materiales.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la posesión,
aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como
acción de daños.
 Las acciones posesorias son para mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de
poder.
 La característica principal es que los ciudadanos no pueden actuar por si mismo ejerciendo sus derechos de
forma autónoma y sin control alguno, sino que todo reclamo siempre debe canalizarse por intermedio de
una acción que debe resolver un magistrado en particular.
 PRESUNCIONES:
 Deben existir actos materiales ilegítimos porque son hechos con consecuencias jurídicas.
 Deben ser producidos o de inminente producción
 Debe existir la intención de desapoderamiento para tomar la posesión
 Debe ser contra la voluntad el poseedor o del tenedor.
LESIONES:
Las lesiones que puede sufrir son:
 TURBACION: Es la más leve dentro de las lesiones, no hay desapoderamiento
 DESAPODERAMIENTO: priva de forma completa al poseedor.
ARTÍCULO 2239. ACCIÓN PARA ADQUIRIR LA POSESIÓN O LA TENENCIA
Un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene
sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.
 Siento que tengo un derecho a reclamar y se lo pido al juez.
FORMAS DE DEFENDER LAS LESIONES:
 JUDICIAL:
 EXTRAJUDICIAL: Hay solo 1: ARTÍCULO 2240. DEFENSA EXTRAJUDICIAL
Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe
protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios
de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de
tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también
ser ejercida por los servidores de la posesión.
-Esta es muy difícil de configurar: ej.: cuando entran a tu terreno y vos mismo impedís que lo hagan.
-Requisitos:
a) su aplicación se circunscribe a los casos en que el auxilio de la autoridad judicial o policial llegaría tarde
para impedirlo.
b) no debe mediar intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa
c) no se deben exceder los límites de la propia defensa, proporción entre el ataque y los medios para
defenderse.
ACCIONES POSESORIAS REGULADAS POR EL CCYC:
ACCION DE DESPOJO:
Se da ante actos materiales que se producen como efecto al excluir absolutamente al poseedor o al tenedor de su
relación de poder, cuando hay desapoderamiento.
El legitimado activo es el poseedor y el tenedor. Excluye a los servidores de la posesion.
El legitimado pasivo: procede contra el autor del hecho y sus complices, herederos universales, sucesores
particulares de mala fe e incluso contra el dueño mismo del objeto.
El plazo es de un año desde que se sabe del despojo y no desde que sucedió el despojo.
ACCION DE MANTENER:
Se da frente a actos materiales de los cuales no hay una exclusión absoluta del poseedor o tenedor, pero se ve
afectado su ejercicio.
Legirimacion activa: poseedores y tenedores. Excluye a servidores de la posesion
Legitimacion pasiva: solo contra el agresor y sus coparticpantes quienes efectivamente generan el ataque a titular
de la relación de poder.
EJECUCION DE OBRAS
La construcción de una obra nueva tambien puede afectar a poseedores y tenedores. Si la ejecución de la obra se
realiza en objetos del actor es acción de despojo y si se practica en objetos ajenos la modalidad es la acción de
mantener.
El actor puede reclamar en cualquiera de las dos variantes.
DENUNCIA POR DAÑO TEMIDO:

Es un caso especial de TURBACION en la relación de poder. En este no hay actividad en curso como en el anterior, de
la cual puede derivar un ataque real y potencial a la posesión o tenencia de la cosa. Es una situación de hecho
preexistente que pretende modificar, remover para evitar que se produzca el daño.
Esta se materializa por la acción posesoria de mantener.
CARGA PROBATORIA. EFECTOS DELAS ACCIONES POSESORIAS.

Debe probar quien desee interponerlas su relación de poder (posesión o tenencia) y demostrar en debida forma el
desapoderamiento o la turbación sufrida.
Estas acciones tramitan todas por los procesos de conocimientos más acotados (procesos sumarísimos)
La sentencia dictada en estos procesos por parte del juez, ordena la inmediata restitución de la cosa que ha sido
privada de su titular (acción de despojo) y ordenara el cese inmediato de las turbaciones sufridas (acción de
mantener).TAMBIEN, puede iniciarse acción de daños y perjuicios.

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Resumen Reales IV Martinez, Zoe Mirella.

BOLILLA 1. DERECHOS REALES. TEORIA GENERAL. PRINCIPIOS COMUNES:

DEFINCION DE DERECHO REAL DE “ALLENDE” ( es una definición de la doctrina):

SU UBICACIÓN EN LAS CLASIFICACIONES DE LOS DERECHOS SUBJETIVOS

DISTINCION ENTRE COSAS INMUEBLES Y MUEBLES:

4) Recepción en el Código Civil y en el Código Civil y Comercial en la tesis dualista. Comparación de la

5) Comparación entre los derechos reales y los personales. Relaciones.

7) Constitucionalizacion del derecho privado. Armonización entre la Constitución, el derecho público y el

ESTRUCTURA DE LOS DERECHOS REALES:

¿CUÁNDO NACE EL DERECHO REAL?

CONSECUENCIA DE LA PRETENDIDA CREACION DE DERECHOS REALES O LA MODIFICACION DE LA ESTRUCTURA, el

NORMAS ESTATUTARIAS Y REGLAMENTARIAS:

14) Jurisprudencia. Análisis de casos.

OPONIBILIDAD DEL DERECHO REAL:

4) Adquisición por causa de muerte

5) Adquisición legal. Casos

6) Prescripción adquisitiva. Concepto. Derechos reales a los que se aplica.

7) Convalidación. Análisis comparativo entre el Código Civil y el Código Civil y Comercial

RELACION DE DERECHO: Son todos los derechos reales (dominio)

8) Presunciones en torno de la posesión y la tenencia. Actos posesorios. Prueba.

9) Unión de las posesiones. Sucesión universal y sucesión particular

BOLILLA 4: DOMINIO ESTRUCTURA

3) Adquisicion bilateral. La tradición. Concepto. Requisitos. La “traditio brevi manu” y el “constituto

8) Transmisión de obligaciones inherentes a la posesion al sucesor particular.

BOLILLA 11: PROPIEDAD HORIZONTAL. ESTRUCTURA.

UBICACIÓN EN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL:

DIFERENCIA CON LA PROPIEDAD VERTICAL

4) Derechos de los consortes:

IMPOSIBILIDAD DE ABANDONAR PARA LIBERARSE DE LA DEUDA:

EXPENSAS Y PROTECCION A LA VIVIENDA:

CERTIFICADO DE DEUDA COMO TITULO EJECUTIVO. EJECUCION DE EXPENSAS: PROCEDIMIENTO:

 ARTÍCULO 2063. ASAMBLEA JUDICIAL

2) Asambleas. Tipos. Funciones. Naturaleza jurídica de sus decisiones.

ARTÍCULO 2059. CONVOCATORIA Y QUÓRUM

CONSEJO DE PROPIETARIOS: CONFORMACION Y FUNCIONES:

3) Administrador. Representación. Quienes pueden ser designados. Consejos de administración. Naturaleza

COSAS Y PARTES PRIVATIVAS:

ARTÍCULO 2078. FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO

10) Jurisprudencia. Análisis de casos..

BOLILLA 18: DEFENSA DE LAS RELACIONES REALES

DENUNCIA POR DAÑO TEMIDO:

CARGA PROBATORIA. EFECTOS DELAS ACCIONES POSESORIAS.

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