7 de mayo de 2024

Abif Informa

Coyuntura actual
N° 209

del crédito hipotecario

Casi 2 millones Coyuntura Créditos
de viviendas Compleja hipotecarios
menos asequibles
que hace 10 años

Fueron o están siendo financia- El flujo actual de crédito hipo- En la última década el valor real
das con créditos hipotecarios. tecario es aproximadamente un de un dividendo representativo
tercio de los niveles previos a la ha aumentado en casi un 60%
pandemia mientras que los ingresos en
solo un 14%.

Acceso a la vivienda propia Coyuntura de menores Créditos hipotecarios

El sistema bancario da cuenta del flujos de créditos menos asequibles
90% del financiamiento hipoteca- hipotecarios La menor asequibilidad de los
rio en el país. El Banco Central reporta consis- créditos hipotecarios explicaría
tentemente reducciones en la de- parte de la disminución en su de-
manda de créditos hipotecarios. manda.

Trayectoria Tasas de interés Multidimensional

del precio de más altas
la vivienda y el
ingreso del hogar
Son los factores estructurales Han incidido en el deterioro los Debe ser la respuesta de polí-
que explican la mayor parte del niveles de asequibilidad de los tica ante estos desarrollos.
deterioro en la asequibilidad de créditos desde el inicio de la
los créditos hipotecarios obser- pandemia.
vado en los últimos 10 años.

Factores estructurales Tasa de interés y menor Respuesta de política

afectan asequibilidad asequibilidad Esto requiere avanzar en aspec-
En los últimos 10 años, el precio En caso de que las tasas retor- tos que van desde planificación
real de la vivienda creció en un narse a sus mínimos históricos, territorial y subsidios hasta forta-
54%, mientras que los ingresos podría mitigarse parcialmente lecimiento del mercado de capi-
reales aumentaron en un 14%. el efecto negativo asociado a la tales.
evolución del precio en 10 años.

1|5
01. Coyuntura actual del
crédito hipotecario
Balance General Gráfico N° 2
Comparación internacional de la profundidad del crédito hipote-
Las últimas cifras disponibles indican que casi 2 millones de cario según PIB per cápita – 2023
viviendas se habían financiado a través de créditos hipotecarios1. (Porcentaje)
En este contexto, la banca representa aproximadamente el 120%

Stock crédito hipotecario como % del PIB

90% del financiamiento hipotecario, dando cuenta del positivo
impacto que ha que ha tenido esta industria en el acceso a 100%

la vivienda.
80%

En términos de la profundidad del crédito hipotecario local

60%
medida como deuda hipotecaria relativa al PIB de nuestro
país, esta también aparece como alta para el nivel de ingresos 40%
Chile 29%
per cápita. Esto claramente da cuenta del elevado grado de
bancarización y de acceso al crédito del país en una materia 20%

tan importante como el financiamiento de la vivienda, progreso

0%
que es resultado de un sistemático desarrollo de nuestro - 50.000 100.000 150.000
sistema (Gráficos N°1 y N°2). PIB per capita - PPA

Fuente: Global Economics.com y World Economic Outlook – IMF

Gráfico N° 1 Mirada Coyuntural

Evolución de crédito hipotecario a PIB
(Porcentaje) Sin embargo, desde el inicio de la pandemia, la actividad del
crédito hipotecario para la vivienda se ha deteriorado. Los
30
montos totales en la cartera de vivienda presentan un dinamismo
25 sustancialmente menor al que exhibían en las dos décadas
20
anteriores, dando cuenta de un cambio relevante (Gráfico
N° 3). De hecho, y solo para dimensionar, el flujo promedio
15
de operaciones de los últimos 2 años es aproximadamente
10 un tercio del promedio de los niveles prepandemia.
Gráfico N° 3
5
Crecimiento real del stock de créditos hipotecarios
12
13
13
13
15
17
18
18
18
19
20
21
23
24
24
25
27
29
27
29
29

0 (Porcentaje)
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023

14

12

Fuente: Banco Central de Chile 10

8,57%
8

4
Promedio pre-pandemia 2,76%
2
Promedio últimos dos años
0
ene-2009
ene-2010
ene-2011
ene-2012
ene-2013
ene-2014
ene-2015
ene-2016
ene-2017
ene-2018
ene-2019
ene-2020
ene-2021
ene-2022
ene-2023
ene-2024

Fuente: CMF.

(1) Encuesta Financiera de Hogares 2021 – Banco Central de Chile.

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01. Coyuntura actual del
crédito hipotecario
En la misma línea, las tasas de interés del flujo de créditos Determinantes de la Demanda Hipotecaria en el
hipotecarios se ubican en niveles muy superiores a los mínimos Largo Plazo
observados durante el período global de tasas bajas de los
años 2015-2020. De hecho, las tasas de interés actualmente Para dimensionar la incidencia de los shocks que han
se ubican en niveles comparables al promedio del período impactado la capacidad de los hogares chilenos para financiar
previo a aquel ciclo de tasas bajas (2002-2014) (Gráfico N° 4). sus viviendas, en esta sección se presenta un análisis acerca
de los principales determinantes de la evolución en la carga
Gráfico N° 4 financiera de un crédito hipotecario para los hogares en los
Tasa de interés promedio del flujo de créditos hipotecarios últimos 10 años (período diciembre 2013 a diciembre 2023).
(Porcentaje)
8
Para tales efectos, es importante recordar que el valor del
7
6 dividendo mensual como proporción del ingreso de los hogares
5 es determinado en función de cinco factores:2 (i) tasa de
4 interés, (ii) precio de la vivienda, (iii) porcentaje del precio de
3 la vivienda financiado (LTV), (iv) plazo del crédito hipotecario
2 Promedio 2002-2024
Promedio 2015-2020 y (v) ingreso de los hogares3.
1
Promedio 2002-2014
0
La evolución de dichas variables en los últimos 10 años se
ene-2002
ene-2003
ene-2004
ene-2005
ene-2006
ene-2007
ene-2008
ene-2009
ene-2010
ene-2011
ene-2012
ene-2013
ene-2014
ene-2015
ene-2016
ene-2017
ene-2018
ene-2019
ene-2020
ene-2021
ene-2022
ene-2023
ene-2024

resume del siguiente modo4:

Fuente: CMF. a) Precio de la Vivienda. En la última década los

precios de la vivienda se expandieron un 54% en
La coyuntura de la cartera hipotecaria se explica tanto por términos reales. (Gráfico N°6).
shocks que han afectado el costo en que incurre la banca al
otorgar nuevos créditos -costo de financiamiento - como a las b) Ingreso de los Hogares. El ingreso promedio de
condiciones que tienen los hogares para solicitar y solventar los hogares ha aumentado en un 14% real desde el
nuevos créditos hipotecarios – condiciones de demanda. En año 2013 hasta el 2023, esto representa un cuarto de
un balance entre ambas categorías de factores, de acuerdo lo que creció el precio real de la vivienda en el mismo
con la encuesta de crédito bancario del Banco Central, los período (Gráfico N°6).
factores de demanda han estado en terreno marcadamente
restrictivo (Gráfico N° 5). c) Tasas de Interés. La tasa de interés promedio
Gráfico N° 5 para diciembre del 2023 se ubicó en 5,21% real, en
Condiciones del mercado de créditos hipotecarios (Índice – valores comparación con un 4,37% real del año 2013 (Gráfico
negativos implican mayores restricciones de oferta/menor demanda) N°4).
80
60 d) Loan to Value (LTV). El porcentaje promedio de
40
20
financiamiento de las viviendas ha disminuido en los
0 últimos 10 años (83% en 2013 vs. 79% en 2023).
-20
-40
-60
Oferta
-80
Demanda
-100
ene-2012

ene-2013

ene-2014

ene-2015

ene-2016

ene-2017

ene-2018

ene-2019

ene-2020

ene-2021

ene-2022

ene-2023

ene-2024

Fuente: Banco Central de Chile

(2) Este análisis no contempla los gastos operacionales del crédito ni tampoco gastos en seguros obligatorios y voluntarios que puedan estar asociados a la operación.
(3) En este análisis se utiliza como proxy de la evolución ingreso de los hogares el índice de remuneraciones reales.
(4) En el resto del análisis se asumen créditos hipotecarios con plazos de 20 años.

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01. Coyuntura actual del
crédito hipotecario
Gráfico N° 6 Gráfico N° 7
Evolución de mediano plazo en precios reales de la vivienda e Cambio en la carga financiera asociada en los últimos 10 años
ingresos y contribución de factores
Ingresos
(Índice 2016=100)
Precio de la vivienda 45%
170 13%
40%
154 35% 34%
-3,9%
150 -1,51%
30%
2%
25% 25%
130 20%
15%
114
110 10%
5%
90 0%
Condiciones Efecto de Efecto Efecto de Efecto Condiciones
2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023
al 2013 Tasas Precios de Ingresos LTV al 2023
Vivienda

Fuente: Banco Central. Nota: Con el objetivo de corregir por impactos no lineales, el efecto acumulado para
cada factor fue calculado definiendo una trayectoria lineal de 5.000 cambios pequeños
y sumando el efecto marginal de cada cambio. Todos los factores se movieron de
En base a dichos antecedentes, se evaluó la carga financiera manera simultánea.
Fuente: Elaboración propia en base a Banco Central y CMF.
para los hogares que presentaba un crédito hipotecario en 2023
en relación a 10 años atrás y se descompuso ese efecto por
los diferentes factores que determinan dicha carga financiera5.
Los resultados indican lo siguiente (Gráfico N° 7): Resumen

• El costo de los dividendos en relación con el ingreso Los resultados muestran que la carga financiera de un crédito
de los hogares ha aumentado en 9 puntos porcentuales, hipotecario ha aumentado de manera relevante en los últimos
lo que significa que en 10 años el costo de los créditos 10 años y que los precios de la vivienda son el factor que
hipotecarios se ha expandido en más de un tercio más ha incidido en esta dinámica. Los precios reales de la
respecto a los ingresos. vivienda han aumentado en más del 50% en circunstancias
que los ingresos de los hogares no han logrado mantenerse
• La evolución de los precios de la vivienda es el al día con esos aumentos, encareciendo en términos relativos
factor que explica la mayor parte de este deterioro. el precio de la vivienda y, por su intermedio, de los créditos
En los últimos 10 años, este factor causó incrementos hipotecarios.
en la razón de dividendos a ingresos por 13 puntos
porcentuales. Por otro lado, se encuentra que la trayectoria que ha seguido
la tasa de interés desde el 2019 a la fecha también ha sido un
• El efecto de las tasas es bajo al considerar los niveles factor importante en el deterioro reciente de la asequibilidad al
existentes hace diez años. Sin embargo, si hace el crédito hipotecario. Elemento que pone de relieve la importancia
ejercicio donde el contrafactual del nivel de tasas es de contar con un mercado de capitales profundo, donde, en
respecto a los mínimos históricos (2%), el efecto tasas consecuencia, es importante establecer una agenda de largo
podría mitigar algo menos de la mitad del efecto de los plazo para revertir el deterioro que implicó los retiros de los
precios. fondos de pensiones para el mercado de capitales.

(5) Para este ejercicio se asumió que en el punto inicial un hogar destinaba el 25% de su ingreso en financiar un dividendo de la mediana de las viviendas financiadas con créditos hipotecarios.
El punto inicial de la simulación es septiembre de 2013 mientras que el punto final de la simulación es septiembre 2023 debido a disponibilidad de datos. Los valores utilizados en la simulación
son: Precio de vivienda (2013=1.879 UF, 2023= 2.938 UF), Ingreso (2013=38,6 UF, 2023 =43,9 UF), Tasas (2013 =4,37% ,2023 = 4,35%) y, LTV ( 2013 = 83%, 2023 = 78%). Se asumen
créditos con plazos de 20 años.

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01. Coyuntura actual del
crédito hipotecario
En definitiva, el efecto acumulado de los factores estructurales, Tabla N° 3
sumado a la trayectoria alcista de tasas observada desde el Políticas públicas aplicadas para apoyar el mercado de vivienda
inicio de la pandemia explicaría los deterioros en la asequibilidad – OECD Questionnaire on Affordable and Social Housing
de los créditos hipotecarios en lo más reciente y la menor
demanda por estas operaciones que sistemáticamente ha Número de países
reportado el Banco Central en el último tiempo. Subsidio o beneficios tributarios 40
a las mejoras de la vivienda
Habida consideración de lo anterior, pasando a los factores Subsidio o garantías a los créditos 36
estructurales, en primera instancia es importante recuperar el hipotecarios para la vivienda
dinamismo económico. Una mejora sostenida en el crecimiento Apoyo a la
compra de Beneficio tributario a los créditos 35
y en los indicadores del mercado laboral, permitiría a los hipotecarios para la vivienda
viviendas o
hogares financiar de mejor manera la adquisición de viviendas, dueños de Subsidios a la compra de vivienda 29
reduciendo la brecha entre el aumento del valor de las la vivienda
propiedades y el crecimiento de los ingresos. Condonaciones parciales de 22
deuda hipotecaria o subsidios
para individuos sobreendeudados
Por otro lado, es importante establecer medidas que logren
mitigar la sostenida tendencia al alza del precio de las viviendas.
Apoyo a Subsidio para gastos de vivienda 38
Para ello, la OCDE destaca la importancia de la implementación los dueños
de planes territoriales efectivos y flexibles que permitan un uso de vivienda o Subsidios a empresas constructoras 26
arrendatarios para desarrollar proyectos de vivienda
eficiente de los suelos y promuevan el desarrollo de nuevos
proyectos de vivienda y, al mismo tiempo, que se evitan las
Arriendo de viviendas sociales 35
eventuales externalidades asociadas a la construcción de
viviendas6. Requisitos mínimos de calidad 26
de la vivienda en arriendo
Por último, cabe notar que el problema de la asequibilidad de Controles de precio del arriendo 25
Apoyo a
la vivienda no es un fenómeno que está circunscrito a Chile. arrendatarios Regulación de arriendos de corto 24
Por lo mismo, existen medidas que han implementado otros plazo con fines turísticos
países que pueden servir de insumo para esta discusión. La
Beneficio tributario al 16
Tabla N°3 reporta la frecuencia de aplicación de diferentes gasto en arriendos
medidas de política pública que tienen como objetivo aumentar
los niveles de asequibilidad de la vivienda para 49 países Garantías estatales para los arrendata- 12
rios y depósitos de seguridad
encuestados por la OCDE.

Fuente: OECD Questionnaire on Affordable and Social Housing

(6) OECD Housing Policy Toolkit – Synthesis Report - 2021.

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