B AN C O C E N T R A L D E R E S E RVA D EL PER Ú

Recuadro 1
CONSTRUCCIÓN RESIDENCIAL
Y EL MERCADO INMOBILIARIO

La construcción de viviendas ha experimentado un importante crecimiento en los últimos años.

De acuerdo a la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), en Lima Metropolitana y el Callao
la oferta alcanzó las 37,1 mil viviendas en 2020, lo cual representa un crecimiento promedio
anual de 10,3 por ciento desde el año 2000. Sin embargo, el crecimiento de la oferta ha sido
insuficiente para abastecer la demanda. De hecho, la demanda por vivienda viene creciendo
más rápidamente que la oferta y se estima un déficit habitacional de al menos 1,6 millones de
viviendas en el país. Algunas de las posibles explicaciones de este resultado involucran, entre
otros factores:

(i) La falta de crédito hipotecario, en particular para los segmentos de bajos ingresos, y de
aquellos con alta participación laboral en la informalidad.

(ii) La falta de suelo adecuado. Según Espinoza y Fort (2019), entre 2000 y 2018 las 43
ciudades del Perú con más de 50 mil habitantes han crecido alrededor de 50 por ciento
en dicho periodo de tiempo, pero más del 93 por ciento de esta expansión urbana ha sido
informal, sin servicios ni infraestructura adecuada1.

(iii) Normas inadecuadas y procedimientos administrativos que no se cumplen o son

interpretados discrecionalmente por distintas autoridades reducen el atractivo del sector
para atraer inversiones.

Un mayor dinamismo de la construcción residencial podría contribuir significativamente a la

reactivación económica (el sector construcción representa casi el 6 por ciento del PBI y es un
importante generador de empleo e ingresos), a la par de mejorar el bienestar de la población.
Con este fin se presentan a continuación un conjunto de propuestas.

Crédito hipotecario con mayor alcance

En general, el mercado hipotecario ha mostrado un importante avance. Por ejemplo, el saldo

de créditos hipotecarios pasó de S/ 3,1 mil millones en el año 20002 (1,8 por ciento del PBI) a
S/ 53,9 mil millones en 2020 (7,6 por ciento del PBI, o 14,4 por ciento del crédito total al sector
privado), lo cual implica una tasa de crecimiento promedio anual de 15,3 por ciento. El 88,4
por ciento de los créditos hipotecarios están denominados en moneda nacional. Las tasas de
interés de los créditos hipotecarios se encuentran en sus niveles históricamente más bajos: la
tasa de interés promedio para este tipo de créditos pasó de 12,7 por ciento en diciembre de
2001 a 6,3 por ciento en enero de 2021.

1 Espinoza, A. y R. Fort (2019): Mapeo y tipología de la expansión urbana en el Perú. Grade y ADIPerú.
2 Saldo a enero de 2001.

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 Reporte de Inflación. Marzo 2021

TASA DE INTERÉS DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN MONEDA NACIONAL

(Porcentaje)

12,7
11,8
10,6 10,4
10,1 9,9 9,8 9,6 9,7 9,3
8,8 8,5 8,5 8,3 8,2 7,8 7,5 7,1 6,9
6,4 6,3

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Ene.21

Fuente: SBS.

El gobierno ha realizado esfuerzos importantes para reducir el déficit habitacional de viviendas,

principalmente mediante la promoción del crédito hipotecario por parte del Fondo Mivivienda
en las últimas dos décadas. Los programas del Fondo Mivivienda han sido diseñados para
facilitar el acceso a vivienda, con la participación de promotores inmobiliarios y constructores,
en tanto que las familias reciben un apoyo como premio a su esfuerzo de ahorro. Dicho fondo
tiene como público objetivo la clase media (programa Mivivienda) y los sectores de menores
recursos (programa Techo Propio) y sus programas se han expandido de manera importante
en las últimas dos décadas3. En 2020, el Fondo Mivivienda (FMV) flexibilizó sus programas
para impulsar el crédito hipotecario y enfrentar los efectos de la pandemia. Por ejemplo, se
redujo la cuota inicial mínima de 10 a 7,5 por ciento; se incrementó el plazo de financiamiento
de 20 a 25 años; se aumentó el Bono del Buen Pagador (BBP); se reprogramaron créditos; se
exceptuó del ahorro mínimo a grupos familiares que solicitan el Bono Familiar Habitacional
(BFH); y se dio un incremento especial del BFH para las modalidades ofrecidas por el programa
de Adquisición de Nueva Vivienda y Construcción en Sitio Propio. Como resultado, la oferta
ascendió a 76,8 mil viviendas. Adicionalmente, se desembolsaron 49,7 mil BFH, el tercer
desembolso más alto en toda la historia del FMV a pesar de la paralización entre marzo y junio
por la pandemia.

Sin embargo, a pesar del crecimiento observado, el crédito hipotecario en Perú como proporción
del PBI (7,6 por ciento) todavía es relativamente bajo en comparación a otros países de la región
(27 por ciento en Chile). Por un lado, se requiere canalizar más fondeo de largo plazo para
estas operaciones, aprovechando por ejemplo que el ahorro del sector privado alcanzó niveles

3 El número de créditos desembolsados y el monto desembolsado de los productos Mivivienda crecieron a una tasa promedio
anual de 16,3 por ciento y 21 por ciento, respectivamente, entre 2000 y 2020. El número de créditos desembolsados (44
mil en 2020) y el monto desembolsado del Bono Familiar Habitacional (S/ 1,2 mil millones, un subsidio para las familias
beneficiarias como un complemento a su ahorro) del programa Techo Propio crecieron a tasas anuales de 21,7 y 27,9 por
ciento, respectivamente, entre 2004 y 2020.

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récord en 2020 (24,0 por ciento del PBI)4. En Perú los créditos hipotecarios se financian con
depósitos y emisiones corporativas de largo plazo con buena calificación crediticia. Los bonos
hipotecarios cubiertos pueden ayudar a obtener más financiamiento de largo plazo. Estos bonos
son instrumentos muy populares en la Unión Europea, y permiten a los emisores obtener fondos
en los mercados de capitales a costos reducidos, con los cuales pueden financiar la construcción
de viviendas y propiedades comerciales a tasas de interés estables para los prestatarios. Si bien
la normativa en Perú se estableció en 2010, todavía no se ha difundido su uso. Se espera que
conforme vayan creciendo los portafolios hipotecarios de las instituciones financieras, éstas
encuentren más atractivo el calzar los plazos y las tasas de interés de sus créditos hipotecarios
con el financiamiento a través de bonos hipotecarios cubiertos.

De otro lado, el crecimiento del mercado hipotecario requiere mayor avance en el segmento
de la población con bajos ingresos y con empleos informales. Algunas propuestas para
mejorar el financiamiento pasan por incorporar la informalidad en los modelos de negocio de las
instituciones financieras y los desarrolladores de proyectos inmobiliarios, por ejemplo, mediante
las siguientes acciones: (i) facilitar el ingreso de otros actores especializados en el financiamiento
de vivienda (usando tecnología y Big Data para estructurar alternativas viables de financiamiento
para personas con empleos informales)5, eliminando las inequidades y trabas normativas; (ii)
ampliar la capacidad de colocación de las instituciones financieras mediante una regulación que
fomente la compra de cartera hipotecaria; o (iii) promover el mercado de alquiler residencial
como una alternativa a la propiedad para proveer vivienda para la población que lo requiere.

Suelo urbano formal y con servicios adecuados

El suelo es otro elemento de todo proyecto inmobiliario. Sin embargo, las debilidades en la
organización territorial y la falta de instrumentos impiden el desarrollo de una oferta formal
de suelo adecuado y reduce la capacidad de control de las invasiones. Por ejemplo, Palomino
y Wong (2011) indican que el principal problema para aumentar la oferta formal de viviendas
de bajo costo radica en la ausencia de terrenos habilitados para realizar proyectos de gran
escala (es decir, orientados hacia los NSE C y D)6. En el mismo sentido, Iberico (2016) señala
que el costo y el tamaño de los terrenos disponibles limitan significativamente la construcción
de vivienda social, y que el crecimiento del precio de los terrenos en los últimos años sobrepasó
el aumento en el costo de insumos y de la mano de obra para construcción7. Cabe indicar que,
entre diciembre de 2006 y diciembre de 2020, mientras los precios de materiales de construcción
subieron 40 por ciento y el costo de la mano de obra aumentó 86 por ciento8, el precio de los

4 Esta cifra refleja en parte el aumento del saldo de depósitos de ahorro en el sistema financiero, que creció 22,8 por ciento en
2020, pasando de S/ 277 mil millones en 2019 a S/ 342 mil millones en 2020.
5 Por ejemplo, en India se han desarrollado experiencias exitosas de financiamiento de vivienda para trabajadores informales
utilizando Big Data para identificar tipologías de clientes y así poder predecir sus ingresos sin tener que contar con
documentación de los mismos (Proyecto de Vivienda Universal, implementado desde 2015). Gwinner, B. (2021) International
Housing Trends.
6 Palomino, M. y Wong, R. (2011). “Housing Finance in Perú: What is Holding Back?” Inter-American Development Bank.
7 Iberico, J. (2018). Vivienda social en Lima Metropolitana: el problema de escasez de terrenos. Moneda N° 173. Banco Central
de Reserva del Perú.
8 La remuneración mínima vital subió de S/ 500 a S/ 930.

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 Reporte de Inflación. Marzo 2021

inmuebles creció 182 por ciento, impulsado principalmente por el aumento en el costo de los
terrenos.

Se puede mencionar una serie de medidas que pueden implementarse tanto en el corto como
en el mediano plazo para solucionar los problemas asociados al suelo. En particular, se podría:
(i) potenciar un operador urbano (público, privado, o mixto) con autonomía administrativa,
financiera y personería jurídica encargado de la provisión de suelo saneado y habilitado para
el desarrollo de proyectos de vivienda social, que cumpla las funciones de un banco de suelo
público, un banco inmobiliario y un gestor inmobiliario; (ii) inversión en infraestructura básica
(agua y saneamiento) y mejorar la calidad de los servicios públicos; (iii) introducir dentro de los
instrumentos de gestión aquellos que permitan un mejor aprovechamiento del suelo a través
del cambio de la forma urbana; (iv) introducir obligaciones urbanísticas a cambio de un mejor
uso del suelo; (v) introducir nuevos métodos de valorización del suelo (avalúos de referencia);
(vi) poner en valor los terrenos subutilizados del Estado en zonas urbanas, o (vii) introducir
mecanismos para facilitar la gestión y adquisición de suelos privados por agentes públicos y
privados y mejorar la viabilidad financiera de los proyectos de vivienda social9.

Regulación y procedimientos para promover la inversión en el sector

Los inversionistas en el sector inmobiliario encuentran una serie de trabas regulatorias o excesiva
burocracia que dificulta acelerar los proyectos. Las normas y procedimientos que no se cumplen
o que son interpretados de manera discrecional por las autoridades generan retrasos en los
proyectos, lo cual reduce su rentabilidad, y por ende, disminuye el atractivo del sector para
captar inversiones.

En ese sentido, hacer ajustes al marco regulatorio para la construcción de viviendas y para
su financiamiento permitiría darle un mayor dinamismo al sector. Las principales medidas
que podrían adoptarse para lograr dicho objetivo son: (i) revisar el Reglamento Nacional de
Edificaciones (RNE) y la normativa general para que sean más explícitos y claros, de forma
que se evite la interpretación subjetiva y se aceleren los plazos de aprobación de licencias; (ii)
simplificar y digitalizar procesos administrativos ante las municipalidades, tal que se eviten las
interpretaciones subjetivas y se aceleren los plazos de aprobación de licencias; (iii) homologar los
parámetros urbanísticos y flexibilizar los cambios de zonificación; (iv) propiciar mayor variedad
de productos para desarrollo inmobiliario (proyectos de renta, segunda vivienda, productos para
un nicho específico), con condiciones financieras favorables; o (v) mitigación del riesgo de los
proyectos con alternativas al aporte de capital (fideicomisos, pre venta mayor, garantías, etc.).

En suma, la implementación oportuna y efectiva de mejoras en el fondeo y alcance de los

instrumentos de financiamiento a la demanda y oferta de viviendas, así como en la normativa del
sector y en la gestión del suelo urbano adecuado formal, el impulso al crédito hipotecario y a la
construcción de viviendas en diferentes segmentos de la población contribuirían a una recuperación
más rápida de la economía y a un mayor crecimiento potencial en el mediano plazo.

9 Triveño (2021), La generación de suelo urbano, la hermana perdida de la formalización predial y la nueva generación de
proyectos inmobiliarios. Rey de Castro, E. (2021). Inversión en desarrollos inmobiliarios.

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