Resumen Meza Barros

MEZA BARROS, CONTRATOS (TOMO I)
1. EL ARRENDAMIENTO.
a. Definicion
Art.1915. Definici ición que tiene 3 objetos:
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1. Concesión del goce de una cosa.

2. Ejecución de una obra.
3. Prestación de un servicio.
b. Importancia del arrendamiento.
Permite la satisfacción de necesidades cotidianas de procurar el goce de cosa que no es posible

adquirir.
Hay formas de éste contrato que han adquirido personalidad propia, como PE el contrato de
trabajo; y otras que no son reglamentadas por el CC como el contrato de transporte que lo regula
el C.Com.
c. Caracteres generales del contrato.
1. Es un contrato consensual. Se perfecciona por el consentimiento de las partes, en cuanto

al precio, cosa, obra o servicio.
2. Es un contrato bilateral, ambas partes se obligan recíprocamente.
3. Es un contrato oneroso, se gravan en bene 昀椀 cio recíproco.
4. Es un contrato conmutativo, las prestaciones se miran como equivalentes.
A. Arrendamiento de Cosas.
1. Ideas generales.
a. Concepto.
El arrendamiento de cosas es el contrato en que una de las partes se obliga a conceder el goce de
una cosa y la otra a pagar por este goce un precio determinado.
Partes.(Art.1919)
- El que confiere el goce = arrendador.
- El que paga el precio = arrendatario (predios urbanos = inquilino,
art.1970; predios rústicos = colono, art.1979).
b. Diferencias entre el arrendamiento de cosa y la compraventa.
Semejanzas. Ambos son:

a. Consensuales, bilaterales, onerosos y conmutativos.
b. Requieren como elementos esenciales el precio, la cosa y consentimiento de las partes.
c. Una parte se obliga a entregar una cosa y procurar un goce tranquilo y útil, respondiendo
del saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios.

Diferencias.
Compraventa Arrendamiento
Título traslaticio de dominio, seguida de la Es un título de mera tenencia. No arrendatario
tradición para adquirir el dominio. El comprador no adquiere ni el dominio ni la posesión, puesto
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de igual forma adquiere la posesión de la cosa.

que no la tiene como señor dueño, sino que
reconociendo dominio ajeno.
El vendedor se obliga a entregar un goce El arrendador entrega un goce temporal, el cual
Definitivo y perpetuo. terminado, se le debe restituir la cosa.
c. El arrendamiento de cosas y el derecho de usufructo.
Ambos conceden a una persona el goce de una cosa ajena.

La diferencia es que el usufructo es un derecho real y, el arrendamiento es un derecho personal.
El usufructuario tiene un derecho de real de goce, y el nudo propietario no tiene obligación

correlativa alguna, salvo no turbar el ejercicio de su derecho al usufructuario.
El arrendatario tiene un crédito contra el arrendador para que le proporcione el goce de una cosa.
Rol activo que consiste en hacer gozar a su acreedor (arrendatario).
2. Elementos del Contrato.
a. Enunciación.
a.1. El consentimiento.
a. El arrendamiento de cosas es consensual.
Se perfecciona por el acuerdo en la cosa y en el precio. No se requiere de un acto escrito para que
sea perfecto, sin perjuicio de que tiene importancia práctica:
1) Facilita la prueba. No puede probarse por testigos si el precio excede de 2 UTM.

2) Conveniente una escritura pública inscrita en el CBR, art.53 reglamento señala el
arrendamiento como título que puede ser inscrito.
3) Sirve de título ejecutivo.
4) Si la cosa se enajena, los adquirentes tienen la obligación de respetar el arriendo, incluso los
acreedores hipotecarios deben respetarlo si el arrendamiento está inscrito antes que la
hipoteca.
b. Solemnidades especiales del Contrato.
Suele revestirse de solemnidades legales, aunque la ley no las exija en atención al contrato, sino
que en atención a la calidad de las partes.
Art.1756. Arrendar un bien raíz de la mujer por más de 5 años sí es urbano o, más de 8 sí es
rústico, el marido necesita del consentimiento de la mujer.
Art.1761. Misma regla para la mujer administradores de la sociedad conyugal los bienes del
marido.
c. Solemnidades Voluntarias.
Las partes pueden estipular las solemnidades que estimen convenientes, dando al contrato el
carácter de solemne.
Art.1921. Como el contrato no está perfecto, las partes pueden retractarse hasta el otorgamiento
de la escritura o, sin que se haya otorgado pero sí se haya veri 昀椀 cado la entrega.
Si el arrendamiento se otorga con arras, siguen las mismas reglas que en la compraventa.

a.2. La cosa Arrendada.
a. Requisitos de la cosa arrendada.
Debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaración de voluntad:
- Lícito
- Determinado
- Existir o esperar que exista
- No consumible. Requisito dado por la naturaleza especial de este contrato.
Art.1916, regla general: bienes muebles e inmuebles, corporales e incorporales. PE: usufructo
(art.793), derecho derivado del arriendo: subarriendo (art.1946). También puede arrendarse la
cosa ajena y, en caso de evicción el arrendatario de buena fe tiene derecho a la acción de
saneamiento (art.1916).
No son susceptibles de arrendamiento:

a. Cosas prohibidas por ley.
b. Derechos personalísimos.
c. Cosas consumibles de las que no pueden hacerse un uso acorde a su naturaleza sin que se
destruyan, esto por ser requisito esencial la restitución de la cosa arrendada.
a.3. El precio.
a. Caracteres del precio.
- Real
- Serio
- Determinado. Exigencia que nace de los principios generales. La cantidad puede ser incierta
pero el contrato debe contener reglas que sirvan para su determinación.
( ) Si fuera 昀椀 ngido, simulado o irrisorio degeneraría en un contrato diverso.
El precio puede consistir en dinero y en frutos naturales de la cosa arrendada (art.1917), a

diferencia con la compraventa en que el precio debe consistir en dinero.
En el arrendamiento de predios urbanos es constante el hecho de que se pague con

“Medianería”, la cual consiste que se pague el precio con frutos de la cosa, ya sea una cantidad
determinada, cuota o parte alícuota de cada cosecha.
El precio puede 昀椀 jarse:

- Cantidad alzada
- Cantidad periódica : renta (1917 inc.2°)
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b. Forma de determinar el precio.
Art.1918. De igual forma que la compraventa; por las partes o por un 3°, no pudiendo 昀椀 jarse por
arbitrio de una de las partes y; por cualquier medio o indicación que lo 昀椀 jen (art.1818 inc.2°).

3. Obligaciones del Arrendador.
a. Enunciación.
Art.1915. A conceder el goce de la cosa arrendada, es a única obligación que contrae el

arrendador, pero, por el término del contrato es compleja, descomponiéndose en las
obligaciones señaladas en el art.1924.
1° Entregar la cosa al arrendatario.

2° Mantenerla en el estado de servir para el 昀椀 n del arrendamiento.
3° Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo del goce de la cosa.
a.1. Obligación de entregar la cosa.
a. La obligación de entregar es de la esencia del contrato.
Sólo mediante la entrega el arrendatario obtiene el goce de la cosa (esencial). Las demás
obligaciones son de la naturaleza del contrato, por ende, susceptibles de alteración convencional,
PE: que se estipulen hacer todas las reparaciones, de cualquier índole, para mantener la cosa en
estado de servir; que el arrendador no se obligue a librar de turbaciones o embarazos en el goce
de la cosa.
b. Forma de la entrega.
Art.1920, bajo cualquier forma de tradición que la ley reconozca. Disposición no exacta.
- Muebles: art.684; si se da un crédito en arrendamiento, debe entregarse el título.
- Inmuebles: no es por la inscripción del título en el Conservador, sino que por la entrega
material o, simbólicamente con la entrega de llaves. La inscripción no es un título traslaticio
de dominio, sino que de mera tenencia.
c. Tiempo y lugar de la entrega.
Se siguen las reglas generales:

- En la época señalada por las partes y, a falta de estipulación, inmediatamente celebrado el
contrato.
- En lugar convenido; en silencio, en el lugar donde se encontraba la cosa al tiempo del
contrato o en el domicilio del arrendador, según sean cosas especí 昀椀 cas o genéricas
(art.1587, 188, 1589).
d. Estado en que debe entregarse la cosa.
Debe entregarse en estado de que pueda servir para el 昀椀 n con el que fue arrendada, puesto si
no fuera así no se obtendría el goce por el cual contrató. Es cargo del arrendador hacer las
reparaciones de tofo género antes de la entrega del goce. El arrendatario debe hacer las
reparaciones necesarias causadas por su culpa o por las personas por quienes responde, pero no
es responsable de mejoras necesarias que debían efectuarse antes de la entrega del goce, le son
inimputables.
e. Garantía por los vicios de la cosa.

La obligación es imperfecta si se entrega la cosa con vicios o defectos que no permitan obtener el
goce natural de la cosa.
Responsabilidad por la existencia de vicios:
- Mal estado o calidad de la cosa no pudiendo usarla según su uso natural: arrendatario con
derecho para pedir terminación del contrato. Ejercicio del derecho si el arrendador conocía el
mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato o, cuando la existencia del vicio es
posterior, pero sin culpa del arrendatario (art.1932 Inc.1°).
- Si el mal estado o calidad de la cosa impide parcialmente el goce, o la cosa se destruye en
parte, el juez determina si se termina el contrato o se rebaja el precio (art.1932 inc.2°).
- Rebaja del precio o terminación. Además puede el arrendatario tener derecho a
indemnización de perjuicios si el vicio tiene una causa anterior al contrato. Indemnización
sólo del daño emergente y, del lucro cesante si el arrendador lo conocía, debió preverlo o por
su profesión conocerlo (art.1933 inc.2°)
- No tiene derecho el arrendatario a indemnización si contrató a sabiendas del vicio y no obligó
a su saneamiento; si no podía ignorarlo sin grave negligencia de su parte; por renuncia a la
acción de saneamiento por el vicio.
f. Arrendamiento de una cosa a varias personas.
Criterio análogo al de compraventa. Se preferirá:

1° Al que se haya entregado la cosa.
2° Al que se haya entregado primero, si se ha entregado a los dos.
3° Prevalece el título anterior si no se ha efectuado la entrega (art.1922).
g. Incumplimiento de la obligación de entregar.
Consecuencias comunes a todo incumplimiento. Hay que distinguir si la causa de incumplimiento

es]:
- Por hecho o culpa del arrendador. Art.1925 inc.1°, arrendatario con derecho a desistir del
contrato con indemnización de perjuicios, aún cuando el arrendador haya creído
equivocadamente y de buena fe que podía arrendar la cosa.
- Caso fortuito. Arrendatario solo puede demandar la terminación del contrato al tener
conocimiento de la imposibilidad del arrendador de entregar la cosa o, por provenir fuerza
mayor o caso fortuito, art.1925 inc.2°.
h. Mora en el cumplimiento de la obligación de entregar.
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Art.1926. Por hecho o culpa del arrendador, da derecho al arrendatario a indemnización de

perjuicios. Si a consecuencia de la mora disminuye para el arrendatario la utilidad del contrato,
por deterioro de la cosa o cese de circunstancias que lo motivaron, puede el arrendatario
demandar terminación del contrato y resarcimiento de perjuicios sufridos, art.1926 inc.2°.
a.2. Obligación de mantener la cosa en el estado de servir para el 昀椀 n del arrendamiento.
a. Contenido de esta obligación.
El arrendador debe entregar la cosa en estado de servir y mantenerla o conservarla en ese estado.
- Debe ser inicialmente apta.
- Debe procurarse el goce durante el tiempo del contrato.
Art.1927. El arrendador tiene que hacer las reparaciones necesarias, excepto las locativas que
generalmente corresponden al arrendatario. Son cargo del arrendador las locativas por deterioros
que las hicieron necesarias provenientes de caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada,
art.1927 inc.3°.
b. Reparaciones necesarias.
Son las indispensables para mantener la cosa en estado de servir para el objeto para que se la
arrendó. Son cargo del arrendador, pero puede efectuarlas el arrendatario por cuenta del
arrendador, art.1935.
Requisitos para el derecho del arrendatario para que le reembolsen el costo de las mejoras
necesarias:
- Que el arrendatario no las haya hecho indispensable por su culpa.
- Que haya dado pronta noticia al arrendador para que las efectúe; a menos que la noticia no
hubiera podido darse en tiempo.
- Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente.
- Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se trata.
c. Mejoras útiles.
Introducidas por el arrendatario. Aumentan el valor venal de la cosa, art.909 inc.2°. El arrendador
tiene la obligación de reembolsarlas siempre que (1) haya consentido en que se efectúen, (2) con
expresa condición de abonarlas, art.1936.
(1) y (2) requisitos para que el arrendatario tenga derecho a reclamo del pago de las mejoras
útiles.
Sí no se cumple con dichas condiciones puede, el arrendatario separarlas de la cosa y llevarse los
materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto al
abono de dichos materiales, separadamente considerados, art.1936. Este derecho de separar y
llevar tiene limitaciones por el derecho del arrendador para pagar su valor y hacerlos suyos, por
ende, puede separar y llevarse los materiales si el arrendador no está dispuesto a pagar su valor.
a.3. Obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce.
a. Contenido de la obligación.

El arrendador debe procurar el goce de la cosa en forma tranquila y pací 昀椀 ca al arrendatario.

Obligaciones:
- Arrendador no debe turbar al arrendatario.
- Arrendador debe garantizar al arrendatario las turbaciones de 3°.
b. Obligación de no turbar el arrendador al arrendatario.
Art.1929, cualquiera turbación del arrendador o de personas a quienes éste pueda vedarlas, da
derecho a reclamar indemnización de perjuicios.
Art.1928 inc.1°. Turbaciones por mutaciones en la forma de la cosa o ejecución de trabajos en ella.
Si la cosa necesita de urgentes reparaciones hay que distinguir:

- Turbación de poca importancia. Debe soportarlas el arrendatario con derecho a rebaja en el
precio o renta, art.1928. inc.2°.
- Turbación considerable. Arrendatario puede demandar terminación del contrato.
Derecho a indemnización de perjuicios por el arrendatario.

- Reparación proveniente de causa anterior al tiempo del contrato, desconocida por el
arrendatario pero, que el arrendador conocía o debió tener antecedentes de ella o por su
profesión conocerla, art.1928 inc.4°.
- Si la reparación di 昀椀 culta el goce por mucho tiempo, no pudiendo subsistir el contrato sin
grave molestia o perjuicio para el arrendatario, art.1928 inc.5°.
c. Obligación de sanear las turbaciones que sean obras de terceros.
Hay que distinguir:

- Turbaciones de hecho: provienen de vías de hechos de 3° que no pretenden derechos sobre
la cosa arrendada.
- Turbaciones de derecho: provienen de acciones de 3°, alegando derechos sobre la cosa
arrendada.
d. Turbaciones de hecho.
Se trata de acciones materiales sin pretender derechos, no imponen al arrendador ninguna

responsabilidad. El arrendatario por los medios disponibles debe repeler dichas turbaciones en su
goce, art.1930 inc.1°.
e. Turbaciones de derecho.
Hay responsabilidad del arrendador provenientes de una mala calidad de su derecho. El

arrendador debe intervenir en el juicio, puesto que el arrendatario no tiene calidad de
representante en el debate de dicho derecho. Art.1931 inc.1°.
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El arrendatario tiene la obligación de darle noticia al arrendador de las turbaciones de 3°, puesto
que su retardo implicará su responsabilidad en perjuicios que de ello provengan al arrendador,
art.1931 inc.2°.
Derechos del arrendatario según la turbación, grave o leve, en el goce:

- Turbación relativamente de escasa importancia. Art.1930 inc.2°, derecho a rebaja en el
precio.
- Turbación considerable. Art.1930 inc.3°, derecho a pedir la terminación del contrato.
Acciones para el cobro de perjuicios.

- Art.1930 inc.4°. Derecho del arrendatario si la causa del derecho justi 昀椀 cado por el 3° fue o
debía ser conocida por el arrendador al tiempo del contrato, pero no del arrendatario o,
conocida se estipuló especialmente el saneamiento con respecto a ella.
- Art.1930 inc.5°. Si la causa del derecho no debió ser conocida por el arrendador al tiempo del
contrra5to no se obliga al abono del lucro cesante.
f. Derecho de retención del arrendatario.
Derecho legal que se justi 昀椀 ca para la seguridad de las indemnizaciones adeudadas. El

arrendatario no puede ser privado de la cosa mientras las indemnizaciones no se paguen por el
arrendador o se le asegure debidamente el pago.
Indemnizaciones que se deben en razón de:

- Mutación de la forma de la cosa o, trabajos o reparaciones que turben o embaracen el goce.
- Víctima de turbaciones por derechos de 3° que se justi 昀椀 quen sobre la cosa arrendada.
- Mal estado de la cosa arrendada.
- Mejoras útiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador, con expresa
condición de abonarlas.
OJO. Se carece de este derecho por extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la
cosa arrendada, art.1937 inc.2°.
4. Obligaciones del Arrendatario.
a. Enunciación.
Por ser contrato bilateral, el arrendatario está obligado a:

1. Pagar el precio o renta (obligación de la esencia).
2. Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato.
3. Cuidar de la cosa como un buen padre de familia.
4. Efectuar las reparaciones locativas.
5. Restituir la cosa al término del arrendamiento (obligación de la esencia).
El goce del arrendatario es necesariamente oneroso y temporal.
a.1. Obligación de pagar el precio.
a. Pago del Precio.

Art.1942, obligación fundamental. La determinación se sujeta a las reglas de la compraventa.
b. Fijación del precio en caso de discordia de las partes.
La falta de acuerdo en el precio o renta impide la generación de dicho contrato. Si no ha habido

acuerdo y la cosa se entrega, se estará al precio determinado por peritos, cuyos costos se
dividirán entre partes iguales (arrendador - arrendatario), art.1943.
c. Época del pago del precio.
1° Época convenida.
2° Conforme a la costumbre del país (a falta del 1°).
3° Normas supletorias del art.1944 (defecto de normas consuetudinarias.
Art.1944.
- Renta de predios urbanos por meses y; predios rústicos por años.
- Cosa mueble arrendada por ciertos años, meses o días, la renta se debe inmediatamente de
expirado los respectivos años, meses, días.
- Si se arrienda por suma alzada, se debe luego de terminado el
arrendamiento. ( ) Precio pagadero al término del contrato o de cada uno de los
períodos de pago.
d. Falta de pago del precio o renta.
El arrendador tiene el derecho alternativo de pedir el cumplimiento o terminación del contrato.

Las reglas generales tienen pleno vigor (art.1977 solo aplicable al predios urbanos).
Término por culpa del arrendatario, debe pagarle los perjuicios resultantes al arrendador.
Indemnización que comprende el pago de la renta hasta el tiempo que falte en que desahuciando
hubiera cesado el arriendo, a aquel en que se hubiera terminado sin desahucio. Para librarse de
este pago, el arrendatario puede proponer, bajo su responsabilidad, a otra persona para que le
sustituya por el tiempo que falte prestando 昀椀 anza u otra garantía, art.1945.
a.2. Obligación de usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato.
a. Forma de usar la cosa.
El derecho a goce de la cosa no es ilimitado para el arrendatario, sino que tiene límites.
El goce será: (art.1938 inc.1°)
1° A lo que las partes pacten expresamente.
2° A falta de estipulación, se ajusta a la presunta intención de los contratantes y al uso natural de
la cosa.
- Generalmente el uso resulta del espíritu del contrato, de la presunta intención de las partes.
- En caso de controversia, el juez decide el destino de la cosa, considerando las circunstancias
de cada caso.
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- Infracción de la obligación da derecho al arrendador a pedir la terminación del contrato con

indemnización de perjuicios, art.1938 inc.2°.
a.3. Obligación de cuidar de la cosa como un buen padre de familia.
a. Grado de cuidado que debe emplear el arrendatario.
Por ser un contrato oneroso, conforme a los principios generales, el arrendatario responde de
culpa leve, art.1939 (ver art.1547 inc.1°)
b. Sanción del incumplimiento de esta obligación.
Incumplimiento de cuidar la cosa como buen padre de familia le hace responsable de los
perjuicios ocasionados, art.1939 inc.2°. Por lo tanto la sanción por incumplimiento depende de la
magnitud de la infracción. Hay que distinguir:
- La infracción grave autoriza al arrendador a pedir la terminación del arriendo, entendiéndose
por tal, la que causa un serio deterioro
- La infracción leve autoriza para pedir indemnización de perjuicios.
Art.1941. Responde por hecho o culpa suya, de su familia, huéspedes y dependientes.
c. Cesión y subarriendo.
Subarrendar o ceder el arriendo es una prohibición legal, a menos que se autorice expresamente
para ello, art.1946.
Hay que distinguir:

- Subarrendar: dar en arrendamiento la cosa que se tiene a título de arrendatario. Hay dos
arriendos superpuestos; subarrendador doblemente obligado, con doble calidad:
arrendatario en el primer contrato y arrendador en el segundo.
- Ceder el arriendo: es transferir a un 3° el derecho de goce que del contrato deriva para el
arrendatario. El cesionario ocupa el lugar del cedente, creándose una relación directa entre
cesionario y arrendador. La cesión es una operación de efectos más radicales que el
subarrendamiento.
a.4. Obligación de efectuar las reparaciones locativas.
a. Concepto y alcance de esta obligación.
Art.1927 (casos de excepción), el arrendador efectúa las reparaciones necesarias no locativas.

Art.1940 inc.1° “El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas.
“Son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son una
consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene de la cosa”, art.1940 inc.2°.
a.5. Obligación de restituir la cosa arrendada.
a. Carácter temporal del goce del arrendatario.
Goce necesariamente temporal, debiendo restituir la cosa al término del contrato; es una

obligación esencial del contrato, art.1947 inc.1°.
b. Estado en que debe restituirse la cosa.
En el estado en que le fue entregada, art.1947 inc.2°. El goce de la cosa causa un menoscabo o
desgaste, por lo cual debe considerarse en la restitución el deterioro ocasionado por el uso y goce
legítimos.
Sí las partes expresaron el estado en que se entregó la cosa, al momento de la restitución no

surgen problemas. Sí las partes no expresaron el estado, la ley presume de que el estado era
satisfactorio. Presunción simplemente legal que admite prueba en contrario. Art.1947 inc.3°.
c. Forma de la restitución.
Se efectúa mediante la entrega material, a disposición del arrendador. Art.1948, restitución de

inmuebles: desocupándola y entregando las llaves.
d. Incumplimiento de la obligación de restituir.
Terminado el arriendo se hace exigible la restitución. Para que el arrendatario quede constituido
en mora es necesario que sea requerido o reconvenido por el arrendador. La expiración del plazo
no es bastante. Art.1949. Es decir, es necesario el requerimiento aun cuando se haya 昀椀 jado fecha
de término del contrato.
e. Derecho legal de retención del arrendador.
Derecho que se concede para a seguridad del pago del precio o renta y de las indemnizaciones
correspondientes que el arrendatario le adeude. Se hace valer este derecho como garantía, como
consecuencia de:
- Uso contrario a los términos o espíritu del contrato.
- Deterioros causados por no cuidar la cosa como buen padre de familia.
- Incurrir en mora de restitución de la cosa.
- Terminación del contrato por culpa del arrendatario.
- Por concepto de precio o renta.
Art.1942 inc.2°. La retención se hace efectiva en los bienes indicados a condición que sean del
arrendatario. Se presume que le pertenecen salvo prueba en contrario.
5. Expiración del Contrato de Arrendamiento.
a. Causales de extinción del arriendo.
De igual modo que los otros contratos. Art.1950 señala modos propios de terminar este tipo de
contrato.
1° Destrucción total de la cosa arrendada.
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2° Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.

3° Extinción del derecho del arrendador.
4° Sentencia judicial, en casos legalmente previstos.
Se agrega:
- Desahucio
- Necesidad de la cosa por parte del arrendador para efectuar reparaciones en ella (entre otras).
a.1. Destrucción de la cosa.
a. Pérdida total de la cosa arrendada.
Destrucción íntegra de la cosa, no permite que el arrendatario tenga el goce de la cosa; queda
liberado el arrendatario de la obligación de pagar el precio puesto que su obligación carece de
causa.
La destrucción total y culpable hace responsable al arrendatario de los consiguientes perjuicios,

art.1945, es decir, pago de la renta por el tiempo que falte hasta la expiración del plazo
estipulado o hasta que, mediante desahucio, hubiera podido cesar el contrato.
Destrucción parcial, el juez decide si hay lugar al término del contrato o se concede al
arrendatario una rebaja en el precio o renta, art.1932 inc.2°.
a.2. Expiración del tiempo estipulado.
a. Contrato por tiempo determinado.
Contrato esencialmente temporal, pero puede ser por tiempo determinado o indeterminado.
Se entiende determinado:
1° Si las partes expresamente convinieron un término.
2° Por la naturaleza del servicio a que la cosa se
destina. 3° Por la costumbre del país
En tales casos se pone término automáticamente o ipso iure, no siendo necesario aviso previo o
expresa declaración de voluntad de las partes, art.1954.
b. Contrato por tiempo indeterminado.
Si se cumple con cualquiera de los tres casos señalados anteriormente tiene, el contrato, duración
inde 昀椀 nida, no teniendo término hasta que las partes no expresen su voluntad de ponerle 昀椀 n. Debe
darse mutuo aviso de intención de no perseverar en el contrato, aviso llamado “Desahucio”.
Art.1951.
Si se 昀椀 ja plazo obligatorio sólo para una de las partes, a aquella a que plazo no obliga debe
desahuciar a la otra para hacer cesar el arriendo. Art.1953.
c. El desahucio. Sus formas.
“El desahucio es el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner 昀椀

n al contrato.”
Aviso que precave los perjuicios que a las partes ocasionaría el término inopinado del
arrendamiento. El desahucio es un acto unilateral, careciendo de importancia su aceptación.
El desahucio puede ser:
- Judicial: dado por medio de noti 昀椀 cación judicial. Se noti 昀椀 ca el decreto con que el juez manda a
poner en conocimiento de la otra parte, la noticia anticipada del desahucio.
- Extrajudicial: puede ser verbal o escrito. El problema de que sea verbal, es que si la cuantía
excede de$200 no puede probarse por testigos. Si se otorga por escrito el documento queda
en manos del desahuciado, no pudiendo el que dio el desahucio acreditar que formuló
oportunamente el aviso.
d. Irrevocabilidad del desahucio.
A pesar de que sea un acto unilateral, no es posible que alguna de las partes se retracte
unilateralmente, art.1952. Regla justi 昀椀 cada, se supone que el desahuciado adoptó medidas en
previsión de la terminación del arrendamiento como PE buscar otro arrendatario o, buscar otra
cosa susceptible de arrendar.
e. Anticipación con que debe darse el desahucio.
Art.1951 inc.2°, regla fundamental. Si el arriendo es por mes o año, el arriendo debe darse con un
mes o un año de anticipación.
Art.1951 inc.3°. Señala cuando se entiende terminado el contrato, PE si el arriendo es por mes y
se paga el 1° de cada mes y se pone el 1° de abril debe avisarse antes del 1° de marzo, puesto
que desde ésta fecha corre el tiempo.
f. Momento en que se extingue el contrato.
- Contrato por tiempo determinado: al momento en que expira el plazo.

- Procede desahucio: termina en el momento en que expira el plazo del contrato.
Hasta este momento el arrendador tiene derecho a percibir el precio o renta, aún cuando se le
restituya con anterioridad la cosa arrendada, art.1955.
g. Tácita reconducción.
“Es la renovación del contrato por el hecho de que el arrendatario retenga la cosa con la
aparente anuencia del arrendador”.
No signi 昀椀 ca que terminado el contrato y por retener la cosa arrendada sin protesta del
arrendador se entienda prorrogado el contrato. El CC lo admite en forma restrictiva. Art.1956
inc.1° regla general.

Las partes deben convenir expresamente la renovación del contrato y, como no se entiende
renovado el arrendador puede alegar en cualquier tiempo la restitución de la cosa. Art.1956 inc.2°.
h. Casos en que tiene lugar la tácita reconducción.
Aceptada excepcionalmente por el CC, art.1956 inc.3°.

Requisitos para que sea aceptada:
- Cosa arrendada sea inmueble.
- Arrendatario conserve la tenencia de la cosa.
- Arrendatario haya pagado, con el beneplácito del arrendador la renta correspondiente ya
extinguido el contrato, o por la ejecución de hechos inequívocos que demuestren la intención
de perseverar en el contrato.
La reconducción importa la celebración de un nuevo contrato, en las mismas condiciones que el

anterior, se mantiene igual precio y demás modalidades, pero variará la duración. La duración no
puede extenderse más allá de 3 meses si es urbano y, hasta que puedan recogerse los frutos
pendientes y aprovecharse las labores realizadas, si es rústico.
i. Suerte de las cauciones en caso de tácita reconducción.
Por ser un nuevo contrato se extinguen las cauciones constituidas por terceros para la seguridad
de las obligaciones derivadas del primero, por lo cual, la renovación no afecta a 3°, no quedan
obligados a menos que accedan al nuevo contrato, art.1957.
a.3. Extinción del derecho del arrendador.
a. Principio general y causas de extinción del derecho del arrendador.
La extinción del derecho pone 昀椀 n al contrato por aplicación del principio fundamental, aforismo
“resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis”. El arrendador tiene la obligación de procurar el
goce, en forma sucesiva, prolongándose durante la vigencia del contrato. Con la pérdida del
derecho es imposible satisfacer las obligaciones, lo cual determina a la extinción del contrato.
La extinción puede producirse por hecho o culpa del arrendador o por causa independiente de su
voluntad, distinción importante en relación con las indemnizaciones a que está obligado el
arrendador; hay que distinguir si la extinción del derecho le es o no imputable.
b. Efectos de la extinción involuntaria.
Art.1958 inc.1°. La extinción supone la adquisición del derecho por otra persona. Los 3°
adquirentes no están obligados a respetar el arrendamiento. El contrato expira aun cuando exista
un plazo para su duración.
Art.1958 inc.2°: arrendador: usufructuario o propietario 昀椀 duciario.
c. Responsabilidad del arrendador.
Si es por causa ajena a su voluntad responde del pago de perjuicios, distinguiendo, si está de
buena o mala fe. La mala fe arrendador, signi 昀椀 ca que contrató a sabiendas del carácter incierto
del derecho, atribuyéndose calidad de dueño absoluto.
Art.1959 establece dos casos:
- Contrata con calidad particular que hace incierta la duración del derecho: no hay lugar a

indemnización de perjuicios por la resolución del contrato.

- Contrata atribuyéndose calidad de dueño absoluto, tiene la obligación de indemnizar al
arrendatario, a menos que tuviera conocimiento de que el arrendador no era dueño
absoluto.
d. Extinción por causa de expropiación.
Expropiación por causa de utilidad pública, causa de extinción ajena a la voluntad del
arrendador. Art.1860.
- N°1. Se otorga el tiempo necesario para utilizar las labores principiadas y coger frutos
pendientes.
- N°2. Causa urgente para expropiar no siendo posible el n°1 o, que el arriendo fuera a un
plazo y se encuentra pendiente constando en escritura pública; se debe al arrendatario
indemnización por el Estado o corporación expropiadora.
- N°3. Si la expropiación abarca solo una parte de la cosa arrendada, tiene el arrendatario
derecho a pedir terminación del contrato, si se presume que sin esa parte no se hubiera
contratado.
La expropiación que pone 昀椀 n al contrato debe ser total, por que si es parcial autoriza a pedir
terminación si reúne los caracteres señalados.
e. Extinción del derecho del arrendador por causa que le es imputable.
PE si el arrendador enajena la cosa arrendada o, sino paga el precio declarándose resuelto el

contrato de compraventa que le sirvió de título para la adquisición, etc.
Hay que distinguir en del arrendador es sucesor de los derechos debe o no respetar el arriendo
f. Consecuencias si el sucesor no está obligado a respetar el arriendo.
Si el causahabiente no está obligado a respetar el arrendamiento, debe indemnizarse al

arrendatario los perjuicios que la extinción del contrato le causen, art.1961. PE: que se haya
arrendado a largo plazo y el causahabiente no tiene obligación de respetar dicho arriendo, se le
privará del goce, por lo cual el daño que sufrirá debe ser reparado por el arrendador.
g. Indemnizaciones que debe pagar el arrendador.
Indemnizaciones con motivo a los perjuicios causados por la extinción:

- Indemniza al subarrendador de perjuicios que sufra si se autorizó el subarrendamiento,
art.1963 inc.1°.
- Estas indemnizaciones las puede cobrar estos el arrendatario a su propio nombre por no
existir vínculo entre arrendador y subarrendatario (no se cobra directamente), es necesario
que el arrendatario ceda su acción, inc.2° art.1963.
- Arrendatario reembolsa las rentas anticipadas por el subarrendatario, art.1963 inc.3°.
102

h. Obligación del causahabiente del arrendador a respetar el arriendo.
Efecto: subsiste el contrato, no teniendo el arrendatario derecho a reclamar los perjuicios. Esto es
excepcional puesto que por regla general la extinción del derecho pone 昀椀 n al arriendo.
El sucesor al ser un 3° no le afectan las estipulaciones del contrato además, el derecho del
arrendatario de goce es personal, y solo puede ejercer acción contra quien contrajo la obligación,
el arrendador.
El adquirente de los derechos del arrendador, sucesor a título singular, no queda ligado por actos
del causantes que no se re 昀椀 eran al derecho mismo, siendo evidente el derecho del adquirente
para expeler al arrendatario pero, por razones económicas el legislador tempera dichos
principios.
Hay casos en que el sucesor debe respetar el arriendo, siendo éste oponible al igual que
hipotecas, servidumbres, usufructo constituidos por el causante. Como consecuencia, el
arrendatario queda cubierto en su derecho y en el goce durante el tiempo convenido para la
duración del contrato.
i. Casos en que el sucesor debe respetar el arriendo.
Casos cali 昀椀 cados en que el arriendo es oponible al adquirente (para evitar fraude) señalados
art.1962.:
- A quien se le trans 昀椀 era el derecho a título gratuito.
- A quien se le trans 昀椀 era el derecho a título oneroso, si el arriendo se celebró por escritura
pública, exceptuando acreedores hipotecarios.
- Acreedores hipotecarios, si se otorgó arrendamiento por escritura pública, inscrita antes que
la hipoteca.
j. Sucesores a título gratuito.
Deben respetar el arriendo (art.1962 n°1):

- Herederos del arrendador. Por el hecho de representar al causante lo respetan y le suceden
en todos los derechos y obligaciones transmisibles, art.1097.
- Legatarios y Donatarios del arrendador. Lo respetan por que o sino sería una situación
embarazosa para el causante, como consecuencia de perjuicios que se pagarían al
arrendatario.
k. Sucesores a título oneroso.
Lo respetan siempre que conste en escritura pública, art.1962 n°2. Esto por que el contrato
consta fehacientemente y tiene fecha cierta. Los adquirentes quedan en situación de conocerlo y
de efectuar la adquisición de la cosa a sabiendas de la existencia del contrato.
A pesar de que se trate de un contrato consensual es importante que sea revestido de solemnidad
mediante escritura pública.
Esta regla no rige para los acreedores hipotecarios.
l. Caso de los acreedores hipotecarios.

Regla especial, art.1963 n°3. El arrendatario de inmuebles puede requerir por sí la inscripción en el
CBR.
Requisitos para que respeten el arrendamiento:
- Conste en escritura pública.
- Título inscrito en el CBR.
- Inscripción del arriendo anterior a la de la hipoteca. Con esto los acreedores pueden tener
cabal conocimiento de la existencia del contrato y calcular la e 昀椀 cacia del contrato como
garantía. Renta módica en contrato a largo plazo in 昀氀 uye en el valor comercial del inmueble,
desvalorizándolo.
N°3 art.1963. Finca subastada a instancias del acreedor hipotecario, adquiriéndola un 3°, debe
respetarse el arriendo que consta en escritura pública, aunque no se inscriba antes que la
hipoteca. El 3° subastador es adquirente a título oneroso, rigiendo para él la regla art.1962 n°2.
Cláusula de no enajenar la cosa arrendada.
Art.1964, efectos del pacto para que el arrendador no enajene la cosa arrendada. La estipulación
no impide al arrendador enajenar, además al arrendatario le da lo mismo si se enajena mientras
se respete el arriendo.
n. Embargo de la cosa arrendada.
Embargo trabado por acreedor o acreedores no pone 昀椀 n al arriendo, art.1965 inc.2°. Hay que
distinguir, art.1965 inc.2°:
- Si uno de los acreedores hipotecarios se adjudica el bien, debe respetar el arriendo inscrito
antes de la hipoteca.
- Si el subastador es otro acreedor que no goza del derecho de hipoteca, tiene que respetar el
arriendo aunque no se haya inscrito la hipoteca o sea posterior a la de la hipoteca.
a.4. Otras causas de extinción del arrendamiento.
a. Sentencia judicial de terminación del arriendo.
Modo de expirar el contrato, art.1950 n°4. Puede suceder por infracción de las obligaciones de las
partes derivadas del arrendamiento; también por declararse judicialmente nulo o rescindido el
contrato.
b. Insolvencia del arrendatario.
Art.1968 inc.1°. Insolvencia suele poner 昀椀 n al arrendamiento.

Art.1968 inc.3°, arrendador da por concluido el arrendamiento y el arrendatario debe
indemnizarle según las reglas generales.
Art.1968 inc.2°. Los acreedores del arrendatario interesados en la subsistencia del contrato,
pueden sustituir al arrendatario prestando caución a satisfacción del arrendador.
c. Caso en que deben hacerse reparaciones en la cosa arrendada.
104

Expira el contrato si la cosa necesita reparaciones que impidan el goce total o parcialmente al
arrendatario, art.1926. El arrendador pone 昀椀 n, y el arrendatario tiene derecho a que se le rebaje
proporcionalmente el precio o renta y, eventualmente a que se le indemnicen los perjuicios.
El arrendador no puede poner termino al contrato si necesita la cosa para sí, art.1967.
d. Arrendamiento de bienes de sus representados hecho por padre, madre, marido o

guardador.
Las personas nombradas no pueden arrendar los bienes de sus hijos, mujer o pupilos por un cierto
tiempo, art.1969.
Art.407. Curador o tutor no puede arrendar por más de 5 años si son bienes urbanos; ni más de 8
si son rústicos, ni por más tiempo del que le falte al pupilo para ser mayor de edad.
Inc.2° art.407, regla aplicable al art.256 si es arrendamiento de bienes del hijo de familia.
De este modo el arrendamiento se extingue por la llegada de los plazos indicados, aun cuando se
estipule un plazo mayor.
Análoga limitación al marido para arrendar bienes de su mujer sin su autorización. Adolecen de
nulidad relativa los contratos que infringen el art.1756.
6. Reglas Particulares al Arrendamiento de Predios Urbanos.
a. Disposiciones aplicables.
- Reglas generales del arrendamiento de cosas.

- Reglas especiales, Libro IV, título XXVI, párrafo 5°, CC “Reglas particulares relativas al
arrendamiento de casas, almacenes y otros edi 昀椀 cios.
- DL n°964 (12.04.1975) derogado por la Ley 18.101 (1982), pero rige el DL en los contratos
anteriores al 29.01.82.
a.1. Ámbito de aplicación del DL n°964.
a. Contratos a que se aplica.
“Predios urbanos son aquellos situados dentro del radio urbano respectivo.”
- Se aplica a viviendas ubicadas fuera del radio urbano, pero no exceda una hectárea.
- A los bienes indicados, en que se entregue el uso y goce a cambio de pago periódico en
dinero o especie.
( ) El subarrendamiento está sometido a las mismas normas.
b. Contratos que se excluyen.
Algunos contratos de inmuebles urbanos:
1. Predios superiores a una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal o, destinadas a
este tipo de explotación, que carecen de viviendas.
2. Inmuebles 昀椀 scales.

3. Viviendas arrendadas por no más de 3meses por períodos continuos o discontinuos,

amoblados y para 昀椀 nes de descanso y turismo.
4. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en relaciones derivadas de hospedaje.
5. Estacionamientos de automóviles y otros vehículos.
6. Viviendas regidas por la ley 19.281.
c. Retroactividad de las normas del DL N°964.
Sus normas rigen in actum, aplicándose a los contratos celebrados antes de la vigencia de la ley,
art.1° transitorio DL 964. El texto se aparta del art.22 de la Ley sobre Efecto Retroactivo de las
Leyes, en todo contrato se entienden incorporadas las leyes en vigencia del tiempo de su
celebración y que sobreviven a su derogación por una ley posterior, de cuyas disposiciones
quedan sustraídos.
a.2. La renta.
a. La renta debe pactarse en moneda chilena.
La renta se pacta en moneda nacional, tanto en los contratos rige este DL como a los excluidos.
No deroga ésta norma el art.1917 CC, la renta puede consistir en dinero o frutos naturales de la
cosa arrendada, OJO no puede consistir en moneda extranjera.
b. La renta máxima legal.
Renta máxima anual no puede exceder 11% del avalúo vigente para el pago del impuesto
territorial. Toda prestación, en dinero o especies, pagada una sola vez o periódicamente (directa
o indirectamente), que aumenta el valor se considerará como tal.
Si se modi 昀椀 can los avalúos, automáticamente se ajusta la renta máxima, y el arrendador solo
puede cobrar dicha renta sin necesidad de convención especial.
c. Determinación de la renta máxima.
La renta máxima determinada según avalúo es anual. El SII establece la renta máxima legal.
Renta mensual = 11% del avalúo
12 meses
d. Arriendo parcial de un inmueble.
Inmueble con un solo avalúo y se arrienda por partes, cada renta se determina en forma
separada, y en conjunto no pueden exceder la renta máxima legal. Cualquiera de las partes
puede pedir la 昀椀 jación de la renta de su parte al SII.
106

e. Inclusión de muebles en el arriendo.
La renta de los bienes muebles se 昀椀 ja separadamente de la del inmueble, no pudiendo exceder

el 30% de la máxima legal del inmueble. Si la renta máxima del inmueble no pasa un sueldo vital
mensual no se cobra renta por los muebles incluidos en el arriendo.
f. La renta en el subarriendo.
- Subarrienda una parte: Se cobra una renta proporcional a la parte arrendada aumentada en
10%.
- Subarrienda toda la propiedad: no procede recargo de la renta, no puede exceder de la
máxima legal para todo el inmueble.
g. Excepción para los inmuebles adquiridos con préstamos hipotecarios.
Arrendador tiene derecho para cobrar una renta igual al dividendo respectivo.
Norma aplicable si el arrendador no posea otro inmueble en el mismo
departamento.
h. Excepción relativa al arriendo por entidades del sector público.
Excepción transitoria durante 1975, en que arrendatarios son servicios, instituciones o empresas
públicas.
( ) Actualmente sin importancia
i. Gastos y servicios.
La renta no comprende agua, luz, gas y otros, de que goce el arrendatario, incluso los gastos de la
administración de los bienes comunes.
Este valor se determina separadamente de la renta y no puede ser un lucro o bene 昀椀 cio para el
arrendador y, sí lo percibe debe expresarlo en el correspondiente recibo, en forma separada a la
renta. Si el arrendador percibe más de lo que costó debe restituir el exceso al arrendatario, con
intereses legales y reajustadas conforme al IPC.
j. Pagos anticipados.
No se puede exigir directa o indirectamente el pago anticipado de más de un mes de renta. Si el

arrendador contraviniere tiene una multa de 20 – 200 sueldos vitales y , se restituye el excedente.
k. Pago de las rentas en Dirinco.
Si el arrendador se niega a recibir la renta o a dar recibo, el arrendatario deposita en cualquiera

o 昀椀 cina de la Dirección de Industria y Comercio de la comuna donde se encuentre ubicado el
inmueble. Para todos los efectos legales se entiende hecho el pago al arrendador. El retiro del
depósito no signi 昀椀 ca renuncia del arrendador a sus derechos, no obsta PE para que cuestione la

su 昀椀 ciencia u oportunidad del pago.
l. Pago de la renta expirado el contrato.
Expiración del contrato por:

- Llegada del plazo estipulado. El arrendatario debe pagar la renta respectiva y
- Extinción del derecho del arrendador. gastos accesorios hasta la restitución del inmueble.
- Cualquiera otra.
El pago posterior no importa una reconducción tácita, puesto que el pago no signi 昀椀 ca la
intención de perseverar en el contrato sino que es cumplimiento de un mandato legal.
m. La garantía.
El arrendador puede exigir al arrendatario una garantía que caucione sus obligaciones,
especialmente el pago de la renta. Garantía en dinero y no puede exceder de un mes de renta.
Garantía que se devuelve al arrendatario ajustada conforme al IPC (entre mes que anteprecede a
la entrega y el que anteprecede al de la restitución. Si no la restituye se aplica multa de 1 – 60
sueldos vitales, a menos que haya resolución contraria.
No se restituye la garantía si hay rentas insolutas, cuentas impagas, perjuicios, etc. Para su
retención es necesario resolución judicial que la autorice.
n. Nulidad de los actos violatorios de la ley.
Hay nulidad absoluta:

- Si se estipula renta superior al máximo legal o, por estipulación que directa o indirectamente
la aumente.
- Pactar una renta excesiva para bienes muebles incluidos en el arriendo y cobro de una renta
para éstos, si la renta máxima no excede un sueldo vital mensual.
- Pago anticipado de más de un mes de la renta y otorgar garantía que exceda la renta de un
mes.
La nulidad los alcanza en la medida de la contravención. El arrendador, como consecuencia, debe

restituir con intereses legales las sumas percibidas.
Los derechos del arrendatario para ejercer estas acciones son irrenunciables.
o. Prescripción.
Prescripción para:
- Acciones para pedir nulidad de los actos.
- Reclamar devolución de cualquiera cantidad de dinero o valores pagados en forma indebida.
Prescripción que se sujeta a las reglas generales (5 años; 2 años acción ejecutiva, 3 años acción
ordinaria (art.1856).
p. Sanción a quienes intervienen en un contrato que viole las normas legales.
108

Profesional, corredor de propiedades o cualquiera otra persona que participe en la preparación o

celebración de un contrato que contraviniera las normas legales incurre en una multa de 20-200
sueldos vitales; igual sanción a los que intervengan en un contrato simulado que se rige por este
DL. La resolución se comunica al correspondiente Colegio Profesional y al Ministerio de
Economía. Si hay reincidencia del corredor se cancela su inscripción en el Registro de Corredores.
q. Reajuste de los pagos y devoluciones
Se rija o no el contrato por las disposiciones del DL, en caso de mora deben reajustarse los pagos
y devoluciones en proporción a la variación del IPC, entre el mes en que debieron efectuarse y en
el que efectivamente se hacen. PE: por rentas excesivas, rentas insolutas. Para la reajustabilidad
de la mora rige el art.1552. Sí se deben intereses se calculan sobre la suma reajustada.
r. Contratos excluidos: alcance de la exclusión.
Respecto de ellos (véase letra a.1. (a)), su renta no está limitada al 11% del avalúo vigente, no
existe renta máxima legal, la determinación de ella es por acuerdo de voluntad entre las partes
contratantes. Tampoco requieren de motivo plausible para desahuciar, ni para restituir por
extinción del derecho del arrendador , ni por expiración del plazo del contrato. Tampoco hay
limitaciones para el pago anticipado de la renta, garantía y subarriendo. Sí rigen los plazos para el
desahucio y restitución reducidos a la mitad.
s. Presunción a favor del arrendatario.
El contrato de arrendamiento debe constar por escrito, pero no signi 昀椀 ca que sea solemne.
Recordemos que es un contrato consensual, por lo cual sin escritura suerte pleno efecto y se
perfecciona pero, se presume en forma legal que la renta es la que señale el arrendatario. Esta
presunción no tendrá cabida si existe una renta máxima legal, pudiendo el arrendador cobrar esa
máxima legal.
a.3. Obligaciones de las partes.
a. Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo.
El arrendador tiene la obligación de impedir que el arrendatario sufra alguna turbación o

embarazo en el goce de la cosa, y él debe abstenerse de realizar acciones que lo puedan afectar
en el goce.
Se reputan actos de turbación o embarazo:

- Demolición o transformación, total o parcial del inmueble sin causa justi 昀椀 cada.
- Retiro de elementos esenciales de la construcción.
- Privación de servicios accesorios (agua, luz, etc.)
- Impedir el libre acceso a la propiedad.
- Privación de servicios anexos al arrendamiento.
b. Obligación de usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato.
Art.1973 reitera esta obligación del arrendatario.
c. Subarriendo.

El arrendatario no puede subarrendar, a menos que se le autorice expresamente para ello.
d. Obligación de cuidar de la cosa y de efectuar las reparaciones locativas.
El arrendatario se obliga: (art.1970 y 1971 CC)

- Conservar la integridad de paredes, techos, pavimentos, etc., que se quiebren o desencajen
durante el arriendo.
- Reponer los cristales quebrados en puertas, ventanas y tabiques.
- Mantener en servicio puertas, ventanas y cerraduras.
- Mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores medianamente aseados;
mantener limpio pozos, acequias, cañerías, y a deshollinar chimeneas
Arrendatario no responde: deterioros provenientes al tiempo y al uso legítimo, fuerza mayor,

caso fortuito, mala calidad del edi 昀椀 cio, vetustez, mala calidad del suelo o defectos en la
construcción.
Art.1947, regla general, se presume que se recibe la cosa en estado de servicio, si no consta el
estado en que fue entregada (art.1971 inc.昀椀 nal)
a.4. Expiración del contrato.
a. Causales de expiración del contrato.
1. Desahucio causales de mayor importancia

2. Vencimiento del plazo.
3. Extinción del derecho del arrendador
El desahucio no puede ser una facultad discrecional del arrendador, la intención de no querer
perseverar en contrato debe tener una causa justi 昀椀 cada. La misma regla rige para la restitución
de la cosa arrendada por extinción del derecho del arrendador y para la expiración del término
estipulado para la duración del contrato. La restitución se demanda por motivo plausible.
b. Cuando el desahucio debe ser motivado.
Motivación que debe estar vinculada a la 昀椀 jación de una renta máxima, procediendo sólo respecto
de contratos en que la renta se limita de este modo.
El arrendador puede desahuciar en forma judicial y por motivo plausible. Regla no aplicable a los
inmuebles excluidos, puesto que en dichos casos existe una facultad discrecional del arrendador y
tampoco se requiriere de un motivo plausible para restituir.
110

Motivo plausible se reduce a:

- Viviendas cuyo avalúo no exceda 20 sueldos vitales, para el efecto del impuesto territorial.
- Viviendas cuyo avalúo exceda 20 sueldos vitales y sea inferior a 35 sueldos vitales.
- Edi 昀椀 cios construidos antes del 01.01.1979.
- Locales comerciales e industriales cuyo avalúo no exceda 35 sueldos vitales, sólo hasta
01.01.1976.
c. Los motivos plausibles.
Enumeración taxativa en el DL 964 (art.19 y 20). Causales de carácter genérico:

- Arrendador necesita la vivienda para habitación suya, hijos, padres, cónyuges, padres-
cónyuge.
- Por necesitar para que la habiten parientes consanguíneos o a 昀椀 nidad en toda línea recta o
colateral hasta 2° grado.
- Arrendatario no paga o está llano a pagar la renta máxima legal o la que señale el juez.
- Si se cometen en el inmueble hechos inmorales, graves o contrarios a las buenas costumbres
o al orden público.
- Presencia del arrendatario peligrosa para la seguridad del inmueble, arrendador o personas
que vivan con él.
- Si en forma notoria ocupantes del inmueble ejecutan hechos que perturben la seguridad o
tranquilidad de los vecinos.
- Autoridad competente ordena demoler el edi 昀椀 cio o, por ruina inminente.
- Arrendador lo necesita para transformar y adaptar el inmueble en propiedad horizontal o,
para demolerlo y construir otro.
- Arrendador lo necesita para enajenarlo.
- Si por ser declarado el edi 昀椀 cio insalubre requiere de reparaciones, siendo necesario el
desalojo.
- Arrendatario infringe reiteradamente las obligaciones contractuales o legales.
d. Plazo del desahucio.
Art.1951, anticipación igual al período o medida que regula los pagos; art.1976, anticipación de un
período entero de los designados por el contrato o la ley para el pago de la renta.
e. El plazo normal.
Plazo cuenta desde la noti 昀椀 cación de la demanda: 6 meses para inmuebles destinados a vivienda
y 12 meses en los demás casos.
- Viviendas: plazo aumenta un mes por año completo que el arrendatario haya ocupado la
propiedad, pero el total del plazo no puede exceder de 6 meses (plazo modi 昀椀 cado por ley
18.866, 2003, antes 12 meses). Mínimo 2 meses contado desde la noti 昀椀 cación.
- Demás casos: aumenta 2 meses por cada año de ocupación. Aumento que no puede exceder
de 3 años. Pero, tienen como requisito el pago oportuno de la renta convenida o, una renta
mínima equivalente al 11% del avalúo vigente para el impuesto territorial.
f. Suspensión del lanzamiento.
Decreta el lanzamiento, el juez puede suspenderlo por un plazo no superior a 6 meses en casos
graves y cali 昀椀 cados

g. Reducción del plazo en los casos del art.14.
En el caso de los contratos excluidos el plazo se reduce:

- Vivienda: de 6 meses se reduce a 3 meses.
- Demás casos: de 12 meses , no rige la rebaja del plazo, incluso puede aumentarse hasta 3
años.
h. Reducción del plazo, en razón de los motivos plausibles alegados.
El plazo será de 3 meses sí:

- El inmueble lo habitará el arrendador y demás personas señaladas (ver (c)).
- No paga o se allana a pagar el arrendatario, la renta máxima legal o la 昀椀 jada por el juez,.
i. Reducción en razón de traslado o regreso al lugar en que está situado el inmueble.
El plazo se reduce a 3 meses si el arrendador o su cónyuge fuera empleado público o particular

que sea trasladado o deba regresar, por razón de servicio, al inmueble arrendado que ahora
necesita habitarlo personalmente.
j. Reducción del plazo por remodelaciones del Ministerio de la Vivienda.
Hay plazo de 3 meses para desahucios solicitados por instituciones del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo en áreas de remodelación. El arrendatario tiene derecho a que en este plazo a la
entrega de una vivienda semipermanente y en las condiciones en que éstas se entreguen.
k. Reducción judicial de los plazos.
Los plazos pueden reducirse prudencialmente por el juez, si a juicio de él hay una extrema
urgencia de desocupación del inmueble. Se trata de una reducción no legal, sino que es
facultativa del juez.
l. Restitución por extinción del derecho del arrendador.
Ésta no procede sino por motivo plausible, cuando sea necesario invocarlos, y una vez los plazos
correspondientes, como si se tratara de un desahucio.
La extinción del derecho no obliga a que el arrendatario lo restituya, aun cuando exista motivo
plausible, puesto que se requiere que el plazo correspondiente haya transcurrido.
m. Restitución por expiración del plazo del contrato.
La sola expiración del plazo no faculta para que el arrendador exija la restitución, debe acreditar
motivo plausible si fuera necesario y, transcurrir el plazo correspondiente, como en el desahucio.
112

No rige esta regla a los contratos que sean superiores a 2 años, procediendo la restitución por la
sola llegada del plazo, siempre que el arrendador con a lo menos 2 meses (antes 6 meses) de
anticipación del vencimiento le noti 昀椀 que judicialmente la voluntad de no perseverar en el
contrato.
n. Cumplimiento de la causal alegada.
Si el arrendador obtuvo en el juicio, debe cumplir con lo que constituyó motivo plausible de su
demanda de desahucio i restitución cuando, atendida la causal, fuera viable.
o. Consecuencias del rechazo de la demanda.
Rechazada la demanda de desahucio o restitución por falta de motivo plausible, no puede

renovarse hasta transcurrido una año constado desde ejecutoriada la sentencia, a menos que la
acción se funde en nuevos hechos, acaecidos con posterioridad a la demanda rechazada.
7. Reglas Particulares al Arrendamiento de Predios Rústicos.
a. Disposiciones aplicables.
- CC Libro IV, Título XXVI, párrafo 6°.

- DL N°9, 26.01.10975, y los inmuebles que se regulen por éste Dl, supletoriamente se rigen
por las normas del CC.
b. Ámbito del DL n°993 t del DFL n°9.
Ambos rigen al contrato de arrendamiento y cualquiera otra convención que tenga por objeto la
explotación por 3° de un predio rústico, así como las aparcerías y medierías.
“Predio rústico es todo inmueble susceptible de uso agrícola, ganadero o forestal, sea
comprendido en zonas rurales o urbanas”.
No se aplica el DL n°993:
- Viviendas situadas en radio urbano, con super 昀椀 cie inferior a una hectárea, sujetándose a la
legislación de arrendamiento de predios urbanos.
- Arrendamiento de terrenos 昀椀 scales
- Contratos de aparcería o medianería.
b.1. Arriendo de predios rústicos en el DL n°993.
b.1.1. Elementos del contrato.
a. Forma y prueba del contrato.
Puede constar en escritura pública o privada. Sí es privada se requieren dos testigos mayores de
18 años. En este caso no se trata de un contrato solemne, teniendo la escritura solo importancia
para la prueba. Si no consta por escrito se rige, el contrato, por las normas que son supletorias y,
en lo no previsto se estará a lo que señale el arrendatario, salvo prueba en contrario.

b. La renta.
Rigen art.1917 y 1918 CC. Puede consistir en dinero o en frutos naturales, pudiendo 昀椀 jarse por
cualquier medio, por acuerdo de las partes o por un 3°.
c. Duración del contrato.
DL no establece un término mínimo de duración. El contrato dura el tiempo que las partes hayan
昀椀 jado y, en su defecto por el servicio especial a que se destine la cosa o por la costumbre. De
otro modo dura inde 昀椀 nidamente.
d. Incapacidades especiales.
- Personas naturales o jurídicas extranjeras, no pueden celebrar este contrato en zonas

fronterizas.
- Personas naturales o jurídicas, dueñas o arrendatarias de predios rústicos, no pueden
arrendar terrenos que excedan límites señalados en la Ley 16.640 Reforma Agraria.
Excepcionándose Magallanes y Aysén.
 Para estos efectos se considera también al cónyuge, hijos menores de 21 años.

 Para que pueda sobrepasar límites se requiere autorización del Servicio Agrícola y ganadero
(SAG).
b.1.2. Obligaciones de las partes.
a. Obligación de entregar la cosa.

El arrendador entrega el predio en los términos estipulados. La cabida debe ser la que expresa el
contrato, puesto en defecto se aumento o disminuye el precio o renta, o rescisión del contrato,
conforme a las normas de la compraventa, art.1978.
b. Obligación de pagar el precio o renta.
Art.1983, regla general; el colono no puede pedir reducción si la cosecha o merma o se pierde por
caso fortuito.
c. Obligación de cuidar de la cosa.
El colono debe gozar de la 昀椀 nca como buena padre de familia. En caso de infracción rige
art.1979, puede exigirse 昀椀 anza u otra garantía, y aun para hacer cesar el arriendo
inmediatamente en casos graves. Si es infracción grave se con 昀椀 ere e derecho a pedir
terminación del contrato; Si se trata de una infracción de poca importancia solo faculta al
arrendador para hacer cesar su mal uso o deterioro y exigir una caución adecuada.
El arrendatario tiene la obligación de cumplir obligaciones contractuales, legales o reglamentarias

sobre protección y conservación de los recursos naturales existentes en el predio.
114

Art.1982, el colono debe procurar que no se usurpe parte del terreno, y responderá si omite
avisar al arrendador, siempre que se conozca la extensión y linderos de la heredad.
d. Subarriendo y cesión del arrendamiento.
Rige el art.1946, la cual se re 昀椀 ere a una autorización expresa por parte del arrendador al
arrendatario.
e. Obligación de usar de la cosa conforme a los términos y espíritu del contrato.
A falta de estipulación expresa, la ley señala la forma de goce respecto del arrendatario de un
predio:
- Conservar árboles y bosques. Falta estipulación: debe limitarse a utilizarlos para cultivo y
bene 昀椀 cio del predio, no pudiendo cortarlos para vender madera, leña o carbón, art.1980.
- No puede derribar árboles para ocupar el lugar para sembrar o plantar, a menos que se haya
expresado en el contrato, art.1981.
f. Obligación de restituir la cosa.
Las normas son supletorias de la voluntad de las partes. Art.1984 Inc.1°, en cuanto se arriende
con una dotación de animales. El arrendatario se hace dueño de los animales y riesgos son de
propia cuenta. El arriendo constituye, en este caso, título traslaticio de dominio.
Si al termino del contrato no hubiere su 昀椀 cientes animales en edades y calidades que debe
restituir, pagará la diferencia en dinero, art.1984 inc.2°. No hay obligación para recibir animales
que no se encuentren aquerenciados al predio, inc.3°.
b.1.3. Expiración del contrato.
a. Desahucio.
Cualquiera de las partes puede desahuciar a la otra parte si no se ha 昀椀 jado tiempo de duración
del contrato. Las partes pueden 昀椀 jar normas para establecer la anticipación y demás
características del desahucio. A falta de estipulación rige la norma art.1985, la cual señala que el
aviso se da con un año de anticipación.
b. Extinción del derecho del arrendador.
Causal que pone término al contrato de arrendamiento, salvo que el 3° adquirente deba respetar
el arriendo y sí le es consecuencialmente oponible. Es indispensable que el contrato tenga,
respecto del 3°, una fecha cierta y anterior a la enajenación.

b.2. Arriendo de predios rústicos en el DFL n°9.
b.2.1.Elementos del contrato.
a. Forma y prueba del contrato.
Debe constar por escrito. La omisión no afecta la validez del contrato. En caso de omisión se rige
por las normas legales que lo regulan, en caso contrario se está a lo que declare el arrendatario,
sin perjuicio de prueba en contrario.
b. El precio o renta
Reglas:
- Se pacta y paga en dinero.
- No puede exceder el 10% del avalúo para los efectos de contribución territorial, susceptible
de aumentar un 10% por mejoras no incluidas en el avalúo.
- Susceptible de reajuste conforme al IPC.
- Puede pagarse en cuotas: la primera no excede 60% del total, no exigible antes de 6 meses
del respectivo año agrícola; la segunda no exigible hasta el último mes de dicho año.
- Por siniestros que afectan la producción, el arrendatario puede solicitar postergación para el
pago de la renta hasta por un año, si la pérdida no estaba asegurada.
- Arrendador debe invertir 10% renta en mejoras. A pedido del arrendatario debe invertir 5%
más para construcción y reparación de viviendas campesinas si son inadecuadas o
insu 昀椀 cientes.
b.2.2. Duración del contrato.
a. Plazo del contrato.
Duración mínima de 10 años, plazo aplicable si no se pacta uno menor o ninguno.
b.2.3. Expiración del contrato.
a. Causales de expiración del contrato.
Algunas son:
- Vencimiento del plazo, por quedar extinguido el eventual derecho de prórroga del
arrendatario.
- Declaración unilateral de voluntad del arrendatario después de 3 años de vigencia del
contrato.
- Muerte del arrendatario. Continua el contrato con el cónyuge y descendientes del difunto,
que hayan colaborado en el trabajo de explotación del fundo.
b. Mejoras indemnizables.
El arrendatario tiene derecho a que se le abonen las mejores introducidas a su peculio, por el valor
que tenían al momento de efectuarse, al termino del contrato. Son indemnizables:
- Viviendas, obras sanitarias u análogas destinados a empleados y obreros que laboren en el
predio (1).

116

- Mejoras que aumentaron permanentemente la productividad del predio o e 昀椀 ciencia del

cultivo (caminos, obras de riego, bodegas, silos, etc.) (2).
- Mejoras de cultivos, cuyos efectos se puedan prolongas más de un año después de terminado
el contrato, PE praderas arti 昀椀 ciales.
(1) y (2) son indemnizables si fueron autorizadas por el arrendador o el SAG.
b.3. Medianería o aparcería.
a. Concepto.
“Contrato en que una de las partes se obliga a aportar una determinada super 昀椀 cie de terreno y
la otra su trabajo para realizar cultivos determinados, con el objeto de repartirse los frutos o
productos resultantes, obligándose, además, a aportar los elementos necesarios para la adecuada
explotación de los terrenos, a concurrir a los gastos de producción, a realizar en forma conjunta
la dirección de la explotación y a participar en los riesgos de la misma.”
- Cedente: se obliga a suministrar la tierra.

- Mediero: se obliga atrabajarla.
b.3.1. Medianería en el DL N°993
a. Contenido del contrato.
1. Individualización de las partes.

2. Ubicación y super 昀椀 cie de los terrenos e indicación de los demás aportes a lo que las partes
se obligan y forma de efectuarlos.
3. Cultivos a realizar.
4. Forma de distribución de las utilidades de explotación y pérdidas producidas.
5. Fecha de entrega y restitución de los terrenos.
6. Cláusula arbitral y designación de árbitro si las partes lo acuerdan.
A falta de estipulación:
A. Cedente: terrenos, agua correspondiente, si fuere de riego; mitad de semillas y plantas,
fertilizantes y pesticidas, en especie o dinero; 2/3 fertilizantes de efectos duraderos utilizados
en el último año de la mediería.
B. Mediero: trabajo y el saldo de las prestaciones que competen al cedente.
C. Productos obtenidos: distribuyen por partes iguales.
D. Duración del contrato: un año.
b. Obligaciones del mediero.
- Obligado a cumplir disposiciones convencionales, legales y reglamentarias sobre protección y

conservación de recursos naturales.
- Imponer en el Servicio de Seguro Social, salvo que acredite estar afecto a otro sistema
previsional o goce de jubilación.
c. Cesión y submediería.
No pueden cederse los derechos derivados de la mediería; mediero no puede establecer

submedierías sin autorización previa y escrita del propietario.
d. Fallecimiento e imposibilidad física del mediero.

La muerte del mediero pone 昀椀 n al contrato, así como su imposibilidad física. El mediero o
sucesores deben ser indemnizados por el cedente por un monto no inferior al valor de los
aportes efectuados por él.
b.3.2. La medianería en el DFL n°9.
a. Duración del contrato.
Mínimo 3 años , plazo por si no se conviene un plazo menor o ninguno.
b. Anticipos.
El cedente debe anticiparle, en caso necesario, al mediero, una suma de dinero no inferior al
salario mínimo agrícola, sin derecho a reembolso si no hay utilidades en la explotación..
c. Obligaciones previsionales.
- Mediero impone por el salario mínimo agrícola.

- Cedente hace las imposiciones patronales.
d. Reparto de utilidades y liquidación del contrato.
Productos de la explotación se reparten por mitades y, cada parte con derecho a comerciar lo
que le corresponda. Pueden acordar comerciar todos los productos y repartir el dinero
resultante. Si el precio lo recibe una parte, dentro del 3° día debe entregarle su parte a la otra,
junto con los documentos que acrediten los productos vendidos y su precio.
Terminado el contrato las partes proceden a la liquidación general de los resultados de la

explotación y se pagará el saldo líquido que resulte.
B. Contratos para la Confección de una Obra Material.
a. Concepto.
Art.1915. El arrendamiento puede tener por objeto la confección de una obra material.. Es un
contrato en que las partes se obligan mutuamente, una a ejecutar una obra material y la otra a
pagar por esta obra un precio determinado.
Artí 昀椀 ce es quien ejecuta la obra (la toma a su cargo).
b. El contrato importa compraventa o arrendamiento, según las circunstancias.
118

- Compraventa. Si el artí 昀椀 ce suministra los materiales para la ejecución de la obra (art.1996

inc.1°). El contrato debe decir “obra vendida”, entendiéndose por tal que es el artí 昀椀 ce quien
proporciona los materiales.
- Arrendamiento. Si la materia es suministrada por quien encargó la obra, art.1996, inc.3°.
- CV o arrendamiento. Si ambas partes suministran la materia puede ser cualquiera de los dos
contratos, según cual de ellas suministre la parte principal, art.1996 inc.4°.
c. Confección de obra material y compraventa.
Es compraventa:
- Suministro íntegro de la materia por el artí 昀椀 ce.
- Suministro de la parte principal de la materia por el artí 昀椀 ce.
Es una compraventa de cosa futura, por lo cual es condicional. La condición consiste en la

ejecución de la obra, condición cumplida cuando quien la haya encargado: la reciba y haya
aprobado. La compraventa no se reputa perfecta sino por la aprobación de quien ordenó la obra,
art.1996 inc.1°.
Riesgo y mora El peligro de la cosa no pertenece a quien haya ordenado la obra sino desde su
aprobación, salvo que se haya constituido en mora de aprobarla o no aprobarla. Como
consecuencia, si la cosa perece, el artí 昀椀 ce pierde la materia y el precio de su trabajo. Cuando los
riesgos pertenecen a quien haya ordenado la cosa se aplica art.1481 inc.2°, que reputa cumplida
la condición si deja de cumplirse por hecho del deudor.
d. La confección de obra material y el arrendamiento.
Es arrendamiento:
- Suministro íntegro de la materia por quien encarga la obra.
- Suministro de la parte principal de la materia por quien encarga la obra.
Se sujeta, éste contrato, a las reglas generales, salvo normas especiales, art.1996 inc.5°.
Riesgos.
- Regla general: pérdida de la materia recae en el dueño (quien ordenó la obra, art.2000 inc.1°
y 2°)
- Artí 昀椀 ce responsable si la materia perece por hecho o culpa suya o de las personas que le
sirven, art.2000 inc.2°.
- Si la cosa perece sin su culpa o dependientes, el artí 昀椀 ce pierde su trabajo, es decir no puede
reclamar ni precio ni salario, salvo excepciones legales. Artí 昀椀 ce comparte los riesgos con
quien ordenó la obra, art.2000 inc.3°.
- Riesgo es completamente de quien ordenó la obra, perdiendo la materia y pagando el precio
cuando:
a. Obra reconocida y aprobada, art.2000 N°1.
b. No ha reconocido o aprobado por mora del dueño, art.2000 N°2.
c. Cosa perece por vicio de la materia suministrada por el dueño, salvo que sea de
aquellos que el artí 昀椀 ce hubiera debido conocer por su o 昀椀 cio o, que conociéndolos no
haya dado aviso oportuno, art.2000 N°3.
e. Fijación del precio.
En la confección de obra material se aparta de las reglas generales (acuerdo partes, reglas para

determinarlo), sino que si no se dispone se presume que las partes convinieron el que
ordinariamente se paga por la misma especie de la obra, y a falta de éste por el que se estima
equitativo a juicio de peritos, art.1997. Se recurre a peritos cuando las partes no lo hayan
acordado y no se pueda determinar conforme a las normas consuetudinarias.
f. Fijación del precio por un 3°.
Puede con 昀椀 arse la determinación a un 3°, art.1998

- Si el 3° fallece antes de la ejecución de la obra, el contrato es nulo.
- Si el 3° fallece después de comenzada la ejecución de la obra, el precio se 昀椀 ja por un perito.
g. Obligaciones de las partes.
Por ser contrato bilateral, genera obligaciones recíprocas.

El que encarga (dueño):
- Pagar el precio.
- Declarar si aprueba o rechaza la obra.
Artí 昀椀 ce: ejecutar la obra 昀椀 el y oportunamente.
h. Obligación de pagar el precio.
Se paga en la forma convenida. A falta de estipulación se paga una vez concluida, reconocida y
aprobada la obra. El reconocimiento puede ser parcial si se ha convenido la aprobación por partes,
art.2001.
i. Obligación de declarar la aprobación o rechazo de la obra.
Una vez ejecuta debe aprobarse o rechazarse la obra por el dueño. La mora del dueño trae como
consecuencia que sean de su cargo los riesgos, debiendo pagar el precio aun cuando la cosa haya
perecido.
j. Obligación de ejecutar 昀椀 el y oportunamente la obra.
El artí 昀椀 ce tiene la obligación de ejecutar 昀椀 el y oportunamente la obra en la forma convenida. Si se

señala que no se ha ejecutado debidamente las dos partes nombran peritos para que éstos
decidan, art.2002 inc.1°.
k. Incumplimiento de las obligaciones de las partes.
Art.1999, regla innecesaria (indemnización por retardo de ejecución o, no ejecución de la obra).

Art.2002 inc.2°, incumplimiento del artí 昀椀 ce por no ejecutarse debidamente la obra.
Art.2002 inc.3°, si el dueño suministró los materiales deben, éstos, ser reembolsados pero, la
restitución puede hacerse con otros de igual calidad o en dinero.
120

l. Extinción del contrato.
- Manifestación unilateral de voluntad del que encargó la obra (dueño).

- Muerte del artí 昀椀 ce.
m. Extinción por voluntad del que encargó la obra.
Art.1999 inc.2°. La obra es destinada a satisfacer una necesidad del dueño, pero por un cambio de
circunstancias puede cesar. El desistimiento no lesiona al artí 昀椀 ce por que se le indemniza
cumplidamente.
n. Extinción por muerte del artí 昀椀 ce.
El artí 昀椀 ce es importantísimo para la obra pero, si muere quien encargó la obra, no in 昀氀 uye en la
suerte del contrato, art.2005 inc.2°.
Debe pagarse por quien encargó la obra:
- Valor de los materiales preparados (útiles).
- Valor de los trabajos realizados, calculados proporcionalmente con el precio estipulado
para toda la obra.
o. Contratos para la construcción de edificios
Sujetado a reglas especiales cuando:

a. Que se trate de un contratista general que se encargue de toda la obra.
b. Que el contrato sea a precio alzado (precio único pre 昀椀 jado), inc.1° art.2003. Se realiza por un
precio global e invariable, 昀椀 jado de antemano.
Puede también 昀椀 jarse por medidas de material o trabajo, PE a X precio el metro cuadrado o
cúbico. También puede celebrarse por precios máximos, aquí el constructor paga la diferencia si la
obra cuesta más cara; si cuesta menos se paga el valor real.
p. Modificaciones en el precio.
Si el contrato es celebrado en las condiciones antes dichas el precio no sufre alteraciones por alzas
de materiales y jornales o la ejecución de la nuevas obras.
Art.2003 N°1. El empresario no puede pedir aumento en el precio:

- Encarecimiento de materiales o jornales.
- Haberse hecho agregaciones o modi 昀椀 caciones en el plan primitivo.
Para que pueda demandar un mayor precio se requiere que se haya ajustado un precio particular
por dichas agregaciones o modi 昀椀 caciones.
q. Reajuste de precio por imprevistos.
Circunstancias desconocidas suelen determinar un alza imprevista en el precio, art.2003 N°2. No es

lícito que el artí 昀椀 ce realice mayor gastos imprevistos sin autorización de quien haya encargado la
obra. Si el dueño se niega injusti 昀椀 cadamente puede, el artí 昀椀 ce, ocurrir al juez para que decida si
debe o no hacerse el recargo de la obra, y 昀椀 je el aumento por la razón que corresponda.

r. Responsabilidad posterior a la recepción de la obra.
La regla general es que aprobada y reconocida la obra, la responsabilidad del artí 昀椀 ce cesa. Será
responsable, el constructor, cuando la construcción adolece de defectos que atañen su solidez y
estabilidad. Ahora bien, la recepción sin reservas de la obra signi 昀椀 ca que sólo exteriormente se
encuentra conforme, art.2003 N°4, pero no signi 昀椀 ca que queda exento de responsabilidad por los
defectos antes mencionados.
s. Responsabilidad por los vicios que afectan a la estabilidad del edi 昀椀 cio.
La responsabilidad del empresario subsiste hasta por 5 años subsiguientes a la entrega, si el edi 昀椀 cio
perece o amenaza ruina por:
- Vicios o defectos de la construcción.
- Vicio del suelo que el empresario o personas empleadas por él hayan debido conocer en
razón de su o 昀椀 cio.
- Vicio de los materiales, art.2003 N°3.
Si los materiales fueron suministrados por quien encargó la obra, sólo responde el empresario
cuando adolezcan, éstos, de vicios que el debía conocer por su o 昀椀 cio o, que conociéndolos no dio
aviso oportuno, art.2000 inc.昀椀 nal.
El plazo de 5 años se cuenta desde la entrega.
t. Responsabilidad subsidiaria del que encargó la obra.
Art.2003 N°5. Sí los artí 昀椀 ces y obreros:

- Contratan directamente con quien encargó la obra, por sus respectivas pagas, tienen acción
directa contra el dueño.
- Contratan con el empresario, tienen acción contra el dueño en forma subsidiaria. La
responsabilidad es limitada y subsidiaria a lo que el dueño deba al empresario en el momento
de la demanda.
Art.16 C.Trabajo modi 昀椀 có esta norma.

Observaciones:
- Se re 昀椀 ere sólo a los obreros; la responsabilidad del propietario no queda limitada a lo que
éste adeude al contratista; propietario responsable del total de las obligaciones insatisfechas
del contratista.
- El dueño si es una persona natural no responde subsidiariamente y, la obra se contrató por
un precio único pre 昀椀 jado. Para las personas jurídicas no rige este límite de responsabilidad.
u. Responsabilidad de los arquitectos.
Art.2004. El arquitecto responde por vicios o errores de los planos, que redundan en un vicio de
construcción.
122

Acciones contra arquitectos, constructores e ingenieros prescriben en el plazo de 5 años contados

desde la recepción de 昀椀 nitiva de la obra por la Dirección de Obras Municipales.
C. Arrendamiento de Servicios Inmateriales.
a. Generalidades.
“Es aquel contrato en que predomina la inteligencia sobre el esfuerzo puramente manual.”
Hay que distinguir:

a. Servicios aislados en que predomina la inteligencia sobre la manos de obra.
b. Servicios que consisten en una larga serie de actos.
c. Servicios prestados por profesionales.
b. Obra intelectual aislada.
Art.2006. Predomina la inteligencia por sobre la mano de obra. PE: composición literaria, musical,
corrección tipográ 昀椀 ca de un impreso.
Son aplicable los artículos:

- Art.1997- 1998: Fijación del precio.
- Art.1999: indemnización de perjuicios por incumplimiento de obligaciones de las partes.
- Art.1999: extinción por declaración unilateral de voluntad de quien encargó la obra, mediante
el pago de: los gastos, valor del trabajo realizado y ganancia que habría reportado para la
otra parte.
- Art.2002: consecuencias de la indebida ejecución del trabajo.
c. Servicios que consisten en una larga serie de actos.
Art.2007, PE: escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, preceptores,
ayas, cantores, etc. Los servicios de estas personas dan regularmente la calidad de empleador
particulares, por lo cual los art.2008, 2009, 2010 y 2011 deben entenderse derogados por el
C.Trabajo.
d. Servicios profesionales.
Art.2012. Los servicios de profesionales a que esté unida la facultad de representar y obligar ante
3° constituyen un verdadero mandato. Pero, generalmente carecen de esta facultad. PE el
abogado, ingeniero, médico no representan a su cliente, PE el abogado no representa al cliente en
virtud de su profesión, sino que por un poder.
Estos servicios se sujetan a las normas del mandato y, subsidiariamente a las de arrendamiento
de servicios.
Art.109 N°3 C.Trabajo. Hace aplicable sus disposiciones a las personas que desempeñan funciones
para cuyo ejercicio se requiere un título o grado universitario, que presten servicios a un solo
empleador.
D. Arrendamiento de Transporte.
a. Generalidades.

“Es un contrato en que una parte se compromete, mediante cierto 昀氀 ete o precio, a transportar o
hacer transportar a una persona o cosa de un paraje a otro.”
Art.2013 inc.1°.
- Acarreador: persona que se encarga de transportar (también llamado carretero, naviero,
barquero, arriero). Porteador: transporta por río, tierra o canales navegables. Art.2013 inc.2°,
art.166 C.Com.
- Consignante: persona que encarga el transporte (cargador o remitente). Art.2013 inc.4°,
art.166 C.Com.
- Consignatario: persona a la cual se le envía la mercadería, art.2013 inc.4°.
Este contrato se rige principalmente por las normas del C.Com (art.171 C.Com), siendo
subsidiarias las normas del CC, art.2021.
b. Obligaciones del acarreador.
1. O. De presentarse a recibir la carga o pasajeros en lugar y tiempo estipulado.

2. O. De efectuar el transporte, art.2016 inc.1°. Solo se exime de esta obligación probando
fuerza mayor o caso fortuito; no es excusa si se trata de un caso fortuito que con mediana
prudencia o cuidado podría evitarse, art.2016 inc.2°.
3. O. De velar por las personas o cosas que transporta. Responde por los daños que sufran las
personas por mala calidad del transporte en que se veri 昀椀 ca art.2015 inc.1°. También responde
por la destrucción de la carga o caso fortuito, art.2015 inc.2°.
4. Responde de su hecho propio y del de sus agentes o sirvientes, art.2015 inc.3°.
Estas mismas obligaciones tiene el empresario de transportes, como responsable de la idoneidad y

buena conducta de las personas que emplea, art.2014.
c. Obligaciones del cargador o consignante.
1. O. De presentar los pasajeros y carga para su transporte, so pena de pagar la mitad del
precio o murete, art.2019 inc.1°.
2. O. De pagar el precio o 昀氀 ete del transporte, art.2018, art.2017.
3. O. De reparar los daños ocasionados por hecho o culpa del pasajero o de su familia o
sirvientes o, por el vicio de la carga, art.2018.
d. Muerte de las partes.
Fallecimiento del acarreador o del pasajero no extingue el contrato. Sus obligaciones son
transmisibles a sus herederos, art.2020.


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MEZA BARROS, CONTRATOS (TOMO I)

Art.1915. Definici ición que tiene 3 objetos:

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1. Concesión del goce de una cosa.

b. Importancia del arrendamiento.

Permite la satisfacción de necesidades cotidianas de procurar el goce de cosa que no es posible

c. Caracteres generales del contrato.

1. Es un contrato consensual. Se perfecciona por el consentimiento de las partes, en cuanto

b. Diferencias entre el arrendamiento de cosa y la compraventa.

Semejanzas. Ambos son:

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de igual forma adquiere la posesión de la cosa.

c. El arrendamiento de cosas y el derecho de usufructo.

Ambos conceden a una persona el goce de una cosa ajena.

El usufructuario tiene un derecho de real de goce, y el nudo propietario no tiene obligación

2. Elementos del Contrato.

a. El arrendamiento de cosas es consensual.

1) Facilita la prueba. No puede probarse por testigos si el precio excede de 2 UTM.

b. Solemnidades especiales del Contrato.

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a.2. La cosa Arrendada.

a. Requisitos de la cosa arrendada.

No son susceptibles de arrendamiento:

a. Caracteres del precio.

( ) Si fuera 昀椀 ngido, simulado o irrisorio degeneraría en un contrato diverso.

El precio puede consistir en dinero y en frutos naturales de la cosa arrendada (art.1917), a

En el arrendamiento de predios urbanos es constante el hecho de que se pague con

El precio puede 昀椀 jarse:

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b. Forma de determinar el precio.

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3. Obligaciones del Arrendador.

Art.1915. A conceder el goce de la cosa arrendada, es a única obligación que contrae el

1° Entregar la cosa al arrendatario.

a.1. Obligación de entregar la cosa.

a. La obligación de entregar es de la esencia del contrato.

c. Tiempo y lugar de la entrega.

Se siguen las reglas generales:

d. Estado en que debe entregarse la cosa.

e. Garantía por los vicios de la cosa.

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f. Arrendamiento de una cosa a varias personas.

Criterio análogo al de compraventa. Se preferirá:

g. Incumplimiento de la obligación de entregar.

Consecuencias comunes a todo incumplimiento. Hay que distinguir si la causa de incumplimiento

h. Mora en el cumplimiento de la obligación de entregar.

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Art.1926. Por hecho o culpa del arrendador, da derecho al arrendatario a indemnización de

a.2. Obligación de mantener la cosa en el estado de servir para el 昀椀 n del arrendamiento.

a. Contenido de esta obligación.

a.3. Obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce.

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El arrendador debe procurar el goce de la cosa en forma tranquila y pací 昀椀 ca al arrendatario.

b. Obligación de no turbar el arrendador al arrendatario.

Si la cosa necesita de urgentes reparaciones hay que distinguir:

Derecho a indemnización de perjuicios por el arrendatario.

c. Obligación de sanear las turbaciones que sean obras de terceros.

Hay que distinguir:

Se trata de acciones materiales sin pretender derechos, no imponen al arrendador ninguna

Derecho legal que se justi 昀椀 ca para la seguridad de las indemnizaciones adeudadas. El