UNIDAD I – TEORÍA GENERAL DEL DERECHO REAL

1. Ubicación de los derechos reales en las clasificaciones de los derechos subjetivos, en particular por su
oponibilidad y por la patrimonialidad de su contenido.
Los derechos subjetivos son aquellos donde la persona tiene la capacidad para exigir de los demás un determinado
comportamiento. Consiste en la facultad que tiene cada una para obrar de cierto modo frente a los demás.
Los derechos subjetivos se clasifican por el alcance de la eficacia, es decir por su “oponibilidad”, en absolutos y
relativos. Los derechos absolutos son aquellos que gozan de eficacia frente a todos (erga omnes); en cambio, los
derechos relativos solamente tienen eficacia con relación a persona o personas determinadas (inter partes).
También, los derechos subjetivos pueden categorizarse de acuerdo con su “contenido”, en patrimoniales o
extrapatrimoniales.
Por lo tanto, los derechos reales se ubican dentro de los derechos subjetivos, son de contenido patrimonial, es
decir son susceptibles de apreciación pecuniaria y por su oponibilidad son absolutos por lo que gozan de eficacia
frente a todos.
2. Origen histórico del Dualismo: derechos reales y personales. Concepción dualista clásica.
En el derecho romano primitivo no se visualizaron distintas categorías de derechos, ya que únicamente existía el
poder del pater familias sobre todas las personas y cosas que le estaban sometidas.
Con la sanción de la ley Poetelia Papiria (326 o 313 A.C.), la cual abolió el régimen contractual del nexum, aparece el
germen del deslinde conceptual entre los derechos reales y personales. La ejecución, que durante la vigencia del
nexum se entablaba contra la persona, comenzó a promoverse contra el patrimonio. Sin embargo, la clasificación
de los derechos reales y personales no aparece explícitamente en Roma, pero sí implícitamente a través de la
regulación de las acciones.
Las denominaciones ius in personam (derecho personal) y ius in rem (derecho real) no aparecen en los textos
romanos, sino que han sido encontradas por primera vez en el Corpus Legum, redactado en Lombardía entre los
siglos XI y XII.
Desde las enseñanzas romanas teorizadas por los glosadores se consideró al derecho real como un poder jurídico
que supone una relación directa entre un titular y un objeto, y al derecho personal como una relación jurídica
entre un sujeto activo (acreedor) y un sujeto pasivo (deudor), quien debe realizar determinada prestación
(objeto) en favor de aquel.
3. Teorías unitarias: personalista y realista. Otras concepciones. El problema de la existencia de sujeto pasivo
determinado en los derechos reales.
Teoría unitaria personalista (todos los derechos son personales): Los partícipes de la teoría unitaria personalista
señalan que el derecho siempre importa una relación entre personas. Para esta tesitura, los derechos reales no
serían más que derechos personales cuya prestación se concretaría en un deber de abstención a cargo de todos los
miembros de la comunidad: respetar los derechos de los otros.
Entonces se concibe al derecho real como un derecho personal en el que los sujetos pasivos (serían los integrantes
de la comunidad), quienes estarían obligados a la satisfacción de una prestación consistente en un no hacer.
Refutaciones:
a) La imposibilidad de la existencia de una relación entre una persona y una cosa: con independencia de la existencia
de otras personas, no significa que el ordenamiento jurídico no pueda garantizar el ejercicio de ciertas facultades de
la persona sobre una cosa, pues el derecho real no consiste únicamente en la posibilidad de excluir interferencias
extrañas, sino que se concretiza fundamentalmente en la obtención de las ventajas directamente del objeto. Por lo
que el deber de abstención de la comunidad está orientado a esa finalidad.
b) La mentada obligación pasiva universal no es una obligación en sentido técnico. Si bien se advierte la necesidad
jurídica de respetar los derechos de los otros, la apuntada obligación pasiva universal no es más que un reflejo del
principio general del no dañar a otro, indispensable para que en la vida en comunidad gobierne el debido respeto
por los derechos de los semejantes.
En la obligación pasiva universal los sujetos pasivos no se privan de nada, sino que únicamente deben respetar los
derechos ajenos sin entrometerse en esas órbitas. En cambio, en la obligación de no hacer en sentido técnico, el
deudor sí se priva de un derecho que —de no existir la relación obligacional— podría ejercitar.
c) Por otra parte, corresponde tener presente que el deber de respeto de los derechos de los demás integrantes de
la comunidad no se presenta únicamente con relación a los derechos reales y a los demás absolutos, sino que
también en los personales.
El deudor en una relación jurídica obligacional también tiene derecho a satisfacer la prestación debida sin que
terceros extraños al vínculo puedan impedirlo.
Teoría unitaria realista (todos los derechos patrimoniales son reales): Se ha pretendido aludir a los derechos
personales como una relación entre patrimonios y no como un vínculo entre personas. Así como el derecho real
implica una relación de una persona con un objeto, generalmente una cosa, para este criterio, el derecho personal
importaría una relación entre el acreedor y el patrimonio del deudor. Se suele invocar a favor del este criterio la
regla según la cual el patrimonio del deudor constituye la garantía común de sus acreedores.
El fundamento de este criterio se asienta en las ideas de Saleilles acerca de la pretendida despersonalización del
crédito, en el sentido de que en las obligaciones sería más importante la prestación en sí que las condiciones
personales de los sujetos vinculados.
Con ello el derecho personal ya no es un derecho sobre la persona, sino un derecho sobre los bienes de la persona, y
que la única diferencia con el derecho real es que no recae sobre una cosa determinada, sino que involucra la
totalidad de un patrimonio.
Refutaciones:
a) Únicamente considera el momento anormal de la obligación: su incumplimiento. Los bienes que integran el
patrimonio del deudor cumplen una función de garantía la se materializa frente al incumplimiento del deudor.
Por otra parte, si un tercero paga la deuda del deudor de una relación obligacional, el acreedor tampoco llegará a
contactarse con los bienes del deudor, quien estará ahora vinculado con el tercero que ejecutó la obligación, con sus
reglas propias.
b) El patrimonio del deudor no se encuentra especialmente afectado al cumplimiento de la obligación. Si el
patrimonio del deudor fuera el objeto del derecho creditorio, la experimentación de deterioros patrimoniales que
determinen la insolvencia del deudor debería significar la extinción del derecho; sin embargo, el crédito subsiste aun
frente la impotencia patrimonial del deudor. Además, no solo se compone de cosas. En cambio, en los derechos
reales, la destrucción del objeto, por regla, significa la extinción del derecho.
c) No es admisible la despersonalización del derecho creditorio porque hace a la esencia de los derechos creditorios
la persona del deudor, que, lejos de ser indiferente al acreedor, es de cabal importancia para él, y a menudo el
elemento decisivo para dar nacimiento a la relación jurídica. Por ejemplo, en las denominadas obligaciones intuitu
personae, que excluyen el cumplimiento por terceros, predomina las condiciones personales del deudor.
d) No confundir patrimonio como “prenda común de los acreedores” con el DR de prenda.
e) Existen casos en donde no hay siquiera contacto con patrimonio del deudor (cesiones o subrogaciones).
Otras concepciones:
Teoría de la comodidad (Demogue): esta teoría advierte que únicamente puede aludirse a derechos que en su
ejercicio son más cómodos o menos cómodos. Bajo esa concepción, los derechos reales, al exigir solamente el
cumplimiento del deber genérico de no dañar de los terceros en general, serían más cómodos que los personales, en
los que también requerirían de la colaboración activa del deudor para satisfacer la prestación. Además, califica a los
derechos en fuertes o débiles. Los derechos reales serían fuertes por su oponibilidad generalizada, en tanto que los
personales serían débiles pues serían eficaces contra persona o personas determinadas.
Teoría institucionalista (Hauriou): sostiene que por imperio de intereses superiores de la comunidad existen ciertos
ámbitos institucionales que están sometidos a la autoridad del Estado, debiendo los particulares sujetarse a sus
designios (relaciones de subordinación). Y que habría otro ámbito reservado a la autonomía de la voluntad
(relaciones de coordinación). Con esas premisas, los derechos reales se ubicarían en el ámbito institucional y los
derechos personales estarían fuera de él.
El problema de la existencia de sujeto pasivo determinado en los derechos reales:
En los derechos reales sobre objeto ajeno sería sujeto pasivo determinado el titular del dominio gravado con alguno
de esos derechos; por ejemplo, en el usufructo, el sujeto pasivo determinado sería el propietario.
En los derechos reales sobre dominio el sujeto pasivo determinado sería el anterior titular (persona o Estado) en
virtud de la garantía de evicción. Hasta se procuró encontrar al sujeto pasivo determinado en “los que viven más
próximos” al objeto sobre el que recae el derecho.
La alusión a la existencia de un sujeto pasivo determinado en los derechos reales sobre objeto ajeno es objetable
con fundamento en que el titular de ese derecho real sobre objeto propio es un integrante más de la sociedad que
debe respetar la titularidad ajena.
Refutaciones:
a) no hay una abstención que me priva de un derecho, sino un deber de todos.
b) la garantía por evicción nada tiene que ver con el derecho real, ella deriva del acto jurídico (título suficiente) que
integra el proceso de mutación jurídico real. debe tenerse presente que la garantía de evicción encuentra su cauce
cuando el derecho real no fue transmitido, o bien no se lo hizo de acuerdo con lo acordado.
c) la doctrina que ve al sujeto pasivo determinado en “los que viven más próximos” si el titular de un objeto gravado
con un derecho real sobre objeto ajeno no se concibe como un sujeto pasivo con mayor determinación que los
restantes integrantes de la comunidad, no puede pensarse que sí lo serían las personas que se encuentran próximas
al objeto del derecho.
 4. Comparación entre los derechos reales y los personales. Relaciones.
*Esencia:
DP: el derecho personal se configura como una relación jurídica en virtud de la cual una persona (acreedor) tiene la
facultad de exigir a otro (deudor) el cumplimiento de una prestación.
DR: el derecho real consiste en un poder jurídico, es decir, un complejo de facultades que se ejercen directamente
sobre su objeto.
*Elementos:
DP: sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo (deudor) y el objeto (prestación).
DR: el titular y el objeto –inexistencia del sujeto pasivo-.
*Objeto:
DP: la prestación, es decir, una determinada conducta que el deudor debe realizar en beneficio del acreedor, la que
puede consistir en un dar, un hacer o un no hacer.
DR: principalmente las cosas; los derechos pueden ser objeto de los derechos reales cuando la ley expresamente lo
permite.
*Obtención de la ventaja:
DP: se requiere la colaboración activa del deudor para satisfacer el interés del acreedor.
DR: El titular de un derecho real obtiene la ventaja directamente del objeto.
*Fuente:
DP: nace con un hecho idóneo que active alguna de las fuentes previstas por la ley.
DR: requiere, en el ámbito de las adquisiciones derivadas por acto entre vivos de derechos reales que se ejercen por
la posesión, la concurrencia de concausas: título y modo suficientes.
*Régimen legal:
DP: están gobernados por el principio de la autonomía de la voluntad, con el único límite de no afectar el orden
público, la moral y las buenas costumbres.
DR: impera la idea de orden público, con una mínima participación de la autonomía de la voluntad.
*Número/ cantidad:
DP: abiertos o ilimitado y los particulares pueden configurar tantos derechos creditorios como sean necesarios para
regular sus intereses.
DR: la iniciativa de los particulares es cerrada o limitada: únicamente se puede dar nacimiento a aquellos derechos
que la ley autoriza (numerus clausus).
*Oponibilidad:
DP: oponibilidad relativa (inter partes).
DR: oponibilidad absoluta (erga omnes).
*Ejercicio:
DP: las obligaciones se ejercitan a través de la facultad del acreedor de exigir el pago, o sea el cumplimiento de la
prestación que hace al objeto de la obligación, y, frente al incumplimiento, el acreedor puede ejecutar forzadamente
la obligación para satisfacer su interés en el vínculo- la idea de posesión es extraña-.
DR: se ejercita a través de la posesión (medio natural), salvo la hipoteca y la servidumbre negativa.
*Virtualidad de la tradición:
DP: en las obligaciones de dar y en las de hacer con resultado materializado, la tradición funciona como un contrato
extintivo.
DR: cuando la tradición se apoya en un título suficiente, no solo significa pago de las obligaciones, sino también un
contrato que provoca la mutación jurídico real.
*Prescripción:
DP: la prescripción opera como un modo de extinción de la acción que habilita la ejecución forzada (liberatoria).
DR: la posesión se puede adquirir por prescripción (adquisitiva).
*Permanencia:
DP: se extingue indefectiblemente con el cumplimiento de la prestación destinada a satisfacer el interés del acreedor
(se agota con su ejercicio)
DR: obtiene las utilidades del objeto durante toda la vida del derecho (permanece en el tiempo).
*Duración:
DP: temporal.
DR: temporal, perdurable o perpetuo.
*Exclusividad:
DP: admiten la concurrencia de sujetos sobre un mismo objeto tanto en su faz activa como en la pasiva.
DR: pueden ser exclusivos o no exclusivos, dependiendo de que admitan o no la concurrencia de titulares.
*Inherencia: [Unión de cosas inseparables por su naturaleza, o que solo se pueden separar mentalmente y por
abstracción]
DP: no se establece inherencia alguna (ausencia).
DR: son inherentes a sus objetos; se adhieren a ellos. La inherencia tiene como corolario las dos ventajas típicas de
los derechos reales: el derecho de persecución y el derecho de preferencia (presencia).
-Ius preferendi o derecho de preferencia: es la facultad que tiene el titular del derecho real en los casos de colisión
de dos o más derechos, se cree un mecanismo temporal donde el que primer titular este constituido en el tiempo,
da lugar a quien tenga mejor derecho. Lo que prima es el tiempo.
-Ius persecuendi o derecho de perseguir: es la facultad que tiene el titular del derecho real de perseguir la cosa de
manos de quien la tenga. En principio se concede a todo titular de derecho real, importa que si yo soy dueño de un
inmueble puedo recuperarlo en manos de quien la tenga, es oponible a todos.
*Extinción:
DP: subsiste aun frente a la insolvencia del deudor.
DR: se extingue con la destrucción total de la cosa, salvo en los casos en que la ley autoriza su reconstrucción.
*Publicidad:
DP: no hay menester de publicidad.
DR: exige publicidad suficiente para su conocimiento.
Relaciones:
 El derecho personal muchas veces es camino para llegar al derecho real (título):
La regla es que, para las adquisiciones derivadas por acto entre vivos de derechos reales que se ejercen por la
posesión, se requiere la concurrencia de título y modo suficientes, que comportan actos jurídicos
contractualefinalidad económica común: la transmisión del derecho real. El acto jurídico que sirve de título
suficiente (por, ejemplo una compraventa) es fuente de obligaciones (de entregar la cosa) encaminadas a
constituir el derecho real.
 El derecho personal es requisito para nacimiento de derecho real (entrega = tradición).
Cuando el modo es la tradición por actos materiales, esta es un contrato que extingue un derecho personal y da
nacimie
nto al derecho real.
 El derecho personal a veces es el único camino para llegar al derecho real (derecho de garantía):
 Algunos derechos reales son accesorios de derechos personales (derecho real de garantía)
5. Supuestas situaciones intermedias entre los derechos reales y los personales: a) derechos reales “in
faciendo”, b) “ius ad rem”, c) obligaciones “propter rem”.
No existen, no hay situaciones intermedias o pretendidas porque pretender ser.
a) derechos reales “in faciendo”: Concepto clásico del derecho real de raíz romanista fue estructurado como un
poder ejercido directamente sobre un objeto, tradicionalmente una cosa, por contraposición a los derechos
personales, que significan una relación jurídica que genera la facultad de exigir a una persona- determinada o
determinable- el cumplimiento de una prestación.
Entonces el derecho real inviste del poder de obtener directamente de un objeto todas sus utilidades, o algunas o
una de ellas. El personal faculta a requerir al deudor el cumplimiento de la prestación.
Con este punto de partida la expresión “derechos reales in faciendo”, o sea derechos reales que implican un hacer,
es un contrasentido, porque a través de ellos se admitiría un derecho real que tuviera el contenido de un derecho
personal. La titularidad de un derecho real nunca puede consistir en la facultad de exigir a otro un comportamiento
positivo, pues ello implicaría una obligación de hacer.
El derecho romano previno acerca de la imposibilidad referida mediante la introducción de la máxima servitus in
faciendo consistere nequit, es decir, que la servidumbre no puede consistir en un hacer; en otras palabras, que el
titular del fundo sirviente no puede quedar obligado a satisfacer una conducta positiva (un hacer) a favor del titular
del fundo dominio y obviamente este último tampoco puede exigir que aquel despliegue esa conducta.
El principio romano fue receptado por el Código Civil de Vélez. Si bien no existe una norma paralela en el Código Civil
y Comercial la conclusión no debe cambiar, pues solo se permite que la servidumbre consista en un soportar o en
una abstención a favor del titular del fundo dominante (art. 2164), o sea que está impedido que se traduzca en un
hacer, pues todo lo que no está permitido está prohibido (orden público).
b) derecho a la cosa o “ius ad rem”: La denominación ius ad rem parece encontrar su origen en el derecho canónico
durante el siglo XIII. Es sabido que el oficio eclesiástico está, normalmente, unido a un conjunto de bienes que
permiten el desarrollo de su gestión a través de rentas. El beneficiario tiene sobre esos bienes un ius in re (derecho
real) que se transmite por la colación, pues recién desde ese momento obtiene la posesión de ellos.
Ahora bien, en el interregno entre la designación y la colación, el beneficiario de los bienes tiene una expectativa de
derecho a ellos. Esa potencialidad de derecho a los beneficios unidos al cargo que recién se obtendrían con la
colación se designó como ius ad rem (derecho a la cosa).
En el Derecho Feudal se empleó el ius ad rem para referenciar la situación jurídica de los vasallos a quienes se les
había otorgado la investidura o concesión formal o simbólica pero que de no tenían la posesión efectiva de los
bienes del feudo.
En el Siglo XX algunos autores retomaron la idea del ius ad rem para reforzar la posición de quienes se encuentran en
ciertas situaciones en las que no se puede hablar de auténtico derecho real. Se presentan situaciones jurídicas como
la del adquirente de un inmueble mediando boleto de compraventa, que fue investido de la posesión de la cosa e
incluso pagó una parte significativa del precio. Sin dudas todavía no será titular de un derecho real, pero las
esperables consecuencias lógicas de la dinámica del derecho lo conducirán al derecho real que se cristalizará cuando
se alcance el título suficiente.
La necesidad de título y modo suficientes como requisito para la transmisión de los derechos reales, permite
hablar de un tránsito del derecho personal al derecho real. durante ese tránsito y hasta el nacimiento del derecho
real hay una expectativa, una vocación.
c) obligaciones “propter rem” u obligaciones que le sigue a la cosa: son obligaciones de dar, hacer o no hacer que
son debidas a alguien o por alguien, que asume la calidad de acreedor o deudor en virtud de una relación de hecho o
derecho con la cosa.
A estas obligaciones se las califica como “reales” y es de la esencia propia de ellas el nacer y transmitirse en cabeza
de los sujetos que se encuentran por lo menos en alguna relación real con una cosa. Esta relación real no debe
encontrar necesariamente apoyatura en un derecho real, sino que la obligación puede configurarse también por la
mutación del estado de hecho con la cosa.
En otras palabras, estas obligaciones no implican una situación intermedia entre los derechos reales y los personales.
Son derechos personales, cuyo único elemento “real” está constituido por la particular relación con una cosa, que
hace nacer el crédito y el débito, y determina que tanto uno como otro “ambulen” o “cabalguen” adheridos a la cosa
y a través de sus sucesivas traslaciones.
Por lo dicho, se excluye terminantemente la posibilidad de vislumbrar en las obligaciones propter rem uno de los
contenidos del derecho real. Este solo da motivo para el nacimiento de la obligación (derecho personal), pero esa
obligación no forma parte de su esencia, la cual supone una relación directa entre el titular y la cosa, con miras a
extraer de ella su utilidad.
La fuente de estas obligaciones es exclusivamente la ley (ex lege). Así, en el claro ejemplo de la medianería, el
crédito y la deuda surgen con la adquisición de la titularidad del inmueble respectivo, por la mera virtualidad de la
ley.
El principio general en materia de responsabilidad es el de que el obligado propter rem responde por el
incumplimiento de la obligación, no solo con la cosa en cuya virtud nació el crédito, sino —como todo deudor— con
la totalidad de su patrimonio. Tal extensión de la responsabilidad es aplicable tanto a las deudas originadas durante
la relación del sujeto con la cosa, como también a aquellas ya existentes antes de efectivizarse esa relación. El
abandono de la cosa libera de la obligación, ya que desvincula al sujeto de la relación que lo obligaba.
Caso expensas: no son obligaciones propter rem [se ve más adelante].

6. Casos de institutos de naturaleza jurídica controvertida.

Derecho del locatario: El locador se obliga a entregar la cosa al locatario y a mantenerlo en el uso y goce de ella a
cambio de un pago cierto en dinero. La discusión acerca de la naturaleza jurídica podría plantearse en torno al inc. b
del art. 1189 del Cód. Civ. y Com., el que norma que la locación “subsiste durante el tiempo convenido, aunque la
cosa locada sea enajenada”, salvo pacto en contrario. La circunstancia de que, cualesquiera que sean las mutaciones
de titularidades sobre la cosa, la locación subsista, puede llevar a pensar en la existencia de un derecho real.
Hipoteca: Se ha cuestionado el carácter de derecho real de la hipoteca con el argumento de que no configuraría una
relación directa entre el titular (acreedor hipotecario) y el objeto (inmueble), ya que la cosa continuaría en poder del
constituyente. La ausencia de desplazamiento posesorio no debe provocar dubitaciones.
Anticresis: Se ha afirmado durante la vigencia del Cód. Civ. derogado que la anticresis no sería un derecho real, sino
un derecho personal, porque no recaería sobre una cosa de existencia actual, sino sobre los frutos, que son cosas
futuras. La polémica no puede reproducirse el Cód. Civ. y Com., ya que el art. 2212 lo define como “…el derecho real
de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas…”, y los frutos solo aparecen en la escena del
derecho para imputarlos al pago de la deuda.
Privilegios: Algunos sostienen que se trataría de un derecho personal, pues el derecho preferente al cobro se
ejercitaría sobre el precio y no sobre la cosa, por lo que la relación jurídica sería intersubjetiva. También se
argumenta que los privilegios no concederían el derecho de persecución, ya que solamente se ejercitarían sobre el
bien afectado mientras se halle en el patrimonio del deudor. Otros aprecian que los privilegios participan de la
naturaleza de los derechos reales por considerar que derecho de cobro preferente se ejercitaría sobre la cosa. A
pesar de que el Cód. Civ. y Com. regula a los privilegios en el Libro sexto “Disposiciones comunes a los derechos
personales y reales”, descarta que el privilegio sea un derecho real, pues lo define como “…la calidad que
corresponde a un crédito de ser pagado con preferencia a otro…” (art. 2573).
Derecho de retención: El derecho de retención confiere al acreedor de una obligación cierta y exigible la facultad de
conservar en su poder la cosa que debe restituir al deudor, hasta el pago de lo que este le adeuda en raz ón de la
cosa (art. 2587, Cód. Civ. y Com.) Se sustentó que la facultad del retentor significaba un derecho real, pues
establecería una relación directa con la cosa y gozaría de una eficacia muy generalizada, especialmente respecto de
los demás acreedores de su deudor. Sin perjuicio de reconocer la calidad de las argumentaciones que sostienen la
polémica en cuanto a la naturaleza jurídica de la retención, se piensa que sería una manifestación de un derecho
personal, que le confiere al acreedor la posibilidad de mantener la relación real con la cosa de su deudor hasta que
su crédito sea satisfecho (arg. art. 730, Cód. Civ. y Com.),
7. Incidencia del orden público en los derechos reales. Normas estatutarias y reglamentarias. Configuración y
modificación de los derechos reales. "Numerus clausus". Fuentes. Tipicidad.
En materia de derechos reales la autonomía de la voluntad es secundario porque lo que prima es el orden público
por la importancia económica, social y política de estos derechos.
Con ello los derechos reales están regulados con la mira puesta en intereses superiores a los meramente
particulares; en cambio, los derechos creditorios se encuentran sometidos al principio de la autonomía de la
voluntad y son extraños —por regla— a la idea del orden público, que obra tan solo como un vallado que impide los
desvíos en la autorregulación de los intereses. Por la incidencia del orden público en los derechos reales, es posible
afirmar que todo lo que no está expresamente permitido por la ley, está prohibido.
Si bien la presencia del orden público es dominante en los derechos reales, pero no exclusiva. Coexisten dos planos
normativos a distinguir:
-Normas estatutarias: son exclusivamente de orden público, siendo las que indican cuáles son los derechos reales y
hacen a su estructura. Son normas que las partes no pueden disponer.
-Nomas reglamentarias: que pueden ser dejadas de lado por la manifestación de voluntad en contrario expresada
en el título constitutivo.
Posturas:
Allende coincide en que las normas que rigen los derechos reales son “substancialmente” de orden público y aprecia
también la existencia de leyes meramente supletorias, en donde la voluntad de los particulares es decisiva. Por lo
que su regulación no es totalmente legal.
En cambio, para Molinario todos los derechos reales son “creados y organizados exclusivamente por la ley” y la
“regulación total de los derechos reales es de orden público”, por lo que no deja espacio alguno para la actuación de
la autonomía de la voluntad.
Configuración y modificación de los derechos reales:
ARTICULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de
un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
La configuración de los derechos reales es exclusivamente legal. En principio el Congreso de la Nación tiene
competencia para regular los derechos reales derivados del art 75 inc 22 de la CN pero existen ocasiones donde las
leyes locales directamente configuran derechos reales. Por ejemplo, los códigos de procedimiento estructuran al
embargo que, en tanto es transmisible con el objeto, se postula que es una suerte derecho real procesal.
Numerus clausus: El sistema del número cerrado, que es dominante en el derecho comparado, además de suponer
la configuración legal del derecho real, exige que el legislador ejercite esa facultad con extrema prudencia, pues de
otra manera el resultado sería similar al del número abierto. La tesitura se funda en que no existan muchos derechos
reales, que los estructure el legislador y no el particular, pero paralelamente el legislador debe actuar con especial
moderación al incorporar nuevos derechos reales.
Se sostiene que sólo deben crearse nuevos tipos cuando existe la imposibilidad estructural de encuadrar la nueva
situación fáctica en las categorías existentes.
Aclaraciones: no solo son derechos reales los 14 regulados en el Código pueden ser creados en otras leyes de índole
nacional; para algunos autores, por ejemplo, Alterini, los derechos reales pueden ser creados por ley, pero no solo
por ley de Congreso, hay derechos reales que son creados por leyes provinciales o municipales, con rango de
derechos reales. La consecuencia a ello es que si es legislador quiere en su facultad crear o configurar un derecho
real, previamente tiene que ver si ese pretendido de derecho real no puede quedar encuadrado en uno ya existente.
ARTICULO 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
Convalidar: es sanear un acto de algún defecto, que le impide producir sus propios efectos.
ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad
horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el
usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda.
Fuentes: Los derechos reales se configuran exclusivamente por la ley, una vez creado o configurado el derecho real,
tenemos que ver cuál es la causa fuente por la que nace ese derecho real. Puede ocurrir que la fuente de ese
derecho sea de origen contractual, por ejemplo, en los derechos reales de garantía (hipoteca, anticresis y prenda), el
contrato es la única fuente posible. También puede ser que la causa de su nacimiento sea por ley. Incluso, en ciertos
supuestos casos peculiares puede pensarse a la sentencia judicial como fuente del derecho real. [NO]
[La cátedra: la sentencia es declarativa del derecho que se adquiere no nace un derecho real]
Tipicidad: cuando hablamos de número cerrado refiere a la determinación del elenco de derechos reales y a su
“contenido en abstracto”, determinando la amplitud de la utilidad que otorgan los diferentes derechos reales, por
ejemplo, ejemplo, el dominio se configura como el derecho real que confiere a su titular la mayor cantidad de
facultades: usar, gozar y disponer jurídica y materialmente de la cosa. Los casos de sentencias judiciales son
excepcionales.
En cambio, la tipicidad apunta al “contenido en concreto” de los derechos reales, y por ello existen derechos que
tienen contenidos especiales o típicos. Por ejemplo, se legisla a los conjuntos inmobiliarios como un derecho real de
propiedad horizontal especial; también se regula con tipicidad propia el usufructo constituido sobre un conjunto de
animales.
8. Consecuencias de la pretendida configuración de otros derechos reales o de la modificación de los previstos.
La configuración de un derecho real no previsto por la ley, o la modificación de su estructura, está sancionada con la
nulidad. Anterior a ello, en el Código de Vélez sostenía “Todo contrato o disposición de última voluntad que
constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución
de derechos personales, si como tal pudiese valer”.
Otra postura (Mariani de Vidal y Abella) sostiene que, frente a la configuración de un derecho real no previsto o la
modificación de su estructura, será el juez quien decida si importa un derecho personal o deviene en un derecho
real próximo permitido.
9. Clasificación de los derechos reales previstos en el Código. Derechos reales fuera del Código e institutos
configurados a la manera de ellos.
 Derechos reales sobre objeto propio o ajeno: Los derechos reales sobre objeto propio son aquellos en los
que su titular puede invocar una pertenencia total o parcial sobre el objeto. En cambio, son derechos reales
sobre objeto ajeno aquellos en los que solamente se tiene la titularidad del derecho real.
ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales
sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes
reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de
un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
 Derechos reales principales o accesorios: Los derechos reales accesorios dependen de la existencia de un
creditorio que funciona como derecho principal; en cambio, los derechos reales principales tienen una vida
autonómica, que está comprometida por un derecho creditorio.
 ARTICULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los
accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
 Derechos reales sobre objeto registrable o no registrable: esta clasificación que no atañe directamente al
derecho real, sino al objeto al que el derecho se adhiere.
ARTICULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen
sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a
los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes
de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
 Derechos reales que se ejercitan por la posesión o por actos posesorios : la regla es que todos los derechos
reales se ejercen por la posesión, con excepción de las servidumbres y la hipoteca, y puntualiza que “las
servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente
la posesión”. Debe tenerse presente que, si hay actos posesorios, hay ejercicio de la posesión. Ello no quiere
significar que para llevarlos a cabo el legitimado al efecto deba apropiarse físicamente de la cosa; podrá no
ocupar el objeto en su integralidad, pero con relación al acotado asiento material en que las ejerza, el
beneficiario de las servidumbres positivas será poseedor. Hay ejercicio por la posesión, aunque los actos
materiales no importen el apoderamiento de la cosa.
ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en
este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular
ostente la posesión.
Derechos reales fuera del Código e institutos configurados a la manera de ellos: en el derecho civil y comercial: la
hipoteca bancaria, la preanotación hipotecaria, la anotación directa de hipotecas, la hipoteca cambiaria; la prenda
con desplazamiento, la prenda sin desplazamiento (con registro), los warrants, las garantías de los debentures; las
garantías de las obligaciones negociables; en el derecho marítimo: la copropiedad naval, la hipoteca naval, la prenda
naval; en el derecho aeronáutico: la hipoteca aeronáutica; en el derecho minero: el dominio minero, el derecho del
explorador minero, las servidumbres mineras, el usufructo minero; en el derecho rural: las servidumbres rurales; en
el derecho administrativo: el dominio del Estado, las servidumbres administrativas, la ocupación temporánea por el
Estado, la requisición de uso por el Estado, el derecho del concesionario sobre cosas del dominio público, el derecho
del permisionario sobre cosas del dominio público; en el derecho constitucional: la propiedad indígena.
10. Definición legal del derecho real: análisis.
Código Civil de Vélez:
No daba una definición exacta de derechos reales, pero en su nota al art. 497 había definido el derecho real
siguiendo a Ortolán: “Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho.
Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. O, en términos más
sencillos, un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestación
cualquiera, a dar, a suministrar, a hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de
sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor.”
“[…] diremos con Demolombe, que derecho real, es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e
inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es sujeto activo del
derecho, y la cosa que es el objeto”
Código Civil y Comercial de la Nación:
TITULO I
Disposiciones generales
CAPITULO 1
Principios comunes
ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre
su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás
previstas en este Código.
Poder jurídico: es un derecho subjetivo cuya “esencia” consiste en un señorío de la voluntad que se ejerce de propia
autoridad, en forma autónoma e independiente de toda otra voluntad. Es decir que el poder da nacimiento a un
plexo de facultades connaturalmente integradas entres reunidas en cabeza del titular del derecho real.
Estructura legal: El régimen de los derechos reales está dominado por el orden público y, por ello, es la ley la que los
organiza en su número (numerus clausus), elementos (titular y objeto), contenido (esencia) y mutaciones jurídico
reales (adquisición, modificación y extinción).
Relación directa: la utilidad se obtiene sin necesidad que intermedie una tercera persona.
Forma autónoma: se dice que el agregado efectuado le ha conferido mayor precisión a la definición.
Facultades de persecución- ius persecuendi o derecho de perseguir: es una ventaja, derivada de la inherencia del
derecho real respecto del objeto, que tiene el titular del derecho real de perseguir la cosa de manos de quien la
tenga. Es ejercida a través de las acciones reales, aunque existen acciones personales con efectos reipersecutorios
(nulidad, simulación, revocatoria).
Facultades de preferencia -ius preferendi o derecho de preferencia: es una ventaja, derivada de la inherencia del
derecho real respecto del objeto, que tiene el titular del derecho real, donde se crea un mecanismo temporal en
caso de colisión de dos derechos, basado en el tiempo. El que primero que esté constituido en el tiempo, da lugar a
quien tenga mejor derecho. Este derecho es independiente de los privilegios, y nada tiene que ver con ellos, en los
que está en juego la jerarquía de los créditos, con abstracción de su antigüedad.
ARTICULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en
poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya
obtenido oponibilidad posteriormente.
11. Titular de los derechos reales.
El poder jurídico se ejerce a través de un titular (no sujeto activo). Por regla general puede ser tanto una persona
humana como una persona jurídica, pero excepcionalmente hay casos donde solo ejerce la persona humana (uso,
habitación). También nacional o extranjera.
Los derechos reales de disfrute sobre objeto invariablemente ajeno —es decir los derechos de usufructo, uso,
habitación y servidumbre, cuando es personal— son esencialmente temporales. Si el titular de alguno de esos
derechos reales fuera una persona humana, y los constituyentes no hubieran pactado la duración del derecho, este
perdurará hasta el máximo de la vida de su titular, lo que denota la naturaleza de ellos como derechos reales
vitalicios.
En el caso de las personas jurídicas su titularidad es temporal porque pueden tener una existe ilimitada por eso se
les fija un plazo de cincuenta años para la extensión temporal de titularidad con relación a los derechos de usufructo
y servidumbre personal.
El derecho real es exclusivo cuando su titular debe ser una sola persona y no es posible la concurrencia de
titularidades de la misma naturaleza sobre el objeto de derecho (singularidad); en cambio, no son derechos reales
exclusivos aquellos que sí admiten la concurrencia de iguales titularidades sobre el mismo objeto (pluralidad). Son
derechos reales exclusivos: el dominio, la propiedad horizontal, el tiempo compartido, el cementerio privado, la
superficie, el usufructo, y también el uso y la habitación en tanto que la utilidad que generan las cosas que
constituyen sus objetos no exceda las necesidades de sus titulares y familias. Son derechos reales no exclusivos: la
hipoteca, la prenda, la anticresis, la servidumbre, y además el uso y la habitación si la utilidad que determinan las
cosas que constituyen sus objetos exceden las necesidades de sus titulares y familias.
12. Objeto de los derechos reales. Conceptos de cosa, derecho y patrimonio. Clasificación de las cosas.
ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye
su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
ARTICULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que
integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.
ARTICULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes
susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Objeto: principalmente los derechos reales recaen sobre cosas (objeto material susceptible de apreciación
pecuniaria).
Un derecho real puede recaer sobre la totalidad de la cosa (ejercicio sobre la totalidad de la cosa) o solamente
involucrar una parte material de ella (ejercicio sobre una parte material de la cosa). Esta última alternativa solo
podrá presentarse cuando la cosa sea divisible, es decir, cuando pueda ser dividida sin que sea destruida
(divisibilidad física) y su fraccionamiento no convierta en antieconómico su uso y aprovechamiento (divisibilidad
jurídica), por ejemplo, el usufructo sobre una parte de un inmueble. Campo de miles de hectáreas se permite
constituir un usufructo sobre una determinada cantidad de hectáreas.
Ejercicio por una alícuota (fraccionamiento): El objeto del derecho real, ya la totalidad de una cosa, ya una parte
material de una cosa, puede ejercerse a través de una alícuota. La titularidad de estos derechos no se fracciona
materialmente, sino que se extiende a la totalidad del objeto de acuerdo con la extensión alícuota. Es que la mitad,
el tercio o el cuarto, que conforman la titularidad de cada uno de, por ejemplo, los condóminos, no se aplican a una
porción material de la cosa, sino que se propaga sobre cada una de las moléculas integrativas de ese objeto.
Derecho: El art. 1883 del Cód. Civ. y Com. dispone que el objeto del derecho real puede consistir, también, en “un
bien taxativamente señalado por la ley”. Es equívoca la alusión a “bien” y no a “derecho”, pues el art. 16 del Código
concibe a los bienes como género y a las cosas como una de sus especies (16). En materia de derechos reales de
garantía no se presenta esa imprecisión, ya que en el art. 2188 se alude a que “cosas y derechos pueden constituir el
objeto” de esos derechos.
13. Adquisiciones originarias: adquisiciones legales mobiliarias e inmobiliarias. Apropiación, transformación y
accesión. Prescripción adquisitiva (usucapión). Concepto. Sujetos y objetos. Clases. Requisitos. Unión de
posesiones. Sucesión universal y sucesión particular. Requisitos. Definición del justo título para usucapir.
Comparación del justo título para usucapir con el título suficiente y el título putativo. Causales de suspensión
y de interrupción de la prescripción. Formas de hacer valer la usucapión. Renuncia. Normas procesales:
tratamiento particular del art. 24 de la Ley 14.159 según el texto del Decreto-Ley 5756/58. Incidencia de la
Ley 24.374 y sus reformas. Comparación de los efectos de la usucapión con los de la prescripción liberatoria,
la extinción por el no uso, la caducidad y la perención de la instancia.
Una mutación jurídico real se presenta en los casos en que se adquiere, modifica o extingue un derecho real. Una
adquisición es originaria cuando el adquirente alcanza la titularidad del derecho real sin fundamento en un
derecho anterior y, por tanto, sin otros límites que los establecidos por la ley, por eso es originario nadie me lo
transmite. Son modos suficientes de adquisición originaria:
1) Régimen de dominio.
2) La ley: son casos en lo que la causa fuente es la ley, se adquiere porque la ley quiere hacer nacer un derecho
real. (adquisición es legal cuando la mutación jurídico real es provocada por el mero efecto de ley.)
3) La usucapión o prescripción adquisitiva: por el paso del tiempo se adquiere un derecho real de dominio.

 2) LA LEY
ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa
perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el
cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y
del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
Son 5 los casos que están previsto en este artículo. Los primeros tres casos tienen que ver con el condominio, el
cuarto con la habitación y el quinto no tiene nada que ver con lo anterior.
1. Condominio de accesorios indispensables al uso común de dos o más fundos, inmueble o heredades: se crea un
condominio típico particular sobre un accesorio indispensable para el uso común de dos o más fundos. Por ejemplo,
un callejón para acceder a dos o más fundos.
2. Condominio de muros cercos y fosos: nos centramos en los muros, pared o medianería, pero en realidad
técnicamente es un muro divisorio. El código prevé que cuando se compra un inmueble el dueño tiene la obligación
de encerrarse ya sea por seguridad y privacidad. Esa pared de llama muro de encerramiento forzoso porque tengo la
obligación de hacer. A su vez ese muro le sirve al vecino para encerrarse, por lo tanto, a partir del momento que se
haya construido el muro se encuentra en condominio -en barrio cerrado solo se aplica en la perimetral-.
3. Condominio por accesión de cosas muebles inseparables: accesión es la unión de forma natural de dos cosas
muebles y que no pueden separarse. El código lo que dice si el valor de calidad de las cosas es lo mismo hay
condominio, siempre tiene que ser de igual valor.
4. Derecho real de habitación del cónyuge o conviviente supérstite: supérstite: sobrevive a la muerte. El código
establece que desde el mismo momento que fallece uno de conviviente o cónyuge, el supérstite tiene derecho de
habitación gratuito y vitalicio en el caso del cónyuge y por 2 años en conviviente.
5. Los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe:
Adquirente de buena fe sobre cosas muebles e inmuebles:
i) Heredero aparente: ARTICULO 2315.- Actos del heredero aparente. Son válidos los actos de administración del
heredero aparente realizados hasta la notificación de la demanda de petición de herencia, excepto que haya habido
mala fe suya y del tercero con quien contrató.
Son también válidos los actos de disposición a título oneroso en favor de terceros que ignoran la existencia de
herederos de mejor o igual derecho que el heredero aparente, o que los derechos de éste están judicialmente
controvertidos.
El heredero aparente de buena fe debe restituir al heredero el precio recibido; el de mala fe debe indemnizar todo
perjuicio que le haya causado.
El heredero aparente es aquella persona que, estando en posesión de la herencia, ha sido desplazada total o
parcialmente por el heredero real, al resultar vencida en una acción petitoria hereditaria o como consecuencia de la
admisión voluntaria del derecho que se reclama. En este supuesto el tercero adquiere de manera definitiva y queda
fuera de la posibilidad de acciones persecutorias. Tales terceros, efectivamente, adquieren por virtualidad de la ley y
a título originario, pues no derivan su derecho del heredero aparente, sino que se entiende que lo adquirieron por el
“mero efecto de la ley”.
ii) Contratación con un incapaz: ARTICULO 45.- Actos anteriores a la inscripción. Los actos anteriores a la inscripción
de la sentencia pueden ser declarados nulos, si perjudican a la persona incapaz o con capacidad restringida, y se
cumple alguno de los siguientes extremos:
a) la enfermedad mental era ostensible a la época de la celebración del acto;
b) quien contrató con él era de mala fe;
c) el acto es a título gratuito.
No se puede contratar con un incapaz es nulo, pero puede ocurrir que una persona contrate con un incapaz y que
ella no estuviese aún inscripta. La ley considera en principio válidos los actos anteriores a la interdicción valorando la
notoriedad o publicidad a la celebración del acto. El objeto es la preservación de la seguridad y tráfico jurídico y la
protección de terceros de buena fe y a título oneroso. Para ello, quien contrató con un incapaz, no podría alegar su
buena fe o desconocimiento de la situación frente a una persona cuya condición de salud mental era notoria o
pública a la época de celebración del acto y, por lo tanto, debió ser conocida o advertida por aquel.
Por ello si es tercero es de buena fe y a título oneroso adquiere un derecho real por el mero efecto de la ley.
Adquirente de buena fe sobre cosas inmuebles:
iii) Abuso de firma en blanco: ARTICULO 315.- Documento firmado en blanco. El firmante de un documento en
blanco puede impugnar su contenido mediante la prueba de que no responde a sus instrucciones, pero no puede
valerse para ello de testigos si no existe principio de prueba por escrito. El desconocimiento del firmante no debe
afectar a terceros de buena fe.
Cuando el documento firmado en blanco es sustraído contra la voluntad de la persona que lo guarda, esas
circunstancias pueden probarse por cualquier medio. En tal caso, el contenido del instrumento no puede oponerse al
firmante excepto por los terceros que acrediten su buena fe si han adquirido derechos a título oneroso en base al
instrumento.
Quien asumió el riesgo de firmar un documento en blanco o una parte de él debe cargar con las consecuencias que
su proceder genera. La elección de un representante infiel, en cualquier caso, es responsabilidad del firmante y, en
ninguna circunstancia, podría afectarse el derecho del tercero que obró de buena fe y bajo la apariencia de que lo
que hacía era correcto. Una solución contraria a la que propicia la norma implicaría atentar contra la seguridad
jurídica que debe primar en la materia. Los derechos de los terceros de buena fe quedan debidamente resguardados
frente a la eventualidad de que se impugne el documento.
Subadquirente de buena fe sobre cosas muebles registrables e inmuebles:
ARTICULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales
transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en
virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el
subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención
del titular del derecho.
El efecto principal de la nulidad es volver las cosas al estado anterior al acto declarado nulo y, en consecuencia, las
partes habrán de restituirse lo que mutuamente se entregaron en miras al acto viciado. Quedan exceptuados de la
obligación de restituir y a resguardo de la acción de reivindicación, los terceros subadquirentes de buena fe y a título
oneroso de bienes inmuebles o de muebles registrables.
La buena fe del tercer adquirente puede ser entendida de distintas maneras. Un sector de opinión puede considerar
que es suficiente con que el adquirente haya confiado en las constancias de los registros para ser considerado como
adquirente de buena fe. Este criterio se enuncia como “buena fe registral”. Para otros, en cambio, no basta con las
constancias registrales sino que es preciso que el tercero adquirente haya tomado los recaudos para asegurarse que
la realidad extra registral coincide con la registrada. Por tal razón, en materia de adquisición de inmuebles,
solamente se considera que el subadquirente es de buena fe si realizó un estudio de títulos que no reflejaba ninguna
anomalía en la cadena de dominio.
Subadquirente de buena fe sobre cosas muebles no registrables:
ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena fe
del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los
derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé
la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
El fundamento de esa norma reside en la necesidad de facilitar la circulación de las cosas muebles no registrables y
evitar que los adquirentes de derechos reales principales sobre ellas deban efectuar dificultosas investigaciones
sobre la titularidad del transmitente. También procura facilitar la prueba del derecho real a través de la posesión de
buena fe, ya que es habitual que las mutaciones jurídico reales sobre esas cosas no estén acompañadas de ningún
instrumento probatorio. La “posesión” del subadquirente puede ser a título de cualquier derecho real que se ejerza
por la posesión. Esa posesión debe ser de “buena fe”, o sea, es necesario que el subadquirente no conociera ni
pudiera conocer que carecía de derecho.
El art. 1895 tutela únicamente a los poseedores de buena fe en el caso de que ejerciten su relación real sobre cosas
muebles no registrables de las cuales su titular se desprendió voluntariamente. Si hubiera mediado “hurto” (contra
la voluntad del titular) o “pérdida” (sin la voluntad del titular) de esas cosas, el poseedor no queda protegido y el
único medio para adquirirlas sería a través de la prescripción adquisitiva. El verdadero titular no podrá reivindicar la
cosa cuando esté frente a un subadquirente de buena fe y título oneroso.

 3) LA USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

ARTICULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una
cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
• Se trata de un instituto que tiende a otorgar seguridad jurídica, tanto en su faz adquisitiva como liberatoria.
• Una situación jurídica adquiere firmeza – Aplica en obligaciones, contratos, derechos reales.
Aclaraciones:
1) En principio todos los derechos reales que se adquieren por la posesión puede ser adquiridos por prescripción
adquisitiva (es necesario que ejerza la posesión). No se podría adquirir por usucapión: la hipoteca y servidumbre
negativa;
2) La usucapión es modo de adquisición originario de derechos reales principales es decir no se puede adquirir por
prescripción la hipoteca, la anticresis y la prenda.
Requisitos a toda clase de prescripción:
 Paso del tiempo: dependiendo de qué tipo de prescripción, pero siempre transcurrir un determinado paso del
tiempo.
 Exista posesión: para que esa posesión funcione tiene que cumplir con dos requisitos: debe ser continua y
ostensible.
ARTICULO 1900.- Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.
*Continua: debe ejercerse sin interrupciones por el plazo del tiempo que marca la ley, no tiene que existir ninguna
causal que la suspenda o interrumpa. Artículo 1930: presunción de continuidad, si yo la demuestro en un momento y
después en otro momento esa posesión se presume que en el medio también la tuve.
*Ostensible: tiene que ser conocidas por todos los terceros, incluso por los terceros de buena fe, no sólo por el
titular contra quien se prescribe. No debe ser clandestina.
Tener en cuenta:
-El poseedor ilegítimo es el que adquiere por usucapión. El legítimo ya tiene adquirido el derecho.
-El tenedor no puede adquirir por usurpación porque es un derecho personal.
Tipos de prescripciones:
CORTA O BREVE:
ARTICULO 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y
buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el
plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
Requisitos:
*Justo título para usucapir: es un título formalmente impecable que tiene como fin transmitir un derecho real, pero
tiene un error en el sujeto, no tiene capacidad o no está legitimado para transmitir un derecho. La falla está en el
sujeto.
[algunos autores entienden que la prescripción corta o breve es un modo de adquisición derivada porque “deriva”
de un justo título, pero la cátedra no lo comparte]
*Ser poseedor de buena fe.
*Cumplir con el objeto del paso del tiempo, según corresponda. En materia inmobiliaria, la posesión debe
prolongarse por diez años; en cambio, en materia mobiliaria, en el supuesto de cosas hurtadas o perdidas, el tiempo
de posesión exigible se reduce a dos años.
*Que la posesión se ejerza de forma continua y ostensible.
ARTICULO 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad
transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a
ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias
registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen
especial.

LARGA:
ARTICULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida,
que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.
Requisitos:
*Computo del plazo. En materia inmobiliaria, la posesión debe prolongarse por veinte años; en cambio, en materia
mobiliaria, en el supuesto de cosas no hurtadas o perdidas, el tiempo de posesión exigible se reduce a diez años.
*Que la posesión sea ejercida en forma continua y ostensible.
*No puede invocarse contra el adquirente falta o nulidad de título, esto es porque es un modo originario de
adquisición, por lo que no interesa el encadenamiento de títulos.
*Caso de posesión ilegítima de mala fe viciosa. No puede invocarse la mala fe para enervar la prescripción
adquisitiva larga. El artículo no distingue, y engloba a todos los casos de mala fe, salvo cuando la posesión no sea
ostensible que se entiende que es ejercida con clandestinidad.

Comparación del justo título para usucapir con el título suficiente y el título putativo:
 Título suficiente respecto de una cosa determinada constituye un acto jurídico cuyo objeto consiste en la
transmisión del derecho real correlativo (dominio, condominio, usufructo, uso, habitación, etc.) que se
encuentra revestido de las formalidades establecidas por la ley otorgado por una persona capaz, que cuenta
con poder de disposición, que se halla legitimada en forma ordinaria y al efecto, para disponer de una cosa
(constituye un derecho real legítimo). En cambio, el justo título no está otorgado por una persona capaz, no
cuenta con poder de disposición o esta persona no se halla legitimada para disponer.
 Título putativo se refiere a un título que, aunque puede ser verdadero, no se aplica correctamente al objeto
de la posesión. Por ej., si alguien adquiere posesión de un inmueble basado en un testamento que luego es
revocado, o si la posesión se ejerce sobre un inmueble diferente al adquirido legalmente.

*Unión de posesiones:
ARTICULO 1901.- Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras.
En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.
El principio de continuidad de la posesión entre herederos establece que el heredero continúa la posesión de su
causante. No existe una unión de posesiones propiamente dicha, ya que el heredero simplemente continúa la
posesión del causante.
Sin embargo, la verdadera unión de posesiones ocurre en la sucesión particular, donde el sucesor puede unir su
posesión a la de sus antecesores, siempre y cuando exista un vínculo jurídico entre ellas. La calidad de buena o mala
de las posesiones es relevante dependiendo del tipo de prescripción adquisitiva que se esté buscando. Es necesario
que las posesiones estén unidas por un vínculo jurídico y que no se interrumpa la continuidad entre ellas para que la
unión sea válida.
Requisitos:
 Que la posesión del sucesor particular "derive inmediatamente" de la de sus antecesores: La conexión entre las
posesiones unidas tiene que expresar la idea de "continuidad“. No separadas por una posesión viciosa.
 Que las posesiones unidas estén "ligadas por un vínculo jurídico“.
 Que "en la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe".
 Que se opte por la unión

*Causales de suspensión y de interrupción de la prescripción: Para calcular el plazo de prescripción, es importante

distinguir entre la suspensión y la interrupción. La suspensión no borra el tiempo transcurrido, mientras que la
interrupción sí lo hace.
Suspensión: ARTICULO 2539.- Efectos. La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el lapso
que dura pero aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó.
ARTICULO 2541.- Suspensión por interpelación fehaciente. El curso de la prescripción se suspende, por una sola vez,
por la interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor. Esta suspensión sólo
tiene efecto durante seis meses o el plazo menor que corresponda a la prescripción de la acción.
ARTICULO 2542.- Suspensión por pedido de mediación. El curso de la prescripción se suspende desde la expedición
por medio fehaciente de la comunicación de la fecha de la audiencia de mediación o desde su celebración, lo
que ocurra primero.
El plazo de prescripción se reanuda a partir de los veinte días contados desde el momento en que el acta de cierre del
procedimiento de mediación se encuentre a disposición de las partes.
ARTICULO 2543.- Casos especiales. El curso de la prescripción se suspende:
a) entre cónyuges, durante el matrimonio;
b) entre convivientes, durante la unión convivencial;
c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o apoyos, durante la
responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;
d) entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización, mientras
continúan en el ejercicio del cargo;
e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen por causa la
defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.

Interrupción: ARTICULO 2544.- Efectos. El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no sucedido el
lapso que la precede e iniciar un nuevo plazo.
ARTICULO 2545.- Interrupción por reconocimiento. El curso de la prescripción se interrumpe por el reconocimiento
que el deudor o poseedor efectúa del derecho de aquel contra quien prescribe.
ARTICULO 2546.- Interrupción por petición judicial. El curso de la prescripción se interrumpe por toda petición del
titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su
representante en la posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal
incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable.
ARTICULO 2548.- Interrupción por solicitud de arbitraje. El curso de la prescripción se interrumpe por la solicitud de
arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo dispuesto para la interrupción de la prescripción por petición
judicial, en cuanto sea aplicable.

*Renuncia.
ARTICULO 2535.- Renuncia. La prescripción ya ganada puede ser renunciada por las personas que pueden otorgar
actos de disposición. La renuncia a la prescripción por uno de los codeudores o coposeedores no surte efectos
respecto de los demás. No procede la acción de regreso del codeudor renunciante contra sus codeudores liberados
por la prescripción.
El CCYC permite renunciar a la prescripción pasada pero no aborda la futura. Sin una autorización específica, la
renuncia a la prescripción futura se considera prohibida. Surge la pregunta sobre si renunciar a la prescripción
ganada es diferente de renunciar al dominio o derechos adquiridos por usucapión. La sentencia de usucapión es
declarativa y solo reconoce la adquisición de un DR ya consumado, por lo que renunciar a la prescripción cumplida
equivale a renunciar al derecho real adquirido.

*Sentencia
ARTICULO 1905.- Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción
adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se
produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de
oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.
Una vez que se cumplen los requisitos para usucapir, el usucapiente se convierte en titular del derecho real
inmediatamente, sin tener que esperar por la sentencia: entonces, la sentencia es DECLARATIVA de una situación
jurídica preexistente.
ARTICULO 1903.- Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la
fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin
perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.

*Normas procesales: tratamiento particular del art. 24 de la Ley 14.159 según el texto del Decreto-Ley 5756/58.
Incidencia de la Ley 24.374 y sus reformas:
 Forma de hacer valer la prescripción:
• Como acción o excepción (Art. 2551), no pudiéndose ser declarada de oficio (Art. 2552).
• Debe oponerse al contestar demanda o excepciones (Art. 2553) junto con informe de dominio y plano de
mensura.
 Carácter del proceso y requisitos de la demanda:
• Proceso contencioso (porque hay contradictor, quien resulte titula registral. Art. 24 ley 14159)
• Con la resolución que confiere el traslado de la demanda o de la excepción de la prescripción, ordene la
anotación de litis "a fin de dar a conocer la pretensión" (art. 1905).
• Se admite toda clase de prueba (Art. 24 ley 14.159)
• No puede basarse exclusivamente en testimonial. Se asigna importancia al pago de impuestos (aunque sólo
reflejaría animus).
• Sentencia con efecto declarativo. Quid de la retroactividad.

*Comparación de los efectos de la usucapión con los de la prescripción liberatoria, la extinción por el no uso, la
caducidad y la perención de la instancia.
a. Usucapión:
 Efecto: La usucapión es un medio de adquirir la propiedad de un bien a través de la posesión continua y
pacífica durante un período de tiempo establecido por la ley.
 Resultado: Una vez completado el período de posesión requerido, el poseedor adquiere el D de propiedad
sobre el bien, transfiriendo así el título de propiedad de forma legal.
b. Prescripción Liberatoria:
 Efecto: La prescripción liberatoria extingue la acción que tenía el titular del DR para reclamar el
cumplimiento de una derivada de ese debido al transcurso del tiempo establecido por la ley.
 Resultado: La extinción de la acción impide al titular reclamar el cumplimiento de la O, pero no afecta la
titularidad del DR en sí misma.
c. Extinción por el No Uso:
 Efecto: La extinción por el no uso ocurre cuando el titular de un DR no lo ejerce durante un período
prolongado de tiempo, según lo establecido por la ley.
 Resultado: El DR se extingue debido a la falta de ejercicio por parte del titular, lo que significa que pierde su
titularidad sobre el bien.
d. Caducidad:
 Efecto: La caducidad es la pérdida de un DR debido al incumplimiento de ciertas condiciones o requisitos
establecidos por la ley.
 Resultado: La caducidad puede resultar en la pérdida del DR en cuestión si no se cumplen las condiciones o
requisitos legales.
e. Perención de Instancia:
 Efecto: La perención de instancia ocurre cuando un proceso judicial no avanza debido a la inactividad o
negligencia de las partes involucradas.
 Resultado: La perención de instancia conlleva el cierre del proceso judicial sin un fallo definitivo, lo que
puede afectar los DR en disputa si no se resuelve el caso dentro de los límites de tiempo establecidos por la
ley.
[En resumen, mientras que la usucapión y la prescripción liberatoria afectan directamente la titularidad de los
derechos reales, la extinción por el no uso, la caducidad y la perención de instancia pueden tener efectos sobre la
validez o la existencia de los derechos reales, pero de manera indirecta o procesal]
[Todos los derechos reales principales que se ejerce por posesión se puede adquirir por prescripción. No se ejercer
las garantías y servidumbres negativa porque es un no hacer]
14. Adquisiciones derivadas. Alcances de la teoría del título y del modo. Relación temporal entre ambos. Casos
especiales. El pago del precio. Tradición traslativa del derecho real. Concepto. Requisitos.
Una adquisición es derivada cuando se funda en un derecho anterior; de allí que sea aplicable el principio del nemo
plus iuris, en virtud del cual “nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene”.
La adquisición derivada puede provenir de actos entre vivos o de actos por causa de muerte, en función de si el
derecho es transmitido durante la vida de su anterior titular o en virtud de su muerte.
Adquisición por actos entre vivos:
ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla
a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y
constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en
los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y
estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
Principio General: Los derechos reales se adquieren de forma derivada por actos entre vivos por la concurrencia del
título suficiente y modo suficiente. El modo suficiente por excelencia es la TRADICIÓN.
Aclaraciones:
*Hay derechos reales que no se adquieren por la concurrencia de estos elementos: Hipoteca y servidumbres
negativas (se adquieren sólo título)
*El modo suficiente no siempre es la tradición.
*Es muy importante no confundir la tradición de las relaciones reales (posesión) con la tradición traslativa de los
derechos reales.

TÍTULO SUFICIENTE: acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o
constituir el derecho real.
Acto jurídico:
*Es un “…acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o extinción de
relaciones o situaciones jurídicas” (Art. 259 CCyC).
* El vocablo “título” se emplea con el sentido de la causa fuente de la adquisición de los derechos reales.
Revestido de las formas establecidas por ley: Si el objeto es una cosa inmueble, por escritura pública.
Que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real: Actos jurídicos que puedan cumplir con esa
finalidad (compraventa, donación, permuta, dación en pago. No locación o comodato ni boleto de
compraventa).
Otorgado por disponente capaz y legitimado al efecto: El título no es suficiente si proviene de un otorgante
incapaz, que no se encuentra legitimado para disponer el objeto. En ese supuesto, se estará en presencia de
un simple justo título para usucapir, eficaz para alcanzar la prescripción adquisitiva breve, conjuntamente
con otros requisitos. Si el título no es verdadero, o es verdadero pero no se aplica al objeto, es un título
putativo. El título no es verdadero, por ejemplo, si una persona adquirió la posesión de las cosas de la
herencia en virtud de haber sido instituido heredero testamentario y luego se toma conocimiento de un
testamento posterior que revoca esa institución hereditaria. El título es verdadero, pero no se aplica a la
cosa que se posee, verbigracia, si se adquiere un inmueble, pero se ejercita la posesión sobre un inmueble
contiguo.
MODO SUFICIENTE:
Requisitos:
1. Existir título suficiente: El título suficiente, como acto jurídico que tiene finalidad traslativa, obliga la
celebración del contrato tradición cuando se encuentra involucrado un derecho real que se ejerce por la
posesión.
2. Ser capaz y legitimado al efecto (ser el propietario).

Tradición: La tradición posesoria no es lo mismo que la tradición traslativa del derecho real. La tradición de
la posesión importa el acto de entrega material de la cosa. La tradición traslativa del derecho real es un
contrato formal solemne con propósito bifronte.
En otras palabras: La tradición es un acto jurídico bilateral de contenido patrimonial, revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir un derecho real y extinguir una obligación.
La finalidad de la tradición traslativa de derecho real es precisamente la transmisión del derecho real respectivo y
paralelamente la de extinguir una obligación, al importar el cumplimiento de ella, o sea, su pago. La tradición
traslativa del derecho real es un prototipo de acto jurídico bilateral y patrimonial bipolar, tanto real como personal.
En otras palabras, es un contrato traslativo de derechos reales y extintivo de derechos personales.
Inscripción registral: Un registro es constitutivo cuando el derecho nace con la inscripción,
independientemente de que se haya efectuado la tradición de la cosa. Por ejemplo: los automotores o
equinos de pura sangre.
Primer uso: En la servidumbre positiva el modo suficiente es el primer uso que su titular realice.

Relación temporal entre el título y el modo suficiente: Si bien el modo suficiente debe estar fundado en un título
suficiente y normalmente el título es anterior a la tradición, se ha entendido que no existen reparos para que la
tradición posesoria se produzca antes que el título y recién con él se convierta en tradición traslativa del derecho
real.
De esa manera se da fundamento legal a una práctica negocial muy difundida, consistente en que quienes habrán de
convertirse en dueños de inmuebles adquieran la posesión de ellos con la sola suscripción de boletos de
compraventa, comúnmente celebrados en instrumentos privados, sin que sea necesario cumplir con los formalismos
necesarios para alumbrar al título suficiente, el que por razones diversas se otorga tiempo después.
Pago del precio:
ARTICULO 1168.- Venta condicional. Presunción. En caso de duda, la venta condicional se reputa hecha bajo
condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al comprador.
ARTICULO 1169.- Efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria. La compraventa sujeta a condición
resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su caso, la inscripción registral, sólo
transmite el dominio revocable.
La regla es que el pago del precio no es requisito para provocar la mutación jurídico real.
Si las partes pactaran que el transmitente se reserva el derecho real hasta tanto se cumpla la obligación de pagar el
precio:
• Condición suspensiva, motivo por el cual el derecho real no se trasmitiría hasta que el precio se abonara.
• Condición resolutoria: verdadera intención ha sido transmitir el dominio en el acto del contrato y supeditar ese
dominio a la condición resolutoria de que se pague la totalidad del precio.
Supuestos en donde el pago del precio se transforma en regla: expropiación y subasta.

15. Transmisibilidad.
ARTICULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en
contrario.
-La regla es que todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en contrario.
Ejemplo excepciones: el derecho real de habitación es intransmisible, y los derechos reales de usufructo, uso, y
servidumbre personal son transmisibles por actos entre vivos, pero no por causa de muerte. Los derechos reales de
garantía (hipoteca, anticresis y prenda) solamente pueden ser transmitidos juntamente con el crédito que
garantizan. Y el derecho real de servidumbre, cuando es real, únicamente puede ser transmitido con el inmueble
gravado.
-Las normas atinentes a las transmisiones de derechos reales son de carácter estatutario por estar impregnadas de
orden público.
-Las cláusulas contractuales o disposiciones testamentarias que prohíban la transmisión de los derechos reales serán
nulas de nulidad absoluta salvo que la ley lo establezca.
-Cláusulas de indisponibilidad:
ARTICULO 1972.- Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a
persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas
cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de
diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese
tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una
sustitución fideicomisaria.

16. Extinción.
ARTICULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono, por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena y por sentencia judicial
que así lo disponga en un proceso de extinción de dominio.

Modos generales de extinción de los derechos patrimoniales:

*Extinción de la causa fuente: la nulidad del contrato que da nacimiento a un derecho creditorio o bien a un
derecho real. –admite excepciones como por ejemplo el subadquirente de buena fe a título oneroso-.
*Expropiación: consiste en el medio en virtud del cual el Estado logra la apropiación o transferencia de un bien, por
razones de utilidad pública, mediante el pago de una justa indemnización.

Causales generales de extinción de los derechos reales:

*Destrucción total de la cosa: si el derecho real recae sobre una cosa, la destrucción de ella extinga al derecho. Sin
embargo, la destrucción de la cosa solo extingue el derecho “si la ley no autoriza su reconstrucción”.
*Abandono: abdicación. Para que el abandono surta efectos extintivos es necesarios que sea voluntario y expreso.
*Consolidación: La consolidación es modo de extinción de los derechos reales sobre objeto ajeno, ya de disfrute
(superficie, usufructo, uso y habitación), ya de garantía (hipoteca, anticresis y prenda), que se verifica cuando se
reúnen en una misma persona las calidades de titular de un derecho real sobre objeto propio y de titular de un
derecho real sobre objeto ajeno.

Causales de extinción de cada derecho real en particular: análisis que se efectúa en cada derecho real en particular.

17. Oponibilidad y publicidad.

ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real.
UNIDAD II – LAS RELACIONES REALES. ESTRUCTURA. ADQUISICIÓN, EJERCICIO, CONSERVACIÓN Y EXTINCIÓN.
EFECTOS.
1. Precisiones terminológicas.
Ihering había propuesto utilizar la expresión "relaciones posesorias". Sin embargo, esa denominación era acotada,
pues solo comprendía a la posesión y a la tenencia, y no a otras relaciones de hecho con la cosa.
No coincidimos en que la acepción lingüística identifique "relación posesoria" con "posesión", pues a tenor del
primer significado que le atribuye el Diccionario de la Lengua Española "posesión" implica: "Acto de o tener una
cosa corporal con ánimo de conservarla para sí o para otro"; aunque para el mismo Diccionario en el lenguaje del
derecho, la "posesión" exige el "ánimo de dueño o de titular legítimo", o mejor, comportamiento en ese carácter, lo
que descarta a la tenencia.
El Proyecto de 1998 se decidió por “relaciones reales” y la fundamentó del modo que sigue: "La denominación de
relaciones reales aplicada a las relaciones de hecho entre una persona y una cosa, con respaldo doctrinario y
jurisprudencial, responde a la necesidad de acuñar una designación que comprenda tanto a la posesión como a la
tenencia, pues es una realidad incontrastable, a la que no debe permanecer ajeno el legislador, que su régimen es
casi siempre coincidente. La designación patentiza también que las relaciones de hecho no se agotan con la
posesión y la tenencia, sino que también existe la mera yuxtaposición, aunque para simplificar el sistema se
puntualiza que salvo que medie una referencia especial a la yuxtaposición, la mención de las relaciones reales
apunta por regla en el Proyecto solo a la posesión y a la tenencia". Excepcionalmente el Proyecto le confería efectos
jurídicos a la mera yuxtaposición al ocuparse de la legitimación activa en la defensa extrajudicial de la relación real.
El Código Civil y Comercial de la Nación optó por utilizar la designación "relaciones de poder" sujeto a críticas. No se
sabe sobre qué recae la relación y, de imaginárselo, igualmente no se sabría si es un poder jurídico o un poder de
hecho. Máxime que la generalidad de esa altamente imprecisa designación podría llevar a pensar que las relaciones
de poder abrazan también al poder jurídico que es el derecho real, pues aunque parezca obvio el derecho real es
también un poder que se exterioriza regularmente mediante una relación de hecho.
Era mejor el término "relación real" apuntando a que existe una relación física distinta de la dimensión jurídica que
recae únicamente sobre cosas y que se trata de una relación fáctica.
TITULO II
Posesión y tenencia
CAPITULO 1
Disposiciones generales
ARTICULO 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.
2. Distintas relaciones entre una persona y un objeto.

PRINCIPAL POSESIÓN
VOLUNTARIAS
(PODERES DE
HECHO)
DELEGADA TENENCIA
RELACIONES
REALES SUBORDINADAS

SERVIDORES DE
INSTRUMENTAL
LA POSESIÓN
INVOLUNTARIAS YUXTAPOSICIÓN LOCAL

Las relaciones reales son tales por conectar físicamente las personas con las cosas, puede establecerse de manera
voluntaria o involuntaria. Es voluntaria por quien tiene la capacidad de querer, ósea que quiso porque tenía
discernimiento, libertad, intención y estaba dotado de la aptitud jurídica de querer. Es involuntaria cuando falta el
discernimiento, la intención y la libertad. Cuando esta conexión física es involuntaria se configura una relación física
real de grado mínimo que a la manera de entender de Ihering se puede calificar como yuxtaposición local.
Las relaciones reales voluntarias implican poderes de hecho, esto es relaciones directas, actuales o potenciales
sobre la cosa. A su vez a las relaciones voluntarias que significan poderes de hecho las subdividimos en principal y
subordinadas. Este poder de hecho es principal cuando es independiente de cualquier otra relación real. Y la única
que encuadra en la principal es la posesión. Son subordinadas cuando existe algún poder de hecho de grado
superior que las condiciona y a cuya suerte están unidas. Los poderes de hecho subordinados son los nacidos en
tenencia y servidores de la posesión donde la relación real subordinadas puede ser delegada (tenencia) o
instrumental (servidores de la posesión).
 Elementos de las relaciones reales:
ELEMENTO OBJETIVO DE LAS RELACIONES REALES VOLUNTARIAS: Corpus.
La relación física entre la persona y la cosa cuando es voluntaria es configurativa del elemento corpus. El corpus es el
poder físico, la potestad de hecho sobre la cosa que se advierte cuando una persona tiene una cosa bajo su poder.
Es el ejercicio de un poder de hecho sobre la cosa (artículos 1909 y 1910). Para la posesión y la tenencia también es
extensible a los servidores de la posesión (artículo 1911). El solo contacto físico entre una persona y una cosa no
denota el corpus, es necesario que esa relación física sea querida por quien tenga capacidad para quererla. Así no
involucra corpus la relación física que mantiene un niño de meses con su chupete.
ARTICULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce
por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.
En definitiva, el corpus se define con un contacto físico voluntario actual o potencial entre una persona y una cosa
determinada.
En Savigny existen tres elementos para configurar el corpus: ARTICULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir
una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de
custodia del adquirente.
*Por medio de un contacto con la cosa: la relación de contacto físico refiere al corpus en toda su expresión. Pero
Savigny razonaba poniendo el acento especialmente en la posesión. Debe expandirse a las distintas relaciones reales
voluntarias, pero el mismo decía que el que tiene en su mano una pieza de moneda es sin duda poseedor de la
misma. Pero en el ejemplo citado hay todavía otro hecho que es la posibilidad material de hacer de la cosa lo que se
quiere y destruir toda acción extraña.
*Posibilidad de establecer el contacto físico: aquel que se encuentra separado de la cosa, por ejemplo, por una
puerta cerrada, no la posee. Pero el que tiene la llave puede a cada instante hacerse cargo de la cosa. Por ejemplo,
una vivienda. Recreando los tiempos actuales puede advertirse la posibilidad física con una tarjeta magnética que
habilita el acceso a un complejo vacacional o viene del empleo la contraseña necesaria para distinto acceso que sea a
través de una cerradura electrónica.
*Ingreso de la cosa en el ámbito de custodia: el corpus se conforma en este supuesto a través de una suerte de
imperio, ese imperio que tiene el sujeto sobre todo lo que se encuentra en su esfera de custodia y en esa línea de
ideas basta que una correspondencia o un periódico o hasta objeto de otra naturaleza se deje en un inmueble a
disposición de una persona para que esta tenga el corpus de ella.
ELEMENTOS SUBJETIVOS DE LAS RELACIONES VOLUNTARIAS: determinado el animus.
El elemento subjetivo se manifiesta de diferentes maneras
*En la posesión: se presenta el animus cuando el sujeto de una relación real ha direccionado su voluntad y no lo
hará de no existir un hecho exterior para el sometimiento de la cosa al ejercicio de un derecho real como propio. O
sea, comportándose como titular del derecho lo sea o no. Esos hechos exteriores que reflejan este animus pueden
ser realizados aún sin relación física de la cosa, por ejemplo, falta de corpus: el pago de impuesto, casas,
contribuciones por quien no ocupa el inmueble.
*En la tenencia: en este caso el animus se traduce en el comportamiento del tenedor de ejercitar un derecho
personal lo ostente o no, reconociendo en otro la titular de un derecho real. En este caso el tenedor actúa como un
delegado de quien ejerce la posesión. Este animus es distinto del propio poseedor. Pero de la omisión en destacar su
existencia podría inferirse que solo existe animus cuando medie posesión y no es así.
*En los servidores de la posesión: también existe en los servidores quienes al igual que los tenedores despliegan su
actividad como ejercitando derecho personal, como sujetos activos o pasivos de ellos, lo sean o no, pero obrando
como prolongaciones instrumentales del poder de hecho de otro.
3. Posesión y tenencia. Las denominadas doctrinas subjetiva y objetiva. Aproximación de sus conclusiones.
Teoría subjetiva (Savigny): toma a la posesión y la tenencia y se centra en el sujeto. Para este autor la posesión es la
suma de dos elementos: el corpus (disponibilidad fáctica de tener el objeto) y el animus domini (comportarse como
dueño y no reconocer un señorío superior sobre el objeto). En el caso de la tenencia tiene un único elemento: el
corpus. Esta teoría se fija en la voluntad que tiene el sujeto de disponer o no del objeto.
Teoría objetiva (Ihering): Para este autor la posesión es la suma de tres elementos: el corpus (disponibilidad fáctica
de tener el objeto), mínimo de voluntad (mínima intención que tiene el sujeto de tener consigo el objeto) y defesas
posesorias. Lo que se fija en este caso es la posibilidad del sujeto de defenderse ante posibles ataques que puede
sufrir la cosa. Si el sujeto se defiende es poseedor y si no se defiende es tenedor; la tenencia consta de dos
elementos: el corpus y mínimo de voluntad.
*Nuestro CCyC recepta la teoría de subjetiva.
4. Definiciones legales.
ARTICULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
Para ser titular de la relación real de posesión es menester que el sujeto se comporte como lo haría el titular de
algunos de los derechos reales que se ejercen por la posesión, aunque no lo sea. Ejercita la posesión tanto un dueño
como un usurpador. En este caso el dueño tiene la posesión legítima y el usurpador ilegítima. En consonancia con la
terminología de Savigny que es seguida por nuestro derecho vigente debe apreciarse que la posesión ha menester
de la confluencia del corpus (poder de hecho) y del animus comportándose como titular de un derecho real lo sea o
no.
ARTICULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
Es más adecuado aludir al tenedor como delegado y no como representante del poseedor. En este caso se reconoce
en otro un derecho superior al mío. En la tenencia existe una delegación para el ejercicio del corpus del mismo modo
que con la posesión, la tenencia puede ejercerse por sí o por medio de otro/a persona. Es decir que el artículo prevé
que la ejercite el tenedor u otro por él. A este otro por el encuadrara como subtenedor.
Puede haber tenencia sin ningún derecho personal que la sustente. Así quien usa y goza de un inmueble, pero
reconociendo la titularidad de un derecho real en otro a la manera de locatario, pero sin que encuadre propiamente
en esa calidad porque no se constituyó ningún vínculo de esa característica. Y es un tenedor el locatario que no se
apoya en ningún derecho real. (la locación es un derecho personal)
ARTICULO 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que exista prueba en
contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una
relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión.
El servidor carece de toda autonomía. Por ejemplo, no puede cambiar los muebles de una casa quinta cuya custodia
tiene por ejemplo cuidador, ni el empleado puede cambiar la mesa que le ha asignado su principal para que allí
realice su trabajo. El huésped de un hotel no puede cambiar la distribución de los muebles que está dentro de la
habitación. El chofer de la empresa no puede utilizar el cambio que se le entrega para salir de fiesta, lo usa para su
empleo.
La relación de servicio surge cuando el que está subordinado en virtud de ella debe realizar determinada actividad
en favor de otro y en cuyo curso está sujeto a instrucciones de este último. La relación de hospedaje nace cuando se
entabla la relación física en razón del alojamiento concedido a título oneroso. La relación de hospitalidad es la que se
genera cuando el poder físico sobre la cosa obedece relaciones de amistad, asistencia, cortesía, etc.
5. Otras relaciones reales.
Mera yuxtaposición: existe cuando en virtud de la circunstancia no resultare posible el establecimiento de una
relación real de carácter voluntario. Son aquellos supuestos del que el titular de la relación real no tiene la aptitud de
querer. Esta yuxtaposición no aparece en el código civil por carecer de valor jurídico, es una relación de mero
contacto físico con la cosa, sin voluntad relevante jurídica, ya sea porque la persona carece de consciencia de ese
contacto, o sea, porque el contacto no se produce por su voluntad (el prisionero se encuentra encadenado). En estos
casos no interviene para nada la voluntad del sujeto.
6. Naturalezas jurídicas.
Enfoque tradicional: La discusión sobre la naturaleza jurídica de las relaciones reales tradicionalmente se ha
centrado en la posesión. La doctrina clásica, que tuvo una gran influencia en el antiguo Código Civil, no llegó a un
consenso sobre si la posesión es un hecho o un derecho, y en caso afirmativo, qué tipo de hecho o derecho sería.
Aunque las disputas metodológicas presentaban argumentos válidos para diversas conclusiones, la crítica principal
es que estas controversias se limitaron mayormente a la posesión, sin profundizar en la naturaleza de otras
relaciones reales.
Nueva polémica de Savigny con Ihering: Savigny considera que la posesión es tanto un hecho como un derecho.
Aunque inicialmente la define como un hecho con consecuencias legales, posteriormente la denomina "La posesión
es a la vez un derecho y un hecho". Por otro lado, Ihering sostiene que la posesión es un derecho, argumentando
que cualquier hecho que genere consecuencias protegidas por la ley debe considerarse un derecho. Destaca que, a
diferencia de otros derechos que se separan del hecho que los genera, en el caso de la posesión, el derecho está
inherentemente ligado al hecho de poseer.
Otra aproximación de sus conclusiones: Tanto Savigny como Ihering concuerdan en que la posesión es un hecho con
implicaciones legales, es decir, un hecho jurídico. Sin embargo, difieren en la interpretación de estas consecuencias:
para Savigny, aunque la posesión genera efectos jurídicos, no se convierte necesariamente en un derecho, mientras
que para Ihering, estas consecuencias demuestran la existencia de un interés protegido legalmente, lo que la
convierte en un derecho.
7. Funciones. Análisis e integración de la sistematización de Ihering.
 Funciones de las Relaciones de Poder en la Posesión:
a. Constitución de derechos reales: La posesión constituye la base de la mayoría de los derechos reales, ya que la
mayoría de ellos se ejercen a través de esta relación de hecho, exceptuando algunos como la servidumbre negativa,
la hipoteca y posiblemente la servidumbre positiva.
b. Adquisición por prescripción: El ejercicio ostensible y continuo de la posesión durante los plazos legales puede
llevar a la adquisición por prescripción de los derechos reales principales que se ejercen a través de ella.
c. Función de publicidad: La posesión actúa como medio de publicidad de los derechos reales o personales, según lo
establecido en el artículo 1170.
d. Fuente de derechos inherentes: La posesión otorga derechos inherentes, como el derecho a ejercer servidumbres
reales y a exigir el cumplimiento de los límites impuestos por razones de interés público o vecindad.
e. Causa de deberes: La posesión también genera deberes para el poseedor, como el deber de pagar impuestos,
tasas y contribuciones, y la obligación de cerramiento en la medianería.
f. Legitimación para acciones posesorias: La posesión legitima al poseedor para ejercer acciones posesorias en
defensa de la posesión.
g. Causa de obligaciones: Dependiendo de la situación legal de la posesión, puede generar obligaciones para el
poseedor en relación con los frutos, la responsabilidad por la destrucción de la cosa, entre otras.
 Funciones de las Relaciones de Poder en la Tenencia
a. Constitución de derechos personales: La tenencia constituye el contenido de algunos derechos personales, como
en los casos de locación, comodato, entre otros.
b. Fuente de derechos inherentes: Al igual que en la posesión, la tenencia otorga derechos inherentes, como el D a
ejercer servidumbres reales y a exigir el cumplimiento de límites impuestos por razones de interés público o
vecindad.
c. Causa de deberes: La tenencia también genera deberes para quien la ejerce.
d. Legitimación para acciones defensivas: La tenencia legitima al tenedor para ejercer acciones para su defensa.
e. Funciones publicitarias: La tenencia también cumple funciones publicitarias, como se establece en los arts. 1189 y
2586, inciso b.
 Relación de Poder de los Servidores de la Posesión
La relación de poder de los servidores de la posesión es más estrecha que las restantes, y también constituye el
contenido de los derechos personales que tienen su fuente en los vínculos que las originan. Por ejemplo, quien se
hospeda en un hotel utiliza la habitación, los muebles y demás instalaciones a través de esta relación de hecho.
8. Sujeto de la posesión. Exclusividad de la posesión. Coposesión.
ARTICULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce
por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.
Ser un sujeto de las relaciones de poder implica tener la capacidad legal para ejercer control sobre una cosa. La
titularidad de la relación de poder corresponde a las personas, humanas o jurídicas. Si es una persona singular,
habrá tenencia o posesión; si lo es en forma simultanea por varias, cotenencia o coposesión. Por ejemplo, en el caso
de los condóminos, todos son coposeedores de la totalidad de la cosa en cuestión. Lo mismo ocurre con los
cotitulares de la propiedad horizontal, el cousufructo y otros derechos reales que admiten múltiples sujetos. Esto no
excluye la posibilidad de acuerdos para el uso y goce alternado o exclusivo de partes específicas de la cosa
compartida.
Debe destacarse que la cotenencia o coposesión no implica que la cosa deba dividirse materialmente en tantas
partes como cotenedores o coposeedores haya; ni que cada uno de ellos limite su cotenencia o coposesión a uno de
esos determinados sectores. Antes bien, la cotenencia o coposesión, como la tenencia o posesión misma, recae
sobre toda la cosa e implica que cada coposeedor debe respetar la relación de poder de los restantes cotenedores o
coposeedores. La eventual circunstancia de que, por acuerdo entre los interesados, se haya establecido la división
del uso y goce, no quita que la cotenencia o la coposesión es ejercida sobre la cosa íntegra.
ARTICULO 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie
que se excluyan entre sí.
 La exclusividad de la posesión implica que no pueden coexistir dos posesiones iguales y de la misma naturaleza
sobre la misma cosa. Este principio es aplicable no solo mediando posesión sino también cuando se trata de una
relación de poder de categoría inferior, como ocurre cuando se ven involucradas dos o más tenencias con relación a
una misma cosa. Es importante destacar que la regla juega en tanto se trate de relaciones que “se excluyan entre
sí”. De ahí que no pueda haber dos poseedores a título de dueño respecto de la misma cosa. Pero no hay
impedimento en que la posesión de un usufructuario coexista con la del nudo propietario sobre la misma cosa dado
que en tal caso no hay incompatibilidad.
9. Objeto de la posesión. Requisitos.
El artículo 1912 del CCyC establece que las relaciones de posesión y tenencia se refieren a cosas materiales
específicas. Esto excluye derechos y objetos inmateriales, salvo excepciones legales. Las cosas deben ser concretas y
existentes. No se pueden poseer objetos imprecisos o inexistentes. A diferencia del código anterior, no es necesario
que la cosa esté en el comercio para ser objeto de posesión o tenencia. Sin embargo, las cosas de dominio público
del Estado no pueden ser sujetas de estas relaciones. Además, se puede ejercer la relación de poder sobre la
totalidad o una parte de la cosa. Por ejemplo, si se tiene un derecho de superficie sobre una parte específica de un
terreno, se posee solo esa porción para actividades como edificar o plantar.
10. Clasificación, cualidades y vicios de la posesión. Relaciones reales legítimas e ilegítimas previstas en el Código.

LEGÍTIMOS Ejercicio de un derecho real POSESION

Se ejercita un
TENENCIA
PODERES DE derecho
Ejercicio de un derecho personal
HECHO
SERVIDORES DE
LA POSESIÓN

ILEGÍTIMOS Posesión, tenencia y servidor DE BUENA FE

Si no ejercita de la posesión que no SIMPLE
un derecho ejercitan ningún derecho DE MALA FE

VICIOSA

 Clasificación de los poderes de hecho:

ARTICULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista
prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de
conformidad con las previsiones de la ley.
LEGITIMOS: son legítimos cuando importan el ejercicio de un derecho real o personal según los casos, según
constituido de conformidad con las provisiones de la ley 1916. Adviértase que tal legitimidad es presumida por la ley,
pero también admite prueba en contrario. La posesión es extraña a los derechos personales por tanto las
relaciones reales que no importen posesión sólo será legítimas cuando se correspondan con el ejercicio de un
derecho personal. En definitiva, el poder de hecho legítimo es el que se entabla cuando el sujeto es también
efectivamente titular ya de un derecho real (poseedor), ya un derecho personal (tenedor o servidor).
Un poder de hecho legítimo no admite subclasificaciones.
ILEGÍTIMOS: será ilegítimo cuando se lo ejercita sin que sea la contrapartida de un derecho ya sea real o personal. La
posesión será ilegítima si quien así obra no es titular de un derecho real. Por ejemplo, el poseedor carece de
cualquier de los elementos integrativos y del modo suficiente (usurpador).
La tenencia será ilegitima cuando quien ostenta el poder de hecho se comporta como si fuera titular de un derecho
personal, pero sin serlo. Por ejemplo, el intruso que actúa como si fuera locatario. Exige privada o judicialmente que
reciba arriendo el cual se va a abstener de todo acto privativo del poseedor y a su vez tolera los actos posesorios del
poseedor, por ejemplo reparaciones, visitas de inspección.
Si el servidor de la posesión es quien por ejemplo ejerce su relación de hecho en virtud de un hospedaje. Por
ejemplo, quien ingresa a una playa de acceso privado y procede como si hospedara en el complejo hotelero.
El poder de hecho ilegítimo permite distinguir a su vez las calidades de buena y mala fe. Cuando es de mala fe si es
simple o viciosa.

*El caso del poseedor mediando boleto: interpretamos que si al tenor del art 1916 la posesión es legítima cuando
importa el ejercicio de un derecho real y no existe ese derecho en el ámbito de las adquisiciones derivadas por actos
entre vivos en materia inmobiliaria, ante la ausencia de escritura pública, 1892 y 1017 a), en el caso de ausencia de
escritura pública será ilegitima. Efectivamente el poseedor que mediando boleto será de buena fe cuando haya
adquirido del titular registral o través de una cadena regular de transmisión.

Relación de hecho ilegítima de buena o mala fe:

ARTICULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que
carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.
ARTICULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba
en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios
para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a
ella. La creencia de la legitimidad apunta a la existencia, calidad y validez del título de modo de adquirir y el derecho
del transmitente. La buena fe impone un convencimiento o creencia sobre su legitimidad -creo que soy titular, pero
no lo soy-.
Así el titular de un poder de hecho ilegítimo será de mala fe cuando mediare error de derecho o de hecho excusable
o la persuasión en la legitimidad de su relación real fuera dubitativa. No debe olvidarse que por imperio del artículo
1919 la buena fe se presume salvo los casos enumerados expresamente en este artículo que hacen presumir la mala
fe. La relación de poder se presume de buena fe a menos que exista prueba en contrario y la mala fe se presume en
casos establecidos. Ejemplos:
a) realizar una escrita en una hoja de cuaderno.
b) falta de capacidad.
c) si lo marcado o señalado no están registradas a nombre de quien transmite, no puedo presumir que esa persona
es un poseedor legítimo.
ARTICULO 1920.- Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de
poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación al juicio.
ARTICULO 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por
hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de
confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea
por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.
Importaría un injustificable pensamiento pretender ceñir la mala fe viciosa únicamente a la posesión omitiendo la
extensión natural a las otras relaciones reales voluntarias sin discriminaciones (va para todas).
Cese del vicio en la posesión: Si una posesión comenzó siendo viciosa, dejará de serlo cuando cese el vicio de hecho,
como, por ejemplo, el cese de la violencia. La purga de vicios ocurre un año después de cesar el vicio, debido a la
prescripción de las acciones de defensa.
Clasificación de los vicios:
1. Vicios en cosas muebles:
Hurto: Apoderamiento ilegítimo de una cosa ajena.
Estafa: Engaño para defraudar a otra persona.
Abuso de Confianza: No restituir una cosa recibida con obligación de hacerlo.
2. Vicios en cosas inmuebles:
Violencia: Utilización de fuerza o amenazas para obtener la posesión.
Clandestinidad: Ejercicio de la posesión de manera oculta o no pública.
11. Presunciones de las relaciones reales.
1) Presunción de especie: Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el poseedor ejerce un poder de
hecho sobre la cosa. Quien ostenta el corpus sobre una cosa debe ser presumido de no mediar prueba que lo
demuestra no solo como mero poseedor de ella sino hasta como su dueño. 1911
2) Presunción de legitimidad: La presunción de legitimidad de la relación real no importa más que suponer la
armonía del hecho con el derecho, se encuentra relacionado lo normado con el art 1917- cuando tiene que probarlo.
ARTICULO 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de
producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su
relación de poder.
3) Presunción de buena fe: Se trata de una presunción que admita prueba que la desmienta- iuris tamtun admite
prueba en contrario-. La presunción de buena fe se neutraliza al acreditar que la creencia errónea de titular de la
relación real. Obedece a un error de derecho o bien a un error de hecho no excusable. 1918/19
4) Presunción de mala fe: en estos supuestos lejos de presumirse la buena fe la presunción es la opuesta, se supone
la mala fe. 1919
a) Cuando el título es de nulidad manifiesta: estamos frente a un titular de una relación real ilegitima, que no asumió
una actitud diligente pues no ha examinado el título o lo hizo de forma deficiente.
b) Cuando se adquiere de una persona que habitualmente no hace esa clase de cosas y carece de los medios para
poder adquirirlo: en este caso la mala fe se traduce aquí en el conocimiento o posibilidad de conocer a ausencia de
derecho. El que me vendió no tenía derecho.
c) Cuando recae sobre ganado marcado o señalada: está en título de otra persona.
5) Presunción de fechas y extensión:
ARTICULO 1914.- Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la relación de poder comienza
desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica.
La norma no presume la existencia de la relación real por la mera circunstancia de que haya un título, sino que
solamente de haberse acreditado la existencia de la relación real surgirán las presunciones de que dicha relación real
se retrotrae a la fecha del título y de que su extensión es la que se indica en el título. Por ejemplo, un contrato.
6) Presunción de continuidad:
ARTICULO 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto
actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo
intermedio.
El titular de una relación real tiene a su favor la relación de continuidad hasta el momento que opere su existencia
facilitándose la actividad probatoria. El precepto nos induce a concluir que es necesaria para su operatividad la
concurrencia de dos pruebas: debe probarse en primer lugar ser el sujeto actual, es decir, un hecho presente;
asimismo debe probarse haber ejercitado tal relación en un tiempo anterior, es decir un hecho del pasado.
Acreditados tales extremos, salvo prueba en contrario, se reputará que el sujeto mantuvo su relación real sin
intermitencias durante el tiempo intermedio entre el hecho presente y el pasado (no tuvo interrupciones).
12. Interversión del título de la relación real.
ARTICULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por
el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por
actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.
Se consagra la regla de la inmutabilidad de la causa de la relación real. La causa o título de la relación real no puede
ser cambiada por mera voluntad de sus sujetos y se prolonga en el tiempo con el emplazamiento originario
(transcurso del tiempo).
Así quien inicio su relación real como poseedor continua en ese carácter, mientras no se pruebe que se ha
convertido en tenedor. Aquel que comenzó su relación real como tenedor persiste como tal hasta que se acredite
que se transformó en poseedor.
Consecuentemente la interversión del título puede surgir:
1) de la convención entre titulares de sendas relaciones reales por acuerdo en la traditio brevi manu: el tenedor se
convierte en poseedor- el locatario es dueño de la propiedad-; constituto posesorio: el tenedor a nombre de una
persona continúa en ese carácter a nombre de otra -el locatario de un inmueble cuando alquila el contrato a un
tercero- el poseedor se constituye en tenedor - el dueño vende el inmueble y se queda como locatario-
2) de actos materiales efectuado por el sujeto de la relación real. Por ejemplo, si el poseedor procura realizar un acto
posesorio en una finca y el tenedor se lo impide por la fuerza. Este último, se transforma en poseedor o el locatario
que excluye violentamente a su dueño.
3) de la participación de un tercero. Por ejemplo, el locatario que compra un inmueble a quien creía que era su
dueño y se comporta como su nuevo titular. El tenedor se convierte en poseedor sin mediar un acuerdo con el
verdadero dueño, sea el anterior poseedor, ni acudir a actos materiales.
4) por mero efecto de la ley: se trata de escenarios de una suerte de institutos posesorios por mero efecto de la ley.
En este caso es un dueño imperfecto porque se tiene un dominio imperfecto, y el poseedor pasa a ser un tenedor.
ARTICULO 1706.- Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de una
cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo
suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es
constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
ARTICULO 1968.- Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable de una
cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo
suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es
constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
13. Adquisición: requisitos. Modo unilateral: apoderamiento. Modo bilateral: tradición. Concepto. Requisitos.
Sucedáneos clásicos: "traditio brevi manu" y "constituto posesorio". Quid de la adquisición de una
universalidad de hecho.
CAPITULO 2
Adquisición, ejercicio, conservación y extinción
ARTICULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse
voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito
de custodia del adquirente.
[resumen]
Para adquirir las relaciones de poder es preciso que concurran los siguientes recaudos:
A- La capacidad del adquirente.
B- La concreción del contacto físico -efectivo o potencial- con la cosa
C- El elemento subjetivo.
 Capacidad: En materia posesoria se requiere siempre un animus mínimo que es la voluntad de poseer, de querer
ejercitar sobre la cosa el poder de hecho propio de la posesión. Están capacitados para adquirirla los que tengan
una capacidad natural de entender y querer. La adquisición debe ser querida por intermedio de un representante
legal en caso de ser el adquirente incapaz, o en el supuesto de ser una persona jurídica. El art. 1922 se aplica en los
casos de adquisiciones unilateral de la posesión, a los que cabe originar modos originarios. En cambio, cuando se
trata de adquirir la posesión por medio de la tradición, en tanto esta es un acto jurídico, se exige la plena capacidad,
es decir, la necesaria para celebrar actos jurídicos. No se aplica la excepción relativa al mayor de 10 años. Lo mismo
cabe en la traditio brevi manu y de constituto posesorio, que requieren de la celebración de un acto jurídico para
que se adquiera la posesión.
 Concreción del contacto físico- efectivo o potencial con la cosa: El inciso b se refiere al corpus. Es decir, la persona
debe adquirir el corpus a través del contacto material y físico con la cosa (p. ej., tomar con la mano la cosa que
compro en un negocio) o de la posibilidad efectiva de realizar ese contacto con la cosa (p. ej., si compro un
departamento y me entregan la llave de la puerta de acceso al edificio y a la unidad o bien, si la cosa ingresa en la
esfera de custodia, p. ej., si compro ladrillos y el vendedor los deposita en el terreno en el que estoy construyendo o
una cosa por una página web y ésta es remitida a la casa en que vivo, aunque sea locataria)- La posibilidad de
disponer físicamente de la cosa no requiere estar en su presencia.
 El elemento subjetivo: Aunque el art.1922 silencie la referencia a que debe estar presente el elemento subjetivo
que acompaña a toda relación de poder, parece obvio que este debe estar presente en el acto de adquisición. Así,
p.ej., si tomo la cosa que compro lo haré con la intención de someterla al ejercicio del derecho de dominio (animus
domini); lo mismo el ladrón que se apropia de una cosa ajena, la toma con esa misma intención. O bien si como
locataria recibo el poder de hecho sobre un departamento, al adquirir el corpus estará presente mi intención de
someterlo al ejercicio del derecho personal derivado del contrato de locación. En el caso de los servidores de la
posesión, el ánimo de adquirir la relación de hecho también está presente, como p. ej., cuando el contrato de
trabajado la persona empleada recibe el uniforme y las herramientas necesarias para la tarea (p. ej., un auto, una
bicicleta, una moto, una computadora personal, etc.).
ARTICULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la
tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o
cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que
el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la
transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se
adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.
Los modos de adquisición se dividen en:
 UNILATERAL
Apoderamiento de la cosa: La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.
El apoderamiento es un modo unilateral de adquisición de la relación de poder. La posesión se adquiere así mismo
por el apoderamiento de la cosa. En este supuesto la persona adquiere el corpus de una cosa mueble o inmueble por
sí misma. No hay una posesión anterior que es trasmitida por modo derivado, sino que nace en cabeza del
adquirente por un acto propio suyo.
 BILATERAL
Tradición:
ARTICULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en
la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa,
los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de
éste de recibirla.
La tradición es el modo bilateral de adquisición de las relaciones de poder por actos entre vivos.
Traditio brevi manu:
Tiene lugar en dos supuestos:
1) cuando quien se encuentra en la tenencia de una cosa y por la realización de un acto jurídico se transforma en
poseedor, por ejemplo, si el locatario compra el inmueble que alquila entonces pasará de ser inquilino o locatario a
ser propietario por efecto del contrato, es decir el tenedor pasa a ser poseedor.
2) cuando quien posee a nombre de una persona pasa a poseer a nombre de una tercera, así, por ejemplo, el
propietario de un inmueble alquilado que lo vende a un tercero.
Constituto posesorio: excepciona la necesidad de realización de actos materiales a través del constituto posesorio.
Cuando el poseedor transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo
poseedor. La situación se produce cuando el poseedor trasmite a otro la posesión, pero permanece en el poder de
hecho como tenedor de la cosa. P. ej., A propietario de un inmueble en el que vive, lo vende a B, pero por alguna
razón A continúa ocupando el inmueble, puede ser, como locatario. En este caso el comprador no ha realizado
ningún acto material y, sin embargo, se convierte en poseedor.

Quid de la adquisición de una universalidad de hecho: [no lo vimos]

a) Concepto de universalidad: La adquisición de una universalidad de hecho se da cuando una persona obtiene el
control o la posesión efectiva de un conjunto de bienes o derechos de forma voluntaria.
b) Adquisición de relaciones reales sobre universalidades de hecho: Se logra a través de actos materiales que
demuestren el contacto físico con los bienes o la capacidad de establecer dicho contacto, o cuando los bienes
ingresan bajo la custodia del adquirente.
c) Adquisición de relaciones reales con relación a universalidades de hecho: La intención consciente y voluntaria de
adquirir esa universalidad de hecho es un elemento esencial en todo el proceso de adquisición.

14. Ejercicio: Actos posesorios.

ARTICULO 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción
de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
Ejercicios de las relaciones de poder: la norma realiza una mención simplemente enunciativa de los posibles actos
materiales los que no se agotan en ese listado ya que pueden incluirse otros actos.
Son actos materiales a través de los cuales se ejercen las relaciones de poder fundamentalmente la posesión y la
tenencia: su cultura; perfección de frutos; amojonamiento: marcar los límites de un terreno; impresión de signos
materiales: como marcas o señales del ganado mayor; mejoras: realización de mejoras artificiales las proveniente del
hecho de una persona ya sea necesarias útiles o suntuarios; exclusión de terceros: cuando se remueve por propia a
terceros sin permiso de quien ejerce la posesión y la tenencia.
El artículo finaliza la enunciación de los actos materiales calificando como actos posesorios al apoderamiento por
cualquier modo que se obtenga, así por ejemplo realizar construcciones.
*El pago de los impuestos que gravan la cosa, los que se realizan en forma periódica, no es un acto material o
posesorio (sirven como prueba, pero no de acto material). Los actos materiales hacen pública la relación de poder y
se llama publicidad posesoria, se puede hacer por cualquier medio, según las circunstancias concretas de cada caso.
15. Conservación: regla y presunción.
ARTICULO 1929.- Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté
impedido por alguna causa transitoria.
Establece que la relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por alguna
causa transitoria. Si la posibilidad de contacto físico esta dificultad de manera transitoria-ejemplo inundación de un
campo- la relación no se extingue, pero si esa dificultad es perdurable, es decir, no tiene vuelta atrás, por
consiguiente, esa relación de poder se extingue. Por ejemplo, reloj se cae al mar.
16. Extinción: casos.
ARTICULO 1931.- Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa.
En particular, hay extinción cuando:
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

a) la extinción del objeto de la relación de poder por cualquier causa provoca la extinción de la relación.
b) se extingue la relación de poder cuando una persona priva a su titular del poder de hecho sobre la cosa es decir, el
poseedor o tenedor resulta desapoderado con o sin vicio con lo cual el sujeto puede ser privado por violencia,
clandestinidad o abuso de confianza (en casos de inmuebles) o bien por robo, estafa o abuso de confianza.
c) se extingue la relación de poder cuando por un acontecimiento cualquiera el sujeto se encuentra en la
imposibilidad física perdurable de ejercer actos posesorios sobre la cosa.
d) se extingue la relación de poder cuando no hay esperanza de encontrarla, pero no se extingue si la guardo y no se
acuerda donde la guardo porque queda en su esfera de poder. Este modo se basa en la probabilidad razonable de
encontrar la cosa, mientras exista esa probabilidad existe esa relación de poder porque sería una imposibilidad
transitoria
e) se produce cuando el poseedor o tenedor se desprende voluntariamente y de modo expreso de la relación de
hecho por ejemplo si abandona la posesión si se deja al lado del contenedor de los residuos para quien sea tomada
por quien quiera. Ese acto material exterioriza el desprendimiento e intención de abandono para que cualquiera lo
apropié. Importante: se adelanta que en caso de duda se presume que si la cosa tiene algún valor es pérdida y no
abandona. Ya que el abandono no se presume.
17. Efectos: derechos y deberes inherentes a las relaciones reales. Quid de la transmisión de obligaciones al
sucesor.
CAPITULO 3
Efectos de las relaciones de poder
ARTICULO 1932.- Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las
servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir el respeto
de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro. –Límites al dominio-
Los derechos inherentes a las relaciones de poder siguen a la cosa, independientemente de quien sea el titular de la
relación de poder. Es decir, sea quien fuere quien se encuentre en posesión o tenencia de la cosa, o detente una
relación de servidor, gozará de los tales derechos.
¿Cuáles son esos derechos?
Derecho a ejercer las servidumbres reales: cuando es inherente al inmueble dominante y beneficia a cualquier
poseedor o tenedor del inmueble a diferencia de la servidumbre personal que se constituye para una o más
personas determinadas. Por ejemplo, una servidumbre de paso.
Derecho a exigir el respeto a los límites impuestos al dominio: están previstos en 1970 a 1982. El poseedor o tenedor
tenga o no derecho real o personal sobre el inmueble no debe tolerar las inmisiones que exceden la normal
tolerancia y que se propaguen de otro inmueble y tampoco que provenga de una cosa mueble.
[Power]
-Crítica a la técnica legislativa: son derechos inherentes a las relaciones reales o de poder voluntarias (posesión,
tenencia y servidores de la posesión).
-Los derechos inherentes a las relaciones reales – de poder – no nacen con relación a personas determinadas, sino
indeterminadamente con referencia al titular de una relación real sobre una cosa determinada (art. 2420 Código Civil
Vélez Sarsfield).
ARTICULO 1933.- Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a
quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos en el Capítulo 4,
Título III de este Libro.
Del mismo modo que ocurre con los derechos inherentes a las relaciones de poder, también los deberes inherentes
a las relaciones de poder siguen a la cosa, independientemente de quien sea el titular de la relación de hecho.
Tales deberes son:
1) Restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto: El
poseedor, tenedor o servidor de la posesión deben restituir la cosa a quien tenga derecho de reclamar, aunque no se
haya contraído obligación de hacerlo. Por ejemplo: Un locatario, que es tenedor, tiene obligación de restituir la cosa
al locador al finalizar el plazo contractual, porque tiene “obligación” de hacerlo con causa en el contrato.
2) Cargas reales: Las cargas reales, también denominadas gravámenes reales, son los derechos reales sobre cosa
ajena 1888 2do paf. Por ejemplo: si el inmueble está gravado (carga) con una hipoteca, cualquiera sea el poseedor
deberá aceptar que el acreedor hipotecario ejerza sobre la cosa el derecho real de garantía así por ejemplo solicitar
la ejecución de la finca.
3) Respetar las medidas judiciales inherentes a la cosa: El sujeto de una relación de poder debe respetar las medidas
cautelares dispuestas por la justicia por ejemplo si un juez ordena una prohibición de innovar el embargo o el
secuestro de la cosa bajo su poder de hacho deberá acatar dicha decisión.
4) Respetar los límites al dominio: del mismo modo que el titular de una relación de poder tiene derecho a exigir el
respeto de los límites, también carga con el deber de respetarlos. Por ejemplo: el poseedor o tenedor no podrá tener
arbustos que causen molestias que excedan la normal tolerancia.
18. Efectos de la buena fe, de la simple mala fe y de los vicios. Frutos, mejoras, riesgos de la cosa. Quid de los
productos.
Efectos de la buena y mala fe: cuando el tenedor o poseedor restituye la cosa a quien tiene derecho a reclamarla la
buena o mala fe de la relación de poder que haya ejercido podrá tener incidencia en la extensión de su
responsabilidad. Si es de buena fe la responsabilidad es menor.
ARTICULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:
a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se considera
percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

Diferencia frutos y productos:

Frutos: son los objetos que un bien produce de modo renovable sin que se altere o disminuya su sustancia. Existen
tres tipos de frutos: los naturales, los industriales y los civiles.
 Son frutos naturales las producciones espontáneas de la naturaleza, es decir, aquellos que se generan sin el hecho
de la persona (p. ej., la leche de la vaca, los frutos de árboles nativos o silvestres, las crías de los animales, etc.).
 Son frutos industriales los que se producen por la industria de la persona o la cultura de la tierra, p. ej., por la
siembra semillas de cereal, por forestaciones, por plantaciones de hortalizas, etc.). Tanto los frutos naturales como
los industriales forman un todo con la cosa, forman parte de ella, mientras no sean separados.
 Los frutos civiles son las rentas que la cosa produce que, a diferencia de los anteriores, no forman un todo con la
cosa, sino que con accesorios de la cosa. Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos civiles, como el
salario o los honorarios.
Productos: son los objetos no renovables que separados o sacadas de la cosa alteran o disminuyen su sustancia. No
importa la exigibilidad sino su cobro.
ARTICULO 1935.- Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe del poseedor debe existir
en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo
con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesión universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe
restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que
haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.
El poseedor o el tenedor que debe restituir la cosa a quien tiene derecho a reclamarla no debe restituir los frutos
que haya percibido de la cosa durante el ejercicio de sus relaciones de poder si éstas fueron de buena fe porque la
ley dice que le pertenecen. Además de los frutos percibidos, establece que el poseedor de buena fe hace suyo los
frutos naturales devengados no percibidos. La buena o mala fe a los efectos de los frutos se evalúa en cada acto de
su percepción. Si se trata de uno de mala fe no solo tiene la obligación de restituir los frutos que haya percibido si no
los que por su culpa se dejaron de percibir, por otro lado, los que se encuentran pendientes le pertenecen al dueño
original de la cosa.
Sin importar la buena o mala fe, los productos obtenidos de la cosa deben restituirse con la cosa.
En síntesis, el poseedor o tenedor de buena fe hace suyos todos los frutos percibidos (naturales, industriales o
civiles). Y en cuanto a los frutos pendientes deberá restituirles todos menos los civiles devengados, pero no
percibidos y también los productos. En cambio, el poseedor o tenedor de mala fe debe restituir todos los frutos
percibidos o los que haya dejado de percibir por su culpa, todos los frutos pendientes y los productos.

Mejoras: es el aumento del valor intrínseco de la cosa. Las mejoras pueden ser naturales: provienen de la naturaleza,
es paulatino; o artificiales: son las que provienen del hecho de la persona. Ellas son:
1) Las mejoras de mero mantenimiento: detrimentos menores de la cosa; como reparar el picaporte de la puerta de
un placar;
2) Las mejoras necesarias: aquellas cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa y tienden al no
deterioro o pérdida;
3) Las mejoras útiles: son las de manifiesto provecho para cualquiera que ejerza la relación de poder sobre la cosa e
incrementan el valor de la cosa, aunque no sea indispensable;
4) mejoras de mero lujo, recreo o suntuarias: de exclusivo provecho para quien las hizo.

ARTICULO 1938.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar
indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al
hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias,
excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles
pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en
ningún caso son indemnizables.
El régimen previsto se aplica indistintamente a las relaciones de poder de buena o mala fe con la salvedad:
 Mejoras de mero mantenimiento: En cuanto a las mejoras de mero mantenimiento, como p. ej., arreglar el
picaporte de una puerta o cambiar el cuerito de una canilla o la correa de una persiana, no pueden ser reclamadas
por el poseedor o tenedor a la persona a quien la deben restituir, porque se entiende justificado que, si usaron y
gozaron de la cosa, deban hacerse cargo de los deteriores menores causados por la utilización de ella.
 Mejoras suntuarias. Las mejoras suntuarias, en tanto fueron realizadas en beneficio exclusivo del poseedor o
tenedor, tampoco son indemnizables. P. ej., una cancha de squash o un yacusi empotrado, etc. Empero, tales
mejoras pueden ser retiradas en la medida que esa remoción no perjudique a la cosa.
 Mejoras necesarias. Las mejoras necesarias son indemnizables, es decir, el poseedor o tener puede reclamar los
gastos realizados para afrontar los trabajos y los materiales respectivos. La solución legal se explica, pues se trata de
inversiones indispensables para que la cosa no se pierda o destruya. P. ej., si los techos de una casa se están cayendo
abajo por humedad y son reparados. Sin embargo, si el poseedor o tenedor es de mala fe no puede reclamar la
indemnización si la mejora se ha “originado por su culpa”, como p. ej., si el techo cedió y debió repararse por la
excesiva carga que se apoyara sobre él.
 Mejoras útiles. En referencia a las mejoras útiles, cualquier poseedor o tenedor, incluso el de mala fe, puede
reclamar la indemnización, aunque “sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa”. Esto significa que el poseedor o
el tenedor pueden reclamar el total de lo gastado para realizar la mejora útil sobre la cosa, pero nunca podrán exigir
una suma superior al mayor valor adquirido por ésta, aunque hayan invertido por encima de ese valor. P. ej., la
construcción de una piscina en el fondo de una casa; la construcción de tabiques interiores para generar un espacio
destinado como vestidor o la construcción de un sendero de cemento que comunique la casa principal con un
quincho, para evitar que se camine sobre la tierra mojada los días lluviosos; es decir, inversiones que no resultan
indispensables, pero que se suman valor a la cosa porque pueden ser beneficiosas para cualquier poseedor o
tenedor. Desde la doctrina se considera polémica la solución legal en cuanto legitima el resarcimiento de las mejoras
útiles cuando se trata de sujetos de mala fe, máxime si se repara que este derecho también se concede a los
poseedores o tenedores viciosos, pues la norma no hace distinciones.
ARTICULO 1936.- Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de buena fe no responde
de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe
responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa
en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido
igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
a norma distingue tres situaciones y si bien se refiere exclusivamente al poseedor, la solución legal se expande a las
restantes relaciones de poder.
 Buena fe: El poseedor de buena fe no responde por la destrucción total o parcial de la cosa, aunque hubiese sido
negligente, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. La solución se justifica porque al ser de buena fe el
poseedor está convencido de ser legítimo propietario de la cosa. Si posteriormente es condenado judicialmente a
restituir la cosa, cumple entregándola en el estado en que ésta se encuentra. Sin embargo, se afirma que responderá
por la destrucción si ésta se produjo por un hecho doloso de su parte o por una conducta abusiva, es decir, de
ejercicio irregular. Cuando la norma dice “sino hasta la concurrencia del provecho subsistente”, quiere decir que el
poseedor va a responder cuando hubiese obtenido algún provecho; es decir, no responderá si no lo obtuvo. La
medida de ese provecho es el que marcará el límite de su responsabilidad.
 Mala fe simple. El poseedor de mala fe simple responde por la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que
demuestre que ésta se habría producido de todos modos de haber estado la cosa bajo el poder de hecho de quien
tiene derecho a su restitución, así en los casos de caso fortuito. P. ej., si como consecuencia de una inundación, de
un huracán o de un terremoto, la cosa hubiese perecido de todos modos, el poseedor o tenedor no responden por la
destrucción.
 Mala fe viciosa. Si la mala fe es viciosa, el poseedor responde siempre por la destrucción total o parcial de la cosa,
aunque demuestre que ésta igualmente se hubiera producido estando en manos de quien tiene derecho a su
restitución. No hay para él causal de exención, porque se excepciona a las reglas generales de la relación causal
adecuada como presupuesto de la responsabilidad civil. La indemnización, en este caso, funciona a la manera de un
daño punitivo. La solución legal, al igual que la precedente del 2436 del Código de Vélez que se corresponde
sustancialmente, ha despertado reparos desde la doctrina autoral.
ARTICULO 1937.- Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su antecesor en las
obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual
recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal.
19. Efectos propios de la posesión.
ARTICULO 1939.- Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los artículos 1895 y 1897
de este Código.
A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y
contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.
La norma circunscribe su ámbito a la posesión y deja fuera de su régimen a las restantes relaciones de poder
voluntarias (tenencia y servidores de la posesión).
A- Adquisición legal (art.1895). Uno de los efectos de la posesión es el atribuido por el art.1895, es decir, la
adquisición legal por el subadquirente de los derechos reales que produce la posesión de buena fe de cosas muebles
no registrables no hurtadas ni perdidas.
B- Prescripción adquisitiva (art.1897). El efecto del art. 1897 es el de la prescripción adquisitiva, ya que quien posee
de manera ostensible y continua por el plazo previsto por la ley, adquiere el derecho real principal que se ejerce por
la posesión.
C- Pago de tributos que gravan a la cosa. El poseedor está obligado a pagar los impuestos, tasas y contribuciones que
gravan a la cosa, salvo disposición legal en contrario.
D- Obligación de cerramiento. Se trata de la obligación impuesta por los arts. 2007 y 2031 CCyC., referidos a la
obligación de cerramiento forzoso en zona urbana o rural. Tales artículos aluden exclusivamente a la obligación de
los propietarios, sin mencionar a los poseedores, por lo que deben ser completados con el art. 1939, que también
pone la obligación en cabeza de éstos.
E- Expensas de la propiedad horizontal. Debe añadirse como otra obligación inherente a la posesión, la fijada por el
art.2050, CCyC según la cual, los poseedores por cualquier título “están obligados al pago de los gastos y
contribuciones de la propiedad horizontal”, que es también aplicable a la propiedad horizontal especial de los
conjuntos inmobiliarios (art.2075).
20. Efectos propios de la tenencia y de los servidores de la posesión.
ARTICULO 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:
a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y de no
hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la pretenden.

a) Derecho de retención: El tenedor es un “representante” o más propiamente un delegado del poseedor. P. ej., un
locatario, que es tenedor, debe conservar la cosa. Los gastos que realice para conservarla (art.1934, inc. d), es decir,
los que son imprescindibles o indispensables para que la cosa no se pierda o deteriore, está legitimado para exigir
que le sean indemnizados cuando la devuelva al poseedor (art.1938), aunque no puede reclamar las mejoras de
mero mantenimiento (arts.1934, inc. c y 1938). Si al momento en que debe restituirla, el poseedor le niega el
resarcimiento de los gastos, el tenedor cuenta con el derecho de retención respecto de la cosa (art.2587 y ss. Cód.
Civ. y Com.)
b) Individualizar y comunicar al poseedor: Imaginemos que A, el verdadero dueño de un inmueble, promueve una
acción reivindicatoria para recuperarlo porque ha sido desapoderado por B, quien además lo dio en locación a C.
Como C, en tanto tenedor, es legitimado pasivo de la acción reivindicatoria (art.2255), es decir, A puede dirigir la
demanda contra C, éste al contestar la demanda debe individualizar quien es el poseedor del inmueble a quien está
representando en la relación de poder, es decir a B. Solo individualizando al poseedor, el tenedor puede liberarse de
los efectos de la acción (art.2255, segundo párrafo). Por otra parte, el tenedor deberá darle aviso al poseedor de la
situación, es decir, de que ha sido demandado por reivindicación. Por otra parte, el tenedor debe comunicar al
poseedor de toda perturbación en el ejercicio de la tenencia que ejerce, ya sea que se trate de una turbación o de un
desapoderamiento de la relación de poder. Si no le comunica al poseedor la perturbación de la que es objeto, el
tenedor responderá por los daños que la omisión del aviso le ocasione a aquél. Por eso, le resultará conveniente al
tenedor documentar la comunicación a través de un medio fehaciente. Por otra parte, el tenedor que omite la
comunicación al poseedor que exige el art.1940, le hará perder la garantía de evicción si es que cuenta con ella
(arts.1033, 1034 y 1044 y ss.).
c) Restituir la cosa a quien tiene derecho de reclamarla: El tenedor tiene que entregar la cosa a quien tenga derecho
a reclamarla, aunque debe hacerlo previa citación fehaciente de los otros que la pretenden.

UNIDAD III – DOMINIO.

1. Propiedad y dominio. Significado técnico de ambos vocablos. Definición legal del dominio.
TITULO III
Dominio
CAPITULO 1
Disposiciones generales
ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar,
gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se
presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
El dominio es el mayor sometimiento de que puede ser objeto una cosa a una persona. El mayor más extenso y más
completo poder que tiene su titular sobre la cosa. Los demás derechos reales pasan a ser una parte de esa totalidad
que comprende el derecho real de dominio.
2. Distintas concepciones sobre la propiedad; en especial doctrinas liberal, marxista y social de la Iglesia.
3. Caracteres: absoluto, exclusivo y perpetuo. Distintos sentidos. [importante]
ABSOLUTES: El dominio es un derecho real absoluto porque confiere a su titular la mayor cantidad posible de
facultades sobre una cosa. Dentro de la absolutes hay distintas facultades:
Facultades materiales: derecho de poseer (ius possidendi) que genera en la cabeza del titular dominial no solo los
derechos inherentes a la posesión sino también la posibilidad de entablar acciones reales. Dentro de ellas
encontramos:
 Facultad de usar: si bien el artículo 1941 confiere al titular dominial la facultad de usar, gozar y disponer de
la cosa, esos poderes no son ilimitados, sino que deben ejercerse dentro de los límites que están previstos
en la ley. El límite para el ejercicio de ese derecho de usar la cosa lo tenemos normado en el Capítulo 4:
Límites al dominio, lo cuales se refieren a las limitaciones impuestas al dominio privado, ya sea en interés
público o por relaciones de vecindad las cuales causan molestias a los inmuebles vecinos o bien a sus
ocupantes excediendo la normal tolerancia.
 Derecho de gozar: implica la facultad de obtener todos los provechos y ventajas que la cosa es capaz de
brindar.
 Disposición material (ius utendi): el cual se refiere tanto a la disposición material o relativa como la
disposición jurídica o absoluta. Esta amplitud de derecho de dominio, en cuanto a la disposición material de
la cosa, ha permitido sostener que el derecho de dominio es absoluto porque es el único que recae sobre la
sustancia de la cosa, la cual podría modificarse ya sea alterando su destino, destruyéndola o degradándola,
marcando así una gran diferencia con los restantes derechos reales que no confieren a su titular facultades
similares.
Facultades jurídicas: el titular del derecho de dominio puede:
1° enajenar la cosa a título oneroso o gratuito o legarla en un testamento a otra persona.
2° desmembrar su derecho constituyendo usufructo: si se desmembrar se habla de un dominio imperfecto, puede
mantener la disposición jurídica y cede el uso y el goce.
3° constituir derechos de garantía con o sin desplazamiento de la cosa, depende del derecho real que se constituya.
4° transmitir el dominio fiduciario o revocable, reservándose el derecho de reversión o revocación. (dominio
imperfecto).
5° abandonar la cosa sin transferirla a otra persona.
6° ejercer actos de administración como por ejemplo darla en locación o mantenerla en depósito.

EXCLUSIVO: ARTICULO 1943.- Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien
adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.
No puede tener más de un titular, es decir, dos personas no puede ser titulares sobre toda la cosa, sino estaríamos
frente a condominio. Y si sucede eso cada uno de los dos tiene una parte indivisa.
ARTICULO 1944.- Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o
disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros,
cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.
El titular del derecho de dominio es dueño exclusivo de la cosa y en esa calidad solo él o a él le corresponde las
facultades de usar, gozar y disponer de ella. Por eso tiene esa facultad de excluir. Algo muy importante a tener en
cuenta es que no hay que confundir la exclusividad, que es un carácter del dominio con el derecho de exclusión que
le corresponde a su titular. Obviamente es la consecuencia de este carácter exclusivo por eso el único que lo lleva es
el titular.

PERPETUO: ARTICULO 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con
independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que
éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.
Que el dominio sea perpetuo significa que él no se extingue porque su titular no lo use, no goce o no ocupe la cosa,
es decir que es sin límite de tiempo y dura mientras dure la cosa y si la cosa se destruye el derecho se extingue por
falta de objeto.
4. Clasificación: perfecto e imperfecto. Los diversos dominios del Estado.
Clasificación del dominio:
*Domino perfecto: el dominio es perfecto y absoluto porque su titular ejerce la mayor cantidad de facultades que
un sujeto puede tener sobre una cosa. Derechos: usar, gozar y disponer.
*Dominio imperfecto: será imperfecto cuando no sea perpetuo (dominio fiduciario), cuando se cumpla determinada
condición (dominio revocable), o cuando el dueño de este dominio perfecto se desprende temporalmente de alguno
de sus atributos esenciales del dominio en virtud de la concesión de un derecho real a tercero (dominio
desmembrado).
*Dominio público del estado: está integrado por aquellas cosas que estas destinadas al uso general de los
habitantes o se hayan afectadas a una utilidad o común y pertenecen en propiedad al ente público. Son
inembargables, inalienables e imprescriptible.
*Dominio privado del estado: son aquellos que no están afectados al uso público, en forma directa o indirecta. Son
embargables, ejecutable y prescriptibles.
5. Contenido. Facultades. Extensión del dominio. Espacio aéreo. Subsuelo. Accesorios en general. Frutos y
productos.
ARTICULO 1945.- Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento
sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo
dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo
contrario.
*Dominio de los accesorios: hace referencia tanto a los bienes muebles como a los inmuebles, se trata de cosas que
al estar unidas al principal han perdido su individualidad y forman una parte del todo.
*Dominio sobre inmuebles: se refieren a la extensión de un inmueble y establece que el dominio se extiende al
suelo y al subsuelo y al espacio aéreo (sobre el suelo en la medida de que su aprovechamiento sea posible). De esta
manera el derecho sobre el espacio aéreo se limita a hacer las construcciones permitidas ya sea por códigos locales,
el código aeronáutico u otras disposiciones legales.
Con respecto al suelo, el artículo 225 se considera al suelo y al subsuelo como formando una sola cosa y la propiedad
del primero implica la del segundo y a todos los componentes, agua, tierra y otros.
ARTICULO 225.- Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él
de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre.
El tercer párrafo de este artículo 1945 incorpora el derecho romano de que lo edificado o los edificios y las
plantaciones o siembras siguen el derecho del suelo, por consiguiente, es dueño: el dueño del suelo, por ello que se
presume que las obras fueron realizas por su dueño.
6. Modos de adquisición. Concepto. Clasificación. a) Apropiación. Concepto. Casos. b) Adquisición de un tesoro.
c) Régimen de las cosas perdidas. d) Transformación y accesión de cosas muebles. e) Accesión de cosas
inmuebles. Concepto. Aluvión. Avulsión. Construcción, siembra y plantación. Invasión de inmueble
colindante.
Modos especiales de adquisición del dominio:
a) Apropiación: La apropiación es la aprehensión de las cosas muebles no registrables sin dueño.
CAPITULO 2
Modos especiales de adquisición del dominio
SECCION 1ª
Apropiación
ARTICULO 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por
apropiación.
a) son susceptibles de apropiación:
i) las cosas abandonadas;
ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
b) no son susceptibles de apropiación:
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro
inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
iv) los tesoros.
El código regula la apropiación de ciertas cosas como en caso de la caza de animales en general y enjambres.
ARTICULO 1948.- Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador
cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene derecho a
la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita.
ARTICULO 1949.- Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras aguas,
adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural.
ARTICULO 1950.- Enjambres. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe
indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando
se incorpora a otro enjambre, es del dueño de éste.
También regula el régimen de las cosas perdidas.
Régimen de cosas perdidas
ARTICULO 1955.- Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las
obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y
si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez.
ARTICULO 1956.- Recompensa y subasta. La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse
previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o
reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro
reclamo del hallador transmitiéndole su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse en subasta
pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación costosa. Deducidos los gastos y el
importe de la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló.
Y regula los tesoros.
Adquisición de un tesoro
ARTICULO 1951.- Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o
inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos mientras
subsiste esa afectación.
ARTICULO 1952.- Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque no
sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares
de derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda.
ARTICULO 1953.- Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al
dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la
proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la
cosa donde se halló.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le encarga buscar un
tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados si al hallador simplemente se le
advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.
ARTICULO 1954.- Búsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice
haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño del predio; debe
designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su
propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble.
b) Transformación y accesión de cosas muebles: se adquiere el dominio por transformación también
denominada especificación.
Transformación y accesión de cosas muebles
ARTICULO 1957.- Transformación. Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una
cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla,
sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo daño, si no
prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que
haya adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la materia
es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el
valor de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la cosa
puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del valor de la
materia y del daño.
Para que haya transformación es preciso que una persona con su trabajo sobre materia ajena realice un objeto
nuevo distinto del material utilizado y que lo haga con la intención de apropiárselo. Si falta este elemento, el de
apropiárselo, -elemento objetivo- no hay transformación o especificación.
Habrá especificación cuando la materia anterior se ha transformado en un objeto que tiene una individualidad
propia y diferente. Por ejemplo, la lana para hacer abrigos, la uva para hacer vinos.
La transformación o especificación es siempre necesaria del producto del trabajo humano.
c) Accesión de cosas inmuebles: se adquiere el dominio por accesión cuando una cosa mueble o inmueble
acreciere a otra por adherencia natural o artificial. Cuando una cosa se adhiere a otra cosa de nuestra
propiedad se puede decir que adquirimos algo nuevo a título de accesión.
Tipos:
Aluvión: ARTICULO 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas
durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay
acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga
fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua
intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al frente de
cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las aguas, como
por el abandono de su cauce.
Se trata de tierras o sedimentos dejados. El terreno de aluvión solo se adquiere cuando está definitivamente
formado, es decir, cuando esta adherido al inmueble. –no interviene la mano del hombre-.
Avulsión: ARTICULO 1961.- Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce
una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en
otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente. El
dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término de seis meses, las adquiere
por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas.
La avulsión a diferencia del aluvión, supone un hecho súbito, un desprendimiento violento de las tierras, arenas o
plantas provocado por las aguas u otras fuerzas naturales que la depositan en otras propiedades. Cuando se
producen estos desprendimientos el dueño de la tierra desprendida conserva su dominio al solo efecto de
recuperarla y se la puede reclamar al dueño donde se depositó. Mientras no se adhiera naturalmente. Pasado 6
meses el dueño del inmueble donde se adhirió lo adquiere por prescripción. Ahora bien, cuando la avulsión es de
cosa no susceptible de adherencia natural se aplica lo dispuesto sobre cosas perdidas-por ejemplo, una vaca-.

UNIDAD IV – DOMINIO IMPERFECTO. OTRAS PROPIEDADES CON ESTATUTOS SINGULARES

1. Dominio imperfecto. Distintos supuestos.
ARTICULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o
si la cosa está gravada con cargas reales.
Es aquel que no goza de alguna de las tres características del dominio, es decir, no goza de la absolutes o de la
perpetuidad. El carácter de exclusividad sí lo va a tener. A su vez este dominio imperfecto es aquel que está sujeto a
un plazo o condición, este plazo o condición van a cumplir su eficacia si son resolutorios y no suspensivos.
-Condición resolutoria: es aquella que para cumplirse debe producirse la extinción o caducidad de un derecho.
-Condición suspensiva: surge cuando se deja supeditada la adquisición de un derecho a la realización de un hecho
previsto.
Y a su vez debe tratarse de condiciones que sean posibles y que no estén previstas en los casos mencionados del art
344. El cual habla de condiciones prohibidas.
También puede pasar que el dominio se encuentre gravado con carga reales o sujeto a otro derecho real. En
cualquiera de estos supuestos, tanto si el dominio está sometido a condición o plazo (plazo fiduciario) o si está
gravado con cargas reales (desmembrarle) decimos que el titular del derecho real de domino no tiene un dominio
pleno porque justamente su dominio se encuentra afectado por alguna situación que podría ser un plazo, una
condición o una carga real por eso es imperfecto.
CAPITULO 3
Dominio imperfecto
ARTICULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el
desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las
normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga
real que lo grava.
2. Dominio Revocable. Definición legal. Facultades. Efectos. Readquisición del dominio perfecto.
ARTICULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo
cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años, aunque no
pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin
haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la
fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.
Este articulo dice que el titular del domino transmite la titularidad de dominio a un tercero, pero al transmitirla está
sujeto a un plazo o bien a una condición resolutoria. Una vez que esa condición o plazo resolutorio se cumplan ese
tercero está obligado a restituir el objeto a su antiguo dueño. Cuando lo devuelve el dominio se transforma en pleno
y perfecto. En este caso quien tiene el dominio imperfecto es el tercero porque la característica que está afectada es
la perpetuidad, no lo va a tener perpetuo porque una vez cumplido el plazo o condición tiene que devolver la cosa a
su dueño.
Este dominio revocable puede surgir por acuerdo de partes o bien por disposición legal. Por ejemplo, transmito la
cosa está sujeto a una disposición legal, es decir, le establezco con cargo, en este caso la cosa sea devuelta cuando se
incumpla ese cargo impuesto.
Los incumplimientos de los cargos generan la revocación de los actos jurídicos. Para ver que actos son causales de
revocación por disposición legal hay que ir al artículo 1569, uno de los casos son los casos de revocación de
incumplimiento de los cargos en donación.
Otra forma de revocación es por acuerdo de partes a través de una condición resolutoria: voy a dar un plazo para
que cumpla. –hay que manejarse con los plazos, no dar 10 porque pasa a ser prescripción-.
Sujetos del dominio revocable: En el dominio revocable interviene el transmitente o el dueño revocante, es quien
transmite al tercero y quiere revocar el acto; y el dueño revocado, que tiene la obligación de devolver la cosa al
cumplirse el plazo o condición.
Duración Máxima: Si la condición se cumple antes de los 10 años, allí acaba el dominio revocable. Si no se cumplió,
se la tiene por cumplida al cabo de ese tiempo, y “el dominio debe quedar definitivamente establecido”. Ciertas
compraventas sujetas a condición resolutoria y que transmiten el dominio revocable (art. 1169), no pueden durar
mas de cinco años si se trata de inmuebles, o de dos años en el caso de cosas muebles.
¿Si la condición no se cumple en ese plazo? Si los 10 años transcurren sin darse la condición debe ser restablecido a
favor del dueño revocado y pasa de ser un dueño de dominio imperfecto a ser un dueño de dominio perfecto y
pleno. Para que eso no suceda se pueden detallar específicamente, puedo poner un plazo resolutorio para que la
cosa no quede en favor del dueño revocado.
Supuestos en los que se producen revocaciones:
 Pacto de retroventa
 Pacto de reventa
 Pacto de preferencia.
En cualquiera de esos supuestos pueden producirse revocaciones, pero el plazo que pueden ponerse en esas
cláusulas es de 5 años para inmuebles y 2 para muebles. Si la cosa es mueble no registrable se produce lo mismo que
en el régimen de cosas mueble.
ARTICULO 1966.- Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto,
pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.
El tercero a quien se le transmita la cosa va a tener sobre ella todas las facultades de usar, gozar, percibir frutos y
disponer jurídicamente y materialmente la cosa. Tanto los actos de disposición como los de administración son actos
frente a terceros, que tiene efecto mientras dure el plazo del revocable en cabeza del dueño revocado y esos actos
persisten hasta el cumplimiento de ese plazo o de la condición.
ARTICULO 1967.- Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo,
excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto ellos, por
razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
*Al tratarse de una cosa registrable, en el registro deberá quedar asentado que la trasmisión (muebles o inmuebles
registrables) fue hecha con una revocación. Sucede porque por ej. mi hermana le transmití un bien por el plazo
máximo de 10 años, ella no quiere alquilar el bien sino venderlo, en el caso si lo puede hacer porque tiene las
facultades de disposición (porque es el dueño revocado). Si la hermana vende el inmueble a un tercero debe saber
que el dominio que la hermana tenía sobre el bien era imperfecto revocable sujeto a una condición o plazo por lo
consiguiente ese tercero no va a poder alegar que él no sabía que la hermana no tenía el dominio pleno y perfecto.
*Si la cosa e mueble no registrable, el artículo 1967 dice que el dominio revocable tiene efecto retroactivo ¿Por qué?
Porque entrego una cosa con un plazo o condición, para que esa misma cosa vuelva a mis manos libre de cualquier
acto que el dueño revocado haya celebrado con los terceros, lo que significa que esos actos que el dueño revocado
haya realizado son inoponibles hacia mi persona y el único responsable es el dueño revocado (en el ejemplo, la
hermana).
Puede suceder que las partes pacten que esta retroactividad (dominio revocable) no tenga efecto. Por ej. construyo
un dominio revocable en favor de mi hermana, y al cumplirse el plazo o la condición, ella me lo devuelve, pero yo
voy a reconocer todos los actos que ella hizo mientras la cosa estuvo en su poder y en ese caso con respecto al
pacto, yo también me convierto en responsable de los actos que cometió. (tiene que estar por escrito el
consentimiento de ambos, sino no se puede demostrar).
ARTICULO 1968.- Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable de una
cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo
suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es
constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
Siempre el dueño revocado al cumplimiento del plazo o condición, debe devolver la cosa, lo cual opera de pleno
derecho, significa que la ley entiende que el cumplimiento del plazo o condición, es automático.
En el caso que el dueño revocado pasa a ser poseedor a nombre del dueño revocado, el dueño revocable adquiere el
dominio de la cosa en ese mismo momento, por lo consiguiente se entiende que no es necesaria la entrega de la
cosa. (readquirí el bien, vuelve a mi patrimonio, porque ya se terminó el plazo o condición, pero dejo que el dueño
revocado permanezca y queda como poseedor, yo vuelvo a ser dueño revocante que ejerce de pleno derecho el
dominio de la cosa).
Si se trata de cosas muebles registrables (auto por ej.) la revocación que opera de pleno derecho no va a surtir
efectos hasta que el dueño revocado no inscriba la cosa a nombre del dueño revocante (en ese caso la transferencia
es constitutivo, en el caso de inmuebles de declarativo) significa que la readquisición del dominio, para el dueño
revocante no opera de pleno derecho, sino que se adquiere con la inscripción en el registro.
ARTICULO 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el
dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos
son oponibles al dueño.
3. Dominio Fiduciario. Definición legal. Facultades. Efectos. Readquisición del dominio perfecto.
CAPITULO 31
Dominio fiduciario
ARTICULO 1701.- Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un
fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del
fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
ARTICULO 1703.- Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace excepción a la normativa general
del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de fideicomiso las
limitaciones a las facultades del propietario contenidas en las disposiciones del Capítulo 30 y del presente Capítulo.
Sujetos del dominio fiduciario:
1) Fideicomitente o constituyente: quien transmite la cosa objeto del fideicomiso. Se desprende del dominio en
favor de otra persona.
2) Fiduciario: recibe el dominio transmitido temporariamente por el constituyente del fideicomiso, quedando como
titular de la propiedad fiduciario, tiene el dominio imperfecto de los bienes que se transmitió.
[Estos dos son los únicos que son partes. En esta relación no está ni el beneficiario ni el fideicomisario]
3) Fideicomisario: el tercero, a quien habrá que transmitirle el dominio si se cumple la condición resolutoria o
cuando venza el plazo resolutorio establecido en el contrato. Una vez que se extinga ese contrato, los bienes pasan a
esa persona y va a recibir un dominio pleno y perfecto. (dominio fideicomitido).
4) Beneficiario: que recibirá los beneficios de la gestión del fiduciario.
[a modo de conocimiento nada más]
Modos de adquisición del dominio fiduciario: puede constituir de dos maneras:
1) puede ser creado por contrato o 2) por disposición de última voluntad, al crearse se establece que ese dominio va
a quedar sujeto a un plazo o condición. Estos últimos tienen un plazo temporal, está fijado por ley y es de 30 años.
Una vez que ese plazo o condición se cumplen, el dominio de la cosa que fue transmitida de un sujeto a otro ahora
debe transmitirse al tercero (que puede ser un tercero o no, puedo ser yo mismo) que es el fideicomisario.
Objeto:
ARTICULO 1670.- Objeto. Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio,
incluso universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.
Puede recaer en cosas muebles o inmuebles determinados, estas cosas determinadas que constituyen el objeto del
dominio fiduciario forman un patrimonio distinto del patrimonio del fiduciario y este patrimonio no puede ser
agredido por los acreedores del fiduciario.
ARTICULO 1686.- Acción por acreedores. Los bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción singular o colectiva
de los acreedores del fiduciario. Tampoco pueden agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante,
quedando a salvo las acciones por fraude y de ineficacia concursal. Los acreedores del beneficiario y del
fideicomisario pueden subrogarse en los derechos de su deudor.
Facultades:
ARTICULO 1704.- Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los
actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.
El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se
ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.
Duración:
ARTICULO 1667.- Contenido. El contrato debe contener: c) el plazo o condición a que se sujeta la propiedad
fiduciaria;
ARTICULO 1668.- Plazo. Condición. El fideicomiso no puede durar más de treinta años desde la celebración del
contrato, excepto que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad restringida, caso en el que puede
durar hasta el cese de la incapacidad o de la restricción a su capacidad, o su muerte.
Si se pacta un plazo superior, se reduce al tiempo máximo previsto.
Cumplida la condición o pasados treinta años desde el contrato sin haberse cumplido, cesa el fideicomiso y los bienes
deben transmitirse por el fiduciario a quien se designa en el contrato. A falta de estipulación deben transmitirse al
fiduciante o a sus herederos.
En este caso si se fijó una condición, cuando se cumpla el dominio será entregado al fideicomisario, pero si esta
condición se cumple antes del plazo máximo, en ese momento se extingue el dominio fiduciario. Si la condición al
cumplirse el plazo máximo no se cumplió, finalizará el fideicomiso con la salvedad que menciona el 1668 que deja a
salvo la situación en que el beneficiario fuera un incapaz (si fuera incapaz el beneficiario el plazo no produce efectos,
puede ser de por vida, esto va a seguir hasta que la incapacidad desaparezca o se muera, ahí se extingue).
Extinción:
ARTICULO 1707.- Efectos. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los actos
realizados por el titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados.
1) Extinción del plazo o de la condición resolutoria: El plazo de duración máxima legal es de 30 años, si el plazo o
condición sucede antes de la fecha pactada, la extinción del dominio fiduciario y la consiguiente transferencia al
fideicomisario se efectuará en ese momento.
En el supuesto que el plazo legal se haya cumplido y no se hubiere producido la condición acordada, el art. 1668
estipula que a falta de estipulación (no designe fideicomisario), deben transmitirse al fiduciante o bien a mis
herederos.
2) Muerte del fiduciario: producida alguna de las situaciones el dominio imperfecto no se transmite a los herederos
del fiduciario sino a un sustituto del fiduciario que debe estar previamente designado en el acto constitutivo. (por ej.
no designe uno solo, sino dos).
Efectos de la extinción:
ARTICULO 1705.- Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los
actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las disposiciones
contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso.
Readquisición del dominio:
ARTICULO 1706.- Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de una
cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo
suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es
constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
Siempre se debe inscribir porque la cosa es registrable (por ej. un auto y es constitutiva) y se considera que no hay
readquisición del dominio hasta que no se produzca la inscripción.
Si la inscripción es declarativa (inmuebles) solo se requiere a los fines de que los terceros conozcan la readquisición
del dominio.
Extinción retroactiva:
ARTICULO 1702.- Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los derechos reales en
general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro Cuarto de este Código.
Contradicción con el 1705, en cuanto prevé la irretroactividad del dominio fiduciario y este articulo todo lo contrario,
que puede ser retroactiva. La irretroactividad del 1705 es procedente cuando los actos realizados por el fiduciario se
ajustan a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales. En cambio, si el fiduciario enajeno o constituyó
sobre ellas gravámenes, sin que se hubieran cumplido dichas condiciones o bien mediando una prohibición.
4. Dominio desmembrado. Concepto y régimen.
En este tipo de dominio imperfecto lo que sucede es que el titular del dominio pleno y perfecto puede constituir un
derecho real sobre la cosa, hablamos de la facultad de disposición jurídica, por ejemplo, entregar la cosa en
usufructo. Este dominio imperfecto se llama desembreado porque el dominio se divide en dos ya que el dueño se
queda con la nuda propiedad, lo cual nuda propiedad significa dominio sin ninguna característica, y lo que hace es
entregar el uso y el goce a un tercero. Este dominio imperfecto va a ser tratado respecto de las cargas reales que lo
gravan, esto significa que para ver cómo se afecta el dominio en este caso debemos ir a la regulación de cada
derecho real sobre cosa ajena en particular: uso, usufructo, habitación, superficie, etc.
5. Propiedad intelectual. Derechos intelectuales. Naturaleza jurídica. Nociones de la ley 11.723. Producciones
autorales protegidas: nacionales y extranjeras. Titulares. Facultades. Contratos para su explotación
 económica. Duración del derecho. Registro de la producción intelectual. Protección legal ante denuncias al
Registro o actuaciones judiciales.
Cuando se habla de propiedad intelectual se hace referencia en sentido amplio a todas aquellas creaciones
intelectuales de la persona humana, que son materializadas en forma de obras. Se encuadran como una especie de
propiedad individual en el que el objeto es de índole inmaterial y es principalmente susceptible de valor económico,
y también comprenden derechos de tipo moral. También se alude a ella como propiedad inmaterial.
Dentro de esta categoría jurídica se encuentra los derechos regulados por la 11.723/33 con posteriores reformas.
También existen otras formas de propiedad intelectual regulada en otras normas especiales, como la propiedad de
marcas y designaciones 22.363 patentes de invención, modelos de utilidad y diseños industriales 24481 y decreto ley
6673/64.
Si bien los derechos intelectuales regulados en la 11.723 no son derechos reales, tradicionalmente se los trata junto
a estos porque comparten su oponibilidad absoluta y porque algunas de las teorías de la doctrina clásica lo asimilan
a los derechos reales.
Protección constitucional: este régimen cuneta con la protección constitucional de la propiedad privada que
establece el artículo 17 de la cn, y comprende a la propiedad intelectual en sus diferentes versiones. El texto
constitucional logra afirmar en la primera oración que la propiedad es inviolable y ningún habitante de la nación
puede ser privada de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley, se refiere expresadamente a la propiedad
intelectual expresando que: todo autor o inventor es propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, o el
término que acuerde la ley.
Naturaleza jurídica: no encajan en ninguna de las categorías del dualismo clásico, no pueden catalogarse como
derechos reales porque su contenido no es exclusivamente patrimonial. Tampoco encuadra en la categoría de los
derechos personales porque son relativos y no tienen oponibilidad erga omnes como los derechos intelectuales.
Marco normativo: además del 17 de la CN y la 11-723 con sus modificaciones, existen en el ámbito de la propiedad
intelectual un importante impacto de los tratados internacionales, en el plano de los tratados de derechos humanos
que integran el bloque de constitucionalidad federal, en su artículo 75 inc 22 se destacan la declaración americana
de los derechos y deberes del hombre artículo 13, la declaración universal de los derechos del hombre art 27, y el
pacto internacional de derechos económicos sociales y culturales artículo 15, todos estos tratados reconocen el
derecho de autor y al acceso a la cultura.
Contenido: comprende derechos que son de contenido patrimonial y extrapatrimonial.
1° en el caso de los derechos patrimoniales: el autor goza de la facultad de disponer o usar de la obra, publicarla,
ejecutarla, representarla y exponerla en público, enajenarla, traducirla, adaptarla o autorizar su traducción y
reproducirla en cualquier forma. Art 2 ley. Puede también ceder el derecho total o parcialmente, articulo 1. Suscribir
contratos de edición artículo 37. Representación artículo 35. O de licencia para uso o reproducción de programas de
computación artículo 55 bis.
2° derechos morales o de contenido extrapatrimoniales: los llamados derechos morales son inherentes, esenciales y
absolutos. Además de irrenunciables e inalienables. El autor aun habiendo cedido los aspectos patrimoniales del
derecho intelectual, conserva el derecho de exigir fidelidad e integridad de su texto y título en las impresiones,
copias y reproducciones, articulo 51 ultima parte y 52. Y el derecho de paternidad, ósea, la mención de su nombre o
seudónimo como autor 52.
Duración: la propiedad intelectual no es perpetua sino temporaria con salvedad de los derechos morales. Por de
pronto la propiedad intelectual sobre la obra corresponde a su autor durante toda su vida, fallecido el autor, sus
herederos pueden gozar del derecho hasta 70 años contando a partir del 1° de enero del año siguiente a la muerte
del autor artículo 5 de la ley y según texto de la 24870. La propiedad intelectual de las obras pertenecientes a
instituciones o personas jurídicas tiene una duración de 50 años contando desde su publicación, artículo 8.
Finalizados estos plazos máximos la obra ingresa al domino público del estado y cesan los derechos patrimoniales del
autor que tenían sus herederos o persona jurídica.
Registro de la obra: regula el registro de la obra a partir del artículo 27, pero hay que tener en cuenta que si la obra
no tiene originalidad carecerá de protección legal aunque haya sido registrada porque la inscripción en el registro no
es atributiva al derecho. El registro de la obra es en el registro de propiedad intelectual, este registro hace publicar
diariamente en el Boletín Oficial la nómina de las obras presentadas para su protección, pasado un mes desde la
publicación si que se dedujere oposición el registro la inscribe y otorga al autor el título de propiedad definitivo (a
pedido de parte). SI hubiese algún reclamo dentro del plazo indicado se levanta un acta de exposición de la cual se le
da traslado por 5 días al interesado. El caso en este caso debe ser resuelto dentro de los 10 días subsiguiente,
después de notificado quien solicito la inscripción. La resolución del registro se puede recurrir frente al ministerio de
justicia y dd hh de la nación dentro del plazo de 10 días, y la resolución ministerial no tiene recurso (definitivo), salvo
quien se crea lesionado para iniciar el proceso o juicio que corresponda. Se debe remarcar que el autor nace con la
obra y no desde su registración.
 6. Propiedad comunitaria indígena. Sujetos. Objeto. Naturaleza. Fuentes. Caracteres. Art. 75 inciso 17 de la
Constitución Nacional. Convenios 107 y 169 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT). Leyes
Nacionales. 23.302 y 26.160. Declaración de Naciones Unidas sobre los Derechos de los Pueblos Indígenas.
Leyes Nacionales. 23.302 y 26.160. Jurisprudencia. Análisis de casos.
El marco normativo de este instituto es ajeno a nuestro Código Civil y Comercial más allá que se refiere en el artículo
18 para reafirmar su derecho constitucional.
La comunidad propiedad indígena del enmarca en el art. 75 inc. 11 CN, Convenio 69 de la convención internacional
del trabajo y que fue ratificado por la declaración de los derechos indígenas.
La diferencia de la propiedad privada individual de la indígena presenta características distintas: la relación de los
indígenas con la tierra trasciende a la esfera estrictamente patrimonial, el cual se concentra en un vínculo espiritual y
religioso. La tierra constituye un elemento integrante muy importante y con ella se mantiene una relación diagonal,
lo que implica el rechazo a la idea de relación de poder o dominación entre sujeto y la cosa.
De allí que, sin esa relación con la tierra, los indígenas no pueden alcanzar su identidad pues esto es un espacio
cultural lleno de tradiciones, además se trata de un ámbito comunitario, son significaciones colectivas en el sentido
que la pertenencia de la tierra no se centra en el individuo sino en el grupo y su comunidad.
No va a coincidir nunca con la propiedad privada. Es de uno y ya. Es privada.
La temática indígena quedo reflejada en el 67 inc. 11 CN, dentro de las atribuciones del congreso el cual dispuso:
proveer a la seguridad de las fronteras, conservar el trato pacifico con los indios y promover la conversión al
catolicismo. Existe también una ley nacional argentina sobre comunidad indígena y apoyo a la ley 23.302. Primera
regulación orgánica, trata la problemática aborigen. Año 1985.

UNIDAD IX - SUPERFICIE. USUFRUCTO. USO. HABITACIÓN.

1. Superficie.
a) Definición legal.
ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de
plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según
las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro
de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
Consiste en la facultad atribuida a su titular para constituir, plantar o forestar en suelo ajeno y hacer suyo lo
plantado, construido o forestado o adquirir una edificación o plantación existente separada de la propiedad del
suelo.
El derecho real puede nacer como derecho sobre objeto ajeno y convertirse en un objeto propio.
b) Clases.
ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la
rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo
al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
1. Como derecho sobre construcciones, forestaciones o plantaciones a realizarse en el futuro: En ella el derecho de
superficie recae sobre un derecho.
2. Como derecho sobre construcciones, forestaciones o plantaciones ya realizadas: Tiene por objeto una cosa
(construcción, plantación o forestación) existente, que recibe el nombre de propiedad superficiaria
c) Objeto.
ARTICULO 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una
parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun
dentro del régimen de propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción,
pero debe ser útil para su aprovechamiento.
Únicamente puede recaer sobre inmuebles en su totalidad o parte material.
Se prevé que el derecho se extienda más allá de la superficie indispensable para llevar a cabo la forestación,
plantación o construcción, lo que podría ser pactado por las partes en el acto constitutivo, para ocuparla con los
implementos necesarios para el desarrollo de la actividad.
El superficiario puede plantar, forestar o construir en terreno ajeno, pero si se trata de la facultad de construir podrá
hacer sobre el subsuelo o el espacio aéreo.
d) Duración.
ARTICULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se
trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la
adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos
máximos.
La superficie es un derecho real temporario. 70 años para construcción y 50 para forestación y plantación.
Cuando se establezca un plazo que exceda lo normado, el acto constitutivo no se anula, sino que se va a reducir al
plazo máximo. El CCyC no lo dice, pero podría pactarse la duración del derecho real de superficie a una condición
resolutoria en lugar de un plazo siempre que no se exceda el máximo legal. No se puede prorrogar porque sino se
extingue. Si se quiere continuar se tiene que constituir un nuevo derecho real de superficie.
Tener en cuenta que el plazo original más la renovación no puede exceder los máximos por ley.
La renovación puede ser realizado por un nuevo plazo que no exceda los máximos legales, pero cuenta como nuevo
plazo.
e) Legitimación.
ARTICULO 2118.- Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
1) Titulares de dominio: no solo el dueño perfecto puede constituir derechos reales de superficie sino también el
imperfecto por ej. por ser fiduciario art 1704 o el revocable art. 1966.
2) Condóminos: será necesaria la decisión unánime de todos los condóminos (porque son actos de disposición), se
descarta que el condómino pueda dar en superficie su cuota parte porque es incompatible con la naturaleza.
3) Titulares de propiedad horizontal:
 Sobre unidad funcional dada las peculiaridades de la propiedad horizontal, en la propiedad horizontal clásica
(normal) es difícil aplicación. Pero sería viable para el caso del propietario de un conjunto inmobiliario
(propiedad horizontal especial), en este caso si es posible.
 Sobre toda la cosa. En principio no se puede a menos que los titulares de propiedad horizontal concuerden por
unanimidad. Artículo 2052.
 Caso de superficie sobre construcciones ya existentes en el régimen de propiedad horizontal (art. 2116 CCyC).
Sobreelevación. Necesidad de modificar el Reglamento.
f) Constitución.
ARTICULO 2119.- Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es
admisible a los efectos del saneamiento del justo título.
Contrato oneroso o gratuito: título suficiente además que debe contarse con el modo suficiente (artículo 1892).
*Oneroso: Si hay contraprestación para el dueño del suelo. Pago único o periódico.
*Gratuito: Cuando el dueño del suelo no obtenga contraprestación alguna.
Por acto entre vivos o por mortis causa: situación no prevista
Usucapión: Para algunos autores dice que no puede adquirirse por prescripción adquisitiva larga (20 años), a su vez
esto se contradice con los artículos 1897 y 2565 del CCyC. Los derechos principales son adquiribles por prescripción y
la superficie ¿Qué es? Es un derecho real y principal no es accesorio. Lo que si se admite es la prescripción
adquisitiva breve por ej. en el caso de que un falso propietario otorgue una superficie sobre un terreno que no es de
su propiedad, si bien el superficiario está expuesto a una acción reivindicatoria del verdadero dueño, si pasan 10
años podrá consolidar su situación, si la superficie se constituye como derecho a construir, plantar o forestar, el
superficiario solo tiene disposición jurídica, si se constituye sobre lo construido, plantado o forestado en ese caso va
a tener disposición jurídica y material.
Saneamiento del justo título: Se ha querido sostener que, en la prescripción breve, consolida contra el verdadero
dueño una adquisición ya operada frente a terceros. Entonces, sanearía justo título. Pero la ineficacia está en el
modo de adquirir el derecho, no en el título.
g) Facultades del superficiario.
ARTICULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir
derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria,
limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno
perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes
las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de
consentimiento del propietario.
a) Uso y goce: ya sea plantando, sembrando o construyendo o usando lo ya plantado, sembrado o construido (como
titular de dominio resoluble).
b) Disposición jurídica:
-El superficiario puede enajenar, en cualquier de las modalidades.
-Puede ser transmitido a título oneroso o gratuito.
-Puede constituir derechos reales (hipoteca o anticresis, o derechos de disfrute) o derechos personales, limitados a
la duración de la superficie (art. 2120)
-Puede constituir propiedad horizontal sobre lo construido, por el plazo de la superficie.
[la anticresis, derecho real de garantía, recae sobre cosas registrables, individualizadas cuya posesión se entrega a un
tercero designado por las partes a quien se autoriza a percibir los frutos de la cosa que genere para imputarlos al
pago de la deuda o derecho de disfrute o derechos personales limitados a la duración de la superficie 2120]
h) Facultades de Propietario.
ARTICULO 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y jurídica que
corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
El propietario del suelo puede realizar actos de disposición jurídica sobre el terreno del inmueble, siempre que su
ejercicio no afecte el del superficiario. Por ej. puede gravar la nuda propiedad, es aquella que esta desprovista de
caracteres, con hipoteca y en caso de que sea ejecutada por el acreedor hipotecario, quien la adquiera en subasta
debe respetar el derecho real de superficie.
i) Subsistencia y transmisión de las obligaciones del superficiario.
ARTICULO 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho comprende las
obligaciones del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o
contractuales.
j) Extinción. Indemnización.
ARTICULO 2124.- Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento
del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el
derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.
*Renuncia expresa: acto unilateral que debe hacerse expreso (por escritura pública) y debe inscribirse en el registro
de propiedad del inmueble para que sea oponible a tercero. Esto no libera al superficiario de sus obligaciones.
*Vencimiento del plazo: si hay plazo contractual o máximo legal.
*Cumplimiento de la condición resolutoria: redactarse en escritura pública y debe inscribirse en el Registro de
Propiedad del Inmueble. Debe inscribirse el cumplimiento de la condición para dar a conocer la extinción del
derecho.
*Consolidación: recae en la misma persona la figura del superficiario y el dueño.
*No uso: por 10 años: para el derecho de construir y 5 para el de plantar y forestar. Se debe demandar y probar la
inacción del titular superficiario. En este caso tampoco se libera el superficiario de sus obligaciones.
*Destrucción y no reconstrucción: la destrucción no es una causal de extinción salvo pacto en contrario. Se otorga al
superficiario el derecho de realizar nuevas obras para que no se extinga el derecho dentro del plazo de 6 años para
construir y 3 para plantar y forestar. El plazo se cuenta desde la destrucción.
ARTICULO 2122.- Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto
en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente
dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar.
ARTICULO 2125.- Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento
del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los
derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales
constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no
hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.
Por cualquiera de las causales de extinción, se vuelve a poner operativo el principio de la accesión, el cual estaba
temporalmente suspendido. De allí que las plantaciones, forestaciones o construcciones que se encuentren aun
adheridas al inmueble, que durante la vigencia del derecho real de superficie le correspondían al superficiario pasen
a la titularidad del dueño del suelo. No puede ser dejada de lado por convenio, es norma estatutaria.
Si se extingue por cumplimiento del plazo, el dueño del suelo vuelve a tener un dominio pleno y perfecto y hace suyo
automáticamente lo plantado, construido libre de todos los derechos reales o personales impuestos por el
superficiario. Cuando se extingue antes del vencimiento del plazo, las cargas (que son derecho real o derecho) van a
subsistir hasta el cumplimiento del plazo.
ARTICULO 2126.- Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del
derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la
indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos
posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes
incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.
La norma impone en cabeza del dueño el deber de indemnizar al superficiario con la extinción de la superficie salvo
pacto en contrario. Puede pactarse que el nudo de la propiedad puede quedarse con la forestación o plantación sin
compensar al superficiario. Si procediera su monto para calcularlo pueden ser fijada por las partes en el acto
constitutivo del derecho real de superficie. Si nada se hubiese acordado (monto de la indemnización) para establecer
la cuantía se tomarán en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los últimos 2 años.
Lo que se procura evitar es un enriquecimiento justificado del propietario del inmueble.
k) Normas aplicables.
ARTICULO 2127.- Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las normas relativas a las
limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en
el acto constitutivo.
ARTICULO 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una
construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad
superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean
compatibles y no estén modificadas por las previstas en este Título.
Dispone la aplicación supletoria a las normas relativas al uso y goce en el derecho real de usufructo y a las reglas del
dominio revocable sobre cosas inmuebles, siempre que sean compatibles con el derecho real de superficie.
Para el derecho de plantar, construir o forestar el 2127 se refiere a que nada se dijo en el titulo constitutivo, sobre
los limites dentro de los cuales deberá ejercerse el derecho real de superficie en este plano, y ellos no surgen
tampoco de las disposiciones generales de los derechos reales ni especiales de la superficie, cabrá guiarse por los
límites del derecho real de usufructo.
2. Usufructo.
a) Definición legal.
TITULO VIII
Usufructo
CAPITULO 1
Disposiciones generales
ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno,
sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba.
El derecho real de usufructo es un derecho real principal que va a recaer sobre un bien ajeno, que se ejerce por la
posesión y que le va a permitir al usufructuario (beneficiado) usar, gozar (percibir los frutos que de ese bien) y
disponer jurídicamente de ese bien.
Notas características:
*en cuanto a la disposición jurídica, dado que el dueño conserva su facultad de disponer, puede gravar la cosa con
otros derechos reales, los que deberán respetar al usufructuario si fue constituido con anterioridad el usufructo. Por
ejemplo, si luego de constituido el usufructo sobre un inmueble, éste es hipotecado, en el supuesto de ejecutarse el
inmueble deberá el adquirente respetar el derecho del usufructuario.
*además el código es claro en cuanto el usufructuario no puede alterar la sustancia, es decir, no puede cambiar la
materia, ni la forma, ni el destino; ni menoscabar un derecho. Si el dueño demuestra que no se respetó puede pedir
que se extinga el usufructo.
*el usufructo no puede ser constituido de manera perpetua, sino por un tiempo. Cualquiera sea el plazo convenido,
no puede ir más allá de la vida del usufructuario, se extingue cubado venza el placo o condición pactados, o bien por
la muerte del usufructuario por lo tanto no se transmite hereditariamente. Y si es a favor de una persona jurídica es
de cincuenta años, si no se previó uno menor.
*a diferencia del derecho real de servidumbre, es un derecho esencialmente divisible, porque la cosa fructuaria que
es su objeto es susceptible de división.
b) Objeto.
ARTICULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte
indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
El objeto del usufructo siempre es un bien ajeno, no puede recaer sobre uno propio. Si se reunieran ambas
calidades, el usufructo se extingue por consolidación.
El usufructo constituye una desmembración de la propiedad, pero hay ciertos casos en que la cosa puede ser
parcialmente propia.
c) Legitimación.
ARTICULO 2131.- Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de
propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
Caso tiempo compartido. Jornadas de Derecho Civil. Mayoría lo admite.
d) Usufructo a favor de varias personas.
ARTICULO 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y
simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de
acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un
orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.
No hay derecho de acrecentamiento, en tal caso vuelve al nudo propietario. No se puede haber constitución
sucesiva -uno atrás de otro- excepto que uno no acepte y pase a otro.
e) Constitución. Presunciones.
ARTICULO 2134.- Modos de constitución. El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
ARTICULO 2133.- Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su
constitución.
La constitución del usufructo por actos entre vivos, se aplican las reglas generales sobre adquisición de los derechos
reales, como la necesidad del título y del modo, escritura pública e inscripción registral si se trata por ejemplo de
inmuebles. En el caso de actos de última voluntad, el de usufructo es el típico de los legados de derechos reales a
construir.
Además del contrato y el testamento, el usufructo también puede constituirse por prescripción. No hay casos de
usufructo legal y prohibición de constitución judicial.
ARTICULO 2135.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa.
Puede ser que se constituya por un acto oneroso o gratuito, en caso de duda es oneroso. En el primer caso, cuando
el usufructuario se obliga a pagar un precio en dinero –se aplican las reglas de la compraventa-. En caso de la
gratuidad se aplican las reglas de la donación.
f) Modalidades.
ARTICULO 2136.- Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo
resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo
mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo
suspensivos, la constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.
Excepción reglamentaria: debe cumplirse antes del fallecimiento del testador.
g) Inventario y estado. Presunciones.
ARTICULO 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el
estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces,
el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento
privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar y
determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no efectivizada.
ARTICULO 2138.- Presunción. La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que
se corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de conservación, excepto
que se haya previsto lo contrario.
Esta obligación en principio es dispensable (puede dejarse de lado), en caso que las partes son incapaces o menores
de edad si se exige un inventario.
h) Garantía.
ARTICULO 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de constitución puede
establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y
restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.
i) Intransmisibilidad hereditaria.
ARTICULO 2140.- Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de
lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.
j) Derechos y obligaciones del usufructuario.
CAPITULO 2
Derechos del usufructuario
ARTICULO 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al usufructuario singular o universal:
a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a
reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al
nudo propietario;
c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin
contraprestación alguna.
ARTICULO 2142.- Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida
y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la
transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos
personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al
nudo propietario.
ARTICULO 2143.- Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está
obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si
la separación no ocasiona daño a los bienes.
ARTICULO 2144.- Ejecución por acreedores. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el
adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los
bienes.
*Frutos. Corresponden los percibidos y pendientes al momento de la constitución.
*Caso del usufructo sobre un conjunto de animales. Debe reemplazar los animales que faltan con otros iguales, o
puede optar por su extinción
*Productos. De una producción ya iniciada, corresponden al usufructuario.
*Acrecentamientos naturales. Aluvión, avulsión y accesión.
*Disposición jurídica. El usufructuario puede constituir derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación
y derechos personales de uso y goce. No libera al usufructuario.
CAPITULO 3
Obligaciones del usufructuario
ARTICULO 2145.- Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el
que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
ARTICULO 2146.- Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento,
las necesarias y las demás que se originen por su culpa.
No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la
extinción del usufructo.
ARTICULO 2147.- Mejoras anteriores a la constitución. El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora
por causas originadas antes del acto de constitución de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su estado,
debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
ARTICULO 2148.- Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario debe pagar los impuestos,
tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.
ARTICULO 2149.- Comunicación al nudo propietario. El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las
perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños
sufridos por el nudo propietario.
ARTICULO 2150.- Restitución. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a
la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los artículos 2137 y 2138.
k) Situación jurídica del nudo propietario.
CAPITULO 4
Derechos y deberes del nudo propietario
ARTICULO 2151.- Disposición jurídica y material. El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que
corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede
exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a
la gravedad de la turbación.
l) Medios especiales de la extinción. Efectos.
CAPITULO 5
Extinción
ARTICULO 2152.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración
del usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde
la constitución del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción,
ni autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
Modos normales: renuncia, cumplimiento del plazo, consolidación.
ARTICULO 2153.- Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos
constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción del
usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con
entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del
usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él,
entregando los que no hayan perecido.
*Si perece totalmente sin culpa del usufructuario debe entregar despojos.
*Si perece parcialmente sin culpa el usufructuario puede optar: a) Continuar el usufructo reemplazando los animales
que faltan; b) Cesar en el usufructo entregando lo que no haya perecido.
m) Comparación con la locación.
*Contrato de locación es un derecho personal, mientras que el usufructo es un derecho real.
*El usufructo puede ser oneroso o gratuito, pero la locación solamente puede ser celebrada en forma onerosa.
*El usufructo sólo puede ser constituido por el dueño de la cosa, mientras que para dar en locación no es necesario
ser el titular dominial del bien.
*El usufructo no es transmisible por causa de muerte, mientras que la locación sí.
*El plazo máximo de locación no puede exceder los 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros
destinos. Existe el plazo mínimo de 3 años, en cambio, el usufructo puede ser vitalicio y para personas jurídicas un
máximo de 50 años.
*El objeto en el contrato de locación puede ser toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio,
determinada o determinable.
*El contrato de locación se extingue por el cumplimiento del plazo convenido o por requerimiento una vez vencido
el plazo, o también por una resolución anticipada. El usufructo, se extingue por las causales mencionadas
anteriormente.
*En el usufructo la relación jurídica es entre la persona y la cosa, en la locación es una relación entre 2 personas.
*La forma del usufructo es por medio de escritura pública, el contrato de locación no exige forma escrita y se
perfecciona por el simple consentimiento de las partes.
*El usufructuario es poseedor, mientras que el locatario es tenedor.
3. Uso:
a) Definición legal.
TITULO IX
Uso
ARTICULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte
material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no
establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.
ARTICULO 2156.- Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.
ARTICULO 2157.- Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso
de éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia.
El uso es el derecho real sobre cosa ajena que confiere a su titular (usuario) la facultad de usar y gozar, con límites
establecidos en el título constitutivo. Generalmente, este uso y goce se limita a las necesidades del usuario y de su
familia. Por otra parte, este derecho hace que no pueda ser construido en favor de una persona jurídica.
Los frutos son inembargables ni ejecutable porque hay una necesidad alimentaria.
b) Normas supletorias y especiales.
ARTICULO 2155.- Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Libro, a excepción de las
disposiciones particulares establecidas en el presente.
Se aplica las reglas del usufructo. Tener en cuenta que existe la prescripción de uso.
4. Habitación:
a) Definición legal.
TITULO X
Habitación
ARTICULO 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido,
o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.
ARTICULO 2160.- Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el
habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.
ARTICULO 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa
que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la
parte de la casa que ocupa.
La habitación es un derecho real que permite morar en un inmueble ajeno, sin alterar su sustancia. Puede abarcar
todo el inmueble o una parte material. Es de carácter alimentario y principio protectorio de la familia y la vivienda
(nada de frutos).
Es un derecho real autónomo y recae sobre objeto ajeno.
Se constituye sobre persona humana y hay dos casos de tipicidad:
Conyugué supérstite:
ARTICULO 2383.- Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene derecho real de
habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el
último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este
derecho es inoponible a los acreedores del causante.
Conviviente supérstite:
ARTICULO 527.- Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El conviviente supérstite
que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el
derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante
que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras
personas.
Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.
Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una
vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta.
b) Normas supletorias y especiales.
ARTICULO 2159.- Normas supletorias. Se aplican a la habitación las normas del Título IX de este Libro, a excepción
de las disposiciones particulares establecidas en el presente.
Aplica la regla del uso que es usufructo.
UNIDAD V –LÍMITES AL DOMINIO. EXPROPIACIÓN.
1. Límites al dominio. Concepto. Caracteres.
Los "límites" hacen al contenido normal de los poderes de hecho y en su caso también jurídicos; en cambio, las
"limitaciones" importan una alternativa, excepcional, del poder de hecho. Todos los poderes de hecho y los jurídicos
reconocen "límites", solo algunos "limitaciones".
Los límites en principio no dan derecho a indemnización, pero la falta de cumplimiento y el exceso del mismo es
indemnizable.
ARTICULO 1971.- Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan indemnización
de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.
Fuentes: los límites reconocen como fuente a la ley, pero existen límites cuyo origen es la voluntad reflejada en un
contrato o en un testamento, así las cláusulas de indisponibilidad en los actos onerosos o gratuitos, los límites
establecidos en un reglamento de propiedad horizontal (e incluso en la propiedad horizontal de los conjuntos
inmobiliarios en sentido estricto), los atinentes a la protección jurídica de la vivienda, etcétera.
2. Límites fundados en consideraciones de interés público:
a) Establecidos por normas administrativas.
ARTICULO 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están
regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de
conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las
normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los limites que hacen a las facultades de uso y goce que están regidas por el derecho administrativo en dominio
privado en el interés público. En cuanto a las disposiciones materiales y jurídicas se rigen por normas federales. Los
límites en materia de vecindad se rigen por las normas locales y en subsidio las normas federales.
Características.
1. Se imponen a la propiedad con carácter general y se fundan en necesidades colectivas.
2. Son un presupuesto de reconocimiento de la propiedad por el Estado, para poder conformar ese derecho a los
demás.
 3. Colocan al particular frente a la Administración, y no frente a otro particular.
4. Imponen una obligación de no hacer.
5. Son ilimitados en número y clase.
6. Por sí solos no justifican derecho a indemnización.
Ejemplos:
a) Reglamentos municipales referentes a alineación, altura y otras condiciones que deben reunir los edificios para
que su construcción sea aprobada. Las relativas a instalaciones obligatorias que deben colocarse en obras en
construcción para protección de los transeúntes.
b) Normas de policía sobre urbanismo y planeamiento tendientes a la mejor distribución de ciudades y pueblos.
c) Normas relacionadas con establecimientos industriales incómodos, peligrosos o insalubres, que reglamentan las
zonas donde pueden instalarse y las condiciones a que deben sujetar su funcionamiento"
b) Establecidos por el Código Civil y Comercial. “Numerus clausus”. Cláusulas de indisponibilidad. Camino de
Sirga.
Numerus clausus: relativo a los alcances de la autonomía de la voluntad, a la potencialidad para generar uno u otro
derecho real, pero en realidad no limita en sí a un derecho real.
Cláusulas de indisponibilidad: La cláusula de indisponibilidad es un límite a la disposición jurídica.
ARTICULO 1972.- Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a
persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas
cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de
diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese
tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una
sustitución fideicomisaria.
En actos a título oneroso es nula la cláusula que impida la transmisión a título oneroso a "persona alguna"
(indeterminada). Es válida si se refiere a persona o personas determinadas.
Si están involucrados actos a título gratuito (donación, testamento), las cláusulas que establecen la indisponibilidad
"son válidas", tanto cuando lo hacen con relación a persona alguna (indeterminada), como cuando involucran a
persona o personas determinadas. En las cláusulas de indisponibilidad a título gratuito el plazo nunca puede exceder
de diez años, salvo que medien nuevas manifestaciones de voluntad encaminadas a renovarlo. Obviamente, cada
una de esas manifestaciones de voluntad tampoco podrá transgredir el lapso decenal contado "desde que se
estableció" la renovación.
Camino de sirga:
ARTICULO 1974.- Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o
sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en
toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.
Se trata de un límite a la facultad de disposición material, por lo cual queda sujeto a la regulación de la legislación
federal que predomina sobre las previsiones locales que intenten contradecirla
Concepto: es una maroma, o cuerda gruesa.
Origen histórico: navegación de la antigüedad en cursos de aguas angostos, en los cuales las embarcaciones eran
desplazadas por gruesas cuerdas unidas a ellas y arrastradas por la tracción a sangre del hombre o de animales
ubicados en la orilla.
Fundamento: interés general unidas a las necesidades de la navegación, flotación y pesca efectuada desde
embarcaciones.
Naturaleza jurídica:
*Dominio público: Era una porción de un bien que era de dominio público (Machado), aunque no estaba incluido en
la nómina de bienes del dominio público.
*Límite: Son bienes de dominio privado de los colindantes, y el camino de sirga es un límite (Alterini, Lafaille, Salvat).
*Servidumbre administrativa: (Marienhoff, Bielsa). Aunque no habría fundo dominante (¿el curso de agua?), y no
habría derecho a indemnización, propio de las servidumbres.
Extensión y cómputo:
*El ancho del camino es de 15 metros.
*Computarse desde la ribera interna del curso de agua, o sea sus playas, y no desde la ribera externa o margen.
Cursos de agua alcanzados: Cursos que permitan transporte por agua (aguas navegables y flotables)
Prohibición para colindantes:
*No puede hacer ningún acto que menoscabe el transporte por agua.
*No pueden hacer construcciones ni deteriorar terrenos (Vélez).
Derechos de los colindantes: Disposición jurídica y material (mientras no contradiga la prohibición).
c) Régimen de Protección a la vivienda.
ARTICULO 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda,
por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones
legales.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la
prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados,
debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo
apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.
ARTICULO 256.- Inmueble rural. Las disposiciones de este Capítulo son aplicables al inmueble rural que no exceda de
la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.
Naturaleza jurídica:
-Dominio imperfecto. Pero no encuadra dentro de ninguno de los supuestos.
-Condominio con indivisión forzosa. Pero los beneficiarios no tienen un derecho real.
-Naturaleza sui generis.
-Límite al dominio. Constituido por el titular a favor de los beneficiarios. Caso de límite impuesto por voluntad del
constituyente.
Objeto:
*El objeto es, principalmente, un inmueble, en todo o parte material. El inmueble puede ser urbano o rural (de
acuerdo a su ubicación).
*La norma refiere a un inmueble habitable: ¿Terreno vacío?
Art. 249 CCyCN: refiere a créditos por construcciones. Entonces valdría el terreno.
ARTICULO 247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos
uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.
La muerte del constituyente, entonces, no es causal de desafectación.
Sustitución de bienes por indemnizaciones habilitaría la situación del terreno.
*Afectación originaria de un bien que no sea inmueble: Se sostiene que puede afectarse primigeniamente una suma
de dinero. Por la negativa, en tanto sería ampliar una protección no prevista.
*Destino habitacional (a diferencia del bien de familia, que permitía destino comercial).
¿Destino mixto? Si al menos un beneficiario habita el bien.
*Un solo inmueble afectable: Si una persona resulta ser propietaria de más de un inmueble afectado, debe optar por
la subsistencia de uno sólo. Caso de una cotitularidad.
Legitimados:
ARTICULO 245.- Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en
condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a
pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con
capacidad restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en
el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida.
Titular de derecho real de dominio, condominio y demás situaciones de cotitularidad. Hay una aceptación limitada a
la vida del usufructuario.
Beneficiarios:
ARTICULO 246.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:
a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
Primer grupo: el propio constituyente (en este caso, sin necesidad de que exista familia), cónyuge, convivientes,
ascendientes y descendientes.
¿Quedan incluidos los descendientes del cónyuge o conviviente? Por la afirmativa.
Segundo grupo. Colaterales hasta el tercer grado que convivan con el constituyente.
Efectos:
ARTICULO 249.- Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a
esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad
restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre
los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea
ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este
artículo.
*Respecto del constituyente.
+El constituyente no pierde el dominio del bien, ni los beneficiarios adquieren derecho real alguno.
+Imposibilidad de transmitir el bien sin asentimiento del cónyuge o conviviente.
*Respecto de los beneficiarios.
+Pueden habitar el inmueble y gozar de los frutos
+Pueden renunciar a su condición
*Respecto del los acreedores.
+La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior.
+La vivienda no es ejecutable por créditos posteriores a la afectación, salvo las excepciones legales.
-Expensas, impuestos y contribuciones que afecten al bien.
-Obligaciones con garantía real.
-Obligaciones que tienen su fuente en construcciones o mejoras.
-Créditos alimentarios.
*Los acreedores no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado o los valores que lo sustituyan.
En principio hay que ver si los acreedores son de causa anterior o posterior, si es anterior la afectación es inoponible.
Si es posterior es oponible excepto:---
ARTICULO 255.- Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la inscripción
proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del
cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser
autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que
medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con
capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con
los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el
constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el
artículo 249.
Puede ser solicitada el titular registral y como los titulares de derecho que se quiera.
Formas de afectar:
*Escritura publica
*por un acta del registro
*el juez
*a través del testamento
ARTICULO 248.- Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y
a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.
El inmueble afectado puede enajenarlo y puede adquirir uno nuevo, pero la protección pasa al nuevo. En caso que
sea expropiado, se pasa al precio o indemnización.
ARTICULO 250.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o
mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación prevista en este Capítulo. Si el
constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin
la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la
transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.
Se necesita la firma del otro, si quiero transmitirlo, hay un compromiso.
ARTICULO 251.- Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son indispensables
para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
-Elimina tope del 50% ley 14.394.
-Requisito subjetivo de la indispensabilidad.
-Contradicción entre la generación de frutos y la habitación efectivo.
-Inembargables e inejecutables.
d) Límites fundados en razones de vecindad. Inmisiones. Vinculadas con las aguas, obras, vistas, luces y los
árboles, arbustos y otras plantas.
Inmisiones:
ARTICULO 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia
teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la
indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto
debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
Se trata de inmisiones inmateriales (enumeración no taxativa) que importa que se entromete en la unidad ajena,
que provenga del fundo vecino no siendo necesaria la contigüidad.
A la hora de ponderar el juez debe evaluar:
-normal tolerancia: soportabilidad de la inmisión valuada con el criterio de la conciencia social. Debe ser
considerado “objetivamente”. Se tiene en cuenta la frecuencia, duración, intensidad, lugar, momento y no incide
que exista autorización administrativa.
-uso regular de la propiedad: la medida del uso del propio derecho por parte de un propietario,
independientemente de la incidencia de ese uso en el fundo vecino.
-prioridad en uso: la ley quiere afirmar que si se ha consolidado un determinado estado de hecho (un uso) el
propietario perjudicado no puede pretender su modificación que preexistían al momento en que el afectado
adquirió una finca.
-interés general: supuestos en que la incomodidad está generada por inmisiones originadas en el desenvolvimiento
de servicios de interés común como los asistenciales, de seguridad, educativos, etcétera.
-exigencias de producción: se apunta a la importancia vital que determinada actividad puede tener para la
comunidad.
-caso concreto.
*Deber de responder: Los daños connaturales al límite no son resarcibles. Si se excede el límite (la normal tolerancia)
el juez puede ordenar indemnización, o remoción o cesación de la molestia (o todas juntas), incluso se puede
indemnizar el llamado daño moral. Puede utilizarse la acción preventiva.
• Legitimación activa: Poseedores y tenedores (Art. 1932 CCyCN)
• Defensas de las relaciones de poder y acción confesoria.
Vinculadas con el agua:
ARTICULO 1975.- Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar
ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea
meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede
remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su
estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el
valor de los gastos necesarios para hacerlo.
La regla es que no se pueden realizar obras que alteren el curso natural de las aguas excepto obras meramente
defensivas (ej. Para que no se inunde un inmueble).
El afectado puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas y tiene derecho al
reembolso de gastos e indemnización de daños.
Si hay caso fortuito el Estado solo debe restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los gastos
necesarios para hacerlo.
ARTICULO 1976.- Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se
desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin
embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba
que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben.
Los propietarios de fundos inferiores deben recibir agua, arena o piedras que se desplacen naturalmente. Si por el
desplazamiento hay perjuicio, no genera derecho a indemnización.
Obras:
ARTICULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es indispensable poner
andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la
obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.
Únicamente es indemnizable "el daño causado por la falta de diligencia adecuada según las reglas del arte", que en
esta hipótesis es el daño distinto al connatural al límite en tratamiento.
Vista y luces:
ARTICULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden
tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor
distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el
límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante.
ARTICULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse
luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo
frente a la abertura.
Ambas son aberturas que permiten ventilación e iluminación.
Vista: son aberturas destinadas a la ventilación o iluminación de un inmueble, pero que también posibilitan la
contemplación, o sea que sirven "generalmente para mirar". Dichas aberturas pueden consistir en una "ventana,
puerta u otra abertura en los edificios, por donde entra la luz para ver". En tanto las vistas comprometen la intimidad
de quienes habitan el inmueble vecino.
-Vista frontal o directa: aquéllas que permiten mirar de frente al otro fundo, sin necesidad de girar la cabeza.
-Vista lateral, de costado u oblicua: únicamente permiten mirar de costado, o sea que es necesario girar la cabeza.
Luces: son aberturas destinadas a la ventilación o iluminación de una finca, que no deben derivar en vistas, o sea que
ellas no deben posibilitar que se mire al inmueble colindante. El propósito de la ley es evitar que la ventana pueda
convertirse en una vista sobre el fundo lindero.
ARTICULO 1980.- Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los artículos 1978 y 1979 no
se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente.
ARTICULO 1981.- Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede
impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
o DISPOSICIONES COMUNES A LAS LUCES Y VISTAS.
 Se aplica a los muros linderos (que separan inmuebles, art. 2006 CCyCN)
 Las normas previstas en el CCyCN son subsidiarias de las normas locales.
 Las distancias mínimas no corren si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente
(art. 1980 CCyCN).
 Legitimación: Art. 1932 CCyCN. Poseedores y tenedores.
 Quien tiene luces o vistas en muro privativo, no puede impedir que su vecino eleve muros en su fundo que
obsten las vistas o luces (Art. 1981 CCyCN)
Árboles, arbustos y otras plantas:
ARTICULO 1982.- Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u
otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir
que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en
su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.
3. Diferencias con las limitaciones.
Las limitaciones hacen a un contenido excepcional, puede haber limitaciones o no. Pueden gravar el derecho de
quien no sea a su vez titular de una limitación a favor suyo. Es nota relevante de las limitaciones que, por su carácter
excepcional, tengan como contrapartida la obligación de indemnizar a quienes las soportan si generan daños.
Ejemplo: cargas reales (los derechos reales sobre objeto ajeno limitantes del contenido del derecho gravado).
4. Expropiación. Concepto. Naturaleza jurídica. Análisis de la Ley 21.499, en particular con relación a la causa,
los sujetos, los objetos, los valores indemnizables, determinación de sus montos y procedimientos.
Transferencia del dominio al expropiante. Expropiación irregular. Retrocesión. Comparación de la
expropiación con la ocupación temporánea por el Estado, las requisiciones, la confiscación y el decomiso.
Artículo 17.- La expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada.
El instituto de la expropiación es un instrumento estatal cuyo objeto es la privación singular y con carácter
permanente de la propiedad por razones de interés público, garantizándose el contenido económico de ese derecho
mediante el pago de una indemnización.
Por último, el fin del instituto, según el texto constitucional, es la utilidad pública, es decir el interés colectivo de
contenido material o no.
En otras palabras, la expropiación es una adquisición forzosa del Estado respecto de bienes de propiedad de los
particulares. Es decir, el acto estatal incide en el contenido esencial de la propiedad porque altera y destruye lisa y
llanamente el derecho. Sin embargo, y a pesar de ello, este instituto logra equilibrar el derecho de propiedad
individual con el interés público por medio de su reparación económica.
Sujetos: En principio, el Estado Nacional, provincial, municipal, entidades autárquicas y empresas del Estado
autorizadas. Particulares con autorización.
ARTICULO 2º — Podrá actuar como expropiante el Estado Nacional; también podrán actuar como tales la
Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, las entidades autárquicas nacionales y las empresas del Estado
Nacional, en tanto estén expresamente facultadas para ello por sus respectivas leyes orgánicas o por leyes
especiales.
Los particulares, sean personas de existencia visible o jurídicas, podrán actuar como expropiantes cuando estuvieren
autorizados por la ley o por acto administrativo fundado en ley.
ARTICULO 3º — La acción expropiatoria podrá promoverse contra cualquier clase de personas, de carácter público o
privado.
Objeto: Cualquier clase de bien que sirva a la utilidad pública. (Bienes determinados o genéricos para la realización
de una obra, con planos técnicos; El subsuelo, con independencia del suelo; Si se expropia parte material, y el
remanente fuera inadecuado para su uso, se puede exigir expropiación total del bien.)
Indemnización:
-Solo comprende valor objetivo del bien y daños producto de la expropiación.
-Se debe abonar con dinero en efectivo.
-Se tasa mediante el Tribunal de Tasaciones. El valor máximo estimado será elevado en un 10%. Dentro de los
valores fijados por el Tribunal, debe estarse a la indemnización.
-Si no hay acuerdo, puede ser establecido por juez.
-Se toma en cuenta la tasación oficial y la realizada por peritos.
Procedimiento judicial (no avenimiento);
-Tramita por juicio sumario
-Promovida la acción, traslado por 15 días al demandado, pudiendo abrirse causa a prueba.
-Alegatos. 30 días para dictar sentencia. Admisión de recursos.
-Sentencia debe fijar valor del bien al tiempo de desposesión más tasa de interés.
-Competencia. Juez de radicación del bien.
-Jurisdicción. Contencioso administrativo.
-En caso de que una de las partes sea la CABA: Justicia Nacional en lo Civil.
-El expropiante debe depositar la suma en el expediente. Anotación de Litis.
-La acción prescribe a los 5 años.
-La transferencia al expropiante no requiere escritura pública, siendo suficiente la inscripción en el RPI del decreto
que -aprueba el avenimiento o de la sentencia.
Plazo: El plazo para la expropiación es de 2 años (sobre bienes determinados), 5 años (bienes comprendidos en una
zona) o 10 años (enumeración genérica) para iniciar el juicio luego de sancionada la ley.
Retrocesión: Habrá retrocesión cuando al bien expropiado se le diere un destino distinto para el cual se lo expropió o
bien cuando no se le diere destino en un plazo de 2 años contados desde la ley.
-Puede lograrse judicialmente o por avenimiento
-El expropiado debe intimar a que se asigne destino. Transcurridos 6 meses sin que se asigne destino, la acción de
retrocesión queda expedita.
-Para su procedencia se requiere:
a) Que el bien haya sido expropiado;
b) Que no se le haya asignado destino;
c) Que el accionante reintegre al expropiante lo que recibió como indemnización.
-La acción prescribe a los tres años.
Expropiación irregular: Procede cuando:
a) Hay ley calificadora, pero el Estado lo toma sin la previa indemnización;
b) Cuando pese a la ley la cosa sea de difícil disponibilidad en condiciones normales;
c) cuando el Estado imponga al particular una restricción que importe una lesión a su derecho de propiedad.
-El accionante no tiene que reclamar administrativamente en forma previa.
-La acción prescribe a los 5 años.
Ocupación temporaria: Cuando por razones de utilidad pública fuese necesario el uso transitorio de un bien o cosa
determinados, mueble o inmueble, o de una universalidad determinada de ellos, podrá recurrirse a la ocupación
temporánea.
Si se trata de una situación anormal, no da derecho a indemnización.
Si se trata de una situación normal, debe tener una declaración legal de utilidad pública. No puede durar más de dos
años.

UNIDAD VI – CONDOMINIO.
1. Definición legal. Caracteres. Aplicaciones subsidiarias.
TITULO IV
Condominio
CAPITULO 1
Disposiciones generales
ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común
a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen
iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
ARTICULO 1984.- Aplicaciones subsidiarias. Las normas de este Título se aplican, en subsidio de disposición legal o
convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.
Características:
*el condominio es un derecho real sobre cosa propia.
*el objeto es una cosa que puede ser inmueble o mueble registrable o no.
*pertenece a más de una persona que puede ser personas humanas, jurídicas o combinadas.
*cada titular tiene una cuota, cuya proporción puede ser igual o diferente. La parte indivisa que también es llamada
cuota, cuota parte, parte ideal, parte imaginaria o abstracta que representa la proporción que cada uno de los
titulares tiene sobre la cosa. Así por ejemplo si dos personas son titulares de un automóvil, no significa que uno de
ellos es dueño de 2 ruedas y el otro 2, por el contrario, las 4 ruedas les pertenecen a ambos ya que la división es
ideal, imaginaria pero no material.
 2. Constitución. Clases.
El condominio puede nacer:
*el título y modo, con la inscripción registral constitutiva (para automotores), los inmuebles son declarativas.
*por actos de última voluntad.
*por prescripción
*por ley: en ocasiones es la propia ley la fuente del condominio porque es la ley establece en qué casos se considera
que hay condominio. Así ocurre con los condóminos y condóminos de división forzosa perdurable, por ejemplo, la
medianería, accesorios comunes de varios inmuebles.
Clases o clasificación:
Condominio normal, común o sin indivisión forzosa: forzosa que se caracteriza por la facultad de los condóminos de
pedir la división en cualquier momento, desde su constitución.
Condominio anormal o con indivisión forzosa: la posibilidad de proceder a la división se encuentra limitada por
diferentes causas: por ley, por pacto de los condóminos o por voluntad del testador.
3. Disposiciones generales.
a) Presunción de igualdad. Alcances y precisiones.
Facultades sobre toda la cosa:
Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos ejercer sobre la parte común ni sobre una parte
de ella físicamente determinada actos materiales o jurídicos que importe el ejercicio exclusivo el derecho de
propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera. Por ejemplo, si pretende vender o
hipotecar toda la cosa, será necesario el consentimiento de todos los condóminos.
b) Destino de la cosa.
ARTICULO 1985.- Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza
de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
c) Uso y goce de la cosa. Convenio. Uso y goce excluyente.
ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa
común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales
facultades por los restantes condóminos.
Si no es posible el uso entre todos o hay oposición se va a aplicar lo que está previsto en el artículo 1993, el cual
establece que si los condóminos no se ponen de acuerdo en cuanto el uso y goce deberán decidir sobre su
administración.
ARTICULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa
común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.
Los condóminos se encuentran facultados a pactar el uso y goce de la forma que estimen más conveniente. El código
permite establecer un uso y goce alternado, exclusivo o excluyente. El uso y goce alternado se configura por ejemplo
si se pacta de una semana lo use uno y otra semana lo use otro. Sería exclusivo si permite que solo uno de ellos use
la cosa y también se puede establecer que tal uso y goce exclusivo sea remunerado o gratuito. La resolución debe ser
adoptada por unanimidad artículos 1990 y 1993.
ARTICULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad
distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición
fehaciente y sólo en beneficio del oponente.
Puede suceder que uno de ellos realice un uso excluyente sobre toda la cosa sin permiso o en medida mayor o
calidad distinta a la convenida. Ello no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la
oposición fehaciente y solo en beneficio del oponente. Mientras no hay oposición de la comunicación fehaciente se
entiende que hay un consentimiento tácito.
d) Facultades con relación a la alícuota.
ARTICULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la
medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y
ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece
a los otros condóminos.
Las únicas facultades que pueden admitirse al respecto son las jurídicas, por el contrario, el ejercicio de facultades
materiales se encuentra vedado por ser ello físicamente imposible. Por ende, cada condómino puede vender,
hipotecar, donar y hasta abandonar entre otros actos sin necesidad del concurso de otros comuneros.
*Derechos personales: en cuanto a la constitución de derechos personales no se puede local o alquilar ni siquiera la
parte indivisa sin el consentimiento de los demás.
*Acreedores: ARTICULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte
indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras
subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta
consentimiento expreso.
Si el acreedor hipotecario ejecuta la cosa por la parte indivisa antes de la partición, quien adquiera en el remate
ocupará el lugar del condómino que es el deudor ejecutado y el acreedor hipotecario cobrará del producido remate.
Si ya se hizo la participación ello no perjudica al acreedor hipotecario quien puede igualmente perseguir la cosa.
Renuncia: En este caso la renuncia beneficia a los demás condóminos cuyas cuotas de ese modo se ven acrecidas por
la renuncia (si es un inmueble es por escritura pública). Los mismo para con el abandono.
Acciones: el condómino puede ejercer tanto contra otro condómino como con respecto de terceros todas las
defensas posesorias: acción de despojo y de mantener. Y en cuanto a las reales puede promover la acción
reivindicatoria.
e) Actos de disposición sobre la cosa.
ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de
alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere
acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino
puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
El código distingue entre las mejoras necesarias y las útiles. Las primeras pueden hacerlas entre todos, también
puede ser realizada por uno o algunos de ellos. En tal caso sí lo hizo alguno tiene derecho al reembolso, por ejemplo,
un gasto de conservación: poner membrana.
En cambio, el artículo 1938, permite reclamar el pago de las mejoras útiles, pero solo hasta el mayor valor adquirido
por la cosa. Sirven a un mejor aprovechamiento de la cosa, por ejemplo, hacer la instalación de una pileta.
f) Expensas.
ARTICULO 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las
mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No
puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.
Los condóminos están obligados a contribuir a los gastos de reparación y de conservación y las mejoras necesarias y
tiene que reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a su parte indivisa.
g) Deuda en interés común.
ARTICULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas en beneficio de la
comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo
pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales.
Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que
le restituyan lo pagado en esa proporción.
h) Administración: imposibilidad de uso y goce en común; asamblea.
CAPITULO 2
Administración
ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en común por razones
atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir
sobre su administración.
Las situaciones que puede conducir al régimen de administración son:
*cuando la cosa no es susceptible de uso común. Por ejemplo: una casa con reducidas comodidades y las respectivas
familias son numerosas.
*cuando la cosa es susceptible o no de uso común, pero alguno de los condóminos se opone.
ARTICULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados
a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.
La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque
corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.
Puede ser que uno solo tenga la mayoría absoluta porque tiene de su parte el 51%, lo que el condómino decida tiene
que ser acatada por otros. En primer lugar, todos deben ser citados e informados –orden del día de que se va a
tratar y con un tiempo prudencial (normalmente es 72 horas antes). Si no se cumple con este recaudo la asamblea
será nula.
ARTICULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir
proporcionalmente al interés de los condóminos.
Frutos: respecto de la división de los frutos se establece la correspondencia entre su reparto y la parte de los
condóminos que depende del porcentaje de la parte indivisa.
Conclusión del condominio:
*modos generales: alguno de los modos generales de extinción de los derechos reales puede ser aplicados al
condominio. Por ejemplo, la destrucción o el abandono.
*modo especial:
La partición: consiste en la conversión de la parte ideal o indivisa que le corresponde a cada comunero en una
porción o lote material.
Adquisición por un condómino.
4. Condominio sin indivisión forzosa. Reglas aplicables. Derecho a pedir la partición. Adquisición por un
condómino.
CAPITULO 3
Condominio sin indivisión forzosa
SECCION UNICA
Partición
ARTICULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean
compatibles.
ARTICULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede,
en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.
La partición produce la extinción del condominio y cada uno de los condóminos pasa a tener una parte material.
Pedir la división es un derecho potestativo si los comuneros no se ponen de acuerdo, cualquiera de ellos puede
acudir a justicia a través de la acción de división de condominio.
Formas de hacer la partición: privada o judicial.
*Privada:
CAPITULO 2
Modos de hacer la partición
ARTICULO 2369.- Partición privada. Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la partición
puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o
parcial.
*Judicial:
ARTICULO 2371.- Partición judicial. La partición debe ser judicial:
a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes;
b) si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga privadamente; [acreedor
hipotecario]
c) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente.
ARTICULO 2374.- Principio de partición en especie. Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de
los copartícipes puede exigir su venta.
En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene. También
puede venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la formación de los lotes.
Ejemplo: somos 3 condóminos sobre un terreno con 3 casa entonces repartiríamos una casa para cada uno. En caso
contrario se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene, si no se puede
dividir se tiene que vender.
No podrá dividirse en especie las cosas cuando ello convierta en antieconómico su uso o su aprovechamiento.
Ejemplo: somos 3 condóminos sobre un solo inmueble no se puede partir materialmente, se tiene que vender.
Si los condóminos prefieren o no es posible la división en especie deberá ser hecha por venta, en este caso podrá
arbitrarse la venta privada o subasta pública o particular, si hay acuerdo interviene el poder judicial.
ARTICULO 2372.- Licitación. Cualquiera de los copartícipes puede pedir la licitación de alguno de los bienes de la
herencia para que se le adjudique dentro de su hijuela por un valor superior al del avalúo, si los demás copartícipes
no superan su oferta.
Efectuada la licitación entre los herederos, el bien licitado debe ser imputado a la hijuela del adquirente, por el valor
obtenido en la licitación, quedando de ese modo modificado el avalúo de ese bien.
La oferta puede hacerse por dos o más copartícipes, caso en el cual el bien se adjudica en copropiedad a los
licitantes, y se imputa proporcionalmente en la hijuela de cada uno de ellos.
No puede pedirse la licitación después de pasados treinta días de la aprobación de la tasación.
Aquel condómino que pretenda quedarse con la cosa deberá ofrecer un precio superior a su tasación.
ARTICULO 2370.- Partición provisional. La partición se considera meramente provisional si los copartícipes sólo han
hecho una división del uso y goce de los bienes de la herencia, dejando indivisa la propiedad. La partición provisional
no obsta al derecho de pedir la partición definitiva.
La llamada partición provisional o del uso se produce cuando los condóminos recurren a este instituto, no con la
finalidad de concluir el condominio sino con el objeto de dividir el uso y goce de la cosa. La partición provisional no
obsta el derecho de pedir la partición definitiva.
Efectos de la partición:
ARTICULO 2403.- Efecto declarativo. La partición es declarativa y no traslativa de derechos. En razón de ella, se
juzga que cada heredero sucede solo e inmediatamente al causante en los bienes comprendidos en su hijuela y en los
que se le atribuyen por licitación, y que no tuvo derecho alguno en los que corresponden a sus coherederos.
Igual solución se entiende respecto de los bienes atribuidos por cualquier otro acto que ha tenido por efecto hacer
cesar la indivisión totalmente, o de manera parcial sólo respecto a ciertos bienes o ciertos herederos.
Los actos válidamente otorgados respecto de algún bien de la masa hereditaria conservan sus efectos a consecuencia
de la partición, sea quien sea el adjudicatario de los bienes que fueron objeto de esos actos.
Son declarativos y no traslativo de derecho, lo que significa que se considera que los derechos atribuidos al
adjudicatario le han pertenecido desde el origen mismo del condómino y que los demás condóminos jamás han
tenido parte alguna en la propiedad de la cosa común. Una vez que se produce la partición cada condómino
materializa su parte ideal y se considera que esa materialización le pertenece a cada condómino desde el origen del
condominio que sería como si ese derecho real nunca hubiese existido.
ARTICULO 1998.- Adquisición por un condómino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la
herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la
cosa.
El condominio también cesa cuando alguno de los condóminos se hace dueño de la cosa común, esta norma dispone
que de suceder tal supuesto eso será considerado partición.
Ejemplo: somos 3 puse la plata y me quedo con todo, se puede hacer por una cesión de derecho onerosa- esto es
importante ya que por regla la partición tiene efecto retroactivo de modo que el condominio que adquirió las otras
partes del condómino será considerado como propietario exclusivo de la cosa desde el origen de la indivisión.

En el condominio sin indivisión forzosa se tiene la facultad de pedir la partición en cualquier momento.
En el condominio con indivisión forzosa hay dos tipos: a) temporario: el condómino tiene restringida sus facultades a
un plazo. No puede pedir la partición; b) perdurable: el condómino también tiene restringida la facultad de pedir la
partición, pero al ser perdurable no se sabe cuándo se va a levantar dicha restricción.

5. Condominio con indivisión forzosa temporaria. Renuncia a la acción de partición. Convenio de suspensión de
la partición. Partición nociva. Partición anticipada. Publicidad de la indivisión o su cese.
Tipos o casos:
1. Por acuerdo de partes: convenio de suspensión de partición. Los condóminos acordaron de forma unánime
suspender a la petición de la partición. Por lo tanto, si suspendo la partición suspendo la acción de partición, es decir,
los condóminos decidieron entre ellos que no pueden pedir la partición.
La suspensión de la partición es por un plazo de 10 años, si nada dice se presume que es de 10 años por ser plazo
máximo legal. Si es menor a 10, se puede extender a 10 años.
Aun existiendo este convenio, el artículo 2002 estipula que alguna de la parte puede pedir la partición anticipada,
siempre que haya causas graves, aun estando vigente el convenio de suspensión.
También el objeto se puede partir si las partes lo acuerdan por más que siga este convenio de suspensión de
partición porque se pusieron de acuerdo de vuelta para partir la cosa.
El artículo 2003 dice que los convenios deben inscribirse si le objeto es registrable.
ARTICULO 2002.- Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez
puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.
ARTICULO 2003.- Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión
sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.
2. Por decisión judicial: partición nociva.
ARTICULO 2001.- Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por
circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y
destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no
exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.
La partición de uno o varios condóminos que quieran inhibir el objeto deberán plantearle al juez la partición nociva.
Es decir, no se puede llevar adelante la partición porque hay causas graves que pueden traer perjuicios económicos
para todos. El juez resolverá por un plazo de 5 años y puede ser renovado por 5 años más a pedido de cualquiera de
las partes. La diferencia con el primero el plazo se puede establecer directamente por 10 años, pero en el judicial se
debe hacer de 5 con posibilidad de renovación por 5 años más.
3. Por disposición mortis causa:
ARTICULO 2330.- Indivisión impuesta por el testador. El testador puede imponer a sus herederos, aun legitimarios,
la indivisión de la herencia por un plazo no mayor de diez años.
Puede también disponer que se mantenga indiviso por ese plazo o, en caso de haber herederos menores de edad,
hasta que todos ellos lleguen a la mayoría de edad:
a) un bien determinado;
b) un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituye una unidad
económica;
c) las partes sociales, cuotas o acciones de la sociedad de la cual es principal socio o accionista.
En todos los casos, cualquier plazo superior al máximo permitido se entiende reducido a éste.
El juez puede autorizar la división total o parcial antes de vencer el plazo, a pedido de un coheredero, cuando
concurren circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad.
ARTICULO 2332.- Oposición del cónyuge. Si en el acervo hereditario existe un establecimiento comercial, industrial,
agrícola, ganadero, minero o de otra índole que constituye una unidad económica, o partes sociales, cuotas o
acciones de una sociedad, el cónyuge supérstite que ha adquirido o constituido en todo o en parte el establecimiento
o que es el principal socio o accionista de la sociedad, puede oponerse a que se incluyan en la partición, excepto que
puedan serle adjudicados en su lote.
Tiene el mismo derecho el cónyuge que no adquirió ni constituyó el establecimiento pero que participa activamente
en su explotación.
En estos casos, la indivisión se mantiene hasta diez años a partir de la muerte del causante, pero puede ser
prorrogada judicialmente a pedido del cónyuge sobreviviente hasta su fallecimiento.
Durante la indivisión, la administración del establecimiento, de las partes sociales, cuotas o acciones corresponde al
cónyuge sobreviviente.
A instancia de cualquiera de los herederos, el juez puede autorizar el cese de la indivisión antes del plazo fijado, si
concurren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justifican la decisión.
El cónyuge supérstite también puede oponerse a que la vivienda que ha sido residencia habitual de los cónyuges al
tiempo de fallecer el causante y que ha sido adquirida o construida total o parcialmente con fondos gananciales, con
sus muebles, sea incluida en la partición, mientras él sobreviva, excepto que pueda serle adjudicada en su lote. Los
herederos sólo pueden pedir el cese de la indivisión si el cónyuge supérstite tiene bienes que le permiten procurarse
otra vivienda suficiente para sus necesidades.
ARTICULO 2333.- Oposición de un heredero. En las mismas circunstancias que las establecidas en el artículo 2332,
un heredero puede oponerse a la inclusión en la partición del establecimiento que constituye una unidad económica
si, antes de la muerte del causante, ha participado activamente en la explotación de la empresa.
Imponer indivisión por un plazo de 10 años o por una condición resolutoria. Por ej. que permanezca la indivisión
hasta que todos los herederos forzosos cumplan la mayoría de edad.
Cuando hablamos de disposiciones mortis causa, tenemos un caso de indivisión por oposición, pueden oponerse un
heredero o cónyuge supérstite. La oposición le otorga al objeto una indivisión por 10 años desde que se produjo el
fallecimiento art. 2232 y 2233. Sin posibilidad de renovar el plazo.
Para que el juez otorgue la indivisión deben darse los siguientes requisitos:
-que el objeto sea una unidad económica (por ej. una fábrica)
-que haya dado sustento a la familia (sustento a la cónyuge y a los herederos)
-que haya habido una causa grave que amerite la indivisión
-que el cónyuge y los herederos hayan participado en esa actividad económica.
4. Caso del condominio fiduciario: Cuando hay varios fiduciarios no pueden pedir la partición, dura 30 años salvo
que el beneficiario que el beneficiario sea un incapaz o con capacidad restringida seria perdurable porque no
sabemos cuándo va a desaparecer la incapacidad (ej. que fallezca el incapaz o desaparezca la incapacidad).
6. Condominio con indivisión forzosa perdurable:
Decimos que es perdurable porque la ley impone la indivisión, por lo tanto, si lo impone la ley, las partes tienen la
obligación de abstenerse de pedir la partición. No tienen la facultad, no pueden pedir la partición porque la ley se los
prohíbe. Artículos 2004 y 2006.
a) condominio sobre accesorios indispensables.
CAPITULO 5
Condominio con indivisión forzosa perdurable
SECCION 1ª
Condominio sobre accesorios indispensables
ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el condominio
recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a
diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.
Ej. tenemos dos inmuebles uno al lado de otro, al ser dos propiedades pegadas, comparten un tanque de agua, por
ejemplo, que abastece a las dos viviendas. Esa cosa compartida es un condominio. La indivisión es perdurable
porque así lo dice la ley lo que no significa que la indivisión dura para siempre, sino que se extiende en el tiempo y
no sabemos cuando podremos pedir la partición. ¿Cuándo podría pedirse? Supongamos que un propietario compre
el otro inmueble, desaparece el condominio. Hay un solo titular de dominio.
Por eso decimos que es perdurable, pero no perpetua.
b) condominio sobre de muros, cercos y fosos. Definiciones legales. b.1) Cerramiento forzoso urbano. Adquisición
de la medianería. Presunciones. Prueba. Cobro de la medianería. Prescripción: inicio de su curso. Facultades del
condómino. Efectos. Reconstrucción. Mejoras. Abdicación. Readquisición. b.2) Cerramiento Forzoso Rural. b.3)
Condominio de árboles, arbustos y plantas.
Se denomina muro a cualquier obra de albañilería vertical que cierra o limita un espacio. Son sinónimos paredes,
tapiales, cercos vivos como árboles, arbustos, y cercos inertes como alambrados. Fosos son excavaciones o zanjas
que se realizan en la tierra para separar las fincas. En las zonas urbanas se utilizan los muros, en las rurales es común
que se usen las fosas o cercos.
Clasificación de muros:
SECCION 2ª
Condominio sobre muros, cercos y fosos
ARTICULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide
con el límite separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
-Según su emplazamiento físico:
*Lindero: es aquel muro que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante.
*No lindero: (pares próxima) es que esta cerca de la línea divisoria de los heredares, pero no la toca.
En la medianería importa el lindero, esto puede ser encaballado o contiguo.
*Encaballado: es el muro que se encuentra sentado sobre la línea demarcadora de ambos fundos. Mitad de la pared
sobre un terreno y la otra mitad sobre el otro. Si el muro se asienta en el 70% de alguna de la parte, el art. 1963
entiende que hay invasión del inmueble colindante, está sacando un 20% al otro inmueble. (le puedo reclamar por
ese 20%).
*Contiguo: pared que toca la línea divisoria, pero está asentado sobre uno de los inmuebles. El anterior pasaba por
la línea divisoria por mitades, en este caso, toca la línea, pero sobre mi terreno, no hay condominio.
-Según su titularidad:
*Medianero: cuando existe un condominio, es decir, que pertenece por mitades a ambos vecinos, fue construido por
ambas partes, es decir, decidimos hacer el muro, los dos contribuimos con los materiales y la mano de obra para que
se construya el muro.
*Privativo: cuando le pertenece exclusivamente a uno solo de los vecinos.
-Según su extensión vertical: el muro puede ser de elevación o enterrado.
*Muro de cerramiento: resulta que obliga de obligación de cerramiento, tato las encaballadas como continuas deben
tener una altura mínima de 3 metros, debe ser estable y aislante. A estas paredes se las denomina muro de
cerramiento.
*Muro de elevación: cuando se supera los tres metros, se excede de la prolongación.
*Muro enterrado: por debajo del piso.
Las características altura y materiales pueden variar según las reglamentaciones locales sobre la pared divisoria. El
código es supletorio.
Medianería urbana: cerramiento forzoso como derecho y obligación.
ARTICULO 1944.- Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o
disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros,
cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.
ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de
población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un
muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
Se trata de un derecho porque el propietario tiene la potestad de cerrar un inmueble y se trata de una obligación
cuando estamos en zonas urbanas, cualquiera de los propietarios linderos puede obligar a sus vecinos a contribuir en
la construcción y conservación de la pared.
Adquisición:
ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de
altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta
medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.
ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es
medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un
derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o
por prescripción adquisitiva.
Cuando uno de los colindantes construye por su parte la pared divisoria encaballada o contigua hasta los 3 metros,
en ese caso, se produce un condominio, por lo tanto, el dueño del inmueble vecino deberá contribuir en el costo.
Quien afronto la construcción tiene derecho a que su condómino le pague la mitad del valor del muro. Si es contiguo
y el vecino quiere apoyarse, también debe abonar la mitad del valor del terreno en el que se apoya el muro. El costo
total de la construcción se determina por sentencia judicial.
ARTICULO 2015.- Mayor valor por características edilicias. No puede reclamar el mayor valor originado por las
características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores,
que exceden los estándares del lugar.
*Si por algún motivo el que construyo le asigno atributos especiales al muro para hacerlo más estable o reforzar su
aislación, pero excediéndose de los estándares del lugar, no tiene derecho de reclamar el valor de esos atributos
agregados.
*Por encima de los 3 metros y por debajo del suelo (enterrado), la construcción es privativa le corresponde a quien
la hizo. El otro titular, si lo desea, puede adquirir pagando el valor correspondiente y el primero no puede oponerse.
*La diferencia con la adquisición de los muros es que si se trata del divisorio (encaballado o contiguo) el condominio
nace cuando se construyen, pero si se hace a partir de los 3 metros (elevación) o del enterrado, el condominio nace
con la utilización afectiva (por ej. hacer un quincho en el fondo, lo tengo que apoyar en el muro de elevación que
uno no construyó y va a tener que pagar por eso). Esto se debe hacer a través del título y modos suficientes, ya que
vas a tener la posesión de la cosa.
*No constituye utilización efectiva el hecho de poner clavos, colgar plantas, etc.
*El colindante no está obligado a pagar y convertirse en condómino, pero si decide utilizarlo debe pagar solo por la
parte que va a utilizar.
*ARTICULO 2018.- Medida de la obligación. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento
en toda su longitud y el de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente.
En el caso del encerramiento, pagara por la longitud del muro.
Prescripción liberatoria: Quien construye el muro lindero hasta los 3 metros y toda su longitud tiene D a exigir al
otro la mitad del valor de la pared y en su caso del terreno. Se extingue a los 5 años. 2560. Desde la construcción del
muro. El caso del terreno que se puede reclamar: si es contiguo.
Prescripción adquisitiva: Si el muro es enterrado o de elevación y el colindante realiza medios de utilización efectiva
(por ej. apoyar y hacer un quincho) esta actividad lo obliga a adquirir la medianería. Si no media contrato de
adquisición, ósea, no compre, y el dueño no reclama el cobro, transcurrido los 20 años de utilización efectiva, se
adquiere la medianería por prescripción adquisitiva.
Facultades de los condóminos:
ARTICULO 2021.- Facultades materiales. Prolongación. El condómino puede adosar construcciones al muro,
anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del
ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro.
Facultades materiales sobre el muro en todo su espesor con dos límites:
a- el derecho igual al todo.
b- no afectar la solidez del muro.
Prolongación del muro:
ARTICULO 2022.- Prolongación del muro. El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a
su costa, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es
privativa del que la hizo.
El titular colindante que necesite prolongar el muro, elevarlo o hacerlo más profundo, está facultado a hacerlo a su
costa, salvo que ambos colindante deseen hacerlo y costearlo en conjunto.
Restitución al estado anterior:
ARTICULO 2023.- Restitución del muro al estado anterior. Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el
condómino, éste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.
Si uno de los condóminos se abusa de sus facultas y causa un perjuicio éste puede pedir que el muro se restituya a su
estado anterior, total o parcialmente.
Si el condómino realiza actos materiales del 2021 y 2022 y causa un perjuicio al colindante, este podría pedir la
indemnización del daño sufrido.
Gastos y mejoras:
ARTICULO 2027.- Mejoras en la medianería urbana. Los condóminos están obligados, en la proporción de sus
derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero no están
obligados si se trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.
Se aplica esto a la medianería rural también. Ambos condóminos están obligados en la proporción de sus derechos a
pagar los gastos de reparaciones o de reconstrucciones de la pared (mejoras en la pared). Pero si el muro ha sido
dañado o destruido por culpa de uno de los condóminos, solo este será obligado al pago de la reparación o
construcción.
Abdicación de la medianería:
ARTICULO 2028.- Abdicación de la medianería. El condómino requerido para el pago de créditos originados por la
construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de
medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una
construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho
sobre el muro de cerramiento.
Comprende el abandono de la pared indivisa del condominio sobre el muro, en beneficio del otro condómino.
La ley lo habilita a hacerlo si no quiere contribuir a los gastos derivados a la medianería (los abandona, no
contribuye). El que la realizo pasa a ser el dueño completo del muro.
Si la abandona, no puede utilizarla. Esto es para todos los muros donde tenemos un condominio.
ARTICULO 2029.- Alcance de la abdicación. La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica
enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.
Impedimentos para abdicar:
No se puede abdicar
1) si el muro forma parte de una construcción suya, por ejemplo, la pared es parte de tu casa. Puede suceder que mi
habitación sea el muro medianero que da a la otra cosa, no se puede abdicar por que lo estoy usando.
2) Si la deuda que se ha originado es un hecho suyo, por ejemplo, debe reparar la pared porque este mantuvo una
canilla rota perdiendo agua sin arreglarla y provoca el deterioro del muro (culpa de uno de los colindantes que
origina una deuda)
Ahí tampoco se puede abdicar. No lo puede abandonar. Hay una culpa.
Cualquiera de los condóminos puede demoler y reconstruir el muro con una altura y estabilidad igual o mayor a la
anterior. En cuanto al espesor, si es necesario hacerlo más ancho, quien reconstruye deberá tomar superficie de su
propio terreno (art 2025)
Oportunidad para abdicar: la abdicación debe ser ejercida cuando el condómino reclame el valor de la construcción
o reconstrucción, si omite hacerlo una posterior manifestación de abdicar será ineficaz para liberarlo de la deuda.
Forma de abdicación: la abdicación pone fin al condominio en el muro o el terreno donde se asienta. Debe hacerse
por escritura pública y debe registrarse para que sea oponible a terceros. Si es por instrumento privado debería
requerirse su elevación a escritura pública, según el 2018.
Readquisición de la medianería:
ARTICULO 2030.- Readquisición de la medianería. El que abdicó la medianería puede readquirirla en cualquier
tiempo pagándola, como si nunca la hubiera tenido antes.
Se trata de una facultad imprescriptible ya que puede ejercer en cualquier momento y se debe pagar todo, la mitad
de valor del muro, los cimiento y del terreno. No se permite que el condómino que readquiere el muro, se le realicen
descuentos por actos que él hubiera realizado. Tiene que pagar el 50% que le corresponde. Pero si hace pagos antes
de la abdicación, no se le debe nada. [importante]
Condóminos de árboles y arbustos:
ARTICULO 2034.- Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con
relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.
Rige tanto en predio rurales como urbanos, se estima que son medianeros los árboles y arbustos que existan en
muros ya sean de forma contigua o encaballados. El condómino solo puede exigir que el árbol o arbusto sean
arrancados si: 1) si causa daño; 2) que el daño no pueda solucionarse mediante el corte de sus raíces o ramas.

UNIDAD X – SERVIDUMBRE
1. Definición legal.
2. Objeto.
3. Clases. Positiva y negativa. Real y personal. Forzosa. Personal a favor de varios titulares.
4. Legitimación.
5. Presunciones.
6. Modalidades.
7. Alcances de la transmisibilidad.
8. Derechos y obligaciones del titular dominante.
9. Derechos del titular sirviente.
10. Modos especiales de extinción. Efectos.