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DERECHO CIVIL
Convocatoria de 2023

TEMA 23
Sumario:

1. La propiedad horizontal: naturaleza.

2. Constitución.
3. Contenido.
4. Organización.

1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL: NATURALEZA.

Art. 396 CC + Ley 49/1960, 21 julio, LPH.

I. Concepto.

El Código Civil dedicaba solo el artículo 396 al supuesto de que los diferentes pisos de una casa
pertenecieran a distintos propietarios, por lo que la jurisprudencia aplicó las reglas de la copropiedad
ordinaria, con lo que cada propietario podía solicitar la división de la cosa común y obligar a la venta del
edificio para repartir el precio entre los condueños.

Su regulación se produjo con la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

La propiedad horizontal puede ser definida como una propiedad especial, constituida exclusivamente
sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al
titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de
copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos comunes del inmueble.

II. Naturaleza.

La LPH establece que «tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida
en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal» (artículo 1). Luego para la LPH
la propiedad horizontal es una forma especial de propiedad.

Se estructura sobre la base de una propiedad privativa de los pisos y locales del edificio y una
copropiedad sobre los elementos comunes.
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III. Elementos privativos y comunes:

a) Elementos privativos. Son (artículos 3.a y 5 de la LPH y 396 del Código Civil):

1) El espacio aéreo del piso o local delimitado y susceptible de aprovechamiento

independiente por tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública.

2) Los elementos arquitectónicos e instalaciones comprendidos dentro de sus límites y que

sirvan exclusivamente al propietario.

3) Y los anejos expresamente señalados en el título.

b) Elementos comunes. El artículo 396 del Código Civil dice que los elementos comunes «son todos
los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el 1suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;
2
elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; 3las fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los
elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; 4el portal, las escaleras, porterías,
corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores,
telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo, los
ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas
o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire
acondicionado, ventilación o evacuación de humos, las de detección y prevención de incendios, las de portero
electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los
servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; 5las
servidumbres y 6cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino
resulten indivisibles».

2. CONSTITUCIÓN.

1. Requisitos para la existencia de la propiedad horizontal:

1. º Un edificio, construido o en construcción, dividido en pisos o locales susceptibles de

aprovechamiento independiente, que llevan inherentes unos elementos comunes.

2. º Una pluralidad de propietarios, a quienes pertenezcan los distintos pisos o locales.

3. º El otorgamiento del título constitutivo.

2. El título constitutivo.

1) Otorgamiento del título. El título constitutivo puede ser otorgado por el constructor o
propietario único del edificio destinado a ser vendido por pisos, o bien por todos los propietarios de los
distintos pisos o locales, según el artículo 5.II de la LPH.

2) Contenido del título. En el título constitutivo ha de hacerse constar (artículo 5):

1. º La descripción del inmueble en su conjunto (artículo 5.I).

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1. º La descripción de los pisos y locales y sus anejos, tales como buhardilla, garaje
o sótano (artículo 5.I).

2. º La cuota de participación que corresponde a cada piso o local (artículo 5.II).

3) Forma del título. La ley no exige que el título conste en escritura pública, pero es lo
normal, a fin de poder inscribirlo en el Registro de la Propiedad y producir efectos frente a terceros (artículo 8
de la Ley Hipotecaria).

3. Estatutos (artículo 5.III).

La LPH también permite que la comunidad cuente con unos estatutos, cuya incorporación al título es
potestativa, y que versarán sobre «reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas
por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos,
administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones…» (artículo 5, párrafo 3.º).

3. CONTENIDO.

I. Derechos de los propietarios.

1. Aprovechamiento, disfrute, división y enajenación:

1. º Cada propietario tiene un derecho de aprovechamiento y disfrute tanto sobre su parte

privativa como sobre los elementos y servicios comunes.

2. º También tiene un derecho a la división de su parte privativa; en cambio, ninguno puede

pedir la disolución de la comunidad (artículo 4).

3. º El propietario tiene la facultad de hipotecar o gravar y enajenar el piso, si bien

juntamente con los elementos comunes (artículo 3).

2. Obras que requieren autorización administrativa (artículo 10.3).

El artículo 10.3 dice: «Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo

17.6 del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2015.

b) «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las 3/5 partes del total de los
propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación,

— la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más
reducidos e independientes;

— el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo

edificio
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— o su disminución por segregación de alguna parte;

— la construcción de nuevas plantas

— y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el

cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las
cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el»

II. Obligaciones (artículo 9).

Según el artículo 9: «Son obligaciones de cada propietario:

1) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes […],

haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

2) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones

privativas […], resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba
responder.

3) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y
permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la
creación de servicios comunes […], teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios
ocasionados.

4) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados
anteriores.

5) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente

establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

6) «Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de

reserva»

7) «Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás
titulares y responder ante estos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

8 y 9) Comunicar» al «secretario de la comunidad […] el domicilio en España a efectos de

citaciones y notificaciones», así como «el cambio de titularidad de la vivienda o local».

III. Obras obligatorias (artículo 10.1 y 10.2).

El artículo 10.1 dispone: «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta
de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos […], las siguientes
actuaciones:

— Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y
cumplimiento del deber de conservación del inmueble […].
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— Obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en
materia de accesibilidad universal y, EN TODO CASO, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya
vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de 70
años […], siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones
o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Noeliminará el carácter
obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas [12] mensualidades, sea
asumido por quienes las hayan requerido.

— También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la
comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 % de su importe.

— La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica

del edificio ode las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé
el» (actualmente) artículo 17.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2015, «que resulten preceptivos a
consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación ode regeneración y
renovación urbana».

Las obras obligatorias, según el artículo 10.2:

a) «Serán costeadas por los propietarios […], limitándose el acuerdo de la junta a la

distribución de la derrama pertinente […].

b) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos…».

4. ORGANIZACIÓN.

I. Régimen de pequeñas comunidades (artículo 13.8).

«Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de 4, podrán

acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil [para la copropiedad ordinaria], si
expresamente lo establecen los estatutos» (artículo 13.8).

II. Régimen de comunidades en que el número de propietarios exceda de cuatro.

Para el resto de las comunidades, los órganos encargados normalmente del funcionamiento del régimen
de propiedad horizontal son (artículo 13.1):

1) La junta de propietarios.

2) El presidente.

3) Los vicepresidentes, en su caso.

4) El secretario.

5) Y el administrador.
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«En los estatutos o por acuerdo mayoritario de la junta de propietarios podrán establecerse otros
órganos de gobierno de la comunidad…» (artículo 13.1, último párrafo).

Pero los únicos órganos esenciales son la junta y la presidencia, pues: «Las funciones del secretario
y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la junta de
propietarios, por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la
presidencia» (artículo 13.5). Y el cargo de vicepresidente es de existencia facultativa.

«Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de
gobierno se hará por el plazo de 1 año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la
expiración del mandato por acuerdo de la junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria»
(artículo 13.7).

1. Junta de propietarios (artículo 14 a 19).

La junta de propietarios es el órgano supremo del régimen de propiedad horizontal. Sirve de expresión
a la voluntad colectiva, con facultades deliberantes y rectoras. Está compuesta por todos los copropietarios.

1) Funciones de la junta de propietarios (artículo 14).

El artículo 14 dice: «Corresponde a la junta de propietarios:

a) Nombrar y remover» al presidente, vicepresidente, secretario y administrador, «y

resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la

finca […], y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador» en orden a la conservación
y entretenimiento de la casa.

d) «Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad…».

2) Periodicidad (artículo 16).

«La junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos
y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los
propietarios o un número de estos que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación»
(artículo 16.1)2.
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3) Asistencia a la junta (artículo 15).

La LPH trata de establecer unas garantías mínimas para controlar la asistencia a la junta de
propietarios, que se basan en los siguientes principios (artículo 15):

a) Solo los propietarios son miembros de la junta.

b) Se exige un único representante por piso o local cuando estén en copropiedad.

c) En caso de pisos o locales en régimen de usufructo, corresponde al nudo propietario la condición

de miembro de la junta (parece aplicable la misma regla al derecho de habitación), aunque, salvo
manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario.

d) Los propietarios morosos podrán participar en las deliberaciones, si bien no tendrán derecho de
voto.

4) Convocatoria de la junta (artículo 16.2 y 16.3).

El artículo 16.2 dice: «La convocatoria de las juntas la hará el presidente y, en su defecto, los
promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en
primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones» de los copropietarios «en la
forma establecida en el artículo 9».

5) Adopción de acuerdos por la junta (artículo 17).

El artículo 17 establece las mayorías necesarias para lograr los acuerdos:

«La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de

telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras
comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación,

— o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o

privativos de aprovechamiento de energías renovables,

— o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos

colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por 1/3 de los integrantes de la comunidad
que representen a su vez 1/3 de las cuotas de participación.

— Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b la realización de obras o el

establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas
que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, y en todo caso el establecimiento de los
servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos,
requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas
de participación.

— El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u

otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los
estatutos, requerirán el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez representen las
3/5 partes de las cuotas de participación.
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— Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan

asignado un usoespecífico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas no
recogidos en el apartado 1 que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En
este último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos lospropietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo
bastará el voto favorable de 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen a su vez 1/3 de las cuotas
de participación […].

— Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos

para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y
características.

— No obstante, cuando por el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que
a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación se adopten válidamente acuerdos para»
realizarlas «y cuya cuota de instalación exceda del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos
comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda
privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la
innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente
actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

— No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el
uso y disfrute de un propietario si no consta su consentimiento expreso.

— La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el

aparcamiento del edificio, siempre que este se ubique en una plaza individual de garaje, solo requerirá la
comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad
correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

— Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo que impliquen la aprobación o

modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad requerirán para su validez la
unanimidad del total de los propietarios que a su vez representen el total de las cuotas de participación.

— Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los
propietarios que asu vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, serán
VÁLIDOS los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente a su vez más
dela mitad del valor de las cuotas de los presentes.

— Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los

apartados anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta,
y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que procedadentro
de 20 días, contados desde la petición. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el
inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de» su exigibilidad.
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6) Impugnación de acuerdos adoptados por la junta (artículo 18).

El artículo 18 regula la impugnación de los acuerdos adoptados por la junta y dice:

1. «Los acuerdos de la junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad
con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio
de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga [la] obligación
jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado
su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su
derecho de voto.

Para impugnar los acuerdos de la junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la
totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las
mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al
establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios».

3. En cuanto a los plazos, le ley distingue:

a) El plazo general es de 3 meses.
b) Cuando se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, el plazo será de 1
año.
«Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación delacuerdo […].

4. La impugnación de los acuerdos de la junta no suspenderá su ejecución, SALVO que el juez así
lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios».

2. Presidente (artículo 13.2 y 13.3).

a) Nombramiento. «El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección
o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el
propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando
las razones que le asistan para ello. El juez […] resolverá de plano lo procedente, designando en la misma
resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a
nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. […]» (artículo 13.2).

b) Funciones. «El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en

juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten» (artículo 13.3), y le corresponde convocar y presidir
la junta de propietarios.
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3. Vicepresidentes (artículo 13.4).

«La existencia de vicepresidentes será facultativa. […]. Corresponde al vicepresidente […] sustituir
al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de este, así como asistirle en el ejercicio de sus
funciones, en los términos que establezca la junta de propietarios» (artículo 13.4).

4. Secretario (artículo 13.5).

El secretario será nombrado por la junta de propietarios (artículo 14.a). Si no lo hace, ejercerá tal
cargo el presidente (artículo 13.5). Y puede ejercerlo también el administrador (artículo 9.6, párrafo 1.º).

Sus funciones son:

1) La redacción de las actas.

2) La autorización de las actas y de sus certificaciones.

3) Y la custodia de los documentos de la comunidad (artículo 20.e).

5. Administrador (artículo 20).

Según el artículo 20: «Corresponde al administrador:

1) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos
las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

2) Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles,

proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

3) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y

medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

4) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los
cobros que sean procedentes.

5) Actuar, en su caso [si asume las funciones de secretario], como secretario de la junta […].

6) Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.