CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Concepto y características:
Es un contrato por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo
represente ,art. 1445 C.C..
- Es un contrato bilateral, porque surgen obligaciones recíprocas a cargo de ambas
partes.
- Es un contrato consensual art.1450 C.C. porque se perfecciona por el mero
consentimiento, sin necesidad de que la cosa sea entregada.
- Es obligatorio para ambos si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el
precio aunque ninguno de ellos lo haya entregado. No produce él la transmisión del derecho
vendido, sino que obliga a transmitirlo.
- Es conmutativo porque la obligación principal de una de las partes se considera desde
la celebración del contrato como el equivalente de la obligación que la otra parte asume.

Para su celebración no se exige una forma especial aunque el art. 1280.1 C.C.
disponga que los contratos que tengan por objeto crear derechos reales sobre bienes
inmuebles tienen que constar en documento público ya que éste art. se debe interpretar como
una formalidad a la que pueden obligarse las partes cuando el contrato ya es perfecto.

El contrato de compraventa es translativo de dominio en el sentido de que sirve de

título para la transmisión de la propiedad que sólo se entenderá adquirida mediante
la entrega de la cosa “traditio” , por tanto hasta que no haya entrega, no hay cambio de
propiedad y el comprador todavía no puede ejercitar ninguna de las acciones
personales que nacen del contrato.

Las partes:
Las partes son dos: la vendedora, que se obliga a transmitir la cosa o derecho; y la
compradora, que se compromete a pagar el precio. El art. l457 del Código Civil dice que
podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas a quienes el Código Civil
autorice para obligarse, pero prohibe comprar aunque sea en subasta pública o judicial a
determinadas personas determinados bienes sometidos en cierta forma al que seria
comprador, como por ejemplo, el tutor, los bienes de la persona que está bajo su tutela; los
mandatarios, los bienes cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
En ciertos casos, hay limitaciones de carácter administrativo, en cuyo caso, para
comprar o vender determinadas cosas, es preciso que los contratantes o una de ellos estén
debidamente autorizados ( licencia, patente,etc) para celebrar la compraventa.
La compraventa celebrada en contra de estas prohibiciones es nula de pleno derecho.

El objeto, la cosa:
Puede ser objeto del contrato de compraventa, todas las cosas, sean materiales o
incorporales, muebles o inmuebles, presentes o futuras y también los derechos; los derechos
vendibles son los patrimoniales de cualquier tipo:

- Reales (usufructo), sobre bienes inmateriales, de crédito,etc; salvo los que

sean intransmisibles(uso, habitación,art 525 C.C.).

Lo vendido puede ser una cosa, una universalidad de ellas, o varias cosas
independientes entre si. Los requisitos de la cosa son:
- Existir o ser posible que lleguen a existir, si se vende algo futuro.
- Estar determinados o ser determinables.
- Ser de lícita venta. No lo son las cosas que están fuera de comercio.

Lo vendido no tiene que ser del vendedor. Este, obligándose a transmitirlo al

comprador, puede, si vendió algo ajeno, adquirirlo después, para dar así cumplimiento a su
obligación; si no lo adquiere, y no realiza la prestación debida responderá por
incumplimiento.

El precio:
El precio ha de consistir en dinero y ser cierto, fijándose libremente por los
contratantes. El precio consistirá en dinero o signo que lo represente (talón, cheque, etc.).
Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de
compraventa si tal fue la voluntad de los contratantes; y no constando ésta, si el valor de la
cosa dada como parte del precio no es superior al de la otra parte. En otro caso el contrato es
de permuta.
 Que el precio sea cierto, significa que, al menos, sea determinable

Obligaciones del comprador:

El comprador está obligado a pagar al vendedor el precio, art. 1500 C.C,. Si la
entrega de la cosa vendida tiene lugar antes de dicho pago, durante el tiempo que medie
entre ambos,deberá intereses por la suma a que el precio ascienda:

lº si así se hubiese convenido.

2º si la cosa vendida produce fruto o renta.

Obligaciones del vendedor:

El vendedor está obligado hacia el comprador:
lº A entregarle la cosa o a transmitirle el derecho vendido.
2º Al saneamiento de lo vendido, sufragar los gastos de entrega o transmisión y los de
otorgamiento de escritura; salvo pacto en contra.
3º Facilitar al comprador los títulos de pertenencia.

La entrega consiste en poner con ánimo de pago en poder del comprador la cosa
o derecho vendido. Que consistirá en una tradición, cuando se trata da transferir un
derecho real posible; u otorgamiento de escritura pública de venta para los bienes
incorporales.
En las obligaciones de dar, el vendedor está obligado a conservar ésta con la diligencia
de un buen padre de familia, a entregar todos sus accesorios, aunque no hayan sido
mencionados, y a entregar los frutos que produjo desde que nació la obligación de entregarla.

El saneamiento significa que, puesto que lo vendido puede no ser o estar como debería,
el vendedor responde al comprador en el caso de que tal deber ser o apariencia no coincida
con la realidad; el deber de sanear es complemento de entregar.

No se ha de sanear, si la compraventa se celebró, conscientes y acordes ambas partes,

sobre una cosa con gravamen o defecto.
En virtud del saneamiento, el vendedor responderá al comprador: De la posesión legal
y pacífica de la cosa vendida; y de los vicios o defectos ocultos que tuviere.
 Existe evicción, o falta de posesión legal y pacífica de la cosa vendida cuando se priva
al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra de todo o
parte de la cosa comprada. Como la obligación de sanear no es esencial a la venta, puede
suprimirse por acuerdo de las partes de dos formas:

a) Con conocimiento de los riesgos de la evicción, que en caso de que se produzca la

evicción el vendedor no responde de nada.
b) Lisa y llanamente, es decir, sin conocimiento del riesgo de evicción, que en caso de
que se produzca, el vendedor sólo responde del precio que tuviese la cosa al tiempo de la
evicción.

Existen vicios ocultos cuando la cosa padece un defecto no manifiesto; y para su

saneamiento se requiere que estos vicios hagan impropia la cosa para el uso a que se la
destina o disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la
habría adquirido o habría dado menos precio por ella, art. 1484 C.C. El comprador podrá
optar entre desistir del contrato, devolviéndose cosa y precio y abonándosele los gastos
que pagó “actio redhibitoria”, o rebajar una cantidad proporcional al precio “actio
estimatoria”.

Según el C.C., art. 1487, si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos,
conociéndolos el vendedor sufrirá éste la pérdida y deberá restituir el precio y abonar los
gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio
y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.
Al igual que para el caso de evicción, puede, por acuerdo de los contratantes, eximirse
al vendedor de la obligación de sanear en caso de vicios ocultos, pero el acuerdo será
ineficaz si el vendedor conocía la existencia de los mismos y el comprador la
ignoraba, art. 1485.2º Código Civil .
Cuando la cosa vendida está sujeta a alguna limitación o gravamen oculto, el
comprador tiene derecho a optar por desistir del contrato, sólo durante un año a contar desde
el otorgamiento de la escritura; o por ser indemnizado, durante aquel mismo tiempo, y, en
todo caso, durante un año a contar desde el día en que la limitación o gravamen se
descubriese.
 Según el art. 1474 Código Civil, debe deducirse que el vendedor no está obligado a
transmitir al comprador la propiedad de la cosa vendida, sino sólo su posesión legal y
pacífica (art. l47l.lº C.C.). Cuando el vendedor no transfiere la propiedad porque no
puede(por ej. creyéndose dueño), no cabe reclamársela hasta que haya evicción, porque no
estando necesariamente obligado a transferirla, la falta de tal transferencia no supone
incumplimiento.

Cumplimiento de las obligaciones de los contratantes:

Tiempo:
El tiempo de cumplimiento será inmediatamente, si el contrato se celebró
puramente, y no se estableció aplazamiento para la ejecución de las prestaciones.
Si la compraventa se celebró bajo condiciones (suspensivas) o se fijó plazo, el tiempo
será cuando se cumpla aquella, o éste llegue.
Excepcionalmente puede retrasarse:
El cumplimiento de la obligación del vendedor cuando concedido un plazo para el pago
del precio, se descubre que el comprador es insolvente.
El cumplimiento de la obligación del comprador, que ya hubiese recibido la cosa,
si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida o
tuviere temor fundado de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria;
suspendiéndose el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la
perturbación o el peligro.

Lugar:
De la entrega de la cosa: En el lugar acordado, en su defecto en el que estuviese la cosa
al ser vendida, si era cosa determinada, y en cualquier otro caso en el domicilio del vendedor.
Del pago del precio: En el lugar fijado en el contrato, y en su defecto en el lugar en el
que se haga la entrega de la cosa vendida.

Integridad del cumplimiento:

Respecto a la venta de inmuebles, si resulta que su cabida o calidad son inferiores en
menos de un 10%, puede recibirla el comprador teniendo derecho a una rebaja
proporcional; si la calidad o cabida es superior hasta un 5% se le podrá exigir un aumento
del precio.
 En caso de sobrepasar estos límites (inferior en más de un 10%, o superior en más de
un 5%), el comprador podrá optar por la rebaja o la disminución correspondiente o por
desistir del contrato.

Riesgos:
Son riesgos los que corre la cosa vendida de destruirse total o parcialmente o de
perjudicarse sin culpa del deudor (vendedor) desde que la compraventa se celebra, hasta que
se entrega la cosa.
Según el art. 1452 CC, si la compraventa es de cosa específica, los riesgos los soporta
el comprador, en principio, desde la celebración, o al menos desde que nace la obligación
de entregarla; si es de cosa genérica, desde la especificación o desde que haya incurrido en
mora.
El CC considera que la venta no se perfecciona como obligación específica hasta que lo
vendido no se haya pesado. contado o medido. Sólo se transfiere el riesgo al comprador a
partir de la concentración de la cosa, salvo que incurra en mora. De ahí que desde la
perfección del contrato y antes de que el comprador incurra en mora, el riesgo está a cargo
del vendedor.

Compraventas especiales:
1º. Compraventa mediante subasta: Se subasta la cosa que se trata de vender,
cuando previo anuncio, quien puede disponer de ella la ofrece en venta al que pague un
precio mayor. Esta puede ser: Necesaria, cuando impone la ley que se venda por ese
procedimiento, o voluntaria, porque libremente la elige el vendedor.

2º. Venta de derechos (créditos): La venta de un derecho de crédito, comprende

la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio (art. 1528
CC).
El derecho de crédito se transmite al comprador por la simple celebración del
contrato de compraventa sin necesidad de la entrega de lo vendido. El vendedor de buena
fe responderá de la legitimidad y existencia del crédito al tiempo de la venta, pero no de la
solvencia del deudor, a menos de haberse estipulado expresamente o de que la insolvencia
fuese anterior y pública.
El vendedor de mala fe responderá siempre del pago de todos los gastos y de los daños
y perjuicios; y no será responsable de la insolvencia del deudor salvo que se hubiese pactado
su responsabilidad o que tal insolvencia fuese anterior y pública.

3º.Venta de créditos litigiosos: Será litigioso un crédito desde que se conteste a la

demanda relativa al mismo.
El deudor tendrá derecho a extinguirlo reembolsando al concesionario el precio que
pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que
éste fue satisfecho.

4º. Venta de bienes muebles a plazos: Las partes son libres de celebrar venta
a plazos de cualesquiera inmuebles o muebles, pero hay cierta clase de bienes muebles
corporales no consumibles cuya venta a plazos, siempre que concurran determinadas
circunstancias, ha creído la ley conveniente regular por disposiciones especiales.
Es un contrato formal porque para su validez es preciso que conste por escrito en tantos
ejemplares como personas intervengan, siendo aprobados los modelos oficiales por la
Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN).
La ley es imperativa porque en el art. 18 se establece que se tienen por no puestas las
cláusulas y condiciones de los contratos regulados por la ley que sean contrarios a la misma o
que se dirijan a evitar su cumplimiento.
La ley excluye de su ámbito de aplicación:
1. Las ventas de bienes que se destinen a la reventa.
2. Las ventas ocasionales hechas sin ánimo de lucro.
3. Las ventas por importe inferior o superior al fijado por el Gobierno, que se rigen por
el Código Civil.
4. Las operaciones de comercio exterior.

El comprador tiene derecho a desistir del contrato dentro de los tres días siguientes a la
entrega de la cosa si se hubiera pactado; también tiene derecho a anticipar el pago de los
plazos pendientes reduciéndose entonces los recargos pactados sobre el precio, en
proporción al período de tiempo en que resulte abreviada la duración del contrato.
Para anticipar el pago, se exige que se haga al vencimiento de cualquiera de los plazos
y que se pague la totalidad del precio pendiente. El vendedor tiene derecho a elegir
entre exigir el pago de todos los pagos pendientes o bien pedir la resolución del contrato, si el
comprador incumple el pago de dos plazos seguidos o del último de ellos.
Si el contrato se resuelve, las partes deberán restituirse las prestaciones que hayan
efectuado, pero además el vendedor tiene derecho a deducir el 10% de los plazos ya pagados
en concepto de indemnización por la tenencia de la cosa por parte del comprador y también
tiene derecho a una cantidad igual a la pactada como desembolso inicial en concepto de
depreciación de la cosa.
La ley establece como garantías del vendedor:
- El pacto de reserva de dominio que deberá inscribirse en el Registro de venta a plazos
para que tenga efectos frente a terceros.
- La prohibición de enajenar o realizar cualquier otro acto dispositivo sobre la cosa sin
permiso escrito del vendedor. Si se infringe esta prohibición legal se entiende
que constituye un delito de apropiación indebida.
- El vendedor tiene derecho de preferencia sobre la cosa vendida y hasta donde alcance
su valor, aunque esto sólo tiene lugar si el contrato se inscribe en el Registro de ventas a
plazos.
En el art. 19 de la ley se regula un procedimiento extrajudicial para el cobro del
crédito. Cuando al vendedor no se le pagan los plazos pendientes y opta por exigirlos, se
precederá a una subasta notarial en la cual se realizará la venta del bien y para ello, el
comprador deberá entregarlo al notario, que en caso de no hacerlo, el vendedor podrá
acudir al procedimiento judicial ordinario para el cobro del crédito pendiente.

5º. Compraventa a prueba o al gusto:

Son aquellos que a diferencia de la compraventa ordinaria, se someten a condición
suspensiva hasta que las cosas se prueben o se gusten.
La venta hecha a calidad de ensayo a prueba se perfecciona cuando una vez
comprobadas las cualidades de la cosa y su utilidad para el destino previsto es aceptada por
el comprador.
 CONTRATO DE PERMUTA.
Concepto:
Es un contrato por el que cada uno de los contratantes se obliga a transmitir al otro una
cosa (o derecho), a cambio de que éste se obligue a transmitirle a él (art. 1538 CC).
Es un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, y no translativo de dominio,
sino mediante la entrega de lo permutado.

Obligaciones de las partes:

Son: entregar y sanear la cosa; cada permutante está obligado a transmitir al otro la
propiedad de la cosa permutada. Si un permutante pierde por evicción la cosa que recibió
podrá optar entre recuperar la que dio en cambio o reclamar la indemnización de
daños y perjuicios.
Otra especialidad: si uno de los contratantes hubiere recibido la cosa que se le
prometió en permuta y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado
a entregar lo que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver lo que recibió.
La facultad de resolver:
- Es independiente de que el interesado esté amenazado o no de algún riesgo efectivo
por no ser la cosa del otro, y también es independiente de la buena o mala fe de éste.
- Corresponde, mientras el permutante que ha recibido la cosa ajena no haya entregado
todavía la suya (art. 1539 Código Civil ).
- Sólo corresponde si el que la ejercita ignoraba que la cosa era ajena.