QUÉ ES SANEAMIENTO POR EVICCIÓN Y EN QUÉ CASO SE DA?

Para comprender la figura del saneamiento por evicción u obligación de saneamiento es

necesario definir evicción, hay evicción cuando por sentencia judicial se ha despojado al
comprador de la cosa que compró, en virtud de un derecho que pertenecía a un tercero.
Por ejemplo una persona que poseía la cosa antes de que fuera vendida inicia un proceso de
pertenencia y por medio de sentencia se le reconoce la prescripción adquisitiva de dominio
y este despoja al comprador en virtud del derecho reconocido por medio de la providencia
judicial.
La evicción puede ser total o parcial como lo expresa el artículo 1894 del código civil:
“hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella,
por sentencia judicial”
Entonces teniendo en cuenta lo anterior el saneamiento por evicción es una obligación que le
corresponde al vendedor de una cosa cuando el comprador es despojado o perturbado en todo
en parte, es decir, amparar en el dominio y uso de la cosa, pero además el saneamiento por
evicción comprende responder por los vicios ocultos de la cosa.
Para que se dé el saneamiento por evicción es necesario que la causa de la evicción sea
anterior a la venta.
La obligación de saneamiento por evicción comprende lo siguiente:
La restitución de precio de la cosa vendida.
El pago de los gastos del contrato sufragados por el comprador.
El pago del valor de los frutos que el comprador hubiese sido obligado a restituir al vendedor.
El pago de las costas que el comprador hubiere sufrido a causa de la demanda.
El pago de aumento del valor de la cosa evicta que esta haya tomado en poder del comprador.
Con esta acción se busca proteger al comprador de una cosa, para que, cuando este se vea
perturbado o privado de su derecho de propiedad por medio de una sentencia judicial, el
comprador pueda exigir al vendedor que responda por dicha perturbación o privación de la
cosa y además reclamar por los vicios ocultos de la misma,

EFECTOS DE LA OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR DE SANEAMIENTO POR

EVICCIÓN
Cuando el comprador de una cosa es privado de todo o parte de ella, por sentencia judicial
como lo expresa el código civil, es obligación del vendedor de la cosa, cumplir su obligación
de sanear por evicción, siempre y cuando la evicción haya ocurrido por una causa anterior a
la venta.
El vendedor de una cosa esta en la obligación de cumplir su obligación de saneamiento por
evicción a menos que se haya estipulado en el contrato lo contrario. Esta obligación genera
unas consecuencias para el vendedor de la cosa las cuales son las siguientes:
Le corresponde al vendedor restituir el precio de la cosa, dicho precio es el que pago el
comprador cuando se celebro el contrato, aunque la cosa en el momento del saneamiento por
evicción cueste menos, el vendedor tiene que restituir el precio que le fue pagado.
También debe restituir lo que se hubiere gastado el comprador en la celebración del contrato.
Los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño.
Las costas de la demanda que hubiere sufrido el comprador como consecuencia de la
demanda.
Si la cosa evicta había aumentado su valor en poder del comprador, ya sea por el transcurso
de tiempo o por causas naturales, dicho aumento de valor también deberá ser pagado por el
vendedor.
En el último caso, por el contrario si la cosa hubiere disminuido de precio por el deterioro
del cual el comprador haya sacado provecho, en la restitución del precio se debe hacer el
respectivo descuento. En cuanto a que la cosa haya aumentado su valor en poder del
comparador, se reembolsara el valor que haya sido causado por mejoras necesarias o útiles
que haya hecho el comprador.
Por último cuando se trate de un vendedor de mala fe, este será obligado incluso a pagar la
mejoras voluntarias que haya realizado el comprador,
PACTO QUE EXIME AL VENDEDOR DEL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
En las relaciones contractuales la buena fe, es una figura jurídica que juega un papel
importante. En un contrato de compraventa es válido que las partes acuerden que el vendedor
queda eximido de su obligación de saneamiento por evicción, pero cuando ha habido mala fe
por parte del vendedor al suscribir ese pacto que lo exonera de tal obligación, dicho pacto es
nulo.
Un ejemplo de mala fe en esta situación es que el vendedor tenga conocimiento de que por
ejemplo la casa que vendió se encuentra en posesión de otra persona, entonces la validez del
pacto que exime al vendedor de su responsabilidad respecto a la evicción es válida si se obro
de buena fe, es decir, no tenía conocimiento de situaciones que pudieran privar al comprador
de la cosa comprada.
Pero, ¿exime de la obligación de restituir el precio la estipulación que exonera al vendedor
del saneamiento por evicción? Aunque las partes hayan acordado clausula a través de la cual
se exonera al vendedor del saneamiento por evicción, no por esto se absuelve de la obligación
de restituir el precio de la cosa en caso de evicción.
La obligación de restituir el pecio completo de la cosa evicta, debe hacerlo el vendedor
aunque se presenten las siguientes situaciones:
Aunque la cosa haya sido estropeada.
Aunque el precio haya disminuido, es decir, se haya desvalorizado.
A pesar de que el deterioro o disminución del precio de la cosa se hayan causado por
negligencia del comprador le corresponde al vendedor pagar el precio integro de la cosa en
caso de evicción, a menos que el comprador haya sacado provecho del deterioro, en tal caso
se hará el descuento correspondiente.
Todo esto según lo preceptuado en el artículo 1909 del código civil, el cual dice lo siguiente:
“La estipulación que exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción, no le exime
de la obligación de restituir el precio recibido.
Y estará obligado a restituir el precio íntegro, aunque se haya deteriorado la cosa o
disminuido de cualquier modo su valor, aún por hecho o negligencia del comprador, salvo
en cuanto éste haya sacado provecho del deterioro.
Cesará la obligación de restituir el precio si el que compró lo hizo a sabiendas de ser ajena la
cosa, o si expresamente tomó sobre sí el peligro de la evicción especificándolo.
Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que se ha de
presumir que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la rescisión de la
venta.”
CASOS EN LOS QUE CESA LA OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR DE
SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
El saneamiento por evicción es una obligación del vendedor que consiste en amparar al
comprador en caso de ser este privado de la cosa en todo o parte de ella, siempre y cuando la
evicción tenga una causa anterior al contrato de compraventa de acuerdo con las reglas
establecidas en el código civil.
Sin embargo hay casos en que esta obligación puede cesar para el vendedor, de acuerdo con
lo establecido en el artículo 1903 del código civil, la obligación de saneamiento por evicción
del vendedor cesa, en los siguientes casos:
Cuando el comprador se somete a árbitros con la persona que reclama, sin que haya
autorización del vendedor, y las resultas del pleito sean en contra del comprador.
Cuando el comprador pierde la posesión por un hecho suyo y por este motivo se genera la
evicción.
Solo en estos casos expresamente consagrados en la ley cesa la obligación del vendedor de
amparar al comprador en caso de evicción; de igual forma en caso de evicción el comprador
debe denunciarle el pleito al vendedor, pues si omite efectuar dicha comunicación, tampoco
estará el vendedor obligado a sanear, según lo establecido en el artículo 1899 del código civil,
el cual establece lo siguiente:
“El comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deberá citar
al vendedor para que comparezca a defenderla.
Esta citación se hará en el término señalado por las leyes de procedimiento.
Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al
saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será
responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa
o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa”.
Por ultimo respecto a este tema también es conveniente mencionar que en caso de que el
vendedor no oponga defensa alguna en el proceso y se allana al cumplir la obligación de
saneamiento, si el comprador asume el la defensa y pierde el proceso no podrá exigirle al
vendedor las costas, ni los frutos que se hayan pagado al dueño del bien.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
En la mayoría de los contratos existen obligaciones para ambas partes contratantes, no es la
excepción el contrato de compraventa, el contrato de compraventa consiste en que, una
persona se obliga a entregar una cosa a otra que paga un precio por esta.
Las partes en este contrato se denominan vendedor el que está en la obligación de entregar la
cosa y comprador, la persona que debe pagar el precio de la cosa. Básicamente las
obligaciones del vendedor son las siguientes:
Entrega de la cosa
Saneamiento de la cosa vendida
Pagar los costos que se requieran para entregar la cosa al comprador.
Respecto a la entrega de la cosa, esta debe realizarse en el tiempo estipulado por las partes y
debe entregarse exactamente la cosa que figura en el contrato; en el artículo 1882 del código
civil expresa que si el vendedor retarda por culpa suya la entrega el comprador tiene dos
opciones, preservar el contrato con derecho de ser indemnizado o desistir del contrato
también con derecho a pedir indemnización de perjuicios.
En cuanto al saneamiento de la cosa vendida encontramos dos situaciones la primera es la
obligación de amparar al comprador en el dominio y posesión de la cosa vendida para que
este la ejerza de manera pacífica, y por otro lado responder por los vicios redhibitorios (vicios
ocultos). Cuando se ampara al comprador en su dominio y posesión de la cosa esto
comprende el saneamiento por evicción, evicción no es más que amparar al comprador
cuando este ha sido privado en todo o en parte de la cosa por sentencia judicial.
Por otra parte en cuanto al saneamiento por evicción según lo expresado en el artículo 1895
del código civil, solo debe responder el vendedor cuando las evicciones tengan una causa
anterior a la venta a menos que en el contrato se haya estipulado otra cosa.
Por último es nula todo estipulación que exima al vendedor de saneamiento por evicción,
pero esto siempre y cuando haya habido mala fe, por ejemplo Camilo y Felipe realizan un
contrato de compraventa de una casa, Camilo es el vendedor y Felipe el comprador, en el
contrato se estipula que Camilo no saneara por evicción la cosa vendida, pero Camilo sabe
que esa casa está en posesión de Juan y Juan inicio proceso de pertenencia. En este caso
existió mala fe por parte de Camilo al estipular que no respondería por evicción de la cosa.
VICIOS REDHIBITORIOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Dentro de las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa, esta la obligación de
saneamiento ya sea por evicción o por vicios redhibitorios también llamados vicios ocultos
de la cosa; entonces cuando una cosa vendida presenta vicios redhibitorios el comprador tiene
la facultad de iniciar una acción redhibitoria, que es la denominada por el artículo 1914 del
código civil así:
“se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se
rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble,
llamados redhibitorios”
Entonces a través de la acción redhibitoria el comprador puede pedir que se por terminado el
contrato o que se rebaje el precio de la cosa vendida por los vicios ocultos de esta, así sea
mueble o inmueble. Con esta acción se busca proteger al comprador para que la cosa que fue
vendida sea garantizada por el vendedor, si presenta vicios que no se veían pero que afectan
el normal funcionamiento de la cosa comprada.
Para que un vicio sea redhibitorio debe llenar los siguientes requisitos:
Haber existido los vicios al tiempo de la venta, es decir, que no se generaron después de esta
sino que al momento del contrato ya estaban presentes.
Que afecten el funcionamiento de la cosa vendida, tanto que si el comprador los hubiese
conocido no hubiere comprado la cosa o hubiese pagado menos por ella.
No haber sido manifestados por el vendedor, y ser difíciles de detectar por parte del
comprador.
Para que sea procedente la acción redhibitoria es necesario que los vicios cumplan estos
requisitos porque de lo contrario el comprador no obtendrá una decisión judicial a su favor.
Si en el contrato se estipula que el vendedor no estará obligado al saneamiento por vicios
ocultos de la cosa, si estará obligado a responder por aquellos de los cuales tenía
conocimiento y no declaro al comprador.
Si el vendedor conocía los vicios de la cosa y no los declaro o debía haberlos conocido por
su oficio y aun a sabiendas vende la cosa, será obligado además de la disminución del precio
o la restitución según el caso, a indemnizar al comprador por los perjuicios causados. La
acción redhibitoria prescribe en seis meses para las cosas muebles y un año para las
inmuebles.