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18. CASA NINCI (Lehmann y San Martín)
19. PALACIO LEHMANN - IMPRENTA CAUSSI
20. CASA BOTAI - ECHAGÜE (Sarmiento 1844)
21. CASA ROCHINOTTI (Sarmiento 1825)
22. CASA MIGNO (Sarmiento 1812)
23. CASA VIONNET
D2Comercios e Industrias Protección Cautelar:
1. FONDA RONCHETTI - HOTEL MAYO
2. SANATORIO ESPERANZA
3. TIENDA LA FAVORITA
4. ALMACENES VIONNET - GAESA (Sarmiento y Castellanos)
5. BAR Y CONFITERÍA ROYAL
6. ESCRIBANÍA ALBARRACÍN (Belgrano 1870)
7. TIENDA BON MARCHÉ (Belgrano 2050)
8. FÁBRICA MEINERS (A. Aufranc y Moreno)
9. CASA ALONSO CRIADO - MUSIMUNDO (Belgrano 2078)
Queda expresamente aclarado que sobre ninguno de los inmuebles privados detallados en el
listado, como así mismo respecto de los comprendidos dentro del Área “Bien de Interés
Histórico Nacional”, pesa impedimento o gravamen alguno que prohíba o limite la
transferencia dominial de los mismos por parte de sus propietarios registrales.
CAPÍTULO 8 | CONVENIOS URBANÍSTICOS Y PLUSVALÍAS
SECCIÓN 8.1 - CONTRIBUCIÓN POR VALORIZACIÓN
8.1.1 Concepto
Dispónese a favor del Estado Municipal la CONTRIBUCIÓN POR VALORIZACIÓN
aplicable a todas las personas, físicas o jurídicas, propietarias o poseedoras, de inmuebles
que se encuentren ubicados dentro de los límites del ejido municipal y que resultaren
pasibles de un mayor valor inmobiliario, real o potencial, ajeno a las acciones realizadas
por el propietario o poseedor, a saber: actuaciones administrativas y/o inversiones
municipales o de terceros; acciones administrativas de otros niveles de gobierno o
inversiones privadas en infraestructura y equipamiento autorizadas o promovidas por el
Municipio. Excepciones a normativas, equilibrios por preservaciones patrimoniales y todo
hecho generado por el Estado en beneficio de la potenciación de áreas urbanas.
8.1.2 Hechos Generadores
Constituyen hechos generadores del plusvalor de un inmueble los siguientes actos:
1. Cambio en la clasificación de las áreas territoriales (áreas rurales, suburbana, urbanas).
2. El establecimiento o la modificación del régimen de usos del suelo o la zonificación
territorial.
3. La autorización de un mayor aprovechamiento edificatorio de las parcelas, ya sea
modificando el factor de ocupación del suelo y/o su edificabilidad.
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4. Cuando se ejecuten obras públicas en su entorno y no se haya utilizado para su
financiación el mecanismo de Contribución por Mejoras.
5. Toda excepcionalidad a la aplicación de normativas vigentes referidas al reglamento de
edificación municipal existente.
6. Toda acción referida a la preservación de valores patrimoniales de hechos puntuales y
particulares urbanos, sectoriales y de edificios protegidos.
7. Toda ampliación del Marco referencial de nuevos loteos y urbanizaciones según las
pautas establecidas en el punto 3.2.5.
8. Toda mejora de aspecto hídrico, con financiamiento público (municipal, provincial y/o
nacional) que beneficie a grandes áreas potenciales de urbanizar y que eran excluidas de
dicha posibilidad.
9. Toda obra vial local y/o regional que establezca restricciones de usos y favorezca
considerablemente el uso para localizaciones industriales, comerciales de servicios y/o
equipamiento urbano.
10. Toda obra de mejoramiento ambiental, de potenciación del espacio público y de
saneamiento, de carácter urbano y/o regional, que impacte directamente sobre la trama
urbana, con financiamiento municipal, provincial y/o nacional, que produzca un impacto
que potencie zonas o áreas urbanas permitiendo la radicación y el usufructo individual y
que pudieran desnaturalizar el espíritu colectivo.
8.1.3 Base imponible
Se tomará como base imponible la diferencia resultante entre el valor de los inmuebles
(integrado por el valor de la tierra más el valor de las construcciones y/o mejoras que
contenga) antes de la acción estatal y/o privada, y el valor que estos mismos inmuebles
adquieran debido al efecto de la acción o acciones urbanísticas contempladas en el hecho
imponible.
Se denominará, por ende, al valor de los inmuebles antes del hecho generador de la
valorización: “VALOR COMERCIAL PRIMARIO”; al valor del inmueble luego de los
hechos generadores del derecho: “VALOR COMERCIAL DE REFERENCIA”; a la
diferencia entre aquellos dos conceptos económicos: “PLUSVALÍA URBANA” O
“RENTA DIFERENCIAL” o “INCREMENTO PATRIMONIAL”, indistintamente.
8.1.4 Sujetos Obligados al Pago. Contribuyentes.
La obligación de pago de la “Contribución por valorización” estará a cargo de:
a) Los titulares de dominio de los inmuebles, nudos propietarios y usufructuarios de los
inmuebles.
b) Los poseedores a título de dueño de los inmuebles.
c) En caso de transferencia de dominio, el transmitente y el adquirente. Si del análisis
efectuado por la Dirección de Catastro Municipal, con posterioridad a la confección de la
escritura de dominio o boleto de compraventa, se determinare un importe del inmueble
mayor al de los instrumentos citados, el adquirente será el responsable de la diferencia del
pago no efectuada en su momento.
d) En caso de transferencia por herencia, los herederos o quien la AFIP considere Sujeto
Imponible.
8.1.5 Alícuota del Derecho o Porcentaje de Participación del Estado
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Se establece que el porcentaje de participación municipal correspondiente a la contribución
por valorización será del 10% (diez por ciento) del mayor valor real generado por los
hechos y acciones enunciadas y descriptas en el punto 8.1.2.
El Concejo Municipal autorizará en casos concretos, por sí o a propuesta del Departamento
Ejecutivo Municipal, un porcentaje diferente teniendo en cuenta siempre razones de estricta
equidad y justicia distributiva.
SECCIÓN 8.2 - CONVENIOS URBANÍSTICOS
8.2.1 Definición y características
Los “Convenios Urbanísticos” son el instrumento mediante el cual el Estado Municipal
acuerda con los sujetos, potencial o ciertamente obligados al pago de la “Contribución por
Valorización”, las obras, acciones, compromisos o inversiones que éstos deberán realizar en
favor de aquel y en beneficio de la comunidad.
a) Los Convenios Urbanísticos serán elaborados, o recepcionados, por el Departamento
Ejecutivo Municipal, a través de la Secretaría de Planeamiento.
b) Deberá refrendarse en primer término un Acta acuerdo, con el aditamento de un nombre
especial que permita individualizar el caso, y con la firma de el/los sujetos obligados al
pago del derecho que por ésta se crea.
c) El Acta acuerdo debe incluir un Informe de Factibilidad Técnica, al igual que el proyecto
ilustrativo de las acciones a realizar, completado por las diversas áreas municipales que se
vieran relacionadas, dejando expresamente aclarado cómo mejora el sector urbano
involucrado, protegiendo las actividades localizadas o a localizarse según los usos ya
permitidos por el presente Código Urbano y expresando a qué plan formal de interés
público refuerza.
d) Deberá ser enviado al Concejo Municipal para evaluación y determinación de su
factibilidad o no.
En caso de modificaciones, las propuestas deberán ser enviadas al D.E.M. para la
adecuación del acta acuerdo por parte de los firmantes y remitidas al Concejo para la
sanción de la Resolución respectiva.
e) Una vez aprobada la factibilidad, el D.E.M. elaborará el proyecto de ordenanza
respectivo donde se especifiquen los actos administrativos y/u obras que producirán este
tipo de valorización, el área de influencia territorial, el detalle del/de los inmueble/s
alcanzados de manera potencial por este tributo, las condiciones, formas de pago y plazos
que garanticen su debido cumplimiento e implementación.
f) Las obligaciones que se asuman en los Convenios Urbanísticos serán en pos del
desarrollo para la equidad social, ambiental y urbanística de la ciudad sin excepción alguna.
g) En todos los casos el poder de policía y control de lo plasmado en los convenios
urbanísticos, estará a cargo de la Secretaría de Planeamiento y/o la Dirección de Obras
Publicas o de la coordinación de ambas si así lo amerite la situación respectiva.
h) Una vez cumplido el convenio respectivo se extenderá un certificado de final de obras.
Tal circunstancia deberá comunicarse al Intendente y al Concejo Municipal.
8.2.2 Instrumentación
La renta diferencial se estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento:
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1. La Autoridad de Aplicación solicitará tres tasaciones de las parcelas en cada una de las
zonas urbanas beneficiarias, que resulten con características ambientales y económicas
homogéneas.
Dichas tasaciones deberán ser realizadas en base a los valores anteriores (VALOR
COMERCIAL PRIMARIO) y posteriores a la acción urbanística generadora de la
valorización (VALOR COMERCIAL DE REFERENCIA).
2. El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará en base a la diferencia entre el
VALOR COMERCIAL PRIMARIO y el VALOR COMERCIAL DE REFERENCIA.
Dicha cifra resultará, a su vez, multiplicada por el total de metros de la superficie objeto de
la valorización, descontados los metros de superficie correspondientes a las cesiones
urbanísticas obligatorias, conforme lo establecido en la Sección 3.4. Se deducirá además de
dicho monto el valor que los tasadores hubieren estimado respecto de las inversiones a
realizar por el particular que contribuyeran directamente al mayor valor obtenido.
3. La cifra así determinada fijará el alcance de los compromisos a asumir por el particular
en el “Convenio Urbanístico”, que al efecto proponga el D.E.M., con los alcances y
consideraciones establecidos en el punto 8.2.1.
8.2.3 Formas de Pago
8.2.3.1 Se podrá cancelar la contribución mediante cualquiera de las siguientes formas,
debiendo quedar establecido en el correspondiente Convenio Urbanístico:
a) En dinero en efectivo.
b) Cediendo al Estado Municipal una porción del inmueble objeto de la participación, por
un valor equivalente a su monto.
c) Cediendo al Estado Municipal inmuebles localizados en otras zonas del área urbana,
complementaria y/o rural que resulten de interés urbanístico, haciendo los cálculos de
equivalencia de valores correspondientes.
d) Mediante la construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y/o de áreas
de recreación y equipamientos urbanos, u obras de saneamiento o remediación ambiental,
previo acuerdo con el Estado Municipal acerca de los términos de ejecución y equivalencia
de las obras proyectadas, y según los proyectos ejecutivos correspondientes.
e) partes que sea beneficioso, para la comunidad en su conjunto.
8.2.3.7 Las sumas de dinero y/o los bienes recibidos en concepto de Contribución por
Valorización serán administrados íntegramente por el Instituto Municipal del Hábitat
(IN.MU.HA.), quien destinará los mismos a políticas, operatorias y programas específicos.
SECCIÓN 8.3 - TASACIONES
8.3.1 Crease el “Registro de Tasadores” el cual estará a cargo de la Autoridad de
Aplicación. Para inscribirse en dicho Registro, los profesionales deberán tener domicilio
real en la ciudad de Esperanza y encontrarse matriculados en el Colegio de Profesionales
Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe y/o cualquier organismo de control de la
profesión a nivel Nacional o Provincial.
8.3.2 Dispónese el sorteo público de tres profesionales tasadores, los que serán los
encargados de determinar el “valor comercial primario” y el “valor comercial de
referencia”, así como de efectuar la valuación correspondiente a las inversiones a realizar
por el particular que contribuyeran directamente en la generación de ese mayor valor.
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El costo emergente de dicha tasación será abonado en los porcentajes establecidos por ley
para los procesos de compra ventas inmobiliarias.
8.3.3 Para la redacción del Convenio se considerarán como “valor comercial primario” y
“valor comercial de referencia” los promedios entre las tres tasaciones, fijando el D.E.M el
monto definitivo.
8.2.3.2 Las prestaciones enunciadas, a modo de ejemplo, no invalidan la posibilidad de
instrumentar en los Convenios Urbanísticos otras formas de cumplimiento que garanticen el
efectivo recupero de la plusvalía urbana, de acuerdo a proyectos, tipologías y desarrollos
específicos que se consideren apropiados para el crecimiento urbanístico sustentable y que
estén enmarcados dentro de las pautas establecidas por el Plan Urbano Esperanza
Sustentable.
8.2.3.3 En el caso de que los inmuebles cedidos se destinen a espacio verde o equipamiento
social, no podrán ser incluidos entre las exigencias previstas para esos rubros por este
Código Urbano, sus modificatorias o cualquier otra norma que imponga obligaciones a
titulares de dominio de inmuebles para satisfacer limites, restricciones o adecuaciones
urbanas de interés social.
8.2.3.4 Los inmuebles contemplados en los inc. b) y c) del punto 8.2.3. pasarán a formar
parte del Banco de Tierras.
8.2.3.5 En los casos referidos a propiedades con restricciones, catalogación patrimonial y/o
limitaciones establecidas por este Código Urbano y que sean solicitadas por el/los
propietarios, se deberá evaluar cada caso en particular para definir su incorporación a la
elaboración del convenio urbanístico respectivo y sus consecuencias y parámetros
económicos respectivos.
8.2.3.6 En los convenios urbanísticos, podrá establecerse la eximición de la tasa municipal,
la inversión público-privada si la situación lo amerita, o cualquier proyecto solicitado por
ambas partes que sea beneficioso, para la comunidad en su conjunto.
8.2.3.7 Las sumas de dinero y/o los bienes recibidos en concepto de Contribución por
Valorización serán administrados íntegramente por el Instituto Municipal del Hábitat
(IN.MU.HA.), quien destinará los mismos a políticas, operatorias y programas específicos.
SECCIÓN 8.3 - TASACIONES
8.3.1 Crease el “Registro de Tasadores” el cual estará a cargo de la Autoridad de
Aplicación. Para inscribirse en dicho Registro, los profesionales deberán tener domicilio
real en la ciudad de Esperanza y encontrarse matriculados en el Colegio de Profesionales
Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe y/o cualquier organismo de control de la
profesión a nivel Nacional o Provincial.
8.3.2 Dispónese el sorteo público de tres profesionales tasadores, los que serán los
encargados de determinar el “valor comercial primario” y el “valor comercial de
referencia”, así como de efectuar la valuación correspondiente a las inversiones a realizar
por el particular que contribuyeran directamente en la generación de ese mayor valor.
El costo emergente de dicha tasación será abonado en los porcentajes establecidos por ley
para los procesos de compra ventas inmobiliarias.
8.3.3. Para la redacción del Convenio se considerarán como “valor comercial primario” y
“valor comercial de referencia” los promedios entre las tres tasaciones, fijando el D.E.M el
monto definitivo.
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SECCIÓN 8.4 - INDEPENDENCIA DE OTROS GRAVÁMENES
8.4.1 La contribución por valorización generada por las acciones determinadas en el punto
8.1.2 de la presente es independiente de otros gravámenes municipales.
8.4.2 Los costos derivados de las tasaciones exigidas en la Sección 8.3 serán imputados a la
presente contribución.
8.4.3 Salvo expresa legislación en contrario, no puede descontarse lo pagado por cualquier
otro tipo de tasa, derecho o contribución, de las obligaciones surgidas del presente capítulo.
SECCIÓN 8.5 DEBERES DEL DEPARTAMENTO EJECUTIVO MUNICIPAL
A los fines de la aplicación del presente Capítulo, el D.E.M. no podrá elevar al Concejo
Municipal el proyecto de ordenanza de factibilidad técnica ni otorgar permisos provisorios
y/o certificado final de obra o cualquier tipo de habilitación, hasta tanto no se brinde
cumplimiento a las obligaciones establecidas en el convenio urbanístico y/o se garanticen
debidamente los derechos de participación municipal en la contribución por valorización.
8.5.1 Facúltase al D.E.M. a reglamentar el presente capítulo.
SECCIÓN 8.6 - AUTORIDAD DE APLICACIÓN
Será autoridad de aplicación del presente capítulo, la Secretaría de Planeamiento.
LIBRO III
REGLAMENTO DE EDIFICACIÓN
CAPÍTULO 1 | ADMINISTRACIÓN
SECCIÓN 1.1 - REQUISITOS PREVIOS A LA INICIACIÓN DE LAS OBRAS
1.1.1 Aviso de Obras
No se requerirá permiso, pero sí Aviso de Obras, en formulario aprobado y siempre que los
trabajos a realizar no impliquen modificación a plano u obra existente, cuando se trate de:
a) Modificar al cordón del pavimento.
b) Cercar el frente.
c) Revocar fachadas o cercos de frente.
d) Cambiar revestimientos en fachadas.
e) Modificar la altura de muros de cerco.
f) Efectuar rellenamiento o excavaciones.
1.1.2 Documentación Exigible - Avisos de Obras
El Aviso de Obra será suscripto por al propietario en formulario aprobado, y deberá ser
acompañado por una memoria descriptiva de los trabajos a realizar. La Dirección de Obras
Públicas y Municipales podrá exigir, no obstante, que se solicite permiso, en los casos en
que los trabajos mencionados tengan una especial importancia.
1.1.3 Visado Previo: Se tramita a través del Sistema Digital denominado GESTO, de
gestión Municipal y Colegios Profesionales, según Manual del Usuario
El Visado Previo implica la conformidad de la Dirección de Obras Públicas y Municipales
con respecto al proyecto o anteproyecto de la obra, para la cual se requerirá permiso,
certificando únicamente la validez del aspecto reglamentario del mismo, es decir, índices
edilicios, superficies, alturas, pero no autoriza a ejecutar ningún tipo de trabajo.