Los derechos reales: Generalidades

Tomaremos como parámetro lo expuesto por Buteler Cáceres (2005). Los derechos subjetivos se dividen en:
 Derechos que importan directamente a la persona: Son extramatrimoniales; por ejemplo, derecho a la
integridad física, a la intimidad, a la salud, entre otros.
 Derechos que importan directamente al patrimonio: Dentro de esta categoría podemos encontrar dos
clases de derechos. Por un lado, se encuentra los derechos personales u obligaciones. En los mismos
existe una relación jurídica entre un sujeto deudor y un acreedor que puede exigir del primero la
realización de una prestación de dar, hacer o no hacer. Están reglados en el libro segundo del Código
Civil y Comercial (Ley N26994) Esto se encuentra cuando se firma un contrato de alquiler. En razón del
mismo cada mes el locatario debe pagar un canon mensual, lo cual lo transforma en deudor. El locador
es el acreedor de esta prestación.
 Derechos reales: En estos existe una relación directa e inmediata entre un sujeto y una cosa. Podemos
verlo cuando una persona compra un terreno. En ese caso adquiere el derecho real de dominio sobre el
mismo. El comprador reúne el título y el modo sobre la cosa. Estos derechos están reglados en el libro
tercero del Código Civil y Comercial.
 Derechos mixtos: Son los derechos intelectuales que poseen una faceta susceptible de valuación
pecuniaria (referente a la explotación económica de la creación), el aspecto económico y otra que no lo
es (aquella potestad vitalicia para tutelar que la creación no sea cambiada o menoscabada), el aspecto
moral. Este derecho se puede ver en el caso de la creación de un programa de software, un libro, etc. en
el que su creador será siembre reconocido como tal (aspecto moral). Por otro lado, hay una faceta
económica que es la que la empresa vende. Estos derechos se encuentran regulados en leyes especiales
tales como la ley N 11723 y la N 24481.
De lo antes expuesto se desprende que no todos los derechos son reales, sino aquellos en los que hay una
relación directa e inmediata entre una persona y una cosa.
Para poder avanzar en la lectura es recomendable repasar el concepto de cosa que brinda nuestro Código
Civil y Comercial. El mismo expone que los bienes materiales se llaman cosas, y que “las disposiciones
referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre”. Asimismo, las cosas son clasificadas principalmente en muebles o inmuebles, según
su naturaleza, y en bienes públicos o privados, según sea titular el Estado o un particular.
El Código Civil y Comercial define a los derechos reales en su art. 1882: “el derecho real es el poder
jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye
a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código”

Esta es la definición legal, la cual puede ser complementada con la definición que establece la Dra. Mariani
de Vidal, la cual expone que un derecho real:
“es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público,
establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa
publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo
(obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las
ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi.
Estas definiciones pueden ser analizadas si desglosamos sus características:
1. Un derecho absoluto: porque es oponible erga omnes; es decir, sea a toda la comunidad, en
contraposición a los derechos relativos (obligaciones) que son oponibles a sujetos determinados. En
nuestro caso de análisis, cuando alguien compra un terreno, su derecho sobre el mismo es absoluto y
todos deben respetarlo.
 2. Cuyas normas, sustancialmente de orden público: esto es así porque, en buena medida, la organización y
conservación de la sociedad reposa sobre las políticas referentes al derecho de propiedad. Basta pensar
en los derechos sobre patentes de invención, inmuebles, bienes de dominio público, etc.
3. Establecen entre una entre una persona (sujeto activo) y una cosa: cosa en el sentido antes reseñado.
4. Una relación inmediata y directa: debido a que el titular está en contacto con la cosa, sin precisar de un
intermediario.
5. Previa publicidad: se considera sujeto pasivo de los derechos reales a todos los individuos de la
comunidad, pues deben respetar la propiedad ajena. En virtud de ello es que los derechos reales se
publicitan y dicha publicidad tendrá diferentes efectos según el bien de que se trate. En algunos casos
basta la publicidad posesoria para constituir el derecho (muebles no registrables) y en otros es necesaria
la inscripción en los registros pertinentes (caso de los automotores).
6. Obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo, naciendo
para el caso de violación, una acción real. Las acciones reales son tres: reivindicatoria, negatoria y
confesoria.
7. Que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del ius praeferendi: se denomina ius
persequendi a la facultad que tienen los titulares de derechos reales de perseguir la cosa en manos de
quien la detente, con el fin de ejercer su derecho. También es llamada facultad reipersecutoria. Se
denomina ius praeferendi a aquella facultad emanada del derecho real que tiene dos facetas: la primera
ha sido considerada un privilegio en el sentido normado por el Código Civil y Comercial; esto es un
derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro. Este privilegio se refiere al
producido del bien en remate y se aplica a los derechos reales de hipoteca y prenda. La segunda hace a la
exclusión o prevalencia sobre otro derecho real o personal. Se apoya en el principio qui prior est tempore
potior est iure (primero en el tiempo, mejor en el derecho). Significa que un derecho real correctamente
constituido y publicitado tiene preferencia sobre cualquier otro derecho que se constituya sobre la misma
cosa con posterioridad. Estas facultades, asimismo, están enunciadas en el art. 1886 del Código Civil y
Comercial de la Nación

 Elementos del derecho real

1. Teoría Clasica: Encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y personales. Se basa, para ello,
en el aspecto interno del derecho: la relación entre la persona y la cosa. Es la corriente elegida por Vélez
Sarsfield en la redacción del Código Civil. Pothier (1761), otro exponente de esta doctrina nos explica
que los derechos reales son ius in re y los personales ius ad rem. Los primeros versan sobre la cosa y los
segundos, sobre una persona para que nos procure la prestación.
2. Teorias monistas:
Consideran a los derechos reales y personales una misma categoría. Existen dos corrientes dentro
de esta teoría:
Personalistas u obligacionistas (Planiol, 1932): afirman que todos los derechos son obligacionales. Expresan
que las relaciones jurídicas son siempre entre personas (nunca podrían darse entre una persona y una cosa)
ya que el derecho tiene sentido en tanto hay más de una persona en juego. Estas teorías introducen como
novedad el sujeto pasivo comunidad (elemento externo), cuyos miembros se encuentran obligados al deber
de respeto y abstención respecto del titular del derecho real.
Personalistas realistas (Baudry-Lacantinerie y Bonnecase, 1928): expresan que todos los derechos
patrimoniales son derechos reales y entienden que la única diferencia que en aquellos que la doctrina clásica
llama derechos reales es que el objeto es una cosa determinada; mientras que, en los derechos personales, el
objeto es el patrimonio entero del deudor (pues responde con este en caso de incumplimiento).

Teoría de la institución: Esta teoría (Hauriou, 1925) reconoce una diferencia entre derechos reales y
personales, pero utiliza un criterio de diferenciación propio que distingue tres categorías de actividad
jurídica: la que lleva a cabo el Estado a través de la ley, la que despliegan los particulares mediante el
contrato y una tercera que da en llamar fenómenos institucionales. Estos consisten en situaciones reiteradas
en el tiempo que se objetivizan y convierten en derechos al ser respetadas y reconocidas por la comunidad.
Los derechos subjetivos se diferencian según el contenido institucional que poseen: si es alto, su violación se
rige por el derecho disciplinario impuesto aún sin consentimiento de los particulares (este es el caso de los
derechos reales). Por su parte, si es bajo, se regula por normas de carácter estatutario fijadas por las partes
(caso de los derechos personales).

Diferencias con el derecho personal en cuanto al número. La voluntad en la creación de

los derechos reales: diversos sistemas. Los derechos reales existentes en el sistema
argentino
En nuestro sistema existe un principio denominado numerus clausus que establece que el sistema que regula
los mismos es de número cerrado. Esto quiere decir que los únicos derechos reales admitidos son los
enumerados en la ley. Vemos este criterio reflejado en el art. 1884 del Código Civil y Comercial cuando
establece que todo lo relacionado a elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción de los derechos reales debe ser establecido únicamente por ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley o la modificación de su estructura.
Sería nulo que alguien hubiera adquirido, por ejemplo, un derecho de dominio sobre un terreno que tuviera
un plazo de vigencia de 10 años, ya que por ley el derecho de dominio es perpetuo. En cambio, cuando se
habla de derechos personales u obligaciones, las partes pueden crear los derechos que estimen pertinentes,
mientras no violen la ley, la moral o las buenas costumbres.
En nuestro Código Civil y Comercial, la enumeración de los derechos reales se encuentra contemplado en el
art. 1887:
ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.

Diferencias en cuanto a la forma de constitución.

Mientras que las obligaciones se constituyen solo con el acuerdo de partes (título), en los derechos reales es
necesario un elemento más: el modo. Así, se dice que las obligaciones siguen un sistema consensual (basado
solo en el consenso), mientras que los derechos reales siguen el sistema milenario de la vieja Roma: se
requiere de título y modo, por lo tanto, solo nacen cuando el sujeto reúne ambos elementos.

Título: Alude a la causa fuente de la adquisición del derecho y responde a la pregunta: ¿cómo vino a ser
titular del derecho? El título material puede consistir en un hecho jurídico (aprehensión del objeto que no
es de nadie), en un acto jurídico (compraventa, constitución de hipoteca, legado, etc.) o en un imperativo
de la propia ley (como es el caso del condominio de medianeras). Cuando alguien compra el terreno el
título material es la compraventa. Por ello, mientras que el título material es el contenido, llamamos
continente al título formal, que es la manera en que la voluntad se expresa (oral, por signos inequívocos o
por escrito y –en ese caso- por instrumento privado o público).

Modo: Es el segundo elemento necesario para que se constituya el derecho real. Puede ser inscriptorio o
posesorio. Luego de celebrado el acto jurídico o en el momento en que tiene lugar el hecho jurídico que da
causa o título al derecho, la cosa debe ser aprehendida, tomada materialmente por el sujeto (modo posesorio)
o bien el derecho debe ser inscripto (modo inscriptorio). El derecho real necesitará de uno u otro modo,
según el objeto sobre el cual recaiga. En el caso de los automotores, el modo es inscriptorio y antes de la
inscripción, no se adquiere el dominio. Lo mismo sucede con los caballos pura sangre de carrera y las
palomas mensajeras. Para el resto de las cosas, el modo es posesorio. Siguiendo con el ejemplo del terreno:
reúne el título y modo cuando firma la escritura y posee el terreno, por ejemplo, al asistir a colocar el
alambrado. En el caso de la usucapión, el título es la ley y el modo es la posesión continua por el tiempo
fijado por la norma.
En este punto corresponde hacer una distinción: por un lado, nos referimos al modo como elemento
constitutivo del derecho real, que sería la posesión de Analía sobre el terreno, por ejemplo. Pero cuando
hablamos de modos de adquisición del derecho real, nos referimos a la manera en la cual este puede ser
adquirido; es decir, los actos jurídicos mediante los cuales ellos se lleva a cabo. Los modos de adquisición
pueden ser sujetos a diversas clasificaciones: a título oneroso o gratuito, por actos inter vivos o mortis causa
y originarios o derivados. Esta última es la distinción más trascendente y se basa en la ligazón con el titular
anterior.
En los modos de adquisición originarios, la constitución del derecho real se realiza en forma totalmente
independiente al titular anterior, sin consideración alguna a que la cosa haya tenido propietario anterior o no.
Por su parte, en los modos derivados, el derecho proviene de un antecesor que lo transmite en las mismas
condiciones y con las mismas limitaciones que recaían en cabeza de él. Por ejemplo, si alguien se apropia de
un bien mueble sin dueño, lo adquiere en forma originaria y sin limitaciones, pero si esa misma cosa estaba
prendada y es el dueño quien transfiere el dominio, lo hará con la consiguiente carga real que es el derecho
de prenda. Ello, en virtud del principio que indica que nadie puede transmitir sobre un objeto un derecho
mejor o más extenso del que gozaba (nemo plus iuris).

La convalidación
Cuando una persona constituye o trasmite un derecho real que no tenía derecho a constituir o trasmitir, ello
entra en colisión con el principio latino nemo plus iuris (Nadie puede transferir a otro más derecho que el
que él mismo tenga'). Es por esto que el acto jurídico celebrado sería nulo para el ordenamiento. Aun así,
por razones de política legislativa en protección del tráfico mercantil inmobiliario, se ha sentado el siguiente
principio convalidante: “art. 1885. Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no
tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada”
Supongamos que un vendedor le vende a alguien un terreno el día 2 de junio y, al momento de la venta, este
terreno pertenecía al hermano del vendedor. Es decir, al momento de celebrarse la venta, el propietario es el
hermano del vendedor, por lo tanto, la venta debería ser nula. Sin embargo, si con fecha 15 de junio el
vendedor le compra el terreno a su hermano (es decir, le paga el precio que le corresponde), ocurre el
fenómeno de la convalidación. En virtud del mismo cobra validez la venta efectuada por el vendedor y se
reputa que quien compro el terreno sea el propietario de la colección desde el mismo día en que el la
compró, es decir, desde el 2 de junio, ya que el instituto de la convalidación posee un efecto retroactivo.

El objeto de los derechos reales

El objeto del derecho real es la cosa. Esta debe ser cierta, individualmente determinada, encontrarse en el
comercio y tener existencia actual. La nota de Vélez al Título IV del Libro III, párrafo 9° decía: “pues que la
cosa es el objeto directo e inmediato, y no puede haber un derecho sin objeto”
ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o
por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
 Es decir: algunos derechos reales –como el dominio- se ejercen sobre cosas solamente (que deben ser
enteras e individuales, tales como un vehículo o una casa). Otros, como el uso o la habitación, pueden
otorgarse sobre una parte determinada de la cosa, materialmente demarcada; por ejemplo, una parte del
inmueble. En nuestro caso, Analía tiene un derecho de dominio que recae sobre el inmueble (terreno). En
cambio, si pensamos en el supuesto en que ella se quedó en una habitación del departamento de su amiga
antes de que le entregaran las llaves del departamento que alquiló, allí habría un derecho real de
habitación y el objeto sería solo esa habitación del inmueble.

Sobre una parte indivisa se constituyen, por ejemplo, el condominio o el cousufructo. Presuponen la
existencia de varios titulares y a cada uno de ellos se les imputa una porción inmaterial o porcentaje sobre la
cosa. Por último, la ley cita el caso de un bien, término para el cual el legislador tradicionalmente quiere
significar un derecho inmaterial. Tal supuesto toma lugar, por ejemplo, en la prenda o el usufructo sobre un
derecho de crédito.

 Diferencias en relación con sus efectos

Diferencias entre el derecho real y el personal

Clasificación de los derechos reales Los derechos reales pueden clasificarse de acuerdo a diferentes
aspectos. Es importante destacar que un mismo derecho va a ser clasificado de acuerdo con cada uno de los
parámetros.

 Según la propiedad de la cosa:

 Derechos reales sobre cosa propia – “Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el
dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el
cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria” Art 1888
 Derechos reales sobre cosa ajena – “Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena”. Algunos
de estos derechos son de uso y goce (como el usufructo) y otros, de garantía (prenda, hipoteca y
anticresis). Art. 1888-

 Según el rol:
 Derechos reales accesorios – “Es accesorio el derecho real que depende de un derecho creditorio al cual
accede, (que fenece en caso de que se extinga el derecho principal). Son accesorios la hipoteca, la
 anticresis y la prenda. Como puedes ver, todos los derechos accesorios recaen sobre cosa ajena y son de
garantía"
 Derechos reales principales – Todos los demás derechos son principales.

 Según exigencias de registración del objeto del derecho real:

 Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables – "Los derechos reales recaen sobre cosas
registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que
correspondan” (declarativos o constitutivos). Son registrables los derechos reales sobre inmuebles,
automotores, buques, aeronaves, etc." Art. 1890-

 Según su contenido:
 Recaen sobre la sustancia (y pueden, incluso, destruirla): – Dominio, condominio, propiedad horizontal
(PH)
 Recaen sobre la utilidad (no pueden alterar ni menoscabar la sustancia): – Usufructo, uso, habitación,
servidumbres activas.
 Recaen sobre el valor: – Deben llevar el bien a pública subasta para cobrar el crédito garantizado:
Hipoteca, anticresis, prenda, censos.

 Según las facultades de su titular:

 Con facultades plenas: Dominio, pues comprende el ius utendi (uso), ius fruendi (frutos) y ius
abutendi (disposición).
 Con facultades mermadas – El resto de los derechos reales.

 Según su duración:
 Los perpetuos duran indefinidamente y no se extinguen por el no ejercicio – Dominio, condominio,
propiedad horizontal, servidumbres reales.
 Temporales – El usufructo, uso, habitación y las servidumbres personales tienen como límite la vida
del beneficiario. Asimismo, la hipoteca, prenda y anticresis tienen como límite la duración del
derecho crediticio al cual acceden

De acuerdo con lo antes expuesto podemos afirmar, por ejemplo, que el derecho de dominio de alguien que
adquiere un terreno sobre este inmueble que compró, es sobre cosa propia, principal, sobre cosa registrable
(inmueble), sobre la sustancia, con facultades plenas y perpetuo.

Ejercicio de los derechos reales. Regla y excepciones

La mayoría de los derechos reales se ejercen por la posesión. Este es el contenido de la mayoría de los
derechos reales, salvo la hipoteca y las servidumbres prediales, que son la excepción.

Así, los actos posesorios constituyen el modo de exteriorizar la titularidad del dominio, del condominio, de
la propiedad horizontal, del usufructo, etc. y darles publicidad. Podemos citar como ejemplos de acto
posesorio el cultivo de un inmueble, la destrucción, modificación material de partes de la cosa mueble o
inmueble e, incluso, su enajenación. Todas estas acciones son una plena manifestación de la titularidad de
un derecho real ejercido por la posesión.
En el caso de Analía, estos actos se observan cuando ella coloca el alambrado en el terreno y no ocurren en el caso
de la hipoteca, ya que tenemos, por un lado, al titular del derecho real de hipoteca y, por el otro, al propietario del
inmueble que es quien continúa en posesión del mismo. Así, el derecho real de hipoteca se ejerce mediante el cobro
de la deuda, inspección el inmueble, la fiscalización de que no se registran deterioros y – eventualmente– con el
pedido judicial de su remate si la deuda no es cancelada. Pero jamás se ejecuta por medio de la posesión, ya que esta
se mantiene en manos del propietario del bien.
Lo mismo sucede con los titulares de servidumbres en fundos vecinos, que solo tienen algunas facultades
determinadas de aprovechamiento del inmueble colindante, tales como el derecho de paso hasta la ruta, un
curso de agua, la facultad de llevar su ganado a pastar o abrevar, etc. Sin embargo, estos actos no implican
en lo más mínimo el ejercicio de posesión sobre el fundo sirviente.

Adquisición, transmisión y extinción: la regla. Casos de adquisición legal. Caso del

subadquirente de cosa mueble. Prohibición de constitución legal

Hemos expresado antes que los derechos reales se adquieren, modifican y extinguen por el sistema romano
de título y modo. Esta es la regla. Ahora bien, cuando nos referimos a cosas muebles no registrables
(pensemos, por ejemplo, en una bicicleta) existe una excepción planteada en el código que dice:

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena fe del subadquirente de
cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el
verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos
identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.

En la hipótesis planteada existen tres individuos:

 El verdadero propietario quien desea, seguramente, recuperar la cosa (mediante la acción real de
reivindicación).
 Un transmitente que era solo tenedor (por ejemplo, un depositario a quien se le confió la cosa para que
la reparase o la guarde y; sin embargo, la enajena).
 Un adquirente de buena fe y a título oneroso. Si lo es a título gratuito, la ley no le brinda protección
y hace prevalecer el derecho del verdadero dueño. Este adquirente no puede ser de buena fe si la cosa es
registrable y no estaba inscripta a nombre del transmitente; tampoco puede serlo si los elementos
identificatorios (tales como número de serie, de edición, chasis, etc.) no coinciden.

Vamos a pensar en un ejemplo: supongamos que Analía cuando llegó a Córdoba llevó su computadora a un servicio técnico para que le hagan
un formateo. Le dicen que la vuelva a buscar en tres días y, transcurrido ese tiempo, la computadora no está. Al indagar al respecto, Analía se
entera de que la misma fue vendida a otra persona por una confusión en el negocio. La persona que la compró no sabía que pertenecía a
Analía. En este ejemplo tenemos a Analía (la verdadera propietaria), la persona que trabaja en el servicio técnico (el tenedor) y el comprador
de la computadora. Como en este supuesto se cumplen todos los requisitos del caso, la propiedad de la computadora pasaría a ser del nuevo
comprador. Esto no significa que Analía no le pueda reclamar al servicio técnico que la vendió sin su consentimiento, pero lo que no puede
hacer es recuperarla del nuevo adquirente de buena fe. En cambio, si el servicio técnico hubiera regalado la computadora, ahí sí Analía podría
haberla recuperado del nuevo propietario.

Para adquirir el dominio sobre la cosa mueble, por la causal del art. 1895 es necesario que quien la tiene
ejerza posesión. Hemos dicho que esto implica actuar como verdadero titular de un derecho real de
buena fe. La buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma no mandase a presumir mala fe,
sobre cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas. Respecto a esto, el propietario debe
haberse desprendido voluntariamente de una cosa no registrable, caso de quien deja un reloj para reparar.
Las cosas perdidas o robadas siguen siendo del propietario y esta hipótesis no se aplica.
Este artículo es, en verdad, una excepción al principio general de adquisición de las cosas, pues permite
repeler la reivindicación y adquirir el dominio. El poseedor es ahora titular del domino, adquirido en forma
originaria y emanada de una disposición legal; por tanto, libre de las cargas que antes tenía la cosa (por
ejemplo, usufructo o prenda). Esto quiere decir que, si Analía hubiera estado pagando cuotas por la
computadora, ello no afectaría al nuevo comprador, ya que la adquiere libre de gravámenes.

El artículo en análisis es, además, una excepción a la regla aplicable en materia de transmisión de derechos,
principio consagrado en el artículo 399 “nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que
el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas”. Sin embargo, en este caso, el tenedor
que enajena parece transmitir un derecho mejor que el que tiene, pero no es realmente aquel quien lo ha
transmitido; pues la causa de transmisión del dominio debe buscarse en el imperativo legal.
Acerca de la naturaleza jurídica de la adquisición operada en virtud del artículo 1895 (antes artículo 2412
del Código de Vélez), se han elaborado tres teorías acerca de lo que es:
 Una prescripción instantánea: La teoría parece haber tenido origen en el hecho de que, en el Código
Civil francés, una disposición análoga a la nuestra está ubicada en el capítulo dedicado a las
prescripciones
 Una presunción de propiedad: Para la mayoría de quienes sostienen esta posición, es una presunción iure
et de iure, pues mientras el título de adquisición sea oneroso, no podrá rebatirse. (iure et de iure: no
admite prueba en contrario)
 Una hipótesis de adquisición: La ley atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de cosa mueble no
robada ni perdida (destacada doctrina sigue esta opinión: Lafaille, Bibiloni, Messineo, etc.)

Otro punto importante que establece el Código Civil y Comercial es que la constitución de un derecho real
nunca puede ser realizada ni impuesta judicialmente, excepto disposición legal en contrario. Ello se
encuentra contemplado en el art. 1896 del cuerpo normativo.
Para que ocurra el supuesto establecido en el art. 1895 del Código Civil y Comercial, la adquisición del
nuevo propietario tiene que tener carácter oneroso. De lo contrario, la norma habilita a que el verdadero
propietario, una vez que demuestre la gratuidad, reivindique la cosa de manos de quien la posee

Definición y análisis de inoponibilidad

Llamamos oponibilidad a la cualidad que poseen algunos derechos, según la cual estos pueden hacerse
valer frente a uno o más individuos, incluso frente a la comunidad entera. Por regla, los derechos personales
son oponibles solo entre partes (deudor y acreedor, que son los únicos que conocen el contrato) y sus
sucesores universales, pues estos son continuadores de la personalidad jurídica del causante. Así, el acreedor
puede cobrar la deuda al deudor (y, si este fallece, comparecer a la sucesión).

Estos derechos se denominan relativos porque su oponibilidad es relativa a un individuo determinado. Por
su parte, los derechos reales son oponibles erga omnes (frente a toda la comunidad) y a esto se debe que
nadie puede violar la propiedad privada de otro. Desde el punto de vista de la oponibilidad, los derechos
reales son absolutos.

La razón por la cual pueden oponerse a todos los individuos de la comunidad tiene fundamento en la
publicidad: todos los derechos reales se publicitan a través de la posesión o de la registración (o ambas). Si
todos podemos conocerlos, todos debemos respetarlos. Entonces si pensamos en el derecho de dominio de
Analía sobre el terreno podemos afirmar que el mismo se adquiere por la posesión (más el título) y luego se
debe inscribir en el Registro de la Propiedad para que todos lo conozcan y lo respeten.
Por el contrario, se denomina inoponibilidad a la imposibilidad de hacer valer un derecho subjetivo frente a
un individuo o un grupo de individuos determinado.
Es una causal de ineficacia parcial de los actos jurídicos (mucho más leve que la nulidad o la
inexistencia). Supongamos que (en el mismo ejemplo de Analía) el vendedor del terreno tiene deudas con
alguna entidad bancaria. El día 10 de enero le vende el terreno a Analía, pero esta se olvida de realizar la
inscripción. El día 30 de marzo la entidad bancaria realiza un embargo sobre el terreno. En este caso Analía
no va a poder oponer su derecho ya que no lo inscribió y se da un supuesto de inoponibilidad.

En nuestra materia, la teoría de la oponibilidad se aplica a los derechos reales registrables, en especial en
materia inmobiliaria debido a que es obligatorio registrar su constitución, modificación o extinción sobre
inmuebles. Si esta publicidad registral no se llevó a cabo, decimos que la mutación real es inoponible a
los terceros interesados, tales como embargantes, acreedores, adquirentes en subasta o por boleto.

Las relaciones de poder

Es importante remarcar que no todas las relaciones entre una persona y una cosa importan el ejercicio de un
derecho real. Algunas, que se pueden dar incluso hasta por el mero contacto sin voluntad con una cosa y ni
siquiera están reguladas en nuestro Código Civil y Comercial (Ley N° 26.994).

Definición y categorías
Como advertimos anteriormente, los sujetos pueden tener diversas relaciones con la cosa. La más débil se
denomina yuxtaposición local. Luego, en orden crecimiento de poder respecto a la cosa, encontramos aquel
que la utiliza en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, a quién se llama
servidor de la posesión y, por último, se encuentran quienes ostentan la posesión o tenencia, los cuales son
titulares de una relación de poder.

 Yuxtaposición local No aparece mencionada en el Código Civil y Comercial de la Nación por no tener
valor jurídico. Implica un mero contacto físico con la cosa, sin voluntad jurídica relevante, como cuando
alguien coloca un sombrero en la cabeza de otro sin que este lo note.
 Servidores de la posesión
1. Vínculo de dependencia: se configura cuando alguien detenta la cosa en virtud de un vínculo laboral. Por
ejemplo, un peón con las herramientas de labranza. Este tipo de relaciones se rigen por el derecho laboral.
2. Vínculo de hospedaje: existe un contrato de hospedaje con un hotel, posada, pensión, etc. que pone al
individuo en contacto con la cosa. Por ejemplo, con la cama en que duerme. La relación es regida por el
derecho que regla el contrato respectivo.
3. Vínculo de hospitalidad: el sujeto es huésped de una casa en virtud de la buena voluntad de sus
moradores. Por ejemplo, un amigo que pasa la noche en casa de otro y entra en contacto con las cosas que
allí yacen.
 Tenencia: quien alquila un departamento lo habita y puede utilizarlo, pero ella sabe y reconoce que el propietario
es quien se lo alquila. Por lo tanto, la relación de poder que posee con la cosa es la tenencia.
ARTICULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y
se comporta como representante del poseedor.
 Posesión: relación real en virtud de la cual, un sujeto detenta el poder material sobre una cosa (corpus) y
se comporta como titular de un derecho real (animus). Si pensamos en nuestro caso de análisis, podemos
ver que Analía tiene esta posesión respecto del terreno que adquirió y ello se ve reflejado, además, con el
acto de colocar el alambrado (acto posesorio).

 Posesión:

La posesión es la relación real en virtud de la cual, un sujeto detenta el poder material sobre una cosa
(corpus) y se comporta como titular de un derecho real (animus).
ARTICULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

 Habrá posesión de las cosas: aquí cosa aparece en el sentido expresado antes, es decir, un objeto
material susceptible de valor.
 Una persona por sí o por medio de otra: la posesión puede ejercerse personalmente o a través de un
tenedor.
 Ejerce un poder de hecho: esta posibilidad de contacto material del sujeto con la cosa es lo que
llamamos el corpus. No hace falta que se lleve a cabo, basta con la posibilidad. Se pierde con el
abandono y con la destrucción de la cosa, así como también con el extravío irremediable.
 Comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no: Intensión que se denomina animus domini
e implica actuar frente a la comunidad como efectivo titular de cualquier derecho real de aquellos que
se ejercen mediante la posesión y que son casi todos (dominio, condominio, usufructo, etc.), aun
cuando no lo sea (por ejemplo, un ladrón).
 Elementos. Naturaleza jurídica
En nuestra legislación se ha adoptado la postura que expresa que la posesión tiene dos elementos: el corpus,
que conlleva el poder de hecho sobre la cosa (esa posibilidad de actuar sobre la misma) y el animus, que se
refiere al elemento interno, a la voluntad de ser el poseedor, de no reconocer en otro un derecho mejor. Este
aspecto va más allá de si le corresponde o no porque, como veremos más adelante, el poseedor puede ser
vicioso y adquirir la misma por medios ilegítimos.

A lo largo de la historia, existieron dos posturas antagónicas en lo que refiere a estos elementos:
 Postura de Savigny: Los elementos de la posesión son dos: corpus y animus.
Corpus: posibilidad de actuar sobre la cosa, disponer físicamente de ella y defenderla jurídicamente ante
cualquier ataque.
Animus: es el elemento volitivo que acompaña al corpus y que diferencia la posesión de la mera
yuxtaposición.
 Postura de Von Hiering: Considera que la inclusión del elemento animus, hace que la prueba de la posesión
sea “diabólica”. Argumenta que, al depender de un elemento interno del sujeto, los particulares podrían ser
hoy poseedores, mañana tenedores y así sucesivamente; por lo tanto, la categoría jurídica quedaría entregada
al capricho de las partes. Para Ihering, la posesión se prueba al demostrar el vínculo con el corpus (elemento
objetivo) y, si la otra parte afirma que esa relación real es una tenencia, deberá demostrar que existe una
disposición legal expresa que priva a ese corpus de protección posesoria. Para él, la posesión tiene un solo
elemento: el corpus.

Un punto importante a tener en cuenta es que muchas veces se habla de cuasiposesión a la posesión cuando
es ejercida en virtud de derechos reales distintos del dominio (usufructo, uso, prenda, anticresis, propiedad
horizontal y superficie forestal). La explicación tiene un origen histórico, ya que en Roma se identificaba al
dominio con la cosa material y a la posesión y a los demás derechos reales con objetos no corporales
(específicamente, derechos intelectuales) sobre los que no concebían el término posessio y, por ello,
instituyeron el de quasi possessio, tradición que sobrevivió hasta nuestros días.

Así, cuando exista un titular del dominio y un titular de otro derecho real sobre la misma cosa, técnicamente
podemos hablar de un poseedor (el dueño) y un cuasiposeedor (el usufructuario), aunque normalmente nos
referiremos a ambos como poseedores de distinta naturaleza.
A su vez, en el caso de que existan varios poseedores o cuasiposeedores (dependiendo del derecho real de
que se trate), hablaremos de coposesión (ej. condóminos) o cocuasiposesión (ej. varios usufructuarios). Por
ejemplo, según esta teoría, Analía sería poseedora del terreno que compró y, si allí construye una casa y le
otorga el usufructo de la misma a su madre, esta última sería cuasiposedora.

Naturaleza jurídica: Distintas teorías jurídicas

 Teoría que consideran a la posesión como un hecho: Entre sus exponentes figura Savigny, quien entiende
que la posesión es un hecho porque se basa en aquellas circunstancias fácticas que constituyen el corpus;
considera que este hecho tiene consecuencias jurídicas.
 Teoría que consideran la posesión un derecho: Ihering consideraba derecho subjetivo a todo interés
jurídicamente protegido. Consecuentemente, consideró que la posesión es un derecho, ya que se encuentra
protegida por las acciones posesorias. Dentro de los derechos, la ubicó en la categoría de los derechos reales,
ya que en estos existe una relación directa e inmediata entre el sujeto y la cosa.

 La causa de la posesión. Interversión del título

La causa, hecho o acto jurídico por el cual se adquiere la relación de poder (lo que en nuestra disciplina
denominamos el título), reviste particular importancia pues va a calificar y a fijar el inicio del cómputo de la
relación. Esto quiere decir que en ese momento se va a decidir si la relación de poder es de buena o mala fe
y se va a dar inicio a la misma. De este hecho se derivan consecuencias jurídicas, facultades y deberes para
el poseedor o tenedor, como la posibilidad de usucapir o la responsabilidad por deterioro de la cosa.
ARTICULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del
tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al
poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

El último párrafo, alude al fenómeno de la interversión de título. Al decir “especie”, se quiere

significar“tenencia” o “posesión”, y también el tipo de tenencia (interesada o desinteresada), o posesión
(legítima o ilegítima, de buena o mala fe, viciosa o no). Así, al momento de adquirir la relación de poder (lo
que tiene lugar a través de un hecho o acto jurídico, por ejemplo, un contrato de compraventa, de locación,
hurto, etc.) se califica a esta e inicia el cómputo del plazo. Cabe aclarar que para cambiar las cualidades o el
plazo de la relación, hará falta un nuevo título.

En el caso de Analía podemos suponer que, una vez finalizado el contrato de alquiler, ella decide no
devolver el departamento. Durante el tiempo que duró el contrato ella era una tenedora legítima, pero
luego de finalizado el mismo y ella decide no continuar allí. Si en ese momento opta por cambiar la
cerradura para evitar que el dueño entre a la propiedad y, además, desconoce ese derecho, desde ese
momento se transforma en poseedora de mala fe y viciosa. En este caso ocurre el fenómeno de la
interversión del título. Es importante remarcar que no basta con que Analía diga que ahora la posesión es
de ella, sino que tiene que realizar actos exteriores (como el cambiar la cerradura, en este caso) y ello tiene
que lograr el efecto, ya que, si ella cambia la llave, pero el propietario puede entrar de todos modos, no se
da este fenómeno. La imposibilidad de cambiar el tipo o las cualidades de la relación real, es el principio.
La interversión, es la excepción. La prueba de la interversión del título corre por cuenta de quien afirma su
existencia.

Objeto de la posesión
El objeto de la posesión debe ser un bien con las siguientes características:
 Cosas (objetos materiales).
 Cosas que se encuentren en el comercio : se denominan cosas a los bienes materiales. Las disposiciones
referentes a las cosas son aplicables también a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser
puestas al servicio del hombre. Las cosas están fuera del comercio cuando son inenajenables y pueden
serlo por disposición de la ley o por acuerdos privados, en los casos y bajo los términos permitidos por la
normativa. En el primer caso, encuadran los bienes públicos del Estado (en tanto son absolutamente
inenajenables e insusceptibles de prescripción o embargo). Los bienes de dominio público del Estado
(afectados al uso general) no pueden ser poseídos, serán -en todo caso- objeto de un derecho de uso,
concesión, licencia, etc. y están reglados por el Derecho Administrativo. En cambio, pueden poseerse
las cosas que se encuentran en el dominio privado del Estado (aquellas que no se encuentran sujetas
al uso de la comunidad en general).
 De existencia actual: la posesión es una circunstancia fáctica concreta, mal podría darse sobre un bien
que no existe. No podría, por ejemplo, haber posesión sobre los frutos que aún no han sido separados del
árbol pues, en todo caso, se posee el árbol.
 Exclusividad: porque “no pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma
especie que se excluyan entre sí”. Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden concurrir
sobre la misma cosa, pero dos o más personas pueden poseer en común una cosa, cada una por una parte
indivisa del todo (serán coposeedores) o por una porción material determinada. Por ejemplo, dos
personas que han comprado en forma conjunta un auto.
 Determinación: dice el art. 1912 del Código Civil y Comercial “el objeto de la posesión y de la tenencia
es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la
cosa”. Así, cuando la cosa cuya posesión se va a adquirir se hallase confundida con otras, es
indispensable, para la adquisición de la posesión, que sea separada y designada distintamente. Se
deriva de ello que, para tomar la posesión de una parte de una cosa divisible, es indispensable que esa
parte haya sido material o intelectualmente determinada, en tanto no se puede poseer una parte incierta.
 Principalidad: son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa
de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto
que exista una disposición legal en contrario. La posesión de una cosa hace presumir la posesión de las
cosas accesorias a ella. Por ejemplo, si poseo un camión al lado del cual se encuentra un acoplado, se
entiende, salvo que se pruebe lo contrario, que está bajo mi posesión.
 Singularidad: “la relación de poder sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y
separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño, una piara, comprende solo las partes
individuales que comprende la cosa”. Esto significa que no se posee el rebaño, sino cada animal por
separado y debe tomarse posesión de cada uno particularmente. Así, si dentro de él hay animales ajenos,
el dueño no los posee.
 Integralidad: la relación de poder puede ejercerse sobre una parte indivisa del todo o sobre una porción
material determinada, pero ello no afecta la unión e integralidad de la cosa ni su esencia.

 Los sujetos de la posesión. Diversas presunciones

En nuestra legislación se establecen diferentes presunciones respecto a la posesión, a saber:

La posesión se presume si hay corpus (cosa): La ley indica que se presume, “a menos que exista prueba en
contrario”, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa”. En el ejemplo planteado,
cuando Analía trabaja con los elementos que le regalaron del trabajo, se presume que ella tiene la posesión,
ya que tiene el corpus sobre los mismos. (corpus, que conlleva el poder de hecho sobre la cosa (esa
posibilidad de actuar sobre la misma)
Inicio y extensión: “Se presume que [toda] relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la
extensión que en él se indica”. En nuestro caso, cuando Analía compra el terreno, la escritura se firma, por
ejemplo, el 30 de enero. En ese caso, a partir de ese momento se considera que inicia la relación de poder.
Presunción de poseedor o servidor de la posesión: Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que
es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relación
de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión.
Presunción de legitimidad: Expresa la norma “las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que
exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley”. El día que Analia advierte que su vecino colocó el
alambrado dentro de su propiedad, en razón de las presunción, se va a considerar que el mismo tiene la
posesión sobre esa porción de terreno ya que se encuentra alambrado y que es de buena fe. Analía tendrá la
tarea de demostrar que ello no es así y podrá desvirtuarlo, por ejemplo, al presentar una copia de la escritura
o del plano.
La posesión vale por título: “El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir
su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su
relación de poder”. Decía Vélez en nuestro antiguo Código Civil: art. 2.363. "El poseedor no tiene
obligación de producir su título a la posesión, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente
a la posesión. Él posee porque posee”

Clasificación de la posesión. Presunciones legales

En razón del art. 1916 del Código Civil y Comercial, la posesión será ilegítima cuando no se funde en un
derecho real, ya sea porque el mismo no exista, porque la causa de adquisición no es título suficiente o
porque no se conformó correctamente el modo. Es decir, será ilegítima cuando no cumpla con las
formalidades que el ordenamiento prescribe para adquirir un derecho real, por ejemplo, si no obedece con
las formas prescriptas o los sujetos son incapaces.
Mientras que en la posesión legítima no hay distinción posible, pues esta se presenta solo cuando hay un
derecho real en el cual se apoya. En la posesión ilegítima, se traza una diferencia fundamental: esta puede
ser de buena o mala fe. “Es de buena fe si no conoce, ni puede conocer, que carece de derecho, es decir,
cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad”. En nuestro caso
planteado, el vecino de Analía actúa de mala fe, ya que él conoce (o podría conocer si solicita un informe al
registro de la propiedad) que esa fracción de terreno le corresponde a Analía. A su vez, si es de mala fe,
puede tener vicios o no (los vicios son distintos según se posean muebles o inmuebles).
Por último, y en relación con la tenencia, la misma será legítima cuando importa el ejercicio de un derecho
personal, como es el del locador o del comodatario, constituido de conformidad a la normativa propia de
cada uno de esos contratos. Este es el caso de Analía cuando alquila el departamento en la inmobiliaria.

 Legítima
La posesión legítima es la que ostentan los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión (todos
menos hipoteca y servidumbre). El código reputa poseedores legítimos a los adquirentes por boleto de
compraventa de inmuebles, aunque no tengan un título válido ni hayan adquirido el derecho real. El
legislador ampara así, un gran cúmulo de transacciones inmobiliarias que se efectivizan por este medio. Este
sería el caso de Analía sobre el inmueble. Al firmar la escritura reunió el título y el modo por el que dio
nacimiento al derecho real de dominio y, por ende, a su posesión legitima.
 Ilegítima La misma puede ser de buena o de mala fe.
Buena fe: creencia basada en error de hecho excusable. La buena fe se presume iuris tantum. Este caso
podría darse en el supuesto de un heredero aparente ya que él está convencido de su calidad de heredero y
considera que posee un derecho real sobre la cosa.
Mala fe: la misma puede ser simple o viciosa.
-Simple: es, por exclusión, la que carece de vicios. Sería el caso de quien ha sido negligente y por ello no
puede alegar buena fe (en este caso el error de hecho no es excusable). Estos poseedores, a diferencia de los
viciosos, cuentan con las acciones posesorias propiamente dichas.
-Viciosa: los poseedores viciosos carecen de acciones posesorias propiamente dichas y no pueden ejercer el
derecho de retención sobre la cosa por mejoras y gastos. Comienza el cómputo para la prescripción
adquisitiva el día que cesan los vicios. Los vicios que pueden recaer dependen del tipo de bien, en las cosas
muebles puede ser un vicio de hurto, estafa o abuso de confianza. En los inmuebles puede darse por
violencia, clandestinidad o abuso de confianza.

 Muebles:
-Hurto: tiene un sentido más amplio que el del hurto penal, pues esta figura incluye el caso de robo (hurto
con violencia) y no, en cambio, los casos de estafa.
-Estafa: es toda maniobra dolosa o ardidosa que tiene por fin la adquisición de un bien ajeno. Este poseedor
vicioso se las arregla para engañar al transmitente, quien ignora, por ejemplo, que la cosa no le pertenece o
que está gravada.
-Abuso de confianza: es el caso de quien se ha obligado a restituir la cosa ante el requerimiento de su dueño
e incumple tal compromiso.

 Inmuebles:
-Violencia: puede ser material o moral, pero siempre hay vías de hecho tendientes a adquirir la posesión o
mantenerla si se ha tomado en ausencia del poseedor. Quien puede alegar este vicio, es quien ha sido víctima
de estas vías de hecho. Este vicio se opone a una de las características fundamentales de la posesión, cual es
la de pacífica.
-Clandestinidad: este vicio se opone a otra de las características fundamentales de la posesión, la de pública.
La posesión es clandestina cuando los actos por los cuales se tomó o se continuó fueron ocultos, cuando se
tomó en ausencia del poseedor o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenían derecho
a oponerse. Para evitar este vicio no es necesario que el propietario de hecho conozca la posesión, sino que
debe poder conocerla.
-Abuso de confianza: es el mismo supuesto que respecto de los muebles.

Importancia de la clasificación
Indica el Código Civil y Comercial que: Art 1935 El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos
y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa
deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.

Por ejemplo, respecto de las cosas muebles no registrables, la posesión de buena fe de cosas no robadas ni
perdidas hace presumir la propiedad y de inmuebles, pone freno a la acción reivindicatoria en casos de
adquisición onerosa por título nulo o anulable.
Asimismo, los efectos de la sentencia que ordena la restitución de la cosa al verdadero dueño son
completamente distintos según el poseedor haya sido de buena o mala fe, en especial en relación a los frutos
percibidos o que debió percibir, las mejoras efectuadas sobre la cosa y los daños sufridos por aquélla.

Purga de los vicios Hay una división doctrinaria entre quienes entienden que los vicios de la posesión dejan
de existir cuando cesa la causa que les dio origen (por ejemplo, cuando se deja de ejercer la violencia) y
aquellos que entienden que el vicio se purga al año del cese, en tanto recién allí consideran que prescriben
las acciones posesorias del anterior poseedor. Recordemos, de todas formas, que los vicios son relativos y
solo puede alegarlos la víctima que los ha sufrido. Para el resto de la comunidad, el poseedor no es vicioso.
Desde esta perspectiva, el vecino que tomó posesión sobre la fracción de terreno de Analía es vicioso
únicamente respecto de ella y, por ejemplo, un familiar no podría alegar al respecto. Para el resto de la
comunidad, el vecino tiene una posesión no viciosa.

Presunciones y reglas En relación a la calificación de la relación de poder existen diversas presunciones, a

saber:

La buena fe se presume, salvo prueba en contrario – Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos
que exista prueba en contrario. Todo aquel que alegue que hay posesión ilegítima, debe probarlo, salvo en
los casos en que la ley indica presumir la ilegitimidad
Las cualidades de la posesión se juzgan al momento de adquirirla La legitimidad, así como la buena o mala
fe, se determinan “al comienzo de la relación de poder y permanecen invariables mientras no se produce una
nueva adquisición. No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día
de la citación al juicio”. Asimismo, “la buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesión, y en
cada hecho de la percepción de los frutos, cuando se trata de frutos percibidos [es decir, que se adquieren de
forma independiente]
La buena fe debe tener origen en ignorancia o error de hecho excusable: Esto implica que el poseedor tiene
pleno convencimiento de haber adquirido efectivamente un derecho real de que no es titular; debe tener una
razón excusable para errar, debe haber sido diligente (por ejemplo, haber averiguado los antecedentes
registrales del bien).
La calificación es independiente para cada sujeto: “Cuando dos o más personas poseyeren en común una
cosa, cada una de ellas responderá de la buena o mala fe de su posesión”. Por su parte, en las personas
jurídicas, la buena o mala fe se juzga en la práctica de su representante. Entonces, en el caso de Analía, si el
vecino fuera condomino con su hermano, podría darse el caso de que solo el primero supiera del cambio de
lugar del alambrado, por lo tanto, solo él sería de mala fe vicioso.

 Aspecto dinámico de la publicidad posesoria: Una vez que analizamos la noción de posesión
es importante saber cómo se adquiere. Es lo mismo llegar a ella de una forma legítima que mediante
vicios. Una vez obtenida, ¿se conserva para siempre o se puede perder?
Adquisición de la posesión
La posesión solo puede ser adquirida voluntariamente y por personas capaces. En el caso de los menores
de edad, pueden adquirirla a partir de los diez años. El hecho de la adquisición se produce cuando se ejerce
algún contacto con la cosa, cuando existe la posibilidad física de establecerlo o al ingresar la cosa en el
ámbito de custodia del adquirente. Si pensamos en el ejemplo de Analía, cuando ella firmó la escritura
traslativa de dominio sobre el terreno, ella no estaba en contacto con el inmueble, pero desde ese momento
tenía la posibilidad física de establecerlo, por lo que desde ahí se considera adquirida la posesión.

Cuando hablamos de los modos de adquirir las relaciones de poder dijimos que existen diferentes
clasificaciones. Una de las primeras consiste en distinguir entre los modos mortis causa o por actos entre
vivos.

a) Mortis causa: En este supuesto la posesión se transmite por la muerte de un causante. La sucesión puede
ser universal o particular. “Sucesor universal es el que recibe todo o una parte indivisa del patrimonio de
otro; sucesor singular el que recibe un derecho en particular”. En sentido similar “se denomina heredero
a la persona a quien se transmite la universalidad o una parte indivisa de la herencia [sucesor universal],
y legatario, al que recibe un bien particular o un conjunto de ellos [sucesor particular]”. “Desde la
muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y acciones de aquél de manera indivisa, con
excepción de los que no son transmisibles por sucesión, y continúan en la posesión de lo que el causante
era poseedor” Así, cuando se es heredero forzoso (ascendiente, descendiente o cónyuge), se tiene la
posesión de los bienes que componen la masa hereditaria desde el momento del deceso y el juez, en la
sentencia del proceso sucesorio, se limita a reconocer la posesión que los herederos forzosos tienen por
imperio de la ley. En cambio, los herederos no forzosos y los legatarios deberán concurrir a tomar
posesión de cada cosa muñidos de un oficio emanado del juez y en compañía de un oficial de justicia.
b) Inter vivos: Adquirir la posesión significa asumir el poder físico sobre la cosa. Es en ese momento
cuando, según Savigny (1845), deben reunirse los dos elementos corpus y animus. La importancia del
acto adquisitivo radica en el hecho de que es allí donde se exterioriza la causa de la posesión, se plasman
sus caracteres y comienza el cómputo de la anualidad, condición necesaria para ejercer las acciones
posesorias propiamente dichas. En los derechos reales que se ejercen mediante posesión, esta tiene
carácter constitutivo del derecho. La posesión, en cuanto poder de hecho, solo puede ser asumida
mediante actividades del mundo físico y no basta la mera declaración contractual del transmitente.
Asimismo, en cuanto poder de hecho, técnicamente, este no se transmite. Lo que se transmite es, en
primer lugar, la cosa poseída y, en segundo lugar, los derechos que emanan de la posesión. La citada
adquisición puede consistir en un acto jurídico unilateral o bilateral. Por ejemplo, en la compraventa del
terreno de Analía, el acto jurídico es bilateral.

 Adquisición unilateral u originaria – En este primer supuesto no hay vínculo jurídico entre un poseedor y
el siguiente. Además, basta la edad de 10 años para adquirir unilateralmente. Esta forma de adquisición
puede producirse por aprehensión de cosas muebles sin dueño (ya que los inmuebles nunca carecen de
dueño), u ocupación de cosas muebles o inmuebles con dueño y contra la voluntad de este. Otro de los
supuestos de adquisición unilateral u originaria lo observamos en el supuesto del subadquirente de cosa
mueble no registrable. Recuerden que ese era el caso que analizábamos en el ejemplo de Analía cuando
lleva su computadora a arreglar y, luego, esta era vendida por el personal del servicio técnico.
 Adquisición bilateral o derivada – En este caso hay una persona que transmite la cosa y otra que la
recibe en las mismas condiciones y con los mismos gravamenes. El caso típico es el de la tradición,
punto que desarrollamos a continuación. Este supuesto se ve en el caso de la compraventa de Analía
sobre el terreno. Si el terreno hubiera estado hipotecado, Analía lo hubiera recibido con dicho gravamen.

El acto adquisitivo de la posesión. Importancia

Al momento de adquirir la relación de poder, se califica la posición del detentador y se juzgan las calidades
y vicios de su vínculo con la cosa. El Código Civil y Comercial establece en su artículo 1920:
“determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de poder, y
permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición”

De esta manera, quien ostenta un vínculo con la cosa puede variar su ánimo, su buena o mala fe y hasta el
comportamiento que tiene para con la cosa, pero siempre quedará signado por el acto adquisitivo. Para
moverse de la posición en la cual la ley lo ha colocado, deberá intervertir el título. Ej: el caso de que un
locador no devuelva el departamento una vez finalizado el contrato.

 Modos de adquisición

La tradición: Cuando hablamos de tradición, siempre la posesión es transmitida por el poseedor anterior
al siguiente, ello tiene relación con el principio de tracto sucesivo. Cada posesión tiene origen en la anterior
y, en ciertos casos, dichas posesiones pueden accederse o sumarse a los fines de adquirir el derecho real por
medio de la usucapión. Este es el acto jurídico bilateral por el cual una parte entrega a otra la posesión de
una cosa y esta, voluntariamente, la recibe. Tiene dos elementos: el acuerdo entre las partes y la entrega
posterior. La misma se encuentra definida en el artículo 1924 del Código y expone que debe consistir en
actos materiales que pongan al adquirente en posición de disponer físicamente de la cosa, como la entrega de
llaves del lugar donde ella se encuentra. Estos actos no se suplen por meras declaraciones verbales, tales
como manifestaciones vertidas en la escritura de compraventa en relación a que por ese acto se entrega la
posesión. Sí, en cambio, se podría hacer entrega efectiva en frente del escribano y dejar constancia de ello en
la escritura. Es necesaria plena capacidad, es decir, la edad de 18 años.
Asimismo, el Código Civil y Comercial establece que existen otras formas de tradición, las cuales se aplican
en el caso de bienes muebles.

Art. 1925…también se considera hecha la tradición de cosas muebles, por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas
u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposición alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de
otro, cuando el remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envío”

Entonces, por ejemplo, si una persona compra unas zapatillas por internet y pide que se las manden por un
correo determinado, cuando el vendedor las entrega al correo, se considera ya realizada la tradición. Los
actos de toma de posesión pueden adoptar distintas modalidades. Puede suceder que una parte tome la cosa y
la otra lo consienta (expresa o tácitamente) o que el anterior poseedor la deje en poder del nuevo poseedor y
este lo consienta. También puede suceder que la cosa haya estado siempre en poder de un tercero (tenedor)
quien comenzó a poseer a nombre del nuevo poseedor.

Otro aspecto a tener en cuenta es que la tradición de cosas inmuebles debe ser hecha cuando no hay otro
supuesto poseedor en el sitio que se oponga a ella, esto se llama posesión vacua y es un requisito específico
para este tipo de bienes. Esta manifestación es muy común que sea colocada en las escrituras traslativas de
dominio sobre inmuebles.

En relación a los títulos de crédito, la tradición se juzgará efectivizada luego de que el deudor cedido haya
sido fehacientemente notificado del traspaso del crédito. Hablamos de títulos nominativos, no de los
endosables (como un pagaré o un cheque), pues en estos la calidad de acreedor se transfiere con el mero
endoso y pasa de esta manera de mano en mano sin que sea necesario celebrar un contrato de cesión de
crédito.

Por ejemplo, si Juan tiene un título de crédito que debe ser cancelado por Marcos y decide transmitírselo a
María, se considerará que se realizó la misma en el momento en que Marcos haya sido notificado. Una
cuestión de vital importancia para el desarrollo de la vida profesional es que la notificación debe ser
fehaciente. En este sentido, no se trata de una comunicación cualquiera. Se hace esta aclaración porque es
muy común que hoy se diga que está algo notificado por un mensaje de texto o de WhatsApp y resulta ser
insuficiente a los fines aquí expuestos.

Casos especiales de tradición

Existen determinados supuestos en que la legislación establece que no es necesario que se haga la tradición
de la cosa. Dichas situaciones se encuentran contempladas en el artículo 1923 del Código Civil y Comercial,
el cual expone que:

Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es
tenida a nombre del propietario, y este pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que
la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que
el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo
poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.

Este artículo da lugar a las siguientes hipótesis:

 Traditio brevi manu

Quien debe recibir la posesión de la cosa ya la tenía en su poder desde antes de celebrado el acto jurídico por
el cual debe realizarse el traspaso y pasa de ser un mero tenedor a ser poseedor. Es el caso del locatario
(tenedor) que luego adquiere la cosa por compraventa. Si pensamos en nuestro ejemplo, podría suceder que
Analía compre el departamento que alquiló y, mediante ese hecho, pasaría de ser tenedora a poseedora. Aquí
no se requiere tradición debido a que ella ya se encuentra en contacto con la cosa.
 Constituto posesorio – Quien era poseedor transmite a otro la posesión, pero queda en contacto con la
cosa en calidad de tenedor. Es el caso de quien vende un inmueble de su propiedad y continúa viviendo
en él como locatario; también de quien se erigía en poseedor, pero luego reconoce esa calidad en alguien
más (por ejemplo, la hipótesis de quien es interrogado ante escribano y admite no ser el dueño).
 Tradición por indicación: El tenedor (mandatario, depositario, inquilino, etc.) que poseía en nombre del
anterior propietario, ahora comienza a poseer a nombre del actual, porque así se lo indican. Es el
supuesto de una persona que vende una casa alquilada y el comprador respeta el contrato de alquiler, por
lo tanto, el tenedor sigue en dicha situación y no se hace entrega del bien.
 Adquisición por representante – La representación puede ser legal (incapaces – personas jurídicas) o
voluntaria (mandatarios o gestores de negocios, cuando media ratificación). La representación legal no
merece complicación, pues el incapaz y la persona jurídica se reputan sin voluntad, juzgan la validez del
acto por la capacidad y la intención del representante. En el caso de representación voluntaria es
obligatorio que el mandante sea capaz y el acto será válido si el mandatario no lo es, pues el mandato
puede otorgarse a incapaces. Se presume iuris tantum que el mandatario adquiere para su comitente y
debe manifestar expresamente si lo hace para sí y, aunque efectúe tal manifestación, mientras que el
comitente desee adquirir y el transmitente desee transmitir, la posesión al comitente, es este quien
adquiere la posesión y no el mandatario. En relación a la buena fe o mala, se tiene en cuenta la del
representado.

Existen dos momentos a tener en cuenta en relación a la posesión: el apoderamiento y el

desapoderamiento.

El apoderamiento Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, esta debe establecerse
voluntariamente: Por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que
tengan diez años. Por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando
ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente
El desapoderamiento Es una de las causales de cese de la posesión y acontece cuando otro sujeto priva al
poseedor del contacto físico con aquella, sin mediar su voluntad.
Ejercicio de la posesión. Actos posesorios
Hemos dicho que la posesión es un hecho y, como tal, requiere de una realidad externa que se manifieste en
el mundo fenomenológico. No es lo mismo tener derecho a poseer (como cuando alguien firmó la escritura
de adquisición de un inmueble) que el hecho de ya poseer la cosa. Ostentar la escritura o cualquier otro título
válido de adquisición nos dará derecho a iniciar un juicio para procurar la tradición de la cosa, pero no nos
convierte en poseedores. A su vez, el ladrón que carece de título, pero está en contacto con la cosa y se
comporta como su dueño, es poseedor.
El Código brinda una enumeración meramente enunciativa de aquellos que “constituyen actos posesorios
sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos
materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se
obtenga”. Podríamos agregar la destrucción, modificaciones en la sustancia e, incluso, la enajenación.
En nuestro ejemplo, cuando Analía decide colocar un alambre alrededor de su terreno consideramos que
realiza un acto posesorio.

Conservación de la posesión Recordemos que, para adquirir la posesión, era necesario reunir los elementos
corpus y animus. Sin embargo, una vez adquirida no es necesario estar en contacto permanente con la cosa;
el corpus se conserva mientras se tiene la posibilidad de acceder a ella y el animus se mantiene hasta que se
expresa la voluntad en contrario.

Así, una persona puede olvidar temporalmente que posee una cosa o en qué lugar la ha guardado, sin perder
por ello la posesión. En relación a las cosas perdidas, se conserva la posesión mientras haya esperanza de
hallarlas. En el caso de Analía, no es necesario que ella vaya todos los días al terreno, sino que vaya cuando
pueda y conserve la voluntad para, de este modo, mantener la posesión del mismo.
Dicha relación de poder “se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por alguna causa
transitoria”. También “se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la
posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo
intermedio”.

Por último, posesión se conserva también cuando es ejercida por representantes, aunque estos manifiesten
poseer para sí o abandonaren la cosa, fallecieren o devinieren incapaces, así como cuando sus herederos
comenzaren a poseer pensando que le correspondiere a nombre del representante fallecido.

Extinción de la posesión

Existen diferentes situaciones por las cuales una persona puede perder la posesión de una cosa:

 Se pierde el corpus aunque se conserve el animus : Sucede cuando se destruye o pierde el objeto, o un
tercero desapodera al poseedor. Aunque la persona tenga la voluntad, le falta la posibilidad de ejercer el
poder de hecho sobre la cosa.
 Se pierde el animus, aunque se conserve el corpus: En este caso puede desaparecer el deseo o intención
de sujetar la posesión al poder de hecho. Por ejemplo, una persona que conserva una prenda de ropa que
no va a utilizar nunca más.
 Se pierde el corpus y el animus: Aquí se pierde el acceso a la cosa y media ánimo en tal sentido; tal
como acontece cuando el sujeto efectúa tradición o bien cuando alguien abandona una cosa.

A su vez, el Código Civil y Comercial, en su artículo 1931, brinda las siguientes hipótesis:

ARTICULO 1931.- Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa.
En particular, hay extinción cuando:
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

Derechos y deberes inherentes a la posesión

No es lo mismo hablar del derecho a poseer que de los derechos que emanan de la posesión. El primero se
denomina ius possidendi y lo poseen todos aquellos que, por algún título o causa legítima, adquirieron la
facultad de ser instituidos en poseedores legítimos. Tal sería el caso de quien adquirió un inmueble por
escritura pública y tiene derecho a que se lo entreguen. Este sería el caso de Analía cuando firma la escritura
del terreno.
En cambio, el ius possessionis se encuentra conformado por los derechos que emanan de la posesión ya
consumada, tal como el ejercicio de las servidumbres constituidas sobre el fundo vecino o los derechos a
hacer respetar los límites y restricciones al dominio por parte de los vecinos. Esto se vería, por ejemplo,
cuando Analía coloca el alambrado en su terreno.
Dentro de estos derechos, el poseedor y el tenedor tienen la facultad de ejercer las servidumbres reales que
corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir el respeto de las
restricciones y límites impuestos a los titulares de dominio, enumerados en el Capítulo 4, Título III del Libro
Cuarto del Código (arts. 1970- 1982); es decir, restricciones y límites al dominio. Tal sería el caso de
impedir emanaciones y ruidos molestos de sus vecinos o que aquellos plantaren árboles a menos distancia de
la reglamentaria de la medianera. Si pensamos en nuestro ejemplo de análisis, cuando Analía alquilaba el
departamento ella era tenedora y si su vecino hiciera ruidos molestos, ella podría requerir el cese de los
mismos.

A su vez, “el poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla,
aunque no se haya contraído obligación al efecto”. Por ejemplo, si el que le alquiló la cosa no era el
verdadero dueño y ha sido vencido en un juicio de reivindicación, cuya sentencia ordena la restitución del
bien. Por otra parte, “deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los
límites”o restricciones sobre el dominio. A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe
satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación
de cerramiento.

Régimen de frutos y mejoras

A los fines de determinar a quién le corresponden los frutos y el pago de las mejoras producidas durante una
relación de poder, debemos, en primera medida, distinguir las clases de frutos y mejoras que reconoce el
Código Civil y Comercial. Esta clasificación se encuentra en el artículo 1934.

ARTICULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:

a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y
cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

Luego sienta la siguiente regla respecto a los frutos:

ARTICULO 1935.- Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de
percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o
mala fe de su antecesor, sea la sucesión universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y
los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.
A su vez, en relación a las mejoras establece:

ARTICULO 1938.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de
mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de
poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo
reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la
naturaleza en ningún caso son indemnizables.

Por último, agrega una regla en cuestión de responsabilidad por la destrucción de la cosa y mantienen en
este sentido la distinción de acuerdo a la buena o mala fe del tenedor o poseedor:

ARTICULO 1936.- Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de buena fe no responde de la destrucción total o
parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa,
excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en
poder de quien tiene derecho a su restitución.

1. Poseedor de buena fe: Si el poseedor actúa de buena fe, es decir, sin conocimiento de que está poseyendo la cosa
de manera ilegítima, solo será responsable por la destrucción total o parcial de la cosa hasta el punto del beneficio
que haya obtenido de la misma. Esto significa que solo debe compensar por el beneficio que haya obtenido
mientras poseía la cosa.
2. Poseedor de mala fe: En contraste, si el poseedor actúa de mala fe, es decir, sabiendo que no tiene derecho a
poseer la cosa, será responsable por la destrucción total o parcial de la misma, a menos que se demuestre que la
destrucción hubiera ocurrido de todas formas aunque la cosa estuviera en posesión del legítimo propietario. En
este caso, el poseedor de mala fe no será responsable.
3. Posesión viciosa: Cuando la posesión es viciosa, es decir, está afectada por algún tipo de irregularidad o defecto,
el poseedor es responsable de la destrucción total o parcial de la cosa, incluso si la destrucción hubiera ocurrido de
todas formas si la cosa estuviera en posesión del legítimo propietario. En este caso, el estado de posesión viciosa
aumenta la responsabilidad del poseedor por la destrucción de la cosa.

Efectos de las relaciones de poder

La posesión.
 La posesión cumple distintas funciones dentro del mundo jurídico. Ihering las resume en tres ítems:
 Es el contenido de la mayoría de los derechos reales, con excepción de la hipoteca y las servidumbres
prediales.
 Es condición indispensable para que se constituyan o transfieran los derechos reales (ya que se debe
reunir el título más el modo).
 Otorga el derecho a su defensa, a protegerse en la propia posesión ante posibles lesiones (que pueden
consistir en turbaciones o desposesiones) mediante las acciones que otorga la ley, ya que en nuestro
sistema la justicia por mano propia se encuentra prohibida.

En cuanto a las consecuencias jurídicas que surgen de ella, mientras que Savigny (1845) reconocía como
única consecuencia las acciones posesorias y Aubry y Rau la de hacer presumir la propiedad,
tradicionalmente se han enunciado las siguientes:

 Acciones posesorias.
 Derecho a usucapir.
 Presunción de propiedad en relación a las cosas muebles, con buena fe y título oneroso.
 Derecho de ser indemnizado de las mejoras necesarias y útiles, si es de buena fe y de acuerdo a las
reglas enunciadas anteriormente.
 Derecho de retención si tiene buena fe.
 La tenencia Dentro las mencionadas relaciones reales, y sumado a la posesión, se encuentra la tenencia. La
misma se da cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa y se
comporta como representante del poseedor. En la tenencia existe corpus pero no animus domini, ya que el
tenedor reconoce la propiedad en otro; es decir, reconoce en el otro un derecho mejor al propio.

Hay dos tipos de tenencia: pura o absoluta (la cual no guarda relación con la asignatura) y la tenencia
relativa, la cual puede ser, a su vez, interesada o desinteresada.

 Tenencia pura o absoluta:

Tiene carácter autónomo, sin vínculo con posesión alguna y se configura cuando los bienes no son
susceptibles de ser poseídos por estar fuera del comercio; es por ello que el tenedor no posee a nombre de
otro. El caso típico son los bienes del Estado. En este caso, además de existir una relación real entre el sujeto
y la cosa (tenencia pura), existirán vínculos regulados por el derecho administrativo entre el sujeto y el
Estado. Estos pueden ser:

 Uso común: un sujeto anónimo e indeterminado, en su carácter de miembro de la comunidad, hace uso
de bienes de dominio público (por ejemplo, una calle o una plaza). No existe un derecho subjetivo. Si la
persona es turbada en el uso por el Estado, puede incoar una petición o recurso interno y puede, en
cambio, interponer recursos administrativos en sede judicial si la turbación proviene de los particulares.
 Uso especial o privativo: el sujeto se encuentra individualizado y el ordenamiento expresamente le
otorga la facultad de uso sobre ciertos bienes. Se adquiere de tres maneras:
a) Permiso de uso: el Estado le confiere un derecho de uso precario, esto quiere decir que puede revocarlo en
cualquier momento sin causar agravio, por razones de mérito, oportunidad y conveniencia. No crea derecho
subjetivo, pero otorga recursos administrativos contra terceros turbadores y puede generar obligación de
resarcir cuando el Estado lo revoca
b) Concesión de uso: el concesionario ha suscripto un contrato con el Estado (generalmente con el fin de
prestar un servicio público) y esta situación lo pone en contacto físico con bienes públicos: máquinas viales,
vehículos, un predio, etc. En virtud del citado contrato, el particular ha adquirido un derecho subjetivo
patrimonial que es, por tanto, oponible erga omnes (una parte de la doctrina les llama derechos reales
administrativos de goce) y existe derecho a indemnización en caso de revocación, con fundamento en el
artículo 17 de la Constitución Nacional a más de todos los recursos administrativos que el ordenamiento
prescribe contra el Estado y las defensas reales, posesorias e indemnizaciones que prescribe la ley civil en
relación a los terceros.
c) Prescripción de uso: es el caso de que una ley expresa autorice a adquirir por usucapión una cosa dada en
uso por el Estado (situación excepcionalísima). Una vez cumplido el plazo de ley, el derecho que se otorga
es similar a la concesión.

 Tenencia relativa:
En este caso, el tenedor posee la cosa en nombre de otro con quien lo une un vínculo jurídico, tal como un
contrato de locación, comodato, depósito, etc. La tenencia relativa puede clasificarse en:
1. Interesada: el tenedor está autorizado a servirse de la cosa, por ej. comodatario, locatario.
2. Desinteresada: no debería servirse de la cosa (aun cuando lo hiciera), por ej. mandatario, depositario.

Entonces, si pensamos en el caso analizado en la lectura podemos observar una tenencia cuando Analía
alquila el departamento. Ella se transforma en tenedora y su relación de poder puede ser clasificada como
interesada, ya que puede servirse de la cosa.
Al igual que la adquisición de la posesión, la tenencia puede provenir de un hecho voluntario unilateral o
bilateral. En forma unilateral, mediante apropiación con animus tenendi; por ejemplo, un peón que caza
animales para el dueño del campo. En forma bilateral, mediante tradición (que es una forma de adquirir
tanto la tenencia como la posesión). Cabe destacar que, si bien el Código Civil no prescribe formalidades
para la tradición con fines de adquirir la tenencia, habrá que atarse a las cláusulas del acuerdo entre partes,
(contrato de depósito, mandato, etc.).

 Las defensas de las relaciones de poder

Llegamos a ser titulares de una relación de poder y todo viene bien hasta que sufrimos alguna lesión ¿Cómo
arreglamos esa situación? En nuestro sistema no está permitido hacer justicia por mano propia, por lo que es
necesario analizar las acciones posesorias. Se trata de los remedios judiciales que tenemos ante la turbación
y la desposesión.

Defensas de la posesión y de la tenencia

Como primera medida corresponde señalar que, en todo Estado de derecho, la justicia por mano propia está
proscripta. Consecuentemente, quien está en posesión o tenencia de una cosa no puede ser privado de ella
por vías de hecho (salvo el caso excepcionalísimo de la defensa extrajudicial), ni aun de manos del
verdadero propietario, quien deberá recurrir a la justicia. En virtud de lo expuesto, existe en la normativa un
cúmulo de acciones que protegen al tenedor o poseedor turbado o desposeído. Entonces, como primera
aproximación, sabemos que Analía no lo puede recuperar por propia autoridad.

Un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El
que no tiene sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías
legales

Queda al descubierto, entonces, la finalidad de este tipo de defensas: proscribir la justicia por mano propia y,
por tanto, proveer a la seguridad jurídica de la comunidad mediante el empleo de medios legales para hacer
cesar las correspondientes lesiones.

Las diferentes lesiones El ataque de la relación de poder puede consistir en dos hipótesis diferentes: se
sustrae la cosa o se ejercen actos de turbación con el fin de sustraerla, sin llegar a hacerlo. Ante el primer
supuesto se trata de una desposesión y, el segundo, una turbación. Es importante dejar muy en claro que la
turbación busca sustraer la cosa de quien ejerce la posesión o tenencia. Si tiene otra finalidad, la acción
posesoria no es el medio idóneo para realizar.

Cuando existe turbación, quien ostenta el corpus es obstaculizado en el ejercicio pleno de su posesión o
tenencia por alguien que realiza actos materiales con el fin de tomarla (por ejemplo, romper un portón,
candados, comenzar a almacenar mercadería en un predio, afincar animales, derribar los alambrados, etc.).
Todo ello tiene el fin ulterior de privar al tenedor o poseedor del poder de hecho sobre la cosa. Estos actos
no llegan a excluir totalmente al tenedor o poseedor, pues en tal caso habría desposesión. En nuestro
ejemplo, esto habría sucedido si el vecino de Analía hubiera derribado el alambrado, pero no hubiera
modificado el perímetro que le quitaba a Analía una fracción de su terreno.

La desposesión puede ser no viciosa, caso de quien ve la puerta abierta y ocupa un inmueble, o tener vicios,
los cuales van a depender de la clase de cosa sobre la que se realice la misma (mueble o inmueble). La
desposesión es absoluta (porque excluye totalmente de la posesión), pero puede ser parcial (sobre una parte
de la cosa). Este sería el caso de Analía, ya que el vecino no la desposeyó de todo el terreno, sino de una
fracción del mismo. No obstante, sobre dicho pedazo de territorio la exclusión es absoluta.

Cuando las molestias no tienen por fin obtener la posesión o tenencia, la acción correspondiente es la de
daños. Tal es el caso de quien apedrea los vidrios de una vivienda para molestar a su vecino.
La acción para adquirir la posesión y la tenencia: análisis del supuesto

El primer supuesto que vamos a analizar no se corresponde con una acción posesoria propiamente dicha,
sino con la regla cardinal que establece: un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino un derecho
a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión (ius possidendi) o a la
tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.

Los legitimados para interponerla son aquellos que ostentan un título válido para tal fin, tales como un
contrato de alquiler (tenencia) o la escritura de compraventa (posesión). Esta podría ser la acción que intente
Analía frente a la inmobiliaria si, por ejemplo, si esta no cumpliera con la promesa de entregarle las llaves al
día siguiente.
Esta acción es, en realidad, personal y lo que se demandará en juicio es el cumplimiento de un contrato
luego del cual va a nacer el derecho real. Así, vemos que el tenedor o poseedor ostenta un título válido para
ser puesto en posesión o tenencia, pero quien debe hacerlo no lo efectúa. Es el caso de quien firmó un
contrato de alquiler y el dueño de la propiedad no lo pone en tenencia. También es el caso de quien adquirió
un inmueble por escritura o adquirió derechos por boleto de compraventa y no es puesto en posesión. En
estos casos la ley no inviste al aspirante a tenedor o poseedor para tomar la cosa por mano propia, sino que
le ordena enervar el aparato jurisdiccional y solicita al juez competente que así lo ordene.

La defensa extrajudicial: análisis del supuesto. Las acciones posesorias

El esquema defensorio de las relaciones de poder comprende dos acciones judiciales (despojo y
manutención) y una defensa extrajudicial, que es la excepción al principio de prohibición de aplicar justicia
por mano propia antes descripto.

Esta defensa extrajudicial se otorga a todo tipo de poseedores y tenedores, y también a los servidores de la
posesión, por lo que la legitimación activa es demasiado amplia. Está contenida en el artículo 2240 del
Código Civil y Comercial:

Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe
protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de
la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de
tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa

 Legitimación activa – Es la más amplia. Pueden servirse de este medio de defensa los titulares de
derechos reales, todos los poseedores (aún los viciosos) y todos los tenedores (interesados o
desinteresados), así como los servidores de la posesión.
 Legitimación pasiva – Se inicia en contra de quien turbe o desposea

Supuesto fáctico –

 Existencia de un ataque contra el propietario o tenedor que turbe o impida el corpus y una defensa de
este por mano propia, sin que medie intervalo de tiempo entre uno y otra. En caso de desposesión
clandestina, esta se juzga consumada cuando, mientras el propietario está ausente, se le impide tomar
posesión a su retorno. La inmediatez debe interpretarse según el contexto, puede mediar una hora, varias,
etc. Según las circunstancias, en general, se configura cuando el desposeído se defiende apenas le sea
posible.
 Debe haber razonabilidad en la defensa, o sea, los medios elegidos deben ser proporcionales cualitativa y
cuantitativamente a los empleados para la agresión. Por ejemplo, si ambos amenazan con armas de
fuego, utilizan la agresión física, uno de ellos amenaza con arma blanca y el otro con un elemento
cortante. Este requisito es similar al exigido para la legítima defensa en derecho penal.
 Los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde; por ejemplo, si la desposesión tiene lugar en una
zona rural a muchos kilómetros de la comisaría más cercana o si se trata de un arrebato en la vía pública,
sin oficiales de policía cerca a quien recurrir. En tal caso, puede impedirse el arrebato o perseguir al
delincuente y, a su vez, arrebatarle el objeto, pues es sabido que las probabilidades de recupero al hacer
la denuncia son bajísimas.

Veamos un ejemplo. Imagina que un peón trabaja en un campo a 35 km de la ciudad. Un día por la tarde el
peón va a la ciudad a comprar unas cosas para el campo. Al regresar, advierte en un extremo del terreno
que el dueño del campo vecino está tratando de cortar el alambre para correrlo sobre el campo. El peón se
acerca rápidamente y amenaza verbalmente al vecino con el fin de impedir su cometido. Como puedes ver,
el peón es un servidor de la posesión y puede ejercer esta defensa extrajudicial. Además, se cumplen los
requisitos establecidos por la legislación, ya que el campo está lejos y la policía llegaría demasiado tarde,
no cometió excesos para repeler el ataque y lo hizo sin que haya intervalo de tiempo.

Las diferentes acciones

Casos previstos

Las acciones judiciales que otorgan la posesión y la tenencia son básicamente dos: despojo y
manutención. Asimismo, cabe destacar que ambas tienen una variante denominada de obra nueva, que se
da en el caso de que, por la producción o inminente desarrollo de una obra, se desposea o se turbe la relación
de poder.

El ámbito material de estas defensas recae sobre aquellos: actos materiales, producidos o de inminente
producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
(…) Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción
posesoria sino como acción de daños

Acción de despojo. Casos previstos

Se prevén dos hipótesis:

Primer supuesto: Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o
poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus
herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción
puede ejercerse, aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.

Segundo supuesto: esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que
se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.

Una cuestión a tener en cuenta es que la acción se puede intentar contra quien toma la cosa, ya sea que
medie violencia o no; e inclusive contra el propio dueño. Entonces, si pensamos nuevamente en el caso de
Analía, si ella hubiera ido y de propia autoridad hubiera tirado el alambre del vecino, este podría iniciarle
una acción posesoria.
Con respecto al segundo supuesto, el mismo se da cuando una persona comienza una obra sobre la cosa que
se posee o se tiene; por ejemplo, cavar cimientos o levantar muros o derrumbar los existentes. Estos actos
implican también un desapoderamiento, en tanto son impeditivos del ejercicio pleno de la tenencia o
posesión.
Por último, el art. 2241 del Código Civil y Comercial establece que, en el primer caso, se solicita al juez la
restitución de la cosa o universalidad y, en el segundo, se acciona al pedir la orden de remoción de las
construcciones u obras efectuadas. Dicha sentencia tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se
refiere a la posesión o a la tenencia.

Acción de mantener la tenencia o la posesión. Casos previstos

La misma se encuentra regulada en el art. 2242 del Código Civil y Comercial. Se prevén dos situaciones:

Primer supuesto: Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor
sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del
objeto.

Segundo supuesto: Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra.

Por último, el artículo 2242 del Código Civil y Comercial establece que: “la sentencia (…) debe ordenar el
cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse, tiene efecto
de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia”

Legitimación activa y pasiva de las diferentes acciones

 La legitimación activa alude a quienes pueden incoar la acción; es decir, ser actores en el juicio. Si
demandamos sin tener legitimación activa, el demandado interpondrá excepción de falta de
legitimación activa
 La legitimación pasiva se refiere a quienes pueden ser demandados. Si demandamos a la persona
incorrecta, seremos pasibles de que nos opongan excepción de falta de legitimación pasiva.

En ambos casos, puede perderse el litigio y por eso es necesario prestar tanta atención en este punto.

Diferencia entre legitimación activa y pasiva

1. Legitimación activa:
 Acción de despojo: Corresponde a todos los tenedores y poseedores (aún viciosos) y –aunque la
disposición no lo diga- a los titulares de derechos reales. Quedan excluidos los servidores de la posesión
quienes, al ser despojados, deben avisar inmediatamente al tenedor o al poseedor para que interponga la
acción. Los titulares de derechos reales pueden ejercerla pues, quien puede lo más puede lo menos
(como dice el adagio latino). Además, quien ostenta un derecho real es poseedor legítimo (salvo
servidumbre e hipoteca). Los sucesores universales de los legitimados también se encuentran
legitimados, en tanto continúan la personalidad jurídica del causante. Los sucesores particulares se han
colocado en la posición del despojado y adquieren sus derechos y acciones, por tanto, también se
encontrarían legitimados. Tal el caso del adquirente por boleto de un inmueble usurpado

En el ejemplo de Analía, si ella transmitiera su terreno mediante un boleto de compraventa, podemos afirmar que el
comprador puede realizar una acción de despojo en contra del vecino que corrió el alambrado. En este supuesto se
encontraría legitimado ya que asume la posición de Analía

 Acción de mantener la posesión o tenencia: Todo tenedor o poseedor, aunque sea vicioso, sus
sucesores universales y particulares.
2. Legitimación pasiva:
 Acción de despojo: Se puede interponer esta acción contra el o los despojantes o quienes estén
realizando la obra nueva, (aun cuando se trate del propio dueño de la cosa), sus herederos legítimos y
los sucesores particulares de mala fe.
  Acción de mantener la posesión o tenencia: Se puede interponer esta acción contra el o los
turbadores, (aun cuando se trate del propio dueño de la cosa), sus herederos legítimos y los sucesores
particulares de mala fe

Por último, es importante remarcar que del artículo 2245 del Código Civil y Comercial se desprende que
cuando exista más de un poseedor: Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias
contra terceros sin el concurso de los otros, y también contra estos, si lo excluyen o turban en el ejercicio
de la posesión común. No proceden estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a
la extensión mayor o menor de cada parte

Entonces, si un condómino no puede usufructuar la cosa libremente porque otro de ellos lo está turbando en
su derecho, puede iniciar contra este una acción posesoria. Asimismo: “los tenedores pueden ejercer las
acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir que este sea reintegrado en la
posesión y, si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla directamente”

Proceso judicial

Conversión y prueba
“Las acciones posesorias se tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado que establecen las leyes
procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso”. En estos procesos, es inútil
la prueba del derecho real, salvo que sea el único modo de probar la posesión, recordemos que esta se
presume si hay título.

Por ende, Analía solo deberá presentar su escritura para pedir la restitución de la fracción del terreno.

Lo que debe probarse es el hecho del despojo, la turbación o la obra nueva, mientras el actor se encontraba
en posesión o tenencia.

Se deben tomar en cuenta todas las presunciones estudiadas en relación a la posesión. A ellas, se suma la
presunción del artículo 2243 del Código Civil y Comercial que establece:
si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que la tiene quien
acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la lesión. Si esta prueba no se produce, se
juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua

Puede suceder que el turbado o desposeído sea titular de una relación de poder nacida del derecho real que
ostenta. En ese caso, puede optar por iniciar acciones posesorias o reales. Si es vencido en juicio posesorio,
luego puede iniciar las acciones reales, pero si inicia en primer lugar la acción real, pierde el derecho al
juicio posesorio. Tampoco puede acumular las acciones reales con las acciones posesorias. Si elige la vía del
juicio posesorio, no podrá iniciarse ni continuarse acción real alguna hasta que el posesorio haya terminado
y el actor haya satisfecho las costas a su cargo.

No obstante, el artículo 2244 del Código Civil y Comercial instituye la conversión. Esta institución permite
que: si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que determinó la promoción de la
acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde a la lesión mayor, sin que se
retrotraiga el procedimiento, excepto violación del derecho de defensa en juicio.

Entonces, por ejemplo, si el vecino de Analía hubiera derribado el alambrado y ella iniciara una acción para
mantener la posesión o tenencia y, durante el proceso, el vecino mueve el alambrado dentro del terreno de
Analía, allí se podría dar la figura de la conversión a una acción de despojo.
Por último, es muy importante remarcar que todas las acciones posesorias, prescriben al año (art. 2564, inc.
b). Es por ello que algunos autores entienden que ese es el plazo en que quedan saneados los vicios en una
posesión o tenencia.

 La obra nueva

Este tema ha sido tratado en forma conjunta con las acciones de despojo y manutención. Se ha dicho que la
obra nueva (o el comienzo de ejecución de una obra nueva) implica toda amenaza fundada sobre la cosa
que es objeto de la tenencia o posesión. Asimismo, cuando la obra llega a su fin, ya se considera
consumado el despojo. A modo de resumen, podrían darse las siguientes hipótesis:

 La obra nueva ha sido finalizada: hay una privación de la posesión o tenencia.

 La obra nueva se encuentra en preparativos o existen serios indicios de que vaya a comenzar
(amenaza fundada). En tal caso, hay una turbación.
 La obra nueva ha comenzado su ejecución.
La obra nueva se refiere al inicio de la construcción o ejecución de una estructura física en un terreno que está siendo ocupado o poseído por otra
persona. Este tema está relacionado con las acciones de despojo y manutención en el ámbito legal.
Cuando se habla de obra nueva, se considera que existe una amenaza fundada sobre la cosa que es objeto de la tenencia o posesión por parte de
otra persona. En resumen, se pueden presentar las siguientes situaciones:
1. La obra nueva ha sido finalizada: En este caso, se ha completado la construcción de la obra en el terreno en disputa, lo que resulta en
una privación de la posesión o tenencia por parte del ocupante original.
2. La obra nueva se encuentra en preparativos o existen serios indicios de que vaya a comenzar (amenaza fundada): Aquí, aunque
la construcción no ha comenzado oficialmente, existen preparativos o indicios claros de que la obra está por iniciar. Esto crea una
situación de turbación para la persona que está ocupando el terreno, ya que existe una amenaza inminente de despojo de su posesión.
3. La obra nueva ha comenzado su ejecución: En esta etapa, la construcción ya ha comenzado físicamente en el terreno en disputa.
Esto implica una clara acción de despojo por parte de quien está llevando a cabo la obra nueva, ya que está ocupando activamente el
espacio que antes pertenecía a otra persona.
En resumen, la obra nueva representa una situación en la que la posesión o tenencia de un terreno es amenazada o directamente afectada por la
construcción de una estructura por parte de otra persona. Dependiendo de la etapa en la que se encuentre la obra (preparativos, inicio o
finalización), se pueden tomar medidas legales para proteger los derechos de la parte afectada.
Las acciones de despojo y de mantener la posesión son ejecutadas en contra y no a favor de las lesiones.
En nuestro sistema está prohibida la justicia por mano propia, con la excepción restrictiva de la defensa
extrajudicial de la posesión. Por ende, ante las dos lesiones contempladas por nuestro sistema (turbación
y desposesión), se habilitan las acciones posesorias de despojo y manutención, con el fin de solicitar
judicialmente la solución.

REVISIÓN DE MODULO

Los derechos reales: generalidades – Los derechos reales son aquellos que importan directamente al
patrimonio y se basan en la relación entre una persona y la cosa. Son enumerados taxativamente por la ley y
nacen cuando se reúne el título y el modo. Cuando no son publicitados son inoponibles.

Las relaciones de poder – Dentro de las relaciones que se pueden tener respecto a una cosa encontramos a
la yuxtaposición local, los servidores de la posesión y las relaciones de poder, es decir, la posesión y la
tenencia. La primera es aquella que reúne el corpus y el animus domini.
1. Yuxtaposición local: Este término se refiere a la situación en la que una persona se encuentra físicamente en proximidad a una cosa,
ya sea un objeto, un terreno o cualquier otro tipo de propiedad. La yuxtaposición local implica una relación directa entre la persona y
la cosa, basada en la cercanía física y la capacidad de control o acceso.
2. Servidores de la posesión: Estos son elementos o circunstancias que contribuyen a sostener o manifestar la posesión de una persona
sobre una cosa. La posesión se refiere al ejercicio efectivo del control sobre una cosa con la intención de comportarse como su dueño.
Los servidores de la posesión pueden incluir acciones como el uso regular de la cosa, la realización de mejoras en ella, el pago de
impuestos relacionados con su propiedad, entre otros.
3. Relaciones de poder - Posesión y tenencia: La posesión y la tenencia son dos formas en las que una persona puede estar relacionada
con una cosa. La posesión implica el ejercicio de control efectivo sobre la cosa con la intención de comportarse como su dueño. Por
otro lado, la tenencia se refiere a una relación más limitada en la que una persona tiene el derecho de usar y disfrutar de la cosa, pero
no necesariamente tiene el control total sobre ella.
En este contexto, las relaciones de poder se refieren a la capacidad de una persona para ejercer control sobre una cosa y determinar su uso,
disfrute y disposición. Estas relaciones pueden estar influenciadas por varios factores, como el estatus legal, los derechos de propiedad, los
acuerdos contractuales y las normas sociales.

Aspecto dinámico de la publicidad posesoria – El acto adquisitivo de la posesión es muy importante, ya

que a partir de allí se va a determinar la buena o mala fe de la misma. El mismo puede ser realizado a través
de un modo de adquisición originario o derivado (tradición).

Las defensas de las relaciones de poder – En nuestro sistema la justicia por mano propia está prohibida,
por lo que, ante el caso de una turbación o una desposesión, el interesado debe acudir a las vías legales
mediante las acciones posesorias (despojo y manutención) para hacer cesar ello.

La publicidad registral y los principios registrales

¿Qué pasa cuando dos personas reclaman un derecho real sobre la misma cosa? ¿A quién le corresponde la
razón? La respuesta a ello va a estar dado por el aspecto registral (publicidad) de dicho derecho. De allí la
importancia de que cada situación jurídica que se realice sobre un determinado bien sea registrada en tiempo
y forma.

La publicidad registral en la República Argentina

La publicidad posesoria era la elegida por el codificador para dar a conocer las mutaciones de todos los
derechos reales que se ejercen por posesión. Parte de la doctrina entiende que este medio es insuficiente en
grandes poblaciones, ya que sería imposible que todos conozcan determinada situación jurídica. En
contraposición, la publicidad registral fue utilizada por Vélez Sarsfield solo para las hipotecas, puesto que,
en ese caso, el inmueble queda en poder del deudor y no es posible publicitar la mutación de otro modo.
En la nota al viejo art. 3203, Vélez Sarsfield explicaba las causas por las cuales no adoptó el sistema de
publicidad registral para el resto de los derechos reales. Entre ellas se menciona la carencia de experiencia
en el país, la falta de efecto saneatorio en la inscripción, la ausencia de título de la mayoría de los inmuebles
de la época debido a su escaso valor económico y falta de personal capacitado para emplear en los registros.
A pesar de lo expresado por el codificador, en el afán de consolidar la seguridad del tráfico jurídico, las
provincias extendieron las funciones de los registros de hipotecas (únicos previstos por el Código Civil) a la
inscripción de todos los actos jurídicos que causaban mutaciones en los derechos reales sobre inmuebles.

En un principio, estos registros estuvieron a cargo de los particulares, luego dependieron de oficinas
administrativas del Estado o (en algunas provincias) del Poder Judicial. Con la reforma de la Ley N° 17.711
se modifica el art. 2505 del Código Civil de Vélez Sarsfield y se agrega un requisito a la transmisión de
derechos reales sobre inmuebles: la inscripción. Ello dio lugar a la sanción de la Ley nacional registral N°
17.801 (Registro de la Propiedad Inmueble). La sanción de dicha norma en 1968 trajo aparejada la
adecuación de las leyes provinciales. Así, los registros provinciales pasaron a ser constitucionales y seguían
los lineamientos de la norma nacional.

Actualmente, nuestro Código Civil y Comercial, en su art. 1893, reza: “la adquisición o trasmisión de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente”

¿qué se considera publicidad suficiente? La misma hace referencia a la inscripción registral o la posesión,
según el caso. Veremos estos aspectos en el presente bloque. El mismo art. 1893 del Código Civil y
Comercial continúa:
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente
para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes
participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho
real.
Este sería el caso, por ejemplo, de los derechos reales sobre los automotores.

En cambio, en los derechos reales sobre inmuebles, la inscripción es meramente declarativa, pues sabemos
que el derecho real nace con título y modo (tradición), y el efecto es la oponibilidad. En el caso que hemos
presentado, entonces, el derecho real de dominio de Mariana sobre la casa nace el día 19 de enero,
independientemente que la inscripción se realice en forma posterior. En relación a este punto, además,
corresponde recordar lo dispuesto por el art. 20 del Código Civil y Comercial:

Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como el
funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y
respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos
a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder.

El artículo de nuestro Código transcripto ut supra indica los dos tipos de publicidad ya mencionada:
posesoria y registral. Fernando López de Zavalía (1983) define la publicidad registral como “la
cognoscibilidad permanente y general de hechos jurídicos en base a la declaración señalativa de un órgano
competente, puesta a disposición del público por los medios previstos por la ley”

Podemos decir que, para este eminente jurista tucumano, la publicidad no es conocimiento efectivo, sino la
posibilidad de conocer; es decir, conocimiento puesto a disposición del público. Asimismo, será permanente
toda vez que el dato se encuentre en el registro disponible en cualquier momento y es general porque está
destinada a la generalidad de los individuos de la comunidad, sin distinciones. Esta cognoscibilidad será
posible gracias a una declaración señalativa efectuada por el registrador (es decir, el asiento) que señala o
hace presente los datos que figuran en los títulos presentados.
Los medios de publicidad mencionados pueden ser: exhibición directa de libros, copias, informes o
certificados. Un ejemplo de ello se puede observar en el caso cuando el escribano solicita el certificado para
realizar la escritura de venta de la casa.

Los principios registrales: Definición

Consagración en la Ley N° 17.801 de Registro Inmobiliario y en otros registros.
Situación actual

Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que inspiran la Ley N° 17.801 (Registro
de la Propiedad Inmueble). No se encuentran consignados expresamente, sino que son elaboraciones
doctrinarias.
La ley inmobiliaria fue el cimiento para la sanción de diversas normas registrales, que también siguieron
estos principios, tal es el caso del Registro Nacional de Buques, el de Aeronaves, de la Propiedad Automotor
y Créditos Prendarios, entre otros. En algunos casos, la administración de estos registros se encuentra
concedida a particulares; por ejemplo, el studbook (donde se inscribe el dominio de los caballos de pura
sangre de carrera) está a cargo del Jockey Club Argentina; o los registros seccionales del automotor, que se
encuentran bajo la supervisión del encargado de registro (es una persona física que debe reunir ciertas
características y obtener la concesión por parte del Poder Ejecutivo).

En la actualidad, los registros inmobiliarios son administrados por cada provincia de acuerdo con las pautas
de su ley propia que, a su vez, no puede contradecir la normativa nacional, sino que -por el contrario- la
complementa porque brinda mayores detalles. Por ejemplo, la faz recursiva contra las decisiones del
registrador, que no está desarrollada en la Ley N° 17.801, el mecanismo para enmiendas de errores
registrales, la mecánica de matriculación de folios reales, los requisitos de los formularios de rogación, el
detalle de profesionales e idóneos autorizados para el diligenciamiento de oficios y rogaciones en el registro,
etcétera.

Principio de prioridad
El principio de prioridad surge de la máxima latina qui prior est tempore, potiorest iure (primero en el
tiempo, primero en el derecho). La prioridad es una preferencia. Un derecho real tiene preferencia sobre otro
derecho real o sobre una medida cautelar si fueron presentados para su inscripción o anotación con
posterioridad.

Actualmente, este principio implica que goza de oponibilidad el derecho que primero se publicite de manera
adecuada. Es una preferencia temporal que cobra valor cuando hay un conflicto entre dos o más pretensiones
y el patrimonio del deudor no alcanza para satisfacer a todas. Este principio, tendrá virtualidad jurídica a los
efectos de determinar, por ejemplo, en el caso planteado, si se va a priorizar el derecho de compra de
Mariana o el embargo anotado en el registro sobre la misma propiedad.
Los derechos o pretensiones pueden ser compatibles y coexistir en un orden jerárquico o rango (hipoteca de
primer y segundo grado, embargantes sucesivos, etcétera) o puede haber una incompatibilidad absoluta o
excluyente cuando solo uno de estos derechos puede registrarse (por ejemplo, dos personas reclaman la
inscripción del dominio de un inmueble a su nombre y sabemos que el dominio es absoluto y excluyente).

La regla para establecer la preferencia temporal sobre los derechos reales en el escenario extrarregistral
consiste en lo siguiente: quien primero junta los elementos título y modo, triunfa. Así, si varios
compradores tienen escritura sobre un inmueble, pero uno de ellos consigue que se le haga tradición;
este último adquiere preferencia y su derecho real es el único constituido. El resto de los adquirentes
deberán resumir su pretensión en un juicio por daños y perjuicios contra el vendedor.
En materia registral, adquiere preferencia quien primero anoticia el registro de una situación jurídica.
Pero no solamente se tiene en cuenta el momento en que el instrumento ingresa al registro, sino también
la fecha en que se pidió el certificado registral, el momento en que se realizó el correspondiente
instrumento y, por último, el tiempo que transcurrió entre que se realizó el instrumento y se presentó al
registro. Debido a esto existen distintas acepciones referidas al principio de prioridad

Distintos tipos de prioridad existentes:

 Prioridad directa – Puede ser inicial o final, según si la colocación registral se obtiene al ingreso del
documento presentado o al momento de su efectivo asiento en la matrícula. Nuestro sistema es de
prioridad directa inicial. Esto significa que no se tiene en cuenta el momento del asiento definitivo,
sino el momento de ingreso al libro de entradas del registro. Es por ello que en la matrícula del
inmueble figura el número y fecha de ingreso del documento en el libro diario. A esto se ha dado en
llamar retro prioridad endógena porque el asiento del folio real retrocede al momento del asiento en
el libro diario.
Ley N° 17.801 Art. 19: La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos (…) Con respecto a los documentos
que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las
partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del
principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que ésta sea compartida

 Prioridad indirecta Cualquier factor que contravenga la prioridad directa la torna indirecta. Es una
retroprioridad exógena porque va a tomar lugar fuera del registro. Es el caso del art. 5 de la N°
17.801, el cual expone “las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco
días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”
También es el caso de la reserva de prioridad acaecida con el bloqueo registral. Dicha reserva retrotrae la
fecha de la prioridad a la de expedición o solicitud del certificado (según la ley provincial de que se trate). El
efecto del bloqueo es mantener inmutable la situación jurídica registral del inmueble por el plazo de validez
del certificado (ya sean 15, 25 o 30 días corridos, según el caso) con más el de subsanación de los vicios
señalados y/o de la tramitación de los recursos administrativos contra dichas observaciones o el rechazo del
instrumento presentado. Al respecto, el artículo 24 expresa que:

El plazo de validez de la certificación que comenzará a contarse desde la cero horas del día de su expedición, será de
quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o
funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio o
fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.

La certificación está prevista también en el régimen de automotores y produce un bloqueo de 15 días (art.
16, Decreto-Ley N° 6582/58 acerca del registro de propiedad automotor) y en el registro de buques (Ley
19.170 del registro nacional de buques). El único que puede solicitar el certificado en relación a los
inmuebles es el escribano que se propone autorizar un acto que causará una mutación en los derechos reales
sobre los mismos. Para el caso de subasta judicial, no se pide certificado, sino una anotación preventiva de
subasta y quien libra el oficio a tales fines es el juez interviniente. Asimismo, el martillero designado por el
juez debe diligenciarlo. Llevado a cabo el remate, el juez comunica que dicha anotación preventiva de
subasta debe volverse definitiva.

Todo lo antes expuesto es importante en razón de lo dispuesto por el art. 17 de la Ley N° 17.801 que
afirma que “inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que
se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado
durante el plazo de vigencia de la Certificación”

Tanto la certificación expedida a solicitud de los escribanos como la anotación preventiva para subasta
cumplen una doble función:

Brindan un informe sobre el estado jurídico del bien y de los titulares (esto es, si están inhibidos,
inhabilitados o pueden disponer libremente). Producen el bloqueo registral a favor de quien requiera, en el
plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado.
Esto no quiere decir que el registro no ingrese las subsiguientes peticiones de anotación o inscripción en la
matrícula; ya que puede anotar embargos, inscribir transferencias de dominio, otorgar nuevos certificados y
hasta anotar preventivamente nuevas subastas; pero todas estas anotaciones o inscripciones no le serán
oponibles al beneficiario del bloqueo ya que este podrá vender, subastar, etc., como si no hubiese ingresado
nada posteriormente.
Es el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo; por ejemplo, porque no ingresó en término la escritura
de venta o la comunicación de subasta, quienes lograron anotar o inscribir sus títulos luego del bloqueo
tendrán prioridad temporal sobre el exbeneficiario y sus actos o cautelares serán plenamente válidos. En este
caso, quien gozaba del bloqueo ha perdido colocación registral.

Un aspecto que pude influir sobre la prioridad, se refiere a la posibilidad de alteración del principio por la
voluntad de las partes. La ley registral inmobiliaria N° 17.801, en su artículo 19, prevé esta posibilidad no
solo para el derecho real de hipoteca, sino para todos los derechos registrables que sean reales u otras
anotaciones que no lo sean, siempre y cuando las mismas no sean excluyentes entre sí. En este punto es de
destacar que el legislador le otorga mucha importancia a la voluntad de las partes respecto al principio de
prioridad. Ello se ve reflejado en la posibilidad que tienen las partes de acordar, mediante una declaración de
voluntad precisa y clara, un orden de prioridad distinto al establecido por ley.
Art. 19 (in fine): “no obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con
precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de
prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida”

Estos conceptos se refieren a diferentes formas en las que los propietarios de bienes inmuebles pueden
organizar y priorizar los derechos sobre esos bienes, especialmente en relación con las hipotecas. Aquí está
una explicación de cada uno:
1. Reserva de rango:
 Esta es una disposición introducida en la reforma al Código Civil según la Ley N° 17.711. Permite al
propietario de un inmueble constituir un derecho y reservar la posibilidad de establecer otro derecho, de
rango superior, en el futuro. Esta reserva se puede acordar al momento de constituir la hipoteca o
posteriormente.
 Hay debate sobre cómo calcular el monto garantizado por esta reserva. Algunos argumentan que solo el
capital debe ser considerado, mientras que otros sugieren incluir también intereses y costos legales.
2. Posposición de rango:
 Este término se refiere a cuando el titular de un derecho ya inscrito decide renunciar a su posición
preferencial a favor de otro derecho que se establece en un rango superior en ese momento. A diferencia
de la reserva de rango, donde la reserva se hace para futuras acciones, aquí el cambio se realiza al
constituir la nueva hipoteca. En la posposición de rango el titular de un derecho inscripto de rango
compatible decide retroceder en su derecho en favor de otro derecho que se constituye en ese momento y
que será de grado preferente. Se diferencia de la reserva ya que, en este último caso, todavía no hay un
derecho inscripto, sino que el que se va a realizar se reserva el derecho a hacer otro posterior que va a
tener preferencia.
3. Permuta de rango:
 Este concepto implica un intercambio de rangos entre dos derechos inscritos. Puede ser entre dos
hipotecas o entre una hipoteca y otro tipo de derecho, como un usufructo o un embargo. Si hay derechos
intermedios entre los dos que están permutando, esos titulares también deben consentir la permuta si
podrían ser perjudicados.
 La permuta de rango se realiza para cambiar el orden de prioridad entre los derechos y puede requerir
consentimiento adicional si afecta a otros acreedores.
4. Coparticipación de rangos:
 Este concepto se refiere a la situación en la que dos o más hipotecas tienen el mismo rango, a pesar de
haber sido constituidas en diferentes momentos. Esto puede ocurrir entre hipotecas ya existentes o entre
una hipoteca existente y una que se constituye en ese momento.
 La coparticipación implica que los derechos tienen igual prioridad, aunque pueden haber sido
establecidos en diferentes momentos.
Estas disposiciones permiten una mayor flexibilidad en la gestión de los derechos sobre los bienes
inmuebles y pueden ser utilizadas para adaptarse a diversas necesidades y circunstancias financieras.

Principio de inscripción: definición y naturaleza. Situaciones jurídicas registrables. Efectos de la toma

de razón. Documentos que acceden al registro. Clases de asientos. Matriculación

La acción de asentar las situaciones jurídicas registrables se denomina registración y se reserva el término
inscripción para el asiento de nuevos derechos reales, anotación para las medidas cautelares y notas de
correlación, y cancelación para el asiento que deja sin efecto a los dos anteriores. Entonces, por ejemplo, la
compra que busca registrar Mariana sería una inscripción y el embargo, una anotación.

En algunos ordenamientos la registración de los derechos reales sobre inmuebles es optativa (por ejemplo,
en España). En nuestro país se entiende que es obligatoria. Ello surge de la ley registral cuando dice, en su
artículo, “para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados
registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos”. Por su parte, el artículo
23 dice que “ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto
en el Registro”. De esta forma, el inmueble con títulos no registrados sale del comercio jurídico.

Asimismo, el art. 2 de la Ley N° 17.801 nos dice qué documentos ingresan al registro: “a) los que
constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) los que
dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; c) los establecidos por otras leyes
nacionales o provinciales”

Por otro lado, el art. 3 del mismo cuerpo normativo nos brinda los requisitos que deben tener los
documentos que ingresen al registro:
1. estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente
corresponda;
2. tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien
esté facultado para hacerlo;
3. revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al
contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o
asiento practicable.

Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos
privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o
funcionario competente.

Esta última parte del art. 3° ratifica el principio que solo ingresan instrumentos públicos al registro, pero que
existen excepciones. Las mismas son pocas y deben estar consignadas expresamente en una ley nacional o
provincial; por ejemplo, boletos de compraventa de lotes adquiridos en remate según Ley N° 14.005
(normas para la venta de inmuebles) o contratos de leasing (Ley N° 25.248 Contrato de leasing).

En sentido contrario, no son documentos registrables los que corresponden a bienes del dominio público del
Estado o a bienes y restricciones que se realizan en interés público. Asimismo, el art. 10 in fine de la Ley N°
17.801 excluye de la exigencia de la matriculación de los inmuebles a los del dominio público. Ello en razón
de que esos bienes son inalienables, imprescriptibles e inembargables. Por ello no son registrables los
documentos en los que conste la transmisión de derechos sobre sepulcros, cualquiera que sea la variante o
característica.

Dentro de este principio podemos analizar las distintas clasificaciones de los registros. Las mismas tienen
fundamente en diferentes criterios. Hay que tener en cuenta que un mismo Registro va a ser de diferentes
categorías de acuerdo con el criterio que adoptemos para ello.

 De acuerdo al lugar donde se confeccionan los documentos –

De recepción: registran, principalmente, documentos confeccionados fuera del registro, como el registro del
automotor o el inmobiliario.
De actuación: registran, principalmente, documentos confeccionados dentro del registro; por ejemplo, el
registro civil y de capacidad de las personas, que inscribe las actas de matrimonio o nacimiento que fueron
labradas allí mismo

 De acuerdo a cómo proceden a realizar las registraciones –

Transcripción: la oficina copia todo el contenido del documento.
Inscripción: el asiento se conforma de breves notas sobre los datos principales del documento, tal es el caso
de nuestro registro de la propiedad inmueble. El art. 12 reza: “el asiento de matriculación llevará la firma del
registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción
del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su
completa individualización”
Enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a un legajo abierto para la cosa registrada, es el
caso de nuestro registro del automotor.

Se denomina asiento al instrumento público registral que consta en el libro respectivo y donde se plasma la
situación jurídica registrada por escrito.

Veamos ahora los distintos tipos de asiento:

Según los efectos que puede tener la inscripción –

Constitutivos: cuando produce una mutación real. Es el caso del registro del automotor, de palomas
mensajeras y el de equinos de pura sangre de carrera. El derecho real nace o muta a partir de que es asentado
en el registro. Antes no genera efectos, ni siquiera para las partes.
Declarativos: la mutación real tiene lugar fuera del registro. La inscripción le otorga oponibilidad frente a
terceros. El derecho real nace antes de la registración. Es el caso del registro de la propiedad inmueble, el de
buques (Ley N° 19.170) o el de aeronaves (art. 50 del Código Aeronáutico).

Según las formas –

Positivos: dan cuenta de una mutación real y generan un asiento. Tal es el caso de la inscripción de una
transferencia dominial o la constitución de una hipoteca.
Negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de la cancelación de hipoteca, extinción de
servidumbres, levantamiento de medidas cautelares.

Según el tiempo –
Primera inscripción: es la que conduce a la matriculación del inmueble y debe contener los datos que ordena
el art. 12 de la ley registral.
Inscripciones posteriores: se asientan en la matrícula ya existente.

Según la situación registrada

Inscripción: se asienta una mutación real.
Anotación: se asienta una medida cautelar o una nota aclaratoria (por ejemplo, de subsanación de un error en
una fecha o nombre en la matrícula) o notas de correlación (como la que vincula una matrícula madre con
las desmembraciones por subdivisión del inmueble). También se usa el término para designar todos los
asientos que obran fuera de la matrícula, por ejemplo, constancias del libro diario de entradas.

Según la función calificadora –

Definitivo: cuando el documento es admitido por el registrador.
Provisional: cuando el documento es observado se inscribe provisionalmente hasta los 180 días desde su
presentación a los fines de que sea subsanado. Cuando el documento es rechazado, se inscribe
provisionalmente por el plazo del recurso respectivo. Las inscripciones provisionales caducan de pleno
derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
La registración definitiva es retroactiva. Vemos esto en nuestro caso de análisis cuando a Mariana le
observan la escritura. Entonces, si el escribano corrige la observación dentro del plazo estipulado, seguirá
gozando de la prioridad por sobre el embargo. Por el contrario, si no cumple con el mismo, pierde la
colocación registral y, por ende, la prioridad.

Según su relación con el resto de los asientos –

Condicionado: es el caso del artículo 18, inc. b, de la Ley N° 17.801 cuando enuncia si al solicitarse la
inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo
respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia
que la condiciona. Por lo tanto, dependen del resultado de otra anotación o inscripción para producir efectos.
Esto sucede con el embargo en el caso de Mariana, ya que el mismo es inscripto durante el proceso de la
compraventa.
Incondicionado: cumplen sus efectos sin ser afectadas por el resto de los asientos relacionados.

Entendemos por matriculación de un inmueble el procedimiento que, tomando como base una inscripción
de dominio, tiene por objeto el ingreso en forma originaria o por vuelco al nuevo sistema de un inmueble al
registro, al abrir el folio donde se le determina y se le da una característica de ordenamiento que, mientras no
se presente otro documento público posterior que modifique dicha determinación, permanece inalterable
(arts. 10, 11, 12 y 44 de la Ley N° 17.801). Un ejemplo de esto sucede cuando se realiza un proceso de loteo,
a partir de una división de un lote grande en parcelas más pequeñas. Luego, cada una de ellas es registrada
con una matrícula propia en un proceso de matriculación.

Al respecto, el art. 10 de la Ley N° 17.801 expone que: “los inmuebles respecto de los cuales deban
inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el artículo 2, serán previamente matriculados en el
Registro correspondiente a su ubicación. Exceptúense los inmuebles del dominio público”; y el artículo 11
dispone: “la matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una característica
de ordenamiento que servirá para designarlo”

 Características del sistema registral inmobiliario en nuestro país

 La falta de inscripción no invalida la adquisición del derecho real, pero si menoscaba profundamente su
valor, el carácter erga omnes del derecho real. Su derecho no será oponible a aquel que haya obtenido
colocación registral.
 Se trata de un registro de títulos: la función registral consiste en una toma de razón, mediante breves
notas, de los puntos principales que hacen a las personas, causa y objeto de la situación asentada.
 El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la documentación que le dio origen en los casos
en que el protocolo notarial se hubiese destruido.
 Se utiliza la técnica del folio real, que consiste en destinar a cada inmueble un folio especial con una
característica de ordenamiento que servirá para designarlo (número de matrícula).
 En la matrícula existe un tracto sucesivo vertical (encadenamiento de las titularidades) y un tracto
sucesivo horizontal (encadenamiento y coherencia entre las medidas cautelares, enmiendas,
cancelaciones, etcétera).

Proceso inscriptorio

La primera inscripción es la que conduce a la matriculación. Se trata del primer asiento. Si ingresan
nuevos asientos luego sobre el mismo inmueble, se consideran posteriores (por ejemplo, una transferencia de
dominio).

Cronológicamente, el primer paso es el pedido del certificado que efectúa el escribano público y que se
propone autorizar el acto jurídico de constitución, modificación, transferencia o extinción de un derecho real
sobre un inmueble (arts. 23 y 24 de la Ley N° 17.801). Para llevar a cabo el acto la ley otorga:

será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por
escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la
provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal
Una vez celebrado el acto, según el art. 5 de la ley citada, hay 45 días para presentar el título al registrador
(distinto al caso de subasta, donde el tribunal debe comunicar su realización inmediatamente). Una vez que
el documento es presentado al registro para la toma de razón, este da inicio a un proceso de calificación o
control de legalidad del instrumento que puede adoptar tres actitudes básicas:

 Rechazarlo.
 Admitirlo y practicar la registración definitiva. S
 Solo admitirlo y observarlo con la práctica de la registración provisional que deja en suspenso la suerte
final de la inscripción o anotación que se pretende para el caso de que el interesado subsane los defectos
que se han observado. Por lo tanto, un proceso donde un documento ha sido observado puede
desembocar, más adelante, en la registración definitiva o en la caducidad del proceso por vencimiento de
su término sin que hayan sido subsanadas las observaciones practicadas. El art. 9 de la Ley N° 17.801
dispone que, cuando el documento no puede ser inscripto definitivamente porque tiene defectos
subsanables, la oficina practica una registración provisional. Este asiento tiene un plazo de validez de
180 días corridos desde la fecha de presentación del documento, ampliable o extensible mediante
prórrogas legales o facultativas, contenidas en la ley nacional y en normas provinciales.
En este punto es muy importante señalar que los 180 días de inscripción provisoria son desde la fecha de
presentación y no desde la fecha en que notifican la observación, por lo tanto, si la observación es notificada
a los 15 días de presentado el documento, restan 165 días para modificar el error y no 180.

Sin embargo, la Ley N° 17.801 y las diversas leyes provinciales prevén varias prórrogas a tales fines.
Durante el plazo asignado para subsanar el defecto, el documento es inscripto provisionalmente y, si las
observaciones son subsanadas a tiempo, el proceso inscriptorio habrá finalizado con éxito.

Puede ocurrir también que el presentante no esté de acuerdo con el rechazo del documento o con las
observaciones efectuadas; en este caso, la última parte del art. 9 antes transcripto, habla de recursos. La
encargada de dar forma a estos recursos es cada provincia (por ser ley adjetiva no delegada). En la mayoría
de los sistemas normativos provinciales, existe una primera instancia en donde se pueden presentar recursos
en la propia sede del Registro en el que se encuentran las actuaciones y, en caso de persistir la
disconformidad, una segunda instancia en donde se solicita la intervención de los organismos
jurisdiccionales.

La registración provisional se convierte en definitiva a través de dos procedimientos claramente

diferenciados:

A. Al aceptar la calificación de la oficina y, consecuentemente, al subsanar los defectos.

B. Al obtener una resolución favorable de la etapa recursiva que se entabla por no compartir la
observación efectuada.

En cualquiera de los dos casos debe practicarse un asiento que recoja la registración definitiva, el cual tendrá
efectos retroactivos a la fecha de la registración provisional. Y aquí es cuando, además, se puede retrotraer a
la fecha de realización de la escritura en virtud del artículo 5 y que ella, además, haya sido realizada durante
el bloqueo del certificado.

Si se ordenó inscribir en forma definitiva, ha finalizado el proceso inscriptorio en forma exitosa. Sin
embargo, puede suceder también que el Registro rechace u observe el documento. Podrá observar o rechazar
documentos cuando surjan, de manera manifiesta, defectos en los mismos que ataquen su validez. Si los
defectos no son manifiestos, no tendrá forma de saber que su información no es veraz y los inscribirá
(documentos anulables).
Rezan los arts. pertinentes de la Ley N° 17.801:

a) Artículo 8: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos”

b) Artículo 9 – Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará

los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable,
devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique.
Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días,
contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a
petición fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá
solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la
inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese
rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local,
durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.

La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las
inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o
transcurre el plazo de su vigencia.

Como vemos en el artículo 9, se rechaza cuando estos defectos provocan una nulidad absoluta. Las
nulidades son absolutas cuando afectan intereses de orden público, por ejemplo, cuando le faltan las firmas.
Al Estado le interesa velar por la veracidad de los instrumentos públicos, por consiguiente, si un instrumento
público carece de firmas, no hay certeza de su veracidad y las normas civiles lo consideran de nulidad
absoluta. También sucede cuando contienen actos cuyo objeto está prohibido (por ejemplo, una venta de
personas) o cuando le faltan las formalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por ejemplo, una
donación de inmueble si no es efectuada por escritura, es nula de nulidad absoluta). En estos supuestos, la
nulidad absoluta es insubsanable y deberá celebrarse un acto jurídico nuevo de acuerdo a la ley.

En cambio, el registro observa cuando el documento está viciado de nulidad relativa. Esta especie de nulidad
está establecida en defensa del interés de una persona particular (ya no de la comunidad en general) y puede
subsanarse. Un ejemplo típico es el acto celebrado por un menor de edad, es nulo de nulidad relativa porque
puede subsanarse fácilmente si se celebra un nuevo acto donde el representante legal del menor presta
conformidad y ratifica lo actuado por aquél.

En el caso de anulabilidad, es decir, cuando el documento es anulable, el registrador deberá inscribirlo por
ser plenamente válido hasta que un juez lo declare nulo. Es anulable cuando el vicio no es manifiesto y se
necesita de la investigación y prueba judicial para descubrirlo. Por ejemplo, si hubo amenazas o coacción
para celebrar el acto jurídico. El vicio no surgirá del documento.

Por último, tenemos a los terceros registrales que son las personas que tienen un interés legítimo en relación
a un asiento, como son, en general, los acreedores del titular registral o del adquirente sin adquisición
asentada, los sucesores universales o singulares de aquellos, el síndico de la quiebra respecto de los bienes
del fallido o el acreedor a quien se ha burlado mediante la simulación de la venta del bien y se inscribió la
misma para hacerla oponible.

Principio de especialidad.
Este principio nos indica que, entre los instrumentos que lleguen al registro, deben estar perfectamente
individualizados aquellos que refieren a la relación jurídica (sujeto, objeto, causa o hecho jurídico plasmado
en él). La relación jurídica puede ser, por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o la constitución de una
hipoteca; y un hecho jurídico es, por ejemplo, la muerte del usufructuario, cuyo efecto es la extinción del
usufructo.
El art. 12 de la ley registral enumera los datos que debe contener el asiento de matriculación, pero por
analogía se extiende a todos los demás asientos. Allí encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los
elementos de la relación jurídica. El mismo reza:

Art. 12 – Ley N° 17.801. El asiento de matriculación (…) [se] redactará sobre la base de breves notas que
indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualización (…) Expresará el nombre del o de
los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas (…). Se
hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su
clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del
dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de
presentación del documento en el Registro.

Análisis de los elementos

Objeto: ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos, nomenclatura catastral y
plano de mensura si existieran, proporción de la propiedad y monto del gravamen.
Sujetos: nombre del o de los titulares del dominio, sus datos personales requeridos para las escrituras
públicas. Respecto de las personas jurídicas o sociedades se solicita nombre o razón social, clase de sociedad
y domicilio.
Causa: se hará mención del título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario
autorizante.

Entonces, por ejemplo, en la matrícula se colocará que Mariana (con todos sus datos) compra el 100% de la
propiedad (se incluyen todos los datos en la descripción) por compraventa que se realizara mediante
Escritura N° 15, efectuada el día 19 de enero en la Escribanía N° 146 a cargo del notario Zapata. En la
matrícula del registro de Córdoba, por ejemplo, hay un casillero para la determinación de los sujetos titulares
del derecho que se registra y allí se consignan los datos exigidos para individualizar los sujetos en las
escrituras públicas, los datos de la causa formal donde está contenido el acto o hecho jurídico (escritura,
número, fecha y número de registro del escribano son los datos esenciales) y la causa material contenida en
el acto (compraventa, donación, etcétera.). En cuanto a la determinación del objeto (inmueble), se hallan en
el encabezado de la matrícula, luego del número de folio real abierto para el inmueble.

El caso especial de la hipoteca

Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad. Esta incluye la correcta determinación de
los elementos de la relación jurídica antes citados y, además, la determinación del crédito que garantiza y del
cual es accesoria. De esta manera se debe expresar la causa de la obligación garantizada, su fecha, monto,
etcétera.

Reza el Código Civil y Comercial en su art. 2209: “el inmueble que grava la hipoteca debe estar
determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración,
nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización”

Puede haber dos o tres sujetos involucrados en el asiento: el acreedor, el deudor y el constituyente de la
hipoteca (que puede no ser el deudor, ya que se puede hipotecar el inmueble propio para garantizar una
deuda ajena).
La inscripción hipotecaria dura 35 años: “Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término
de TREINTA Y CINCO (35) años, si antes no se renueva”.23 Cabe destacar que este aspecto fue
modificado por Ley N° 27.271, ya que antes el plazo era de 20 años. Esto significa que –a los fines de su
oponibilidad ante los terceros- la hipoteca es válida durante ese lapso, además del plazo de sus
reinscripciones. Sin embargo, el constituyente no puede prevalerse de tal caducidad, pues él conoce de su
existencia. Por su parte, la existencia de la obligación garantizada no depende de la inscripción de la
hipoteca, que solo constituye una seguridad del crédito y no una condición de su validez.

Principio de tracto sucesivo: definición

El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlación de cada asiento con los demás referidos al
sujeto, objeto o causa de una situación publicitada. Por ejemplo, la cancelación de una hipoteca implica un
asiento anterior donde figuraba la constitución, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica que el
disponente figuraba como dueño y, a la vez, que no existía inhibición a su nombre en el folio personal. Este
principio es consecuencia directa del adagio general que enuncia que nadie puede transmitir a otro más
derecho que el que él mismo tenga; por ende, nadie puede transmitir ni constituir un derecho que sea mejor o
más extenso del que goza. Asimismo, nadie puede adquirir un derecho mejor o más extenso del que gozaba
quien se lo transmite.

Reza la ley registral en su artículo 15: No se registrará documento en el que aparezca como titular del
derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en
cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos
registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o
extinciones.

Cuando se abre la matrícula de un inmueble sobre el que no figuraba inscripción alguna con
anterioridad, por ejemplo, en el caso de usucapión, no existirá titular registral anterior ni encadenamiento
posible. Podemos afirmar que este artículo citado tiene dos partes principales. En la primera está lo que se
llama principio de identidad, que sería el que regula lo que denominamos tracto sucesivo. En la segunda
parte del artículo está el principio de continuidad, que es la aplicación práctica del principio de identidad
consagrado en la primera parte.

Esto de la continuidad significa que, si se respeta el principio de identidad, en consecuencia, al leer el

asiento final del folio se observarán una serie de asientos que son como los eslabones de una cadena que nos
lleva desde el primer elemento (el asiento de matriculación del inmueble) hacia el asiento final. Estos
principios de identidad y continuidad que conforman el tracto sucesivo funcionan de manera correcta en los
llamados registros completos; es decir, en aquellos registros en los que el inmueble ya se encuentra
matriculado. Sin embargo, existen casos de registros incompletos en los que persisten dominios que no han
sido registrados y es aquí donde el principio de tracto sucesivo encuentra un importante obstáculo.

Elementos del tracto sucesivo

Sujeto. Si tomamos como parámetro los asientos registrales, debe existir coincidencia entre la persona que
otorga el acto y aquella que se encuentra inscripta como titular del derecho. La excepción se encuentra,
como veremos a continuación, en los casos de tracto abreviado y en aquellos supuestos expresamente
autorizados por ley.
Objeto. La descripción del inmueble que se encuentra en el documento a inscribir debe coincidir con lo
expresado en el folio. Además, debe estar inscripto el derecho del titular.
Oportunidad. La exigencia de la previa inscripción debe existir en el momento de practicarse el asiento
respectivo y no al tiempo de formalizarse el documento. Ello sin perjuicio del incumplimiento del deber
formal del escribano señalado en el art. 23 de la Ley N° 17.801 en cuanto a la necesidad de tener a la vista el
título inscripto cuando se trata de documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de
derechos reales sobre inmuebles.
Efectos. En caso de que el adquirente no puede justificar la legitimación de su causante, el documento debe
ser rechazado por el registro. En cambio, si el adquirente puede justificar la legitimación de su causante, el
documento se observará y se inscribirá de forma provisoria

El tracto abreviado

El artículo 16 plantea cuatro hipótesis en las cuales se permite realizar la inscripción de una mutación real en
la cual el disponente no es quien figura como titular del derecho real en la matrícula. Ello se fundamenta en
razones de economía inscriptoria pues, de no existir estas excepciones, se efectuaría la inscripción a nombre
de ciertos adquirentes al solo efecto de proceder inmediatamente a la inscripción de un sucesor particular.
Sin embargo, la inscripción practicada debe contener todos los datos del tracto y esto incluye los del
transmitente que no figuraba previamente como titular. Esta hipótesis es conocida como tracto sucesivo
abreviado o comprimido, llamado comúnmente tracto abreviado. Falbo (1981) lo define en los siguientes
términos “es una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite concentrar en un asiento único dos o
más transmisiones operadas desde el titular inscripto”

Art. 16.- No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con
respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes
registrados a su nombre [el caso típico es cuando el causante firma un boleto de compraventa inmobiliaria
y lo considera una promesa de celebrar escritura, y los herederos lo hacen por él].
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos
a nombre del causante o de su cónyuge [los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia y
adjudicarse las hijuelas e inscribirlas a su nombre, ceden sus derechos sobre el inmueble a un tercero. Este
es el supuesto que se realiza en el caso planteado con Mariana. A los fines de no tener que inscribir el
inmueble a nombre de Pablo, para luego inmediatamente transferírselo a Mariana, directamente se utiliza
la figura del tracto abreviado].
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios [allí los
herederos, también en el marco de un juicio sucesorio, realizan mutaciones reales como subdivisión de un
inmueble en lotes, o sometimiento al régimen de propiedad horizontal].
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios
jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los
derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro,
circunstancia que se consignará en el folio respectivo

La doctrina no es pacífica a la hora de afirmar cuando dos actos jurídicos son reputados simultáneos. Una
parte afirma que son considerados simultáneos cuando se llevan a cabo en la misma audiencia notarial.
Existe otra postura que afirma que deben ser considerados así aquellos que se celebran en el transcurso de un
día. Por último, la posición más flexible entiende que son simultáneos todos los actos jurídicos celebrados
durante el bloqueo registral.

Para que se pueda utilizar la última causal mencionada, se deben dar los siguientes supuestos:
Pluralidad de actos. Es necesario que existan dos o más negocios jurídicos de naturaleza registral que
involucren el mismo inmueble.
Pluralidad de instrumentos. Debe haber dos o más instrumentos receptores de los actos causales. No importa
que deba existir un instrumento por cada acto causal. Lo que se requiere es que, al menos, sean dos los actos
y que se instrumenten por separado. De allí en más podrán existir más de un acto en cada instrumento de
manera ilimitada.
Simultaneidad. La polémica viene dada en torno a la significación y alcance que debe dársele al giro
instrumentaciones simultáneas, es decir, qué recaudos deben tener para ser consideradas simultáneas.

Principio de legalidad La función calificadora, definición y límites

Este principio nos dice que los títulos que ingresen al registro serán sometidos a un examen o calificación a
los fines de controlar si son válidos y perfectos, de acuerdo a lo que solicita la ley. Este deber o facultad que
tiene el registrador se llama función calificadora. La misma es la que, en el caso planteado, lleva a cabo el
registro para informarle al escribano que le faltan datos de la propiedad y, a causa de eso, se le observa el
documento.

Características de la función calificadora

 Es obligatoria: el registrador debe verificar que el documento cumpla con los requisitos establecidos
por ley. Es una obligación, no una potestad.
 Persigue la obtención de un resultado: puede ser la inscripción definitiva, la inscripción provisional o
el rechazo del documento.
 Es autónoma: si bien la actividad del registrador está subordinada a la ley, el criterio para calificar no
va a estar prefijado.

Una vez que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta días desde la presentación del
instrumento) tiene tres opciones: lo inscribe, lo observa o lo rechaza.

Observaciones y rechazo: causales. Subsanación Si el documento es observado, se inscribirá

provisionalmente a los fines de subsanar el defecto. El plazo para hacerlo será de 180 días desde su
presentación. Si es rechazado, se inscribirá provisionalmente por el plazo que establezca cada legislación
local para dar tiempo al presentante a interponer recurso en contra de la decisión. Como ya hemos visto esto
se encuentra en el artículo 9 de la Ley N° 17.801.

En síntesis, si hay nulidad absoluta y manifiesta, se rechaza. Si existe nulidad relativa y manifiesta se
observa y se lo inscribe de manera provisional. Si se presenta nulidad relativa no manifiesta se lo inscribe
definitivamente. En este punto hay que recordar que el Código Civil y Comercial (CCCN) eliminó la vieja
distinción entre actos nulos y anulables y dejó únicamente la diferencia entre nulidad absoluta y relativa
(art. 386 del CCCN). De acuerdo con esta norma, el registrador únicamente va a poder rechazar el
documento u observarlo cuando la nulidad (ya sea absoluta en el primer caso o relativa en el segundo)
sea manifiesta.

Principio de rogación Definición

Es el principio en virtud del cual toda modificación de una determinada situación registral debe ser instada
por una persona especialmente legitimada para ello. El registro no procede de oficio, sino a pedido de parte
legitimada.
Legitimación
El art. 6 de la Ley N° 17.801 expone que:
La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.

En Córdoba, por ejemplo, la modificación debe necesariamente ser realizada con intervención de un notario.
Art. 7 expone que: “la petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la
reglamentación local”

Se denomina petición a la solicitud de inscripción, anotación, cancelación, etc.; que efectúa el interesado.
Debe ir acompañada de los títulos que invoca y estar contenida en el formulario tipo que cada registro
establece.

 Cancelación y caducidad Hay casos en que las mutaciones registrales se producen

sin rogación. Son las excepciones al principio y se da en dos supuestos, a saber:

1. Rectificación de asientos:
Art. 34: “se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos
susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral”

Art. 35: Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error u omisión en el
documento, se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma
naturaleza que el que la motivó o resolución judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si
se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que accede, se procederá
a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó.

En algunas leyes provinciales se autoriza al registrador a proceder de oficio la rectificación, aclaración o

modificación de errores evidentes del registro y la reconstrucción de folios que hayan sido destruidos total o
parcialmente, o que no se encuentren. Sería el caso de que, por ejemplo, el asiento tuviera como fecha de
suscripción de una hipoteca el 30 de marzo de 1190 y el registrador podría, de oficio, enmendar el asiento y
consignar la fecha correcta (30 de marzo de 1990), pues el error es obvio y manifiesto en este caso.

2. Cancelación y caducidad de asientos

Cancelación: es un asiento por el cual se deja sin efecto otro. Ocurre a pedido de alguna de las partes y debe
haber legitimación (art. 36 de la Ley N° 17.801)

Art. 36: Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud, acompañada del
documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de la transferencia del
dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por
disposición de la ley. Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular
del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio será
instrumento suficiente el certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total o parcial
según resulte de los respectivos documentos y se practicará en la forma determinada por la reglamentación
local

Caducidad: se produce de pleno derecho por el transcurso del tiempo, no requiere petición de parte ni un
asiento para que se considere caduca la inscripción

Art 37: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que
expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo disposición en
contrario de las leyes. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón

Según López de Zavalía (1983) la “cancelación es la extinción de un estado jurídico registral preexistente en
virtud de la modificación de la situación extrarregistral que le daba origen” (p. 71). Si hay cancelación
(asiento negativo), debe haber un asiento positivo que cancelar o dejar sin efecto, tal como la inscripción de
una hipoteca o un usufructo.

Recursos internos y judiciales

Utilizaremos como caso testigo a la legislación de la provincia de Córdoba (Ley N° 5.771). En esta
provincia los recursos están contenidos en los arts. 15 al 20 de la mencionada ley.

En resumen, contra la decisión de rechazo del documento se puede interponer un recurso de apelación en
el plazo de 10 días que contenga toda la prueba. Si es rechazado, queda expedita la vía civil en tribunales.
Contra la decisión del registrador de observar el documento, se puede interponer recurso de
rectificación en el plazo de 30 días. Puede que el registrador cambie de opinión y lo inscriba; pero en el
caso de no hacerlo, contra la decisión de mantener la observación, se puede interponer un recurso de
apelación ante el director del registro en el plazo de quince días y presentar todas las pruebas. De mediar
silencio o rechazo, queda abierta la vía jurisdiccional para que decida la Cámara de Apelaciones en lo
Civil y Comercial que por turno corresponda. Para el caso en que el Registro se negare a proceder a un
asiento ordenado por un juez, este puede interponer recurso de insistencia (lo que explica el art. 20) y
resuelve la Cámara en lo Civil y Comercial de turno. Mientras se sustancia el recurso, se mantiene la
inscripción provisional.

En esta ley provincial registral se receptan tres recursos registrales divididos en dos etapas claramente
diferenciadas, por ser la primera interna al registro y la segunda externa al mismo. La primera etapa
la forman los recursos de rectificación (ante el registrador interviniente) y de apelación (ante el director
general). La segunda etapa está conformada por el recurso jurisdiccional ante la justicia ordinaria.

 Recurso de rectificación – Debe ser presentado ante el registrador interviniente en su calidad de autor
intelectual de la observación registral. Por registrador, debe entenderse al funcionario o firma autorizada
que lo sustituya y quedan, por lo tanto, excluidos los agentes registrales. Estos últimos son los autores
materiales de las observaciones, son quienes las redactan y suscriben; mientras que los registradores, son
quienes -se supone- las han decidido. Para presentar el recurso se conceden treinta días hábiles
administrativos que comienzan a correr desde el día, inclusive, en que se considera notificada la
observación. El registrador tiene quince días para resolver el recurso que se cuentan desde el mismo día
de la presentación del recurso (art. 68 del Código Procedimiento Administrativo) y, en caso de no
responder en este plazo, su silencio se entenderá como una denegación tácita del recurso, consecuencia
que surge de la primera parte del art. 17 de la Ley N° 5.771.
 Recurso de apelación Si el recurso de rectificación es denegado o no es respondido en el plazo de
quince días desde su interposición, el rogante tiene tres opciones:
a) subsanar las observaciones y reingresar el documento para su inscripción;
b) solicitar una prórroga para poder cumplimentar con la observación;
c) continuar la vía recursiva a través del recurso de apelación. El recurso de apelación debe ingresarse al
registro dentro de los quince días de haberse notificado la denegación del recurso o del vencimiento del
plazo para resolver el recurso de rectificación. El director general es quien debe contestar este recurso y
tiene treinta días para resolverlo y, si se excede de este plazo, se tendrá por denegada la petición.
 Recurso ante la Cámara de Apelaciones Es el caso contemplado en el art. 19 de la Ley N° 5.771.
Este recurso se presenta ante el mismo registro, que no es parte ni puede calificar ningún aspecto de
la presentación, sino que solo oficia de mesa de recepción y se le reconoce al registro únicamente la
posibilidad de verificar si el ingreso se ha producido dentro de los diez días de notificada la
resolución denegatoria del recurso de apelación. En consecuencia, el registro limita su actuación a la
remisión de las actuaciones al Tribunal Superior de Justicia dentro del término de los cinco días de
haberlas recibido, para que este, a su vez, las envíe a la Cámara Civil y Comercial que deba entender
en el asunto. Entienden únicamente las cámaras de la Capital de la Provincia.
Las decisiones que adopta el registrador no deben ser revisadas por el procedimiento contencioso
administrativo, sino ante la justicia ordinaria, ya que están en juego cuestiones de fondo: los asuntos
atinentes al derecho de propiedad hacen al derecho civil (privado) y no del derecho administrativo (público).
El recurso ante la Cámara es pertinente tanto cuando se ha denegado el recurso de apelación como cuando se
hubiere resuelto no practicar la registración por haberse rechazado el documento. Los arts. 9 y 15 establecen
que los documentos rechazados se inscriben provisoriamente por el tiempo necesario para interponer el
recurso del art. 19; es decir, 10 días hábiles administrativos. Pero el procedimiento recursivo especial que
tienen los documentos judiciales en el art. 20 tiene claras diferencias con el contenido en los arts. 9 y 15. Por
ello, es posible sostener que estos documentos judiciales tienen un procedimiento recursivo diferenciado
respecto de los demás, tanto sea para el caso de su observación o de su rechazo.
La Cámara entenderá en el recurso sin sustanciación alguna. El registrador debe someterse a la decisión de
la Cámara y practicar la inscripción definitiva, sin tener ninguna posibilidad de recurrirla ya que él no es
parte en el proceso recursivo. En el supuesto de dictarse una resolución desfavorable y una vez que haya
quedado firme, el documento perderá su estado registral y operará el vencimiento de la inscripción
provisoria por caducidad. La Cámara no tiene término para expedirse sobre el recurso y, hasta tanto ello no
suceda, la inscripción provisoria se mantiene vigente.

En tu vida profesional será importante que tengas en cuenta que, en el caso de la denegatoria por silencio, la
notificación se tiene por producida por el simple vencimiento del plazo o por el solo transcurso del tiempo.
Por otro lado, en el caso de que el recurso fuera respondido positivamente no se advierte como necesaria la
notificación porque en esta circunstancia corresponde registrar definitivamente el documento. Entonces, el
recurrente deberá concurrir en todos los casos al registro, sea para continuar con el proceso recursivo, sea
para reingresar el documento y terminar con el procedimiento inscriptorio. Otro aspecto a tener en cuenta en
similar sentido es que, cuando le asiste razón al recurrente, en los hechos la transformación de la inscripción
es definitiva no es automática, sino que hay que reingresar el documento por mesa de entradas a los fines de
impulsar la continuidad del proceso inscriptorio, pero siempre se conserva la prioridad lograda.

De la interpretación textual de la norma surge que la denegatoria del recurso de apelación genera un nuevo
plazo de 60 días para la inscripción provisional. Si esto fuere así, significa que el plazo faltante para
completar los 180 días (que incluye las prórrogas automáticas que se puedan solicitar) perdería todos sus
efectos, aun cuando faltaren más de los 60 días del nuevo plazo. Sin embargo, también se puede entender
que este nuevo plazo nunca puede acortar la duración de los 180 días originales atribuidos como propios de
toda inscripción provisional.

Cabe resaltar que solo pueden formular la insistencia los tribunales, no pueden interponerla los interesados
o los rogantes ya que solo la autoridad judicial puede hacerlo. No hay plazo para interponer la insistencia,
por lo que puede ser presentada en cualquier momento durante la vigencia de la inscripción provisoria. Una
vez interpuesta la insistencia, el director tiene quince días para remitir la documentación al Tribunal
Superior de Justicia de Córdoba para que este, a su vez, lo envíe a la Cámara Civil y Comercial en turno de
la Ciudad de Córdoba. Esta última no tendrá plazos para resolver la cuestión.

 Principio de publicidad y fe pública

“La publicidad de los derechos reales, es una actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica
real, que persigue como finalidad primordial la protección del crédito y la seguridad en el tráfico jurídico”
(Moisset de Espanés, 1981, p. 194). Esta puede ser:

 Publicidad material: produce efectos sustantivos en la realidad extrarregistral, tales como

oponibilidad, constitutividad o la buena fe que se reputa de quien ha averiguado el estado de los
bienes. Es la que ingresa al registro.
  Publicidad formal: hace a la información que brinda y se registra a través de sus asientos. Es la que
sale del registro; por ejemplo, la fotocopia del folio real, los informes, etc. Está consagrada en el art.
21 de la ley registral.

¿Cuáles son los efectos que produce la registración?

Constitutividad – Se trata tal vez del máximo exponente de los efectos que puede producir la publicidad
registral. El efecto de constitutividad de la publicidad registral significa que existen casos en los que la ley la
establece como requisito necesario para el nacimiento de un derecho real. En nuestro ordenamiento, este
efecto lo encontramos en el registro de automotores, en el de palomas mensajeras y en el registro de caballos
pura sangre para carrera.

Cognoscibilidad – El registro brinda a los interesados la posibilidad de conocer la situación jurídica en que
se encuentran las relaciones publicitadas. Esta posibilidad nos permite pensar que quien adquiere un
derecho, lo hace con conocimiento de la situación jurídica del derecho que adquiere, aunque realmente no
los hubiera consultado. Es decir, la mera posibilidad de conocer los asientos registrales se considera
suficiente y genera sus efectos, aun en los casos en que estos no hayan sido efectivamente consultados por
parte de los adquirentes.

Oponibilidad – Este efecto se relaciona con el de cognoscibilidad; es decir, con la posibilidad de dar a
conocer a ciertos terceros la situación jurídica de un bien. Nuestro ordenamiento, en el caso de la
constitución de derecho reales sobre inmuebles, exige la registración de estos bienes para que tengan dichos
efectos (art. 2505 del CCCN). Existen supuestos en que ciertos terceros se consideran conocedores del acto
pese a que el mismo no se encuentra inscripto. Dicho precepto normativo se encuentra en el art. 20 de la Ley
N° 17.801 que establece que no podrán prevalecerse de la falta de registración de un documento del cual
estos hubieran participado, para los cuales el mismo se considerara como registrado, aun cuando no lo
estuviera.

Convalidación – Aquí la inscripción es un factor de saneamiento de los títulos. La inscripción en el registro

produce el saneamiento de los vicios de los que pudiere adolecer el título que ingresó al documento. El
derecho real inscripto tiene plena eficacia respecto de los terceros de buena fe, aun cuando conozcan los
vicios de que adolecía el acto. En nuestro derecho la inscripción registral no sanea títulos ni subsana los
vicios de que pudiera adolecer el acto. En la Ley N° 17.801 el art. 4 establece que la inscripción registral no
produce el efecto convalidante de los títulos. El mismo expone que: “la inscripción no convalida el título
nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes”

 Fe pública registral

El principio de fe pública registral se refiere, en nuestro registro inmobiliario, a la presunción de

autenticidad de los documentos emanados del registro. Los certificados e informes son instrumentos
públicos que hacen plena fe de su contenido, acreditado reflejar los asientos sobre los que informan. Si se
hubiese registrado un título nulo o viciado, el informe solo acreditará que el título existe y que su contenido
es el reflejado allí, pero no saneará el título.

La publicidad directa por exhibición de libros

Consiste en permitir a los interesados que efectúen personalmente sus indagaciones sobre los documentos
archivados. El inconveniente que presenta es que contribuye al deterioro, sustracción, destrucción o
adulteración de los asientos. El art. 21 de la Ley N° 17.801 norma al respecto: “las disposiciones locales
determinaran la forma en que la documentación podrá ser consultada, sin riesgo de adulteración, pérdida o
deterioro”
En la práctica ya no se utiliza porque lo que se hace ahora, a fin de dar cumplimento a esa publicidad
directa, es la entrega de una simple fotocopia a la que se le coloca la inscripción de sin valor notarial. No es
un instrumento público. Igualmente, la tendencia en materia registral es avanzar hacia la digitalización de
estos trámites. En la mayoría de los registros las publicidades directas se solicitan mediante una página web
y son entregadas en el mismo formato. Por ejemplo, en la ciudad de Córdoba, el Registro General de la
Provincia tiene una página web en donde se ingresa la solicitud y se colocan los datos del inmueble a
requerir, se abona la tasa retributiva de servicios (la cual también puede hacerse por medios electrónicos) y,
en ese mismo momento, se le entrega el documento a través del mismo sitio web en formato PDF. Ello ha
permitido que los informes sean emitidos rápidamente e, incluso, en horarios y/o días que no son hábiles
administrativamente.

Los informes Los informes dan a conocer la situación jurídica de un bien, que puede ser la situación actual
o la histórica. Solo nos da cognoscibilidad. Se solicitan a través de martillero, escribano o abogado.
Cumplen solamente la función de publicidad. Gozan de fe pública, pero no garantizan inmutabilidad y no
tienen plazo de vigencia. Carecen de reserva de prioridad y bloqueo registral y, además, no se deja
constancia en el folio real de su expedición. Entonces, por ejemplo, podemos pedir un informe el día de la
fecha y este nos refleja que un inmueble pertenece a Juan y mañana mismo esa situación puede cambiar sin
que estemos al tanto, salvo que pidamos un nuevo informe. En otras palabras, refleja la foto del día.

Los certificados
El certificado es un instrumento público. Deja constancia de la situación jurídica del inmueble y garantiza
que dicha situación jurídica, publicitada por él, se mantendrá inmutable durante el plazo establecido en la ley
registral en su art. 24 (pueden ser 15, 25 o 30 días de acuerdo a la distancia entre el domicilio del
funcionario interviniente y el registro), se reserva prioridad para un negocio que se encuentra en gestación.
Produce los efectos materiales de la reserva de prioridad y el bloqueo registral. De su expedición se deja
constancia en el folio, para que cualquier interesado que quiera realizar algún acto sobre dicho inmueble
sepa que ya hay un negocio en gestación, el cual tendrá prioridad, salvo que deje vencer los plazos
establecidos por la normativa

Las llamadas fugas registrales ¿Qué pasa si el Registro olvida informar un embargo u otra cautelar o
la titularidad de un dominio, etcétera, en el marco de un informe o de un certificado registral?

En el art. 3147 del Código Civil derogado se expresaba lo siguiente:

Él (refiriéndose a la persona que trabaja en el Registro) es responsable de la omisión en sus libros de las
tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término legal. Es responsable también del perjuicio que
resulte al acreedor de la falta de mención en sus certificados, de las inscripciones o tomas de razón
existentes, o por negar la toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello

De esta manera, la tradición en nuestro país indica que el Estado responderá ante una omisión u error en las
registraciones o los informes. Será, en el caso del registro inmobiliario, la provincia donde esté ubicado.
Entonces, en el caso analizado de Mariana, la provincia de Córdoba debería responder si en el certificado se
omitiera colocar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble.

 Dinámica de los derechos reales: adquisición

Los derechos reales nacen cuando se reúnen el título y el modo. Pero ¿en todos los objetos se reúnen esos
elementos de la misma forma? ¿es lo mismo encontrar un objeto abandonado en la calle, que uno perdido?
¿y si el objeto tiene dueño?

Adquisición de los derechos reales

Los derechos reales nacen cuando el sujeto reúne los dos elementos esenciales para su constitución, es decir,
título y modo. El título alude a la causa fuente de la adquisición del derecho y responde a la pregunta
¿cómo vino a ser titular del derecho? El título material puede consistir en un hecho jurídico (aprehensión
del objeto que no es de nadie), en un acto jurídico (compraventa, constitución de hipoteca, legado, etc.),
o en un imperativo de la propia ley (como es el caso del condominio de medianeras). El título material
es el contenido, y llamamos continente al título formal, que es la manera en que la voluntad se expresa
(oral, por signos inequívocos o por escrito y –en este caso- por instrumento privado o público).
Por ejemplo, podemos exponer que el título material es el acto jurídico de la compraventa, mientras que el
título formal es la escritura traslativa de dominio firmada en la escribanía

Por otro lado, el modo es el segundo elemento necesario para que se constituya el derecho real. Este puede
ser inscriptorio o posesorio. Luego de celebrado el acto jurídico, o en el momento en que tiene lugar el
hecho jurídico que da causa o título al derecho, la cosa debe ser aprehendida, tomada materialmente por
el sujeto (modo posesorio) o bien el derecho debe ser inscripto (modo inscriptorio). El derecho real
necesitará de uno u otro. En el caso de los automotores, el modo es inscriptorio, es decir, antes de la
inscripción, no se adquiere el dominio; lo mismo sucede con los caballos pura sangre de carrera y las
palomas mensajeras. Para el resto de las cosas, el modo es posesorio.
Cuando hablamos de modos de adquisición del derecho real, nos referimos a la manera en la cual este puede
ser adquirido (vgr. actos jurídicos) y que estudiaremos de acuerdo con las normas de adquisición del
dominio.

Los modos de adquirir

Modos originarios y derivados

Los modos de adquisición pueden ser clasificados de distinta manera. Estas son:

 A título oneroso o gratuito.

 Por actos inter vivos o mortis causa.
 Originarios o derivados.

Esta última es la distinción más trascendente y se basa en la ligazón con el titular anterior.
 En los modos de adquisición originarios, la constitución del derecho real se realiza en forma
totalmente independiente al titular anterior (en caso de que exista), sin consideración alguna a que la
cosa haya tenido propietario anterior o no;
 en los modos derivados, el derecho proviene de un antecesor que lo transmite en las mismas
condiciones y con las mismas limitaciones que recaían en cabeza de él.
Por ejemplo, si alguien se apropia de un bien mueble sin dueño, lo adquiere en forma originaria y sin
limitaciones, pero si esa misma cosa estaba prendada y es el dueño quien transfiere el dominio, lo hará con
la consiguiente carga real que es el derecho de prenda. Ello, en virtud del principio que indica que nadie
puede transmitir sobre un objeto un derecho mejor o más extenso del que gozaba.

La apropiación

Cuando hablamos de apropiación nos referimos a un modo de adquirir derechos reales, es decir, cuando se
produce la unión del mencionado derecho con una persona, que de ese modo se convierte en su titular.
Por consiguiente, para que opere dicho efecto jurídico, debe haber necesariamente un supuesto de hecho
(apropiación) al cual el ordenamiento jurídico reconoce como condicionante de la adquisición.
Al igual que la adquisición de la posesión, la apropiación dominial consiste en la aprehensión del
objeto, pero no con ánimo de poseer solamente, sino de ser titular del derecho real. El adquirente debe
tener capacidad (mayores de diez años no dementes), la cosa debe ser mueble abandonada o sin dueño
y susceptible de apropiación.

Por ejemplo, si el Sr. García cuando va a pescar encuentra una caña que alguien abandonó en el lugar, él
podría apropiarse de la misma y pasar a ser el titular del derecho real de dominio sobre esta.

 Cosas apropiables y cosas excluidas

El Código Civil y Comercial (art. 1947) indica que son susceptibles de apropiación las cosas muebles no
registrables sin dueño, y efectúa al respecto la siguiente enumeración:

 Las cosas abandonadas, en tanto el abandono es un acto voluntario del propietario que se desprendió
de la propiedad.
 Los animales que son el objeto de la caza y de la pesca.
 El agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos
Entonces, si pensamos en el caso planteado, lo que obtenga el Sr. García de su día de pesca con el vecino
será de su propiedad, ya que dichos objetos son apropiables

A su vez, no son susceptibles de apropiación:

 Las cosas perdidas, en tanto aún tienen un dueño que no ha perdido el animus. Si la cosa es de
algún valor, se presume iuris tantum que es perdida.
 Los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno.
 Los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se
habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de este, si no empleó artificios para
atraerlos.
 Los tesoros
Entonces, cuando el Sr. García encuentra las joyas en la casa que alquilaba, no puede quedarse con estas
porque no son objetos apropiables, sino que prima facie, debería estarse a lo dispuesto legalmente con
respecto de los tesoros.

Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueño se reputan del Estado, es necesario un acto positivo
de aquél para efectivizar el principio; hasta tanto, son apropiables por los particulares. Una vez que el Estado
realiza un acto para que sean consideradas de su propiedad, dejan de ser apropiables.

Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del ámbito donde usualmente se conservan
(elemento objetivo), en virtud de un caso fortuito o una negligencia de su propietario (elemento
subjetivo), lo que excluye el caso de abandono voluntario. Las cosas pérdidas son cosas con dueño, por
ello no son apropiables. Debe procurarse su devolución al dueño, quien restituirá los gastos efectuados
por el hallador y le proveerá una recompensa (acordada o, en su defecto, fijada por el juez). El dueño
puede exonerarse de estas obligaciones si abandona la cosa en manos del hallador

La caza, la pesca y enjambres

Cuando nos referimos a la caza, podemos afirmar que los animales salvajes o bravíos son cosas sin dueño.
Su propiedad se adquiere por apropiación y se pierde cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la
costumbre de volver a la residencia de su dueño. A tales efectos, el art. 1948 del Código Civil y Comercial
expone que:
El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador cuando lo toma o
cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa,
aunque otro la tome o caiga en su trampa. Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su
autorización expresa o tácita.

Según estas disposiciones, quien hallase el animal en la trampa, tendría la obligación de entregarlo al
cazador porque él tiene prelación sobre este, ya que cuando hay entrampamiento, existe apropiación,
aunque sin acto de aprehensión material. El Código Civil y Comercial considera que los animales salvajes
son res nullius, sin embargo, en el caso de que los terrenos donde cazare estuviesen cercados, plantados
o cultivados (o sea, con signos evidentes de tener un poseedor), y fueren atrapados sin consentimiento
del dueño del fundo, la ley le atribuye a aquél la propiedad de los animales, como una sanción para el
cazador. Asimismo, se ha optado por considerar que la adquisición del dominio se produce recién
cuando el animal es tomado por el cazador o cuando ha caído en sus trampas.

Con relación a la pesca, se afirma que es también otra manera de apropiación. Se da cuando el pez fuere
tomado por el pescador o hubiere caído en sus redes. El art. 1949 establece que:

“quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras aguas, adquiere el dominio
de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural”. A más de las disposiciones del Derecho
Civil, el derecho de cazar y de pescar está sujeto a los reglamentos de las autoridades locales.

Por último, el art. 1950 establece la normativa referida a los enjambres, al expresar que: El dueño de un
enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo
persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre,
es del dueño de éste.

Como se puede apreciar, la persecución de las abejas demuestra que el dueño mantiene vivo su derecho, y
que solo si no lo persigue o cesa en su intento, pierde el dominio del enjambre y este pasa a pertenecer a
quien lo toma.

El tesoro (1551 a 1554 CCCN)

El tesoro es una cosa mueble en condición de res nullius (Res nullius es una expresión latina, que significa
'cosa de nadie'), y debe ser hallada de modo causal. Debe poseer individualidad propia, ser de valor y estar
enterrada o escondida. En este sentido el art. 1951 expone que:

Art 1551 CCCN Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o
inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos
mientras subsiste esa afectación.

El descubridor

A los fines de definir a esta figura, el art. 1952 expresa que:

el descubridor es la primera persona que lo hace visible, aunque no sepa que es un tesoro y aunque no lo
tome. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de
derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda.

¿Qué derechos tiene el descubridor sobre el tesoro? ¿es de él o de la persona que sea dueña del lugar en
donde se encuentra este? La respuesta está en la letra del art. 1953, donde se legisla que:
“Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al
dueño de la cosa donde se halló. Es de propiedad del descubridor cuando lo encontrase en una cosa
propia”

Si pensamos en el caso del Sr. García, al encontrar las joyas él podría reclamar la mitad de estas en su
calidad de descubridor; mientras que a la persona que le alquilaba la casa, le corresponde la otra mitad
por ser el dueño de la cosa donde se halló. En cambio, si el Sr. García hubiera encontrado un tesoro en el
auto que compró después, podría quedarse con la totalidad de este, ya que sería el descubridor y el dueño
de la cosa.

Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le
encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados si
al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.

En el caso de los tesoros hay una adquisición lege. Esto es así, porque siendo cosas muebles, correspondería
su propiedad a quien se los apropiara y por el mero acto de la apropiación; sin embargo, el articulado nos da
una solución diferente. La mitad del tesoro pertenece al dueño del fundo y la otra mitad al descubridor. En el
caso de que el descubridor fuese el propio dueño del fundo, el cincuenta por ciento del tesoro lo adquirirá
por apropiación, como descubridor y el porcentaje restante, por su calidad de dueño del fundo y sería una
apropiación lege.

Cuando alguien expresa que: tiene un tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo,
puede hacerlo sin consentimiento del dueño del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y
garantizar la indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se
acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble.

Cosas transformadas:
La ley tuvo que regular, como veremos a continuación, los distintos supuestos que se podían plantear a los
fines de dilucidar a quien le correspondía, en cada caso, la propiedad y el dominio de la cosa
transformada. Según el art. 1957 del Código Civil y Comercial "hay adquisición del dominio por
transformación si alguien con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra
cosa, hace una nueva con intención de adquirirla (…)"

Para brindar una solución se toman en cuenta diferentes cuestiones, por un lado, si el trabajo realizado
puede volver a su estado anterior, es decir, si es reversible; por el otro lado, se considera si el trabajo
es realizado de buena o mala fe. Las distintas soluciones se encuentran legisladas en el art. 1957 del
Código Civil y Comercial.

 Cuando el trabajo no es reversible

1. Si el especificador hace el trabajo de buena fe: Adquiere el dominio y debe pagar el valor de la
materia prima a quien era su dueño.
2. Si la transformación se hace de mala fe: El dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de
todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su
trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.

 Cuando el trabajo sí es reversible

1. Si el especificador es de buena fe: “El dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso
debe pagar al transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión”
2. Si el transformador es de mala fe “El dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin
pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño”.

Hay que tener en cuenta que puede haber casos en que el trabajo sea reversible materialmente, pero el costo
de realizarlo sea demasiado alto, por lo que ello es antieconómico. En estos casos, más allá de que
materialmente se pueda revertir, se considera que el trabajo es irreversible.

Accesión
Podemos afirmar que se adquiere el dominio por accesión cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera
a otra por adherencia natural o artificial. La accesión implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente
se adhiere (natural o artificialmente) a otra de nuestra propiedad. Debemos diferenciar este fenómeno de la
propiedad de las cosas accesorias (como los frutos del árbol), que nos pertenecen como un efecto del
dominio de la cosa principal, tal como explica Vélez en el Código Civil derogado (viejo art. 2571). El nuevo
Código Civil y Comercial distingue entre accesión de cosas muebles y cosas inmuebles.

De cosas muebles:
Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible
separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor
valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los
propietarios adquieren la nueva por partes iguales. Debemos distinguir el caso en que medie intención de
ambos dueños para formar la unión, porque en este caso sería un hecho del hombre que hace nacer un
condominio voluntario. Tradicionalmente, se distinguen los siguientes casos:

Mezcla – Hay fusión de ambas cosas muebles sólidas y ordinariamente no podrán separarse. Por
ejemplo, A tiene una tonelada de piedra caliza y se mezcla con una tonelada de piedras del mismo mineral,
pertenecientes a B.

Confusión – Ídem al anterior, solo que la fusión se lleva a cabo entre cosas líquidas. Por ejemplo, mil
litros de gasoil de A se confunden con cien litros de gasoil pertenecientes a B.

Adjunción – Unión de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un portaequipaje que se adosa al
techo de un auto. En estos casos, generalmente ambas cosas podrán separarse sin mayor dificultad.

De cosas inmuebles Análisis del supuesto de aluvión.

El aluvión se encuentra contemplado en el art. 1959 del Código Civil y Comercial, y es un modo de adquirir
terreno por parte de los dueños de heredades colindantes con ríos o arroyos. El fundamento de la atribución
de propiedad de estos trozos de terreno a los propietarios de las heredades colindantes, reposa en el hecho de
que los cauces de agua son variables y, ya que muchas veces los ribereños pierden terreno por acción del
agua, es justo también que otras veces lo ganen. Es dable destacar que debe producirse exclusivamente de la
acción de la naturaleza, es decir, en forma espontánea. Es importante remarcar que “no hay acrecentamiento
del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines
meramente defensivos”, y que no existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble.

El aluvión puede darse en dos modalidades:

Por acarreo: acrecentamientos de tierra, paulatina e insensiblemente, por efecto de la corriente delas aguas,
produciendo sedimentación. Este acrecentamiento pertenece al dueño del inmueble. Cuando el
acrecentamiento por aluvión se da entre varios dueños de distintas propiedades, éste se divide en proporción
al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera (art 1959 CCCN)
Por abandono: los terrenos que el curso de las aguas dejare a descubierto, retirándose insensiblemente de
una de las riberas hacia la otra. Por ejemplo, que el cauce se secara (lo que se denomina cauce viejo o
madrejón) Se aplican a estas hipótesis las normas del aluvión por acarreo.

Por último, en referencia a esta figura, es dable recordar lo dispuesto por el art. 1960 cuando expone que:
“No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran comprendidas en los límites del cauce
del río determinado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias"

Análisis del supuesto de avulsión Mientras que en el supuesto anterior (aluvión) la acción del agua es
paulatina, la avulsión es un modo de adquirir el dominio por el cual:

un río o un arroyo lleva por una fuerza súbita alguna cosa susceptible de adherencia natural, como tierra,
arena o plantas, y las une, sea por adjunción, sea por superposición, a un campo inferior, o a un fundo
situado en la ribera opuesta. El propietario del fundo adquiere lo adherido “desde que las cosas desligadas
por avulsión se adhieren naturalmente al terreno ribereño en que fueron a parar”; durante el proceso de
adherencia, el propietario de la cosa desprendida puede reivindicarla, pero tiene solo seis meses; pasados
estos y consecuentemente prescripta su acción, el dueño del fundo adquiere el dominio. Puede darse el caso
de que la cosa desprendida (digamos un árbol o un conjunto de rocas), moleste al propietario del fundo y que
el dueño de las cosas desprendidas no efectúe ninguna manifestación. Por otra parte, no es posible forzarlo a
reivindicar las cosas, puesto que esto es una facultad y no una obligación. Para solucionar este supuesto,
algunos autores echan mano de una acción: la acción interrogatoria, cuyo fin es interrogar al propietario de
la cosa respecto de su voluntad de reivindicarla o no. “Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de
adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas”
El propietario del fundo adquiere lo adherido desde que las cosas desligadas por avulsión se adhieren
naturalmente al terreno ribereño en que fueron a parar. Durante el proceso de adherencia, el propietario
de la cosa desprendida puede reivindicarla, pero tiene solo seis meses para hacerlo, pasados estos, y
consecuentemente prescripta su acción, el dueño del fundo adquiere el dominio.

Análisis del supuesto de construcción, siembra y plantación Este modo de adquisición plantea
dos posibles supuestos:
 el del dueño de un fundo que siembra, edifica o planta usando materiales ajenos;
 y el de un edificador, sembrador o plantador que efectúa sus labores en un fundo ajeno.

El principio adoptado con relación al derecho real de dominio superficie solo cedit, cuyo significado
literal en latín es la superficie accede al suelo, nos brinda la solución para el problema de la propiedad de
lo edificado, sembrado o plantado. Luego, restará determinar si hubo buena o mala fe de las partes en
conflicto, a los fines de plantear las indemnizaciones correspondientes. Estas soluciones se encuentran
contempladas en el art. 1962 del Código Civil y Comercial.

 Terreno propio y materiales ajenos

1. Buena fe del edificador: El dueño del terreno se hace propietario de las obras, pero debe el valor de los
materiales.
2. Mala fe del edificador: El dueño del terreno se hace propietario de las obras, pero debe pagar una
indemnización por daños y perjuicios ocasionados y, en su caso, se hace pasible de una acción penal.

 Terreno ajeno con materiales propios

1. Buena fe del edificador: El dueño del terreno se hace dueño de lo edificado o plantado, pero debe pagar
al edificador el mayor valor adquirido por el inmueble (caso contrario, sería enriquecimiento sin causa),
y el edificador no puede demoler o destruir las labores hechas (salvo acuerdo con el propietario del
fundo).
2. Mala fe del edificador: El dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su
costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y
el trabajo, sino prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño.

En los dos supuestos en que se realice en terreno propio con materiales ajenos, si los materiales son
posteriormente separables, su anterior propietario puede reivindicarlos. Asimismo, cuando existe mala fe de
edificador y dueño del terreno, se solucionan las diversas controversias como si ambos tuviesen buena fe. Se
entiende que hay mala fe por parte del dueño del fundo, cuando fuere testigo de la realización de las obras y
no efectuare oposición en tiempo oportuno.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en
inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el
dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.

Entonces, repasemos el caso del Sr. García. Cuando este encuentra los materiales afuera de su domicilio,
sabe que no le pertenecen, por lo que es considerado un edificador de mala fe. Con ello, realiza la
habitación de su casa, por lo que, en este supuesto, debe pagar una indemnización por los daños y
perjuicios ocasionados y, además, puede ser denunciado penalmente por el dueño de los materiales.

Caso invasión del inmueble colindante Se encuentra contenido en el art. 1963 del Código Civil y
Comercial y es el supuesto de que solo una parte de la obra se asentara en terreno ajeno, caso muy común en
terrenos donde los mojones se han corrido o los límites eran poco claros. Así, el Código indica que “quien
construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a
respetar lo construido, si este no se opuso inmediatamente de conocida la invasión”. Ello, en tanto
permitir la reivindicación de la franja de terreno pertinente y la correlativa demolición de las obras,
implicaría un abuso del derecho.

Es importante remarcar que se debe tratar de una construcción emplazada en el inmueble propio que se
extienda e invada el colindante, ya que si estuviera totalmente construida en el inmueble ajeno sería un
despojo y allí se entraría en el ámbito de las acciones posesorias o reales, según corresponda.

Así, El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del
inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento
normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no
indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.

Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión,
este puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez
puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.

 Dinámica de los derechos reales: adquisición y pérdida

Adquisición de derechos reales de cosas muebles por el subadquirente:

Un bien mueble no registrable es adquirido por un subadquirente al adquirente inmediato anterior. Además,
abordaremos los casos en que dicha adquisición no conlleva su efecto más importante, esto es, la adquisición
de los derechos reales sobre la cosa. Este fenómeno se encuentra contemplado en el art. 1895 del Código
Civil y Comercial de la Nación.

El derecho real sobre cosas muebles se adquiere de igual forma que sobre los inmuebles. Es decir, se
requiere un negocio jurídico (título) y la entrega (modo). El caso de algunos muebles registrables, como los
automotores, es diverso.
Cuando nos topamos con un poseedor y otra persona que dice ser el verdadero propietario, el problema para
dilucidar quién tiene la propiedad de la cosa mueble se plantea porque, en general, estas carecen de título
documentado. Entonces, es necesario establecer si pertenecen al poseedor y, en caso contrario, en qué
medida son reivindicables por el verdadero propietario.

El antecedente en el derecho argentino

A partir del siglo XVII se retorna al sistema romano. Vélez Sársfield, en el Código Civil derogado, tomó
como fuente al derecho francés, donde la posesión vale por título.

Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente

Análisis de las condiciones para su procedencia Analicemos las condiciones de validez de la hipótesis
postulada.

Posesión – Esta equivale a corpus + animus, sin embargo, muchos autores entienden que por imperio de la
disposición se indica que “el sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su
título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su
relación de poder” y, como ya se ha expresado, el poseedor se constituye como tal porque posee, cuando hay
corpus la posesión se presume. (La posesión implica tener el control físico (corpus) y la intención de poseer
(animus) un objeto. Sin embargo, en algunos casos, la posesión se presume una vez que existe el corpus, es decir, una
vez que alguien tiene el control físico de un objeto, se presume que tiene la intención de poseerlo. Esto es
particularmente importante cuando se trata de la adquisición de derechos sobre bienes muebles.)

De buena fe – La buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma no mandase a presumir mala
fe. Este principio está contenido expresamente en el Código Civil y Comercial cuando dice que “la relación
de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario (...)”, y a continuación, enumera
algunas situaciones en que - contrariamente- la mala fe se presume. Art 1919

Subadquirente – Debe existir una persona que ejerza una relación de poder sobre la cosa sin ser el
propietario y que luego entregue la posesión o tenencia a favor de un subadquirente, sin tener derecho a
hacerlo.

Cosa no robada ni perdida – El propietario debe haberse desprendido voluntariamente de la cosa. De lo

contrario, el principio no se aplica. El poseedor es ahora titular del domino y es este un derecho adquirido en
forma originaria emanada de una disposición legal y, por lo tanto, lo ha adquirido libre de las cargas que
antes tenía la cosa (por ejemplo, usufructo). Lo normal, cuando trasmitimos un derecho, es que lo hacemos
con el mismo alcance que tenía bajo nuestra titularidad, este es el principio consagrado en el Código Civil y
Comercial cuando dice que "nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene,
sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.

Título oneroso – Este requisito surge contrario sensu de la disposición transcripta. La onerosidad se
presume y recae la prueba en contrario en el propietario reivindicante.

Imaginemos que el Sr. García deja en reparación la máquina de cortar pasto que utilizaba en el terreno que
había ocupado. Sin embargo, una vez que está reparada, no acude de inmediato a retirarla. Por lo que, luego
de tres semanas sin noticias del Sr. García, el vendedor decide poner la máquina en venta. Entonces, llega
Lucas y compra la cortadora de césped. Cuando el Sr. García finalmente va a buscar la máquina, se da con la
noticia de que esta ahora le pertenece a Lucas. En este supuesto, el Sr. García no puede reivindicar la
máquina, ya que Lucas es poseedor de buena fe y adquirió la cosa a título oneroso, por lo que se da la
hipótesis del art. 1895. En cambio, si el vendedor la hubiera regalado en lugar de venderla, el Sr. García la
podría reivindicar.
Acerca de la naturaleza jurídica de la adquisición operada, podemos denominar Adquisición legal: la ley
atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida.

 Caso de los muebles registrables

Si se cuenta con un Registro Jurídico y el bien no está inscripto, no habrá buena fe del poseedor actual y la
máxima no podrá ser invocada a su favor. Lo mismo ocurrirá, aun estando inscripto, si el régimen de la cosa
mueble involucrada prevé la existencia de elementos identificatorios cuya realidad no concuerde con el
asiento respectivo (caso de los automotores con “verificación física” al momento de la venta).

Por ello, existen una serie de excepciones a la hipótesis de adquisición legal. Estas son:

 Semovientes.
 Automotores.
 Cosas robadas o perdidas.

Los semovientes Los semovientes son los animales que se pueden trasladar de un lugar a otros por sí
mismos. Estos animales merecen especial atención ya que, al igual que los automotores y las cosas robadas
y perdidas se encuentran fuera del ámbito de aplicación de la presunción legal establecida en el art. 1895 del
Código Civil y Comercial. Es por ello, y su vital importancia en nuestro país.
La cuestión quedó zanjada en 1983 con la sanción de la Ley N° 22.939 de marcas y señales.

La marca es la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio de hierro
candente, de marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia en forma
clara e indeleble (…). La señal es un corte, o incisión, o perforación, o grabación hecha a fuego, en la
oreja del animal

Asimismo, la Ley establece otros mecanismos de marcación como la caravana, el tatuaje o el implante.
Además, la Ley, en su art. 6, impone la obligatoriedad de marcar el ganado mayor (bovino, equino y mular)
y señalar el ganado menor (caprino, ovino, porcino, etc.). Dicha obligación, según lo dispuesto por el art. 7
del mismo cuerpo normativo, debe ser realizado antes del año de vida del ganado mayor, antes de los seis
meses del ganado menor y en el caso de los porcinos, antes de los 45 días.

Para marcar o señalar a los animales, el art. 5 expone que “es obligatorio para todo propietario de ganado
mayor o menor tener registrado a su nombre el diseño que empleare para marcar o señalar (…)”. En este
sentido, la norma más importante refiere al art. 9, que nos dice: “se presume, salvo prueba en contrario (…)
que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado, pertenecen a quien tiene registrado a su nombre
el diseño de la marca o señal aplicada al animal”. Aquí, se ve en forma clara la diferencia entre el régimen
común de cosas muebles (art. 1895) y el de semovientes, pues no es la posesión de buena fe, sino el registro
de marca o señal, lo que otorga la presunción de propiedad del ganado.
Continúa el artículo: “se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que las crías no marcadas o
señaladas pertenecen al propietario de la madre. Para que esta presunción sea aplicable, las crías deberán
encontrarse al pie de la madre”

Asimismo, el artículo 10 de la Ley N° 22.939 habla del ganado no marcado ni señalado, que recibe el
nombre de “orejano” y del que tiene una marca o señal no suficientemente clara. La propiedad de este tipo
de animales cae bajo el régimen común, o sea, es regido por el art. 1895 del Código Civil y Comercial y la
posesión de buena fe hace presumir su propiedad.
Además de los diseños sobre la marca y la señal, el propietario de ganado debe registrar los actos jurídicos
mediante los cuales transfiera la propiedad del ganado, a través de formularios tipo (art. 12). A su vez, para
transportar el ganado es obligatorio el uso de guía expedida por la autoridad de aplicación provincial.

Los animales de raza El caso de los ejemplares de pura raza (por ejemplo, toros que se utilizan para
reproducción), no se marcan ni señalan. Según el art. 11 de la Ley N° 22.939, la propiedad se prueba
por el certificado de inscripción en “registros genealógicos y selectivos reconocidos, que concuerde con
los signos individuales que llevaren los animales”. Quedan excluidos los caballos de pura sangre de
carrera, los cuales están regulados por la Ley N° 20.378, la cual será analizada a continuación.

Los registros genealógicos a que se refiere el artículo 11 de la Ley N° 22.939, poseen una larga tradición y
funcionan eficientemente. Han sido llevados por la Sociedad Rural Argentina para el ganado bovino, ovino,
porcino y asnal. Por su parte, la Asociación Civil Jockey Club lleva los registros de los caballos de pura
sangre de carrera (Stud Book Argentino). En ellos, los criadores conservan un cuidadoso registro del
pedigree del animal y su rigurosa individualización. Se trata de registros privados y sus reglamentos a veces
han sido cuestionados como de dudosa constitucionalidad, tal el caso del reglamento del Stud Book
Argentino que en su art. 55 dice:

La propiedad de un caballo de pura sangre de carrera resulta exclusivamente de las constancias de su

inscripción en el Registro respectivo. En consecuencia, es propietario de un caballo de sangre pura de
carrera, la persona, personas o entidades a cuyo nombre está inscripta la propiedad. Esta disposición
(emanada no del Congreso de la Nación, sino de una entidad privada) carecía de potestad para extraer estos
animales del régimen del art. 1895; sin embargo, con la sanción de la Ley N° 20.378 el problema quedó
resuelto, pues declara la inscripción del dominio constitutiva y oficializa los registros genealógicos
habilitados por el Ministerio de Agricultura y Ganadería. Allí, se expone, a través del art. 2°, el carácter
constitutivo de dicho registro.

En síntesis:
1. Animales orejanos: régimen cosas muebles no registrables.
2. Ganado mayor y menor: art. 9, Ley N° 22.939 de marcas y señales.
3. Animales de pura raza: registros genealógicos, Ley N° 22.939, art. 11. ARTICULO 11. — La propiedad de los
ejemplares de pura raza se probará por el respectivo certificado de inscripción en los registros genealógicos y selectivos
reconocidos, que concuerde con los signos individuales que llevaren los animales.

Ejemplo: Se presume, salvo prueba en contrario, que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado,
pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseño de la marca o señal aplicada al animal, por lo que serían
del vecino. En cambio, los no marcados podrían ser apropiados por parte del propietario del terreno donde estén los
animales en ese momento, al igual que la cría porque si bien está a los pies de la madre, esta no se encuentra
señalada.

Los automotores Los automotores, tal como se expresó anteriormente y al igual que sucede los
semovientes, se encuentran exceptuados del principio consagrado en el art. 1895. Por tal motivo, tal como
desarrollaremos a continuación, son cosas muebles registrables, cuya anotación tiene un carácter
constitutivo, por lo que hasta no mediar dicha inscripción en el registro correspondiente no nace el derecho
real.

El registro de los automotores y la inscripción constitutiva El Decreto-Ley 6582/58 fija el régimen jurídico
de los automotores, es necesaria una atenta lectura de todos los artículos para poder aprobar el presente
módulo. Según el art. 1, es necesaria la inscripción de la transferencia para que nazca el dominio en
cabeza del nuevo propietario.
El artículo 2, indica que “la inscripción de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular
de esta la propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si el
automotor no hubiese sido hurtado o robado”
 Cosas muebles: Régimen general: posesión + buena fe + onerosidad = propiedad.
 Automotores: Régimen especial: inscripción + buena fe = propiedad.

Recordemos que la buena fe implica haber caído en un error de hecho excusable y quien lo alegue, deberá
acreditar que ha tomado todos los recaudos pertinentes, especialmente que ha revisado las constancias
registrales (nadie puede alegar buena fe si desconoce lo publicitado en los registros), por ende, para ser
considerado de buena fe, debe adquirir el bien de quien se encuentre inscripto como titular registral, exigir la
exhibición del título del automotor, peticionar del Registro el certificado de dominio y gravámenes que
regula el art. 16 del Decreto Ley y efectuar la verificación física del vehículo (que generalmente se hará ante
autoridades de la dirección de tránsito y con los formularios correspondientes).

Entonces, si una persona vende su vehículo a varios compradores (configurando una estafa), resultará
propietario el comprador de buena fe que logre inscribir la transferencia. Asimismo, si una persona se hacer
pasar por el dueño de un vehículo para venderlo (o sea, mediante un título nulo), pero el comprador es de
buena fe y logra inscribir el vehículo, se hará propietario.

Principios registrales aplicables

Cada vehículo tiene un legajo que se inicia con la primera inscripción y donde constan las transferencias,
medidas cautelares, denuncias de robo y demás constancias. La transferencia se instrumenta en el formulario
tipo y debe llevar firmas certificadas por los encargados del registro, escribanos públicos u otro funcionario
público autorizado por la reglamentación. Hay que tener presente que actualmente la DNRPA (Dirección
Nacional de Registros de Propiedad Automotor) se encuentra en pleno proceso de digitalización, por lo que
la mayoría de los trámites referidos a los automotores se realizan en formato digital. Incluso, ya no se otorga
un título físico del automotor, sino que este es enviado por correo electrónico en formato digital.

Disposiciones generales aplicables del Decreto Ley N° 6582/58, “el automotor tendrá como lugar de
radicación, para todos sus efectos, el del domicilio del titular del dominio o el de su guarda habitual”. Luego
de ello, podrá tramitarse el cambio de radicación, si se dan los requisitos establecidos en el art. 12 de la
normativa.

El vehículo se matricula en el lugar de su patentamiento y se le asigna:

1. Un documento individualizante expedido por el registro respectivo, que se denomina título del
automotor. Este permite la individualización del automotor y sus constancias acreditan las condiciones
del dominio y de los gravámenes que lo afectan.
2. La cédula de identificación que autoriza al portador al uso del vehículo. Cabe destacar que dicha cédula
no tiene fecha de vencimiento para el uso por parte del titular registral, pero sí otra persona utiliza el
vehículo, lo puede hacer por un plazo de 03 años. Por ello, el titular registral del bien podrá requerir la
expedición de cédulas de autorización para conducir el vehículo por parte de terceras personas (antes
conocidas como cédula azul).

Asimismo, el art. 15 establece que:

La inscripción en el Registro de la transferencia de la propiedad de un automotor podrá ser peticionada por

cualquiera de las partes. No obstante, el adquirente asume la obligación de solicitarla dentro de los DIEZ
(10) días de celebrado el acto (…). En caso de incumplimiento de esta obligación, el transmitente podrá
revocar la autorización para circular con el automotor que, aun implícitamente mediante la entrega de la
documentación hubiere otorgado al adquirente.
El art. 27 establece la responsabilidad civil del titular inscripto por daños y perjuicios producidos por
la cosa (responsabilidad objetiva). Para eximirse de responsabilidad, debe haber iniciado la inscripción de la
transferencia o efectuado la comunicación de venta antes del hecho productor. Esta comunicación, implica
también la revocación de la autorización para circular y acarrea el pedido de secuestro del automotor. El
registro del automotor es dirigido por el encargado y sus decisiones son atacables por medio de recursos
administrativos, que tramitan ante la Cámara Federal con jurisdicción en el lugar de asiento del Registro.

¿Qué pasa cuando un automotor es robado o hurtado?

Art. 3 - Decreto N° 1.114 Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podrá
reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado
si la inscripción fuera de buena fe y conforme a las normas establecidas por este decreto-ley

De este modo, quien ha sido víctima de un robo y encuentra que su vehículo se ha vendido a un tercero de
buena fe que logró inscribirlo a su nombre, deberá abonar a este tercero lo que hubiese pagado por el
automotor; esta disposición hace que la reivindicación pierda valor, pues muy pocos serán los interesados en
incoar la acción. A su vez, en forma análoga al régimen general de cosas muebles y de acuerdo con el
principio de la seguridad jurídica en las transacciones, es justo que quien haya adquirido e inscripto un
vehículo a su nombre y tenga buena fe, logre eventualmente la certidumbre de su derecho aun cuando el
automotor sea robado o perdido.

El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podrá repeler la acción
reivindicatoria transcurridos DOS (2) años de la inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese
poseído de buena fe y en forma continua (…).

 Entonces, Inscripción + posesión + buena fe + dos años = usucapión secundum tabulas.

Esta usucapión, se denomina secundum tabulas porque se cumple a favor de quien se halla inscripto como
titular. Ahora bien, ¿cuál será el plazo de usucapión contra tabulas, o sea en contra de quien se halle
inscripto como titular? Pues será el de veinte años, plazo genérico de usucapión. Nótese que, en este caso no
puede alegarse buena fe (pues la titularidad registral se presume conocida por todos).

 Posesión + veinte años = usucapión automotores contra tabulas.

Es de hacer notar que, a los veinte años el vehículo habrá perdido gran parte de su valor, por este motivo la
doctrina propicia una reforma que acorte en plazo de la usucapión contra tabulas, así como la efectuada de
mala fe (para la cual también se exigen 20 años de plazo).

Régimen de las cosas perdidas Las cosas se consideran perdidas cuando el dueño no mantiene
contacto con ellas y no puede ejercer su dominio por haber olvidado o ignorado donde se encuentran. Lo
importante es destacar que dichas cosas no son res nullius porque tienen dueño, a pesar de que eventual o
momentáneamente no puede ser correctamente individualizado. El Código Civil y Comercial brinda una
serie de soluciones a los distintos supuestos que pueden acaecer con relación a dichas cosas.

Definición y distinción de la cosa abandonada

Las cosas son perdidas cuando salen del ámbito del propietario sin su voluntad (ya sea por caso fortuito o
propio descuido) y son robadas cuando son extraídas del dueño en contra de su voluntad, a diferencia del
caso de las cosas abandonas por la propia voluntad del propietario. Asimismo, es dable destacar que se
presume que, si la cosa es de algún valor, se encuentra perdida y no abandonada (art. 1947 inc. b, ap. i, parte
2).
Por lo tanto, supongamos que el Sr. García, mientras camina hacia su casa, encuentra un celular en la
calle. Este nunca se va a considerar como abandonado, ya que al ser de valor se presume que está perdido.

Hallazgo de la cosa perdida

Según el art. 1955 del Código Civil, “el que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla”, pero en
caso de hacerlo, asume la posición (con las obligaciones que esto conlleva) del depositario a título oneroso.
Debe restituirla inmediatamente a la persona que posea el derecho a reclamarla, y en caso de no poder
individualizarla, debe hacer entrega de esta a la policía del lugar donde se encontró, la cual dará intervención
al juez. Como se puede apreciar, las cosas pérdidas son ajenas a toda idea de apropiación.

Derechos y deberes del hallador Las cosas robadas o perdidas son reivindicables aun siendo poseídas por
un adquirente de buena fe y a título oneroso. Además, el principio dice que el verdadero propietario podrá
recuperar su dominio sin indemnizar a este poseedor. Sin embargo, hay dos casos de excepción en los que
deberá resarcirlo, reseñados por el Código Civil de la siguiente forma:

Art. 2259 – Ley N° 26.994 Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un
poseedor de buena fe, este no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el objeto se
haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien
acostumbraba a venderlos. Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción
registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado. En
caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe.

Por ejemplo, alguien que en un anticuario compra una obra de arte antigua robada. En este caso, para poder
reivindicarla, el verdadero propietario debe abonar al comprador el precio que hubiese pagado.

El art. 1956 establece que, para restituir la cosa, previamente debe hacerse el pago de los gastos y de la
recompensa. Si se ofrece la misma, el hallador puede aceptarla o reclamar que sea fijada por el juez.
Asimismo, el dueño puede librarse de todo reclamo del hallador transmitiéndole su dominio (abandono
traslativo). Si el propietario no la reclama en el lapso de seis meses, esta se vende en subasta pública.
Además, se puede adelantar dicha fecha cuando se trate de una cosa perecedera o bien de conservación
costosa. Con el producido se paga la recompensa, gastos del hallador y luego el remanente le corresponde a
la ciudad donde se halló.

El plazo de usucapión contra tabulas, o sea en contra de quien se halle inscripto como titular, será el de
veinte años (plazo genérico de usucapión), ya que en este caso no puede alegarse buena fe (pues la
titularidad registral se presume conocida por todos). A pesar de los documentos falsos, Juan no fue diligente
en observar el estado registral del vehículo.

 Prescripción

Los derechos reales no se pierden por el paso del tiempo, con excepción de la prescripción. Este instituto
vino a priorizar el tráfico jurídico de los distintos bienes, así como una sanción para quienes los posean de
forma ociosa. Sin embargo, existen diferentes plazos para que opere esta figura.

La prescripción adquisitiva o usucapión

La prescripción es una de las instituciones que tiene como elemento esencial el paso del tiempo. Dentro de
ella podemos diferenciar dos supuestos:
  La prescripción liberatoria (extinción).
 La prescripción adquisitiva (usucapión)

Noción y fundamento La prescripción es el efecto que produce el trascurso del tiempo sobre los derechos.
La extinción, en el caso de los derechos personales u obligaciones, es liberatoria; y el nacimiento, en el caso
de los derechos reales, es adquisitiva. Las normas relativas a la prescripción no pueden ser modificadas por
convención y, por ello, son de orden público.

Según nuestro Código Civil y Comercial, "la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de
una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley". El
fundamento de la prescripción radica en la necesidad de consolidar la seguridad jurídica y con ello promover
la paz social, dando certidumbre a situaciones de inestabilidad y delimitando claramente el patrimonio de las
personas. En el caso de la prescripción adquisitiva, se agrega una función social de introducción en el tráfico
de los bienes que están ociosos al no ser usados por sus propietarios, ante la realidad de personas que les dan
utilidad y los hacen producir.

La prescripción adquisitiva de inmuebles puede ser de dos tipos: veinteañal o decenal, según el tiempo
de posesión que requiera para la adquisición del derecho real. Los derechos reales que pueden adquirirse
por prescripción son de variada índole: dominio, propiedad horizontal, ciertas clases de servidumbre,
usufructo, etcétera. Se excluye a ciertos tipos de servidumbre y a los derechos reales de garantía, en tanto
su constitución debe ser convencional.

Posesión: implica comportarse como titular del derecho real. Quedan excluidos los actos de mera tolerancia
o buena vecindad, tales como permitir el paso del vecino al rio porque es mas fácil desde mi fundo. Para
usucapir, es necesario un obrar en detrimento sin consentimiento del propietario, que permanece inactivo.
Para prescribir, es necesario que la posesión sea ostensible y continua.

Tiempo: el poseedor debe reunir los años exigidos por la norma, a cuyo fin puede unir su posesión a la de su
antecesor (accesión de posesiones art 1901), en los casos establecidos por la norma.

Sujetos: la prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición legal en
contrario. Todos aquellos que puedan adquirir, pueden prescribir. De este modo, podrán hacerlo tanto las
personas físicas, como las jurídicas. Dentro de estas últimas, no habría obstáculo para que fueran personas
públicas estatales (por ejemplo, un ente autárquico o el Estado Nacional, Provincial o Municipal) Sólo deben
considerar las reglas para adquirir la posesión. A su vez, puede prescribirse una cosa perteneciente a
cualquier sujeto, en tanto sea susceptible de ser poseída. No lo son los bienes que pertenecen al dominio
público del Estado. Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer prescripción, aunque el obligado o
propietario no la invoque o la renuncie.

Objeto: pueden adquirirse por prescripción todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de una
adquisición. En el Código Civil de Vélez solo era posible usucapir bienes inmuebles; él consideró los
muebles suficientemente reglados con lo dispuesto por el viejo art. 2412 (adquisición legal por
subadquiriente)

La accesión de posesiones

Como se mencionó anteriormente, el poseedor debe reunir los años exigidos por la norma. A dichos efectos,
el art. 1901 del Código Civil y Comercial faculta al poseedor a unir su posesión a la de su antecesor en los
siguientes casos:
El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus
antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas
deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.

Entonces, por ejemplo, si pensamos en el caso del Sr. García, si este falleciera luego de diez años de
posesión, y tuviera un hijo, este heredero continuaría con la posesión y, por ende, a este le faltarían
únicamente diez años más para usucapir y no veinte como establece la normativa en los casos de mala fe.

El curso de la prescripción y sus alteraciones El curso normal de la prescripción por el transcurso del
tiempo puede ver afectado su normal desenvolvimiento por diversas razones. Específicamente existen dos
modalidades diferentes de alteraciones de este: la interrupción y la suspensión. A continuación,
analizaremos cada caso en particular, con sus características especiales y efectos propios.

Interrupción: definición. Efectos. Diversas causales En este caso, se borra el tiempo trascurrido y
comienza el cómputo de la prescripción otra vez. De acuerdo con las disposiciones del Código Civil y
Comercial, la usucapión se interrumpe por el reconocimiento, por petición judicial o por solicitud de
arbitraje.
Algunos autores hablan de que existiría otra causal de interrupción, esta es, la desposesión por el término de
un año. Sin embargo, técnicamente no se trata de una interrupción, sino que en ese caso se habría perdido la
posesión por lo que no se cumpliría con uno de los requisitos esenciales para prescribir y, por ende, no es
que el tiempo volvería a contar desde cero, sino que directamente ya no se usucapiría. Cuando se hace
referencia al plazo de un año, es porque ese es el plazo para interponer las acciones posesorias. La doctrina
considera que, si la persona realiza esta acción posesoria antes del año de haber sido desposeído y recupera
la posesión, entonces, continúa corriendo el plazo, por lo que se entendería que sería más una causal de
suspensión que de interrupción.

 Interrupción por reconocimiento (art. 2545 CCCN) “Se interrumpe por el reconocimiento que el
deudor o poseedor efectúa el derecho de aquel contra quien prescribe. El reconocimiento puede ser
expreso o tácito”
 Interrupción por petición judicial (art. 2546 CCCN) Se interrumpe por toda petición del titular
del derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su
representante en la posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz, ante
tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable
[comúnmente conocido como cargo de hora]. El efecto interruptivo subsiste hasta que la sentencia
pase en autoridad de cosa juzgada y se inicia, para la mayoría de la doctrina, con la interposición de
la demanda (la minoría inicia el cómputo desde la notificación). Por otro lado, el curso de la
prescripción se interrumpe por reclamo administrativo si es exigido por la ley como requisito previo
para deducir la acción judicial. Sin embargo, el efecto interruptivo se tiene por no sucedido si no se
interpone demanda judicial dentro de los plazos previstos en las leyes locales o, en su defecto, por
seis (6) meses contados desde que se tiene expedita la vía judicial aplicable. En esta causal es
importante tener en cuenta que, si se desiste del proceso o caduca la instancia la interrupción, se tiene
por no sucedida, por lo que el plazo se sigue contabilizando.
 Interrupción por solicitud de arbitraje (art. 2547 CCCN) “Se interrumpe por la solicitud de
arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo dispuesto para la interrupción de la prescripción
por petición judicial, en cuanto sea aplicable”

Suspensión: definición. Efectos. Diversas causales

El efecto de la suspensión de la prescripción es la parálisis en el cómputo del lapso para prescribir, mientras
duren las causales que dieron origen a la suspensión. “La suspensión de la prescripción no se extiende a
favor ni en contra de los interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles”
El Código Civil y Comercial establece dos causales de suspensión genéricas (por interpelación fehaciente
y por pedido de mediación), además de casos especiales. En referencia a los primeros supuestos, el Código
establece que:
El curso de la prescripción se suspende, por una sola vez, por la interpelación fehaciente hecha por el
titular del derecho contra el deudor o el poseedor. Esta suspensión sólo tiene efecto durante seis meses o el
plazo menor que corresponda a la prescripción de la acción.

El curso de la prescripción se suspende desde la expedición por medio fehaciente de la comunicación de la

fecha de la audiencia de mediación o desde su celebración, lo que ocurra primero. El plazo de prescripción
se reanuda a partir de los veinte días contados desde el momento en que el acta de cierre del procedimiento
de mediación se encuentre a disposición de las partes

Nótese que en ambos supuestos se establecen los plazos temporales durante los cuales la prescripción
estará suspendida, es decir, un máximo de seis meses en la interpelación fehaciente y veinte días desde la
disponibilidad del acta de cierre de la mediación.

Con respecto a los casos especiales (art. 2543 CCCN), la prescripción se suspende:

 “Entre cónyuges, durante el matrimonio”: es el caso de quien ha comenzado a usucapir un bien y

luego se casa con el propietario. Durante todo el lapso del matrimonio, se suspende el cómputo de la
prescripción que es retomado en el caso de que medie divorcio vincular o nulidad de matrimonio.
 “Entre convivientes, durante la unión convivencial”: a los fines referidos se equipara al conviviente
con el cónyuge.
 “Entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores o curadores, durante
la responsabilidad parental, la tutela o la curatela”: por una cuestión de ética y orden social, los
plazos de prescripción entre tutor-menor y curador-demente o inhabilitado, no pueden correr
mientras dure el vínculo. Ello así, en tanto estos representantes legales deben velar por el interés de
su representado.
 “Entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización,
mientras continúan en el ejercicio del cargo”: la persona jurídica carece de capacidad de hecho y, por
ello, precisa de representantes y administradores y -en ocasiones- de un órgano que los fiscalice.
Todos ellos tienen un deber de lealtad para con la persona jurídica y deben velar por su interés, ello
se encuentra reñido con la posibilidad de usucapir los bienes que componen su patrimonio.
 A favor y en contra del heredero beneficiario, mientras dura su calidad de tal, respecto de los
reclamos que tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario: mientras la
masa está indivisa, los herederos forzosos deben procurar su conservación. El plazo de la
prescripción que uno de ellos intentaba sobre los bienes, se retoma una vez que existe adjudicación
judicial del bien en cabeza de alguien diferente del heredero usucapiente, que puede seguir
poseyendo en contra del adquirente (generalmente, será un coheredero)

Dispensa: definición. Efectos. Requisitos para su procedencia

El juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al titular de la acción, si dificultades de hecho o

maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el ejercicio de la acción, y el titular hace valer sus
derechos dentro de los seis (6) meses siguientes a la cesación de los obstáculos.

En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis (6) meses se computa desde la cesación
de la incapacidad o la aceptación del cargo por el representante. Esta disposición es aplicable a las
sucesiones que permanecen vacantes sin curador, si el que es designado hace valer los derechos dentro de
los seis (6) meses de haber aceptado el cargo.
Así, en caso de que el plazo de la prescripción (ya sea de diez o veinte años), se cumpla en una fecha en la
cual el propietario del bien usucapido adolece de un impedimento para ejercer la defensa de su propiedad,
siempre que tal impedimento tenga origen en un acontecimiento de fuerza mayor o dolo en su contra, y no
en la voluntad de quien invoca la dispensa, y ya sea que tenga carácter colectivo (como una inundación) o
individual (enfermedad y ausencia de representación, secuestro, etc.), natural (cataclismos) o humano (por
ejemplo una guerra), el propietario usucapido tendrá seis meses desde que la causal cesare para presentarse
ante un juez competente y solicitar se lo dispense de la prescripción cumplida. Si bien el artículo indica que
los jueces “podrán” liberar al propietario de los efectos, una vez probados los hechos alegados, no podrá
dejar de otorgar este beneficio si se cumplen los requisitos legales.

La prescripción adquisitiva breve

Esta modalidad específica de prescripción se da para los casos excepcionales donde el poseedor de un bien
tiene razones para considerarse el verdadero propietario del mismo. Para que se pueda llevar adelante, deben
darse una serie de requisitos:

Casos excepcionales donde el poseedor de un bien tiene razones para considerarse el verdadero propietario
del mismo. Para que se pueda llevar adelante, deben darse una serie de requisitos:
Para comprender esta institución, es necesario definir las siguientes nociones:

 JUSTO TÍTULO: “Es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por
la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no
está legitimado al efecto” Es distinto del título putativo (aquel que no existe o, existiendo, se refiere a
un objeto distinto de la cosa poseída) y no sirve de base para este tipo de usucapión. El justo título
puede referirse a cualquiera de los derechos reales que se ejercen por posesión, no necesariamente
dominio; por ejemplo, podría hacerse valer para usucapir un usufructo.
 BUENA FE La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos
de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial. La buena fe se presume,
salvo en los casos en que la ley establece una presunción en contrario. Para calificar la posesión de
buena o mala fe, se tiene en cuenta el momento de su adquisición y, en el caso de frutos, el de su
percepción. La mala fe se define por exclusión, toda vez que falta la buena fe. Debe tenerse presente
que un poseedor de buena fe, pasa a ser de mala fe desde el momento en que se le notifica la
demanda de reivindicación y en tal sentido se juzgará la restitución de frutos, mejoras, los riesgos de
pérdida de la cosa, etc.
 POSESIÓN: Ya hemos dicho que esta debe ser pública, pacífica, continua e ininterrumpida. Además,
el animus posidendi debe connotar el derecho real que se intenta usucapir (dominio, usufructo,
etcétera).
 TIEMPO: El tiempo requerido para la usucapión breve, debe ser de 10 años para inmuebles; y de 2
años para cosas muebles, en caso de que sea un bien registrable con inscripción constitutiva, el plazo
se cuenta desde que se practica el asiento.

A los fines de su cómputo podrá efectuarse unión de posesiones. “Se presume, salvo prueba en contrario,
que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si esta es constitutiva”

Análisis de la misma

Nuestro Código Civil y Comercial establece que: "la sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto
retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de
buena fe".
¿Quiénes son terceros interesados? Principalmente adquirentes de derechos sobre los bienes durante el plazo
de usucapión, acreedores del poseedor o del titular registral o anterior propietario, así como sucesores
universales o particulares de ambos. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena
fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez [10] años. Si la cosa es mueble hurtada o
perdida, el plazo es de dos [2] años. Si la cosa es registrable y el título es registrado, el plazo de la posesión
útil se computa a partir de la registración del justo título [usucapión secundum tabula]

La prescripción adquisitiva larga

En este caso no existe justo título ni buena fe, es decir, quien intenta la prescripción conoce que otra persona
es la dueña del bien. Es por ello que el Código Civil y Comercial de la Nación, a los fines de proteger el
derecho de propiedad del dueño, estipula un plazo de posesión mayor al anteriormente analizado.

Este es el caso del ejemplo del Sr. García. Allí, cuando él ingresa al lote, ya conoce que no le pertenece y
que, por ende, va a tener que poseer el mismo por un plazo de veinte años. Además, como se menciona en el
caso, los herederos de la dueña interpelaron fehacientemente por lo que se produciría una suspensión del
plazo de la prescripción y luego, si ellos inician una demanda, se va a dar un supuesto de interrupción de
esta.
Definición y requisitos En el supuesto en que la usucapión se realice sin la existencia “de justo título o
buena fe, el plazo de posesión deberá ser de veinte años. [Una vez cumplido] (…) no podrá invocarse
contra el adquirente la falta o invalidez del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión”

Si la cosa mueble es registrable y no es hurtada ni perdida, y el título no se registra, adquiere el

derecho real el que la posee durante diez (10) años, siempre que el poseedor la reciba del titular
registral o de su cesionario sucesivo, y que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo
régimen especial sean coincidentes. Nótese que este caso difiere del supuesto en que los elementos
identificatorios no coincidan o se trate de una usucapión en contra de quien está inscripto como titular
registral del automotor, en cuyo caso el plazo será de 20 años. Los únicos elementos exigidos en este tipo
de usucapión son el plazo de veinte años y la posesión ostensible y continua, no es necesaria buena fe
ni justo título. Puede un poseedor de mala fe vicioso usucapir, pero el cómputo de los veinte años
requeridos comenzará el día que se hayan purgado los vicios (al cesar aquéllos o al año, cuando el
propietario pierde las acciones posesorias).
En este caso, a diferencia de la usucapión corta, donde hay un título, será poco probable que el
usucapiente invoque otro derecho real diferente al de dominio. En relación al usufructo, el uso y la
habitación, rigen las mismas reglas que para prescribir el dominio. Con respecto de las servidumbres,
que se estudiarán en la parte especial, diremos por ahora que solo pueden usucapirse las que son continuas y
aparentes.

El juicio de usucapión De acuerdo con lo establecido por el Código Civil y Comercial podemos
afirmar:

 La prescripción puede alegarse como acción o excepción.

 El juicio debe ser contencioso.
 La sentencia “debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la
adquisición del derecho real respectivo”
 “La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva
debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la
pretensión”. Esto se produce tanto en el Registro de la Propiedad, como materialmente en el
inmueble que está usucapido
En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos (…) se
observarán las siguientes reglas:

 El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de
acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del
lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no
se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se
procederá en la forma que los códigos de procedimientos señalan para la citación de personas
desconocidas.
 Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado
por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción.
 Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial.
Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el
inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión.
 En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal de la
Nación, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda

Con relación a la prueba rendida en juicio, es importante dejar sentado que tanto los actos posesorios como
el pago de impuestos acreditados, harán mella en el juzgador en tanto se reputen cumplidos durante los
veinte años de posesión. No sería prueba idónea, por ejemplo, el pago de impuestos de los últimos veinte
años realizado el mes anterior al inicio de la demanda.

La prescripción adquisitiva de cosas muebles

Este texto aborda la prescripción adquisitiva de cosas muebles y la renuncia a dicha prescripción, como se
contempla en el antiguo Código Civil argentino, con fundamentos de Vélez Sarsfield. Aquí hay una
explicación más detallada:
1. Renuncia a la prescripción adquisitiva:
 Vélez Sarsfield, en su nota al artículo de prohibición del Código Civil derogado, establece
que renunciar a una prescripción cumplida implica renunciar al objeto mismo que la
prescripción ha adquirido. Esto significa que si alguien ha adquirido legalmente la propiedad
de un bien mediante la prescripción adquisitiva, renunciar a esa prescripción sería como
renunciar a la propiedad misma del bien.
 Se enfatiza que renunciar a la prescripción adquisitiva cumplida está permitido y puede
hacerlo cualquier persona con capacidad para enajenar bienes. Sin embargo, renunciar
anticipadamente a la prescripción adquisitiva sería como derogar por pactos una ley que
interesa al orden público, lo cual no está permitido.
2. Tipos de renuncia:
 La renuncia puede ser expresa o tácita. La expresa se realiza de manera directa, mientras que
la tácita se da de manera implícita a través de acciones o declaraciones.
3. Ejemplo de renuncia a la prescripción adquisitiva:
 Se proporciona un ejemplo donde un poseedor que ha adquirido la propiedad de un inmueble
mediante la prescripción adquisitiva opone excepción de prescripción en un juicio de
reivindicación. Sin embargo, durante la constatación de la vivienda, cuando se le pregunta al
poseedor sobre la propiedad, él declara que el verdadero propietario es el reivindicante. Esta
declaración constituye una renuncia tácita a la prescripción adquisitiva.
 Además, se menciona que la renuncia también puede realizarse por medio de una escritura
pública, lo que constituiría una renuncia expresa.
En resumen, la renuncia a la prescripción adquisitiva puede hacerse de manera expresa o tácita, pero
renunciar anticipadamente a esta prescripción está prohibido por consideraciones de orden público. El
ejemplo proporcionado ilustra cómo la renuncia puede tener lugar en un contexto legal.
Ante la demanda del titular del inmueble:

En caso de pedido de medicación se procede a la suspensión del plazo: