TEMA 1.

1. EL DERECHO DE COSAS: POSICIÓN SISTEMÁTICA

2. SISTEMAS DE NUMERUS APERTUS Y NUMERUS CLAUSUS

3. DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO

4. CLASES DE DERECHOS REALES

5. FIGURAS INTERMEDIAS: IUS AD REM, DERECHOS REALES IN FACIENDO Y

OBLIGACIONES PRODTER REM

1. EL DERECHO DE COSAS: POSICIÓN SISTEMÁTICA

A. INTRODUCCIÓN

La expresión derecho de cosas es la que nuestra doctrina utiliza para designar la parte del
derecho civil que tradicionalmente venía denominándose derechos reales.

En este término se entiende incluido de forma clara el objeto de estudio de esta parte del
derecho civil: la cosa. (res-rei)

La expresión derecho real, da razón del derecho real pleno: la propiedad; y de los derechos
reales no plenos: usufructo, uso, habitación, servidumbres, hipoteca, prenda, anticresis,
tanteo, retracto…

B. POSICIÓN SISTEMÁTICA

El tratamiento legal de derecho de cosas aparece de manera dispersa en distintos lugares del
CC y otros cuerpos legales:

- El tratamiento legal en el CC.

Libro II: “De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones”. 8 Títulos: Propiedad,
comunidad de bienes, propiedades especiales, posesión, usufructo, uso, habitación,
servidumbres, registro de la propiedad.

Libro III: “De los diferentes modos de adquirir la propiedad”: disposiciones generales,
ocupación.

Libro IV: “De las obligaciones y contratos”. Los derechos reales que se incluyen en este libro
encuentran su fundamento en el hecho de que normalmente su constitución deriva de un
contrato: censos, hipoteca, prenda, anticresis. También se incluye dentro de este Libro IV la
prescripción adquisitiva o usucapión que se trata de una forma de adquirir la propiedad por
el paso del tiempo.

- El tratamiento legal en otros cuerpos legales.

AL margen del CC, también hay que tener en cuenta la Ley Hipotecaria (LH) y el Reglamento
Hipotecario. Asimismo, dentro de esta materia se hace necesario el recurso a las leyes
especiales: principalmente en sede de propiedad.

C. CONCEPTO DE DERECHO REAL.

Los derechos reales son derechos subjetivos (es un conjunto de facultades que el
ordenamiento jurídico le otorga a una persona, el titular) de carácter absoluto (eficacia erga
omnes) que tienen por objeto las cosas.
D. CARACTERES ESENCIALES DEL DERECHO REAL

- La inmediatividad o inherencia:

Poder o señorío que el ser humano desarrolla de forma directa e inmediata sobre las cosas
en los márgenes reconocidos por el Derecho. La inmediatividad o inherencia puede ser:

1. Total. Cuando solo la persona esta legitimada para ejercitar todas las facultades
inherentes a la dominación de la cosa (P.ej. La propiedad)

2. Parcial. En este último caso, diversas personas ejercitan facultades o tienen atribuidos
derechos reales, de forma simultánea y compatible, sobre un mismo bien. Se habla de
derechos reales limitados o de derechos reales en cosa ajena para referirse a todas aquellas
facultades que, recayendo sobre una cosa de forma directa e inmediata, son diferentes a la
propiedad, que es el derecho real por excelencia, por tener un menor contenido.

- La eficacia erga omnes:

Es el respeto que todos los miembros de la comunidad le deben al titular de un derecho real.
La eficacia erga omnes o la absolutividad del derecho supone su oponibilidad frente a todos,
pero no su carácter ilimitado.

El titular de un derecho real, aunque sea limitado, puede ejercitar las facultades que le son
propias, con independencia de quien sea la persona con la que haya de relacionarse (aunque
sea el mismo propietario de la cosa), actuando directa e inmediatamente sobre la cosa.

E. CONTENIDO GENERAL DEL DERECHO DE COSAS

El derecho de cosas regula aquellas relaciones jurídicas en las que la persona ostenta un
poder directo de dominación sobre los bienes.

En la regulación de toda relación jurídica real se tienen en cuenta dos elementos:

- El comportamiento de la persona, que se manifiesta en el hecho del ejercicio de un

poder o señorío sobre las cosas.
- La existencia cierta o presunta de una titularidad que legitima el ejercicio de ese
poder o señorío.

En las relaciones jurídicas de que trata el derecho de cosas -relaciones jurídicas reales- se
distinguen las relaciones de propiedad y las relaciones de posesión: entre unas y otras existe
un juego de influencias reciprocas.

2. SISTEMAS DE NUMERUS APERTUS Y NUMERUS CLAUSUS

A. PLANTEAMIENTO

- ¿Pueden las partes idear nuevos tipos de derechos reales?

Esto es, ¿cabe que las partes creen a su arbitrio derechos de carácter absoluto y oponibles
erga omnes, distintos de los contemplados en las leyes?

-¿No será más lógico que, fruto de esas características, sean las leyes las que determinen
que derechos gozan de la condición de reales?

Según el sistema del numerus apertus: sí.

B. POSTURA DE NUSTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO

En nuestro ordenamiento jurídico parece que la tendencia es seguir el sistema de numerus

apertus.

Dos son los motivos que permiten llegar a esa conclusión:

 - Caben pactos que alteren el contenido típico de los derechos reales legalmente
previstos: arts. 392, 467, 523 CC y 51.6 RH.
- Cabe inventar nuevos tipos de derechos reales: arts. 2.2 LH “…cualesquiera otros
reales…” y art. 7 RH.

De todas formas, este numerus apertus, por el marcado carácter social que los derechos
reales tienen, se encuentra limitado por normas de derecho público y carácter imperativo.

3. DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO

A. SUJETOS Y LEGITIMACIÓN PASIVA.

La relación obligatoria presupone un acreedor y un deudor individual o pluralmente

considerados. La dinámica propia de los derechos de crédito en cuanto derechos relativos
conlleva que el acreedor compela o requiera al cumplimiento a la persona que ostenta
precisamente la posición de deudor u obligado.

El derecho real se constituye por antonomasia mediante la existencia de un único sujeto que
ostenta las facultades de poder o señorío sobre la cosa en si misma considerada. Dicho
sujeto puede exigir el respeto de todos los miembros de la colectividad, dada la eficacia erga
omnes del derecho real, y, en principio, la actuación y ejecución del derecho no exige
consustancialmente la intervención de ninguna otra persona o sujeto de derechos (derechos
absolutos)

B. OBJETO.

El elemento objetivo de la relación obligatoria viene representado por la prestación, esto es,
por la conducta que debe desplegar el deudor (dar, hacer, o no hacer alguna cosa). Aunque
la conducta debida por el deudor consista en la entrega de una cosa, el nacimiento de la
obligación no implica por si misma la transferencia de la propiedad al acreedor, sino
únicamente el compromiso del deudor de llevar a cabo dicha entrega.

El elemento objetivo de cualquier derecho real es una cosa sobre la que recaen, de forma
directa e inmediata, los poderes del propietario o del titular del derecho real limitado.

C. PERMANENCIA DE LOS DERECHOS REALES

Los derechos de crédito atienden fundamentalmente al intercambio de bienes y servicios

para satisfacer las necesidades que no pueden resolverse con el mero señorío sobre las
cosas. Cabe afirmar que los derechos de crédito son estructuralmente derechos transitorios y
con vocación de autoextinción, en cuanto el deudor lleve a cabo la ejecución de la
prestación.

Dado que el mecanismo técnico-jurídico del derecho real responde al problema de la

distribución estática de la riqueza y al aprovechamiento que pueda obtenerse de las cosas, la
mayor parte de los derechos reales son en general derechos de duración prolongada y
tendencialmente permanentes.

D. FORMA Y TRADICIÓN

La tendencial permanencia de los derechos reales, sobre todo cuando estos recaen sobre
bienes inmuebles, conlleva que el ordenamiento jurídico requiera mayores requisitos de
forma para los actos o contratos constitutivos, modificativos o extintivos de los derechos
reales que para la generalidad de los contratos o de las demás fuentes de las obligaciones en
sentido estricto.

De otra parte, cuando la adquisición y transmisión de la propiedad y de los derechos reales

tenga lugar mediante contrato, nuestro sistema jurídico exige que, junto con la forma
prescrita legalmente para aquel, tenga lugar también la tradición o entrega de la cosa para
que el efecto transmisivo se produzca.
E. COMPLEMENTARIEDAD ENTRE LA RELACION JURÍDICA REAL Y LA RELACIÓN JURÍDICO-
OBLIGATORIA O DE CRÉDITO:

- Situaciones en que la relación jurídica real sirve de soporte a una relación

jurídica obligatoria

Tal es el caso de la creación de las relaciones obligatorias (derechos de comodato y

depósito).

Esta es quizá la forma más elemental de conexión entre una relación real y una relación
obligatoria. En el supuesto del comodato (arts. 1740 y ss. CC), el conjunto de facultades y
deberes en que consiste la relación obligatoria de comodato implica como premisa la relación
obligatoria de propiedad o de posesión de la cosa en favor del comodante.

En el supuesto del depósito (arts. 1758 y ss. CC) la obligación del depositario de custodiar y
restituir la cosa entregada presupone en todo momento la existencia de la propiedad o
posesión de la cosa en favor del depositante.

- Situaciones en que la relación jurídica real es accesoria de una relación

jurídica obligatoria

Los derechos de prenda e hipoteca (arts. 1857- 1880 CC). (Contratos accesorios)

- Situaciones en que la relación jurídica real es resultado de una relación

jurídica obligatoria: el contrato de compraventa.

El contrato de compraventa (arts. 1445 y ss. CC).

La relación jurídica real -derecho de propiedad sobre la cosa comprada- deriva de una
relación jurídica obligatoria -el contrato de compraventa-.

- Situaciones de coexistencia entre relaciones obligatorias y relaciones reales.

Siempre que sobre una misma cosa se constituyen diferentes derechos de carácter real,
surgen entre los respectivos titulares del poder sobre la cosa una serie de relaciones
obligatorias. Esto ocurre entre los condueños, entre el nudo propietario y el usufructuario,
entre el dueño del suelo y el superficiario.

4. CLASES DE DERECHOS REALES

A. DERECHO REAL PLENO

B. DERECHOS REALES LIMITADOS

- DERECHOS REALES DE GOCE

- DERECHOS REALES DE GARANTÍA

- DERECHOS REALES DE ADQUSICIÓN PREFERENTE

- DERECHOS REALES ATÍPICOS

A. DERECHO REAL PLENO

- LA PROPIEDAD.
B. DERECHOS REALES LIMITADOS

- DERECHOS REALES DE GOCE.

Se constituyen sobre la base del dominio pleno, y atribuyen a otro alguna o varias de las
facultades de goce y disfrute que lo integran: usufructo, uso, habitación, servidumbres,
enfiteusis o censo enfitéutico (art. 1604 y ss. CC) y derecho de superficie (p.ej. titular de un
solar que concede el derecho de edificar a un tercero en su solar).

- DERECHOS REALES DE GARANTÍA.

Son derechos de realización de valor, ya que garantizan el cumplimiento de una obligación:

hipoteca, prenda y anticresis.

La hipoteca y la prenda pueden recaer tanto sobre bienes inmuebles como sobre bienes
muebles: Ley de 16-12-1954 por la que se regula la hipoteca mobiliaria y la prenda sin
desplazamiento.

La anticresis otorga a su titular el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su

deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses si se debiesen, y después al
del capital del crédito (art. 1881 CC). (p.ej. una persona pide un préstamo a otra, y para el
acreedor asegurarse el pago de la deuda, puede quedarse con los frutos del inmueble del
deudor)

- DERECHOS REALES DE ADQUSICIÓN PREFERENTE.

Otorgan a su titular el poder de adquirir el dominio de una cosa, aunque éste haya sido
adquirido por un tercero en virtud de un acto jurídico de transmisión del dominio posterior a
la existencia del derecho real de adquisición preferente: opción, tanteo y retracto.

- DERECHOS REALES ATÍPICOS

Encuentran su fundamento en la teoría de numerus apertus.

P.ej., la posible modificación del tipo legal de los derechos reales de usufructo (art. 467 CC)
de uso y habitación (art. 523 CC)

5. FIGURAS INTERMEDIAS: IUS AD REM, DERECHOS REALES IN FACIENDO Y

OBLIGACIONES PRODTER REM

A. IUS AD REM

Vocación al derecho real o ius in re, que concede a su titular una cierta preferencia frente a
terceros. Con esta figura se ha tratado de explicar la eficacia, sobre cosas determinadas y
frente a terceros, de ciertos derechos personales: p.ej. la eficacia del derecho del comprador
(derecho personal) frente a un segundo comprador (art. 1473 CC), o la eficacia erga omnes
de un derecho personal anotado en el Registro de la Propiedad (art. 42.1 LH): anotación
preventiva de demanda.

En la doctrina no falta quien entiende que esta figura intermedia debe ser abandonada.

B. DERECHOS REALES IN FACIENDO

Esta categoría está íntimamente relacionada con las servidumbres positivas: de paso,
positiva de luces y vistas (el hueco se abre en pared ajena o medianera, y el titular de la
pared lo debe soportar).

En el estatuto jurídico de ciertos derechos reales que se caracterizan por gravar un inmueble
determinado, el titular de dicho inmueble, en cuanto sujeto pasivo del derecho real, está
obligado al desempeño de ciertas prestaciones accesorias y de transcendencia secundaria
impuestas por la propia función del derecho real al que sirven.
C. OBLIGACIONES PRODTER REM

También denominadas ob rem o ambulatorias. En éstas el titular del derecho real

(generalmente, el propietario), está constreñido a llevar a cabo una determinada conducta
precisamente por ser el titular del derecho real y para evitar su pérdida.

Son obligaciones accesorias del derecho real propiamente dicho. Los supuestos se aproximan
bastante a los de los derechos reales in faciendo.

Destaca entre todos ellos el caso de las cargas reales: obligación de pago que viene
impuesta sobre un bien inmueble en favor de una persona, por voluntad privada.

P.ej. Será una carga real, el poder del censualista se dirige a obtener una conducta del
censatario (prestación del canon): cfr. Arts. 1605, 1606 y 1607 CC.

D. OTRAS FIGURAS PRESUNTAMENTE INTERMEDIAS

- El derecho del arrendatario

En la doctrina hay quien considera que este derecho tiene cierta eficacia real, más desde que
en virtud del art. 2.5 LH. “los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los
subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos” son inscribibles en el Registro de la
Propiedad.

De todas formas, su naturaleza es discutida, ya que no es usucapible, ni prescribe como los

derechos reales. Hay quien entiende que es una figura intermedia.

- El derecho de retención

Tiene un cierto carácter real en cuanto que es oponible erga omnes (cfr. arts. 453, 464,
párrafos. 2º y 3º, 502, 1600, 1730, 1780, 1866 CC)

P.ej. el dueño de un taller de coches tiene derecho de retención sobre un vehículo hasta que
el titular del bien pague su deuda.