CONTRATO DE COMPRA VENTA

Concepto

El artículo 1123 del código Civil y Comercial establece que hay que compraventa “si
una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un
precio de dinero”.

Uno de los contratantes (vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el

otro contratante (comprador) se obliga a pagar un precio en dinero. La celebración del
contrato carece en sí de efectos traslativos, limitándose a generar una obligación de
transferir. Se trata por ellos de un acto de contenido obligacional, no traslativo.

La compra venta no es otra cosa que el compromiso de transferir la propiedad, pero esta
no se transmite sino por la tradición de la cosa, con relación a los inmuebles se exige
además la escritura pública y para proteger los derechos de terceros deberá ser inscripta
en los respectivos registros públicos creados a tal efecto1

Esta nota propia no se desdibuja por más que la celebración del contrato y su ejecución
ocurran simultáneamente y superpuestas (como sucede en las compraventas o al
contado)2.

Otra nota distintiva del contrato es su onerosidad, pues siempre debe existir un precio a
cargo del comprador para que se configure, y este debe ser dinerario, característica que
lo distingue de la permuta cuya prestación es en especie.3

Caracteres

Caracteres

a) Bilateral, en tanto que ambas partes quedan recíprocamente obligadas (una, a

transferir la propiedad de una cosa; la otra, a pagar por ella un precio en dinero).

b) Oneroso (art. 967, CCCN), pues la cosa concede a cambio de un precio y viceversa

c) Conmutativo (art. 968, CCCN) porque por su naturaleza los valores intercambiados
(cosa y precio), sean equivalentes, solo por excepción puede ser aleatorio, lo que ocurre
cuando se compra una cosa que puede o no existir.4

d) Como regla no formal (arts. 969 y 1015, CCCN), al no haberse previsto ninguna
exigencia formal específica, cayendo dentro de la órbita general de la libertad de
1
Borda Alejandro “Derecho Civil de los Contratos” La Ley Thomson Reuters. 2º edición actualizada y
ampliada. Buenos Aires 2018.p. 304.
2
Ernesto C Wayar, en Ricardo L. Lorenzetti (director)” Código Civil y Comercial de la Nación comentado.
Tomo VI”, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2015, p. 322; David F. Esborraz, “Compraventa”, en Noemí L.
Nicolau (directora), Fundamentos de derecho contractual. Parte especial. Tomo II, Buenos Aires, La Ley,
2009, p. 41.
3
Idem 1 p.44
4
Borda Alejandro “Derecho Civil de los Contratos” La Ley Thomson Reuters. 2º edición actualizada y
ampliada. Buenos Aires 2018.p. 305
formas. Este es un carácter contingente, pues existen numerosas ventas formales en
razón del tipo de vínculo (compraventas de consumo) o del objeto contractual
(compraventas de inmuebles o muebles registrables).5

e) Nominado (art. 970, CCCN), hallándose especialmente regulado por la ley como
figura contractual autónoma

Naturaleza Jurídica.

El art. 1126 establece: “Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el
contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás
casos”

De modo que existe permuta si las partes asumen la obligación de intercambiar

recíprocamente el dominio de cosas distintas al dinero; en cambio, en el caso de que se
transfiera una cosa a cambio de dinero no habrá permuta sino compraventa.

Puede ocurrir, que la operación efectuada por las partes sea mixta, es decir que una de
las partes se obligue a transferir una parte de dinero y a su vez, una cosa; en este caso,
debe determinarse si el contrato es de compraventa o de permuta, en la práctica, pueden
darse situaciones distintas:

a) Que una de las partes transmita una cosa y la otra entregue una cosa y
dinero, siendo de mayor valor la cosa; en este acaso el contrato se rige bajo la
normativa de la permuta.

b) Puede ocurrir lo contrario, que una de las partes transfiera una cosa, y la
otra otorgue a cambio una cosa y dinero, siendo de mayor valor el dinero; en este caso
el contrato será de compraventa.

Cabe tener en cuenta que el art. 1127 establece que “El contrato no debe ser juzgado
como de compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún
requisito esencial.”

Elementos

Capacidad

Respecta a la capacidad de ejercicio,

1-los incapaces no podrán celebrar por sí el contrato de compra-venta (debiendo hacerlo

en su caso por intermedio de sus representantes legales), con la excepción de las
compraventas de escasa cuantía (que se presumen autorizadas por los representantes
legales, art. 864, CCCN), de las compraventas realizadas por menores de edad con
dinero o relativas a bienes adquiridos con el fruto de su trabajo mediante título
habilitante (art. 30 CCCN);

5
SÁNCHEZ HERRERO, Andrés “TRATADO DE DERECHO CIVIL Y COMERCIAL” Tomo V “Contratos Parte Especial”
Editorial La Ley Thomson Reuters. Buenos Aires 2016. P 6.
2-Los emancipados pueden celebrar el contrato de compra venta, excepto cuando se
tratare de cosas recibidas a título gratuito, caso en el que requerirá de autorización
judicial (art. 29, CCCN .).

En algunos casos, las partes no pueden celebrar el contrato con independencia de la

calidad o rol que ocupen (vendedor o comprador),ya que la ley se los prohíbe por
ejemplo

1-Los padres con sus hijos sujetos a responsabilidad parental (art. 689, CCCN),

2-Los tutores con sus pupilos (art. 120, CCCN)

3-Los curadores con sus representados (art. 138, CCCN),

4-Los cónyuges bajo el régimen de comunidad (art. 1002, inc. D, CCCN), pues el
contrato podría prestarse a maniobras fraudulentas en perjuicio de terceros mediante
transferencias entre esposos

En otros casos, la restricción se limita a impedir que ciertas personas sean compradoras:
1-Los funcionarios públicos no pueden comprar cosas cuya administración o
enajenación les están o han estado encargados (art. 1002, inc. a, CCCN.), a fin de evitar
que aprovechen su encargo en beneficio propio (y detrimento del ente público
propietario)

2-Los jueces, funcionarios y auxiliares de la justicia, árbitros, mediadores y sus

auxiliares no pueden comprar cosas relacionadas con procesos en los que intervienen o
han intervenido (art. 100.2, inc. b, CCCN), lo que resguarda su imparcialidad en la
sustanciación de los procesos, evitando contaminaciones con intereses personales

3-Los abogados y procuradores no pueden comprar cosas litigiosas en procesos en que

intervienen o han intervenido (art. 1002, inc. c, CCCN), procurando evitar un conflicto
de intereses.6

Consentimiento

Se formaliza con la oferta y aceptación de la misma, pero muchas veces la parte que
ofrece en venta la cosa no tiene libertad plena en su consentimiento sin que este
viciado, sino que la ley le impone la necesidad de vender es el caso de la venta forzosa
establecida en el art. 1128 “Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre
sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.” Estos casos son:

1-Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por causa
de utilidad pública. En este caso, la mayoría de la doctrina ha considerado que no se
trata de un contrato de compraventa, sino de un caso de expropiación regulada por la
Ley 21499, en virtud del cual el Estado, fundado en una causa de utilidad pública, se

6
SÁNCHEZ HERRERO, Andrés “TRATADO DE DERECHO CIVIL Y COMERCIAL” Tomo V “Contratos Parte Especial”
Editorial La Ley Thomson Reuters. Buenos Aires 2016. P 17 SS.
apodera de un bien efectuando una indemnización al propietario del mismo por la
pérdida patrimonial sufrida.

2-Cuando por una convención, o por un testamento se imponga al propietario la

obligación de vender una cosa a persona determinada. Al respecto la doctrina ha
entendido que hay distintos supuestos :

a-una promesa unilateral o bilateral de venta, que obliga a celebrar el contrato

definitivo; tal es el caso del boleto de compraventa; señalándose al respecto que si bien
el propietario se encuentra compelido a efectuar la compraventa por escritura pública, la
obligación de hacer surgida del boleto ha sido formulada voluntariamente, no
configurándose por tanto un caso de venta forzosa.

b-cargo impuesto como accesorio de una obligación contractual, un ejemplo claro de

esta hipótesis es la donación efectuada con cargo de venta futura; al respecto debe
entenderse que tampoco se trata de una venta forzosa en un sentido estricto, ya que
acepta voluntariamente la venta al haber aceptado inicialmente el cargo impuesto a la
donación que se le ha efectuado.

c-un beneficio dispuesto a favor de un tercero y aceptado por éste; configurado en

situaciones tales como la existencia de un pacto de retroventa o cuando en virtud de un
contradocumento el comprador se obliga a revender el bien a un tercero o a su propio
vendedor, en estos casos se ha considerado que no se formula una situación de venta
forzosa, ya que ha aceptado voluntariamente efectuar dicha compraventa ulterior al
momento de haber efectuado la compra del bien.

d-obligación testamentaria de vender a persona determinada, se considera al respecto

que tampoco se vislumbra en este caso una venta forzada, dado que debe entenderse
como un cargo aceptado por el heredero o legatario al momento de aceptar la herencia o
legado .

e-Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos

exigiese el remate. 4-Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser
rematados en virtud de ejecución judicial

5-Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligación de realizar todo

o parte de las cosas que estén bajo su administración.

A su vez, se ha considerado la existencia de otros casos de venta forzosa que no

se encontraban entre los incisos referidos anteriormente, “a los casos que enumeran los
cinco incs. del art. 1324 del Cód. Civil, debe agregarse, exclusiva y restrictivamente
para la actividad cambiaria, la venta forzosa de divisas extranjeras cuando lo disponga
reglamentariamente el Banco Central, porque así lo ha establecido una ley cuya
constitucionalidad no ha sido cuestionada.

Objeto
a-La Cosa

Según el art. 1129 “Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los
contratos” conforme a ello, el objeto de la compraventa, entonces tener las siguientes
características:

a) Debe tratarse de una cosa, definida como un bien material susceptible de

valoración económico comprende a su vez a las energías y a las fuerzas naturales
susceptibles de apropiación por el hombre, cuya definición se desprende de los arts. 16
y 1003 del CCCN.

b) No debe ser prohibido por ley, contrario a la moral, a las buenas

costumbres, al orden público, o ser lesivo a los derechos ajenos o de la dignidad
humana, en virtud de los arts. 17, 56, 234, 279 y 1003, 1004 del CCCN.

c) Debe ser determinada o determinable. En este último supuesto se

requiere al menos que se haya determinado su especie o género, según sea el caso,
aunque no lo estén en su cantidad, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1003,
1005 y 1006 del CCCN.

d) Se acepta que el objeto de la compraventa verse sobre bienes existentes o

futuro, en éste último caso se encuentra subordinada a la condición de que lleguen a
existir, excepto que se trate de contratos aleatorios, lo cual surge de lo normado en los
arts. 1007 y 1131 del CCCN.

e) El objeto puede encontrarse en poder del vendedor o tratarse de una cosa

ajena, dependerá el grado de responsabilidad del vendedor si efectúa una obligación de
medios o de resultado de obtener dicho objeto, según se desprende de lo reglado en los
arts. 1008 y 1132 del CCCN.

f) Los bienes litigiosos, gravados, o sujetos a medidas cautelares, pueden

ser objeto de los contratos, salvaguardándose los derechos de terceros, atento las
consideraciones vertidas en el art. 1009 del CCCN.

g) Se prohíbe la venta sobre herencia futura y de los derechos hereditarios,

salvo las excepciones dispuestas expresamente en el art. 1010 del CCCN.

El art. 1130 reza “Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de
perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir
parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción del
precio.
Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido
o esté dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento
del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.”

Este artículo estable tres supuestos:

a) El primer supuesto, refiere al contrato de compraventa en el cual se

expresa la existencia de la cosa cierta, pero la misma ha dejado de existir al momento de
perfeccionarse el contrato. Al respecto, se enuncia que el contrato no surtirá efecto
alguno por la propia inexistencia del objeto, elemento esencial del mismo.

b) En el segundo caso, si la cosa ha dejado de existir parcialmente, el

comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio, es una facultad
del comprador el continuar el contrato con los ajustes económicos en virtud de la
pérdida parcial acaecida en la cosa, o puede dejar sin efecto el contrato, dado que en
este supuesto no asume el riesgo el comprador y no puede obligárselo a recibir una cosa
distinta a la contratada.

c) En este último caso, el comprador asume el riesgo de que la cosa cierta se

haya destruido, perecido o se encuentre dañada al momento de la celebración del
contrato. En esta circunstancia, nos encontramos ante un supuesto de compraventa
aleatoria, por lo cual el comprador debe abonar el precio total acordado aunque la cosa,
posteriormente a la celebración del contrato, perezca total o parcialmente.

Ahora bien, si asumido el riesgo por el comprador la cosa ya ha perecido o se ha dañado

previo a la celebración del contrato, el vendedor no podrá reclamar el pago si sabía de
este hecho dado que se configura el caso dolo esencial del vendedor al momento de
contratar, produciéndose la nulidad del contrato de conformidad con lo dispuesto en el
art. 272 del CCCN

El art. 1131 contempla un supuesto especial “Si se vende cosa futura, se entiende sujeta
a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir.

El vendedor debe realizar las tareas, y esfuerzos que resulten del contrato, o de las
circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.

El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a
existir sin culpa del vendedor.”

Aquí se presenta la posibilidad de efectuar un contrato de compra venta cuyo objeto es

una cosa futura definiendo a las mismas como aquellas que no existen al momento de la
celebración del contrato, pero hay un grado de probabilidad suficiente de que existan
en el futuro y que las partes toman en cuenta para contratar” más precisamente se ha
sostenido que “[...] son las que los contratantes prevén, con un cierto grado de
incertidumbre incorporado al contrato, que existirán físicamente, o cambiarán
físicamente de modo de existir, en el futuro”.
 Debe distinguirse ahora, dos tipos posibles de compraventa futura, y los efectos
que les asignan en cada caso:

a) Venta de cosa esperada, cuya denominación en latín es emptio rei

speratae: nos encontramos en este caso frente a una compraventa conmutativa sujeta a
condición suspensiva. En este caso el comprador no asume el riesgo de la inexistencia
de la cosa, sino que de cumplirse la condición se perfecciona el contrato y surge la obligación
de transmitir la cosa y abonar el precio.

b) Venta de una esperanza, en latín emptio spei, a diferencia del caso anterior, en
este caso el comprador asume el riesgo de que la cosa llegue o no a existir en el futuro,
perfeccionándose el contrato con el acuerdo de voluntades y siendo por ello una compraventa
aleatoria, esta “se debe analizar en relación con los riesgos (acontecimientos inciertos) a los
que estén sujetas las prestaciones de las partes en cada contrato”.

Respecto al riesgo, pueden darse dos situaciones distintas a analizar:

a) Riesgo de que la cosa exista posteriormente o no: en este caso el comprador al

asumir el riesgo debe al vendedor el precio convenido aunque finalmente la cosa no exista,
siempre que no se relacione con la culpa del vendedor su inexistencia. Si bien, nada dice el
artículo, debe entenderse que en caso de haber culpa del vendedor, el comprador no debe el
precio convenido.

b) Riesgo de la que cosa exista en mayor o menor extensión, dadas estas

circunstancias a los fines de que se debe el valor total del precio pactado la cosa debe existir
posteriormente, sin importar la medida o cantidad en la que se produzca. Tal es el caso, de la
venta de cosecha futura, en la cual se pacta un precio por toda la cosecha asumiendo el
comprador el riesgo en razón de lo que será cosechado ulteriormente, pero para que deba el
precio convenido, al menos debe cosecharse una unidad de la cosa objeto de la compraventa.

El art. 1132 contempla “La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los
términos del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al
comprador”

El nuevo Código permite expresamente que el objeto de la compraventa verse sobre cosa total
o parcialmente ajena, remitiendo sus efectos a lo dispuesto en el art. 1008 del CCCN.

Dicho artículo, refiere que “Si el que promete transmitirlos no ha garantizado el éxito de la
promesa, sólo está obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice
y, si por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar los daños causados. Debe también
indemnizarlos cuando ha garantizado la promesa y ésta no se cumple. El que ha contratado
sobre bienes ajenos como propios es responsable de los daños si no hace entrega de ellos.”

Pueden suscitarse en este caso, tres hipótesis distintas:

- Que el vendedor contrate sobre cosa ajena informando de dicha situación al comprador, pero
sin garantizar el éxito de la promesa de transmitir el bien ajeno; en este caso contrae una
obligación denominada “de medios” que sólo lo obliga a realizar los actos necesarios, con la
diligencia apropiada, independientemente de su éxito, y sólo debe reparar los daños causados
en caso de que no se efectivice la prestación por su culpa, de conformidad a lo reglado en el
art. 774 inc. a).

- Que el vendedor contrata sobre cosa ajena, informando de dicha situación y asegurando el
resultado de la prestación, en este caso nos encontramos frente a una obligación de
resultados, que se haya normado en el art. 774 inc. b), debiendo resarcir los daños si la
prestación no se cumple, sin importar que sea o no su culpa.

- Que el vendedor contrate sobre cosa ajena como propio. El artículo refiere a este respecto
que el vendedor “es responsable de los daños si no hace entrega de ellos”, de aquí se
desprende contrario sensu, que será válido si ulteriormente a la celebración del contrato se
hace de la propiedad del bien a los fines de la transferencia, caso contrario deberá
responsabilizarse de los daños. No queda claro de la redacción, el fundamento del daño
causado; si es en razón del incumplimiento a la obligación de transferir la cosa objeto del
contrato o en virtud de tratarse de un dolo esencial que nulifica el contrato y obliga a pagar los
daños causados, de conformidad a lo dispuesto en los arts. 271, 272 y 275 del CCCN. Por lo
tanto, deberá restituir el precio recibido, si es que ello ha ocurrido, e indemnizar los demás
daños causados al comprador.

Resta analizar a este respecto, el final del artículo que refiere “el vendedor se obliga a
transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador”, esta es la obligación que se genera al
entenderse que dicha obligación será en el caso de garantizar el resultado y de realizar todas
las acciones necesarias con la diligencia apropiada para que efectúe dicha transmisión, en el
caso de tratarse de una obligación de medios.7

b-El Precio

Este debe ser siempre una suma de dinero conforme la definición de compra venta,
conforme el art 1333, “El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el
comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o
cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay
precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo”

De acuerdo a lo establecido en el código el precio debe ser cierto, puede ser determinado por
las partes o bien por un tercero, puede ser una persona física (un profesional, un corredor de
comercio, un experto en precio de la cosa que se vende), o jurídica (una institución como la
Bolsa de Comercio, el Mercado de Valores, etc.)en este caso su decisión será irrevocable y no
podrá recurrirse, esto se establece en el art. 1134 “El precio puede ser determinado por un
tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un
acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la
determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local”
7
Ernesto C Wayar, en Ricardo L. Lorenzetti (director)” Código Civil y Comercial de la Nación comentado.
Tomo VI”, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2015, p. 322; David F. Esborraz, “Compraventa”, en Noemí L.
Nicolau (directora), Fundamentos de derecho contractual. Parte especial. Tomo II, Buenos Aires, La Ley,
2009, p. 47 ss.
Debe ser determinado acuerdo con el artículo 1133 del CCCN el precio es determinado
cuando:

- Las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar. Es la forma habitual y
más sencilla de convención del precio.

Este acuerdo de partes no presupone forzosamente una negociación previa, pues en las
compraventas celebradas por la adhesión es usualmente el vendedor quien
unilateralmente fija los precios de los productos que comercializa

Los contratantes pueden acordar un precio fijo y específico o bien convenir un precio
por cierta extensión o cantidad.

Forma

Si bien no es un contrato formal y está sujeto a la voluntad de las partes, hay contratos
de compra venta que por su objeto requieren una forma establecida por ley es este el
caso de los bienes inmuebles y los bienes muebles registrables, que deben celeb rarse
por escritura pública.

Efectos

a- obligaciones del Vendedor

De acuerdo con el art. 1137 “El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de
la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los
instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda
cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.”

Si bien el vendedor tiene como obligación la conservación de la cosa, la obligación

central es la de transferir la propiedad de la cosa, debiendo hacerle en el modo, tiempo
y lugar convenidos contractualmente. Asimismo, este artículo lo obliga a poner a
disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las
particularidades de la venta. La efectiva transferencia de la cosa es esencial a los fines
de perfeccionar el cumplimiento de la compraventa, ya que hasta tanto se efectúe la
tradición de la cosa, el comprador no adquiere el derecho real de dominio, de
conformidad a lo dispuesto en los arts. 750 y 1892 del CCCN. Dicha tradición debe
cumplir con la forma legal exigida a tal efecto, según lo dispuesto en los arts. 1924 y
1925.

En igual sentido, debe entender que el vendedor tiene la obligación de transferir la

propiedad de la cosa vendida, por lo tanto hasta que el vendedor no haga transmisión de
la cosa, el acreedor solo tiene derecho a la cosa (jus ad rem) pero no tiene derecho sobre
la cosa (jus in rem) hasta tanto no se le haga tradición, conforme al art. 750 CCCN.
Por último, este artículo impone al vendedor también, con basamento en el principio de
la buena fe en la ejecución del contrato, el deber de prestar toda cooperación que le sea
exigible para que la transferencia del dominio, que importa en su génesis dos tipos de
obligaciones: de hacer todo aquello a su alcance para el cumplimiento efectivo y
correcto de la obligación contractual, y de no hacer, que implica la obligación de
abstenerse de realizar actos que obstaculicen, frustren o demoren la transferencia del
bien objeto del contrato

Por su parte el art. 1138 dice: “Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor
los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los
instrumentos referidos en el artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también
están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de
mensura y los tributos que graven la venta”

Se desprende de lo normado la obligación colateral del vendedor de hacerse cargo de

todos los gastos relacionados con la transferencia de la cosa vendida, así como de los
instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y, en los casos
de la compraventa de inmuebles, los del estudio del título y sus antecedentes y, en su
caso, los de mensura y los tributos que graven la venta. Esta obligación generada por la
ley, es materia disponible para las partes, pudiendo las partes en virtud del principio de
la autonomía de la voluntad, optar por que sea el comprador quien abone estos gastos.

En cuanto al tiempo de entrega el art. 1139 expresa: “El vendedor debe entregar el
inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario”. Claro
que se mantiene la aplicación supletoria de esta norma, siempre que las partes, en el uso
de la autonomía de su voluntad, no hayan establecido otro plazo para ello de común
acuerdo.

El art. 1140 contempla que “La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda
relación de poder y de oposición de tercero”

Este artículo, regula de qué forma debe efectuarse, e incluye:

- La tradición de la cosa propiamente acordada en el contrato, de forma completa, sin

daños y en perfecto estado de conservación, que ha sido regulado en los arts. 750, 1892,
1495 y 1496 del CCCN, y que ha sido desarrollado en virtud de la compraventa en el
comentario al art. 1137 del CCCN.

- Sus accesorios, aunque no estuvieren esgrimidos específicamente en el contrato;

reiterando lo dispuesto para las obligaciones de dar en el art. 746 del CCCN, al que nos
remitimos.

- La cosa debe estar libre de toda relación de poder. El término “relación de poder” se
encuentra definido en el art. 1908 del CCCN, que enuncia “Las relaciones de poder del
sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.” Estos supuestos se encuentran
definidos en los arts. 1909 y 1910, e importan un poder de hecho sobre la cosa, por si o
por otro, como titular de un derecho real o como representante del poseedor,
respectivamente.

Definido el concepto, esta norma exige que la cosa sea entregada libre de posesión por
parte de un extraño para que el comprador pueda ejercer el derecho real de dominio, en
igual sentido a lo dispuesto en el art. 1926 del CCCN.

- Y a su vez, a su entrega debe estar libre de oposición a terceros, pacífica, sin

obstáculos, de conformidad a lo dispuesto en el art. 1926 del CCCN. A este respecto
debe entenderse incluida la garantía de evicción que el vendedor tiene para con el
comprador, que se encuentra regulado en los arts. 1044 y ss.

Por último, resta aclarar que si bien el artículo no expresa la aplicación de este artículo
corresponde principalmente a la compraventa de bienes inmuebles, ya que para el caso
de los bienes muebles se efectúa una regulación más acabada sobre su entrega en los
arts. 1147 al 1151 del CCCN.

b-Obligaciones del Comprador

El art. 1141 expresa: “Son obligaciones del comprador:

a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la

venta es de contado;

b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de

recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del
comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;

c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los
demás posteriores a la venta.”

La obligación esencial del comprador es pagar el precio en el tiempo, modo y lugar

convenido, ante el silencio de las partes en el contrato sobre la forma y tiempo de pago,
se entiende que la venta es de contado. Con el término “al contado” debe inferirse que,
si nada se pacta, debe pagarse el precio al momento de recibir la cosa y que el lugar para
hacerlo es aquel fijado para la entrega de la cosa.

En relación al lugar de recepción, para el caso de los bienes inmuebles encontramos la

respuesta remitiéndonos al Art. 1148 del CCCN, que dispone “El lugar de la entrega es
el que se convino, o el que determinen los usos o las particularidades de la venta. En su
defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al
celebrarse el contrato”.

Para el caso de los inmuebles debe estarse supletoriamente a lo dispuesto en el art. 874
del CCCN, el cual, al regular las obligaciones de dar en caso de lugar de pago no
designado, expresa: “a) de dar cosa cierta; en este caso, el lugar de pago es donde la
cosa se encuentra habitualmente; b) de obligaciones bilaterales de cumplimiento
simultáneo; en este supuesto, lugar de pago es donde debe cumplirse la prestación
principal”.

Tiene además también el comprador la obligación colateral de recibir la cosa y los

documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizar
todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor
pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa. Es decir, se requiere que el
comprador efectúe todos los actos necesarios para cooperar en la transferencia dominial
objeto del contrato.

Por último, se pone en cabeza del comprador pagar los gastos de recibo, incluidos los
de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta. Este obligación,
es la contracara a lo estipulado en el Art. 1138 del CCCN, en el que se disponía que el
vendedor se debe hacer cargo de todos los gastos de la entrega, siendo por tanto justo
que sea el comprador quien se haga cargo de los gastos de recepción del mismo,
incluyendo, a nuestro criterio no taxativamente sino a modo de ejemplo el testimonio de
la escritura pública y los demás posteriores a la venta (vgr. inscripción en el registro de
la Propiedad Inmueble, tasas, sellos, o cualquier tipo de impuesto vinculado con la
adquisición del bien, gastos de escritura tales como los honorarios del escribano
designado, los aportes notariales). Esta obligación se relaciona con que el pago de los
gastos de recibos guarda un estrecho vínculo con el hacerse cargo de la cosa.

BOLETO DE COMPRAVENTA

El art. 1170 expresa que “Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del

comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado
cautelares sobre el inmueble vendido si:

a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición

jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes
sucesivos;

b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar;

c) el boleto tiene fecha cierta;

d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.”

El precepto predispone reglas generales para clarificar una de las cuestiones más
debatidas vinculadas con esta figura: el conflicto entre el titular de un boleto de
compraventa y el acreedor del vendedor que solicitó alguna medida cautelar sobre el
inmueble objeto de la venta. La norma comprende las medidas cautelares trabadas sobre
el inmueble, lo que incluye el embargo, la anotación de litis, la prohibición de contratar
u otras que puedan decretarse sobre el bien raíz de acuerdo con la legislación procesal
que corresponda aplicar.

El art. 1170 estandariza el sistema de oponibilidad del boleto de compraventa a terceros

acreedores: ya se trate de ejecuciones individuales o colectivas, la ley otorga
prevalencia al adquirente por boleto de compraventa en la medida que se reúnan las
condiciones que la ley establece para cada caso.

Los requisitos que el art. 1170 prescribe para otorgar preferencia o prioridad al
adquirente del inmueble por boleto de compraventa frente a terceros que hayan trabado
medidas cautelares sobre el bien raíz enajenado son los siguientes:

a) Buena fe: El adquirente debe tener buena fe en el momento de la celebración del

contrato ;

b) Contratación directa con el titular registral o subrogación en la posición jurídica de

quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos , lo
que permite proteger al cesionario sucesivo de un mismo boleto de compraventa,
siempre que haya una concatenación perfecta que vincule al adquirente con el titular
registral originario del inmueble;

c) Pago como mínimo del 25% del precio, con anterioridad a la traba de la cautelar: el
pago de esa porción mínima del precio reitera el porcentaje que preveía el extinto art.
1185 bis . El art. 1171 reitera esta pauta. El pago tiene que haber sido realizado antes de
la traba de la medida cautelar, lo que entiendo se refiere al momento que el Registro
inmobiliario correspondiente toma razón o inscribe la orden del juez de decretar la
medida cautelar. Recordemos que, en cuanto al pago, siguen vigentes las disposiciones
de orden público de la ley 25.345 de Prevención de la Evasión Fiscal (ley L - 2441,
según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939), pese a que la realidad haya
desvirtuado su intención y prescripciones;

d) Fecha cierta del boleto: el nuevo Código alteró el nunca pacífico régimen de la fecha
cierta de los instrumentos privados que establecía el art. 1035, CCiv., y fijó una regla
general y abierta en la materia, considerando que un instrumento privado adquiere fecha
cierta frente a terceros " el día en que acontece un hecho del que resulta como
consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado
después" (art. 317). Esta flexibilidad normativa permite que la jurisprudencia reconozca
como hechos que otorgan fecha cierta a los instrumentos privados a supuestos que
actualmente son de discutible admisión. Al exigir fecha cierta al boleto para su
preferencia ante medidas cautelares sobre el inmuebles, la legislación vigente aclara un
tema muy discutido en la doctrina.

d) Publicidad suficiente de la adquisición: el Código admite las variantes de publicidad

registral o posesoria para tener por satisfecho este requisito. La publicidad puede
verificarse si el titular del boleto fue puesto en posesión de la cosa o si el instrumento
ingresó para su inscripción en el Registro pertinente, cuando ello se encuentre
autorizado. La ley no aclara si la relación de poder posesoria o la inscripción en el
Registro debió comenzar antes de la traba de la medida cautelar sobre el inmueble o si
puede serlo después8

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Borda Alejandro “Derecho Civil de los Contratos” La Ley Thomson Reuters. 2º edición actualizada y
ampliada. Buenos Aires 2018.p. 311.