UNIVERSIDAD NACIONAL

EXPERIMENTAL DE LOS LLANOS

OCCIDENTALES EZEQUIEL ZAMORA
UNELLEZ - BARINAS

DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

Módulo I
El Sistema de Derecho Registral y Notarial
en Venezuela
 EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL
DERECHO REGISTRAL
En 1824 Durante el periodo que Venezuela estuvo adscrita a la República de Colombia.
En 1835, el estado Venezolano reglamentó y organizó el registro público civil. Estas
reformas se mantuvieron hasta 1874. En esa Ley se estableció la creación de una Oficina
de Registro Principal y una de registro subalterno en los cantones de cada uno de los
estados. El Registro Principal estaría a cargo de un Registrador Principal.
En 1943, se sanciona la Ley de Registro Público que estuvo vigente hasta 1993.
La Ley promulgada el 30 de diciembre de 1993, vigente a partir de marzo de 1994, crea
el Servicio Autónomo sin Personalidad Jurídica, asumiendo todos sus gastos operativos y
de inversión.
En el año de 1999 se sanciona la Ley de Registro Público. Tanto en la Capital de la
República como en cada una de las Capitales de los Estados, funcionaría una Oficina
Principal de Registro; y en cada uno de los Municipios del Distrito Federal y de los
Municipios de los Estados, habría por lo menos una Oficina Subalterna. De acuerdo con la
Ley de Registro Público y del Notariado, publicada en Gaceta Oficial Nº 37.333 de fecha
27 de noviembre de 2001, la denominación de esta Oficina cambió a la de Registro Civil
del Distrito Capital.
 EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL
DERECHO REGISTRAL
La reforma de la Ley de Registro Público y del Notariado, aparecida en Gaceta Oficial Nº
5.833 extraordinaria del 22 de diciembre de 2006, cambia la denominación de los registros,
pasando a llamarse nuevamente esta oficina Registro Principal del Distrito Capital.
 A partir del primero de marzo del año 2008, los Registros y Notarías perdieron el rango
de Servicios Autónomos Sin Personalidad Jurídica con la puesta en funcionamiento por
parte del Ministerio del Poder Popular para las Relaciones Interiores y Justicia del Servicio
Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), como ente rector del Sistema Registral y
Notarial venezolano.
 CONCEPTO DE DERECHO
REGISTRAL
Para Alberto D. Molinario
Es el conjunto de principios y normas que tienen por objeto reglar los organismos estatales
encargados de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos, así como también la
forma como han de practicarse tales registraciones, y los efectos y condiciones jurídicas que
derivan de éstos.
Para Berrera Cavero
Es el conjunto de principios, leyes y reglas que rigen la constitución, organización,
funcionamiento y fines del Registro en determinado país.

Para Cabanellas
Es el conjunto de normas reguladoras de las relaciones jurídicas relativas a aquellos bienes
aptos para engendrar titularidad erga omnes, mediante la publicidad del registro.

Para Martínez Alegría

Es la disciplina jurídica que estudia los mecanismos e instituciones encargadas, según el
ordenamiento jurídico positivo, de realizar la publicidad registral de los hechos jurídicos
relativos a las personas v a los bienes con la finalidad de conservar el orden y seguridad
dentro del Estado.
CONTENIDO DEL DERECHO
REGISTRAL
Su contenido abarca las materias que estudia esta disciplina jurídica, las cuales
son:
Los principios regístrales
Los sistemas regístrales
El Conjunto de Servicios o Instituciones Regístrales
La publicidad registral

Sanz Fernández, señala tres elementos formativos:

1. Consideración y estudio del organismo fundamental (El Registro)

2. Regulación atribuida a los actos de constitución, transmisión, modificación y
extinción de los Derechos Reales, o sea, los Asientos Regístrales en su aspecto
formal.
3.Determinación y análisis de las modificaciones y alteraciones que se ocasionan
en los derechos reales, es decir, la formulación de los efectos que producen los
asientos regístrales.
CARACTERÍSTICAS DEL DERECHO
REGISTRAL
Es de orden
público.

Es un derecho Es protector y
limitativo legitimador.

Es un derecho
Es regulador
Formalista.

Es un derecho Es un derecho
Autónomo. Público.
UBICACIÓN DEL DERECHO REGISTRAL

Derecho Público

Derecho Privado

Disciplina Independiente
 UBICACIÓN DEL DERECHO REGISTRAL
Existen tres posiciones doctrinales, las posiciones doctrinales básicas acerca de la ubicación del
Derecho Registral en el Derecho Público o Derecho Privado son:

A. Se considera como una disciplina independientemente del Derecho, puede estar tanto en el
Derecho Público como en el Derecho Privado, debido a sus características especiales.
B. Los que opinan que el Derecho Registral carece de autonomía, pertenece este al Derecho Publico
o al Derecho Privado. Los que lo ubican en este último, lo hacen en el Derecho Civil (Derecho de
las cosas).
C. Los que consideran al Derecho Registral como parte del Derecho Público, lo ubican en el
Derecho Administrativo.

Ahora bien, para encontrar la ubicación del Derecho Registral en el campo del Derecho, debemos
precisar antes, que el Derecho en general comprende varias ramas, cada una de las cuales se refiere
a actividades propias, especificas del hombre. Sin detenernos a analizar estos criterios, podemos
señalar que el Derecho Público es el conjunto de normas que regula la organización del estado y
demás entes políticos menores, disciplinando también las relaciones de los ciudadanos con estas
organizaciones políticas. El Contenido del Derecho Publico, así definido, vendría a ser la propia
estructura del Estado y toda la actividad vinculada con el interés general.
 DIVISIÓN DEL DERECHO REGISTRAL
Como se ha visto el Registro es una institución de carácter publico, ya que esta
facultado para organizar los registros públicos; igualmente que el Derecho
Registral comprende el estudio de la publicidad registral de los hechos
jurídicos, los cuales puedes referirse a personas o bienes (muebles o
inmuebles), por lo que podemos dividir o clasificar al Derecho Registral en
distintas ramas, de acuerdo a los hechos jurídicos objeto de publicidad registral

En tal sentidos, podemos decir entonces que el derecho registral y notarial se

divide en:

Derecho Registral relativo a las Personas

Derecho Registral relativo a Los Bienes
 Relativo a las personas:

Personas Naturales:
Es fuente de información sobre el estado civil de las personas y
suministrar los medios probatorios para demostrar el estado de las mismas
(nacimiento, matrimonio, defunción, etc.)

Personas Jurídicas o Morales:

Rige para las sociedades mercantiles y civiles que se establecen en
nuestro país y se rigen por el Código de Comercio y/o el Código Civil, según
sea el caso.
Relativo a los Bienes:
Bienes Muebles:
se crea a efectos de la publicidad registral de los bienes muebles, tales
como las aeronaves.

Bienes Inmuebles:
Es aquel en cuyos libros se hace constar la situación jurídica de un bien
inmueble.
 LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Es la actividad realizada por instituciones especializadas (como los

Registros y las Notarias), siguiendo las normas y procedimientos
establecidos para tal fin por el ordenamiento jurídico respectivo, con el fin
de que el público interesado pueda conocer, a través de los asientos
registrales o notariales, la situación jurídica de las personas y bienes sujetos
a ese régimen de publicidad.

Los Registradores Principales y Auxiliares tienen el deber de mostrar los

Protocolos, Índices, Libros, Documentos, Expedientes, Actas y Planos que
existan en sus Oficinas, a las personas que hayan cumplido con todos los
requisitos exigidos por el Reglamento para que el público tenga acceso a
aquellos. (Artículo 62 de la Ley de Registro Público y del Notariado).
CLASES DE PUBLICIDAD REGISTRAL
 CLASES DE PUBLICIDAD REGISTRAL

FORMAL:
Es la publicidad registral tomada en su aspecto adjetivo o procedimental, es
decir, la publicidad registral como actividad, presupuestos, formas, requisitos a
cumplir para la realización de la
misma.

MATERIAL:
Es la publicidad registral tomada en su aspecto sustantivo, es decir, los efectos
de la publicidad registral. La consecuencia de esta actividad.
 IMPORTANCIA DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL

La Ley quiere que todos los documentos que se hayan en la Oficina de

Registro estén a la vista de todos y, que todos puedan hacer uso de
ellos, para que puedan celebrar los negocios que les interesen con
pleno conocimiento de causa para que en cualquier caso puedan probar
los hechos que les importen y que consten ahí.

Seguridad Jurídica
Seguridad Económica
 EFECTOS QUE PRODUCE
LA PUBLICIDAD REGISTRAL
ALCANCE QUE OTORGA LA PROTECCIÓN
DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Respecto a las Partes: se refiere a aquellas personas que tienen relación directa con el
acto que se esta realizando; Es decir, que si hay la venta de un bien inmueble, las
partes son el comprador y el vendedor. Allí no es parte el representante legal, no es
parte el testigo, no es parte el Notario, etc.

Respecto a los Terceros: es aquel, en donde el acto jurídico que se está realizando, se
puede dar la característica JURIS TAMTUM (lo que resulta propio de Derecho,
mientras que el Derecho no sea controvertido. Se designan así las presunciones
legales contra las cuales se admite cabe o se admite prueba en contrario).
 EL TERCERO REGISTRAL
Tercero Registral no es otro que el destinatario de la protección de la fe
pública registral (el que puede incoarla a su favor), o aquel tercer
adquirente que, habiendo inscrito su derecho resulta protegido por la fe
pública registral, indistintamente de cual sea la extensión e intensidad con
que juegue el referido principio en uno u otro concreto ordenamiento.

CARACTERÍSTICAS DEL
TERCERO REGISTRAL
1. El Tercero debe inscribir o registrar su titulo adquisitivo
2. Debe adquirir de quien aparece inscrito o registrado como Titular
3. Su adquisición debe ser a Titulo dispositivo
4. Su actuación debe ser de Buena fe.
EFECTOS DEL TERCERO REGISTRAL

Si el tercero reúne todas las características o

requisitos anteriores, se configuraría el llamado
tercero registral, y por lo tanto, obtendría toda la
protección que le brinda el ordenamiento jurídico
sobre el negocio jurídico realizado, legitimándolo y
otorgándole los efectos inter partes y erga omnes.
 SISTEMAS REGISTRALES
Es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de
publicidad de los derechos reales sobre bienes muebles o inmuebles a través
del registro de la propiedad, o bien de las personas; así como el régimen y la
organización de esta institución, o más sintéticamente el conjunto de normas
reguladoras de la institución del registro de propiedad y de registro civil, tanto
desde el punto de vista sustantivo, valor de los asientos como forma de
constitución o publicidad de aquellos derechos como desde un punto de vista
formal, organización y régimen del registro.

En un sentido lato podemos decir que es el conjunto de reglas, principios de

derecho registral y administrativo, relacionados entre sí, formando un todo
orgánico, un cuerpo único con finalidad u objetivos específicos y con
jurisdicción dentro del ámbito nacional de un estado.
CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS
REGISTRALES
 SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS
Llamado también de la Transcripción o clandestinidad. De “sistema” sólo tiene el
nombre, pues propiamente es un Régimen Registral. Tiene su origen en la tradición
romana, donde la adquisición de la propiedad inmueble y la constitución de los
derechos reales sobre ésta, se materializan por el simple consentimiento de las partes y
la transcripción sólo produce efectos con respecto a terceros.

El Régimen Registral Francés sigue también la concepción romana en cuanto se

refiere al derecho de propiedad que considera absoluto, sosteniendo que las
legislaciones no pueden establecer limitaciones a este derecho y con un criterio
individualista se afirma que el propietario puede disponer de sus bienes inmuebles
libremente, sin limitación alguna al ejercicio de sus derechos. Obligar al titular de un
derecho de propiedad al sometimiento de alguna institución estatal para que cumpla
formalidades de publicidad es una restricción o negación del carácter esencial de la
propiedad y de su tendencia individualista, según sostienen.
Este Sistema se caracteriza por:

• El Registro no recibe directamente derechos reales, ni siquiera los actos o

contratos generadores, sino tan sólo los documentos o títulos en sentido formal
(Registro de Documentos).

• El Registro no produce efectos constitutivos o convalidantes, sino meramente

declarativos o de publicidad.

• No existen los principios de legitimación y fe pública registral.

• La transcripción o inscripción (privilegios e hipotecas) son simplemente

voluntarias.

• Los títulos susceptibles de transcripción, no transcritos, no pueden ser opuestos

a terceros que transcribieren los suyos, aunque fueran éstos de fecha posterior
(oponibilidad y prioridad de la transcripción o inscripción).
 SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN
•En el Sistema Registral Alemán es necesario tener en cuenta la Ley de 24 de marzo de 1.897
y el Código Civil Alemán (BGB) que entró en vigencia de 1.900.

•El Sistema Registral Alemán se caracteriza por ser un sistema registral constitutivo, en el
cual los derechos reales se constituyen con la inscripción en el Registro, es decir, no basta el
acuerdo entre las partes para constituir derechos reales o transmitirlos.

•La traslación de dominio opera con la inscripción en el Registro.

•La traslación de dominio es abstracta en Alemania, es decir, la traslación de dominio se

desliga de la inscripción.

•En este Sistema Registral se encuentra desarrollado el catastro en el cual se verifica la

realidad física de los terrenos, mientras que en el Registro se verifica la realidad jurídica de
los terrenos.
 SISTEMA REGISTRAL SUIZO

El Sistema Registral Suizo es regulado por el Código Civil Suizo de 1907 y por la
Ordenanza sobre el Registro Inmobiliario de 1910, que consagra la inscripción
constitutiva para la transmisión de inmuebles y para el nacimiento de los derechos
reales, es decir en este Sistema Registral los derechos reales se constituyen por la
inscripción en el Registro.

En este Sistema Registral la inscripción no se desconecta del acto causal y existe

una correcta relación entre el Registro y el Catastro.
 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO
•El Sistema Registral Australiano se caracteriza por ser un sistema registral
convalidante, y también se le denomina Sistema de Acta Torrens o Sistema
Torrens.

•Fue creado por Roberto Torrens en Australia en el año 1858.

•En el Sistema Registral Australiano la primera inscripción de dominio es

facultativa, pero una vez practicada la misma la inscripción es obligatoria para
las posteriores traslaciones de dominio y también para las constituciones de
derechos reales.

•En este Sistema Registral cada enajenación del inmueble implica que el mismo
vuelve al dominio de la Corona.
 SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO

• El Sistema Registral Venezolano es mixto ya que reúne características de

diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo
inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal y real,
sistema de inscripción y sistema de trascripción. Como hay predominio de
ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano
posee predominio de los sistemas convalidantes y de folio personal.

• Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo

inscrito, establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o “iuris
tantum” acerca de la veracidad (coincidencia entre al verdad real y la verdad
registral) e integridad del contenido del registro, es decir, que comprende la
titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y
legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.
 LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

Son las reglas o fundamentos que sirven de base al sistema

registral y las mismas responden a la tendencia de sintetizar el contenido
de las diversas ramas jurídicas, en una serie de directrices, con jerarquía
de principios jurídicos.

El objeto de estos principios no es mas, que regular la

organización, funcionamiento, administración y competencias de las
diferentes oficinas de Registros y Notarías.
1. PRINCIPIO DE ROGACION:
La presentación de un documento dará por iniciado el procedimiento registral.

2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD:
Todo documento que ingrese al Registro deberá inscribirse u otorgarse con prelación a cualquier
otro presentado posteriormente.

3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD:
Los bienes y derechos inscritos en el Registro, deberán estar definidos y precisados respetos a su
titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones.

4. PRINCIPIO DE CONSECUTIVIDAD:
De los asientos existentes en el Registro, relativos a un mismo bien, deberá resultar una perfecta
secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos registrados.

5. PRINCIPIO DE LEGALIDAD:
Solo se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y forma
establecidos por la Ley.

6. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD:
La fe pública registral protege la verosimilitud y certeza jurídica que muestran sus asientos. La
información contenida en los asientos de los registros es pública y puede ser consultada por
cualquier persona.
 IMPORTANCIA DE LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES
El Estado Venezolano, a través de la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela, debe garantizar a sus nacionales un ambiente de seguridad para que puedan
hacer negocios jurídicos, por esto crea un sistema de registros capaz de controlar todos
los negocios jurídicos capaces de constituir, modificar o extinguir derechos reales o
personales.

1. De allí, que el Derecho Registral sea un sistema jurídico, importante con normas y
principios de derecho publico y privado, orientados fundamentalmente a solucionar
problemas jurídicos.
2. El derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas.
3. Es importante que los Registros y su publicidad formal estén bajo la guarda y custodia
de los órganos creados para llevar el registro de todos los asientos registrales y
notariales.
4. La protección registral se concede a los títulos previa calificación de su legalidad por
el registrador, quien ejercita una función inexcusable.
 PRINCIPIOS REGISTRALES
DOCTRINARIOS
PRINCIPIO DE INSCRIPCION:
Este Principio exige la inscripción para la existencia del derecho real.

PRINCIPIO DE LA FE PUBLICA:
El que contrata está amparado por el Registro y tiene garantizados sus derechos.

PRINCIPIO DE LEGITIMACION:
Establece que los asientos o inscripciones, gozan de una presunción de veracidad que se
mantiene hasta tanto no se demuestre la discordancia entre el registro y la realidad.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO:

Este Principio tiene como objeto mantener el orden regular de los títulos regístrales
sucesivos, de manera que todos los actos y dispositivos formen un encadenamiento
perfecto.
 PRINCIPIOS LEGALES REGISTRALES

1. PRINCIPIO DE ROGACION: (Art. 4 LRPN)

La presentación de un documento dará por iniciado el procedimiento registral, el cual deberá ser
impulsado de oficio hasta su conclusión, siempre que haya sido admitido.

2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD: (Art. 5 LRPN)

Todo documento que ingrese al Registro, deberá inscribirse u otorgarse con prelación a cualquier
otro presentado posteriormente, salvo las excepciones establecidas en esta Ley.

3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: (Art. 6 LRPN)

Los bienes y derechos inscritos en el Registro, deberán estar definidos y precisados respetos a su
titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones.

4. PRINCIPIO DE CONSECUTIVIDAD: (Art. 7 LRPN)

De los asientos existentes en el Registro, relativos a un mismo bien, deberá resultar una perfecta
secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos registrados,
así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones.
5. PRINCIPIO DE LEGALIDAD: (Art. 8 LRPN)
Solo se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo
y forma establecidos por la Ley.

6. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: (Art. 9 LRPN)

La fe pública registral protege la verosimilitud y certeza jurídica que muestran
sus asientos. La información contenida en los asientos de los registros es pública y puede
ser consultada por cualquier persona.