CORREDOR INMOBILIARIO Y MARTILLERO PÚBLICO

Tp N°4

MATERIA: Tasación y Venta de inmuebles

DOCENTE: Arq. Sonia Aguilar

ALUMNO: Ezequiel Martínez Bovier

2° AÑO | 2021

MARTINEZ BOVIER|UCASAL
INFORME DE TASACION:

Ciudad de Viale, 14 de junio de 2021.

Estimado Sr. Rodolfo Sione.

En virtud de su solicitud de Tasación de la propiedad MARTÍNEZ BOVIER ubicada en calle
Estrada 431 de la Ciudad de Viale Entre Ríos, respondo como Profesional Matriculado a su
Informe solicitado oportunamente.
Esta Valoración técnicamente denominada Informe de TASACIÓN, tiene como objetivo
ofrecerle a Usted y a quienes la consulten, de un modo justificado el valor de la propiedad
mencionada, de acuerdo a criterios establecidos por el Tribunal de Tasación de la Nación y en
concordancia a la normativa del Colegio de Profesionales de Corredores Públicos y Martilleros
de la Provincia de Entre Ríos, siguiendo una Metodología pre determinada.

PRIMERA ETAPA:

Se cuenta en primer lugar, con la siguiente Documentación recepcionada en las Oficinas de

nuestra Inmobiliaria:
 Situación georreferenciada de la propiedad.
 Fotos de la fachada de la vivienda.
 Plano Municipal con detalle de sus habitaciones, sanitarios y cocina/s. (se anexa)
 Impuesto donde figura la superficie de terreno y la superficie construida de la vivienda.
(se anexa)
UBICACIÓN DE PROPIEDAD:
https://www.google.com.ar/maps/place/31%C2%B052'18.9%22S+60%C2%B000'51.5%22W/
@-31.8719089,-60.0148502,237m/data=!3m2!1e3!4b1!4m6!3m5!1s0x0:0x0!7e2!8m2!3d-
31.8719101!4d-60.0143031

MARTINEZ BOVIER|UCASAL
 FOTO DE FACHADA DE LA VIVIENDA A TASAR

MARTINEZ BOVIER|UCASAL
Se realiza el estudio de dicha Documentación y los Antecedentes, los cuales se encuentran en
regla y concordancia a lo relatado previamente.
ENTORNO DE LA VIVIENDA A TASAR:

MARTINEZ BOVIER|UCASAL
SEGUNDA ETAPA:

En esta etapa, se realizan las apreciaciones positivas y negativas de los comparativos y sus
entornos, las mismas están debidamente justificadas, se analizan los Factores Intrínsecos y
extrínsecos y se realiza un estudio con respecto al inmueble que nos compete Tasar, y también
a 5 (cinco) antecedentes, elegidos para su comparación (propiedades similares que se
encuentran a la venta o que ya se han vendido en este último tiempo, dentro de la Ciudad de
Viale).Las mismas fueron recogidas del Periódico Nueza Zona de esta Localidad.(ver anexos)
ENTORNO: Viale es una de las ciudades más importante del denominado "Paraná Campaña"
(Alrededores de Paraná). La actividad económica principal es la agrícola, aunque la ganadera
también tiene su importancia. Cada año se realiza aquí la Fiesta Nacional del Asado con Cuero.
La urbanización de la Ciudad ha tenido históricamente un carácter espontáneo, no planificado
con características de amanzanamiento regular. Esta organización en manzanas, predomina
en el casco céntrico de la ciudad, no así en las zonas periféricas. El área céntrica se subdivide
de los nuevos barrios a través del trazado de avenidas y bulevares.
La vivienda a tasar se encuentra en la zona céntrica de la ciudad, muy cercana a toda la
infraestructura más relevante de la ciudad. El área consta de casas de construcción tradicional
con casas bajas muy agradables y de muy buenas terminaciones, cuenta con todos los
servicios, es de muy fácil accesibilidad y está a media cuadra de la plaza principal de la
localidad.
FACTORES EXTRÍNSECOS DE LOCALIZACIÓN QUE SE TIENEN PRESENTE:

MARTINEZ BOVIER|UCASAL
  Ubicación, ciudad, zona, manzana, parcela. Vivienda y lote con respecto al centro de
manzana, cercanía a esquinas en la ubicación de vivienda en el lote. (céntrica, con
parcela en mitad de cuadra)
 cercanía a centros comerciales, vías principales, colegios y universidades, entre otros;
 Accesibilidad. (a media cuadra de centro cívico y a 2 cuadras Instituciones Educativas
secundarias y Terciarias)
 Servicios e infraestructura. (todos los servicios e infraestructura optima)
 Entorno y calidad de las construcciones aledañas. (de buena calidad tradicional)
 Racionalización de uso del suelo en cuanto a las ordenanzas vigentes. (cumpliendo con
todas las ordenanzas locales y provinciales de edificación)
 Patrones, perfiles, retiros.
FACTORES INTRÍNSECOS DE LA VIVIENDA Y LOTE:
 En cuanto a las viviendas: número de áreas, número de baños, la existencia o no de
garajes.
 Aspectos geográficos, Físicos y topográficos: Dimensiones. Superficie, forma,
proporciones, relación frente- fondo, límites (con otros lotes, con la vía pública),
 topografía, niveles, pendientes, tipo y calidad del suelo, vegetación y forestación,
orientación, (orientación inmejorable, armonioso entorno)
 aptitud arquitectónica o destino funcional, su ubicación dentro de la manzana, si es
regular o irregular (manzana regular y lote regular, muy buena arquitectura de la
vivienda)
 Códigos y reglamentaciones y normativas que afecten al inmueble (todos se cumplen)
 FOT = Sup. Cubierta Total / Sup. De Parcela
 FOS es el porcentaje máximo del terreno que podemos ocupar con edificación en Planta
Baja.

ANALISIS DEL INMUEBLE Y SUS COMPARATIVOS (utilizando las siglas que

serán usadas posteriormente en las Planillas respectivas):

ACT. Factor de Actualización: como todos los datos están tomados en una misma fecha, no
se deben actualizar sus datos y por tal motivo sus factores permanecen en (1,00).

UBIC. Se aclara que si bien UBIC. es una abreviación de Ubicación, el término incluye no solo
una dirección postal dentro de la Ciudad, sino que para considerar este Factor UBIC, se
analizaron para su puntuación los distintos Factores intrínsecos y extrínsecos que influencian
en forma positiva o negativa sobre el mismo, los puntos específicos que se tuvieron en cuenta
en este informe son: la cercanía al centro comercial y centro administrativo de la ciudad, la
conexión a las vías principales de ingreso y egreso de la localidad, la cercanía o lejanía a los
colegios primarios e instituciones secundarias y terciarias, en esos ítems se fortalecieron la casa
ubicada en calle 9 DE JULIO y la casa MARTÍNEZ BOVIER. De cada propiedad tambien se

MARTINEZ BOVIER|UCASAL
consideró como estaba ubicado cada lote dentro de la manzana y el acceso a servicios e
infraestructura, motivo por el cual se baja el coeficiente de la vivienda de calle IRIGOYEN y el
de la propiedad de BARRIO JARDÍN, además se analizaron para establecer este Factor “UBIC”,
las características de su entorno y el de sus zonas aledañas así como los perfiles que aportan
a la trama urbana, y la racionalización del uso del suelo considerando las ordenanzas vigentes
en la Localidad.
En síntesis y en consideración de los distintos aspectos mencionados y analizados se determina
que NO todas las viviendas poseen una igual ubicación con respecto a la cercanía a la zona
central y los puntos de interés de la ciudad más los otros ítems detallados precedentemente,
por tal motivo la UBIC. de la CASA MARTINEZ BOVIER y la CASA 9 DE JULIO es superior al
Factor 1.00 de referencia, en consecuencia, se le sube su Factor indicador a: (1.10) y si se
considera la UBIC. de la vivienda de calle Irigoyen baja este Factor a (0,95), siguiéndole la casa
de BARRIO JARDIN que disminuye su Factor a (0.90). EL RESTO se considera una UBIC.
PROMEDIO por lo que a todas las restantes propiedades se les coloca un Factor (1.00).
Para otorgar los Factores de incidencia también se evaluaron en cada propiedad cuál sería su
mayor aprovechamiento, y se estudiaron las ponderaciones negativas o positivas de cada
terreno, su ubicación dentro de la manzana, si es regular o irregular, sus aspectos geográficos,
físicos y topográficos, sus dimensiones y superficies, sus formas, proporciones, relación frente-
fondo, sus límites con otros lotes, con la vía pública, la orientación con respecto al ingreso
necesario de iluminación natural, al tratarse de viviendas de características similares no se
pudieron encontrar grandes incidencia en los factores a utilizar, el tipo y la calidad del suelo al
igual que la forestación y la vegetación en todos los casos es de similar característica, pero por
todo lo analizado vemos que la balanza se inclina positivamente hacia la CASA 9 DE JULIO y
la CASA MARTINEZ BOVIER y por otro lado en forma negativa, hacia la vivienda de calle
IRIGOYEN bajando este Factor a (0,95), y luego le sigue la casa de BARRIO JARDIN que
disminuye su Factor a (0.90).
También se analizaron los Códigos y reglamentaciones y normativas que afecten al inmueble a
tasar y a sus comparativos, al igual que la determinación del FOT = (Superficie Cubierta Total /
Superficie de Parcela), de todas las propiedades, y se verifico que en todas las zonas de la
Ciudad de Viale, donde están ubicadas estas propiedades, el FOS es de igual exigencia, y dicha
sigla es el porcentaje máximo del terreno que podemos ocupar con edificación en Planta Baja.
Si tenemos un terreno de 250m2 y un FOS de 60% significa que no podemos ocupar más de
150 m2 edificados en P.B., está situación de FOT y FOS se analizaron en las 6 propiedades y
todas cumplen los parámetros establecidos por las Ordenanzas de la Ciudad.

PISO: Coeficiente de Ubicación del bien en el piso del edificio, si corresponde. Se pondera la
incidencia de la ubicación en los pisos de edificios de cada antecedente con el bien a tasar. En
este caso se trata por igual de viviendas unifamiliares así que están ubicadas en lotes
independientes. Por lo tanto, permanece en todos los casos el Factor (1,00)

PLTA: Coeficiente de Ubicación en planta del piso del edificio, si corresponde. Se pondera la
incidencia con respecto de estar ubicado al frente, interno o al contra frente del edificio. En este

MARTINEZ BOVIER|UCASAL
caso se trata por igual de viviendas unifamiliares así que están ubicadas en lotes independientes
en Planta Baja. Por lo tanto, permanece en todos los casos el Factor (1,00)

SUP. Coeficiente de Superficie propia, con dicho Factor se comparan las características de
cada antecedente con el bien a tasar, (VER TABLA). Tanto las viviendas de BARRIO JARDÍN
y AV SAN MARTIN son de una superficie de 170 m2 y la vivienda MARTINEZ BOVIER es de
158, 20 m2 por lo tanto a estas tres últimas viviendas les corresponde un Factor de (0.86), el
resto las viviendas poseen un Factor de superficie útil de (0.95).

C.A.C. EL coeficiente de Características Constructivas de cada vivienda, que se elige como

antecedente, comparado con el bien a tasar es el siguiente: la vivienda de BARRIO JARDÍN
posee características más sencillas: techo de losa sin ninguna terminación, aberturas standard
que no coinciden en su nivel superior, por ese motivo se la otorga un Factor (0.86). mientras
que el resto tiene un Factor Normal que equivale a (0.90).

EDAD: Coeficiente de Edad. Se compara la antigüedad en años de cada antecedente con el

bien a tasar. La vivienda ubicada en calle 9 DE JULIO es de menor edad de construcción, por
lo tanto, se coloca un Factor de (1,10), la propiedad ubicada en BARRIO JARDÍN y en calle
IRIGOYEN son de mayor edad por lo tanto baja su coeficiente a (0.90). El Resto de las
propiedades que se analizan tienen edades muy similares (desde que han sido construidas a la
fecha) por lo tanto su Indicador permanece en: (1.00)

EST.: Coeficiente de Estado de CONSERVACION de la VIVIENDA: Se compara el estado de

conservación de cada antecedente comparado con el bien a tasar. Por ello se determina que
cuando es de Regular conservación su Factor es (0.78) es la situación de la vivienda de
BARRIO JARDIN, mientras que si posee una MUY BUENA conservación su Factor es (1,00)
como el caso de la vivienda de calle 9 DE JULIO y el resto de las viviendas que se analizaron,
no solo fotográficamente sino visualmente en el lugar, tienen toda una conservación de Factor
(0,90).

F. FD.: Coeficiente de Frente y Fondo (solo para Locales). Se compara la relación entre frente
y fondo de cada antecedente con respecto al consecuente. No aplica este Coeficiente por lo
tanto el valor del mismo en todos los casos permanece en: (1,00)

PA.T.: Coeficiente de Patio o Terraza. Se compara la existencia de patio o terraza de cada

antecedente con respecto al bien a tasar. No aplica este Coeficiente por lo tanto el valor del
mismo en todos los casos permanece en: (1,00)

OFER: Coeficiente de Oferta de cada antecedente. Contempla un porcentaje de variación del

valor por la aplicación de las leyes de la oferta y la demanda. El Factor de Negociación de las
viviendas calle Barrio Jardín y calle Irigoyen es (1,00) porque ya están vendidas, es decir ya no
se ofrece, sino que las mismas ya tuvieron su demanda concreta, mientras que el resto están
en etapa de OFERTA (0,90).

MARTINEZ BOVIER|UCASAL
TERCER ETAPA. CONFECCION Y ANALISIS DE PLANILLAS:

Planilla de Tasación individual:

MARTINEZ BOVIER|UCASAL
En el presente Informe se vuelca todo lo analizado en las etapas anteriores en las planillas
correspondientes, y ahí se verifican en números las ponderaciones analizadas y determinadas
para la Propiedad a tasar y sus cinco comparativos.
PLANILLAS: Explicación de las mismas para que sean interpretadas por el destinatario del
Informe de Tasación:
Se coloca el Número y la Designación de la Propiedad: N° 1- CASA MARTINEZ BOVIER
La Superficie cubierta de la vivienda= 158,20 m2
La Edad o antigüedad de la misma en años: 34 años
La Expectativa de vida para la que se construyó dicha propiedad, en este caso: 100 años
E/VU: porcentaje que surge de planilla.
Estad: según la Tabla de Ross - Heideck que va desde (1,0 excelente) hasta (5,0 irrecuperable):
a esta vivienda le corresponde un estado (2 Muy Buena).
K: es el coeficiente de Ross- Heideck dividido por 100: (el mismo surge solo al colocar los datos
previos)
V.R. es el valor de realización de la vivienda
V.r. es el valor residual de la vivienda, si pasada su expectativa de vida se demuele los
escombros valen un 15 % del valor que tenía la vivienda al momento de realizarse.
V.A. es el valor actual de la vivienda o valor depreciado de la misma.
Coef, Real: a efectos del valor contable del bien
V. Adoptado: Valor dividido el coeficiente real redondeado a la centena

MARTINEZ BOVIER|UCASAL
Planilla de Comparativos de Propiedades:

Se colocan los datos de la propiedad a tasar y de todos los comparativos.

Se especifican el Precio de cada propiedad y el valor al que se desea ofrecer para la venta cada
propiedad., con sus medidas del terreno, y la superficie terrena y superficie construida, tambien
se coloca en cada propiedad el FOT correspondiente.
De acuerdo al análisis detallado realizado en la Segunda Etapa se van colocando los Factores
de Homogeneización de cada Propiedad, y de allí surge de cada una un coeficiente, que
multiplicado por el valor de cada propiedad, nos da un valor homogeneizado de las mismas, y
por último se obtiene al final de la planilla un valor promedio del metro cuadrado de las
propiedades, el cual multiplicado por la superficie de la casa que estamos tasando, nos da el
valor de tasación que buscamos, el cual adoptamos un monto redondeado final para la venta.-
Resultando un valor del inmueble ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS.

ANALISIS DE MERCADO:

• Se analizaron los Comparativos de viviendas sin perder el objetivo que se plantea

arribándose a estas conclusiones:
• No se observan elementos especulativos.
• Se informa expresa y motivadamente que los precios nominales del mercado local al que
pertenece el inmueble tasado, no han experimentado caídas significativas y duraderas en los
últimos diez años.

MARTINEZ BOVIER|UCASAL
• El comportamiento del Mercado Local al que pertenece el inmueble valorado, no es
“razonablemente probable”. que el valor de tasación de dicho inmueble experimente una
reducción significativa en términos nominales en los próximos tres años.
• El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio con tendencia
estable
• La intensidad de la demanda es media con tendencia estable.
• Se opera en un mercado estable y tranquilo.

CONCLUSIÓN DE LOS CONTENIDOS ASIGNADOS

De acuerdo a todo lo analizado debo informarle con absoluta convicción que, la propiedad fue
tasada haciendo uso a conciencia de, todos los elementos y documentos que se requieren para
realizar un informe confiable, es lógico que son muchas las dudas cuando se quiere comprar
una propiedad o venderla, y evidentemente la mayor duda es el valor del inmueble.
Por tal motivo se entrega esta Tasación e Informe de la misma, realizando una valoración que
en sí conforma un documento que establece el valor de un inmueble mediante una tasación
inmobiliaria que posee un valor fijado obtenido como resultado de un proceso normalizado de
tasación y que aparece en el informe final.
La metodología de tasación aplicada se encuentra regulada y normalizada y solo la pueden
realizar Profesionales habilitados para tal fin como lo es quien realiza y firma este Documento
que se le hace entrega.
Dicha Tasación llega a un monto de $ 11.500.000 (ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL
PESOS)
Ante la posibilidad de realizar una transacción comercial de este inmueble ubicado en calle
Estrada 431 de la Ciudad de Viale, Entre Ríos, tengo la tranquilidad de recomendar esta
operación, en el caso de que se den todas las condiciones requeridas, ya que se está ante una
propiedad, en la que se visualiza su buena construcción con metodología tradicional de mucha
calidad, estando en buen estado de conservación.
La misma cuenta con todos los servicios e infraestructura requeridos, ubicado a media cuadra
de la Plaza principal de la ciudad y a muy pocos metros de todos los centros administrativos,
educacionales y financieros que se requieren en una ciudad para el normal uso y vivencias
dentro de una vivienda unifamiliar.
La orientación es la correcta, posee un buen uso del terreno, encuadrándose dentro de las
normativas de FOT y FOS adecuadas y con un muy buen uso de los espacios y una muy buena
accesibilidad desde todas las vías de acceso y egreso de la ciudad.
El entorno es agradable de casas de una o dos alturas, está muy racionalizado el uso del suelo
y una buena calidad arquitectónica.

MARTINEZ BOVIER|UCASAL
Posee 5 ambientes con estar comedor y 4 dormitorios y dos sanitarios más un ingreso
independiente con dos oficinas y sanitario en su planta alta, posee jardín y la calidad del suelo
es la adecuada con agradable vegetación y forestación.
Por todo lo descripto y en el convencimiento de haber realizado una Tasación con absoluta
dedicación y un buen resultado se despide atentamente.

Corredor Inmobiliario Matricula N° 155.532 EZEQUIEL MARTINEZ BOVIER

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