SOCIALES

en DEBATE 05

El origen de la dolarización
inmobiliaria en la Argentina*

Alejandro Gaggero
Doctor en Ciencias Sociales (uba). Becario Postdoctoral del conicet e investigador del idaes/unsam.
Docente de la Facultad de Ciencias Sociales (uba) y de la unsam.

Pablo Nemiña
Doctor en Ciencias Sociales (uba). Investigador del conicet, del idaes/unsam y la flacso. Docente de la
Facultad de Ciencias Sociales (uba) y del idaes/unsam.
 Alejandro Gaggero, Pablo Nemiña. El origen…

Las restricciones a la compra de divisas establecidas a partir de octubre de 2011, y los consiguien-
tes efectos que generaron en el mercado inmobiliario y de la construcción, reflotaron en el debate
público un fenómeno poco estudiado por las ciencias sociales: la dolarización del mercado inmobiliario.

Hace menos de 40 años, las transacciones inmobiliarias en la Argentina se realizaban en mone-

da nacional, incluso en momentos de alta inflación. Esta afirmación resultaría una obviedad en cual-
quier país de la región, pero en el nuestro genera sorpresa. Esto se debe a que el mercado inmobiliario
argentino está dolarizado para las operaciones de compra y venta de propiedades, esto es, los pre-
cios se denominan y “miden” en dólares y las transacciones se realizan en la moneda norteamericana.

Suele afirmarse que la moneda tiene tres usos tradicionales: unidad de cuenta (denominar el pre-
cio de los bienes y servicios), medio de pago (pagar por bienes y servicios) y reserva de valor (permitir
el atesoramiento). En nuestro país, fue principalmente en esta última función donde el peso ha perdido
más terreno frente al dólar. El avance de la divisa norteamericana en los otros dos usos ha sido mucho
más modesto: el precio de la mayoría de los bienes y servicios se sigue nominando en pesos, y en esa
moneda también se efectúan las transacciones. Existen excepciones típicas como los servicios turísticos
en el extranjero o algunos bienes importados de alta tecnología, pero sin lugar a dudas una de las más
llamativas es la de los inmuebles. A pesar de ser diseñadas y producidas localmente, y tener la mayoría
de sus costos de producción pesificados, una vez construidas las propiedades sufren una extraña muta-
ción por la cual sus precios pasan a estar denominados en dólares. Este fenómeno se instaló en el país
a finales de los ‘70 y se consolidó en la década siguiente. Se trata de otro de los tantos legados aciagos
para el desarrollo nacional de la gestión económica de Martínez de Hoz.

La dolarización del mercado inmobiliario trae, por lo pronto, tres consecuencias negativas. Prime-
ro, a nivel simbólico, obliga a manejar dos referencias de medida dependiendo del tipo de transaccio-
nes que se realice. Así, se “piensan en pesos” las transacciones cotidianas pero se “piensan en dólares”
las operaciones de inversión a largo plazo, entre ellas, la compra de una propiedad. Segundo, a nivel
cambiario, obliga a disponer de dólares billetes a quien desee adquirir un inmueble. Tercero, a nivel
estructural, contribuye a agravar la escasez de divisas, en tanto determina una innecesaria demanda de
dólares que reduce las reservas disponibles para sostener el proceso de desarrollo.
*Una versión reducida puede encontrarse en Gaggero y Nemiña (2013).

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Cultura social del dólar

Apoyados en los primeros resultados de un proyecto de investigación en Sociología Económica

radicado en el Instituto de Altos Estudios Sociales de la Universidad Nacional de San Martín, propone-
mos una interpretación acerca de cuándo y por qué comenzó este proceso.

Tres factores, interrelacionados entre sí, permiten comprender la aparición de este reemplazo de
la moneda local por el dólar. Primero, una historia económica marcada por recurrentes crisis cambiarias
y un contexto de inflación persistente; segundo, la liberalización del sistema financiero y cambiario
operada en los primeros años de la dictadura; tercero, la liberalización del mercado de vivienda llevada
adelante entre 1976 y 1979.

El valor de la moneda y el sistema financiero durante las décadas previas a la dictadura

A partir de mediados del siglo pasado el país experimentó un proceso de inflación estructural que,
alimentado principalmente por devaluaciones periódicas, tendía a socavar el poder adquisitivo de la
moneda local. Si bien durante gran parte de las décadas de 1960 y 1970 el país tuvo tasas de inflación
superiores al 20% anual, puede identificarse un episodio que resultó central en la subjetividad econó-
mica de la población: “el Rodrigazo”. La devaluación que llevó adelante el ministro Celestino Rodrigo
en 1975 desencadenó un proceso inflacionario de una magnitud inédita. Durante la primera mitad del
año la moneda nacional se depreció alrededor del 400%, generando una inflación récord para la historia
argentina del 186% anual.1 La combinación de devaluación e inflación implicó una fuerte pérdida del
poder adquisitivo del salario. También representó un perjuicio importante para la población que aho-
rraba en pesos (Restivo y Dellatorre, 2005).

Las características del sistema financiero durante las décadas del ‘50 y el ‘60 también contribuyeron
a erosionar la posibilidad de que el peso cumpliera con la función de reserva de valor. Durante aquellos
años el Estado aseguraba tasas de interés reales negativas para desincentivar la renta financiera y esti-
mular las inversiones productivas. Esto quiere decir que las tasas de interés no llegaban a compensar
las tasas de inflación y, por la tanto, los ahorros depositados en los bancos perdían poder adquisitivo.
Cuanto mayor eran el aumento de la inflación, menos conveniente resultaba ahorrar en pesos.

1
La combinación de una mega-devaluación y un proceso de muy alta inflación se repetiría en las grandes crisis económicas de las décadas
siguientes, en los años 1981, 1989 y 2002.

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 Alejandro Gaggero, Pablo Nemiña. El origen…

Las reformas implementadas por Martínez de Hoz en el sistema financiero y el mercado

inmobiliario

Lo dicho no es condición suficiente para explicar la dolarización del mercado inmobiliario, dado
que hasta el golpe de 1976 las propiedades se compraban y vendían en pesos. Esto se debió, en gran
parte, a la existencia de extendidos controles cambiarios que, en el marco de un modelo desarrollista,
restringían la adquisición de divisas para fines especulativos. Sin embargo, esto cambiaría a partir de la
gestión de Martínez de Hoz (1976-1981).

La liberalización cambiaria-financiera llevada adelante entre 1977 y 1979 promovió la libre entra-
da y salida de capitales, la compra y venta de divisas sin justificar su uso, y la libre determinación de las
tasas de interés y los plazos de depósito a término. Además de haber sentado las bases para el inicio
del primer ciclo de endeudamiento externo, alentó la financiarización de la economía al ofrecer nuevas
alternativas para la obtención de rentas financieras, incluidas las divisas (Schvarzer, 1998). De hecho,
una de las medidas económicas más publicitadas durante el primer año de gobierno fue la eliminación
de la mayoría de restricciones a la compra de dólares para turismo o atesoramiento. “En cuanto al mer-
cado cambiario en sí, hemos llegado a la liberación total”, declaraba con tono triunfal Martínez de Hoz
en abril de 1977 (La Nación, 15-4-1977). Así, la reforma extendió a un público más amplio la posibilidad
de ahorrar en dólares.

El tercer factor que llevó a la dolarización, fue la liberalización del sector inmobiliario. La gestión
económica buscó resolver el problema habitacional según la lógica del libre mercado, lo cual implicó
reducir la intervención clave que el Estado venía ejerciendo —con variaciones— desde 1943 para fa-
cilitar el acceso a la vivienda. Entre las medidas que se aplicaron se destaca la ley de Normalización de
Locaciones Urbanas, que tendió a eliminar el control estatal del precio de los alquileres, una política que
durante las últimas décadas había favorecido claramente a los inquilinos en detrimento de los propie-
tarios (Oszlak, 1991).

El gobierno militar esperaba que la liberación de los precios aumentara la oferta de viviendas, para
lo cual también estableció beneficios impositivos a la construcción de unidades destinadas exclusiva-

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Cultura social del dólar

mente al alquiler. Sostenía que los sectores que no pudieran adquirir una vivienda se verían beneficia-
dos por un eventual aumento de la oferta de alquileres y una baja de los precios. De hecho, durante
aquellos años la dictadura lanzó la campaña denominada “Alquilar es elegir”, en la cual prometía mayor
oferta y menores precios (ver imagen 1).

Como parte de las transformaciones operadas en este sector también se reformó el Banco Hi-
potecario Nacional para que comenzara a operar como un banco comercial. Desde entonces las tasas
aumentarían al tiempo que su cartera de créditos hipotecarios iría en disminución. De este modo, el
financiamiento para la compra de viviendas quedó segmentado entre los créditos subsidiados del FO-
NAVI para los sectores bajos y los créditos bancarios comerciales para los sectores medios (BHN, 1977).

La dolarización del mercado inmobiliario

La dolarización del mercado inmobiliario comenzó en 1977: el 16 de julio de ese año aparecieron
los primeros avisos clasificados en el diario La Nación ofreciendo inmuebles valuados en dólares (ver
imagen 2). Aunque escasos, marcaban el inicio de un proceso que se extendería durante los meses si-
guientes: menos de un año después casi el 20% de los avisos clasificados estaba nominado en la divisa
norteamericana, y en mayo de 1980, en 9 de cada 10 avisos los precios de las propiedades estaban in-
dicados en dólares. En menos de tres años, el mercado inmobiliario se había dolarizado prácticamente
por completo (ver cuadro 1).

Cuadro 1: Inmuebles en venta en Barrio Norte (Capital Federal) según moneda en la cual estaban ofrecidos, fechas seleccionadas.

Fecha USD Pesos Total % USD % Pesos Total

20/05/1978 18 78 96 19% 81% 100%
20/05/1979 68 53 121 56% 44% 100%
24/05/1980 119 13 132 90% 10% 100%

Fuente: Diario La Nación, Avisos Clasificados, varias fechas.

Nota: Del único diario de tirada nacional cuyos clasificados están disponibles de manera sistemática, se eligió el barrio de la Capital que
posee mayor cantidad de avisos. Se relevaron los anuncios correspondientes a días de fin de semana de la segunda quincena de mayo.
Los ofrecimientos sin indicación de precio fueron descartados.

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 Alejandro Gaggero, Pablo Nemiña. El origen…

Concebidos como un bien para preservar valor, hasta entonces los precios de los inmuebles habían
procurado seguir la inflación. Pero la mayor disponibilidad de dólares resultante de la liberalización cambiaria,
permitió a los vendedores tasar y vender sus propiedades en esa divisa para neutralizar el riesgo de una
potencial devaluación. Las recurrentes crisis cambiarias que habían signado el derrotero económico argentino
hasta esa fecha, hacían más atractiva a los propietarios la posibilidad de nominar en dólares sus inmuebles.

La ley de Normalización de Locaciones Urbanas impulsó este proceso. El incentivo a la construcción de

propiedades para alquilar, implicó subestimar el carácter social de la vivienda y afirmar la consideración de los
inmuebles como un activo de inversión alternativo. Además de obtener una renta por el alquiler, los inversores
buscaban garantizar en el largo plazo el valor de esos activos. La dolarización de los precios permitía garantizar
ese objetivo, y así reducir el impacto patrimonial de las fluctuaciones cambiarias.

De esta forma, la interacción de expectativas económicas, liberalización cambiaria y mercantilización

de los inmuebles derivó en la rápida dolarización del mercado inmobiliario, la cual, exceptuando una breve
retracción en la crisis económica de 1981/2, persiste en la Argentina hasta el día de hoy.

El futuro de la dolarización inmobiliaria

A los efectos de contribuir a un debate sobre la desdolarización del mercado inmobiliario, nos
parece relevante detenernos en dos cuestiones. Primero, contra las interpretaciones que suponen a la
dolarización como un fenómeno inevitable o perpetuo, el caso argentino destaca por su excepcionalidad.
Países vecinos que atravesaron por recurrentes crisis cambiarias como Brasil y Chile han evitado la
dolarización de este mercado mediante la utilización de referencias monetarias indexadas al índice
de precios como la moneda indexada o la unidad de fomento respectivamente (Barbosa, Valls Pereira y
Mureb Sallum, 1995). Asimismo, en el caso local se trata de un proceso relativamente reciente resultante
de causas precisas e identificables. Esto debería servir para evitar determinismos simples o fatalistas
sobre la evolución económica de nuestro país, resaltando que la inflación no lleva necesariamente a la
dolarización.

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Cultura social del dólar

Segundo, si la interpretación oficial suele enfatizar el carácter cultural de la dolarización de las

prácticas económicas en la Argentina, el caso analizado destaca la existencia de factores tanto culturales
como materiales. “Pensar en dólares” es el resultado tanto de una configuración cultural que desdeña la
moneda nacional, como de estrategias económicas de protección del valor de los activos construidas
en base a expectativas fundadas en experiencias económicas traumáticas, que usualmente incluyeron
bruscas devaluaciones de la moneda y que tuvieron consecuencias bien tangibles en la transferencia
de la riqueza.

La desdolarización posible y deseable del mercado inmobiliario y las prácticas económicas en

general, requiere promover cambios culturales y avanzar hacia la consolidación de un contexto
macroeconómico equilibrado, en especial en lo relativo al tipo de cambio y la inflación. Se trata de
objetivos de largo plazo y avance lento, que conviene iniciar como políticas de Estado en momentos de
estabilidad y no como reacciones ante coyunturas económicas desfavorables.

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 Alejandro Gaggero, Pablo Nemiña. El origen…

Bibliografía

Banco Hipotecario Nacional (1977). Memoria y balance–1977. BHN.

Barbosa, F., Valls Pereira, P. y Mureb Sallum, E. (1995). “A substituição de moeda no Brasil: a moeda
indexada”. Pesquisa e Planejamento Econômico. Vol. 25, Nº 3.

Gaggero, A. y Nemiña, P. (2013). “Ladrillos verdes. El origen de la dolarización del mercado inmobilia-
rio”. Diario Página/12, 24 de junio.

Oszlak, O. (1991). “Transformaciones en el Mercado de Vivienda Urbana”. En Oszlak, O. Merecer la Ciu-

dad: Los pobres y el derecho al espacio urbano. Buenos Aires, Hvmanitas.

Restivo, N. y Dellatorre, R. (2005). El Rodrigazo, 30 años después: un ajuste que cambió al país. Buenos
Aires, Capital Intelectual.

Schvarzer, J. (1998). Implantación de un Modelo Económico. La experiencia argentina entre 1975 y el 2000.
Buenos, Aires, AZ Editora.

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ANEXO

Imagen 1
Publicidades de la dictadura militar promocionando los eventuales beneficios de la Ley de Normalización
de Locaciones Urbanas.

Fuente: Revista Mercado, 15 de junio de 1978, pp. 33

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Imagen 2

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Imagen 3
Clasificados del diario La Nación del 16 de julio de 1977, en el cual aparecen las primeras ofertas de
propiedades en dólares.

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