INTRODUCCION

Los
Los vert
vertig
igin
inos
osos
os cambi
cambios
os que
que se hanhan pres
present
entad
adoo en el sect
sector
or Inmo
Inmobi
bililiari
ario,
o,
especialment
especialmente e en la actividad
actividad Valuator
Valuatoria,
ia, como resultado
resultado del desbarajuste
desbarajuste del
modelo económico imperante ,han ,han obligado a un reacomodamiento de las fuerzas
econ
económ
ómicicas
as que
que muev
muevenen todo
todo el apar
aparatato
o prod
produc
uctitivo
vo,, y sien
siendo
do el Sect
Sector or
Inmobiliario uno de sus pilares fundamentales, es obvio, que no puede ser ajeno a
esos cambios.

La epedición de nuevas normas que regulan la actividad Valuatoria, la creación

del !"#IS$!% &'(I%&'L )" 'V'L*' L*')%!"S, contr ntrolado por la
Superi
Superinte
ntenden
ndencia
cia de Sociedad
Sociedades,
es, La aprobac
aprobación
ión de la Ley de %rdena
%rdenamie
miento
nto
$erritorial
$erritorial y el Impuesto de +lusvala entre otros, y mas recientemente, la definición
de las competen
competenciascias laborales
laborales del
del avaluador
avaluador por
por parte del
del S"&' obligan
obligan a una
continua investigación por parte de los profesionales valuadores, para que el
resultado de su trabajo sea una poderosa herramienta al momento de tomar
decisiones inmobiliarias.

"l presente trabajo recopila las eperiencias profesionales del autor, presentadas
en forma clara y precisa, con ejemplos pr-cticos en la mayora de los casos. Las
propuestas metodológicas nuevas, planteadas en el desarrollo de los diferentes
captulos, tienden a llenar vacos eistentes, como en el caso del avalo de /onas
(omunales (onstruidas y sin (onstruir, /onas (omunales de *so "clusivo, "n la
+ropuesta del +%$"&(I'L )" )"S'!!%LL%, se hace evidente su aplicación ya
que las ciudades como forma planificada de epandirse y crecer, solo pueden
hacerlo
hacerlo en altura.
altura. La metodologa
metodologa sugerida
sugerida para (ultivos,
(ultivos, es muy pr-ctica,
pr-ctica, pues
es valida para cultivos +ermanentes y $ransitorios. "l trabajo de 'valos 0asivos
ha probado su vala en todo el territorio nacional, en trabajos tan importantes como
la (oneión Vial
Vial 'burra1!o
'burra1!o (auca en 'ntioquia
'ntioquia 2alrededor
2alrededor de 34.555 avalos6,
'mpliación de la Va 7atallón1+uente la Libertad en 0anizales 283.555 avalos
apro
aproi
ima
mada
damementnte6
e6 y en la Va Va 7uga
7uganv nvilille
less 1 Las
Las +alm
+almas
as 2955
29555 5 aval
avalo
oss
aproim
aproimada
adamen
mente6te6.. Las variaci
variaciones
ones plante
planteadas adas en 'valo
'valoss Indust
Industria
riales
les y las
propuestas hechas para #ood :ill y Valor en 0archa, difieren sustancialmente de
lo prop
propue
uest
stoo por
por el Inge
Ingeni
nier
ero
o bras
brasilile;
e;oo +ell+elleg
egri
rini
ni,, hace
hace algu
alguno
noss a;os
a;os,, la
presentación
presentación simultanea
simultanea de ambas opciones
opciones metodológic
metodológicas,
as, permitir
permitir-
- al lector
lector
tomar sus propias conclusiones.

"l lector debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de valor sustentables, es
una
una de las las disci
iscipl
plin
inas
as m-sm-s comp
comple
leja
jas,
s, que
que lleva
leva impl
mplci
cita
ta una
una enor
enormme
responsabilidad y compromiso <tico y profesional, lo cual obliga a poseer un vasto
conocimiento
conocimiento multidis
multidiscipli
ciplinario,
nario, pero tambi<n
tambi<n constituye
constituye uno de los mundos del
saber, m-s interesantes y apasionantes.
=inalmente, se recomienda analizar la disponibilidad de información antes de
toma
tomarr una
una deci
decisi
sión
ón sobr
sobre
e la apli
aplica
caci
ción
ón de una una meto
metodo
dolo
log
ga
a Valuat
luator
oria
ia
determinada. Las propuestas metodológicas aqu planteadas, pueden o no ser
aplicadas
aplicadas por el lector.
lector. Los posibles
posibles errores cometidos
cometidos en la presentación
presentación de las
dist
distin
inta
tass meto
metodo
dolo
log
gas
as solo
solo son
son impu
imputa
tabl
bles
es al auto
autorr y en ningningn
n caso
caso
comprometen a nadie m-s.

EL AUTOR.
 GENERALIDADES

Los t<rminos valor, precio y costo, siempre han estado sujetos a diferentes
interpretaciones, y en no pocos casos, se han confundido sus significados,
significados, por lo
que es conveniente
conveniente precisar
precisar cada uno de ellos.
ellos. )e manera sucinta,
sucinta, se pueden
pueden
definir>

Precio.
"s la cantidad, generalmente en dinero, pagada por un comprador a un vendedor,
por un determinado bien o servicio.

Costo.
?ptica del (onsumidor@(omprador>
"s el precio pagado, m-s todos los otros gastos en que incurre un comprador, en
la adquisición de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que
pago por la adquisición de un bien.
?ptica del +roductor@Vendedor>
"s la cantidad total, epresada en dinero, que un vendedor ha invertido para la
producción de un determinado bien o servicio, sin adicionarle an su margen de
ganancia, o comercialización.

Valor
"s un t<rmino subjetivo usado en teora económica para indicar la importancia que
el hombre le concede a un bien o a un servicio. )epende de muchos factores, y
por ello, se habla de> valor sentimental, valor histórico, valor de mercado, valor
contable, valor epropiatorio, valor para fines sucesoriales, fiscales o de registros,
valor intangible, plusvala, justiprecios, etc.
Segn el gran diccionario enciclop<dico
enciclop<dico visual 2editado por /amora6. Valor
Valor "s ALo
que vale una persona o cosaB, segn el )iccionario +eque;o Larousse Ilustrado,
son
son sinó
sinóni
nimo
moss de valo
valor>
r> impo
importrtan
anci
cia,
a, prec
precio
io y por
por prec
precio
io seg
segnn el mism
mismo o
)iccionario, se entiende el valor en que se estima algo.

Nota> *sualmente se consideran sinónimos

sinónimos precio y valor. "l precio es un hecho
hecho
real, el valor es una estimación de lo que el precio debera ser.

Valor
Valor de Mercado.

"istiendo un bien, un servicio, o una propiedad, el valor de mercado, es el valor

m-imo
m-imo posible, epresado
epresado en dinero, que un vendedor
vendedor realmente
realmente interesado
interesado y
deseoso de vender y sin estar forzado a hacerlo, puede obtener de un comprador,
tamb
tambi<
i<n
n inte
intere
resa
sado
do y dese
deseos
osoo de comp
comprararr, teni
tenien
endo
do amba
ambass part
partes
es plen
pleno
o
conocimiento de las condiciones de compra1venta, y de la utilidad de la propiedad
sujeta a negociación.

1. CLA
CLASES
SES DE
DE VALOR
LOR

+or valor se entiende,

entiende, en t<rminos generales, el grado de utilidad
utilidad o aptitud
aptitud de las
cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.
"n t<rminos económicos, no todos los bienes son deseables en igual grado por
todas las personas y el orden de preferencia
preferencia que se establece
establece entre ellos, origina
el valor, que es la resultante de una apreciación comparativa entre 3 o m-s bienes.

1.1.
1.1. Elem
Elemen
enttos del
del Va
Valor

1.1.1 La Ne
Necesidad> +ara que halla valor, se requiere en primer termino, que
eista una necesidad, individual o colectiva, real o imaginaria, pues de
otro modo, no se eplicara que el sujeto se esforzase en procurar
medios con que satisfacerla.
1.1. Utilidad! "l bien de que se trata debe ser til, es decir, capaz de
La Ut
satisfacer alguna necesidad.

1.1." El Costo! "s preciso que el bien tenga un costo, es decir, que en su
obtención deba gastarse tiempo, esfuerzo y@o dinero, pues si puede
disponerse
disponerse de <l libremente,
libremente, desaparece
desaparece todo inter<s
inter<s en la apreciación
comparativa.

1.1.#. El Conocimient
Conocimiento o de La Utilidad!
Utilidad! La utilidad se basa en la creencia,
fundada o no, que el individuo tiene acerca de que un bien es apto para satisfacer
una determinada necesidad.

1.. Conce$ciones del Valor.

Valor.
"n el mercado eisten diferentes concepciones de valor> Valor de (ambio y Valor
de *so.

1..1. Valor de Cam%io.

"s la relación eistente entre dos bienes susceptibles de ser cambiados. "l valor
de cambio no eiste si el bien no posee utilidad, pues nadie cambiara una cosa
til, por otra que carece de utilidad.
"n t<rminos de 'valo, el Valor de (ambio, es la cantidad de dinero que se
obtendra por un bien 20ueble o Inmueble, $angible o Intangible6, si se fuese a
vender en un mercado abierto, siempre y cuando eista demanda por el bien
ofrecido.

"l valor determinado en el 'valo, es el precio por el cual se efectuara una

operación de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de
valores de la +ropiedad !az, en condiciones similares y en que ninguna de las
partes tenga ventaja sobre la otra, obrando ambas libres de toda necesidad y
urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.
"s claro, que en esta definición de valor de cambio en t<rminos de la 'ctividad
Valuat
Valuatori
oria,
a, se integra
integrann perfect
perfectame
amente
nte la necesid
necesidad,
ad, la utilid
utilidad,
ad, el costo
costo y el
conocimiento de la utilidad.

1... Valor de Uso

"l Valor
Valor de *so se identifica con la utilidad del bien, es subjetivo e Individual, es
el valor que el hombre confiere a las cosas de acuerdo con lo que para <l
significan y que el Individuo aisladamente le atribuye. "n t<rminos Valuatorios, el
Valor de *so, se aplica a bienes inmuebles con usos especiales individuales y de
utilidad particular. 0ide el valor en razón del uso especfico al que se destina la
propiedad, se aplica especialmente
esp ecialmente en 'valos
'valos Industriales.

Nota> +ese a que todava no se habla en t<rminos reales de los procesos

valuatorios, es pertinente aclarar que en la fijación de valores, objetivo final del
avaluó, no se cuantifican valores sentimentales, pues ello es imposible.
1..". Similit&
Similit&d
d de Valo
Valores.
res.

"l valor de *so puede ser igual al valor de (ambio, en situaciones especiales
como>
La propiedad est- satisfaciendo una demanda económica para el servicio que
presta 2+or ejemplo los parques cementerios6.

Se cuenta con una administración eficiente.

&o es viable cambiar la destinación del inmueble 2$odo cambio de uso esta sujeto
a la normatividad vigente6.

"l uso del predio continuar- constante en el tiempo 2"s poco probable por
ejemplo, que un parque cementerio cambie su destinación en el tiempo6.

*n ejemplo
ejemplo claro de situaciones
situaciones en las cuales se pueda
pueda observar la diferenci
diferencia
a
entre Valor
Valor de (ambio y Valor
Valor de *so, es la siguiente>

*n terren
terreno o con numer
numerosas
osas corri
corrient
entes
es de agua
agua tiene
tiene valor
valor dife
diferen
rente
te para un un
*rbanizador y para una "mpresa productora de alcoholes, mientras que para el
urbanizador, las corrientes de agua tienen un valor mnimo, pues impiden el
desar
desarro
rollllo
o arqui
arquite
tect
ctóni
ónico
co tota
totall del
del predi
predio,
o, para
para la "mpre
"mpresa
sa produ
product
ctora
ora de
alco
alcoho
hole
les,s, esas
esas mism
mismasas corr
corrien
iente
tess de agua,
agua, tien
tienen
en un alt
altsi
simo
mo valor
valor,, pues
pues
abaratan el proceso productivo de alcoholes.

1."
1." ESCU
ESCUELELAAS VALUA
LUATORIA
ORIAS.
S.
"isten
"isten en el mercado
mercado dos
dos "scuelas
"scuelas valuatorias>
valuatorias> La "scuela
"scuela +olivalen
+olivalente
te y la
0onovalente.

1.".1.
1.".1. Poli'
Poli'alen
alente.
te.

(onsidera que el valor del bien <sta predeterminado por el uso especfico que se
dar- a la información Valuatoria, es decir, el fin determina el precio, si el inmueble
se va a vender tiene un precio, si el inmueble se va a donar tiene otro precio, si el
inmueble se va a rematar tiene otro precio.

"sta teora no parece lógica, pues el bien motivo del avalo, no ha sufrido ningn
cambio en sus caractersti
caractersticas
cas fsicas y su valor es independiente
independiente de la finalidad
finalidad
del
del proc
proces
eso
o valu
valuat
ator
orio
io,, pues
pues si se acep
acepta
tare
re la vali
valide
dezz de ese
ese aser
asertoto,, se
subjetivisa
subjetivisaria
ria mucho mas la actividad
actividad valuatória,
valuatória, y el avaluador debera entonces
preguntarse,
preguntarse, si el valor de los bienes es función directa de la probable utilidad
utilidad del
info
inform
rmee valu
valuat
ator
orio
io,, situ
situac
ació
ión
n a toda
todass luce
lucess care
carent
nte
e de sust
susten
ento
to t<cn
t<cnic
ico,
o,
adicionalmente tendra tambi<n incidencia en la fijación de precios situaciones
tales como CDui<n contrata los servicios valuatorios, un hombre o una mujerE Si
es una mujer, es joven o mayorE C"s fea o bonitaE C!obusta o delgadaE.
1.".
1.". Mono
Mono'a
'ale
lent
nte.
e.

(onsidera acertadamente, que el bien solo posee un valor, independientemente

de la finalidad y@o requerimiento del trabajo valuatorio. "s la escuela valuatoria real
y mayormente aceptada.

1.##
1. PRIN
PRINCI
CIPI
PIOS
OS GEN
GENERA
ERALES
LES EN
EN LA VALO
VALORA
RACI
CI(N
(N DE
DE )IEN
)IENES
ES

"l conocimient
conocimiento o de todos los factores
factores que contribuy
contribuyen
en a generar el valor
valor de un
bien, es indispensable para determinar el justo precio de ese bien. Los principios
b-si
b-sicos
cos de valovalorr est-n
est-n Inte
Interre
rrela
laci
cion
onad
ados,
os, y su rela
relatitiva
va impo
import
rtan
anci
cia,
a, varia
varia
dependiendo
dependiendo de las condiciones
condiciones locales
locales particulares.
particulares. "stos principios
principios pueden
pueden
definirse as>

1.#.1. Princi$io de Antici$aci*n.

"l valor de un bien es fijado en atención a los beneficios futuros o ingresos futuros
derivados de una propiedad, entendiendo que una entidad o persona fsica, est-n
dispuestos
dispuestos a pagar por un bien un monto anticipado,
anticipado, equivalente
equivalente a los beneficios
beneficios
futuros que recibir- por el uso y disfrute de dicho bien, esto es, el avaluador
deber- conocer qu< ha ocurrido en el pasado y estimar que ocurrir- en el futuro y
cu-les son las repercusiones posibles de obtener. )ebe tomar en cuenta, por
ejemplo, los ingresos pasados, el estatus o decadencia de la ciudad y del sector, y
los precios a los cuales est-n siendo vendidas o rentadas propiedades similares,
para estimar sus posibles beneficios futuros. $ambi<n se conoce como el principio
de Adici*n y se basa en la posibilidad real de obtener utilidades en toda inversión
inmobiliaria.

1.#.. Princi$io de Cam%io.

Segn este principio, el valor de mercado nunca es constante. "st- sujeto tanto al
efecto de las fuerzas eternas a la propiedad, como a las fuerzas internas. Las
primeras son las fuerzas económicas, sociales, gubernamentales, entre otrasF las
fuerzas internas se refieren a la depreciación, conservación, mejoras, uso de
suelo, tama;o, forma, etc., por lo mismo, se establece que el valor de mercado
estimado, es v-lido nicamente para el da en que se lleva a efecto la valuación.

1.#.". Princi$io de Com$etencia.

)e este principio se deriva que donde hay ganancias sustanciales, se crea la

competencia,
competencia, pero las ganancias
ganancias ecesivas dan lugar a una competencia
competencia da;ina,
da;ina,
disminuyendo las utilidades.
1.#.#. Princi$io de Con+ormidad.

"s el valor m-imo de un inmuebleF se logra cuando en el sector est- presente un

grado razonable de homogeneidad social y económica, y el sujeto tiene
caractersticas concordantes con ese grado. "s decir, para que dos inmuebles
sean comparables deben ser similares en todo> Grea, ubicación, distribución,
accesibilidad vial, servicios pblicos, sistemas de transporte, etc.

1.#.,. Princi$io de Contri%&ci*n.

+lantea que el valor de un agente de producción, que suele ser un componente de

una propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total de la
propiedad.

"l principio de contribución se interrelaciona con los principios de equilibrio y de

productividad ecedente.

1.#.-. Princi$io de Crecimiento E/&ili%rio 0 Declinaci*n.

Son los efectos del deterioro fsico ordinario y de la demanda de mercado, dictan
que toda propiedad pasa por tres etapas>

• (recimiento> cuando se est-n construyendo mejoras y la demanda aumenta.

• "quilibrio> cuando el sector est- pr-cticamente saturado y las propiedades
parecen sufrir pocos cambios.
• )eclinación> cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento,
en tanto que la demanda por ellas disminuye.

1.#.. Princi$io de E/&ili%rio.

"ste principio se;ala que los agentes de producción 2trabajo, coordinación, capital
y tierra6 est-n estrechamente relacionados con los principios de contribución y de
productividad ecedente, con los cuales deber-n mantener un sano equilibrio
económico.

1.#.2. Princi$io de Ma3or 3 Me4or Uso.

"l mayor y mejor uso para un bien, es aquel que siendo fsicamente posible,
legalmente permitido y económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien
que se est- valuando. +or ejemplo, si un inmueble se ubica en una zona de
normatividad mltiple, su valor se determina con base en el uso mas rentable, si
se acepta que este es el *so (omercial, el inmueble debe ser avaluado como si
tuviese este uso y no un residencial, aunque este sea el uso actual.
1.#.5. Princi$io de O+erta 3 Demanda.

(onsiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda, y est-

determinado por los siguientes fenómenos> "l aumento de población con poder
adquisitivo en una zona, incrementar- la demanda, y el incremento en el costo del
dinero, reducir- la demanda o viceversa

1.#.16. Princi$io de 7omo8eneidad o Con+ormidad.

"stablece que el valor de mercado llega a su m-imo desarrollo, en los lugares en

que se logra un grado razonable de homogeneidad económica y social, como por
ejemplo, en zonas comerciales, cuyos usuarios tienen un promedio homog<neo de
actividades, nivel de ingresos, educación, actitudes.

1.#.11. Princi$io de Prod&cti'idad E9cedente.

La productividad ecedente, es el ingreso neto que queda despu<s de haber

deducido los (ostos de los agentes de producción, como son el trabajo, la
administración y el capital. "ntonces, el ingreso que se obtiene por la tierra, es
productividad ecedente.

1.#.1. Princi$io de Per:odos Crecientes 3 Declinantes.

Son las condiciones utilizadas en la pr-ctica valuatoria. Se basa en las siguientes

etapas de un bien inmueble> integración, equilibrio, desintegración y renovación.

1.#.1". Princi$io de Pro8resi*n 3 Re8resi*n.

La +rogresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto, es asociado con

objetos del mismo tipo, pero mejores. "n el caso especfico de inmuebles, se
puede ejemplificar este principio, con un edificio que tuviera un valor medio de
H355 millones, y se encontrara entre edificios que valen H455 millones La
progresión consiste en la manera en que se beneficia el valor del primer edificio, al
estar asociada con los m-s costosos.

La !egresión en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de determinado,

valor, que podra ser, por ejemplo, H455 millones, dentro de un corredor con una
clasificación menor, o sea, en una avenida donde los edificios valen menosF as, la
regresión se manifiesta en la disminución del valor del edificio de mayor calidad.
"l principio de progresión y de regresión est- interrelacionado con el principio de
homogeneidad o conformidad.

1.#.1#. Princi$io de S&stit&ci*n.

"s una teora económica que dice que un comprador prudente no pagara m-s por
el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. "l m-s probable
costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una r<plica,
tiende a establecer el Valor usto de 0ercado. "n otras palabras, el precio de todo
inmueble esta influenciado por la posibilidad de ser sustituido por otro de
caractersticas similares, este principio es claro en el 0<todo de avaluó de
construcciones, denominado 0<todo de !eposición.

1.#.1,. Princi$io se Uso Consistente.

"s una teora económica, que sostiene que un bien inmueble en transición a otro
uso, o analizado bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deber- avaluarse
considerando un uso para la tierra, y otro distinto para las mejoras o
construcciones, sino un mismo uso para ambos.

1.,. 7ERRAMIENTAS 0 CONOCIMIENTOS )ASICOS DEL AVALUADOR.

La actividad valuatoria es una ciencia multidisciplinaria, que implica algunas veces

formación de "quipos de trabajo, compuestos por Ingenieros, 'rquitectos,
$opógrafos, 'bogados, "conomistas, 'nalistas =inancieros, 'grónomos,
(ontadores, )ibujantes, 'gentes y (orredores Inmobiliarios, con cuyos aportes y
conceptos, se determina el valor probable de un bien, en un tiempo prudencial y
en condiciones de mercado abierto.

(uando por los costos que implica reunir un buen equipo de trabajo, ello es
imposible, el avaluador debe conocer una serie de elementos mnimos que le
permitan visualizar en una forma integral, la determinación del valor del bien
motivo del 'valo.

• (onocimiento de +lan de )esarrollo y del +lan de %rdenamiento $erritorial del

0unicipio donde se trabaja, pues ellos marcan las pautas que regir-n el futuro
desarrollo de la ciudad, los usos del suelo, las zonas Suburbanas, tendencias
de crecimiento, ampliaciones del permetro urbano, disponibilidad de servicios y
ampliación de la infraestructura vial, entre otros aspectos.
• 'cuerdos de *sos del Suelo, para conocer el potencial de desarrollo que el
inmueble posee, segn su destinación y posibilidades de eplotación
económica, los usos permitidos, complementarios y@o restringidos que el bien
tuviere o pudiese llegar a tener.
• "l (ódigo de (onstrucciones y *rbanismo, para determinar Jndices de
%cupación, Jndices de (onstrucción, $ipo de 'islamientos, 'lturas 0nimas y
0-imas permitidas, !etrocesos, Voladizos, etc.
• (onocimiento e Interpretación de +lanos +rediales, $opogr-ficos y
arquitectónicos, "structurales, Kidr-ulicos y "l<ctricos, para conocer
ubicaciones, alinderamientos, -reas y cotas, dise;o y distribución de Greas.

Los planos prediales se refieren a las manzanas catastrales, que son

representaciones planim<tricas del terreno, sobre las cuales se se;alizan los
predios que componen la citada manzana.
Los planos topogr-ficos son aquellos que relacionan -reas 2planimetra6 y alturas
2altimetra6, las cuales se analizan segn la disposición de las curvas de nivel. "n
la medida en que las curvas est<n m-s o menos unidas, indican un terreno plano o
escarpado.

Los planos arquitectónicos determinan la ubicación del predio de acuerdo al barrio

o zona, en ellos se ubican las $lantas 2espacios determinados por paredes6,
cortes 2transversal y longitudinales, con el fin de aclarar los detalles de altura6
cimentaci*n 2constituyen el sustento real de la estructura6, +ac;adas 2Imagen
eterior del inmueble6, c&%ierta 2establece el tipo y los detalles del tejado6.

+lanos estructurales, relacionan el sistema que se utiliza para sostener y mantener

la edificación en pie, se caracterizan por que contienen vigas, columnas, placas,
escaleras y todos sus detalles.

+lanos hidr-ulicos y sanitarios, muestran los sistemas de conducción de agua

potable y los desages de aguas sucias.

+lanos el<ctricos, detallan el sistema el<ctrico del inmueble, en algunos casos

tambi<n relacionan los sistemas de telefona, citofona y antenas de televisión.

• Sistemas de (onstrucción, que le permitan calificar por lo menos tipo de

cimentaciones, cubiertas, fachadas, pisos, mampostera, cocina y ba;os,
materiales, estado de conservación, instalaciones el<ctricas e hidr-ulicas,
carpintera, acabados y algunas especificaciones t<cnicas.
• (onceptos elementales de Ingeniera "conómica y 0atem-ticas =inancieras,
entre los cuales se puede contar Inter<s, Inflación, )evaluación,
'ctualizaciones, (apitalizaciones, Jndices de +recios, Sistemas de =inanciación
y $asas de Inter<s. 'dem-s se debe conocer su forma de calculo y posibles
aplicaciones en el proceso valuatorio 20etodos de !enta6.
• "lementos "stadsticos, que permitan calcular tendencias históricas del
comportamiento de los precios de la tierra, de un sector especifico de la ciudad,
interpretar los resultados de las investigaciones económicas realizadas en la
zona de ubicación del bien motivo del avaluó, y que permitan la aplicación de
0edidas de $endencia (entral tales como la 0oda, la 0ediana, la 0edia
'ritm<tica, la 0edia #eom<trica y la )esviación "st-ndar.
• (onocimientos de Vas y $opografa 2planimetra y altimetra6 para relacionar
distancias y relieves del plano al terreno, definición de linderos, forma del lote,
de las vas es necesario conocer su tipo y especificaciones, las posibilidades
de ampliación y prolongación, plan vial al que pertenece.
• "lementos b-sicos de =otointerpretación, pues de la adecuada interpretación
de fotografas a<reas, se pueden obtener datos sobre construcciones, linderos,
infraestructura vial y de servicios, tendido de redes el<ctricas, centros de
atracción económica, etc.
• +rincipios de "conoma> +ues el conocimiento del esquema económico
imperante, permite interpretar adecuadamente las leyes de oferta y demanda de
bienes, en el momento en que se realiza el avalo.
• (atastro, ya que este es el inventario de bienes inmuebles pertenecientes al
estado y a los particulares, adicionalmente permite obtener y analizar
tendencias de precios en las zonas #eoeconómicas, definidas por el Instituto
#eogr-fico 'gustn (odazzi y los catastros independientes.
• $<cnicas de investigación, ya que la recolección de los datos de investigaciones
directas e indirectas, son fuente de acopio de innumerables datos.
• $ramites de &otariado y !egistro, indispensables para la correcta interpretación
de la información obtenida en las horas de protocolo y necesarios para una
adecuada asesora integral.

1.-. CONSIDERACIONES VALUATORIAS.

Los valores comnmente utilizados, en la valoración de inmuebles, son>

1.-.1. Valor Comercial o de Mercado.

"s el precio m-s probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiara
en la fecha del avalo, entre un comprador y un vendedor, actuando por voluntad
propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de
eposición, donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos
pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Se considera que el valor comercial
representa el precio justo para la operación entre el comprador y el vendedor. "s
el resultado del an-lisis de hasta tres par-metros valuatorios> valor fsico o neto de
reposición 2enfoque de costos6, valor de capitalización de rentas 2enfoque de los
ingresos6 y valor comparativo de mercado. "s el valor que normalmente se
determina en un proceso valuatorio.

1.-.. Valor <:sico.

Valor que tiene un bien a la fecha del avalo, y se determina a partir del costo de
reposición a nuevo, disminuy<ndole los efectos debidos a la vetustez, respecto de
su vida til total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros
elementos de depreciación.

1.-.". Valor de Ca$itali=aci*n.

"s el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales, a las
utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de riesgo.
"s decir, se estima el valor de una propiedad, dividiendo los ingresos netos
anuales de operación, que produce la misma, entre la tasa de capitalización
adecuada.
1.-.#. Valor Com$arati'o de Mercado.

"s el resultado homologado de una investigación de mercado de valores de

bienes comparables al del estudio. )icho mercado debe ser, preferentemente,
activo, amplio, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y
equitativas entre la oferta y la demanda.

1.-.,. Valor de Ne8ocio en Marc;a.

"s el valor de una empresa como un todo, sujeto a la utilidad o servicio potencial
adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvala y
potencialidades, tangibles e intangibles.

1.-.-. Valor de los Intan8i%les.

"s el valor determinado en el "nfoque de Ingresos, como negocio en marcha,

adicional al valor de los activos tangibles. )epende de activos intangibles tales
como> marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.

1.. ASPECTOS T>CNICOS.

1..1. De los En+o/&es Val&atorios.

"n la mayora de los avalos, es factible la aplicación de cuando menos. )os, de

los tres enfoques comnmente aceptados en la pr-ctica Valuatoria, es decir, el
(omparativo de 0ercado, el de (ostos y el de Ingresos.

(on el an-lisis y ponderación de los indicadores de valor obtenidos con cada

enfoque, el avaluador puede estimar el Valor (omercial. &o obstante, es en
función del *so y del +ropósito del bien a avaluar, la mayor pertinencia para la
aplicación de todos o alguno2s6 de ellos.

1... En+o/&e Com$arati'o de Mercado.

"ste enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de

bienes comparables al bien por avaluar, tratando de conocer los valores de
operaciones cerradas, analizando la oferta y la demanda, para poder llegar a un
indicador que permita establecer el precio m-s probable de compra para dicho
bien. Se basa igualmente, en los principios de Sustitución, de (onformidad y )e la
%ferta y de la )emanda, es necesario aclarar que para la aplicación de este
enfoque se requiere aplicar el proceso de homogenización para hacer los bienes
comparados, lo mas similares posible.

1..". En+o/&e de Costos.

Se basa en la estimación del costo de reproducción o de reposición de un bien
igual, o de caractersticas semejantes al bien analizado a la fecha del avaloF al
resultado de esta estimación se le denomina Valor de !eposición a &uevo
2V.!.&.6. Si el bien no es nuevo, su valor se afectar- negativamente, por los
diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, segn sea el caso, y
as se obtiene el Valor =sico, tambi<n llamado Valor &eto de !eposición. 2V.&.!.6.
Se fundamenta en la teora económica del +rincipio de Sustitución. "n el caso de
inmuebles, es un m<todo mito, debido a que adiciona el valor de mercado del
terreno, con los costos de reposición o reproducción de las mejoras, como son>
construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias y elementos
accesorios.

"stablece que el valor de un bien, es comparable al costo de reposición o

reproducción de uno igualmente deseable, y con utilidad o funcionalidad
semejante, a aqu<l que se avala, considerando todas aquellas condiciones que
pueden influir en el valor de cada uno de los bienes.

1..#. En+o/&e de In8resos.

"ste enfoque, basado en el +rincipio de 'nticipación, se aplica a los bienes

susceptibles de una eplotación económica, y cuyas epectativas de ingresos,
previsiblemente proporcionar-n en el futuro, el valor del bien. 'simismo considera
el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por avaluar, y es
generalmente medido a trav<s de la capitalización de los ingresos.

"l valor que se obtiene, por ejemplo, al aplicar la capitalización directa del monto
de una renta, se le denomina generalmente, como Valor de (apitalización de
!entas 2trat-ndose de inmuebles6.

1..,. Valor de Ca$itali=aci*n.

"s la cantidad que se requiere para generar rendimientos financieros iguales, a las
utilidades 2renta neta despu<s de deducciones6 que produce la renta de un bien,
en similares condiciones de riesgo. "s decir, se estima el valor de una propiedad
dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la misma, entre
la tasa de capitalización adecuada.

1..-. En+o/&e del Valor Resid&al.

"s el que resulta del an-lisis de los beneficios y de los costos de un inversionista,
que adquiere un bien inmueble, para desarrollar en <l, un proyecto de
aprovechamiento del mismo, de acuerdo con las caractersticas fsicas del terreno,
del uso del suelo permitido y de la viabilidad t<cnica, jurdica, social, económica y
financiera del proyecto. Se basa en el principio del 0ayor y mejor uso.

1... En+o/&e del <l&4o de E+ecti'o Descontado ?<ED@.

"s el procedimiento usado para calcular el valor presente, o los beneficios de un
flujo de efectivo, a futuro. Las aplicaciones m-s usadas del an-lisis =") son> la
tasa interna de retorno 2$I!6 y el valor presente neto 2V+&6. 'mbas son t<cnicas
usadas para la evaluación económica de proyectos de inversión.

1.2. ELA)ORACI(N DEL DOCUMENTO VALUATORIO.

La preparación del informe escrito es un aspecto esencial de avaluóF de nada sirve

hacer una buena inspección de campo y una buena investigación de valores, si lo
que se plasma en el documento, carece de suficientes elementos t<cnicos y que
estos sean justificantes de la apreciaciónF es decir, este informe debe incluir todos
los aspectos incidentes en la determinación del valor, tanto de la zona, como del
inmueble en s.

)ebe ser redactado en una forma descriptiva, clara, simple y ordenada, dado que
va dirigido a servidores pblicos, o personas que no necesariamente conocen de
la t<cnica de avalos, de tal manera, que su lectura presente una idea cabal de lo
que se est- avaluando. +or minuciosa que haya sido la labor de campo y de
oficina, perder- relevancia, si el avaluador no alcanza a transmitir sus impresiones
y juicios en un informe eacto, lógico y convincente.

La etensión y las caractersticas del informe depender-n, naturalmente, de la

clase e importancia del bien a avaluar.

'l formular el informe, el avaluador debe ser conciso, evitando aspectos sin
importancia y situaciones contradictorias, pero sin convertirse en fuente de
retórica, su sintais debe ser correcta, y conviene evitar tecnicismos de dominio
del avaluador, y en todo caso, presentar una eplicación breve de los t<rminos
t<cnicos empleados.

"l documento valuatorio debe ir acompa;ado de los respectivos aneos, deberan

como mnimo ser M> Ane9o +oto8r+ico 2 Se deben incluir las fotografas
necesarias, que referencien adecuadamente el bien motivo del avaluó, se
recomienda una foto del entorno, una de la fachada, una del ba;o principal, de
una alcoba, la sala, el comedor, la cocina y el patio 6, Ane9o carto8r+ico2Si el
predio es rural se podra entregar el plano de la ciudad con su división poltico1
administrativa> (omunas, alcaldas menores, otro de la división poltico1
administrativa achurando el barrio donde se ubica el bien avaluado y finalmente la
manzana catastral se;alando el predio del avaluó. Si el predio es rural, se entrega
el plano de la cuidad con los corregimientos y en este se se;ala el corregimiento
donde se ubica el bien, otro plano es el de los corregimientos y en este se se;ala
la vereda donde se ubica el predio y finalmente, el plano de veredas con el predio
avaluado. la cartografa se puede tomar del +lan )e %rdenamiento $erritorial
vigente en el municipio donde se trabaja. Ane9o de matric&las. Se anean copias
de las matriculas profesionales del avaluador.
 SUELOS

. BUE SE ENTIENDE POR SUELO

+or suelo se entiende la superficie de la tierra. Superficie artificial que se hace

para que el piso est< sólido. +iso de un cuarto o vivienda. $erreno edificable. "l
suelo es la base de la producción agropecuaria, constituye el sustrato donde se
asientan construcciones y vas.

)ada la multiplicidad de funciones que cumple el suelo, es difcil construir una

definición que se adapte a todos los puntos de vista. Las primeras definiciones de
suelo, hacan <nfasis en su utilidad para las actividades agropecuarias, aunque
paulatinamente, fueron incorporando conceptos concernientes a su función como
parte de la naturaleza.

"l suelo se concepta como un cuerpo natural, con un desarrollo constante en

espacio y tiempo, situado en la corteza terrestre, constituido por una fase lquida
2solución del suelo6, una gaseosa y una sólida 2materiales minerales y org-nicos6F
que sustenta vegetación y que se forma por la interacción continua y simult-nea
del material a partir del cual se origina.

Las definiciones m-s actualizadas adoptan una visión m-s general, consideran al
suelo como Aun sistema complejo, polifuncional, abierto, polifac<tico y estructural
desarrollado en la superficie de la litosferaB.

"l Suelo, es tambi<n, la capa m-s superficial de la corteza terrestre, que resulta de
la descomposición de las rocas, por los cambios bruscos de temperatura y por la
acción del agua, del viento y de los seres vivos. "l proceso mediante el cual los
fragmentos de roca se hacen cada vez m-s peque;os, se disuelven o van a
formar nuevos compuestos, se conoce con el nombre de meteori=aci*n.

Los productos rocosos de la meteorización se mezclan con el aire, agua y restos

org-nicos provenientes de plantas y animales para formar suelos. Luego el suelo
puede ser considerado como el producto de la interacción entre la litosfera, la
atmósfera, la hidrosfera y la biosfera. "ste proceso tarda muchos a;os, razón por
la cual los suelos son considerados recursos naturales no renovables. "n el suelo
se desarrolla gran parte de la vida terrestre, en <l crece una gran cantidad de
plantas, y viven muchos animales.

.1. Com$onentes del S&elo

Se pueden clasificar en inor8nicos, como la arena, la arcilla, el agua y el aireF y
or8nicos, como los restos de plantas y animales. *no de los componentes
org-nicos de los suelos es el humus. "l ;&m&s se encuentra en las capas
superiores de los suelos y constituye el producto final de la descomposición de los
restos de plantas y animales, junto con algunos mineralesF tiene un color de
amarillento a negro, y confiere un alto grado de fertilidad a los suelos

.. <ASES DEL SUELO.

..1. <ase S*lida.

(omprende, principalmente, los minerales formados por compuestos relacionados

con la litosfera, como slice o arena, arcilla o greda y cal. $ambi<n incluye el
humus.

... <ase L:/&ida.

(omprende el agua de la hidrosfera, que se filtra por entre las partculas del
suelo.

..". <ase Gaseosa.

$iene una composición similar a la del aire que respiramos, aunque con mayor
proporción de dióido de carbono 6. 'dem-s, presenta un contenido muy alto de
vapor de agua. (uando el suelo es muy hmedo, los espacios de aire
disminuyen, al llenarse de agua.

.". Pro$iedades 3 Te9t&ra de los S&elos.

"ntre las propiedades de los suelos se encuentran> "l color, distribución del
tama;o de las partculas, consistencia, tetura, estructura, porosidad, humedad,
densidad, +K, materia org-nica, capacidad de intercambio iónico, sales solubles y
óidos.

Las propiedades fsicas de los suelos, dependen de la composición mineralógica,

de la forma y del tama;o de las partculas que lo forman y del ambiente que los
rodea. "l tama;o, la forma y la composición qumica de las partculas, determinan
la permeabilidad, la capilaridad, la cohesión y otras propiedades resultantes de la
combinación de todos los integrantes del suelo.

%tra propiedad fsica de los suelos que hay que considerar, es la temperatura, que
tiene como fuente principal la irradiación solar.

Las propiedades fsicas permiten conocer mejor las actividades agrcolas

fundamentales como el laboreo, la fertilización, el drenaje, la irrigación, la
conservación de suelos y agua, as como, el manejo adecuado de los residuos
cosechas. $anto las propiedades fsicas como las qumicas, biológicas y
mineralógicas determinan, entre otras, la productividad de los suelos.

"stas propiedades fsicas son importantes en la actividad valuatoria, pues son

fundamentales para determinar el valor del suelo> Si es urbano determinan la
posibilidad de construcción que posee el suelo, y esto determina su valor. Si es
rural define su potencialidad, esto es su capacidad de generar renta, elemento
fundamental en la determinación del valor del suelo rural.

.".1. Clases de Te9t&ra de los S&elos.

La tetura general de un suelo depende de las proporciones de partculas de

distintos tama;os que lo constituyen. Las partculas del suelo se clasifican como
arena, limo y arcilla. Las partculas de arena tienen di-metros entre 3 y 5,54 mm,
las de limo entre 5,54 y 5,553 mm, y las de arcilla son menores de 5,553 mm.

"n general, las partculas de arena pueden verse con facilidad y son rugosas al
tacto. Las partculas de limo apenas se ven sin la ayuda de un microscopio y
parecen harina cuando se tocan. Las partculas de arcilla son invisibles si no se
utilizan instrumentos y forman una masa viscosa cuando se mojan.

$etura> "s la cantidad relativa epresada en porcentaje de arena, porcentaje de

limo y porcentaje de arcilla contenida en una porción de suelo.1 "ste t<rmino se
refiere a las diferentes proporciones de separados en la fracción mineral del suelo,
denomin-ndose de la siguiente manera>

a. 'renas> si sus tama;os sonde 3.55 a 5.54mm de di-metro.

%. Limos> si sus tama;os son de 5.54 a 5.553mm de di-metro.
c. 'rcillas> Si sus tama;os son menores de 5.553mm de di-metro.

)e acuerdo con el configuración que domine en el suelo, <ste recibe un nombre

especialF as como por ejemplo si domina la arena, el suelo se denomina arenoso
o livianoF si domina la arcilla se denomina arcillosoF si denomina el limo se
denomina limoso, si hay una mezcla adecuada de los tres separados se le domina
franco o mediano.

Los suelos muestran gran variedad de aspectos, fertilidad y caractersticas

qumicas en función de los materiales minerales y org-nicos que lo forman. "l
color es uno de los criterios m-s simples para calificar las variedades de suelo. La
regla general, aunque con ecepciones, es que los suelos oscuros son m-s f<rtiles
que los claros. La oscuridad suele ser resultado de la presencia de grandes
cantidades de humus. ' veces, sin embargo, los suelos oscuros o negros, deben
su tono a la materia mineral o a humedad ecesivaF en estos casos, el color
oscuro no es un indicador de fertilidad.
Los suelos rojos o casta;o1rojizos suelen contener una gran proporción de óidos
de hierro 2derivado de las rocas primigenias6 que no han sido sometidos a
humedad ecesiva. +or tanto, el color rojo es, en general, un indicio de que el
suelo est- bien drenado, no es hmedo en eceso y es f<rtil.

Los suelos amarillos o amarillentos tienen escasa fertilidad. )eben su color a

óidos de hierro que han reaccionado con agua y son de este modo se;al de un
terreno mal drenado.

Los suelos gris-ceos pueden tener deficiencias de hierro u ogeno, o un eceso

de sales alcalinas, como carbonato de calcio.

.#. CLASES DE SUELOS

+ara la clasificación de suelos necesaria en avalos, en (olombia se debe

considerar la Ley MNN de ulio 8N de 8OO9 2Ley de %rdenamiento $erritorial6, que
los clasifica en>

.#.1. S&elo Ur%ano.

(onstituye el suelo limitado por el permetro urbano, definido mediante acuerdo

municipal, las -reas del territorio )istrital o 0unicipal destinadas a usos urbanos
por el +lan de %rdenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes
primarias de energa, acueducto y alcantarillado, posibilit-ndose su urbanización y
edificación, segn sea el caso. +odr-n pertenecer a esta categora aquellas
zonas con procesos de urbanización incompletos, comprendidos en -reas
consolidadas con edificaciones, que se definan como -reas de 0ejoramiento
Integral en los +lanes de %rdenamiento $erritorial.

Las -reas que conforman el suelo urbano ser-n delimitadas por permetros y
podr-n incluir los centros poblados de los corregimientos. "n ningn caso, el
permetro urbano podr- ser mayor que el denominado permetro de servicios
pblicos o sanitarios. 'dem-s, el permetro urbano se delimitó siguiendo
elementos fsicos factibles de localizar y de reconocer en campo, como son las
vas, cuerpos de agua, topografa natural del terreno, etc.

"l permetro de servicios es la delimitación del -rea urbana de la ciudad que

incluye el -rea urbana desarrollada y -rea de desarrollo o en va de consolidación,
dotados de la infraestructura b-sica, en las cuales todos los predios tienen
disponibilidad inmediata de los servicios pblicos domiciliarios de acueducto,
alcantarillado, aseo, energa el<ctrica, telefona y distribución de gas domiciliario,
regulados por la Ley 8P3 de 8OOP y normas reglamentarias.

=orman parte del suelo urbano los terrenos e inmuebles que se encuentran
localizados dentro del permetro de servicios pblicos domiciliarios de acueducto y
alcantarillado.
Los suelos urbanos vales por su posibilidad presente o futura como lugar de
construcción.

.#.1.1. Clasi+icaci*n De Los Usos Ur%anos Del S&elo.

)entro del permetro urbano se han zonificado los diferentes usos del suelo>
(omercial, !esidencial, Industrial, )otacional, *rbanizables no urbanizados,
*rbanizados no edificados, &o urbanizables, =inancieros, Industriales,
+arqueaderos y depósitos, de +rotección 'mbiental, de Servicios a la (omunidad,
"ducativo, !ecreativo y )eportivo.

• Predios Comerciales. Son predios comerciales aquellos en los que se ofrecen,

transan o almacenan, bienes y servicios.

• Predios Residenciales. Son predios residenciales los destinados

eclusivamente a la vivienda habitual de las personas.

• Predios Dotacionales. Se incluyen los predios que en el +lan de

%rdenamiento $erritorial, hayan sido definidos como equipamientos colectivos
de tipo educativo, cultural, salud, bienestar social y cultoF equipamientos
deportivos y recreativos como estadios, coliseos, plaza de toros, clubes
campestres, polideportivos, canchas mltiples y dotaciones deportivas al aire
libre, parques de propiedad y uso pblicoF equipamientos urbanos b-sicos tipo
seguridad ciudadana, defensa y justicia, abastecimiento de alimentos como
mataderos, frigorficos, centrales de abastos y plazas de mercado, recintos
feriales, cementerios y servicios funerarios, servicios de administración pblica,
servicios pblicos y de transporte. +ara el suelo rural incluye los predios que en
el +lan de %rdenamiento $erritorial hayan sido definidos como dotacionales
administrativos, de seguridad, de salud y asistencia, de culto y educación y de
gran escala incluyendo los predios de car-cter recreativo.

• Predios Ur%ani=a%les no Ur%ani=ados. Son predios pertenecientes al suelo

urbano, que pueden ser desarrollados urbansticamente y que no han
adelantado un proceso de urbanización.

• Predios Ur%ani=ados no Edi+icados. Son predios en los cuales se culminó el

proceso de urbanización, y que no han adelantado un proceso de construcción
o edificación.

"nti<ndase por predio no edificado al que encuadre en cualquiera de los

siguientes supuestos>

a. 'l predio urbano que se encuentre improductivo, es decir, cuando

encontr-ndose en suelo urbano, no est< adecuado para tal uso 2para ser
 utilizado con fines habitacionales, comerciales, de prestación de servicios,
industriales, dotacionales o cuyas -reas constituyan jardines ornamentales o se
aprovechen en la realización de actividades recreativas o deportivas6.
%. 'l predio urbano cuyas construcciones o edificaciones tengan un -rea inferior al
35Q al -rea del terreno y un avalo catastral, en el que su valor sea inferior al
veinticinco por ciento 234Q6 del valor del terreno.
Se eceptan de la presente definición, los inmuebles que se ubiquen en suelo de
protección, las -reas verdes y espacios abiertos de uso pblico, y los
estacionamientos pblicos debidamente autorizados y en operación.

• Predios no Ur%ani=a%les. Son aquellos predios, que por su localización no

pueden ser urbanizados, tales como los ubicados por debajo de la cota de la
ronda de ro, o por encima de la cota de servicios, predios ubicados en rondas
de ros y humedales, bienes ubicados en zonas de alta sismicidad o en zonas
con fenómenos de remoción en masa, entre otros..

• Predios <inancieros. Son predios financieros aquellos donde funcionan

establecimientos de cr<dito, sociedades de servicios financieros, sociedades de
capitalización, entidades aseguradoras e intermediarios de seguros y
reaseguros, conforme con lo establecido en el (aptulo I, del "statuto %rg-nico
del Sistema =inanciero.

• Predios Ind&striales. Son predios industriales, aquellos donde se desarrollan

actividades de producción, fabricación, preparación, recuperación,
reproducción, ensamblaje, construcción, transformación, tratamiento y
manipulación de materias primas para producir bienes o productos materiales
terminados. Incluye los predios donde se desarrolle actividad agrcola, pecuaria,
forestal y agroindustrial.

• De$*sitos 3 Par/&eaderos. Se entiende por depósito, aquellas construcciones

dise;adas o adecuadas para el almacenamiento de mercancas, o materiales
hasta de M5 metros cuadrados de construcción.

Se entiende por parqueadero, aquellos predios utilizados para el

estacionamiento de vehculos. +ara ambos casos no clasificar-n aqu los
inmuebles en que se desarrollen las actividades antes mencionadas, con fines
comerciales o de prestación de servicios, y que no sean accesorios a un predio
principal.

• Predios no Ur%ani=a%les. Son aquellos predios que por su localización no

pueden ser urbanizados tales como los ubicados por debajo de la cota de la
ronda de ro o por encima de la cota de servicios.

.#.. S&elo de E9$ansi*n Ur%ana.

(onstituido por la porción del territorio municipal destinado a la futura epansión
urbana, que se habilitar- para el uso urbano durante la vigencia del +lan de
%rdenamiento, segn lo definan los +rogramas de "jecución.

La determinación de este suelo se ajustar- a las previsiones de crecimiento de la

ciudad y a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de
transporte, de servicios pblicos domiciliarios, -reas libres, parques y
equipamiento colectivo de inter<s pblico o social.

)entro de la categora de Suelo de "pansión, podr-n incluirse -reas de

desarrollo concertado, a trav<s de procesos que definan la conveniencia y las
condiciones para su desarrollo, mediante su adecuación y habilitación urbanstica
a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo, estar- condicionado a la
adecuación previa de las -reas programadas.

)urante la vigencia del +lan, el suelo de epansión que sea dotado de redes
matrices de servicios pblicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado y energa
as como de vas de acceso y principales se incorporar-n a la categora de suelo
urbano, siempre y cuando cuenten con la totalidad de estas dotaciones.

NOTA> Los predios que hagan parte del suelo de epansión se acoger-n a las
clasificaciones del suelo rural hasta tanto culminen los planes parciales que los
incluyan en el suelo urbano. Lo anterior se traduce en la premisa b-sica que estos
predios se avaluaran como rurales si no poseen un plan parcial de ordenamiento.

.#.". S&elo R&ral.

(onstituyen esta categora los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones
de oportunidad, o por su destinación a usos agrcolas, ganaderos, forestales, de
eplotación de recursos naturales y actividades an-logas.

"l suelo rural vale por su posibilidad presente o futura como generador de renta
agropecuaria y esta depende de sus condiciones de uso, eplotación y manejo,
que finalmente est-n determinadas por sus condiciones agrologicas.

Pe/&ea $ro$iedad r&ral destinada a la $rod&cci*n a8ro$ec&aria. Son

predios pertenecientes a la peque;a propiedad rural los ubicados en los sectores
rurales del )istrito, destinados a la agricultura o ganadera y que, por razón de su
tama;o y el uso de su suelo, sólo sirven para producir a niveles de subsistencia.
"n ningn caso califican dentro de esta categora los predios de uso recreativo.

.#.#. S&elo S&%&r%ano.

(onstituyen esta categora, las -reas ubicadas dentro del suelo rural, en las que
se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad,
diferentes a las clasificadas como -reas de epansión urbana, que pueden ser
objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad o de densidad,
garantizando el autoabastecimiento en servicios pblicos domiciliarios, de
conformidad con lo establecido en la Ley OO de 8OOM y en la Ley 8P3 de 8OOP,
podr-n formar parte de esta categora los suelos correspondientes a los
corredores urbanos interregionales.

Los municipios y distritos deber-n establecer las regulaciones complementarias

tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos es <stas -reas,
sin que previamente se surta el proceso de incorporación al suelo urbano, para lo
cual, deber-n contar con la infraestructura vial y redes de energa, acueducto y
alcantarillado requerida para este tipo de suelo.

.#.,. S&elo de Protecci*n.

(onstituido por las zonas y -reas de terreno localizadas dentro de cualquiera de

las anteriores clases, que por sus caractersticas geogr-ficas, paisajsticas o
ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pblica para la
construcción de infraestructuras para la provisión de servicios pblicos
domiciliarios o de las -reas de amenazas y riesgo no mitigable, para la
localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de
urbanizarse.

Se consideran como Suelos de +rotección, los siguientes>

Greas de aptitud forestal.

Greas de protección a nacimientos de corrientes naturales de agua.
!etiros a corrientes naturales de agua.
/onas de alto riesgo no recuperable y otras -reas de protección.
Greas ecológicas y otras Greas de Importancia 'mbiental y +aisajstica
Greas de reserva para la ubicación de servicios pblicos.

.,. ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LOS LOTES.

+or lote en t<rminos valuatorios, se entiende una porción de terreno
claramente delimitada.

.,.1. U%icaci*n.

Se refiere a la situación geogr-fica del bien dentro de un plano general de la

ciudad, determinada por la nomenclatura asignada a la propiedad, igualmente a la
ubicación con respecto a la cuadra, a la esquina de mayor valor, a la manzana,
factores que inciden en la valorización final.

.,.. <orma.
Kace referencia a la figura eterior del lote, se clasifica en forma regular o
irregular, y es elemento altamente incidente en el valor de un lote, pues de ella
depende en alto grado, el desarrollo potencial del bien.

.,." <rente.

Se considera como frente, la etensión superficiaria que el lote posee sobre la va
principal, aunque es pertinente aclarar, que eisten lotes con accesos sobre va
principal y sobre vas secundarias. &o es correcto hablar sobre la posibilidad de un
lote de poseer varios frentes, por ejemplo, el lote que ocupa una cuadra, este
tendr- varios accesos, pero es muy poco probable, que las vas que circunscriben
el predio sean todas de la misma clasificación, siempre habr- una va de mejores
especificaciones que las dem-s, y es esta, la que define su frente.

.,.#. <ondo.

Se define como la etensión superficiaria considerada entre el frente del predio y

su lindero posterior.

.,., Relaci*n +renteF+ondo.

"l lote tipo es aquel que tiene como fondo, dos veces el frente.2+or ejemplo, un
lote de R mts. de frente, deber- tener 83 mts. de fondo, 6 "sta relación 8>3, define
el futuro desarrollo del lote, ya que con ella, se obtiene el m-imo
aprovechamiento de espacios.

.,.-. Relie'e.

Son las elevaciones o irregularidades de una superficie de terreno, considerada en

su totalidad.

.,.. Pendiente.

"s una caracterstica importante en el uso y manejo de los suelos. "s la

resultante de dividir la diferencia de altura entre 3 puntos, alto y bajo, por la
distancia horizontal entre ellos, epresada en porcentaje> 2#rafica &o. 86
 h1

h2

Grafica No. 1

.,..1. Clasi+icaci*n de Terrenos Se8n Pendiente.

+lano 5 a 8Q
Ligeramente plano 8 al MQ
0oderadamente inclinado M al 9Q
Inclinado 9 al 83Q
=uertemente inclinado 83 al 34Q
"scarpado 34 al 45Q
0uy escarpado  45Q

Nota. "stos elementos ser-n verificados en terreno, y por la precisión eigida en

el avaluó, se podr- perfectamente hablar de terrenos planos, levemente
inclinados, inclinados y escarpados.

.,.2. Potencial de Desarrollo.

"s la posibilidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son las
construcciones. Su importancia radica en la necesidad que eiste de desarrollar
verticalmente las ciudades.
Los suelos urbanos valen por su posibilidad presente o futura como lugar de
construcción, por eso, este elemento de valor es tan importante.

.,.5. Derec;o de S&$er+icie.

+odra definirse, como el desarrollo arquitectónico en altura, viable para realizar en

el predio, es decir, la densificación de la construcción, es factor determinante del
valor, pues es evidente la escasez de tierra urbana urbanizable, eistente en las
ciudades.

.,.16. V:as de acceso.

Kace relación a la posibilidad de ingresar al lote desde cualquier punto de la
ciudad, accesibilidad definida como directa 2Vehculo6, indirecta 2+eatonal6. Si se
llega por va pavimentada, destapada o carreteable,

.,.11. Entorno.

Kace referencia a la vecindad inmediata del bien, colindantes, obras de arte,

andenes, iluminación.

.,.1. Com$osici*n Geol*8ica.

+ermite determinar si el suelo esta formado o en proceso de formación, y su

naturaleza.

.,.1". <actores Am%ientales.

Se refiere especficamente a los definidos en el (ódigo de !ecursos &aturales,

tales como el !etiro de Duebrada, y otros tales como la contaminación 2%lfativa,
'uditiva y@o Visual6, que se genera en predios cercanos a !ellenos Sanitarios,
Kospitales y@o (ementerios.

.,.1#. A+ectaciones.

Se entiende por afectación, cualquier impedimento para lograr el m-imo

desarrollo arquitectónico, que el predio puede llegar a tener, a la luz de la
normatividad eistente. Si el lote es rural, se deben analizar adem-s los siguientes
factores>

.,.1,. A8&as.

Superficies territoriales ocupadas por ros, lagos, quebradas, nacimientos, se debe

relacionar si su eistencia es temporal 2como consecuencia del invierno6 o
permanente, de su eistencia depende el valor de las tierras rurales, pues estas
valen por su posibilidad presente o futura como generador de renta agropecuaria.

.,.1-. Clasi+icaci*n a8rolo8ica.

+ara los suelos rurales, las condiciones agrológicas definen su capacidad de uso,
eplotación y manejo. La clasificación agronómica y@o agrologica, aparte de
analizar las condiciones fsicas y qumicas del suelo, tiene en cuenta variables
como relieve, pendientes, drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los
suelos, discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad, erosión, tetura,
profundidad efectiva y nivel de fertilidad.

.,.1-.1. Drena4e.
"s la rapidez con que el suelo evacua el agua que cae sobre el, sin la intervención
del ser humano

Ti$os de Drena4e.

• Drena4e sanitario. Se llama drenaje del ba;o sanitario al que transporta los
desechos lquidos de casas, comercios y f-bricas no contaminantes. "n
algunas ciudades son dirigidos a plantas depuradoras para su
potabilización y reutilización.
• Drena4e $l&'ial. Se conoce como drenaje pluvial al que conduce el agua
lluvia, a lugares donde se organiza su aprovechamiento.

"n muchas localidades no se realiza la diferenciación entre drenaje sanitario y

pluvial y todo el material recolectado, es concentrado al mismo destino.

Segn el tipo de drenaje, los suelos se puede clasificar en>

S&elos con Drena4e nat&ral! "s la rapidez con que los suelos se secan
despu<s de recibir una gran cantidad de agua, sin que el hombre haya realizado
obras de adecuación. "s una caracterstica que depende de las condiciones del
clima, ubicación, permeabilidad. "l drenaje natural puede clasificar los suelos en>

• S&elos e9cesi'amente drenados! "l agua del suelo se retira muy

r-pidamente, son generalmente litosoles muy escarpados o tienen teturas
arenosas o muy porosas, no muestran ningn tipo de moteado, la mayora
de la lluvia se pierde y no son aptos para la mayora de cultivos corrientes.

• S&elos %ien drenados! "l agua se retira con facilidad pero no con
rapidez, retiene cantidades óptimas de agua para crecimiento vegetal.
$ienen teturas medias.

• S&elos Moderadamente %ien drenados! "l agua se remueve con

cierta lentitud, de modo que el perfil permanece mojado durante periodos
cortos aunque importantes, generalmente no se inunda. +ara cultivos
estaciónales o anuales, no se necesita establecer avenamientos, pero
pueden presentarse condiciones desfavorables a cultivos de -rboles.

• S&elos Im$er+ectamente drenados> "l agua es eliminada del suelo con

lentitud suficiente para mantenerlo mojado durante periodos apreciables de
tiempo, capa =ri-tica alta. Los cultivos estaciónales est-n restringidos a una
sola <poca del a;o, los cultivos arbustivos sufren por drenaje imperfecto.

• S&elos Po%remente drenados> "l agua es removida tan lentamente que el

suelo permanece mojado por largos periodos de tiempo. "l agua fri-tica
esta generalmente en la superficie o cerca de ella, durante una parte
 considerable del a;o. %curre en -reas planas o con ligeras depresiones, es
imposible cultivar en la mayor parte del tiempo, necesita drenaje adicional.

• S&elos M&3 $o%remente drenados! "l agua se elimina del suelo tan
lentamente que el nivel fri-tico permanece en la superficie o sobre <sta, la
mayor parte del tiempo. %curre en lugares deprimidos, en riegos cauces o
est-n frecuentemente encharcados. 0uy hmedo para cultivos, ecepto
arroz.

S&elos con Drena4e e9terno! "s la rapidez con que el agua se escurre por la
superficie del terreno.

S&elos con Drena4e interno! "s la rapidez con que el agua se mueve dentro del
terreno.

.,.1-.. Enc;arcamiento.

"n los suelos planos, en ocasiones el eceso de agua lluvia que demora en
infiltrarse, produce encharcamientos o empozamientos, asociados con suelos de
estructura masiva, teturas muy finas presencia de capas impermeables.

.,.1-.". Permea%ilidad.

(ualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad del
movimiento del agua a trav<s de los espacios porosos.

.,.1-.#. Discontin&idad.

Son todos los factores que dificultan el laboreo de las tierras, y demandan una
inversión adicional para la normal eplotación económica del predio. "n este caso
se anotar-n las fallas naturales del terreno, tales como zanjas, piedras,
barrancos.

.,.1-.,. Retenci*n de 7&medad.

"s la capacidad que tiene el suelo para contener determinada cantidad de agua,
de acuerdo a su tetura y composición.

.,.1-.-. Pedre8osidad.

Se refiere a la proporción relativa de piedras mayores de 34mm. de di-metro, que

se encuentran dentro o sobre el predio.

.,.1-.. Erosi*n.
)esgaste de la superficie del suelo por la acción del agua, el viento y el hombre.
Segn el grado de erosión, esta se clasifica en>

• Erosi*n Li8era! Las p<rdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo

laminar.
• Erosi*n Moderada> Las p<rdidas de suelo est-n entre el 34 y 94Q de la
capa superficial, es claramente apreciable.
• Erosi*n Se'era! "l suelo superficial ha sido removido pr-cticamente todo,
presenta c-rcavas superficiales y algunas profundidades.
• Erosi*n m&3 Se'era! Los perfiles del suelo han sido totalmente destruidos.

.,.1-.2. Te9t&ra.

La combinación de las arenas, limos y arcillas se llama tetura. Se determinar- en

el campo cualitativamente al tacto. 2+esada, mediana, liviana6

"l suelo puede dividirse apropiadamente en tres fases> sólida, lquida y gaseosa.
La fase sólida constituye aproimadamente el 45Q del volumen de la mayor parte
de los suelos superficiales y consta de una serie de partculas inorg-nicas y
org-nicas cuyo tama;o y forma varan considerablemente. La distribución
proporcional de los diferentes tama;os de partculas minerales determina la
te9t&ra de un suelo. Los tama;os de las partculas minerales y la proporción
relativa de los grupos por tama;os, varan considerablemente entre los suelos,
pero no se alteran f-cilmente en un suelo determinado. 's, la tetura del suelo se
considera una de las propiedades b-sicas.

Tamaos de las $art:c&las del s&elo.

$odos los suelos minerales constan de una mezcla de partculas o agrupaciones

de partculas de tama;os similares. "n varios pases se han desarrollado sistemas
para clasificar las partculas. "n la siguiente tabla se describe la clasificación que
utiliza en los "stados *nidos, "l )epartamento de agricultura, basada en los
lmites de di-metro en milmetros.

NOM)RE DE LA PARTICULA LIMITE DE DIAMETRO ?mm.@

'rena 5.5413.5
'rena muy gruesa 8.5513.5
'rena gruesa 5.418.5
'rena mediana 5.3415.4
'rena fina 5.8515.34
'rena muy fina 5.5415.85
Limo 5.55315.54
'rcilla 0enor que 5.553
 Tabla 1.Clasificación de las partículas del suelo según el United States
Departaent of !griculture

La determinación de la distribución de las partculas de diferentes tama;os en los

suelos, se llama anlisis mecnico. "isten varias t<cnicas para determinar el
porcentaje de distribución de las partculas, segn su tama;o, pero la mayor parte
de ellas, suponen la completa dispersión de las partculas en agua 2por lo general,
conteniendo un detergente6, separación en categoras por tama;os y c-lculos de
los porcentajes de cada categora, segn su peso. "stos m<todos se basan en el
principio de las partculas suspendidas en el agua, tienden a sedimentarse, en
relación con su tama;o. Las fracciones de arena se sedimentan muy r-pidamente
y se separan en grupos arbitrarios, por medio del cernido. Los m<todos del
hidrómetro 27ouyoucos 8O396, y de la pipeta 27aver, 8O4R6, son los mas
ampliamente utilizados, para determinar las fracciones de limo y arcilla.

La tetura se refiere al tamao de las $art:c&las /&e tiene &n s&elo. Kay 4
teturas b-sicas>

a. Te9t&ra arcillosa. *n suelo con tetura arcillosa, es aquel en el que

predomina la arcilla. +iense en un fango como lo m-s arcilloso que hay.
%. Te9t&ra Arenosa. "l suelo de tetura arenosa, tiene sobre todo arena.
La playa sera el ejemplo etremo.
c. Te9t&ra <ranco. "n un suelo con tetura franca abunda el limo. "s algo
intermedio a los dos anteriores. &i es arcilloso, ni es arenoso. Son suelos
francos tpicos los de las vegas de los ros.
d. Te9t&ra +rancoFarcillosa. "ntre arcilloso y franco. $iene bastante arcilla
pero tambi<n lleva mucho limo. )e arena, poca.
e. Te9t&ra +rancoFarenosa. "ntre franco y arenoso.

B0 /&H son la arcilla la arena 3 el limo mencionado +artculas minerales que

se diferencian en su tama;o>

• Arcilla son partculas minerales que miden menos de 5,558 milmetro. $oda
partcula mineral que haya en el suelo y mida menos de 5,558 mm, es
arcilla.
• Limo son partculas minerales de entre 5,558 milmetro y 5,58 mm.
• Arena son partculas minerales de entre 5,58 y 5,8 milmetros.

S&elos arenosos 2suelos de arena6 son partculas minerales de entre 5,58 y 5,8
milmetros. )renan muy bien, no se encharcan 7uena aireación para las races.
Se secan demasiado pronto.!etienen muy poco el agua y hay que regar con
bastante frecuencia.

!etienen muy poco los nutrientes minerales 2&itrógeno, +otasio, etc.6. +or tanto
son secos y pobres en elementos fertilizantes.
' los c<spedes les va muy bien un suelo arenoso.
0ejora> a$ortar materia or8nica , por ejemplo, esti<rcol. La materia org-nica da
cohesión a los suelos arenosos.

Si a;ades estiHrcol aporta 3 Tg@m3F si a;ades t&r%a 5,4 a 8 Tg@m3.

S&elos arcillosos 2suelos de arcilla6. +esados de labrar. (on tendencia a

compactarse. Se encharcan con las lluvias o con el riego. +ositivo es que son
ricos en nutrientes 2tienen amplios UbolsillosU6.

.,.1-.5. Pro+&ndidad E+ecti'a.

"s la profundidad a la cual pueden llegar las races de las plantas, sin obst-culos
o qumicos de ninguna naturaleza, tales como arenas sueltas, rocas o presencia
de sales, se clasifican en>

0uy superficiales > 0enos de 34 cm.

Superficiales > "ntre 34 y 45 cm.
0oderadamente profundos > "ntre 45 y O5 cm.
+rofundos > "ntre O5 y 845 cm.
0uy profundos > 0-s de 845 cm.

.,.1-.16. Ni'el de <ertilidad.

"st- relacionado con aspectos qumicos, tales como +K, saturación de 'luminio,
capacidad cationica de cambio, carbono org-nico, fósforo, potasio, sales y@o sodio.
*n suelo f<rtil es el que tiene buena cantidad de nutrientes. 2&itrógeno, fósforo,
potasio, calcio, magnesio6, los suelos de mas fertilidad son aquellos que tienen
acumulación de sales y no perjudican en una u otra forma la germinación, el
crecimiento y producción de los cultivos, se clasifica en buena, regular y mala.
Segn el I.#.'.(. se mide en los primeros 45 cm. de profundidad.

.,.1-.11. E9istencia conser'aci*n e9$lotaci*n 3 $rotecci*n de los rec&rsos

nat&rales.

+ues es obvio que la eistencia de ellos puede limitar y@o aumentar su potencial
de desarrollo.

.,.1-.1. Cercan:a a =onas de mane4o es$ecial o de conser'aci*n de los

rec&rsos nat&rales reno'a%les.

(uando se esta cerca de una de estas zonas, se limita el potencial de desarrollo

del bien motivo del avalo1

.,.1-.1". Administraci*n modalidad de la e9$lotaci*n 3 +ormas de tenencia.

.-. CLASI<ICACION DE LOS SUELOS RURALES.

)e acuerdo con las caractersticas de los Suelos, por su (apacidad de *so,

"plotación y manejo, el Instituto #eogr-fico 'gustn (odazzi, ha definido N
clasificaciones para los suelos rurales del pas, llegando la clasificación a ser tan
detallada, que se da a nivel de vereda, de tal manera, que a medida que aumenta
el grado num<rico, disminuye la calidad del suelo para uso, eplotación y manejo.
Los suelos de la clase I, por ejemplo, no tienen ninguna limitación para una
eplotación intensiva, mientras que los suelos de clase VIII, son nulos para
cualquier eplotación agrcola.

La )escripción de las N (lases de Suelo, propuesta por el I#'( es>

.-.1. S&elo clase I.

Suelos con relieve plano, ligeramente plano o casi plano, pendientes inferiores al
MQ, sin erosión o con erosión ligera, como m-imo en un 85Q del -rea, profundos
o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no interfieren las labores de la
maquinaria, sin problemas de salinidad, si esta se presenta debe ser ligera y f-cil
de corregir en forma permanente y en ocurrencia no mayor del 85Q del -rea.
Suelos bien drenados, sin peligro de inundaciones, los encharcamientos, si se
presentan, no ocasionaran da;os en los cultivos, retención de agua alta a módica,
permeabilidad lenta a moderada, nivel de fertilidad moderada a alto. Son suelos
aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y permanentes, requieren
las usuales pr-cticas de manejo, empleo de fertilizantes, correctivos. 'bonos,
rotación de cultivos, prevención de erosión.

.-.. S&elo clase II.

Suelos con relieve igual a los de la clase I, moderadamente inclinados a

ondulados, con pendientes inferiores a 83Q, sin erosión o con erosión ligera en un
m-imo del 35Q del -rea. 0oderadamente profundos a muy profundos, sin
piedras o con piedras que no imposibilitan las labores de la maquinaria. Si hay
suelos salinos a salinos sodios no deben afectar m-s del 35Q del -rea y ser
f-cilmente corregibles. 'unque la corrección no sea permanente. )renaje natural
bueno a moderado o imperfecto.

"ncharcamientos, si se presentan, con duración no mayor de 84 das, por ciclos

de invierno y que no ocasionan mayores da;os a los cultivos, inundaciones
ocasionales, si se presentan, de muy corta duración en invierno riguroso y no
mayores de 8 a 3 das, no producen da;os de consideración, retención de
humedad muy alta a mediana, permeabilidad lenta, moderadamente lenta, r-pida,
moderadamente r-pida, nivel de fertilidad moderado, moderadamente alta a alta,
por las peque;as limitaciones que ocurren en est- clase, la elección de cultivos
transitorios y permanentes no es tan amplia como en la clase I, estos suelos
requieren pr-ctica de manejo m-s cuidadosos que los de la clase I, aunque f-ciles
de aplicar. "n ocasiones ser- necesario establecer drenajes, prevenir y controlar
la erosión m-s cuidadosamente.

.-.". S&elo clase III.

Suelos con relieve similar a la clase II, con los siguientes rangosF fuertemente
inclinados a fuertemente ondulados, con pendientes que no eceden el 34Q,
erosión hasta de tipo ligero en no m-s del M5Q del -rea, de tipo moderado en
-reas inferiores al 85Q, profundidad efectiva superficial a muy profunda, sin
piedras hasta pendientes del 83Q y pedregosas en pendientes del 83 al 34Q

La salinidad no ecede al M5Q del -rea para suelos salinos o salino sódico. "l
drenaje natural ecesivo, bueno a moderado, imperfecto o pobre.
"ncharcamientos ocasionales en periodos de tiempo cortos, con un lapso m-imo
de M5 das acumulados por a;o. !etención de aguas baja, medianamente r-pida,
r-pida a muy r-pida. &ivel de fertilidad alto a muy bajo. $iene varias limitaciones
m-s altas que las de la clase II que inciden en la selección de los cultivos, requiere
pr-ctica de manejo y conservación de aplicación rigurosa, control de erosión y de
agua, drenajes, fertilización, recuperación de -reas salinas o salino sódicas.

.-.#. S&elo clase IV.

Suelos con pendiente similares a los de la clase III. "rosión con grados m-s altos
que los anteriores, as> ligera hasta el P5Q, moderada hasta el 35Q, severa hasta
el 85Q, profundidad efectiva muy superior a muy profunda, pedregosidad similar a
la clase III, salinidad hasta un P5Q para suelos salinos sódicos. )renaje natural
desde ecesivo hasta pobremente drenados, encharcamientos ocasionados en 3
ciclos por a;o, hasta por R5 das acumulados, inundabilidad hasta por R5 das
acumulados por a;o, retención de agua ecesivamente alta, muy alta,
moderadamente lenta, moderadamente r-pida, r-pida y muy r-pida.1 nivel de
fertilidad muy bajo a alto. +or las limitaciones tan severas la elección de cultivos es
muy restringida.!equiere pr-cticas de manejo y conservación m-s rigurosa y algo
difciles de aplicar.

.-.,. S&elo clase V.

Suelo de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendiente inferiores al
MQ, sin erosión o poco significativa, muy superficiales, ecesivamente pedregosos
y, rocosos en la superficie, que imposibilitan el empleo de maquinaria. )renaje
natural ecesivo a muy pobremente drenado. Inundaciones con duración de R a N
meses, retención de agua ecesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a muy
r-pida, nivel de fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son tan
severas que no es pr-ctica la habilitación de esas tierras. Su uso esta limitado
principalmente a pastos, bosques o ncleos de -rboles y de vida silvestre.
.-.-. S&elo clase VI.

Suelos con relieve similar a la case IV. )e relieve escarpado a fuertemente

quebrado, pendientes del 34 al 45Q. "l -rea puede estar afectada por erosión
ligera hasta el N5Q, moderada hasta el M5Q y severa hasta el 35Q. +rofundidad
efectiva muy superficial a muy profunda, pedregosidad y rocosidad nula a
ecesiva, salinidad hasta un R5Q para suelos salinos y salino sódico, drenaje
natural ecesivo a muy pobre, encharcamientos hasta de O5 das acumulados por
a;o.

Inundaciones entre 3 a P meses por a;o, retención de humedad ecesiva a muy

baja, permeabilidad muy lenta a muy r-pida. &ivel de fertilidad muy alto a muy
bajo, son suelos con aptitud especial para el pastoreo con buen manejo de
potreros o cultivos permanentes y bosques. Se pueden encontrar sectores
limitados en donde es posible eplotarlos con cultivos limpios de subsistencia por
las limitaciones tan severas, las medidas de conservación y manejo deben ser
especiales y muy cuidadosas.

.-.. S&elo clase VII.

Suelos similares a los de la clase VI, son escarpados, con pendiente mayores al
45Q. La erosión es m-s grave que en los suelos de clase VI, pueden estar
afectados por erosión hasta un 855Q del -rea. 0oderada hasta 95Q, muy severa
45Q. 0uy superficiales a muy profundos. +edregosidad y rocosidad nula a
ecesiva. Suelos salinos a salino sódicos hasta el 95Q del -rea. )renaje natural
desde ecesivo a muy pobre.

"ncharcamientos hasta 835 das acumulados a;o. Las inundaciones de P a R

meses a;o. !etención de agua ecesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a
r-pida. &ivel de fertilidad alto a muy bajo. +or las limitaciones tan graves que
presentan, su uso se limita a la vegetación forestal u en las -reas de pendiente
menos abruptas o potreros con muy cuidadoso manejo. "n general requiere un
manejo etremadamente cuidadoso, especialmente en relación con la
conservación de las cuencas hidrogr-ficas.

.-.2. S&elo clase VIII.

Suelos con las m-s severas limitaciones, corresponden generalmente a pendiente

muy escarpadas y ecesiva pedregosidad y rocosidad, muy superficiales, si
planos son improductivos en razón de una o varias de las siguientes limitaciones>
suelos salinos, salino sódicos o rocosos playas de arena, manglares, inundaciones
por m-s de N meses al a;o, deber- protegerse la vegetación natural eistente,
con miras a la protección de las cuencas hidrogr-ficas y de vida silvestre.

Nota 1: +ara efectos de establecer la clase agronómica, el perito deber-

considerar los estudios de suelo que eistan del predio o de la zona 2si eisten6 o
de otros predios similares ubicados en la zona, o el de zonas homog<neas
fsicas, realizados por el Instituto #eogr-fico 'gustn (odazzi, teniendo en cuenta
el a;o en que se realizó el estudio y verificar si se han presentado o no cambios, si
se presentan, se establecer- mediante inspección ocular la clase de suelo
respectiva, teniendo como premisas los conceptos anteriores, si ello es imposible,
se recurre al Ingeniero de Suelos.

+or onas 7omo8Hneas <:sicas se entiende el espacio geogr-fico de una

región, con caractersticas similar en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos
t<rmicos, vas, uso, destino económico u otras variables que permitan diferenciar
estas -reas de las adyacentes

Nota ! Se debe tener en cuanta que la condición agronómica puede cambia por
obras de infraestructura, por ejemplo, en los suelos salinos, el establecimiento de
un drenaje adecuado, permite eliminar por lavado las sales solubles, volviendo
nuevamente a ser suelos normales, se pueden construir diques para controlar
inundaciones.

Nota "! "s importante aclarar que en la medida en que aumenta el numero del
suelo, disminuye su potencialidad, as por ejemplo, el mejor suelo, es el suelo
(lase I y el de menor +otencialidad, es el Suelo (lase VIII.

Nota #! "l Instituto #eogr-fico 'gustn (odazzi, ha realizado el estudio de suelos

de todo el +as, llegando incluso al nivel de (orregimientos y Veredas. "s posible
adquirir el estudio de suelos de los diferentes )epartamentos y (iudades del +as,
en sus instalaciones.

.. ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES.

+or construcción se entiende todo aquello que simult-neamente tenga cubierta y
cerramiento. Son elementos incidentes en su valor>

..1. Materiales.

Son los elementos que constituyen los inmuebles y pueden recibir toda clase de
formas. "s lógico suponer que se debe presentar diferencia de precios entre dos
inmuebles, uno construido en madera y otro construido en concreto. Se debe
tener especial cuidado en todos los procesos constitutivos de la construcción>

... Preliminares

Son las actividades con las cuales se inicia el proceso de construcción de la

vivienda y tienen como fin preparar el terreno donde se va a levantar la edificación
y adem-s trasladar al terreno la ubicación o localización eacta de la futura
construcción

"n sntesis, el tema describe el proceso para ubicar, limpiar y replantear el

inmueble, siempre partiendo de un plano ya dise;ado, segn recomendaciones de
las anteriores guas y aprobado por las oficinas de planeación o curaduras
urbanas del municipio en el cual se est< desarrollando la viviendaF para el caso
que nos ocupa, tomaremos un plano de eje tpico de una casa peque;a de un
piso.

"st-n constituidos por el descapote, cerramiento del lote, el replanteo 2localización

de ejes6, ecavaciones o rellenos.

..". Cimentaci*n.

La parte m-s eterna de la corteza terrestre est- recubierta por una capa de
materiales blandos, que se constituye en la comnmente llamada tierra y que
carece de resistencia para sostener el peso de las construcciones, que sobre ella
se levanten, sin ceder ni deformarse. +ara evitar que esto ocurra, se abren zanjas,
que se rellenan de materiales duros y compactos. La cimentación es la base de la
construcción, va enterrada y dependiendo de la clase de terreno, pueden ser
superficiales o sencillas, profundas y en algunos casos combinados. La
estructuración de la cimentación reviste caractersticas y t<cnicas muy diferentes,
dependiendo de la naturaleza del terreno sobre el cual se trabaja y la edificación
que se pretenda construir, el proceso comprende las siguientes etapas>
ecavación manual o con maquina, base en recebo 2arena menuda mezclada con
piedra triturada y que sirve para dar firmeza6, ciclópeo 2mezcla de piedra y
concreto6, zapata 2mezcla de elementos y cantidades especificas, arena, gravilla,
hierro y cemento, normalmente se utiliza en suelos compactos6, viga de amarre
2su función es la distribución de cargas horizontales6.

Se denomina cimentaci*n a la parte de la estructura cuya misión es transmitir las

cargas de la edificación al suelo. )ebido a que la resistencia del suelo es,
generalmente, menor que los pilares o muros que soportar-, el -rea de contacto
entre el suelo y la cimentación ser- proporcionalmente m-s grande que los
elementos soportados 2ecepto en suelos rocosos muy coherentes6.

Ti$os de cimentaci*n

Son aquellas que apoyan en las capas superficiales o poco profundas del suelo,
por tener este suficiente capacidad portante o por tratarse de construcciones de
importancia secundaria y relativamente livianas.

"n estructuras importantes, tales como puentes, las cimentaciones, incluso las
superficiales, se apoyan a suficiente profundidad como para garantizar que no se
producir-n deterioros. Las cimentaciones superficiales se clasifican en>
'poyo en puntos aislados> zapatas.
'poyo de tipo continuo> zapas de muros, zapatas corridas y losas de cimentación,
tambi<n denominadas plateas de fundación.

Semi$ro+&ndas
"cavando uno de los pozos de cimentación para el puente. "l tubo de hormigón
2concreto6 se va hundiendo a medida que se ecava. "n este caso se llego a 3P
metros de profundidad

+ozos de cimentación o caissons> Son en realidad soluciones intermedias entre

las superficiales y las profundas, por lo que en ocasiones se catalogan como
semiprofundas. 'lgunas veces estos deben hacerse bajo agua, cuando no puede
desviarse el ro, en ese caso se trabaja en c-maras presurizadas, 'rcos de ladrillo
sobre machones de hormigón o mampostera.

Pro+&ndas

+ilotes> Son elementos de cimentación esbeltos que se hincan 2pilotes de

desplazamiento prefabricados6 o construyen en una cavidad previamente abierta
en el terreno 2pilotes de extracción ejecutados in situ6. 'ntiguamente eran de
madera, hasta que en los a;os 8OP5 comenzó a emplearse el hormigón.
0icropilotes, son una variante del sistema anterior, que frecuentemente
constituyen una cimentación semiprofunda.

Estr&ct&ras

(onjunto de elementos debidamente dispuestos entre si, sujetos a esfuerzos

diversos, destinados a soportar cargas o pesos eteriores. Se utiliza el hormigón
que es la combinación de hierro y concreto, el concreto es la mezcla de cemento,
gravilla, agua y arena. "sta estructura le da soporte a cada uno de los elementos
que conforman la edificación, es la encargada de trasladar las cargas a la
cimentación, donde finalmente son absorbidas por el terreno.

Kay dos tipos de estructura> Verticales 2muros de carga y columnas6, Korizontales

2vigas> "lemento en madera y@o met-lico, sirven para sostener estructuras,
viguetas> hierro en doble t para el mismo fin, placa> elemento estructural horizontal
ubicado entre piso y piso, pueden ser macizas o aligeradas, de diferentes
materiales o espesores, plaquetas> elemento individual que forma parte de un
sistema estructural aligerado.

..#. Mam$oster:a

(apitulo de la construcción donde se realiza el levantamiento de muros 2paredes6,

las hay de cerramiento 2tapias6, divisorios 2paredes6, de carga 2muros6. Se
clasifican tambi<n de acuerdo al material con el que construyen> piedra 2sillar o
mampuestos6, adobe 2aglomerados, tapias6, cer-micos 2ladrillos, bloques6,
cemento 2bloques6, de acuerdo a la forma en que se instalan los ladrillos, se les da
el nombre de Soga 2lado mas largo6, $izón 2lado ancho6, Sardinel 2de canto6.

..,. <ac;ada
"s la vista de la construcción por el frente, o por cualquiera de sus lados, siempre
y cuando no eista construcción aleda;a, en ella se puede apreciar la puerta de
acceso, ventanas, antejardn etc.

..-. Paetes

(apa superficial que se sobrepone sobre el muro, con el fin de darle la apariencia
de acabados, la mezcla que se usa para ello es cemento, arena y agua, segn su
tetura se habla de pa;etes lisos, rsticos y sabaneros.

... Desa8Jes

analizan los desechos lquidos de la construcción hacia alcantarillados y@o pozos

s<pticos. (omprenden las siguientes actividades> ecavación manual, instalación
de tubera, instalación de accesorios, cajas de inspección, acometida y@o pozo.

..2. Instalaciones 7idr&licas 3 sanitarias

"n este capitulo se instalan las redes de agua potable y las bajantes de aguas
negras. 'ctualmente se utiliza tubera de +.V.(. con especificaciones especiales
para cada una de ellas.

&ormalmente van instaladas dentro de las paredes y dentro de las placas, para
que no se vean, son parte de este capitulo los puntos de agua 2caliente y fra6,
instalación de rejillas, instalación de aparatos sanitarios 2estos pueden ser muy
costosos, dependiendo de la clase de cer-mica y lnea6, instalación de tanques y
registros, red de suministro 2acometidas6 y bajantes de aguas negras.

..5. Instalaciones ElHctricas

(orresponde a este capitulo la instalación de redes el<ctricas, los aparatos

2tomas, salidas, l-mparas6, las cajas 2circuitos, contadores6, la acometida. "n el
comercio eisten diferentes clases y calidades de tuberas y cables.

..16. C&%ierta

Son techos en eternit, teja, barro, asbesto, madera y concreto, que protegen
cualquier espacio interior de las inclemencias del tiempo. Se construyen de
diferente forma y requieren de estructuras en madera o met-lica.

..11. Pisos

(onstituyen las superficies eternas sobre las cuales hay desplazamiento en las
viviendas. +ara que tengan buenos acabados en los primeros pisos, se requiere
realizar una ecavación, colocar una base en recebo 2compacto6, colocación de
polietileno 2impermeabiliza6, placa 2contrapiso6, mortero de velación, superficie de
desplazamiento 2baldosa, cemento, madera, tapete etc.,,,6, y finalmente el guarda
escoba.

..1. Enc;a$e

"s el recubrimiento que se utiliza para proteger las paredes tanto interior como
eteriormente 2revoque, estuco, pintura, granito, baldosa, cer-mica, m-rmol6. Solo
se pueden enchapar columnas colocadas en muros de 84 cm, el ancho del
enchape no debe ser mayor de 4 cm y el -rea mnima debe ser de 355 cm.

..1". Pint&ra

"s el acabado final de la mampostera, se realiza sobre paredes 2estuco, pintura6,

madera 2tintilla y pintura6, metal 2anticorrosivo y pintura6.

..1#. Cielorraso

Superficie decorativa empleada para embellecer la estructura, pueden ser en

madera, yeso, carraplast, fibra de vidrio, )ry :all, etc.

..1,. Car$inter:a

$rata todo lo relaciona con trabajos en madera 2marcos, puertas interiores, closet,
pasamanos, muebles de ba;o, bibliotecas6 y lamina 2ventanas, puerta principal,
puerta de garaje6.

..1-. Aca%ados

Kacen referencia al embellecimiento de la obra y los terminados finales, que

hacen que cada construcción tenga caractersticas particulares, se consideran
aqu los vidrios, espejos, cerraduras, divisiones de ba;o, tanque de agua,
calentador, cocina integral, etc.

..1. Estado De Conser'aci*n.

Kace referencia a las condiciones de habitabilidad que posee el predio, que no

presente ninguna incomodidad o peligro, como consecuencia del deterioro
producido por el uso a trav<s de los a;os. Se habla de estado de conservación si
el bien cumple la función para la cual fue dise;ado, Si un bien dise;ado para
vivienda se utiliza como industria, no se puede calificar el estado de conservación.

..12. Vet&ste=.

)efine la edad de construcción del inmueble. #eneralmente se considera como

vida til de un inmueble, un lapso de tiempo comprendido entre 45 y 855 a;os,
dependiendo de los materiales de construcción, su adecuado mantenimiento y la
destinación del inmueble.

Nota! "n el mercado eisten unas tablas que cuantifican combinadamente el

estado de conservación y la vetustez de los predios, estas tablas fueron
elaboradas por los tratadistas =itto y (orvinni, que asumen factores de afectación
negativa, que debe ser aplicada sobre todos los inmuebles, como consecuencia
del paso de los a;os y su estado de conservación.

TA)LA DE DEPRECIACI(N POR ESTADO

Clasi+icaci*n Coe+iciente.
Estados Condiciones +:sicas
normal De$reciaci*n.
&*"V%
8 &o ha sufrido ni necesita ?ptimo1% 8,55
reparaciones
0uy bueno107 5,OO
!"#*L'!
3 !equiere o ha recibido 7ueno 7 5,O94
reparaciones sin importancia
Intermedio1I 5,O35
M !equiere reparaciones Simples !egular1! 5,N35
)eficiente1) 5,RR5
!equiere reparaciones
P 0alo10 5,P95
importantes
!equiere muchas reparaciones
4 0uy 0alo100 5,345
importantes
Sin Valor  Valor de )emolición )emolición1)0 5,8M4

($timo! *na construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni

requiere reparaciones de ningn tipo.

)&eno! *na construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha

recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en
repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberas y techos, cambios en
peque;os sectores de rodapi<, marcos de ventanas o puertas y otros.

Re8&lar! *na construcción en estado regular es aquella que requiere

reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos,
ventanera, y otros.

Malo! *na construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones

importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones
mec-nicas, y otros.

M&3 malo! *na construcción en estado muy malo es aquella que requiere de
muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco
tiempo, estar- en estado de demolición.

"l autor tiene serias dudas sobre la posibilidad de aplicación de las mencionadas
tablas, pues en ellas, se asume que el paso del tiempo necesariamente implica
deterioro, lo cual no siempre es valido, pues hoy se puede recibir un inmueble en
obra gris y en un lapso determinado de cinco a;os, las caractersticas fsicas del
predio en ese momento, ser-n mejores a las que el inmueble tenia en su momento
de adquisición. "l autor sugiere que se analicen conjuntamente el estado de
conservación y la vetustez a la luz de las condiciones de seguridad que el
inmueble ofrece para las actividades que se desarrollen en el.

NOTA. "l autor considera que las tablas de =itto y (orvinni en su aplicación no
son muy reales, pues esos tratadistas consideran que el paso del tiempo implica
deterioro y esto no es del todo cierto, por ejemplo, un inmueble se puede recibir en
obra negra y en tres a;os, cuando los acabados hallan sido instalados, el bien
estar- en mejores condiciones de las que tenia originalmente, adicionalmente
consideran que la vida de los inmuebles es de 855 a;os y esto tampoco puede ser
aplicado en todos los casos, pues las t<cnicas actuales de construcción en
ingeniera y la aplicación de un adecuado mantenimiento y buen uso, pueden
hacer que un inmueble dure muchsimos a;os, y como ejemplo de esta situación,
basta con analizar construcciones hechas en la (olonia y que hoy, presentan una
buena conservación.

..15. <actor De Vecindad.

Se plantea respecto a su entorno inmediato, dependiendo de las principales vas

del sector 2avenidas, paralelas6, de los centros de atracción económica, de las
instituciones educativas, de atención hospitalaria, institucional, de polica y centros
culturales, deportivos y recreacionales.

..6. Diseo.

"lemento altamente incidente en la determinación final del valor de una

construcción, pues de el depende la luz solar, la distribución interior del inmueble y
la resistencia de los materiales frente a los vientos. "n t<rminos generales, el
dise;o es la ciencia por medio de la cual se plasman ideas en planos, para la
elaboración de un dise;o se debe tener en cuenta las caractersticas del terreno y
las normas de la zona.

"n el an-lisis del dise;o el avaluador debe considerar el -rea del bien
2determinante para el manejo de los espacios6, la zona y su ubicación 2el estado,
norma para cada zona en las cuales se divide la ciudad6, los servicios 2se debe
tener certeza sobre su factibilidad de instalación6, la luz natural 2el proyecto debe
orientarse segn sus necesidades6.

..1. Renta%ilidad.

Se cuantifica teniendo como base los ingresos que genere el bien, por cualquier
concepto> 'rriendo, +ublicidad.

... U%icaci*n en alt&ra.

&o es lo mismo en t<rminos de valor, un bien ubicado en un primer piso que en un

cuarto nivel, pues la contaminación auditiva y visual es diferente, lo mismo que las
cargas hidr-ulicas

..". Uso act&al 3 $osi%le.

Se considera como uso a la destinación signada a un local y @ o edificación en

general, que conforman la estructura urbana y se clasifica de acuerdo con su
actividad especfica.

..#. Sistemas de trans$orte.

La eistencia o no de sistemas de transporte masivo, o la posibilidad de acceder al

predio con los sistemas tradicionales de transporte.

..,. E9$ectati'as De Valori=aci*n.

"s un elemento dado por el desarrollo del entorno a causa de la ejecución de una
obra de inter<s pblico, ejecutada por el municipio, el departamento o la nación.

Se deben consultar el +lan de )esarrollo y el +lan de %rdenamiento $erritorial del

municipio al cual pertenece el inmueble, para determinar aquellas obras en
proceso o proyectadas en forma inmediata, en corto tiempo y a largo plazo.

..-. Ser'icios P%licos.

Si eiste disponibilidad y @ o limitaciones para el desarrollo de las acometidas o la

implementación de los servicios pblicos es muy costosa.

... Aca%ados.

$oda construcción arquitectónica debe tener su propio sello, obtenido mediante los
acabados, elemento constitutivo esencial del precio final, se consideran como
sencillos, modernos y de lujo.
..2. Estrati+icaci*n.

"s un par-metro que cuantifica la tarifa b-sica de los servicios pblicos

domiciliarios, sin embargo, para definirlo se califican la fachada, la cubierta, la
cocina, los ba;os y los ambientes interiores, estos son elementos que definen el
valor de las construcciones.

Nota 1! "isten elementos incidentes simult-neamente en el valor de las

construcciones y los lotes, su an-lisis depender- del sentido comn, la eperiencia
y el conocimiento del avaluador. 'dicionalmente, es importante resaltar que
eisten algunos elementos incidentes en el valor de los inmuebles, que por no ser
comn a todos, no deben dejar de relacionarse, tal es el caso, de =actores
'mbientales 2(ercana a un relleno sanitario, por ejemplo6, !etiro de Duebrada
2Se eige una zona de M5 metros, contados a partir del borde superior del cauce,
en los cuales solo se permite recreación pasiva o reforestación6 y otros que el
avaluador definir- en su visita a terreno.

Nota ! Los elementos incidentes en el valor de los bienes, deben ser analizados
conjuntamente y no en forma individual, pues ello permite caer en equvocos,
por ejemplo, un bien ubicado en el norte de 7ogot-, tiene un valor distinto a
un lote ubicado en el sur, pero por este solo factor de ubicación, no se puede
concluir que un bien valga mas o menos que el otro, se puede concluir si que
poseen valores diferentes.

.2. CLASI<ICACION DE LOS )IENES INMUE)LES.

+or inmueble se entiende todo bien que la Ley no considera mueble> "dificios,
tierras, minas etc. Son fijos y no pueden trasladarse, tambi<n son llamados bienes
races, tambi<n tienen esta consideración todos aquellos bienes, como casas o
fincas, que son imposibles de trasladar sin ocasionar da;os a los mismos, porque
forman parte de un terreno o est-n anclados 2pegado o clavado6 a <l. Viene de la
palabra inmóvil

Los 7ienes Inmuebles se clasifican en 7ienes *rbanos y !urales.

7ienes muebles son aquellos que pueden trasladarse de un sitio a otro sin ningn
impedimento. (omo por ejemplo escritorios, computadores, vehculos, entre otros.

.2.1. Ur%anos.

Son todos aquellos que est-n ubicados dentro del permetro *rbano del
municipio, el cual es definido mediante acuerdo municipal.

.2.. R&rales.

Son todos aquellos que est-n ubicados fuera del permetro *rbano del municipio
y dentro del permetro rural, el cual es definido mediante acuerdo municipal,
adicionalmente est-n por fuera del permetro de servicios.
.5. CLASI<ICACION DE LAS CONSTRUCCIONES POR SU DESTINACION.

.5.1. Vi'ienda.
(onstrucciones dedicadas a la morada o habitación, estas pueden ser>

Uni+amiliares. +ueden ser viviendas tipo, en urbanizaciones perfectamente

planeadas o desarrollos habitacionales heterog<neos, es decir, no uniformes,
desarrollos individuales.

)i+amiliares. &ormalmente son inmuebles de dos plantas, con !eglamento de

+ropiedad Korizontal.

M&lti+amiliares. Inmuebles de alta densidad ocupacional, edificaciones de

diferentes especificaciones, distintos dise;os arquitectónicos, m-imo
aprovechamiento de espacios y regidos por un !eglamento de +ropiedad
Korizontal.

.5.1.1. Clasi+icaci*n de las Constr&cciones $or Estrato.

La estratificación es una calificación solo aplicable a inmuebles dedicados a

vivienda Se caracteriza por estar dise;ada y construida de acuerdo al nivel
socioeconómico de la zona y de sus propietarios, pueden ser>

In/&ilinatos. Viviendas donde conviven varias familias cada una en una pieza
2habitación6, tienen que compartir el 2los6 ba;os, el lavadero y el patio de ropas, la
cocina es una habitación donde cada familia instala su cocineta, el comedor y la
sala es en la habitaciónF estos Inquilinatos son por lo general casas viejas y
grandes que las adecuan para este fin. "st-n constituidos por viviendas en obra
negra, generalmente en diferentes materiales o desechos de obras, pueden ser
casas independientes, viviendas en construcción y con un alto grado de
hacinamiento. +ueden disponer de algunos servicios pblicos, est-n ubicados en
la periferia urbana, disponen de vas pblicas algunas sin pavimentar, y escasos
medios de transporte.

Casas 3 A$artamentos de Estrato 1 3  ?Medio %a4o@. Son viviendas de inter<s

social, con -reas entre de M4 m3 y R4 03, constan de una o dos alcobas
peque;as, sala 1 comedor, un ba;o y cocina con lavadero incluido. "st-n
constituidas por viviendas t<cnicamente planeadas, casas independientes, con
fachadas revocadas, poseen todos los servicios pblicos, en algunos casos con
gas domiciliario, poseen vas pavimentadas y un mejor servicio de transporte.

Casas 3 A$artamento de Estrato " 3 # ?Medio F medio@. Inmuebles con -reas

entre R4 03 y O5 03, constan de dos o tres alcobas, dos ba;os, sala1 comedor,
cocina y zona de lavandera 2+atio de ropa6. Son casas independientes, con todos
los servicios pblicos. (onstituyen conjuntos residenciales, con un buen dise;o
arquitectónico, amueblamientos comunales, con muros en ladrillo o bloque de
cemento, revocados y pintados, con techos en teja de asbesto 1 cemento, o teja de
barro o placa impermeabilizada.

Casas 3 A$artamento de Estrato , 3 - ?medioF alto 3 alto@. Viviendas con -reas

de m-s de O5 03. Sus caractersticas son el confort, la elegancia y la amplitud,
tienen acabados muy costosos, dos o m-s parqueaderos y se encuentran
localizados en barrios residenciales, con porteras permanentes. Son grandes
mansiones con amplios jardines o apartamentos lujosos, con comodidades
adicionales, poseen todos los servicios, amplas zonas verdes, sociales y de
recreación, estructuras en concreto, cumpliendo todos los requisitos del (ódigo
Sismo1resistente con cielorraso en placa aligerada, hermoso dise;os
arquitectónicos.

Instit&cionales.
(orresponde a inmuebles que desarrollan una función de inter<s pblico.
7-sicamente se refiere a instituciones educativas.

Comerciales.
+ueden ser locales individuales o centros comerciales, desarrollando todas las
gamas d el comercio organizado.

Se caracterizan por ser el lugar donde se venden productos y servicios, esta

actividad se realiza en locales, la gran mayora est-n ubicados con frente al
pblico que transita por los andenes de las vas, otros se encuentran localizados
dentro de centros comerciales>

Locales en Centros Comerciales.

)onde la actividad comercial es predominante, los hay desde P 03 2tipo San
'ndresito6, hasta locales como el almac<n "WI$% en el (entro (omercial
*&I("&$!% de 7ogot-. )onde las ventas se hacen por departamentos y puede
llegar a medir m-s de 85.555 0 3.

Locales con <rente a V:as P%licas. Son locales construidos en los primeros
pisos de los edificios, que por su ubicación sobre vas transitadas, se les permite
desarrollar comercioF o locales que se construyen en 8 o 3 pisos que por lo
general, son casas antiguas reformadas.

Locales en Aero$&ertos Terminales 3 Par/&es. +or lo general son concesiones

a uno o varios a;os, se diferencian por que la actividad comercial es secundaria.
Ind&striales. Kacen referencia a bodegas de almacenamiento de productos
terminados y zonas de producción.
Se divide en tres grupos>
Pe/&ea Ind&stria. Se realiza en locales y peque;as bodegas, su impacto
ambiental es bajo, por tal motivo se le ve muy frecuentemente compartiendo uso
con vivienda.
Mediana Ind&stria. !equiere de aislamientos y servicios especficos, comparte el
-rea muchas veces con las oficinas, se encuentra localizados en barrios
predeterminados para tal fin, ltimamente se han construido parques industriales,
donde varias industrias comparten vas de acceso, celadura, cerramiento y otros
servicios comunitarios.
Grandes Ind&strias. Su dise;o debe ser acomodado a las eigencias propias de
la producción, se encuentran localizadas en su mayora en zonas suburbanas.

.5.. O+icinas.
"s el lugar donde se realizan actividades colectivas o individuales de trabajo,
pueden ser>

Indi'id&ales. %ficinas donde se organizan 8 o 3 escritorios, los servicios son

comunitarios.
Com$artidas. Varias oficinas comparten secretaria, mensajero, aseo y vigilancia,
dentro de una misma -rea.
Em$resariales. %cupan grandes -reas, separadas por módulos de acuerdo a
secciones o departamentos, requieren de pisos y edificios completos para realizar
su actividad.
Cons&ltorios. +or su actividad, pueden estar ubicados en clnicas y centros
m<dicos, por lo general, deben ser dise;ados los espacios de acuerdo a la
actividad 2especialización6 a que correspondan.

.5.". Edi+icios Inteli8entes.

Los avances cientficos en la electrónica y en los sistemas computarizados, nos
permiten una gran gama de posibilidades en confort, eficiencia y seguridad para
las oficinas. Los sistemas m-s usados en nuestro medio y que se utilizan como
gancho de venta de estos edificios son> (ircuito cerrado de televisión, sistemas
contra incendio, sistemas de seguridad electrónicos, sistemas de ventilación y luz
programables, sonido estereofónico y ambiental, antenas y $.V. cable, Internet,
fa, y otros incluidos dentro el mismo precio de la oficina.
". AVALUOS

"n este momento el lector esta en capacidad de entender, que la Ingeniera de

$asaciones y@o 'valos, es una especialidad compleja, que involucra una gama de
disciplinas, y que requiere que el especialista posea un amplio conjunto de
conocimientos, no solo en el -rea de la ingeniera, construcción, arquitectura,
planificación urbana, estadstica, matem-ticas financieras, etc.F Si no tambi<n,
conocimientos actualizados de muchas -reas de las ciencias sociales, y
humansticas, tales como> aspectos jurdicos, cultura tributaria, sociologa,
psicologa, mercadeo, contabilidad, administración, metodologa de investigación,
economa, econometra, y muchas m-s.

"s importante comprender que todo proceso valuatorio, enti<ndase avalo,

constituye un trabajo de investigación, que lleva implcito la aplicación y
combinación de metodologas cientficas, y algunas otras empricas, tratando de
integrar criterios lo m-s objetivos posible y universalmente aceptados. $odo ello,
con la finalidad de proporcionar una opinión inteligente o un juicio fundamentado,
del rango en el cual se encuentra el valor de un determinado bien, para una fecha
especfica.

"l acto mismo de avaluar no crea valor. "l 'valuador, profesionalmente capacitado
y <ticamente consolidado, no tiene la posibilidad de realizar una tasación que se
pueda considerar eacta. $odo 'valuó, en esencia es una estimación. 's pues,
que el avaluador en su trabajo de investigación, lo que puede concluir, es que con
un grado significativo de probabilidad, el valor del bien en estudio, se encuentra
comprendido entre un lmite inferior y uno superior.

"n pases con economas sólidas y estables, por lo general poseen mercados
llamados de Acompetencia perfectaB, en los cuales hay una correspondencia entre
los t<rminos precio y valor. "n la pr-ctica, en nuestros mercados, y en especial el
inmobiliario, generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. )e esta
manera, y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado, en un
momento determinado, se puede apreciar con gran frecuencia, transacciones que
implican variaciones del valor de un determinado bien, que est-n en un
determinado porcentaje, ya sea hacia abajo o hacia arriba, del valor tasado de
referencia, y que desde el punto de vista t<cnico, son perfectamente sustentables.

$odo avalo es un trabajo de investigación, por medio del cual un tasador

proporciona una opinión t<cnica e inteligente, del valor de un determinado bien, o
de una propiedad, y que generalmente, se epresa a trav<s de una declaración
escrita para una fecha especfica 2Informe de 'valo6.

".1. BU> ES UN AVALKO

'unque en el mercado eisten numerosas definiciones de avaluó, y pese a que el

#ran )iccionario "nciclop<dico Visual, define avaluó como> Valuar, valuación, en
t<rminos inmobiliarios se podra definir as>
*n avaluó es un proceso t<cnico, lógico y coherente que permite analizar,
procesar e interpretar información inmobiliaria, obtenida mediante investigaciones
directas e indirectas, para determinar el valor comercial m-s probable de un bien,
en t<rminos monetarios, en un mercado abierto y en condiciones normales.

Es &n $roceso tHcnico l*8ico 3 co;erente, pues en el proceso valuatorio, no

se toman decisiones arbitrarias, por el contrario, ellas est-n definidas dentro del
marco conceptual económico, de los elementos constitutivos del valor de un bien.

&e $ermite anali=ar $rocesar e inter$retar in+ormaci*n inmo%iliaria ya que

la información obtenida es sometida a una cuidadosa depuración, teniendo como
base la comparación con información eistente y la aplicación de 0edidas de
$endencia (entral, como la 0edia 'ritm<tica, la 0edia #eom<trica, la )esviación
"st-ndar y el (oeficiente de Variación.

O%tenida mediante In'esti8aciones Directas e Indirectas. Por

In'esti8aciones Directas se entiende el conocimiento que se posea sobre
negociaciones reales de inmuebles similares, efectuadas en la zona de ubicación
del inmueble motivo del avalo y comparables a el, efectuadas en el ultimo a;o.

Por In'esti8aciones Indirectas se asume la información obtenida mediante

periódicos, avisos publicitarios, Lonjas, ('0'(%L, Instituto #eogr-fico y %ficinas
de (atastros Independientes, en las horas de +rotocolo de las &otarias y en las
oficinas de !egistro de Instrumentos +blicos y en general a todas aquellas
entidades que puedan dar información sobre el comportamiento del mercado
inmobiliario

Para Determinar el 'alor mas $ro%a%le de &n %ien , ya que el avalo es una
herramienta de trabajo, pues el valor del avalo no es necesariamente el valor de
negociación, ya que en esta, entran una serie de factores eternos al avalo
mismo, tales como la forma de pago, la necesidad que se tenga del bien, la moda,
la habilidad de las personas involucradas en la negociación, etc.

En tHrminos monetarios , pues se debe recibir como pago el valor establecido en

la negociación y en la moneda previamente acordada entre las partes, es posible,
que parte del pago se halla acordado en especies

En &n mercado a%ierto es decir, si se oferta un bien, es lógico suponer la

eistencia de una potencial demanda

0 en condiciones normales, esto significa que no eisten ventajas de ninguna de

las partes en la hipot<tica negociación, y que ambas actan libres de cualquier tipo
de presión o condicionamiento.

"l valor determinado en el avalo, A"s el precio por el cual se efectuara una
operación de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de
valores de la propiedad raz, en condiciones similares y en que ninguna de las
partes tuviera una mayor fuerza sobre la otra, actuando ambas partes libres de
toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demandaB.

"l valor comercial determinado en el proceso valuatorio, es el valor probable y

justo en el mercado, si el inmueble se ofreciera en venta, es importante destacar
que el avalo &% mide el valor sentimental o afectivo, pues este es incalculable.

".1.1. Antecedentes del A'alo.

• *na considerable porción de la riqueza en el mundo, ya sea privada,
corporativa o pblica, consiste en bienes inmuebles, muebles e
intangibles. La magnitud de esta riqueza ha creado la necesidad de
realizar avalos para el soporte de decisiones pertinentes al uso y
disposición de dichos bienes.

• "n el pasado, los avalos eran simples opiniones de valor epresadas

por los propietarios o comerciantes dedicados a la venta o
administración de sus propiedades.

• "n la compleja economa actual, tales UavalosU han llegado a ser

algo m-s que una simple opinión. Un a'alo $ro+esional es ms
/&e &na o$ini*n. Se requiere de una bsqueda selectiva de datos en
las diferentes -reas de mercado, recopilación sistem-tica de datos,
aplicación apropiada de t<cnicas analticas de c-lculo, y la
eperiencia, conocimiento y juicio necesario para desarrollar una
conclusión razonable que resuelva el problema.

• *n juicio profesional es un factor crtico. 'n cuando la valuación no

es una ciencia eacta, un m<todo cientfico es aplicado en el proceso
de valuación.

• "l avaluador competente rene y selecciona información relevante,

aplicando su eperiencia en el proceso de la información, mantiene
completa objetividad, alta <tica y desarrolla una v-lida conclusión. 'l
final, el@la avaluador reconoce e identifica la diferencia entre una
opinión personal y un juicio profesional. *na estimación de mercado
refleja acciones y actitudes de mercado. Las posiciones personales
quedan fuera de lugar.

".. ASPECTOS UE SE DE)EN TENER PRESENTE EN LA

ELA)ORACI(N DE UN AVALKO.

Se deben considerar cuatro aspectosF =sico, urdico, "conómico y +oltico o

&ormativo.
"..1. As$ecto <:sico.

"s la identificación de los linderos del inmueble sobre documentos gr-ficos

2planos, fotografas a<reas6, para tener la certeza del predio motivo del avalo y
poder realizar el recorrido fsico del terreno. $ambi<n comprende a la descripción
y clasificación de las edificaciones.

"... As$ecto &r:dico.

+ermite definir claramente la relación entre el sujeto activo del derecho,

2propietario o poseedor6 y el sujeto pasivo 2inmueble6 por medio de la
identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y
registro, o matrcula inmobiliaria, para determinar el modo de adquisición del bien
motivo del avalo y la ficha catastral del predio respectivo.

NOTA! &o es función del avaluador determinar la legalidad o no de la información

jurdica presentada durante el proceso valuatorio, la información jurdica, es m-s
informativa que t<cnica.

"..". As$ecto Pol:tico o Normati'o.

Se refiere a la observación y cumplimiento de normas de +laneación *rbana y

!ural, 0edio 'mbiente y en general, la correcta aplicación de la normatividad
vigente.

"s uno de los aspectos mas importantes en el proceso valuatorio, pues aquellas
construcciones que est<n por fuera de la norma, no pueden ser avaluadas
2'rticulo M8 )ecreto 8P35 de ulio 3P de 8OON6,Si por ejemplo, se debe realizar el
avaluó de un edificio de 84 pisos situado en un sector determinado de la ciudad,
pero al hacer la revisión de la normatividad vigente, se encuentra que la m-ima
altura permitida en ese sector es de 85 pisos, los 4 pisos eistentes por fuera de la
norma no se pueden valorar, (omo se procedeE Se avalan los 85 pisos que
permite la norma y a este valor, se le resta la sumatoria de demolición de los 4
pisos que est-n por fuera de norma, en conclusión, lo ilegal perjudica a lo legal.
"sta situación es diferente a las construcciones que carecen de licencia, pero que
est-n dentro de la norma, aqu se procede a avaluar todas las construcciones y al
valor obtenido, se le restan los costos de legalización 2(ostos de curadura por
reconocimiento de obra nueva y@o licencia de obra nueva, adicionalmente la
normatividad define el +otencial de )esarrollo del predio, y es pertinente recordar
que la forma t<cnica del crecimiento de las ciudades, es su crecimiento en altura,
por lo que el +otencial es elemento fundamental dentro del proceso valuatorio.

"..#. As$ecto Econ*mico.

(onsiste en la determinación del valor del inmueble, diferenciando el valor de los

terrenos y el valor de la edificación, si el inmueble es un bien simple. Si el predio
esta sometido al r<gimen de +ropiedad Korizontal, deben ser avaluados en forma
individual el terreno privado, el terreno comunal, el -rea construida privada, el -rea
construida comunal, las obras de ornato y embellecimiento, los garajes y el
+otencial de )esarrollo, si eistiere, Si el predio es rural, debe avaluarse el
terreno, cuyo costo siempre debe darse en condiciones de civilización, las
construcciones, los cultivos 2aqu se incluye toda la actividad agropecuaria6, y el
+otencial de )esarrollo si eistiera. Si el predio es Industrial debe valuarse en
forma individual el terreno, las construcciones 2sujetas siempre al (ódigo de
Seguridad Industrial6, la 0aquinaria y el "quipo, el #ood :ill y el Valor en
0archa, amen de toda la propiedad intelectual que posea la Industria, 2patentes
por ejemplo6.

".". IMPORTANCIA DE LOS AVALUOS.

Los avalos pueden ser solicitados para>

• Ad4&dicaciones! +roceso mediante el cual se declara que un bien

corresponde a una persona natural o jurdica.

• Anlisis de Ries8os Ind&striales! )eterminación de posibles

contingencias en un proceso productivo.

• Arrendamiento! (-lculo del costo de cesión en el usufructuó de un bien

por un tiempo determinado, mediante el pago de una renta, sin que ello
implique la perdida de su propiedad.

• Clc&los de O%solescencia! )eterminar económicamente las ventajas y

desventajas comparativas del bien objeto del 'valo, sobre bienes de
referencia, que siempre deben ser los mas modernos eistentes en el
mercado, preferiblemente de la misma marca 2%bsolescencia tecnológica y
funcional6.

• Com$raF'enta> =ijación del probable valor de negociación de un bien.

• Reestr&ct&raci*n de Pasi'os> +ermite presentar alternativas para asumir

las obligaciones financieras de la Industria y@o "mpresa, en el tiempo.

• Conta%ilidad <inanciera! +ermite cuantificar las necesidades reales para

la reposición de equipos, en ella se refleja la inversión que la empresa tiene
en un bien determinado.

• Control de Acti'os! Suministra un an-lisis serio y objetivo de la situación

de una Industria y@o empresa.

• Daci*n en Pa8o! +ermite finalizar obligaciones financieras contradas,

mediante la entrega de un bien.
 • Determinaci*n de Perdidas en Siniestros! Se toma como base el valor
asegurado del bien, y sobre <ste, se calcula el costo de reparar los da;os
causados al bien y originados en el siniestro.

• Clc&lo de Im$&estos! (uantificación de grav-menes que tengan por

base de liquidación, el valor de los activos.

• Garant:as 7i$otecarias! +ara determinar la posibilidad de permitir que un

bien sirva de garante, de cualquier obligación financiera.

• <&siones 3 Escisiones> +ermite la unión de varias Industrias y@o

"mpresas, en beneficio de una de ellas, por absorción o creación de una
nueva que sustituya a las eistentes. $ambi<n se da el caso contrario>
!ompimiento.

• Li/&idaciones> %peración que tiene por objeto la desaparición de la

"mpresa y@o Industria por cesión de labores, quiebra o reforma.

• Se8&ros! Son una medida de protección de la Industria y@o "mpresa ante

la posibilidad de ocurrencia de un Siniestro.

".#. METODOS DE AVALUO.

+ese a que eisten m<todos valuatorios de aceptación universal, en aras de

minimizar la posibilidad de ocurrencia de un error, independientemente de la
eactitud del m<todo empleado y de la veracidad de la información b-sica, el autor
sugiere el empleo de por lo menos dos m<todos en la realización de cualquier
avaluó.

+ara la selección de la metodologa cientfica m-s idónea en la investigación

valuatoria, el profesional tasador toma en consideración en primera instancia,
obviamente el bien objeto de avaluó y sus caractersticas generalesF las
condiciones del mercado que rigen en ese momentoF el alcance de la
investigaciónF el nivel de rigor que se eige, entre otros aspectos y seguidamente,
evala la disponibilidad y factibilidad de recolección de la información, que
requiere para realizar dicha investigación. *na vez realizado este an-lisis
preliminar, se escoge entre los m<todos disponibles universalmente aceptados, ya
sean los llamados m<todos directos o indirectos o una combinación de ellos, si
fuera necesario.

$ambi<n es importante puntualizar la importancia de la metodologa cientfica, ya

que el avaluador se apoya en ella y en su estructura para canalizar
adecuadamente el estudio del bien objeto de investigaciónF para planificar y
realizar el trabajo de campo, y las inspecciones de rigorF para recolectar, procesar
y analizar los datos necesariosF para interpretar, eplicar y concluir acerca de los
resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa investigación.

Llegado este momento, la pregunta es por qu< las cosas en general, los bienes y
los servicios tienen valor.

La respuesta es relativamente simple> porque el hombre les atribuye valor. 'hora

bien, Cpor que el hombre les atribuye valorE. "sa si que es una respuesta nada
simple, y que tiene que ver directamente con la naturaleza misma del ser humano,
con su forma de organización social, y con la capacidad de relacionarse e
interactuar. Sin entrar en muchas consideraciones o en profundidades
humansticas, precisemos entonces que el hombre tiene necesidades,
epectativas y aspiraciones, que requieren ser satisfechas y esto lo conduce a un
proceso complejo de valorización, en primera instancia, y consecuentemente lo
lleva a establecer los valores. 0-s all- de estas consideraciones, se debe tener
presente, que el hombre es el nico animal que transforma su medio ambiente,
para satisfacer sus propios requerimientos y que adem-s dentro de esos
requerimientos, en muchas ocasiones, tambi<n est- lo superfluo.

%tro aspecto importante lo constituye la normativa jurdica, el marco legal y el

estado de derecho. "n (olombia, la (onstitución &acional, establece que la
propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera
eclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley 2+ropiedad
+rivada6. )e all se desprenden infinidad de condiciones, que influyen
directamente sobre el valor de las propiedades, que seran motivo de interesantes
an-lisis, y que no son contemplados en este libro, por razones obvias de tiempo.

Kay m<todos que se pueden emplear indistintamente para el avalo de lotes y de

construcciones.

".#.1 MHtodos Val&atorios Para Lotes.

+or lote se entiende el inmueble perteneciente a una persona natural o jurdica,

situado en un mismo municipio, definido claramente.

".#.1.1 MHtodo Tradicional.

(onsiste en la aplicación de los conocimientos b-sicos que posee el 'valuador,

sobre comportamiento de precios de la tierra, para un sector determinado de la
ciudad, carece de sustento lógico y coherente, pues no media ningn tipo de
investigación ni aplicación metodológica, el conocimiento que se posee es
emprico. "s el menos recomendado.

".#.1.. MHtodo de Mercado o Com$araci*n.

"s la t<cnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir
del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al objeto del avalo, tales ofertas y transacciones, deber-n ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
2!esolución R35. emanada del I.#.'.(.6.

Se utiliza en los avalos de bienes que pueden ser analizados con binmuebles
comparables, eistentes en un mercado abiertoF se basa en la investigación de la
demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones
de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos,
permiten al avaluador estimar un valor de mercado. "l supuesto que justifica el
empleo de este m<todo, se basa en que un inversionista no pagar- m-s por una
propiedad, que lo que estara dispuesto a pagar por una propiedad similar de
utilidad comparable, disponible en el mercado.

Xa aplica cierta metodologa y an-lisis, pues compara por lo menos tres lotes
similares 2+rincipio de (onformidad6, de los cuales se conoce su precio de
negociación, con el lote motivo del avaluó. "sta similitud debe ser por lo menos
en forma, tama;o, topografa, vas, de acceso, entorno inmediato, y ubicación. "l
lote motivo del avalo tendr- como valor, el promedio de los lotes analizados,
'unque tampoco es el m<todo m-s adecuado, por lo menos, es m-s confiable que
el tradicional. $iene como base el estudio del mercado de la propiedad raz en la
zona, por ello es recomendable analizar> "stado de la oferta y la demanda en el
sector> (antidad y movimiento de propiedades en venta, &umero de lotes
vacantes en el sector, Lotes en proceso de construcción.

)escripción de las propiedades vendidas> )etalles fsicos del lote, caractersticas

positivas y@o negativas en comparación con el inmueble que se avala,
!entabilidad.

(ondiciones de la venta> =echa, $iempo en que duro ofrecida, Situación

económica general en la fecha de negociación, &ecesidad o razón de la venta,
=orma de pago.

E4em$lo!

Se conocen las dimensiones, forma, tama;o, topografa, vas de acceso, entorno

inmediato, ubicación y precios de los Lotes ', 7 y (, se pretende avaluar el lote ),
cuya -rea es de P45 0etros (uadrados. 'plicando esta metodologa, se procede
de la siguiente manera>

Lote '> Valor 03 H 34.555

Lote 7> Valor 03 H M5.555
Lote (> Valor 03 H M8.555
+romedio 03  N8.555  39.555
M
Valor Lote )  P45  H 39.555 H 83.845.555.
NOTA. (omo se ve claramente, por la simpleza del m<todo, no se incurre en
ningn proceso de homogenización, ya que se asume la ubicación en una misma
zona, tampoco se realizan ajustes estadsticos. Sin embargo, para que el proceso
sea valido las ofertas deben ser homogenizadas.

".#.1.". MHtodo de Renta.

Si un lote o en general un bien, produce una renta periódica, el valor de dicho

inmueble o bien, puede estimarse en función de la capitalización a valor presente
de esa renta. "ste m<todo se soporta en conceptos de matem-tica financiera,
teniendo como factores determinantes el perodo de capitalización y la tasa de
descuento a ser utilizada. ' trav<s de este m<todo no se obtienen valores de
mercado.

"n algunos pases, eiste legislación en referencia al control de los c-nones de

arrendamientos de inmuebles. "stas legislaciones aunque tratan de alguna
manera de mantener en ciertos rangos el monto m-imo de los alquileres y as
evitar cierta especulación, tambi<n introducen distorsiones importantes que
enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de alquileres. "n nuestro pas, el
m-imo canon de arrendamiento anual, se establece en función de un porcentaje
del valor del inmueble. "sto ha hecho que en cierta medida se aplique este
m<todo a veces indiscriminadamente. "s importante ser muy cauteloso en la
aplicación de esta metodologa, ya que no aplica para todos los casos.

(uantifica los Ingresos que el lote motivo del avaluó puede generar, en un tiempo
determinado y as calcular su valor. "n otras palabras, mide los Ingresos que el
inmueble se espera produzca en un futuro, para determinar hoy, el precio probable
del bien.

"sta t<cnica Valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del
avalo, mediante la comparación de los ingresos de otros inmuebles semejantes
en caractersticas fsicas, de uso y ubicación, o determinando los incrementos
anuales que en los ingresos se puedan generar, mediante un an-lisis del mercado
inmobiliario o por incrementos ordenados por ley.

'l momento de analizar los ingresos generados por el inmueble, estos deben ser
tomados de documentos contables legales aceptados en el pas. por ejemplo,
(ontratos que regulen la posibilidad de generar ingresos, tales como contratos de
arrendamiento y publicidad, estos contratos deben haber sido suscritos en el
ultimo a;o y no deben estar por encima de los topes legales, en caso contrario, se
tomara como base de la cuantificación de ingresos el tope m-imo legal permitido.
Los ingresos deben estar actualizados. +ara realizar el avalo de un bien por el
0<todo de !enta, eisten varias concepciones>

".#.1.".1. MHtodo de Renta Tasa de Ca$itali=aci*n

+or $asa de (apitalización se entiende la relación que hay entre los ingresos que
genera en un a;o el inmueble y su precio de venta, es decir>
Ingresos generados en un año
$ de ( =
Pr ecio de Venta

La metodolo8:a s&8iere!

'. Seleccione el sector de ubicación del bien motivo del avaluó. +or sector se
entiende la etensión superficiaria que se genera considerando el bien motivo del
avaluó, el centro de una circunferencia de 35 cuadras de di-metro, dependiendo
de la homogeneidad del sector, el di-metro se reducir- o ampliara

7. )etermine los ingresos que genera el bien a avaluar, esta información la

suministra el usuario de los servicios valuatorios y debe estar sustentada en
documentos legales.

(. %btenga una tasa de capitalización representativa del sector donde esta

ubicado el inmueble motivo del avaluó. "sto implica, que se debe conocer de otro
lote similar al avaluado, los ingresos que generaba y su precio de venta..

). +ara determinar el valor del inmueble avaluado, se dividen los Ingresos que
este genera, con la tasa de capitalización obtenida para el sector. "l valor
resultante, es el valor del Inmueble por el m<todo de !enta $asa de (apitalización.

E4em$lo.

'. Seleccione el sector de ubicación del inmueble. +ara el presente ejemplo, el

inmueble se ubica en el sector de (hapinero, en la ciudad de 7ogot-.

7. "l inmueble que se pretende avaluar genera unos ingresos brutos anuales de
H85.555.555.oo.

(. %btenga una $asa de (apitalización representativa del sector.

+ara ello es necesario conocer del sector, por lo menos, un inmueble que se halla
vendido recientemente y conocer tambi<n cuanto generaba de renta.

Se investigó que un inmueble similar al que origina el avalo, fue vendido por
H855.555.555 y generaba ingresos anuales por H 83.555.555.

Ingresos generados en un año $12.000.000

T de C =
Pr ecio de Venta
=
$100.000.000
$asa de (apitalización obtenida " 5.83

). +recio del Inmueble 'valuado.

Se relaciona la tasa de capitalización obtenida con los ingresos que genera el bien
motivo del avaluó.

Ingresos Generados
Valor del Inmueble " Tasa de Capitaliza cion

"ntonces>
$100.000.000
Valor del Inmueble " " H NM.MMM.MMM
0.12
Valor del Inmueble por el 0<todo de !enta $asa de (apitalización>
HNM.MMM.MMM.oo

".#.1.".. MHtodo de Renta. M&lti$licador de In8resos )r&tos.

+or 0ultiplicador de Ingresos 7rutos se entiende la relación entre el precio de

venta de un inmueble y los ingresos que generaba en un tiempo de un a;o.
Pr ecio de venta
0ultiplicador de ingresos brutos " Ingresos Generados

Para s& a$licaci*n esta metodolo8:a $ro$one

'. Seleccione el sector de ubicación del bien motivo del avaluó. +or sector se
entiende la etensión superficiaria que se genera considerando el bien motivo del
avaluó, el centro de una circunferencia de 35 cuadras de di-metro, dependiendo
de la homogeneidad del sector, el di-metro se reducir- o ampliara

7. )etermine los ingresos que genera el bien a avaluar, esta información la

suministra el usuario de los servicios valuatorios y debe estar sustentada en
documentos legales.

(. %btenga un 0ultiplicador de Ingresos 7rutos promedio 2mnimo tres predios6,

lo que significa que se deben conocer de M inmuebles similares al que se pretende
avaluar 2+rincipio de (onformidad6, los ingresos que cada bien generaba en un
a;o y su precio de venta.

). "l precio del Inmueble motivo del 'valo, es el producto del 0ultiplicador de
Ingresos 7rutos promedio, por los Ingresos que genera el Inmueble en un a;o.

E4em$lo.