INFORME TECNICO

Relacionado con el Avalúo del Inmueble constituido por una

Parcela de Terreno y la Edificación construidas sobre Ella. Distinguido con

el Nº 437 de la Manzana 25. Propiedad de Sr. PEDRO SEGUNDO

FIGUERA GOLINDANO. Ubicado en la Urbanización “LOS GIRASOLES

VILLAS COUNTRY” Vía San Jaime. Maturín - Monagas

Realizado por:

Ing. Néstor Prado Ramos

CIV. 8.538
SOITAVE 831
Sr.: Maturín, 18 de Marzo de 2006
PEDRO S. FIGUERA G.
Ciudad.

REF.: Avalúo de su propiedad

De acuerdo con sus instrucciones, procedimos, a realizar el Avalúo

del Inmueble de su propiedad, constituido por una Parcela de Terreno y la
Edificación construida sobre ella. Distinguido con el Nº 437 de la Manzana
25. Ubicado en la Urbanización “LOS GIRASOLES VILLAS COUNTRY”
Vía San Jaime. Maturín - Monagas
Realizados todos los estudios correspondientes, resultó para el
referido Inmueble, un valor de CIENTO OCHO MILLONES QUINIENTOS
ONCE MIL CIENTO CINCO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs.
108.511.105,70). Valor este determinado en función del estudio y análisis
de los datos y del mercado inmobiliario de la zona.

Anexo a la presente estoy remitiendo el respectivo Informe Técnico,

donde aparecen en forma detallada, los análisis conducentes al valor
señalado.

No quedando otro particular que agregar se despide de Usted.

Atte.

Ing. Néstor Prado Ramos

CIV. 8.538
SOITAVE 831
INDICE DE CONTENIDO

A. PREFACIO
A.1. CARTA DE REMISIÓN.
A.2. ÍNDICE DE CONTENIDO.
A.3. CERTIFICACIÓN
A.4. FOTOGRAFÍA.
A.5. OBJETO.

B. FACTORES DE LOCALIZACION
B.1. DESCRIPCIÓN.
B.2. UBICACIÓN.
B.3. TRADICIÓN LEGAL Y LINDEROS.
B.4. ZONA.
B.5. SERVICIOS.
B.6. VIALIDAD
B.7. ZONÍFICACION.
B.8. USO.

C. DESCRIPCIÓN Y MEDICIONES

C.1. TERRENO.
C.2. CONSTRUCCIÓN.
C.3. PORCENTAJE DE CONTRUCCION.
D. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN

E. FORMACIÓN DEL VALOR

E.1. TERRENO.
E.2. CONSTRUCCIÓN.
E.3. RESUMEN DEL AVALUO

F. CONCLUSIONES

G. ANEXOS

1. CROQUIS DE UBICACIÓN TERRENO, EDIFICACIONES.

2. ANALISIS ESTADISTICO:

3. ANEXO “C”
 CERTIFICACIÓN

Yo, Néstor Prado Ramos, venezolano, mayor de edad, domiciliado en

la ciudad de Maturín, Estado Monagas, titular de la cédula de identidad N°
591.544, de profesión Ingeniero, debidamente inscrito en el Colegio de
Ingeniero de Venezuela bajo el N° 8.538, en la Sociedad de Ingeniería de
Tasación de Venezuela bajo el No 831
1. Que el presente informe de avalúo es producto del análisis objetivo de
la información recabada, sin que haya Influido en el mismo otro factor,
intención o sentimiento personal que pudiese alterar los resultados
objetivos del análisis de la misma.
2. Que no tengo ningún interés, ni directo ni indirecto, con la propiedad
estudiada, ni me ligan con los propietarios lazos familiares ni de
ninguna otra índole.
3. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi
carácter de profesional de la ingeniería consciente de mis deberes y
responsabilidades.
4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos
para confeccionar el presente informe son ciertos hasta donde
alcanza la buena fe del autor y que no he exagerado ni omitido ningún
factor importante que pudiese influir en el resultado de este informe
de avalúo.
5. Que dejo a salvo mi responsabilidad en cuanto a los gravámenes que
afectan o pudieran afectar los bienes del presente informe de avalúo.

Ing. Néstor Prado Ramos

CIV. 8.538
SOITAVE 831
 FOTOGRAFIAS

OBJETO DEL AVALÚO

Determinar por medio de Metodologías Valuatorias el costo de

reposición del Inmueble, constituido por una Parcela de terreno y la
Edificación construida sobre Ella, Con el fin de obtener su valor actual.

Universalmente son conocidos tres (3) enfoques o métodos

valúatorios: Mercado, Ingresos y Costos. El primero de los Métodos, esta
basado en la comparación de la propiedad en estudio con elementos
similares que han sido objetos de operaciones de compra-venta en el
transcurso de los últimos meses. El Método de los Ingresos cuyo postulado
principal señala que "las cosas valen por lo que producen", el cual se torna
complejo por la selección de la tasa de rentabilidad. Por último, el Método
del Costo, el cual se fundamenta en el principio que nadie pagaría más por
una propiedad que lo que costaría su reproducción, produciéndose para el
caso de los bienes inmuebles el llamado Avalúo Aditivo, es decir, el valor de
la tierra determinado por el Método del Mercado o por el Método de los
Ingresos, más los "costos" de las construcciones.

B. FACTORES DE LOCALIZACIÓN:

B.1. DESCRIPCIÓN:

Parcela de Terreno, Casa de Habitación y Mejoras

B.2. UBICACIÓN:

El Inmueble se encuentra en la Manzana 25 Nº 437 de la Urbanización

Los Girasoles Villas Country, La misma esta situada en la vía Maturín - San
Jaime, Sector Altos de La Cruz, dentro del sitio conocido como el
Hernandero, al sur-oeste de la Ciudad de Maturín. En la Jurisdicción del
Municipio Maturín del estado Monagas. A una distancia de 9.8 Km. Medida
desde la estación de CADAFE, a la salida de Maturín. Comunicándose con
esta Ciudad, utilizando la Av. Bella Vista a través del Distribuidor La Cruz.

B.3. TRADICIÓN LEGAL Y LINDEROS:

El Inmueble bajo estudio le pertenece al Sr. PEDRO SEGUNDO

FIGUERA GOLINDANO, CI. Nº 11.778.017, por compra que hizo a la
Sociedad Mercantil Inversora Vali, C.A. (VALICA). Según se desprende de
documento de compra – venta protocolizada en la Oficina Subalterna del
Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado
Monagas. Bajo el Nº 25, Tomo 5 del Tercer trimestre del año 2000 . y fue
de la vendedora según documento de Parcelamiento, protocolizado, ante la
misma oficina, Bajo el Nº 4, Tomo 1 de Fecha 12/01/2000
 El Inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes
linderos:

Norte: Parcela Nº 436

Sur: Parcela Nº 438.

Este: Calle Nº 5

Oeste: Terreno de la Sra. Omaira Castillo

B.4. ZONA:

La Urbanización esta establecida en una zona, donde se han venido

fomentando una serie de desarrollos habitacionales de gran magnitud.
Como lo son las Urbanizaciones Aves del Paraíso, Laguna Paraíso, Las
Carolinas. Las cuales a pesar de estar desarrolladas bajo conceptos
habitacionales diferentes, generan un polo de desarrollo en la zona.

La zona en su conjunto y la parcela en particular no presentan

peligro por inundación.

B.5. SERVICIOS:

Esta Urbanización cuenta con los servicios de energía eléctrica en

baja y alta, drenajes de aguas de lluvia, suministro de aguas claras,
deposición de aguas usadas, redes telefónicas, servicio de aseo urbano y
domiciliario, vigilancia privada, televisión por cable.

Posee las áreas destinadas para actividades socio recreativo,

áreas deportivas y campo de fútbol. Educación Pre-escolar, Primaria y
Básica. Área asistencial y comercial.

B.6. VIALIDAD:
 Se cuenta con una vía interna totalmente pavimentada y aceras de
concreto

B.7. ZONIFICACIÓN:
La misma esta clasificada, según lo establecido en la "Ordenanza sobre
zonificación del área urbana de Maturín", como zona netamente residencial.

B.8. USO:
Desarrollos residenciales tales como: vivienda unifamiliar.

C. DESCRIPCION Y MEDICIONES:

C.1. TERRENO.

Área: 250 m2

Observaciones: 1. Ver levantamiento croquis anexo A.

C.2. CONSTRUCCIÓN:

Las Edificaciones construidas sobre la parcela de terreno, descrita con

anterioridad, las clasificamos de la forma siguiente:

 Tipo A Casa Original.

 Tipo B Mejoras

Tipo A
Tiene un área de construcción aproximada de 79.17 m2; integrada por
los siguientes ambientes: sala, comedor, cocina, tres dormitorios, dos salas
de baño una de ellas incorporada al cuarto principal.
La construcción tiene un área de 25,85 m 2 con cubierta de madera y un
área de 53,32 m2 con cubierta de concreto.

Tipo B

Las mejoras están constituidas por:

 Paredón perimetral de 54.95 m2. Construido con bloques de

concreto e=10 cm., con viga de riostra de 0.15x0.2 Cm., viga de

corona de 0.10 x 0.20 Cm. Machones de 0.10 x 0.20 Cm.

 Colocación de cerámica nacional en 64.47 m2 de piso.

 Colocación de 64 ml. De rodapié de cerámica.

 Construcción de 17.42 m2, de base de pavimento de e= 10 Cm.

C.3. PORCENTAJE DE CONSTRUCCIÓN:

31,67% del área de la parcela.

D. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN

TIPO A.
Sistema Constructivo: Construcción tradicional.
Estructura: Fundaciones corridas y paredes portantes de e= 8 Cm.,
cubierta de losa prefabricada, tubulares de hierro, en el área con cubierta de
madera Machihembrada.
Paredes: De bloques de concreto de e =10 Cm.
Revestimiento: Friso de cal y cemento acabado liso en paredes y techo,
cerámica nacional en piso de toda la construcción y paredes de una las
salas de baño, rodapié de cerámica en toda la construcción con excepción
de las salas de baños. Recubrimiento exterior de tejas criollas en cubierta
de techo de madera.
Instalaciones: De aguas claras, de aguas servidas y eléctricas, embutidas
en pared y base de piso.
Carpintería: Marcos de madera, en dormitorios y salas de baño.
Herrería: Puerta entamborada de láminas de hierro, puerta de lámina de
hierro doblada en parte interior, en recuadros de tubulares de 1 ½” x 3”,
recuadros de 15 cm. X 15 cm de tubulares de 1 ½” x 1 ½”. Ventanas
corredizas de aluminio.
Pintura: Barniz en techo de madera, caucho en paredes y techo, esmalte
en elementos metálicos.
Piezas Sanitarias: La sala de baño posee dos piezas línea económica.
Accesorios Sanitarios: Metálicos
Edad: 5 años.
Mantenimiento: Bueno

E. FORMACIÓN DEL VALOR

E.1. TERRENO.

Elementos de juicio

La consecución de referenciales de mercado, comparables o similares, se

torna un tanto difícil, en primer término la falta de sinceridad por razones de
evasión fiscal desvirtúa las operaciones y en segundo término, la no existencia de
parcelas de terrenos directamente comparables impone la aplicación de
correctivos a fines de lograr cierta homogeneidad de la data.

Realizada una investigación en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de

Registro Público del Municipio Maturín - Estado Monagas, desde Mayo de 2.002
 hasta Octubre de 2.005, se localizaron ocho (08) referenciales confiables en la
zona de la cruz. Los referenciales se indican en orden cronológico, en el cuadro

Cuadro 1. Referenciales de Compra Venta de Parcelas de Terreno

Precio
Superficie Datos del Registro
Nº Dirección Precio unitario
Vendedor Comprador
del inmueble Bs.
M 2
Bs./M2
Tomo Nº Fecha

ALTOS DE LA FRANCISCO 08 23
1 CRUZ ARISMENDY LI HUOXIANG 2.292,00 25.000.000,00 10.907,50 24-May-02

LA CRUZ DE LA JESUS ACOTRACUM 09 26

2 PALOMA BENAVIDES R.L 1.316,00 18.000.000,00 13.677,81 26-May-02
LA CRUZ DE LA MIGUEL WILMA 09 36
3 PALOMA CASTILLO MORENO 570,00 6.000.000,00 10.526,32 30-Ago-02
LA CRUZ DE LA BETTY ROSO 04 13
4 PALOMA MORALES SANCHEZ 780,00 17.000.000,00 21.794,87 28-Oct-02
ALTOS DE LA INV.TORICOVA
04 18
5 CRUZ JOSE ROMERO S.A 3.000,00 30.000.000,00 10.000,00 30-Ene-04
ALTOS DE LA ROSA DE LIMA LUIS 04 50
6 CRUZ ARAUJO GONZALEZ 1.783,81 18.000.000,00 10.090,76 04-Feb-04
LA CRUZ DE LA GIUSEOOA INV.HNAS 02 11
7 PALOMA FERRARO FERRARO,CA. 1.732,00 20.000.000,00 11.547,34 26-Abr-04
LA CRUZ DE LA MERCEDES A V I J DE LOS 22 01
8 PALOMA ABREU SANTOS 6.009,00 230.000.000,00 38.275,92 25-Jun-04

Procediendo a la actualización del precio de los referenciales antes citados

al mes de Marzo de 2006, tomando como base de cálculo, la "Tasa de Interés
Pasiva de Depósitos a Plazo de 90 Días, dado por el Banco Central de Venezuela,
entre el mes de la transacción de la compra-venta y la fecha correspondiente a la
actualización, siendo el Índice para el mes de Mayo de 2002 de 1.0282500
(cálculos propios, con base enero de 1.998), se obtuvieron los resultados que se
indican en el cuadro 2 .
CUADRO 2 REFERENCIALES ACTUALIZADOS
Precio Índice de
Superficie Unitario Fecha de Tasa Factor de Precio unitario
Pasiva 90
Nº M2 Bs. M2 Transacción Días actualización actualizado
1 2.292,00 10907,5 24-may-02 1,028250 3,601978 39.288,57
2 1.316,00 13687,61 26-may-02 1,028250 3,601978 49.302,47
3 570,00 10526,32 30-ago-02 1,019117 2,257504 23.763,21
4 780,00 21794,87 28-oct-02 1,021800 2,421039 52.766,24
10.000,0
5 3.000,00 0 30-ene-04 1,009825 1,289434 12.894,34
 6 1.783,81 10090,76 04-feb-04 1,009033 1,252086 12.634,50
7 1.732,00 11547,34 26-abr-04 1,010383 1,268174 14.644,03
8 6.009,00 38275,92 25-jun-04 1,010625 1,248506 47.787,73

Actualizados los valores, de los ocho (8) referenciales, dado su

escaso número, los mismos fueron analizados mediante la estadística
simple, (ver anexo B), obteniéndose los siguientes valores:

• Media Aritmética = 31.636,26

• Desviación de la Media = 17.636,26
• Limite Superior = 49.272,52
• Limite Inferior = 15.081,97

Como en el intervalo definido por la Media Aritmética y la Desviación

de la Media, están comprendidos (5) referenciales (62.50 % de los datos),
nos indica que la curva de los datos es Simétrica, por lo cual se calcula la
Desviación Estándar y el nuevo intervalo definido por la Media Aritmética y
la Desviación Estándar.

• Desviación Estándar = 18.177,63

• Limite Superior = 49.813,89
• Limite Inferior = 13.458,63

Como en este nuevo intervalo están comprendidos (5) referenciales

(62.50 % de los datos), nos indica que la curva de los datos no es Normal,
por lo tanto el termino central de la serie de referenciales es la Media
Aritmética, la cual dio un valor de 31.626,26

El valor unitario por metro cuadrado de terreno es de: (31.626,26 Bs. /m2)
 En consecuencia el valor de la parcela de terreno, de 250.00 m 2, sin
construcción, será el siguiente:

Valor parcela de terreno = (Valor unitario terreno) x (Superficie de parcela)

Valor parcela de terreno = (31.626,26 Bs./m2) x (250.00 m2)

Valor Parcela De Terreno = 7.906.565,00 Bs.

El valor de la parcela de terreno, sin construcción, es de: SIETE

MILLONES NOVECIENTOS SEIS MIL QUINIENTOS SESENTA Y CINCO
BOLIVARES SIN CENTIMOS (7.906.565,00 Bs.)

E.2. CONSTRUCCIÓN:

Elementos de juicio.

Para su cálculo se determinará por separado el valor de reposición

de la construcción original y el de las mejoras. El costo unitario para la
Construcción, se estableció de acuerdo a la Evolución de Costos de
Construcción publicada por CINPRONET, C.A. para el primer trimestre del
año 2006. La cual establece en su Tipología Nº 10. Un costo unitario de
construcción de 677.697,33 Bs./m2. Para la determinación del costo de las
mejoras se tomaron como referencia los valores de la incidencia por parte
de obra, correspondientes a la referida tiologia. El Inmueble presenta un
estado de conservación bastante bueno.

Análisis de los elementos de Juicio.

TIPO A Ver Anexo “c”

TIPO B

Paredes de bloques: 54.95 m2 x 69.057,36 Bs./m2 = 3.794.701,93 Bs.

Cerámica en piso: 64,47 m2 x 45.000,00 Bs./m2 = 2.901.150,00 Bs.

Base de pavimento: 17.42 m2 x 43.847.02 Bs./m2 = 763.815.08 Bs.

Rodapié de cerámica: 64 ml X 21.500,00 Bs./m2 = 1.376.000,00 Bs.

Valor Total = 8.835.667,01Bs.

E.3. RESUMEN DEL AVALÚO:

En el presente caso, dado la imposibilidad de conseguir referenciales de

operaciones de compra-venta recientes de Inmuebles similares, directamente
comparables con el inmueble objeto del avalúo, se utilizo el método de Costo. En
tal sentido, el valor de la tierra se determino por el Método del Mercado y el valor
de la edificación por el Método del Costo propiamente dicho.

Una vez obtenidos los valores correspondientes al terreno y a la

construcción, la adición de estos, nos dará el valor total del Inmueble.
Valor del Terreno: 7.906.565,00 Bs.
Valor Construcción Tipo A: 91.768.873,73 Bs.
Valor Construcción Tipo B: 8.835.667,01 Bs.

Valor Total: 108.511.105,70 Bs.

F. CONCLUSIONES

El Inmueble objeto de este Avaluó tiene un valor de CIENTO OCHO

MILLONES QUINIENTOS ONCE MIL CIENTO CINCO BOLIVARES CON
SETENTA CENTIMOS (Bs. 108.511.105,70). Valor este determinado en
función del actual mercado en la zona y la evolución de los costos de
construcción.

Maturín, 18 de Marzo de 2006

Ing. Néstor Prado Ramos

CIV. 8.538
SOITAVE 831
 ANEXO “B” ANALISIS ESTADISTICO

  P.U.
  actualizado
  Xi (Xi -X) (Xi- X)2
2 12.643,50 18.992,76 360.724.979,90
1 12.894,34 18.741,92 351.259.612,14
8 14.644,03 16.992,23 288.735.922,85
7 23.763,21 23.763,21 564.690.149,50
6 39.288,57 7.652,31 58.557.829,21
4 47.787,73 16.151,47 260.869.942,78
5 49.302,47 17.666,21 312.094.931,60
3 52.766,24 21.129,98 446.476.001,98

  253.090,09 141.090,09 2.643.409.369,96

X = 31.636,26

DX = 17.636,26

Ls = 49.272,52
Li = 14.000,00

62.50% de los datos están en el Intervalo X +/- Dx

La curva es Simétrica se determina la desviación
Estándar y se calcula el nuevo intervalo

DS = 18.177,63

Ls = 49.813,89
Li = 13.458,63

En el intervalo definido por la X +/- DS, también se encuentran

el 62.50% de los datos por lo tanto la curva no es normal y el termino
central de la serie de referenciales es la Media Aritmética