INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE UN BIEN INMUEBLE

TC-MB-2804-2022
DESCRIPCIÓN INMUEBLE – DEPARTAMENTO N° 503.
SOLICITANTE CINDY JADHIRA BOTTGER ROWE.
PROPIETARIO CINDY JADHIRA BOTTGER ROWE.
SEGÚN PARTIDA REGISTRAL: JIRON LIBERTAD NUMERO 2385 SECCION INMOBILIARIA
UBICACIÓN N° 17 – DEPARTAMENTO N° 503 – QUINTO PISO. DISTRITO DE SAN MIGUEL
PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE LIMA.
GEOFERENCIAS Latitud: -12.079712. Longitud: -77.103762.
FECHA DE INSPECCIÓN 26 DE ABRIL DE 2022.
PARTIDA ELECTRÓNICA DEPARTAMENTO: N° 12649653.

RESUMEN Y VALORES

DATOS TÉCNICOS AREA US$ S/.

TERRENO : 16.28 m2 US$ 18,070.80 S/. 68,795.54

EDIFICACIONES : 65.223 m2 US$ 32,402.79 S/. 123,357.42
VALOR DE REPOSICIÓN : US$ 50,473.59 S/. 192,152.96

VALOR COMERCIAL : US$ 95,900.00 S/. 365,091.30

VALOR DE REALIZACIÓN : US$ 76,720.00 S/. 292,073.04
VALOR A NUEVO – ASEGURABLE : US$ 36,003.10 S/. 137,063.80

3.807 SOLES (fuente: superintendencia de banca, seguros y afp) 2010.

TIPO DE CAMBIOUS$ :
LADRILLO / CONCRETO. VIVIENDA UNIFAMILIAR. CASA - HABITACION RESIDENCIAL.
AÑO DE CONSTRUCCIÓN :
RDM
MATERIAL PREDOMINANTE :
09 HOJAS.
TIPO :
USO ENTORNO ZONIFICACIÓN :
NUMERO DE HOJAS :
:
:

TECNITASA S.A.C
ING. GUILLERMO MAZABEL QUIJANDRIA
REG. REPEV – SBS Nº 4551 – 2017
INGENIERIO CIP Nº 200992
HABILITACIÓN VIGENTE

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 INFORME DE VALUACION COMERCIAL DE UN BIEN INMUEBLE, A VALOR COMERCIAL EN EL
MERCADO INMOBILIARIO
II. MEMORIA DESCRIPTIVA

1. Propietario. -

CINDY JADHIRA BOTTGER ROWE.

2. Solicitante. –

CINDY JADHIRA BOTTGER ROWE.

3. Objeto de la Tasación. -

El objeto de la valuación es determinar el valor comercial y de realización en el mercado del

inmueble.

Se verificó y comprobó las características del inmueble, mediante una inspección técnica y
muestras fotográficas. El trabajo se realizó completamente, sin limitaciones.

4. Metodología empleada. -

La presente tasación se efectúa por el método de Tasación Directa, la misma que corresponde a
la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular y toma
de muestras fotográficas, conforme a la normatividad del Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú, aprobado por Resolución Ministerial R.M. N° 172-2016-Vivienda y sus modificatorias
R.M Nº 424-2017-Vivienda y R.M. 124-2020-Vivienda.

Para el valor de realización en el mercado, la resolución S.B.S. Nº 11356-2008. De igual manera,

en la determinación del Valor de Realización en el Mercado, se ha recurrido a la norma
reglamentaria expedida por la Superintendencia de Banca y Seguros, organismo rector del
sistema financiero nacional.

5. Fecha a la cual está referida la Tasación. -

Al 26 de abril de 2022.

6. Ubicación. -

El inmueble materia de la presente Tasación se encuentra localizado en el Jirón Libertad

Numero 2385 Sección Inmobiliaria N° 17 – Departamento N° 503 – Quinto Piso. Distrito De San
Miguel Provincia Y Departamento De Lima.

7. Linderos y medidas perimétricas. -

Los linderos de la Unidad Inmobiliaria, están inscritos en la Partida Electrónica N° 12649653 de

la zona registral Nº IX – Sede Lima.

8. Área Común del Terreno. -

El área común de terreno que le corresponde a cada unidad inmobiliaria, según su porcentaje
de participación de los bienes comunes y del área matriz, es de un terreno estimado de 16.28 m².

Denominación Participación AT (m2)

Unidad Inmobiliaria N° 503 100.00% 16.28
TOTAL 16.28

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9. Zonificación. -

- Zonificación : RDM – Residencial Media Densidad.

10. Uso actual del predio. -

- Uso Actual : Vivienda Unifamiliar.

11. Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio. -

La zona donde se ubica el predio cuenta con redes de agua y desagüe, red de alumbrado público
y domiciliario, red de telefonía e internet, pistas de asfalto y veredas de concreto armado en
buen estado.

12. Descripción de la distribución del Inmueble. -

Se trata de un departamento unifamiliar tipo flat, ubicado en el quinto piso, dentro de un

edificio multifamiliar de 5 pisos, construida sobre un lote de terreno de forma regular,
topografía plana y con sistema de albañilería confinada, el entorno del inmueble es residencial
y entorno urbano, el inmueble cuenta con un buen estado de conservación y de edificación de
material noble. El predio cuenta con un ingreso peatonal y vehicular por el Jr. Libertad y cerca de
avenidas importantes en la zona como la Av. La Marina, Av. La Paz, ductos de iluminación y
ventilación que permiten ofrecer una saludable calidad de vida a sus habitantes y está dotado de
los servicios básicos residenciales.
El inmueble cuenta con la siguiente distribución interior:

Departamento N° 503: Consta de sala-comedor, cocina, lavandería, 3/4 baño de visita,

dormitorio simple, dormitorio con closet y 3/4 baño común

13. Áreas Techadas. -

Las áreas techadas correspondiente a las unidades inmobiliarias es de: 65.223 m2.
Área Ocupada Área Techada
Descripción Nivel
m2 m2
Unidad Inmobiliaria N° 503 5° Piso 65.223 65.223
TOTAL 65.223 65.223

14. Descripción de la edificación. -

La edificación tiene las siguientes características:

- Cimentación : Cimientos y sobre cimientos de zapatas de concreto armado.

- Estructuras : Muros, placas, columnas de losas de concreto armado.
- Techos : Losas aligeradas de concreto armado.
- Pisos : Piso de loseta en todos los ambientes.
- Puertas : Puertas de madera contraplacadas en todos los ambientes.
- Ventanas : Herrería de aluminio con vidrio templados translúcido.
- Cocina : Repostero altos y bajos de melamine con tableros de loseta
y lavadero de acero inoxidable.
- Baños : Aparatos sanitarios de color y grifería nacional.
- Revestimiento : Tarrajeo frotachado y pintura látex.
- Instalaciones Eléctricas : Redes empotradas, suministro monofásico y acometida subterránea.
- Instalaciones Sanitarias : Redes de agua y desagüe en tuberías empotradas.
- N° Pisos 01

15. Calidad de los acabados. -

El acabado del inmueble materia de la presente tasación es de Buena.

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16. Antigüedad, Estado de Conservación y Depreciación. -

Durante la inspección ocular se observó que el inmueble tiene las siguientes características:
Factor de
Antigüedad Estado de Material
Descripción Depreciación
(años) Conservacion Predominante Depreciación
(1-D)
Unidad Inmobiliaria Nº 503 12 Bueno Ladrillo 0.10 0.90

17. Servidumbres. -

El inmueble no cuenta con ningún tipo de servidumbre aparentemente.

18. Análisis de la documentación registral, Aspecto Legal y Gravámenes. -

La Unidad Inmobiliaria, se encuentran inscritos en la partida registral N° 12649653 de la zona

registral Nº IX – Sede Lima.

La unidad inmobiliaria, no tiene cargas ni gravámenes pendientes a la fecha.

19. Investigación de valores de inmuebles de referencia. -

ITEM UBICACIÓN / ÁREAS /M2) DISTANCIA PRECIO US$. REFERENCIA

DESCRIPCIÓN DEL
INMUEBLE
01 Venta de AC = 60.00 Av. La Paz, 88,000.00 Constructora e
departamento flat San Miguel Inmobiliaria Cima
en zona residencial 1,467.00 / m2 Prince SAC -
942692110
02 Venta de AC = 77.00 Av. La Paz, 113,000,00 Constructora e
departamento flat San Miguel Inmobiliaria Cima
en zona residencial 1,468.00 / m2 Prince SAC -
942692110
03 Venta de AC = 51.00 Av. La 70,000.00 Leandro Herrera -
departamento flat Libertad, 946127026
en zona residencial San Miguel 1,373.00 / m2

Homologación de valores unitarios de áreas, según investigación de mercado de referencias

FACTORES DE HOMOLOGACIÓN FACTOR VUA HOM

ITEM PRECIO US$ ÁREA VUA Ubic. Ent. Sup. Serv. Zon. F.N RESULTANTE US$/M2
1 88000.00 60 1467 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1467.00
2 113000.00 77 1468 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1468.00
3 70000.00 51 1373 1.20 1.00 1.00 1.00 1.00 1.20 1.07 1464.53
VUA HOMOLOGADO PROMEDIO - US$/M2 1470.00

20. Observaciones. -

El inmueble se ubica en una zona residencial, cercana de parques, mercados y avenidas

importantes como la Av. La Marina, Av. La Paz. Por lo cual, es un predio de fácil acceso.

Las vías de acceso principales son afirmadas en buen estado, lo que permite el regular tránsito
de vehículos livianos y de transporte público. La zona en la mañana y tarde es regularmente
transitada y de bajo peligro. Se observa regular desarrollo inmobiliario aledaño a la zona.

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 Para la presenta valuación se contó con la partida registral del inmueble N.º 12649653 de fecha
25/04/2022.

Se realizó la inspección técnica in-situ, se verifico el entorno y se analizó la documentación

proporcionada en gabinete, por lo cual; el presente informe de tasación se encuentra conforme
en base al mercado inmobiliario actual de la zona.

El Perito no se responsabiliza por los vicios ocultos y/o constructivos que pudiera tener el
inmueble.

21. Opinión Integral del Perito Valuador. -

La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas

actuales.

La secuencia seguida en la determinación del valor, la comparación con casos anteriores, así
como los sustentos aplicados, nos muestra una clara consistencia para la obtención del Valor
Comercial y de Realización en el mercado.

Vigencia de la valuación: De no variar las condiciones del mercado, así como de no presentarse
imponderables, podría tener una vigencia de 150 días.

III. VALORIZACIÓN

1. Valor Total del Predio (VTP). -

a). Valor de Terreno (VT):

Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario creciente den la zona donde se

ubica el predio. Su acceso a vías principales, zonificación, infraestructura y equipamiento
urbano, se determina como precio unitario para el terreno del inmueble en tasación: US$.
1,110.00 /m2

Por lo tanto:

Área de Valor por m2 VT

Descripción Nivel Terreno m2 en US$ en US$
Unidad Inmobiliaria N° 503 5° Piso 16.28 1,110.00 18,070.80
TOTAL 16.28 18,070.80
VT = US$. 18,070.80

b). Valor de la Edificación (VE):

b.1.- Valor de las Áreas Techadas (VAT):

De acuerdo con las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la
inspección realizada se estima el precio de mercado de la edificación en:
Valor de la Edificación:

VE = VUOE x AT x D

Dónde:

VUOE = Valor unitario obra edificación.

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 AT = Área Techada.
D = Factor de depreciación

Por lo tanto:
Area VUOE Depreciacion VAC VAT
Descripción Nº Piso
(m2) (US$./m2) % 15% US$
Unidad Inmobiliaria 503 5° Piso 65.223 480.00 0.90 4,226.45 32,402.79
TOTAL 65.223 32,402.79
VAT = US$. 32,402.79

2. Valor de Reposición (VR):

El Valor de Reposición (VR), será igual al Valor de Terreno (VT), más el Valor de Edificación (VE):

VT VE VTP
DESCRIPCIÓN
en US$. en US$. en US$.
Unidad Inmobiliaria N° 503 18,070.80 32,402.79 50,473.59
Total 18,070.80 32,402.79 50,473.59
VR = US$. 50,473.59

3. Valor Asegurable (VAN). - El Valor asegurable será igual al Valor de Edificación sin Depreciar
(Valor a Nuevo):

Area VUOE VAT VESD

Descripción Nº Piso VAC 15%
(m2) (US$./m2) US$. US$.
Unidad Inmobiliaria N° 503 5to Piso 65.223 480.00 31,307.04 4,696.06 36,003.10
TOTAL 65.223 36,003.10
VAN = US$. 36,003.10

4. Valor Comercial. -

De acuerdo con la evaluación de precios en el entorno el perito considera que el Valor

Comercial del Predio calculado redondeado, NO refleja adecuadamente el valor comercial a la
fecha que tiene el inmueble en el mercado, por lo que se le deberá afectar con Factores de
Mercado:

Por lo tanto:
VTP VC
DESCRIPCIÓN F.M
en US$. en US$.
Unidad Inmobiliaria Nº 503 50,473.59 1.90 95,900.00
Total 50,473.59 95,900.00
VC = US$. 95,900.00

SON: NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS Y 00/100 DOLARES AMERICANOS.

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5. Valor de Realización. -
VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (RESOLUCIÓN S.B.S N° 11356-2008 Y R.M. N°
172 – 2016 - VIVIENDA)

El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se

esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como
está, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:

DEDUCCIONES PARA CONSIDERAR:

Gastos de Publicidad 2.00%
Gastos de Tasación para Realización 0.20%
Comisión de ventas 5.00%
Mantenimiento 2.00%
Ajuste por realización en plazo de 60 días 10.80%
TOTAL DE DEDUCCIONES 20.00%
Por lo tanto:

VC % VRM
DESCRIPCIÓN
en US$. Realiz. en US$.
Unidad Inmobiliaria N° 503 95,900.00 80.00% 76,720.00
Total 95,900.00 76,720.00
VRM = US$. 76,720.00
SON: SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS VEINTE Y 00/100 DOLARES AMERICANOS.

Lima, 26 de abril de 2022

TIPO DE CAMBIO REFERENCIAL S/. 3.807 /Dólar.

NOTA: SE ADJUNTA VISTAS FOTOGRÁFICAS.

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 MUESTRAS FOTOGRÁFICAS
VISTA DE INTERIORES

Vista del entorno del inmueble Vista del entorno del inmueble

Vista de interiores del inmueble Vista de interiores del inmueble

Vista de interiores del inmueble Vista de interiores del inmueble

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 MUESTRAS FOTOGRÁFICAS
VISTA DE INTERIORES

Vista de interiores del inmueble Vista de interiores del inmueble

Vista de interiores del inmueble Vista de interiores del inmueble

Vista de interiores del inmueble Vista de la fachada del inmueble

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