Reglamentos Final Plan Regulador

REGLAMENTOS PLAN REGULADOR SAN ISIDRO DE HEREDIA
1- REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN
PLAN REGULADOR DEL CANTON DE SAN ISIDRO DE HEREDIA
El Concejo Municipal de San Isidro de Heredia, en sesión ordinaria NºXX-2020, del XX

de XX del 2020, mediante acuerdo Nº XX por unanimidad con dispensa de trámite de
Comisión, de acuerdo con el artículo 17 incisos 2), 3) y 4) de la Ley de Planificación
Urbana, adopta formalmente el siguiente
Mapa de Zonificación de Usos del Suelo del Plan Regulador del Cantón de San Isidro
de Heredia y sus reglamentos
Los textos y planos originales físicos y digitales del Mapa de Zonificación se encuentran
en disposición en las oficinas y en la página web de la Municipalidad de San Isidro de
Heredia y en la Dirección de Urbanismo del INVU. Para la simbología del mapa de
zonificación, se utilizaron los lineamientos establecidos en el Anexo 3 del “Manual de
Planes Reguladores como Instrumento de Ordenamiento Territorial” del INVU, en
el cual se define la paleta de colores solidos RGB para cada una de las zonas de uso de
suelo, con ligeras modificaciones debido a que la tabla del INVU no incluye algunas
zonas definidas para el cantón de San Isidro de Heredia (la Zona de Amortiguamiento, la
Zona de Expansión Urbana y la Zona Rural Concentrada, como ejemplo), asimismo en
algunos casos se mantuvieron los colores pero se cambió el nombre de la zona, por
tratarse de usos no excluyentes (la zona turística se cambió a Agroturística)
El presente Mapa de Zonificación (ver anexo 2) y sus reglamentos, regirán a partir de la

fecha de su publicación en el diario Oficial La Gaceta y consta de los siguientes capítulos
y artículos:
CAPÍTULO I: GENERALIDADES DEL PLAN REGULADOR
Artículo 1º—Marco Legal del Plan Regulador de San Isidro de Heredia
El presente Plan Regulador tiene valor reglamentario de acuerdo con La Constitución

Política de Costa Rica en su artículo 169; la Ley de Planificación Urbana Nº 4240 del 15
de noviembre de 1968 y sus reformas, mediante las Leyes Nº 7794 del 4 de mayo de 1970,
Nº 4971 del 29 de abril de 1972, Nº 6575 del 27 de abril de 1981, Nº 595 del 6 de agosto
1981, Nº 7015 del 22 de julio de 1985 y Nº 7495 del 3 de mayo de 1995.
Las disposiciones del presente Plan Regulador serán de aplicación y acatamiento

obligatorio para todas las personas físicas y jurídicas del Cantón de San Isidro de Heredia,
con las excepciones establecidas en el presente Reglamento de Zonificación.
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Las disposiciones del Plan Regulador son complementadas, según la jerarquía de las
fuentes del ordenamiento jurídico, por las leyes, reglamentos, decretos y normas conexas
en materia de ordenamiento territorial y construcción aplicables que no se le opongan. En
todos aquellos aspectos de discrepancia con cualquier tipo de norma establecida en el
Reglamento de Zonificación del plan regulador, prevalecerá la norma de este último
reglamento por tratarse de un instrumento específico de aplicación cantonal, excepto que
se trate de leyes nacionales, que prevalecerán sobre las normas del plan regulador.
El plan regulador regulará los usos del suelo dentro de los límites del cantón de San Isidro
de Heredia, es el resultado del proceso de Modificación del Plan Regulador vigente
publicado en la GACETA 242 del 15 de diciembre de 2005. El proceso de Modificación
y los requisitos técnicos cumplen con el “Manual de Planes Reguladores como
Instrumento de Ordenamiento Territorial”, aprobado por la Junta Directiva del INVU, en
sesión Ordinaria 6296, Articulo II, inciso 1) del 14 de diciembre del año 2017,
específicamente en el apartado “5.2. Sexta etapa: Modificación, suspensión y
derogación”, en el cual se establece las posibles modificaciones que se le pueden hacer a
un plan regulador vigente.
Artículo 2—Objetivos
El plan regulador del cantón de San Isidro de Heredia tiene como objetivos:
a) Garantizar el bienestar colectivo, la justicia social, el crecimiento armónico, la

distribución equitativa de la infraestructura y el equipamiento.
b) La explotación racional de los recursos y la protección del medio ambiente del
Cantón, armonizándolos en forma coherente con los objetivos y disposiciones de
planificación nacional.
Artículo 3— Fines y propósitos
Los propósitos del presente Reglamento serán, según su naturaleza, los siguientes:
a) Desde el punto de vista de la planificación del desarrollo regional (GAM

2013- 2030):
1. Establecer el Plan Regulador como un proceso continuo de planificación y dirección

que incorpore los objetivos nacionales, regionales y locales del desarrollo urbano y
ordenamiento territorial.
2. Incorporar los ejes transversales señalados por el Plan GAM 2013-2030, en lo

pertinente a Enfoque y Derecho de Participación Ciudadana, Continuidad e Identidad
del Paisaje, Adaptación al Cambio Climático y Carbono Neutralidad, Gestión del
Riesgo, Instrumentos de Gestión Territorial y Fortalecimiento de la Gestión Pública.
3. Incorporar las dimensiones de análisis territorial en cuanto aspectos urbanos,

ambientales, vivienda, equipamiento social, paisajes, gestión de riegos y otras,
consignadas en el GAM 2013-2030.
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4. Validar el ordenamiento de las Macrozonas y Subzonas establecidas para la Gran
Área Metropolitana y los sistemas de redes de Centralidades Densas Integrales (CDI)
5. Incorporar el Plan Regulador de San Isidro de Heredia a la Política Nacional de

Ordenamiento Territorial, en cuanto a calidad del hábitat, protección, manejo
ambiental y competitividad.
6. Incorporar la “visión y un modelo de desarrollo urbano que integre una

estructuración regional con los criterios y calidad que requieren los centros urbanos,
cuyas actividades sean atractivas para sus habitantes, para el desarrollo económico
y para la sostenibilidad ambiental”
7. Incorporar las estrategias en cuanto a límites de crecimiento, áreas de integración,

crecimiento controlado, agro productivas y las áreas de conservación y protección.
8. Coadyuvar en las estrategias de integración de infraestructura, servicios, políticas de

vivienda, áreas y ejes verdes (parques lineales, corredores biológicos, cursos de ríos,
parques y áreas verdes de escala regional y metropolitana con un desarrollo
sostenible), así mismo incorporar la búsqueda de la mejora socioeconómica y el
bienestar de la población.
9. Impulsar la densificación sobre cuadrantes urbanos consolidados y centros

tradicionales, con una visión estratégica de evitar la segregación social, promover la
movilidad y conectividad, valorar el paisaje, fortalecer las condiciones turísticas,
fomentar la protección de los recursos naturales, la prevención del riesgo y el manejo
de recursos hídricos.
10. Dotar al Cantón en las zonas no incluidas en los cuadrantes urbanos y centros
tradicionales, de condiciones de densidad más bajas y controladas en comparación
con las densidades actualmente permitidas por el Plan Regional Metropolitano, así
como una dosificación gradual de los usos, desde la mayor concentración y diversidad
en los centros hasta la protección y mayores restricciones en las partes altas.
Desde una óptica de incorporación de lo local, articulado con lo regional:
11. Revisar la zonificación para la instalación y desarrollo de actividades industriales a

fin de garantizar la seguridad ambiental y humana en el Cantón.
12. Evitar la urbanización en terrenos no aptos para el crecimiento urbano, terrenos no
conformes con la disponibilidad de servicios básicos e infraestructura, condiciones
naturales frágiles o de riesgo y/o por riesgos de contaminación.
13. Propiciar la ubicación de los servicios, comercios y equipamientos comunitarios de

forma concentrada, de tal manera que se desarrollen los cuadrantes urbanos y un
acceso funcional de los habitantes a los mismos.
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14. Orientar las inversiones en cuanto a vías, terminales de autobuses, servicios de salud,
educación y seguridad, de acuerdo con el patrón de asentamiento actual y esperado
de la población.
15. Prever un equilibrio entre las áreas ocupadas y áreas libres de edificaciones; en la
medida que lo permitan las posibilidades de adquirir terrenos por medio de
expropiación y/o compra para parques o espacios de uso público, que se adicionen a
los espacios de quebradas y ríos tratando de conformar pulmones urbanos.
16. Asignar a las zonas patrones de densidad conforme con sus condiciones y capacidad
soportante, la infraestructura y los servicios disponibles y/o potenciales.
17. Integrar una propuesta de crecimiento racional del suelo urbano por etapas
progresivas, de acuerdo con las tendencias previstas de crecimiento poblacional,
previsión de reservas habitacionales y otras demandas de suelo urbano, en función de
las necesidades presentes y futuras a corto, mediano y largo plazo.
18. Prever los requerimientos viales para la adecuada distribución del tránsito en función
de tiempos y distancias de recorrido.
19. Mejorar, incrementar y conservar los lugares de atractivo turístico y recreativo, bajo
conceptos de desarrollo sostenible y sustentable y de protección del medio ambiente
20. Establecer un límite al crecimiento lineal y desestimular su expansión hacia los

terrenos ubicados al norte del Cantón.
21. Mantener las áreas de desarrollo predominantemente agrícola y a la vez, propiciar el

desarrollo de actividades complementarias (turismo rural, ecoturismo y servicios de
soporte a estas actividades) compatibles con la naturaleza de la zona y que permiten
diversificar las oportunidades productivas del Cantón.
b) Desde el punto de vista del uso de los recursos naturales, su conservación

y mejoramiento:
1. Delimitar los usos del suelo con el fin de orientar el desarrollo y crecimiento
ordenado de las diferentes actividades que se desarrollen en el suelo urbano y
urbanizable, todo lo anterior de conformidad con su capacidad de uso.
2. Establecer las zonas, así como las políticas para la conservación y mejoramiento
de los recursos naturales existentes en el Cantón, especialmente las zonas de
recarga acuífera, la red hídrica superficial y los suelos.
3. Establecer los mecanismos para frenar el proceso de impermeabilización de suelos

en el territorio cantonal y evitar los cambios excesivos en la dinámica hídrica del
Cantón.
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4. Proponer nuevas alternativas para adecuar el uso del suelo a sistemas productivos
sostenibles, tanto en lo agrícola como en otras actividades.
c) Desde el punto de vista de los procedimientos operativos de la

Municipalidad de San Isidro:
1. Establecer en forma clara y concreta los requisitos para los proyectos de desarrollo
y crecimiento urbano del Cantón, la naturaleza de sus procesos de aprobación y
plazos.
2. Coordinar y conciliar las acciones de los sectores público y privado para su

localización e integración espacial.
3. Lograr un mayor y mejor aprovechamiento de los recursos financieros, técnicos,

materiales y humanos que intervienen en el ordenamiento territorial de la
Municipalidad.
4. Alcanzar una adecuada relación de costo y beneficio, en términos de efectividad

y eficiencia, en el uso de los recursos humanos, financieros y técnicos de la
Municipalidad de San Isidro.
5. Definir los ámbitos de acción del ordenamiento territorial prioritarios y la

naturaleza de su tratamiento.
d) Desde la perspectiva de los patrones culturales del Cantón:
1. Establecer un sistema de reglamentación que oriente los desarrollos futuros hacia

la rehabilitación de los elementos culturales actuales, con el fin de mantener la
imagen urbana característica de la ciudad y demás centros de población.
2. Propiciar el rescate de valores culturales asociados a actividades productivas

tradicionales, prácticas religiosas y actividades recreativas tradicionales.
3. Procurar que el desarrollo urbano residencial no altere valores y patrones de vida

propios de la comunidad.
e) Desde el punto de vista de la participación ciudadana:
1. Constituir la JUPLACA, la cual servirá de apoyo activo, como instancia

orientadora, de los asuntos relativos al ordenamiento territorial y urbanismo.
2. Estimular y sensibilizar a la población para que participe en el proceso de toma

de decisiones en materia de ordenamiento territorial y urbanismo.
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3. Promover la participación ciudadana en la solución de los problemas del
ordenamiento territorial del cantón.
4. Incorporar a la comunidad en un proceso continuo de evaluación, revisión y

adecuación del Plan Regulador con visión al futuro, entre otras formas a través de
Comités de Vigilancia.
5. Procurar la adquisición de terrenos para el diseño y construcción de facilidades

destinadas al uso comunal.
6. Procurar el rescate y mejoramiento de edificios públicos con valor arquitectónico

y cultural.
Artículo 4º—Alcances
Las normas que incluye el presente Plan Regulador son aplicables exclusivamente dentro
de los límites espaciales del Cantón de San Isidro de Heredia, de conformidad con lo
establecido en la División Territorial Administrativa de la República de Costa Rica, por
medio de las siguientes Resoluciones y Leyes:
a) Resolución 13 del 28 de octubre de 1856, sobre los límites del distrito Santo
Domingo.
b) Ley 40 del 13 de julio de 1905, sobre la creación de cantón de San Isidro y sus
distritos.
c) Ley 17 del 15 de noviembre de 1910, sobre los límites del distrito de San
Jerónimo de Moravia.
d) Ley 2789 del 18 de julio de 1961, sobre los límites del cantón San Pablo.
e) Ley 7894 del 8 de julio de 1999, sobre la creación del distrito San Francisco,
del cantón San Isidro.
Artículo 5º— Insumos para el proceso de modificación del plan regulador
Las modificaciones del plan regulador son el producto del análisis y evaluación de los
siguientes insumos:
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a) Mapa catastral y Mapa Vial Cantonal
El plan regulador y el mapa de zonificación se definen sobre un plano base donde se

superpone con el mosaico catastral, producto de la gestión elaborada con el Programa
BID-CATASTRO y actualizado por el Departamento de Catastro Municipal, así como el
mapa de vialidad existente elaborado por la Unidad Técnica Vial Municipal.
b) Índices de Fragilidad Ambiental (IFAS)
Como parte de la modificación se incluyó la variable ambiental en el plan regulador,

dando como resultado normas generales para la conservación de los recursos naturales
del cantón. La SETENA otorgó la viabilidad ambiental al plan regulador de San Isidro de
Heredia, mediante la resolución 341-2011- SETENA, con fecha del 08 de febrero de
2011.
c) Vulnerabilidad Hidrogeológica
El plan regulador incluye la incorporación de los resultados de los estudios

hidrogeológicos solicitados por SENARA El informe de Fase I, fue aprobado por
SENARA mediante oficio SENARA – DIGH- UI- 0154- 2017 del 07 de junio del 2017.
El informe de Fase II que incluye el mapa de vulnerabilidad, fue aprobado por SENARA
mediante oficio de SENARA –DIGH- 0012-2019, con fecha del 22 de enero de 2019.
d) Talleres de Participación Ciudadana e institucional
La participación ciudadana es fundamental tanto en el proceso de elaboración del plan

como de validación de las propuestas de zonificación y de los instrumentos normativos.
Para lograr este propósito, se elaboró una estrategia que permitió que las instituciones,
organizaciones civiles y los ciudadanos en general, pudieran manifestar sus expectativas
relacionadas con el desarrollo cantonal mediante el instrumento del plan regulador,
incluyendo la elaboración de talleres de participación ciudadana en todo el centro poblado
del cantón y reuniones de trabajo con los profesionales de instituciones involucradas.
e) Plan GAM 2013-2030
Como parte del proceso de actualización del Plan Regulador, se incorporó la

comunicación del Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH),
relacionada con los alcances del Decreto Ejecutivo N.38334-PLAN-MINAE-MIVAH-
MOPT-S-MAG, del 30 de abril 2014: Plan GAM 2013-2030. “Actualización del Gran
Área Metropolitana”
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Artículo 6º— Nombre de la Zona, Sigla, Características generales de la zona y
relación general con el Plan GAM 2013-2030
De conformidad con la integración de las consideraciones del Plan GAM 2013-2030, se

establece un nivel regional de zonificación, que se operacionaliza en las zonas propias
del plan regulador:
a. Macrozona Producción Agropecuaria (MZPA), localizada al sur y suroeste del

cantón, en ella se consignan las zonas de uso del plan Regulador; Zona de Expansión
Urbana (ZEU) (Residencial), Zona Urbana Comercial Residencial (ZUCR), Zona
Mixta Residencial – Comercial (ZMCR), Zona Institucional (ZIN), Zona
Agropecuaria (ZAG), Zona de Protección (Cuerpos de Agua) ZP-A y Zona Rural
Concentrada (ZRC)
b. Macrozona Conservación y Preservación (MZPC), localizada al norte del territorio

cantonal con zonas del plan regulador Zona de Expansión Urbana (ZEU)
(Residencial), Zona Mixta Residencial – Comercial (ZMCR), Zona Comercial
Industrial (ZCI), Zona Institucional (ZIN), Zona Agroturística (ZAT), Zona
Agropecuaria (ZAG), Zona de Protección (Cuerpos de Agua) ZP-A, Zona Protección
(PN Braulio Carrillo) (ZP-PNBC), Zona Amortiguamiento (ZAM) y Zona Rural
Concentrada (ZRC)
c. Subzona Recuperación Urbana (SZRU), en sectores al sur y este con zonas del plan
regulador Zona de Expansión Urbana (ZEU) (Residencial), Zona Mixta Residencial
– Comercial (ZMCR) y Zona Rural Concentrada (ZRC)
d. Subzona CDI Periféricos (SZCDIP), centro cantonal, centros distritales y poblados

grande con la Zona Urbana Comercial Residencial (ZUCR), Zona de Expansión
Urbana (ZEU) (Residencial), Zona Mixta Residencial – Comercial (ZMCR) Zona
Institucional (ZIN) y en el caso del Centro Cantonal CDI San Isidro se aúna la Zona
de Control Especial Centro Histórico (ZCE)
e. Subzona Control de Expansión Urbana (SZCEU), localiza al sur de cantonal a lo

largo del límite con cantones vecinos, incluyendo las Zona de Expansión Urbana
(ZEU) (Residencial), Zona Mixta Residencial – Comercial (ZMCR) Zona
Institucional (ZIN), Zona Agropecuaria (ZAG), y Zona Rural Concentrada (ZRC)
f. Subzona Potencial Agropecuario (SZPA) con las zonas del plan regulador, Zona de
Expansión Urbana (ZEU) (Residencial), Zona Mixta Residencial – Comercial
(ZMCR) Zona Institucional (ZIN), Zona Agropecuaria (ZAG), Zona de Protección
(Cuerpos de Agua) ZP-A y Zona Rural Concentrada (ZRC)
Para efectos del Mapa de Zonificación Cantonal, se muestran las zonas específicas de uso
del suelo, utilizando la nomenclatura y los colores (código RGB), que las identifican
establecidos por el INVU en el Manual de Planes Reguladores como Instrumento de
Ordenamiento Territorial, tal como se detalla a continuación y se muestra gráficamente
en el Mapa de Zonificación
8
a. Zona Urbana Comercial-Residencial (ZUCR)
Código RGB 153, 27,30
Se establece en el centro urbano de cada una de las cabeceras de distrito; tiene como
propósito concentrar la mayor variedad y cantidad de actividades comerciales y de
servicios, a fin de consolidar el centro como área de distribución y abastecimiento,
permitiendo además la vivienda en función de los asentamientos de este tipo. El área que
ocupa la zona en cada distrito está en función directa con la jerarquía actual y deseada,
de forma que la de mayor extensión se ubica en San Isidro.
En relación con los centros urbanos definidos por el GAM 2013-2030, el área comercial-
residencial se mantiene en el caso de San Isidro; en San José se mantiene en los terrenos
que enfrentan a la Ruta Nacional, en Concepción se reduce a un sector ubicado al sur del
centro comunitario y el sector norte de la escuela, debido a las pendientes de los terrenos
en ese centro comunal; en San Francisco se mantiene los terrenos alrededor del centro
comunitario y se amplía hacia el sector sur. Se incorpora esta zona en las comunidades
de Santa Elena y Santa Cecilia, ambas pertenecientes al distrito de San José.
b. Zona Mixta Residencial- Comercial (ZMRC)

Corresponde a terrenos ubicados en la periferia de los centros poblados y en aquellos

sectores a lo largo de las vías públicas donde se ha concentrado la población durante las
últimas décadas. Corresponde a una zona donde prevalece el uso residencial, combinado
con facilidades comerciales afines al uso residencial, fundamentalmente comercio de
primera necesidad que no afecta el uso residencial dominante. También se localizan en
los alrededores de las cabeceras de distritos en los pueblos principales y forma parte de
esta zona aquellos terrenos identificados como Zona de Renovación Urbana- Residencial
(ZRU-R).
c. Zona Institucional (ZIN)

Esta zona comprende los terrenos e instalaciones en todo el Cantón dedicadas a la

prestación de servicios públicos, entre ellos educación, salud, recreación o administración
(municipalidad) o bien centros comunales de formación y desarrollo de actividades
productivas comunales, de manera que mantengan esta condición de uso.
d. Zona de Expansión Urbana ZEU

Corresponde a terrenos básicamente libres de construcciones, en condiciones

topográficas de pendiente plana y plano-ondulada y cercanos a los centros urbanos, todo
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lo cual les da un carácter propicio para absorber el eventual crecimiento de la población
y sus asentamientos.
Tiene el mismo carácter de las Zonas de Crecimiento Urbano definidas por la Dirección
de Urbanismo del INVU, aunque excluyendo aquellas zonas que tiene una ocupación
residencial comercial efectiva. La ZEU está destinada para el desarrollo de residencias en
mediana densidad bajo la modalidad de urbanización o condominio.
En todas las zonas ZEU se definen como parte integral del desarrollo futuro nuevas vías
propuestas para mejorar la interconectividad, de tal manera que el desarrollo por parte de
inversionistas privados genere la infraestructura vial y comunal prevista en el plan.
El único centro urbano donde no se propone una zona ZEU es el centro poblado de
Concepción, debido a la topografía que genera su ubicación entre dos ríos y a la excesiva
parcelamiento de los terrenos alrededor de la plaza, la Iglesia y la escuela, dando como
resultado la inexistencia de terrenos con posibilidad de urbanizar.
e. Zona Rural Concentrada ZRC

Código RGB209, 156,199
Esta zona corresponde las denominadas zonas de crecimiento lineal que se han
desarrollado y consolidado durante el periodo de vigencia del Plan Regulador y el periodo
de vigencia de los planes de la GAM y que han cooperado en la desarticulación urbana,
la poca consolidación de los centros urbanos y en el alto número de segregaciones con
áreas de lote menores que integralmente aumentan la densidad poblacional en la Zona
Especial de Protección del GAM. Estos terrenos se localizan en las Macro Zonas
Agropecuarias y de Protección y Conservación, siguiendo el mismo patrón de desarrollo
paralelo a las vías.
Por medio del Plan Regulador se establecen límites espaciales para evitar la continuidad
del proceso de expansión hacia el norte; además, se modifican los requisitos de área
mínima y se establecen restricciones hacia la variedad de comercio y servicios que se
pueden desarrollan en ella. Finalmente, tienen como límite aproximado la coordenada
CRTM-05, 1109.000 norte, a fin de evitar la expansión lineal en zonas cuya potencial
turístico es importante tanto por la cercanía con áreas protegidas como por las condiciones
de apreciación del paisaje.
f. Zona Agropecuaria Regular ZAGR

Corresponde a espacios internos ubicados entre las diferentes calles públicas, dentro de
lo denominado por el INVU como Zona Especial de protección en el anterior Plan GAM
y que ahora se ubican dentro de las Macro Zonas Agropecuarias y de Protección-
Conservación, específicamente dentro de las Sub Zonas de Potencial Agrícola y Control
de Expansión Urbana del Plan GAM 2013-2030, correspondiendo a las zonas de mayor
extensión dentro de la propuesta de zonificación.
10
En San Isidro se extienden desde el límite cantonal sur hacia el norte abarcando los
terrenos tradicionalmente utilizados para la agricultura. En relación con el Plan Regional
Metropolitano, el Plan Regulador permitirá mantener la zona como de uso
predominantemente agrícola.
g. Zona Agropecuaria Especial ZAGE
Código RGB 0, 115, 76
Corresponde a terrenos ubicados en la parte intermedia del distrito de San Francisco, al

norte de la zona de expansión urbana (ZEU). Se prevén esos terrenos para la expansión
residencial a largo plazo, con una modalidad mixta de residencias y comercios en vertical,
con una baja cobertura y sistemas constructivos y operativos de carácter sostenible,
integrando las funciones comerciales a la calle pública para generar interacción
comunitaria.
h. Zona de Protección (cuerpos de agua) (ZP-A)

Corresponde a los terrenos ubicados en las márgenes de ríos y quebradas, así como en el
radio de las tomas de agua para consumo humano y nacientes de carácter permanente,
definidas tanto en la Ley Forestal como en la Ley de Aguas y tiene como fin delimitar un
área de protección donde además de evitar la corta de árboles y favorecer la reforestación,
se establezca un retiro de construcción que permita evitar el acercamiento de
construcciones a zonas de riesgo, o bien que tienen una vocación más compatible con la
protección de la flora, la fauna y el recurso hídrico.
Es importante indicar que zonas de esta naturaleza son conceptualmente similares a las
zonas especiales de protección de ríos establecidas por el Plan GAM 2013-2030, aunque
en este caso se definen específicamente para todo el sistema de ríos y quebradas del
Cantón; incorporando además las tomas para consumo humano y las nacientes. De esta
manera, no sólo se logra una condición más acorde con la vocación que tiene el Cantón
por formar parte de una zona de recarga acuífera, sino que además es compatible con las
zonas de protección establecidas por otras leyes, entre ellas la Ley Forestal.
i. Zona de Protección (P.N Braulio Carrillo) (ZP-PNBC)

Mantiene los límites del Parque Nacional Braulio Carrillo, en tanto las regulaciones de
uso estarán sujetas a lo que defina el MINAE en el Plan de Manejo del Parque.
Corresponde a las áreas ubicadas dentro de la Macro Zona de Protección y Conservación
del GAM 2013-2030.
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j. Zona de Amortiguamiento (ZAM)
Corresponde a una franja de 400mts lineales, paralela a los límites del Parque Nacional
Braulio Carrillo, cuyas condiciones de área y uso son más restrictivas que las establecidas
por el Plan GAM 2013-2030 a fin de consolidar un verdadero espacio de
amortiguamiento, que restrinja el acercamiento de las actividades humanas de mayor
impacto a los límites de zonas protegidas y minimice el efecto de borde.
Complementariamente, se establece como usos permitidos las actividades de ecoturismo
establecidas para las zonas de Patrimonio Natural del Estado (PNE), de tal forma que su
desarrollo se integre a una posible apertura futura del Parque Nacional en estos sectores.
Corresponde a las áreas ubicadas dentro de la Macro Zona de Protección y Conservación
del GAM 2013-2030, al igual que el Parque Nacional Braulio Carrillo.
k. Zona Agroturística (ZAT)

Corresponde a terrenos ubicados entre el límite de la ZAG y el límite de la ZAM;

mantienen el mismo potencial agrícola señalado por el GAM 2013-2030 pero incorpora
requisitos urbanísticos para hacer posible el desarrollo del turismo en condiciones de
densidad e impacto controlados, aprovechando tanto las condiciones especiales de
apreciación del paisaje, como la cercanía con zonas protegidas, ríos y zonas de bosque.
Por el tipo de actividades que permite y las áreas mínimas de lote, permitirá mantener la
densidad en rangos menores que los permitidos por el Plan GAM 2013-2030
l. Zona Comercial- Industrial- Servicios (ZCIS)

Corresponde a un sector destinado para la ubicación de industrias, así como comercios

asociados; esta zona nace por la necesidad de incorporar la influencia que constituye el
tramo de la Ruta Nacional Nº 32. Además, se propone evitar el desarrollo industrial
disperso que permite en Plan GAM 2013-2030en cualquier parte de la Zona Especial de
Protección, a la vez que restringe la tipología de industrias a aquellas del Grupo C y B
quede acuerdo con el Ministerio de Salud son de riesgo moderado y bajo, según Decreto
34728-S del Ministerio de Salud.
m. Zona Vial Cantonal y Nacional (ZVCN), vías existentes y propuestas
Código RGB 0, 0,0 Códigos RGB 156, 156,156
Corresponde a espacios de uso público para el tránsito peatonal o de vehículos y se divide

en diferentes tipos de vía en función de su jerarquía y utilidad; incluye además nuevas
12
vías de uso vehicular, que pretenden mejorar las condiciones de conectividad entre los
diferentes centros y asentamientos, así como habilitar nuevos ejes que permitan encausar
el tránsito vehicular y minimizar su efecto sobre los principales centros urbanos. Las vías
nuevas no forman parte de la propuesta de zonificación del Plan GAM 2013-2030.
Artículo 7— Definiciones
Para los efectos de la aplicación del Reglamento de Zonificación y sus objetivos generales
y particulares se entenderá por:
a) Alineamiento: Línea fijada por la Municipalidad, el MOPT o el INVU como el

límite o proximidad máxima de emplazamiento de una edificación. Esta línea se
mide respecto a la vía pública o zonas fluviales y los linderos de la propiedad.
b) Altura de edificación: Altura de edificación: Distancia vertical medida desde el

máximo rasante natural del terreno en contacto con la edificación hasta el punto
más alto de la cubierta del último piso.
c) Antejardín: Distancia entre la línea de propiedad (de origen catastral) y línea de

construcción (de origen oficial según alineamiento). Implica una restricción para
construir sin que por ello la porción de terreno pierda su condición de propiedad
privada.
d) Área Metropolitana Heredia: Espacio constituido por los cantones de Heredia,

Barva, Santo Domingo, Santa Bárbara, San Rafael, San Isidro, Belén, Flores, San
Pablo.
e) CDI: Centralidades Densas Integrales, consideran la vivienda de construcción

vertical el centro de un sistema urbano, que se fundamenta en la densidad, en la
mezcla de usos de suelo y la cercanía de equipamientos y servicios públicos para
aumentar la eficiencia de las redes de servicios públicos, reducir la movilidad
motorizada y aumentar la eficiencia energética
f) Certificado de Uso del Suelo: Es un acto jurídico concreto por medio del
cual el funcionario designado competente de la Municipalidad de San Isidro de
Heredia, acredita la conformidad mediante documento oficial, notificado al
solicitante; o no del uso del suelo con lo establecido en la zonificación respectiva
del Plan Regulador vigente. Para su emisión se utilizan como instrumentos
indispensables el Mapa de Zonificación del cantón de San Isidro, el mapa
Catastral y el Plano Catastrado del inmueble en cuestión y los alineamientos que
establezcan las instituciones competentes, éstos últimos sólo en caso necesario
que así determine la DCU
g) Cobertura del terreno: Es la proyección horizontal de una estructura o el área

de un terreno cubierta por tal estructura.
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h) Condominio: Inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte
de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible, cuyas
distintas modalidades se definen en la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio, Ley N°7933, su Reglamento Decreto Ejecutivo N°32303-MIVAH-
MEIC-TUR, sus reformas o la normativa que lo sustituya.
i) Derecho de vía: Aquella área o superficie de terreno, propiedad del Estado,

destinada al uso de una vía pública, con zonas adyacentes utilizadas para todas las
instalaciones y obra complementarias. Esta área está delimitada a ambos lados por
los linderos de las propiedades colindantes
j) Establecimiento industrial: Para todos los fines de este Reglamento, se

entenderá como establecimiento industrial todo lugar, descubierto o cubierto,
destinado a la elaboración, manipulación, reparación, transformación o utilización
de productos naturales o artificiales, mediante tratamiento físico, químico o
biológico, manualmente o por medio de máquinas que se empleen en las tareas o
faenas y todos los anexos y dependencias de la fábrica.
k) Facilidades comunales: Áreas de uso público dentro de un fraccionamiento con

fines urbanísticos, una urbanización o un conjunto residencial, destinadas a la
construcción de infraestructura comunitaria, de educación, salud, recreación,
beneficencia u otras actividades para uso público, mismas que determina el
Concejo Municipal.
l) Fraccionamiento: Es la división de cualquier finca con el fin de vender, traspasar,

negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada las parcelas resultantes;
incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones
de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las
situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la
formación y uso urbano de los bienes inmuebles.
m) Gran Área Metropolitana (GAM): Área de control urbanístico establecida en el

Decreto N° 38334-PLAN-MINAE-MIVAH-MOPT-S-MAG, PLAN GAM 2013-
2030. ACTUALIZACIÓN DEL PLAN REGIONAL DE LA GRAN ÁREA
METROPOLITANA
n) Hábitat: Es la organización del espacio para las actividades del hombre.
o) Industria incómoda: Son aquellas que ocasionan efectos negativos leves, pero
manifiestamente incómodos al vecindario, tales como avisos, vibraciones,
trepidaciones, humos, malos olores, tránsito excesivo y otros efectos similares.
14
p) Actividades Grupo A (RIESGO ALTO) : Establecimientos o actividades de
riesgo alto: aquellas actividades o establecimientos que por sus características
representan o pueden representar un riesgo potencial en forma permanente a la
salud de las personas o al ambiente.
q) Actividades Grupo B (RIESGO MODERADO): Establecimientos o

actividades de riesgo moderado: aquellas actividades o establecimientos que por
sus características representan un peligro potencial moderado para la salud de las
personas o el ambiente.
r) Actividades Grupo C (RIESGO BAJO): Establecimientos o actividades de

riesgo bajo: aquellas actividades o establecimientos que, por sus características,
no representan una amenaza significativa a la salud de las personas y presentan
bajo impacto al ambiente.
s) Límite de zona: Es la línea que enmarca y define una zona y que estará demarcada
en el plano de zonificación y puede variar en uno u otro sentido hasta su ajuste,
conforme a las prescripciones establecidas en el presente Reglamento.
t) Lindero de propiedad: es la polilínea cerrada definida por el derrotero o

coordenadas del plano catastrado de una finca determinada.
u) Lindero frontal: Lindero de propiedad que colinda con una vía pública,
servidumbre o accesos privados.
v) Lindero posterior: Lindero de propiedad opuesto al lindero frontal.
w) Lindero lateral: Lindero de la propiedad que no corresponde al lindero frontal y

posterior,
x) Línea de centro: Eje determinado por la mitad del derecho de vía propuesto o
existente, siendo esta la referencia utilizada para medir el alineamiento con
respecto a la vía pública.
y) Línea de construcción: Es la línea que demarca el límite de edificación permitido

dentro de la propiedad.
z) Línea de propiedad: La que demarca los límites de la propiedad en particular.
aa) Macrozona: Unidad regional en la que se divide el territorio de la GAM que

comprende espacios urbanizados, agropecuarios de protección y conservación.
15
bb) Nivel de referencia: es el nivel cero para los efectos de fijar alturas de edificación
o profundidad de sótano. SE ELIMINO FRASE REPETIDA
cc) Requisitos urbanísticos: Son las condiciones que se le fijan a un lote para que se
pueda fraccionar tales como superficie mínimos y de dimensión o ancho mínimo
frente a la calle. Van indicados en el Plan Regulador por zonas y en ausencia de
éste, se aplica lo establecido en el Reglamento para el Control Nacional de
Fraccionamientos y Urbanizaciones vigente.
dd) Retiro frontal: Es la distancia entre el lindero frontal de propiedad y la línea de

construcción, equivalente al antejardín.
ee) Retiro lateral: Espacio abierto no edificable, comprendido entre el lindero lateral
del inmueble y la parte más cercana de la edificación.
ff) Retiro posterior: Espacio abierto no edificable comprendido entre el lindero

posterior del inmueble y la parte más cercana de la edificación.
gg) Servidumbre Rural: En subdivisiones hasta de cinco lotes para vivienda

unifamiliar, se tendrá una servidumbre de seis metros (6,00m) de ancho mínimo.
La longitud de una servidumbre de acceso a lotes interiores no excederá de 100
metros, con los requisitos establecidos en el reglamento de vialidad. El área de
dicha servidumbre será computable para el área de los lotes resultantes SE
MANTUVO IGUAL
hh) Servicios básicos: Son las redes de agua potable, electricidad, telefonías,
alcantarillado pluvial y sanitario, es decir la infraestructura básica necesaria y fija
al terreno, que permite su uso para fines urbanos
ii) Subzonas: Área de las macrozonas que admite desarrollos particulares derivados
de tener una fragilidad ambiental moderada, que requiere de procesos de
recuperación urbana, con potencial agropecuario o que corresponde a núcleos de
población consolidados en los territorios
jj) Superficie impermeable: Son las superficies construidas con cualquier material
que impiden la filtración o percolación del agua, estas superficies se deben
computar como cobertura del terreno.
16
kk) Urbanización: habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la
construcción de calles y provisión de servicios básicos.
ll) Uso del suelo: Es la utilización de un terreno, de la estructura física asentada o

incorporada a él, o de ambos casos en cuanto a clase, forma o intensidad de su
aprovechamiento.
mm) Uso Permitido: el uso de suelo autorizado, conforme a las normativas del
Plan Regulador. Un terreno puede ser destinado a varios usos permitidos,
indicando mediante un croquis los sectores en que se aplicaran, para efectos de
establecer las normativas de retiros, cobertura, densidad, altura y otras normas de
cada uso en forma independiente. Si los diferentes usos aplicados se ubican en
una sola estructura o edificio, las normativas indicadas se tomarán como un
promedio de los usos solicitados.
nn) Uso No Conforme: Aquel que no se ajusta a la zonificación indicada pero que
existía de hecho a la fecha de entrada en vigor de un Plan Regulador y, por lo
tanto, puede continuarse bajo el principio de no retroactividad de la ley, pero con
limitaciones.
oo) Usos prohibidos: Son los usos de suelo que no se ajustan a las normativas del
plan regulador.
pp) Vía pública: Es todo terreno de dominio público y de uso común, inalienable e
imprescriptible, que por disposición de la autoridad administrativa se destinare al
libre tránsito de conformidad con las leyes y reglamentos de planificación; incluye
acera, cordón, caño, calzada, franja verde, así como aquel terreno que de hecho
esté destinado ya a ese uso público. De conformidad con la Ley de Caminos
Públicos, se clasifican en red vial nacional y red vial cantonal
qq) Vivienda: Es todo local o recinto, fijo o móvil, construido, convertido o dispuesto,
que se use para fines de alojamiento de personas, en forma permanente o temporal.
rr) Vivienda multifamiliar: Es la edificación concebida como unidad arquitectónica

con áreas habitacionales independientes, apta para dar albergue a dos o más
familias.
17
ss) Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales
destinadas a dar albergue a una sola familia.
tt) Zonas: Son circunscripciones territoriales definidas en el Plan Regulador las

cuales son objeto de regulación especial en cuanto al uso que en ellas se puede
dar y en cuanto a los requisitos urbanísticos y de construcción que se les
imponen a los edificios que en ella existan o que se proponga construir.
uu) Zonificación: Es la división de una circunscripción territorial en zonas de uso.
CAPÍTULO II: APLICACIÓN DEL PLAN REGULADOR
Artículo 8º—La Dirección de Control Urbano (DCU).
Esta dirección será responsable de la aplicación del presente plan. La DCU asistirá en
las decisiones al alcalde y al Concejo Municipal en lo que se refiera al Plan Regulador;
las funciones de la DCU serán establecidas dentro de este mismo reglamento y sus
actividades o proyectos serán establecidos o programados anualmente en Plan Anual
Operativo Municipal. Las funciones de la DCU serán:
a) Crear e implementar sistemas de información geográfica urbana, por medio de los

cuales se recopile, sistematice e interprete la información urbana, gráfica y
alfanumérica del Plan Regulador y que facilite el control en la aplicación de este.
b) Capacitar al personal que se requiera para el manejo y mantenimiento eficaz y

efectivo del sistema de información geográfica urbana.
c) Tramitar, evaluar, otorgar y/o rechazar los certificados de uso del suelo, permisos
de construcción, visados de planos, así como los alineamientos, demoliciones y
otros trámites que puedan generarse en el futuro relacionados con la aplicación
del plan regulador.
d) Vigilar y controlar los procesos de construcción o demolición, así como el estado

físico de las edificaciones y la infraestructura.
e) Vigilar y controlar el uso correcto del suelo en cada una de las zonas que
establece el Plan Regulador, de conformidad con las regulaciones que se
establecen para cada una de ellas.
f) Establecer canales de coordinación con las instituciones autónomas y estatales

que requiera, cuando las actividades de aplicación del Plan Regulador así lo
ameriten.
g) Definir los instrumentos y procedimientos, sistemas, medios y recursos que

permitan llevar a cabo lo establecido en el Plan Regulador, tanto en su
18
conformación institucional, como en su operación, seguimiento y posterior
actualización.
h) Crear y ejecutar en forma eficaz y oportuna, las políticas, planes y proyectos de

renovación urbana, paisaje urbano, planificación de proyectos y obras necesarias
para la aplicación del plan regulador.
Artículo 9º—La Junta de Planificación Cantonal (JUPLACA):
De conformidad con los artículos 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana, créase la

Junta de Planificación Cantonal (en adelante JUPLACA), la cual constituye un órgano
especializado de planificación local, con las funciones que se indican en el artículo
siguiente: La JUPLACA será nombrada por el Concejo Municipal y estará integrada de
la siguiente forma:
a) El alcalde/sa o su suplente
b) El director o Coordinador de la DCU o su representante nombrado por la Alcaldía
c) Un representante por cada distrito, nombrados por el Concejo Municipal de entre

vecinos propuestos por los Concejos de Distrito, conforme el Reglamento que se
emita de la JUPLACA
d) Un Regidor o Regidora representante que nombre el Concejo Municipal.
La JUPLACA, podrá nombrar los asesores que requiera para su funcionamiento,

que pueden ser funcionarios municipales, miembros del Concejo Municipal o
vecinos interesados del cantón.
En un plazo no mayor a los seis meses posteriores a la entrada en vigor del
presente reglamento de Zonificación, el Concejo Municipal emitirá el Reglamento
de Organización y Funcionamiento de la JUPLACA.
Las actividades de la JUPLACA serán incluidas anualmente en el Plan Anual

Operativo Municipal y Presupuesto Municipal.
Las funciones de la JUPLACA serán fundamentalmente las siguientes:
a) Participar en los procesos de Modificación del Plan Regulador Cantonal.
b) Fiscalizar la aplicación efectiva y oportuna del Plan Regulador y todas sus

normas.
c) Verificar la revisión periódica del Plan Regulador a partir de su aprobación y

durante su vigencia.
19
d) Fiscalizar la aplicación de normas adicionales que, a criterio de la DCU y la
Municipalidad, se adopten para garantizar el cumplimiento de otras normas y
políticas establecidas en el Plan Regulador.
e) Interceder y conciliar en conflictos entre pobladores generados por la aplicación

de las normas del plan regulador.
f) Atender las consultas de los usuarios en general con relación a la interpretación

de la zonificación y el reglamento del plan regulador.
Artículo 10 º— Funciones Municipales
La Municipalidad por medio de la DCU y en coordinación con la JUPLACA deberá:
a) Dar una amplia difusión del Plan Regulador.
b) Dar a conocer los objetivos de este.
c) Comunicar las acciones políticas en materia de zonas públicas.
d) Dar a conocer las decisiones emanadas por la DCU.
e) Dar a conocer los programas, proyectos y estrategias del plan.
f) Dar a conocer a los habitantes del Cantón la importancia del plan en términos de
la mejora en la calidad de vida y el bienestar actual y futuro de los residentes en
el cantón.
De conformidad con lo estipulado en el artículo 45 de la Constitución Política de la

República y los artículos 4 y 13 de la Ley 7794, Código Municipal, del 30 de abril de
1998, la Municipalidad a partir del Plan Regulador podrá establecer las disposiciones de
interés público para adquirir bienes inmuebles o para controlar el uso del suelo, mediante
los procedimientos que dicten las leyes vigentes, sea para su utilización inmediata; la
construcción de reservas territoriales para evitar una utilización contraria a la política de
ordenamiento de usos del suelo, reubicación de instalaciones en zonas de protección, la
cesión de terrenos con el fin de realizar operaciones de construcción u ordenamiento, en
ambos casos conforme al Plan Regulador
Los fondos que la Municipalidad requiera para el cumplimiento de lo establecido en el
párrafo anterior podrán provenir del presupuesto municipal, de donaciones en tierra, de
donaciones en efectivo o de empréstitos con bancos, organizaciones financieras y otros
entes con fondos para tales fines.
Para efectos de la aplicación de las normas de excepción a los requisitos urbanos de cada
una de las zonas del plan regulador, el Concejo Municipal autoriza al Director de la DCU
y al Asesor Legal Interno, para elevar a consideración del Concejo Municipal informe
con la propuesta de interpretación de la aplicación de dichas normas.
20
Artículo 11 —Modificación, suspensión o derogación del Plan Regulador
Con fundamento en las evaluaciones de Seguimiento Anual y Quinquenal establecidas en

el Capítulo V: Fase de Gestión del Plan Regulador del MANUAL DE PLANES
REGULADORES COMO INSTRUMENTO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
DEL INVU, el Concejo Municipal podrá aprobar la modificación, suspensión o
derogación del plan regulador, de conformidad con lo establecido en la Ley de
Planificación Urbana.
Excepcionalmente, las solicitudes de modificación del Plan Regulador, pueden ser

derivadas de los siguientes órganos competentes: a) Concejo de Distrito, b) La DCU, c)
La JUPLACA, d) El Concejo Municipal, e) El INVU, f) La Comisión de un plebiscito o
referendo a nivel distrital o cantonal. Para la modificación del Plan Regulador, en forma
total o parcial, es preciso seguir las disposiciones y procedimientos que señala el artículo
17 de la Ley de Planificación Urbana.
CAPÍTULO III: INMUEBLES, ESTABLECIMIENTOS Y ACTIVIDADES NO

CONFORMES CON LA ZONIFICACION DEL PLAN REGULADOR
Artículo 12— Edificaciones no conformes
Para efectos de la aplicación del Plan Regulador y en el caso específico de todas las
edificaciones que no se ajusten a las disposiciones establecidas por el presente Plan
Regulador en sus diferentes zonas, éstas podrán ser objeto de trabajos de transformación,
de mejoramiento y de preservación siempre y cuando no represente un crecimiento el área
construida de más del 10% y se obtenga de previo la autorización de la DCU, bajo los
procedimientos que estuvieren establecidos.
Artículo 13— Establecimientos peligrosos, insalubres e incomodos
En lo que corresponde a la operación de establecimientos clasificados como peligrosos,

insalubres e incómodos en virtud de las regulaciones vigentes sobre protección al medio
ambiente, a la salud humana y la seguridad en el trabajo, cuya actividad no corresponda
a las prescripciones del presente Plan Regulador, podrán continuar su actividad, siempre
y cuando sus actividades se realicen de conformidad con las disposiciones sanitarias y
legales vigentes aplicables a la actividad.
En el caso de una actividad clasificada como peligrosa, insalubre y/o incómoda, que
quiera ampliar, remodelar o mejorar sus instalaciones, únicamente podrán solicitarlo a la
Municipalidad a través de la DCU. Si la DCU rinde un dictamen desfavorable, el permiso
de construcción no será otorgado hasta que sean subsanadas las afectaciones o
deficiencias identificadas que causen el incumplimiento a las normas ambientales, de
salud y seguridad ocupacional.
Una vez efectuadas las mejoras, la DCU efectuara una inspección y emitirá un dictamen
técnico que permitirá el otorgamiento de permiso de construcción o su denegación, según
corresponda.
21
Artículo 14— Establecimientos e instalaciones en zonas de protección
Todas las instalaciones de tipo residencial, comercial, industrial, pecuario o de cualquier

otra índole que se ubiquen dentro de las zonas de protección de ríos, quebradas, arroyos,
manantiales y tomas de agua para centros de población, no tendrán autorización para
remodelar o ampliar las instalaciones. Para el caso de construcciones nuevas, el
propietario deberá aportar la certificación correspondiente del INVU y la Dirección de
Aguas del MINAE sobre un plano catastrado de la propiedad, donde se indiquen las zonas
de protección establecidas en las leyes nacionales vigentes.
CAPITULO IV: NORMAS GENERALES
Artículo 15— Para la protección del recurso hídrico superficial y subterráneo

a) Se deben respetar los retiros de 40 m de radio en los pozos para abastecimiento
humano, establecidos en la Ley de Aguas.
b) Se debe respetar el retiro de 15 m en zonas rurales y urbanas de todos aquellos

cuerpos de agua tipificados en el artículo 33 y siguientes de la ley Forestal.
c) Se debe respetar un retiro de 5 m para todos los cuerpos de agua que no se

encuentren dentro de las zonas de protección establecidas en las leyes nacionales
d) Se debe respetar el retiro para las áreas que bordeen nacientes permanentes,
definidas en un radio de 100 m medidos de modo horizontal, de conformidad con
el Articulo 33 de la Ley Forestal.
e) Se deben respetar la protección en las tierras alrededor de sitios de captación o

tomas surtidoras de agua potable en un perímetro no menor de 200 m de radio, de
acuerdo con el Articulo 31 de la Ley de Aguas.
f) Se deben respetar las zonas forestales definidas por el SINAC para proteger el
conjunto de terrenos en que producen la infiltración de aguas potables, así como
los que dan asiento a cuencas hidrográficas y márgenes de depósito, fuentes
surtidoras o cursos permanentes de las mismas aguas.
g) Para el caso de urbanizaciones y condominios para conjuntos mayores a 50

unidades de vivienda, se requiere la construcción de una planta de tratamiento de
aguas negras propia. Cuando se trate de proyectos de conjuntos menores a 50
unidades de vivienda, la DCU realizará consulta a la ESPH, entidad que definirá
si se requiere planta de tratamiento o previsión de interconexión al futuro sistema
de alcantarillado sanitario previsto para el cantón. Se debe considerar el decreto
No. 31545-S-MINAE. Reglamento de Aprobación y Operación de Sistemas de
Tratamiento de Aguas Residuales.
22
h) Para todos los casos de proyectos de urbanización, durante el trámite de
aprobación de planos constructivos, el desarrollador deberá efectuar una consulta
técnica a la ESPH para obtener el visto bueno del diseño de la planta de
tratamiento de aguas servidas. Asimismo, el desarrollador deberá depositar un
porcentaje de garantía fijada por la DCU, junto con un documento autenticado
donde conste el compromiso de operar la planta de tratamiento hasta que se
cumplan los requisitos técnicos establecidos por la ESPH para su traslado a esta
institución, incluyendo la finca donde se construyó la planta de tratamiento, que
en ningún caso se ubicará dentro de los terrenos a donar como áreas verdes,
parques infantiles o facilidades comunales.
i) Cualquier proyecto localizado en las áreas marcadas como alto riesgo en el mapa
“Potencial de Contaminación Acuífera” del estudio de Vulnerabilidad
Hidrogeológica, deberá presentar un estudio de tránsito de contaminantes para
verificar si existe riesgo de contaminación del acuífero, en cuyo caso la DCU
estará facultada para negar los permisos correspondientes.
j) Para todos aquellos lotes con el área mínima de uso residencial (dentro de las
zonas ZUCR, ZMRC, ZRC y ZCIS) o lotes consolidados con áreas menores a las
mínimas, se eliminará el uso de tanques sépticos y en su lugar se utilizará el
sistema de tratamiento de aguas residuales denominada sistemas FAFA (Filtro
Anaeróbico de Flujo Ascendente) o similares.
k) En caso de actividad industrial calificada por el Ministerio de Salud con

probabilidad de contaminación de aguas subterráneas, el proponente debe realizar
consulta específica al SENARA, para evaluar su potencial amenaza y determinar
los requerimientos del sistema de tratamiento de aguas residuales a solicitar.
l) Para todos aquellos pozos profundos operados por la Empresa de Servicios

Públicos de Heredia (ESPH), además del retiro de 40 m de radio establecido por
Ley, se aplicará una restricción de uso en un radio de 200 m, para las siguientes
actividades: alquiler y/o venta de maquinaria y equipo de construcción,
aparcamiento público o privado (parqueo) de vehículos livianos, aparcamiento
para autobuses, aparcamiento para busetas, aparcamiento para vehículos pesados,
aparcamiento para vehículos de porteo de objetos y personas, aparcamientos de
vehículos para ruteo turístico, centro de servicio automotor, venta y/o depósito y/o
módulo de auto consumo de combustibles, lubricantes y gas, tanques de
almacenamiento de hidrocarburos, plantas de emergencia, lubricación, mecánica
rápida, llantas cambio y venta, auto decoración, lavado de vehículos, control de
plagas, cultivos y actividades agropecuarias, industria del grupo c y tipo b no
molestas, así sea calificada por el ministerio de salud. incluye actividades
industriales relacionadas con la investigación y producción de bienes y servicios
de alta tecnología digital, agroindustrias de pequeña y mediana producción
agrícola y pecuaria y talleres, plantas de galvanizado y cromado, instalaciones
para revisión técnica vehicular en materia de seguridad, insumos agropecuarios
(venta de), laboratorio de: radiología, clínico, de investigación, fotográfico y
químico, lavandería y/o tintorería, plantas procesadoras (para el caso de que
actividades industriales lo requieran), reutilización, recuperación, valorización
y/o reciclaje de residuos sólidos ordinarios y de manejo especial (listados en
el control verde), talleres y/o reparaciones de motocicletas, automóviles,
23
carpintería, ebanistería, hojalatería, plomería, mecánica de precisión, artículos y
equipo eléctrico y/o electrónico, mecatrónica, soldadura, pintura automotor,
partes de automotores, tapicería, reparación de llantas, mueblería y colchonería
herramientas, metalmecánica y maquinaria, relleno sanitario, tratamiento de aguas
residuales de origen doméstico (únicamente para proyectos residenciales o
urbanizaciones debidamente aprobadas),tratamiento de aguas residuales de origen
industrial (únicamente para proyectos industriales debidamente aprobados), venta
y/o depósito de materiales de construcción (incluye ferretería), lecherías y
porquerizas.
Artículo 16 — Normas generales para protección de recursos naturales
a) Construir de manera ecológica y respetuosa con el paisaje y el medio ambiente.

Promover el uso de materiales locales, de producción propia, no tóxica y apta para
el reciclaje. Promocionar la arquitectura bioclimática, y la alta densidad con
mezcla de actividades, orientado hacia el urbanismo, viviendas y materiales
adaptados al clima local.
b) Desarrollar y poner en aplicación un Reglamento de Rótulos, que regule el uso de

rótulos y vallas publicitarias a lo largo de las calles comerciales, con el propósito
de disminuir su impacto paisajístico
c) Procurar disminuir en todo lo posible la expansión de tipo horizontal,

particularmente en las áreas de recarga acuífera.
d) En todos los proyectos debe procurarse maximizar la cantidad total de áreas

verdes del proyecto. A fin de incrementar el valor ecológico del emplazamiento y
entorno, incorporar especies vegetales (árboles y arbustos) autóctonas y variadas
en los desarrollos a realizar.
e) Evitar en todo lo posible el uso de tanques sépticos como solución al tratamiento

de aguas residuales. En la medida de lo posible debe darse prioridad al desarrollo
de plantas de tratamiento de aguas residuales. Cuando esto no sea posible, debe
procurase que las residencias dejen prevista la conexión a futuro con un sistema
de alcantarillado sanitario institucional y que construyan un sistema de
tratamiento individual de aguas residuales más moderno, como el indicado en el
artículo 15, inciso j) del presente reglamento. También deberá construirse este
sistema de tratamiento individual tipo FAFA (Filtro anaerobio de Flujo
Ascendente) para terrenos que por su pendiente no es posible conectar al
alcantarillado.
f) Para los nuevos desarrollos deberá aplicarse, en todo lo posible, un criterio

ordenado y bien planificado respecto a la red vial y de servicios, de forma tal que
se induzca su máximo aprovechamiento y no su expansión horizontal
desordenada.
g) Regularizar el uso de especies autóctonas en las repoblaciones forestales, ya que

consiguen un mejor equilibrio con el medio. Las plantaciones y reforestaciones
deben incorporar la mayor naturalidad posible, particularmente en términos de
24
diversidad estructural, de variedad de especies, de fomento y respeto al
sotobosque y de alargamiento de los turnos de corta, permitiendo la existencia de
árboles grandes y viejos.
h) Para la conservación de los suelos agrícolas del cantón, deberán implementarse

las normas establecidas en los siguientes artículos del Reglamento a la Ley de Uso
Manejo y Conservación de Suelo número 7779:
Artículo 55- en los planes Reguladores y Reglamento de Zonificación que

elabore el INVU y las municipalidades, necesariamente en los distritos
urbanos y rurales, se clasificaran los suelos agrarios, con forme lo
disponen los incisos a) y b) del artículo 13 de la Ley de Planificación
Urbana.
Artículo 56- Para autorizar el cambio de uso del suelo agrícola a otros
tipos de uso, necesariamente deberá de contarse con la aprobación del
MAG, quien atendiendo a los Planes Nacionales y Planes de Área, así
como a las regulaciones establecidas por SETENA y los criterios
establecidos por los Comités de Uso, Manejo y Conservación de Suelos
por Áreas, determinara su procedencia o no considerando su valor
agronómico y su valor patrimonial como activo nacional, en el futuro, en
la planificación del urbanismo se respetaran y reservaran en lo posible
los suelos agrícolas.
Artículo 57- En todo fraccionamiento y urbanización, deberán

presentarse estudios de uso, manejo y conservación de suelos y aguas,
para evitar la contaminación, degradación, erosión, sedimentación de
embalses y obstrucción de alcantarillados.
Artículo 17 —Desfogue de aguas pluviales
a) Para los lotes mayores a 500 metros cuadrados, en cualquiera de las zonas del plan
regulador, no se permitirá el desfogue de aguas pluviales de los techos a las redes
colectoras, siendo como requisito confinar todas las pluviales dentro de la finca,
mediante la construcción de canales de drenaje o pozos de absorción hacia los
cuales se canalizarán las pluviales.
b) En el caso de desarrollo de proyectos urbanísticos y/o condominios cerca de las

márgenes de los ríos o quebradas, debe realizarse estudios hidrológicos e
hidráulicos que contemplen diferentes períodos de retornos (áreas de inundación).
A criterio de la DCU y como resultado de los estudios hidrológicos, se podrá
exigir a los proyectos urbanísticos, la construcción y operación de estanques o
tanques de retardo del flujo de pluviales hacia los causes de escorrentía natural,
tanques de retardo para el flujo de pluviales hacia los causes de escorrentía natural.
c) Para el caso de proyectos residenciales en la modalidad de edificios

multifamiliares, el desarrollador deberá construir redes de drenaje o pozos de
absorción que permitan el confinamiento de las aguas pluviales dentro del predio
desarrollado.
25
d) Toda nueva construcción en cualquiera de las zonas del Plan Regulador deberá
incluir además del sistema de tratamiento de aguas residuales, un sistema de
drenaje para las aguas jabonosas o bien un sistema de tratamiento para las mismas.
e) A las construcciones actuales de carácter comercial, se les exigirá estos sistemas

de tratamientos de aguas jabonosas como requisito para la ampliación,
remodelación o mejora de las instalaciones.
f) A partir de la entrada en vigor del Plan Regulador, toda nueva construcción

ampliación, remodelación o mejora, deberá construir y hacer uso de estos sistemas
de tratamientos de aguas jabonosas.
Artículo 18 — Para la protección del recurso arqueológico
a) Para el caso de obras constructivas que no requieran la viabilidad ambiental,

ubicadas dentro de un área de influencia de un radio de 500 m alrededor de los
sitios arqueológicos identificados por el Museo Nacional, localizados en las
coordenadas señaladas en el cuadro siguiente, la DCU incluirá en el certificado de
uso de suelo, la responsabilidad de tomar las medidas preventivas establecidas en
la Ley 6703 sobre Patrimonio Nacional Arqueológico. En caso de identificar
restos arqueológicos durante el proceso de movimientos de tierra para las
fundaciones, el propietario deberá suspender las obras y solicitar la inspección
arqueológica del Museo Nacional.
CUADRO 1: COORDENADAS DE SITIOS ARQUEOLOGICOS
Nombre de Clave de distrito CRTM05 CRTM05 Área estimada

sitio sitio N E m2
Calle H-32 CQ San Isidro 1106666 494068 No estimado
Quebradas
San H-200 SF San Isidro 1105967 492366 No estimado
Francisco
Para H-172 PG San Jose 1108264 495669 No estimado
Grande
Labrador H- 379 La San Isidro 1106686 494690 40000
La Saca H-201 LS- San 1106215 492726 117324
1 Francisco
Artículo 19— Espacio de estacionamiento
Para todos los usos comerciales y de servicios en cualquiera de las zonas del plan
regulador mayores a 100 m2 de construcción, deberán contar con parqueos
confinados dentro del predio o utilizar el retiro frontal de 6 m como parqueo
construido con material permeable, previa autorización de la DCU. El número de
26
estacionamiento será de 1 por los primeros 100 m2 de construcción y otro por
cada 50 m2 adicionales a los primeros 100 m2 de construcción para nuevos
negocios y remodelaciones. En caso de ampliaciones, remodelaciones o
construcciones existentes que se dediquen al uso comercial, de no ser posible el
parqueo en el mismo lote, se puede aplicar el parqueo en otra propiedad.
Artículo 20 —Normas de excepción
a. En caso de que una finca inscrita en el Registro Público de la Propiedad antes de

la presente modificación del plan regulador, y no cumpla con los parámetros
mínimos establecidos en la zona donde se ubique (frente y área), podrán variar de
esos parámetros para efectos constructivos, tales como cobertura, retiros, altura,
número de pisos, entre otros hasta un 20% del parámetro original.
b. Para el caso de los Usos no Conformes existentes a la fecha de vigencia de este

Reglamento que no corresponda a la zonificación indicada, dentro de lotes
consolidados, con construcciones y actividades establecidas, podrán continuar sus
actividades con las siguientes limitaciones: no podrá ampliarse, reconstruir o
remodelarse parcial o totalmente sin el visto bueno de la DCU. Se exceptúan los
casos en que se trate de ampliaciones o reparaciones con el objetivo exclusivo de
mejorar las condiciones de seguridad del inmueble, que únicamente requerirán el
dictamen de la DCU. En todo caso, mantendrán su derecho a realizar la actividad
productiva y/o comercial que ejecuten al momento de la aprobación del plan
regulador, para lo cual la DCU emitirá el certificado de uso correspondiente para
efectos de las patentes requeridas.
c. Para los casos de daños que sufran las instalaciones de comercio, vivienda o
industria, en usos no conformes a causa de eventos naturales, podrá reconstruirse
la edificación con el mismo uso y aplicando las normas y requisitos urbanos de la
zona correspondiente en la cual se ubiquen. Esta norma no se aplica para
construcciones ubicadas dentro de las zonas de protección establecidas en el
artículo 33 de la Ley Forestal, para las cuales no se otorgará permisos de
reconstrucción.
d. En el caso de los Lotes Consolidados como fincas debidamente inscritas en el

Registro Público de la Propiedad o aquellas cuyo plano para efectos de segregación
haya sido catastrado antes de la vigencia del presente Plan Regulador Urbano, se
permitirá el desarrollo de actividades y la construcción compatibles con la
zonificación, aun cuando no cumplan los requisitos mínimos de frente y área del
predio. Para casos excepcionales de lotes cuyo tamaño o forma no permiten la
aplicación de los retiros mínimos y coberturas establecidos en la zona donde se
ubiquen, la excepción establecida en el Inciso a) del presente artículo, podrá
ampliarse hasta un 75% y en el caso especial de los retiros laterales y traseros
podrán eliminarse, de tal manera que permita la construcción de una vivienda de
al menos 6 m de frente y un área máxima de 60 m2.
27
e. Para efectos de visado de planos catastrados que se encuentren bajo un proceso de
querella, localización de derechos, sucesiones, divorcios u otros, el juzgado deberá
ordenarlo tomando en cuenta los parámetros establecidos en el presente plan
regulador y comunicarlo a la Municipalidad.
f. Para el caso de lotes existentes que no cumplan con el área mínima establecida,
podrán autorizarse ampliaciones en segundo nivel, siempre y cuando se respete el
máximo de cobertura establecido. Como parte de los requisitos para otorgar estas
autorizaciones, el interesado deberá presentar pruebas de infiltración del suelo que
garanticen el óptimo funcionamiento de drenajes para las aguas residuales.
g. Para el caso de fincas ubicadas dentro de los límites de la Zona Inalienable definida
por la Ley LXV de 1888, se mantendrán los visados de los planos catastrados y se
otorgara el certificado de uso del suelo para los usos permitidos en la zona donde
se ubiquen, pero no se otorgarán permisos de construcción hasta tanto el
propietario no demuestre la inscripción correcta del terreno conforme a lo
establecido por la Ley LXV y el protocolo correspondiente emitido por el MINAE.
Artículo 21 — Visado de planos catastrados
Para el visado de planos catastrados se procederá de la siguiente forma
a) Se visarán aquellos planos que se encuentra debidamente catastrados

anterior a la publicación del Plan Regulador (15 de diciembre de 2005), y
que no cuenten con escritura pública y no cumplan los requisitos de
superficie y frente mínimo según la zona donde se ubiquen, si los lotes o
predios cumplen con las normas del Decreto Ejecutivo Nº 25902-
MIVAH-MP-MINAE (GAM) y el Reglamento para el Control Nacional
de Fraccionamientos y Urbanizaciones vigente.
b) Se mantendrá el visado otorgado a todos aquellos planos que fueron

visados, no estando vigente el Plan Regulador, y que cumplen con las
normas del Decreto Ejecutivo Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE (GAM) y
el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y
Urbanizaciones, vigente a la fecha.
c) Se visarán todos aquellos planos que se encuentran debidamente

catastrados y que iniciaron el trámite ante el Catastro Nacional o ante la
Dirección de Urbanismo del INVU, no estando vigente el Plan Regulador
y que cumplen con las normas del Decreto Ejecutivo Nº 25902-MIVAH-
MPMINAE (GAM) y el Reglamento para el Control Nacional de
Fraccionamientos y Urbanizaciones vigente a la fecha.
28
d) Se visarán aquellos planos que cuentan con orden judicial o proceso
sucesorio resolución Judicial en firme, siempre y cuando cumplan las
disposiciones establecidas por este Reglamento; en caso contrario la
Dirección de Control Urbano emitirá resolución donde manifiesta el
incumplimiento al Plan Regulador
Artículo 22— Ajuste de límites de zona
Los límites de zona se podrán aumentar o disminuir de acuerdo con las siguientes
condiciones:
a) Cuando dos o más zonas dividan una finca, se podrá extender en su totalidad la
zona de mayor porcentaje de área que prevalezca dentro del perímetro de la finca,
por una única vez.
b) Cuando dos o más zonas dividen una finca se podrá extender o disminuir el límite
entre zonas en un 20% de la distancia medida desde el lindero frontal hasta el
límite de zona solicitada, por una única vez.
c) La disminución o aumento de las zonas no implica la autorización de

segregaciones que no cumplan con los parámetros mínimos de área y frente de las
zonas resultantes.
d) Lotes para uso institucional: cuando se trate de proyectos dentro de la zona

institucional, la DCU podrá modificar hasta en un 25% máximo los requisitos
urbanos, siempre y cuando no contradigan las normas generales del Plan
Regulador o leyes y reglamentos vigentes.
CAPÍTULO V: CERTIFICACIONES Y LICENCIAS
Artículo 23— Certificado de uso de suelo
Cuando un interesado lo requiera, la Municipalidad por medio de la DCU deberá otorgar

el Certificado de Uso del Suelo para una finca. Para estos efectos, el interesado deberá
presentar la solicitud por escrito o digital en el formulario diseñado por la DCU
juntamente con los requisitos publicados en la Gaceta.
29
Artículo 24— Movimiento de tierra
La DCU no otorgará ningún permiso de movimiento de tierra provisional o definitiva,

para la construcción de instalaciones o actividades nuevas, cuando el uso solicitado no
sea conforme de acuerdo con lo establecido para cada una de las zonas en el Reglamento
de Zonificación.
Artículo 25— Permiso de demolición
Para obtener permisos de demolición, deberá cumplirse con lo estipulado en la Ley de

Construcciones y su Reglamento.
Artículo 26— Permiso de Urbanización o Fraccionamiento
Para tramitar una solicitud y obtener un permiso de urbanización, condominio o

fraccionamiento, el interesado deberá cumplir con los requisitos establecidos en el
Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, emitido por el INVU vigente, en
todas aquellas normas que no se opongan al Reglamento de zonificación del plan
regulador, asimismo deberán seguirse las normas del Procedimiento para las tramitación,
realización y ejecución de proyectos urbanísticos, condominios y fraccionamiento de la
Municipalidad de San Isidro.
Los requisitos y trámites que deberá cumplir el interesado para este y otros trámites en la
Municipalidad, deberán ser publicados en el Diario Oficial La Gaceta, de conformidad
con lo establecido en la Ley Nº 8220.
No se otorgarán permisos de fraccionamiento cuando el proyecto se ubique en zonas de
riesgo identificadas en el Plan Regulador o bien zonas que a criterio de la Comisión
Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias y de la DCU, representen
un riesgo a la salud y/o seguridad humana.
Artículo 27— Ventas ambulantes y transitorias
A partir de la aprobación y vigencia del presente Plan Regulador y de sus Reglamentos,

queda totalmente prohibido otorgar licencias para el funcionamiento de ventas
ambulantes; aquellas existentes podrán seguir funcionando en los sitios autorizados como
puntos fijos y deberán efectuar el trámite de licencia para obtener su patente de
funcionamiento. Para el caso de ventas transitorias, se permitirán en aquellos predios
ubicados en zonas para las cuales se incluyen como uso permitido y deberán efectuar el
trámite de licencia para obtener la patente temporal de funcionamiento, otorgado por el
Departamento de Rentas y Cobranzas, la cual se otorgará por un plazo no mayor a 90 días
calendario, en caso de vencimiento se podrá gestionar una ampliación por el mismo plazo
otorgado.
30
CAPÍTULO VI: NORMAS Y REQUISITOS PARA LAS EDIFICACIONES
Artículo 28— Requisitos e indicadores de dosificación de uso del suelo
De acuerdo con los procedimientos estipulados para cada zona, estos requisitos serán
todos los relativos al diseño del sitio y su emplazamiento (retiros, alineamientos, línea de
construcción, colindancia, coberturas, alturas, superficie de jardín o arborización mínima,
drenajes, niveles), composición urbana, composición arquitectónica, sistemas
constructivos, materiales, y los que la Municipalidad estime conveniente para mantener
la imagen e identidad del sitio.
La DCU podrá establecer otras condiciones técnicamente fundamentadas en materia de
infraestructura, equipamiento, medio físico-natural, medio ambiente, servicios, riesgo y
vulnerabilidad, usos del suelo, u otras condiciones particulares que presente el sitio, según
sea el caso, para garantizar el cumplimiento del Plan Regulador o para salvaguardar la
seguridad humana y/o ambiental.
Son objeto de estas condiciones los lotes que el urbanizador, promotor o fraccionador
pretenda inscribir, así como los lotes existentes a la fecha de vigencia de este Reglamento.
Artículo 29— Requisitos e indicadores de dosificación para actividades
Los requisitos e indicadores de actividades de dosificación de uso del suelo son las
condiciones de las actividades, usos o prácticas derivadas de la presencia de dinámicas
espaciales urbanas o rurales, tales como: el ruido o la contaminación sónica producto del
uso de equipos de sonido usados por el comercio o al aire libre, transformadores y otros
equipos electromecánicos, altoparlantes u otros; la animación y entretenimiento,
actividades culturales y deportivas, juegos pirotécnicos , conciertos, sin perjuicio de las
regulaciones existentes para estas actividades. La municipalidad, cuando ello fuere
pertinente y no se opusiere a disposiciones legales, podrá emitir normas expresas y
específicas sobre la materia a partir de este Reglamento.
Artículo 30— Aplicabilidad de requisitos e indicadores de dosificación.
Los requisitos e indicadores de dosificación para edificaciones, lotes y actividades serán

establecidos para cada una de las zonas del plan regulador. En ausencia de algún requisito
en el presente reglamento de Zonificación del plan regulador, se aplicará supletoriamente
las normas y requisitos del Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones
y del Reglamento de Construcciones. Cuando existan normas no coincidentes entre los
citados reglamentos y el reglamento de zonificación del plan regulador, prevalecerá lo
establecido en el presente reglamento.
Artículo 31—Segregación de lotes.
a) No se permitirá la segregación de lotes en tamaños menores que los establecidos

como área mínima para cada una de las zonas definidas en el presente Plan
Regulador. El fraccionamiento de lotes solo se podrá hacer únicamente si los lotes
resultantes tienen frente a una calle pública, una alameda peatonal, servidumbre
urbana, servidumbre agrícola o servidumbre rural y siempre y cuando estas vías
reúnan los requisitos mínimos de infraestructura establecidos en el Artículo 7 del
Reglamento de Vialidad que complementa la normativa urbana del plan
31
regulador. Complementariamente, los lotes a segregar deberán contar con la
disponibilidad de los servicios públicos de agua y luz. En todos los casos de
segregación, el fondo del lote no será mayor de 7 veces el frente.
b) Se aceptarán solicitudes de fraccionamiento mediante servidumbres agrícolas en

la Zona Agroturística y Zona Agropecuaria, mediante servidumbre urbana en la
Zona Urbana Comercial- Residencial y mediante servidumbre rural en la Zona
Mixta Residencial – Comercial, en la Zona Agropecuaria y en la Zona Rural
Concentrada, conforme a las regulaciones que en cada una de ellas y en el
Reglamento de Vialidad se indiquen. De los lotes resultantes mediante la
segregación por servidumbres, únicamente el lote que resulte con frente a calle
publica tendrá posibilidad de aplicar los usos comerciales establecidos para cada
zona, los lotes internos colindantes con la servidumbre tendrán exclusivamente
uso residencial, aunque podrán aplicar para el uso 58 (servicios profesionales de
forma individualizadas).
c) En todos los casos de segregación mediante servidumbre, para el cálculo del frente
del lote esquinero, se sumarán el frente a calle publica más el frente a la
servidumbre.
d) Se permitirá la segregación mediante callejón de acceso con un ancho mínimo de

4 m y hasta 40 m de largo, como vía de excepción cuando el lote original no se
pueda segregar como lote con área mínima con la dimensión de frente a calle
pública establecida para cada zona. Por cada unidad habitacional permitida por la
densidad establecida en cada una de las zonas del plan regulador, se agregará un
metro de ancho al callejón de acceso, hasta un total máximo de 6 m de ancho.
Solo se permitirá un callejón de acceso para los lotes consolidados antes de la
aprobación de la Modificación del Plan Regulador o durante el proceso de su
vigencia y ubicados en la Zona Rural Concentrada, Zona Mixta Residencial
Comercial, Zona Urbana Comercial Residencial y Zona Agropecuaria. El área del
callejón no será computable como parte del área mínima establecida en cada zona
y el largo del callejón no será computable para el cálculo de la relación de 1: 7
(artículo III.3.2.5 del Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamiento y
Urbanizaciones).
Artículo 32—Alineamiento.
Será el que determine el Plan Regulador, por medio del Reglamento de Vialidad para el
Cantón de San Isidro. En ausencia de regulación expresa para determinada vía será el que
establezca la DCU, o en su caso, cuando proceda, el que determine el Ministerio de Obras
Públicas y Transportes.
Artículo 33—La línea de construcción.
Es la línea trazada paralela al lindero frontal a una distancia igual a la del retiro frontal,
el cual debe respetarse en forma aérea y subterránea.
32
Artículo 34—El antejardín.
Es el espacio comprendido entre el lindero frontal y la línea de construcción. Esta área

implica una restricción para construir, sin que por ello esta porción de terreno pierda su
condición de propiedad privada. Para el caso de condominios, la tapia perimetral del
conjunto residencial o comercial se ubicará posterior al retiro del antejardín. Al menos la
mitad de este espacio de retiro frontal debe mantenerse como área verde, pero en todo
caso no deberá cubrirse con ningún tipo de techo para el caso de parqueos en comercios
y servicios, la cobertura del piso deberá permitir la infiltración del agua pluvial. En los
frentes a calle pública de lotes individuales o desarrollo en condominios vertical u
horizontal, no se podrá construir vallas sólidas con altura de más de un metro (1 m)
permitiendo hasta un 80% de visibilidad en el resto de la tapia. Esta misma restricción
aplica para la construcción de muros o tapias en colindancias laterales para los predios
ubicados en la Zona Agropecuaria, en la Zona Agroturística, en la Zona de
Amortiguamiento de Zonas Protegidas y en la Zona Reserva Forestal Cordillera
Volcánica Central, donde se dará preferencia a los sistemas de cercas vivas.
Artículo 35— Retiro por ampliación vial
El antejardín contemplará la franja de terreno para ampliar el derecho de vía establecido

en el reglamento de vialidad. En caso de ampliación vial prevista, contemplara franja de
terreno para ampliar el derecho de vía establecido en el Reglamento de Vialidad. A esta
franja adicional se le puede dar el uso provisional como antejardines o estacionamiento
restringido, o usos comerciales al aire libre que no implique construcción de techos de
acuerdo con lo estipulado en el Reglamento de Vialidad del Plan Regulador. Ningún uso
provisional podrá salir más allá de la línea de propiedad, no podrán implicar obstáculos
para el tránsito peatonal por aceras u otros espacios públicos. El uso provisional
negociado subsistirá en tanto no se usen dichas franjas de terreno, en el momento de que
se realice la expropiación el uso de estas franjas, cesará las actividades, sin perjuicio para
la Municipalidad. De ejecutarse el proyecto de ampliación vial por parte de la
Municipalidad u otra institución pública se dará por cumplido lo siguiente:
a) Cesarán los usos temporales y provisionales.

b) La Municipalidad o institución que corresponda negociará con el dueño del terreno, el
traspaso de las franjas en cuestión a dominio público.
c) En ausencia de acuerdo entre las partes, se procederá a la Expropiación, de
conformidad a lo estipulado en las leyes correspondientes.
Artículo 36—Retiros de construcción
Para cada zona se establecerán los retiros mínimos. En el caso de carreteras en que el
Ministerio de Obras Públicas y Transportes fije su propio alineamiento prevalecerá el
retiro de alineamiento mayor. Los retiros se medirán a partir del lindero frontal, lo cual
implica expropiación de las fajas o porciones de lotes que queden sin edificar. En los lotes
esquineros, el retiro posterior se podrá considerar lateral o viceversa total o parcialmente,
de acuerdo con el criterio de la DCU:
a) Frontal: Es la distancia entre el lindero frontal de propiedad y la línea de

construcción, equivalente al antejardín.
33
b) Posterior: Espacio abierto no edificable comprendido entre el lindero posterior
del inmueble y la parte más cercana de la edificación.
c) Lateral: Espacio abierto no edificable, comprendido entre el lindero lateral del

inmueble y la parte más cercana de la edificación. Se establece para cada una de
las zonas del Plan Regulador. En caso de abrirse ventanas laterales y aun cuando
el Plan Regulador no establezca retiros laterales, deberá seguirse lo estipulado en
el Reglamento de Construcciones.
Para el caso de lotes esquineras en cualquiera de las zonas establecidas en el plan

regulador, no se aplicarán los retiros laterales y únicamente se deberá guardar el
retiro frontal y el retiro posterior cuando corresponda en la normativa de cada
zona.
Artículo 37— Sustitución del retiro
En proyectos que no sobrepasen los dos pisos, el diseñador, a fin de obtener una mejor
distribución arquitectónica del proyecto, podrá eliminar el retiro posterior del sitio
correspondiente, sustituyéndolo por un área equivalente en otra sección del predio. En
edificios de más de dos pisos se podrá aceptar la misma solución y sustitución del área
correspondiente al retiro posterior, siempre que el área correspondiente al retiro posterior
sea incrementada en un diez por ciento, lo cual quedará sujeto a la aprobación municipal,
así como de las autoridades de la DCU que previamente deban dar su aprobación al
diseño.
Artículo 38—Área de cobertura y densidad
La cobertura de construcción se establece porcentualmente para cada una de las zonas del
plan regulador.
La densidad residencial es la relación entre el número de unidades habitacionales o de

personas y la superficie que ocupan medida en hectárea.
El cálculo de la densidad y cobertura para un lote con varios usos debe hacerse
independiente para cada uso y después sumarse
Para el caso de lotes con retiro fluvial, el cálculo de densidad debe hacerse sobre la
totalidad del área del lote, ya que la zona de retiro fluvial no aplica para densidad y
cobertura.
En el caso de que el cálculo de densidad y cobertura no corresponda a un número entero,

se debe redondear al número anterior en caso de que el decimal sea menor a la mitad y al
número siguiente si el decimal es mayor a la mitad
Artículo 39—Incentivos para la vivienda vertical
A cambio de disminuir el porcentaje de cobertura a un 40% se aumentará la altura en 2

pisos adicionales y la densidad en 100 viv/hect en los parámetros originales de las zonas
34
ZUCR, ZMRC y ZEU, lo anterior será aplicable únicamente para edificación de vivienda
multifamiliar.
Artículo 40— altura de edificios
Los edificios pueden construirse hacia arriba o hacia abajo del nivel de referencia. Hacia
arriba se regulan por la altura de edificación, dada en metros o en pisos y por el área del
piso (o por ambos conceptos) y hacia abajo por la profundidad de sótanos. Los requisitos
de altura máxima de construcción se establecerán para cada de las zonas. Para el caso de
edificios singulares u obras de ingeniería, tales como tanques de almacenamiento, para
rayos, torres de telecomunicaciones, instalaciones religiosas o deportivas y otros, la altura
máxima permitida será aquella que se requiera por su funcionalidad, la cual será avalada
por la Dirección de Control Urbano con base en criterios técnicos
Artículo 41—Área de drenaje y tanque séptico.
Es la superficie mínima indicada en metros cuadrados que hay que reservar, para
garantizar la infiltración en el suelo del efluente del tanque séptico. Amerita un estudio
de uso de suelos y una prueba de percolación, ubicándose en el área de jardín, en el
antejardín o en el remanente de las áreas permeables. Las áreas de drenaje, no así las áreas
de jardín o áreas verdes podrán ser eliminadas como requisito cuando el lote sea servido
por colector de aguas negras que esté efectivamente operando. Los requisitos técnicos
para el diseño del tanque y el drenaje deben ser el mismo que los del Reglamento de
Construcciones
Artículo 42—Sótanos.
Los límites de profundidad se establecen para prevenir trastornos en las capas freáticas y
para asegurar la estabilidad de los fondos de placa. Los proyectos de edificios que
plantean más de un piso deberán presentar para su aprobación estudios del suelo que
incluyan adicionalmente, información sobre los mantos acuíferos y corrientes
subterráneas, del terreno y de su entorno inmediato. En ningún caso podrá hacerse una
excavación más honda que 6 metros bajo el nivel del lecho del río o quebrada más
próxima, medido a partir del nivel del punto de mínima distancia. Se entenderá por sótano
el que tiene un nivel en el cielo inferior al nivel de referencia. El área de los sótanos no
se tomará como área de piso. El alineamiento de los sótanos lo fijará los retiros, el cual
en las vías nacionales será el fijado por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes y
en el resto de las vías el que fije la Municipalidad.
Artículo 43—Fallas geológicas.
Para la obtención de permisos de construcción dentro de los 300 metros paralelos cada
lado de las zonas donde hubiere alineamiento de posibles fallas geológicas identificadas
en el futuro por la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de
Emergencias, se exigirá el estudio de capacidad soportante del suelo o análisis geotécnico,
para establecer las normas específicas de diseño y normas del Código Sísmico que deban
aplicarse. Cuando se trate de edificaciones que requieran viabilidad ambiental, este
35
estudio deberá ser incluido como parte de los requisitos del instrumento de análisis
ambiental que defina la SETENA.
CAPÍTULO VII: Clasificación de zonas, usos y destinos
Artículo 44_ Categorías CDI y sistema urbano CDI- PRSIH
Se establecen como categoría para el centro cantonal, centros distritales y pueblos

mayores la calificación de CENTROS DE DENSIDADES INTEGRALES Periféricos
(CDI-P):
a) CDI Cantonal Periférico San Isidro: Correspondiente al centro principal de I rango

de servicios, comercio y actividades del cantón, que combina las funciones
residenciales, con las actividades de comercio, institucionales y otros de tipo
especializado.
b) CDI Periférico (Distrital) San Josecito, Concepción y San Francisco; como

centros de servicios, comercio y residencia de II rango, que incluye actividades
urbanas, institucionales y rurales concentradas
c) CDI Periféricos (Poblados) de Santa Cecilia, Santa Cruz y Santa Elena como
centros de servicios, comercio y residencia de III rango, que incluye actividades
urbanas, institucionales y rurales concentradas.
Artículo 45— Categorías de uso de la tierra
Se distinguen las siguientes categorías de usos de la tierra:
a) Uso Residencial: se refiere a la ocupación de la tierra por viviendas

unifamiliares, viviendas multifamiliares, apartamentos, vivienda-comercio y
vivienda-servicio. El uso residencial puede comprender por extensión y afinidad,
actividades comerciales, de servicios, comunales y recreativas, que sean
compatibles con las viviendas y las personas que en ellas habitan, como por
ejemplo pulperías, abastecedores, heladerías, salones de belleza, librerías,
alojamiento, guardería, parque infantil y otros.
b) Uso agropecuario: corresponde a la ocupación de la tierra por actividades

agropecuarias, como son cultivos, piscicultura, silvicultura, ganadería y similares.
Son parte de este uso actividades u ocupaciones de la tierra compatibles con el uso
agropecuario, como son las viviendas, galerones, abrevaderos y viveros.
c) Uso Comercial y de Servicios: corresponde a la ocupación de la tierra por

actividades o instalaciones de alquiler o venta de artículos y prestación de servicios
de las empresas y personas, tales como servicios financieros, servicios de
reparación y mantenimiento, servicios profesionales diversos, (legales, médicos,
ingeniería, arquitectura, económico contables y de consultoría en general); servicios
36
personales (peluquería, fotografía, lavanderías, servicios funerarios, etc.), servicios
de comida y bebida y comercio en general.
d) Uso Institucional o comunal: corresponde a los terrenos de propiedad municipal y

a terrenos destinados a la ocupación de la tierra por actividades o instalaciones de
servicios gubernamentales, cultura, deporte, educación o recreación, como por
ejemplo escuelas, colegios, universidades, bibliotecas, museos, actividades
religiosas y de culto, plazas urbanas, “bulevares”, clínicas, hospitales, policía,
bomberos, cruz roja, tribunales de justicia, centros comunales de formación y
desarrollo de emprendedurismo. No se incluyen instalaciones que se ubiquen dentro
de terrenos alquilados a terceros.
e) Uso Industrial: para los efectos específicos del cantón San Isidro de Heredia, uso
que comprende la ocupación de la tierra para la instalación y desarrollo de industria
calificada como del Grupo C y B de bajo impacto así clasificadas por el Ministerio
de Salud, agroindustrias de pequeña escala y talleres industriales.
f) Uso de Áreas de Protección: comprende la ocupación o reserva de la tierra para

protección forestal, cubierta vegetal o bosque remanente, márgenes de ríos,
quebradas o humedales, áreas de riesgo natural, recursos hídricos y los terrenos de
zonas protegidas como Parques Nacionales.
g) Uso Vial: corresponde al uso de la tierra para la instalación de infraestructura,

concretamente las vías de comunicación de la Red Vial Nacional y la Red Vial
cantonal, vías de circulación peatonal, aparcamientos e instalaciones
complementarias que forman parte del derecho de vía.
Artículo 46— Usos de la tierra permitidos
Los usos de la tierra son los fines particulares a los que pueden dedicarse las áreas que
constituyen cada una de las zonas establecidas en el Plan Regulador. Se faculta para que
en cualquier zona se permita el uso de la actividad agropecuaria orgánica, agricultura
sostenible y/o familiar en apego a la guía de buenas prácticas agrícolas y conforme en
el marco de que esta actividad utilice solamente aquellos herbicidas o plaguicidas que
indiquen en su etiquetado según registro sanitario que son de uso doméstico, y no se
utilicen de uso industrial ante el riesgo de afectación de los espacios de convivencia
humana ( viviendas, edificios, instalaciones públicas y privadas, comercios, vehículos
públicos y privados, jardines interiores y exteriores, líneas férreas, etc). Para el caso de
los usos industriales, el permiso de construcción municipal estará sujeto a la calificación
de riesgo moderado para las industrias tipo B.
Para la aplicación del presente Reglamento, se establece la lista de usos que se detalla a
continuación:
37
1. Academias y/o talleres de capacitación y formación de artes, oficios y
deportes.
2. Agencias: Renta de vehículos, productos JPS, seguros, viajes,
financieras, bancos, recaudadoras, cambio y/o envió de divisas,
aduanas, casa de bolsa.
3. Almacén y/o bodega

4. Alquiler y/o venta de: vehículos, equipo de cómputo, ropa, material de
eventos, video, mobiliario, instrumentos musicales, artículos turísticos
5. Alquiler y/o venta de maquinaria y equipo de construcción
6. Anfiteatro y/o auditorio
7. Aparcamiento público o privado (parqueo) de vehículos livianos
8. Aparcamiento para autobuses.
9. Aparcamiento para busetas
10. Aparcamiento para vehículos pesados.
11. Aparcamiento para vehículos de porteo de objetos y personas
12. Aparcamientos de vehículos para ruteo turístico
13. Bar (solo dentro de instalaciones clasificadas como empresas turísticas
por el IC, de conformidad con el Decreto Ejecutivo 25226- MEIC-
TOUR del 15/03/1996 y sus reformas)
14. Bodega: excepto para productos explosivos; gases comprimidos,
licuados, disueltos bajo presión o altamente refrigerados; líquidos
inflamables; sólidos inflamables, sustancias sujetas a combustión
espontánea, sustancias que en contacto con el agua emiten gases
inflamables; sustancias oxidantes, peróxidos orgánicos; sustancias
tóxicas y sustancias infecciosas; sustancias radioactivas; corrosivos;
productos peligrosos diversos.
15. Carnicería (res, pescado, pollo y otras especies animales)

16. Cementerio y/o capilla de velación y/o crematorio, funeraria
17. Centro comercial
18. Centro de estética: Barbería y/o salón de belleza
19. Centro comunitario (salón comunal). Para el caso de actividades
comunales relacionadas con los usos 47,56,74 y 79, se requerirá una
patente temporal gestionada por la Organización Comunitaria a cargo.
20. Centro de atención al cliente, centro de atención telefónica o centro de
llamadas (“call center”), tele comercio, transmisión de datos.
38
21. Centro de servicio automotor: lubricación, mecánica rápida, venta y
cambio de llantas, auto decoración, lavado de vehículos.
22. Centro recreativo: tales como balnearios, campo de golf, club,

campestre, pesca recreativa, parque de atracciones, parque temático y
otras facilidades destinadas a la recreación, excepto casinos, pistas para
automotores, campos de tiro.
23. Centros culturales: Galería (diseño, exposición, capacitación), museo,

cine, teatro, biblioteca, filmoteca y salas de eventos.
24. Centros de Atención Integral y/o albergues temporales o permanentes:

cuidados paliativos, adicciones, niñez, personas jóvenes, estudiantes y
persona adulta mayor.
25. Centros de rehabilitación y/o cuido de animales

26. Club Recreativo: piscina, gimnasio, spa, canchas deportivas, eventos,
juegos de salón, restaurante
27. Compra y/o venta y/o empeño de artículos usados: libros, ropa,
electrodomésticos, joyas, relojes, cámaras fotográficas, artículos
personales, artículos de hogar, artículos de oficina, herramientas,
juguetes, otros.
28. Consulado-embajada.
29. Control de plagas
30. Convento y/o monasterio.
31. Cruz Roja.
32. Cultivos y actividades agropecuarias y agroindustriales
33. Empresas constructoras (planteles de materiales y equipo)
34. Estación de bomberos.
35. Estudio de tatuajes y piercing.
36. Facilidades para ecoturismo, agroturismo, turismo comunitario y
agroecologías: (senderos, canopy, ecotram, área para acampar,
miradores, plataformas de observación en árboles, teleférico, ecotram,
puentes colgantes, rapel, área para descanso, áreas para almuerzo,
albergues de montaña y/o campestres, eco granjas avícolas, apícolas,
ganaderas, plantaciones frutales, plantaciones forestales y/o
mariposario, otros de la misma naturaleza)
37. Farmacia.
38. Ferretería
39. Heladería.
40. Helipuerto.
39
41. Hospital, EBAIS, sanatorio, hotel- clínica, clínica o consultorio de
medicina general y/o especialidades médicas y de la salud, tales como
terapia física, odontología, psicología, gerontología y otras así
definidas por el Colegio de Médicos de Costa Rica
42. Imprenta - litografía – serigrafía
43. Industria del Grupo C y tipo B no molestas, así sea calificada por el
Ministerio de Salud. Incluye actividades industriales relacionadas con
la investigación y producción de bienes y servicios de alta tecnología
digital, agroindustrias de pequeña y mediana producción agrícola y
pecuaria y talleres.
44. Instalación deportiva y/o recreativas: tales como canchas multiuso,

piscina, gimnasio, spa, centro de acondicionamiento físico, plaza de
deportes, polideportivo, estadios gimnasio y cualquier otra destinada a
la práctica deportiva, excepto pistas para automotores.
45. Instalaciones de hospedaje turístico: hotel, cabinas, cabañas

campamento, Hotel – Residencia, Hotel boutique, hostal, Apartotel,
Condohotel, Casa de Huéspedes, Apartamentos, bed&breakfast,
posadas rurales, villas, pensiones, albergues (de montaña y juveniles).
46. Instalaciones o espacios para eventos temporales y/o permanentes

para: ejercicios espirituales, actividades recreativas, actividades de
entretenimiento, retiros, capacitaciones, fiestas patronales, ferias y
exposiciones (excepto salones baile, discotecas y salas de fiesta)
47. Instalaciones para la educación, formación, capacitación,

entrenamiento, investigación y enseñanza para los niveles de:
guardería, transición, (preescolar), primaria, secundaria, universitaria,
superior, vocacional, religión, idiomas, oficios técnicos, artes. Incluye
instalaciones de servicio complementarios para la educación:
deportivas, culturales, residencias para estudiantes, profesores y
personal educativo, incubadoras de empresas,” hubs comunales”,
centros de investigación social, económica y ambiental y otros.
48. Instalaciones para la producción y difusión de productos de cine, radio

y televisión.
49. Instalaciones para revisión técnica vehicular en materia de seguridad.
50. Instalaciones y equipo para el abastecimiento de agua potable, energía

eléctrica, telecomunicaciones y tratamiento de aguas servidas: tanques
de agua potable, pozos profundos, tomas de agua, estaciones de
rebombeo, estaciones de cloración, pasos aéreos de tubería, canales,
40
embalses, plantas de tratamiento de agua potable, repetidoras de radio
y comunicación, antenas y pararrayos, laboratorios de medidores y de
agua potable.
51. Insumos agropecuarios (venta de).

52. Jardín botánico.
53. Laboratorio de: radiología, clínico, de investigación, fotográfico y
químico.
54. Lavandería y/o tintorería, lavandería de auto servicio, lavandería

industrial.
55. Licorera
56. Locales para: preparación y/o empaque y/o venta de alimentos y
bebidas con servicio de planta, tipo exprés, soda, cafetería y/o otra
modalidad de servicio (menos de 200 m²), restaurante (200 m² o más)
57. Mercado.
58. Oficina para servicios profesionales, servicios técnicos y oficios
(individualizada, compartida o “coworking”.
59. Oficina y/o instalaciones de: gobierno central, instituciones del estado,
municipalidad, empresas públicas, organismos institucionales.
60. Plantas procesadoras (para el caso de que actividades industriales lo

requieran)
61. Pistas para deportes no motorizados.
62. Protección civil privada.
63. Recibidor y/o beneficio de café
64. Reforestación: excepto especies exóticas.
65. Refugio para animales domésticos y/o silvestres.
66. Reutilización, recuperación, valorización y/o reciclaje de residuos
sólidos ordinarios y de manejo especial (listados en el Control Verde)
67. Sala de juegos de mesa, mecánicos, electrónicos, “brin colines”,
inflables video juegos, salones de juego, salón de patines, boliche,
salones de pool y billar.
68. Salón de baile, discoteca y sala de fiesta
69. Supermercado (más de 300m2 de construcción).
70. Talleres y/o reparaciones de motocicletas, automóviles, carpintería,

ebanistería, hojalatería, plomería, mecánica de precisión, artículos y
41
equipo eléctrico y/o electrónico-electromecánicas, mecatrónica,
soldadura, pintura automotora, partes de automotores, tapicería,
reparación de llantas, mueblería y colchonería herramientas,
metalmecánica, alfarería, artesanía, sastrería y maquinaria
71. Talleres de diseño e impresión digital

72. Templo, Iglesia, Sinagoga y actividades complementarias al culto
religioso.
73. Terminal de autobuses y/o taxis...

74. Tienda (local) para venta y/o reparación de: artículos
electrodomésticos, electrónicos, teléfonos fijos y móviles, ebanistería,
equipos de audio y video, cerrajería, ropa, zapatos, bazar, juguetes,
paraguas, cosméticos, equipo eléctrico, equipo fotográfico,
instrumentos musicales, perfumería, relojería, joyería, libros, discos
fonográficos, fotocopias, floristería y plantas, empastes, vehículos,
bicicletas, suvenires, artesanías, macrobiótica, venta de pañales,
muebles, llantas, colchones, artículos de decoración y limpieza para
viviendas y vehículos, artículos para eventos, ventas por catálogo,
tiendas virtuales y marquetería.
75. Torres de radiodifusión, radio, comunicación, televisión y

telecomunicaciones, centrales telefónicas, estaciones de radio y
televisión
76. Tratamiento de aguas residuales de origen doméstico (únicamente para

proyectos residenciales o urbanizaciones debidamente aprobadas).
77. Tratamiento de aguas residuales de origen industrial (únicamente para

proyectos industriales debidamente aprobados).
78. Venta de productos al por mayor con un área de construcción mayor a

300 m²
79. Venta de productos al por menor con predominio de alimentos, bebidas

y abarrotes. Mini-supermercado, pulpería, tiendas de conveniencias y
otros con un área de construcción máxima de 300 m².
80. Venta y/o depósito y/o módulo de auto consumo de combustibles,

lubricantes, gas.
81. Venta y/o crianza, y/o adiestramiento y/o cuido de animales
domésticos (excepto animales porcinos). Incluye la venta de productos
derivados.
82. Venta y/o Depósito de materiales de construcción (incluye ferretería).
42
83. Ventas, servicios y otras actividades transitorias, de baja escala, de
cualquiera de los usos de la tierra en aquellas zonas donde sean
permitidos.
84. Verdulería.
85. Veterinaria, peluquería canina, guardería para mascotas y/o ventas de

alimentos y otros artículos para animales domésticos
86. Vivero.
87. Vivienda multifamiliar (apartamentos unidos de forma vertical u
horizontal).
88. Vivienda unifamiliar.
89. Zoológico y/o Zoo criaderos
CAPÍTULO VIII: LA ZONA URBANA COMERCIAL RESIDENCIAL (ZUCR)
Artículo 47—Definición.
Corresponde a aquella que aparece en el mapa de zonificación con las siglas ZUCR. El
propósito de la ZUCR es procurar el desarrollo armónico de las funciones urbanas y
consolidar las tendencias existentes en la actualidad en los cuadrantes de San Isidro de
Heredia y los centros poblados de cada distrito. También es propósito de la ZUCR el
concentrar usos urbanos de mayor especialización y con mayor área de influencia a nivel
cantonal, conforme la estrategia de ordenamiento territorial del Plan GAM 2013-2030.
Artículo 48: Usos permitidos
Los USOS genéricos que son aplicables a todo el espacio que comprende la ZUCR son
los siguientes, conforme a la lista establecida en el Artículo 46 del presente Reglamento.
Para el caso de las tiendas establecidas en el uso 74, se permitirán en viviendas como uso
mixto solo las siguientes: cerrajería, ropa, cosméticos, perfumería, relojería, joyería,
bazar, juguetes, fotocopias, floristería y plantas. Asimismo, será permitido como uso
mixto Comercial-Residencial, todas las actividades profesionales del uso 58:
a) Usos permitidos: 1, 2, 4, 6, 7, 11, 15,16, 17,18,19, 20, 23,24, 27, 28, 31,34, 35, 37, 38,
39,41,42, 44, 45, 46,47, 48, 50,51, 52, 53, 54, 55, 56,57,58, 59, 62, 66, 67, 71,72,
73,74,75, 79, 83, 84, 85, 86, 87,88.
Artículo 49—Regulaciones urbanas
Los usos permitidos para la Zona Urbana Comercial Residencial deberán cumplir con las
siguientes regulaciones mínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que no
contradigan las establecidas en este artículo, que pueda adoptar la DCU, vía acuerdo
municipal, con el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador.
43
CUADRO 2: REGULACIONES URBANAS ZONA ZUCR
USOS
VARIABL HABITACIONA COMERCIA SERVICIO HABITACIONAL
E L L S MULTIFAMILIA
UNIFAMILIAR R
Superficie 200 200 200 500
mínima de
lote en (m2)
Frente 8 10 10 15
mínimo de
lote m)
Retito 4 6 6 4
frontal
mínimo (m)
Retiro - - - 1,5
lateral
mínimo (m)
Retiro 3 3 3 3
posterior
mínimo (m)
Altura 3 5 5 5
máxima
(pisos)
Cobertura 65 65 65 60
máxima (%)
Densidad 50 viviendas/ ha 80 viviendas/ha
máxima (%)
Área -- --- --- 60 m2 (no incluye
mínima de espacios de
apartamento parqueos exteriores
al apartamento)
Artículo 50— Normas de control especial del área del Centro Histórico
a) Las edificaciones frontales de los cuadrantes que rodean la plaza de deportes, la

escuela José Martí, el edificio de la iglesia católica y el edificio Municipal, así
como los edificios diagonales a las esquinas de los cuadrantes que albergan estas
edificaciones, tendrán una regulación especial en cuanto a la altura y el diseño
además de los usos y normativas establecidos para la zona donde se ubican.
El propósito de estas regulaciones es prever que las edificaciones que se ubiquen

en este perímetro, así como las aceras y mobiliario urbano que se construyan,
armonicen con los edificios históricos de la Iglesia, la escuela y la Municipalidad,
entendiendo esta armonía tanto en su composición espacial como en el tratamiento
del color del edificio, rotulación, y otros elementos arquitectónicos. Ningún
44
edificio dentro de esta zona podrá superar los 15 m de altura, para no competir
con la estructura del edificio de la Iglesia Católica.
b) La Municipalidad del cantón elaborará un plan maestro para la implementación

de las normas de control especial, que incluye: arborización y aceras en el cual se
indicará trazo de acera, árboles, red eléctrica urbana subterránea, prevista de
cloaca, reglamentación de rótulos, iluminación exterior, entradas y salidas de
vehículos y otros aspectos atinentes. Deberá respetarse los retiros establecidos
para la zona correspondiente.
c) Todos los proyectos de construcción de nuevas edificaciones dentro de esta zona

deberán presentar ante la DCU un anteproyecto arquitectónico, sobre el cual se
indicarán los requisitos particulares que debe respetar y las mejoras adicionales
que deben ser incorporadas en los planos constructivos.
CAPÍTULO IX: ZONA MIXTA RESIDENCIAL-COMERCIAL (ZMRC)
Artículo 51—Definición
Comprende los espacios inmediatos a la Zona Urbana Comercial Residencial, tanto en la

ciudad de San Isidro como en el resto de los principales centros poblados del Cantón y a
lo largo de vías públicas donde se concentra la población local, así como los terrenos
identificados como Zona de Renovación Urbana- Residencial (ZRU-R).NOTA: LA ZRU
FUE ELIMINADA El propósito de la ZMRC es ordenar el desarrollo urbano de las zonas
aledañas a los principales centros poblados de todo el Cantón y buscar la mayor
integración espacial, así como prever y controlar la posible extensión de las actividades
comerciales y de servicios que ello implica. Sirve como zona de transición entre el uso
agrícola y los diferentes usos urbanos, con el propósito de consolidar el uso residencial
local junto con la Zona de Expansión Urbana y así densificar y concentrar el espacio y la
población.
Artículo 52— Usos permitidos
Los USOS permitidos que son aplicables a todo el espacio que comprende la ZMRC son
los siguientes, conforme a la lista establecida en el Artículo 46 del presente Reglamento.
Para el caso de los proyectos de urbanización existentes previos a la fecha de publicación

del plan regulador, los usos comerciales y servicios permitidos deberán ubicarse
exclusivamente en la zona comercial que forma parte de cada proyecto de urbanización,
a fin de evitar que usos potencialmente molestos afecten las zonas residenciales. Para los
terrenos fuera del área comercial solo se permitirán los siguientes usos: 7,16 (excepto
cementerio), 18, 23, 26, 37, 39,44, 47 (únicamente preescolar), 50 y 74
Para todos los casos, dentro la ZRMC, las tiendas establecidas en el uso 74, se permitirán
en viviendas como uso mixto solo las siguientes: cerrajería, ropa, cosméticos, perfumería,
relojería, joyería, bazar, juguetes, fotocopias, floristería y plantas, ventas por catálogo y
45
tiendas virtuales. Asimismo, será permitido como uso mixto Comercial-Residencial,
todas las actividades profesionales del uso 58
a) Usos permitidos: 1, 2,4 6,15,16,18, 19, 20, 23, 24,25, 26, 27, 28, 31, 34, 35, 37,
39, 41,42, 44,45, 46, 47, 50, 52,53, 54, 56, 58 59, 62, 66, 69, 71,73, 74, 75,76, 79,
83, 84, 85, 86,87,88.
Artículo 53— Regulaciones urbanas
Los usos permitidos establecidos para la ZMRC, deberán cumplir con las siguientes
regulaciones mínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que no contradigan las
establecidas en este artículo, que pueda adoptar la DCU, vía acuerdo municipal, con el
objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador. Para el caso de segregaciones mediante
servidumbres rurales, se aplicarán las mismas regulaciones urbanas establecidas para la
Zona Rural Concentrada. Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas
establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes
CUADRO 3: REGULACIONES URBANAS ZONA ZMRC
USOS
HABITACIONA
HABITACIONA COMERCIA
VARIABL SERVICIO L
L L
E S MULTIFAMILIA
UNIFAMILAR
R
Superficie
mínima de 200 200 200 1.000
lote en (m2)
Frente
mínimo de 8 10 10 15
lote (m)
Retiro
frontal 4 3 3 4
mínimo (m)
Retiro
lateral - 2 2 3
mínimo (m)
Retiro
posterior 3 3 3 3
mínimo (m)
Altura
máxima 3 5 5 5
(pisos)
46
Cobertura
máxima 65 65 65 55
(%)
Densidad
máxima 50 viviendas/ ha - - 80 viviendas/ha
(%)
Área 60 m2(no incluye
- - -
apartament parqueos exteriores
o al apartamento)
CAPÍTULO X: ZONA PUBLICA INSTITUCIONAL (ZPI)
La Zona Publica Institucional se distribuye en varios espacios del cantón de San

Isidro. El establecimiento de esta zona busca regular el estado de estos terrenos en su
situación actual y prever las necesidades futuras de la comunidad, para diversos usos de
carácter recreativo, cultural, seguridad, salud, infraestructura y otros.
Artículo 55—Usos permitidos
Los usos genéricos que son aplicables a todo el espacio que comprende la ZPI son los
siguientes, conforme a la lista establecida en el artículo 46 del presente Reglamento. Para
el caso de los usos 56, 74 y 79 podrán ser desarrollados por organizaciones comunales
sin fines de lucro y amparadas por una patente de carácter temporal. En el caso de Zonas
Institucionales pertenecientes a las Temporalidades de la Iglesia, se permitirán
adicionalmente los siguientes usos: 18,37, 39,54, 58, 84 y 85.
Usos permitidos: 6, 16, 19,22, 23, 24, 26, 31, 34, 41, 44, 46, 47, 50, 56, 57, 59,66,72,73,
74, 79, 83.
a. La ubicación del área publica a ceder y los porcentajes destinados a cada

uno de los usos establecidos en el inciso anterior, serán determinados
mediante criterio técnico por la Dirección de Control Urbano y la
aprobación del Concejo Municipal, en el proceso de aprobación de los
planos constructivos y serán indicados por el desarrollador en el plano de
conjunto de la segregación, la urbanización o el condominio según
corresponda
b. Para el caso de lotes traspasados a la Municipalidad producto de

segregaciones o procesos de urbanización, el lote mínimo será el 15% del
área total a segregar o urbanizar.
c. Para el caso de proyectos residenciales bajo la modalidad de condominio

horizontal o vertical, además del 10% de área común dentro del
47
condominio, el desarrollador deberá traspasar a la municipalidad un lote
con frente a calle publica correspondiente al 10% del área total del
proyecto, el desarrollador no estará obligado a la construcción de las
facilidades de parque.
d. Los lotes traspasados a la Municipalidad no podrán ser a su vez

traspasados a entes privados u ONG`s, tales como fundaciones,
asociaciones, cooperativas y otros entes sin fines de lucro.
e. Del total de área publica traspasada a la Municipalidad, proveniente tanto

de segregaciones, urbanizaciones o desarrollos en condominio, será
destinada a los siguientes usos:
✓ Parque y área verde

✓ Juegos infantiles
✓ Facilidades comunales: educación, salud, vigilancia, recreación,
saneamiento ambiental, cultura, oficinas de servicios públicos,
servicios municipales, servicios institucionales.
✓ Vías públicas vehiculares o peatonales
✓ Áreas deportivas
f. Los usos permitidos establecidos para la ZPI, deberán cumplir con las
siguientes regulaciones mínimas, sin detrimento de las regulaciones
adicionales establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes y que no se
le opongan. Cuando unos de los usos permitidos como zona institucional
se propongan desarrollar en otra zona del plan regulador, se permitirá la
segregación del lote mínimo establecido en el cuadro 4 y se le aplicaran
las regulaciones urbanas correspondientes a la zona ZPI.
g. Cuando unos de los usos permitidos como zona institucional se propongan

desarrollar en otra zona del plan regulador, se permitirá la segregación del
lote mínimo establecido en el cuadro 4 y se le aplicaran las regulaciones
urbanas correspondientes a la zona ZPI.
h. En el caso de que un desarrollador proponga cruzar una ZPI con una vía
pública vehicular o peatonal, deberá compensar con el doble del área
afectada y ubicarla contiguo a la ZPI original.
CUADRO 4: REGULACIONES URBANAS ZONA ZPI
VARIABLE REQUISITOS
Superficie mínima de lote en (m2) 500
Frente mínimo de lote (m) 10
Retiro frontal mínimo (m) 6
Retiro lateral mínimo (m) 2
Retiro posterior mínimo (m) 3
Altura máxima (pisos) 5
48
En edificaciones singulares tales como
Iglesias, torres de comunicaciones y otros, la
altura máxima permitida se aprobará
excepcionalmente mediante criterio de la
DCU, excepto en el área alrededor de los
edificios históricos del centro de San Isidro,
que no superaran los 5 pisos de altura.
Cobertura máxima (%) 60
CAPÍTULO XI: ZONA DE EXPANSIÓN URBANA (ZEU)
La zona de expansión urbana tiene por propósito garantizar los espacios necesarios para
albergar a la población futura, permitiendo su ordenada ubicación actual y expansión. Son
terrenos previstos para el desarrollo de urbanizaciones futuras y/o proyectos residenciales
bajo la modalidad de condominios. Para el caso de la Zona de Expansión Urbana del
distrito de San José, localizada entre las coordenadas E 495000-497-000 y N 1106000-
1108000, solo se permitirá el desarrollo de unidades habitacionales en edificios
multifamiliares para el alquiler o la venta en condominio, combinados con el uso
comercial en primera planta o el desarrollo de un centro comercial frente a calle pública.
HAY QUE ELIMINARLA PORQUE TAMBIEN SE ELIMINO DEL MAPA
Los USOS permitidos que son aplicables a todo el espacio que comprende la ZEU son
los siguientes, conforme a la lista establecida en el artículo 46 del presente Reglamento:
Usos permitidos: 2,15,16,17, 18, 19, 23,26.27, 35 37,38, 39, 42,44,45, 46, 50, 54, 55,56,
58, 59,62, 69 71,74,75,76 79,84, 85, 87, 88.
Artículo 59—Ubicación de usos comerciales y servicios en urbanizaciones
Para el caso de los proyectos de urbanización que se aprueben en esta zona, los usos
comerciales y servicios permitidos deberán ubicarse exclusivamente en la zona comercial
que forma parte de cada proyecto de urbanización, a fin de evitar que usos potencialmente
molestos afecten las zonas residenciales. Para el caso de las tiendas establecidas en el uso
74, se permitirán en viviendas como uso mixto solo las siguientes: cerrajería, ropa,
cosméticos, perfumería, relojería, joyería, bazar, juguetes, fotocopias, floristería y
plantas. Asimismo, será permitido como uso mixto Comercial-Residencial, todas las
actividades profesionales del uso 58:
Los usos permitidos establecidos para la ZEU, deberán cumplir con las siguientes
objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador. Para el caso de arborización de áreas
destinadas para el uso público o uso común, la propuesta de desarrollo debe incluir un
49
plan de arborización que deberá ser aprobado por la Municipalidad durante el proceso de
aprobación de planos constructivos para proyectos de urbanización o condominio.
La ZEU se divide en dos categorías: expansión urbana de carácter horizontal (ZEUH) y

expansión urbana de carácter vertical (ZEUV), para las cuales se establecen normativas
diferentes en función de su ubicación, topografía, paisaje y otras variables ambientales.
Para cualquiera de las dos categorías, la autorización para el desarrollo de los proyectos
queda sujeta a la autorización por parte del MAG para el cambio de uso agrícola cuando
así se requiera. La normativa para cada una de ellas es la siguiente:
a). Regulaciones para la Zona de Expansión Urbana Horizontal (ZEUH)
CUADRO 5: REGULACIONES URBANAS ZONA ZEUH
USOS
HABITACIONA
HABITACION SERVICIO
VARIABL L COMERCIA
AL S
E MULTIFAMILI L
UNIFAMILIAR
AR
Superficie
mínima de 300 1000 300 300
lote en (m2)
Frente
mínimo de 10 20 10 10
lote (m)
Retiro
frontal 3 3 3 3
mínimo (m)
Retiro
lateral 0 3 2 2
mínimo (m)
Retiro
posterior 4 5 3 3
mínimo (m)
Altura
máxima 3 5 5 5
(pisos)
Cobertura
máxima 65 60 65 65
(%)
Densidad
máxima 30 viviendas/ha 80 viviendas/ha - -
(%)
60 m2
Área (no incluye
- - -
apartament parqueos
o exteriores al
apartamento)
50
Para todos los casos, accesos y parqueos construidos con materiales que permitan la
filtración, no se contabilizan dentro del área de cobertura.
b). Regulaciones para la Zona de Expansión Urbana Vertical (ZEUV)
CUADRO 6: REGULACIONES URBANAS ZONA ZEUV
USOS
COMERCIAL
HABITACIONAL
VARIABLE Y
MULTIFAMILIAR
SERVICIOS
Superficie mínima de lote en
5.000 1.000
(m2)
Frente mínimo de lote (m) 30 15
Retiro frontal mínimo (m) 5 5
Retiro lateral mínimo (m) 5 3
Retiro posterior mínimo (m) 10 3
Altura máxima (pisos) 7 3
Cobertura máxima (%) 60 60
Densidad máxima (%) 100 viviendas/ha -
60 m2 (no
incluye espacios
Área mínima de apartamento de parqueos -
exteriores al
apartamento)
Para todos los casos, accesos y parqueos construidos con materiales que permitan la
filtración, no se contabilizan dentro del área de cobertura.
Artículo 61— Proyección de uso residencial
El proceso de desarrollo de urbanizaciones a partir del año de vigencia del plan regulador
se regirá por el siguiente número de lotes máximo permitidos en urbanizaciones para cada
uno de los distritos y en cada quinquenio. El cálculo se estableció partiendo de la base del
quinquenio previo establecido en el plan regulador vigente y aplicando una tasa de
crecimiento establecida para cada distrito, calculada en función de las estadísticas de
población disponibles a la fecha de elaboración del plan.
CUADRO 6: PROYECCION DE CRECIMIENTO URBANO SEGÚN NUMERO

DE LOTES POR DISTRITO
San San San

Isidro José Concepción Francisco TOTAL
TASA 1.05 1.15 1.1 1.05 1.0875
QUINQUENIO 275 73 44 80 472
I 289 84 48 84 505
51
II 303 97 53 88 541
III 318 111 59 93 581
IV 334 128 64 97 623
1519 493 268 442 2.722
El número de lotes máximo se ha considerado con base en el área disponible para

expansión urbana (ZEU), un tamaño mínimo de lote de 300 m² y un porcentaje de utilidad
de la tierra del 60%, considerando que un 40% debe ser destinado a vías públicas, zonas
verdes, facilidades comunales y áreas de protección. Si en un quinquenio se solicita
cuotas menores a las autorizadas, el remanente podrá acumularse y autorizarse dentro del
mismo periodo o el siguiente, aplicado a los distritos que designe la DCU y apruebe el
Concejo Municipal. ELIMINAR CUOTAS POR DISTRITO Y MANTENER EL
TOTAL QUE SE APLICARIA PARA CUALQUIERA DE LOS DISTRITOS
CAPÍTULO XII: ZONA RURAL CONCENTRADA (ZRC)
En el mapa de zonificación esta se consigna con las siglas ZRC y comprende espacios a
lo largo de calles públicas que cuenten con servicios públicos de energía eléctrica y agua
potable, donde actualmente se concentran viviendas a ambos lados en cada uno de los
distritos, además de los terrenos ocupados por el fallido proyecto Residencial Terranova,
ubicado 1.5 kilómetros al norte del centro urbano del distrito de San Francisco, en el
límite con el cantón de San Rafael. La ZRC tiene el propósito de establecer una franja de
desarrollo a ambos lados de las vías de comunicación, con el fin de facilitar los
asentamientos que se han venido desarrollando históricamente entre estas vías y la Zona
Agropecuaria u otras que se establecen en el presente Plan Regulador. A la vez, permite
la instalación de actividades comerciales con cierto grado de incomodidad, de tal manera
que se ubiquen en áreas con menor densidad residencial y con acceso desde las rutas
principales cantonales.
Artículo 63— Uso permitidos
Los USOS permitidos que son aplicables a todo el espacio que comprende la ZRC son
los siguientes, conforme a la lista establecida en el artículo 47 del presente Reglamento.
Para el caso de los usos 3, 5, 8, ,10,13,14, 17, 33, 49, 70, 72, 73, 78, 80 y 82 solo se
permitirán frente a rutas nacionales. Para el caso de las tiendas establecidas en el uso 74,
se permitirán en viviendas como uso mixto solo las siguientes: cerrajería, ropa,
cosméticos, perfumería, relojería, joyería, bazar, juguetes, fotocopias, floristería y
plantas. Asimismo, será permitido como uso mixto Comercial-Residencial, todas las
actividades profesionales del uso 58. Del uso 70 las siguientes actividades se permitirán
frente a calles cantonales: talleres y o reparaciones, carpintería, ebanistería, hojalatería,
plumería, mecánica de precisión, artículos y equipos electicos/electrónicos, mecatrónica,
soldadura, tapicería, reparación de llantas, mueblería y/o colchonería, herramientas.
52
a) Usos permitidos: 1 2, 3,4 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12,13 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20,
21, 23, 24, 26, 27,28 29, 30, 31,32 ,33 34,35 37, 38, 39, 41, 42, 44, 45 46, 47,
48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 62, 63,66,67, 69, 70, 71,73, 74, 75,
78, 79, 80, 82, 83,84, 85, 86 ,87,88.
Artículo 64—Regulaciones para residencia, comercio y servicios
Los usos permitidos para residencia, comercio y servicios en la ZRC deberán cumplir con
las siguientes regulaciones mínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que no
contradigan las establecidas en este artículo, que pueda adoptar la DCU, con el objetivo
de hacer cumplir el Plan Regulador. Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones
específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes que no se opongan a las
normas del presente Reglamento. Para el caso del área de Zona Rural Concentrada
denominada como Residencial Terranova se establece como regulación especial, una
superficie mínima de lote de 1.000 m2, el resto de las normativas se mantienen iguales
que para las demás zonas ZRC.
CUADRO 7: REGULACIONES URBANAS ZONA ZRC

USOS
HABITACIONA
HABITACIONA SERVICIO
VARIABL L COMERCIA
L S
E MULTIFAMILIA L
UNIFAMILIAR
R
Superficie
mínima de 250 1000 500 500
lote en (m2)
Frente
mínimo de 8 15 12 12
lote (m)
Retiro
frontal 4 4 6 6
mínimo (m)
Retiro
lateral 0 3 2 2
mínimo (m)
Retiro
posterior 3 3 3 3
mínimo (m)
Altura
máxima 3 5 5 5
(pisos)
Cobertura
máxima 65 60 65 65
(%)
Densidad
máxima 40 viviendas/ha 80 viviendas/ha - -
(%)
53
Área 60 m2(no incluye
- - -
apartament parqueos exteriores
o al apartamento)
Artículo 65: lotes consolidados con frente a calle publica
En el caso de lotes consolidados (existentes de previo a la aprobación del plan regulador),

con medidas mayores al lote mínimo, se podrán efectuar segregaciones mediante el uso
de servidumbres rurales con las especificaciones establecidas en el Reglamento de
Vialidad, articulo 7: Vías Cantonales, inciso i): servidumbres rurales, para uso exclusivo
de tipo residencial unifamiliar (excepto el uso comercial en lotes resultantes con frente a
calle pública). Para el caso especial del área de ZRC denominada Terranova, solo se
aceptarán segregaciones frente a la calle propuesta como vía pública, una vez que la
Municipalidad reciba conforme esta vía pública, con los requisitos mínimos establecidos
para las vías terciarias con un derecho de vía de 11 m, conforme lo establecido en el
CUADRO 2: CARACTERISTICAS DE VIAS PROPUESTAS Y EXISTENTES del
Reglamento de Vialidad Cantonal, incluyendo la infraestructura para evacuación de
pluviales. Para todos los casos se aplicará la siguiente normativa en función del tamaño
del lote consolidado.
CUADRO 8: REGULACIONES URBANAS ZONA ZRC LOTES

CONSOLIDADOS
TAMAÑO DEL LOTE
5.001- Mayores a
1.000-3.000 3.001-5.000
VARIABLE 10.000 10.000 m2
m2 m2
m2
Superficie mínima 4.000
500 1.000 2.000
de lote en (m2)
Frente mínimo de 50
15 20 30
lote (m)
Retiro frontal 15
4 6 10
mínimo (m)
Retiro lateral 5
3 4 5
mínimo (m)
Retiro posterior 5
3 4 5
mínimo (m)
Altura máxima 3
3 3 3
(pisos)
Cobertura máxima 10
50 25 15
(%)
Densidad máxima 20 10 5 7
(%) viviendas/ha viviendas/ha viviendas/ha viviendas/ha
CAPÍTULO XIII: ZONA AGROPECUARIA Y ZONA AGROPECUARIA

ESPECIAL (ZAG- ZAGE)
54
Artículo 66— Definición
Esta zona corresponde a espacios de borde y terrenos al interior de otras zonas. Por medio
de la ZAG se pretende mantener las actividades agropecuarias en la zona, cautelares
terrenos para mantenerlos al margen de la urbanización y desarrollar espacios de
amortiguamiento en aras de un desarrollo humano y natural sustentable. Asimismo,
permitirá la localización de actividades que requieran grandes espacios para su desarrollo
y que sean compatibles con el uso del suelo, pero en densidades menores al restablecer
áreas mínimas entre 7000 y 20000 m² para proyectos de segregación mediante
servidumbre agrícola y áreas menores para el caso de segregaciones de lotes
consolidados, con frente a calle publica; además, excluye los usos industriales,
reduciendo así el potencial de impacto de este sector productivo en la zona de recarga
acuífera de mayor importancia en el cantón.
Los USOS permitidos que son aplicables a todo el espacio que comprende la ZAG y la
ZAGE son los siguientes, conforme a la lista establecida en el artículo 46 del presente
Reglamento. Para el caso de las tiendas establecidas en el uso 74, se permitirán en
viviendas como uso mixto solo las siguientes: cerrajería, ropa, cosméticos, perfumería,
relojería, joyería, bazar, juguetes, fotocopias, floristería y plantas. Asimismo, será
permitido como uso mixto Comercial-Residencial, todas las actividades profesionales del
uso 58. En el caso del uso 86 (vivienda multifamiliar), solo será permitida para la Zona
Agropecuaria Especial (ZAGE). Para el caso del uso 43, solo se permitirán actividades
agroindustriales de pequeña y mediana producción agrícola y pecuaria.
a) Usos permitidos: 1, 3, 5,6, 14, 16, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 30,32, 33, 36, 40, 41, 43, 44,
45, 46, 47, 50, 51, 52,56, 58, 59, 61,62, 63, 64, 65, 66, 72, 74, 75, 78,81, 83, 85, 86,
87,88, 89.
Los usos permitidos establecidos para la ZAG, deberán cumplir con las siguientes
establecidas en este artículo, que pueda adoptar la DCU, con el objetivo de hacer cumplir
el Plan Regulador. Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas
establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes. Las normas se aplican para dos tipos
dentro de la Zona Agropecuaria:
La ZAG se divide en dos categorías: la Zona Agropecuaria Regular (ZAGR), destinada

a los propósitos originales establecidos en el Plan GAM 2013-2030, donde prevalece el
uso agropecuario pero se permite actividades de otra índole en lotes mayores a los 10.000
m2 y la Zona Agropecuaria Especial (ZAGE), prevista como una alternativa para el
desarrollo residencial futuro para proyectos en muy baja cobertura y media densidad, para
las cuales se establecen normativas diferentes en función de su ubicación, topografía,
paisaje y otras variables ambientales. Se prevén solo para terrenos mayores a las 2
hectáreas, para evitar la atomización del uso residencial. Para cualquiera de las dos
categorías, la autorización para el desarrollo de los proyectos queda sujeta a la
55
autorización por parte del MAG para el cambio de uso agrícola cuando así se requiera.
La normativa para cada una de ellas es la siguiente:
CUADRO 9: REGULACIONES URBANAS ZONA ZAGR
USOS
VARIABLE RESIDENCIAL COMERCIAL SERVICIOS TURISMO
Superficie mínima de 2.000
7.000 10.000 10.000
lote en (m2)
Frente mínimo de lote 40
50 75 50
(m)
Retiro frontal mínimo 5
5 5 5
(m)
Retiro lateral mínimo 3
5 5 5
(m)
Retiro posterior mínimo 5
5 5 5
(m)
Altura máxima (pisos) 3 5 5 3
Cobertura máxima (%) 30 30 30 30
60
Densidad máxima (%) 3 viviendas/ha - -
habitaciones/ha
CUADRO 10: REGULACIONES URBANAS ZONA ZAGE
USOS
VARIABLE RESIDENCIAL COMERCIAL SERVICIOS
20.000 10.000 10.000
(m2)
Frente mínimo de lote (m) 50 50 50
Retiro frontal mínimo (m) 5 5 5
Retiro lateral mínimo (m) 10 10 10
Retiro posterior mínimo (m) 10 10 10
Altura máxima (pisos) 5 5 5
Cobertura máxima (%) 50 40 40
Densidad máxima (%) 80 viviendas/ha - -
Área minina del departamento 60 m2
En el caso de lotes consolidados (ubicados en su totalidad en la ZAG), con frente a calle

publica (existentes de previo a la aprobación del plan regulador), con medidas menores
al lote mínimo, se permitirán segregaciones frente a calle publica con un frente mínimo
de 25 ms para uso residencial exclusivamente, con retiros, altura, cobertura y densidad
igual a la establecida en la tabla siguiente para lotes entre 5.000 y 6.999 m2. Para efectos
de segregación en estos lotes consolidados, se permitirá únicamente mediante
56
servidumbre rural se aplicará la siguiente normativa en función del tamaño del lote, para
segregaciones exclusivas de uso residencial (excepto el lote frente a calle publica podrá
tener uso comercial).
CUADRO 11: REGULACIONES URBANAS ZONA ZAG USO RESIDENCIAL

UNIFAMILIAR
TAMAÑO DEL LOTE

1.000- 3.001- 5.001-
VARIABLE
3.000m2 5.000m2 6.999,99m2
500 1000 2000
(m2)
20 10 5
Densidad máxima (%)
viviendas/ha viviendas/ha viviendas/ha
En todos los casos de lotes originados mediante segregación con base en el artículo 64, la
DCU indicara en el plano catastrado al momento de visarlo para su segregación, la
siguiente nota: “este predio se origina como producto de una segregación de lote
consolidado mediante la aplicación del artículo 66 del Reglamento de Zonificación
del Plan Regulador y por lo tanto, la normativa urbana que se debe aplicar (frente,
área, retiros, altura, etc), corresponde a las normas de la columna del cuadro 11 que
permitió dar origen a la segregación, independientemente del área resultante”.
CAPÍTULO XIV: ZONA DE PROTECCIÓN DE CUERPOS DE AGUA (ZPA)
a. La ZPA comprende las áreas de protección que por Ley Forestal y sus
modificaciones, se ubican alrededor de los ríos, quebradas, manantiales pozos. El
propósito es cautelar y ordenar la explotación de estos recursos en el territorio
cantonal y fomentar el cumplimiento de las leyes que protegen tanto el recurso
forestal, así como las zonas en las cuales este se ubique, sea de forma real o
potencial, con el fin de establecer una reserva de agua para el futuro de la
comunidad.
b. En el caso del sector urbano del Rio Tibás, se propone la creación de un parque
lineal a lo largo de la zona de protección, mediante la compra de los terrenos o los
acuerdos con propietarios y se extiende en forma paralela a las márgenes del río
Tibás desde el límite con el cantón de San Rafael, al norte de la ciudad de San
Isidro, hasta el límite con el Cantón de Santo Domingo, conformando así un
57
Parque Lineal Recreativo. Incluye además otros terrenos que permiten la
integración del parque con las vías públicas.
Este Parque Lineal tendrá como propósito la creación de un hito urbano dentro de
la ciudad de San Isidro y zonas adyacentes, destinado al uso recreativo, ambiental
y cultural de la ciudadanía del cantón y la población en general. Asimismo,
integrar, dentro de un marco de renovación urbana sostenible y ecológicamente
responsable el río a la ciudad, promoviendo así el espíritu conservacionista y de
protección de la rica biodiversidad del Cantón, como el legado más importante
que se le puede dejar a las generaciones futuras. Para efectos del cumplimiento de
este proyecto la Municipalidad tendrá derecho de prioridad para adquirir terrenos
o inmuebles, siempre y cuando se declare de previo el bien de utilidad o interés
público. Podrá igualmente intercambiar, reubicar, desplazar, expropiar y/o ceder
los terrenos que se consideren necesarios para realizar el proyecto; para tal efecto
presupuestará el dinero necesario, podrá así mismo buscar ayudas internas y
externas a través de convenios, donaciones u otros medios para la realización del
proyecto.
a. En la zona de Protección de Cuerpos de Agua, de conformidad con el artículo 33

– bis de la Ley Forestal y sus reformas, “se autorizan obras de bajo impacto
ambiental tales como plataformas de observación, puentes, puentes colgantes,
tirolesas, elementos de señalización y Otros elementos que permita el acceso, la
observación y el disfrute seguro de las áreas naturales con el menor impacto
posible, cuando tengan como fin el desarrollo de actividades turísticas, entre
otras”. Adicionalmente se permitirán las siguientes actividades, siempre y cuando
no requieran construcciones permanentes: mariposario, ranario, senderos,
reforestación de especies nativas, áreas para descansar, plataformas móviles para
yoga, lectura o campamento temporal.
b. En el caso del sector del Parque Lineal Urbano Rio Tibás, los usos permitidos son:
32,36 (excepto albergues) 52 y 64.
c. Adicionalmente se cumplirán las siguientes normas:
1. No será permitido verter ningún tipo de aguas negras o servidas provenientes

de instalaciones colindantes a la ZPA. Se exigirá drenajes o sistemas de
tratamiento para todo tipo de aguas de desecho en el caso de que no exista
alcantarillado sanitario.
2. No será permitido la corta de árboles nativos para efectos del desarrollo de los
usos permitidos.
3. Se incentivará la reforestación con especies nativas en áreas sin cobertura
boscosa al momento de la aprobación del plan regulador.
4. Será prohibido el desarrollo de actividades de carácter agropecuario que
requieran la eliminación de árboles de especies nativas.
5. No se permitirán frente al Parque Lineal tapias o muros, solo se aceptarán
divisiones abiertas tipo mallas, rejas y/o divisiones naturales (cercas vivas).
6. No se aceptarán accesos viales vehiculares a lo largo del parque, solo espacios
peatonales. Será excepción a la regla los accesos viales con fines de
mantenimiento y la seguridad de los usuarios del parque, concretamente el
58
acceso para vehículos ambulancia, de bomberos, de policía y/o servicios
municipales.
7. En los lotes colindantes no se permitirán establecimientos peligrosos,
insalubres e incómodos. Ningún uso permitido podrá ser fuente de
contaminación o inseguridad para los fines del parque.
8. No se permitirán construcciones en los terrenos colindantes al parque que
presenten riesgos de erosión o deslizamiento, sean éstos por las características
del río, del suelo, la topografía o de estas combinadas.
9. En las parcelas colindantes con el parque, se podrán desarrollar los usos
comerciales permitidos para cada una de las zonas donde se ubiquen las
parcelas y se permitirá el acceso de usuarios desde el parque
CAPÍTULO XV: ZONA DE PROTECCION (PARQUE NACIONAL BRAULIO

CARRILLO) (ZPPNBC)
La ZPN comprende los terrenos que en el Cantón forman parte del Parque Nacional
Braulio Carrillo. Por su carácter de propiedad estatal, el plan regulador no se aplica a esta
zona, ya que la Ley de Planificación Urbana tiene aplicación sobre las propiedades
privadas.
Usos permitidos: solo se permiten los usos establecidos en el Plan de Manejo del mismo.
CAPÍTULO XVI: ZONA DE AMORTIGUAMIENTO (ZAM)
Artículo 74— Definición
La ZAM comprende una franja de 400 metros paralela al límite del Parque Nacional
Braulio Carrillo dentro de los límites del cantón San Isidro, específicamente en los
sectores norte de los distritos de Concepción y San José. El propósito de la ZAM es el de
prevenir, contener y/o mitigar el impacto directo e indirecto del desarrollo de actividades
humanas sobre los límites del Parque Nacional, por medio de un espacio de borde.
Los USOS genéricos que son aplicables a todo el espacio que comprende la ZAM son los
siguientes, conforme a la lista establecida en el artículo 44 del presente Reglamento:
a) Usos permitidos: 7,9,25, 36, 45, 50, 52, 64, 65, 75, 86,88, 89.
59
Los usos permitidos para la ZAM, deberán cumplir con los siguientes requisitos mínimos,
sin detrimento de lo que establezcan otras leyes y reglamentos vigentes y vinculantes que
no se le opongan.
CUADRO 12: REGULACIONES URBANAS ZONA ZAM
VARIABLE REQUISITOS
2
Superficie mínima de lote en (m ) 20.000
Frente mínimo de lote (m) 75
Retito frontal mínimo (m) 20
Retiro lateral mínimo (m) 10
Retiro posterior mínimo 10
Altura máxima (m) 5
Cobertura máxima (%) 10
Densidad máxima (%) 1 vivienda/ha
CAPÍTULO XVII: ZONA AGROTURÍSTICA (ZAT)
Esta zona ha sido establecida para fomentar un ordenamiento mixto del territorio;
consolidar el desarrollo territorial en quintas de bajas densidades y lotes grandes que
sirvan de amortiguamiento a los terrenos más frágiles del sector norte del cantón de San
Isidro de Heredia; asimismo, para aprovechar las ventajas competitivas que presenta en
términos de accesibilidad y paisajes el Cantón de San Isidro de Heredia; fomentar la
concentración de las actividades turísticas y recreativas; y aprovechar el atractivo que la
zona puede representar, en combinación con el Parque Nacional Braulio Carrillo para el
turismo de bajo impacto, basado en la sustentabilidad y el potencial ecoturístico y agro
ecoturístico.
Los USOS genéricos que son aplicables a todo el espacio que comprende la ZAT son los
a) Usos permitidos: 1,6, 7,9,12,16, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 30, 32, 36, 40, 41, 44, 45,
46, 47, 50, 52,56, 58,59, 61, 63, 64, 65, 74, 75, 79, 81, 83,84, 85, 86, 88, 89.
Los usos permitidos establecidos para la Zona Agroturística, deberán cumplir con las
siguientes regulaciones mínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que no
contradigan las establecidas en este artículo, que pueda adoptar la DCU, con el objetivo
60
de hacer cumplir el Plan Regulador. Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones
específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.
CUADRO 13: REGULACIONES URBANAS ZONA ZAT
USOS
VARIABLE RESIDENCIAL COMERCIAL SERVICIOS TURISMO
Superficie 2.000
mínima de 7.000 7.000 7.000
lote en (m2)
Frente 40
mínimo de 50 75 50
lote (m)
Retiro frontal 3
5 5 5
mínimo (m)
Retiro lateral 5
5 5 5
mínimo (m)
Retiro 5
posterior 5 5 5
mínimo (m)
Altura 3
máxima 3 5 5
(pisos)
Cobertura 30
30 30 30
máxima (%)
Densidad 60
3 viviendas/ha - -
máxima (%) habitaciones/ha
En el caso de lotes consolidados ubicados en su totalidad en la ZAT, con frente a calle

pública (existentes de previo a la aprobación del plan regulador), con medidas menores
al lote mínimo, para efectos de segregación mediante servidumbre rural se aplicará la
siguiente normativa en función del tamaño del lote, para segregaciones exclusivas de uso
residencial:
61
CUADRO 14: REGULACIONES URBANAS ZONA ZAT
TAMAÑO DEL LOTE
1.000- 3.001- 5.001-
VARIABLE
3.000m2 5.000m 2 6.999,99m2
500 1.000 2.000
(m2)
20 10 5
Densidad máxima (%)
viviendas/ha viviendas/ha viviendas/ha
En todos los casos de lotes originados mediante segregación con base en el artículo 80, la
DCU indicara en el plano catastrado al momento de visarlo para su segregación, la
siguiente nota: “este predio se origina como producto de una segregación de lote
consolidado mediante la aplicación del artículo 80 del Reglamento de Zonificación del
Plan Regulador y por lo tanto, la normativa urbana que se debe aplicar (frente, área,
retiros, altura, etc), corresponde a las normas de la columna del cuadro 14 que permitió
dar origen a la segregación, independientemente del área resultante”.
CAPÍTULO XVIII: ZONA COMERCIAL- INDUSTRIAL -SERVICIOS (ZCIS)
La ZCIS, se localiza en los terrenos que colindan con la Carretera Braulio Carrillo Colina,
en una franja a ambos lados del derecho de vía. El propósito de la ZCIS es proveer al
Cantón de San Isidro de un espacio concentrado para el desarrollo de actividades
industriales, comerciales y de servicios de mayor escala, permitiendo la creación de
empleos para el cantón de San Isidro; asimismo, crear espacios de amortiguamiento para
los usos industriales, en aras de un desarrollo humano y natural sustentable. Para el caso
de lotes consolidados, se permite el uso residencial con requisitos técnicos que permitan
aislar el ruido de los vehículos que transitan por la Ruta 32.
Los USOS genéricos que son aplicables a todo el espacio que comprende la ZCIS son los
a) Usos permitidos: 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10 11, 12, 13,15, 16,14, 17, 19, 20, 21, 22,
24, 25, 26, 28, 29,30, 31,32, 33, 34, 37, 38, 39,41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49,
50, 51, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 62, 63, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71,72, 73,
74, 75, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85,86, 88.
62
Los usos permitidos establecidos para la ZCIS, deberán cumplir con las siguientes
establecidas en este artículo, que pueda adoptar la DCU, con el objetivo de hacer cumplir
el Plan Regulador. Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas
establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes. El uso residencial solo se permitirá en
lotes consolidados (existentes de previo a la aprobación del plan regulador).
Para el caso de nuevas viviendas en lotes consolidados a ambos lados de la Ruta 32

carretera Braulio Carrillo, se exigirá que la construcción incluya materiales y sistemas
para evitar el efecto del ruido sobre los habitantes: doble puerta de ingreso, ventanas
selladas, vidrios anti-ruido, paredes, techos y cielo rasos de materiales que eviten el paso
del ruido, paneles aislantes, paneles absorbentes, falsos techos, rellenos de viguetas y
otros. No se permitirá la segregación para uso residencial y solo se permitirá una vivienda
por lote.
CUADRO 15: REGULACIONES URBANAS ZONA ZCIS
USOS
VARIABLE COMERCIO Y
INDUSTRIAL RESIDENCIAL
SERVICIOS
Superficie mínima de
2.000 10.000 (*)
lote en (m2)
Frente mínimo de lote
50 50 10
(m)
Retiro frontal mínimo
6 6 3
(m)
Retiro lateral mínimo
5 5 2
(m)
Retiro posterior
5 5 3
mínimo
Altura máxima (m) 12 12 8
Densidad máxima 1 viviendas/ lote
(*) el área de los lotes consolidados se mantendrá y no podrá segregarse
CAPÍTULO XIX: ZONA PARQUE CIENTIFICO Y TECNOLOGICO

INDUSTRIAL (ZPCTI)
La zona Parque Científico y Tecnológico Industrial tiene como propósito establecer

industrias, dedicadas a actividades de tecnologías limpias de alto valor agregado. Estos
parques se dedicarán a la creación y desarrollo de proyectos de base científica y
63
tecnológica en áreas tan diversas como la digital, biotecnológica, farmacológica,
agronómica o de ciencia de materiales Los Parques Tecnológicos son espacios
industriales especializados en innovación y propician la integración de la ciencia, la
tecnología y la industria de muy bajo impacto ambiental. En general, son espacios de
calidad urbanística y arquitectónica. La densidad de edificación suele ser pequeña,
disponen de buenas infraestructuras y proporcionan servicios variados a los trabajadores
y las industrias que se localizan en ellos. Esta Zona se podrá ubicar este tipo de
instalaciones en cualquiera de las áreas dentro de las zonas ZAG, ZAT, ZRC. La
localización del ZPCTI deberá ser aprobada por el Concejo Municipal, previo dictamen
técnico positivo de la DCU.
Artículo 85 —Usos permitidos
Los USOS genéricos que son aplicables a todo el espacio que comprende la ZPCTI son
los siguientes, conforme a la lista establecida en el artículo 47 del presente Reglamento:
Usos permitidos: 1,3,14,17,20,23,26,32,40,43,44,45,47,50,53,56,58,75,79,83

Los usos permitidos establecidos para la ZPCTI, deberán cumplir con las siguientes
objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador. Asimismo, deberán aplicarse todas las
regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes relacionados
con el uso industrial
CUADRO 16: REGULACIONES URBANAS ZONA ZPCIT
VARIABLE COMERCIO Y SERVICIOS INDUSTRIAL

Superficie mínima de lote en (m2) 3.000 m². 30.000 m².
Frente mínimo de lote (m) 30 metros. 50 ms
Retiro frontal mínimo (m) 5 metros. 10 ms
Retiro lateral mínimo (m) 5 metros. 10 ms
Retiro posterior mínimo 5 metros 10ms
Altura máxima (m) 5 pisos 5 pisos
Cobertura máxima (%) 60 %. 50%
CAPÍTULO XX: ZONA DE VIALIDAD EXISTENTE Y PROPUESTA (ZVEP)
La Zona Vial Existente y Propuesta comprende todos los caminos, calles y carreteras de
carácter público, local, regional o nacional, existentes o propuestas, que se encuentran en
el Cantón de San Isidro de Heredia y se identi.ca en el mapa de zonificación con las siglas
ZVEP.
64
Artículo 88—Reglamento de vialidad
Se busca por medio de la Zona Vial Existente y Propuesta garantizar que se respeten los
espacios para el tránsito de personas y vehículos. En lo particular se norma esta condición
en el Reglamento de Vialidad que será promulgado por la Municipalidad de San Isidro
de Heredia, como parte integral del Plan Regulador.
CAPÍTULO XXI: SANCIONES Y RECURSOS
Artículo 89— Infracciones al Reglamento de Zonificación
En caso de infracciones al presente Reglamento dará lugar a la Municipalidad para la

aplicación de las siguientes medidas administrativas:
a) Clausura del local: Procederá cuando se instalen, realicen o desarrollen

actividades en edificios o construcciones ya existentes que impliquen un uso que
no concuerde con la zonificación indicada.
b) Suspensión de obra: Procederá con toda obra que se ejecute en contravención de

la zonificación establecida o por incumplimiento de los requisitos de orden
técnico y administrativos exigidos para la misma, pudiendo disponer para estos
efectos del auxilio de la fuerza pública. La misma se mantendrá en todos sus
efectos hasta tanto el infractor no se ajuste o cumpla las previsiones normativas
comprendidas en el presente Reglamento o las disposiciones aplicables al caso
concreto.
c) Suspensión de las actividades y/o cierre: En caso de riesgo inminente a la

seguridad de las personas y bienes, por la naturaleza o estado de la construcción,
remodelación u otro de edificaciones, podrá la municipalidad, previa valoración
de dicha circunstancia, ordenar la demolición o destrucción de la obra por cuenta
y cargo del infractor. En caso de recurrencia, la Municipalidad podrá realizar
dicha acción con personal municipal y proceder ejecutoriamente al cobro de los
costos o gastos incurridos.
Artículo 90—Denuncia ante instancias.
Cuando proceda por haberse violado normas en torno a seguridad, riesgo, peligrosidad,
contaminación u otros, la Municipalidad interpondrá las acciones correspondientes ante
las instancias oficiales competentes a los efectos de que aquellas tomen las medidas
legales pertinentes.
Artículo 91—Régimen de responsabilidad común.
La aplicación de las anteriores medidas administrativas no excluye las responsabilidades

personales de orden civil y penal que pudiera generarse en contra del infractor. Serán
acreedores a dichas sanciones tanto los infractores como los funcionarios municipales
65
que toleren o permitan por acción u omisión la violación a las disposiciones del presente
Reglamento.
Artículo 92—Del administrado
Toda contravención al Plan Regulador y sus reglamentos que sea cometida por el
profesional responsable de un proyecto, el propietario del proyecto, por el constructor o
contratista, sus representantes legales, cuando se trate de una sociedad, o por cualquier
administrado en general, será sancionada de la siguiente forma:
a) La suspensión por parte de la DCU de toda obra que se ejecute en contravención a

la zonificación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública.
b) La clausura del local, por parte de la Municipalidad, cuando se trate de la

instalación de actividades en edificios ya existentes que implican un uso que no
concuerda con la zonificación indicada, ya sea un uso no permitido o un uso no
conforme, sin perjuicio de responsabilidad penal en que incurra.
Se aplicarán además todas las sanciones civiles y penales contempladas en las leyes
vinculantes vigentes y/o cualquier otra disposición Legal o Reglamentaria conexa,
dictada por la Municipalidad, el Poder Ejecutivo, Legislativo o Dependencia Estatal y
las establecidas en el Reglamento de Construcción Municipal.
Artículo 93— De los funcionarios
El funcionario o empleado de la Municipalidad de San Isidro que otorgue permisos,

patentes, licencias y/o certificados contra las disposiciones de este Reglamento; que
impida o haga nula la orden de suspensión o clausura de un local, será sometido al proceso
sancionatorio establecido en el Capítulo XII del Código Municipal, aplicando las penas
correspondientes a una falta grave. Si el funcionario es de elección popular, procederá a
la pérdida de su credencial, a juicio del Tribunal Supremo de Elecciones, previa
información que éste dispondrá levantar.
Artículo 94— De la obra o construcción
Se suspenderá la obra que no cuente en el sitio con el permiso de construcción municipal;

un juego completo de planos aprobados; original del formulario de permiso de
construcción con los sellos y firmas registradas; bitácora de la obra; bitácora ambiental;
la hoja de visitas del inspector municipal; y otros documentos que pueda establecer la
Municipalidad para cada caso particular.
Se suspenderá toda obra que en el transcurso de la ejecución que deje escombros en la
vía pública u obstruya el libre tránsito por la vía pública, sin tener la autorización de la
DCU.
66
Artículo 95— De las denuncias
El funcionario Municipal que, atendiendo la denuncia de un particular o de cualquier

dependencia pública, visite una instalación para efectos de realizar la correspondiente
inspección, deberá rendir un informe y presentarlo a la DCU la cual tomará la acción
correspondiente. Si el funcionario elabora un informe que no se ajusta a la realidad, se le
aplicarán las mismas sanciones establecidas en el artículo 40 del presente Reglamento.
Artículo 96— De las multas
Cuando la DCU constate la construcción ilegal de edificaciones en usos no conformes o

no permitidos, o bien construcciones dentro de los retiros establecidos por el Plan
Regulador y que no hayan sido autorizados por la DCU, se procederá a la demolición de
las edificaciones u obras, corriendo los costos de demolición por parte del infractor, sin
ninguna responsabilidad por parte de la Municipalidad. Cuando se trate de construcciones
en usos permitidos sin el debido permiso Municipal, se aplicará al infractor una multa
equivalente al 1% el importe de los permisos de construcción.
Artículo 97 Cierres temporales y definitivos
Cuando la DCU constate la operación ilegal de actividades en usos no conformes o no

permitidos, se procederá a realizar un informe técnico que compruebe la ilegalidad del
uso del suelo, que será trasladado al departamento de Rentas y Cobranzas para que ejecute
las acciones que establece el Código Municipal en sus artículos 88, 89.90 y 90 bis
Artículo 98— Recursos
Toda resolución administrativa firme que dicte la Municipalidad por medio de las
correspondientes dependencias, en lo relativo a permisos de demolición, construcción,
ampliación o remodelación, así como en lo pertinente a la expedición de licencias de
funcionamiento y certificados de usos del suelo, tendrán los recursos que regula el Código
Municipal vigente, los cuales deberán ser interpuestos con las formalidades, plazos y en
las Dependencias que señala el mismo Código. Toda la comunidad colectiva o
individualmente queda legitimada para plantear la denuncia ante la instancia
correspondiente, según lo determinen las leyes o reglamentos vigentes, cuando la
actividad desempeñada en un establecimiento o local no pueda ser efectuada sin causar
molestias al vecindario, en violación a las normas del presente Reglamento.
CAPÍTULO XXII: TRANSITORIOS
Artículo 99—Transitorio I.
Los anteproyectos que a la fecha de entrada en vigencia del Plan Regulador cuenten con
el visto bueno de la DCU así como los certificados de usos del suelo y los permisos de
construcción, cuando no haya iniciado la construcción en los seis meses posteriores a la
entrada en vigencia del Plan Regulador, quedarán sin efecto, debiendo el interesado
tramitarlos nuevamente ante la Municipalidad, sin perjuicio de las nuevas disposiciones
que con el plan regulador puedan afectar al predio o al proyecto.
67
Los certificados de uso del suelo otorgados con base en el plan regulador anterior tendrán
una vigencia de 2 años contados a partir de la entrada en vigencia del presente plan
regulador. Con este certificado los propietarios podrán gestionar los permisos
correspondientes antes las instituciones competentes.
Artículo 100—Transitorio II.
La JUPLACA deberá ser conformada por la Municipalidad dentro del plazo de seis meses
calendario a partir de la aprobación y publicación del Plan Regulador, deberá publicitarse
la misma a efectos de abrir los canales de participación ciudadana que el caso requiere.
Artículo 101—Transitorio III.
En un plazo de un año calendario, contado a partir de la fecha de publicación en la Gaceta

del presente Reglamento de Zonificación, la Municipalidad a través de la DCU, obtendrá
de la Dirección de Aguas del MINAE, certificación oficial de los pozos existentes y la
permanencia o temporalidad de cada una de las nacientes identificadas en el mapa de
zonificación del plan regulador. En caso de que alguna naciente no sea de carácter
permanente, no requiere la protección establecida en el artículo 33 inciso a) de la Ley
Forestal y los terrenos dentro de estas áreas marcadas como protección, automáticamente
asumirán el uso de la zona circundante a partir de un acuerdo del Concejo Municipal
adoptando las áreas de protección oficiales establecidas por MINAE.
Artículo 102—Vigencia.
El presente Reglamento y su mapa de zonificación, tendrán vigencia a partir de su

aprobación y publicación en el Diario Oficial La Gaceta.
68
69
2- REGLAMENTO DE VIALIDAD
PLAN REGULADOR DEL CANTON DE SAN ISIDRO DE HEREDIA
El Concejo Municipal de San Isidro de Heredia, en sesión ordinaria NºXX-2020, del

XX de XX del 2020, mediante acuerdo Nº XX por unanimidad con dispensa de trámite
de Comisión, de acuerdo con el artículo 17 incisos 2), 3) y 4) de la Ley de Planificación
Reglamento de Vialidad del Plan Regulador del cantón de

San Isidro de Heredia
Los textos y planos originales físicos y digitales se encuentran en disposición en la

Municipalidad de San Isidro y en la Dirección de Urbanismo del INVU. Dicho
Reglamento regirá a partir de su publicación y consta de los siguientes capítulos y
artículos, referidos al mapa de vialidad existente y propuesta (ver anexo 1)
CAPÍTULO I: FINES Y OBJETIVOS
Artículo 1º—Fines.
Propiciar y mantener un adecuado sistema vial que permita al Cantón, funcionar

eficientemente, encauzando los diferentes flujos motorizados y disminuyendo las
molestias a los residentes. Asimismo, crear espacios adecuados para estacionamiento
de vehículos automotores con el fin de que los vehículos particulares no ocupen las
vías públicas.
Artículo 2º—Objetivos.
Los objetivos de reglamentar la Vialidad y el transporte son:
a) Propiciar el establecimiento de una relación directa entre el sistema vial y los

diferentes usos del suelo establecidos en el Plan Regulador para hacer posible el
acceso y circulación hacia cada una de las zonas establecidas en el Cantón.
b) Integrar las diferentes partes del desarrollo urbano, mediante una vialidad continua
y uniforme, compatibilizando el tránsito vehicular y peatonal.
c) Clasificar y jerarquizar las vías para coadyuvar a la eficiencia y para respetar los
derechos del peatón.
70
CAPITULO II: COMPETENCIAS MUNICIPALES.
Artículo 3º—Competencias.
El conjunto de caminos de uso público según su función se clasificará en Red Vial

Nacional y Red Vial Cantonal, de acuerdo con el Mapa de Vialidad. La jurisdicción del
MOPT queda circunscrita y delimitada a las carreteras comprendidas en la Red Vial
Nacional, quedando las vías cantonales restantes bajo la administración de la
Municipalidad de San Isidro de Heredia. Es de competencia de la Municipalidad de San
Isidro de Heredia el uso racional de las vías públicas de la Red Vial Cantonal y dictar las
medidas necesarias para que estos espacios públicos ofrezcan seguridad, salubridad,
comodidad y belleza, por lo cual resolverá:
a) Establecer los derechos de vía y ancho de calzadas para la Red Vial Cantonal.
b) Dictar los alineamientos en las vías.
c) Concesionar los permisos de ocupación de la vía pública con el mobiliario urbano

(casetas, bancas, basureros, teléfonos públicos, arborización, parquímetros, etc.),
nomenclatura, mensajes publicitarios, obras provisionales y ferias y espectáculos
públicos.
d) En el caso de la vialidad propuesta, se establece la facultad de la Dirección de

Control Urbano, de modificar el eje de las vías propuestas o ajustar cambios en
segmentos de estas vías, siempre y cuando se mantenga la conectividad entre vías
públicas existentes establecida en la propuesta, con el propósito de mejorar las
condiciones de la vía o la definición de los futuros lotes que enfrentaran a esta vía
propuesta.
La red vial Cantonal prevista por el Plan Regulador deberá quedar integrada en el dominio
público mediante los mecanismos de gestión legalmente establecidos. En consecuencia,
tanto el uso de su superficie como del subsuelo estarán sujetos al régimen general del
dominio público: SE ELIMINO CONCEPTO DE CONCESION Y SE MANTUVO
REGIMEN DE DOMINIO PUBLICO
1. En superficie únicamente podrán autorizarse, además de las instalaciones propias

de la vialidad rodada y peatonal, las públicas relativas al mobiliario urbano, tales
como lámparas de iluminación, semáforos, bancos, jardineras, marquesinas de
transporte colectivo, etc., y, excepcionalmente otras de uso especial y privativo
tales como buzones de correos, instalaciones de teléfonos, quioscos de venta de
prensa o de cupones para el transporte público, etc., siempre que respondan a un
programa general para todo el municipio.
2. En el subsuelo del dominio público únicamente podrán autorizarse los usos

relativos a infraestructura urbana y transportes colectivos.
71
CAPÍTULO III: DEFINICIONES
Artículo 4º—Red Vial Nacional:
Corresponde su administración al Ministerio de Obras Públicas y Transportes, el cual la

definirá según los requisitos que al efecto determine el Poder Ejecutivo, por vía de
acuerdo. Esta red estará constituida por las siguientes clases de caminos públicos:
a) Carreteras primarias: Red de rutas troncales, para servir de corredores,

caracterizados por volúmenes de tránsito relativamente altos y con una alta
proporción de viajes internacionales, interprovinciales o de larga distancia.
b) Carreteras secundarias: Rutas que conecten cabeceras cantonales importantes -

no servidas por carreteras primarias- así como otros centros de población,
producción o turismo, que generen una cantidad considerable de viajes
interregionales o intercantonales.
e) Carreteras terciarias: Rutas que sirven de colectoras del tránsito para las
carreteras primarias y secundarias, y que constituyen las vías principales para los
viajes dentro de una región, o entre distritos importantes
f) Calles propuestas. La demarcación de una calle propuesta sobre un inmueble o

serie de inmuebles dentro del Mapa de Zonificación del Plan Regulador, tiene como
objetivo someter el desarrollo urbanístico habitacional a la construcción y
habilitación previa de la vía por parte del interesado.
Artículo 5º—Vías Cantonales.
Corresponde su administración a las municipalidades mediante el presente

reglamento de vialidad. Estará constituida por las siguientes vías, no incluidos por el
Ministerio de Obras Públicas y Transporte dentro de la Red Vial Nacional, de acuerdo
con la Ley General de Caminos Públicos:
a) Primarias: Aquellas que constituyen una red vial continua, sirven para canalizar las
vías locales hacia sectores de la ciudad o bien, hacia carreteras de enlace entre el
desarrollo propuesto y otros núcleos poblados o que se considere que puedan llegar
a tener esa función.
b) Boulevard: es una calle o avenida arbolada que se destaca por ser muy ancha.
c) Secundarias: Aquellas vías colectoras de las vías internas de la urbanización.
d) Terciarias: Aquellas que sirvan a 100 o menos unidades de vivienda o lotes y

aquellas que llevan a zonas rurales o montañosas.
72
e) Peatonales: Alamedas o senderos peatonales
f) Servidumbres Urbanas: Calles locales de carácter privado, que permiten la

segregación de lotes con tamaños establecidos dentro del Plan Regulador y ubicados
dentro de los límites del cuadrante urbano. No son rutas de atención municipal.
g) Servidumbres Agrícolas: Camino privado que permite la segregación en lotes

destinados para el uso agrícola, con tamaños establecidos para las zonas agrícolas
del Plan Regulador. No son rutas de atención municipal.
h) Servidumbres Rurales: Vía privada de carácter voluntario, de ancho variable, que

permite la segregación de lotes dentro de las zonas establecidas en el Plan Regulador
y que cumplan con la normativa urbanística del Reglamento de Zonificación. Los
lotes segregados adquieren acceso a la vía pública mediante esta servidumbre.
i) Caminos existentes no clasificados: Caminos públicos no clasificados dentro de

las categorías descritas anteriormente que proporcionen acceso a muy pocos
usuarios, quienes sufragarán los costos de mantenimiento y mejoramiento de la vía.
j) Ciclo vías: Vía o sección de la calzada destinada, exclusivamente, al tránsito de

bicicletas, bici motos, patines o patinetas, triciclos no motorizados y peatones (estos
últimos únicamente cuando no existan aceras).
k) Vías exclusivas de transporte público: El diseño de estas vías debe prever la

integración de los pasos peatonales y de transporte público, así como la ubicación
de las estaciones o paradas.
l) Estacionamientos: El espacio de estacionamiento de los vehículos está

diferenciado por el régimen del uso del suelo, donde se encuentran aquellos espacios
de estacionamiento sobre la vía pública local y aquellos en suelo privado.
m) Aparcamientos en vía pública: Son las plazas de estacionamiento que se sitúan

sobre vía pública y pueden ser libres o sujetos a condiciones de pago mediante
parquímetros.
n) Estacionamiento en suelo privado: Son los establecimientos de aparcamiento que

se sitúan sobre propiedad privada.
o) Parquímetros municipales: Sistema que autoriza, mediante el cobro de una tarifa

por tiempo definido, el estacionamiento de un vehículo en la vía pública.
p) Carga y descarga: Son lugares pensados para el uso exclusivo de los transportistas,
para que puedan hacer sus entregas con rapidez y fluidez, sin interrumpir el correcto
funcionamiento de la circulación.
73
q) Terminal de Transporte Público: Es aquel espacio físico en el cual terminan y
comienzan todas las líneas de servicio de transporte de una determinada región o de
un determinado tipo de transporte.
r) Alineamiento: Línea fijada por la Municipalidad o por el Ministerio de Obras

Públicas y Transportes, como límite o proximidad máxima de emplazamiento de la
construcción con respecto a la vía pública.
CAPÍTULO IV: DERECHO DE VÍA
Artículo 6º—. Rutas Nacionales:
De conformidad con su funcionalidad el derecho de vía variará de acuerdo a los

siguientes criterios:
a) Vía primaria Nacional con derecho de vía de cincuenta metros (50 m): Vías
Nacionales, con derecho de vía conformando vías de dos a cuatro carriles, de tres
metros con cincuenta centímetros cada uno y dos calles marginales a ambos
lados de la calzada de siete metros. Debe reservarse un carril en cada sentido
para el paso del transporte público rápido, con paradas a cada mil metros como
promedio. Constituirán las vías de más alta velocidad urbana, entre sesenta y
ochenta kilómetros por hora, velocidad de diseño que se usará para el cálculo de
características técnicas de vía. En intersecciones la velocidad máxima será de 40
kilómetros por hora. El retiro frontal mínimo será de cinco metros (5 m), los
cuales se contarán, una vez que se haya establecido el derecho de vía. En caso
de no contar con las vías marginales, se prohíbe el estacionamiento en los
espacios de retiro. La facultad de tránsito pesado queda a criterio del Ministerio
de Obras Públicas y Transportes, quién bajo su competencia y responsabilidad
definirá la capacidad de tránsito y carga de diseño en este tipo de vías.
b) Derecho de vía entre dieciocho y veinticuatro metros (18 m a 24 m): Deben

establecerse paradas a cada quinientos metros como mínimo. Vías Nacionales,
que tendrán cuatro carriles de tres metros con veinticinco centímetros cada uno,
cuando los derechos de vía sean de 18 metros. Cuatro carriles del mismo ancho
que en el caso anterior dividido por una isla de zona verde, cuando el derecho de
vía sea de veinticuatro metros (24 m). Estas carreteras tendrán velocidades de
diseño que oscilarán entre los cincuenta y sesenta kilómetros por hora (50-60
km/h). En intersecciones y paso por centros urbanos, la velocidad máxima será
de 30 kilómetros por hora. En estas vías se requiere un retiro mínimo de cinco
metros, contados a partir del derecho de vía correspondiente. Se prohíbe el
estacionamiento en el derecho de vía.
Artículo 7º— Vías Cantonales
a) Vías Primarias. Derecho de vía (18m a 14 m): Deben establecerse paradas a

74
cada quinientos metros como mínimo. Tendrán un máximo de carriles de tres
metros con veinticinco centímetros cada uno, cuando los derechos de vía sean de
18 metros. Dos carriles de tres metros, cuando el derecho de vía sea de catorce
metros (14 m). Estas carreteras tendrán velocidades de diseño que oscilarán entre
los cincuenta y sesenta kilómetros por hora (50-60 km/h). En intersecciones y
paso por centros urbanos, la velocidad máxima será de 30 kilómetros por hora. En
estas vías se requiere un retiro mínimo de cinco metros, contados a partir del
lindero de la propiedad correspondiente.
b) Vías secundarias. Derecho de vía (14 m): En zonas industriales, el derecho de

vía será de diecisiete metros (17 m) lineales como mínimo. Deben establecerse
paradas a cada doscientos metros como mínimo. Estas vías tendrán un mínimo de
dos (2) carriles hasta un máximo de cuatro puntos cinco metros (4.5) cada uno.
Las aceras tendrán 1.5 metros de ancho mínimo, quedando el resto del derecho de
vía como zona verde. Serán las vías de tránsito restringido con velocidades de
diseño no superiores a los cuarenta kilómetros por hora (40 km/h). El retiro
requerido será de tres metros (3 m) los cuales, se contarán a partir del lindero de
la propiedad correspondiente, excepto en las vías contenidas en la zona de
cuadrante urbano así indicada en la Zonificación del Uso del Suelo, donde se
exigirá el retiro que indique dicha zona. Queda a criterio de la Municipalidad de
San Isidro el definir aquellas vías facultadas para admitir el tránsito pesado, quién
quedará facultado para definir mediante criterio técnico de diseño la capacidad de
tránsito y carga en este tipo de vías.
c) Vías Terciarias. (11 m) Derecho de vía de 11 m. Deben establecerse paradas a

cada doscientos metros como mínimo. Estas vías tendrán hasta dos (2) carriles de
tres metros (3 m) cada uno. Las aceras tendrán un metro cincuenta centímetros
(1.50 m) de ancho mínimo, quedando el resto del derecho de vía como zona verde
(1.0 m). Serán las vías de tránsito restringido con velocidades de diseño no
superiores a los treinta kilómetros por hora (30 km/h). El retiro mínimo requerido
será de tres metros (3.0 m) los cuales, se contarán a partir del lindero de la
propiedad correspondiente. Queda a criterio de la Municipalidad el definir
aquellas vías facultadas para admitir el tránsito pesado, quien bajo su competencia
y responsabilidad definirá la capacidad de tránsito y carga de diseño en este tipo
de vías.
d) Vías Terciarias. (7 a 9 m) Deben establecerse paradas a cada doscientos metros

como mínimo. Estas vías tendrán dos (2) carriles de dos metros y medio (2.5 m)
cada uno mínimo. Las aceras tendrán un metro en ambos lados (1.0 m) de ancho
mínimo, no incluye zona verde. Serán las vías de tránsito restringido con
velocidades de diseño no superiores a los treinta kilómetros por hora (30 km/h).
El retiro requerido será de dos metros mínimo (2.0 m), los cuales se contarán a
partir del lindero de la propiedad correspondiente. Queda prohibida
terminantemente la circulación de tránsito pesado.
e) Boulevard: El derecho de vía será de 24 m. Debe establecerse una zona verde

arbolada al centro de 4m, con 2 carriles de 3.5 metros a cada lado del boulevard,
las aceras tendrán 1.5 metros de ancho mínimo, quedando el resto del derecho de
vía como zona verde.
75
f) Senderos peatonales y/o alamedas. Tendrán un derecho de vía mínimo de seis
metros (6.0 m) y una calzada de dos metros (2 m) como mínimo. En casos de
ubicación dentro de áreas públicas, el requisito del derecho de vía no aplica. Será
una sola acera de un metro con 20 cm (1.20 m) de ancho, el resto será zona verde.
Cuando disponga de salida hacia más de una calle de tránsito vehicular su longitud
máxima podrá ser de cien metros (100 m), en caso contrario no será mayor a
cincuenta metros (50 m). Se exceptúan de esta disposición aquellos casos que la
Municipalidad de San Isidro, mediante acuerdo y dictamen técnico que lo
respalde, así lo disponga. El retiro requerido será de dos metros (2 m) los cuales,
se contarán a partir del lindero de la propiedad correspondiente.
g) Servidumbres Urbanas. Derecho de vía: En subdivisiones hasta un máximo de

tres lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una servidumbre de cuatro metros
(4,00m) de ancho. La longitud de una servidumbre de acceso a lotes interiores no
excederá de 60 metros. Por cada lote adicional para vivienda unifamiliar se
requiere un metro (1,00 m.) adicional en el ancho de la servidumbre, hasta
completar seis metros (6,00 m.) de ancho. Todos los lotes resultantes de las
subdivisiones deberán tener las medidas reglamentarias. El área de la servidumbre
no será computable para efectos de cálculo del área mínima de lote y sobre ella
no podrán hacerse construcciones, salvo las de tapias y superficies de ruedo. No
obstante, lo indicado en el párrafo anterior, en cuanto a servidumbres ni la
municipalidad, ni ninguna institución tienen obligación de darles mantenimiento,
ni de prestar servicios en los lotes interiores.
h) Servidumbres Agrícolas. Derecho de vía. Para fines agrícolas, pecuarios y

forestales se podrán permitir segregaciones de parcelas con frente a servidumbre
especiales, que en adelante se denominarán agrícolas y forestales”, las porciones
resultantes deberán ser iguales o mayores a los 7000 m2 en estos casos los planos
individuales deben indiciar “uso agrícola” “uso pecuario”, “uso forestal”. Las
servidumbres serán de un ancho mínimo de siete (7) metros y deberán estar dentro
de las parcelas en forma total o en partes proporcionales.
i) Servidumbres Rurales. Derecho de vía. En subdivisiones hasta de cinco lotes

para vivienda unifamiliar, se tendrá una servidumbre de seis metros (6,00m) de
ancho mínimo. La longitud de una servidumbre de acceso a lotes interiores no
excederá de 100 metros, con los siguientes requisitos:
• 5.0 m de superficie de rodamiento y 1.00 m de zona verde a ambos lados, con

retorno (martillo o rotonda) al final de la servidumbre.
• La superficie de rodamiento será al menos de lastre compactado.
• Deberá contar con un sistema de evacuación de aguas pluviales con cuneta de
concreto y tubería de concreto según sea la necesidad de canalización de aguas en
la zona como mínimo.
• El abastecimiento de agua potable y electricidad será suplido por cada uno de los
propietarios de los lotes segregados frente a la servidumbre en Tubería PVC de 1”
de diámetro
• Todos los lotes resultantes de las subdivisiones deberán tener las medidas
76
reglamentarias. El área de la servidumbre no será computable para efectos de
cálculo del área mínima de lote y sobre ella no podrán hacerse construcciones,
salvo las de tapias
• No obstante, lo indicado en el párrafo anterior, en cuanto a servidumbres la
municipalidad, ni ninguna institución no tiene obligación de darles
mantenimiento, ni de prestar servicios en los lotes interiores. No son rutas de
atención municipal.
La superficie de rodamiento será al menos de lastre compactado. Deberá contar un

sistema de evacuación de aguas pluviales con cuneta de concreto y tubería de concreto
según sea la necesidad de canalización de aguas en la zona como mínimo, confinado
dentro del predio, según indicaciones técnicas de la DCU. Deberá contar con sistema de
agua potable y red secundaria de energía eléctrica hasta cada uno de los lotes.
Solo se aceptarán en terrenos especiales en que por su ubicación o dimensión se

demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes,
utilizándose preferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote.
j) Ciclo vías trazadas en los recorridos netamente urbanos, se diseñarán ligados a la

calzada y al nivel de esta, protegidos de los vehículos por elementos fijos
infranqueables para éstos. En los recorridos suburbanos o de carretera, o a través
de parques, se diseñarán completamente segregadas de la calzada, pero como
parte de los derechos viales existentes. Los cruces afectados por la presencia de
ciclo vías o pistas-bici se diseñarán teniendo en cuenta las exigencias de las
bicicletas. Se atenderá a los siguientes criterios de diseño:
CUADRO 1: NORMAS DE DISEÑO PARA CICLOVIAS
Radio de curvatura interior Anchura neta

Un solo sentido Doble sentido
Mínimo Mínima Mínima
Ciclo vías 4,00m. 1,20. 2,20m.
Pista-Bici 8,00m. 1,20. 2,20m.
CAPÍTULO V: CARACTERÍSTICAS DE LA RED VIAL PROPUESTA
Artículo 8º—Las vías existentes y propuestas tendrán las siguientes

características:
CUADRO 2: CARACTERISTICAS DE VIAS PROPUESTAS Y EXISTENTES
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Carriles Derecho de Vía
DPP
D Q Dm Mín. Máx. C Mín. AV Min. AC Mín. RE Mín.
(ml)
c/u-ml ml ml (ml) (ml) c/u (ml) c/u (ml)
VPL 2-4 3.0 14 18 3.0 1.0 1.5 5.0 500
VSL 2 4.5 14 14 3.0 1.0 1.5 3.0 200
VTL 2 2.5 7 11 2.5 -- 1.5 3.0 200
SUAR -- -- 6 8 -- 1.0 1.0 2.0 --
SIGLA SIGNIFICADO
VPL Vía Primaria Local
VSL Vía Secundaria Local
VTL Vía Terciaria Local
SUAR Servidumbre Urbana, agrícola y Rural
Q Cantidad de carriles (a cada lado)
Dm Dimensión mínima
C Calzada (a cada lado)
AV Área verde
AC Acera
RE Retiro
DPP Distancia Promedio de paradas
CAPÍTULO VI: ESTACIONAMIENTOS
Artículo 9º—Tipos de estacionamientos.
Se definen los siguientes tipos de estacionamiento:

a) Estacionamientos públicos: Aquellos espacios abiertos al uso de cualquier
conductor. Cuando se ubican en propiedad privada, su uso queda sujeto al pago del
servicio. Cuando se ubican en áreas públicas su uso puede ser regulado y cobrado
por la Municipalidad.
b) Estacionamientos privados: Aquellos espacios de uso restringido o exclusivo

propiedad de ciertos establecimientos o instituciones para sus clientes o empleados
c) Parqueos: Son aquellos estacionamientos en propiedad privada, que ofrece

servicios de aparcamiento a todo público, como actividad lucrativa. Para su
funcionamiento es necesario la patente municipal, que estará condicionada a la
aprobación previa de la Dirección General de Ingeniería de Tránsito del MOPT y
que se regirán en lo establecido por el Reglamento de construcciones del INVU
publicado en el Alcance 62 de La Gaceta 54 del 2/03/2018. Para el caso de parqueos
en la Zona Agroturística (ZAT) y en la Zona de Amortiguamiento (ZAM), solo se
permitirá la construcción con materiales filtrantes.
78
CAPITULO VII: PARQUÍMETROS MUNICIPALES
Artículo 10º—Ubicación y características:
De conformidad con las facultades que le otorga la Ley Nº 3580, sobre la autorización a
las Municipalidades a cobrar un impuesto por el estacionamiento en las vías públicas, la
Municipalidad designará y controlará las zonas en espacios públicos para que funjan
como estacionamientos públicos regulados bajo cobro, y su ubicación deberá estar acorde
con los lineamientos establecidos para el funcionamiento de la vialidad y el tráfico en el
cantón, bajo lineamientos de la Dirección General de Ingeniería de Tránsito y la Dirección
de Policía de Tránsito del MOPT, y de acuerdo a las siguientes normas técnicas:
a) Señalización y Dimensiones: Cada zona de estacionamiento deberá estar

demarcada y numerada, su longitud mínima será de 5,5 m. y su ancho de 2,6 m.
b) Control y Cobro: El control (vigilancia y seguridad) y cobro se realizará a través

de estacionó metros, boletas, tiquetes u otro mecanismo con tecnología diferente.
Podrán arrendarse zonas bajo tarifas fijas ya sea diaria, mensual o anual.
c) Horario: Para la aplicación de esta normativa queda autorizado un horario de 8 a.

m. a 6 p. m. Se exceptúan de esta regulación los días domingos y feriados por ley.
d) Tarifas: La tarifa por servicio de estacionamiento será establecida por la

Municipalidad, y será actualizada cada año, según varíe la tasa de inflación. El
procedimiento para el cobro se hará de acuerdo con las siguientes modalidades:
• La ocupación de las zonas oficiales de estacionamiento debe ser cancelada de

previo, según el tiempo de permanencia en la misma, a través del mecanismo de
cobro que en ese momento exista.
• La Municipalidad podrá establecer límites de tiempo de estacionamiento en las

zonas que considere pertinente, y deberá hacer del conocimiento de los usuarios
por medio de avisos visiblemente ubicados.
• Cuando un conductor retire su vehículo antes de cumplirse el tiempo cancelado,

renuncia de pleno derecho al tiempo restante y no podrá hacer reclamación alguna.
Artículo 11º—Sanciones y procedimientos.
Cuando un vehículo se estacione sin hacer el pago correspondiente, se mantenga

estacionado después de vencido el tiempo por el cual pagó o se estacione en zona no
autorizada, el propietario incurrirá en infracción, y la multa se pagará de conformidad con
lo establecido en el artículo 3 de la Ley 3580, Ley de Instalación de Estacionómetros.
Dicha multa podrá ser cancelada dentro de las 48 horas siguientes en la tesorería
municipal, o en los centros autorizados por la Municipalidad.
79
Si no hiciere la cancelación dentro del plazo dicho, la multa será impuesta por la tesorería
municipal y tendrá un recargo de 2% mensual que no podrá exceder, en ningún caso, el
24% del monto adeudado. La multa o la acumulación de multas no canceladas durante el
período de un año o más, constituirán un gravamen sobre el vehículo con el cual se
cometió la infracción, el cual responderá, además, por los gastos que demande la eventual
acción de cobro judicial.
La cancelación total de estas multas será requisito indispensable para retirar los derechos
de circulación cada año, a los cuales se adjuntarán los comprobantes de la infracción.
Artículo 12º—Parquímetros bajo modalidad de arrendamiento.
Excepcionalmente y solo en zonas no céntricas, la Municipalidad podrá autorizar el uso

de espacios en las calles de su administración, para suplir necesidades de estacionamiento
en establecimientos comerciales, industriales, de servicios o instituciones, para lo cual la
Municipalidad elaborará un reglamento específico.
Artículo 13º—Recaudación por la Ley de Parquímetros.
Lo que se recaude por concepto de impuestos autorizados por la Ley de Parquímetros,

será invertido de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley 3580, Ley de
Instalación de Estacionometros. La Municipalidad previo a iniciar con el cobro por el
estacionamiento en las vías públicas emitirá el correspondiente Reglamento para el uso
de estacionamientos autorizados.
CAPITULO VIII: CARGA Y DESCARGA.
Artículo 14º— Espacios urbanos.
a) Los espacios destinados para carga y descarga en vía pública, serán aquellos que
no entorpezcan el tránsito de la zona. Se requerirá hacer un estudio para conocer
las consecuencias de establecimiento de un espacio de carga y descarga en vía
pública. Mediante resolución administrativa de la Unidad Técnica de Gestión Vial
se establecerán los horarios de uso en los espacios destinados para este fin después
del cual podría ser ocupado por el resto de los vehículos si así se permitiese en ese
espacio.
b) Para nuevos comercios, se dispondrá de espacios para uso exclusivo de carga y

descarga, con capacidad para un camión por cada 500 m2 de construcción
comercial. Las dimensiones de estos espacios serán de 3 x 12 metros y se ubicarán
dentro del área del predio.
c) Delante de cada plaza de carga y descarga se dispondrá de un espacio mínimo

para maniobras en el que se pueda inscribir un círculo de 12 metros de diámetro;
ese espacio podrá considerarse en la vía pública, sin incluir acera, banda de
aparcamientos o mediana opuesta al acceso. Se garantizará, en el espacio de
maniobras, una altura libre de 4 metros.
d) Cuando un vehículo se estacione en un espacio no autorizado para carga y

80
descarga o se mantenga estacionado después de vencido el tiempo para el cual
está autorizado el propietario incurrirá en infracción, y la multa se pagará de
conformidad con lo establecido en el artículo 3 de la Ley 3580, Ley de Instalación
de Estacionómetros.
e) Para las Rutas Cantonales, la delimitación de los espacios para parqueo en vías
públicas le corresponderá a la Municipalidad y en el caso de las Rutas Nacionales,
le corresponderá al MOPT. Para cada espacio de parqueo de carga y descarga, la
Municipalidad definirá el tonelaje máximo permitido, que se indicará mediante
señalización horizontal en el mismo espacio de parqueo.
CAPÍTULO IX: TERMINAL DE TRANSPORTE PÚBLICO
Artículo 15º— Propósitos.
La terminal de transporte público tiene como propósito descongestionar el sector central

de San Isidro y su entorno inmediato de la presencia de autobuses y paradas de autobuses
y taxis, brindando con ello más realce al tránsito peatonal y a la actividad comercial y de
servicios comunales e institucionales que se prestan en el cuadrante urbano, en un
ambiente más sano y de mayor seguridad al peatón.
Artículo 16º—Diseño de la Terminal.
La terminal se conceptúa no solamente como el sitio de abordaje del transporte público,

sino como núcleo incentivador del desarrollo de actividades urbanas en las zonas de su
ubicación. Por lo anterior, su diseño debe buscar la formación de un centro urbano
polifuncional de alta densidad y con posibilidades de su futuro crecimiento, buscando la
compatibilidad con actividades comerciales y de servicios.
Artículo 17º—Componentes mínimos de las terminales.
La terminal debe contar con las siguientes facilidades mínimas, previendo su ampliación
futura para lograr la polifuncionalidad mencionada en el artículo anterior:
a) Área para estacionamiento y maniobras de las unidades de transporte público de

acuerdo con el volumen esperado de servicio.
b) Áreas de andenes o aceras para abordaje de acuerdo con la cantidad estimada de
pasajeros.
c) Área de espera para los pasajeros con la ubicación de servicios mínimos
(Información, servicios sanitarios, bancas, venta de tiquetes, teléfonos, etc.)
d) Área para llegada y salida de taxis
e) Área destinada al comercio.
81
CAPÍTULO X: ALINEAMIENTOS
Artículo 18º— Demarcación del alineamiento.
Para efectos de visado de planos y permisos de construcción, la DCU marcará el

alineamiento sobre un plano catastrado de cada parcela. El plano catastrado debe mostrar
claramente el derecho de vía y la calzada existente.
Artículo 19º—Dimensiones del alineamiento.
a) Cuando el derecho de vía existente sea igual o menor al derecho de vía propuesto
en el plano oficial de vialidad, el alineamiento se indicará midiendo la mitad de la
distancia del derecho de vía propuesto, desde la línea de centro de la calzada
existente, sumado al retiro de construcción establecido para cada una de las zonas
del mapa de zonificación.
b) Cuando el derecho de vía existente sea mayor al derecho de vía propuesto en el

plano oficial de vialidad, el alineamiento se indicará midiendo el retiro de
construcción establecido para cada una de las zonas del mapa de zonificación, a
partir de la colindancia con el derecho de vía de la calle pública.
Artículo 20º— Construcciones en derecho de vía.
Las construcciones existentes antes de la fecha de vigencia del Plan Regulador y que se
ubiquen dentro del derecho de vía propuesto, mantendrán su condición hasta que no se
proceda a la expropiación de los terrenos y el pago de las mejoras, siempre y cuando no
estén invadiendo el derecho de vía existente.
Artículo 21º— Derechos de vía en parcelas existentes.
Las parcelas existentes o segregaciones cuya colindancia con la calle pública existente
exceda la distancia del derecho de vía propuesto en el plano oficial de vialidad, deberán
mantener la posición de las cercas o tapias existentes.
CAPÍTULO XI: PROPUESTA VIAL DEL CANTÓN
Artículo 22º—Disposiciones Generales del Espacio Público.
El plan vial municipal incluye varias vías propuestas con el propósito de mejorar la
conectividad cantonal. Estas vías propuestas se muestran en el mapa vial de vialidad
cantonal junto con las vías existentes y cuyas características se detallan en el mapa y
cuadro siguientes.
82
CUADRO 3: Parámetros de la propuesta vial de acuerdo con su clasificación y
funcionalidad.
Distrito Código Longitud Derecho

(m) de vía
mínimo
Numero San Isidro
1 Ruta 116- cuadrante urbano 1.1 136 14.00m
2 Cuadrante urbano- Ruta 1.2 203 14.00m
propuesta 4.1
3 Calle la Isidreña - Ruta Nacional 1.3 224 14.00m
116
4 Calle sin nombre desde Ruta 116- 1.4 117 14.00m
ruta propuesta 1.6
5 Calle sin nombre desde Ruta 116- 1.5 99 14.00m
ruta propuesta 1. 6 bis
6 Calle Rosalinda- ruta propuesta 1.6 199 14.00m
1.5
7 Ruta propuesta 1.8- ruta 1.7 296 14.00m
propuesta 1.6
8 Calle Vila Seca – calle Rosalinda 1.8 613 14.00m
9 Ruta propuesta 1.8- calle Cristo 1.9 405 14.00m
Rey
10 San Josecito
11 Calle Cristo Rey - Urb. Lomas 2.1 223 14.00m
Verdes 2
12 Calle Los Azofeifa- Calle Linda 2.2 375 14.00m
Vista
13 Calle El Itabo- Calle existente a 2.3 374 14.00m
ruta nacional 112
14 Calle El Itabo- Calle existente a 2.4 306 14.00m
ruta nacional 112
15 Cuadrante S. Josecito- Ruta 2.5 510 14.00m
Propuesta 2.8
16 Ruta propuesta 2.5 – Calle La 2.6 264 14.00m
Chanchera
17 Ruta propuesta 2.6- Calle 2.7 227 14.00m
propuesta 2.8
83
18 Urb. Lomas Verdes- Calle 2.8 845 14.00m
Trapiche
19 Calle Trapiche- Ruta Nacional 32 2.9 578 14.00m
20 Calle Yerbabuena- Ruta Nacional 2.10 663 14.00m
112
21 Calle Rubí- Calle Los Zúñiga bis 2.11 268 14.00m
22 Calle Linda Vista -Calle Rubí 2.12 392 14.00m
23 Calle Linda Vista-Ruta propuesta 2.13 151 14.00m
2.12
24 Calle Rubí- Calle Los Zúñiga 2.14 191 14.00m
25 Calle Linda Vista -Calle Los 2.15 304 14.00m
Chizos
26 Calle Santa Elena- Calle 2.16 623 14.00m
Yerbabuena 1
27 Calle Santa Elena – Calle 2.17 314 14.00m
Yerbabuena 2
28 Calle Yerbabuena - Ruta 2.18 1.004 14.00m
propuesta 2.20-Calle Yerbabuena
29 Calle Yerbabuena-Ruta 2.19 261 14.00m
propuesta 2.19
30 Ruta Nacional 32- Calle Las 2.20 197 14.00m
Juntas
Concepción
31 Calle Lázaro-Calle Caricias 3.1 294 14.00m
San Francisco
32 Calle Aguacate- Ruta propuesta 4.1 366 14.00m
1.2 y cuadrante Urbano
33 Calles internas Terranova- Calle 4.2 973 14.00m
Tierra Blanca
34 Calle Aguacate- Prolongación 4.3 285 14.00m
calle Hernández
35 Calle Hernández- Ruta propuesta 4.4 98 14.00m
4,3
36 Prolongación Calle Hernández- 4.5 354 14.00m
Ruta Nacional 112
40 Ruta Nacional 112- Ruta 4.6 219 14.00m
propuesta 4.5
84
41 Ruta Nacional 112- Valle Vistar- 4.7 214 14.00m
calle Quintana
42 Ruta Nacional 112- Barrio 4.8 189 7.00m
Villalobos
43 Calle Quintana 2- Ruta Nacional 4.9 292 14.00m
112
44 Ruta Propuesta 4.9 – Calle La 4.10 104 14.00m
Quintana
45 Calle La Quintana- Ruta 4.11 113 14.00m
propuesta 4.9
46 Calle Quintana- Calle existente 4.12 769 14.00m
sin nombre
47 Calle La Rinconada- calle Las 4.13 810 14.00m
Quebradas
48 Calle Salomón - Limite con Santo 4.14 1.160 14.00m
Domingo
49 Ruta 112- Calle Aguacate 4.15 262 14.00m
50 Calle La Isidreña- calle Los 4.16 192 14.00m
Leitón
Artículo 23º— Normas para el proceso de habilitación de vías públicas propuestas

Para la explotación de inmuebles que se encuentren afectados por
una calle propuesta deberán tomarse en cuenta las siguientes reglas:
a) Cuando el inmueble cuente con frente a calle pública existente, podrán

desarrollarse fraccionamientos con fines urbanísticos siempre y cuando el diseño
contemple el trazado, delimitación y construcción de la calle propuesta, al menos
en la porción que corresponda al inmueble. El trazado exacto de
la calle propuesta podrá modificarse siempre y cuando los cambios no afecten la
funcionalidad o la conectividad que se pretendía respecto a otras vías públicas
existentes o propuestas, requiriéndose en tal caso la aprobación del Concejo
Municipal previo dictamen por parte de la Dirección de Desarrollo y Control
Urbano.
b) Cuando el inmueble no cuente con frente a calle pública existente, no podrán

desarrollarse fraccionamientos con fines urbanísticos si antes no se ha habilitado
la porción de la calle propuesta que le da conectividad con la calle pública
existente.
c) Las personas propietarias de bienes inmuebles que se encuentren afectadas por

una misma calle propuesta, podrán realizar convenios entre sí para el desarrollo
conjunto de la vía proyectada, sin necesidad de que se lleve a cabo el desarrollo
85
simultáneo de todos los inmuebles. A pesar de ello, sí deberá llevarse a cabo la
construcción de la vía proyectada al menos en la porción que permita darle
conectividad con la vía pública existente.
d) Cualquier desarrollo condominal que se pretenda desarrollar sobre inmuebles que

contengan una calle propuesta, deberán respetar la demarcación de la vía
proyectada de conformidad con las reglas descritas en los puntos 1 y 2 anteriores
en lo que les resulte compatible. Para este tipo de proyectos se establecen las
siguientes reglas especiales:
• La calle propuesta no deberá formar parte de las vías que se creen dentro del
diseño del proyecto condominal, pero el proyecto en su conjunto sí deberá tener
salida por dicha vía proyectada.
• La aprobación del proyecto de condominio por parte de la Municipalidad en

atención al artículo 3 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, No.
7933, no se llevará a cabo si antes no se ha construido la porción de
la calle propuesta que le corresponde al inmueble donde pretende realizarse el
desarrollo.
e) La vía demarcada como propuesta perderá esta calificación para efectos de la

aplicación de Plan Regulador cuando sea incorporada como calle pública
mediante los mecanismos legales pertinentes.
Artículo 22º— Transitorio único
Dado que el derecho de vía es de uso público y se tiene como propiedad del Estado, se
debe eliminar, en un plazo no mayor a 4 años, toda infraestructura privada que obstruya
el derecho de vía, tales como muros, soportes de muros, taludes, rampas de acceso
vehicular o peatonal, postes de servicio eléctrico privado, gradas de acceso peatonal,
rótulos de negocios (fijos o móviles), cadenas, basureros privados y toda aquella
estructura menor o mayor que pueda ser de perjuicio para el adecuado tránsito peatonal y
vehicular en la zona. Toda propiedad deberá mantener su lindero frontal a una altura
promedio de 10 a 20 centímetros por encima del borde de la calzada, con el fin de generar
espacio para futuras construcciones de aceras o ampliaciones de vía. La Municipalidad
no estará en la obligación de realizar obras de retención o mejoras a taludes de las
propiedades colindantes a la vía pública cuando los proyectos de infraestructura ameriten
la nivelación del terreno en lo ancho del área pública.
86
87
3- REGLAMENTO DE RENOVACIÓN URBANA
PLAN REGULADOR CANTON DE SAN ISIDRO DE HEREDIA

Reglamento de Renovación Urbana del Plan Regulador del cantón de San Isidro
de Heredia
Los textos originales se encuentran en disposición en la Municipalidad de San Isidro

y en la Dirección de Urbanismo del INVU. El presente Reglamento regirá a partir de
su publicación y consta de los siguientes capítulos y artículos:
CAPÍTULO I: GENERALIDADES
Artículo 1º—Objetivo del reglamento.
El presente Reglamento tiene por objetivo complementar las herramientas establecidas

en el artículo 21 de la Ley de Planificación Urbana y fijar las normas que deberán
adoptarse para rehabilitar, remodelar o regenerar las áreas urbanas disfuncionales,
conservar áreas urbanas o resolver el déficit de vivienda de interés social, cuya
intervención sea considerada estratégica por parte de la Municipalidad de San Isidro.
Artículo 2º—Ámbito de aplicación.
Al amparo de lo establecido en la Ley de Planificación Urbana y sus reformas, el

presente Reglamento se aplicará en el Cantón de San Isidro de Heredia.
Artículo 3º—Alcance de la renovación urbana.
Los Proyectos de Renovación Urbana estarán dirigidos a conservar las áreas urbanas,
prevenir su deterioro, rehabilitar las áreas urbanas disfuncionales o la erradicación de
tugurios o desarrollar proyectos de vivienda social en los términos establecidos en su
respectivo Plan Proyecto.
88
CAPÍTULO II: DEFINICIONES
APC: Administradora de Proyectos de Construcción, oficializada por el Reglamento para

el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción -Decreto N°36550-MP-
MIVAH-S-MEIC.
Áreas Urbanas: Ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de población que,

partiendo de su centro, presenta continuidad en el tejido urbano en todas direcciones hasta
su evidente ruptura por terrenos de uso no urbano.
Áreas Urbanas Disfuncionales: Porción del territorio donde la infraestructura y las redes
de servicios básicos como agua potable, electricidad, telecomunicaciones y alcantarillado,
entre otros, resulten insuficientes para dar servicio a la demanda existente; lo anterior
según dictamen de la autoridad competente. Pueden también incluir áreas defectuosas,
deterioradas y en decadencia que no cuenten con una adecuada continuidad vial y limiten
la conectividad que debe existir entre los centros urbanos, por la falta de redundancia vial.
Asentamientos Informales: Edificaciones que se encuentran ubicadas en terrenos que

han sido ocupados, pese a que sus habitantes no tienen la tenencia legal. Comúnmente se
conocen como asentamientos en condición de precario.
Asentamientos Irregulares: Edificaciones e infraestructura urbana que, teniendo sus

ocupantes la tenencia legal de la tierra, se han desarrollado sin observar las normas de
fraccionamiento, urbanización y construcción.
CNE: Comisión Nacional de Emergencia.
Cobertura: Área de terreno cubierta por una estructura o proyección horizontal de ésta.
Conservación: Acciones que tienen por objetivo la protección del patrimonio histórico,
arquitectónico e intangible, así como de los recursos naturales, para asegurar su
preservación. Asimismo, rige la Ley de Patrimonio Histórico-Arquitectónico de Costa
Rica N°7555.
Densidad: Relación entre el número de habitantes permitidos en una hectárea, como

unidad de medida.
Edificabilidad o cobertura: Cantidad máxima de metros cuadrados que pueden

construirse en un predio, tomando en cuenta áreas de pisos o índice de construcción;
puede variar según la norma aplicable en el territorio.
89
Estructura Inhabitable: Edificación construida con materiales de desecho y que no
cumple con las disposiciones de la normativa de la Ley de Construcciones, ni el
Reglamento de Construcciones. Comúnmente se conocen como tugurios.
Gestión del Suelo: Conjunto de intervenciones que se promueven por medio del gobierno
municipal, mediante instrumentos legales, administrativos y financieros, dirigidos a
facilitar el acceso al suelo urbano, su aprovechamiento y utilización en beneficio del
interés común, de acuerdo con las iniciativas de la sociedad local y políticas de desarrollo.
Gobierno Municipal: Cuerpo deliberativo de orden cantonal o distrital compuesto por

la alcaldía o su representante y por las regidurías que conforman el concejo municipal.
Instrumentos de Gestión del Suelo: Mecanismos y herramientas legales, técnicas,

administrativas y financieras dirigidas a la gestión del suelo urbano para potenciar su
aprovechamiento y utilización.
INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.
MINAE: Ministerio Nacional de Ambiente y Energía.
Plan Proyecto de Renovación Urbana: Propuesta preliminar de intervención para una

determinada área urbana, que contiene todos los elementos requeridos para ejecutar el
Proyecto de Renovación Urbana, entre ellos: políticas, pautas y lineamientos.
Corresponde al proceso de conceptualización del proyecto.
Prácticas Incentivables: Estímulo que ofrecerá el gobierno municipal a los

desarrolladores de Planes Proyecto de Renovación Urbana a cambio de la
implementación de las prácticas urbanas señaladas en este Reglamento.
Proyecto de Renovación Urbana: Intervención específica en una determinada área

urbana que contribuye en la transformación y el desarrollo del territorio; puede incluir
espacios públicos, edificaciones, infraestructura y servicios urbanos.
Reajuste de Terrenos: Instrumento de gestión del suelo que consiste en la

agrupación de predios de forma voluntaria por parte de uno varios propietarios, con el
objetivo de redefinir catastral y registralmente sus límites prediales por otros de mayor y
mejor conveniencia técnica y funcional, permitiendo una mejor dotación de
infraestructura y espacio público, con el fin de mejorar el tejido urbano. Cada persona
propietaria aportará una parte o todo su bien inmueble para fusionarlo con los predios
colindantes.
90
Regeneración: Proceso integral y dinámico que actúa sobre los factores que originan el
deterioro de un área urbana con el fin de impulsar una recuperación paulatina de su estado
original, para lograr su uso intensivo y un aprovechamiento colectivo. Dichas acciones
son enmarcadas tanto en el aspecto físico-ambiental, como en lo económico-social.
Rehabilitación: Proceso de mejoramiento de un área urbana predominantemente

construida que permite su recuperación integral. Las medidas a implementar en este
proceso podrían involucrar la variación de la densidad de población, expropiación o
demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, la reparación y modernización de
servicios comunales, así como la construcción de redes viales adecuadas.
Remodelación: Modificación de un conjunto urbano para su reutilización. Este tipo de

intervención podrá incluir parámetros constructivos, vialidad, readecuación de los
servicios básicos, rectificación de medidas prediales, provisión de áreas libres para fines
recreativos, espacios para equipamiento y servicios urbanos, o cualquier combinación de
los elementos anteriormente señalados. De requerirse cambios al uso de suelo deberá
cumplirse con la Ley de Planificación Urbana
Reubicación: proceso que permite la reubicación de unidades Habitacionales

individuales con riesgos para sus habitantes
Renovación Urbana: Proceso que busca brindar a los espacios deteriorados de las
ciudades condiciones óptimas para la calidad de vida de sus habitantes, la conservación
ambiental y el aumento en la competitividad territorial. Está dirigido a erradicar
estructuras inhabitables, zonas de tugurios, rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o
estado defectuoso, conservar áreas urbanas y prevenir su deterioro, de conformidad con
el artículo 1° de la Ley de Planificación Urbana. Lo anterior podrá incluir áreas de parque,
patrimonio arquitectónico o intangible, facilidades comunales, equipamiento e
infraestructura urbana, vivienda, foresta o corredores biológicos interurbanos.
SENARA: Servicio Nacional de Riego y Avenamiento.
SINAC: Sistema Nacional de Áreas de Conservación.
Tejido Urbano: Estructura físico-espacial integrada por sistemas complementarios,

continuos, contiguos, conexos y complementarios entre sí, como lo son configuración
predial, vialidad, espacio construido y no construido. Los anteriores sistemas delimitan
un núcleo urbano determinado de escala variable.
UTGVM: Unidad Técnica de Gestión Vial Municipal.
91
CAPÍTULO III: DE LA RENOVACIÓN URBANA
Artículo 4º—Tipos de intervención para la renovación urbana.
En la formulación de un Plan Proyecto de Renovación Urbana, podrán utilizarse uno o

varios de los siguientes tipos de intervención: rehabilitación, regeneración, remodelación,
reubicación y conservación, conceptos definidos en el capítulo 2 del presente
Reglamento.
Artículo 5º— Causas para la renovación urbana.
Serán causas para realizar renovación urbana la presencia en un área específica, de una
o varias de las siguientes condiciones:
1) Riesgo por amenazas naturales: Sectores que presentan un conjunto de factores

físicos y ambientales que aumentan la vulnerabilidad y representan un peligro para
la vida de los habitantes. Pueden o no contar con declaratoria de inhabitabilidad
emitida por la autoridad competente o estar incluidos en la cartografía oficial de la
CNE.
2) Deficiente o inexistente infraestructura: Áreas urbanas disfuncionales que no

cuenten con infraestructura urbana básica como sistemas de movilidad, pluviales,
de alcantarillado sanitario, agua potable, electricidad y telecomunicaciones, o bien
sectores en los que se cuenta con la infraestructura, pero la misma no satisface las
necesidades de la población a la que sirven. Se requiere dictamen del Concejo
Municipal y de la entidad competente de dotar la infraestructura requerida para el
otorgamiento del servicio, haciendo constar la inexistencia o deficiencia de la
infraestructura en relación con la población a la que sirve.
3) Deficientes o inexistentes áreas de parques y facilidades comunales: Sectores

que no cumplan con los porcentajes de áreas de parques y facilidades comunales
establecidos en la normativa aplicable o no satisfacen las necesidades de la
población a la que sirven.
4) Protección ambiental de recursos naturales: Sectores que cuenten con recursos

naturales que deban ser conservados, que estén invadidos o contaminados por
procesos de urbanización. Se requiere dictamen del MINAE, SINAC, SENARA,
o la entidad competente.
5) Presencia de asentamientos informales: Edificaciones que se encuentran

ubicadas en terrenos ocupados por habitantes que no ostentan su tenencia legal. Se
requiere certificación de propiedad.
6) Presencia de asentamientos irregulares o estructuras inhabitables: Conjunto de

edificaciones e infraestructura urbana, desarrollados sin observar las normas de
92
fraccionamiento, urbanización o construcción, según las definiciones de
asentamientos irregulares y estructuras inhabitables del presente Reglamento.
7) Presencia de patrimonio arquitectónico o intangible: Sectores urbanos o

edificaciones con valor patrimonial, en los que se puedan fomentar actividades
culturales, comerciales o turísticas, optimizando su uso en función de las
necesidades existentes. Pueden o no contar con la declaratoria establecida en la Ley
de Patrimonio Histórico-Arquitectónico de Costa Rica y su Reglamento.
8) Inadecuado tejido urbano: Sectores ubicados en las áreas urbanas que presentan
patrones de desarrollo urbano dispersos, sin redundancia vial, con inadecuado
parcelamiento, que produzcan fragmentación del espacio público o generen
segregación urbana.
9) Revitalización Urbana: Áreas urbanas disfuncionales que presentan potencial para

renovar y repoblar, que requieran transformaciones físico-espaciales o
socioeconómicas que los hagan funcionales y accesibles, en busca del interés
común.
CAPÍTULO IV: DEL PLAN PROYECTO DE RENOVACIÓN URBANA
Artículo 6º—Plan Proyecto.
Corresponde al proceso de conceptualización previo al Proyecto de Renovación Urbana.

El Concejo Municipal que decida aplicar Renovación Urbana deberá verificar que el
documento del Plan Proyecto contenga:
Justificación: Deberá indicar las causas para la Renovación Urbana de conformidad con
lo establecido en el artículo 6 del presente Reglamento, las deficiencias a corregir con el
Proyecto de Renovación Urbana y el beneficio a percibir; asimismo deberá aportar el
documento del gobierno municipal que certifique la existencia de la causa de la
intervención.
Diagnóstico: Documento en el cual se incluye la recolección, clasificación, comparación

y evaluación de las causas de intervención, considerando variables e indicadores que
caracterizan la problemática, tanto del espacio geográfico a intervenir con el Plan
Proyecto de Renovación, como su área de influencia. Debe incluir los estudios técnicos
correspondientes, según la causa y tipo de Renovación Urbana.
Tipos de intervención: En esta sección deberá indicarse los tipos de intervención a

utilizar, de conformidad con lo establecido en el artículo 5 del presente Reglamento.
Actores: En esta sección debe indicarse si el Plan Proyecto es propuesto por iniciativa
municipal, pública, privada o mixta. Se definirán los actores públicos o privados que
participarán, con indicación expresa de la naturaleza de su intervención según lo indicado
en la propuesta de diseño y las fuentes financieras.
93
Delimitación de área: Localización del espacio geográfico en el cual se va a ejecutar el
Proyecto de Renovación Urbana.
Factibilidad y Proyección: Estimación de costos, determinación de las fuentes de
financiamiento públicas o privadas y del tiempo de ejecución del Proyecto, así como de
las restricciones urbanísticas establecidas en la normativa aplicable.
Instrumentos de Gestión de Suelo: Propuesta del o los instrumentos de gestión de suelo

a utilizar en el Proyecto de Renovación Urbana. Se especificarán los siguientes aspectos:
a) Identificación de los incentivos o prácticas a utilizar, de conformidad con el artículo

16 del presente reglamento.
b) Determinación de las restricciones urbanísticas, así como de fraccionamiento o

construcción en el área a intervenir, de conformidad con el Capítulo VI de la Ley
de Planificación Urbana.
c) Aplicación de norma excepcional en los términos del artículo 13 del presente

Reglamento.
Propuesta de Diseño: Incluye los elementos gráficos y la memoria descriptiva que

comprende los aspectos antes listados que conforman el
Plan Proyecto.
Artículo 7º—Proceso para revisión y aprobación del plan proyecto.
Para la aprobación del Plan Proyecto de Renovación Urbana, se deberán seguir los
siguientes pasos en el orden que a continuación se indica:
Presentación del Plan Proyecto a la Dirección de Control Urbano responsable de los temas
urbanísticos, para su revisión y emisión de criterio técnico favorable o no favorable.
Una vez que el Plan Proyecto cuente con el criterio técnico municipal favorable, que
contenga los lineamientos urbanísticos del área a renovar, así como el certificado del uso
de suelo emitido por el gobierno municipal, éste o los actores responsables deberán
remitirlo a la Dirección de Urbanismo del INVU para su visto bueno. Se exceptuarán del
aval de esta Dirección los proyectos exclusivos de foresta urbana y los corredores
biológicos interurbanos.
La Dirección de Urbanismo del INVU evaluará el Plan Proyecto con los criterios de los
artículos 5 y 6 del presente Reglamento y, en el caso de su aprobación, emitirá su visto
bueno al Plan Proyecto en un plazo de un mes calendario, para que continúe con el trámite
de aprobación. En casos que impliquen la integración de calles públicas, la Dirección de
Urbanismo gestionará la aprobación del Proyecto ante la UTGVM en caso de ser vía
cantonal o ante el MOPT si es vía nacional.
94
Una vez que se cuente con el visto bueno de la Dirección de Urbanismo del INVU, ésta
remitirá el Plan Proyecto al Concejo Municipal para su aprobación.
El Concejo Municipal, previa justificación, podrá aprobar o rechazar el Plan Proyecto. En

caso de rechazo éste será archivado.
Artículo 8º—Participación Ciudadana.
Para todo Plan Proyecto de Renovación Urbana, el gobierno municipal implementará

mecanismos que promuevan la participación ciudadana de la población beneficiada, en
sus etapas de formulación y gestión. Para efectos del seguimiento, el gobierno municipal
podrá nombrar una comisión, contemplando lo establecido en los artículos 59 y 60 de la
Ley N°4240, o normativa vigente en la materia.
CAPÍTULO V: DEL PROYECTO DE RENOVACIÓN URBANA
Artículo 9º— Objetivo del Proyecto de Renovación Urbana.
Es la rehabilitación, regeneración, remodelación o conservación de las áreas urbanas con

el fin de mejorar la calidad de vida urbana a través del aprovechamiento de los predios y
edificaciones existentes, habilitación de usos de suelo mixtos, mejoramiento del espacio
público y la protección ambiental. Los Proyectos de Renovación Urbana podrán incluir
la peatonización del espacio, accesibilidad universal, protección de los recursos naturales,
rescate del paisaje urbano y del patrimonio histórico arquitectónico e intangible, el uso
de energías alternativas, la priorización del transporte público, la variación de la densidad
poblacional en los centros urbanos, u otros factores que impulsen la renovación urbana.
El Proyecto garantizará la coherencia funcional de las actividades que se desarrollan en
las áreas de acuerdo con sus propias necesidades y según la normativa vigente.
Artículo 10º—Ejecución del Proyecto.
Una vez aprobado el Plan Proyecto de Renovación Urbana, se inicia la etapa de ejecución
y en adelante se denominará Proyecto de Renovación Urbana. Se deberá seguir el
siguiente procedimiento:
Los actores responsables del Proyecto procederán a generar los planos constructivos, las
especificaciones técnicas y demás requisitos. Cuando corresponda, deberá ser tramitado
según la clasificación existente en el APC con los requisitos preestablecidos para cada
tipo de obra constructiva, contemplando las disposiciones del artículo 8 del presente
Reglamento.
El gobierno municipal emitirá el permiso de construcción respectivo, contando con las

autorizaciones necesarias de las entidades competentes.
95
Artículo 11º— Fiscalización Del Proyecto.
La fiscalización técnica-constructiva del Proyecto de Renovación Urbana estará a cargo

tanto del ente competente, como del gobierno municipal, conforme al artículo 169 de la
Constitución Política y la Ley de Construcciones. Igualmente, el profesional responsable
de la obra deberá fiscalizar el Proyecto de Renovación Urbana según la normativa
establecida por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.
Artículo 12º— Aplicación de Norma Excepcional.
El gobierno municipal, en conjunto con el INVU, podrá aplicar en los Proyectos de

Renovación Urbana, en asentamientos irregulares e informales, las normas de excepción
establecidas en el artículo VI.7.1 del Reglamento para el Control Nacional de
Fraccionamientos y Urbanizaciones. Lo anterior, siempre que cuenten con un estudio
técnico que justifique la intervención en el sitio.
CAPÍTULO VI: INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DEL SUELO URBANO
Artículo 13º— Aplicación de Instrumentos.
Con el objetivo de promover la inversión y ejecución en los Proyecto de Renovación

Urbana, el gobierno municipal podrá hacer uso de los siguientes instrumentos de Gestión
del Suelo:
a) Prácticas Incentivables.
b) Concesión de Potencial Edificable por Inversión en Espacio Público.
c) Reajuste de Terrenos.
d) Constitución de Sociedades Públicas de Economía Mixta para la Renovación
Urbana.
Contribuciones especiales.
Previo a su aplicación, el gobierno municipal respectivo deberá reglamentar dichos
instrumentos y establecer una metodología de aplicación, tomando en consideración lo
indicado en el presente Capítulo.
Artículo 14 º—Prácticas Incentivables.
El gobierno municipal podrá establecer incentivos para los Planes Proyecto de

Renovación Urbana que promuevan alguna de las siguientes prácticas:
• Donación de terrenos al gobierno local para uso público.

• Restauración de inmuebles patrimoniales de interés municipal y nacional, así
como los declarados bienes inmuebles de interés histórico arquitectónico.
• Mayor cesión de área para espacio público, de lo establecido en la norma.
• Integración de cauces de ríos y quebradas al Proyecto.

• Provisión de vías peatonales, vehiculares y ciclo vías.
96
• Implementación de usos mixtos en el Proyecto.
• Edificación de equipamiento público para educación o salud.
• Sustitución de actividades no permitidas o no conformes, según lo establecido en
el artículo 28 de la Ley N°4240, o normativa vigente en la materia.
• Instalación de equipamiento urbano.
• Implementación de sistemas de ahorro energético, generación de energías limpias,
reutilización de agua.
Artículo 15º— Definición de Incentivos.
Ante la realización de una o varias de las prácticas incentivables establecidas en el

artículo anterior, el gobierno municipal podrá determinar, previa verificación de la
normativa aplicable para cada caso concreto y la capacidad de carga del sector, la
posibilidad de que se utilicen uno o varios de los siguientes incentivos en los planes
proyecto:
• Mayor cobertura.
• Mayor aprovechamiento de suelo.
• Mayor altura.
• Mayor densidad.
• Mayor edificabilidad.
• Simplificación de trámites.
Artículo 16º—Concesión de mayor edificabilidad por inversión en espacio público.
El gobierno municipal podrá conceder mayor edificabilidad en bienes inmuebles, en tanto

se realice una inversión directa en obras determinadas por ésta como de interés público,
que podrán ser áreas de parque, facilidades comunales, espacios públicos o infraestructura
urbana.
Lo anterior, sin perjuicio del cumplimiento de los porcentajes de superficie establecidos

para espacios públicos en la Ley de Planificación Urbana. El gobierno municipal que
aplique este instrumento deberá elaborar la metodología de cálculo que garantice un
reparto equitativo de cargas y beneficios.
Artículo 17º—Reajuste de terrenos.
El reajuste de terrenos se realizará según lo dispuesto en los artículos 52 y 53 de la Ley

de Planificación Urbana. Para la aplicación de este instrumento, el gobierno municipal
deberá establecer un Modelo de Reparto de Cargas y Beneficios, así como verificar la
suscripción de un Convenio de Reparto de Cargas y Beneficios para cada Plan Proyecto
de Renovación Urbana, que deberá cumplir con lo indicado en los artículos 19 y 20 del
presente Reglamento.
97
Artículo 18º—Modelo de reparto de cargas y beneficios.
En los Planes Proyecto de Renovación Urbana en que se aplique el reajuste de terrenos,

el gobierno municipal implementará un Modelo de Reparto de Cargas y Beneficios
equitativo, de manera que los participantes, públicos o privados de la operación, reciban
beneficios proporcionales al aporte inicial efectuado. Dicho modelo regirá para todo el
cantón.
Artículo 19º—Metodología para el modelo de reparto de cargas y beneficios.
Para realizar el Modelo de Reparto de Cargas y Beneficios, el gobierno municipal tomará

en cuenta lo siguiente:
Definir el aporte inicial de cada uno de los participantes, incluyendo el avalúo del costo
individual de cada propiedad y otras inversiones de uso público tales como
infraestructura, áreas de parque y facilidades comunales.
Identificar el área bruta, que corresponde a la totalidad del predio que será sujeto a
reajuste de terrenos.
Delimitar el área neta, que corresponde al área bruta menos las restricciones urbanísticas
y ambientales del predio.
Determinar el área urbanizable, que corresponde al área neta menos las cesiones públicas,
de acuerdo con el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana.
Verificar el uso del suelo de los predios objeto del reajuste.
Calcular el aumento del valor de los bienes inmuebles que resulten de la operación del
Reajuste del Terrenos.
Artículo 20º—Convenio de reparto de cargas y beneficios.
El actor que promueva el uso del instrumento de reajuste de terreno en su Plan Proyecto
de Renovación Urbana presentará un Convenio de Reparto de Cargas y Beneficios
específico, que presentará al gobierno municipal e incluirá como mínimo los siguientes
elementos, pudiendo variar el orden de los mismos, según la naturaleza del Plan Proyecto:
• Delimitación del área bruta sujeta al reajuste.

• Identificación de la configuración predial existente.
• Identificación de las restricciones urbanísticas y ambientales obligatorias.
• Definición de las cesiones para la trama vial, espacio público y equipamiento

urbano.
• Delimitación del área neta sujeta al reajuste.

• Valor inicial del suelo y definición de los aportes respectivos.
98
• Definición de la norma urbanística, densidad y usos del suelo.
• Costo de construcción de las cesiones, en caso de que existan edificaciones.
• Definición de las partes que deberán asumir los costos previamente identificados
y atribuibles al reparto de cargas.
• Incentivos Urbanísticos.
• Reparto de los beneficios entre los diferentes participantes.
Artículo 21º—Sociedades públicas de economía mixta para la renovación Urbana.
El Gobierno Municipal de San Isidro de Heredia podrá establecer y participar de

sociedades públicas de economía mixta para la gestión específica de los Planes Proyecto
de Renovación Urbana y para la proyección urbanística de los respectivos cantones,
conforme al Código Municipal, y la Ley Reguladora de la Actividad de las Sociedades
Públicas de Economía Mixta. El objetivo de estas sociedades es establecer el modelo de
gestión conjunto entre el sector público y privado, para Planes Proyecto de Renovación
Urbana. Además, facilitará la compra de terrenos para la construcción de equipamiento
urbano, vivienda, áreas verdes y recreativas. El modelo de gestión que se implemente a
través de la sociedad deberá seguir los lineamientos y parámetros de este Reglamento, en
especial procurará el reparto equitativo de cargas y beneficios en las operaciones
urbanísticas.
Artículo 22º—Contribuciones Especiales.
Cuando el gobierno municipal invierta en obra pública y mejoras urbanas que beneficien
a la comunidad, podrá establecer un tributo que no debe tener un destino ajeno a la
financiación de las obras públicas. Esto con la intención de recuperar la inversión inicial
realizada. Las Contribuciones Especiales se deben aplicar según lo establecido en el
Código de Normas y Procedimientos Tributarios, la Ley de Planificación Urbana y el
Código Municipal.
CAPÍTULO VII: SOBRE LAS ÁREAS CON POTENCIAL DE RENOVACIÓN

URBANA
Artículo 23º— Mapa de áreas con potencial de renovación urbana.
El gobierno municipal podrá emitir un mapa de zonas con potencial de renovación urbana
en el cantón; para ello, el gobierno municipal deberá identificar, localizar y geo-
referenciar las áreas con potencial de renovación urbana, de conformidad con lo
establecido en la Ley de Planificación Urbana, la normativa o lineamientos oficializados
por el INVU para la elaboración de planes reguladores y lo indicado en el artículo 6 del
presente Reglamento. Para la elaboración del mapa se deberá aplicar la siguiente
metodología:
• Estudio Preliminar o análisis técnico de las distintas características de las áreas

con potencial de renovación urbana, que incluya al menos la estructura urbano
99
funcional, el tejido urbano, la estructura urbano espacial, así como los
componentes de paisaje y ambiente.
• Identificación de las áreas con potencial de renovación urbana.

• Localización de cada área.
• Mapeo geo-referenciado de las áreas previamente identificadas y delimitadas.
• Clasificación de las áreas según prioridad definida por el gobierno municipal.
• El gobierno municipal podrá solicitar asesoría al INVU para la elaboración del

Mapa de Áreas de Renovación Urbana, según el artículo 7 de la Ley de
Planificación Urbana, o la normativa vigente aplicable.
Artículo 24º— Rige.
Este Reglamento rige a partir de su publicación en el Diario Oficial La Gaceta.
100
4- REGLAMENTO DE MAPA OFICIAL

Reglamento del Mapa Oficial del Plan Regulador del cantón de San Isidro de
Heredia
Los textos y planos originales físicos y digitales se encuentran en disposición en la

Municipalidad de San Isidro y en la Dirección de Urbanismo del INVU. Dicho
Reglamento regirá a partir de su publicación y consta de los siguientes capítulos y
artículos, referido al mapa Oficial (ver anexo 1)
CAPITULO I: CONSIDERACIONES Y OBJETIVOS
Artículo 1º—Consideraciones generales
Como define el artículo 42 de la Ley de Planificación Urbana, en el Reglamento de

Mapa Oficial se señalan “...vías, parques, plazas, edificios y demás usos comunales,
expresando la localización y el tamaño de las ya entregadas al servicio público y de
las demarcadas solo preventivamente”
Como parte del proceso del Plan Regulador, la Municipalidad de San Isidro ha incluido
en el presente Reglamento, la información referente al inventario sobre las propiedades
municipales con destino público y las calles públicas.
La importancia de la inclusión de este inventario como parte del Mapa Oficial, radica
en lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Planificación Urbana, el cual señala
que la determinación del dominio municipal sobre las áreas de calles, plazas, jardines,
parques u otros espacios abiertos de uso público general, el cual se constituye por ese
mismo uso y puede prescindirse de su inscripción en el Registro de la Propiedad, si
consta en dicho mapa.
El inventario de propiedades municipales públicas se compone tanto del Mapa Oficial

como de las tablas descriptivas de las áreas públicas contenidas en este reglamento.
Complementariamente, por razones de oportunidad, el Mapa Oficial incluye la

localización de terrenos e instalaciones propiedad de otras instituciones del Estado que
presten servicios de carácter público, tal como las edificaciones de la Caja
Costarricense del Seguro Social, Ministerio de Educación Pública, Empresas de
Servicios Públicos de Heredia, Ministerio de Salud y otras instituciones, así como
101
edificaciones y áreas de organizaciones tales como Asociaciones de Desarrollo
Integral, organizaciones sin fines de lucro y otras cuyos propósitos y actividades
constituyan prestar servicios a la comunidad. Todas estas instituciones prestan un
servicio de carácter público, aunque los terrenos sean de carácter institucional y no
Municipal. Tanto en el mapa como en las tablas respectivas se diferencian estas
categorías.
Artículo 2º—Objeto del Mapa Oficial.
Conforme al artículo 43 de la Ley de Planificación Urbana, el Mapa Oficial, junto con

los planos o el catastro que lo complemente, constituirá registro especial fehaciente
sobre propiedad y afectación a dominio público de los terrenos o espacios ya
entregados a usos públicos. Complementariamente, muestra la localización de los
terrenos de instituciones que prestan servicios de carácter público.
Artículo 3º— Objetivos del Mapa Oficial.
Los objetivos del presente reglamento son:
a) Definir con claridad los terrenos propiedad pública y el uso que se les debe dar.
b) Hacer inventario de vías públicas de administración nacional o municipal.
c) Hacer inventario con la localización de áreas verdes y terrenos propiedad

municipal o de interés estatal o municipal.
d) Impedir el desaprovechamiento de esos bienes, el deterioro o abandono de la

infraestructura pública instalada o su apropiación por parte de terceros.
e) Lograr la mejor explotación de estos en función de su naturaleza, uso y potencial.
f) Localizar áreas de reserva para futuras inversiones públicas, incluidas en el plan

regulador como zonas institucionales propuestas.
g) Potencializar usos públicos en el territorio.
h) Potenciar encadenamientos de las áreas públicas con las áreas de protección

definidas en el artículo 33 de la Ley Forestal o la normativa que eventualmente la
derogue, con el fin de lograr una adecuada sostenibilidad del territorio.
i) Identificar los terrenos existentes y previstos en el plan regulador para la

construcción y/o ampliación de instalaciones que prestan servicios de carácter
público.
102
CAPITULO II: REGULACIONES
Artículo 4º— Complementariedad.
El inventario de las propiedades municipales públicas y vías cantonales está compuesto

por las tablas contenidas en el presente título y los Mapas Oficiales anexos al presente
reglamento. Todos deben ser interpretados de manera complementaria y no excluyente.
Artículo 5º— De la interpretación del inventario de propiedades municipales

públicas.
Para cada una de las tablas contenidas en este capítulo, se entenderá por identificador (ID)
aquel conformado por un numeral y un consecutivo, con el cual es posible ubicar cada
propiedad en los mapas del presente reglamento. El consecutivo corresponde a un serial
de cada finca y el numeral responde a cada una de las siguientes categorías de destino:
a) Numeral 1: Calles públicas

b) Numeral 2: Facilidades comunales
c) Numeral 3: Áreas verdes y recreativas
d) Numeral 4: Otros destinos
Artículo 6º— Inventario de Propiedades Municipales Públicas.
La correcta utilización de las tierras municipales es una estrategia de planificación urbana

y de ordenamiento territorial, para poder tener posibilidades de creación de espacios
colectivos o hasta negociar con intereses privados para la ubicación de espacios públicos.
Por tanto, cobra una especial importancia que la Municipalidad recupere aquellos
espacios que no han sido inscritos y promueva un adecuado registro para los que sean
entregados en el futuro. Es imperativo para la Municipalidad de San Isidro, mantener
actualizada y en continuo mejoramiento la base de datos cartográfica, preferiblemente
con un Sistema de Información Geográfica (SIG), con la clasificación de las vías y del
catastro con la información del destino correspondiente.
Artículo 7º— Sobre cumplimiento de las Regulaciones del Plan Regulador.

Toda infraestructura o área pública no municipal está obligada a cumplir con cualquiera
de los requisitos, regulaciones y procedimientos administrativos de cualquiera de los
Reglamentos del Plan Regulador.
Artículo 8º— Obligación de Inscribir Áreas Pública en el caso de Fraccionamientos

con Fines Urbanísticos y Urbanizaciones.
Todas las áreas de uso público deberán ser traspasadas al dominio municipal. Tratándose
de fraccionamientos con fines urbanísticos y de urbanizaciones, de previo a que la
Dirección de Urbanismo Municipal otorgue los visados municipales de segregación a
todos y cada uno de los lotes resultantes del proyecto urbanístico y/o fraccionamiento, la
persona propietaria o ente desarrollador del proyecto urbanístico deberá traspasar libre de
gravámenes hipotecarios a la Municipalidad de San Isidro de Heredia, vía escritura
pública debidamente inscrita ante el Registro Público y entregadas al Área Jurídica
Municipal, o en su defecto certificaciones originales emitidas por el Registro Público,
103
donde conste la inscripción de las relacionadas áreas públicas a nombre de la
Municipalidad de San Isidro de Heredia. Consecuentemente, la Dirección de Control
Urbano Municipal no otorgará los referidos visados ni aprobará permisos de construcción
hasta tanto no se cumpla con la obligación dicha, cuyo cumplimiento acreditará mediante
certificación original (registral o notarial) vigente con no más de un mes de emitida.
Artículo 9º— Otras Áreas Contempladas en este Reglamento:
Áreas de Reserva para Nueva Infraestructura Vial. Se muestran las propuestas en el Mapa
de vialidad, en las tablas se especifican los anchos de las vías. Para detalles específicos
ver el cuadro 3: parámetros de la propuesta vial de acuerdo con su clasificación y
funcionalidad en el Reglamento de Vialidad.
Artículo 10º— Inventario de áreas públicas y otras instalaciones de servicio a la

comunidad:
En el cuadro siguiente muestra el inventario de todas las instalaciones y propiedades de

la Municipalidad incluidas en el mapa oficial, agrupadas según los numerales establecidos
en el artículo 5 de este reglamento, tal y como se muestra en el siguiente ejemplo:
DISTRITO NUMERAL NUMERO CODIGO

SAN ISIDRO CALLE PUBLICA 1 1.1.1
SAN JOSE PARQUE INFANTIL 2 2.3.2
CONCEPCION FACILIDADES COMUNALES 7 3.2.7
SAN FRANCISCO CEMENTERIO 20 4.4.20
104
CUADRO 1: INVENTARIO DE AREAS PUBLICAS SEGÚN CATEGORIAS DE NUMERALES
LOCALIZACION
N° USO y DIRECCIÓN ÁREA Código

NUMERO PROV CANTON DISTRITO Plano Catastrado
FINCA EXACTA (m2) numeral
SAN ISIDRO
CALLES PUBLICAS
Urb las tejas, alamedas y
1 128736 4 6 1 1614,77 H - 946214 - 1991 1.1.1
calles públicas
Lote destinado a calle
2 197947 4 6 1 5512,99 H - 998784 - 2005 1.1.2
pública Prado Montano
Terreno para calle. Los
3 208824 4 6 1 421,67 H - 1264082 - 2008 1.1.3
Chicos de San Isidro
Acceso a Planta de
4 234820 4 6 1 Tratamiento, 1 Etapa El 2027 H - 1618870 - 2012 1.1.4
Portillo
Calle Publica, 1 Etapa, El
5 234821 4 6 1 9064 H - 1618872 - 2012 1.1.5
Portillo
Destinado a Calle Publica 2

6 237537 4 6 1 4182 H - 1666414 - 2013 1.1.6
Etapa. El Portillo
Destinado a Calle Publica 2

7 237541 4 6 1 7378 H - 1667144 - 2013 1.1.7
Etapa. El Portillo
Calle Publica, 3 Etapa, El

8 241447 4 6 1 1555 H - 1733426 - 2014 1.1.8
Portillo
105
Calle Publica # 1, Previsión
9 241454 4 6 1 5117 H - 1737769 - 2014 1.1.9
Vial, 3 Etapa, El Portillo
Calle Publica, Previsión

10 241455 4 6 1 1921 H - 1735991 - 2014 1.1.10
Vial, 4 Etapa, El Portillo
11 257368 4 6 1 Calle Publica, Flor de Café 5137 H - 2042649 - 2018 1.1.11
AREA COMUNAL
Urbanización
12 107436 4 6 1 Coopeisidreña, salón 750 H - 436439 - 1981 1.2.1
comunal junto a la escuela
Área comunal, Urb. Las

13 132789 4 6 1 378,97 H - 946216 - 1991 1.2.2
Tejas
Terreno para const, 10%
14 209327 4 6 1 Fracc. Los Chicos de Sn 122 H - 1316999 - 2009 1.2.3
Isidro, Lote Ant. Racsa
Terreno Cafetal (Áreas
Verdes, F. Com), 10%
15 214066 4 6 1 300,7 H - 1245186 - 2007 1.2.4
Fracc. Villa Unida, junto
Ant. Racsa
Facilidades Comunales
16 234818 4 6 1 1342 H - 1618875 - 2012 1.2.5
Etapa 1 El Portillo
Facilidades Comunales # 2,
17 234809 4 6 1 343 H - 1618880 - 2012 1.2.6
1 Etapa, El Portillo
18 234810 4 6 1 303 H - 1618882 - 2012 1.2.7
106
19 237534 4 6 1 328 H - 1667147 - 2013 1.2.8
Facilidades Comunales #2,
20 237535 4 6 1 405 H - 1667145 - 2013 1.2.9
21 241444 4 6 1 300 H - 1734869 - 2014 1.2.10
3 Etapa. El Portillo
22 241451 4 6 1 418 H - 1733434 - 2014 1.2.11
23 241452 4 6 1 418 H - 1734859 - 2014 1.2.12
24 241453 4 6 1 300 H - 1734780 - 2014 1.2.13
AREAS VERDES Y RECREATIVAS
Urb. Coopeisidreña Parque-
25 117490 4 6 1 Iglesia, 50 m sur de la 2682,41 H - 0663327 - 86 1.3.1
escuela
juegos infantiles, Urb Las
26 132790 4 6 1 453,66 H - 946215 - 1991 1.3.2
Tejas
Áreas verdes facilidades
27 186790 4 6 1 comunales, 100 norte 275 H - 826672 - 2002 1.3.3
Colegio Villaseca
Fracc los sueños lote 42,
28 187079 4 6 1 187,44 H - 828716 - 2002 1.3.4
área de 10%
Urb. Prado Montano lote
29 197949 4 6 1 53, terreno destinado a 927,72 H - 996993 - 2005 1.3.5
Juegos Infantiles
107
Parque, 10%
30 204871 4 6 1 Fraccionamiento Vistas d 1153,3 H - 1166397 - 2007 1.3.6
Sn Isidro y Las Gemas
Terreno de Café (Áreas
31 206704 4 6 1 Verdes, F. Com.), 10% 937,53 H - 557576 - 1999 1.3.7
Fracc. Delio Villalobos
Juegos Infantiles # 1, 1
32 234819 4 6 1 581 H - 1618877 - 2012 1.3.8
Etapa El Portillo
33 234808 4 6 1 368 H - 1618883 - 2012 1.3.9
Etapa, El Portillo
Parque # 1, 1 Etapa, El
34 234811 4 6 1 1220 H - 1618874 - 2012 1.3.10
Portillo
35 234812 4 6 1 556 H - 1618879 - 2012 1.3.11
Portillo
36 237528 4 6 1 738 H - 1667152 - 2013 1.3.12
Etapa, El Portillo
37 237529 4 6 1 666 H - 1667154 - 2013 1.3.13
Etapa, El Portillo
38 237531 4 6 1 583 H - 1667150 - 2013 1.3.14
Etapa, El Portillo
39 237532 4 6 1 561 H - 1667146 - 2013 1.3.15
Portillo
40 237533 4 6 1 1296 H - 1667148 - 2013 1.3.16
Portillo
41 241445 4 6 1 780 H - 1738087 - 2014 1.3.17
Etapa. El Portillo
42 241446 4 6 1 342 H - 1732921 - 2014 1.3.18
Etapa. El Portillo
108
43 241450 4 6 1 381 H - 1732925 - 2014 1.3.19
Etapa. El Portillo
44 261951 4 6 1 Parque de Flor de Café 2089 4-2081348-2018 1.3.20
Plaza de Deportes San
45 INF.POS 4 6 1 5900 N/A 1.3.21
Isidro de Heredia
Juegos Infantiles fracc.
46 197948 4 6 1 345,99 H - 0997293 - 2005 1.3.22
Prado Montano
OTROS DESTINOS
Cementerio Viejo san Isidro

47 INF.POS 4 6 1 7900,5 H - 677522 - 1987 1.4.1
(ORIGEN 60227)
Cementerio Nuevo, costado

48 118535 4 6 1 4772,29 H - 677521 - 1987 1.4.2
este del Cementerio viejo
Edificio Municipal 100 m

49 13015 4 6 1 1258,08 H - 324834 - 78 1.4.3
sur de la Iglesia san Isidro
Clínica de salud, San Isidro
50 53042 4 6 1 1063,09 N/A 1.4.4
centro
Farmacia centro de Salud,

51 74809 4 6 1 50 sur del Gimnasio de la 96,86 H - 0011719 - 1973 1.4.5
Escuela José Martí
Plantel Muni, 10%

52 206224 4 6 1 Fraccionamiento Néstor 442,69 H - 1191621 - 2007 1.4.6
Villalobos
109
Planta Tratamiento, 1
53 234813 4 6 1 653 H - 1618885 - 2012 1.4.7
Etapa, El Portillo
Zona de Protección de
54 234814 4 6 1 Quebrada. 1 etapa, El 3665 H - 1618867 - 2012 1.4.8
Portillo
55 237536 4 6 1 Zona Protección Quebrada 3233 H - 1666415 - 2013 1.4.9
Zona de Protección de
56 241443 4 6 1 Quebrada. 3 etapa, El 2421 H - 1733564 - 2014 1.4.10
Portillo
Zona Protección Quebrada.

57 241448 4 6 1 1074 H - 1735978 - 2014 1.4.11
Etapa 4. El Portillo
SAN JOSE
CALLES PUBLICAS
Calles públicas
58 130951 4 6 2 4867,54 H - 297763 - 1996 2.1.1
Urbanización El Arroyo
Calle Pública, (Fracc.
59 159922 4 6 2 Lomas Verdes, acceso a 4136,16 H 436036 - 1997 2.1.2
Áreas Comunales)
Calles (rotonda) bloque C
60 160010 4 6 2 lomas verdes, costado sur 694,72 H - 436026 - 1997 2.1.3
Polideportivo
Calles Bloque C Lomas
61 160011 4 6 2 Verdes, costado sur del 4995,94 H - 436035 - 1997 2.1.4
polideportivo
Calles públicas Urb Lomas
62 177119 4 6 2 14090,46 H - 677687 - 2001 2.1.5
del Zurquí
110
Calles rotonda bloque A,
63 188107 4 6 2 lomas verdes al sur del 4774,84 H - 436034-1997 2.1.6
polideportivo
Calle pública bloque B,
64 188129 4 6 2 lomas verdes, al sur del 5339,64 H - 436031 - 1997 2.1.7
polideportivo
Urb Lomas del Zurquí,
65 189267 4 6 2 dentro de tapias, calles 3era 8510,51 H - 854412 - 2003 2.1.8
etapa
Urbanización Lomas del
66 189275 4 6 2 Zurquí, calles públicas 2 11418,12 H - 788037 - 2002 2.1.9
etapa
Calle Publica, PARTE
67 241531 4 6 2 373 H - 1718162 - 2014 2.1.10
CALLE EL MILAGRO
Calle Pública. IV Etapa
68 257755 4 6 2 18631 H- 1986334 - 2017 2.1.11
Lomas Zurquí
Calle Publica y acera. IV
69 259603 4 6 2 468 H - 2072697 - 2018 2.1.12
Etapa Lomas Zurquí
Ampliación Vial Sección
70 263715 4 6 2 45 H-2123172-2019 2.1.13
Norte calle Caricias
Ampliación Vial Sección
71 263714 4 6 2 297 H-2120651-2019 2.1.14
Oeste calle los Chizos
FACILIDADES COMUNALES
Área Comunal, costado sur
72 22771 4 6 2 Polideportivo (Fracc. 2905,13 H - 0272016 - 1995 2.2.1
Lomas Verdes)
111
Lomas Verdes)
Lomas Verdes)
Facilidades comunales, Urb
75 193475 4 6 2 115,29 H - 0302821 - 1996 2.2.4
El arroyo
Facilidades comunales, Urb
76 193476 4 6 2 1037,54 H - 0297767 - 1996 2.2.5
El arroyo
Área de facilidades
77 193478 4 6 2 124,84 H - 0297770 - 1996 2.2.6
comunales Urb El Arroyo
Facilidades comunales
78 263713 4 6 2 1.444 H-2120563-2019 2.2.7
fraccionamiento Guilla
10% áreas verdes y fac.
128796- Comunales,
79 4 6 2 513,61 H - 943172 - 2004 2.3.1
027 Fraccionamiento. Los
Chavarría
10% áreas verdes y fac.
128796- Comunales,
80 4 6 2 300 H- 1784458 - 2014 2.3.2
043 Fraccionamiento. Los
Chavarría
Juego Infantil, 100 m norte
81 160008 4 6 2 puente Tibás, Fracc. Lomas 350,44 H - 436028 - 1997 2.3.3
Verdes)
112
Parque, junto al puente
82 160009 4 6 2 Tibás, Fracc. Lomas 1812,22 H - 436029 - 1997 2.3.4
Verdes)
83 177116 4 6 2 Parque Lomas del Zurquí 596,31 H - 677681 - 2001 2.3.5
Juegos infantiles, Urb
84 177117 4 6 2 1037,43 H - 677679 - 2001 2.3.6
Lomas del Zurquí
Parque Nº2 Parque Lomas
85 177118 4 6 2 12424,54 H - 677689 - 2001 2.3.7
del Zurquí
10% AREAS VERDES Y
FAC. COMUNALES
86 188162 4 6 2 2428,94 H - 829238 - 2002 2.3.8
Fracc. Banco crédito Calle
Zurquí
10 % finca Galilea, 500

87 188298 4 6 2 1201,69 H - 725665 - 2001 2.3.9
norte cruce calle Bombacho

88 189266 4 6 2 Zurquí, juegos infantiles 514,29 H - 854375 -2003 2.3.10
Nº1
Lomas del Zurquí parque
89 189270 4 6 2 963,27 H - 799379 - 2002 2.3.11
infantil nº4
Urbanización lomas del
90 189272 4 6 2 2188,19 H - 788042 - 2002 2.3.12
Zurquí, parque
91 189273 4 6 2 6166,71 H - 788038 - 2002 2.3.13
Zurquí parque 2 etapa
92 189274 4 6 2 11634,82 H - 788041 - 2002 2.3.14
Zurquí parque 1 etapa
Parque y juegos infantiles
93 193477 4 6 2 1310 H - 0302820 - 1996 2.3.15
Urb El Arroyo
113
Áreas Verdes y Fac.
Comunales, 10% Fracc.
94 204457 4 6 2 760,27 H - 973867 - 2005 2.3.16
Alvaro Vindas, Calle
Zurquí
Áreas Verdes y Fac.

95 205302 4 6 2 Comunales, 10 % Fracc. 429,65 H - 1174533 - 2007 2.3.17
Emilia Morales, Sta. Elena
Área Comunal, final Calle

96 208069 4 6 2 Tibás costado oeste, IV 4863,21 H - 1224869 - 2008 2.3.18
Etapa Lomas Zurquí)
Parque (Final av. 14 IV
97 208107 4 6 2 1851,79 H - 1223433 - 2008 2.3.19
Etapa Lomas Zurquí)
Parque (Final Calle Tibás
98 210539 4 6 2 lado oeste, IV Etapa Lomas 245,27 H - 1228124 - 2008 2.3.20
Zurquí)
Parque (Final Calle Tibás
99 210540 4 6 2 lado este, IV Etapa Lomas 93,72 H - 1228123 - 2008 2.3.21
Zurquí)
Parque (av. 10, av. 12, av.
100 210541 4 6 2 14, IV Etapa Lomas 931,06 H - 1228389 - 2008 2.3.22
Zurquí)
Parque (IV Etapa Lomas
101 210542 4 6 2 6457,29 H - 1228713 - 2008 2.3.23
del Zurquí)
Juegos Infantiles (Calle
102 212378 4 6 2 Tibás, IV Etapa Lomas 2720,15 H - 1225723 - 2008 2.3.24
Zurquí)
114
Juegos Infantiles ( Avenida
103 212380 4 6 2 10, IV Etapa Lomas 428 H - 1320094 - 2009 2.3.25
Zurquí)
Área Verde y Fac.

104 214574 4 6 2 Comunal, 10% Fracc. José 614,14 H - 1202680 - 2008 2.3.26
Abelardo, Sta. Cecilia
Juegos Infantiles, (costado

105 226154 4 6 2 norte de rotonda pozo, 935,96 H - 436023 - 1997 2.3.27
Fracc. Lomas Verdes)
Parque, (costado norte de

106 226155 4 6 2 rotonda pozo, Fracc. Lomas 2009,68 H - 436024 - 1997 2.3.28
Verdes)
Parque (200 m sur y 300
107 226277 4 6 2 este de Casa Vieja Lomas 628,18 H - 436033 - 1997 2.3.29
Verdes)
Juegos infantiles (200 m sur
108 226278 4 6 2 y 300 este de Casa Vieja 329,7 H 436032 - 1997 2.3.30
Lomas Verdes)
Juegos infantiles (De

109 229477 4 6 2 entrada, Lomas Zurquí 100 1257,77 H - 526703 - 1998 2.3.31
m oeste) junto rio Turu.
Área Verde y Fac.

110 234448 4 6 2 Comunal, 10 % Fracc. 4283 H - 1557701 - 2012 2.3.32
Finca Vindas. Bromelias
115
Área Verde
111 INF.POS 4 6 2 fraccionamiento lomas 544,15 N/A 2.3.33
verdes
Área Verde
112 INF.POS 4 6 2 fraccionamiento lomas 1324,65 H - 0278428 - 1995 2.3.34
verdes
OTROS DESTINOS
Plaza San Josecito (dueña
113 18574-002 4 6 2 6537,58 N/A 2.4.1
de un tercio)
Barrio Fátima, finca
114 59969 4 6 2 ciudadela municipal 1825,91 N/A 2.4.2
(Realengo)
De la Escuela de Santa
115 94068 4 6 2 Cruz 150 norte y 100 m este 2301,29 H - 834347 - 1989 2.4.3
(PROY. SANTA CRUZ)
Servidumbre pluvial Lomas

116 177120 4 6 2 275,47 H - 677675 - 2001 2.4.4
del Zurquí
Servidumbre sanitaria
117 177121 4 6 2 296,77 H - 6776858 - 2001 2.4.5
Lomas del Zurquí
Servidumbre aguas
118 177122 4 6 2 291,43 9 - 677683 - 2001 2.4.6
pluviales Lomas del Zurquí
Servidumbre aguas
119 177123 4 6 2 291,84 H - 677677 - 2001 2.4.7
Urb Lomas del Zurquí,

120 189265 4 6 2 313,35 H - 854390 - 2003 2.4.8
servidumbre pluvial
116
Lomas del Zurquí,
121 189268 4 6 2 3017,87 H - 854413 - 2003 2.4.9
servidumbre de trote
Lomas del Zurquí,
122 189269 4 6 2 1188,05 H - 788040 - 2002 2.4.10
servidumbre de trote
Lomas del Zurquí, zona de

123 189271 4 6 2 38174,7 H - 788039 - 2002 2.4.11
protección segunda etapa
Lomas del Zurquí, zona de

124 212376 4 6 2 29998 H - 1322907 - 2009 2.4.12
protección cuarta etapa
Servidumbre aguas
125 208068 4 6 2 214.76 H - 1224870 - 2008 2.4.13
Servidumbre aguas
126 208083 4 6 2 271.15 H - 1222264 - 2008 2.4.14
Servidumbre aguas
127 216886 4 6 2 188,37 H - 0785855 - 2002 2.4.15
Servidumbre aguas
128 216885 4 6 2 185,07 H - 0785854 - 2002 2.4.16
CONCEPCION
CALLES PUBLICAS
3.1.1
Terreno destinado a calle
129 63004 4 6 3 pública entre la escuela y la 473,15 N/A
iglesia de Concepción
117
calle chaves 500 m norte
130 170528 4 6 3 del colegio,10 % parque 459,14 H - 414162 - 1997 3.3.1
infantil Alfaro
Terreno de Pastos, 10%
131 207602 4 6 3 Fraccionamiento Luz 532,39 H - 1182993 - 2007 3.3.2
Marina Orozco
OTROS DESTINOS
Gimnasio de Concepción
132 86080 4 6 3 1537,62 H - 898721 - 2003 3.4.1
costado este de la plaza
Plaza de Concepción
133 86139 4 6 3 6993,1 H - 959140 - 1991 3.4.2
(Estadio)
SAN FRANCISCO
CALLES PUBLICAS
Calles y aceras parque La
134 51396 4 6 4 1171,61 N/A 4.1.1
Mutual San francisco
Calles y aceras de Urb
135 138164 4 6 4 Valle Vistar, 100 m oeste 3259,08 4.1.2
plaza San Francisco
4.1.3
Destinado a Calle Publica
136 243129 4 6 4 (Ampliac Derecho Vía). 56 H-1741710 - 2014
Calle Rinconada
FACILIDADES COMUNALES
(PARQUE) Salón comunal

137 20792 4 6 4 San Francisco, 100 m sur de 953 H - 031287 - 1992 4.2.1
la iglesia San francisco
118
Urbanización Valle Vistar
138 183871 4 6 4 parque,100 m oeste plaza 850,82 H - 768175 - 2002 4.2.2
San francisco
139 183872 4 6 4 parque,100 m oeste plaza 630,56 H - 768140 - 2002 4.2.3
San francisco
140 183873 4 6 4 juegos infantiles,100 m 1635,59 H - 768178 - 2002 4.2.4
oeste plaza San francisco
Frac Efkamsa áreas verdes
141 199545 4 6 4 y equipamiento urbano. 1257,4 H - 1021699 - 2005 4.2.5
SKAPE PARK
10% Fraccionam Séptima

142 245842 4 6 4 Vista, Áreas Verdes, 471 H - 1820953 - 2015 4.2.6
Facilidades Comunales
OTROS DESTINOS
Cruz Roja San Isidro,
143 46747 4 6 4 963,98 H - 0324362 - 1978 4.4.1
Viento fresco
144 183875 4 6 4 113,36 H - 768141 - 2002 4.4.2
reserva municipal
Urbanización valle vistar
145 183876 4 6 4 216,07 H - 767706 - 2002 4.4.3
reserva municipal
Cencinai San Francisco,
146 189799 4 6 4 costado oeste plaza san 620,68 H - 561018 - 1984 4.4.4
francisco
119
5- REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES
Para el caso de la normativa relacionada con todo tipo de construcciones, el Concejo

Municipal de San Isidro de Heredia, en sesión ordinaria NºXX-2020, del XX de XX
del 2020, mediante acuerdo Nº XX por unanimidad con dispensa de trámite de
Comisión, de acuerdo con el artículo 17 incisos 2), 3) y 4) de la Ley de Planificación
Urbana, adopta formalmente el Reglamento de Construcciones publicado por el INVU
en el Alcance 62 a la Gaceta 54 del 22/03/2018. En todos aquellos aspectos de
discrepancia con cualquier tipo de norma establecida en el Reglamento de
Zonificación del plan regulador, prevalecerá la norma de este último reglamento por
tratarse de un instrumento específico de aplicación cantonal, mientras que el
Reglamento de Construcciones es general y de aplicación nacional.
120
6- REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIÓN
Reglamento de Fraccionamiento y Urbanización del Plan Regulador del cantón

de San Isidro de Heredia

de Comisión, de acuerdo al artículo 17 incisos 2), 3) y 4) de la Ley de Planificación
Urbana, adopta formalmente el “Reglamento de Fraccionamientos y
Urbanizaciones ”aprobado por el INVU en la sesión ordinaria 6411, Articulo II,
inciso 2, de Junta Directiva del 24 de octubre de 2019 y publicado en el Alcance 252
a la Gaceta 216 del 13 de noviembre del 2019. En todos aquellos aspectos de
discrepancia con cualquier tipo de norma establecida en el Reglamento de
Zonificación del plan regulador, prevalecerá la norma de este último reglamento por
tratarse de un instrumento específico de aplicación cantonal, mientras que el
Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones es general y de aplicación
nacional. Asimismo, en caso de que el INVU publique un nuevo reglamento que
sustituya al actual, se mantendrá la adopción formal del nuevo reglamento, con las
excepciones ya indicadas con relación a eventuales discrepancias con el plan regulador
y su Reglamento de Zonificación.
ÚLTIMA LÍNEA
121

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REGLAMENTOS PLAN REGULADOR SAN ISIDRO DE HEREDIA

El Concejo Municipal de San Isidro de Heredia, en sesión ordinaria NºXX-2020, del XX

El presente Mapa de Zonificación (ver anexo 2) y sus reglamentos, regirán a partir de la

CAPÍTULO I: GENERALIDADES DEL PLAN REGULADOR

Artículo 1º—Marco Legal del Plan Regulador de San Isidro de Heredia

El presente Plan Regulador tiene valor reglamentario de acuerdo con La Constitución

Las disposiciones del presente Plan Regulador serán de aplicación y acatamiento

a) Garantizar el bienestar colectivo, la justicia social, el crecimiento armónico, la

Artículo 3— Fines y propósitos

a) Desde el punto de vista de la planificación del desarrollo regional (GAM

1. Establecer el Plan Regulador como un proceso continuo de planificación y dirección

2. Incorporar los ejes transversales señalados por el Plan GAM 2013-2030, en lo

3. Incorporar las dimensiones de análisis territorial en cuanto aspectos urbanos,

5. Incorporar el Plan Regulador de San Isidro de Heredia a la Política Nacional de

6. Incorporar la “visión y un modelo de desarrollo urbano que integre una

7. Incorporar las estrategias en cuanto a límites de crecimiento, áreas de integración,

8. Coadyuvar en las estrategias de integración de infraestructura, servicios, políticas de

9. Impulsar la densificación sobre cuadrantes urbanos consolidados y centros

Desde una óptica de incorporación de lo local, articulado con lo regional:

11. Revisar la zonificación para la instalación y desarrollo de actividades industriales a

13. Propiciar la ubicación de los servicios, comercios y equipamientos comunitarios de

20. Establecer un límite al crecimiento lineal y desestimular su expansión hacia los

21. Mantener las áreas de desarrollo predominantemente agrícola y a la vez, propiciar el

b) Desde el punto de vista del uso de los recursos naturales, su conservación

3. Establecer los mecanismos para frenar el proceso de impermeabilización de suelos

c) Desde el punto de vista de los procedimientos operativos de la

2. Coordinar y conciliar las acciones de los sectores público y privado para su

3. Lograr un mayor y mejor aprovechamiento de los recursos financieros, técnicos,

4. Alcanzar una adecuada relación de costo y beneficio, en términos de efectividad

5. Definir los ámbitos de acción del ordenamiento territorial prioritarios y la

d) Desde la perspectiva de los patrones culturales del Cantón:

1. Establecer un sistema de reglamentación que oriente los desarrollos futuros hacia

2. Propiciar el rescate de valores culturales asociados a actividades productivas

3. Procurar que el desarrollo urbano residencial no altere valores y patrones de vida

e) Desde el punto de vista de la participación ciudadana:

1. Constituir la JUPLACA, la cual servirá de apoyo activo, como instancia

2. Estimular y sensibilizar a la población para que participe en el proceso de toma

4. Incorporar a la comunidad en un proceso continuo de evaluación, revisión y

5. Procurar la adquisición de terrenos para el diseño y construcción de facilidades

6. Procurar el rescate y mejoramiento de edificios públicos con valor arquitectónico

Artículo 5º— Insumos para el proceso de modificación del plan regulador

El plan regulador y el mapa de zonificación se definen sobre un plano base donde se

b) Índices de Fragilidad Ambiental (IFAS)

Como parte de la modificación se incluyó la variable ambiental en el plan regulador,

El plan regulador incluye la incorporación de los resultados de los estudios

d) Talleres de Participación Ciudadana e institucional

La participación ciudadana es fundamental tanto en el proceso de elaboración del plan

e) Plan GAM 2013-2030

Como parte del proceso de actualización del Plan Regulador, se incorporó la

De conformidad con la integración de las consideraciones del Plan GAM 2013-2030, se

a. Macrozona Producción Agropecuaria (MZPA), localizada al sur y suroeste del

b. Macrozona Conservación y Preservación (MZPC), localizada al norte del territorio

d. Subzona CDI Periféricos (SZCDIP), centro cantonal, centros distritales y poblados

e. Subzona Control de Expansión Urbana (SZCEU), localiza al sur de cantonal a lo

b. Zona Mixta Residencial- Comercial (ZMRC)

Corresponde a terrenos ubicados en la periferia de los centros poblados y en aquellos

c. Zona Institucional (ZIN)

Esta zona comprende los terrenos e instalaciones en todo el Cantón dedicadas a la

d. Zona de Expansión Urbana ZEU

Corresponde a terrenos básicamente libres de construcciones, en condiciones