Modificación Plan ATE Mestalla

dificación del Plan
Zona A “Antiguo Mestalla” y

en los ámbitos Zona B “Corts Valencianes”
atégicos de Concejalía de Desarrollo y Renovación

Urbana
ificación urbana
Moficiación Plan ATE Desarrollo y Renovación Urbana
Una vez resuelta anticipadamente y declarada la caducidad de la ATE “Valencia Club de Fútbol”,
y declaradas tanto la Zona A “Antiguo Mestalla” como la Zona B (“Corts Valencianes”) como
ámbitos estratégicos de cualificación urbana al amparo de la Estrategia Territorial de la
Comunitat Valenciana, todo ello en virtud del acuerdo adoptado por el Consell en su sesión de
29 de julio de 2022, procede modificar algunos aspectos puntuales de la ordenación urbanística
contenida en el Plan ATE para ambas Zonas, así como actualizar las condiciones de gestión que
deben presidir su desarrollo, entendiendo que la zona A se desarrollará mediante una actuación
integrada, y la zona B mediante una o varias actuaciones aisladas.
Modificaciones en Zona B “Corts Valencianes”:
1. Generar una nueva Ficha de Gestión incorporando la declaración de la Zona B “Corts

Valencianes” como “Área de Nueva Centralidad”, con los efectos previstos en la Estrategia
Territorial de la Comunitat Valenciana, aprobada por Decreto 1/2011, de 13 de enero, del
Consell.
2. La nueva Ficha de Gestión de la / las Actuaciones Aisladas debe incluir, al menos, los
siguientes datos:
- Superficie total actuación.
- Edificabilidad neta total.
- Edificabilidad neta consumida por el Nuevo Estadio.
- Edificabilidad neta terciaria sobrante, materializable en parcela independiente del
Nuevo Estadio.
- Superficie de dotaciones públicas (viario público de separación del Nuevo Estadio con
las parcela terciaria) / dotaciones privadas (en caso de que el viario de separación se
configure como elemento común privativo de uso público en régimen de propiedad
horizontal “tumbada”)
- Habilitación para la formulación de Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes
en la parcela terciaria independiente y condiciones para su formulación.
3. Modificación de Normas Urbanísticas:

- Distancia entre edificios: aclarar que el Nuevo Estadio no se considerará a efectos de la
distancia mínima entre bloques (exención a la aplicación de la normativa EDA del PGOU
para los edificios que se construyan en la parcela terciaria independiente).
4. En cuanto los compromisos y obligaciones del promotor de la ATE incluidos la Zona B “Corts
Valencianes”, debe darse por cumplido el siguiente:
- Ejecución de propuesta de sostenibilidad urbana en Zona B: en fecha 26 de octubre de
2016, se suscribe Convenio de Colaboración entre la Generalitat Valenciana a través de
la Consellería de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio, el “Valencia Club
de Fútbol, S.A.D.” y el Ayuntamiento de València cuyo objeto es definir la forma y
condiciones de cumplimiento del compromiso asumido por el Promotor de la ATE de
desarrollar proyectos de desarrollo sostenible y mejora de la calidad de vida en el
entorno del ámbito de la ATE, por importe de 464.863,81 €, equivalente al 2% del coste
1
de las obras públicas de urbanización, sustituyendo dicha obligación de hacer por el

ingreso en metálico de la cantidad citada en la Tesorería Municipal, con carácter
finalista, para que sea el Ayuntamiento de València el que, atendiendo a las necesidades
y prioridades de los vecinos afectados, defina, contrate y ejecute con cargo a dicha
financiación afectada los proyectos que considere más adecuados e idóneos, si bien
priorizando las actuaciones en el entorno del Nuevo Estadio (Zona B).
De acuerdo con el calendario de pagos anual establecido en la cláusula segunda del

citado Convenio de Colaboración, el promotor de la ATE realizó durante los años 2016 a
2020 los ingresos correspondientes por un importe total de 464.863,81 €.
5. Se encuentran pendientes de cumplimiento en la Zona B “Corts Valencianes” las siguientes

obligaciones y compromisos del promotor:
- Finalización de las obras de construcción y puesta en funcionamiento del Nuevo Estadio.
- Urbanización del entorno del Nuevo Estadio: condiciones de conexión e integración con
su entorno urbano inmediato.
- Ejecución de las medidas correctoras indicadas en el Estudio de Movilidad para la Zona

B “Corts Valencianes”.
- Ingreso en la Tesorería Municipal del presupuesto de licitación de la obra de

construcción del polideportivo municipal en la parcela GSP-1, a fijar mediante Convenio
de Colaboración, para su licitación y ejecución por el Ayuntamiento.
- Restos arqueológicos: el promotor procederá a su cargo a la reconstrucción de la

chimenea protegida y puesta en valor de los demás restos arqueológicas que resulte
posible en un espacio habilitado a tal efecto en la parcela GSP-1, así como a la
documentación y almacenamiento de los demás restos arqueológicos.
6. Inclusión de la siguiente condición de gestión:
El otorgamiento de cualquier licencia de edificación de obras de nueva planta sobre la

parcela o parcelas con aprovechamiento lucrativo privado que tengan asignado por el Plan
ATE un uso dominante terciario, ubicadas en la Zona B (“Corts Valencianes”), y con
independencia de quien fuera su solicitante, queda normativamente condicionado al previo
y pleno cumplimiento de los dos últimos compromisos y obligaciones del promotor citados
en el punto anterior (polideportivo municipal y restos arqueológicos).
Esta condición no afecta a la parcela calificada como GSP-1* destinada a albergar el Nuevo
Estadio.
Modificaciones en Zona A “Antiguo Mestalla”:
2
1. Adaptación de la Ficha de Gestión incorporando la declaración de la Zona A “Antiguo

Mestalla” como “Área de Nueva Centralidad”, “Área de Oportunidad” y “Área de
Intensificación de usos”, con los efectos previstos en la Estrategia Territorial de la Comunitat
Valenciana, aprobada por Decreto 1/2011, de 13 de enero, del Consell.
2. Eliminación de la edificabilidad terciaria bajo rasante TER-MS (19.834,22 m2t), situándola

en altura con idéntico uso terciario, mediante la consiguiente modificación de la ordenación
pormenorizada con redefinición de los volúmenes edificables, aplicando a tal efecto los
coeficientes de homogeneización previstos en la vigente Ficha de gestión para los usos
terciario bajo rasante y terciario sobre rasante: 19.834,22 m2t x (0,6294 : 0,8392) =
14.875,67 m2t sobre rasante.
Evitando así los siguientes problemas:
- La reparcelación de los terrenos en régimen de complejo inmobiliario con superficie

dotacional pública y subsuelo con aprovechamiento lucrativo privado de uso terciario.
- El cumplimiento de los estándares dotacionales, pues la zona verde resultaría afectada
por las servidumbres necesarias para la implantación de las salidas de evacuación,
ventilación, etc.
- El uso efectivo de la zona verde en condiciones adecuadas de calidad urbana, sin los
condicionantes anteriores, que permite mayor libertad de diseño y abre la posibilidad
de plantación de arbolado de porte.
- La posterior conservación del complejo inmobiliario, evitando la aparición de
filtraciones en la edificación terciaria bajo rasante.
3. En cuanto los compromisos y obligaciones del promotor de la ATE incluidos la Zona A

“Antiguo Mestalla”, deben darse por cumplidos los siguientes:
- Demolición de las dependencias municipales de la Avda. de Aragón nº 35, que llevó a

cabo el Ayuntamiento de València en cumplimiento del Convenio de Jesuitas de 2013,
levantándose el acta de recepción de las obras de demolición en fecha 19 de abril de
2016.
- Ejecución de la Fase 1 de la urbanización: por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de

18 de septiembre de 2015 se aprobó el Proyecto de Urbanización de la Fase 1 Zona A,
habiendo sido ejecutadas las obras de urbanización por el Valencia C.F., S.A.D. como
promotor de la ATE y repercutidas las correspondientes cargas de urbanización a la
mercantil EXPO GRUPO, S.A. en su condición de adjudicataria de la parcela de resultado
de uso terciario TER-M. Una vez concluidas las obras de urbanización, fue suscrita el acta
de recepción en fecha 5 de julio de 2019.
- Se encuentra pendiente de edificación la parcela sita en el número 35 de la Avenida de

Aragón, con una superficie de 2.329,38 m2, calificada como “TER-M. Terciario Mestalla”,
si bien la obligación de edificar pesa sobre la propiedad de la misma. A tal efecto se
podría incluir un plazo máximo de 2 años para solicitar la licencia de edificación, a contar
3
desde que se reciban las obras de urbanización de la Fase 2 de la de la Zona A “Antiguo

Mestalla”.
4. Se encuentran pendientes de cumplimiento en la Zona A (“Antiguo Mestalla”) las siguientes

obligaciones y compromisos del promotor:
- Cesión al Ayuntamiento de València, libre de cargas de urbanización, del 10% del

incremento de aprovechamiento producido por el Plan ATE respecto de la ordenación
anterior, que se materializará en la adjudicación al Ayuntamiento de parcela o parcelas
de resultado en el Proyecto de Reparcelación de la Fase 2.
- Adjudicación al Ayuntamiento de València en el Proyecto de Reparcelación de la Fase 2

del aprovechamiento reservado a su favor en la aprobación del Proyecto de
Reparcelación Forzosa de la Fase 1, aprobado por acuerdo de Junta de Gobierno Local
de fecha 30 de abril de 2015, consistente en el aprovechamiento correspondiente a un
total de 2.739,10 m2 de suelo bruto, que no se pudo materializar en la Fase 1 por no
poderse adjudicar en parcela mínima independiente, y que consta descrito en el
Registro de la Propiedad número 1 de València, Finca número 70431, Tomo 2791, Libro
122 Folio 21 Inscripción 1ª.
- Ejecución de la Fase 2 de la urbanización, mediante la realización de las obras de

urbanización previstas en el Programa de Actuación Integrada para el desarrollo de la
Unidad de Ejecución “Mestalla”, que deberá presentar el promotor bajo el régimen de
gestión por las personas propietarias, dada su condición de propietario privado único.
- Ejecución de las medidas correctoras indicadas en el Estudio de Movilidad para la Zona

A (“Antiguo Mestalla”).
5. Inclusión de las siguientes condiciones de gestión:
- Como condición de programación, será requisito necesario para la admisión a trámite

de la iniciativa de Programa de Actuación Integrada para el desarrollo de la Unidad de
Ejecución “Mestalla” la previa concesión de la licencia de edificación para la conclusión
de la construcción del Nuevo Estadio y que se acredite por el promotor el efectivo inicio
de tales obras.
- Una vez aprobado el Programa de Actuación Integrada y presentado por el urbanizador

el Proyecto de Reparcelación, será requisito necesario para la aprobación e inscripción
en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Reparcelación de la Fase 2 de la Zona A
que las obras de construcción del Nuevo Estadio hayan finalizado y éste se encuentre
en condiciones de ser puesto en funcionamiento, así como que se hayan ejecutado y
recibido por el Ayuntamiento las obras de urbanización del entorno del Nuevo Estadio
y se hayan ejecutado las medidas correctoras indicadas en el Estudio de Movilidad para
la zona B “Corts Valencianes”.
4
- El otorgamiento de cualquier licencia de edificación de obras de nueva planta sobre las

parcelas con aprovechamiento lucrativo privado que tengan asignado por el Plan ATE
un uso dominante residencial o terciario, ubicadas en la Zona A (“Antiguo Mestalla”), y
con independencia de quien fuera su solicitante, queda normativamente condicionado
al previo y pleno cumplimiento de todos los compromisos y obligaciones citados en el
punto anterior; si bien las obras de urbanización de la Unidad de Ejecución “Mestalla”
podrán llevarse a cabo de forma simultánea a la edificación de las citadas parcelas con
uso dominante residencial o terciario en los términos previstos en el artículo 187 del
TRLOTUP.
Esta condición no afecta a la parcela calificada como “TER-M. Terciario Mestalla” sita en
la Avda. de Aragón núm. 35.
Suspensión de licencias de obras en ambos ámbitos:
Con el sometimiento a información pública de esta Modificación del Plan ATE, siempre que se
produzca dentro del primer año de suspensión a contar de la publicación en el DOGV del acuerdo
del Consell (hasta el 3 de agosto de 2023), se prorrogará por un año más (hasta el 3 de agosto
de 2024) la suspensión de licencias de obras de nueva planta acordada por el Consell en las
parcelas con aprovechamiento lucrativo privado (residencial o terciario) en ambas Zonas (art.
68 TRLOTUP).
Una vez aprobada definitivamente y en vigor la modificación del Plan ATE, tal suspensión se
extinguirá, rigiendo a partir de dicho momento las condiciones de gestión de uno y otro ámbito
que incorpore dicho instrumento de ordenación (art. 69 TRLOTUP).
Prestación de garantía financiera suficiente:
Los compromisos y obligaciones del promotor pendientes de cumplimiento anteriormente

relacionados, tanto en la Zona A como en la Zona B, pueden ser sustituidos por la prestación de
garantía financiera suficiente para asegurar su cumplimiento que determine el Ayuntamiento
de València, especialmente respecto de aquellos compromisos y obligaciones que consistan en
la ejecución de actuaciones en el espacio público de propiedad municipal.
Otros aspectos:
Se fijarán en el Convenio de colaboración a suscribir entre el Ayuntamiento de València y el

Valencia C.F., S.A.D. las condiciones a cumplir por el promotor en cuanto al aforo mínimo y
características técnicas del Nuevo Estadio; la construcción de “espacios emblemáticos para los
aficionados”, como son “el museo del club y otros espacios museísticos, la sede social y sus
oficinas”, ya sea en el propio recinto del Nuevo Estadio o en la parcela terciaria independiente;
5
el presupuesto de licitación para la construcción del polideportivo municipal a ingresar por el

promotor en la Tesorería municipal; así como, en caso de resultar necesario, los plazos para el
cumplimiento de las obligaciones y compromisos del promotor (entendemos que no tendría
sentido que cualquier pequeña variación de alguno de estos aspectos implicase la necesidad de
tramitar una modificación de planeamiento).

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Zona A “Antiguo Mestalla” y

atégicos de Concejalía de Desarrollo y Renovación

Modificaciones en Zona B “Corts Valencianes”:

1. Generar una nueva Ficha de Gestión incorporando la declaración de la Zona B “Corts

3. Modificación de Normas Urbanísticas:

de las obras públicas de urbanización, sustituyendo dicha obligación de hacer por el

De acuerdo con el calendario de pagos anual establecido en la cláusula segunda del

5. Se encuentran pendientes de cumplimiento en la Zona B “Corts Valencianes” las siguientes

- Finalización de las obras de construcción y puesta en funcionamiento del Nuevo Estadio.

- Ejecución de las medidas correctoras indicadas en el Estudio de Movilidad para la Zona

- Ingreso en la Tesorería Municipal del presupuesto de licitación de la obra de

- Restos arqueológicos: el promotor procederá a su cargo a la reconstrucción de la

6. Inclusión de la siguiente condición de gestión:

El otorgamiento de cualquier licencia de edificación de obras de nueva planta sobre la

Modificaciones en Zona A “Antiguo Mestalla”:

1. Adaptación de la Ficha de Gestión incorporando la declaración de la Zona A “Antiguo

2. Eliminación de la edificabilidad terciaria bajo rasante TER-MS (19.834,22 m2t), situándola

Evitando así los siguientes problemas:

- La reparcelación de los terrenos en régimen de complejo inmobiliario con superficie

3. En cuanto los compromisos y obligaciones del promotor de la ATE incluidos la Zona A

- Demolición de las dependencias municipales de la Avda. de Aragón nº 35, que llevó a

- Ejecución de la Fase 1 de la urbanización: por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de

- Se encuentra pendiente de edificación la parcela sita en el número 35 de la Avenida de

desde que se reciban las obras de urbanización de la Fase 2 de la de la Zona A “Antiguo

4. Se encuentran pendientes de cumplimiento en la Zona A (“Antiguo Mestalla”) las siguientes

- Cesión al Ayuntamiento de València, libre de cargas de urbanización, del 10% del

- Adjudicación al Ayuntamiento de València en el Proyecto de Reparcelación de la Fase 2

- Ejecución de la Fase 2 de la urbanización, mediante la realización de las obras de

- Ejecución de las medidas correctoras indicadas en el Estudio de Movilidad para la Zona

5. Inclusión de las siguientes condiciones de gestión:

- Como condición de programación, será requisito necesario para la admisión a trámite

- Una vez aprobado el Programa de Actuación Integrada y presentado por el urbanizador

- El otorgamiento de cualquier licencia de edificación de obras de nueva planta sobre las

Suspensión de licencias de obras en ambos ámbitos:

Prestación de garantía financiera suficiente:

Los compromisos y obligaciones del promotor pendientes de cumplimiento anteriormente

Se fijarán en el Convenio de colaboración a suscribir entre el Ayuntamiento de València y el

el presupuesto de licitación para la construcción del polideportivo municipal a ingresar por el

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