Cabida - Terreno

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RESUMEN CABIDA ARQUITECTONICA - PROYECTO MULTIFAMILIA

NOMBRE DEL PROYECTO:


UBICACIÓN: CA. 28 DE JULIO CDRA

USO % AREA LIBRE

NORMATIVA: Viv. Unifamiliar


40.0%
Viv. Multifamiliar

PROYECTO TENTATIVO: Viv. Multifamiliar 40.0%

Nº DE ETAPAS: 1
Nº DE BLOQUES: 1
Nº DE PISOS: 10.3

M2
TERRENO: 439.00 m2
COSTOS DIRECTOS
COSTOS INDIRECTOS

INGRESOS UNDs SOLES Prom


N° DE VIVIENDAS: 27 S/. 436,107.43
N° DE ESTACIONAMIENTOS: 44 S/. 40,200.00
N° DE DEPOSITOS 14 S/. 10,050.00
OYECTO MULTIFAMILIAR - CA. 28 DE JULIO MIRAFLORES

CA. 28 DE JULIO CDRA 3 - MIRAFLORES

Nº PISOS RETIROS (ml) ESTACIONAMIENTOS

3 Dorm. y 2 Dorm.: 1 Estac. X viv.+ 10% para visita


10 3.00
1 Dorm. : 1 Estac. X viv.

10.3 3.00 27

AREA CONSTRUIDA (m2): 2,821.17 m2


AREA ÚTIL DEPTOS. (m2): 1,528.05 m2
AREA VENDIBLE TOTAL (m2): 1,788.16 m2

Soles/M2 US$/M2 S/. EGRESOS US$ EGRESOS


S/. 6,700.00 $2,000.00 S/. 2,941,300.00 $878,000.00
S/. 1,691.62 $504.96 S/. 4,772,351.38 $1,424,582.50
S/. 300.69 $89.76 S/. 848,299.71 $253,223.79
S/. 8,692.32 $2,594.72 S/. 8,561,951.08 $2,555,806.29
TC 3.35

$US Prom S/. INGRESOS US$ INGRESOS


$130,181.32 S/. 10,553,825.60 $3,150,395.70
$12,000.00 S/. 1,085,400.00 324,000.00
$3,000.00 S/. 135,675.00 40,500.00
S/. 11,774,900.60 $3,514,895.70
Descripción Municipalidad
Área de Tratamiento Urbano / III - C
Sector Urbano
Zonificación RDB (Residencial de Densidad Baja)

Usos Permisibles Unifamiliar

Área de Lote Normativo 110 m2

Frente de Lote Normativo 10

Área Libre mínima 35%

Altura de edificación 3

Estacionamiento vivienda 2.5(3)*


Requerimiento de Estacionamientos +15% adicional para visitas
visita
Alineamiento de Fachada 13.50 ml frente a la Ca. Rafael, hacia el eje de la via +

Retiro Frontal Hacia Calle rafael: 3.00 ml.

Notas:
* referente alplano de alturas aprobado la altura frente parque sera de 4 pisos, para el resto del sector sera d
** Se consideraran 3 estacionamientos para los lotes que dan hacia la Av. San Borja Norte, Boulevar,
Parque Norte, Parque sur, Aviacion y Javier Prado.
Municipalidad

III - C

RDB (Residencial de Densidad Baja)

Vivienda Unif
Bifamiliar Multifamiliar Vivienda Bifa
Vivienda Multi

300 m2 300 m2 200.00 m

10 15 10.00 m

35% 35% 35.0%

3 4* 4 pisos

2.5(3)* 2.5(3)**

+15% adicional para visitas

ml frente a la Ca. Rafael, hacia el eje de la via + retiro municipal

Hacia Calle rafael: 3.00 ml.

e sera de 4 pisos, para el resto del sector sera de 3 pisos


hacia la Av. San Borja Norte, Boulevar,
Vivienda Unifamiliar
Vivienda Bifamiliar
Vivienda Multifamiliar

200.00 m2

10.00 ml

35.0%

4 pisos
UBICACIÓN Fuente

1 Esq. Calle Teruel con Calle Prol. Arenales https://goo.gl/MRXpzw


2 Calle García Calderon Cdra. 2 https://goo.gl/W1tzA3
3 Calle Bartolomé Herrera 284 https://goo.gl/2wuGXR
4 Calle Teruel Cdra. 2 https://goo.gl/hMm7mZ
5 Dúplex en Esq. Calle Sta. María con Jr. Gral. Borgoño https://goo.gl/vBfo8W
6 Calle Gral. Borgoño No. 1034 https://goo.gl/4kzdNQ
7 Calle Maria Parado de Bellido nº 220-228 https://goo.gl/VMvNkW
8 Flat en Calle Daniel Alomia Robles cdra. 1 https://goo.gl/mfza2f
9
10 http://urbania.pe/ficha-web/venta-de-departamento-en-miraflores-lima-3-dormitorio

Valor Neto del Inmueble Área (m2)


(US$) Ocupada Techada
1 313,200.00 148.00 148.00
2 272,000.00 120.00 120.00
3 243,125.52 101.96 90.90
4 453,175.78 222.00 195.00
5 731,678.16 372.00 292.00
6 256,084.00 124.19 124.19
7 364,978.00 171.48 171.48
8 478,899.08 260.00 200.00
MINIMO 90.90
PROMEDIO 165.40
MAXIMO 292.00

150.00

UBICACIÓN Fuente
1 Casa en Coronel Inclan 815. AC: 366m2 https://goo.gl/LGkzAt
2 Casa como Terreno. Calle E. Meiggs Cdra. 2 AC: 310m2 https://goo.gl/5BL1yf
3 Casa como Terreno. Calle E. Meiggs Cdra. 1 AC: 400m2 https://goo.gl/u83RDV
4 Casa como Terreno. Calle Chiclayo Cdra. 3 AC: 334m2 https://goo.gl/XgjVYT

FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
US$/m2
Ubic. Entorno Superf. Serv.
1 2,520.00 1.05 1.02 0.95 1.00
2 2,971.45 0.98 1.01 0.99 0.98
3 2,964.03 0.98 1.01 0.99 0.98
4 3,127.70 1.00 1.02 0.97 0.99

TERRACOTA (Ca. Teruel)


Área Tech. Área Libre Área Ocup.
101 147.30 63.60 210.90 431,772.55
201 125.70 9.50 135.20 325,224.97
202 129.10 - 129.10 323,456.86 14,000.00
301 125.70 - 125.70 315,923.72 14,000.00
302 129.10 - 129.10 322,812.02 14,000.00
401 125.70 - 125.70 316,133.01 14,000.00
402 129.10 - 129.10 324,316.65 14,000.00
501 125.70 - 125.70 317,179.44 14,000.00
502 129.10 - 129.10 325,391.39 14,000.00
601 125.70 - 125.70 318,252.04 14,000.00
602 129.10 - 129.10 326,493.00 14,000.00
701 160.60 67.30 227.90 467,247.03
702 171.50 72.20 243.70 498,122.30

PROYECTO TERUEL
701 171.00 75.45 246.45 470,000 14,000
703 203.00 93.01 296.01 562,000 14,000
203-603 148.08 - 148.08 340,600 14,000
204-504 119.29 - 119.29 256,500 14,000
104 119.00 42.16 161.16 315,000 14,000
Flat T1 90.90 11.06 101.96 270,000 14,000
Flat T2 179.81 55.96 235.77 570,000 14,000

109 0 109.00 8.00 117


86 0 86.00 7.00 93
117 50 167.00 - 167
87 84 171.00 - 171
71 31 102.00 - 102
175 0 175.00 - 175
120 0 120.00 - 120
84 84 168.00 - 168
121 0 121.00 - 121
189 189.00 58.00 247
143 143.00 47.00 190
Valor de la Oferta
Teléfono Piso Dorms. Baños Estac. Dep. Antig.
US$
944445194 2 3 3.5 2 1 0 340,600.00
989287645 2 2 2.5 0 0 0 272,000.00
994151904 1 1 1.5 1 1 0 270,000.00
980707936 1 3 3.5 2 0 1 500,000.00
993678349 4° y 5° 4 4.5 2 0 4 900,000.00
995011581 2 2 3.5 2 1 3 286,484.00
2553710 2° y 3° 3 3.5 1 0 0 392,978.00
3722561 4 3 4.5 2 0 1 550,000.00

360,515.00

FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
VCU/AT (US$/m2) Ubic. Entorno Superf. Antig. Acab. F.N. f Result.

2,116.22 1.03 1.00 1.00 1.02 1.07 0.98 1.10


2,266.67 0.96 0.98 0.99 1.05 1.05 0.98 1.00
2,674.65 0.96 0.98 0.97 1.03 1.00 0.92 0.87
2,323.98 1.02 1.00 1.02 1.00 1.02 0.98 1.04
2,505.75 0.95 0.98 1.04 0.98 1.00 0.98 0.93
2,062.03 0.96 0.98 0.99 1.00 1.10 1.00 1.02
2,128.40 0.96 0.98 1.01 1.02 0.98 1.00 0.95
2,394.50 0.96 0.97 1.02 1.00 1.00 0.98 0.93
2,062.03 MINIMO
2,309.03 PROMEDIO
2,674.65 MAXIMO

Teléfono Zonif. Área Precio (US$) Precio Ofrecido

998883205 RDM 180.00 453,600.00 600,000.00


997528269 RDB 380.00 1,129,150.00 1,140,000.00
4172400 RDB 417.00 1,236,000.00 1,250,000.00
993678349 RDM 300.00 938,310.00 950,000.00

OLOGACIÓN Factor
Result. Precio (US$)
Zonif. F.N.
0.97 0.98 0.97 2,444.40 AT 500
1.00 0.97 0.93 2,763.45
1.00 0.97 0.93 2,756.55
0.97 0.95 0.91 2,846.21
PROMEDIO 2,702.65
PROMEDIO REDONDEADO 2,700.00

Vendible Construid Área Común


1P 147.30 282.82 135.52
2P 254.80 282.82 28.02
295,457 2,289 3P 254.80 282.82 28.02
287,924 2,291 4P 254.80 282.82 28.02
294,812 2,284 5P 254.80 282.82 28.02
288,133 2,292 6P 254.80 282.82 28.02
296,317 2,295 7P 254.80 267.4 12.60
289,179 2,301 8P 77.30 90 12.70
297,391 2,304 ### 300.92 14.6%
290,252 2,309
298,493 2,312

### 13 9 0.09

442,000 2,283 1 2,283


534,000 2,313 1 2,313
312,600 2,111 5 10,555
228,500 1,916 4 7,662
287,000 2,180 1 2,180
12 2,083
256,000 2,717
542,000 2,757
2,737

256,606 2,303
208,926 2,371
368320 2,206
367,978 2,152
230,668 2,261
367,397 2,099
288,089 2,401
373,404 2,223
286,356 2,367
461,462 2,236
353,628 2,251
Descuentos (US$)
Estacion. Depósito Área Libre f área libre
25,000.00 2,400.00 0.00 0.30 1/15/2017 27

0.00 0.30 12/15/2015

15,000.00 3,000.00 8,874.48 0.30


28,000.00 18,824.22 0.30
28,000.00 140,321.84 0.70
28,000.00 2,400.00 0.00 0.40 7/1/2014 9

28,000.00 0.00 0.30


28,000.00 43,100.92 0.30
0.00 0.30
23,392.19 0.30

VU Homologado
(US$/m2)
2,327.84 12,500 2301.35135
2,266.67 #DIV/0!
2,326.95 15,000
2,416.94 14,000
2,330.35 14,000
2,103.27 14,000
2,021.98 28,000
2,226.89 14,000
2,021.98
2,250.00 2300
2,416.94

Área US$/m2
Const. demol.
366 400
310 35
400 35
334 35

1,550,000.00 3100
1,350,000.00 2700

1,350,000.00
12 0.33 1.22%

2 0.09 1.02%
CABIDA ARQUITECTONICA E INGRESOS

Área Terreno 439.00 m²


Area Libre del proyecto (35.0% del terreno) 153.65 m²
Pisos del proyecto (+30% último nivel) 6.3
Área Edificable (65.0% del terreno) 285.35 m²
Área Construida S/R (a) 1,797.71 m²
Circulación Vertical y áreas comúnes (15.0% de (a) ) 269.66 m²
Área Construida B/R (b) 1,023.46 m²
Área techada útil vendible 1,528.05 m²
Área libre vendible 1er piso (30.0% del terreno) 131.70 m²
Área libre vendible último piso (45.0% del área ocupada) 128.41 m²
Área Construida TOTAL (a+b) 2,821.17 m²
Área Prom. Habitable x Unid. Inmobiliaria (moda) 58.33 m²
Unidades Inmobiliarias 27
Estacionamientos (inc. % para visita) 27
Depositos 14
Sótanos y semisótanos (inc. cisterna) 2.60
Precio Prom. por m² techado habitable $1,900
Precio Prom. por m² de área libre (30% de V. área útil) $950
Total en ventas x área tech. habitable (c) $2,903,294
Total en ventas x área libre Departamentos (d) $247,102
Precio Prom. x Estacionamiento (Referencial) $12,000
Precio Prom. x Depósito (5 m2 - Referencial) $3,000
Total en ventas de estacionamientos (27 unid.) (e) $324,000
Total en ventas de depósitos (13.5 unid.) (f) $40,500
Total en ventas (c+d+e+f) $3,514,896
Precio Prom. por Unid. Inmobiliaria inc. estac y dep. $130,181
35%

65%

15%
15% 65.9 2.60 109.75 67.5

30%
45%

dorm area min. estac. / viv %


3d 75 1 30%
0% 2d 60 1 30%
0.5 1d 40 1 40%
25 m2 100%

50% DENSIDAD
AT.
439.00
$1,000.0 0.53 12.50
$600.0 0.32 5.00 dorm unidades
3d 6
2d 7
1d 14
total
calculo de densidad
area vendible unidades estacion
% prom. de area
458.41 6 6.00 utilizable para
estaci.entre 25 y 30%
458.41 7 7.00 35% del AT

611.22 14 14.00
1,528.05 27 27 m2 132
esta x piso 10.5
DENSIDAD cant. Sot 2.57
HAS AT/HAS
10,000.00 0.044

pers. x tipo de dpto. sub total


5 30
3 21
2 28
total 79
alculo de densidad 1,799.54
PU X m2 TERRENO (propuesta) $2,000

PARTIDA Monto S/. Monto US$ %


Terreno S/. 2,941,300 $878,000 34.4%
Costos Directos S/. 4,772,351 $1,424,583 55.7%
Gastos Indirectos S/. 848,300 $253,224 9.9%
TOTAL S/. 8,561,951 $2,555,806 100.0%
50.7%
39.6%

3.6%
6.1%

SR $1,066,512.95 $593 76%


BR $344,069.55 $336 24%
100%

SR
BR
PRESUPUESTO DE OBRA ESTIMADO
S/. US$
ARQUITECTURA S/. 1,392,911 $415,794
ESTRUCTURA S/. 1,183,975 $353,425
INSTALACIONES SANITARIAS S/. 243,759 $72,764
INSTALACIONES ELECTRICAS S/. 278,582 $83,159
EQUIPAMIENTO S/. 313,405 $93,554
OBRAS EXTERIORES S/. 69,646 $20,790

COSTO DIRECTO S/. 3,482,278 $1,039,486


GG + UT 15.0% S/. 522,342 $155,923
TOTAL S/. 4,004,620 $1,195,409
IGV 18% S/. 720,832 $215,174

TOTAL (con IGV) S/. 4,725,451 $1,410,583


Tipo de cambio

Tipo de cambio
$1,078,623.00 $600.00
$347,976.40 $340.00
$1,426,599.40 $505.68
ESTRUCTURA DE INVERSION PARA F
%
40.0% CONCEPTO
34.0%
7.0% TERRENO
8.0% COSTO DIRECTO
9.0% Demolición y Limpieza de terreno
2.0% Costo de Construcción
Gastos Generales y Utilidad (15.0%)
IGV (18%)
COSTO INDIRECTO (17.8% del CD)
Alcabala y otros
Proyecto
Costos de Factibilidad y Servicios
Costos de Trámites Municipales y Registrales
3.35 Costos Operativos y Administrativos
Costos de Publicidad
Costos comision x ventas
3.35 Costo estructuracion financiamiento
100.00% INVERSION TOTAL
Aporte Cliente

Costo directo construcción


(No inc. Demolición y limpieza del terreno)

Costo construcción (Inc. GG e IGV)

S/R
B/R
ESTRUCTURA DE INVERSION PARA FINANCIAMIENTO
NUEVOS SOLES DOLARES AMERICANOS
INVERSION CLIENTE INVERSION CLIENTE

S/. 2,941,300 S/. 2,941,300 $878,000 $878,000


S/. 4,772,351 - $1,424,583 -
S/. 34,562 $10,317
S/. 3,482,278 - $1,039,486 -
S/. 527,526 - $157,470 -
S/. 727,986 $217,309
S/. 807,904 S/. 217,610 $253,224 $64,958
S/. 85,298 S/. 85,298 $25,462 $25,462
S/. 113,411 S/. 113,411 $33,854 $33,854
S/. 56,705 - $16,927 -
S/. 75,607 S/. 18,902 $22,569 $5,642
S/. 283,527 - $84,635 -
S/. 75,607 - $22,569 -
S/. 117,749 - $35,149 -
S/. 40,395 - $12,058 -
S/. 8,521,556 S/. 3,158,910 $2,555,806 $942,958
36.9%

S/. Soles/m2 US$ US$/m2

S/. 3,482,278 S/. 1,234 $1,039,486 $368

S/. 4,725,451 S/. 1,675 $1,410,583 $500

S/. 3,572,818 S/. 1,987 $1,066,513 $593


S/. 1,152,633 S/. 1,126 $344,070 $336
PUNTO DE EQUILIBRIO
SOBRE TOTAL OBRA 19.6
SOBRE CD 10.9

14,000.00
$14,000
%
REF PROY
34.4% 31.5% 34.4%
55.7% 56.0% 55.7%
400 m2 $25.8 14000

15.00%

9.9% 17.8% 17.8% 12.5% 9.9%


10.06%
$12.0 13.37%
$6.0
15.60%
$8.0
$30.0 33.42%
$8.0 8.91%
1.00% 13.88%
5.00% 4.76%
100.0%

$620.00
730
Resumen de Estado de Ganancias y Perdidas
US$ %
Ingresos 3,514,896 100%
Egresos 2,555,806 72.7%
Utilidad Bruta 959,089 27.3%
Impuesto a la renta (28%) 268,545
Utilidad después de Impuestos 690,544 19.6%
Deberia estar alrededor del 20% minimo

IGV Ingresos $316,341


IGV Egresos $249,809
Diferencia -$66,532
Deberia estar alrededor del 20% minimo
S/. Soles/m2 US$ US$/m2
Costo directo construcción
(No inc. Demolición y S/. 12,402,380 S/. 1,513 $3,804,411 $464
limpieza del terreno)
Costo construcción
S/. 16,830,030 S/. 2,054 $5,162,586 $630
(Inc. GG e IGV)
S/R S/. 13,152,874 S/. 2,397 $4,034,624 $735
B/R S/. 3,677,156 S/. 1,358 $1,127,962 $417

m2 p.u. x m2
korand 350 1,428.57
valderrama 194 1,600.00

korand 350 1,428.57


valderrama 194 2,000.00

korand 350 2,500.00


valderrama 194 2,500.00

korand 350 2,500.00


valderrama 194 2,500.00
total 3%
500,000.00
310,400.00 9,312.00

3%
500,000.00
388,000.00 11,640.00

3%
875,000.00 26,250.00
485,000.00 14,550.00
40,800.00

5%
875,000.00 43,750.00
485,000.00 24,250.00
68,000.00

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