FACULTAD DE INGENIERÍA, ARQUITECTURA Y

URBANISMO
ESCUELA DE INGENIERIA CIVIL

TEMA:
TASACION DE TERRENO RUSTICO.

INTEGRANTES:

 DE LA CRUZ VÁSQUEZ, Brandon Smith

 MENDOZA PEÑA, Jorge Gustavo
 QUISPE VILCHEZ, Mitzi Briseth
 SANCHEZ GUEVARA, Eymhi
 SANTISTEBAN SANDOVAK Hipolito Manuel
 TELLO SANCHEZ Jhonatan Luis

DOCENTE:

ING.GALLO GALLO, Teodora Margarita

CURSO:

TÓPICOS AVANZADOS EN INGENIERÍA CIVIL

PIMENTEL, 14 DE DICIEMBRE DEL 2021

 TASACION DE TERRENO RUSTICO
EN ZONA DE EXPANSION
URBANA

TASACIÓN DE TERRENO RUSTICO N°1.

1.01. CLIENTE:

SANCHEZ GARCIA GABRIIELA

1.02. PROPIETARIO:

SANCHEZ GARCIA GABRIIELA

1.03. SOLICITANTE

SANCHEZ GARCIA GABRIIELA

1.04. DENOMINACION DEL PREDIO UBICACIÓN

Predio Rústico Denominado Porvenir con UC 12410, Tucume, carretera a Tucume

Viejo – Distrito de Tucume Provincia de Lambayeque, Departamento de Lambayeque.

(1. hacer la memoria de acuerdo al reglamento,

1.05. OBJETIVO DE TASACION

Determinar el valor comercial y el valor de realización en el mercado del inmueble de

acuerdo a la Resolución S.B.S. Nº 11356-2008

1.06. METODOLOGÍA Y REGLAMENTO EMPLEADA

De acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú R.M. Nº 172-2016 –

VIVIENDA, publicado el 23 de Julio de 2016 y su modificatoria aprobada por
R.M. Nº 424 – 2017 - VIVIENDA del 02 de noviembre del 2017.

1.07. FECHA DE INSPECCION OCULAR Y DE TASACION

El terreno fue inspeccionado por los suscritos el día 10 de diciembre de 2021 y la

tasación está referida al 22 de junio de 2021.

1.09. AREA DEL TERRENO

El área del terreno donde se encuentra el inmueble rústico es de 23 100 m2,

(hacer la memoria de acuerdo al reglamento,

2. TASACION DE PREDIO RUSTICO

PROCEDIMIENTO DE CALCULO

Valuación de un terreno que da frente a una zona que posee algunas obras de
infraestructura urbana aplicación del artículo Art. III.J.56 del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú.
Área: 23,100 m2

A3 = 11,000 m2
3° Zona
TERRENO 120 m (resto)
A
TASAR A2 = 10,500 m2 2° Zona
Terreno
RUSTICO 10 0 m (franja)
rústico
90 m

1° Zona
2 0m
(Franja)
A1 = 16,000 m2
Afirmado 80 m
Calle Vía afirmada
V

Terreno Terreno

Datos:
- Área del terreno a tasar (bruta) : 23,100 m2

- Valor oficial del terreno habilitado (VTH) : $ 30.00 /m2

(mas)…

- (Este dato es facilitado por CONATA)

- Zonificación del terreno R3

- Profundidad del lote normativo para la zonificación R3: 20 m.

- El frente del terreno es una vía afirmada (pavimentada).

- El terreno cuenta con un anteproyecto de lotización donde se determina como área
vendible 13,800 m2, en caso de no tener ningún proyecto, estimar como área vendible
el 50% del área bruta.
1. Cálculo del valor reglamentario del terreno rustico
(comercial)
Fórmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

V.D. = VB x A
VB = CAV (Vp – VOH)

En donde:
VD = Valuación definitiva
VB = Valor básico
CAV = Coeficiente de área vendible
Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona
adyacente o entorno.
VOH = Valor de las obras públicas de habilitación urbana. A
= Área

2. Cálculo del coeficiente del área vendible (CAV)

Area Vendible13,800 m2
CAV
Area Bruta23,100 m2

CAV 0.597
3. Cálculo del Valor Promedio de valores comerciales

O valor unitario comercial, de los terrenos urbanos de las calles en la zona donde se
ubica el terreno a tasar.

Calle tucume : S/. 100 / m2 V1

Terreno 2 : S/. 90 / m2 V2
Terreno 3 : S/. 70 / m2 V3

V1 V2 100 90 120
VP V3 S / 86.67/ m2
3
3
4. Cálculo del valor de obras de habilitación urbana (tabla) –
(valor terreno averiguar)

(VOH). Fórmula: VOH = VTH – VTR

Valor probable de la habilitación urbana en términos de coeficiente de obras de

infraestructura urbana: Tabla N°10 del Reglamento.

Partidas Puntos
Estudio 0.02
Trazo 0.02
Calzada afirmada mayor de 10 m. de ancho 0.10
Red de alcantarillado (Desagüe) 0.14
Total 0.28

VTH = Valor de terreno habilitado (CONATA) : $ 30 / m2

VTR = Valor de terreno rústico 1ra Categoría : S/. 19,720 /Ha.
= S/. 1.972 /m2
VTH del terreno a tasar: $ 30/m2 x 0.28 =
VTH = $ 8.40 / m2 = S/. 29.40 /m2
Tipo de cambio: $ 1.00 = S/. 3.50
Reemplazando valores en la fórmula:
VOH = S/. 29.40 – S/. 1.972 = S/. 27.428
VOH = S/. 27.43 / m2

5. Cálculo del Valor Básico (VB)

Fórmula:
VB = CAV (Vp – VOH)

Reemplazando valores:

VB = 0.597 (103.33 – 27.43)

VB = S/. 45.31 /m2 (Corresponde a la 1ra zona)
6. Cálculo del Valor de la 1ra Zona del

Terreno. VD1 = VIBI x A1

VD1 = S/. 45.31 / m2 X 1600 m2
VD1 = S/. 72,496.00

7. Cálculo de la 2da Franja (Zona) del Terreno.

VD2 = VIBI x A2 x 0.80 VD2

= S/. 45.31 x 10,500 x 0.80
VD2 = S/. 380,604.00

8. Cálculo de la 3ra Franja (ó zona remanente) del Terreno.

VD3 = VIBI x A3 x 0.60

VD3 = S/. 45.31 x 11,000 x 0.60
VD3 = S/. 299,046.00

9. Cálculo del coeficiente de topografía

T = T1 x T2 Tabla N°07 del Reglamento

Pendiente: T1 = 0.80
Naturaleza del terreno = 0.70 T
= 0.80 x 0.70
T = 0.56

10. Cálculo de la valuación definitiva.

VD = (VD1 + VD2 + VD3) x T

VD = (S/. 72,496.00 + S/. 380,604.00 + S/. 299,046.00) x 0.56
VD = S/. 752,146.00 x 0.56
VD = S/. 421,201.76 ó $ 120,343.36
TASACIÓN DE TERRENO RUSTICO N°2.

Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana, aplicación del Art. III.5.56

TERRENO A TERRENO A
TASAR TASAR
3ra Zona

RUSTICO
100 m.

RUSTICO
3m 5,800 m2
70 m.
910 m2
23 m.
2da Zona

100 m.

TERRENO TERRENO
RUSTICO RUSTICO

127 m.
1ra Zona

50 m.

70 m. 70 m.

VIA ASFALTADA VIA

ASFALTADA TERRENO URBANIZADO

Datos:
Área del Terreno a tasar (Bruta) : 5,800 m2
Valor oficial del terreno habilitado (VTH) : $ 30.00
m2 este dato es facilitado por CONATA
Zonificación del terreno RI-S
Profundidad del lote normativo para la
Zonificación RI-S : 50 m
La vía más cercana al terreno a tasar es asfaltada y tiene un
ancho de vía mayor a 10.00 m.
Todo el entorno del terreno a tasar es rústico.
El terreno no cuenta con anteproyecto o proyecto de lotización, por lo que se estima
como área vendible el 50% del área bruta o sea 2,900 m2

El terreno tiene una pendiente de 7% y su naturaleza del terreno es arcilloso

Procedimiento de Cálculo
Se establecen las zonas de influencia a partir de la vía urbana referencial más próxima,
de acuerdo a lo señalado en el Art. III.J.61; valuándose sucesivamente desde la primera
zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuación, Art. III.J.70, ver
gráfico.

Fórmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

VD = VB x A
VB = CAV (VP – VOH)

En donde:
VD = Valuación Definitiva
VB = Valor Básico
CAV = Coeficiente de Área Vendible
VP = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales de la
urbanización más cercana al terreno a tasar
VOH = Valor de las obras públicas de habilitación urbana A
= Área

A. Cálculo del Coeficiente del ÁreaVendible (CAV)

Area Vendible 2,900

CAV 0.50
Area Bruta 5,800
CAV 0.50
B. Cálculo del Valor Promedio de Aranceles

O Valor Unitario Comercial de los terrenos urbanos de las calles o vías de la

urbanización más cercana al terreno a tasar.

Calle Lima..................................: S/. 100/m2 – V1

Calle La Floresta ........................ : S/. 90/m2 – V2
Av. Roma ...................................: S/. 150/m2 – V3

V1 V2 100 90 150
VP V3 3
3
VP S/.113.33m2

C. Cálculo del valor de obras de Habilitación Urbana

(VOH) Formula: VOH = VTH – VTR Art. III.J.69

Valor probable de la Habilitación Urbana en términos de coeficiente de obras de
infraestructura urbana: Aplicación Tabla N°10 del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú.

Partidas Puntos
Estudio
0.02
Trazo
0.02
Calzada (Carpeta Asfáltica)
0.27
Red de Alcantarillado (desagüe)
0.14
Total 0.81

VTH = Valor del terreno habilitado (CONATA) $ 30/m2

VTR = Valor de terreno rústico 1ra categoría en el
distrito de Surco S/. 20,227 /Ha
convertido en m2 S/. 2.0227 /m2
VTH 1
=
Valor del terreno habilitado a tasar $ 30/m2 x 0.81
VTH1 = $24.30/m2 = S/. 85.05/m2
Tipo de Cambio $1.00 = S/. 3.50

Reemplazando valores en la fórmula:

VOH = S/. 85.05/m2 – S /.2.0227 VOH
= S/. 83.03/m2
D. Cálculo del Valor Básico

(VB) Fórmula:
VB=CAV (VP – VOH)

Remplazando Valores:
VBI = 0.5 (113.33 – 83.03)
VBI = S/.15.15/m2 (Valor Básico de la 1ra Zona)

E. Cálculo del Valor del Terreno de la 1ra Zona

No es necesario tasar puesto que no corresponde al terreno materia de tasación

(Ver gráfico).

F. Cálculo del Valor del Terreno de la 2da zona

Del gráfico de zonas se deduce, que el terreno materia de tasación es 910 m2

Luego se tiene:
VD2 = VBI x 0.80 x A2
VD2 = S/.15.15/m2 x 0.80 x 910/m2
VD2 = S/. 10,029.20

G. Cálculo del valor del terreno de la 3ra zona

O la diferencia 5,800 m2 – 910 m2

A3 = 4,890 m2
VD3 = VBI x 0.60 x A3
VD3 = S/. 15.15/m2 x 0.60 x 4,890 m2
VD3 = S/. 44,450.10

H. Cálculo del coeficiente de topografía

T = T1 x T2
Pendiente: T1 = 0.90
Naturaleza del Terreno: T2 = 0.70 T
= 0.90 x 0.70 = 0.63
I. Cálculo del Valor Definitivo
(VD) VD = (VD2 + VD3)
xT
VD = (S/. 10,029.20 + S/. 44,450.10) x 0.63
VD = S/. 54,479.30 x 0.63
VD = S/. 34,321.96