MODULO X METODOS AVALUATORIOS 1.

-EL METODO COMPARATIVO O DE MERCADO

Es el mtodo ms usual entre los avaluadores. Generalmente se confunden con la comparacin entre los precios dela oferta. Nada ms errneo. Para que el Mtodo Comparativo tenga aplicacin cientfica se requiere la Homogenizacin y la aplicacin de varios factores complementarios, como es la Recoleccin de datos. En el avalo rural o urbano la componente ubicacin es definitiva para determinar el valor que le da el mercado a un predio. Hay que estudiar cuanto ha pagado la demanda cuanto esta en condiciones de pagar el mercado por determinado predio,comparandolo con otros predios ya vendidos en condiciones similares. En este capitulo trataremos solamente de los terrenos ya urbanizados o parcelados dentro de una ciudad.

LOTE TIPO: Es necesario describir el concepto de Lote tipo con el fin de comprender la metodologa: En un barrio o en un sector de la ciudad existe un lote tpico, es decir aquel que mas se repite y que podra definirse como el Lote Modal de la zona.
El mtodo de homogenizacin: se basa en definir el tamao, frente y fondo del Lote Tipo y conocer el precio o valor comercial de dicho lote .A partir de tal identificacin se procede a avaluar el lote que tenemos a la vista. Entonces se aplicaran los factores que a continuacin enunciamos y que adelante describiremos su aplicacin:

a)Profundidad. Factor de Fondo. b)Frente. Factor de Frente c)Forma d)Tamao e)Proporcin f)Varios frentes o Esquina g)Topografa h)Valor de Plottage

1.- INFLUENCIA DE LA PROFUNDIDAD

El mercado no paga lo mismo por un lote que tiene muy buen frente sobre una calle principal que por otro que tiene escaso frente. Asimismo el mercado prefiere un lote con poca profundidad desde la calle. Aquellos con mucha profundidad tienen menor utilizacin en la construccin y por tanto la demanda pagar menos. La teora bsica indica que el valor unitario del lote va disminuyendo a medida que se aleja de la calle y se profundiza. Los metros ms valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los menos valiosos son los del extremo profundo. Los primeros avaluadores norteamericanos y europeos establecieron diferentes criterios y de acuerdo con estos se estableci una formula matemtica para determinarlo. As conocemos el Criterio: Hoffman, Harper, Criterio 1/3 -2/3, Ibape, etc.

2.- INFLUENCIA DEL FRENTE

IBAPE presento una formula que relaciona el frente tipo de la zona con el frente del lote que se avala.Esta ecuacin ha sido tambin asumida por la Unin Panamericana de Avaluadores y por la mayor parte de los peritos en Latinoamericana formula es la siguiente: T = [A/Ar] 0,25 Siendo A = frente del inmueble que se avala Ar = frente del lote tipo de la zona 0,25 = exponente que equivale a sacar raz cuarta (dos veces raz cuadrada en una calculadora simple). Segn el IBAPE la condicin bsica es que el frente se site entre la mitad del frente tipo y el doble del frente tipo:

0.5 Ar <A < 2Ar

En cambio si el lote es superior al doble del frente tipo, en este caso ms de 20 metros, el factor mximo aplicable seria 1.19

3.- INFLUENCIA DE LA FORMA Hasta aqu nos hemos referido a lotes regulares, generalmente cuadrados o rectangulares. Pero en la realidad las ciudades tienen especialmente en las zonas centrales lotes de diferentes formas o Lotes Irregulares. Es el resultado de las subdivisiones y compraventas parciales que durante el tiempo se han realizado. Tambin cuando se generan procesos de expropiacin para una va quedan lotes irregulares. Cuando las irregularidades son pequeas se puede asumir que el lote es regular y se aplicarlas formulas explicadas, Pero cuando la forma es totalmente irregular es necesario utilizar el mecanismo del Fondo Ficticio o Equivalente. Fe = S A Donde S= rea o superficie del lote y A = Frente del lote Un segundo procedimiento es descomponer la figura irregular del lote en figuras regulares parciales (rectngulos, cuadrados, tringulos) obtenindose el valor final por la suma o sustraccin algebraica de los valores e las partes. Esta alternativa conduce a resultados aproximados. Aunque el procedimiento y las formulas matemticas son tiles, siempre debe prevalecer el criterio del avaluador.

4.- INFLUENCIA DE LA PROPORCION Entendemos por proporcin la relacin frente a fondo. Se describe as, A: B Siendo A la unidad y B la relacin Fondo /Frente. Para establecer la proporcin tomamos el frente real y lo dividimos por el frente. Este seria el dato para B. El dato de A siempre es Uno.

Ejemplo: un lote de 30 de frente por 60 de fondo, tiene: B= 60/30 =2, Luego su proporcin es 1:2. Un lote de frente 10 por 50 de fondo tiene una proporcin de 1:5 Un lote cuadrado tendra una proporcin 1:1 El desarrollo de las manzanas urbanas es generalmente cuadrado o rectangular. Pero los lotes tienen siempre mas fondo que frente. Una proporcin normal es 1:3.Pero un lote 1:2 es mejor que un lote 1:3 y este ser mejor que un lote 1:4

5.- INFLUENCIA DEL TAMAO En el caso de los terrenos urbanos o de los inmuebles en general las variaciones se dan ante los Precios Totales. Una gran mansin tendr muy pocos demandantes, mientras que una vivienda mnima popular tendr todo el dficit de vivienda detrs. Un lote pequeo tiene muchos compradores, un lote grande solamente los empresarios de la construccin. Un local pequeo tiene muchos comerciantes, mientras que un super local solamente a las grandes cadenas de almacenes. De esta forma el avaluador debe de establecer un criterio para aplicar el Factor de Tamao segn el tipo de inmueble, su ubicacin y el mercado potencial que tiene. Los lotes grandes pueden tener un magnifico frente y una ptima proporcin pero su tamao lo obliga a encontrar pocos compradores. No existen formulas matemticas para aplicar el Factor de Tamao. nicamente la experiencia de cada lugar y del mejor uso que podra tener el lote o el inmueble de gran tamao.

6.- INFLUENCIA DE ESQUINA Y VARIOS FRENTES La experiencia del mercado ensea que siempre hay mayor demanda por los lotes esquineros que los dems lotes de la cuadra. Cuando un constructor promueve una urbanizacin generalmente vende primero los lotes de esquina y luego los dems.Por esta razn le pone un precio superior al lote esquinero. En la practica estos lotes esquineros suelen valer entre un 10% y 20% ms que los lotes medianeros el lote se vende con casa, se le carga el 20% generalizado en la prctica del mercado. El lote esquinero al tener dos frentes, tiene en la prctica un frente amplio dividido en dos calles y no tiene fondo. Lo que tiene es un aislamiento lateral contra dos lotes vecinos que s tiene fondo. Si se mira desde una calle el fondo es el otro frente y desde la otra calle el fondo es el frente de la primera calle. Por tanto no se le debe aplicar ningn factor fondo y debemos partir del precio del lote tipo.

Pero al tener dos frentes deberamos aplicar una especie de Factor de Frente. Dado que la suma de los dos frentes siempre va a ser superior al frente tipo mirado desde cualquiera de las dos calles, el factor mximo a aplicar sera 1.19 como mencion antes. Esto significa un incremento del 19% sobre el precio del lote tipo. Por eso la practica de los avalos dice que el lote esquinero vale 20% ms que los lotes medianeros. Este mtodo nos permite concluir que el frente a dos calles hace que la calle principal entregue su precio a todo el lote. 7.- INFLUENCIA DE LA TOPOGRAFIA La topografa de un lote influye en el precio por comparacin con los terrenos tipo de esa ciudad o regin.Si el promedio de la ciudad es plana, es natural que los terrenos con topografa inclinada tengan un demritos la ciudad es montaosa lo extrao es encontrar un terreno plano y entonces el lote plano tiene una valoracin con respecto a los dems .Lo conveniente es determinar el barrio o zona de la ciudad que investigamos, cual es la topografa tipo del sector para as examinar s a un terreno inclinado le establecemos un demrito o si al terreno plano le estimamos una valorizacin.

Un mtodo muy prctico es determinar el costo de las obras para adecuar el terreno y dejarlo listo para la construccin en condiciones similares a los terrenos planos .Este costo debe ser disminuido del precio establecido para un terreno en el mismo sector. Si se trata nicamente de movimientos de tierra o excavaciones, debe calcularse su costo para sustraerlo del valor tpico en terreno plano. Pero en algunas regiones con terrenos inestables sera necesario construir muros de contencin o pantallas amarradas con tibacks cuyo costo es muy elevado y puede en algunos casos conducir a que el lote inclinado tenga un precio unitario igual a la mitad del terreno plano al sustraer los costos de adecuacin. No siempre la topografa montaosa es un factor de demrito. En algunas ciudades planas ,los terrenos en ladera o en la parte alta de una montaa son valorados positivamente por la demanda debido al paisaje, a la tranquilidad o a la frescura del clima. En este caso no se aplica demrito por la topografa, aunque exista un costo mayor en la cimentacin, sino una valorizacin por la mayor demanda.

El IBAPE propone aplicar la relacin:

F= 1-D/2

Siendo F el factor topografa, y D la inclinacin en declive hacia arriba. As por ejemplo con inclinacin del 10% se aplica un factor de 0,95; con inclinacin del 30% el factor topografa sera 0,85 y con inclinacin del 100%(ngulo de 45 grados) el factor sera del 0,5 Para inclinaciones superiores hacia arriba continua el factor de 0,5 Si la inclinacin es hacia abajo (la calle est encima y el terreno cae) la relacin es: F= 1-2D/3 Con inclinacin del 10% hacia abajo el factor sera 0, 93, con inclinacin del 30% el factor es 0,8 y con inclinacin del 100% el factor baja al 0,33. Para inclinaciones superiores se contina aplicando el factor 0,33

8.- VALOR DE PLOTTAGE

Los lotes con frente a varias calles, tiene un incremento en el valor del terreno al considerar dichos lotes unidos, bajo un solo propietario, que si se los vala independientemente. Este mayor valor que adquieren los tres lotes se denomina VALOR DE PLOTTAGE. V (1+2+3) >V1+V2+V3 Coeficiente de plotting = P = V (1+2+3) V1+V2+V3 >1

As en un ejemplo, donde se unen tres lotes medianeros, con frente a tres calles de diferentes precio. El avalo considerando la calle principal nos da a $162/m.Con el incremento por los frentes se sube a $178/m.Observese que en ste caso el valor total del lote es de $426.200,pero si los lotes fueran independientes se tendran los siguientes valores: Lote A: (15x55)x$200=165.000;sin considerar los otros factores. Lote B (15x55) x$100= 82.500(no tiene factores de demrito) Lote C: (25 x 30)x$50x1.10 x1.13= 42.600 TOTAL tres lotes independientes=$290.100 (120/ m) TOTAL tres lotes unidos = $426.200 (178/m) Incremento de lotes unidos con frente a 3 calles=48.3%

En ese caso los lotes A, B y C sumados independientemente valan $290.100; pero al integrarse en un solo lote valen $426.200. El coeficiente de Plotting de estos tres lotes integrados es = 426.200/ 290.100 =1,48 El valor de plottage les da un incremento del 48% por integrarse.
Si se trata de varios dueos que unen sus lotes para obtener una ganancia, el mayor valor o valor de plottage se reparte entre ellos en proporcin al aporte de cada uno. Se debe determinar cual es el lote que da valor a los dems y en que proporcin lo genera con el fin de repartirse esta utilidad. Hasta aqu el Valor de Plottage se considera trabajando con el Mtodo Comparativo o de Mercado. Sin embargo un calculo ms exacto se har cuando se aplique el Mtodo de Potencial de Desarrollo, pues al integrarse dos lotes que permitan elevar la altura del edificio o mejorar el proyecto arquitectnico se produce una ganancia que identificaremos como Valor de Plottage.

Recoleccin de Datos:
Las fuentes de recoleccin deben ser las Transacciones y los Anuncios de Ofertas. Las Transacciones son la mejor fuente y ms segura. Los avaluadores que estn vinculados al Corretaje y venta de bienes races tienen una fuente directa de informacin. Debe tenerse en cuenta que la transaccin debe darse en condiciones de LIBRE NEGOCIACIN, el comprador y el vendedor conocen el mercado y ambos desena y no estn obligados a la negociacin.(daciones en pago a bancos, donaciones, aportaciones a negocios, remates judiciales, no son representativas). En cuanto a los ANUNCIOS Y OFERTAS se puede acudir a: Avisos de peridicos de amplia circulacin en la ciudad. Informacin a Gremios y Asociaciones Inmobiliarias. Datos de Corredores de Benes Races y Constructores de inmuebles Avisos y vallas en el sector mediante recorrido. Cuando la informacin viene directamente del propietario ,es posible que el precio pedido sea sustancialmente alto, ya que e en la mayora de veces los propietarios no conocen el valor de su inmueble y suelen pedir muy por encima del precio razonablemente de mercado.

En algunas ciudades existen ESTUDIOS ESPECIALES que proveen mejor informacin sobre los precios de oferta y transacciones.

Estudios de Oferta y Demanda por edificaciones urbanas, proporcionada en nuestra ciudad por la Cmara de la Construccin, elaborada por la Comisin de Mercado Inmobiliario, de la cual formo parte .
Las Asociaciones de Bienes races tienen Archivos de valor del metro cuadrado de suelo en las diferentes reas, zonas y barrios de la ciudad. Revistas Dedicadas a la Actividad Inmobiliaria ,como son : tu Casa ecuador.com; Vistazo publica semestralmente Bienes y Detalles que es una Gua de Bienes Races, Detalles de Construccin y Decoracin, Diario El Comercio tambin publica una Revista llamada Construir es una Gua especializada para la construccin y la compra de vivienda, Magazine Bienes Races, Bolsa de Bienes Races del Banco del Pacfico, y en el internet como por ejemplo: www.revista bienes raices.net, y otros que ofrecen variedad de informacin.

Ahora bien , Cuales son los datos que se deben recolectar ?????: Datos: de transaccin, de oferta, de avisos, de publicacin, etc. Fuente de informacin: catastro, Asociacin de bienes races, peridicos, corredores inmobiliarios, estudios especializados, revistas, investigaciones privadas, etc. Localizacin: direccin exacta, barrio, estrato, uso del predio, distancia a la esquina, centro comercial, servicios del rea, transporte ,vas de acceso. Dimensiones: frente, fondo, rea, regularidad. Precio y Condiciones de venta.

EL METODO RESIDUAL

Este mtodo nos explica como llegar al valor del lote a partir del precio total del inmueble, deduciendo el costo de la construccin, o sea encontrando el lote urbanizado como residuo, razn por la cual se llama Mtodo Residual. El mtodo tambin permite determinar el valor total de las ventas y aplicando un factor de Incidencia de la tierra se puede calcular el valor mximo que soportara el lote. En este caso sae deduce el valor del lote por el Potencial de Desarrollo que podra tener de acuerdo con las normas o reglamentacin urbana. LA REGLAMENTACION Y LOS PRECIOS DEL SUELO 1.1 El factor de constructibilidad Decamos que el valor del suelo urbano se determina en funcin de la ubicacin e infraestructura existente. Pero mientras en los terrenos rurales la demanda de fija en la fertilidad del suelo, en los urbanos el constructor comprador se fija en el valor que puede producir y vender. Este valor est en directa proporcin con la densidad,altura,estrato,uso y precio al cual puede vender. Esto determina un Potencial que denominaremos Potencial de Desarrollo.

1.2 ndice de ocupacin y altura

El ndice de ocupacin es el rea ocupada en el primer piso respecto del lote urbanizado: IO = rea construida en primer piso rea del terreno urbanizado Si un edificio ocupa en el primer piso 500m y el terreno neto urbanizado es de 800 m,el ndice de Ocupacin ser: 500/800 = 0,62 es decir 62%.Generalmente los ndices mximos de ocupacin en las zonas centrales y comerciales de una ciudad llegan hasta el 0,8.En zonas residenciales es normal un ndice de 0,6.En las viviendas de estratos altos y en las parcelaciones este ndice puede reducirse a 0,3 Todas las ciudades definen en sus normas una zonificacin por usos (vivienda, comercio, industria, oficinas, etc.) y por estratos sociales (alto, medio, bajo) a la cual de le asignan ndices de Ocupacin, alturas y densidades. Tiene al go que ver la altura con el ndice de Ocupacin?

Ciertamente que si. A medida que la altura se eleva, el edificio debe dejar mayores retiros por todos los costados con el fin de permitir una mayor iluminacin y resplandor a las unidades de los pisos bajos. Esto significa que debe ocupar menor rea en el primer piso a medida que se eleva la altura. A ms pisos menor ndice de Ocupacin.

1.3 Densidades
Las normas de planeacin urbana definen tambin un nmero mximo de viviendas construible en un lote. Estas densidades tiene varias definiciones: a)Densidad Territorial: Es el nmero de viviendas de una ciudad, o una parte de la ciudad, relacionada con el rea que ocupa. Se mide en nmero de viviendas por hectrea. b) Densidad Bruta Predial: Corresponde al nmero de viviendas que caben en un predio o terreno sin urbanizar y antes de cesiones para uso urbano. Por eso se llama terreno bruto, porque no ha tenido ninguna accin urbana en la infraestructura. Para ello se calcula cuantas viviendas caben en el terreno y se divide por el nmero de hectreas brutas que ocupa. Ejemplo: en un terreno de 25.000 m se pueden hacer 420 viviendas, la densidad bruta predial ser :420/2,5 =168 viviendas por hectrea bruta.

c) Densidad neta predial: Es el nmero de viviendas que caben en el terreno neto despus de descontar las reas de afectacin vial, control ambiental exigido, zonas de cesin A o parques,etc.Lo que queda es el terreno neto sobre el cual se hacen los edificios. En ste terreno neto probablemente se hagan calles internas, zonas verdes privadas o reas de aislamiento. Puede confundirse en muchos casos con el terreno til. No siempre el terreno neto y el til son lo mismo. Ejemplo: En el caso anterior hay que dejar el 16% para vas pblicas y entregar un parque con el 21% para uso pblico. Asimismo se debe dejar un 7% del terreno para cederlo a una gran avenida de la ciudad. En total se debe perder el 44% del terreno ,quedando neto el 56% o sea 14.000 m. Al desarrollarse 420 viviendas, la densidad neta predial es : 420/1,4= 300 viviendas /Ha.

La densidad que generalmente se usa en las normas urbanas es la Densidad Neta Predial la cual debe ser calculada por el arquitecto en sus planos para cumplir la reglamentacin.

1.4 ndice de Construccin Los anteriores indicadores, ndice de Ocupacin, Altura, y Densidad, necesariamente desembocan en un resultado; el nmero mximo de metros que pueden hacerse en un predio. Este nmero mximo dividido por el rea neta del terreno se denomina ndice de Construccin.

El rea construida (A.C) no contabilizan los stanos, sino el rea construida por encima del terreno, a partir del primer psio.El rea neta del terreno es el predio ya descontando las cesiones y vas, corresponde al terreno que se calcula para la densidad neta predial.

Indice de Construccin (IC)= rea Construida rea Neta del Terreno

Aplicacin del Mtodo Residual

Para encontrar el mximo valor del suelo urbanizado en funcin de lo que se puede hacer encima, no basta con que la reglamentacin lo permita, es necesario examinar si el mercado lo acepta y el proyecto es vendible. El proceso que se debe seguir es el siguiente: 1. Con base a las normas identificar el rea mxima construible. a. Se determina el terreno neto urbanizable b. Se conocen los retiros laterales,posterioress y frontal. c Se halla el ndice de ocupacin mximo aceptable. d. Se define la altura o nmero de pisos construible. Debe tenerse en cuenta si se trata de pisos tiles o pisos para equipamiento comunal. e. El rea ocupada en primer piso, obtenida de aplicar el ndice de ocupacin al terreno, se multiplica por el nmero de pisos. El resultado es el rea construida total sin incluir stanos. f. El rea total construida se puede multiplicar por (K) y se obtiene el rea til o vendible. *****Los valores de K pueden oscilar entre 0,8 y 0,9 segn sea el estrato alto, medio o bajo.

Para edificios de 5 pisos en estrato bajo se podra aplicar 0,9 Para estrato medio y alto en 5 a 7 pisos se aplica 0,85. Para estrato alto con pisos entre 5 y 10 se aplica 0,8. En oficinas se suele aplicar 0,8 Solamente edificios muy altos superiores a 30 pisos podran aplicar 0,75 o menos. 2. Se halla el valor esperado de las ventas del proyecto multiplicando el rea til vendible por el precio por m esperado de ventas segn el mercado actual. Puede hacerse el calculo por usos:locales,oficinas,vivendas,garajes cubiertos. 3. Se define un rango para el factor alfa o incidencia del suelo en el proyecto. Debe tenerse en cuenta que alfa,disminuye de acuerdo al estrato y es inverso a la cantidad de construccin.En los estratos bajos alfa, vale menos. En los altos ndices de construccin, alfa vale menos. Asimismo en las oficinas,locales y bodegas ,alfa vale ms que en la vivienda. 4. Se aplica el resultado de alfa, al valor esperado de la venta. Este ser el valor mximo aceptable por la demanda para el lote urbanizado.

Ejemplo: Cul ser el valor mximo aceptable por un terreno de 800 m,que tiene un ndice de ocupacin segn normas de 45%,altura mxma por normas de 7 pisos,precio vendible de la zona a $1.400 y corresponde a estrato alto de la ciudad?
-rea construida mxima:800x0.45x7= 2.520 m -rea til vendible:2520x0,8= 2.016 m -Valor de ventas:1.400 x2.016=2822.400 (ste dato incluye garaje) -Rango de incidencia alfa: entre 0,14 y 0,17.Aplicaremos 0,155 -Valor mximo del terreno:0.155x2822.400=437.472 -Precio unitario mximo:437472/800=546,84/m

CONCLUSIN: La clave es conocer qu nos permite la norma(reglamentacin urbana),cmo se aplica la norma(arquitectura),cuales son los costos de construccin(presupuestos de edificacin),a cmo se puede vender(conocimientos inmobiliarios) y cul puedes ser la utilidad esperada(estudio de factibilidad).Es pues un estudio interdisciplinario que requiere mucha informacin y conocimientos.

EL METODO DE LA RENTA

Este mtodo permite llegar al valor del inmueble a partir de la renta lquida que produce. En general denominamos alquiler a la renta que produce un inmueble. Existe en todas las ciudades y pases una relacin entre la renta y el valor del inmueble. Obteniendo una tasa de renta promedio para la zona y el uso especfico podemos calcular cuanto puede valer el inmueble a partir de la renta. Este sera un mtodo de renta Directo.
Se debe determinar el valor del Capital Inmueble. Debe tenerse en c cuenta que el capital Inmueble no siempre es el valor de venta del inmueble.

1. Valor del Capital-Mejoras o Capital Construccin

Para su determinacin se aplica el mtodo del costo de reproduccin o costo de construccin a nuevo.

Se aplican las depreciaciones por edad, conservacin y obsolescencia. EN el caso de los locales del primer piso en zonas comerciales, producen una renta superior a los pisos superiores, de tal manera que al avaluar la cuota parte del terreno correspondiente al local, se debe considerar un mayor peso que a los pisos superiores. Esto se determinar adelante al referirnos al peso p Un almacn o local vale y rinde ms no por ser una construccin en el primer piso, sino por estar en el primer piso o sea por ocupar una cierta posicin en el terreno. Es pues una caracterstica que influencia su cuota parte en el valor del terreno y no en el valor de sus construcciones. 2. Valor del Capital Terreno El terreno vale por lo que el propietario puede construir. Las normas municipales permiten calcular el mximo aprovechamiento de un terreno. Si un terreno est desaprovechado o subtitulado de acuerdo al mximo que podra edificar, el terreno se desvaloriza y vale menos que un lote desnudo. En este sentido no se puede transferir al inquilino el valor de un terreno mal aprovechado. El arriendo de un edificio subutilizando el terreno genera un menor valor de canon. Para ello existen mtodos a fin de calcular cundo pierde un terreno por

2. Valor del Capital Terreno El terreno vale por lo que el propietario puede construir. Las normas municipales permiten calcular el mximo aprovechamiento de un terreno. Si un terreno est desaprovechado o subtitulado de acuerdo al mximo que podra edificar, el terreno se desvaloriza y vale menos que un lote desnudo. En este sentido no se puede transferir al inquilino el valor de un terreno mal aprovechado. El arriendo de un edificio subutilizando el terreno genera un menor valor de canon. Para ello existen mtodos a fin de calcular cundo pierde un terreno por su baja utilizacin.

Puede tambin existir un terreno sobre-aprovechado lo cual dara un mayor valor al terreno ya que si se demuele el edificio se podrn construir menos pisos. En ste caso el arriendo sera mayor, Debe tenerse en cuenta que lo que arrendamos es la construccin, as el arriendo depender de la mayor o menor rea construida, sin importar las normas de edificacin las cuales son clave para definir el valor del terreno pero no el del arrendamiento.

Podra pues definirse un coeficiente de aprovechamiento del terreno que se aplicara as: Ca = rea construida efectiva rea mxima construible Cuando se tienen usos comerciales en primer piso y usos diferentes en pisos superiores, el anlisis de la renta del primer piso se hace por el peso diferencial que debe absorber el terreno en el primer piso. La forma tradicional de considerar esa mayor rentabilidad de un piso con relacin a los otros es a travs de pesos diferenciados para dichos pisos, de forma que los pisos ms rentables tengan reas homogneas mayores (de acuerdo a sus pesos).De sta manera la comparacin entre lo construido efectivamente y lo posible de ser construido se hace por la relacin de las respectivas reas homogeneizadas ,calculadas a partir de pesos distintos a los pisos con potencialidad de producir rentas distintas.

3. Calculo de p Se define el coeficiente p como el peso del terreno en el primer piso. Cuando se avala un local del primer piso, la tierra no se trabaja por coeficiente de copropiedad. Debe estimarse el peso p del primer piso en el terreno para poder avaluar su peso y renta. Hay una correlacin entre las cuotas partes del valor del terreno en cada metro edificado y el valor del arriendo, especialmente en lo que se refiere a locales.

En una zona comercial el primer piso tiene mayor potencialidad para producir renta que los piso superiores. El rea homogeneizada sera obtenida as: -Primer piso = p xAt -Piso superiores= I xAs Siendo At: rea construida en el primer piso. As: rea construida en pisos superiores. p:peso del terreno en el primer piso. Para el calculo de p el Ing. Milton Candeloro en su libro Avaliacao de Alugueis propone esta frmula:

P = c(d-1) (a-t) +vd v-c(d-1)t p= peso de la cuota parte para primer piso d= peso relativo del arriendo del primer piso t=ndice de ocupacin del terreno permitido por ley a= ndice de construccin permitido v=precio unitario del terreno c= precio unitario dela construccin y mejoras.

4. Tasa de Renta

Una vez determinado el Capital Inmueble por el clculo de l Tierra y la Construccin, viene la dificultas de definir la tasa de renta. La renta o alquiler opera como un comodn o factor de ajuste entre la valorizacin del inmueble y la tasa media de ganancia de la economa mas un factor de riesgo y un factor de liquidez. En el caso de los inmuebles el factor de riesgo es casi nulo pero el factor liquidez debe existir dado que no es fcil convertir el inmueble en dinero lquido.

5. Factor de Rentabilidad

1. Rentabilidad de una inversin: Se mide por varios mtodos: -Beneficio /costo -Utilidad/ capital invertido -Valor presente neto -Tasa Interna de retorno. Se compara con la tasa media de ganancia de la economa y con la tasa de inters comercial. 2.-Rentabilidad en bienes races Esta dada por tres factores: -Valorizacin del terreno ms inflacin. -Aumento de valor de la construccin menos depreciacin. -Alquileres recibidos-Gastos de mantenimiento = Renta lquida. - La rentabilidad total debe ser comparable con las dems alternativas de inversin en condiciones normales: -Tasa de inters comercial -Rentabilidad de las acciones. Inversiones Industriales y comerciales. -La economa busca el equilibrio de las tasas de ganancia o rentabilidad general.

3.- Determinacin de la renta lquida necesaria para equilibrar la rentabilidad inmobiliaria CONCLUSIN: Parece razonable afirmar que la renta de los inmuebles tiende al 1% mensual en condiciones de baja y media inflacin. La tasa de renta sale por diferencia entre la rentabilidad media nacional y la valorizacin de los inmuebles ms un premio por la iliquidez del mercado inmobiliario. Naturalmente que esta tasa oscilar de acuerdo con el momento del ciclo econmico ,el mercado inmobiliario, el estrato y el uso del inmueble en la zona.

6.- Matriz de rentabilidad

Se elabora a partir de la experiencia determinando el canon del inmueble y su valor y construyndola por antigedad, estado de conservacin y uso.

Normalmente sucede que la tasa de renta es inversamente proporcional a la valorizacin .En los sitios donde la valorizacin es baja y por tanto el valor del inmueble es bajo, como en las zonas centrales y en las casonas de inquilinato, la tasa de renta es alta para compensar la prdida por valorizacin. Los locales del centro de la ciudad se valorizan a tasa inferior a la inflacin o apenas similar: La tasa de renta oscila entre 1,3 y 1,5% No siempre se da ste fenmeno pero debe tenerse en cuenta para el anlisis de la renta.

En cambio en sitios de gran valorizacin y gran valor del inmueble la tasa tiende al 1% y an podra situarse por debajo del 1%. Sin embargo si la demanda es alta, la tasa puede permanecer por encima del 1% llegando al 1,2%