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    Servidumbre

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    Jose Santos Minchan Llico
    Una servidumbre es un derecho real que permite el uso de una propiedad ajena sin poseerla. Existen dos tipos principales de servidumbres de paso: las accesorias, que benefician un predio en particular, y las personales, que benefician a un individuo. Las servidumbres se crean mediante escritura o por necesidad y otorgan derechos de uso al predio dominante sobre el predio sirviente, como el paso peatonal o el tendido de cables.

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    Servidumbre

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    Jose Santos Minchan Llico
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    Una servidumbre es un derecho real que permite el uso de una propiedad ajena sin poseerla. Existen dos tipos principales de servidumbres de paso: las accesorias, que benefician un predio en particular, y las personales, que benefician a un individuo. Las servidumbres se crean mediante escritura o por necesidad y otorgan derechos de uso al predio dominante sobre el predio sirviente, como el paso peatonal o el tendido de cables.

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    servidumbre

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    Una servidumbre es un derecho real que permite el uso de una propiedad ajena sin poseerla. Existen dos tipos principales de servidumbres de paso: las accesorias, que benefician un predio en particular, y las personales, que benefician a un individuo. Las servidumbres se crean mediante escritura o por necesidad y otorgan derechos de uso al predio dominante sobre el predio sirviente, como el paso peatonal o el tendido de cables.

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    Una servidumbre es un derecho real que permite el uso de una propiedad ajena sin poseerla. Existen dos tipos principales de servidumbres de paso: las accesorias, que benefician un predio en particular, y las personales, que benefician a un individuo. Las servidumbres se crean mediante escritura o por necesidad y otorgan derechos de uso al predio dominante sobre el predio sirviente, como el paso peatonal o el tendido de cables.

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    En nuestro país el Artículo 1035 del Código Civil define a la servidumbre

    como una afectación que se da a un predio denominado sirviente por


    parte de otro predio denominado dominante permitiéndole al titular de
    este a realizar ciertos actos o limitar al dueño del predio sirviente la
    realización de otros:

    Artículo 1035.-  La ley o el propietario de un predio puede imponerle


    gravámenes en beneficio de otro que den derecho al dueño del predio
    dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para
    impedir al dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos.

    Se añade que las mismas tienen vocación de permanencia salvo pacto


    en contrario:

    Artículo 1037.-  Las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal


    o pacto contrario.

    Artículo 1051.-  La servidumbre legal de paso se establece en beneficio


    de los predios que no tengan salida a los caminos públicos.
    Una servidumbre de paso es un derecho real que permite al titular de
    una servidumbre usar la propiedad sin tenencia ni posesión. ... La tierra afectada por
    la servidumbre de paso se llamará “predio sirviente”, mientras que el terreno o la
    persona que se beneficie de la servidumbre es conocida como “predio dominante”.

    Servidumbre de Paso: Conceptos


    Básicos
    Renuncia de responsabilidad

    Imagine que está interesado en comprar una casa, pero cuando la ve se da


    cuenta de que el único acceso que tiene es el camino que cruza a través de la
    propiedad del vecino. ¿Qué efecto tendrá ese camino en la posible compra de
    esa propiedad? Ahora imagine que una empresa de televisión por cable está
    intentando instalar sus líneas de cable y quisiera hacerlo a través de los postes
    de luz actuales. ¿Puede la empresa negociar solo con la empresa de luz o
    debe negociar con los dueños de todas las propiedades atravesadas por los
    postes eléctricos?

    Es posible que estas dos situaciones involucren una servidumbre de paso, el


    derecho real que otorga a su titular un interés sin posesión sobre la propiedad
    de otro. En general, las servidumbres afectan a todo tipo de transacciones
    relacionadas con bienes raíces y cada vez se usan más para conservar y
    preservar monumentos o propiedad histórica. A pesar de su predominio, mucha
    gente no tiene un entendimiento claro de qué son las servidumbres y del
    abanico de problemas legales que pueden surgir en el proceso de redacción de
    un documento y en su interpretación e implementación.

    ¿Qué es una servidumbre de paso?

    En general, la servidumbre de paso se define como un derecho real sin


    posesión sobre la propiedad de otra persona. La naturaleza “sin posesión” de la
    servidumbre de paso es una de sus características principales (y
    potencialmente confusas). Una servidumbre de paso es un derecho real que
    permite al titular de una servidumbre usar la propiedad sin tenencia ni
    posesión.

    Una servidumbre de paso no permite al titular ocupar la propiedad ni impedir


    que terceros ingresen a la propiedad, a menos que interfieran con su uso de la
    servidumbre de paso. Por el contrario, el poseedor de la propiedad puede
    continuar usando la servidumbre de paso e impedir que terceros, menos el
    titular de servidumbre de paso, ingresen a la propiedad.

    La tierra afectada por la servidumbre de paso se llamará “predio sirviente”,


    mientras que el terreno o la persona que se beneficie de la servidumbre es
    conocida como “predio dominante”. Si la servidumbre beneficia a una porción
    de terreno en particular, se dice que es una servidumbre “accesoria” del
    terreno. Si la servidumbre de paso beneficia a un individuo de manera
    personal, no como dueño de una porción de terreno particular o propiedad, la
    servidumbre se conoce como “personal”.

    La mayoría de las servidumbres son afirmativas, lo que significa que autorizan


    el uso de la propiedad de otro.  Menos comunes son las servidumbres
    negativas, cuyo objetivo suele ser conservar el acceso a la luz o la vista de una
    persona al limitar lo que se puede hacer en una propiedad vecina o cercana.

    Creación de una servidumbre de paso

    En general, las servidumbres se crean a través de una escritura o a través de


    un documento escrito, como un contrato o testamento. La creación de una
    servidumbre requiere las mismas formalidades que las que se requieren para
    transferir o crear otros derechos en la propiedad: típicamente, un documento
    por escrito, firmado y debidamente notificado. En circunstancias limitadas, un
    tribunal creará una servidumbre de paso al suponer que existe una en función
    de las circunstancias.

    Dos servidumbres muy comunes creadas por implicación son las servidumbres
    por necesidad y las servidumbres inferidas de cuasiservidumbres. Las
    servidumbres por necesidad, en general, se crean para brindar acceso a una
    porción de terreno que no tiene acceso a la vía pública. Las cuasiservidumbres
    toman como base el uso previo que hacía un propietario de parte de su terreno
    en beneficio de otra porción de su propiedad. Otros métodos para establecer
    servidumbres incluyen el uso prescriptivo (por ejemplo, el uso continuo y hostil
    de la tierra), la doctrina de los actos propios (una doctrina legal que involucra la
    confianza en las palabras o las acciones de otra persona), costumbre,
    enajenación y confianza pública.

    “Alcance” legal de las servidumbres de paso

    Después de crear una servidumbre de paso, suelen surgir preguntas


    relacionadas con la ubicación, las dimensiones y el alcance del derecho real.
    Estas respuestas deben resolverse caso por caso y dependerán del método
    por el cual se creó la servidumbre. Las preguntas relacionadas con cuestiones
    claramente contempladas por el documento escrito o con el uso previo o la
    necesidad que dio lugar a la servidumbre de paso pueden resolverse de
    manera relativamente fácil.

    Sin embargo, ni el documento escrito, el uso previo o la necesidad resuelven


    claramente la cuestión del alcance. Los documentos legales que crean
    servidumbres suelen ser ambiguos o incompletos y los detalles del uso previo o
    la necesidad son imprecisos. En estos casos, la intención de las partes es
    incierta y los tribunales deben interpretarla.

    Derechos y recursos de una servidumbre de paso

    Como regla general, el titular de servidumbre de paso tiene derecho a hacer “lo
    que es razonablemente necesario o conveniente para poder gozar por
    completo de los propósitos por los cuales se creó la servidumbre” siempre que
    no cree una carga irracional en el predio sirviente.  Por otro lado, el dueño del
    predio sirviente puede hacer cualquier uso del terreno que no interfiera
    indebidamente con el uso del titular de la servidumbre de paso. Lo que
    constituye una carga indebida depende de los hechos de cada situación en
    particular. Por ejemplo, el aumento de tráfico en una servidumbre que
    proporciona acceso a un hotel en la playa no necesariamente constituirá una
    carga excesiva. Pero el tráfico que resulta de cambiar un predio dominante de
    uso privado a comercial puede llegar a constituir una carga excesiva en el
    predio sirviente.

    Portabilidad

    La portabilidad de las servidumbres también debe tenerse en cuenta al celebrar


    una transacción relacionada con bienes raíces. La portabilidad de una
    servidumbre depende de su naturaleza (es decir, si es accesoria o personal).
    En general, una servidumbre de paso accesoria se transfiere con la propiedad
    dominante incluso aunque no se mencione en el documento de transferencia.
    Pero, el documento traslativo de dominio del predio dominante puede expresar
    claramente que la servidumbre de paso no será transferible con la tierra.

    Dado que las servidumbres personales se consideran derechos de disfrute


    personal para el propietario original, no suelen ser transferibles. Los derechos
    recreativos, tales como cazar, pescar y acampar, son los ejemplos más
    comunes de servidumbres personales intransferibles. Sin embargo, varios
    estados han promulgado leyes diseñadas para facilitar la transferencia de
    servidumbres personales. A menudo se permite la transferencia de
    servidumbres personales para usos comerciales, tales como teléfonos,
    tuberías, líneas de transmisión y ferrocarriles.

    Servidumbres: Obtener ayuda legal

    Las servidumbres de paso otorgan al titular el derecho de usar o impedir el uso


    de una propiedad sin tenencia ni posesión. Esto coloca al titular de servidumbre
    de paso y al poseedor del predio sirviente en la posición única de hacer uso
    simultáneo del mismo terreno. Si un particular o una empresa desea crear una
    servidumbre de paso, comprar una propiedad con una servidumbre de paso o
    determinar la naturaleza de un derecho real, la asistencia de un abogado
    especializado en la ley de bienes raíces puede ser una invaluable ayuda.

    Hable hoy con un abogado calificado en Servidumbres

    Este artículo pretende ser útil e informativo, pero los asuntos legales pueden
    llegar a ser complicados y estresantes. Un abogado calificado en servidumbres
    puede atender a sus necesidades legales particulares, explicar la ley y
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