Trabajo de Civil Grupal 6

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIÁTEGUI
CARRERA PROFESIONAL DE DERECHO
“EL RETRACTO”
CURSO:
DERECHO CIVIL VII (CONTRATOS DOMINADOS)
INTEGRANTES:
MARÍA RUFHAEL EZEQUILLA AVILEZ
ZULEMA ZELMIRA HUICHI VILCA
RODRIGO NESTOR LAQUI CHOQUE
DAMARYS NOEMI CHUMBES MANZANO
YHON DAVID ACERO MONTALICO
DOCENTE:
DR. BENITO VALVERDE CEDANO
CICLO: X
ILO-2021
DEDICATORIA: Este trabajo lo dedicamos
primeramente a nuestros padres por darnos el apoyo en
nuestros estudios en estos días de dificultades
económicamente y de salud, también agradecemos al
profesor por la paciencia que tiene hacia nosotros en tratar
de explicarnos los temas que más adelante nos será de
gran ayuda.
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN......................................................................................................................1
CAPÍTULO I
DERECHO DE RETRACTO
1. CONCEPTO..................................................................................................................2
2. BREVE RESEÑA HISTÓRICA...................................................................................4
3. CARACTERISTICAS DEL RETRACTO....................................................................5
4. NATURALEZA JURÍDICA.........................................................................................7
5. ACTOS A LOS QUE SE APLICA.............................................................................10
6. BIENES MATERIA DEL CONTRATO....................................................................11
7. NACIMIENTO DEL DERECHO DE RETRACTO...................................................12
8. EFECTOS DEL DERECHO DE RETRACTO...........................................................13
9. DIFERENCIA CON EL PACTO DE RETROVENTA..............................................13
10. DIFERENCIAS CON EL DERECHO DE TANTEO................................................14
11. CARÁCTER IRRENUNCIABLE E INTRASMISIBLE ENTRE VIVOS................14
12. PLAZO PARA EJERCITAR LA ACCIÓN DE RETRACTO...................................16
13. CONOCIMIENTO DE LA TRANSFERENCIA:.......................................................17
14. APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO.........................................................18
15. TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO......................................................19
a) Retracto del copropietario.............................................................................................20

b) Retracto del litigante.....................................................................................................21
d) Retracto del propietario del suelo y del superficiario...................................................22
e) Retracto de los propietarios de predios urbanos divididos en partes............................22
f) Retracto del propietario de tierra colindante.................................................................23
16. CARÁCTER RESTRICTIVO DE LA ENUMERACIÓN.........................................26
17. PREFERENCIA ENTRE RETRAYENTES...............................................................26
18. ENAJENACIONES SUCESIVAS..............................................................................27
19. TIPOS DE RETRACTO.............................................................................................28
a) Derecho de retracto convencional............................................................................29
b) Derecho de Retracto Legal......................................................................................29
20. DERECHO DE RETRACTO Y TANTEO, ¿EN QUÉ SE DIFERENCIAN?...........30
CONCLUSIÓN.........................................................................................................................31
LINKOGRAFÍA.......................................................................................................................32
UNIVERSIDAD JOSE CARLOS MARIATEGUI DERECHO
INTRODUCCIÓN
En el presente trabajo analizaremos los aspectos más saltantes del derecho de retracto,
institución que se describe en nuestro Código Civil, según el cual el derecho de retracto es el
que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas
las estipulaciones del contrato de compraventa. Es así que analizaremos las diferentes teorías
que sobre la naturaleza jurídica, carácter del derecho de retracto ha elaborado la doctrina,
incidiendo especialmente en los diversos supuestos de aplicación que prevé nuestro Código Civil
para dicho derecho.
Se pretende desarrollar en el presente trabajo, algunos temas doctrinales a fin de demostrar e
ilustrar algunas opiniones doctrinales relacionados con el proceso o derecho de retracto, que es
como lo define nuestra legislación como la facultad que la ley concede a determinadas personas
bajo circunstancias específicas con respecto a la posición ante el derecho de propiedad
(copropietario, litigante, el propietario de usufructo, etc.), con el propósito de subrogarse en lugar
del comprador en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa Persiguiéndose
desentrañar la finalidad de este derecho otorgada por la ley (puesto que se opone a la autonomía
de la voluntad o estabilidad contractual), consistente en la subrogación a favor de retrayente, él
que sustituye al comprador, asimismo se busca indicar que el contrato primigenio de
compraventa se mantiene intacto e inatacable, puesto que con el derecho de retracto no se
rescinde, resuelve o revoca dicho acto jurídico.
Se procura también establecer los efectos de este proceso los mismos que se relacionan con la
sustitución del retrayente en lugar del comprador y la obligación del titular del derecho de
retracto a reembolsar los diversos gastos efectuados por el comprador; entre ellos se pueden
1
mencionar el precio de la venta, impuestos, gastos notariales y en su caso los intereses pactados;
los mismos que serán establecidos en la sentencia que declare fundada una pretensión de
retracto. Asimismo se analizara los requisitos que revisten a este proceso, por cuanto una de sus
características es su excepcionalidad, pues atenta contra la seguridad que debe reinar en la
contratación, de la misma forma que se trata de causales preestablecidas, las mismas que no
pueden ser interpretados extensivamente, es decir que gozan de este derecho solo algunas
personas, las que son establecidas taxativamente en la ley; son esas y no pueden ser otras más.
Consecuentemente se analizará el aspecto procesal, es decir la forma que la ley ha establecido
para que el sujeto titular del derecho de retracto, acuda al Estado u Órgano Jurisdiccional, y
solicite el reconocimiento y la tutela amparada por el derecho.
Se ha debatido doctrinariamente si el retracto supone una facultad de rescisión o simplemente
de subrogación. Las posiciones actualmente parecen definidas y en cuanto concierne a nuestro
código es evidente, como lo señala De la Puente y Lavalle, que "opta por la segunda posición al
establecer que el retrayente tiene el derecho de subrogarse en el lugar del comprador y en todas
las estipulaciones del contrato de compraventa, con lo cual pone de manifiesto que continua
vigente la relación jurídica obligatoria creada por el contrato, que está regulada por las
estipulaciones del mismo.
El contrato de venta inicial permanece inatacable por el retracto, no sufre rescisión ninguna,
puesto que ni el vendedor devuelve el precio que se ha adjudicado en mérito de aquel, ni si este
precio en su cuantía es devuelto al comprador, no lo recibe éste de manos de su contratante,
como ocurriría en caso de rescisión, sino en manos de un tercero que no había intervenido en el
contrato.
2
Por otra parte, el comprador ciertamente se ve desposeído de la cosa adquirida, pero no la
devuelve al vendedor de ella en el contrato primitivo, sino que se ve obligado a entregarla a un
tercero que no ha intervenido en aquél.
3
CAPÍTULO I
DERECHO DE RETRACTO
El artículo 1592 del Código Civil establece lo siguiente:
«Artículo 1592.- El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para
subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y,
en su caso, los intereses pactados.
Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público». La definición contenida
en este artículo es bastante completa pues destaca las siguientes características del derecho de
retracto:
1.- Es un derecho otorgado por la ley; no puede crearse convencionalmente.
2.- Sólo gozan del derecho determinadas personas, señaladas taxativamente por la ley.
3.- El derecho consiste en la subrogación de estas personas en el lugar del comprador y en
todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
4.- Quien ejerce el retracto debe reembolsar al comprador los conceptos indicados en el
segundo párrafo del artículo.
1. CONCEPTO
Tal como dice Manresa, es «un derecho que tiende a convertir en verdadero adquirente a
aquel a quien el retracto le corresponde. Salvo en lo que se refiere a la diferencia de persona, no
4
trata de introducir alteración nin'guna en las condiciones estipuladas; la voluntad del que retrae
carece de eficacia jurídica para influir en las condiciones de la adquisición; estas condiciones
están ya fijadas por el comprador y el vendedor; al retrayente toca respetarlas y cumplirlas en lo
que le afecta; con vista de ellas determinará si hace o no uso del retracto; y si a ello se decide, ya
sabe que el pacto está hecho y que es una ley a la cual tiene que someterse».
La ley crea el derecho de retracto y lo pone a disposición del retrayente, que es un tercero
calificado, correspondiendo a éste activar o no tal derecho en su favor cuando el propietario del
bien proceda a enajenarlo. Si el retrayente se decide a hacerlo se coloca en el lugar del
comprador en el previo contrato de compraventa, sin que se modifiquen las estipulaciones de
este contrato, salvo en lo relativo al cambio de personas.
Bigio dice, con razón, que el retracto no limita el derecho de disposición del enajenante sino
el derecho de propiedad de quien lo adquiere por compraventa. Fundamenta su opinión en que el
propietario del bien ejercita libremente su legítimo derecho de transferir su propiedad a un
tercero que adquiere la calidad de comprador. Sólo después de adquirido el derecho a la
propiedad por el comprador, este derecho se ve afectado por el ejercicio del derecho de retracto
por parte del retrayente, cuyo efecto es la subrogación del comprador por el retrayente.
Piensa Albaladej03 que establecer esta secuencia constituye, en el fondo, ganas de hacer y
deshacer, ya que si, en definitiva, se concede a alguien el derecho de adquisición respecto de
cierta cosa, parece preferible que no tenga que esperar a que ésta se haya enajenado, para
entonces reclamarla, sino concederle la facultad (y establecer las oportunas disposiciones para
que tenga efectividad) de que pueda hacérsela transmitir antes que aquél a quien se proyectaba
enajenarla.
5
Esta opinión, si bien descansa en una razón de orden práctico, desconoce la naturaleza jurídica
del retracto, pues siendo un derecho de subrogación se requiere que el comprador adquiera el
bien para que después el retrayente ocupe su lugar en el contrato de compraventa. Si el retrayente
pudiera adquirir el bien directamente del propietario, se trataría de un derecho similar al de
tanteo o de preferencia y no de un derecho de retracto.
2. BREVE RESEÑA HISTÓRICA
Para tener una cabal concepción de la institución del retracto conviene conocer sus
antecedentes.
Según Castán y Badenes, el retracto legal tiene un origen muy antiguo, situándose
concretamente en el Antiguo Testamento*. Sin embargo, el retracto legal no fue conocido en el
Derecho romano, debido a que uno de sus principios cardinales entroncados a la concepción
absolutista de la propiedad era precisamente el de la máxima libertad en la compraventa.
El retracto legal, o ius prothomiseos, obtuvo gran difusión en el Derecho intermedio,
especialmente en algunas regiones de España, Francia e Italia, siendo objeto de numerosos
estudios. Posteriormente Pothier, en su «Tratado de retractos», definió el retracto como
conferente a sus titulares el derecho de tomar el negocio de otros y convertirse en adquirente en
su lugar, definición que, según Ghestin y Desche, continúa siendo válida en nuestros días.
Cuentan los mismos autores que Mme. Saint-Alary-Houin reconoció la existencia de veinticinco
clases de retractos.
El Código Napoleón restringió el número a tres, sin calificarlos formalmente, pero la doctrina
y la jurisprudencia les han dado los nombres que han devenido tradicionales de retracto de
indivisión, de retracto sucesoral y de retracto litigioso.
6
Entre nosotros, el Código Civil de 1852 definía el retracto como el derecho concedido por la
ley a determinadas personas, expresamente enumeradas, de sustituirse en lugar del comprador,
tomando para sí la cosa por el precio y las condiciones en que ésta fue transferida. El Código de
1936 no definió el retracto, limitándose a decir que no procede sino en los casos de venta o
adjudicación en pago.
3. CARACTERISTICAS DEL RETRACTO
De la definición del Código Sustantivo Civil, que se puede extraer las características más
importantes del retracto:
 SU CARÁCTER LEGAL. - Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las
situaciones que originan el derecho de retraer y las personas que pueden retraer están
taxativamente señaladas en ella. Son esas y no pueden ser otras más. Arias Schereiber
también incide respecto a su condicionamiento legal, esto es, el hecho de tener
causales preestablecidas que responden a su vez estímulos de orden público y sin que
pueda
 SU NATURALEZA SUBROGATORIA.- Ser interpretado extensivamente, en la
medida en que constituye un recorte a tos principios generales de la autonomía de la
voluntad y de la estabilidad contractual, Nuestro ordenamiento juridico se ha
pronunciado con claridad respecto de la discusión en tomo a la naturaleza jurídica de
esta figura, entendiendo que el retrayente "subroga" al vendedor, ocupa su lugar sin
necesidad de que se celebre un nuevo contrato para asumir las obligaciones y los
derechos del vendedor en el contrato de compraventa. Arias Schereiber también
indica que en virtud de esta función subrogatoria el retrayente reemplaza al
7
comprador y ocupa su lugar sin necesidad de ir a un nuevo contrato, de modo que
bastará el otorgamiento de una escritura de sustitución. Esta subrogación supone, en
tal virtud, la existencia de un sujeto activo, como es el que subroga y de un sujeto
pasivo, que es el subrogado y que tendrá, en tanto, todos los derechos acordados por
la ley al poseedor buena fe.
 VIGENCIA DE LA RELACION JURÍDICA CREADA POR LA COMPRA
VENTA-. Esta es una consecuencia lógica del derecho de sustitución que se ejercita
sobre la compraventa que se ha celebrado, produciéndose solamente una modificación
subjetiva.
 SU CARÁCTER EXCEPCIONAL. - Como el retracto atenta contra la seguridad que
debe reinar en la contratación, el legislador restringe su utilización solamente para
algunos casos que socialmente merezcan protección.
Alberto Hinoztrosa Mlnguez, nos hace mención, en cuanto a los caracteres del retracto legal,
dice lo siguiente:
 Consiste en el Derecho de subrogarse una persona en lugar del adquirente de la cosa
por compra o dación en pago, indemnizando del precio satisfecho y respetando las
condiciones pactadas.
 El llamado retrayente forzosamente no interviene en el contrato en que se ejercita su
derecho.
 El vendedor o donante desde el otorgamiento del contrato pierde toda relación
inmediata y mediata sobre la cosa.
 En su desarrollo ordinario intervienen tres personas: vendedor, comprador y retrayente
8
 El dominio que el vendedor transmite, y por lo que a éste respecta, es absoluto,
incondicional, y resoluble; por virtud del contrato celebrado no puede volver la cosa
así.
 Las condiciones a cumplir por el retrayente pueden ser, y los son en la mayoría de los
casos, ignoradas por el que se obliga a cumplirlas.
 Procede respecto de todas las enajenaciones en que por su naturaleza pueda
conseguirse la total subrogación del retrayente en lugar del comprador.
 Se produce una subrogación sui generis, o mejor, una sustitución de persona (la del
adquirente), naciendo el derecho al verificarse la primera venta y dirigiéndose contra
el último y actual poseedor de la cosa.
 El contrato respecto del que se ejercita el retracto permanece inalterable
4. NATURALEZA JURÍDICA
Gran parte de la doctrina española, tomando en consideración que el artículo 1.506 de su
Código Civil dispone que la venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones,
y además por las expresadas en los capítulos anteriores, y por el retracto convencional o por el
legal, se pronuncia en el sentido de que el retracto legal da lugar a la resolución de la
compraventa y la celebración de un nuevo contrato de la misma clase.
Sin embargo, tal como escribe Casals «en el retracto legal no existe resolución ninguna del
contrato primitivo de transmisión onerosa de la finca, del que ha nacido el derecho de retracto
por ministerio de la ley. De haberla, nos encontraríamos, en primer lugar, que no habiendo sido
parte el retrayente en aquel contrato, no podría figurar como adquirente de la cosa con respecto
al contrato rescindido (resuelto). Porque el retrayente no recobra nada, ni el vendedor devuelve
9
ningún precio. El contrato de venta inicial permanece inatacable por el retracto, no sufre
rescisión (resolución) ninguna, puesto que ni el vendedor devuelve el precio que se ha
adjudicado en méritos de aquél, ni si este precio en su cuantía es devuelto al comprador, no lo
recibe éste de manos de su contratante, como ocurriría en caso de rescisión (resolución), sino de
manos de un tercero que no había intervenido en el contrato. Por otra parte, el comprador,
ciertamente se ve desposeído de la cosa adquirida, pero no la I devuelve' al vendedor de ella en el
contrato primitivo, sino que se ve obligado a entregarla a un tercero que no ha intervenido en
aquél».
Tomando en consideración que, como el artículo 1.521 del Código español establece, con
notable incongruencia, que el retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación
en pago, otros autores de la misma nacionalidad9 opinan que se trata de un derecho de
subrogarse en lugar del adquirente; es decir tiende a convertir en verdadero adquirente a aquel a
quien el retracto corresponde.
Diego considera el retracto legal como una opción de compra de carácter real que la ley da a
determinadas personas. La opción se ejercitará contra el comprador de la cosa, no contra el
vendedor, y estará obligado a otorgar la correspondiente escritura de venta a favor del titular de
la opción. ASÍ, según él, conjugándolo con el mecanismo antedicho tan alejado de la tradicional
idea de subrogación, se puede explicar la naturaleza del derecho que lo pone en movimiento.
Borrel y Soler apuntan que constituye una novación impuesta por la ley donde cambia la
persona del adquirente al que el enajenante había cedido la cosa, y, en lo demás, deja subsistente
el contrato con todos los derechos, obligaciones y condiciones con que se había celebrado
libremente; de modo que el retrayente se subroga en el lugar del primer comprador.
10
Cabe registrar una nueva concepción que abandona en principio tanto la idea de resolución
como la de subrogación. Albaladejo sostiene que en el retracto, como quiera que el contrato entre
el dueño de la cosa y el tercero se consumó ya por la entrega de la misma (que por ello cesó de
ser de aquél y pasó a ser de éste), no es posible que el retrayente pueda ocupar en tal contrato el
puesto del tercero, para que la transferencia de la cosa se realice a su favor en lugar de al de éste,
sino que sólo es posible imponer una nueva transmisión del tercero al retrayente.
Ante esta variedad de planteamientos, el Código Civil peruano de 1984 ha optado claramente
por la tesis de la subrogación, pues en su artículo 1592 establece, como se ha visto, que el
derecho de retracto (se refiere al retracto legal) es el que la ley otorga a determinadas personas
para subrogarse en el lugar del comprador.
Resulta así que intervienen en la subrogación tres personas: el primitivo propietario del bien,
quien ha decidido voluntariamente enajenarlo; el comprador del bien, quien adquiere
convencionalmente con el propietario su propiedad absoluta; y el retrayente, quien por mandato
de la ley ocupa el lugar del comprador y adquiere todos los derechos de propiedad sobre el bien
que emanan del contrato. Obsérvese que el retrayente no ocupa legalmente el lugar del
propietario sino el lugar del comprador, de tal manera que subsiste el contrato de compraventa.
Los efectos del retracto son, pues, similares a los de la cesión de posición contractual, pues el
retrayente ocuparía el lugar del seudocesionario en el contrato de compraventa celebrado con el
seudocedido. Sin embargo, tal como se indica en la Exposición de Motivos del artículo 1592 del
Código Civil, el retracto tiene su origen en la ley y la cesión de posición contractual lo tiene en la
voluntad de las partes, aun cuando el retracto opera por impulso personal (el del retrayente).
Además. tal como dice Bigio, la cesión de posición contractual es un contrato trilateral que
requiere el consentimiento del cedente, el cesionario y el cedido, lo cual no ocurre en el retracto.
11
Asimismo, la cesión de posición contractual procede respecto de toda clase de contratos, en tanto
que el retracto sólo tiene lugar en la compraventa, la dación en pago y, en algunos casos, en la
permuta. En fin, la cesión de posición contractual puede producirse en la persona de cualquiera
de los contratantes, mientras que en el retracto la sustitución sólo opera respecto al comprador.
Esto hace pensar que, a semejanza de la cesión de posición contractual, por el retracto el
retrayente no hace suyo un bien que estaba en poder del comprador sino que realmente ocupa el
lugar de éste, o sea adquiere el derecho a que le sea transferida la propiedad del bien, esto es un
derecho obligacional, y la recíproca obligación de pagar su precio en dinero, si es que no hubiera
sido ya pagado en el momento de retraer
5. ACTOS A LOS QUE SE APLICA
Se ha visto que según el artículo 1592 del Código Civil, el derecho de retracto procede en el
contrato de compraventa. El artículo 1593 del mismo Código agrega que también procede en la
dación en pago.
Esto se justifica por cuanto el artículo 1266 del Código establece que si se determina la
cantidad por la cual el acreedor recibe el bien en pago, sus relaciones con el deudor se regulan
por las reglas de la compraventa.
Surge el problema relativo a entender si la mención que hacen los artículos 1502 y 1593 tiene
alcance restrictivo o si cabe aplicar el derecho de retracto a otros actos jurídicos.
Sostienen algunos autores, como Albaladejo, Manresa, bello y casan tobeñas, que los
conceptos jurídicos de compraventa y dación en pago no están mencionados en sentido
limitativo, de tal suerte que no sólo tratándose de ellos procede el retracto, sino que procede
12
también siempre que se trate de una transmisión de dominio cuya especial naturaleza no impida
la subrogación, que es sustancia del derecho que estudiamos.
Otro sector de la doctrina, en el cual cabe ubicar a Gómez Calero, González Poveda, Borrel y
Soler y Colin y Capitant, estima que las palabras del Código deben ser interpretadas
restrictivamente.
Considero que el otorgamiento del derecho de retracto es una excepción al principio de la
libertad de contratar consagrado en el artículo 1354 del Código Civil, por lo cual, en aplicación
del artículo IV del Título Preliminar del mismo Código, los artículos 1592 y 1593 no pueden ser
aplicados por analogía
Sin embargo, un caso especial está constituido por la permuta, para la cual el artículo 1603 del
Código Civil establece expresamente que se rige por las disposiciones sobre compraventa, en lo
que sean aplicables. Para la aplicación de las reglas sobre el derecho de retracto a la permuta será
preciso que la prestación a cargo del permutante (seudocomprador) sea una de dar bienes
fungibles, a fin de que el retrayente esté en aptitud de entregar al permutante (seudocomprador)
el equivalente de lo que él a su vez entregó a su contraparte (seudoven-dedor).
Pese a que, como se acaba de ver, hay tres actos jurídicos en los cuales procede el ejercicio
del derecho de retracto, o sea la compraventa, la dación en pago y, en ciertos casos, la permuta,
en el curso del presente artículo se va a hablar exclusivamente del contrato de compraventa,
siendo entendido que con ello se está haciendo referencia también a la dación en pago y a la
permuta.
13
6. BIENES MATERIA DEL CONTRATO
Según el artículo 1595 del Código Civil, el derecho de retracto procede respecto de bienes
muebles inscritos y de inmuebles.
Existe una falta de precisión en este artículo pues no siendo el retracto un derecho real, no
puede afectar directamente el bien. En otras palabras, si el derecho de retracto supone la
subrogación del retrayente en el lugar del comprador, por lo cual queda ligado al vendedor con
una relación contractual, lo que se requiere es que el bien materia del contrato de compraventa en
el que se opera la subrogación sea un mueble inscrito o un inmueble.
Salvada tal imprecisión, debe decirse que el Código Civil peruano, recogiendo la tendencia
moderna de la doctrina, comprende en el retracto a los muebles e inmuebles. Sin embargo,
respecto de aquellos, con criterio bastante discutible, limita su aplicación a los muebles inscritos.
Pienso que debido a la gran difusión que modernamente han experimentado los patrimonios
mobiliarios, no resulta adecuada esta limitación, sobre todo para el retracto entre copropietarios,
que es el más común por razones hereditarias, pues son relativamente escasos los muebles
inscritos (se entiende en los registros públicos).
7. NACIMIENTO DEL DERECHO DE RETRACTO
La opinión más generalizada es que el derecho de retracto nace en el momento en el momento
que se celebra el contrato de compraventa o sus sucedáneos.
Empero, Albaladejo sostiene que el derecho de adquisición preferente (el cual incluye el
retracto) existe sobre la cosa desde que se establece, lo cual puede parecer una perogrullada, pero
que tiene la utilidad de hacer notar que no es que tal derecho surja cuando aquella se enajena,
14
sino que, existiendo desde antes (desde que se constituyó por disposición de la ley), permite que
se le haga valer cuando tal enajenación se realiza (o se prepara). Agrega que por cuanto dicho
derecho se instauró precisamente para que operase si tal hecho se producía y cuándo se
produjese, y no mientras se produce, el derecho no surte efecto en su fase adquisitiva. Termina
diciendo que así, pues, la enajenación no es la que da nacimiento al derecho de adquisición, sino
que es el hecho que hace operante el derecho de adquisición preexistente.
Convengo con este planteamiento de Albaladejo (aunque otorga carácter real al derecho de
retracto, con lo cual discrepo) porque, en realidad, el derecho de retracto nace desde que la ley lo
establece, puesto que existe desde ese momento, y sólo se actualiza mediante la celebración del
contrato de transferencia
8. EFECTOS DEL DERECHO DE RETRACTO
Por razón del ejercicio del derecho de retracto se producen los siguientes efectos:
1.- La sustitución del comprador por el retrayente en el contrato de compraventa, de tal
manera que las partes en este contrato quedarán conformadas por el vendedor y el retrayente.
2.- La obligación del retrayente de reembolsar al comprador el precio que éste pagó al
vendedor, los tributos y gastos pagados por el comprador y, en su caso, los intereses pactados.
9. DIFERENCIA CON EL PACTO DE RETROVENTA
Según Navarro, Conzález Poveda y Carcía Cantero, las diferencias entre el retracto y el pacto
de retroventa, llamado por la doctrina española «retracto convencional», son las siguientes:
1.- En cuanto a los sujetos, en la retroventa intervienen normalmente dos sujetos, que son, en
principio, los mismos que celebraron la compraventa base, aunque ocupando posiciones jurídicas
15
opuestas; así el vendedor re adquiere la cosa por él vendida mientras que el comprador debe
cooperar al ejercicio de esta facultad recuperatoria. En el retracto, en cambio, son tres las
personas que median: el vendedor que enajena una cosa de su patrimonio sin propósito alguno de
retraerla; el comprador que en esa inteligencia celebra el contrato de compraventa; y una tercera
persona, el retrayente, a: quien la ley concede el derecho preferente de subrogarse en el lugar del
comprador, siempre que éste no sufra por ello mayores agravios. Tan esencial es la presencia de
las tres categorías indicadas, que no se concibe el retracto sin su intervención.
2.- En la retroventa la preferencia adquisitiva es, propiamente, una facultad de readquisición,
mientras que en el retracto es pura facultad adquisitiva.
3.- En la retroventa es una reserva que el vendedor hace en la compraventa básica, mientras
que en el retracto es una facultad atribuida por la ley a alguien que no tuvo ninguna intervención
tuvo en la compraventa básica.
10. DIFERENCIAS CON EL DERECHO DE TANTEO
«Artículo 989.- Los copropietarios tienen el derecho de preferencia para evitar la subasta de
que se trata en el artículo 988 y adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio de tasación en
las partes que correspondan a los demás copartícipes».
Este derecho de preferencia, más conocido con el nombre de derecho de tanteo, tiene ciertos
puntos de contacto con el derecho de retracto entre copropietarios de que trata el inciso 2. del
artículo 1599 del Código Civil, pero se diferencia de éste en lo siguiente:
1. El derecho de tanteo tiene carácter real, mientras que el derecho de retracto es
personal.
16
2. El derecho de tanteo se dirige contra el copropietario que pretenda vender, mientras
que el derecho de retracto se dirige contra el comprador después de efectuada la venta.
11. CARÁCTER IRRENUNCIABLE E INTRASMISIBLE ENTRE VIVOS
El artículo 1626 del Proyecto de Código Civil aprobado por la Comisión Reformadora
establecía que el derecho de sustitución no puede transferirse ni pasar a los herederos.
La Comisión Revisora sustituyó este artículo por el que después fue artículo 1595 del Código
Civil, según el cual es irrenunciable e intransferible por acto entre vivos el derecho de retracto.
Bigio, a quien la Comisión Revisora confió la redacción final del derecho de retracto, dice que
respecto al carácter irrenunciable del retracto, la regla se justifica en el interés del legislador de
evitar la burla en el ejercicio del retracto que se podría efectuar a través de renuncias anticipadas
o posteriores a la compraventa, lo que no obsta para que un retrayente potencial se abstenga de
ejercer el derecho.
En cuanto al agregado de la frase «por acto entre vivos» el mismo jurista lo sustenta en que se
permite la transmisión hereditaria del derecho de retracto, ya que, siendo este derecho
transmisible a los herederos, éstos lo adquieren al fallecimiento del causante, sin solución de
continuidad. Agrega que cabe indicar que el derecho de retracto es transmisible a los herederos
en el caso de que todavía no se hubiera ejercido por el causante (siempre que el plazo para
interponerlo no hubiera caducado), y en el proceso de retracto que se estuviera siguiendo al
fallecimiento de éste, el cual puede ser continuado por sus herederos.
Realmente no puedo compartir esta sustentación. El derecho de retracto es personal y sólo
puede ser ejercido por determinadas personas que ostentan ciertas calidades expresamente
establecidas por el artículo 1599 del Código Civil. Ello obedece a que el derecho de retracto es
17
una excepción al principio de la libertad de contratar, que se justifica por la especial situación en
que se encuentran tales personas con relación a los bienes que son materia de la compraventa.
Los herederos de las personas taxativamente relacionadas en el artículo 1599 no tienen
necesariamente que poseer las mismas calidades de sus causantes, por lo que no es procedente
que gocen del mismo derecho que éstos. Si por razón de la herencia los herederos adquieren la
propiedad de los bienes
materia de la compraventa, gozarán del derecho de retracto por esta razón y no por ser
herederos de quienes ostentan tal derecho.
Convendría, pues, volver a la fórmula del artículo 1626 del Proyecto de Código Civil
aprobado por la Comisión Reformadora, que es similar al artículo 1448 del Código Civil de 1936
12. PLAZO PARA EJERCITAR LA ACCIÓN DE RETRACTO
El artículo 1596 del Código Civil establecía lo siguiente:
«Artículo 1596.- El derecho de retracto debe ejercitarse dentro del plazo de
treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que
goza de este derecho o del aviso inserto en el diario encargado de la publicación
de los avisos judiciales del lugar de situación de los bienes, salvo disposición
distinta de las leyes especiales».
Este artículo ha sido modificado por el Decreto Legislativo 768, quedando con el siguiente
texto:
«Artículo 1596.- El derecho de retracto debe ejercerse dentro de un plazo de
treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que
goza de este derecho.
18
Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la
comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos
judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres veces con
intervalo de cinco días entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta desde el
día siguiente al de la última notificación».
La modificación introducida por el Decreto Legislativo 768 tiene la ventaja de que no se deja
a la elección del comprador la comunicación de fecha cierta o el aviso por periódico, sino que se
establece en primer lugar la comunicación de fecha cierta y sólo si el domicilio de la persona que
goza del derecho de retracto no es conocido ni conocible (se entiende por el comprador)
procederá la publicación por periódicos.
El primer problema que surge respecto a esta disposición es si se trata de un plazo civil o uno
procesal. El asunto es importante desde que según el artículo 163 del Código Civil, el plazo
señalado por días se computa por días naturales, salvo que la ley o el acto jurídico establezcan
que se haga por días hábiles, mientras que el artículo 147 del Código Procesal Civil dispone que
para el cómputo del plazo no se consideran los días inhábiles.
Arguyen algunos que se trata de un plazo procesal por cuanto rige para la interposición de la
demanda de retracto. Sin embargo, la gran mayoría de los autores, entre quienes puede citarse a
Colin y Capitant, Badenes, García Cantero,Albaladejo y Navarro, consideran que es un plazo
civil, desde que se aplica para el ejercicio de un derecho, sin que ello tenga en modo alguno
relación con el acceso a los órganos judiciales a los efectos de obtener una resolución judicial.
Otro problema es el relativo a si se trata de un plazo de prescripción o uno de caducidad, que
también tiene importancia por cuanto este último no admite interrupción ni suspensión y,
además, la caducidad se produce transcurrido el último día del plazo, aunque sea inhábil.
19
La doctrina consultada es unánime en el sentido que el plazo señalado en el artículo1586 del
Código Civil es de caducidad
13. CONOCIMIENTO DE LA TRANSFERENCIA:
El artículo 1597 del Código Civil, tal como ha sido modificado por el Decreto Legislativo
768, dice así:
«Artículo 1597.- Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio
diferente del indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha
de tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el artículo 2012
solo es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia»
Según el artículo 2012 del Código Civil, se presume, sin admitirse prueba en contrario, que
toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones en los registros públicos.
Este último artículo adolece de un error técnico, pues de acuerdo con la doctrina moderna las
llamadas presunciones legales iuris et de iure, o sea que no admiten prueba en contrario, no son
sino disposiciones legales de cumplimiento obligatorio. Dice Serra Domínguez5h que en realidad
es unánime, ya desde el siglo pasado, el repudio doctrinal de las presunciones «iuris et de iure».
Son rarísimos los autores que admiten la existencia real de tales presunciones, y más raros aun
los que intentan defender su utilidad
En realidad, el artículo 2012 del Código Civil debió decir: «Debe entenderse que toda persona
tiene conocimiento de las inscripciones.». En el mismo sentido, la redacción de la última frase
del artículo 1597 del mismo Código debió ser: «Para este caso, el artículo 2012 sólo es oponible
después de un año de la inscripción de la transferencia».
20
Lo que no se explica es la supresión del segundo párrafo del primitivo artículo 1597, que
establecía que la carga de la prueba del conocimiento del acto corresponde al demandado. Si toca
al comprador poner en conocimiento de los posibles retrayentes la adquisición que ha efectuado,
lo lógico es que sea de su cargo la probanza del conocimiento por medio distinto del indicado en
el artículo 1596.
14. APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO
El artículo 1598 del Código civil dice así:
«Artículo 1598.- Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el
otorgamiento de una garantía para el pago del precio pendiente, aunque en el
contrato que da lugar al retracto no se hubiera convenido»
Según León Barandiarán, el retrayente en general ocupa el sitio del comprador y queda sujeto,
por ende, a las mismas obligaciones. Si la venta fue al contado, su obligación se cumple con la
consignación del precio. Pero si la venta es a plazos, por el precepto 1447 (del Código Civil de
1936, que es similar al artículo 1598 del Código Civil de 1984) se le impone una obligación que
puede no haber asumido el comprador: la prestación de garantía por el precio no pagado (total o
parcialmente). Se trata de una garantía forzosa. La garantía será una suficiente, a juicio del juez.
Si no se ofrece la necesaria garantía, el retracto no prospera. La razón por la cual debe el
retrayente prestar garantía, es obvia: el vendedor puede haber dispensado al comprador de la
prestación de la garantía, a virtud de conocer al último y tener confianza en su solvencia y
circunspección. Tal puede no ser el caso en lo que hace a la opinión que puede tener el vendedor
en cuanto a la persona del retrayente.
21
15. TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO
«Artículo 1599.- Tienen derecho de retracto:
1. El arrendatario, conforme a la ley de la materia (este inciso ha sido derogado por la Primera
Disposición Final del Decreto Legislativo 757).
2. El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
3. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente.
4. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
5. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
6. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan
ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a
servicios que disminuyan su valor.
7. El propietario de la tierra colindante, cuando se trata de la venta de una finca rústica cuya
cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta
reunidas no excedan de dicha unidad»
a) Retracto del copropietario
Serrano SR ha descrito gráficamente el fundamento del retracto de copropietarios con las
siguientes palabras: «El estado de copropiedad es abonadísimo para producir consecuencias
funestas en lo económico, en lo jurídico y aun en lo moral. Es propio de él la coadministración, y
cuando varias personas administran una cosa, el rendimiento de ésta no llega generalmente a
donde llegaría si el administrador fuese único. Padece la economía, porque, con la
administración por varios, los gastos crecen y el aprovechamiento es más descuidado.
22
Antijurídica resulta también la copropiedad, porque los antagonismos entre los condueños y
coadministradores, con frecuencia originan pleitos. No pocas veces es dañosa a la moral, pues
por causa de la copropiedad menudean las ocasiones de choque, las rencillas, los conflictos, las
luchas, hay vencedores y vencidos, satisfechos aquéllos, humillados éstos, arrogantes y
despectivos los unos, envidiosos los otros. De ahí que el interés público recomiende instituciones
como la del retracto de comuneros, normas como las de no obligar a ningún copropietario a
permanecer en la indivisión, providencias cuál la de declarar imprescriptible la acción communi
dividundo, porque todo ello tiende a facilitar el cese del nada deseable estado de copropiedad»
Los requisitos para que proceda el retracto de copropietario son los siguientes:
1. Que se celebre un contrato de compraventa (o de permuta de bienes fungibles o una
dación en pago).
2. Que el bien materia de la compraventa esté en copropiedad, o sea que, según el artículo
969 del Código civil, pertenezca por cuotas ideales a dos o más personas.
3. Que una o más de estas cuotas ideales pertenezca al retrayente.
4. Que el vendedor sea un copropietario.
5. Que el comprador sea un tercero extraño a la copropiedad.
Debe tenerse presente que los bienes sociales en el régimen de sociedad de gananciales no
pertenecen en copropiedad a los cónyuges sino en propiedad exclusiva a la sociedad de
gananciales. Los cónyuges sólo son copropietarios de los gananciales como consecuencia del
fenecimiento de la sociedad de gananciales.
b) Retracto del litigante
Sostiene Bigio, con razón, que se concede el retracto no sólo a favor del demandado, sino
también del demandante, ya que bien puede ocurrir que la venta sea efectuada por quien ha sido
23
demandado en vía de petición de herencia, nulidad o rescisión de contrato, etc., de tal manera
que el vocablo «litigante» comprende a todo aquel que sea parte en un proceso.
Se requiere que el proceso verse sobre la propiedad del bien.
c) Retracto del propietario en la venta del usufructo.
El inciso 4, del artículo 1599 del Código Civil, a semejanza de los incisos 2, 5 Y 6 del mismo
artículo, está orientado a la consolidación de la propiedad.
Dice León Barandiarán 60 que la idea de conceder al propietario la posibilidad de ser
retrayente en la venta del usufructo, y al contrario, es como un medio tendente a dar fin a esa
situación de dominio incompleto o limitado. En una misma persona, el retrayente, se vienen a
reunir los caracteres de usufructuario y propietario, los que antes se hallaban desdoblados en
personas diferentes
d) Retracto del propietario del suelo y del superficiario
El artículo 1030 del Código Civil dispone que puede constituirse el derecho de superficie por
el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad
separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no puede durar más de noventinueve
años. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido
reembolsando su valor, salvo pacto distinto.
El retracto concedido al dueño del suelo y al superficiario tiene igual finalidad que la del
inciso anterior, o sea la consolidación de la propiedad, bien sea en manos del dueño del suelo o
del superficiario.
e) Retracto de los propietarios de predios urbanos divididos en partes
Indica Arias-Schreiber que el inciso 6 del artículo 1599 se contrae a una situación que no es
usual, y que Manuel Augusto Olaechea señalaba en su cátedra que se producía en aquellos casos
24
en que existían quintas, siendo su objetivo hacer desaparecer por consolidación, la servidumbre o
servicios comunes que vinculen a diversos predios urbanos.
Sobre el mismo tema León Barandiarán62 refiere que no es un caso de condominio, pues se
habla de que los predios urbanos estén divididos materialmente en partes. Como no hay retracto
por colindancia en cuanto a predios urbanos, el retracto considerado en este inciso reemplaza a
aquél, aunque limitativamente, pues mientras en lo que concierne a predios rústicos el retracto es
posible únicamente por la condición de rayanas de los inmuebles, haya o no servidumbres entre
ellos, en cuanto a los predios urbanos es de necesidad la existencia de tales servidumbres (o
servicios comunes). Pero de otro lado, en lo que hace a los predios urbanos es indiferente lo
relativo a la cabida de ellos; lo que, por el contrario, es esencial en lo que respecta al retracto de
fincas rústicas, por colindancia.
f) Retracto del propietario de tierra colindante
El inciso 7 del artículo 1599 del Código Civil peruano tiene su antecedente en el artículo
1.523 del Código Civil español. Según la Exposición de Motivos de este artículo, la finalidad del
retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división
excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al
desarrollo de la riqueza.
Los requisitos para que proceda este retracto son los siguientes:
1. Que ambas fincas sean de naturaleza rústica, o sea que el carácter de finca rústica debe
darse tanto en la parcela objeto de la venta como en la finca de propiedad del retrayente,
pero es supuesto diferente el de la venta a un colindante cuya finca no sea rústica, pues en
este caso, en opinión de Albaladej064, como el legislador no trata de que la finca vendida
sea cultivada, sino que sólo se trata de que no siga siendo un minifundio, no hay obstáculo
25
en admitir que tampoco procede el retracto, ya que se incorpora también a la finca vecina
del comprador, aunque ésta sea urbana (por ejemplo, quería la contigua para extender su
edificación o hacer a ésta un jardín).
García Cantero discrepa de esta solución, y aunque el punto no está resuelto ni en la ley,
ni en la jurisprudencia, entiende que la venta a un colindante apta para excluir el retracto
debe tener una finalidad agraria; le parece muy significativo que la ley hable de «tierras»
colindantes.
La doctrina ha establecido que el predio rústico se distingue fundamentalmente del
urbano: 1°. Por su situación o emplazamiento en el campo o en la población; 2°. Por el
aprovechamiento o destino - explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda,
industria o comercio-; 3°. Por la preponderancia de uno de estos elementos si ambos
concurren en un mismo predio, o por la relación de dependencia que entre ellos exista.
Como criterio esencial cabe señalar que en la diferenciación hay que seguir un criterio
exclusivamente civil, propio y autónomo de finca rústica.
2. Que las fincas sean colindantes.
Según Borrel y Soler, es requisito indispensable para que proceda el retracto entre
colindantes que la finca del retrayente linde con la que se quiere retraer. No basta que
estén próximas, sino que han de tener algún límite común; no sería suficiente que la
primera finca lindase con otra que a su vez lindase con la segunda; porque en este caso
estas dos no serían lindantes, sino que estarían separadas por la interpuesta entre ellas. El
ser contiguas las dos fincas es lo que caracteriza y da nombre a este retracto, No es
necesario que las dos fincas (la del retrayente y la que se retrae) tengan común en toda su
extensión alguno de sus límites; pero tampoco bastaría, en rigor, que, si una terminase en
26
un ángulo, no tuviese con la vecina otro punto de contacto que el vértice, punto que
matemáticamente no tiene extensión.
El artículo1.523 del Código Civil español dispone que el derecho de retracto no es
aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias,
barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
Manresa dice que si entre dos fincas existe servidumbre aparente en provecho de otras
-arroyo, acequia, barranco, camino- es evidente que esas dos fincas no son colindantes,
pues lejos de colindar, lindarán con el arroyo, con la acequia, con el barranco, con el
camino, pero no entre sí, y, no siendo colindantes, es claro que no puede haber derecho de
retracto.
3. Que la cabida de la finca que se enajene no exceda de la unidad agrícola o ganadera
mínima respectiva, o cuando las fincas reunidas no excedan de dicha unidad.
Refiriéndose al inciso 5 del artículo 1450 del Código Civil de 1936, que es similar al
inciso 7 del artículo 1599 del Código Civil de 1984, señala León Barandiarán6Y que su
finalidad es procurar que no se mantenga una pulverización y minimización de la
propiedad rústica, como el microfundio, acreciéndose, por el contrario, como
consecuencia del retracto, los existentes. Pero la limitación en cuanto a la cabida tiende a
evitar la formación de latifundios. Las dos condiciones señaladas en dicho inciso deben
existir; esto es, en primer lugar, no puede haber retracto si el inmueble en que incide éste,
excede de tres hectáreas (la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva), cualquiera que
sea la extensión de la finca perteneciente al propietario colindante que retrae y, en
segundo lugar, además de llenarse esta condición, es menester que sumadas las
27
extensiones de ambos fundos no excedan de diez hectáreas (de la unidad agrícola o
ganadera).
Nos dice Borrel y Soler que «para resolver si procede el retracto de colindantes, debe
atenderse a la condición de la finca al tiempo de perfeccionarse la venta; puesto que en el
que medie entre la perfección y la consumación pueden haberse hecho obras que
conviertan en urbana una finca rústica, para privar que prospere el retracto; pues los
trabajos hechos por el mismo dueño vendedor o por el adquirente a raíz de concertarse la
venta para variar la naturaleza de la finca en perjuicio del retrayente, no sólo son
ineficaces, sino civilmente dolosos; por lo cual para calificar la finca de rústica o de
urbana, hay que remontarse a averiguar lo que era al tiempo de perfeccionarse la venta;
porque en otro caso podría quedar a merced de los contratantes hacer ilusorio el derecho
de retracto del propietario colindante.
4. Que la venta se haga a un extraño, no a otro propietario colindante que tenga el mismo
interés.
Escribe Carda Cantero que el vendedor tiene en su mano la posibilidad de impedir el
funcionamiento del retracto de colindantes, verificando la venta al colindante, ya que la
jurisprudencia de este retracto que este retracto sólo procede contra extraños, pero no
contra otro colindante que tiene el mismo interés.
16. CARÁCTER RESTRICTIVO DE LA ENUMERACIÓN
Se ha visto en el rubro «Actos a los que se aplica», que el otorgamiento del derecho de
retracto es una excepción al principio de la libertad de C0ntratar consagrado en el artículo 1354
28
del Código civil, por lo cual, en aplicación del artículo IV del Título Preliminar del mismo
Código, los artículos 1592 y 1593 no pueden ser aplicados por analogía.
Igual razón determina que la enumeración hecha en el artículo 1599 tenga carácter restrictivo,
desde que se refiere a los casos en que puede ejercerse el derecho de retracto.
17. PREFERENCIA ENTRE RETRAYENTES
El artículo 1600 del Código Civil vigente tiene el tenor siguiente:
«Artículo 1600.- Si hay diversidad en los títulos de dos o más que tengan
derecho de retracto, el orden de preferencia será el indicado en el artículo 1599».
Arias Schreiber sostiene que el orden que establece el artículo 1599 no es justificado porque,
para poner un ejemplo, el retracto del colindante merece menos importancia que el de los
copropietarios, siendo así que sucede lo contrario, por razones obvias.
Me permito discrepar de la opinión de este jurista porque creo que, en el ejemplo propuesto,
es más importante consolidar la propiedad que solucionar el problema de la minimización de los
predios rústicos. Pienso que el orden señalado en el artículo 1599 responde a las necesidades que
se trata de satisfacer con el derecho de retracto.
Esto respecto a la preferencia entre títulos de diversa naturaleza.
En lo relacionado con la preferencia entre títulos de la misma naturaleza, el Código Civil de
1936 establecía en su artículo 1454 que, si varios comuneros intentan la acción de retracto, todos
serán admitidos y adquirirán la parte retraída en proporción de su haber en la cosa común. El
Código Civil de 1984 no tiene una disposición similar, pero debe estimarse que habrá que llegar
a la misma solución, por ser la más lógica.
29
«Artículo 1600.- Si concurren como retrayentes dos o más personas que tengan
título de la misma naturaleza, serán preferidos a prorrata. Si sus títulos fuesen de
diversa naturaleza, el orden de preferencia será el indicado en el artículo 1599».
18. ENAJENACIONES SUCESIVAS.
El artículo1632 del Proyecto de Código Civil aprobado por la Comisión Reformadora
establecía lo siguiente:
«Artículo 1632.- Cuando se haya hecho dos o más transferencias antes de que
expire el plazo para pedirlo, el derecho de sustitución se refiere a la primera
transferencia, y se verifica por el precio y bajo las condiciones de ellos. El
sustituyente no pagará otros gastos sino los de la primera transferencia».
La Comisión Revisora, a propuesta de los doctores Alva Orlandini y Bigio, modificó este
artículo, el cual quedó con el texto siguiente:
“Artículo 1601.- Cuando se hayan efectuado dos o más enajenaciones antes de
que expire el plazo para ejercitar el retracto, este derecho se refiere a la primera
enajenación sólo por el precio, tributos, gastos e intereses de la misma. Quedan
sin efecto las otras enajenaciones".
Explica Bigio que, con la finalidad de evitar la burla al derecho del retrayente, la parte final
del artículo 1601 establece que queda sin efecto con relación al retrayente toda enajenación
(gratuita u onerosa) posterior a una compraventa, siempre que se efectúe dentro del plazo para
retraer.
La Exposición de Motivos de este artículo dice que la última parte del mismo, que establece
que quedan sin efecto las otras enajenaciones, tiene por finalidad cubrir la posibilidad de que un
30
adquirente por compraventa o dación en pago (también por permuta de bienes fungibles)
transfiera posteriormente el mismo bien a un sub adquirente, bien sea por compraventa, dación
en pago o cualquier otro título ( como donación, aporte a una sociedad, ete.), caso en el cual
todas estas posteriores enajenaciones, quedan sin efecto en razón del retracto ejercitado con
relación a la primera venta.
Arias-Schreibe señala que Ramírez Jiménez objeta la expresión «quedan sin efecto 'las otras
enajenaciones», por no existir en el Código un concepto preciso de lo que consiste en «dejar sin
efecto», por lo que sugiere que el Código debería anular la otra enajenación.
Sobre el particular cabe anotar que, como aclara Bigio, el adquirente del bien expuesto al
ejercicio del retracto no está impedido de enajenarlo dentro del plazo en que la acción puede ser
ejercitada. Consiguientemente, si enajena el bien por cualquier título a tercero, el contrato
respectivo no está viciado de nulidad, ya que su transmisión no está prohibida por la ley.
19. TIPOS DE RETRACTO
Fundamentalmente, podemos distinguir dos tipos de derechos de retracto:
Convencional (arts. 1507 a 1520 del Código Civil)
Legal (arts. 1521 a 1525 del Código Civil)
a) Derecho de retracto convencional
Aquel en el que es el propio vendedor de una cosa el que se reserva el derecho de recuperarla
dentro de un plazo establecido a cambio del precio que recibió por ella, es decir, se le permite al
vendedor arrepentirse y recuperar la cosa que había vendido.
“Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho
de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el
31
artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado”. Artículo 1507 del Código
Civil
Así, en el derecho de retracto convencional intervienen dos sujetos, comprador y vendedor,
que intercambiarán sus papeles en el caso de llegar a ejercitarse el derecho de retracto.
Este derecho tendrá una duración determinada, que se establece en el artículo 1508:
“El derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso,
cuatro años contados desde la fecha del contrato.
En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años”.
Artículo 1508 del Código Civil
Además, el vendedor tendrá que cumplir con lo previsto en el artículo 1518 para hacer
efectivo el retracto:
“El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el
precio de la venta, y además:
1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida”.
b) Derecho de Retracto Legal
Se refiere al derecho de ocupar el puesto de aquel que realizó una compra o una dación en
pago.
El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el
contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Artículo 1521 del Código Civil Artículo 1518 del Código Civil
En el derecho de retracto legal intervienen tres sujetos:
 El comprador.
32
 El vendedor.
 Un tercero que ostenta ese derecho de adquisición preferente.
Por último, los plazos para ejercitar el retracto legal serán los establecidos en el artículo 1524:
“No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la
inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento
de la venta.”
El retracto de comuneros excluye el de colindantes.
Artículo 1524 del Código Civil
20. DERECHO DE RETRACTO Y TANTEO, ¿EN QUÉ SE DIFERENCIAN?
Es importante recalcar que el derecho de retracto se ejercita siempre tras la enajenación (en la
fase postadquisitiva), ya que, de realizarse con anterioridad, estaríamos ante el derecho de tanteo.
Por tanto, la diferencia fundamental entre el derecho de tanteo y de retracto reside en el
momento del ejercicio del derecho.
El derecho de tanteo, se define como la facultad de una persona de adquirir una cosa que otra
persona va a enajenar, de forma preferente, y siempre por el mismo precio que un tercero estaría
dispuesto a pagar por ella.
CONCLUSIÓN
El retracto permite, de que por ley se le de la preferencia a una persono para que el retrayente
pueda obtener en beneficio propio el bien mueble o inmueble sin perjudicar los derechos del
33
comprador mueble o inmueble devolviéndole el pago efectuado y todo lo concerniente a los
tributos y gastos y los intereses que realizo el comprador.
En nuestro código civil el retracto es un derecho de tipo de obligacional, pues en otras
legislaciones tiene categoría de derecho real u otras legislaciones declarando como una
naturaleza mixta que si bien nace de una obligación (personal) pero tiene sin embargo que afecta
a un determinado bien (real)
Podemos establecer que el derecho de acto, es el derecho o facultad que la ley concede a
determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas las estipulaciones del
contrato de compraventa, es decir la persona que se encuentra en una determinada situación
jurídica tendrá derecho de preferencia en la adquisición frente a cualquier otro comprador en los
casos en que no le hubiesen otorgado la oportunidad de ejercitar su derecho o se lo hubiesen
dado pero de una forma incorrecta.
En consecuencia es la facultad concedida por la ley a determinadas personas para sustituirse o
subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa y dación en
pago, por lo que mejor debería Llamársele derecho de subrogación o derecho de sustitución o
derecho de adquirir por sustitución o también derecho de adquisición preferente o derecho de
preferencia en la adquisición.
Se puede establecer que el proceso de retracto se sustenta para su ejercicio en el interés social
o la utilidad pública, así mismo se señala que uno de sus fines es que facilita la consolidación de
la propiedad Por lo que a través de ella se permite que la autonomía de la voluntad o estabilidad
contractual, que rige en las relaciones contractuales se ve quebrantada, por causales
preestablecidas, que responden a su vez a estímulos de orden público, es decir que se trata de una
facultad que emana de la ley, por ello las situaciones o circunstancias que originan el derecho de
34
retraer y las personas que pueden retraer están taxativamente señaladas en ella. Son esas y no
pueden ser otras mas.
LINKOGRAFÍA
35
 file:///C:/Users/Damaris/Downloads/Dialnet-DerechoDeRetracto-5110344.pdf
 https://repositorio.unh.edu.pe/bitstream/handle/UNH/702/TP%20-%20UNH
%20DERECHO%200049.pdf?sequence=1&isAllowed=y
 https://www.conceptosjuridicos.com/derecho-de-retracto/#:~:text=1.,la%20cosa
%20que%20hab%C3%ADa%20vendido.
36

Trabajo de Civil Grupal 6

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Trabajo de Civil Grupal 6

Cargado por

Información del documento

Descripción original:

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Trabajo de Civil Grupal 6

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIÁTEGUI

CARRERA PROFESIONAL DE DERECHO

DERECHO CIVIL VII (CONTRATOS DOMINADOS)

MARÍA RUFHAEL EZEQUILLA AVILEZ

ZULEMA ZELMIRA HUICHI VILCA

RODRIGO NESTOR LAQUI CHOQUE

DAMARYS NOEMI CHUMBES MANZANO

YHON DAVID ACERO MONTALICO

DR. BENITO VALVERDE CEDANO

primeramente a nuestros padres por darnos el apoyo en

nuestros estudios en estos días de dificultades

económicamente y de salud, también agradecemos al

profesor por la paciencia que tiene hacia nosotros en tratar

de explicarnos los temas que más adelante nos será de

2. BREVE RESEÑA HISTÓRICA...................................................................................4

3. CARACTERISTICAS DEL RETRACTO....................................................................5

5. ACTOS A LOS QUE SE APLICA.............................................................................10

6. BIENES MATERIA DEL CONTRATO....................................................................11

7. NACIMIENTO DEL DERECHO DE RETRACTO...................................................12

8. EFECTOS DEL DERECHO DE RETRACTO...........................................................13

9. DIFERENCIA CON EL PACTO DE RETROVENTA..............................................13

10. DIFERENCIAS CON EL DERECHO DE TANTEO................................................14

11. CARÁCTER IRRENUNCIABLE E INTRASMISIBLE ENTRE VIVOS................14

12. PLAZO PARA EJERCITAR LA ACCIÓN DE RETRACTO...................................16

13. CONOCIMIENTO DE LA TRANSFERENCIA:.......................................................17

14. APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO.........................................................18

15. TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO......................................................19

a) Retracto del copropietario.............................................................................................20

d) Retracto del propietario del suelo y del superficiario...................................................22

e) Retracto de los propietarios de predios urbanos divididos en partes............................22

f) Retracto del propietario de tierra colindante.................................................................23

16. CARÁCTER RESTRICTIVO DE LA ENUMERACIÓN.........................................26

17. PREFERENCIA ENTRE RETRAYENTES...............................................................26

18. ENAJENACIONES SUCESIVAS..............................................................................27

19. TIPOS DE RETRACTO.............................................................................................28

a) Derecho de retracto convencional............................................................................29

b) Derecho de Retracto Legal......................................................................................29

20. DERECHO DE RETRACTO Y TANTEO, ¿EN QUÉ SE DIFERENCIAN?...........30

para dicho derecho.

Se pretende desarrollar en el presente trabajo, algunos temas doctrinales a fin de demostrar e

bajo circunstancias específicas con respecto a la posición ante el derecho de propiedad

(copropietario, litigante, el propietario de usufructo, etc.), con el propósito de subrogarse en lugar

del comprador en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa Persiguiéndose

de la voluntad o estabilidad contractual), consistente en la subrogación a favor de retrayente, él

que sustituye al comprador, asimismo se busca indicar que el contrato primigenio de

compraventa se mantiene intacto e inatacable, puesto que con el derecho de retracto no se

rescinde, resuelve o revoca dicho acto jurídico.

características es su excepcionalidad, pues atenta contra la seguridad que debe reinar en la

Consecuentemente se analizará el aspecto procesal, es decir la forma que la ley ha establecido

solicite el reconocimiento y la tutela amparada por el derecho.

Se ha debatido doctrinariamente si el retracto supone una facultad de rescisión o simplemente

de subrogación. Las posiciones actualmente parecen definidas y en cuanto concierne a nuestro

estipulaciones del mismo.

precio en su cuantía es devuelto al comprador, no lo recibe éste de manos de su contratante,

Por otra parte, el comprador ciertamente se ve desposeído de la cosa adquirida, pero no la

devuelve al vendedor de ella en el contrato primitivo, sino que se ve obligado a entregarla a un

tercero que no ha intervenido en aquél.

El artículo 1592 del Código Civil establece lo siguiente: