EFECTOS DE LA APLICACIÓN DE LA NIC 40 SOBRE LAS

INVERSIONES INMOBILIARIAS EN GRUPOS

ESPAÑOLES COTIZADOS

José María Carlos María Paz HORNO BUENO

ÁLVAREZ LÓPEZ Universidad de Jaén
Universidad de Jaén (España)
(España)

Katherine
RESTREPO QUINTERO
Universidad Central
(Colombia)

RESUMEN:

La NIC 40 sobre inversiones inmobiliarias, permite elegir entre dos criterios de

valoración posterior: el modelo del coste y el modelo del valor razonable, para
los bienes inmuebles destinados a la obtención de rentas y/o plusvalías.
El objetivo principal del presente trabajo es, tras exponer las características de
las referidas opciones de la NIC 40, analizar sus efectos en los estados contables
consolidados de las empresas españolas cotizadas con un alto componente de
negocio inmobiliario, según hayan aplicado uno y otro modelo. El periodo objeto
de estudio comprende desde 2005 hasta 2015, y durante este tiempo trataremos
de relacionar las evidencias obtenidas, con el comportamiento de la economía en
dicho periodo.

Palabras claves: NIC 40, valor razonable, coste, inversiones inmobiliarias,

empresas españolas cotizadas.

1. INTRODUCCIÓN

A través del Reglamento (CE) 1606/2002, Europa recogió normativamente la

adopción de las NIC-NIIF (Normas Internacionales de Contabilidad/Normas
Internacionales de Información Financiera) y a continuación España impulsó una
reforma contable que dio lugar a la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, por la cual
se incorporaron formalmente a nuestro derecho contable las NIC/NIIF, aunque
su campo de actuación directa se restringió a la formulación de las cuentas
consolidadas de los grupos de empresas que cotizaban en mercados financieros
de la Unión Europea, a partir de 2005.
Una de las NIC que probablemente genera más controversia es la NIC 40, debido
a que la misma permite elegir entre dos criterios de valoración posterior, en
principio y en teoría sin preferencia de uno sobre otro: el modelo del coste o el
modelo del valor razonable, para los bienes inmuebles destinados a la obtención
de rentas y/o plusvalías (Véase: Barth y Landsman (1995); Quagli & Avellone
(2010); Yasen y Al-Khadesh (2011); Aldeen Al-khadesh y Khasawheh (2014)).

Nuestro trabajo tiene como objetivo principal analizar, sobre la base del
tratamiento contable que tienen las inversiones inmobiliarias en la NIC 40, con la
referida alternativa de la valoración posterior según los modelos del coste y del
valor razonable, los efectos que ello ha podido tener en los estados contables
consolidados —principalmente en el balance—, de empresas españolas con
negocio inmobiliario que cotizan en bolsa, en tanto que, opcionalmente, para los
citados estados contables, han podido aplicar uno u otro criterio.
Tras delimitar el concepto de inversiones inmobiliarias, se analizará la citada
NIC 40, en cuanto a reconocimiento y valoración contable de dichos activos se
refiere. A continuación, se explicará la metodología de análisis y la elección de
la población y muestra, delimitada a la Bolsa de Madrid y para el periodo
2005/2015 y, finalmente, se expondrán los resultados sobre las repercusiones en
los estados contables —en esta primera oleada de evidencias, en el balance— de
la aplicación de los criterios del coste y del valor razonable, según la elección
escogida por la empresa.

2. DELIMITACIÓN Y VALORACIÓN CONTABLE DE LAS

INVERSIONES INMOBILIARIAS SEGÚN LA NORMATIVA
INTERNACIONAL: NIC 40

La NIC 40, Propiedades de inversión, es la norma que constituye el principal

referente internacional en el tratamiento de los inmuebles que se califican como
tales y, por tanto, sólo se aplica a las propiedades que se ajusten a la definición
que la misma NIC contiene en su párrafo 5, es decir, inmuebles (terrenos o
edificios, en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen o poseen, por parte
del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento
financiero, para obtener rentas a través de un arrendamiento operativo y/o
plusvalías.

2.1. Criterios de reconocimiento contable de las inversiones inmobiliarias

Reconocer como activo una inversión inmobiliaria consiste en incorporarla al

balance. Para ello, además de cumplir con la definición de activo, debe (NIC 40:
párrafo 16):
 Ser probable que los beneficios económicos futuros asociados con tales
inversiones inmobiliarias fluyan hacia la entidad. Esta probabilidad se
refiere al grado de incertidumbre respecto de la llegada de tales
beneficios económicos (flujos de efectivo), que deriva del entorno en el
que opera la empresa.
 Poder ser valorado con fiabilidad. Esta fiabilidad se refiere a que la
información debe ser completa, neutral y libre de error. En muchas
ocasiones su valor es estimado, lo cual no significa una menor fiabilidad
ya que la utilización de estimaciones razonables es una parte esencial de
la elaboración de los estados financieros.
De acuerdo con este criterio de reconocimiento, la empresa incluirá como
inversión inmobiliaria todos aquellos costes que se incurran inicialmente para
adquirir o construir dichos inmuebles, así como los costes incurridos
posteriormente para añadir, sustituir parte o mantener el elemento
correspondiente. Sin embargo, los costes derivados del mantenimiento diario del
elemento, se consideran gastos imputables a la cuenta de resultados (NIC 40:
párrafos 17 y 18).

2.2. Valoración contable de las inversiones inmobiliarias.

La valoración de una inversión inmobiliaria consiste en asignarle un valor

monetario con el que se reconocerá y será incluida en el balance. Para ello,
disponemos de diversos criterios de valoración. No obstante, hay que distinguir
dos partes de la medición, una inicial, la cual se corresponde con el valor que le
asignaríamos al activo (en este caso, a la inversión inmobiliaria) en el momento
en el cual se incorpora y es reconocido en el balance, y otra posterior, que es el
valor que le correspondería a dicha propiedad de inversión en cada fecha de
cierre de un ejercicio económico.
La NIC 40 establece como criterio de valoración inicial el modelo del coste, pero
para la valoración posterior ofrece la opción de escoger entre dos alternativas: el
mismo modelo del coste y el modelo del valor razonable (NIC 40: párrafos 20 y
30).

I) Valoración inicial

Las inversiones inmobiliarias se valorarán inicialmente al coste. El coste de

adquisición de una inversión inmobiliaria comprenderá su precio de compra y
cualquier desembolso directamente atribuible a dicha transacción (NIC 40:
párrafos 20 y 21).
El coste está formado por el precio de adquisición o por el coste de producción,
dependiendo de que se trate de compras de inmuebles al exterior o de
construcción propia de los mismos. Se suman los desembolsos directamente
atribuibles a la operación en el momento inicial, particularmente si se trata de
adquisición a terceros. El citado valor o coste inicial no se incrementará por los
costes de puesta en marcha, a menos que sean necesarios para poner el inmueble
en condiciones de uso; ni por las pérdidas iniciales de explotación en las que se
incurra antes de que la inversión inmobiliaria alcance el nivel esperado de
ocupación; así como tampoco por las cantidades anormales de desperdicios, de
mano de obra u otros recursos incurridos en la construcción o desarrollo del
inmueble (NIC 40: párrafos 21 y 23).

II) Valoración posterior

Como también se ha dicho, en la valoración posterior, de acuerdo con la NIC 40,

la entidad podrá elegir, para sus inversiones inmobiliarias, entre el modelo del
coste y el modelo del valor razonable, aunque, si la opción elegida es la de
valoración a coste, se exige informar en la memoria de los valores razonables de
dichos activos (párrafo 30).
Bajo nuestro punto de vista, a pesar de que existe dicha opcionalidad,
implícitamente la NIC 40 se decanta por este último, porque siempre existe
obligación de informar sobre él. Tal primacía la destacan, entre otros, autores
como Quagli y Avallone (2010: 467), al apuntar que es importante la
determinación del valor razonable en las inversiones inmobiliarias, con
independencia del modelo de valoración posterior escogido, llegando a ser
obligatorio para la empresa. O De Vicente Lama y Molina Sánchez (2010: 32),
quienes afirman que “la obligación para los grupos empresariales que optan por
el modelo de coste de revelar el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias
en memoria muestra la preferencia implícita por el modelo de valor razonable y,
por tanto, por la relevancia de la información”.

a) Modelo del Coste

Si el modelo escogido es el del coste, deberá deducirse la amortización

acumulada, así como el importe acumulado de las pérdidas por deterioro de
valor. El tratamiento de la amortización y deterioro de valor es el mismo que
para el inmovilizado material (NIC 16: párrafos 44 y ss.).
Respecto de las pérdidas por deterioro de valor, no sistemáticas, derivan
esencialmente de factores relacionados con el mercado. Se produce un deterioro
de valor cuando el valor contable o importe en libros del activo es inferior a su
importe recuperable. No obstante, esta pérdida de valor puede ser objeto de
reversión en periodos sucesivos cuando se constate que ya no existe o bien ha
disminuido, en cuyo caso se procederá a contabilizar la misma como un ingreso
en la cuenta de pérdidas y ganancias, con el límite del valor neto contable que
hubiese tenido el activo si no hubiera sufrido tal deterioro.
En el caso de las transferencias entre inversiones inmobiliarias, inmovilizado
(por las instalaciones ocupadas por el dueño) y existencias, el importe en libros,
por tanto el coste de dichos inmuebles, no variará en cuanto a valoración ni
información a revelar se refiere. Es decir, cambiará su ubicación en el activo,
pero no se verá afectada su valoración (NIC 40: párrafo 59).

b) Modelo del Valor Razonable

Medir a valor razonable un inmueble calificado como una inversión inmobiliaria

significa que éste aparecerá en balance por dicho valor en cada cierre de
ejercicio, es decir, de acuerdo con la NIIF 13, que la empresa se asegure de que
dicho valor refleja, entre otras cosas, el ingreso por rentas que se podría obtener
de arrendamientos en las condiciones actuales de mercado, así como cualquier
flujo de salida de efectivo que pudiera esperarse con relación al inmueble. (NIC
40: párrafo 40).
Una mención significativa merecen las transferencias de inmuebles a o desde
inversiones inmobiliarias a otras clases de activos.
 En cuanto a las transferencias de inversiones inmobiliarias valoradas a
valor razonable a inmovilizado material o existencias, su valoración
seguirá siendo el valor razonable que se estime en el momento de
cambio de uso (NIC 40: párrafo 60), convirtiéndose dicho valor en ese
momento en el valor de coste de partida.
  En caso contrario, cuando un inmueble que está ocupando el dueño
(inmovilizado material) se cambia a inversión inmobiliaria, se
contabilizará por su valor razonable, y la empresa contemplará
cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros de dicho
bien aplicando la NIC 16 y el valor razonable, como una revalorización
NIC 40: párrafo 61).
 Si el traspaso es de existencias a inversiones inmobiliarias, de nuevo se
valorarán al entrar en esta clasificación a valor razonable, y cualquier
pérdida o ganancia derivada de dicha valoración se lleva a resultados. El
mismo tratamiento tienen las diferencias de valoración cuando se
produce el traspaso de un inmueble en curso o desarrollo a un bien
terminado (N IC 40: párrafos 63 y 65).
Por otra parte, y en cuanto a las diferencias de valoración entre los propios
inmuebles calificados como inversiones inmobiliarias, es decir, las positivas o
negativas, que puedan surgir entre el valor razonable de un ejercicio con respecto
al del anterior, se registrarán con carácter general en la cuenta de pérdidas y
ganancias (párrafo 35), tal y como determina el IASB, para dotar de una mayor
relevancia y transparencia a los resultados que proceden de las inversiones
inmobiliarias.
Finalmente, comentemos una presunción importante para la NIC 40, así como
una excepción. Se supone que el valor razonable siempre se puede medir con
fiabilidad y de forma continuada. Pero, con carácter excepcional, se admite que
si al valorar inicialmente una inversión (bien porque se trate de un bien que
termina su construcción o bien al calificar un activo como inversión inmobiliaria
por un cambio de uso) no pueda estimarse con fiabilidad su valor razonable, se
aplicará la NIC 16. Es decir, valorar a coste y seguir haciéndolo hasta que el bien
se venda o traspase a otro tipo de activo (inmovilizado o existencias). Pudiendo
el resto de inversiones de este tipo valorarlas a valor razonable (NIC 40: párrafos
53-54).

3. EL CASO DE LAS EMPRESAS ESPAÑOLAS COTIZADAS CON

ALTO COMPONENTE DE NEGOCIO INMOBILIARIO

3.1. Justificación, ámbito del estudio y selección de la población y muestra

Bajo la premisa de que el objetivo principal de nuestro trabajo es detectar los

efectos que las alternativas de valoración de las inversiones inmobiliarias han
podido tener en los estados contables de los grupos empresariales españoles que
obligatoriamente aplican normas internacionales de contabilidad (NIC-NIIF),
según ya expusimos en la introducción, se infiere que la POBLACIÓN objeto de
estudio es este colectivo en su conjunto.
Pero, por otra parte, parece claro que las entidades que cotizan en la Bolsa de
Madrid, han de ser las que tomemos en consideración, pues otros mercados de
capital españoles prácticamente no tienen hoy día actividad. Y, de la misma
manera, hay que ser conscientes de que, entre tales empresas, es obvio que unas
desarrollan el negocio inmobiliario, en general, y la explotación de inmuebles
con fines de renta, en particular, en mayor medida que otras. Lo cual, nos induce
a seleccionar una MUESTRA no probabilística, en la que la búsqueda de los
sujetos-tipo sea el criterio a tener en cuenta, para el estudio que nos ocupa.
Siendo, en este caso, según nuestro parecer, las empresas cotizantes en la Bolsa
de Madrid que tengan como actividad principal, o una de sus actividades
principales, el desarrollo del negocio inmobiliario, bien en la faceta de
promoción de inmuebles para su venta o en la de su explotación en
arrendamiento; lo que obviamente supondrá que sean las que más activos con las
características de las propiedades de inversión tengan en sus balances.
La indagación efectuada, en tal sentido, nos lleva a seleccionar a los grupos
empresariales pertenecientes al sector “Servicios Financieros e Inmobiliarios”. Y
aunque la investigación girará sobre la totalidad de este colectivo, en un primer
avance, que es lo que persigue este trabajo, se centrará en particular en el
subsector más principal y propiamente relacionado con la actividad; es decir, el
denominado “Inmobiliario y Otros”.
Dichos grupos los vamos a delimitar bajo las siguientes condiciones, que definen
más claramente la antedicha muestra, al objeto de hacer lo más coherente posible
su estudio:
 Pertenecer al mercado continuo. Porque los grupos que cotizan en Parqué,
que para esta investigación van a quedar excluidos, tienen un bajo
volumen de negociación y una escasa liquidez relativa, en comparación
con los del mercado continuo.
 Ser españoles. No incluiremos los que están en LATIBEX, el mercado
bursátil con valores latinoamericanos que cotizan en España, pues sólo
tomamos, como decimos, los grupos españoles.
 Deben seguir el principio de empresa en funcionamiento, a fin de que los
valores de los elementos patrimoniales no estén afectados por una
situación de venta o liquidación forzosa.
El periodo objeto de análisis, hemos decidido que comience en el año 2005, dado
que el mismo representa el inicio de la obligatoriedad de aplicación de las NIC-
NIIF del IASB para los estados financieros consolidados. Y lo llevamos hasta
2015, último ejercicio económico del que existen cuentas anuales publicadas en
el momento del estudio. Este intervalo temporal, de más de diez años, se ha
elegido, además por otras consideraciones de mucha importancia en el ámbito
económico.
Desde ese punto de vista, el conjunto de dicho periodo es muy interesante, en
especial en el sector inmobiliario, dado que ocupa en sus primeros años los
últimos de un amplio ciclo expansionista, pero ya en cierto modo agotado, con
un mercado inmobiliario bastante activo, y en el resto una crisis de grandes
proporciones, también acentuada especialmente para el negocio inmobiliario, si
bien en 2014 y 2015 se han visualizado ciertos indicios de recuperación.
Consideramos como punto de inflexión entre los dos ciclos los ejercicios 2007-
2008, de acuerdo con una opinión bastante generalizada de expertos, como es el
caso, por ejemplo de Ortega y Peñalosa (2012: 1), según los cuales España entró
en recesión en el segundo trimestre de 2008.
De modo que, con todas las restricciones que ello pueda suponer, y bajo la
limitación de distinguir dos partes principales de duración notablemente dispar,
tomaremos como último ejercicio del periodo pre-crisis a 2007 y como primer
año de crisis a 2008. Siendo por tanto, el subperiodo pre-crisis el abarcado por
los años 2005 a 2007 y como subperiodo de crisis el que va de 2008 a 2013.
Dejando en principio a los años 2014 y 2015, en que se inicia una recuperación
 lenta y costosa, como un intervalo aparte, en el que habrá que ver si en efecto
dicha mejoría se manifiesta de algún modo en los casos elegidos.
Los grupos que forman en fin la citada muestra son los que se recogen en la
siguiente tabla, en la que se indican los ejercicios contables con información
disponible y, de entre ellos, aquellos años en que cada entidad ha aplicado uno u
otro modelo de valoración posterior de sus inversiones inmobiliarias (modelo del
coste y modelo del valor razonable):

EMPRESA AÑOS MODELO MODELO

DISPONIBLES COSTE VALOR
RAZONABLE
REALIA 2005-2015 2005 – 2014 2015
QUABIT 2005-2015 2005-2015
INMOBILIARIA 2006-2015 2006-2015
COLONIAL .SA
HISPANIA ACTIVOS 2014-2015 2014-2015
INMOBILIARIOS
AXIARE 2015 2015
PATRIMONIO
SOCIMI
INMOBILIARIA DEL 2005-2015 2005-2015
SUR
LAR REAL ESPAÑA 2014-2015 2014-2015
ESTATE
MERLIN 2014-2015 2014-2015
PROPERTIES
NYESA 2008-2015 2008-2015
REYAL URBIS 2006-2015 2006-2015
SOTOGRANDE 2008-2015 2008-2015
TESTA INMUEBLES 2005-2015 2005-2015

Hemos de advertir que algunas entidades no se pueden analizar en el periodo

completo por la inexistencia de datos, en parte debido a que las mismas no
cotizaban en Bolsa en determinados años. De manera que nos encontramos con
casos como AXIARE, para la que solo se tienen los de 2015; o HISPANIA
ACTIVOS INMOBILIARIOS, LAR REAL ESTATE y MERLIN
PROPERTIES, únicamente con los de 2014 y 2015.

3.2. Formulación de hipótesis y configuración de los datos

La utilización de los modelos del coste o del valor razonable, que la NIC 40
permite para la valoración posterior de las inversiones inmobiliarias, según se ha
visto anteriormente, como es obvio, tiene implicaciones y consecuencias
diferentes, pareciéndonos que, dadas las propias características de los modelos,
en este momento se podrían plantear, para cada intervalo temporal, las siguientes
premisas y sus correspondientes hipótesis:
 1. Cuando el periodo económico es expansivo, las variaciones de valor
razonable son positivas, y en el mismo sentido afectan a la cuenta de
resultados en el modelo del valor razonable. Sin embargo, si el modelo
es a coste no se incrementa la valoración, sino que desciende por la
amortización contable.
HIPÓTESIS: En los periodos expansivos, los valores de los inmuebles
suben en el modelo del valor razonable, pero no en el del coste, en el
cual incluso bajan por su depreciación sistemática; por lo que los
efectos en el balance con el valor razonable, son de mejores o más altas
cifras que con el modelo del coste.
2. Cuando el ciclo económico se contrae, las variaciones negativas en el
valor razonable son directamente imputables a la cuenta de resultados,
en el modelo del valor razonable, por la vía de registrar minusvalías. Sin
embargo, en el modelo del coste, pueden afectar a los resultados pero en
distinta proporción, o incluso pueden, dichas variaciones de valor, llegar
a no tener repercusión en la cuenta de pérdidas y ganancias. Ello
dependerá de si el importe recuperable de las inversiones inmobiliarias
en ese momento es inferior a su valor contable y, sólo exclusivamente
en ese caso, se reconocerá la pérdida de valor correspondiente en la
cuenta de resultados.
HIPÓTESIS: En los periodos de crisis, los valores de los inmuebles
por lo general bajan con el modelo del valor razonable, pero no
necesariamente con el modelo del coste, excepto por la relativa
repercusión de la amortización, y, en cualquier caso, los efectos en el
balance serán más nocivos (mayor deterioro de las cifras) con el modelo
del valor razonable que con el modelo del coste.
Para llevar a cabo el análisis que sigue se han tomado los datos que figuran en
las cuentas anuales consolidadas, en particular los movimientos que se recogen
en el apartado correspondiente de la memoria de cada grupo y, a continuación, se
han introducido nuevas columnas que hemos definido en atención a los objetivos
del estudio, para obtener nuevos valores, en determinados casos ajustados, tanto
en términos absolutos como relativos, de forma que nos permitan obtener
evidencias, tanto de las propias diferencias como del peso de las mismas, periodo
tras periodo, en los balances y cuentas de resultados, y para comparar después
con similares clases de datos a los grupos que han empleado el modelo del coste
con los que han aplicado el valor razonable.
Advertimos de que, de haber dispuesto de más información, en especial sobre la
justificación y contenido de traspasos y variaciones por perímetro, tal vez
podríamos haber ajustado más y mejor determinados datos para un estudio más
preciso. Como no ha sido así, suponemos que cada traspaso, o cada variación en
perímetro incide, en aquel ejercicio que se produce, en las variaciones de los
deterioros de valor (si se trata del modelo del coste), o en las variaciones del
valor razonable (si es éste el modelo), como cualquier otro valor relacionado con
la propiedad de inversión (inicial, adiciones, retiros); de modo que, en definitiva,
las mencionadas variaciones anuales en los deterioros de valor, o en los valores
razonables, se entienden en general provocadas o determinadas por el conjunto
de las inversiones inmobiliarias del ejercicio y sus movimientos, con los matices
que se harán para cada criterio. Las referidas columnas están nominadas en las
páginas iniciales del ANEXO que sigue al final del trabajo.
3.2.1. Datos de las empresas que aplican el modelo del coste

La tabla de datos relativa al modelo del coste se incluye en el Anexo 1 y su

estructura y composición se explica de la siguiente forma:
FILAS:
Las partidas o cuentas componentes de los valores contables de las inversiones
inmobiliarias se identifican en las cuatro filas que contiene, para los distintos
ejercicios, cada tabla: unas en positivo y otras en negativo (cuando expresan
depreciación, sistemática o no sistemática), así como una final de importe neto.
En concreto: “Inversiones inmobiliarias (INV Inm)”, “Amortización Acumulada
(AA)”; “Deterioro de Valor (DETERIORO)”, y Valor Neto (NETO).
COLUMNAS:
En cuanto a las columnas, una primera parte de las mismas, desde la 1 hasta la
13, expresa valoraciones de partida o iniciales, las distintas situaciones que dan
lugar a variaciones a lo largo del ejercicio, obtenidas de las correspondientes
memorias, alguna otra para ajustar cifras por descuadres, errores u otros motivos,
y la situación final, de acuerdo con la descripción que sigue:
COLUMNA 1: INICIAL. Valoraciones al principio del ejercicio.
COLUMNA 2: ADICIÓN. Recoge movimientos de valores como consecuencia
de entradas de nuevos activos (normalmente por compras), tanto en la valoración
al coste como, en su caso, en amortizaciones acumuladas y deterioros de valor.
COLUMNA 3: RETIRO. Movimientos por salidas o bajas de activos
(generalmente por ventas), en valores al coste, amortizaciones acumuladas y
deterioros de valor.
COLUMNA 4: DOT. AMORT. Cuota de amortización del ejercicio.
COLUMNA 5: DOT. DET. Pérdida por deterioro de valor del ejercicio.
COLUMNA 6: APLC/REV. DET. Reversión o aplicación de deterioro de valor
en el ejercicio.
COLUMNA 7: TRPSO IM. Aunque no está claramente especificado,
deducimos que en ésta se incluyen los traspasos hacia, o desde, el inmovilizado
material, dado que el resto de traspasos posibles está recogido en otras columnas.
COLUMNA 8: TRPSO ADV. Se incorporan las cifras derivadas de traspasos a,
o desde, los activos no corrientes disponibles para la venta.
COLUMNA 9: TRPSO EXIST. Traspasos a, o desde, las partidas de
existencias.
COLUMNA 10: OTROS. De manera evidente, tiene la función de incorporar
otras variaciones, pero que no se suelen identificar en las memorias. Pudiera ser
que se incluyan incrementos y disminuciones, en algunas entidades, por motivos
menos habituales; es decir, distintos de entradas por compras o salidas por
ventas, tales como los derivados de permutas, de subvenciones en especie, etc.
En cualquier caso, para el análisis, se toman como meros aumentos y
decrementos en sus oportunas partidas.
COLUMNA 11: VAR PERÍM. Recoge las variaciones en estos activos
procedentes de incorporaciones o retiradas de empresas al o del perímetro de
consolidación, en el caso de que las mismas llevaran en sus activos inversiones
inmobiliarias.
COLUMNA 12: DESCUADRE. Se ha arbitrado esta columna, para resolver
algún descuadre entre las cifras de ejercicios sucesivos que, seguramente, por
error, se ha producido puntualmente al cumplimentar las memorias, sin que ello
afecte prácticamente en nada a los datos finalmente analizados.
COLUMNA 13: FINAL. Valoración al final del ejercicio, tras la suma
aritmética de los distintos aumentos y disminuciones que se han reflejado en las
anteriores columnas.
El resto de columnas (desde la 14 a la 19) son las que nosotros introducimos para
obtener datos derivados, absolutos y relativos, que contribuyan al análisis y a la
obtención de evidencias.
COLUMNA 14: VNC aj. s/det. Se ha diseñado para recoger el valor neto
contable ajustado de los activos, excluyendo el deterioro de valor, con el objeto
de que en la siguiente (COLUMNA 15: % DET s/VNC aj.) el porcentaje que se
pretende calcular, representativo del deterioro de valor (acumulado) de las
inversiones a la fecha final del año, tenga como término de comparación un valor
neto contable ajustado, en el que se elimina el propio deterioro.
COLUMNA 16: Var det.s/VNC aj. Representa la variación (positiva o
negativa) que el deterioro de valor del balance supone de un ejercicio a otro. Y se
obtiene restando el dato de la columna 15 del periodo anterior y del ejercicio
actual.
COLUMNA 17: VNC aj.s/det.año. A los efectos de que los datos de los efectos
en el balance sean más comparables con el modelo del valor razonable, se
incluye esta columna en la que se determina un valor contable ajustado, sobre la
base del VNC de la columna 13, que es el que se incluye en el balance de la
entidad y se explica en la memoria, al que se deduce o incrementa la dotación,
aplicación o reversión de deterioro de valor imputable exclusivamente al año de
que se trate.
COLUMNA 18: % DET s/VNC aj.s/det. año. Es el porcentaje que representa
la dotación, aplicación o reversión del deterioro imputado al año sobre el VNC
ajustado de la columna 17, en el que se ha excluido dicha variación anual del
citado deterioro.
COLUMNA 19: Var det.s/VNC aj.s/det. año. Indica la variación, positiva o
negativa, que la variación neta del deterioro anual, por dotación, aplicación o
reversión, representa entre cada ejercicio y el precedente.

3.2.2. DATOS DE LAS EMPRESAS QUE APLICAN EL MODELO DEL

VALOR RAZONABLE

La tabla relativa al modelo del valor razonable, se incluye en el Anexo 2 y su

estructura y composición se explica de la siguiente forma:
Igual que en el caso del modelo del coste, la primera parte de las columnas,
desde la 1 hasta la 10, expresa valoraciones de partida o iniciales, las distintas
situaciones que dan lugar a variaciones a lo largo del ejercicio, obtenidas de las
correspondientes memorias, alguna otra para ajustar cifras por descuadres u otros
motivos, y la situación final, de acuerdo con la descripción que sigue.
COLUMNA 1: INICIAL. Valoraciones al principio del ejercicio.
COLUMNA 2: ADICIÓN. Recoge movimientos de valores como consecuencia
de entradas de nuevos activos.
COLUMNA 3: RETIRO. Movimientos por salidas o bajas de activos.
COLUMNA 4: TRASP. IMOV. Aunque no está claramente especificado,
deducimos que en ésta se incluyen los traspasos hacia o desde, el inmovilizado
material.
COLUMNA 5: TR.ACT.D.VTA. Se incorporan las cifras derivadas de
traspasos a, o desde, los activos no corrientes disponibles para la venta.
COLUMNA 6: TR. EXIST. Traspasos a, o desde, las partidas de existencias.
COLUMNA 7: OTROS. De manera evidente, tiene la función de incorporar
otras variaciones, pero que no se identifican.
COLUMNA 8: VAR.PERÍM. Recoge las variaciones en estos activos
procedentes de incorporaciones o retiradas de empresas al o del perímetro de
consolidación, en el caso de que las mismas llevaran en sus activos inversiones
inmobiliarias.
COLUMNA 9: CAMB. VR. Cambios en la valoración de las inversiones
inmobiliarias por aplicación del modelo del valor razonable.
COLUMNA 10: VR final. Valoración al final del ejercicio, tras la suma
aritmética de los distintos aumentos y disminuciones que se han reflejado en las
anteriores columnas.
El resto de columnas (desde la 11 a la 14) son las que nosotros introducimos para
obtener datos derivados, absolutos y relativos, que contribuyan al análisis y a la
obtención de evidencias.
COLUMNA 11: % var VR/VR final. El porcentaje que supone la variación del
valor razonable sobre el valor final de dichos activos.
COLUMNA 12: VR ajustado-1. El valor final de las inversiones inmobiliarias
detrayendo la variación de valor razonable que ha sucedido en dicho periodo.
COLUMNA 13:% var VR/VR ajus-1. El porcentaje que supone la variación de
valor razonable sobre el valor calculado en la columna anterior (12).
COLUMNA 14: Var% entre años. Indica la variación, positiva o negativa, que
la variación neta del valor razonable anual representa entre cada ejercicio y el
precedente.

3.3. Evidencias y resultados

A continuación, nuestro empeño se dirige a estudiar los datos obtenidos en las

mencionadas tablas, relativas a las empresas que aplican el modelo del coste, de
un lado, y las que utilizan el modelo del valor razonable, de otro, incidiendo en
los efectos que dichos modelos han producido en el balance, así como en el
grado de influencia, mayor o menor, que los mismos han tenido, en un análisis
comparativo en el que se trate de dar contestación a las hipótesis planteadas.
El estudio del efecto del reconocimiento de deterioro de valor en el balance lo
haremos, para las empresas que aplican el modelo del coste, a través de los datos
de las columnas 14 a 19 de las tablas correspondientes, centrándonos
esencialmente en el valor del porcentaje que representa la variación neta en el
periodo del deterioro de valor sobre el VNC ajustado (columna 18) y las
variaciones de dicho porcentaje entre cada dos periodos sucesivos (columna 19).
Y ello con el fin de poder comparar estos datos con los correspondientes a las
variaciones relativas de los valores razonables en el modelo del valor razonable,
que se comentarán a continuación. Conviene advertir, no obstante, que dados los
diversos motivos de cambio en las situaciones iniciales de los valores de las
inversiones inmobiliarias, sea por traspasos de distintos tipos, sea por
modificaciones en perímetros de consolidación u otras causas, en determinados
ejercicios muy afectados por ello, es posible que consideremos la oportunidad de
no tomarlos en consideración, en todo o en parte, si es que pudieran desvirtuar la
necesaria homogeneidad del análisis.

3.3.1. Efectos en los balances de la aplicación del modelo del coste

Antes de nada, advertiremos que los datos ofrecidos en las memorias de

Inmobiliaria del Sur, resultan sorprendentemente inmóviles en prácticamente la
totalidad de los ejercicios objeto de estudio, en cuanto a las cifras de deterioro de
valor se refiere, pues en todos ellos, con excepción del primero y del último, la
variación es nula.
Con carácter general, se observa cómo los principales efectos negativos, medidos
en porcentaje de la variación neta del deterioro de valor producida en cada
ejercicio sobre el VNC ajustado de los activos calificados como inversiones
inmobiliarias (columna18), se dan en los periodos 2008 a 2012, con matices en
cada empresa usuaria del modelo del coste. Evidenciándose igualmente que los
ejercicios 2005 a 2007 no presentan, salvo excepciones, efectos negativos, pues
por lo general no se producen incrementos de deterioros de valor, sino al
contrario, existen recuperaciones de valor netas, derivadas sobre todo de
reversiones. Y, de la misma manera, se da la circunstancia, para el conjunto
estudiado de este modelo, que a partir de 2012-2013 los efectos de las
variaciones de los valores, evaluados en la forma en que se ha comentado
(porcentaje de variación neta), no son desfavorables para las cifras del balance,
sino positivos, en general, aunque se producen de forma muy suave, con
excepciones.
Si nos fijamos en los grupos empresariales estudiados, podemos destacar, entre
otras las siguientes evidencias:
1. Los efectos producidos en balance cada año en el periodo pre-crisis
(2005-2007), por lo general positivos, por las variaciones de deterioros
de valor, medidas en la forma indicada (columna 18), son en casi todos
los casos muy ligeros.
Así ocurre en REALIA, con porcentajes de incremento que oscilan
entre el 1,52% y el 0,02%, evidenciándose en 2007 una variación
prácticamente nula; en Testa Inmuebles (entre el 0,52% de 2005 y
alrededor del 0,2% en 2006 y 2007); y también en REYAL URBIS,
aunque de esta compañía no hay datos de 2005, teniendo unos
comportamientos en 2006 y 2007 ligeramente contrarios, con un dato
negativo en el primero (-0,53%) y positivo en el segundo (0,34%), si
bien el negativo viene derivado de unas muy importantes variaciones en
perímetro (con deterioros asociados previos), que nos inducen a no
considerarlo en la misma medida en el análisis del ejercicio. Y merecen
comentario separado SOTOGRANDE, por no existir datos de dicho
subperiodo, e Inmobiliaria del Sur, en la que se manifiesta en 2005 un
efecto positivo de mayor importancia, por una reversión de deterioro de
3.365.000€ (4,89%), siendo neutral en los dos siguientes años.
2. A partir de 2008, con un inicio evidente en este año de la crisis, los
efectos son por lo común negativos y de una cierta importancia
cuantitativa y relativa según los casos, hasta llegar, dependiendo de las
entidades, a 2012 y/o 2013 (con la excepción de REALIA y TESTA
INMUEBLES), pues prácticamente en todos los años y en todas las
empresas, con las excepciones que se comentarán, la variación en el
deterioro de valor anual tiene una repercusión negativa en la valoración
de los activos del balance (véase especialmente la columna 18, que es la
más ilustrativa y la que más puede servir en un análisis comparativo con
el valor razonable, posteriormente).
En REALIA son los periodos 2008 y 2009 los que verdaderamente
sufren los efectos negativos de los deterioros de valor, provocando
disminuciones en el valor de los activos del 2,03% y el 3,52%,
respectivamente. Pero, a partir de 2010, se producen leves
recuperaciones que inciden en incrementos poco significativos que en
ningún caso llegan al 1% (0,91% en 2011 y 0,21% en 2012); con
excepción de 2013, que vuelve a soportar un poco relevante efecto
negativo (-0,6%).
En TESTA INMUEBLES, el comportamiento general evidenciado para
estos años se cumple, con unos efectos negativos siempre poco
significativos que, en porcentajes de influencia en la valoración de los
activos, oscilan entre el 0% de 2011 y el -2,21% de 2008.
En REYAL URBIS, cumpliéndose la misma pauta en estos periodos,
sin embargo la influencia relativa en los balances es más negativa, pues
los porcentajes de referencia están por encima en general del -5%, si
bien el 2008 comienza con un -1,92%, y llega en 2012 a ser del -
14,55%, con un excepcional dato positivo en 2010. En nuestra opinión,
los anteriores números mostrarían una mayor prudencia y pesimismo en
las valoraciones por parte de esta entidad, que se traducirán después,
como veremos, en unas recuperaciones también de mayor calado desde
el momento en que se produce el cambio de ciclo, a partir de 2013.
En cuanto a SOTOGRANDE, cuyos datos comienzan en 2008,
destacamos que en dicho periodo y en el siguiente no hay
reconocimiento de pérdidas por deterioros ni de reversiones, por lo que
el efecto en los valores de los activos es nulo; siendo 2010 y 2011 los
ejercicios verdaderamente negativos, con unos porcentajes
representativos de la influencia en la valoración de -17,01% y -9,61%,
respectivamente.
Finalmente, Inmobiliaria del Sur presenta en todos estos años un efecto
nulo por la ausencia de reconocimiento de pérdidas ni de reversiones
por deterioro de valor, lo que nos parece sorprendentemente atípico y,
por ello, no merecedor de consideración.
3. Desde 2012 ó 2013, con alguna excepción (caso de REALIA y, sobre
todo de TESTA INMUEBLES, con implicaciones diferentes), se
manifiesta una leve recuperación de valores, medida por la incidencia
de las variaciones producidas en los deterioros de valor de cada año
sobre el balance (columna 18), que en general se concretan en
porcentajes positivos, pero notablemente leves.
 En REALIA, como ya comentamos, el efecto recuperador se anticipa a
2010, de modo que desde ese año los porcentajes que venimos tomando
como indicador (los que representan las variaciones de los deterioros de
valor en el año sobre la cifra de los activos), se tornan positivos y
oscilan entre el 0,21% de 2012 y el 0,91% de 2010, con la salvedad de
2013 que da un valor negativo del -0,6%. No se considera el valor de
2014, excepcionalmente elevado (6,44%), debido a que en el mismo se
han incluido unas cuantiosas cifras por variaciones en perímetro, que a
nuestro parecer pueden distorsionar los resultados a efectos
comparativos.
En TESTA INMUEBLES, al contrario del comportamiento general, en
los años de este subperiodo de recuperación, el efecto continúa siendo
negativo, porque el deterioro de valor de los activos no ha dejado de
crecer, incluso de forma significativa en 2015 (-4,73%); con excepción
de 2013 que arroja un porcentaje positivo del 2,95%, pero que
descartamos por las importantes cifras que provienen de variaciones en
perímetro.
Por lo que se refiere a REYAL URBIS, y de acuerdo con lo apuntado
antes para dicha entidad al comentar los años más acentuados de la
crisis, los efectos favorables, por recuperaciones de valor, son muy
importantes, suponiendo porcentajes positivos del 15,89% en 2013, del
0,73% en 2014 —más suave y estabilizado, seguramente por el fuerte
incremento de 2013—, y del 13,48% en 2015. Siendo en esta empresa
donde, según los datos manejados, más nítida y contundentemente se
manifiesta un cambio de tendencia desde 2013.
En SOTOGRANDE, si seguimos basándonos sobre todo en los
porcentajes representativos de los efectos de las variaciones de los
deterioros de valor sobre las cifras de los activos en el balance (columna
18), podemos observar desde 2012 una estabilización de los valores,
más que una recuperación al alza, pues desde dicho ejercicio el efecto
medido por los citados porcentajes es nulo. Se excluye el dato de 2014
(-75,77%), que viene condicionado por unos importes de variaciones en
perímetro relativamente muy altos.
Y en Inmobiliaria del Sur ocurre los mismo; es decir, porcentajes en
cada año de este subperiodo del 0%, con excepción de 2015 en el que se
reconoce un mayor deterioro de valor, representativo en cualquier caso
de un efecto negativo poco importante (-0,54%) sobre las cifras del
balance.

3.3.2. Efectos en los balances de la aplicación del modelo del valor razonable

Con carácter previo, tenemos que decir que las observaciones de las entidades
que operan con el valor razonable tienen mayores limitaciones, en el sentido de
que abarcan menos años en una buena parte de la muestra; de modo que para el
estudio que pretendemos las que principalmente pueden proporcionar utilidad,
por ofrecer una información más completa, son QUABIT Inmobiliaria,
COLONIAL y NYESA, la primera con datos de todos los periodos investigados,
la segunda desde 2006 y la tercera desde 2007. Existiendo de las restantes
(Hispania activos inmobiliarios, MERLIN Properties SOCIMI, Lar Real España
Estate SOCIMI y AXIARE Patrimonio SOCIMI), información sólo de los años
2014 y 2015. Además, se da la circunstancia de que en QUABIT en los primeros
años del conjunto del periodo hay diversas variaciones en perímetro con
incidencia distinta en los valores de las inversiones inmobiliarias, por lo que
aquellas que sean significativas y puedan en cierto modo distorsionar la
interpretación de los datos serán excluidas del análisis.
Pretendemos ver, de manera similar a lo que hemos hecho para el modelo del
coste, la influencia en los balances de los cambios de valor en los activos
observando esencialmente el porcentaje que supone en cada ejercicio las
variaciones en el valor razonable sobre el valor razonable final ajustado
(eliminada la propia variación del año), lo cual nos lo ofrece la columna 13 de las
tablas de las empresas usuarias del valor razonable, y la columna 14 nos da la
variación de dicho porcentaje entre cada dos ejercicios sucesivos.
Bajo la limitación que supone contar para la mayor parte del periodo únicamente
con la información de las tres entidades citadas, en primer lugar destacamos que,
de acuerdo con los datos examinados, el periodo en que se ponen de manifiesto
contablemente pérdidas de valor importantes, es decir el año de entrada en crisis,
difiere en dichas empresas, anticipándose a 2007 en QUABIT, COLONIAL en
2008 y se alarga hasta 2009 en NYESA.
Se observa, para los años de pre-crisis (2005-2006 en QUABIT, 2006-2007 en
COLONIAL y hasta 2008 en NYESA), que las variaciones en el valor razonable
reconocidas suponen un efecto positivo sobre las cifras del balance, medido en
términos de los porcentajes antes aludidos (columna 13), alto o muy alto.
Así, tras comprobar en QUABIT que las variaciones en perímetro de 2005 no
son muy significativas para el conjunto del valor de sus inmuebles y que, por
tanto, el dato del porcentaje que representa la variación de valor puede darnos
una idea de su relevancia, en esta empresa dicho porcentaje, que es del 192,9%,
supone o da idea de cómo los incrementos de valores reconocidos fueron muy
importantes; lo que se comprende en mayor medida si tenemos en cuenta que
dicho ejercicio fue uno de los situados en la cúspide del ciclo expansivo de la
economía. No parece que los incrementos de valor se sucedieran en el siguiente
año, 2006, que tiene un porcentaje de variación de prácticamente el 0%, pero este
dato no estimamos oportuno considerarlo, pues ahora sí las variaciones en
perímetro en el ejercicio supusieron cifras muy altas.
En NYESA, como dijimos, cuyo primer año de información, es el 2007, en éste
y en 2008, se producen incrementos significativos, pero no tan altos, en el valor
razonable y, por tanto, el correspondiente efecto positivo en el balance, que se
concreta en porcentajes del 12,02% y 9,82%, respectivamente. No obstante, las
variaciones positivas en COLONIAL (2006-2007) son menores: 1,31% y 8,31%
respectivamente.
En los siguientes años, que ya son de crisis, más o menos pronunciada, como
podía esperarse se evidencian disminuciones de valores de notable importancia,
cuyo efecto negativo en las cifras del balance se concreta en porcentajes que en
los primeros años especialmente son muy altos. Así, en QUABIT, en los años
2007 a 2009 (con algunas variaciones en perímetro poco importantes, que no
enturbian por ello los datos), el citado porcentaje está en torno al -5% cada año,
suavizándose después hasta alcanzar una media en los siguientes del -1%, que
llega prácticamente hasta casi el final del conjunto del periodo (2014).
En NYESA, a partir de 2009, de la misma forma, dicho porcentaje indicador
manifiesta un efecto negativo aún más pronunciado, muy evidente en los años
más duros de la crisis: -7,13% en 2009; -6,94% en 2010; -10,24% en 2011; -
11,82% en 2012. Y menos elevado, pero significativo, en los siguientes, hasta el
final del periodo (2013, 2014 y 2015), en torno al -3%. En el caso de
COLONIAL, el efecto negativo se centra sólo en los años 2008 con -14,16% y
2009 con -10,27%. Siendo a partir de esta fecha el efecto resultante sobre el
balance positivo.
Finalmente, en el que hemos definido como subperiodo de tenue recuperación
(2013-2015), ya hemos comentado respecto de las dos empresas más destacadas
del estudio (QUABIT y NYESA) que no ha habido recuperación de valores,
aunque el descenso se ha atenuado, incluso en la primera el año 2015 muestra,
después de muchos años, un efecto nulo (0%). Sin embargo, en COLONIAL los
valores se van recuperando paulatinamente desde 2010 con un valor positivo de
1,22% llegando en 2015 a alcanzar un 12,05%.
Y por cuanto se refiere al resto de entidades que completan el colectivo de las
usuarias del valor razonable, con datos de 2014 y 2015 únicamente, sobre la base
del indicador analizado (porcentaje de variación anual del VR sobre el VR
ajustado), podemos concluir que no se evidencian disminuciones de valor (véase
MERLIN Properties SOCIMI y REALIA Bussines, ésta en su etapa de
aplicación del valor razonable, con porcentajes del 0% o próximos a él) y que, en
otros casos, se observan determinados incrementos, con efectos positivos por lo
general relativamente limitados (Hispania Activos Inmobiliarios y LAR Real
España Estate SOCIMI, entre 3 y 4%), excepto en AXIARE Patrimonio
SOCIMI, que sí representa un dato sustancialmente mejor (8,9%).

4. COMPARATIVA DE RESULTADOS EN LOS MODELOS

ANALIZADOS Y CONCLUSIÓN

Con las limitaciones antes señaladas, entre las que destacan el número reducido
de empresas analizadas, en especial por lo que refiere a las usuarias del modelo
del valor razonable en los primeros años del periodo objeto de estudio, así como
a las diversas variaciones que con frecuencia se aprecian en las tablas de las
memorias, entre las que merecen mención aparte las debidas a cambios en
perímetro, podemos hacer el siguiente resumen sobre las evidencias obtenidas y
su comparación entre los dos modelos.
En las empresas que aplican el modelo del coste, en el periodo de pre-crisis
(aproximadamente años 2005 a 2007-2008), todavía en ciclo expansivo, las
variaciones de valor de las inversiones inmobiliarias —motivadas en variaciones
de los deterioros de valor reconocidos, por dotaciones o por aplicaciones o
reversiones, a consecuencia bien de la constatación de valores de mercado
inferiores al coste, bien de recuperaciones de valor de dichos precios—, son
escasamente significativas; dándose en la generalidad de las empresas estudiadas
un efecto neutro o casi neutro en las cifras del balance.
Por el contrario, en las entidades que utilizan el modelo del valor razonable, en
ese mismo periodo, y en particular en los años 2005 y 2006, que se prolonga
hasta 2007 y 2008 en el caso de NYESA, las variaciones de valor, al valorar a
valor razonable, son sustancialmente más altas, con lo que los efectos positivos
en las cifras del balance resultan ser más evidentes. Se da el caso de que en 2005,
año del que únicamente existen datos para QUABIT, siendo dicho año aún de
una importante actividad económica, el incremento de valor y su correspondiente
efecto es muy alto, cercano al 200%. Sin embargo, en COLONIAL en 2006
apenas se supera el 1%. Así como en NYESA, en 2007 y 2008, muy próximos a
la crisis, todavía se visualizan incrementos y efectos favorables en las cifras del
10% o más. De esta manera, con las antes referidas limitaciones, y al menos de
manera provisional hasta tanto confirmar con un más detenido análisis y ajuste
de los datos, se confirma la primera hipótesis enunciada en relación con el
balance (“En los periodos expansivos los efectos en el balance … serán, con el
valor razonable, de mejores o más altas cifras que con el modelo del coste”).
En los años de inicio de la crisis (aproximadamente 2007-2008, con anticipación
en algunos casos a 2006 o postergación en otros a 2009), las pérdidas de valor
que se reconocen, por lo general y salvo excepciones, son mucho más intensas en
las empresas que aplican el modelo del valor razonable (efectos negativos de más
del 10%) que en las tributarias del modelo del coste (efectos nulos o negativos de
no más del 2%), según se ha podido ver en el análisis de los efectos realizado
anteriormente. Lo que parece lógico dado que, por la propia esencia de los
modelos, las valoraciones precedentes en las empresas usuarias del modelo del
valor razonable, derivadas de altos precios de mercado en años de economía
expansiva, estarían relativamente más altas que en las del modelo del coste; y, en
consecuencia, la caída de valor al entrar en una fuerte crisis, tiene sentido que sea
alta en las primeras y mucho más suave en las segundas, cuyos activos no
estaban tan apreciados.
A partir de los primeros años de crisis, ya en pleno periodo de contracción de la
economía, que en nuestro caso abarcaría desde 2009-2010 hasta 2013-2014, el
comportamiento de los valores, sus variaciones y sus efectos en los balances, no
sigue una pauta o tendencia definida y distinta en cada uno de los dos modelos
ni, por tanto, en las empresas que los utilizan. Sin embargo, hay casos dentro de
uno y otro modelo que se distinguen por producir efectos más y menos intensos
en las empresas que los componen, lo cual entendemos que no se debe tanto al
modelo de valoración como a los propios comportamientos de los activos en los
mercados (no todos con la misma evolución) o a las propias características y
exigencias requeridas y aplicadas a los sistemas de valoración. Aun así, las
empresas que aplican el valor razonable, con la limitación de que sólo se puede
concernir a dos de ellas en este periodo, parecen mostrar unas pérdidas de valor
ligeramente superiores a las del modelo del coste.
Por todo lo anterior, y asimismo con las igualmente señaladas precauciones,
provisionalmente se confirma la segunda hipótesis evidenciada para el balance,
pero se matiza y se enuncia como válida sólo para los primeros años, con el
siguiente tenor: “En los inicios de los periodos de crisis, los efectos en el balance
serán más nocivos (mayor deterioro de las cifras) con el modelo del valor
razonable que con el modelo del coste”.
Finalmente, en la fase de comienzo de la recuperación, que se ha supuesto a
partir de 2013-2014, se evidencian distintas situaciones que, a nuestro entender
no están asociadas a los modelos nítidamente, encontrando evoluciones y
comportamientos de distinto signo en unas y otras. No obstante, la tendencia
más común es la de una leve recuperación que se manifiesta en unos porcentajes
positivos pero significativamente bajos, ilustrativos de un efecto favorable en los
balances —caso de COLONIAL—, con excepciones de índices mucho más altos
(caso particular de REYAL URBIS en el modelo del coste, o de AXIARE
Patrimonio SOCIMI en el del valor razonable). Pero también hay casos en que la
evolución negativa no ha parado de producirse, incluso hasta el mismo 2015
(NYESA y QUABIT en el modelo del valor razonable), lo que pareciera indicar
que en dicho modelo la caída sería más difícil de mitigar y costaría más tiempo
controlarla.
Entendemos que la aportación principal de esta primera presentación de las
conclusiones del trabajo, todavía en fase de perfeccionamiento, y delimitada
únicamente de momento a los efectos de las valoraciones en el balance en un
análisis empírico de grupos cotizados españoles, es ser un nuevo referente de las
consecuencias negativas que conlleva la política de permitir distintas opciones de
valoración por parte de la normativa contable, particularmente del IASB. Lo que
conduce, como se ha demostrado, a que no sea posible una auténtica
comparabilidad de los estados contables y a, en cierta medida, crear confusión y
desconfianza en los usuarios de la información contable.

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ANEXO 1
 Sotogrande EFECTO EN EL BALANCE
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
2008 INICIAL ADICIÓN RETIRO DOT.AMORT DOT. DET. APLC/REVERS. TRPSO IM TRPSO ADV TR.EXIST. OTROS VAR.PERÍM. DESCUADRE FINAL VNC aj.s/det % DETs/VNC aj. Variación VNC aj.s/det año% DETs/VNC aj. Var.s/VNC aj.s/año
INV.INM 7.203 792 7.995
AA -1.720 -292 -2.012
DETERIORO 0
NETO 5.483 792 0 0 0 0 0 0 0 5.983 5.983 0,00% 5.983 0,00%

2009 INICIAL ADICIÓN RETIRO DOT.AMORT DOT. DET. APLC/REV DET TRPSO IM TRPSO ADV TRPSO EXIST OTROS VAR.PERÍM. DESCUADRE FINAL VNC aj.s/det % DETs/VNC aj. Variación VNC aj.s/det año% DETs/VNC aj. Var.s/VNC aj.s/año
INV.INM 7.995 -201 7.794
AA -2.012 -275 164 -2.123
DETERIORO 0
NETO 5.983 0 0 -37 0 0 0 0 0 5.671 5.671 0,00% 0,00% 5.671 0,00% 0,00%

2010 INICIAL ADICIÓN RETIRO DOT.AMORT DOT. DET. APLC/REVERS. TRPSO IM TRPSO ADV TR.EXIST. OTROS VAR.PERÍM. DESCUADRE FINAL VNC aj.s/det % DETs/VNC aj. Variación VNC aj.s/det año% DETs/VNC aj. Var.s/VNC aj.s/año
INV.INM 7.794 4.095 11.889
AA -2.123 -290 -2.413
DETERIORO -1.612 -1.612
NETO 5.671 0 0 -1.612 0 0 4.095 0 0 0 7.864 9.476 -17,01% -17,01% 9.476 -17,01% -17,01%

2011 INICIAL ADICIÓN RETIRO DOT.AMORT DOT. DET. APLC/REV DET TRPSO IM TRPSO ADV TRPSO EXIST OTROS VAR.PERÍM. DESCUADRE FINAL VNC aj.s/det % DETs/VNC aj. Variación VNC aj.s/det año% DETs/VNC aj. Var.s/VNC aj.s/año
INV.INM 11.889 17 11.906
AA -2.413 -385 -2.798
DETERIORO -1.612 -720 -2.332
NETO 7.864 17 0 0 0 0 0 0 0 6.776 9.108 -25,60% -8,59% 7.496 -9,61% 7,41%

2012 INICIAL ADICIÓN RETIRO DOT.AMORT DOT. DET. APLC/REVERS. TRPSO IM TRPSO ADV TR.EXIST. OTROS VAR.PERÍM. DESCUADRE FINAL VNC aj.s/det % DETs/VNC aj. Variación VNC aj.s/det año% DETs/VNC aj. Var.s/VNC aj.s/año
INV.INM 11.906 11.906
AA -2.798 -371 -3.169
DETERIORO -2.332 -2.332
NETO 6.776 0 0 0 0 0 0 0 0 6.405 8.737 -26,69% -1,09% 6.405 0,00% 9,61%

2013 INICIAL ADICIÓN RETIRO DOT.AMORT DOT. DET. APLC/REV DET TRPSO IM TRPSO ADV TRPSO EXIST OTROS VAR.PERÍM. DESCUADRE FINAL VNC aj.s/det % DETs/VNC aj. Variación VNC aj.s/det año% DETs/VNC aj. Var.s/VNC aj.s/año
INV.INM 7.810 -5.344 2.466
AA -2.971 1.994 -241 -1.218
DETERIORO -291 -291
NETO 4.548 0 -3.350 0 0 0 0 0 0 957 1.248 -23,32% 3,37% 957 0,00% 0,00%

2014 INICIAL ADICIÓN RETIRO DOT.AMORT DOT. DET. APLC/REVERS. TRPSO IM TRPSO ADV TR.EXIST. OTROS VAR.PERÍM. DESCUADRE FINAL VNC aj.s/det % DETs/VNC aj. Variación VNC aj.s/det año% DETs/VNC aj. Var.s/VNC aj.s/año
INV.INM 2.466 236 8.190 10.892
AA -1.218 -105 -204 -758 -2.285
DETERIORO -291 -788 -5513 -6.592
NETO 957 0 0 32 0 0 0 1.919 0 2.015 8.607 -76,59% -53,27% 8.316 -75,77% -75,77%

2015 INICIAL ADICIÓN RETIRO DOT.AMORT DOT. DET. APLC/REV DET TRPSO IM TRPSO ADV TRPSO EXIST OTROS VAR.PERÍM. DESCUADRE FINAL VNC aj.s/det % DETs/VNC aj. Variación VNC aj.s/det año% DETs/VNC aj. Var.s/VNC aj.s/año
INV.INM 10.892 10.892
AA -2.285 -255 -2.540
DETERIORO -6.592 -6.592
NETO 2.015 0 0 0 0 0 0 0 0 1.760 8.352 -78,93% -2,34% 1.760 0,00% 75,77%
ANEXO 2